Der Immobilienbrief Nr. 265 MIPIM Spezial by Andre Eberhard

NR. 265 I 09. KW I 02.03.2012 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS Einleitung - Wie geht es 2 weiter auf dem deutschen Immobilienmarkt? Ist „Corephorie“ schädlich und schützen Immobilien wirklich vor Inflation? (Rohmert) MIPIM - Deutschland „Country of Honour“

MIPIM Awards - Deutschland mit eigener Kategorie

MIPIM-Erwartungen O-Töne zur Messe

Nachhaltigkeit - in der realen Welt angekommen (WR)

Deutsches Immobilienwunder (Dr. Wüstefeld)

Assetmanagement als Erfolgsfaktor (Volz)

Eine alternative RisikoBetrachtung zur Volatilität Gewerbe-Immobilienmärkte (Becher/McCartney)

B-Städte - Über den Tellerrand schauen (Lemke)

Opel-Forum - Blindflug mit Acrest (Dr. Klingsporn)

MIPIM 2012 © Jybo06 - Fotolia.com

Wir danken unseren Partnern und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate Management, Bilfinger Berger, Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH, Catella Real Estate AG KAG, Corpus Sireo Real Estate, Deka Immobilien, DIC Asset AG, Ebertz & Partner Unternehmensgruppe, ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG, fairvesta, Garbe Logistic AG, KGAL GmbH & Co.KG, Langer Vermögensanlagen, Real I.S., RWE Energiedienstleistungen GmbH. Autoren der heutigen Ausgabe: Dr. Jürgen Allerkamp (DeutscheHypo); Dr. Claus Becher (DekaBank); Dr. Thomas Beyerle (IVG); Tobias Börsch (DFH); Dirk Brandes (HSH Nordbank); Dr. Christian Dietl (WSP); André Eberhard; Dr. Gudrun Escher; Christopher Garbe (Garbe Unternehmensgruppe); Theodor J. Greif (Greif & Contzen); Ingo Hartlief (Corpus Sireo); Ulrich Kissing (Investitionsbank Berlin); Dr. Martin Klingsporn; Karin Krentz; Martin Lemke (Patrizia); Yvonne McCartney (DekaBank); Prof. Dr. Hans-Peter Noll (RAG Montan); Dr. Frank Pörschke (Jones Lang LaSalle); Werner Rohmert; Christian Schiffmacher (Institutional Investment Real Estate Magazin); Thomas Schmengler (DekaBank); Dr. Hubert Spechtenhauser (Hannover Leasing); Gabriele Volz (WealthCap); Bernd-Uwe Willer (Savills); Dr. Hermann Wüstefeld (DWS).

USA - Anmerkungen zu den 32 Immobilienmärkten (Beyerle) Deutsche Immobilien bleiben Anlegers Liebling

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wohnungsmarkt Berlin vor 34 Herausforderungen (Kissing)

in der kommenden Woche werden wir uns hoffentlich bei Sonnenschein zur Sonnwendfeier

GSW/CBRE - WohmarktReport für Berlin (KK)

erster, nicht repräsentativer Eindruck ist gespalten. Die Hotelsituation scheint desolat zu

der Branche in Cannes sehen. Wir haben Ihnen einige Statements zusammengestellt. Unser sein. Das spricht für eine rege Teilnahme. Deutschland ist dieses Jahr sogar

GSW - Solider Wohnungs36 bestandhalter (Schiffmacher)

Country of Honour der MIPIM 2012. Das sollte deutsche Unternehmen ei-

Interview - Thomas Westphal, metropole ruhr

Jahr gut geschlagen. Das sollte auch positiv wirken. Andererseits haben wir

Interview - Dr. HansMichael Brey, BBA

Betongold in jedes Portfolio? (Börsch)

Impressum

gentlich anregen. Die Immobilienwirtschaft hat sich vordergründig letztes in unseren Gesprächen zu unserem MIPIM-Spezial überraschend oft gehört, „… die MIPIM ist nicht mehr unsere Messe.“ Die Mannschaften haben sich verkleinert. Für viele Sparpläne von Unternehmen ist das Mipim-Urlaubsfoto „Manager mit Champagnerglas auf Deck von Luxusyacht von Investmentbank“ auch nicht mehr zeitgemäß. In der zweiten Ebene hört man durchaus, „ich treffe meine Gesprächspartner nicht mehr“. Es ist also nicht auszuschließen, dass dieses Jahr aus deutscher Sicht man-

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Personalien London: Marcus Lemli wird neuer Leiter Investment für das Europageschäft bei Savills. Lemli war zuvor sechs Jahre

che Sparpläne realisiert werden, die schon 2009 ihren Ursprung hatten. Aus unserer eigenen Sicht hat unser heutiges Mipim-Spezial die Erwartungen unseres Finanzplanes auf jeden Fall deutlich untererfüllt. Am Ende sind wir wieder auf das Zahlenwerk gespannt. Die Statements unserer Gesprächspartner am Ende der Mipim hinsichtlich der guten, qualifizierten und vor allem abschlussorientierten Gespräche werden wir sicherlich aus dem Vorjahr übernehmen können. Grenzüberschreitendes Geschäft wird wieder zum Gesprächsthema hinter verschlosse-

bei Jones Lang LaSalle für das Capital Markets- und Vermietungsgeschäft in Deutschland zuständig. Lemli wird seine Aufgaben aus London wahrneh-

nen Türen oder Yachten werden. Deutschland bleibt safe haven. Die Corephorie wird weite-

men und mit Borja Sierra, CEO von Savills Europa zusammenarbeiten. Lemli war bereits vor seinem Job bei Jones Lang LaSalle bei Savills in Spanien tätig.

course Finanzierung („ist durch covenance zyklenverstärkend und führt zu Verhaltens- und

re Blüten tragen. Angestellte mit geliehener Macht und begrenzter Job-Perspektive werden wieder OPM-Geschäft (other people money) - diesmal mit mehr Eigenkapital - mit für 10 Jahre gut vermieteten Core-Immobilien einleiten. Sachwertorientierung, Core-Fixierung und Inflationsschutz werden schlagende Argumente werden. Aber „gut gehen“ muss das auch diesmal nicht. Es wird nur nicht mehr so absehbar und so hart schiefgehen. Meine Einstellung zu Core-Immobilien („können sich meist nicht rechnen“), non rePreisänderungen durch Abschneiden des negativen Astes des Erwartungswertes der möglichen Ergebnisse“) und zu Inflationsschutz durch Immobilien („blindes, längst falsifiziertes Vertrauen in Know how unserer Eltern“) kennen Sie. Mit Core-Immobilien nach heutiger Definition mit langfristig gesichertem Cash Flow lässt sich bestenfalls zyklisch durch aktive Asset Manager Geld verdienen. Übrigens: Was haben Speiseeis, Störche und Immobilien gemeinsam? (Seite 10)

Mainz: Christian M. Schmahl (47) wird neuer Vorstand der Aareon AG. Schmahl war zuvor CFO bei T-Online, einer Tochter der Deutschen Telekom. Bei Aareon verantwortet er das neu geschaffene Vorstandsressort Finanzen und Interne Dienstleistungen.

Sie erinnern sich sicherlich noch an die Mipim 2004, als das Grandhotel Heiligendamm den Mipim-Award gewann. Ich habe damals den Abend mit Anno August Jagdfeld gefeiert. Im Jahr zuvor hatte ich Ihnen kurz nach Eröffnung das Hotel, das nach wie vor zu meinen regelmäßig besuchten Lieblingshotels gehört, vorgestellt. Auch die Staatsoberhäupter der G8 haben sich dort wohlgefühlt. Das Hotel hat mich begeistert. Es gebaut zu haben, ist ein Verdienst. Beim Fonds war ich eher ruhig. Leider hat die begeisterte PromiBesichtigung regionaler Strandbesucher in dem für alle offenen Hotelgelände nicht zur Attraktivität beigetragen. Die Fondsgesellschaft hat am Montag Insolvenz angemeldet. Zinszahlungen für einen nach klassischen Fondskriterien eher lächerlichen Kredit von unter 10% der Gestehungskosten und die fehlende Bereitschaft zur Prolongation haben das „Aus“ eingeleitet. Obwohl das operative Betriebsergebnis der letzten beiden Jahre positiv war, reichte es nicht. Für alle Seiten dürfte „das Ende mit Schrecken“ die bessere Lösung gewesen sein. Oft rechnen sich Hotels erst nach einem Schnitt. Der Hotelbetrieb wird unverändert weitergehen. Das notwendige Kapital für Investitionen war in der Fondskonstruktion nicht mehr zu akquirieren. Die Anleger hatten ihr Geld nach dem 90%-Kapitalschnitt sowieso abgeschrieben. Jetzt eröffnen sich neue Möglichkeiten für den „„Leuchtturm der Erneuerung“ der deutschen

Duisburg: Reinhild Holthaus (52) hat am 13. Februar die Position des Head of Center Management bei Corio Deutschland übernommen und verantwortet ab sofort das Center Managementteam des Unternehmens. Vor ihrem Wechsel zu Corio war Holthaus ab 2007 bei DTZ beschäftigt.

Vereinigung

(Johannes

Rau beim Richtfest 2001). Und wir bleiben beim damaligen Fazit: 2050 werden unsere Kinder noch in einem weitgehend unveränderten Grandhotel sitzen, während die meisten

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Profiteuer der Schuldenkrise Kommt die Immobilienblase?

Wie geht es weiter mit Deutschlands Immobilien? Deutschland ist das neue Immobilienparadies. Die Dynamik-Meldungen zu den jeweiligen Märkten überschlagen sich. Deutschland wurde zum „safe haven“ der internationalen Geldanlage. Die Preise für Core-Büroimmobilien mit einem guten Mieter schießen in den Himmel. Sogar die sonst so gebeutelte Branche der Geschlossenen Fonds hatte bei Fonds mit deutschen Immobilien das beste Ergebnis der letzten 10 Jahre. Handelsimmobilien stehen ganz oben auf der Einkaufsliste. 12 der 20 größten direkten Immobilien-Deals des Jahres 2011 entfallen auf Einzelhandel. Grundstücke werden immer knapper. Wohnen ist in Metropolen kaum noch bezahlbar. Wohnimmobilien sind so dynamisch wie seit den 80er Jahren nicht mehr.

Immobilie gestimmt. Auf einer von mir moderierten ScopeTagung mit ausschließlich institutionellen Investoren resümierte Ifo-Professor Hans-Werner Sinn, dass Immobilien voraussichtlich langfristig von der Flucht in die Sachwerte vor dem Hintergrund der Eurokrise profitieren würden. Er erwartete sogar in Teilen des Immobilienmarktes eine Blase. Auch der „Rat der Immobilienweisen“, der von der Immobilien Zeitung ins Leben gerufen wurde, sieht in seinem im Februar vorgelegten Frühjahrsgutachten die Immobilienwirtschaft als Profiteur der Schuldenkrise. Dies träfe, wie die jeweiligen Forschungsinstitute ergänzten, auf alle Bereiche zu. Aber für „Der Immobilienbrief“ ist offen, inwieweit das mit den gefühlten Erfahrungen vieler ihren

Banken

verzweifelnden

Projektentwickler

korrespondiert. Niedrige Zinsen, Inflationsangst und der internationale Mangel an sicheren Anlagemöglichkeiten, haben die Investitionen in Wohnungen, Büros und Handelsimmobilien

deutlich

ansteigen

blüffen Mieten, zu denen es keine Abschlüsse gab, schon ein wenig. Interessant ist übrigens auch die oft zitierte „Renditeerwartung der Anleger“. Faktisch ist das aber nur der Kehrwert des Multiplikators, den der Verkäufer bekommt. Die Rendite des Investors sieht nach Gutachten,

Die Volkswirte sind grundsätzlich positiv für die

lassen.

Diese

Entwicklung werde sich voraussichtlich auch in den nächsten Jahren fortsetzen, prophezeite Prof. Wolfgang Wiegard im volkswirtschaftlichen Teil des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen. Gibt es eine Blase?

Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähigen Mietnebenkosten oft dramatisch unglücklicher aus. Der Boom bei Handelsimmobilien überrascht uns zugegebenermaßen ein wenig. Hier waren wir schon Ende der 90er Jahre skeptisch und fragten uns, wie eine Flächenexpansion von 2 bis 3% p.a. in demografisch problematischem Umfeld, bei stagnierenden Reallöhnen, abnehmendem Anteil des Konsums am BIP in reifen Volkswirtschaften und fortschreitender Substitution durch Online-Handel gut gehen solle. Aber die Verdrängung und Strukturänderung im Handel sehen wir in den Zahlen nicht. Natürlich hat eine Verlagerung stattgefunden. Neue Kostenstrukturen, u. a. durch Vertikalisierung, ermöglichen höhere Mietanteile am Umsatz. Die professionellen Investitionen gehen in marktrelevante Großobjekte, vor allem in Shopping Center. Viele kleine Mietverträge, professionelles Asset Management und tatsächlich eingebauter Inflationsschutz durch langfristig umsatzabhängige Mieten machen die Objekte interessant. 12 der 20 größten Deals des letzten Jahres waren Handelsimmobilien. Natürlich lässt sich auch mit einem großen Handelsobjekt schnell das meiste Geld weginvestieren. Bei Wohnen sind wir traditionell optimistisch. In unserer No. 1 vor über 10 Jahren zeigten wir die positiven

Bei Büroimmobilien fragen wir uns regelmäßig,

Perspektiven einer Dekade der Wohnimmobilien auf. Dann

ob die Renditen die Risiken abdecken und wie ein techni-

kam 9/11 und lange Flaute. Seit 5 Jahren bekommen wir

scher Gegenstand mit begrenzter Lebensdauer und kürzer

aber recht. Die Preise haben tatsächlich zugelegt - beson-

werdenden Lebenszyklen mit weniger als 5% Rendite und

ders in den letzten beiden Jahren. Die Publikumspresse

eher eingeschränkten Mietentwicklungsperspektiven bei

warnt bereits wieder vor den Träumen von der Schlossal-

weitgehend ausgelutschtem Multiplikator je Wertsteigerung

lee. Natürlich kommt auch wieder das Gerede von der

erfahren soll. Wir haben übrigens einmal in den Definiti-

Blase auf. Sofort wird wieder der Ruf nach Wohnungsbau-

onskalender internationaler Consultants geschaut. Da ver-

förderung oder steuerlichen Erleichterungen für Woh-

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CORPUS SIREO REAL ESTATE

THE REAL ESTATE PEOPLE

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Nachhaltigkeitsinvestment Helsinki: Der gemeinsam von Catella Real Estate und der Bank Sarasin gemanagte Fonds „Sarasin Sustainable Properties – European Cities“ hat eine 2010/2011 umfassend sanierte, 5.500 qm große Büroimmobilie für 17,4 Mio. Euro erworben. Die 1987 erbaute Büroimmobilie ist bis 2021 vollständig an die staatlichfinnische Gesellschaft für Immobilien- und Mietverwaltung vermietet. Verkäufer des Objekts ist The Carlyle Group. Vermittelnd tätig war Tenzing Oy.

nungsbau laut. Gleichzeitig ergeben sich aber Drohszenarien durch weltmeisterliche Klimaund Energiesparanforderungen. Übrigens: Ländergrenzen sind nicht senkrecht. Sogar Befürworter radikaler Energieeinsparmaßnahmen verweisen auf die notwendige Trennung von Klimaschutz und Energieersparnis. Klimaschutz hat in Deutschland den geringsten Wirkungsgrad der Investitionen und ist aufgrund des bereits erreichten hohen Niveaus extrem teuer. Bedenken Sie, Deutschland ist das einzige Land, das tatsächlich auf Energieeinsparungen verweisen kann. Alle anderen Klimagipfel-Stürmer haben nach wie vor deutliche Steigerungsraten des Energieverbrauchs. Über den Unsinn von Feststellungen, dass 20 Mio. deutsche Wohnungen nicht mehr sinnvoll sanierbar seien, haben wir bereits berichtet. Zum einen ist fraglich, ob heutige energetische Standards wirklich das letzte Wort des Jahres 2035 darstellen und zum anderen dürfte die gesamte Energiebilanz von Abriss und Neubau unter Berücksichtigung des Energiebedarfs für den Neubau oftmals alle Theorien zur Makulatur machen. Insgesamt war 2011 ein gutes Jahr für die Immobilie. Allerdings sieht das nur vordergründig so aus. Unsere Bedenken, die wir im Zuge des Aufschwungs geäußert hatten, dass der Zyklus möglicherweise abgebrochen werden würde, haben sich bewahrheitet. Nach wie vor sind ausschließlich Core-Immobilien, die zumeist einen prominenten Mieter mit langfristigem Vertrag aufweisen können, auf der Investmentliste sowohl der institutionellen Investoren als auch der Geschlossenen Immobilienfonds. Die normale Entwicklung, die zu Beginn eines Zyklus die von Angst getriebenen Investoren in Core-Immobilien im weiteren

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„HanseAtrium“ Hamburg: Der Next Estate Income Fund (NEIF), ein von BNPPRE Investment Services verwalteter Spezialfonds, erwirbt das „HanseAtrium“ von Becken und Competo Capital Partners. Jones Lang LaSalle war für den Verkäufer beratend und vermittelnd tätig. Das in DGNB Silber zertifizierte und Ende 2011 fertig gestellte Bürogebäude verfügt über rund 15.700 qm Mietfläche und ist zu 100% vermietet.

Verlauf des Zyklus zu mehr Risikoappetit mit Value-add und opportunistischen Investitionen hätte führen müssen, wurde abgebrochen. Lediglich einzelne eigenkapitalstarke FamilyOffices machen ohne Aufsehen ein gutes Geschäft. Klaus Franken, GF der Catella Property GmbH, der Maklergesellschaft der Catella-Gruppe, zeigte auf, wo die Chancen eigenkapitalstarker Investoren mit ein wenig Mut liegen. Wer Angst vor dem Vermieten habe, solle sowieso nicht in Immobilien investieren, meint Franken. Für Objekte mit mindestens 10 Jahren Mietlaufzeit würden Kaufpreise aufgerufen, die im Gegensatz zu vergleichbaren Objekten mit sieben Jahren Restlaufzeit mehr als 100 Basispunkte Renditeverzicht erfordern. Der Erwerber zahlt demnach ca. 2,4 Jahresmieten „Kaufpreisaufschlag“. Beachtet man zusätzlich den Zinseffekt, wird deutlich, dass der Erwerber sich selbst die zusätzlichen drei Jahre bezahlt hat. Rational ist dies nicht. Jedoch führt beim Erwerber die längere Laufzeit zu einem „besseren“ Gefühl. Macht Core wirklich selig? Nach fast 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft stelle ich mir die Frage, inwieweit die Perspektiven des Geldverdienens in der Immobilenwirtschaft nicht doch in den Bereichen jenseits von Core liegen können. Dies gilt auch für Anleger in Geschlossene Immobilienfonds. So erfreulich die Entwicklung des Absatzes von Fonds mit deutschen Immobilien insgesamt ist, stimmt der Blick auf die Inhalte sehr vieler Geschlossener Fonds eher bedenklich. Auch hier dominiert der „Ein-Mieter-Typ“. Auf die Risiken und Kosten von Single-

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Verlängerung Düsseldorf: DHL verlängert bestehenden Mietvertrag für weitere 5 Jahre über eine ca. 37.500 qm große Immobilie im Logistikzentrum bei Bad

Tenant-Immobilien haben wir Sie oft genug hingewiesen. Aus eigener Erfahrung sind wir natürlich gebranntes Kind. Andererseits muss nicht automatisch

mit der Edeka Handelsgesellschaft Südbayern bis zum November 2026 beraten. Targareal steuert auch die Erweiterung der Gesamtmietfläche des Supermarktes von derzeit 990 qm auf dann 1.390 qm. Außerdem wurde ein benachbartes Grundstück erworben, auf dem 24 zusätzliche Parkplätze für den vergrößerten Markt geschaffen wurden. Die Fertigstellung der Erweiterung ist für das 1. Quartal 2012 geplant. Bis dahin wird der Eigentümer dafür rd. 1 Mio. Euro in das Objekt investiert haben. Detmold: Die BIH hat den seit 1994 bestehenden Miet-

Single-Tenant-

Immobilie schief gehen. Statistisch ist wahrscheinlich sogar

Hersfeld mit Prologis, Inc. Prologis hat die Immobilie auf dem insgesamt ca. 100.000 qm großen Grundstück 2007 speziell für DHL entwickelt. Kempten: Die Targareal Consulting hat den Eigentümer des Edeka-Marktes im Wettmansberger Weg 1 bei der Mietvertragsverlängerung

jede

eher davon auszugehen, dass in der überwiegenden Anzahl der Fälle, vor allem auch in zweiten Standorten der Mieter sich in der Immobilie wohl fühlt und in der Immobilie bleibt. Während aber die Risken ei„Core“ soweit das Auge reicht?

nes ungeplanten oder geplan© telesniuk - Fotolia.com

ten Mieterauszuges, der mit

Mietausfall bzw. laufenden Zinszahlungen, notwendiger Renovierung oder Sanierung, etwaigen Mieterumbauten, Incentives, zwischenzeitlichen Managementkosten und direkten Vermietungskosten leicht drei Jahresmieten kosten kann, von einem institutionellen Investor im Rahmen eines großen Portfolios relativ locker getragen werden können, sind die Risiken im Rahmen eines Geschlossenen Fonds sehr oft Existenz gefährdend. Bei 15% weichen Kosten und Erwerbsnebenkosten von 6 oder 8% liegt ein Innenfinanzierungsgrad von 50% des Fondsvolumens leicht bei 60% des ursprünglichen Neubauwertes. Aus heutiger Betrachtungsweise dürfte ein Geschlossener Fonds mit einer leer gezogenen Immobilie und einem LTV, der unter Berücksichtigung von Abnutzung und Leerstand durchaus bei 80% oder mehr liegen kann, erhebliche Nachfinanzierungsprobleme haben. Dies dürfte sehr oft die notwendigen Nachinvestitionen zur Vermietung ausschließen. Ich kann mir, ehrlich gesagt, immer weniger ausrechnen wie mit gewerblichen Core-Immobilien, vom zyklischen Handeln abgesehen, Geld zu verdienen ist. Eine Immobilie, deren Mieten sich nicht erhöhen lassen, hat weder Inflationsschutz noch Wertsteigerung, sondern lediglich Wertschwankungen im Zyklus und im Kapitalmarkt. Die derzeit niedrigen Renditen spiegeln die Risiken nicht. Core-Immobilien für Fonds sind oft weniger auf Standort, Qualität und Mietermix ausgerichtet, sondern auf einen Mieter. Mietsteigerungen während der Laufzeit sind auf Indexierung beschränkt. Am Ende kommt das mögliche Fallbeil der Nachvermietung. Bei Mieterauszug können sie am Ende der Fondslaufzeit oft nicht mit Gewinn veräußert werden. Das Anlegerkapital kann verbraucht sein. Das errechnet sich leicht durch aktuell teueren Einkauf, Nachvermietungskosten, möglicherweise niedrigerer

vertrag mit dem PennyMarkt über eine Einzelhandelsfläche in der Bielefelder Straße 326 um mindestens weitere neun Jahre verlängert. Das Objekt gehört zu dem von der BIH-Gruppe

Anschlussmiete, Flächenverlust durch Aufteilung und niedrigerem Verkaufsmultiplikator

gemanagten Fonds Berlin Hyp Fonds 2. Im Zuge der Mietvertragsverlängerung wurde eine Flächenerweiterung um ca. 230 qm auf rd. 1.070 qm vereinbart.

nicht erreichen können.

durch Immobilienalterung und ein evtl. höheres Zinsniveaus. Am Ende der Fondslaufzeit kann zusätzlich noch erheblicher Restrukturierungsaufwand erforderlich sein, der nicht nur die Gewinne, sondern auch das Kapital komplett auffrisst. Abgeschwächt gilt die Argumentationskette auch für heute voll vermietete, traditionelle Core-Objekte institutioneller Anleger, die als „Class A, Neubau, Erstbezug“ oft auch keine Mietsteigerungsperspektiven aufzeigen, sondern in der Nachvermietung meist die Topmieten des Neubau-Erstbezugs bei weitem

Demgegenüber liegen die Chancen des Immobiliengeschäftes in der Steigerung der Mieten und wissenschaftlich formuliert in einer Transformation in eine niedrigere Risikoklasse, bei der Investoren niedrigere Renditen akzeptieren. Hier liegen Chancen in der Projektentwicklung im Bestand vor allem in intransparenten Märkten durch Nachvermietung, geringeren Einlaufspreisen bei Leerständen und kürzeren Restlaufzeiten oder Flächenerweiterungen durch Ausbauten. Gerade hier aber ist der Markt abgeschnitten. ►

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Inflationsschutz durch Immobilien - Was haben Spei-

wohnt werden, zu beobachten, dass mit zunehmendem

seeis, Störche und Immobilien gemeinsam?

Verbrauch

Alles drei sind traditionelle Subjekte statistischer Thesentests. Insbesondere Störche und Immobilien stehen seit 50 Jahren im Mittelpunkt der Forschung. Gleichzeitig beschreiben die Begriffe Störche und Immobilien die beiden größten und gefährlichsten Irrtümer nicht nur von Statistik-Anfängern. So wurde statistisch „bewiesen“ (auf Deutsch: die zu testenden Thesen konnten auf Grund des vorliegenden Datenmaterials nicht falsifiziert werden), dass Störche Kinder bringen, Speiseeis Sonnenbrand bei Weißhäutigen verursacht und Immobilien vor Inflation schützen. Die These, dass Speiseeis Sonnenbrand verursacht, ist ja offensichtlich richtig. Da lohnt es sich kaum, die Statistik zu bemühen. Sie ist sowohl regional wie auch im Zeitverlauf so evident, dass sich eine Detailanalyse kaum lohnt. Lediglich ethnische Unterschiede sind zu be-

von

Speiseeis

Sonnenbrände

zunehmen

et vice versa. Dieser Zusammenhang lässt sich jährlich verifizieren. Auch regional ist zu beobachten, dass z. B. der ferienbedingte Wechsel in speiseeisintensive Regionen wiederum parallel zu Sonnenbrandhäufigkeit führt. An Drittfaktoren kann es kaum liegen, da die Ureinwohner besonders heißer Regionen eher weniger unter Sonnenbrand leiden. Das dort seltenere Vorkommen von Speiseeis bestätigt sogar die These. Diese These ist eindeutig statistisch richtig. In Bezug auf den Zusammenhang zwischen Störchen und Kinderhäufigkeit konnte der Rückgang der Störche im Burgenland und mit einem Rückgang der Anzahl Neugeborener ebenso in Verbindung gebracht werden wie in Berlin/Brandenburg (New Evidence for the Theory of the Stork, Thomas Höfer, Bundesinstitut für Risikobewertung, 2004) und in Schweden.

rücksichtigen. Grundsätzlich ist in allen Regionen, die von

Während unsere Eltern und Großeltern noch wuss-

tendenziell wohlhabenden weißhäutigen Europäern be-

ten und dies täglich den Immobilienseiten der Zeitung ent-

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Wölbern und Deka Hamburg/Amsterdam: Wölbern Invest erwirbt ein Büround Einzelhandelsgebäude im Hafen von Amsterdam. Das Objekt umfasst 28.700 qm Nutzfläche, Mieter sind die niederländische Warenhauskette HEMA und der Verlag VNU Media. Berlin: iconmobile group mietet rd. 1.400 qm Bürofläche im Bürokomplex „Trefugium“ des Offenen Immobilien-Publikumsfonds WestInvest InterSelect von Deka Immobilien. Dr. Lübke war bei diesem Abschluss als Vermittler tätig.

nehmen konnten, dass Immobilien vor Inflation schützen, wurde diese These in den vergangenen Jahren regelmäßig statistisch mit Hilfe von Korrelationen „bewiesen“. Gefährlich sind die daraus abzuleitenden Botschaften und Thesen. Während gegen die Botschaft der Speiseis-Gefährlichkeit „liebe Kinder, seid vernünftig und mäßig“ nichts einzuwenden ist und gleichzeitig ein Beleg dafür ist, dass bereits frühkindlicher Verstand durchaus in der Lage ist, statistische Aussagen zu relativieren, sind die anderen Botschaften gefährlich. Trotz milliardenfacher Falsifizierung wird mit der Botschaft „wo keine Störche sind, kann nichts passieren“, die lediglich Umkehrschluss der These ist, dass Störche die Kinder bringen, Bevölkerungspolitik betrieben. Die Abwesenheit von Störchen ist aber kein wirksames Verhütungsmittel. Ähnlich gefährlich ist die These „Immobilien schützen vor Inflation“. Sie hat ihre Heimat vor allem in Deutschland und tritt derzeit ihren Siegeszug in die Core-Welt an. Auch hier werden regelmäßig Korrelationen zwischen Geldentwertung und Immobilienpreisentwicklung untersucht. Fakt ist, dass in keinem einzigen bundesweiten Immobiliensegment, noch nicht einmal bei Grundstückspreisen, und trotz der dynamischen Preisentwicklung der letzten Jahre und des vorherigen Booms in den vergangenen 20 Jahren ein vollständiger Inflationsschutz erzielt wurde. Wir haben das Zahlenwerk von BulwienGesa AG, das für die europäische Berichterstattung auch von der Bundesbank verwendet wird, einmal aus unserem Archiv für 20 Jahre zusammengestellt und auf eine Basis 1992 = 100 indiziert. ►

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Preisentwicklung Immobiliensegmente 1992 bis 2011

Der bis zum Ende des Vereinigungs-

Inflation Grundstück Einfamilienhaus

booms ca. 1993/1994 annähernd parallele

Eigentumswohnung neu

und eng zusammenhängende Verlauf von

160 140 120

Indexpunkte

Geldentwertung und Immobilienpreisstei-

Wohnungsmiete Wiedervermietung Index Wohnen

100 80 60

gerung fiel in eine Zeit demografischer

Wohnungsmiete Neubau

und ökonomischer Prosperität bei gleich-

Handel-Miete 1a-Lage

zeitiger Immobilienknappheit durch die

Gewerbe-Grundstück

Kriegsfolgen, die später durch Einkom-

Index Gewerbe 20

mensentwicklung, höhere Ansprüche und

Büromiete City

im Gewerbebereich durch Tertiärisierung

Handel-Miete Nebenlage

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

abgelöst wurde. Dies führte zum einen zu einem inflatorischen Umfeld mit Lohnsteigerungen und

Natürlich sind die ersten beiden statistischen Spielereien

zum anderen damit und durch Grundstücksknappheit zu

zu Speiseeis und Störchen als pädagogische Warnung

einer überproportionalen Preissteigerung von Immobilien.

gedacht, dass man aus einer Korrelation, also der paralle-

Preissteigerung in einem Marktsegment ist übrigens nicht

len Entwicklung etwa von Datenwerten, nicht auf eine Kau-

gleich Wertsteigerung einer spezifischen Immobilie, die

salität schließen darf. Der Zusammenhang kann zufällig

einer Alterung oder Umfeldverschiebungen unterliegt. Seit

sein. So stiegen im vergangenen Jahrhundert viele Daten-

20 Jahren ist dieser Zusammenhang nicht mehr gege-

werte kontinuierlich, ohne etwas miteinander zu tun zu

ben. Heute wissen wir, dass Inflation auch ohne wert-

haben. Oder aber die Größen hängen auf komplizierte

steigernde, ökonomische Prosperität bei gleichzeiti-

Weise von einer oder mehreren weiteren Größen ab. Bei

gem Überangebot von Immobilien mit fallenden Mieten

der Inflation trifft wohl der zweite Faktor zu.

möglich ist. □

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MIPIM 2012 Deutschland „Country of Honour“ Deutschland ist auf der diesjährigen MIPIM in Cannes erstmals Ehrengast. Jedes Jahr ist ein Land „Country of Honour“ und bekommt ein besonderes Rahmenprogramm. In diesem Jahr ist es nun Deutschland. Zu den Höhepunkten zählen u.a. eine Rede Joschka Fischers und Reinhard Schäfers, Deutschlands Botschafter in Frankreich. "Deutschland scheint als stabilste Wirtschaftsmacht innerhalb der Eurozone für die gegenwärtige Wirtschaftsla-

Bouwfonds

ge besonders gut gewappnet zu sein." verkündet Filippo Rean, Direktor der MIPIM. "Wir möchten dieser Leistung Anerkennung zollen und legen besonderen Wert auf das Wissen und die Erfahrung der deutschen Experten, die im Immobilienbereich aktiv sind. Die deutschen Investoren sind der MIPIM seit Jahren treu. Als einige der dynamischsten Akteure im Ausland tragen sie maßgeblich zur Globalisierung des Sektors bei." Danke! Aber erzählen Sie das mal derzeit einem Griechen. Die MIPIM findet in diesem Jahr bereits zum 23.mal statt. Zuletzt besuchten über 18.000 Teilnehmer aus 62 Ländern die Messe und machten Sie damit zu einer der größten Immobilienveranstaltungen der Welt. Für dieses Jahr rechnet der Veranstalter Reed Midem mit ähnlichen Zahlen. Neben Deutschland als „Country of Honour“ steht besonders das Thema Baukontrolle und Logistik im Messefokus. Deutsche Unternehmen stellen seit Jahren einen Großteil der Aussteller und Besucher an der Cote d´Azur. Die oberste Etage des Palais mit dem besten Ausblick auf Hafen und Strand ist seit langem fest in deutscher Hand. Vor allem die Stadtstände deutscher Metropolen gehören

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Fonds-Deals Südkorea: Deka Immobilien verkauft für 58 Mio. Euro das 19.500 qm große Büroobjekt „Myeongdong Central Building“ in Seoul an einen vom koreanischen Asset Manager „JR AMC“ aufgelegten Reit. 2005 kaufte Deka das Objekt für 46,6 Mio. Euro. Der Verkehrswert liegt bei 55,6 Mio. Euro. Mit dem Verkauf reduziert sich der asiatischpazifische Anteil am Immobilienvermögen des Offenen Immobilienfonds DekaImmobilienGlobal von 36 auf 34%. In Südkorea besitz der Fonds keine Immobile mehr. Neuss: Quantum KAG erwirbt für den Spezialfonds Habitare insgesamt 125 Wohneinheiten in NeussFurth von der GS Immobilien AG. Der kernsanierte Wohnungsbestand verfügt über eine Gesamtwohnfläche von rund 6.900 qm. Die Gesamtinvestitionskosten betragen rund 12 Mio. Euro. Den Haag: Warburg - Henderson KAG erwirbt das Bürogebäude Haagsche Hof für 27 Mio. Euro. Die Immobilie mit 10.500 qm Mietfläche ist bestimmt für den Warburg - Henderson European Core Property Fund No. 1. Nürnberg: Ein Spezialfonds der Hansainvest erwirbt ein Geschäftshaus mit ca. 1.126 qm Mietfläche am Josephsplatz 26-28 von der Aachener Grundvermögen über Comfort. Langfristiger Hauptmieter ist ein Franchisenehmer von Wellensteyn.

zu den Mega-Ständen und erfreuen sich großer Beliebtheit. Viele Unternehmen schlüpfen gern unter das Dach eines Stadt- oder Bundesland-Standes, da sich so zum einen Kosten sparen lassen und zum anderen die stärkere Besucherdichte so besser genutzt werden kann. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Nürnberg, Stuttgart und NordrheinWestfalen werden in diesem Jahr mit eigenen Messeständen vertreten sein. Weiteres deutsches Highlight wird der Nachhaltigkeits-Pavillon „Building Innovation“ sein, in dem Siemens seine neuesten Projekte und Expertise vorstellen wird. Auch bei der Eröffnungsveranstaltung „Opening Cocktail“ am 6. März im Carlton Hotel wird Deutschland die Schirmherrschaft übernehmen. □

MIPIM Awards 2012 – Deutschland bekommt eigene Kategorie Bei den diesjährigen MIPIM-Awards wird zum ersten mal auch das „Best German Project“ ausgezeichnet. Neben den drei Nominierten in der rein deutschen Kategorie, ist aber auch die „Alte Post“ der alstria in Hamburg in der Kategorie „Best Refurbished Building“ nominiert. Die Nominierten im Überblick: Kategorie / Projekt

Land

Entwickler/ Architekt

Best Hotel & Tourism Resort Sex Senses Con Dao The Bulgari Hotel & Residences Victoria Tower Hotel

Vietnam UK Schweden

Indochina Land Prime Development Ldt Arthur Buchard, Call Tower Invest AB

Best Industrial & Logistics Development Distribution Park Dutra Lavoisier MacLaren Production Centre

Brasilien Belgien UK

Hines Brazil SDRB - GOMB - BRDA Foster + Partners

Best Office and Business Development Heron Tower

Heron International

Main Point Karlin TNT Centre

Tschechien Niederlande

PSJ INVEST, a.s. OVG Real Estate

Best Refurbished Building Palazzo Aporti "Alte Post" "The Libary" - New Community Center and Library

Italien Deutschland Dänemark

Hines alstria / Quantum Copenhagen City Properties

Best Residential Development Midi-Suède Reflections at Keppel Bay ´Residence le 19` in the Cluade Bernard area

Belgien Singapur Frankreich

BPI - SDRB Keppel Land Limited BNP Paribas Real Estate

Best Shopping Centre Cubus

Hong Kong

Great Felicity

D-Cube City Morocco Mall

Süd Korea Marokko

Daesung Industrial Al Amine

Best Futura Project Air-Floating Villas & Suites Hôtel de Police - Charleroi/Danses Performing Arts Center IN/OUT

Katar Belgien Frankreich

FPA CFE Société Foncière Lyonnaise

Best Futura Mega Project Express Rail Link West Kowloon Terminus

Hong Kong

MTR

Jeju Airest City Marina South

Süd Korea Singapur

Berjaya Jeju Resort Limited and Planning Korea M+S Pte Ldt

Best German Project Herz-Jesu Kirche Maintor Alte Post

Mönchengladbach Schleiff Frankfurt/M DIC Hamburg alstria / Quantum

In der Kategorie „Best German Project“ wurde neben der Umwandlung der HerzJesu Kirche in Mönchengladbach von Projektentwickler Schleiff, wiederum die „Alte Post“ und das „Maintor – The Riverside Financial District“ in Frankfurt der DIC mit den Architekten

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Jürgen Engel Architects, Professor Christoph Mäckler Architects, Jo. Franzke Architects und Braun Volleth Architects gewählt. Beim traditionellen Dinner der DICGruppe mit Frankfurter Journalisten im MainPalais auf dem zukünftigen Gelände des MainTor, dem ehemaligen Degussa-Gelände, stellte DIC CEO Ulrich Höller das Projekt, dessen Baubeginn nach der vor kurzem erfolgten Vermietung von 14.000 qm an Union Investment jetzt erfolgen kann, vor. Höller sieht bei bodenständigen Mieten sehr gute Vermietungschancen. Das beweise allein der letzte Großabschluss mit Union im Teilprojekt MainTor Porta. Im Porta sind jetzt ca. 70% der Mietflächen vorvermietet. Der Baubeginn erfolgt kurzfristig. 2011 hatte bereits der private Investor Carlo Giersch im Juni das Objekt MainTor Primus als Forward Sale gekauft. 2012 erfolgt auch der Start der Wohnungsvermarktung. Die Finanzierung der jetzt begonnenen Projekte ist gesichert. Allerdings sei das Umfeld im vergangenen Jahr für die Finanzierung von Projektentwicklungen eher schwierig gewesen, bestätigt Höller. Zu Beginn 2012 sind zwei von sechs Projekten mit rund einem Drittel des gewerblichen Projektvolumens bereits in Realisierung. □

Erwartungen deutscher Aussteller Wir sprachen mit deutschen Ausstellern über Erwartungen und aktuelle Themen zur Messe. Neben der tatsächlich erwarteten Deutschland Fokussierung internationaler Investoren steht bei vielen der know-how Austausch auf hohem Niveau und auch ein wenig Spass auf der Tagesordnung. Thomas Schmengler, Geschäftsführer der Deka Immobilien und Leiter An- und Verkauf: "Ich erwarte, dass der Standort Deutschland neben den Investmenthochburgen London und Paris 2012 tatsächlich im Fokus der Investoren steht. Dieses Jahr wird wohl viel ausländisches Kapital in Deutschland angelegt werden. Dieses Kapital ist aber konservativ und sucht nach guten Standorten und nach guter Qualität. Tendenziell werden Investments sehr genau geprüft und die Investoren sind zugänglicher für eine intensive Beratung als in der Vergangenheit." ►

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Aus RTL werden Wohnungen Köln: Das ehemalige Gelände des Fernsehsenders RTL an der Aachener Straße in Köln soll zum Wohngebiet entwickelt werden. Pandion hat das rd. 40.000 qm große Gelände von der Sparkasse KölnBonn erworben und will das Gelände mit bis zu 50.000 qm BGF bebauen. Es sollen vorwiegend Wohnungen entstehen, zur Aachener Straße hin auch Gewerbeeinheiten. Bis 2010 war RTL Mieter der Liegenschaft. Entwickelt wurde sie bereits in den 70er und 80er Jahren. Seit dem Umzug von RTL in die ehemaligen Messehallen stehen die Gebäude leer.

Dr. Hubert Spechtenhauser, Mitglied der Geschäftsführung Hannover Leasing „Die MIPIM ist eine der wichtigsten Plattformen für die Branche und ein Barometer für den voraussichtlichen Verlauf des Jahres an den internationalen Immobilienmärkten. Auf der Messe geht es uns vor allem um die Akquisition neuer Objekte für unsere geschlossenen Fonds: In Cannes treffen wir Verkäufer und Makler. In unserem Investitionsfokus stehen neben Deutschland die Benelux-Staaten und Großbritannien, USA und Kanada sowie Zentraleuropa, dort insbesondere Polen. In unseren Zielregionen konzentrieren wir uns vor allem auf Büroneubauten in sehr guten Lagen mit einer langfristigen Vermietung an bonitätsstarke Mieter und einem damit nachhaltig gesicherten Cash-flow. Nicht zuletzt, da die Finanzierung von Objekten für weniger eigenkapitalstarke Investoren schwieriger geworden ist, erwarten wir mit einigen interessanten Angeboten zu vernünftigen Preisen wieder nach Hause fahren zu können. “ Ingo Hartlief, Vorsitzender der Geschäftsführung Corpus Sireo Asset Management „Internationale Investoren mit deutschen Assets interessieren sich aktuell verstärkt für Transaction Management Leistungen. Sie suchen Unterstützung von Asset Managern, die nicht nur in den deutschen A-Städten, sondern auch in der Fläche, an Potenzialstandorten, über einen starken Verkaufs-Trackrecord verfügen. Wir erwarten daher, auf der MIPIM mit bestehenden und potenziellen Kunden Gespräche über kommende Aufgaben zu führen. Zudem suchen wir wieder nach Co-Investment-Möglichkeiten. Von dem Messefokus auf Deutschland versprechen wir uns, dass er entsprechende Kontakte begünstigt. ►

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Neben unseren gesamten Asset Management Leistungen für Investoren, finanzierende Banken und Bestandshalter stehen auch unsere Investment Management Produkte im Fokus. Im Dezember haben wir unseren zweiten Health Care Fonds als Sondervermögen aufgelegt. Diesen wollen wir neben weiteren Fondsprodukten vorstellen, die in 2012 platziert werden sollen.“ Christopher Garbe, Unternehmensgruppe Garbe „Auf der MIPIM steht für uns vor allem der direkte Austausch mit nationalen und internationalen Investoren zu erfolgreichen Projektentwicklungen in den Bereichen Wohnen und Logistik im Fokus, was sich auch gegenwärtig in unserer Projektpipeline widerspiegelt. In beiden Bereichen zeichnet sich auch für 2012 weiterhin eine positive Entwicklung ab, den die Garbe Unternehmensgruppe durch gute Kontakte auf der Messe nutzen möchte. Darüber hinaus freuen wir uns, dass wir über das Leistungs-

spektrum der Garbe Logistic AG erstmalig in der Logistics Lounge informieren können.“ Dr. Frank Pörschke, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland „Gesundes Wirtschaftswachstum, hohe Beschäftigung, steigende Investment- und Mietumsätze, positive Entwicklung der Kapitalwerte. Eigentlich hat 2011 – zumindest für Deutschland - eine sehr solide Grundlage für die Immobilienwirtschaft in 2012 gelegt. Dennoch kommen keine rechten Glücksgefühle auf. Eurokrise, Staatsschuldenkrise, eingedampfte Wachstumsprognosen und Rezessionsängste sind uns sehr präsent. Wenn wir uns von alldem ins Bockshorn jagen lassen, werden diese negativen Szenarien im Sinne einer self-fulfilling prophecy auch eintreten. Umso wichtiger ist es, dass wir die Chancen nutzen, die sich im aktuellen Umfeld ergeben. Viele Unternehmen sind nämlich durchaus sehr optimistisch und sehen ihre Geschäftsaus-

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sichten positiv. Auf dieser Basis treffen sie auch Immobilienentscheidungen. Psychologie ist nicht alles, aber vieles. Deutschland als sicherer (Immobilien-)Hafen für Anleger aus aller Welt hat eine relative Position der Stärke. Wir sollten also mit den (nicht änderbaren) Unwägbarkeiten leben und das Beste daraus machen.“ Dirk Brandes, stellvertretender Leiter Immobilienkunden HSH Nordbank

London: Das 1983 stillgelegte Kohlekraftwerk Battersea Power Station (Foto) steht zum Verkauf. Europas größtes Ziegelgebäude steht unter Denkmalschutz und kostet einen möglichen Investor mind. 150 Mio. Pfund Sanierungskosten zzgl. 200 Mio. Pfund für die Erweiterung der U-Bahn. Bereits seit 2011 liegt eine Baugenehmigung im Gesamtwert von 5 Mrd. Pfund vor. Interessierte können das Gelände über Knight Frank erwerben.

Auflösung New York/New Jersey: Invesco und Hannover Leasing verkaufen beide Objekte eines, sich an institutionelle Investoren gerichteten Fonds. Das Objekt 33 Maiden Lane (Foto) in New York wurde für 207,5 Mio. USD an die Fed verkauft. Der Wertzuwachs liegt bei 56%. Bereits im Dezember 2011 wurde das Objekt 10 Exchange Place in New Jersey für 285 Mio. USD mit einem Wertzuwachs von 30% verkauft. Die Rendite über die gesamte Laufzeit lag bei 12,5% p.a.

"Die MIPIM in Cannes hat für die HSH Nordbank einen hohen Stellenwert", sagt Dirk Brandes, stellvertretender Leiter des Unternehmensbereiches Immobilienkunden bei der HSH Nordbank. "Auf der Messe führen wir konzentriert wertvolle Gespräche auf Management-Ebene vor allem mit den ausländischen Gesellschaftern unserer deutschen Kunden. Gespräche von hoher Qualität, in denen wir zum einen unmittelbar erfahren, welche Entwicklungen und Perspektiven auf den Märkten aktuell vorherrschen. Ebenso wichtig ist für uns aber auch, von unseren Gesprächspartnerinnen und -partnern zu hören, wie diese einem Engagement in unserer Kernregion Hamburg und Schleswig-Holstein sowie in den ebenfalls für uns wichtigen deutschen Metropolregionen Berlin, Düsseldorf/Köln, Frankfurt, Stuttgart und München gegenüberstehen. Für die Tage in Cannes haben wir bereits viele Gesprächstermine fest abgemacht. Wir merken auch daran, dass das Interesse ausländischer Investoren an deutschen Immobilien sehr groß ist." Bernd-Uwe Willer, Head of Savills Deutschland „Auf der Nachfrageseite steht Deutschland unverändert hoch im Kurs, doch das Transaktionsvolumen in Deutschland 2012 wird maßgeblich von der Finanzierungsseite bestimmt werden. Dies gilt sowohl für die Finanzierung von Endinvestments als auch für Projektfinanzierungen. Letztere können bei unverändert reger Flächennachfrage für Nachschub in der Pipeline für Core-Produkte sorgen Wobei es spannend sein wird zu beobachten, wie die einzelnen Marktteilnehmer „Core“ definieren. Wir hoffen, dass bis zur zweiten Jahreshälfte Beruhigung in die Bankenlandschaft gekommen ist und wieder mehr Institute finanzieren werden, ist doch die Transaktionssicherheit weiterhin von zentraler Bedeutung und schlägt teilweise sogar das Motiv der Renditeoptimierung.“ Dr. Jürgen Allerkamp, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Hypo "Wie in den Vorjahren bietet die MIPIM eine ideale Plattform zur Pflege und zum Ausbau von Kontakten. Ich freue mich auf die Gelegenheit, mich mit unseren Kunden und Geschäftspartnern intensiv auszutauschen. Das persönliche Gespräch ist sehr wichtig und lässt sich durch keine E-Mail und kein Telefonat ersetzen. Dass eine Vielzahl neuer Deals während der MIPIM verkündet wird, ist aufgrund der aktuellen Stimmungslage an den Immobilienmärkten zwar nicht zu erwarten. Dennoch reise ich mit gedämpftem Optimismus nach Cannes." Dr. Christian Dietl, Vorstand WSP Deutschland AG „Für mich dient die MIPIM in erster Linie als Rahmen zur Pflege und zum Ausbau des Netzwerkes zu Kunden und Geschäftspartner aber auch zu unseren nationalen und internationalen Kollegen aus der WSP Group sowie deren Kunden und Geschäftspartnern. Am meisten Spaß macht es, wenn sich Menschen zusammenfinden, die sich hier einer gemeinsamen Herausforderung stellen und die Freude daran haben, die in diesem Zusammenhang stehenden Aufgaben zusammen erfolgreich zu lösen. Darüber hinaus ist die MIPIM ein guter Grandmesser für die Grundstimmung in der nationalen und internationalen Immobilienbranche und natürlich auch Inspirationsquelle für neue Ansätze und Lösungen.“ ►

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immobilienmanager Der immobilienmanager hat in der Kölner Vulkanhalle vor ca. 400 Gästen seine Awards verliehen. Die Preise wurden zum vierten mal verliehen. Eine namhafte Jury unter Vorsitz des immobilienmanagerChefredakteurs Christof Hardebusch, bestimmt dabei im Vorfeld die Preisträger. Einzig der Suprise-Price wird von der Redaktion verliehen. In einer stimmungsvollen Preisverleihung mit integriertem 4-Gänge Menü, führte Karsten Trompetter durchs Programm. Zu den Preisträgern in diesem Jahr gehören: GSW Immobilien AG (Kategorie: Finanzierung), FHH Fondshaus Hamburg (Investment), Jones Lang LaSalle (Kom-munikation), Corpus Sireo Real Estate (Management), Deutsche Bank (Nach-haltigkeit), Alstria VII. (Bestand), Pareto (Neubau), ImmobilienScout (Social Responsibility), Stadt Aschersleben (Stadtentwicklung), Daniela Schmidt (Studentin des Jahres), Olswang (Vermittlung & Beratung), Innovation City Ruhr – Klimastandort Bottrop (Suprise Prize), Professor Dr. Hans Sommer (Lifetime). Als Kopf des Jahres wurde Aareal Bank Chef Dr. Wolf Schumacher (Foto) ausgezeichnet, der in seiner Dankesrede auf die überzogene Bankenregulierung hinwies.

Prof. Dr. Hans-Peter Noll, Vorsitzende der Geschäftsführung der RAG Montan Immobilien GmbH „Für die RAG Montan Immobilien ist die diesjährige MIPIM ein besonderes Ereignis, denn in dieser Woche haben wir unseren neuen Unternehmenssitz auf dem UNESCOWelterbe Zollverein in Essen bezogen, in vierzehn Tagen feiern wir in Anwesenheit von Nordrhein-Westfalens Ministerpräsidentin Hannelore Kraft die offizielle Eröffnung. Daraus ergibt sich auch unser wichtigstes Thema für die MIPIM. Denn wir wollen in Cannes der Branche zeigen, dass im Norden der Stadt Essen, mitten in der Wirtschaftsmetropole Ruhr, ein neuer 1A-Büroimmobilienstandort entsteht. Mit unserem Umzug wollen wir auch die Initialzündung für die hochwertige Entwicklung des Standortes geben. Wir besitzen auf dem UNESCO Welterbe-Areal immerhin 72.000 Quadratmeter Grundstücksfläche. Für diese Adresse suchen wir Mieter und Nutzer. Gemeinsam mit der Stiftung Zollverein wollen wir interessierte Unternehmen für dieses innovative und prosperierende Stadtquartier im Nordosten der Stadt Essen begeistern. Und die MIPIM in Cannes ist neben der EXPO REAL in München sicherlich der beste Ort dies zu präsentieren. Selbstverständlich erwarten wir, dass sich die Branche für dieses Projekt interessiert. Projektentwicklung auf einem „Welterbe“ – das hat Strahlkraft in die internationale Immobilienbranche. Im Geschäftsverlauf des Vorjahres hatten wir bereits eine sehr gute Nachfrage zu unserem Immobilienangebot. Die Vermarktung von Immobilien im “Welterbe“ wird diese Nachfrage aber noch deutlich steigern.“ Theodor J. Greif, Geschäftsführender Gesellschafter von Greif & Contzen „Wir sind auf der Mipim, um uns dem internationalen Publikum als Unternehmen einer wirtschaftsstarken Region zu präsentieren: dem Rheinland. Auf die Mipim kommen zahlreiche internationale Entscheider, und diese sollen einen guten Eindruck vom Rheinland, besonders von Köln und ganz besonders von uns mit nach Hause nehmen. Wir stellen zwar fest, dass der Investmentmarkt Köln bei institutionellen Anlegern in den Fokus rückt. Aber insgesamt haben überregional und international agierenden Investoren, die wir hier auf er Mipim treffen, die wachsende Metropole Köln noch zu wenig im Blick. Als stolze Rheinländer behaupten wir sehr selbstbewusst: Die internationale Immobilienbranche sollte sich die Großregion Köln ruhig noch ein wenig genauer ansehen - es lohnt sich! Köln vergisst leider manchmal wie wichtig es ist, international bei sich bietenden Gelegenheiten ein positives Köln-Bild zu vermitteln. Da hat viel mit Emotionen zu tun - wenn jemand nach der Mipim nach Hause fährt und wohlwollend an Köln und die dort ansässigen Unternehmen zurück denkt, dann haben wir schon viel gewonnen. Dazu werden wir - eingebettet in den Stand von NRW.INVEST - Interessenten nahe bringen, wie spannend und vielseitig der Immobilienmarkt unserer Heimatstadt ist. Hier tut sich Einiges: Von herausragenden Bauten wie dem gesamten Rheinauhafen-Quartier über Leuchttürme wie MaxCologne oder die Cologne Oval Offices des Büros Sauerbruch/Hutton bis hin zur städtebaulichen Entwicklung in Köln-Deutz oder der Projektierung neuer Wohnareale für die in Köln immer noch wachsende Bevölkerung. Wir kümmern uns bei Greif & Contzen seit mehr als einem Vierteljahrhundert um die Immobilienangelegenheiten unsere Kunden. Das Leistungsspektrum reicht dabei über die gesamte Wertschöpfungskette einer Immobilie: Von der Marktanalyse und der Beratung bei Projektentwicklungen über maßgeschneiderte Vermarktungskonzepte und zielgruppengerechte Vermittlung bis hin zum Facility Management. Zu unseren Kunden zählen Großkonzerne ebenso wie Gesellschaften aus dem Bereich des Asset Managements, mittelständische Betriebe der unterschiedlichsten Branchen und vermögende Privatkunden. Und wer ins Rheinland kommen möchte, um hier auf dem Immobilienmarkt zu investieren, der findet bei uns die Beratung, die er braucht.“ □

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Nachhaltigkeit ist in der realen Welt angekommen

der befragten, europäischen Immobilienprofis in ihren jeweiligen Ländern eindeutige Beurteilungskriterien vorzufinWerner Rohmert

den. Die Studie der Union Investment befragte 167 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Groß-

„Nachhaltigkeit“ präsentierte sich zunächst als Modewort

britannien. Überraschend ist, dass mit zunehmender Be-

und Marketing-Instrument der vergangenen 5 Jahre. Die

deutung des Nachhaltigkeitsaspektes die Unsicherheit

erste Ausarbeitung zum Thema Nachhaltigkeit erreichte

weiter wächst. Gleichzeitig habe sich aber das Ranking

uns vor etwa 10 Jahren ausgerechnet an einem 1. April.

der wichtigsten Kennzahlen, die Investoren für die Bewer-

Es hat entsprechend auch lange gedauert, bis bei „Der

tung der Nachhaltigkeit ihres Gebäudebestandes heranzie-

Immobilienbrief“ die Aspekte nachhaltiger Immobilienin-

hen, deutlich geändert.

vestments über den Marketing- und Energiesparansatz hinaus Akzeptanz fanden. Ein Background-Gespräch mit der Bank Sarasin, die seit 160 Jahren den Aspekt Nachhaltigkeit als Firmenphilosophie vertritt, hat mit der erweiterten Definition „Nachhaltigkeit ist in Regeln gegossener gesunder Menschenverstand“ dazu beigetragen. Aris Prepoudis von Sarasin schaut entsprechend auch lächelnd auf den oft vertriebsorientierten NachhaltigkeitsAnsatz von Immobilien- und Fondsunternehmen. Nachhaltig denken, heiße zu tun, was Sinn mache. Natürlich ließe sich mit Atomenergie, Zigaretten, Übergangstechnologien oder auch genetisch manipulierte Lebensmittel vorübergehend Geld verdienen. Jedoch mache beides langfristig keinen Sinn. Insofern habe Sarasin immer auf entsprechende Investments verzichtet. Bezogen auf die Immobilie heiße Nachhaltigkeit aber auch Rückkehr zu den klassischen Tugenden der Immobilienwirtschaft. Nachhaltigkeit bedeute, sich zurück zu nehmen und eben viele Dinge nicht zu tun. Dabei wird aus Sicht von Sarasin Nachhaltigkeit rein ökonomisch angegangen und nicht nach einem ethischen Ansatz. „Ethical Investments“ verfolge immer einen „Gut/Böse“-Ansatz, den Sarasin nicht teile. Für Andreas Kneip, Vorstandsvorsitzender der Catella KAG, ist Nachhaltigkeit mit dem nordischen/schwedischen CatellaHintergrund kein Modethema. Soziale, ökologische und ökonomische Nachhaltigkeit werde in wenigen Jahren eine selbstverständliche Nebenbedingung eines erfolgreichen Immobilieninvestments sein. Nachhaltigkeit werde zu einem entscheidenden Wert- und Renditetreiber.

Für 83% der Befragten bleibt der Primärenergieverbrauch wichtige Kennzahl. Wobei allerdings die Häufigkeit der Nennungen nur wenig über die Bedeutung innerhalb des Entscheidungskranzes aussagt. Zudem stellt sich eher die Frage, warum der Energieverbrauch als nahezu selbstverständlich nicht eine 100% Abdeckung erzielt. Bei der Frage nach der Bedeutung von Komfortmerkmalen für Hotelzimmer würden sicherlich 100% der Befragten das Vorhandensein eines Bettes als wichtig bezeichnen, jedoch würden nur die wenigsten daran ihre Entscheidungen ausrichten. Die mit 67% zweithäufigste Nennung bezieht sich auf die Lebenszykluskosten. Hier könnten aus „Der Immobilienbrief“-Sicht Aspekte des Eigennutzerbaus und der zur Vermietung bestimmten Immobilien auseinander klaffen. Beim Eigennutzer spielen Steueraspekte eine Rolle. Energieverbrauch und Instandhaltung sind regelmäßig sofort abzusetzende Kosten, wenn sie anfallen. Erhöhte

Auch für Christoph Schumacher, GF Union In-

Baukosten lassen sich meist nur auf 50 Jahre abschrei-

vestment Institutional Property, ist Nachhaltigkeit weni-

ben. Die generelle Frage ist hier eher zu stellen, inwieweit

ger ein neues Ziel, sondern ebenfalls inzwischen wichtige

durch systematische auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Pla-

Bedingung für ein langfristig erfolgreiches Investment. Al-

nung tatsächlich deutlich höhere Kosten anfallen.

lerdings müssten Investoren bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit von Gebäuden weiterhin mit Unschärfen leben. Zwar kristallisiert sich in Europa ein Set an Kennzahlen heraus, mit dem die Unternehmen ihre Gebäudebestände auf ökologische Nachhaltigkeitsaspekte hin überprüfen, jedoch glauben bei einer Umfrage der Union lediglich 20%

Abfall

(62%),

Wasserverbrauch

(55%),

CO2-

Fußabdruck (47%) und Anteil regenerativer Energien (43%) sind weitere wichtige Kennzahlen für die Nachhaltigkeit des Gebäudebestandes aus Investorensicht. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich insbesondere das Bewusstsein für die Notwendigkeit einer aktiven Steuerung und einer

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Deal-Mix Frankfurt: Die PwC AG mietet zwei weitere Büroetagen mit insgesamt 2.800 qm Fläche im Tower 185. PwC hat mit dem nun abgeschlossenen Mietvertrag insgesamt rund 71.000 qm Bürofläche im Tower 185 gemietet. Der zwischen Bankenviertel und Messe zentral an der Friedrich-Ebert-Anlege gelegene Tower 185 wird von CA Immo gemeinsam mit der ECE realisiert.

Optimierung der Lebenszykluskosten im letzten Jahr offensichtlich stark entwickelt. Dies trifft vor allem auf deutsche Investoren zu. 60% der befragten Investoren kündigen an, zukünftig deutlich mehr in nachhaltige Immobilien investieren zu wollen. Dies trifft insbesondere auf institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen zu, die in der Umfrage überproportional starke umweltbezogene Investments ankündigten. Die Modernisierung der Immobilienbestände unter nachhaltigen Aspekten hat dabei in etwa den gleichen Stellenwert eingenommen, wie die Neuentwicklung von Green Buildings. In Bezug auf Zertifizierung scheiden sich immer noch die Geister. Klar ist, dass die Untersuchung von Nachhaltigkeitsaspekten bei Investitionsentscheidungen zunehmende Bedeutung hat, dass jedoch die Investitionsentscheidung selber durchaus auch noch in nicht nachhaltige Gebäude fallen kann. Allein schon der Bestand von zertifizierten Gebäuden dürfte weit unter 1% liegen. Die Zahl immobilienwirtschaftlicher Großprojekte, die vom ersten Tag an z. B. nach den Richtlinien des DGNB auf Nachhaltigkeit geplant waren, lässt sich heute wohl immer noch an einer Hand abziehen. Allerdings stehen bei allen heutigen Investments, wie z. B. dem Frankfurter „MainTor“ der DIC nachhaltige Gebäudeplanungen unter Berücksichtigung der Zertifizierungserfordernisse durchaus vorne im Pflichtenheft.

Stuttgart: Die EnBW Energie Baden-Württemberg mietet ca. 6.000 qm Fläche in den Pariser Höfen von Pro-

Zusammenfassend stellt Christoph Schumacher zur Studie fest, dass nachhaltige Strategien bei institutionellen Investoren derzeit in der Kapitalanlage bereits stark verwurzelt sind. Von rund 2/3 der Investoren sind sie bereits in deren Kapitalanlage integriert. Neben technischen Kriterien werden auch ökologische und soziale Kriterien berücksichtigt. Im Vor-

jektentwickler Reiß & Co. Real Estate über Ellwanger & Geiger. Die Nutzung der Büroflächen erfolgt durch die

dergrund der Überlegung stehen jedoch mehr und mehr ökonomische Kriterien. Insbesonde-

TransnetBW, ein Tochterunternehmen der EnBW, das für den Betrieb des Stromtransportnetzes in BadenWürttemberg zuständig ist.

der Union-Umfrage Stiftungen und Kirchen Nachhaltigkeitskriterien stark gewichten.

re Stiftungen und Kirchen fühlen sich in Bezug auf ihr eigenes Portfolio in Hinsicht auf Nachhaltigkeit gut informiert. Kapitalanlagegesellschaften halten sich insgesamt für besser informiert als Großunternehmen, Banken oder Versicherungen. Dies liegt auch daran, dass nach

Langfristig führe an einem nachhaltigen Ansatz in der Kapitalanlage kein Weg vorbei. Nachhaltigkeit verringere das Risiko eines Investments, erläutern Projektmanager Benedikt Gabor, Catella, und Nachhaltigkeitsanalyst Klaus Kämpf von Sarasin. Sie sehen die Bedeutung von Nachhaltigkeit als Investmentfaktor beständig wachsen. Treiber dieser Entwicklung seien aktuell vor allem institutionelle Investoren und vermögende Privatpersonen. Eine

Hamburg: Der von Competo Capital Partners neu aufgelegte Competo Bestandsfonds Plus erwirbt zum Jahresbeginn 2012 das MIPIMAward prämierte Bürogebäude Berliner Bogen. Die rund 30.000 qm große und 10 Jahre alte Immobilie ist zu 98% langfristig vermietet.

umfangreiche Nachhaltigkeitsanalyse könne Risiken enttarnen, die bei der klassischen Finanz- oder Immobilienanalyse vernachlässigt würden. Gerade in der Immobilienwirtschaft führte die Finanzkrise zu dem Aspekt „Back to the Roots“. Für den Investor ist es schwierig zu unterscheiden, inwieweit der vorgetragene Nachhaltigkeitsansatz auf einer Denkhistorie von wenigen Jahren und Marketingüberlegungen beruht oder ob der Nachhaltigkeitsaspekt bei der Investition Teil einer über mehr als 100 Jahre währenden Firmenphilosophie ist. Energieeffiziente Immobilien nach modernen Zertifizierungsstandards lassen sich an jeden beliebigen Standort bauen. Solche Gebäude erfüllen alle Marketingaspekte. Nachhaltige Immobilien dagegen müssen langfristig ökonomischen Sinn machen. Hier spielen Standortund Lageaspekte ebenso wie Kriterien des Wohlfühlens, der Mitarbeiteridentifikation und der Arbeitseffizienz eine ebenso große Rolle wie die Einhaltung von Standards der Energie- und

Viernheim: Die Pfenning Logistik GmbH mietet langfristig eine Logistikanlage mit einer Gesamtmietfläche von ca. 28.000 qm in der Wiesenstrasse 83 von Harder & Partner.

Entsorgungseffizienz und des CO2-Fußabdrucks. Gerade vor dem Hintergrund technologischen Wandels unterliegen technische Hardfacts eher einem Wandel als weiche Faktoren. Nachhaltigkeit ist ein umfassendes Konzept, das weit über Energiesparen hinausgeht. Gerade Gebäude sind auf Grund ihrer Langlebigkeit, der großen Bedeutung für unser Leben, des hohen Anteils an Energieverbrauch sowie ihrer großen ökonomischen Bedeutung geradezu prädestiniert für die Anwendung von Kriterien zu nachhaltigen Investments. Gerade bei Immobilieninvestitionen ist ganzheitliches und langfristig orientiertes Denken gefragt. Der Nachhaltigkeitsansatz hilft, attraktive Gebäude und Standorte zu identifizieren. □

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Neustart Grünwald: KGAL startet mit ihrem ersten FrankreichImmobilienfonds nach zwischenzeitlicher Vertriebsunterbrechung wieder in die Platzierung – unter dem neuen Namen PropertyClass Frankreich 1 Plus. Der Fonds bietet Investoren nun ein vereinfachtes steuerliches Konzept, höhere prognostizierte Ausschüttungen, geringere Gebühren und eine bedingte Kapitalschutzgarantie der KGAL. Ein besonderes Merkmal des neuen Fonds: Die KGAL garantiert Investoren den Schutz ihres eingezahlten Kommanditkapitals. Fließen dem Investor durch Ausschüttungen/Entnahmen während der Fondslaufzeit und die Schlussausschüttung/-entnahme bei Auflösung des Fonds insgesamt vor Steuern weniger als 100% seiner gezeichneten Kapitaleinlage zu, erhält er frühestens zum 31.12.2025 den Differenzbetrag von der KGAL, sofern die Investoren keine Reinvestition beschließen. Die Fondsimmobilie mit 19.832 qm Fläche ist an die BNP Paribas vermietet. Das Investitionsvolumen beträgt rd. 93,4 Mio. Euro. Anleger können sich ab 10.000 Euro zzgl. 5% Agio beteiligen. Die geplante Laufzeit beträgt 13 Jahre und 8 Monate. Die prognostizierten Ausschüttungen steigen von anfänglich 6,25% p.a. auf 7% p.a. (jeweils vor Steuern). Prognostizierte Gesamtausschüttungen/-entnahmen betragen 250,25% (vor Steuern, 194,18% (nach Steuern).

Deutsches Immobilienwunder Dr. Hermann Wüstefeld, Leiter Produktion und Management Geschlossene Fonds bei der DWS Deutschland scheint ein Ausnahmefall zu sein. Während sich ringsum die Konjunktur abschwächt und die Angst vor einer erneuten weltweiten Rezession wächst, macht sich hierzulande weiterhin Optimismus breit. Nach der aktuellen Umfrage des Zentrums für Europäische Wirtschaftsentwicklung (ZEW) sind die Konjunkturerwartungen in Deutschland im Februar 2012 um 27 Punkte gestiegen und stehen nun bei 5,4 Punkten. Der Indikator ist somit erstmals seit Mai 2011 wieder im positiven Bereich; besser war er zuletzt im April 2011. Auch an den Immobilienmärkten ist von Angst nichts zu spüren – und wenn, dann wirkt sie als Katalysator für weitere Umsatz- und Preissteigerungen. In- und ausländische Investoren kaufen deutsche Immobilien, weil sie sichere Mieteinkünfte und eine konstante Wertentwicklung erwarten. Die robuste Konjunktur führt bereits zu einem ersten Leerstandsabbau im Bürosektor. Die Filialisten reißen sich um die besten Einzelhandelsflächen in Innenstädten und Shoppingcentern. Und in den deutschen Wirtschaftszentren werden die Wohnungen knapp. Beste Voraussetzungen also, um weiter in deutsche Immobilien zu investieren. Nur ziehen die Preise für Wohnimmobilien inzwischen so stark an, dass einige Marktbeobachter die Bildung einer Preisblase befürchten. Richtig ist, dass Wohnraum in Deutschland vielerorts teurer wird. Laut Erhebungen des Marktbeobachters BulwienGesa sind die Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser 2010 um 2,5 und 2011 sogar um 5,5% gestiegen. Richtig ist weiterhin, dass das niedrige Zinsniveau Immobiliendarlehen verbilligt und die Nachfrage zusätzlich anheizt. Doch für die von einigen gefürchtete Preisblase reicht dies längst nicht aus. Zumal, wenn man berücksichtigt, dass wir uns in Deutschland bis vor kurzem immer noch in einem Aufholprozess befunden haben. Zwischen 2000 und 2008 lagen die Miet- und Kaufpreissteigerungen im Wohnsektor unterhalb der Inflationsrate. Mancherorts – wie in Berlin – waren teilweise sogar rückläufige Mieten und Kaufpreise zu verzeichnen. Hinzu kommt die geringe Bautätigkeit der vergangenen Jahre. Sie war seit Mitte der 1990er Jahre bis 2009 rückläufig. 2008 wurden 176.000 Wohnungen fertig gestellt und 2009 waren es nur noch 159.000. Zieht man die Wohnungen ab, die jährlich vom Markt genommen werden, fällt der Nettozuwachs an Wohnungen äußerst bescheiden aus. Auch deshalb hat sich in den prosperierenden Ballungszentren ein beachtlicher Nachfrageüberhang aufgebaut: Nach Schätzungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) werden bis 2025 jährlich 183.000 Neubauwohnungen benötigt, um die steigende Nachfrage in der Mehrzahl der Großstädte zu befriedigen. Und zu allem Überfluss ist im vergangenen Jahr die Einwohnerzahl nicht nur in den großen Städten, sondern auch insgesamt gegen alle Erwartungen gestiegen (deutschlandweit um 50.000). Zwar steigt die Zahl der Fertigstellungen seit 2010 wieder. Sie blieb jedoch auch 2011 Schätzungen zufolge noch unterhalb der 200.000. So scheint es, dass in Deutschland nur Preis- und Mietsteigerungen deutlich jenseits der Inflationsrate die notwendigen Impulse geben können, dass ausreichend Investitionen in das Wohnungssegment erfolgen. Andernfalls fehlt Projektentwicklern der Anreiz, in den Neubau bzw. die Bestandsentwicklung zu investieren. Immerhin scheint die Trendwende inzwischen geschafft: Der Wohnungsneubau kommt langsam in Gang. Für dieses Jahr rechnen die Landesbausparkassen mit mehr als 200.000 Fertigstellungen. ►

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Auflösung Frankfurt: Der KanAm grundinvest Fonds wird aufgelöst und schnellstmöglich an die Anleger ausgezahlt. Die Kündigung sichert die Gleichbehandlung aller Anleger des KanAm grundinvest Fonds. Seit Aussetzung der Anteilrücknahme hat KanAm Grund zur Erhöhung der Liquiditätsquote rund 30% des Portfolios in den Markt gestellt und davon bereits für rd. 1. Mrd. Euro Objekte in Kanada, in den USA und Europa verkauft, deren Besitzübergang bis spätestens Mai 2012 geplant ist. Eine erste Auszahlung der freien Liquidität in Höhe von mindestens 200 Mio. Euro erfolgt deshalb bereits in den kommenden Wochen. Weitere Auszahlungen folgen im halbjährlichen Turnus, abhängig von den Immobilienverkäufen.

Auflage Hamburg: Paribus Capital startet den Vertrieb seines neuen geschlossenen Immobilienfonds Paribus Hochschulportfolio Bayern. Der Fonds investiert in zwei Neubauten der Otto-FriedrichUniversität in Bamberg und der Hochschule für angewandte Wissenschaften in Coburg. Für eine hohe Einnahmesicherheit beider Objekte sorgen langfristige Mietverträge von bis zu 15 Jahren zuzüglich Verlängerungsoptionen, die überwiegend mit dem Freistaat Bayern geschlossen wurden.

Der insgesamt positive Trend wird sich jedoch längst nicht flächendeckend auswirken. Wer heute als Investor nach Wohnungen für sein Portfolio sucht, hat grundsätzlich die Wahl, entweder vergleichsweise teuer in den Top-Lagen der deutschen Wirtschaftsmetropolen zu kaufen, oder aber sich auch in B- und C-Städten nach geeigneten Objekten umzuschauen. Wenn gleich es dort auch viele attraktive Standorte mit guten Zukunftsaussichten gibt, lässt sich dennoch nicht prognostizieren, ob dort an jedem Standort auch in zehn oder 20 Jahren eine hinreichende Nachfrage besteht. Wer aber seine Investitionen auf mehrere Standorte verteilt und keine gravierende Fehler bei der Objektauswahl macht, dürfte nach heutigem Stand auch hier langfristig stabile Mieteinkünfte erzielen und wird zusätzlich auf eine solide Wertentwicklung rechnen können. □

Assetmanagement als Erfolgsfaktor einer Immobilienbeteiligung Gabriele Volz, WealthCap Geschäftsführerin Marketing, Vertrieb und Kundenservice Die Immobilie als Sachwert zeichnet sich grundsätzlich als besonders greifbare Investitionsform aus. Sie gilt als solide, wertbeständig und wird nicht zuletzt deshalb im Volksmund gerne auch als Betongold bezeichnet. Insbesondere wenn sich das wirtschaftliche Umfeld volatil und unbeständig zeigt, rückt die Immobilie verstärkt in den Anlagefokus vor allem von Privatanlegern. So ergab eine Studie des Marktforschungsinstituts GFK kürzlich, dass 44% der Anleger möglichst kurzfristig Immobilieneigentum erwerben möchten. Auch die jüngst vom Verband Geschlossene Fonds – VGF veröffentlichten Platzierungszahlen für das Jahr 2011 suggerieren eine steigende Nachfrage nach Immobilien vor allem in Deutschland. Sowohl private als auch institutionelle Anleger investierten 2011 mehr Eigenkapital in deutsche Immobilien als noch ein Jahr zuvor. So verzeichnete diese Anlageklasse ein starkes Platzierungsplus mit einem Zuwachs von 33%. Dies zeigt wie sehr die Immobilie als sicherer Hafen wahrgenommen wird. Entscheidend in diesem Zusammenhang ist jedoch ein Aspekt, der oftmals besonders von Privatanlegern vernachlässigt wird. Eine Immobilie kann nur wertbeständig und ertragsstark sein, wenn sie nachhaltig verwaltet und bewirtschaftet wird. Da eine Immobilieninvestition in der Regel eine langfristige Anlage darstellt, muss sie konsequenterweise über einen langen Zeitraum strategisch und operativ unter der Prämisse der Wirtschaftlichkeit gesteuert werden. Eine Immobilie mag zwar Wertbeständigkeit symbolisieren, sie ist aber keineswegs ein triviales Investment. Dem Assetmanagement kommt daher ein zentrale Rolle zu – und dies sowohl auf der strategischen wie auch auf der operativen Ebene. In der Vergangenheit herrschte ein Trend vor, das strategische Assetmanagement aus Kostengründen von der operativen Ebene zu trennen. Das heißt, das Mietmanagement oder auch das Baumanagement an Dienstleister auszulagern, und sich als Investor voll und ganz auf die strategischen Bereiche wie den An- und Verkauf von Objekten zu konzentrieren. Dieses Vorgehen kann kurzfristig unter der Prämisse der Kosteneffizienz Sinn machen. Langfristig besteht jedoch die Gefahr, als Eigentümer nicht mehr nahe genug am Asset zu sein – ein Aspekt der sich gerade beim Mietermanagement nachteilig auswirken kann. Denn ganz grundsätzlich sind es die Mieteinnahmen über welche die Erträge einer Immobilie erwirtschaftet werden. Somit muss es im Interesse des Immobilieneigentümers sein, eine hohe Mieterbindung zu erzielen. Ist ein Mieter zufrieden, so sinkt das Risiko des Leerstands und damit das Risiko der Immobilieninvestition für sich. Einer Studie des Beratungsunternehmens Ernst&Young zu Folge sehen 95% der befragten Assetmanager die Vermietungsquote als die wichtigste Ertrags- und Risikokennzahl. Vor diesem Hintergrund ist eine enge Vernetzung von operativer und strategischer

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Neue Partner Heusenstamm: Die CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH hat sich für zwei „Preferred Property Management Partner“ entschieden. STRABAG Property and Facility Services, Frankfurt, und PropertyFirst, Bochum, sind nun präferierte Dienstleister für alle zukünftigen Asset Management Aufträge, bei denen auch Property Management Leistungen erbracht werden. Die Partnerschaft erlaubt es CORPUS SIREO, große, bundesweite Immobilienportfolios noch zügiger als bislang ins Regelgeschäft zu übernehmen, effektiver zu steuern und zu verwalten.

Mehr Umsatz Paris: BNP Paribas Real Estate erzielte im Jahr 2011 mit einem Bruttoumsatz von 658 Mio. Euro (plus 6% im Vergleich zu 2010) und einem Betriebsgewinn von 156 Mio. Euro (plus 11%) ein gutes Ergebnis. Dazu beigetragen haben alle sechs internationalen Geschäftsbereiche der internationalen Gruppe: Transaction, Consulting, Valuation, Property Management, Investment Management und Projektentwicklung. Vom Umsatz entfallen: 65% auf Immobilendienstleistungen, 35% auf die Entwicklung von Gewerbe- und Wohnimmobilien, 78% auf Gewerbeund 22% auf Wohnimmobilien, 64% auf Frankreich (Deutschland und Großbritannien: 11%, Italien: 7%, sonstige Länder: 7%).

Ebene ein kritisches Erfolgskriterium, da so die Potenziale einer Immobilie und mögliche Risiken aber auch die Chancen besser eingeschätzt werden können. Die Bündelung der strategischen und operativen Ebenen unter einem Dach bringt hier durchaus Vorteile mit kurzen Informations- und Abstimmungswegen. Mieter schätzen es, einen Ansprechpartner rund um technische, bauliche und flächenspezifische Fragen der Immobilien zu haben. WealthCap beispielsweise, als einer der größten Anbieter geschlossener Immobilienfonds verfolgt diesen Ansatz seit Jahren mit Erfolg. Über das im Haus angesiedelte Mieter- und Baumanagement wird nachhaltig ein Vermietungsstand zwischen 96 und 97% bei den über 150 Immobilien in Deutschland erzielt. Mit wichtigen Groß- und Ankermietermietern werden jährlich Gespräche geführt, um die Bedürfnisse und Pläne des Mieters zu diskutieren. Einbezogen werden dabei auch alle wesentlichen Aspekte rund um das Objekt. Gemeinsam mit dem Mieter regelmäßig durchgeführte Objektzustandsbegehungen helfen, die Qualität des Objektes hoch zu halten. Auf diese Weise können schon frühzeitig wichtige Fragen beispielsweise bezüglich außerordentlicher Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahmen adressiert werden. Zweifelsohne kommt dem operativen Assetmanagement eine wichtige Rolle zu. Daher verwundert es nicht, wenn sich nun verstärkt ein Trend abzeichnet, der wieder verstärkt auf die Bündelung und möglichst enge Verzahnung strategischer und operativer Assetmanagementleistungen abzielt. Denn die Nähe zum Objekt kann den Ausschlag geben. □

Eine alternative Risiko-Betrachtung zur Volatilität deutscher Gewerbe-immobilienmärkte Dr. Claus Becher, Yvonne McCartney, Immobilienresearch DekaBank Euroland dürfte zwar nicht an einer Rezession vorbeikommen, der Wirtschaftsabschwung insgesamt sollte aber mild verlaufen. Das zumindest deuten die zuletzt veröffentlichten Daten für die Einkaufsmanager-Indizes in Euroland im Februar an. Für Deutschland hingegen mehren sich die Anzeichen, dass die Rezession ausfällt. Das BIP-Wachstum dürfte im ersten Quartal 2012 bereits wieder positiv sein. Der Einkaufsmanager-Index für das verarbeitende Gewerbe liegt seit zwei Monaten nicht mehr auf Rezessionsniveau. Auch das ifo-Geschäftsklima hat sich im Februar überraschend stark verbessert. Die Geschäftserwartungen erreichten sogar den höchsten Stand seit sieben Monaten. Höchst ungewöhnlich, bedenkt man, dass Deutschland bestimmt nicht unangetastet durch die Euro-Krise kommen sollte. Allerdings lassen die globalen Frühindikatoren eine Wiederbelebung des internationalen Handels und damit steigende Exporte erwarten. Zudem sollten Fortschritte bei der Lösung der europäischen Schuldenkrise das Unternehmervertrauen gestärkt haben und nicht zuletzt bietet gerade in Deutschland die Niedrigzinspolitik u.a. für den Bau ein sehr gutes Finanzierungsumfeld. Bestätigt sich dieses Bild, wird sich auch für Gewerbeimmobilien der Trend zu Investitionen in deutsche Märkte weiter ausbilden. Allerdings gilt es die Frage zu beantworten, in welche Immobilien, welche Sektoren und welche Standorte man investieren sollte. Denn auch in Deutschland ist nicht alles Gold was glänzt. Die Preise sind teilweise schon stark angestiegen, es steht ein Refinanzierungsvolumen von insgesamt fast 150 Mrd. Euro in den kommenden drei Jahren an und nicht zuletzt schwebt als stumme Drohung der Markteinfluss durch den möglichen Verkauf von Objekten aus den geschlossenen Offenen Immobilienfonds im Raum. In diesem Umfeld haben Risiko-Betrachtungen weiterhin einen wichtigen Stellenwert. Gängige Praxis ist es, das Risiko von Märkten anhand der Volatilität (zumeist Standardabweichung) ihrer Gesamterträge – berechnet aus Wertentwicklung und Einkommens-

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Vermietungsleistung Frankfurt: Die Internos GmbH hat 2011 im Auftrag der von ihr betreuten Fonds und Mandanten 178 Mietverträge (1. Hj. 2011: 47 Mietverträge) über eine Gesamtfläche von 82.021 qm (1. Hj. 2011: 36.273 qm) abgeschlossen. 76 Mietverträge über insgesamt 41.807 qm waren Neuabschlüsse, bei 102 Verträgen über insgesamt 40.214 qm handelte es sich um Mietvertragsverlängerungen. Rund 56% der Vermietungsleistung entfielen auf Lager-, Logistik- und Industrieflächen, ca. 27% auf Büroflächen und ca. 18% auf Einzelhandelsflächen. Die gewichtete durchschnittliche Miethöhe über alle Verträge liegt bei ca. 6,80 Euro pro Quadratmeter und Monat (1. Hj. 2011: 6 Euro), die Gesamtjahresmiete der 178 Mietverträge beträgt rund 5 Mio. Euro.

München: Die F&C REIT Asset Management GmbH & Co. KG hat im Rahmen von Asset ManagementVerträgen in 2011 Flächen von über 70.000 qm neu vermietet und verlängert. Den Hauptanteil stellten dabei Vermietungen im Einzelhandelssektor (58%) dar. Gemessen an der in 2011 gemanagten Gesamtfläche von rund 690.000 qm hat F&C REIT damit für 10% der Flächen Neu- oder Anschlussverträge abgeschlossen.

strom – zu bewerten. Vergleicht man bspw. die Standardabweichung der Gesamterträge für Spitzenobjekte von 2001 bis 2011 für A- und B-Städte für den Büro-, Logistik- und Einzelhandelsbereich, so hat der Bürosektor in Frankfurt mit 14% die höchste Standardabweichung, gefolgt vom Münchner Bürosektor (13%). Mit Standardabweichungen zwischen 9% und 10% folgen dann die Büromärkte Berlin, Hamburg, Düsseldorf und Köln, unterbrochen nur vom Düsseldorfer Logistik-Markt auf dem fünften Rang. Die niedrigste Volatilität bei den Gesamterträgen der von uns untersuchten 45 Märkte weisen die Büromärkte verschiedener B-Standorte wie Leipzig, Bochum und Duisburg auf. Hinzu kommt Logistik in und um Leipzig. Diese stabilen Märkte schwanken mit 2-3% nur ein Viertel so stark wie etwa der Frankfurter Büromarkt. Alleine die Betrachtung der Volatilität der Gesamterträge wird aber den vielfältigen Interessen und Blickwinkeln unterschiedlicher Investorengruppen nicht gerecht. Genau wie sich Investoren etwa zwischen Satisfizierern (die eine Mindestrendite suchen) und GewinnMaximierern unterscheiden, Stabw. NAR 70% gibt es Investoren, die primär F B D die Wertentwicklung oder die 60% BN HH WI Entwicklung des Einkommens- 50% M stroms im Auge haben. M KA 40%

HB F WI In einer einfachen 30% K D H B DO MA S L DD DD Analyse wird nun versucht, H B BN N K HH 20% MS MA MS L diesen unterschiedlichen KalHB DO F N DU E külen Rechnung zu tragen, 10% E BO DU BO indem die einzelnen Kompo- 0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% nenten der Gesamterträge Variationskoeffizient Miete (Mieteinkommen und Wertentwicklung) separat untersucht werden. In der Abbildung wird an der Y-Achse die Schwankung der Nettoanfangsrendite (NAR) und damit die Wertschwankung, an der X-Achse die Mietschwankung abgetragen. Wiederum wird der Zeitraum 2001 bis 2011 verwendet. Innerhalb dieser Jahre gab es zwei Krisen an den Finanzmärkten und in der Konjunktur, so dass man die Krisensensitivität von Märkten berücksichtigt hat. Auf den ersten Blick fällt auf, dass die Punktwolke breit gestreut ist. Zwar findet man erwartungsgemäß eine hohe Volatilität in MieBüro A

Büro B

Einzelhandel A

Einzelhandel B

Logistik

ten und Renditen vor allem in den A-Bürostandorten wieder. In einer großen Anzahl von Märkten schwanken aber auch entweder die Werte oder die Einkommen stark. Unten rechts (schwankende Mieten, stabile Werte) liegen viele innerstädtische Einzelhandelsmärkte. Ein Beispiel ist Essen: Bei den Gesamterträgen zeigt sich der Einzelhandelsmarkt in Essen mit Platz 34 als stabil. Dies liegt vor allem an der Wertentwicklung (Platz 41), während die Miete genauso stark schwankt wie etwa der sehr volatile Frankfurter Büromarkt. Im Cluster links oben liegen die meisten Logistikmärkte (bis auf Berlin). So sieht man, dass am Hamburger Logistikmarkt die Mieten kaum schwanken (Platz 45), es dort aber viel Bewegung bei der Nettoanfangsrendite gibt (Platz 5). Als letztes zeigt sich ein Cluster von Märkten links unten. Hier finden sich vor allem B-Bürostandorte mit einer relativ niedrigen Volatilität in Mieten und Renditen. Auch wenn sich bei der Aufspaltung in ein Risiko aus Wert und Einkommensentwicklung Immobilien-Märkte gezeigt haben, die entweder wert- oder einkommensstabil sind, scheinen sich vor allem B-Büromärkte als Investment-Ziel herauszukristallisieren. Hier trifft Einkommens- auf Renditestabilität. Aber Vorsicht: Diese Untersuchung ist zunächst nur auf das Risiko abgestellt, Ertragsaussichten stehen außen vor. Hier zeigt die Vergangenheit, dass sich die Erträge der einzelnen B-Standorte doch sehr stark unterscheiden, so dass Investments in B-Städte nicht als Königsweg, wohl aber eingebettet in eine gutes Marktresearch als Chance zu begreifen ist. □

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Über den Tellerrand schauen

Die Lage in Europa bleibt unklar, eine endgültige Lösung der Schuldenkrise scheint in weiter Ferne zu liegen. Zudem sind die wirtschaftlichen Aussichten weltweit – abgesehen von einigen wenigen starken Ländern, darunter Deutschland – nicht besonders gut. Dementsprechend verwundert es nicht, dass Investoren verzweifelt nach Anlagemöglichkeiten suchen, die Stabilität verheißen. Nirgends wird das deutlicher als auf dem Markt für deutsche Gewerbeimmobilien aus dem Core-Segment: Heimische und ausländische Investoren gleichermaßen suchen händeringend nach hochwertigen Objekten. Die hohe Nachfrage hat zur Folge, dass die Preise für Gewerbeimmobilien in einigen Städten stark gestiegen sind. Dementsprechend niedrig sind die Renditen. So liegt die Mietrendite bei Büroinvestments in den deutschen Top-Standorten nur bei durchschnittlich 5,1%. Bei 1A-Einzelhandelsimmobilien notieren die Spitzenrenditen in den Immobilienhochburgen sogar nur bei knapp über 4,5%. Damit dürfte das Ende der Fahnenstange allerdings mehr oder weniger erreicht sein. Es ist zu erwarten, dass sich das Preiswachstum im kommenden Jahr ab-

Umfassend rundum informiert!

schwächen oder es sogar ganz zum Stillstand kommen wird. Eine Stabilisierung ist auch deshalb zu erwarten, weil in den kommenden Monaten eine Vielzahl von Kreditprolongationen aus den Transaktionen des letzten Booms ansteht. In diesem Zusammenhang dürften einige Objekte aus den Beständen notleidender Fonds auf den Markt kommen und das dann größere Angebot für eine Stabilisierung der Preise sorgen. Weil sich aktuell noch viele Investoren auf CoreImmobilien konzentrieren, sind die Märkte in den Metropolen weitgehend abgegrast. Damit gewinnen Städte aus der zweiten Reihe für Anleger an Bedeutung. Diese so genannten B-Städte brauchen den Vergleich der ökonomischen und demographischen Rahmenbedingungen mit den Metropolen nicht zu scheuen. Städte wie Oldenburg oder Osnabrück haben zwar eine vergleichsweise geringe Einwohnerzahl. Mangels Attraktivität des Umlands ziehen sie aber viel Kaufkraft aus der Region an und sind das Ziel zahlloser Pendler. Chancen bieten sich sowohl bei Einzelhandelsals auch bei Büroinvestments. Die Spitzenrenditen bei Büroimmobilien in B-Städten liegen zwischen 200 und 250 Basispunkten höher als in den Metropolen. Bei Einzelhandelsimmobilien sind in den Mittelstädten Spitzenrenditen von mehr als sechs Prozent realisierbar, während sie in AStädten durchweg unter der Fünf-Prozent-Marke liegen. Gute Gelegenheiten finden Investoren zudem, wenn sie über den Tellerrand blicken und sich in Segmenten jenseits von Büro und Einzelhandel umschauen. In Betracht kommen beispielsweise Betreiberimmobilien wie Hotels oder Pflegeheime. Gerade letztere haben vor dem Hintergrund des demographischen Wandels langfristig extrem positive Perspektiven: Selbst nach konservativen Prognosen wird bis 2050 ein Mehrbedarf von rund 1,3 Mio. stationären Pflegeplätzen entstehen. □ Martin Lemke, Patrizia Gewerbe Invest

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Blindflug mit Acrest oder Gier frisst Hirn Dr. Martin Klingsporn „Gier frisst Hirn“, das gilt nicht nur für größenwahnsinnige Banker und wild gewordene Kleinanleger sondern auch für überforderte Lokalpolitiker, wie der Fall „Opel-Forum Rüsselsheim“ zeigt. Die Fakten: Die Berliner Entwickler Acrest Property will durch Umnutzung des so genannten OpelAltwerks ein weiteres Shopping Center mitten im Rhein-Main-Gebiet auf den Markt bringen. Das Investitionsvolumen wird mit 130 Mio. Euro angegeben, die Fläche mit 30.000 qm auf denen sich ca. 110 Mieter tummeln sollen. Opel hat das Altwerk bereits an eine von lokalen Honoratioren gehaltene Grundstücksgesellschaft (HKS GmbH) abgegeben. Bei dem Objekt handelt es sich um unter Denkmalschutz stehende Industriearchitektur der frühen Moderne, das direkt an die Rüsselsheimer Innenstadt grenzt. Da die Rüsselsheimer Innenstadt durch eine Reihe von Planungsfehlern der 70er und 80er Jahre komplett ruiniert ist, bildet der historische Bau das letzte architektonische Tafelsilber der Stadt. Die letzten 20 Jahre haben eine fast vollständige Verödung gebracht, in der Fußgängerzone breiten sich Automatenspiele und Ramschläden aus, der Facheinzelhandel stirbt weg. Ein Karstadt-Haus mit rund 5.000 qm steht schon seit über 10 Jahren leer. Direkt daneben wurde in den 80er Jahren der letzte Rest des historischen Kerns (einschließlich der ersten Werkstadt Adam Opels) zugunsten einer Betonburg („Löwencenter“) geopfert, dessen „Frequenzbringer“ heute eine Drogeriemarkt von Schlecker und das Arbeitsamt sind. Angesichts der desolaten Verhältnisse werden die Entwickler des Opel-Forums von der Lokalpolitik als Heilsbringer gehandelt, weil „die Investoren endlich wieder Geld in die Stadt“ bringen. Genau hier beginnt die Gier das Hirn von Bürgermeister und Stadtverordneten aufzufressen: Die Entwickler sind nämlich keinesfalls die Investoren, die die in Aussicht gestellten 130 Mio. Euro haben: „Die Investition in die Liegenschaft erfolgt nicht über die operativ tätige ACREST Property Group GmbH“ erklärte Acrest auf Anfrage und stellte zudem klar: „HKS ist in diesem Zusammenhang nicht relevant, da die bisherigen Investoren lediglich einen Minoritätsteil der Eigenkapitaltranche übernehmen werden.“ Und schlimmer noch: „Nein, derzeit gibt es keine konkreten Verhandlungen mit einem Investor. Wir möchten zum jetzigen Punkt nicht ausschließen, dass zu gegebener Zeit ein End-Investor für das Objekt angesprochen wird.“ Das hätten Lokalpolitiker und die heftig für das Projekt trommelnde Lokalpresse („Letzte Chance für Rüs-

selsheim“) auch vorher wissen können – wenn die Gier nicht das Hirn gefressen hätte. Das einfache Gebot des gesunden Menschenverstandes, einfach den Hintergrund zu prüfen hätte hier per Abfrage im Handelsregister zutage gefördert, dass da eben nur zwei kleine GmbHs mit je 25.000 Euro Stammkapital und zusammen allenfalls 350.000 Euro Eigenkapital vorhanden sind, die sich lediglich durch extreme Schulden (rund 9,5 Mio. Euro aus der Finanzierung des Grundstücks) auszeichnen. So jedenfalls der aus Register- und Handelsauskunft verfügbare aktuelle Informationsstand (Abschlüsse per Ende 2009). Außer dem Grundstück, viel warmer Luft und bunten Papieren ist nichts vorhanden. Vor allem keine abgesicherte Finanzierung. Und es spricht auch wenig dafür, dass es wesentlich mehr werden könnte. Das angedachte ShoppingCenter liegt mittig zwischen den Oberzentren Frankfurt, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt, deren Innenstädte jeweils etwa 20-30 Autominuten entfernt liegen. Zwischen den Städten liegen noch weitere große Einkaufszentren wie das von ECE betriebene Main-Taunus-Zentrum. Hinzu kommen noch zwei neu vom Branchenführer ECE angeschobene Projekte in Mainz (vier S-Bahnen-Stationen entfernt) und in Frankfurt (sechs S-Bahn-Stationen). Die schicke große Shopping Mall mit den Marken-Läden wird es in Rüsselheim also kaum geben können angesichts dieser Konkurrenzsituation. Das ficht die wackeren Acrest-Entwickler aber auch gar nicht an, sie stützen ihre Pläne nämlich interessanterweise auf eine Standortanalyse, die den relevanten Einzugsbereich auf das lokale Umfeld begrenzt, die nahe gelegen Großstädte kommen darin nicht mehr vor. In diesem lokalen Bereich machen sich allerdings schon eine Menge Fachmarkt- und Nachversorgungszentren massiv Konkurrenz, die Kannibalisierung ist dort längst in Gang gekommen – was einem Opel-Forum beschränkten Zuschnitts zunächst sogar nützen könnte: Die umliegenden Zentren sind überwiegend schon recht betagt. Daher ist bei den wichtigen Einzelhändlern durchaus Interesse an neuen Standorten innerhalb des Einzugsgebietes vorhanden. Nur hätte man dann eben ein neues, zusätzliches auf den Nahbereich zielendes Einkaufzentrum, das die Umsätze innerhalb des Einzugsgebiets lediglich umschichtet, ohne neue zu generieren. Zudem ist ein Blick auf den kalkulierten Preis von 4.300 Euro/qm zu werfen. Das LHI Fachmarktzentrum in Erdingen bei München kommt mit 2.600 Euro/qm aus. Der Vergleich könnte jedoch bei Kostenstrukturen eine hybriden Mall hinken. Es ist zu Fragen, ob die geplanten Kosten für den wettbewerbsintensiven Markt im Großraum Rüsselsheim marktgerecht sind. ►

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Mit einem entsprechend beschränkten aber in sich tragfähigen Konzept könnte die Finanzierung schnell geregelt sein (auch durch einen geschlossenen Fonds, wenn sich kein Investor findet) wäre da nicht ein weiteres Problem: Solche Industrieobjekte sind immer mit Altlasten verbunden. So auch hier, einem Standort der Rüstungsproduktion im 2. Weltkrieg. Wo so wenig Rücksicht auf die Menschen genommen wurde, hat die Umwelt noch stärker gelitten, was an zwei Punkten sichtbar wird: Die Motorenprüfung hat eine hohe Belastung mit Altöl im Erdreich hinterlassen. Und in der so genannten Härterei wurden mechanisch besonders belastete Bauteile vor allem mit Zyani-

O say, does that star-spangled banner yet wave….? Anmerkungen zu den us-amerikanischen Immobilienmärkten Dr. Thomas Beyerle, IVG Wenn es etwas in diesen Tagen vor der MIPIM zu lernen gibt von den amerikanischen Marktplayern, dann diese entwaffnende Portion Optimismus. Zumindest war dies die vorherrschende Stimmung auf der AFIRE Winterkonferenz in New York. Die Stimmung war mehr als „relaxt“ – oder um es anders zu formulieren: die positive Stimmung entsprach „gefühlt“ der des Jahres 2004. In dieser zeitlichen Verortung von Gefühlen verbergen sich zwei Botschaften: zum einen ist man sich der Tatsache bewusst, dass es noch immer mehr Schatten als Licht gibt, zum anderen ist die Erwartung an eine deutliche Erholung sehr hoch. Das Glas Wasser ist also – wie immer – noch immer halb voll. In diesem positiven Sentiment spiegelt sich gleichwohl auch wider, dass die Risikoeinschätzung auf den us-amerikanischen Märkten mittlerweile wieder auf einer fundamentalen und damit eher rationalen Einschätzung basiert. Bei der Analyse der Märkte lassen sich aktuell deutliche Parallelen zwischen den USA und Europa aufzeigen:

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Die Zahl der Transaktionen hat sich in 2011 gegenüber 2010 fast verdoppelt

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bis zum 3. Quartal 2011 fanden, wiederum verglichen mit 2010, sehr große Einzel- und PortfolioTransaktionen statt, gefolgt von einem sehr ruhigen 4 Quartal

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Obwohl auch in den USA die Suche nach höherer

den aber auch anderen Giften veredelt – mit entsprechenden Rückständen. An beiden Problemen wurde oder wird bereits gearbeitet. Ein Restrisiko bleibt aber immer bestehen. Ein institutioneller Investor würde das über den Kaufpreis regeln. Bei einem Publikumsfonds müsste über dieses Risiko aber im Prospekt aufgeklärt werden, was die Platzierung bei privaten Anlegern zur sportlichen Aufgabe macht: Wird korrekt aufgeklärt, kostet es wohl Umsatz; werden die Fakten verschwiegen, drohen hohe Haftungsrisiken: Welcher Vertrieb tut sich das an, vor allem mit einem offenkundig überteuerten Produkt? □

Rendite auf der Agenda steht ist die Core-Fixierung noch ausgeprägter als ein Jahr zuvor

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Wenn von den 10 größten Transaktionen in den USA allein 7 in New York stattfinden wird diese Core Fixierung buchstäblich greifbar.

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Die unterschwellige Erwartung an „distressed“ ist gegeben, aber hier kaum prognostizierbar.

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Mit über 10 Mrd. USD war Blackstone der größte Käufer in 2011, deutlich vor AMB Prob Corp und JP Morgan

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die Centro Properties Group verkaufte Objekte im Wert von 8,9 Mrd. USD, dicht gefolgt von ProLogis

Die Bürostandorte mit ausgeprägter Marktzyklik in den USA wie New York, San Francisco und Boston befanden sich zuletzt im Aufschwung, während die Mieten in vielen Metropolregionen, die wie z.B. Miami und Atlanta besonders stark vom Einbruch des Wohneigenheimmarktes betroffen waren, weiter gesunken sind. Da trotz der wirtschaftlichen Stagnation in den USA tendenziell mit einem weiteren Anstieg der Bürobeschäftigtenzahlen und somit anhaltend positiver Nettoabsorption zu rechnen ist, neue Büroflächen in signifikantem Umfang jedoch erst ab 2014 fertig gestellt werden, stehen die Aussichten für einen fortgesetzten, wenngleich zögerlichen Leerstandsabbau gut. Gerade die eher negativ besetzte Marktvariable – stark rückläufige Projektentwicklungen im Office Segment wird als der dominante Faktor für eine Austrocknung des Marktes und damit das Signal für Preissteigerungen im Spitzensegment um laufenden Jahr verstanden. Bei den Investmenterwartungen in 2012 wird beim Blick über den Atlantik ebenfalls eine starke Fokussierung auf das sog. Core Segment sichtbar. Im Bürosektor zielt die aktuelle Nachfrage auf hochwertige Flächen in zentralsten Lagen. Investitionen unter den „replacement

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costs“ scheinen die nächste Stufe der Wertsteigerung bei einem schnellen Exit einzuläuten. Während die Leerstandsquote für hochwertige Class-A-Flächen weiter gesunken ist, ließ die negative Nettoabsorption den Leerstand im Class-B-Bereich weiter steigen und die Mieten in diesem Segment tendenziell sinken. Ein Phänomen welche sich aktuell fast global beobachten lässt. Noch muss man freilich konstatieren, das die traditionell als globale Konjunkturlokomotive bezeichneten USA aktuell eher mit dem Begriff der Stagnation versehen ist denn mit einer dynamischen Entwicklung. Als Hauptgrund wird dabei immer wieder das quasi das ganze laufende Jahr beherrschende Wahlkampthema angeführt. Umso stärker ist dann allerdings die Erwartung auf eine starke Markterholung im Jahr 2013 gesehen. Die Stabilisierung an den Mietmärkten, die geringen Zinsen für Staats- und Unternehmensanleihen und die Sorge vor Inflation lassen Investitionen in Immobilien in den USA wieder attraktiv erscheinen. In der Summe ist die Erwartung an eine Zinsänderung eher mit keinerlei Erwartung zu umschrieben – das Niveau wird für die kommenden 24 Montage als unverändert beschrieben. Es kommt hinzu, das die finanziellen Rahmenbedingungen sich in den USA in den letzten beiden Quartalen deutlich verbessert haben, zumal der Neuemissionsmarkt für Commercial Mortgage Backed Securities insbesondere zu Jahresanfang 2012 wieder in Gang gekommen ist und verschiedene Versicherungsgesellschaften ins Geschäft für Immobilienfinanzierungen eingestiegen sind. Doch trotz positiver Einschätzung gibt es einen zentralen Punkt der mit sehr viel Pessimismus gesehen wird: Dass die Eurowährung zerbrechen und der Europäische Staatenbund zerfallen wird – davon sind sehr viele überzeugt, es ist quasi nur noch eine Frage der Zeit – home bias einmal andersherum. □

Deutsche Immobilien bleiben Anlegers Liebling Die Platzierungszahlen des VGF haben es (wieder einmal) deutlich gezeigt: Auch im dritten Jahr nach Ausbruch der Finanzkrise bevorzugen Anleger deutsche Immobilien. Die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes, die sich sowohl im Auf- wie im Abschwung an vielen Standorten ohne erratische Schwankungen präsentiert, zieht neben ausländischen Investoren zunehmend auch Privatanleger in ihren Bann. Gegenüber 2010 verzeichnete der „relevante Markt“ einen Zuwachs der Eigenkapitalplatzierung für Fonds mit deutschen Immobilien um 38%. 2,24 Mrd. Euro wurden im abgelaufenen Jahr in diese Beteiligungsangebote inves-

tiert, die sich damit als bei weitem platzierungsstärkstes Marktsegment erwiesen haben. LHI Fachmarktzentrum Erding Die LHI Leasing GmbH aus Pullach bei München bietet Anlegern derzeit ein Fachmarktzentrum zur Zeichnung an. Der „Immobilienfonds Deutschland – Fachmarktzentrum Erding“ investiert in eine in einem Gewerbegebiet neuerrichtete Einzelhandelsimmobilie in Erding, eine der wirtschaftlich stärksten und dynamischsten Regionen Deutschlands im Speckgürtel des wenige Kilometer entfernten Münchner Flughafens. Einzelhandelsobjekte mit starken Mietern an zukunftsträchtigen Standorten bieten Anlegern stabile Cash Flows, verlässliche Kalkulationsgrundlagen und hohe Sicherheit durch Diversifizierung über mehrere Mieter. Von den vier geplanten Bauabschnitten sind zwei bereits im September 2011 eröffnet und von den Nutzern übernommen worden. Mehrere Textil- und Drogerieeinzelhändler haben die jeweiligen Räume für zehn bis zwölf Jahre mit verschiedenen mieterseitigen Verlängerungsoptionen angemietet. In den dritten und vierten Bauabschnitt, die noch im ersten Quartal 2012 fertiggestellt werden sollen, werden Dehner und Sport Experts einziehen. Dehner als Ankermieter hat sich für 25 Jahre eingemietet. Sämtliche Mietverträge sind an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt. Auf den Dächern von drei der vier Bauabschnitte werden Solaranlagen mit einer kumulierten Nennleistung von 572,5 kWp installiert, die weitere, regelmäßige Einnahmen für die Fondsgesellschaft generieren. Das Gesamtinvestitionsvolumen von 43,6 Mio. Euro wird zu gut der Hälfte aus Eigenkapital finanziert. Anleger können sich ab 10.000 Euro zzgl. 5% Agio beteiligen. Die LHI garantiert das Platzierungsvolumen von 21,1 Mio. Euro in voller Höhe und bleibt darüber hinaus mit eigenem Kapital in Höhe von 1 Mio. Euro an dem Fonds beteiligt. Während der geplanten Fondslaufzeit von zehn Jahren erhalten die Zeichner prognosegemäß einen Gesamtmittelrückfluss von 160,8% ihres Nominalkapitals. Der Verkaufserlös wurde hierbei mit dem 14,5-fachen der im Jahr 2022 erwarteten Mieteinnahmen prognostiziert, der Einkaufsfaktor lag bei 14,8. (AE) □

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Wohnungsmarkt Berlin vor großen Herausforderungen – IBB legt Wohnungsmarktbericht 2011 vor Ulrich Kissing Vorsitzender des Vorstandes der Investitionsbank Berlin Die Beobachtung des Wohnungsmarktes Berlin ist ein Schwerpunkt der Tätigkeiten der Investitionsbank Berlin (IBB). In unterschiedlichen Studien bietet die IBB mehrmals im Jahr Einblicke in Marktgegebenheiten und nimmt Trendanalysen vor, so in dem jährlich im Frühjahr erscheinenden Wohnungsmarktbericht. Der Berliner Wohnungsmarkt erlebt derzeit eine grundlegende Veränderung. So hat sich im Wohnungsneubau der rückläufige Trend der vergangenen Jahre inzwischen umgekehrt. Erstmals wurden 2010 wieder deutlich mehr neue Wohnungen gebaut und wenn man sich den Anstieg bei den Baugenehmigungen anschaut, wird sich diese Entwicklung aller Voraussicht nach fortsetzen. Angesichts der anhaltend hohen Wohnungsnachfrage in der Stadt, ist die Neubautätigkeit aber immer noch vergleichsweise niedrig. Zwar hat die steigende Nachfrage bei gleichzeitig verhaltener Neubautätigkeit zu einem Abbau der Leerstandsquote auf knapp 7% geführt. Die Verknappung des Wohnungsangebots hat dennoch zur Folge, dass die Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime weiter steigen. Während dies bei den Eigentumswohnungen schon seit 2006 zu beobachten ist, hat sich die Dynamik bei den Angebotsmieten erst mit leichter Verzögerung seit 2008 verstärkt. Da, wie das Schwerpunktthema „Stadt-UmlandBeziehung“ im vorliegenden Bericht zeigt, nur sehr geringe Abwanderungstendenzen von der Stadt ins Umland zu beobachten sind, kommt durch den Wegzug von Familien aus Berlin wenig Entlastung für den Wohnungsmarkt. Berlin steht deshalb weiter vor großen Herausforderungen. So muss die Stadt einerseits kontinuierlich daran arbeiten, den bestehenden Leerstand marktfähiger Wohnungen möglichst rasch zu aktivieren. Andererseits ist es unstrittig, die Neubautätigkeit, die bereits an Dynamik gewonnen hat, noch deutlicher voranzutreiben, um der erwarteten steigenden Nachfrage zu begegnen. Die vertiefenden Betrachtungen innerhalb des Berichts zeigen an vielen Stellen, dass es neben den übergeordneten Trends kleinräumig zu großen Unterschieden kommt. Auch hier möchte der Report wieder seinen gewohnten Beitrag leisten, die Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern und typische Lagefaktoren darzustellen.

Der Berliner Markt ist nach wie vor sehr vielschichtig. Wir laden Sie daher als Leser wieder ein, das vorliegende Material aus ihrer individuellen Marktperspektive zu betrachten und sich mit Hilfe des IBB Wohnungsmarktberichtes 2011 ein eigenes Bild von der Lage am Wohnungsmarkt in der Hauptstadt zu machen. Der IBB-Wohnungsmarktbericht Berlin 2011 – Eine Übersicht Der Berliner Wohnungsmarkt ist weiterhin im Aufwärtstrend. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in den letzten Jahren stetig gewachsen. Während das Angebot dieser Entwicklung in der Vergangenheit nicht gefolgt ist, stieg 2010 die Bautätigkeit wieder leicht an, 2011 scheint sich dieser Trend deutlich zu verstärken. Noch bleibt das An-gebot aber hinter der Nachfrage zurück, so dass die Reserven auf dem Wohnungsmarkt weiter schmelzen und die Angebotsmieten für neue Mietverträge sowie die geforderten Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen. Ziel des Berliner Senats für die laufende Legislaturperiode ist ein Neubauvolumen von mindestens 30.000 Wohnungen. Das geht aus dem aktuellen IBB Wohnungsmarktbericht 2011 hervor. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes in Deutschland, aber auch in Berlin, sind derzeit positiv. Allerdings ist die nahe Zukunft durch erhebliche Risiken geprägt, die zumindest kurzfristig für Turbulenzen gerade auf der Finanzierungsseite sorgen könnten. Berlin würde allerdings aufgrund der geringen weltwirtschaftlichen Verflechtung von einer möglichen Eintrübung der Konjunktur nur am Rande tangiert werden. Mittelfristig dürfte sich das positive Umfeld für den Wohnungsmarkt in Berlin wieder durchsetzen: steigende Erwerbstätigkeit, steigende Ein-kommen und sehr günstige Finanzierungsmöglichkeiten. Die hohe Attraktivität Berlins und die günstigen Rahmenbedingungen spiegeln sich im anhaltenden positiven Trend bei der Einwohnerentwicklung wider. Ende 2010 wohnten 3,46 Mio. Personen in der Stadt, das sind 18.000 Personen bzw. 0,5% mehr als im Vorjahr und 72.300 Personen bzw. 2,1% mehr als vor zehn Jahren. Parallel zum Einwohnerwachstum steigt die Zahl der Haushalte. Seit 2001 kamen 6,9% Haushalte hinzu, mittlerweile gibt es in Berlin 1,99 Mio. Haushalte. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von knapp 1% bzw. einem durchschnittlichen Zuwachs von jährlich 14.200 Haushalten. Es sind insbesondere junge Leute, die nach Berlin kommen und zu einer positiven Einwohnerentwicklung beitragen. Auf der Angebotsseite wurden 2010 erstmals wieder mehr Wohnungen gebaut als in den Jahren zuvor. Das Niveau der Neubautätigkeit ist allerdings noch nied-

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rig . Der Berliner Senat hat sich daher für die laufende Legislaturperiode das Ziel gesetzt, dass mindestens 30.000 Wohnungen neu gebaut werden sollen. Die Verknappung auf der Angebotsseite drückt sich auch in den Preissteigerungen aus, die seit etwa 2008 bei den Angebotsmieten und den geforderten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in Berlin zu beobachten sind. Der durchschnittliche Angebotspreis (Median) für ein Ein-/ Zweifamilienhaus in Berlin beträgt 2010 bis einschließlich drittes Quartal 2011 239.800 Euro, eine Eigentumswohnung wird für 1.840 Euro/qm angeboten und die durchschnittlichen Angebotsmieten in Berlin liegen bei Neuvermietungen bei 6,49 Euro/qm nettokalt. Die Angebotsmieten im Neubau liegen naturgemäß über diesem Niveau. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels ist gestiegen. So lag sie gemäß Mietspiegel aus dem Jahr 2000 bei 4,00 Euro/qm, im Mietspiegel 2011 beträgt sie nettokalt 5,21 Euro/qm. Trotz der positiven Entwicklung stellt sich der Berliner Wohnungsmarkt weiterhin teilräumlich und teilmarktspezifisch sehr differenziert dar. Es gibt Gebiete mit völlig unterschiedlichen Ausprägungen und Entwicklungen bezüglich der Nachfrage, des Angebotes, des Leerstandes und der Miethöhe, die teilweise sehr dicht beisammen liegen. Außerdem ist die Abwanderung aus Berlin in das Umland sehr gering. Anzeichen für eine erneute Zunahme der Suburbanisierung sind (noch) nicht auszumachen. Der vollständige Bericht unter www.ibb.de □

8. GSW / CBRE WohnmarktReport für Berlin: Mieten steigen innerhalb eines Jahres um acht Prozent Zusammen mit dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE legt die GSW Immobilien AG ihren 8. WohnmarktReport für Berlin vor. Das knappe Fazit: Mieten und Kaufpreise sind 2011 weiter gestiegen. Die Wohnungen wurden durchschnittlich für 6,59 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter und Monat angeboten. Im Vorjahr waren es noch 6,11 Euro. Das entspricht einer Steigerung um 7,8%. Die Mieten stiegen in der gesamten Stadt, jedoch nicht in allen Preisklassen in gleichem Maß. Besonders stark verteuerten sich mit +9,9% die hochwertigen Wohnungen auf durchschnittlich 12,04 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter und Monat. Am wenigsten betroffen von den Preisanstiegen waren die günstigen Wohnungen. Sie stiegen um 4,6% auf 4,50 Euro. Damit gibt es insgesamt in Berlin weiterhin ein Angebot an günstigen Wohnungen, jedoch mit einer Verknappung in den Stadtteillagen innerhalb des S-Bahn-Rings.

Die Mieten entwickelten sich auch nach Lage unterschiedlich: Die äußeren Bezirke verteuerten sich vergleichsweise wenig. In Marzahn-Hellersdorf legten die Mieten um 2,1% zu, in Treptow-Köpenick um 4,7, in Spandau um 4,9% und in Lichtenberg um 5,0%. In den Bezirken Mitte (+13,1%), Friedrichshain-Kreuzberg (+11,1%) und Tempelhof-Schöneberg (+10,1%) verteuerten sich die Mieten mit zweistelligen Zuwachsraten am stärksten. Die Preise für Eigentumswohnungen sind 2011 ebenfalls stärker gestiegen als im Vorjahr: Der Mittelwert der Angebotspreise stieg um 8,3% (2010: +7,9%) und liegt nun bei 1.883 Euro pro Quadratmeter (2010: 1.739 Euro). Die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser legten 2011 ähnlich stark zu wie 2010: Sie stiegen um 3,5% auf 1.149 Euro pro Quadratmeter. Das sind die wichtigsten Ergebnisse des 8. WohnmarktReports und des 5. WohnkostenAtlas für Berlin, den die GSW Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE erstellt hat. Für die Studie wurden 107.564 Mietangebote erfasst, den 190 Berliner Postleitzahlgebieten zugeordnet und analysiert. Friedrichshain-Kreuzberg an der Spitze Bei der durchschnittlichen Angebotsmiete gibt es einen neuen Spitzenreiter: Friedrichshain-Kreuzberg liegt mit 8,02 Euro pro Quadratmeter vorne, knapp vor Charlottenburg-Wilmersdorf mit genau 8 Euro. Im unteren Marktsegment der günstigsten zehn Prozent der Angebote ist die Rangfolge hingegen umgekehrt: CharlottenburgWilmersdorf ist mit 5,65 Euro etwas teurer als Friedrichshain-Kreuzberg mit 5,49 Euro. Bezirk Mitte gespalten Im Bezirk Mitte wurden 2011 absolut gesehen die höchsten Mieten verlangt. Zugleich gab es die größten Preisunterschiede zwischen den teuersten und den einfachsten Wohnungen. Der Bezirk ist sozial und räumlich gespalten: In der historischen Mitte und dem Potsdamer Platz liegen die Angebotsmieten im oberen Marktsegment zwischen 17 und 18 Euro pro Quadratmeter und erreichen somit die höchsten Werte der Stadt. Im nordwestlichen Teil des Bezirks mit Moabit und dem Wedding ballen sich hingegen die Wohnungen des untersten Preissegments, das für den Bezirk Mitte mit einem Median von 4,84 Euro etwas über dem Gesamtberliner Mittelwert von 4,50 Euro liegt. Gehobenes Segment in Neukölln In den Bezirken Pankow und TempelhofSchöneberg überstiegen die Angebotsmieten wegen der Attraktivität der zentraleren Lagen den Berliner Mittelwert.

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Neukölln arbeitet sich näher an ihn heran. In dem einst verrufenen Bezirk hat sich ein gehobenes Segment herausgebildet: Das teuerste Zehntel der Wohnungen wurde zu einem Mittelwert von 9,08 Euro angeboten. Gedämpfte Preisanstiege im Osten und in den Randbezirken Lichtenberg, Reinickendorf und Treptow-Köpenick sind Bezirke mit unterdurchschnittlichem AngebotsMietniveau von rund 6 Euro pro Quadratmeter und gedämpftem Mietanstieg. Die Schlusslichter im Vergleich der Bezirke sind Marzahn-Hellersdorf und Spandau. Hier gibt es noch größere Leerstände, die aber weiter abgebaut werden. Wohnungen der unteren Preisklasse gab es in Marzahn-Hellersdorf beispielsweise schon für durchschnittlich 3,63 Euro pro Quadratmeter und Monat. WohnkostenAtlas: Wohnkostenbelastung nahezu gleichbleibend Die durchschnittliche Wohnkostenquote lag 2011 in Berlin laut GSW WohnkostenAtlas bei 24,2%. Das ist der Anteil der Haushaltskaufkraft, den die Mieter für die Warmmiete ausgeben müssen. Gegenüber dem Jahr 2009 (25,4%) ist die Wohnkostenbelastung leicht zurückgegangen und im Vergleich zum letzten Jahr (24,4%) nahezu gleich geblieben. Scoring: Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Treptow-Köpenick bei Investoren gefragt Berlin bleibt auch im Jahr 2011 mit Abstand der Favorit der Anleger bei Wohn-Investments. Mehr als ein Drittel (2,3 Mrd. Euro) des gesamten Investmentvolumens flossen in die Bundeshauptstadt. Der WohnmarktReport verwendet ein Scoring, das aus investmentrelevanten Wohnmarktdaten und sozioökonomischen Kennzahlen berechnet wird, um die Investorenattraktivität der Bezirke zu ermitteln. Der Bezirk Pankow erreicht dabei mit 49 von maximal möglichen 64 Punkten nach wie vor den höchsten Wert. Friedrichshain-Kreuzberg und Treptow-Köpenick liegen knapp dahinter, gefolgt von CharlottenburgWilmersdorf. Im Mittelfeld liegt unter anderem der Bezirk Mitte, dessen Investorenattraktivität jedoch durch die Unterschiede zwischen Mitte/Tiergarten und Wedding/Moabit kaum pauschal beurteilt werden kann. Die Bezirke Spandau, Marzahn-Hellersdorf und Neukölln fallen mit Punktwerten zwischen 20 und 23 gegenüber den übrigen Berliner Bezirken ab. Das Scoring dient einer ersten groben Orientierung. Für einzelne Investmententscheidungen sind spezifische Markt- und Standortanalysen nach wie vor eine Grundvoraussetzung. (KK) Den vollständigen WohnmarktReport sowie die Grafiken stehen für Sie auf der Homepage der GSW Immobilien AG zum Download bereit: www.gsw.de/wohnmarktreport. □

GSW Immobilien AG – Solider Wohnungsbestandhalter Christian Schiffmacher, Institutional Investment Real Estate Magazin Die GSW Immobilien AG hat vor einigen Tagen gemeinsam mit CBRE ihren WohnmarktReport für Berlin veröffentlicht (siehe auch Artikel auf S.35). Demzufolge sind in Berlin die Angebotsmieten im Jahr 2011 erneut weiter gestiegen. Die Wohnungen wurden durchschnittlich für 6,59 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter und Monat angeboten. Im Vorjahr waren es noch 6,11 Euro. Das entspricht einer Steigerung um 7,8%. Die Mieten stiegen in der gesamten Stadt, jedoch nicht in allen Preisklassen in gleichem Maß. Besonders stark verteuerten sich mit +9,9% die hochwertigen Wohnungen auf durchschnittlich 12,04 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter und Monat. Am wenigsten betroffen von den Preisanstiegen waren die günstigen Wohnungen. Sie stiegen um 4,6% auf 4,50 Euro. Geschäftsentw icklung GSW Immobilien AG 2010 2011 e Erlöse aus Vermietung und Verpachtung (Mio. Euro)

193,1

194,8

2012e 217,4

EBITDA (Mio. Euro)

104,7

136,4

135,7

Gewinn je Aktie (Euro)

1,41

2,02

1,79

FFO je Aktie (Euro)

2,26

1,41

1,52

NAV je Aktie (Euro)

28,32

28,54

29,8

Dividende je Aktie (Euro)

0,88

0,99

Quelle: Baader Bank AG

Von dieser Entwicklung profitiert insbesondere auch die börsennotierte GSW Immobilien AG. Denn GSW ist mit rund 53.000 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von rund 3,3 Mio. qm eines der führenden privaten Wohnimmobilienunternehmen in Berlin. Die Wohnungen haben im Durchschnitt eine Größe von etwa 60 qm und werden vorwiegend an Personen mit geringem oder mittlerem Einkommen vermietet. Dabei handelt es sich vorwiegend um 1- und 2-Zimmer-Wohnungen. In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2011 (zum 30.09.) reduzierte sich trotz eines verringerten Immobilienbestandes das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung nur unwesentlich von 107,1 Mio. Euro auf 102,8 Mio. Euro. Der Leerstand konnte weiter gesenkt werden – von 4,0% auf 3,6%. Zudem konnte auf die durchschnittliche Bestandsmiete je Quadratmeter von 4,90 Euro auf 4,95 Euro gesteigert werden. Neben einer guten operativen Entwicklung konnten einmalige Erträge in Höhe von 25,4 Mio. Euro durch den Verkauf des Kabelnetzes der Berlin Mediahaus GmbH erzielt werden. Hieraus resultiert eine deutliche Steigerung des EBIT (operatives Ergebnis) von 69,2 Mio. Euro auf 103,8 Mio. Euro. Insgesamt schloss GSW in den ersten

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neun Monaten 2011 mit einem Konzerngewinn von 54,8 Mio. Euro ab (Vorjahreszeitraum: 20,0 Mio. Euro). Das Ergebnis je Aktie stieg von 0,57 auf 1,42 Euro. Das Eigenkapital von GSW erhöhte sich nach IFRS auf rund 1,1139 Mrd. Euro. Unter Berücksichtigung des erhöhten Eigenkapitals ergab sich eine deutliche Steigerung des NAV (nach EPRA) von 28,20 Euro je Aktie. Die Baader Bank erwartet für das laufende Jahr einen Gewinn je Aktie von 1,79 Euro, einen FFO je Aktie von 1,52 Euro und eine Dividende von 0,99 Euro. Bei einem Kurs von aktuell 23,56 Euro notiert die Aktie rund 20% unter dem für 2012 erwarteten NAV und hat eine Dividendenrendite von ca. 4,2% (auf Basis der für 2012 erwarteten Dividende von 0,99 Euro je Aktie). Die GSW Immobilien AG gehört aufgrund ihres stabilen und wenig konjunkturanfälligen Geschäftsmodells zu den attraktivsten Immobilienaktien. □

No business as usual Die Ruhrgebietsstädte verfolgen neue Strategien und üben auf der MIPIM den Schulterschluss mit der Rheinschiene. Wir sprachen mit Thomas Westphal (Foto), Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr wmr. „Der Immobilienbrief Ruhr“: Mit dem „Wirtschaftsbericht Ruhr 2011“ hat die wmr gemeinsam mit allen Wirtschaftsförderern der Region einen Neuanfang gesucht. Was sind die Kernpunkte dabei? Westphal: Der Mitte Dezember vorgelegte und von den Vertretern aller 16 Wirtschaftsförderungen der Städte und Kreise in der Metropole Ruhr unterzeichnete Bericht ist mehr als eine herkömmliche Analyse nach Branchen und bildet tatsächlich ein Neuanfang. DIB: Wie ist das zu verstehen? Westphal: Ausgehend von den Megatrends der globalen Wirtschaft haben wir gemeinsam mit dem Institut Arbeit und Technik IAT acht Leitmärkte identifiziert und dann analysiert, welche Potenziale dazu bereits in der Region vorhanden sind – in einigen Bereichen mit Wachstumsraten deutlich über dem Bundesdurchschnitt und z.T. Weltmarktführerschaft wie ein Dortmunder Hersteller von Fahr-

scheinautomaten. Von den 1,5 Mio sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind bereits 1,2 Mio in diesen Leitmärkten tätig. Der Bericht steht als pdf zur Verfügung unter www.business-metropoleruhr.de DIB: Welches sind jetzt die nächsten Schritte? Westphal: Der Bericht bildet, so unsere Überzeugung, die Grundlage für eine „Reindustrialisierung“ auf neuem dienstleistungsorientiertem Niveau, möglich gemacht in gemeinsamer Arbeit. „Wandel aus eigener Kraft“ heißt unsere Devise. Die Weiterentwicklung muss aus den Unternehmen selbst heraus geleistet werden. Dabei wollen wir, die wmr und alle Beteiligten in den Kreisen und Kommunen helfen. DIB: Das hört sich schön an, aber gibt es schon konkrete Maßnahmen? Westphal: Als erstes haben wir die acht Themenfelder ihrer Priorität nach sortiert. An erster Stelle steht „Energie und Ressourcen“, dann „Mobilität und Verkehr“ und als Drittes „Urbane Innovation, Bauen und Wohnen“. Hier ist die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft gefragt und hierunter fallen auch die Projekte im Rahmen von InnovationCity Ruhr in Bottrop und den anderen Bewerberstädten. Gleichzeitig werbe ich in einer Art Road Show bei allen Wirtschaftsausschüssen der Städte für das Projekt und bespreche die Möglichkeiten, die sich aus einer so engen Zusammenarbeit ergeben. Darauf folgte dann Ende Februar eine Klausurtagung, um erste Allianzen zu schmieden. DIB: Also kein Kirchturmdenken mehr? Westphal: Vorurteile sind oft unausrottbar, so auch das Jammern über mangelnden Willen zur Kooperation. Viel wichtiger ist der Blick auf die Unternehmerlandschaft. Ein Signal, das nicht unterschätzt werden sollte, war die Entscheidung von ThyssenKrupp, mit dem Hauptsitz wieder nach Essen zu kommen. Viele kleine und mittlere Unternehmen profitieren bereits für ihre Innovationskraft von der Region. Und das gilt es zu stärken. DIB: Gibt es auch für die Immobilienmesse MIPIM in Cannes neue Ansätze? Westphal: Ja, tatsächlich. Nach dem erfolgreichen Auftakt gemeinsam mit NRW Invest im vergangenen Jahr wird der Stand dieses Jahr noch mal größer und besser positioniert. Mit dabei sind außer den großen Ruhrgebietsstädten

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auch Bonn, Köln und Mönchengladbach. Düsseldorf hat zwar einen eigenen Stand, kooperiert jedoch mit uns. Damit positioniert sich die Rhein-Ruhr-Region zum ersten Mal gemeinsam auf internationaler Ebene. Das Standmanagement liegt bei der wmr. (Rotunde Lerins, Stand LR 4.12) DIB: Und gibt es ein Schwerpunktthema wie 2011 die Elektromobilität? Westphal: In diesem Jahr legen wir mehr Wert auf direkte Gespräche, deshalb wird es weniger Präsentationen geben. Natürlich liegt unser Fokus darauf, für die Standortqualitäten zu werben, zugleich gibt es viele Signale des Aufbruchs. Sie werden belegt u.a. durch eine eindrucksvolle Reihe von neuen privaten Investitionen, die sich wie eine Perlenschnur durch die Region ziehen. Für die Metropole Ruhr bringen wir eine neu konzipierte (Land-)Karte mit, auf der 30 ausgewählte Projekte mit ihren Akteuren verortet sind und kurz dargestellt werden. Diese Karte soll dann jeweils mit neuen Schwerpunkten fortgeschrieben werden. DIB: So wie der Wirtschaftsbericht, den Sie ja auch jährlich aktualisieren wollen? Westphal: Ja, das kann Hand in Hand gehen. Das Interview führte Dr. Gudrun Escher

Wie kann die Wohnungswirtschaft den Wettbewerb um kluge Köpfe gewinnen? Bildungsanforderungen in einer globalisierten/ technisierten Welt Im Gespräch mit Dr. Hans-Michael Brey (Foto), geschäftsführender Vorstand BBA – Akademie der Immobilienwirtschaft e.V., Berlin. „Der Immobilienbrief“: Dr. Brey, der Kampf um die klugen und kreativen Köpfe ist voll im Gang. Sehen Sie die Immobilien- respektive Wohnungswirtschaft in diesem Wettbewerbsumfeld gut positioniert? Dr. Brey: Die Struktur der Erwerbstätigen wird sich in den nächsten Jahren rasant verändern. Heute kommen drei Erwerbstätige für einen Rentner auf, 2050 wird das Verhältnis 1:1 sein. Es ist deshalb längst common sense, dass der demografische Wandel zu den Megatrends zählt, die das 21. Jahrhundert am stärksten prägen. In jeder strukturellen Veränderung steckt allerdings auch eine Chance. Wer diese nutzen will, beschäftigt sich systematisch mit der Frage: Welche möglichen Konsequenzen ergeben sich aus der Veränderung für das eigene Unternehmen? Der

Personalentwicklung kommt hierbei eine Schlüsselbedeutung zu. Unternehmen, die in ihrem Markt die Qualitätsführerschaft anstreben bzw. halten wollen, werden dringender denn je gut ausgebildete Fachkräfte benötigen. Wer diesen Wettbewerb gewinnen will, muss als Arbeitgeber - als Marke - interessant sein. Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass eine am Menschen ausgerichtete Unternehmenskultur in Verbindung mit einer strategischen Personalentwicklung den Wert des jeweiligen Arbeitgebers - der Marke - steigert. Vor diesem Hintergrund muss die Immobilien- und Wohnungswirtschaft aufpassen, dass sie bei den klugen Köpfen nicht durch das Raster fällt. DIB: Heißt das im Klartext: In punkto Personalrekrutierung bzw. –entwicklung besteht noch Optimierungspotenzial? Dr. Brey: Ich möchte in diesem Zusammenhang auf eine Umfrage aufmerksam machen, die der Branchenverband GdW unter seinen Mitgliedsunternehmen gemacht hat. Danach werden in den nächsten sieben bis zehn Jahren bei den befragten Unternehmen etwa 15.000 Fach- und Führungskräfte fehlen. Wer als Marktteilnehmer die Zukunft aktiv gestalten will, kommt also nicht umhin, seine Personalentwicklungskonzepte auf den Prüfstein zu stellen. Die konsequente Weiterentwicklung von Qualität und Know-how der Mitarbeiter ist der Schlüsselfaktor, um die anstehenden Herausforderungen erfolgreich meistern zu können. Eine vorausschauende Nachwuchskräfteförderung und Führungskräfteentwicklung tragen nachweislich zur Verbesserung der Unternehmensergebnisse bei. DIB: Was bedeutet das in der Praxis? Dr. Brey: Übertragen auf die Wohnungswirtschaft heißt das, dass Unternehmen, die den Wandel zu einem kundenorientierten Dienstleister erfolgreich vollziehen wollen, nicht umhin kommen, die Handlungsautonomie ihrer Mitarbeiter vor Ort - dezentral - zu stärken. Im Umkehrschluss heißt das für jeden Einzelnen ein höheres Maß an Verantwortung. Damit die Mitarbeiter in der Lage sind, die zunehmend komplexeren Aufgaben verantwortungsvoll zu lösen, bedarf es nach einer robusten Grundlagenausbildung einer praxisbezogenen Zusatzausbildung. Dem muss das Per-

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sonalmanagement eines Unternehmens Rechnung tragen. Mitarbeiter sind nicht nur zu fordern, sondern auch zielgerichtet zu fördern, um sie für das Unternehmen zu gewinnen und an das Unternehmen zu binden. DIB: Wird sich die Landschaft der Bildungseinrichtungen verändern? Dr. Brey: Eindeutig: Ja! Denn für die Akademien der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft lautet der Auftrag, die Bildungsangebote maßzuschneidern. Ich wage die Prognose, dass sich nur diejenigen erfolgreich am Markt behaupten können, die in einem engen Dialog mit der Branche stehen und in der Lage sind, den „Bildungswarenkorb“ individuell auf die Bedarfsstruktur der Unternehmen zuschneiden können.

Betongold in jedes Portfolio? Tobias Börsch, Vorstandsmitglied DFH Deutsche Fonds Holding AG Die deutschen Sparer stehen vor einem Dilemma: Nie zuvor hatten sie, der rekordverdächtig stabilen Wirtschaftslage sei Dank, so viel Vermögen zur Verfügung, und selten zuvor hatten sie, aufgrund der Finanzkrise, so wenig attraktive Anlagealternativen zur Auswahl. Insbesondere die große und wenig risikofreudige Anlegergruppe derjenigen, die regelmäßige Auszahlungen in kalkulierbarer Höhe bevorzugen und deshalb in der Vergangenheit überwiegend im Segment Anleihen fündig wurden, muss sich heute nach neuen Anlagemöglichkeiten umsehen. Denn nur die Rendite von spanischen, italienischen und ähnlich riskanten Anleihen ist noch dazu angetan, auf den ersten Blick eine bescheidene Vermehrung des investierten Kapitals abzuwerfen – die oft beschworene Sicherheit von Staatsanleihen ist jedoch bei diesen Ländern keinesfalls gegeben. Unternehmensanleihen bonitätsstarker Schuldner haben aufgrund der großen Nachfrage und der damit einhergehenden Kurssteigerungen und Renditerückgänge ebenfalls deutlich an Reiz verloren. Auf der anderen Seite der Renditeskala rentieren deutsche Bundesanleihen derzeit, je nach Laufzeit, sogar nur mit negativen Realzinsen, Investoren müssen also faktisch dafür bezahlen, dem deutschen Staat Mittel zur Verfügung stellen zu dürfen. Wofür soll sich also der Privatanleger entscheiden, der Wert auf eine langfristige Investition mit hohem Sicherheitsgrad und stabilen Cash Flows legt? Eine attraktive Alternative zu verzinslichen Anlagen stellen Immobilieninvestitionen dar, die jedoch eine Reihe wesentlicher Kriterien erfüllen müssen, um die aktuellen Anlegerpräferenzen bestmöglich zu befriedigen. So

sollte es sich um eine werthaltige Immobilie mit modernem Standard an einem attraktiven Standort handeln, da hierdurch die Exitchancen mit auskömmlichem Verkaufserlös abgesichert werden. Der Mietvertrag sollte mit einem bonitätsstarken Mieter über einen hinreichend langen Zeitraum – wenigstens 15 Jahre – mit weitgehender Indexierung des Mietzinses abgeschlossen sein. Sowohl die laufende Bewirtschaftung der Immobilie als auch die abschließende Vermarktung sollten durch einen leistungsstarken, professionellen Asset Manager übernommen werden. Und schließlich sollte sich das Investment – üblicherweise als Geschlossener Beteiligungsfonds ausgestaltet – durch eine solide und konservative Konzipierung auszeichnen. Wie gerade die jüngere Vergangenheit gelehrt hat, gilt dies insbesondere für die Ausgestaltung der Objektfinanzierung, die für eine dauerhafte „Krisenfestigkeit“ eine Fremdkapitalquote von 50% nicht überschreiten sollte. Unser aktuelles Beteiligungsangebot Nr. 98 Vodafone Campus Düsseldorf haben wir speziell nach diesen Kriterien ausgestaltet. Die neu errichtete Büroimmobilie entsteht an einem leistungsfähigen Wirtschaftsstandort und ist für 20 Jahre an den weltgrößten Mobilfunkanbieter als dessen neue Deutschlandzentrale vermietet. Die Fremdfinanzierung haben wir mit rund einem Drittel der Gesamtinvestition bewusst konservativ gehalten. Auf diese Weise bietet die Fondsgesellschaft Anlegern jährliche Ausschüttungen von 5,5 Prozent, die aufgrund ihrer konservativen Prognoseparameter und der zu erwartenden Cash Flow Stabilität auch viele Zeichner als Alternative zu einer festverzinslichen Anlage ansprechen dürften. Vor diesem Hintergrund eignet sich das Investment auch hervorragend für institutionelle Anleger, für die – etwa aufgrund aufsichtsrechtlicher Anforderungen – maßgeschneiderte Beteiligungslösungen realisierbar sind. □

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Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Aachener Grundvermögen (16), Aareal Bank (23), Aareon AG (2), Acrest Property (31,32), Agentur 19. August (20), alstria (16,23), AMB Prob Corp (32), aurelis Real Estate (6), Bank Sarasin (6,24,25), BBA (38), Becken (7), BIH (8), Bilfinger Berger (3), Blackstone (32), BNP Paribas (26), BNPPRE (7,28), Bouwfonds (14), Braun Volleth Architects (17), BulwienGesa (26), CA Immo (25), Catella Property (7), Catella Real Estate (6,11,24), CBRE (35,36), Comfort (16), Competo Capital Partners (7,25), Corio (2), Corpus Sireo (5,18,23,28), degussa (17), Dehner (33), Deka Immobilien (10,12,16,17), DekaBank (28), Deutsche Bank (23), Deutsche Fonds Holding AG (39), Deutsche Hypo (21), DGNB (7,25), DHL (8), DIC Asset (7,16,17,25), Dr. Lübke (12), DTZ (2), DWS (26), Ebertz & Partner (15), ECE (19,31,25), Edeka (8), Ellwanger & Geiger (25), EnBW Energie BW (25), Engel Architects (17), Ernst & Young (27), F&C Reit Management (28), fairvesta (12), Fondshaus Hamburg (23), fotalia (8,30,39), Garbe (18,20), GfK (27), Grabener Verlag (22), Greif & Contzen (23),GS Immobilien AG (16), GSW Immobilien (23,35,36,37), Hannover Leasing (18,21), Hansainvest (16), Harder & Partner (25), Hema (12), HKS GmbH (31), HSH Nordbank (21), IBB Berlin (34,35), iconmobile group (12), ifo (4,28), Immobilien Zeitung (4), ImmobilienScout (23), Institutional Investment Real Estate Magazin (36), Internos GmbH (28), Invesco (21), IVG (32), Jo. Franzke Architects(17), Jones Lang LaSalle (2,7,20,23), JP Morgan (32), JR AMC (16), KanAm (27), Karstadt (31); KGAL (9,26), Knight Frank (21), Langer Vermögen (2), LHI (31,33), NRW Invest (37), Olswang (23), Opel (31), Pandion (18), Pareto (23), Paribus Capital (27), Patrizia (30), Penny (8), Pfenning Logistik (25), Prologis (8,32), PwC AG (25), Quantum (16), RAG Montan Immobilien (23), Real I.S. (17), Reed Midem (14), Reiß & Co. Real Estate (25), RTL (18), RWE (13), Savills (2,21), Schlecker (31), Schleifff (16), Siemens (16), Sparkasse KölnBonn (18), Sport Experts (33), Stiftung Zollverein (23), Strabag (28), Targareal Consulting (8), Telekom (2), Tenzing Oy (6), The Carlyle Group (6), TransnetBW (25), Union Investment (17,24), VGF (27,33), VNU Media (12), Vodafone (39), Warburg Henderson (16), WealthCap (27,28), Wellensteyn (16), wmr (37), Wölbern Invest (12), WSP Deutschland AG (21), ZEW (26).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Brey Dr. Hans-Michael (38,39); Franken, Klaus (7); Gabor, Benedikt (25); Giersch, Carlo (17); Hardebusch, Christof (23); Höfer, Thomas (10); Höller, Ulrich (17); Holthaus, Reinhild (2); Jagdfeld, Anno August (2); Kämpf, Klaus (25); Kneip, Andreas (24); Lemli, Markus (2); Mäckler, Christoph (17); Prepoudis, Aris (24); Rau, Johannes (2); Rean, Filippo (14); Schmahl, Christian M. (2); Schmidt, Daniela (23); Schumacher Dr., Wolf (23); Schumacher, Christoph (24,25); Sierra, Borja (2); Sinn, Hans-Werner (3); Sommer Prof. Dr., Hans (23); Trompetter, Karsten (23); Westphal, Thomas (37,38); Wiegard Prof., Wolfgang (4).