Der handelsimmoblien report nr 175

Liebe Leser, betrachtet man die Stimmung auf den weltweiten Finanzmärkten in den vergangenen sechs Jahren, dann fühlt man sich – psychologisch betrachtet – an einen Manisch-Depressiven erinnert. Der tiefen Depression nach der Lehman-Pleite und der Angst vor dem Totalzusammenbruch des Finanzsystems folgte eine relativ schnelle Erholung, der im Sommer 2010 mit Zuspitzung der Euro-Krise relativ schnell erneut eine depressive Ernüchterung folgte, weil die Angst aufkam, die Euro-Zone könnte unkontrolliert auseinander brechen - mit hohen Verlusten für Investoren und ganze Volkswirtschaften.

Dann sprach EZB-Präsident Mario Draghi im Sommer 2012 seine Zauberworte, dass er alles tun werde, um den Euro zu verteidigen, wirklich alles. Schon folgte der Depression wieder eine euphorische Stimmung, die die Immobilien-Preise steigen ließ. Und der Dax nimmt seither eine Rekordmarke nach der anderen.

Dass sich Notenbank-Chefs wie Draghi in dieser Welt wie Zauberer fühlen müssen, ist nachvollziehbar. Und wie effizient die Geldpolitik – in diesem Fall die Niedrigzinspolitik – zur Steuerung der Finanzmärkte funktioniert, lässt sich auch an der jüngsten Entwicklung ablesen. Die südeuropäischen Politiker können sich zu niedrigen Marktzinsen weiter Geld leihen und italienische sowie französische Politiker reden davon, dass man den Stabilitätspakt mit der 3%-Verschuldungs-Grenze lockern sollte, um mit Staatsinvestitionen mehr Wachstum zu erzeugen.

Nach dieser „Wirtschaftstheorie“ müssten – wie Kritiker zu Recht anmerken - die südeuropäischen Euro-Länder Wachstumsweltmeister sein – mit Griechenland an der Spitze. An die Theorie, dass ein überschuldeter Haushalt seine Probleme lösen kann, indem er noch mehr Schulden macht, können auch nur Politiker glauben, die mit fremdem Geld wirtschaften, für ihre Fehler nicht verantwortlich gemacht werden können und denen die Notenbank mit frischem Geld beispringt, wenn‘s eng wird.

Fast unbemerkt hat sich hier eine virtuelle Welt der besonderen Art herausgebildet, in der „scheue“ Investoren und überschuldete Staaten die Hauptdarsteller sind. Der Verweis der großen Notenbanken, sie müssten bei Zinserhöhung sehr vorsichtig agieren, damit die Investoren nicht verschreckt werden und (aus der Staatsfinanzierung) flüchten, zeigt, wie eingefahren dieses Spiel ist. Dass diese Welt mit der realen nichts zu tun hat, ist an der Stagnation in den Euro-Krisen-Ländern abzulesen. Hier kommt der Aufschwung nicht an – auch wenn Draghi noch so sehr beteuert, er mache das alles nur, um die Realwirtschaft anzukurbeln.

Tatsächlich haben viele Staaten mit ihrer Schuldenpolitik den Spielraum für Wachstum eingeengt. Denn auch Steuern und Abgaben, die in Europa im weltweiten Vergleich besonders hoch sind, würgen das Wachstum ab. Dahinter stehen aber auch Bürger, die nach dem Versorgungsstaat rufen und aus dem Blick verloren haben, dass der Staat ihnen nur das Geld geben kann, das er ihnen vorher abgenommen hat.

Dr. Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin

Nr. 175 vom 11.07.2014 Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis Editorial

1

Investmentmarkt Retail: Deutschland im Fokus internationaler Anleger

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Interview mit Hahn-Vorstand Thomas 6 Kuhlmann: Die Preise liegen noch unter dem Level von 2006/07 Reifecheck für Online-Shops: Niedrige 8 Durchschnittswerte ECE Retail Meeting: Der Einzelhändler ist heute eine Art Event-Manager

10

Bevölkerungsentwicklung: Starke Regionen können den Wandel abfedern

14

Revitalisierung: Nicht selten sind Shop- 15 ping-Center falsch positioniert Nahversorgung: Heute zählt nicht mehr allein der niedrige Preis

17

Karstadt: Was kommt nach Sjöstedts schnellem Abgang?

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Impressum

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Ihr direkter Weg zu uns!

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Marktbericht Immobilienklima: Leichte Sommerflaute

Übernahmeobjekt Kö-Galerie in Düsseldorf.

Foto: Kö Galerie

Investmentmarkt Retail Deutschland

Deutschland wieder im Fokus internationaler Anleger Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Die Niedrigzinspolitik der großen Notenbanken und die stabile wirtschaftliche Lage machen Deutschland derzeit zum angesagten Zielmarkt für internationale Investoren.

Ihr Anteil am Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien hat sich gegenüber dem 1.

Halbjahr 2013 von 33% auf etwa 50% oder 8,4 Mrd. Euro erhöht. Das Transaktionsvolumen lag mit 16,9 Mrd. Euro um knapp ein Drittel über dem Vorjahreswert von 13 Mrd. Euro, wobei sich Handelsimmobilien mit rund 4,8 Mrd. Euro oder einem Anteil von etwa 29% als zweitstärkste Anlageklasse etabliert haben.

Nach plakativen Schlagworten wie „Schockstarre“, „Kreditklemme“ und „risiko-averse Investoren“ prägt im Sommer 2014 vor allem der Begriff „Anlagedruck“ das Szenario in der hiesigen Immobilienwirtschaft. „Der enorme Kapitalbestand von ausländischen Investoren lässt diese Anleger angesichts des anhaltend niedrigen Zinsumfeldes händeringend nach alternativen Anlageoptionen suchen“, berichtet Frank Pörschke, CEO beim Immobiliendienstleister JLL Germany. 2013 haben laut JLL allein die global aktiven Private Equity Fonds knapp 160 Mrd. $ Kapital eingesammelt, für das weltweit eine Immobilienanlage gesucht wird. Das war mehr als in den Boomjahren 2006-2008.

- Und in diesem Jahr soll der Betrag nachmals höher ausfallen.

Ein weiteres Indiz für den Anlagedruck ist, dass das Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr 2014 laut CBRE hierzulande das zweitbeste Halbjahresergebnis seit dem Boomjahr 2007 ist. Nach Beobachtung der Experten nimmt auch die Bereitschaft zu, höhere Risiken einzugehen, zumal die Beliebtheit von Prime-Objekten und PrimeStandorten mit den immer weiter steigenden Preisen im Core-Segment leicht abgenommen hat, wie JLL berichtet. „Insgesamt gewinnt die Marktaktivität immer mehr an Breite – es werden Objekte aller Nutzungsarten und Risikoklassen gehandelt“, konstatiert Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland, „es treten neue Investoren in Erscheinung und die Märkte abseits der Top-Standorte rücken zunehmend in den Fokus“.

Dabei steht Deutschland gerade bei Core-Plus, Value-Add und opportunistischen Anlagestrategien laut JLL bei internationalen Anlegern hoch im Kurs. Günstig bewerten Experten wie Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland, dass die Banken vor dem Hintergrund der „gelockerten Geldpolitik der EZB und der hohen Kon-

Die 78. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index schließt mit einer guten, aber leicht rückläufigen Stimmung: Mit 132,5 Zählerpunkten ist das Immobilienklima erstmals seit Juni 2013 wieder um 1,1% gesunken. Der Grund liegt in dem stark nachlassenden Investmentklima. Das erreicht im Juni 137,9 Zählerpunkte und damit rund 1,6% weniger als im Mai. Das Ertragsklima ist hingegen mit 127,3 Zählerpunkten vergleichsweise stabil.

Dass es sich hierbei um einen langfristigen Stimmungsumbruch handelt, zeichnet sich jedoch nicht ab. Das Immobilienklima scheint sich eher auf einem sehr hohen Niveau einzupendeln. Im Einzelnen ergaben sich keine Verschiebungen zwischen den Segmenten. Das Industrieklima konnte um 1,4% auf 139,7 Punkte zulegen und seine Position als zweitbestes Segment festigen. Der Abstand zum bestplatzierten Wohnklima mit 157,3 Punkten (+0,1%) bleibt jedoch beträchtlich. Das Handelsklima legte um 0,2% auf 125,2 Punkte zu. Das Büroklima büßt 2,5% ein und fällt auf 127,0 Punkte und damit auf den Stand vom April zurück. Die Immobilienkonjunktur erreicht mit 247,9 Punkten (+0,4%) wieder einen Top-Wert.

Auf Grund der guten Rahmenbedingungen dürfte das Immobilienklima auf hohem Niveau bleiben.

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Cities & Center & Developments kurrenzsituation bei Core-Finanzierungen und entsprechendem Margendruck“ mehr Bereitschaft zeigen, auch Objekte außerhalb des Core-Segments zu finanzieren.

Doch während am Wohnimmobilien-Markt in den großen deutschen Metropolen die Furcht vor einer Preisblasenbildung wächst - die Bundesbank spricht davon, dass die Preise in bestimmten Regionen um etwa 25% zu hoch seien – scheinen die Übertreibungen am Handelsimmobilien-Markt in den Boomjahren noch nicht vergessen zu sein. Denn obwohl der Trend zu großen und Management-intensiven Paketen beobachtet wird, sind die Investoren laut Linsin – auch ungeachtet der wachsenden Risikoneigung - noch nicht bereit, die geforderten Preise zu zahlen.

Angesichts der großen Verkaufsflächendichte – mit 1,45 qm pro Kopf gehört Deutschland europaweit zur Spitzengruppe – und dem restriktiven Baurecht wenn es um neue Lebensmittel- und Fachmärkte außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen geht, ist die wachsende Risikobereitschaft der Investoren für den deutschen Handelsimmobilienmarkt durchaus eine positive Nachricht. Denn die gesuchten neuen Shopping-Center in Metropolen oder Fachmarkt- und Nahversorgungszentren sind rar gesät. Dagegen bieten die zum Teil revitalisierungsbedürftigen Bestandsimmobilien in guten Lagen bei einem vernünftigen Kaufpreis noch Wertsteigerungspotenzial. Zumal es sich oft um gute, etablierte Standorte handelt.

So ergeben die regelmäßigen Befragungen des Immobilien-Dienstleisters CBRE, dass nationale und internationale Einzelhändler für ihre Expansion oft nicht die passenden modernen Einzelhandelsflächen finden. Ein besonderes Problem ist das auch in vielen kleineren Städten, wie Manuel Jahn, Head of Real Estate Consulting bei GfK Geomarketing, ber ichtet: „Auch abseits des Mainstr eams suchen finanzkr äftige Filia-

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Deals Hamburg: Das JointVenture aus Prelios und einem Fonds von Morgan Stanley Real Estate Investing hat das voll vermietete „Harburg Carrée“ in Hamburg für 37,4 Mio. Euro an die österreichische Erste Immobilien KAG verkauft. Die Prelios Deutschland GmbH wurde mit dem Property Management und dem Parkhausmanagement betraut. Das 1998 errichtete Harburg Carrée, in der Nähe zur Fußgängerzone von HamburgHarburg und wenige Minuten vom Bahnhof entfernt, bietet 23 000 qm Mietfläche für Einzelhandel, Büros, 177 Wohnungen und ein Parkhaus.

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Cities & Center & Developments listen händeringend nach Shops und werden angesichts einer häufig maroden Bestandssituation, von Verkehrsproblemen oder ungeeigneten Flächenangeboten nicht fündig.“ Bei Shopping-Centern liegt der Revitalisierungsbedarf gemäß einer früheren Studie von Sonae Sierra und GMA bei etwa 40%. Andere Schätzungen liegen sogar bei 50%.

Zu den aktuellen Beispielen für ein Revitalisierungsobjekt gehört die Kö Galerie in Düsseldorf. Nach der Sanierung wurde das Objekt im 2. Quartal für 300 Mio. Euro von ECE und Blackstone an die Allianz Real Estate ver kauft.

Im Segment Fachmärkte hat nach einer Studie der IVG Research gut 70% des Flächenbestands das Ende des baulichen Lebenszyklus erreicht und müsste saniert werden.

Gerade bei alten SB-Warenhäusern, die auf Grund ihres veränderten Sortimentskonzepts die Verkaufsflächen verkleinern, eröffnet sich die Chance, die Immobilien zu einer Mall mit Flächen für weitere Mieter umzubauen.

Da bei innerstädtischen Geschäften sowie Supermärkten, Discountern und Verbrauchermärkten die Ver jüngung laut IVG Resear ch ber eits deutlich fr üher eingesetzt hatte als in anderen Segmenten, liegt der Sanierungsbedarf hier bei maximal 30%. Insgesamt schätzen die Forscher den Fachmarktprodukte stehen ganz oben auf der Kaufliste Foto: GRR Sanierungsbedarf beim aktuellen Einzelhandelsbestand auf etwa 12 Mrd. Euro, davon 57% für Shopping-Center.

Im 1. Halbjahr 2014 wurden laut JLL 4,85 Mrd. Euro in Retail Assets investiert. CBRE ermittelte ein Volumen von 4,8 Mrd. und Savills von 4,67 Mrd. Euro. Im 2. Quartal 2014 prägten laut CBRE und JLL Paketverkäufe das Geschäft. Dazu gehört der Kauf des Sokrates-Portfolios mit 10 Real-SB-Warenhäusern durch die Metro, die so verhindern wollte, dass sich Wettbewerber die Standorte sichern. Zu nennen sind zudem das Aldi Süd-Paket mit 69 Immobilien, das die GIG Grundbesitz dem USVermögensverwalter Blackrock abgekauft hat sowie die Übernahme des TaurusSupermarkt-Portfolios dur ch ein J oint-Venture der Immobilientochter des USFinanzkonzerns Prudential Pramerica Real Estate Investors mit dem schwedischen Third Swedish National Pension Fund.

Das spiegelt sich auch in den Zahlen für die einzelnen Segmente wider. Laut JLL waren Fachmarktprodukte mit 2,65 Mrd. Euro und einem Anteil von über 50% mit Abstand die stärkste Anlageklasse im Retail-Segment. Hier springen vor allem die Fachmarktzentren, die von einigen Investoren auch gerne als Ersatz für die immer rarer werdenden Shopping-Center gesehen werden, mit einem Volumen von 1,1 Mrd. Euro (i.Vj.: 400 Mio. Euro) ins Auge. Bei Supermärkten und Discountern stieg das Investitionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 460 Mio. auf rund 900 Mio. Euro. Um 50% erhöhte sich auch das Transaktionsvolumen bei einzelnen Fachmärkten von 435 Mio. auf 660 Mio. Euro, wie JLL berichtet.

In das Segment Shopping-Center - hier begrenzt das knappe Angebot das Geschäft – wurden demnach 1,2 Mrd. Euro investiert – nach 970 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2013.

Dass das Transaktionsvolumen bei innerstädtischen Geschäftshäusern mit 525 Mio. Euro – gemessen am Vorjahreszeitraum mit 1,2 Mrd. Euro – für dieses Segment relativ moderat ausfällt, begründet JLL mit der starken Präsenz von Privateigentümern in die-

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Deals GRR REM kauft weiteres Objekt in Fürth Für ihren GRR German Retail Fund No.1 hat die GRR Real Estate Management GmbH (GRR REM) ein Nahversorgungszentrum in Fürth von der Barclays Bank erworben. Der Kaufpreis beträgt rd. 4,8 Mio. Euro.

Damit umfasst der Fonds, den das auf Handelsimmobilien spezialisierte Unternehmen 2012 aufgelegt hat, 23 Objekte.

Das Nahversorgungszentrum befindet sich auf einem rund 17 300 qm großen Grundstück in der Vacher Straße in Fürth.

Es wurde 2005 errichtet und bietet rd. 4 100 qm Mietfläche. Ankermieter des (voll vermieteten) Objekts sind Rewe und Norma. Zudem gibt es 170 Parkplätze. Der Verkäufer wurde von der NAI apollo group beraten.

Der GRR German Retail Fund No.1 mit Schwerpunkt Handelsimmobilien

aus dem Bereich „Versorgung im Gütern des täglichen Bedarfs“ soll im Laufe des Investitionszeitraums von 2 bis 3 Jahren auf 300 Mio. Euro anwachsen und gemessen an den Mieteinnahmen einen etwa 70%igen Anteil an Lebensmitteleinzelhändlern aufweisen.

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Cities & Center & Developments sem Segment, die angesichts der niedrigen Zinsen bei Alternativanlagen kein Interesse am Verkauf von Objekten haben. So bleibt das Angebot knapp und das aktuelle Volumen unter den langjährigen Durchschnittswerten. Im Bereich Warenhäuser ließen einige größere Transaktionen das Volumen von 320 Mio. auf 460 Mio. Euro steigen. Ausländische Investoren legten laut Colliers International in den ersten beiden Quartalen 2,1 Mrd. Euro in deutschen Retail Assets an. Dabei gingen 6 der 10 größten RetailDeals nach Beobachtung von JLL auf das Konto internationaler Investoren.

Die starke Nachfrage nach hiesigen Core-Handelsimmobilienim sorgte laut CBRE im großflächigen Einzelhandel für „stabile Anfangsr enditen auf niedr igem Niveau“: Bei erstklassigen Shopping-Center in den großen Metropolen liege die Rendite bei 4,5% und bei vergleichbaren Produkten in den prosperierenden Regionalzentren bei 5,3%. Die Renditen für moderne Fachmarktzentren sieht der Immobiliendienstleister bei 5,9% und für Fachmärkte/Supermärkte bei 6,9%. JLL sieht die Renditen bei Shopping-Centern noch bei 4,6%, bei Fachmarktzentren bei 5,65%, einzelnen Fachmärkten bei 6,10% und Geschäftshäusern bei 4,04%.

Vor dem Hintergrund der stabilen Entwicklung ist Jörg Ritter, im Management Board von JLL Deutschland für Einzelhandelsimmobilien zuständig, auch für die zweite Jahreshälfte optimistisch: „Der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien ist nach wie vor stark liquiditätsgetrieben und wird von institutionellen Akteuren geprägt. Die jüngste Zinsentscheidung der Europäischen Zentralbank hat die in dieser Ausprägung außergewöhnliche Konstellation nochmals verstärkt.“ Auf dieser Basis erwartet er 2014 ein Transaktionsvolumen oberhalb der 9 Mrd.-Euro-Marke. 2013 lag das Volumen je nach Immobiliendienstleister zwischen 8,1 Mrd. und 9,96 Mrd. Euro.

ECE

Heiße Phase für die Holsten-Galerie Seit dem Frühjahr wird gebaut – im Herbst 2015 wird sie eröffnet: die Holsten-Galerie Neumünster. In zentraler Innenstadtlage bietet das neue Shopping-Center mit rund 90 Fachgeschäften auf ca. 22.800 m² einen Branchenmix voller Vielfalt. Die Ankermieter sind bereits gesichert, und nahezu die Hälfte der Fläche ist vermietet. Ab sofort können auch jederzeit aktuelle Informationen sowie der Baufortschritt auf der neuen CenterHomepage abgerufen werden.

Vermietungs-Hotline: (040) 60606-7000 www.holsten-galerie.de

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Deals Leipzig: Die Aktiv Schuh Handelsgesellschaft mbH zieht mit ihrem Konzept Shoe City in den Geschäftshausneubau in der Toplage Grimmaische Straße 27/ Ritterstraße 46 in Leipzig in einen 900 qm großen Shop. Comfort vermittelte. Vermieter ist die Versicherungsgruppe Alte Leipziger – Hallesche. Der Schuhladen wird voraussichtlich im Herbst eröffnet. Die Entwicklung der TLG Immobilien AG besteht aus einem sechsstöckigen Geschäftshaus mit Arkaden und Tiefgarage.

Das vorherige Objekt an diesem Standort wurde abgerissen.

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Deals

Das Interview „Die Preise liegen noch unter dem Level von 2006/2007“ Gespräch mit Thomas Kuhlmann, Vorstand der Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG über die Vor- und Nachteile von niedrigen Zinsen, Preisentwicklung, Überhitzungsgefahren, die veränderte Kreditvergabe der Banken gegenüber den Boomjahren 2006/07 und die Strategie eines erfahrenen Asset-Managers.

Handelsimmobilien Report: Die EZB hat die Zinsen nochmals gesenkt. Immobilien-Dienstleister begrüßen die Maßnahme als Unterstützung für den Immobilienmarkt.

Sehen Sie das auch so positiv, oder sehen Sie auch Schattenseiten für den deutschen Handelsimmobilienmarkt?

Thomas Kuhlmann: Für die Immobilienwir tschaft ist die weitere Lockerung der Geldpolitik immer eine gute Nachricht. Die Finanzierungsbedingungen werden sich weiter verbessern. Aber offen gesagt: Für die deutsche Wirtschaft waren die aktuellen Maßnahmen sicher nicht notwendig. Auch wenn die Geldwertstabilität dadurch nicht unmittelbar in Gefahr gerät, so führen die niedrigen Zinsen auf längere Sicht zu der Gefahr von Übertreibungen an den Kapitalmärkten.

Das betrifft die Aktienmärkte und eben auch die Immobilienmärkte. Insofern bin ich froh darüber, dass die Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten weitaus kritischer sind als noch vor zehn Jahren. Das ist ein wichtiges Regulativ, welches insbesondere die Investitionstätigkeit der besonders spekulativen Investoren im Zaum hält.

HIR: Wie schätzen Sie das aktuelle Preisniveau auf dem Markt für Fachmarktimmobilien resp. Fachmarktzentren ein?

Kuhlmann: Die Pr eise liegen noch ein gutes Stück unter dem Level von 2006/2007. In den vergangenen Quartalen hat es auch kaum noch Bewegung gegeben.

Das ist gut so, denn es zeigt, dass die Investoren, trotz des hohen Anlagedrucks, nicht bereit sind, jeden Preis zu zahlen. Man kann von einem relativ hohen, aber auch nachhaltigen Niveau sprechen. Die aktuellen Kaufpreise lassen sich voraussichtlich auch bei moderat anziehenden Zinssätzen langfristig erzielen. Ein Indikator hierfür: Der Renditeabstand zu Staatsanleihen ist historisch hoch. Hier ist genügend Spielraum für eine Annäherung.

Acrest: Kaufhof verlängert Mietverträge Die Acrest Property Group GmbH, Berlin, hat für die Eigentümer zweier Einzelhandelsimmobilien die Mietverträge mit Galeria Kaufhof langfristig verlängert. Die Warenhäuser befinden sich in der Spiegelstraße 14 in Euskirchen sowie im Steinweg 26 in Brühl. Die Acrest Property Group ist seit Februar 2013 gemeinsam mit dem Asset Manager Corpus Sireo für das Vermietungsmanagement der Handelsobjekte des sogenannten „Treveria Silo E Portfolio“ beauftragt, zu dem neben diesen beiden Objekten weitere 140 Einzelhandelsimmobilien im gesamten Bundesgebiet gehören. Sowohl das Kaufhof-Warenhaus mit rd. 9 800 qm Mietfläche in Euskirchen (Foto) als

HIR: Die internationalen Investoren sind wieder auf den deutschen Markt zurückgekehrt. In der Boom-Phase 2006/07 haben einige den hiesigen Markt falsch eingeschätzt und Portfolios zu überhöhten Preisen gekauft. Sehen Sie diese Gefahren in der aktuellen Boom-Phase wieder?

Kuhlmann: Es gibt viele inter nationale Investor en, die aus der Ver gangenheit gelernt haben und einen Investitionsansatz verfolgen, bei dem die Immobilie stärker im Mittelpunkt steht. Der Einbruch des vergangenen Jahrzehnts ist noch nicht lange her.

Die Marktteilnehmer haben ihre Lehren daraus gezogen. Momentan können wir keine Anzeichen für blinde Euphorie erkennen. Trotzdem erwarten wir im weiteren Jahresverlauf eine zunehmende Risikoneigung, insbesondere bei den internationalen Investoren. Es ist einfach viel Kapital im Umlauf, welches in ein begrenztes Angebot aussichtsreicher Immobilien investiert werden will. Nicht jeder Investor bringt da die notwendige Geduld auf. Gerade internationale Investoren mit eher opportunistisch geprägten Investmentphilosophien sind dann schon mal eher bereit, bei den Assets Kompromisse einzugehen, sofern das Volumen stimmt.

HIR: Einerseits begünstigen die niedrigen Zinsen die Finanzierung von Immobilien, andererseits müssen Versicherungen und Pensionsfonds für ihre Kunden eine vernünftige Rendite erzielen und investieren verstärkt in Immobilien. Das erhöht den Anlagedruck. Bekommen Sie das auch zu spüren?

auch das 12 100 qm große Brühler Kaufhaus sind vollständig vermietet. Das „Treveria Silo E Portfolio“ wird seit Eröffnung des Insolvenzverfahrens Anfang des Jahres 2013 durch den in Frankfurt am Main ansässigen Insolvenzverwalter Ottmar Hermann und den Special Servicer Hatfield Philips als Dienstleister der Grundpfandrechtsgläubiger betreut und optimiert.

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Cities & Center & Developments Kuhlmann: J a, absolut. Der Wettbewer b am Akquisitionsmar kt hat ohne Fr age zugenommen. Gerade Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke erhöhen zunehmend ihre Gewichtung in Immobilien und Aktien. Dafür müssen sie zukaufen. Das treibt aber nicht automatisch die Preise nach oben. Im Dialog mit unseren Investoren erkennen wir, dass diese sehr konservativ agieren und nicht bereit sind, zu aggressiv zu investieren.

HIR: Erhöhter Anlagedruck erhöht oft die Risikobereitschaft der Anleger. Und das Angebot wird immer knapper. Wie geht ein erfahrener Asset Manager mit einer solchen Situation um, wenn er eine vernünftige Rendite erzielen will?

Kuhlmann: Wichtig ist, dass eine Handelsimmobilie auch in zehn J ahr en noch erfolgreich funktioniert. Dieses Kriterium ist viel wichtiger als ein kurzfristiger „Einwertungsgewinn“, der beispielsweise bei einem Kauf unter Marktpreis erzielt werden kann. Insofern sind wir auch nicht bereit, unsere Akquisitionsstandards aufzuweichen. Das heißt keineswegs, dass wir nur auf Core-Immobilien setzen. Gerne übernehmen wir auch schwierige Objekte, bei denen anderen Investoren die Phantasie fehlt, solange der Standort genügend Potenzial bietet. Ein gutes Beispiel für diese Strategie ist das revitalisierte Itter-Karree in Hilden. Die teilweise leer stehende, ehemalige Hertie-Immobilie haben wir modernisiert und mit attraktiven Mietern als Einkaufszentrum 2013 neu am Markt positioniert.

HIR: Wie kann man in der aktuellen Situation noch renditestarke Objekte finden?

Kuhlmann: Wir haben gute Kontakte zu pr ivaten Eigentümer n und zu den Handelskonzernen. Daraus ergeben sich Akquisitionschancen, die nicht notwendigerweise von den Investmentmaklern angeboten werden. Schnelligkeit, Transaktionssicherheit und ein gutes Immobilien-Management sind weitere wichtige Faktoren,

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Deals Hamburg: Union Investment hat für den Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland vom HighstreetKonsortium das Karstadt Warenhaus in Hamburg-Wandsbek erworben, das für 12 Jahre an Karstadt vermietet ist. Es befindet sich neben dem Center Quarree Wandsbek, das bereits zum Portfolio des Fonds gehört. Durch den Erwerb der Immobilie, die im Verbund mit dem Quarree sehr gut funktioniere, werde auch die Marktposition des Centers gestärkt, sagt Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Shopping Center bei Union Investment.

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Cities & Center & Developments die man als Investor in die Waagschale werfen kann, um seine Chancen auf den Zuschlag zu verbessern.

Dazu ein Beispiel: Will sich ein Handelsunternehmen als Eigentümer von einem Standort trennen, diesem aber als Mieter verbunden bleiben, so hat es ein Interesse daran, dass sich ein professioneller Asset-Manager um die Immobilie kümmert. Nur so kann der Händler, der ja täglich mit der Immobilie arbeitet, die Potenziale des Standorts voll ausreizen. Ich bin überzeugt, dass gerade die Wahl des Asset-Managers in Zukunft eine immer größere Bedeutung bekommen wird. Die Innovationsgeschwindigkeit im stationären Einzelhandel wird zunehmen. Dafür bedarf es eines guten Zusammenspiels zwischen Betreiber und Vermieter.

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Deals Union Investment erwirbt Mehrheit an „Le Terrazze” Union Investment ist neue Mehrheitseignerin des Shopping-Centers „Le Terrazze“ im norditalie-

HIR: Wenn Sie einen Blick ins zweite Halbjahr werfen: Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung auf dem deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien resp. Fachmarktimmobilien ein?

Kuhlmann: Die star ke Nachfr age nach Handelsimmobilien wir d auch in der zweiten Jahreshälfte anhalten. Die Fundamentaldaten sprechen dafür. Ein hohes Beschäftigungsniveau und vielfach reale Einkommenszuwächse sind gut für den deutschen Einzelhandel und für die Nachfrage nach Handelsmietflächen. Die Einzelhändler sind aus gutem Grunde überwiegend optimistisch für den stationären Handel, daran ändert auch der Wettbewerb mit dem Online-Handel nichts. Wir werden bei einem anhaltend günstigen Umfeld voraussichtlich einen leichten Anstieg der Kaufpreise sehen.

HIR: In welchem Segment sehen Sie die größten Chancen?

Kuhlmann: Viele Investor en suchen über wiegend klassische Cor e-Immobilien mit langlaufenden Mietverträgen, möglichst in den Metropolregionen. Anders als bei anderen Nutzungsarten bieten sich aber gerade außerhalb der Metropolregionen viele interessante Standorte, die bei attraktiveren Renditen eine ebenfalls hohe Investitionssicherheit bieten. Das betrifft auch die Mietvertragslaufzeit: Wenn ein Standort eine hohe Qualität aufweist, dann bietet sich mit einer kurzen Mietrestlaufzeit die Chance, innerhalb kurzer Zeit durch eine Nachvermietung zusätzliche Werte zu schaffen. Diese Objekte muss man allerdings gezielt suchen und aufwendig analysieren. Der Investment Case wird einem nicht auf dem Silbertablett präsentiert.

Reifecheck für Online-Shops

Der Durchschnitt liegt bei 66 von 150 Punkten HIR KÖLN: Für viele Menschen – vor allem die jüngeren – ist der Einsatz von Internet, Smartphone und Computer zur Bewältigung der Alltagsaufgaben und zur Lösung von Problemen selbstverständlich geworden. Das gilt immer häufiger auch fürs Einkaufen, was die Online-Umsätze seit Jahren dynamisch wachsen lässt. Doch viele Online -Shops stehen noch am Anfang des Zyklus.

Welchen Reifegrad sie inzwischen erreicht haben, welche Branchen gut da stehen und wo es Verbesserungsbedarf gibt, hat das Kölner EHI Retail Institute in seiner Studie „Reifegrad-Analyse Onlineshops 2014“ analysiert. Untersucht hat das EHI zwischen März und Mai dieses Jahres von den 1 000 umsatzstärksten Online-Shops in Deutschland die 741, die entweder ein Gütesiegel haben und/oder Rechnungskauf anbieten. Beurteilt wurde nach 81 Kriterien in 9 Kategorien, wobei insgesamt 150 Punkte erreicht werden konnten. Die besten Online-Shops kamen auf maximal 120 Punkte, die schwächsten auf weniger als 20 Punkte. Das zeigt, dass für so manchen Neuling im

nischen La Spezia. Das Unternehmen hat 50% von ING und 40% der Anteile von Sonae Sierra übernommen, die auch für das Management des 2012 eröffneten Centers mit rd. 38 455 qm und 2 000 Parkplätze verantwortlich bleiben und einen Anteil von 10% behalten wird. Union Investment erwirbt die Beteiligung für ihren institutionellen Publikumsfonds UniInstitutional European Real Estate.

Aus Sicht von Christoph Schumacher, Geschäftsführer der Union Investment Institutional Property GmbH, Hamburg, sind Joint Ventures mit strategischen Partnern wie Sonae Sierra für die institutionellen Fonds eine gute Plattform, „um ‚offmarket‘ Zugang zu ertragsstarken Objekten in Core-Märkten zu erhalten". Für Fernando Oliviera, CEO von Sonae Sierra. unterstreicht die Transaktion u.a. auch die hohe Qualität des Centers und die Geschäftsstrategie des Unternehmens, Liquidität für weiteres Wachstum zu schaffen.

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Internet-Handel noch viel Luft nach oben ist, wenn es darum geht, den Einkauf für den Kunden komfortabel, sicher und angenehm zu gestalten.

Denn anders als beim realen Geschäft, in dem der Einkauf relativ einfach ist, gilt es beim Internet-Kauf einige technische Hürden zu überwinden. Die Voraussetzung für einen hohen Reifegrad beim Online-Shop ist laut Studie eine gute Per for mance, die benutzerfreundliche Gestaltung der Site sowie eine gute Produktpräsentation und Produktsuche. Ganz wichtig ist zudem die Integrität: Angesicht der zahllosen Meldungen über Datenklau im Internet möchten sich Kunden darauf verlassen können, dass ihre Daten sicher übertragen werden. Anders als der reale Laden haben Online-Händler – vor allem die Newcomer – mit dem Problem der Anonymität zu kämpfen.

Damit einher geht auch das wichtige Thema Fulfillment, also die Bezahlung, Lieferung und Rückgabe der bestellten Ware: „Obwohl Onlineshops in unterschiedlichen Kanälen erreichbar sind, bieten noch vergleichsweise wenige einen Umtausch der im Internet bestellten Waren auch in ihren stationären Geschäften an“, heißt es in der EHIStudie. Bei der Vernetzung der Vertriebskanäle gibt es demnach noch viel zu tun. Für die Beurteilung des Reifegrads wurden auch Bonusprogramme, Apps, Newsletter und andere Kunden-Aktionen in die Bewertung mit einbezogen.

Dass auf Grund ihrer Erfahrung die etablierten, umsatzstarken Online-Shops einen höheren Reifegrad erreichen, als kleinere Internet-Läden, liegt auf der Hand. Gleichwohl gibt es laut Studie viele „Hidden Stars“, die mit ausgesprochen guten Funktionalitäten bei der Suche, Produktpräsentation oder dem Warenkorb den Benchmark vorgeben. So ist die Vorschlagsfunktion bei der Suche heute Standard. Diese mit Produktfotos zu verknüpfen, steigert laut Studie die Benutzerfreundlichkeit erheblich.

Schwabach: Ein neues Angebot auf rund 12 000 qm erwartet Kunden im neu eröffneten Schwabacher Projektbaumarkt der Hornbach-BaumarktAG. Zum erweiterten Angebot des ehemaligen Max-Bahr-Standorts am Falbenholzweg 7 gehört ein Baustoffabhollager. 70 Fachkräfte, darunter 35 aus der Max-Bahr-Belegschaft, haben im Hornbach Bau- und Gartenmarkt einen sicheren Arbeitsplatz gefunden. Die übrigen sind in Horn-bachFilialen in Nürnberg und Fürth tätig. Etwa 6 Mio. Euro hat Hornbach in Umbau und Einrichtung investiert.

Zukunftsthema Multichannel: Herausforderung und Chance Center-Digitalisierung Kunden- und Zielgruppenanalysen Multichannel-Strategieentwicklung

Handel ist unser Geschäft und unsere Stärke – durch Erfahrung und kontinuierliche Weiterentwicklung unserer Kompetenzen. Als unabhängiges Beratungsunternehmen fokussieren wir unser Spezial-Know-how seit fast 30 Jahren für Projektentwickler, Investoren und den Handel selbst.

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Cities & Center & Developments Im Durchschnitt der bewerteten Online-Shops wurden 66 von maximal 150 Punkten erreicht. Das heißt, das Gros der Online-Anbieter muss noch stark nachlegen. Und auch die 10 umsatzstärksten Online-Shops erreichten nur einen Durchschnittswert von 89 Punkten. Als bester Shop brachte es „aponeo“ auf insgesamt 120 Punkte.

Bei den Branchen führen Generalisten und die Anbieter von Unterhaltungselektronik die Rangliste an. Der Lebensmittelhandel – hier ist das Internet-Geschäft noch stark unterrepräsentiert – hat noch einen geringen Reifegrad. „Möbel liegen mit glatten 100 Punkten im oberen Drittel, was mit einer hohen Anzahl von Start-ups zu erklären ist, die seit rund 2 Jahren den Markt aufmischen“, heißt es in der EHI-Studie.

12. ECE Retail Meeting

Der Einzelhändler ist heute eine Art Event-Manager Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Mehr als 500 Vertreter nationaler und internationaler Einzelhandelsunternehmen waren in diesem Jahr zum 12. ECE Retail Meeting in die Fischauktionshalle in Hamburg gekommen. Neben Neuigkeiten aus den Future-Lab-Centern wie die Plattform „Click & Collect“, die Ende Juli starten soll, standen die Expansionspläne des Hamburger Shopping-Center-Spezialisten im Fokus der Veranstaltung – und die Frage, wie Offline - und Online-Welt künftig verknüpft werden können.

Als Alexander Otto, Chef der Hamburger ECE im Zeichen der Fußball WM feststellte: „Die ganze Welt schaut nach Brasilien“, war das durchaus doppeldeutig gemeint. Im 1.

Quartal 2014 hatten sich Otto und seine Familie an der börsennotierten Sonae Sierra Brasil SA beteiligt und den Fuß auf einen neuen Kontinent gesetzt. „Wer Lust hat, sich mit dem Markt auseinander zu setzen, kann sich gern mit mir in Verbindung setzen“, warb er bei den Expansionsleitern für diesen aus seiner Sicht „spannenden Markt“, auf dem sich in den nächsten Jahren viel bewegen werde. Bislang sind deutsche Einzelhändler eher zurückhaltend, wenn es um die Expansion in Lateinamerika geht – anders als z.B. die Franzosen oder die Portugiesen. Durch die Verbindung zur ECE resp. zur Familie Otto könnte nun womöglich eine Brücke auf den KontiCenter-Entwicklung Park Afyon in der Türkei Bild: ECE nent gebaut werden.

Neben dem jüngsten Engagement bei Sonae Sierra Brasil und der Beteiligung am Shopping-Center Parque D. Pedro in São Paolo setzt die ECE auch auf den stabilen deutschen Markt, wo aber vor allem Themen wie Erweiterung von Shopping-Centern und Revitalisierung im Vordergrund stehen. Angesichts der dynamisch voranschreitenden Digitalisierung der Einkaufswelt und der zunehmenden Bedeutung der Gastronomie in der Shopping-Center-Welt, gibt es mit Blick auf den in die Jahre gekommenen Center-Bestand in punkto Revitalisierung hierzulande noch viel zu tun.

Darüber hinaus ist für den Hamburger Center-Spezialist die Türkei aktuell der „Hidden Champion“ unter den Zielländern, in denen er noch gute Chancen sieht. Die schnell wachsende Bevölkerung und Mittelschicht sind aus Ottos Sicht ein gutes Fundament für ein Engagement in diesem „Emerging Market“. Auch wenn man angesichts der niedrigen Pro-Kopf-Kaufkraft im Vergleich zu den westeuropäischen Ländern genau hinschauen muss, wo sich der Bau eines Shopping-Centers lohnt. Die ECE entwickelt,

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Auszeichnung ECE: Einzelhändler des Jahres ausgezeichnet Im Rahmen des 12. Internationalen ECE-RetailMeetings in der Hamburger Fischauktionshalle wurden auch die „Retailer -Awards 2014“ vergeben. Der Preisträger für die Beste Performance ist die führende deutsche und europäische Schuhkette Deichmann, die für ihre geschickte Markenpolitik ausgezeichnet wurde. Als Newcomer des Jahres profilierte sich die japanische Modekette Uniqlo mit ihrem hervorragenden Preis-Leistungs -Verhältnis. Den Award in der Kategorie Innovativstes Konzept erhielt der niederländische DessousSpezialist Hunkemöller für seine einzigartige Verbindung des stationären Handels mit modernen Formen des eCommerce.

Klaus Striebich, ECEGeschäftsführer Vermietung, zeigt sich beeindruckt: „Die diesjährigen Gewinner haben die Jury durch ihre exzellenten unternehmerischen Ergebnisse, beeindruckendes Geschick im Marketing und überdurchschnittliches Engagement überzeugt. Mit ihren herausragenden Leistungen haben sie Vorbildcharakter und wir freuen uns, sie mit dem Retailer-Award würdigen zu können.“

Deals Krefeld: Ein privater Investor hat ein Wohn- und Geschäftshaus in der Philadelphiastraße in KrefeldCracau erworben. Engel & Völkers Commercial Krefeld vermittelte.

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Cities & Center & Developments modernisiert und managt im Land am Bosporus insgesamt 15 Shopping-Center. 2014 soll das 40 000 qm große Park Vera Shopping Center in Ankara an den Start gehen, der Park Afyon (42 000 qm) in der Stadt Afyon soll 2015 fertig werden. Zudem entwickelt die ECE mit der türkischen Akasya Group in Istanbul den Akasya Park Ümraniye, ein Shopping- und Entertainmentprojekt, das auch Wohnungen und Büroflächen bieten wird.

Ein weiteres Thema, das bei der ECE auf der Agenda steht, ist der Aufbau eines zweiten Fonds für den Er wer b von Shopping-Centern, nachdem der ECE Prime Shopping Center Fund mit der Über nahme von insgesamt 12 Objekten voll investier t ist. Für den Fonds Nummer 2 will das Unternehmen bis Ende 2014 gleichfalls 750 Mio. Euro Eigenkapital einwerben und damit ein Gesamtinvestitionsvolumen von 2 Mrd. Euro erreichen. Ob sich der Fonds auch wieder auf revitalisierungsbedürftige Einkaufszentren fokussiert, ließ Otto offen, doch spricht der hohe Revitalisierungsbedarf hierzulande dafür, dass der Schwerpunkt wieder in diesem Bereich liegen wird. Zumal diese Objekte ein hohes Wertsteigerungspotenzial eröffnen.

Am weiten Feld „Verbindung von Online- und Offline-Handel im heutigen Shopping-Center“ führ te auch beim ECE-Retail-Meeting kein Weg vorbei – zumal die Einzelhändler bei den Aktivitäten der Center-Betreiber eine wichtige Rolle spielen.

Ihre Fähigkeit, sich mit neuen Konzepten an den Strukturwandel anzupassen, ist die Voraussetzung dafür, dass die Shopping-Center als Gesamtheit funktionieren. So weist denn auch Klaus Striebich, ECE-Geschäftsführer Vermietung, dar auf hin, dass sich die Rolle der Einzelhändler geändert habe und sich noch weiter verändern werde: „Der Einzelhändler ist heute eher eine Art Event-Manager.“ Konkret geht es aus Ottos Sicht darum, dass die Kunden im Shopping-Center nicht mehr ihren Versorgungseinkauf

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Deals Mannheim: D&R Investments hat das Büro- und Geschäftshaus P 7, 1015, in der Toplage von Mannheim von einem institutionellen Eigentümer erworben. Das Objekt bietet 10 765 qm Mietfläche. Hauptmieter ist die Deutsche Bank mit ihrer Mannheimer Hauptfiliale.

JLL vermittelte. Die Immobilie befindet sich in markanter Ecklage mit über 150 m Straßenfront u. a. zur Toplage Planken.

Auf 8 Etagen bietet das Objekt 1 660 qm Einzelhandelsfläche, 6 200 qm Bürofläche und knapp 3 000 qm sonstige Flächen. Die ARLT Computer GmbH betreibt 300 qm Verkaufsfläche im Erdgeschoss.

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Cities & Center & Developments erledigen wollen, sondern auf der Suche nach Erlebnis und Unterhaltung sind. Um der digitalen Einkaufswelt, die gerne mit aggressiven Preisen wirbt, Paroli zu bieten, will die „analoge Welt“ laut Otto mehr Gastronomie, mehr Größe (z.B. ein größeres Angebot), mehr Service, mehr Events, mehr Komfort und gute Architektur bieten. Heute müssten die Center zu „Treffpunkten“ werden, wie Joanna Fisher, Managing Director Center Management bei der ECE er gänzt.

Doch damit die Internet-affine junge Generation der analogen Welt nicht verloren geht, besteht die größte Herausforderung der Center darin, die Online- und die Offline-Welt zu verknüpfen. Das ist vor allem deshalb wichtig, weil immer mehr Kunden ihre Einkäufe auf allen Kanälen vorbereiten. Und immer häufige informieren sie sich zunächst online, wie Joanna Fisher berichtet: „Deshalb müssen wir auch online vertreten sein.“ Ein Problem beim aktuellen Strukturwandel ist, dass zwar jeder weiß, dass sich vieles verändern wird, aber niemand sagen kann, wie genau die Welt von Morgen aussieht. Deshalb testet die ECE nach dem „Trial and Error“-Prinzip in den beiden Foto: ECE Future Labs im Alster tal ECE testet Click & Collect in Essen und Hamburg Einkaufszentrum in Hamburg und im Center am Limbecker Platz in Essen alle Möglichkeiten, wie die digitale Welt mit der Offline-Welt vernetzt werden kann. Was nicht ankommt, wird wieder fallen gelassen.

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Deals MEC: Weitere Aufträge von TIAA Henderson Die MEC METRO-ECE Centermanagement hat 2 weitere Aufträge von der TIAA Henderson Real Estate erhalten. Zum einen geht es um das Property-, Center- und Vermietungsmanagement für das Fachmarktzentrum Westoria Gießen (18 000 qm), zum andern um das Property- und Vermietungsmanagement für ein SB-Warenhaus in Weinheim. Damit hat TIAA Henderson die MEC inzwischen mit dem Management von 5 Centern beauftragt. Das „Westoria Gießen“ bietet laut Christian Schröder, COO der MEC, noch großes Wertsteigerungspotenzial. Zu den Mietern gehören u.a.

Real, Saturn, Ernsting’s Family, McDonald’s, McPaper, und Aktiv Optik.

Herzstück der Future Labs ist die kostenlose Center App mit dem Namen „Love to Shop“ für Apple und Andr oid Smar tphones. Dabei er hält der Kunde auf seine Bedürfnisse zugeschnittene Angebote von Händlern im Center oder Infos über RabattAktionen, Veranstaltungen, Service und vieles mehr. Die Funktion „GeoFencing“ sorgt dafür, dass die Infos erst auf dem Smartphone erscheinen, wenn sich der Kunde dem Center nähert. An der Center App beteiligen sich 250 Einzelhändler.

An Click & Collect sind bislang 40 Händler beteiligt Als wichtigen nächsten Schritt bietet die ECE in den beiden Test-Centern Ende Juli auf Grundlage der Center App eine Shopping-Center-Plattform für „Click & Collect“ an, der sich bislang 40 Einzelhändler aus den Centern angeschlossen haben. Darunter finden sich Namen wir Saturn, Bang & Olufsen, WMF, Lloyd, Wolford und Napapijri.

Vorteil einer solchen Center-Plattform für die Kunden ist, dass sie das Angebot zahlreicher Einzelhändler auf einer Plattform haben. Der Vorteil insbesondere für kleinere Einzelhändler ist, dass sie keine eigene Plattform aufbauen müssen. Zudem besteht für den Händler die Chance, dass Kunden, die nach der Online-Bestellung zum Abholen ins Geschäft kommen, noch andere Artikel kaufen.

Des Weiteren bietet die ECE in den Test-Centern nach den Worten von Joanna Fisher eine „kontaktlose Parkkarte“ mit RFID-Chip an, die gleichfalls über die Center-App funktioniert. Dafür müssen sich die Kunden registrieren lassen und erhalten eine Karte, die an der Frontscheibe angebracht wird. Die Karte wird bei der Einfahrt abgelesen und die Schranke im Parkhaus öffnet sich automatisch. Bei der Ausfahrt wir die genaue Parkdauer errechnet und das Geld automatisch abgebucht.

Zu den vielen in den Future Labs getesteten Projekten, die von den Kunden bislang gut angenommen wurden, gehören die Wall Mall, das 3D-Wegeleitsystem, der digitale

Das Westoria (Foto) mit seiner klassischen L-Mall wurde 2009 revitalisiert.

Das 2001 erbaute Objekt in Weinheim steht in einem kleinen Gewerbegebiet. Ankermieter ist Marktkauf-Scheck-InCenter (Edeka-Gruppe), der mit ca. 9 500 qm gut 90% der Gesamtfläche einnimmt. In der Vorkassenzone befinden sich Konzessionäre wie ein Reisebüro, Asia-Imbiss und eine Bäckerei.

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Cities & Center & Developments Kinderspielplatz, das kostenlose W-LAN-Angebot und das Info Gate. Nicht auf positive Resonanz stieß u.a. der Center Avatar, eine künstliche Person, die Fragen beantwortet. Die Center-Besucher ziehen reale Personen vor, wenn sie Fragen haben.

Die Feststellung der meisten Einzelhändler, dass die Kunden heute immer anspruchsvoller werden, mochte im Rahmen der Fachdiskussionsrunde beim Retail Meeting Matthias Alipass von der Inditex-Gruppe nicht gelten lassen. Die Kunden wür den sich ändern und die Rhythmen der Veränderungen würden immer kürzer. Der Einzelhandel müsse sich daran anpassen, wie er das in den vergangenen 50 Jahren auch immer wieder getan habe. Handel ist nun mal Wandel.

Bevölkerungsentwicklung und Kaufkraft

Starke Regionen können den Wandel abfedern Dipl.-Geogr. Markus Wotruba, Leiter Standortforschung BBE Handelsberatung GmbH Bevölkerungswachstum und überdurchschnittliche Kaufkraft sind die Basis für hohe und weiter steigende Handelsumsätze. Bei stagnierender oder schrumpfender Bevölkerung federt eine hohe Kaufkraft die negative Umsatzentwicklung ab. Wie sieht es aber aus, wenn die Bevölkerung schrumpft und die Kaufkraft unterdurchschnittlich ist?

Die Entwicklung der regionalen Einzelhandelsnachfrage und damit der Umsatzpotenziale hängt ganz wesentlich von der Bevölkerungszahl und deren Kaufkraft ab. Setzt man die Kaufkraft mit dem Bevölkerungswachstum ins Verhältnis, lassen sich Schlüsse über die Perspektiven des Einzelhandels an dem Standort ziehen. Dabei gilt: Je weniger die Nachfrage einer Branche von der Kaufkraft bestimmt wird, desto wichtiger ist der Faktor Bevölkerungszahl. Betrachtet man die räumliche Bevölkerungsentwicklung, dann zeigt sich, dass Regionen mit einem großen Angebot an qualifizierten Arbeitsplätzen zu den Gewinnern gehören. Gleichzeitig handelt es sich dabei in der Regel um kaufkraftstarke Regionen. Durch Re-urbanisierungseffekte zeigt sich unabhängig davon ein Bevölkerungswachstum vor allem in den Städten und Ballungsräumen. Aber auch innerhalb vieler Städte, insbesondere bei Städten in eher schrumpfenden Regionen, konzentriert sich das Wachstum auf innerstädtische Lagen.

Betrachtet man die Entwicklung der Bevölkerung zwischen 2008 und 2013 in Zusammenhang mit dem Kaufkraftindex auf Ebene der Postleitzahlen (PLZ5), so lassen sich vier Gruppen von Gebieten unterscheiden, die in der Grafik dargestellt werden:

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Deals Traunpassage wird neu positioniert Die Bestandsmieter Drogerie Müller und KautBullinger vergrößern ihre Präsenz in der Traunpassage, die Bestandteil des von er MEAG verwalteten German SuperStores Fonds ist. Mit dem Asset- und Property-Management des institutionellen Fonds ist die Hahn-Gruppe beauftragt. Im Zuge der Neupositionierung der 1993 gebauten Passage zieht Drogerie Müller auf eine größere Fläche mit 2 400 qm um. Der Bürospezialist Kaut-Bullinger wird sich auf 600 qm vergrößern. Damit wurde nach Eröffnung des neuen Rewe-Centers im März 2014 ein weiterer Schritt in Richtung Neupositionierung getan. Im Rahmen des neuen Passagenkonzeptes sollen noch Filialisten aus der Textil-, Schuh - und Sportartikelbranche angesiedelt werden. Ziel ist es, die Funktion der Traunpassage als zentraler Marktplatz für die Stadt Traunreut und ihre Umgebung auszubauen. In Verbindung mit der umfangreichen Modernisierung soll die Aufwertung der Traunpassage mit 13 300 qm Ladenflächen und 370 Parkplätzen Ende 2014 abgeschlossen werden.

**** München: Die ReSales Textilhandels- und recycling GmbH hat 150 qm in der Hohenzollernstraße 29 in München gemietet. Vermieter ist ein privater Eigentümer. Engel & Völkers Commercial München vermittelte.

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Cities & Center & Developments Die erste Gruppe (rot) ist durch ein Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Kaufkraft gekennzeichnet. Aus Sicht des Einzelhandels besteht hier ein besonders hohes Potenzial, Umsatzzuwächse zu erzielen. Einflüsse wie die zunehmende Bedeutung des eCommerce können von den stationären Einzelhändlern an diesen Standorten leichter verkraftet werden.

Die zweite Gruppe (grün) verfügt über Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Kaufkraft. Auch hier sind Umsatzzuwächse zu erwarten, die auf Grund der geringeren Kaufkraft branchenabhängig aber schwächer ausfallen.

Die dritte Gruppe (orange) erlebt bei überdurchschnittlicher Kaufkraft eine stagnierende oder rückläufige Bevölkerungsentwicklung. Entsprechend ist auch das Umsatzpotenzial rückläufig. Gleichwohl können diese Regionen auf Grund ihrer Finanzkraft Anpassungsprozesse leichter verkraften, als dies anderswo der Fall ist.

Die vierte Gruppe (blau) dagegen leidet unter Bevölkerungsrückgang und unterdurchschnittlicher Kaufkraft, so dass hier wegfallende Kaufkraftpotenziale ungemildert wirksam werden. Zur Kompensation können in einzelnen Branchen touristische Umsätze beitragen, die es dann zu aktivieren gilt. Fehlen auch diese, so ist eine räumliche Konzentration der bestehenden Einzelhandelsangebote anzustreben. Eine mögliche Maßnahme kann auch die Wiederöffnung von Fußgängerzonen für den Fahrrad- und / oder Pkw-Verkehr sein. Der Bau einer Umgehungsstraße dagegen kann sich dagegen kontraproduktiv auf die Stadtentwicklung auswirken.

In einigen Städten ist die Entwicklung gegenläufig Während in Städten wie München oder Stuttgart eine relative Homogenität bei Kaufkraft und Bevölkerungswachstum besteht, zeigen Städte wie Saarbrücken und Erfurt unterschiedliche Entwicklungen im Stadtgebiet. So gibt es in Erfurt sowohl schrumpfende als auch wachsende Postleitzahlgebiete mit unterdurchschnittlicher Kaufkraft als auch wachsende Bereiche mit überdurchschnittlicher Kaufkraft. Saarbrücken hat schrumpfende Gebiete mit unter- und überdurchschnittlicher Kaufkraft.

Natürlich kann man auf Grundlage einer rückwirkenden Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung nur bedingt Aussagen über die Zukunft treffen. Wie an anderer Stelle gezeigt wurde, führt die Re-Urbanisierung zu steigender Dynamik bei der städtischen Bevölkerungsentwicklung, so dass stagnierende Städte nicht unbedingt weiter an Bevölkerung verlieren müssen. Die Darstellung zeigt aber tendenziell, welche Regionen in Zukunft im Einzelhandel die größten Anpassungsschwierigkeiten haben werden.

Revitalisierungsbedarf bei Shopping-Centern

Nicht selten sind die Zentren falsch positioniert Dieter Bullinger, Debecon GmbH Dieter Bullinger Consulting In Deutschland sind viele Einkaufszentren in die Jahre gekommen. Wie Studien belegen, besteht bei etwa 50% des Bestands ein erheblicher Umstrukturierungs- und Wiederbelebungsbedarf. Dabei geht es um Immobilien, die in Bezug auf Frequenz, Umsatzentwicklung, Flächenproduktivität und Leerstand um- und neugestaltet werden müssten. Konkrete Beispiele zeigen, wann eine Erneuerung notwendig ist.

Der Blick auf 3 ausgesuchte Beispiele verdeutlicht, welche Faktoren entscheidend sind, um eine Shopping-Center-Revitalisierung voranzubringen oder zu vermeiden: Beispiel I bezieht sich auf eine süddeutsche Mittelstadt: Innerhalb der noch weitgehend erhaltenen Stadtmauer wurde vor über 30 Jahren ein dreistöckiges innerstädtisches Einkaufszentrum mit ca. 11 000 qm Mietfläche gebaut. Wie in jeder Innenstadt ist auch hier nicht jede Lage mit AAA zu bewerten. Aus dem Center ist vor einigen Jahren - trotz seiner gut erreichbaren Tiefgarage - der Lebensmittelmarkt im EG ausge-

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Unternehmens News Holsten Galerie: Fläche zu fast 50% vermietet Die Hochbauarbeiten für die neue Holsten-Galerie im Stadtzentrum von Neumünster können beginnen. Bis Herbst 2015 realisiert die ECE zwischen ICE-Bahnhof, Gänse-

markt und Großflecken für rund 145 Mio. Euro eine Einkaufsgalerie mit etwa 90 Fachgeschäften, Cafés, Restaurants und Dienstleistungsbetrieben.

Die Verkaufsfläche von rund 22 800 qm verteilt sich auf 2 Ebenen und ist bereits fast zur Hälfte vermietet. Auf dem Dach des Centers und in einem separaten Parkhaus gibt es 950 Parkplätze. Im Einzugsgebiet der HolstenGalerie leben ca. 192 000 Menschen. Das langfristige Management liegt in den Händen der ECE.

Deals

Norderney: Der Schuhanbieter R&U Schuh hat zum 1. Januar 2015 rd.

264 qm auf Norderney für 5 Jahre plus Verlängerungsoption gemietet. Das Neubauprojekt „Jann Berg Haus“ befindet sich in der Winterstraße 15/16. Vermieter ist ein Projektentwickler aus Greven. Engel & Völkers Commercial Ostfriesische Inseln vermittelte den Vertrag.

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Cities & Center & Developments zogen. Der Elektronikmarkt im 1. Obergeschoss sucht einen Standort in der Fachmarktlage am Stadtrand. Ein großflächiger Textilanbieter aus dem NiedrigpreisSegment und einige kleinere Geschäfte befinden sich noch in der Immobilien.

Das Problem: Es ist dem Einkaufszentrum auf Grund seiner geringen Größe nicht gelungen, die Entwicklung des gesamten Standorts zu einer attraktiven höherwertigen Einkaufslage anzustoßen. Da die Bebauung praktisch keine Erweiterung zulässt, könnte sich eine völlige Neupositionierung mit einer Reduzierung der Handelsflächen auf das EG und der Umnutzung von Flächen in den oberen Etagen mit Bezug zur nahe gelegene Hochschule und die wohnungssuchenden Studenten empfehlen.

Beispiel II ist eine Stadtteillage in einer österreichischen Landeshauptstadt, in der sich ein noch junges, rund 15 000 qm großes, dreistöckiges EinNoch viel Potenzial für Verbesserungen Foto: Bullinger kaufszentrum befindet. Die Frequenz und die Umsätze sind niedrig, vor allem aus zwei Gründen: Einerseits ist die oberste Handelsebene optisch „abgehängt“ und faktisch von den beiden anderen Handelsebenen aus kaum wahrnehmbar, andererseits ist das Einzugsgebiet begrenzt und erlaubt nur ein Quartiersversorgungszentrum.

Tatsächlich aber hat der Entwickler versucht, das Center als hochwertiges, überregionales Modezentrum zu etablieren Das hat nur teilweise funktioniert. Vor der Eröffnung wurde alles unternommen, um die Verkaufsflächen zu vermieten. Die dabei eingegangenen Zugeständnisse führen jetzt dazu, dass die Mieter von ihren Sonderkündigungsrechten Gebrauch machen oder dies für den nächstmöglichen Zeitpunkt ankündigen.

Der Großmieter im Obergeschoss hat bereits geschlossen. Gleichzeitig fehlen viele Angebote, die ein Nahversorgungszentrum eigentlich bieten müsste. Gefragt sind hier nicht nur eine völlige Neupositionierung des Centers mit neuem Branchen- und Mietermix auf allen Ebenen, sondern auch bauliche Maßnahmen, um das Obergeschoss so umzugestalten, dass es vom Kunden überhaupt wahrgenommen wird. Zudem muss über die Größe des Objekts nachgedacht werden.

Shopping-Center dürfen nicht wie Büros geplant werden Beispiel III ist ein 10 000 qm großes Einkaufszentrum in einer Schweizer Kantonshauptstadt – exzellent gelegen zwischen Bahnhof und Altstadt. Der kürzeste Weg von den Zügen, dem Busbahnhof und der Tramhaltestelle in die gut erhaltene, aber relativ kleine Altstadt führt durch das dreigeschossige Center mit dem Lebensmittelmarkt im Untergeschoss. Der gute Standort verzeiht funktionale Fehler, doch die sind reichlich vorhanden. So merkt man, dass der Architekt bei der Planung weniger an ein Shopping-Center als vielmehr an die Büro-Flächen in den oberen Etagen gedacht hat. Das gesamte Wegesystem im Center und der Zuschnitt der meisten Handelsflächen sind verbesserungsbedürftig, um kurze Stich-Malls oder kaum nutzbare Flächen zu beseitigen.

Das ist nicht einfach, da z.B. die Lage der Rolltreppen, Gehtreppen und Lifte im Haus sowie die Lage der glasüberdachten Lichthöfe einer kundenorientierten Wegeführung und Flächenoptimierung im Wege stehen. Dennoch könnte sich hier eine größere Umgestaltung lohnen, um mehr und besser erschlossene Mietflächen im Objekt zu schaffen und die Flächenproduktivität zu verbessern.

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Personalien Rewe: Vertrag von CFO Mielsch verlängert Der Aufsichtsrat der Rewe Group hat den Vorstandsvertrag von Dr. Christian Mielsch (51) vorzeitig um 3 weitere Jahre verlängert. Mielsch ist seit September 2012 im Vorstand der Rewe Group und verantwortet die Bereiche Finanzen, Betriebswirtschaft, Immobilien sowie Steuern und Sonderaufgaben. Der Vertrag läuft nun bis Ende August 2018. Zudem wird Mielsch im Vorstand auch für die Touristik-Sparte verantwortlich sein, die er aus dem Ressort von Rewe-Chef Alain Caparros übernimmt. Zugleich wechselt der Bereich IT aus Mielschs Ressort in die Zuständigkeit von Rewe-Group-Vorstand Frank Wiemer (54).

Deals Lüneburg: Pandora wird im Sommer ein neues Geschäft mit 167 qm in der Kleinen Bäckerstr. 17 in Lüneburg eröffnen. Die IKP Immobiliengruppe hat den Mietvertrag mit einem privaten Eigentümer vermittelt. Die 1982 gegründete Pandora entwirft, fertigt und vermarktet modernen handveredelten Schmuck aus echten Materialien zu erschwinglichen Preisen.

Heute ist Pandora ein globales Unternehmen mit Hauptsitz in Kopenhagen und mehr als 3 000 Angestellten in den Niederlassungen Nordamerika, England, Polen, Thailand, Australien, Hong Kong, Deutschland, Schweiz, Österreich und den Niederlanden.

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Cities & Center & Developments Nahversorgung im Strukturwandel

Heute zählt nicht mehr allein der niedrige Preis Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Der deutsche Lebensmittelhandel hat sich in der Nachkriegszeit zum wettbewerbsintensivsten der Welt entwickelt. Dabei sind deutsche Discounter vor allem in den kaufkraftschwachen Ländern Mittel- und Osteuropas heute ein „Verkaufsschlager“. Doch Einzelhandelskunden sind wankelmütig und mit den Generationen verändern sich auch die Konsummuster und die Präferenzen für Geschäfte. Das stellt neue Herausforderungen an die Lebensmitteleinzelhändler.

Der Siegeszug der Discount-Ketten Aldi Süd und Aldi Nord in den 1960er- und 1970er -Jahren zeigt, dass sie mit ihrer preisaggressiven Verkaufsphilosophie den Nerv der sparsamen Deutschen getroffen hatten: Überschaubare Sortimente aus Schnelldrehern in spartanischen Verkaufsräumen senkten die Kosten und ermöglichten sehr niedrige Verkaufspreise. Der Erfolg des stetig wachsenden Aldi-Filialnetzes setzte auch die Wettbewerber unter Druck, gleichfalls eine aggressive Preispolitik zu fahren: Durch ein billiges Preiseinstiegssortiment als Konkurrenz zu den Discountern, die Bündelung der Nachfragemacht durch Fusionen und Unternehmensakquisitionen und kostengünstige Standorte auf der grünen Wiese, um niedrige Einstiegspreise zu erzielen.

Dem Drang der Lebensmittelanbieter in den 1970er- und 1980er-Jahren mit den wachsenden Sortimenten und der Motorisierung der Bevölkerung nach US-Vorbild auf die kostengünstige grüne Wiese zu ziehen, folgt seit geraumer Zeit die Rückkehr der Bevölkerung in die Städte – Stichwort: „Re-Urbanisierung“. Hinzu kommt der demographische Wandel mit einem stark wachsenden Anteil älterer Menschen an der Bevölkerung und die Herausforderungen durch den Online-Handel. „Für die Demographie-Festigkeit von Einzelhandelsimmobilien ist daher nicht nur das Angebot von bestimmten Gütern, sondern auch die lokale Nähe und das Angebot von Annehmlichkeiten wie Ruhepunkte entscheidend“, heißt es in der Studie „Nahversorgungsimmobilien in Deutschland 2014 - Markttrends und Marktchancen“, die Bulwien Gesa und die TLG Immobilien gemeinsam vor gelegt haben.

Dabei heißt das entscheidende Schlagwort in diesem Wandel „Aufenthaltsqualität“ in den Verkaufsräumen des Lebensmitteleinzelhandels. Denn auf der Jagd nach dem günstigsten Verkaufspreis war hierzulande der „Point of Sale“ lange aus dem Blickfeld geraten.

Nun zeigt die Studie Nahversorgungsimmobilien, wie die Lebensmittelhändler – Vollsortimenter und Discounter - ihre Strategie in diesem Punkt verändern und das Stichwort Modernisierung ganz oben auf ihrer To-Do-Liste steht. Als Positivbeispiel nennt die Studie die Hamburger Edeka-Gruppe mit ihr en „Generationenmärkten“ (Foto oben: Edeka), die bei der Ausstattung auf die Bedürfnisse der unterschiedlichen Altersgruppen eingehen: Dazu gehören breite Gänge, niedrigere Regale, eine größere Beschriftung an den Warenträgern, Sehhilfen an Einkaufswagen sowie Ruhezonen für die kleine Verschnaufpause zwischendurch. Ältere Kunden erwarten mehr Service.

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Personalien Wellner folgt Böge bei Deutsche Euro Shop: Der Aufsichtsrat der Deutsche Euro Shop AG hat Wilhelm Wellner (47), derzeit CFO der Railpool GmbH, München, zum 1.

Februar 2015 zum ordentlichen Vorstandsmitglied berufen. Er übernimmt zunächst die Aufgabe des Chief Operating Officers und wird ab 1.

Juli 2015 Chief Executive Officer, da dann die Amtszeit von CEO ClausMatthias Böge, der aus persönlichen Gründen aus dem Vorstand ausscheiden möchte, am 30.

Juni 2015 endet. Von 2003 bis 2009 war Wellner CFO der ECE Projektmanagement International G.m.b.H. und bis 2012 CFO der Verwaltung ECE

Deals Projektmanagement.

Rottenburg: Die Internos Global Investors Gruppe hat für rd. 16 Mio. Euro 2 Fachmarktzentren in Bayern für den Novapierre AllemagneFonds, der im Februar 2014 von Internos und Paref Gestion aufgelegt wurde, übernommen. Der Fonds investiert französisches Kapital ausschließlich in deutsche Fachmarktzentren. Ankermieter im 2002 erbauten Fachmarktzentrum im Degernpoint M1 in Moosburg (6 700 qm) ist mit über 4 100 qm der SBWarenhausbetreiber Kaufland. Im 2005 errichteten Fachmarktzentrum (5 800 qm) in der Landshuter Straße 82-88 in Rot-

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Cities & Center & Developments Für den scharf kalkulierenden Lebensmitteleinzelhandel ist es eine echte Herausforderung, trotz der Investitionen in seine Märkte, auch noch akzeptable Verkaufspreise zu bieten, die den Bundesbürgern auch heute noch wichtig sind - allerdings mit gewissen Varianten. So erwartet Bulwien Gesa bei den jüngeren Konsumenten ein steigendes Qualitätsbewusstsein, das in die Ber eitschaft mündet, für Lebensmittel auch höhere Preise zu bezahlen. „Darüber hinaus akzeptieren vor allem Jüngere höhere Preise, die auf eine Verbesserung im Service zurückzuführen sind“, heißt es in der Studie weiter. Angesichts der vielen Lebensmittelskandale dürfte aber auch so mancher ältere Verbraucher mehr auf Qualität achten und höhere Preise akzeptiert. Hinzu kommt das wachsende Angebot von Convenience-Angeboten (Fertiggerichte) im Supermarkt.

So lässt sich auch erklären, dass der Umsatz im deutschen Lebensmitteleinzelhandel zwischen 2001 und 2011 um 13,4% zugelegt hat. Die Forscher von Bulwien Gesa setzen darauf, dass durch diese wachsenden Pro-Kopf-Ausgaben im Segment Nahversorgung der Bevölkerungsrückgang und die damit schrumpfenden Ausgaben in den kommenden Jahren kompensiert oder sogar leicht überkompensiert werden kann. Bis 2030 erwarten sie einen jährlichen Einwohnerrückgang von 0,25%. Nach einer Modellrechnung des Statistischen Bundesamtes könnte im Rahmen des Wandels die deutsche Bevölkerung auf rund 65 Mio. Einwohner schrumpfen.

Dominiert wird der Lebensmittelhandel von einer 5er-Gruppe, die von der Hamburger Edeka mit einem Lebensmittelumsatz von gut 46 Mrd. Euro angeführt wird, vor der Kölner Rewe Group, der Schwarz-Gruppe mit den Ver tr iebslinien Lidl und Kaufland, der Metro Group mit der Tochter Real, dem Lebensmittelgeschäft ihrer Cash & Carry-Märkte und von Kaufhof sowie Aldi, der das Discount-Segment als Spitzenreiter anführt.

Die beschriebene Renaissance des Lebensmitteleinzelhandels lässt sich auch an der Flächenleistung (siehe Grafik) ablesen, die sich nach einem Tiefpunkt im Jahr 2010 mit einem durchschnittlichen Netto-Umsatz von 3 791 Euro je qm im Jahr 2012 einen Wert von 3 951 Euro erreichte. Die geplante Investition des Einzelhandels in Verkaufsräume und Sortimente könnte den Quadratmeter-Umsatz weiter steigen lassen.

Betrachtet man die verschiedenen Unternehmen, dann ergeben sich gemäß Studie, die sich dabei auf Berechnungen von Bulwien Gesa sowie Schätzungen von Trade Dimensions und Lebensmittelzeitung stützt, bei der Flächenleistung ganz beachtliche Unterschiede. Aldi Süd wird mit einem Durchschnittswert von gut 10 600 Euro pro qm an der Spitze gesehen, vor dem Marken-Discounter Lidl mit rund 6 590 Euro je qm und Aldi Nord mit etwa 5 500 Euro je qm. Die Wettbewerber Penny (4 820 Euro/qm), Netto (4 149 Euro) und Norma (3 380 Euro) folgen auf den Rängen.

Hinter dem Aufwärtstrend bei der Flächenleistung steht ein gezieltes Trading-up im gesamten Lebensmittelhandel. Bei den Vollsortimentern, zu denen die Nahversorgungsstudie primär die Supermärkte (nicht die Verbrauchermärkte und SBWarenhäuser) zählt, führten die Ausweitung der Sortimente durch mehr Bio-, Drogerie - und Convenience-Angebote, mehr Service und eine schönere Präsentation der Ware zu einer Steigerung der Marktanteile. Mit dem Ausbau ihres Preis-Einstiegs-Sortiments konnte die Sparte zudem gegenüber den Discountern punkten.

Nach Schätzung der Bulwien-Gesa-Forscher ist der durchschnittliche Verkaufsflächen-

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Personalien Thomas Beyerle

wechselt zu Catella Dr. Thomas Beyerle (46) wird ab 1. Juli 2014 für den internationalen Catella-Konzern am Standort Frankfurt/M. die zentrale Verantwortung als Head of Research übernehmen und das unabhängige Marktresearch deutlich ausbauen. Zugleich wird er in der Funktion des Geschäftsführers tätig sein. Seine Funktion beinhaltet insbesondere sämtliche ResearchAktivitäten in Bezug auf Transaktionen, der Investmentplanung, des Fundraisings und alle Research-Publikationen der Catella-Gruppe. Beyerles Aufgabenbereich erstreckt sich dabei auf die Konzerngesellschaften Catella AB, Catella Corporate Finance AB, Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft, Catella Property GmbH und er ist Geschäftsführer der Catella Property Valuation GmbH Chartered Surveyors.

Deals Bonn: Ein privater Kapitalanleger hat eine Einzelhandelsfläche in der „Lommerwiese“ in Königswinter erworben.

Die Teileigentumsfläche mit 147 qm befindet sich im Erdgeschoss. Verkäufer ist ein privater Eigentümer. Engel & Völkers Commercial Bonn war beratend und vermittelnd tätig.

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Cities & Center & Developments bedarf bei Supermärkten dadurch auf etwa 1 500 qm gestiegen. Damit bewegen sie sich deutlich über der von §11,3 Baunutzungs-Verordnung (BauNVO) festgelegten Grenze von 1 200 qm Geschossfläche (= 800 qm Verkaufsfläche). Die Ansiedlung ist damit nur in zentralen Versorgungsbereichen oder in Sondergebieten zulässig.

Dass die kleinen Läden mit weniger als 400 qm in diesem Wettbewerb um den Kunden immer weiter an Boden verlieren, liegt auf der Hand. Ihre Zahl ist laut Studie zwischen 2007 bis 2012 um fast ein Drittel gesunken. Allerdings kommt es auch immer auf den Standort an. So feiert Rewe mit seinen City-Märkten, die zum Teil nur 500 qm gr oß sind, in zentralen, wohnortnahen Lagen Erfolge. Und mit dem richtigen Konzept laufen kleine Lebensmittelanbieter wie Rewe to go auch in der 1A-Lage oder im Bahnhof.

Ein wichtiges Stichwort ist aus Sicht von Stephan Koof, Leiter Expansion Vollsortimenter national bei der Rewe Markt GmbH, neben Themen wie Service, Sortiment und Innovation die Kommunikation, die in den Supermärkten zwischen den Menschen stattfindet: „Kommunikation und Ansprache ist eine starke Waffe des stationären Temma-Markt - Platz für Kommunikation Foto: Rewe Einkaufs. Deshalb bauen wir unsere Märkte auch zu Marktplätzen der Kommunikation aus“, sagt er mit Blick auf den Online-Handel. Neben der Modernisierung des Ladennetzes und der Entwicklung neuer Konzepte sieht Koof zudem die digitale Vermarktung von Lebensmittel als große Herausforderung: „Hier gehören wir mit Rewe online im deutschen Lebensmitteleinzelhandel bereits zu den führenden Unternehmen.“ Auch für Heino Schmidt, Geschäftsführer Edeka MIHA Immobilien Service GmbH, ist die Digitalisier ung der Megatr end im Handel. Der Lösungsansatz für Edeka ist gleichfalls die Erhöhung der Aufenthaltsqualität und die Stärkung der Wohlfühlfunktion in den Märkten. Das prägt auch die Expansionspolitik, die unter der Überschrift steht: „Nähe schlägt Größe“. Die Standorte sollen möglichst nah an Wohngebiete heranrücken und die Verkaufsfläche 1 500 qm umfassen. Hier bleibt jedoch die Frage, wie weit die Planungsbehörden dabei mitmachen.

Weil sich aus seiner Sicht die Konzepte von Supermärkten und Discountern, die ihre Sortimente stetig ausbauen, weiter vermischen, glaubt Schmidt, dass es in Zukunft weniger Koppelstandorte mit Supermarkt und Discounter geben wird: „Die Metamorphose der Discounter ist im vollen Gange.“ Laut Bulwien Gesa gehören zur Angebotsausweitung Frischfleisch, große Obst- und Gemüse-Sortimente und Backstationen. Der Trend zum Trading-up und zu größeren Flächen – etwa 1 000 qm – sind unverkennbar.

Diese Funktion des Discounters als Nahversoger bestätigt auch Dietmar Burtzlaff, Bereichsleiter Expansion bei der Penny Markt GmbH, der zudem r egistr ier t, dass auch die preisbewussten Kunden auf Qualität achten und die Herkunft von Produkten hinterfragen. Auch Penny sucht den wohnortnahen Standort, der mit Blick auf die Alterung der Gesellschaft, das Freizeitverhalten und die sozialen Kontakte, an Bedeutung gewinnt. Die Verwischung von Discountern und Supermärkten sieht auch Uwe Langer, Bereichsleiter Immobilien der Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG. Die gr ößte Her ausforderung ist für ihn die „permanente Modernisierung des Filialnetzes“ z.B. durch die Akquisition neuer Standorte oder durch die Erweiterung und Modernisierung von guten Bestandsfilialen. „Um mit der sich schnell verändernden Handelslandschaft Schritt zu halten, sind permanente Investitionen nötig“, so Langer.

vom 11.07.14 Seite 19

Personalien TIAA Henderson: Neuer Retail-Germany-Chef TIAA Henderson Real Estate (TH Real Estate) hat die Position des Head of Retail, Germany zum 16. Juni neu mit Stephan Austrup (36) besetzt.

Ein besonderer Schwerpunkt seiner Arbeit wird auf dem AssetManagement der 3 größten deutschen Shopping-Center liegen, die sich im Portfolio von TH Real Estate befinden: der Gropius-Passage in Berlin, dem Einkaufszentrum Neuperlach (pep) in München und der Erlangen Arcaden. Seit 2008 war der studierte Diplom-Ingenieur Manager New Business bei Sonae Sierra Deutschland in Düssel-dorf, u.a. für den Erwerb und die Entwicklung von Neuprojekten zuständig. Zuvor arbeitete er als Projektmanager bei der mfi AG und als SeniorConsultant bei Ernst & Young Real Estate, gleichfalls für Projekte im Einzelhandelsbereich zuständig. Austrup ist zudem u.a. Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), und des German Council of Shopping Cen-

Deals ters.

Aachen: Die Ghorban Delikatessen Manufaktur aus Wuppertal eröffnet ihren ersten MonoLabel-Store für hochwertige Lebensmittel in der Aachener 1a-Lage Krämerstraße 5 auf 70 qm.

Die Eröffnung ist Ende Juli geplant. Vermieter ist

Handelsimmobilien

Report Nr.175

Cities & Center & Developments Karstadt Warenhaus GmbH

Was kommt nach Sjöstedts schnellem Abgang?

Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Drei kurze Worte bringen die Welt des Warenhaus-Konzerns Karstadt wieder ins Wanken: „Karstadt ohne Führung“. Nach Monaten an der Spitze des Unternehmens, in denen die schwedische Managerin Eva-Lotta Sjöstedt (Foto) ihr e anspr uchsvolle Aufgabe mit viel Energie, wenig Berührungsängsten vor den einfachen Mitarbeitern und offenbar mit klaren Vorstellungen über ihren Weg in Angriff genommen hatte, hat sie zum 7. Juli 2014 ihre Position als Chief Executive Officer niedergelegt.

Dabei hat sie gegenüber dem Aufsichtsrat unter Führung von Stephan Fanderl ziemlich klar e Wor te für ihr e Entscheidung gefunden: Sie habe in der festen Annahme, ein angeschlagenes Unternehmen in einer schwierigen Situation übernehmen und entwickeln zu dürfen, ihre Aufgabe übernommen: „Diesen Schritt habe ich damals auch deshalb getan, weil mir der Eigentümer der Karstadt Warenhaus GmbH, die Berggruen Holdings, die volle Unterstützung für meine Strategie und meine Investitionspläne für die 83 Warenhäuser zugesagt hat“, so die ehemalige Ikea-Managerin.

Doch diese Unterstützung und den Rückhalt vom Karstadt-Eigentümer Nicolas Berggruen r esp. seiner Mitar beiter in der Holding blieb offenbar aus. Oder Kar stadtChefin und Warenhaus-Eigentümer Berggruen hatten ziemlich unterschiedliche Vorstellungen von der Zukunft des Unternehmens. Denn Sjöstedt teilt unumwunden mit: „Nach eingehender Prüfung, den Erfahrungen der letzten Monate und in genauer Kenntnis der wirtschaftlichen Rahmendaten muss ich nun jedoch feststellen, dass die Voraussetzungen für den von mir angestrebten Weg nicht mehr gegeben sind.“ Dass die Vorstellungen von engagiertem Unternehmertum bei beiden offenbar sehr weit auseinander liegen, lässt sich schon daran ablesen, dass Sjöstedt sich persönlich an die Kasse in KarstadtWarenhäusern gesetzt hat, um Mitarbeiter und Kunden besser zu verstehen. Sie wollte das Warenhausgeschäft vor Ort voranbringen. Wie weit der vermeintliche Foto: Karstadt Foto: Karstadt Karstadt-Retter Berggruen von solch beherztem Engagement entfernt ist, lässt sich schon daran ablesen, dass sich der Milliardär für die Namensrechte von Karstadt, die er im Zuge des Insolvenzverfahrens erworben hatte, jährlich etwa 12 Mio. Euro an Lizenzgebühren zahlen lässt, Geld, das er zweifellos nicht braucht, während Karstadt mit Verlusten und Umsatzrückgängen kämpft und jeden Cent bitter nötig hat.

Dabei darf nicht übersehen werden, dass der Warenhaus-Konzern nach dem Ende des Insolvenzverfahrens nicht vorankommt, weil der in punkto Warenhausgeschäft unerfahrene Investor Berggruen bisher keinen Weg gefunden hat, die Trendwende einzuleiten. Und seit der Immobilieninvestor René Benko zahlreiche Karstadt-Immobilien gekauft und sich am operativen Geschäft der Karstadt Premium-Häuser und von Karstadt Sports beteiligt hat, gibt es Befürchtungen, dass Karstadt an einigen Standorten als Mieter aus den Häusern heraus gedrängt werden könnte.

Der Karstadt-Aufsichtsrat versucht nach dem Ende der Ära-Sjöstedt Zuversicht zu verbreiten, wenn er mitteilt, dass Chief Finance Officer Miguel Müllenbach und Chief Human Resources Officer Kai-Uwe Weitz das Unter nehmen weiter führ en.

vom 11.07.14 Seite 20

Deals Stockholm: Der Shopping-Center-Spezialist Unibail Rodamco konnte für sein Einkaufszentrum Mall of Scandinavia in Stockholm mit Blick auf die für Herbst 2015 geplante Eröffnung weitere Marken gewinnen. Im Einzelnen gehören dazu Konzepte der InditexGruppe, der 1. schwedische Disney-Store, das große schwedische Warenhaus Åhléns, das Kino Filmstaden Scandinavia, die O’Leary’s RestaurantGruppe und Vapiano.

Die Inditex-Gruppe mietet 4 800 qm und Åhléns’s 6 000 qm für das 1. CityWarenhaus-Konzept in einem Shopping-Center.

Impressum Chefredaktion: Dr. Ruth Vierbuchen (V.i.S.d.P.); Kontakt: vierbuchen@rohmert.de Herausgeber: Werner Rohmert Korrespondentin Köln: ChrisƟne Scharrenbroch Anzeigen: Marion Götza, 05242-901-250 Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: info@rohmert.de www.rohmert-medien.de Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h.

Volker Hardegen (Vorsitz).

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