Handelsimmobilien Report Nr. 140

Liebe Leser, Metro-Gründer Otto Beisheim war ein typischer Vertreter seiner Branche und seiner Zeit: Es gibt viele namhafte Einzelhandels-Dynastien, die zwar jedem von den Geschäften her bekannt sind, die aber die öffentliche Bühne meiden oder zu Lebzeiten gemieden haben, wie die Albrechts in deren Aldi-Märkten fast jeder schon mal einkauft, die Brenninkmeyers, die in fünfter Generation unter anderem die Bekleidungskette C&A führen oder die Familien hinter der Kaufhauskette Peek & Cloppenburg.

In dieser Riege der verschwiegenen deutschen Einzelhändler war der Milliardär Otto Beisheim aber zweifellos der öffentlichkeitsscheueste, der gleichzeitig gemeinsam mit seinem langjährigen Weggefährten und Statthalter Erwin Conradi den deutschen Einzelhandel umgekrempelt hat, wie kein anderer. Dabei blieb Beisheim, der mit dem Spar-Großhändler Michael Schmidt-Ruthenbeck 1964 den ersten Metro-SBGroßhandelsmarkt (Cash & Carry) in Mülheim/Ruhr eröffnet hatte, immer bescheiden im Hintergrund. Bei Hauptversammlungen der früher börsennotierten Kaufhof AG saß er als Großaktionär unauffällig zwischen den Kleinaktionären. Pomp und öffentliche Auftritte lagen dem am 3. Januar 1924 in Langenfeld bei Wuppertal geborenen Industriekaufmann nicht. Als er Anfang der 1990er-Jahre über die Akquisition der Horten AG verhandelte, fuhr er im einfachen Taxi vor.

Und dennoch – oder gerade weil er sich auf die wesentlichen Dinge konzentrierte, eine Eigenschaft die seiner Generation zu eigen war – gelang es ihm mit Conradi, einen der größten Handelskonzerne der Welt zu schmieden. Den Grundstein dafür legte er 1967, als er die Duisburger Industrie-Dynastie Haniel als Geschäftspartner für seine Cash & CarryIdee gewann und so die Expansion sicherte. Die Beziehung zum deutschen Einzelhandel war dagegen zunächst schwierig, weil Metro in ihren Cash & Carry-Märkten auch viele Endkunden einkaufen ließ, die die Öffnungszeiten des Großhandels bis 21 Uhr zu schätzen wussten. Der Einzelhandel musste um 18.30 Uhr schließen.

Als den Cash & Carry-Märkten mit den SB-Warenhäusern eine BilligKonkurrenz erwuchs, suchte Beisheim den Einstieg ins Einzelhandelsgeschäft. Um den Kaufhof übernehmen zu können, zog er gegen das Bundeskartellamt bis zum BGH – und gewann. Durch die Übernahme weiterer Unternehmen avancierte Metro zum größten Konzern Deutschlands und Europas - bis die französische Carrefour vorbeizog.

Der entscheidende Schritt war 1996 die Fusion aller Unternehmensteile zur Metro AG, der Gang an die Börse und die Expansion ins Ausland.

Fast 17 Jahre nach der Fusion ist das Unternehmen über die Pionierphase hinausgewachsen und hat sich als börsennotierter Konzern etabliert – auch wenn der Online-Handel heute neue Herausforderungen mit sich bringt.

Otto Beisheim, der an einer unheilbaren Krankheit litt, ist nach Mitteilung seines Unternehmens am vergangenen Montag aus dem Leben geschieden.

Dr. Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin

Nr. 140 vom 22.02.2013 Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis Editorial

1

Investmentmarkt Europa: Wechselbad 2 der Gefühle - Nord-Süd-Gefälle Hertie: Städte fordern mehr Zugriffsrechte auf leer stehende Immobilien

6

Stationär versus Internet: Noch viel Potenzial in deutschen Mittelstädten

8

Die teuersten Märkte der Welt: Mieten 12 stabilisieren sich auf hohem Niveau Metropolen-Shopping: Der Einzelhan- 14 del trägt zum Ambiente einer Stadt bei Das Interview: Mit Susanne Klaußner Vorsitzende der Geschäftsführung der GRR REM

17

Studie: Viele junge Kunden bevorzugen den stationären Einzelhandel

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Impressum

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Ihr direkter Weg zu uns!

Die Partner vom Handelsimmobilien Report

Handelsimmobilien

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Cities & Center & Developments

vom 22.02.13 Seite 2 von 20

Unternehmens News Corpus Sireo managt Treveria Portfolio

Bild: Fotalia

Neben Deutschland gehört Großbritannien zu den angesagten Investmentmärkten Europas Investmentmarkt Europa 2012

Wechselbad der Gefühle – Starkes Nord-Süd-Gefälle Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Nach einem moderaten Start konnte der europäische Investmentmarkt für Handelsimmobilien das Jahr 2012 mit einem starken Endspurt beenden. Das Transaktionsvolumen von 13,5 Mrd. Euro allein im 4. Quartal lag um 50% über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen 3 Jahre, den der Immobiliendienstleister CBRE mit 9 Mrd. Euro beziffert. Angetrieben wurde das Geschäft vor allem durch die günstige Entwicklung in Deutschland, Großbritannien und Skandinavien. In Südeuropa bleibt die Lage dagegen schwierig.

Dass sich die Stimmung in der Branche im 2. Halbjahr 2012 aufgehellt hat, führen die CBRE-Experten vor allem auf die Ankündigung von EZB-Präsident Mario Draghi im vergangenen September zurück, dass er den Euro mit allen Mitteln verteidigen werde. Die Angst vor einem Auseinanderbrechen der Währungsunion, die die Investoren zu Beginn des Jahres 2012 stark verunsichert hatte, ist vorerst gebannt. Das hat die Stimmung in der Immobilienbranche auch zu Beginn des Jahres 2013 aufgehellt – auch wenn die Anleger vorsichtig bleiben.

Europaweit wurden im Vorjahr 32,74 Mrd. Euro in Handelsimmobilien investiert. Der Wert des Jahres 2011 von 37,2 Mrd. Euro konnte aber nicht erreicht werden. Ein wesentlicher Grund für das rückläufige Transaktionsvolumen ist aus Sicht der Experten das Fehlen der gesuchten Core-Immobilien. Denn unter dem Eindruck der Euro- und Schuldenkrise in Europa bleiben die Anleger Risiko-avers. Da das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien europaweit mit 120,4 Mrd. Euro 2012 fast auf Vorjahresniveau blieb (120,3 Mrd. Euro), sank der Anteil der Retail Assets am Gesamtvolumen von 31 auf 28%.

Die Entwicklung in den Top-Märkten Europas ist im vergangenen Jahr recht unterschiedlich verlaufen. Während Deutschland eine Jahresendrallye erlebte und sich das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahresquartal um 100% auf 4,42 Mrd. Euro erhöhte und das Investitionsvolumen in Norwegen im 4. Quartal um 839% von 210 Mio. auf 1,97 Mrd. stieg, erlebte Großbritannien auch in den ersten 3 Quartalen ein lebhaftes Geschäft mit einem Transaktionsvolumen von 6,689 Mrd. Euro. Im 4. Quartal stieg das Volumen um 26% auf 2,86 Mrd. Euro.

Auch in den „Core-Ländern“ Mittel- und Osteuropas wie Russland und Polen erhöhte sich das Transaktionsvolumen zum Jahresende um 97% von 287 Mio. auf 566

Die Corpus Sireo Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm, übernimmt im Auftrag von Insolvenzverwalter Ottmar Hermann und in Abstimmung mit dem Special Servicer Hatfield Philips International Ltd. ein umfangreiches AssetManagement-Mandat für das Gewerbeimmobilienportfolio „Treveria Silo E“.

Bei der Vermietung und Repositionierung der Einzelhandelsimmobilien wird Corpus Sireo den RetailSpezialisten Acrest Property Group, Berlin, unterbeauftragen. Das zuletzt von Treveria Asset Management betreute Portfolio umfasst 150 Objekte mit einer Gesamtfläche 245 000 qm, die mehrheitlich einzelhandelsgenutzt sind. Das Gros der Immobilien befindet sich in „Highstreet“-Lagen, vor allem in NordrheinWestfalen, Berlin und Niedersachsen (Raum Bremen). Der Anteil der Einzelhandelsflächen am gesamten Portfolio beträgt rd.

70%, die restlichen Objekte verteilen sich auf alle Asset-Klassen. Mehr als 20% der Flächen stehen leer.

Corpus Sireo agiert federführend als Asset-Manager und überträgt Aufgaben wie Leasing und Repositionierung an Acrest.

Deals Meppen: Mit der Modekette Olymp & Hades ziehen weitere Trendmarken in die Meppener Einkaufspassage (MEP) ein. Der zur Görgens-Gruppe aus Köln gehörende Textileinzelhändler mietet 672 qm.

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Cities & Center & Developments Mio. Euro. Interessant ist auch, dass sich das Geschäft in Spanien im 4. Quartal von 219 Mio. auf 456 Mio. Euro mehr als verdoppelt hat. Zwar zeigt der Blick auf die von den Investoren bevorzugten Länder, dass stabile Märkte in Westeuropa und Skandinavien im Fokus stehen, doch auch in dieser Region zeigten einige Länder im 4. Quartal Schwächetendenzen. So lag das Transaktionsvolumen in Belgien mit 106 Mio. Euro um 55% unter dem Vorjahresniveau, in den Niederlanden ging der Wert um 15% auf 297 Mio. Euro zurück. Zurückhaltung übten die Anleger auch in den Randländern Mittel- und Osteuropas, wo das Volumen gemessen am 4. Quartal 2011 um 92% auf 68 Mio. Euro gesunken ist.

Der moderate Start im 1. Halbjahr 2012 und die Geschäftsbelebung in der zweiten Jahreshälfte belegen, dass die Investoren 2012 ein Wechselbad der Gefühle erlebt haben.

So kommen auch Peter Damesick, Chairman EMEA Research bei CBRE und Neil Blake, Head of EMEA Research, in ihrem Marktbericht rückblickend zu dem Ergebnis, dass sich die europäischen Immobilienmärkte in einem sehr schwierigen wirtschaftlichen Umfeld bewegt haben: Die Rezession in den südeuropäischen Ländern und die Furcht vor einem Auseinanderbrechen des Euro-Raums haben das Investitionsklima belastet. So lag das Transaktionsvolumen in den ersten 3 Quartalen nur bei 19,25 Mrd. Euro. Das waren durchschnittlich 6,4 Mrd. Euro pro Quartal und damit deutlich weniger als im Durchschnitt der vergangenen 3 Jahre.

Dass sich in der zweiten Jahreshälfte wieder leichter Optimismus breit machte und diese Gefühlslage auch zu Jahresbeginn noch anhält, führen die Experten maßgeblich auf Draghis Ankündigung zurück, den Euro mit allen Mitteln verteidigen zu wollen.

Nachdem die Renditen für zehnjährige spanische Staatsanleihen von 6,8 auf 5,1%

ECE

Potsdamer Platz – Magnet für Millionen Willkommen am Puls der Zeit! Der Potsdamer Platz mit seiner bewegten Geschichte zählt zu den aufregendsten Orten der Hauptstadt-Metropole. Hotels, Kino, Büros, Restaurants, Shops, Wohnungen, Musicaltheater, Nachtclub: Dieses Quartier sucht in ganz Deutschland seinesgleichen. Bis zu 100.000 Menschen treffen hier täglich ein, um in ein unvergleichliches Flair einzutauchen. Rund 300.000 m2 Fläche werden am Potsdamer Platz für die unterschiedlichsten Nutzungen vermietet – 40.000 m2 davon sind einem großartigen Einkaufsbummel vorbehalten: in den 130 Geschäften der Potsdamer Platz Arkaden. www.ece.de

vom 22.02.13 Seite 3 von 20

Deals Ratingen: Das niederländische Immobilienunternehmen Ashkenaz B.V. hat ein Geschäftshaus erworben. Das Objekt in der Oberstraße 36-42 wurde von Lührmann vermittelt.

Ankermieter sind H&M und Weltbild. Die Immobilie stammt aus dem Teilportfolio (Silo C) des britischen Börsenvehikels Treveria, das in die Insolvenz gegangen war.

Frankfurt/M: Ein Privatinvestor hat ein Wohn- und Geschäftshaus mit Erweiterungspotenzial in der Leipziger Straße erworben. Die Immobilie hat eine Gewerbeeinheit mit 121 qm. Verkäufer ist ein Privatinvestor.

Engel & Völkers Commercial Frankfurt vermittelte.

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Cities & Center & Developments und für italienischen von 5,8 auf 4,2% gesunken sind, hat sich die Lage in Euroland erst einmal beruhigt. Insgesamt urteilen Damesick und Blake über das ökonomische Umfeld der europäischen Immobilienmärkte im Jahr 2012: „Schlimmer als zu hoffen, aber besser als zu befürchten war“.

Beim Blick auf 2013 stellt sich für sie die Frage: Wird die positive Trendwende aus der zweiten Jahreshälfte 2012 anhalten und die Basis für eine nachhaltige ökonomische Erholung bilden?

Aus heutiger Sicht erwarten die Experten auch 2013 ein eher schwieriges Jahr - auch wenn sich einige Probleme erst einmal verflüchtigt haben. Doch die ersten Turbulenzen könnten Ende Februar auftreten, wenn Transaktionsvolumen Europa 2012 in Mrd. Euro die Italiener eine neue Regierung wählen. Wirkliche Fortschritte auf den europäischen Immobilienmärkten erwarten Damesick und Blake erst 2014.

Das Investitionsverhalten wird deshalb von Vorsicht geprägt bleiben und von der Fokussierung auf Core-Immobilien in den aktuellen „Core“-Märkten. Dazu zählt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE, auch Deutschland. Zudem erwartet er eine weitere Polarisierung mit deutlichem Nord-Süd-Gefälle. Diese Fokussierung auf die Märkte in Nord- und Westeuropa sieht auch Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. Die Investitionen in Süd- und Osteuropa würden eher gering sein. Zielmärkte sind laut Damesick und Blake London, Paris und die großen deutschen Städte. In den Core-Märkten beobachten die Forscher auch eine steigende Nachfrage nach Non-Core-Immobilien.

Diese Konzentration auf die besten Lagen der Großstädte prägt auch die Expansionsstrategie des Handels, der passende Flächen aber oft nicht findet. Das erzeugt Druck auf die Mieten. Dabei ist der deutsche Markt für die Händler laut CBRE mit weitem Abstand der Foto: JLL attraktivste in Europa.

Mehr als 50% der Befragten Anlageobjekt Manufaktura im polnischen Lodz wollen hier eine größere Zahl von Filialen eröffnen. So erwarten Damesick und Blake stabile Mieten und dort, wo die Nachfrage sehr groß ist, wie in einigen deutschen Städten und Paris, auch steigende Mieten. 2012 war der Luxus-Einzelhandel das einzige Segment im Gewerbeimmobilienmarkt mit steigenden Mieten.

Mit einem Transaktionsvolumen von 9,55 Mrd. Euro (CBRE) war Großbritannien 2012 - ungeachtet der schwierigen wirtschaftlichen Lage - das gefragteste Ziel der internationalen Investoren und führte die europäische Rangliste vor Deutschland mit 9,15

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Personalien Loop5 erhält neuen Center-Manager Thorsten Machus (48) wird der neue CenterManager des ShoppingCenters LOOP5 in Weiterstadt, das mit 175 Geschäften und einer vermietbaren Gesamtfläche (GLA) von 56 500 qm eines der größten Einkaufszentren im Rhein-MainGebiet ist. Der studierte Ökonom Machus wird das Center-Management am 15. März 2013 von Heiner Hutmacher übernehmen, der das LOOP5 noch vor seiner Eröffnung im Jahre 2009 bis heute geleitet und zum Erfolg geführt hat.

Machus bewegt sich seit über 20 Jahren beruflich in der Einzelhandels- und Shopping-Center-Welt mit unterschiedlicher Verantwortlichkeit u.a. in Erfurt, Ankara und Krakau. Zudem ist er Gründungsmitglied des polnischen Council of Shopping-Centers.

Deals Köln: Der Reiseanbieter World Insight eröffnet ein Reisebüro in der Kölner Altstadt. World Insight führt seit 13 Jahren Erlebnisreisen durch, bei denen abseits der Touristenpfade besondere Höhepunkte zu entdecken sind. Als direkter Reiseanbieter geht das Unternehmen mit seinem 1. Reisebüro in Köln am Kolpingplatz 1/ Ecke Breite Straße an den Markt.

Die Mietvertragslaufzeit beträgt mehrere Jahre.

Eigentümer des Objekts ist eine Privatperson. Engel & Völkers Commercial Köln vermittelte.

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Cities & Center & Developments Mrd. Euro an. Laut Adrian Peachey, Head of Retail Capital Markets bei Jones Lang LaSalle in UK war Großbritannien in den vergangenen dreieinhalb Jahren hinter den USA einer der Hauptprofiteure von der Globalisierung des Handelsimmobilienmarktes und erreichte einen Anteil von 14% der weltweiten Investitionen, vor Deutschland mit 10%.

Diesen Trend belegen aus Peacheys Sicht die 50%-ige Beteiligung des Norwegian Government Pension Fund Global im 4. Quartal für 943 Mio. Euro am Meadowhall Shopping Centre in Sheffield und die Übernahme des Festival Place in Basingstoke durch den US-Pensionsfonds für Lehrer TIAA CREF im 3. Quartal 2012. In Deutschland gehörte der Verkauf von 17 Karstadt-Immobilien einschließlich des Top-Hauses KaDeWe für 1,1 Mrd. Euro an die österreichische Signa-Gruppe zu den großen Deals des 4. Quartals.

Schweden: Immun gegen wirtschaftliche Schwierigkeiten Namhafte Übernahmen waren im 4. Quartal des vergangenen Jahres zudem die Übernahme der Kista Galleria in Schweden für insgesamt 526 Mio. Euro durch den kanadischen Pensionsfonds Pension Plan sowie die Übernahme der beiden polnischen Shopping-Center Citycon und Manufaktura für 390 Mio. Euro durch die deutsche Union Investment. Mit einem Volumen von 5,3 Mrd. Euro waren Shopping-Center laut Jones Lang Lasalle im 4. Quartal das gefragteste Segment. Zu den stabilen Märkten Europas zählt Antony Pastiroff, Head of Retail Capital Markets Sweden bei Jones Lang LaSalle auch Schweden, das sich immun zeige gegen die wirtschaftlichen Schwierigkeiten vieler europäischer Märkte.

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Sonstiges Verkaufstart des Deikon-Portfolios Die vom Insolvenzverwalter über das Vermögen der Deikon GmbH i.I. (vormals Boetzelen) mit der Strukturierung und Durchführung des Verkaufsprozess für das Einzelhandelsportfolio beauftragte CR Investment Management GmbH, Berlin/London, startet den Prozess in dieser Woche. Es handelt sich um 86 Immobilien mit einem NRI von 16 Mio. p.a., die im Rahmen eines strukturierten, zweistufigen Bieterverfahrens veräußert werden sollen. Gemäß Zeitplan soll die Transaktion bis Ende Juni mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beendet sein.

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Deals

Hertie-Immobilien

Städte fordern Zugriffsrecht auf leer stehende Häuser Christine Scharrenbroch, Korrespondentin „Handelsimmobilien Report“, Köln Mehr als 3 Jahre nach dem Aus für Hertie stehen in vielen deutschen Städten noch immer Filialen der traditionsreichen Warenhauskette leer. Die Kommunen klagen heftig über den Verfall der Immobilien und die negativen Folgen für den Einzelhandel in den Innenstädten. Rund 30 Bürgermeister wollen den Stillstand nicht mehr länger hinnehmen. Sie haben sich zusammengetan, um die Vermarktung der leeren Kaufhäuser voranzutreiben. Gefordert wird eine Änderung des Baugesetzbuchs, um die Städte handlungsfähiger zu machen.

Es gehe immerhin um eine Verkaufsfläche von insgesamt rund 200 000 qm mit einem Immobilienwert von geschätzten 100 Mio. Euro, sagte Thomas Feser, Oberbürgermeister von Bingen, bei einem Treffen in seiner Stadt. Jahrelang sei es für Interessenten von Hertie-Immobilien unmöglich gewesen, auf der Eigentümerseite überhaupt einen Ansprechpartner zu finden, kritisierte er. Als zu undurchsichtig habe sich das Geflecht rund um die insolvente britische Beteiligungsgesellschaft Dawnay, Day erwiesen, die vor 8 Jahren 64 Hertie-Häuser vom damaligen Karstadt-Quelle-Konzern übernommen hatte.

Nach Gesprächen, an denen unter anderem die Deutsche Bank als Grundpfandrechtgläubigerin und der niederländische Insolvenzverwalter teilgenommen hätten, sei Hertie-Immobilie in Bingen Foto: Stadt Bingen inzwischen Bewegung in den Verkaufsprozess gekommen, berichteten die Bürgermeister in Bingen. Seit Herbst konnten für mehrere der verbliebenen 32 Hertie-Häuser Käufer gefunden werden, wie Sebastian Mogos-Lindemann, Projektverantwortlicher beim Immobilienmakler CR Investment Management, der seit 2012 mit der Vermarktung beauftragt ist, mitteilt. Offiziell bekannt gegeben wurden bisher Abschlüsse für die Warenhäuser in Stade, Peine und Meschede.

Über 20 Hertie-Immobilien laufen Verhandlungen In Stade wurde das Haus an die Matrix Immobilien GmbH aus Hamburg verkauft. In Meschede kam der Investor Hubert Bövingloh aus Münster zum Zuge. Und in Peine wurde die Immobilie von der Stadt erworben, die nun einen Investorenwettbewerb ausschreiben will. Zudem wurde nach Angaben von Mogos-Lindemann kürzlich mit einem Projektentwickler ein Kaufvertrag für eine weitere Filiale geschlossen, deren Standort aber noch nicht bekanntgegeben wird. Darüber hinaus gebe es für 2 weitere Immobilien sogenannte Ausbietungsgarantien, die spätestens im März zu Kaufverträgen führen sollen.

Damit stehen laut CR Investment derzeit noch 26 Hertie-Häuser zum Verkauf. Bei 20 Filialen würden momentan Verhandlungen geführt, berichtet Mogos-Lindemann weiter. Es gebe aber auch ein paar schwierige Standorte mit schwacher Investorennachfrage. Die große Herausforderung besteht nach seinen Worten darin, ein nachhaltiges Nutzungskonzept, eine Projektfinanzierung und Mieter zu finden. MogosLindemann bekräftigt dennoch das Versprechen, das er den Städten gegeben hat: Bis Ende 2014 sollen alle Hertie-Filialen veräußert sein.

GRR German Retail Fund kauft 9 Aldi-Märkte Die GRR Real Estate Management GmbH (GRR REM) hat für den GRR German Retail Fund No.1 ein Portfolio aus 9 modernisierten und erweiterten Aldi-Märkten in BadenWürttemberg und Bayern erworben. Die Standorte in Mittel- und Kleinstädten haben eine Gesamtmietfläche von rd. 12 750 qm und sind im Schnitt noch für 13,5 Jahre vermietet. Das Investitionsvolumen betrug 17,3 Mio. Euro. Weitere Ankäufe stehen laut Susanne Klaußner, Vorsitzende der Geschäftsführung der GRR REM kurz vor dem Abschluss: „Wir werden voraussichtlich schon in den nächsten Wochen weitere Akquisitionen für den GRR German Retail Fund No.1 melden können“, konkretisiert sie den Stand der Akquisition. Der GRR German Retail Fund No.1 soll im Laufe von 2 bis 3 Jahren auf knapp 300 Mio. Euro wachsen. In Frage kommen Immobilien im Bereich von 3 bis 15 Mio. Euro mit langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Filialisten aus dem deutschen Lebensmitteleinzelhandel.

**** Köln: Die US-Modekette Urban Outfitters hat in der Kölner Breiten Straße 118120 rd. 1 000 qm gemietet.

Der Vermieter ist ein privater Eigentümer. Nach dem umfassenden Umbau des Ladens ist im Sommer die Eröffnung geplant. CBRE vermittelte den Mietvertrag.

Zuvor hatte der Immobiliendienstleister Urban Outfitters bei der Standortsuche in Berlin, Hamburg, Frankfurt und Nürnberg beraten.

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Cities & Center & Developments Bei den Bürgermeistern stößt die Zusage auf Skepsis. „Der Terminplan ist sehr ambitioniert“, sagte Andreas Koeppen, Bürgermeister aus Itzehoe, in Bingen. In Itzehoe etwa gebe es Interessenten, aber der Kaufpreis sei zu hoch. Übereinstimmend bezeichnen die Bürgermeister die unterschiedlichen Preisvorstellungen von Verkäufern und Interessenten als nach wie vor größte Schwierigkeit.

Um in Fällen wie bei Hertie künftig handlungsfähiger zu sein, machten sich die Bürgermeister in Bingen für eine Änderung des Baugesetzbuchs stark. Der sechsköpfige Sprecherrat forderte für die Kommunen ein Zugriffsrecht auf die Immobilien.

Nach 5 Jahren Leerstand sollen Städte nach diesen Vorstellungen die Möglichkeit erhalten, die Immobilie bewerten zu lassen und nach einem Käufer zu suchen. Der Vorschlag sieht außerdem vor, dass der Eigentümer die Kosten trägt. Im Anschluss soll er den Kaufpreis erhalten.

Es handele sich nicht um eine Enteignung, sondern um eine Beschleunigung des Verfahrens, argumentieren die Bürgermeister. Die Gesetzesinitiative wollen sie über die Bundesländer mit betroffenen Städten in den Bundesrat einbringen. Rund 100 Bundestagsabgeordnete aus den betroffenen Wahlkreisen sollen in den kommenden Wochen angeschrieben werden.

Das vorhandene städtebauliche Instrumentarium der Gemeinden im Baugesetzbuch kritisieren die Bürgermeister als unzureichend. Vorausgesetzt würden hier „verständige Eigentümer vor Ort“, die „heimatverbunden“ und an der Entwicklung der Innenstadt interessiert seien. In den vergangenen 10 bis 20 Jahren hätten jedoch zunehmend global tätige Finanzunternehmen aus rein spekulativen Motiven heraus Gebäude und Immobilien erworben, heißt es in der Erklärung der Bürger-

GRR

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Neueröffnung Mfi eröffnet zweiten Bauabschnitt in Pasing Die Essener Mfi management für immobilien AG hat Mitte Februar den 2.

Bauabschnitt der Pasing Arcaden mit 10 000 qm eröffnet. Dadurch erhöht sich die Verkaufsfläche des durch eine Brücke verbundenen Ensembles am Pasinger Bahnhof auf insgesamt 22 500 qm Verkaufsfläche mit zusammen 138 Geschäften. Hinzu kommen 4 000 qm für Gastronomie. Das Investitionsvolumen beziffert die mfi auf insgesamt 300 Mio. Euro, davon 110 Mio. Euro für den 2. Bauabschnitt. Die mfi ist Eigentümer, Entwickler und Manager der Pasing Arcaden.

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Cities & Center & Developments meister: „Das Interesse dieser Unternehmen beschränkt sich nur auf die Realisierung von Renditen und Gewinnen.“ Zum Problem wird die Situation aus Sicht der Bürgermeister dann, wenn die Weiterveräußerung zu den oft überhöhten Kaufpreisvorstellungen nicht gelingt. Folge sei ein oft jahrelanger Leerstand. Es bestehe dringender Handlungsbedarf, um die Städte zu revitalisieren, so die Forderung. Das nächste Treffen der Bürgermeister ist für den 18. April in Kamen geplant.

Stationärer Handel versus Internethandel

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Deals IPH gewinnt Redo XXL und miss flower Die IPH Handelsimmobilien GmbH konnte 2 weitere Mietverträge für das Einkaufszentrum Tempelhofer Hafen am Tempelhofer Damm 277 in Berlin abschließen. Im März 2013

Noch viel Potenzial in den deutschen Mittelstädten Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilie Report“ Die Mitglieder des Rats der Immobilienweisen sprechen sich für eine Stärkung der Binnenkonjunktur und gegen weitere Belastungen der Wirtschaft aus. Nur so könne die Immobilienwirtschaft zum Wachstumsmotor werden. Der stationäre Einzelhandel, der durch das Internetgeschäft immer mehr herausgefordert wird, müsse näher an seine Kunden heranrücken, raten die Experten. Die vielen deutschen Mittelstädte bieten für Handel und Investoren noch gute Chancen und hohe Renditen.

Die Krise im Euro-Raum eröffnet Chancen für die deutsche Immobilienwirtschaft.

Mehr noch: „Es ist die Immobilienwirtschaft, auf der die wirtschaftlichen Hoffnungen ruhen.“ Davon zeigte sich Prof. Lars Feld, Mitglied im Rat der Immobilienweisen, überzeugt, als er in Berlin das Frühjahrsgutachten vorstellte. Auch aus Sicht von Andreas Mattner, Präsident des ZIA – (Zentraler Immobilien Ausschuss) „unterstreicht das Frühjahrsgutachten die Be- Mattner (r.) überreicht BMVBS-Staatssekretär Rainer deutung der Immobilienwirt- Bomba das neue Frühjahrsgutachten Foto: ZIA schaft für die Gesamtwirtschaft“. Wenn die Branche ihre Chancen nutze, könne sie Wachstumsmotor und Stabilitätsanker der Volkswirtschaft bleiben.

Für 2013 wird laut Gutachten ein Wirtschaftswachstum von nur 0,4 bis 1% erwartet. „Die deutsche Wirtschaft muss angesichts der Krise im Euro-Raum auf die Inlandsnachfrage setzen. Insbesondere die Bauinvestitionen können hier einen wesentlichen Beitrag leisten“, stellt Feld weiter fest. Die diskutierten steuerpolitischen Vorhaben, wie die Einführung einer Vermögensteuer, Veränderungen bei der Grunderwerbsteuer oder eine Reform der Grundsteuer könnten sich aber negativ auf die Immobilienwirtschaft auswirken. So ist auch Mattner überzeugt, dass jede „weitere Belastung den Motor der Immobilienwirtschaft abwürgen wird“.

Den Einzelhandel sieht der ZIA in diesem Umfeld vor einem erheblichen Strukturwandel, vor allem durch den wachsenden Online-Handel. „Der stationäre Handel muss darauf reagieren und wieder näher an den Kunden heranrücken“, rät Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK GeoMarketing. So suchen immer mehr Einzelhändler auch in den Mittelstädten nach Flächen, zumal die gesuchten Läden in den Metropolen knapp und teuer sind. Jahn glaubt deshalb, dass Mittelstädte in diesem Jahr zu den Gewinnern gehören könnten: „Investitionen in gute Einzel-

wird die Redo Unternehmensgruppe die1. Berliner Filiale ihrer Redo XXLRestaurants im Tempelhofer Hafen eröffnen. Die gemietete Fläche von mehr als 500 qm erstreckt sich über 2 Etagen und eine Außenterrasse. Zudem konnte ein Mietvertrag über rd. 120 qm mit der miss flower GmbH, einem besonderen Floristikgeschäft abgeschlossen werden.

Der Shop im Tempelhofer Hafen ist der 1. des Unternehmens und wurde im Dezember 2012 eröffnet.

Das Angebot umfasst neben klassischen Schnittblumen und Blumengestecken auch exotische und tropische Blüten. Laut Nils Blömke, Leiter der Hamburger Niederlassung von IPH kann die Attraktivität durch die Neuzugänge weiter gesteigert werden. Redo XXL stelle eine gute Ergänzung zu den vorhandenen Restaurants, Cafés und Schnellimbissen dar, so Blömke, der auch Center-Manager ist.

Das 2009 erbaute Einkaufszentrum Tempelhofer Hafen befindet sich auf dem circa 30 000 qm großen Areal des Tempelhofer Binnenhafens.

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Cities & Center & Developments handelsimmobilien in Mittelstädten können Core-Charakter haben, wenn MikroStandort, Gebäudekonzeption und Branchenmix stimmig sind und die Nachfragebasis vorhanden ist.“ Experten wie Lars Heese, Geschäftsführer der Hahn Fonds Invest GmbH hat bereits bei früherer Gelegenheit darauf hingewiesen, dass es in Deutschland etwa 300 Städte gibt, die für Handelsimmobilien attraktiv sind. Entscheidend ist ihre Versorgungsfunktion für ein großes Einzugsgebiet. Bei Büros befinden sich die Core-Märkte vor allem in den 20 größten Städten – und vor allem in den Metropolen.

Dabei sind die Bedingungen in Deutschland – wie der Blick auf die Anschaffungsneigung in Europa, d.h. auf die Bereitschaft der Bürger, langlebige Konsumgüter zu kaufen, zeigt -– relativ gut. Gemeinsam mit Österreich bildet Deutschland die positive Ausnahme. Hier liegt die Anschaffungsneigung mit +22 bzw. +33 im positiven Bereich. Auch in Bulgarien (+9) ist die Kaufbereitschaft positiv. In allen anderen Ländern – auch in Großbritannien – ist die Zurückhaltung beim Kauf langlebiger Konsumgüter dagegen sehr groß. In Deutschland erwartet GfK-Geomarketing im stationären Einzelhandel für 2013 dagegen ein Umsatzwachstum von 1% auf 413,1 Mrd. Euro (ohne Online-Handel).

Ein günstiges Vorzeichen für den deutschen Einzelhandel dürfte dabei die positive Entwicklung bei der Verkaufsflächen-Produktivität sein. Da die Verkaufsfläche in den vergangenen Jahren stark gewachsen war, der Umsatz im Einzelhandel aber nur wenig Bewegung nach oben zeigte, ist der Umsatz je qm entsprechend gesunken: Laut GfK Geomarketing von 3 503 Euro (2006) auf den bislang tiefsten Stand von 3 366 Euro je qm (2009). Im Jahr 2012 ist er aber wieder auf 3 467 Euro gestiegen. Einer der Gründe

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Deals Cordea Savills investiert in Jülich Die Investmentgesellschaft Cordea Savills hat für etwa 12,5 Mio. Euro für ihren Cordea Savills German Retail Funds die Galeria Juliacum im nordrheinwestfälischen Jülich erworben. Verkäufer sind eine Gruppe aus britischen Privatpersonen. Die Immobilie mit 8 500 qm, die 2002 erbaut wurde, ist komplett vermietet. Zu den Mietern gehören Drogerie Müller, C&A, Deichmann und Bonita. Matthews & Goodman LLP, London, hat die Transaktion für beide Parteien strukturiert, DLA Piper, München begleitete sie für Cordea Savills, Hogan Lovells, Frankfurt, für die Verkäufer.

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Cities & Center & Developments für die Verbesserung war die Verlangsamung des Flächenwachstums in Deutschland als Folge der Finanzmarktkrise 2008/09.

Für 2013erwartet Jahn jedoch wieder ein Nachgeben auf 3 449 Euro je qm. Im gleichen Zeitraum hat sich die Flächenproduktivität in den Shopping-Centern deutlich besser entwickelt. Von 4 217 Euro (2006) stieg sie 2008 auf den Höchststand von 4 263 Euro, ist im Vorjahr aber auf 4 089 Euro gesunken.

Dass der Online-Handel in den vergangenen Jahren immer deutlichere Spuren in der Umsatzentwicklung des Einzelhandels hinterlässt, zeigt der Blick auf die Umsatzverteilung. Lag der Anteil des reinen Versandhandels am Gesamtumsatz 1990 noch bei unter 5%, ist die Branche bedingt durch den OnlineHandel, der völlig neue Kundenschichten erschließt, bis 2012 auf etwa 8% gewachsen.

2014 schätzt GfK den Anteil des Versandhandels auf 10%, wobei Lange Straße in Baden Baden Foto: Manuel Jahn der Online-Handel mit 8% den größten Teil ausmachen dürfte. Zuletzt ist der Online-Handel jährlich um 20% gewachsen.

Beflügelt wird das Wachstum durch die Multi Channel-Strategie etablierter Einzelhändler, die sich gezwungen sehen, stationär und online zu verkaufen. Vor allem seit 2005 sind laut GfK-Geomarketing-Experte Jahn Unternehmen wie Gerry Weber, Diesel, H&M, C&A, s.Oliver, Hugo Boss, Zara, Mexx, Cos, Media Markt – um nur einige zu nennen – online gegangen. Am Beispiel eines Bekleidungs-Einzelhändlers mit Multi-Channel-Strategie zeigt Jahn, dass sich der Umsatz durch den neuen Vertriebskanal Internet ausweiten lässt und dass die Kunden vermehrt dazu übergehen, sich zunächst online zu informieren und im Geschäft zu kaufen. Der Trend wird sich aus Jahns Sicht noch verstärken.

Attraktive Einkaufsstraßen werden sich behaupten Während sich die Einzelhändler in den Top-Lagen im Wettbewerb mit dem OnlineHandel recht gut behaupten dürften, bedrängen die Internet-Händler vor allem den schwach positionierten Einzelhandel durch ihre Kosten- und Preisvorteile. Allerdings vermögen sich attraktive Einkaufsstraßen auch in Mittelstädten mit einem guten Angebot zu behaupten, ist Jahn überzeugt. GfK Geomarketing hat 153 Mittelstädte mit 40 000 bis 75 000 Einwohnern unter die Lupe genommen. Davon haben immerhin 71 ein Einzugsgebiet mit 100 000 bis 200 000 Einwohnern und 33 sogar mit mehr als 200 000 Einwohnern. Das bietet eine gute Basis für viele Einzelhandelskonzepte, den Kunden – statt dem Internet zu überlassen – dort abzuholen, wo er wohnt und einkauft.

Auch die Investoren trauen sich laut Jahn inzwischen in die kleineren Städte.

Denn während die Renditen bei Geschäftshäusern in den deutschen Metropolen bei durchschnittlich etwas über 4% liegen, erreichen sie bei kleineren Städten noch über 6%. Dabei gilt es aber für den Einzelhandel vor Ort mit einem ansprechenden Konzept in einer ansprechenden Atmosphäre zu punkten, um einen Kontrapunkt gegen den nüchternen Internetkauf zu setzen.

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Personalien GRR REM: Keller leitet Property Management Rüdiger Keller (34) verstärkt die GRR Real Estate Management GmbH als Leiter Property Management. Zuvor war der Diplom-Betriebswirt (BA) mit einem MBA in internationalem Immobilienmanagement ab 2007 bei E.ON Facility Management tätig.

Als Teamleiter im Fachbereich Kaufmännische Objektbewirtschaftung verantwortete er deutschlandweit die Betreuung von Gewerbeund Wohnimmobilienportfolios. Zudem war der gelernte Steuerfachangestellte mit zehnjähriger Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft in einem Leipziger Bauträgerunternehmen tätig. Bei GRR REM betreut Keller zusammen mit einem Team aus 7 Mitarbeitern 310 Einzelhandelsimmobilien. Die Objekte mit einer Gesamtfläche von circa 670 000 qm haben ein Volumen von rund 1 Mrd. Euro.

Deals Hamburg-Bergedorf: Das niederländische Unternehmen Rituals hat ein neues Geschäft in bester Lage von Hamburg-Bergedorf, im Sachsentor 36 gemietet.

Die Hamburger Niederlassung der IKP Immobiliengruppe hat den Mietvertrag vermittelt. Rituals wurde im Jahr 2000 gegründet. Das Unternehmen entwickelt hochwertige Produkte, die Körper und Seele bereichern: Luxusgüter für die Körper- und Gesichtspflege, Kleidung aus Baumwolle, Duftkerzen, Parfüms und edle Teesorten.

Der Top-Jahreskongress für Handel, Entwickler und Immobilienvertreter in Deutschland

2013

9. Deutscher HandelsimmobilienKongress l!

Das Origina

Der „virtuelle Standort“ – Chance oder Wettbewerb für die Immobilie?

Highlight: 2

gen Preisverleihun

20. und 21. März 2013 · Esplanade Grand Hotel Berlin Keynote

Politische Keynote

Prof. Dr. Dr. Klaus Töpfer, Bundesumweltminister a.D.

Keynote aus dem Handel

Keynote aus der Trendforschung

Bundesministerium für Verkehr, Bau u.

Stadtentwicklung

GALERIA Kaufhof

GDI Gottlieb Duttweiler Institute

Jan Mücke, Parlamentarischer Staatssekretär

Lovro Mandac, Vorsitzender der Geschäftsführung

Dr. David Bosshart, Geschäftsführer

Otto Group

adidas Jens May, Head of Real Estate European Markets, Center of Excellence Retail

Weitere Keynotes und Diskutanten, u.a.

Handelsverband Deutschland (HDE)

German Council of Shopping Centers (GCSC)

Stefan Genth, Hauptgeschäftsführer

Stephan Jung, Vorstandsvorsitzender

Frank Bremer, Manager Multichannel Retail, Expansion & Standortmanagement

fashion4home

Takko

JOE & THE JUICE

Kitson

Marc Appelhoff, Geschäftsführer

André Pleines, Bereichsleiter Expansion

Kaspar Basse, Founder & CEO

Christopher Lee, CEO

ECE Projektmanagement

Value Retail

Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB)

Josip Kardun, Chief Investment Officer

John T. Quinn, Director of Germany

Dr. Christine Lemaitre, Managing Director

Grooterhorst & Partner

Universität Leipzig

Moderation

Prof. Michael Cesarz, Institut für Stadtentwicklung und Bauwirtschaft (ISB)

CM Best Retail Properties

Stadt Chemnitz Petra Wesseler, Bürgermeisterin und Leiterin des Dezernates Stadtentwicklung und Bau McKinsey

Dr. Johannes Grooterhorst, Partner

Dr. Steffen Greubel, Partner

Träger der Veranstaltung

Veranstalter

Kooperationspartner

Silber-Sponsoren

www.managementforum.com/handelsimmobilien

Christoph Meyer, Geschäftsführer

Handelsimmobilien

Report Nr.140

Cities & Center & Developments Die teuersten Märkte der Welt

Mieten stabilisieren sich auf hohem Niveau Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Lange Zeit hat das Interesse internationaler Luxusmarken die New Yorker Fifth Avenue zur teuersten Straße der Welt gemacht. Inzwischen haben sich die Gewichte zugunsten der asiatischen Metropole Hongkong verschoben. Die Mischung aus wohlhabenden chinesischen Touristen und expandierenden internationalen Luxus-Anbietern, die Hongkong auch als Sprungbrett auf den chinesischen Markt sehen, in Verbindung mit einem knappen Angebot an modernen Flächen, haben die Top-Lagen der Metropole laut CBRE zum teuersten Pflaster der Welt gemacht.

Auf 35 393 Euro pro qm summierte sich die Spitzenjahresmiete nach der CBREStudie im 4. Quartal 2012 bei idealen kleinen Flächen. Das sind 2 949 Euro je qm pro Monat. Die Jahresmiete für New York wird mit 24 251 Euro pro qm und Jahr oder 2 020 Euro pro Monat beziffert. In der Studie „Main Streets Across the World“, für die der Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield (C&W) ein halbes Jahr früher Die teuersten Märkte der Welt zwischen Juni 2011 und Juni 2012 – insgeMonatsmiete/qm Stadt samt 326 Einzelhandelslagen in 62 Ländern untersucht hatte, wurden die Top-Miete für Hongkong 2.949 € die Causeway Bay in Hongkong noch mit New York 2.020 € 1 859 Euro pro qm/Monat beziffert und für London 766 € die Fifth Avenue mit 1767 Euro.

Paris

735 €

Abweichungen zwischen den Zahlen von CBRE und C & W ergeben sich auch auf den Tokio 663 € folgenden Rängen. Laut CBRE folgte im 4.

Zürich 580 € Quartal des Vorjahres Jahres Londons TopMelbourne 577 € Lagen mit 9 197 Euro Jahres- oder 766 Euro Moskau 502 € Monatsmiete auf dem 3. Platz, vor Paris mit Beijing 450 € 8 820 Euro pro Jahr und 735 Euro pro Monat.

In London sind die Mieten laut CBRE um Quell e: CBRE Research, Q 4 2012 10% und in Paris um 27% gestiegen. Bei C & W war die Rangfolge umgekehrt: Paris rangierte mit einer Spitzenmiete von 798 Euro je qm und Monat auf der Champs Elysée als Europas „Primus inter Pares“ auf dem 3.

Rang, während London mit 662 Euro in der New Bond Street auf Platz 6 stand.

Sydney

690 €

Diese Abweichungen zwischen den Spitzenwerten der Immobiliendienstleister dürften zum einen auf den unterschiedlichen Erfassungszeitraum zurückzuführen sein, zum andern auf unterschiedliche Erfahrungswerte

Zahl der Neubauprojekte auf historischem Tiefstand Beide Unternehmen stimmen in ihrer Einschätzung darin überein, dass sich die Einzelhandelsumsätze auf Grund der weltweiten Unsicherheit zuletzt abgeschwächt haben, die Mieten in den teuren Top-Lagen der angesagten Welt-Metropolen wie eben New York, Hongkong, London, Paris, Tokio oder Sydney trotzdem standgehalten haben – oder sogar gestiegen sind. Denn das Luxus-Segment ist – gemessen am übrigen Einzelhandel – relativ krisenresistent und der Wettbewerb um die wenigen modernen Flächen in den angesagten Top-Lagen hoch.

Zumal CBRE in seiner Studie über die 10 teuersten Einzelhandelsmärkte der Welt registrierte, dass die Zahl der Neubauprojekte für Einzelhandelsflächen in bester Lage einen historischen Tiefpunkt erreicht hat, wodurch der Wettbewerbsdruck weiter steige. Laut Karsten Burbach, Head of Retail bei CBRE Deutschland, herrscht Mangel an erstklassigen Einzelhandelsflächen in den Kernbezirken des Einzelhandels

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Deals IVG kauft von Freo „Prime-Portfolio“ Die IVG AG hat im Rahmen einer Portfoliotransaktion 3 Büro- und Einzelhandelsobjekte in Frankfurt und Berlin von einem Investmentfonds der Freo Group erworben und in

einen luxemburgischen Fonds eingebracht. Das Eigenkapital stellt als exklusiver Investor ein deutsches Versorgungswerk bereit. IVG übernimmt das Fonds- und Asset Management und beteiligt sich als Co-Investor. Bei den Immobilien handelt es sich um das „Prime-Portfolio“ mit den Projektentwicklungen „One Goetheplaza“ (Foto) und „T11“ in Frankfurt sowie dem „K195“ in Berlin in besten Innenstadtlagen.

Der Portfoliowert beträgt rd.

500 Mio. Euro. Der Kaufpreis wurde nicht genannt.

Das One Goetheplaza ist ein Büro- und Geschäftshaus in der Frankfurter Goethestraße mit 13 700 qm, davon 5 100 qm Handelsflächen mit Mietern wie Louis Vuitton, Escada, Omega und Nespresso.

Der Kurfürstendamm 195 bietet u. a. rd. 3 400 qm Handelsflächen u.a. mit Escada, Strenesse und Philipp Plein.

Deals Chemnitz: Ein gewerblicher, ausländischer Eigentümer hat ein Wohn- und Geschäftshaus in Chemnitz verkauft. Engel & Völkers Dresden vermittelte.

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Cities & Center & Developments und es sind derzeit auch nur wenige Objekte in der Pipeline. Die Gründe dafür sind aus seiner Sicht in der Entschuldung der Verbraucher und das verhaltene Beschäftigungswachstum in den USA zu suchen, wodurch der private Konsum gedämpft wird, sowie in der hohen Staatsverschuldung und den damit verbundenen politischen Unsicherheiten in den USA und Teilen Europas. Diese Knappheit halte die Mieten auf hohem Niveau oder treibe sie in die Höhe.

Gleichwohl registriert CBRE im 4. Quartal des Vorjahres, dass auch die Luxusmarken nicht mehr jede Miete akzeptieren werden – ungeachtet der relativ günstigen Konjunkturerwartungen für 2013. Zumal die Touristen aus China laut Studie zum Jahresende weniger ausgabefreudig waren: „Werden die Mieten unerschwinglich, werden die Retailer vorsichtiger agieren“, so Burbach. Viele Einzelhändler seien bei ihren Expansionsplänen oder Markteintrittskonzepten inzwischen weniger aggressiv und viel wählerischer.

Auch Jones Lang LaSalle bestätigt, dass die Händler bei der Standortwahl wählerischer werden und mit mehr Vorsicht in die Mietverhandlungen gehen. Die Nachfrage nach Flächen in den Top-Lagen wird zwar stabil bleiben, aber die B-Lagen werden weiter verlieren.

Auf der Strecke geblieben sind in diesem preistreibenden Wettbewerb um die attraktivsten Hongkonger Standorte und Läden nach Beobachtung der CBRE-Experten die heimischen Einzelhändler, von denen einige gezwungen waren, den Standort zu wechFoto: Cushman& Wakefield seln. Das mindert die Angebotsvielfalt in den besagten Lagen und verändert auch die KunNew Bond Street in London denströme. In den Top-Lagen bewegen sich bevorzugt die chinesischen Touristen, viele Anwohner sind den heimischen Einzelhändlern in die Außenbezirke der Stadt gefolgt, um hier einzukaufen.

Insgesamt konstatiert CBRE, dass sich die Mieten in den 10 teuersten Märkten der Welt – auch mit Unterstützung der Touristen in Asien, Europa und den USA -– auf einem „historisch hohen Niveau“ stabilisiert haben, obwohl die Einzelhändler laut Burbach bei der Eröffnung neuer Geschäfte vorsichtiger operieren und weniger aggressiv expandieren. Mit leicht steigenden Mieten rechnet er noch in den Städten Tokio, Paris, London und Peking. In Sydney würden 2013 noch viele neue internationale Marken – vor allem aus den USA – auf den Markt kommen.

Neues Flächenangebot in der Fifth Avenuer in New York Obwohl die Top-Lagen von New York, die Fifth Avenue, die Spitzenposition an Hongkong abgeben musste, sagt das wenig aus über die tatsächliche Entwicklung des Markts. Denn: „Als einzige amerikanische Stadt der CBRE-Top 10-Rangliste hat New York im vergangenen Jahr eine besonders gute Leistung gezeigt – angetrieben vom Tourismus und einer starken Nachfrage seitens der internationalen Einzelhändler“, heißt es im Marktbericht für das 4. Quartal 2012. Der Grund: Entlang der Spitzenlage Fifth Avenue ist – anders als in Hongkong, Paris, London oder Sydney - ein neues Flächenangebot entstanden, das nach Erfahrung des Immobiliendienstleisters auf „absolutem Rekordhoch“ vermarktet werden konnte. Die Angebotsmieten auf der Fifth Avenue sind demnach um 16,5% jährlich gestiegen.

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Personalien Jörg Schulz verstärkt Münchner C & W-Team Jörg M. Schulz (42) verstärkt seit 1.

Februar 2013 als Associate das Münchner Investmentteam des internationalen Immobilienberatungshauses Cushman & Wakefield (C&W). Der ausgebildete Immobilienkaufmann wechselt nach 5 Jahren von Colliers Schauer & Schöll und hatte zuvor für die Vivico Real Estate GmbH die Vermarktung des Quartiers „Arnulfpark“ in München begleitet. „Jörg Schulz ist ein ausgewiesener Profi im Münchner Investmentmarkt und ergänzt unser Team mit seiner speziellen Fachkenntnis im Geschäftsbereich Wohn-Investment optimal“, erklärt Thomas Müller, Leiter Investment des Münchner C&W-Büros.

Der Ausbau der Investmentberatung ist einer der Schwerpunkte der aktuellen Expansionsaktivitäten von Cushman & Wakefield.

Deals Köln: Zum 1. März 2013 mietet die Eichberger Schiffservice GmbH & Co. KG aus Thyrnau bei Passau eine 1 100 qm große Gewerbefläche an der Poll-Vingster-Straße im rechtsrheinischen Kölner Stadtteil Poll. Das Unternehmen bietet Dienstleistungen im Flusskreuzfahrtbereich an. Das Gelände wird privat vermietet. Die Kölner Greif & Contzen Immobilien GmbH hat das bayerische Unternehmen bei seiner Standortsuche im Rheinland begleitet.

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Deals

Metropolen-Shopping

Der Einzelhandel trägt zum Ambiente einer Stadt bei Dr. Angelus Bernreuther, Leiter Standortforschung bei der BBE Handelsberatung GmbH Metropolen haben für Menschen eine fast magische Anziehungskraft. Im Rahmen des Städtetourismus sind es vor allem die Weltstädte, die an Bedeutung gewinnen. Neben kulturellen Aspekten ist dabei „Shoppen“ ein wesentlicher Faktor. Daher haben sich manche Städte zu „Shopping-Metropolen“ entwickelt. Einkaufen ist oftmals eine wesentliche Betätigung während des Aufenthaltes vor Ort, Einkaufstourismus ist damit ein Milliardengeschäft.

Doch was macht die Attraktivität einer Shopping-Metropole aus? Eine Analyse der Angebotsstrukturen gibt hier Aufschluss.

Allerdings gilt: Es muss schon mehr sein, als nur das Einzelhandelsangebot eines „normalen“ Oberzentrums. In der Diversifizierung des Angebots liegt der Unterschied zwischen regionaler, vielleicht nationaler und internationaler Bedeutung einer Stadt als Einkaufsort. Am Beispiel von London, Paris und München wird das im Folgenden analysiert.

Es ist zunächst wichtig zu unterscheiden, welchen Beitrag Einzelhandelsformen als touristische „Sehenswürdigkeit“ und für das touristische „Ambiente“ liefern. Manche Einzelhändler gelten selbst als eingeführte, insbesondere auch über Reiseführer transportierte und dadurch oftmals auch gesetzte Anlaufpunkte von Touristen. Sie selbst sind also meist schon fester Bestandteil der Reiseplanung, neben oder gar vor anderen Sehenswürdigkeiten und kulturellen Aktivitäten.

Doch selbst wenn dies nicht der Fall ist, sind es oftmals die beiläufigen Aspekte von Handelsformaten, die dazu beitragen, dass der Einzelhandel zum abwechslungsreichen, manchmal vielleicht sogar unverwechselbaren Bild einer Metropole beiträgt. Darüber wird auch das Lebensgefühl einer Stadt transportiert, oder kurz, sie tragen eben zum Ambiente einer Metropole mit bei. Je nachdem, wie das Einzelhandelsangebot zwischen Sehenswürdigkeit und Ambiente seinen Platz findet und Kunden anspricht, ist schließlich die Bedeutung der Touristen für die Leistungsfähigkeit der jeweiligen Händler bzw. Lagen zu bewerten.

Immer mehr Luxusmarken siedeln sich an Flughäfen an Shoppen beginnt oder endet meist bei den Verkehrsknotenpunkten einer ShoppingMetropole, ohne dass hier eine starke Rolle als Sehenswürdigkeit oder auch für das Ambiente zu vermerken ist. Aber, ob z.B. London Heathrow, Paris Charles-deGaulle oder München Franz-Josef-Strauß: Alle Flughäfen haben in den vergangenen Jahren auf Land- und Airside den Einzelhandelsbereich ausgeweitet. Das Angebot geht dabei deutlich über den einfachen Reisebedarf hinaus.

Es sind immer mehr Luxuslabels, die hier Fuß fassen. Tax-free-Shopping in letzter Minute mag hier nochmals einen entscheidenden Anreiz bieten. Auch Bahnhöfe schließen sich dieser Entwicklung an, wenngleich das Angebot hier (noch) etwas limitierter ist.

Die stetige Frequenz von Pendlern, Geschäftsreisenden und Touristen verspricht jedoch auch hier gute Umsätze.

Viele Menschen assoziieren mit Shoppen gerade bei Metropolen die Luxuslabels unabhängig von einer konkreten Kaufabsicht. Luxusmeilen haben eine besondere Anziehungskraft und prägen dezidiert die Shoppinglandschaft. Sie sind sowohl als touristischer Anlaufpunkt ein wichtiger Faktor und prägen ebenso das Ambiente. Die Marken verleihen Glamour, was Anbieter mitunter dazu verleitet, richtige Flagship-Stores

Bochum: Corpus Sireo Asset Management Commercial in Düsseldorf hat im Auftrag der Erste Monti Immobiliengesellschaft

mbH & Co. KG an der Alleestraße in Bochum-Mitte knapp 1 900 qm an die Fitnessstudiokette McFIT vermietet. McFIT wird über 2 Etagen neue Trainingsflächen errichten, aktuell befinden sich die neuen Mietflächen noch im Rohbau. Hauptmieter des insgesamt 12 863 qm großen Gebäudes in der City der Ruhrmetropole mit Baujahr 2002 ist Edeka. Bei den Verhandlungen war BNP Paribas aus Essen vermittelnd tätig.

Deals München: Die Development Partner AG hat mit dem Abbruch und Verbau ihres Geschäftshauses Hohenzollernstraße 3 in München-Schwabing begonnen. Ab März 2013 werden die Untergeschosse gebaut. In einem Interimsgebäude auf diesen Untergeschossen wird dann der Mieter Commerzbank aus dem ebenfalls von Development Partner erworbenen, benachbarten Geschäftshaus Leopoldstraße 37 einziehen, bis auch das neue Geschäftshaus an der Leopoldstraße fertig ist. Nach dem derzeitigen Planungsstand wird das Ende 2014 der Fall sein. Die Commerzbank zieht anschließend wieder in die Neubauflächen der Leopoldstraße 37 ein.

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Cities & Center & Developments zu eröffnen (z.B. Louis Vuitton auf den Champs-Elysées in Paris oder demnächst in der Residenzpost in München). Der Unterschied in der Bedeutung der Metropolen mag in der Anzahl der Luxuslagen bestehen. In München gibt es lediglich eine Luxuslage, London und Paris können dagegen mehrere bieten.

Daneben sind es selbstverständlich die klassischen 1a-Lagen mit den bekannten Marken der Filialisten, die die Einzelhandelslandschaft weltweit prägen. Es sind u.a. die mittelpreisigen Anbieter, die auch in den Metropolen zu finden sind.

Young-Fashion, Elektronikwaren, Bücher und Parfümerien prägen das Bild. Die Uniformität der 1a-Lagen – oftmals durch die vertikalen Einzelhändler, die von der Herstellung bis zum Verkauf alles selbst kontrollieren, wie H&M und Zara - schreitet voran. Dieser Trend lässt sich auch an den Spitzenmieten ablesen, die in diesen Lagen bezahlt werden.

Aber auch weniger bekannte Labels bestimmen das Image einer Shopping-Metropole. Die Rolle als Mode-Trendsetter spielt eine gewichtige Rolle. Paris versteht sich ganz selbstverständlich als Hauptstadt der Mode, London gilt als Trendsetter für außergewöhnliche Mode. In Deutschland nimmt diesen Part derzeit wohl eher Berlin als München ein. Was ein echter „Fashion-Adict“ ist, wird also innerhalb einer Metropole neben Luxus und Mainstream auch nach Trendlagen mit jungen Designern und ungewöhnlichen Angeboten Ausschau halten.

Als eigentliche Sehenswürdigkeit in Metropolen gar nicht wegzudenken sind Weltstadtkaufhäuser. Galeries Lafayette (Foto: BBE Handelsberatung) oder Harrod’s sind selbst global bekannte Marken und ziehen weite Teile ihres ökonomischen Erfolgs aus ihrer Rolle als Touristenanlaufpunkt. Neben einer umfangreichen Textilabteilung sind es vor allem die verschwenderisch anmutenden Feinkostabteilungen inkl. Gastronomie sowie die Parfümerieflagships, die bei Touristen in Erinnerung bleiben.

Shopping-Center sind ebenfalls ein fester Bestandteil der Handelslandschaft in Metropolen. Je nach Lage und Größe lässt sich ihre Bedeutung einordnen. Westfield (Bild: BBE Handelsberatung) in London kann schon als eigene Destination gelten, Forum Les Halles in Paris und Fünf Höfe in München sind eher als integrierte Bestandteile ohnehin schon hochfrequentierter Lagen zu sehen. Hier kommt es sicher mehr und mehr auf das Konzept und die Positionierung des Centers an.

Als fast schon exotisch anmutende Angebotsformen sind die Vorläufer der Shopping-Center, die innerstädtischen Passagen und Galerien zu sehen. Paris hat hier eine besondere Tradition. Um die Jahrhundertwende zum 20. Jahrhundert wurden gar Passagensysteme angelegt. Der Stellenwert dieser überdachten Einkaufsmöglichkeiten mag heute aus ökonomischer Sicht abgenommen haben, aber für das Ambiente aus jungen Designerlabels, Antiquariaten, Spielzeugläden, Cafés und Restaurants u.v.m. sind sie eine wahre Bereicherung. Dass Passagen auch heute noch einzigartige Einkaufsorte sein können, zeigt die im Luxussegment positionierte Burlington Arcade in London eindrucksvoll.

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Marktbericht ZIA gewinnt neue Mitgliedsunternehmen Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) setzt seinen Expansionskurs fort.

Mit Siemens Real Estate, als Corporate-Real-EstateUnternehmen verantwortlich für die Immobilienaktivitäten von Siemens, dem bayerischen Wohnungsunternehmen GBW AG, der Berliner Underkrauss Baugesellschaft mbH und der Rechts- und Steuerberatungskanzlei HauckSchuchardt nimmt der ZIA vier neue Mitglieder aus unterschiedlichen Bereichen der Immobilienwirtschaft auf. „Mit Siemens Real Estate stößt ein Schwergewicht aus dem Bereich Corporate Real Estate Management zum ZIA. Darüber hinaus verleiht die GBW AG unseren wohnungspolitischen Aktivitäten noch mehr Gewicht.

Ein wichtiger Schritt, denn im Jahr der Bundestagswahl wird die Wohnungspolitik an Stellenwert gewinnen“, sagt Andreas Mattner, Präsident des ZIA.

Stadt News Siegburg: Mitte Februar wurden die 3 000 qm großen Handelsflächen im neuen Wohn- und Geschäftshaus City Gate in der Siegburger Fußgängerzone eröffnet. Zu den 4 Mietern gehören Deichmann, die Modeanbieter Tom Tailor und Marc O’Polo sowie die Geschenkund Dekoartikel-Kette Depot. „ Wir Siegburger freuen uns, dass das stadtbildprägende Einkaufshaus am Eingang zur City nunmehr offiziell seinen Betrieb aufnimmt“, sagt Bürgermeister Franz Huhn. Damit werde das Profil der Stadt nachhaltig gestärkt.

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Cities & Center & Developments Für das Ambiente spielen Märkte in allen Variationen eine wichtige Rolle. Im Lebensmittelbereich sind sie oftmals traditioneller Bestandteil der Handelslandschaft. Sie bespielen regelmäßig auch Plätze und wecken insbesondere bei Touristen positive Assoziationen. Märkte tragen somit entscheidend zum Bild einer „lebendigen“ Stadt bei.

Variationen sind dabei möglich, wie der Viktualienmarkt in München auf der einen und die bekannten Flohmärkte in Paris auf der anderen Seite zeigen.

Ethno-Trade ist ein weiterer spezialisierter Bereich, oftmals angelehnt an zugewanderten oder historisch gewachsenen Hauptbevölkerungsgruppen in einem Viertel. So ist es die bunte Mischung aus pakistanischen, indischen oder chinesischen Vierteln in London oder das jüdische Viertel in Paris, die den Reiz ausmachen. Neben dem Einzelhandel spielt die spezifische Gastronomie eine wichtige Rolle.

Mancher Spezialoder Spezialitätenhändler in einer Stadt ist selbst eine Berühmtheit. Feinkost Dallmayr in München ist ein Konsumige 1A-Lage: Kaufinger Straße in München Foto: BBE solches Geschäft.

Oftmals sind es aber die beiläufigen im Stadtbild auftauchenden Aspekte, gewachsene Handwerker- oder Handelsviertel wie die Stoffhändler unterhalb von Montmartre in Paris, die ein besonderes Flair versprühen.

Als besondere und sehr junge Betriebsform im Rahmen des Metropolenshoppings sind schließlich Factory-Outlet-Center zu nennen, die sich meist im Umfeld der eigentlichen Metropolen befinden. Es sind vor allem Touristen mit längeren Aufenthaltszeiten in einer Stadt, die die versprochenen hohen Abschläge auf Markenwaren in Anspruch nehmen wollen. Hier kann man schon von einer eigentlichen touristischen Destination sprechen.

Einzelhändler stellen sich auf kaufkräftige Touristen ein Was bedeutet das für Handel und Handelsimmobilien in einer Metropole? Händler stellen sich auf die internationale Klientel ein. Immer dann, wenn Touristen auch zum ökonomischen Erfolg eines Händlers beitragen, werden spezialisierte Zusatzleistungen angeboten: Tax-Free-Shopping ist hier ein Standard-Verkaufsargument, mehrsprachige Verkäufer sind eine Selbstverständlichkeit, genauso wie Personal-ShoppingAssistants im Geschäft vor Ort oder übergreifender von einem Hotel organisiert.

Gerade mit Bezug zu sehr kaufkräftigen Touristengruppen wie aus der arabischen Welt, aus Russland oder Asien, liegen bedeutende Umsatzpotenziale (vgl. z.B. BBE Handelsberatung, Arabische Touristen in München). Handelsimmobilien insbesondere in den Luxuslagen, den konsumigen 1A-Lagen sowie den tourismusrelevanten Shopping-Centern gelten zurecht als absolute Core-Objekte, die regelmäßig Spitzenpreise einbringen, wenn Sie überhaupt verkauft werden. Die Stabilität von Einzelhandelslagen in Metropolen ist dabei nicht nur auf die Bevölkerung im engeren Einzugsgebiet zurückzuführen, sondern gerade auch auf die touristische Bedeutung. (Zu dem Thema veröffentlicht die BBE Handelsberatung demnächst auch die Studie „Shoppingtourismus in Metropolen“)

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Unternehmens News Diringer &Scheidel und Engelhorn trennen sich Nach 5 Jahren gemeinsamer Arbeit am Mannheimer Quartiers-Projekt Q6 Q7 haben die beiden Unternehmen Engelhorn und Diringer & Scheidel beschlossen, getrennte Wege zu gehen. So wird der Mannheimer Bekleidungseinzelhändler Engelhorn keine größeren Flächen in dem Projekt anmieten, das neben einem Hotel und Wohnungen auch Handelsflächen und gastronomische Einrichtungen vorsieht. Stattdessen wird das Unternehmen auf eigenen Flächen hochwertige Konzepte realisieren. So ist geplant, das Modehaus in O 5 um 2 Etagen zu erweitern und zusätzliche Verkaufsfläche und Raum für eine energieeffiziente Klimatechnik zu schaffen.

Auch das CenterManagement wird Engelhorn nicht übernehmen.

Die Gründe für die Planänderung wurden nicht genannt. Ursprünglich wollten Richard Engelhorn und Heinz Scheidel mit dem Projekt die Attraktivität der Innenstadt steigern. Diringer & Scheidel wird nun allein weiter machen.

Deals Greifswald: Die Drogeriekette dm hat rd. 780 qm Mietfläche in der Fußgängerzone Lange Straße im Universitäts- und Museumsviertel von Greifswald gemietet. Der Flächenumbau wird von Stöben Wittlinger begleitet, der auch das Immobilienmanagement übernimmt. Comfort hat in Kooperation mit Stöben Wittlinger GmbH den Mietvertrag vermittelt.

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Cities & Center & Developments Das Interview

Bei Handelsimmobilien ist Flexibilität heute Trumpf Gespräch mit Susanne Klaußner, Vorsitzende der Geschäftsführung der GRR REM GmbH über Fachmarktprodukte, die Bedeutung des Lebensmittelhandels als Ankermieter und die Flexibilität bei Immobilien und Investoren.

Handelsimmobilien Report: Sie haben ein Nahversorgungszentrum in ErlangenBüchenbach erworben und weitere Akquisitionen angekündigt. Wie schätzen Sie den deutschen Markt für Fachmärkte, Fachmarkt- und Nahversorgungszentren derzeit ein.

Ist die Konkurrenz groß Susanne Klaußner: In Deutschland gibt es ca. 30 000 Einzelhandelsimmobilien der Kategorie „Basic Retail“, also mit Fokus auf den täglichen Bedarf. Darin steckt noch viel Anlagepotenzial. Viele Single-Tenant-Objekte befinden sich im Eigentum der Händler, die sich inzwischen auch selektiv von ihren Immobilien trennen und langfristig zurück mieten. Nachhaltige Standorte sind hochinteressant für Investments.

Die Nachfrage nach Handelsimmobilien bei Investoren ist nach wie vor sehr groß, denn damit ist ein sehr stabiler Cash-flow verbunden. Es gibt bei großen Filialisten keine Mietausfälle oder verspätete Mietzahlungen. Es handelt sich um eine sehr stabile Assetklasse, die in der aktuellen Wirtschaftslage sehr gefragt ist. Hinzu kommt, dass die Lebensmittelgrundversorgung ein solider Wirtschaftszweig, auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, ist. Man kann auf Lebensmittel nicht verzichten.

HIR: Wie entwickeln sich derzeit die Preis? Immobiliendienstleister wie Jones Lang LaSalle und CBRE sprechen von durchschnittlich 6 bis 7%Nettoanfangsrendite.

Klaußner: Das kann ich so bestätigen. Die Preise haben sich auf Grund der anhaltenden Nachfrage auf diesem Niveau stabilisiert, sofern es sich um Neubauten oder Refurbishments mit langlaufenden Mietverträgen handelt. Ältere Standorte liegen über diesen Anfangsrenditen, sind aber auch weniger gefragt wegen der geringeren Mietrestlaufzeit. Allerdings eignen sich diese Standorte besonders für Investments spezialisierter Handelsimmobilieninvestoren, die die Standortqualität und Nachhaltigkeit beurteilen und Wertsteigerungspotenziale heben können.

HIR: Wie setzt sich das neue Nahversorgungszentrum – neben dem Rewe-Markt – noch zusammen? Hat GRR REM bei den Nahversorgungs- und Fachmarktzentren bestimmte Präferenzen bei der Zusammensetzung?

Klaußner: Das Besondere an diesem Nahversorgungszentrum besteht in der Kombination mit einem noch zu errichtenden Bürgerzentrum und der direkten Nachbarschaft zu einem bestehenden Nahversorgungszentrum mit ergänzendem Sortiment (Lidl mit Nebenmietern). Damit entsteht in einem seit Jahren wachsenden Stadtviertel ein neues Stadtteilzentrum. Lidl und Rewe bilden einen Koppelstandort (Discount und Vollsortiment als sich ergänzende Formate), auch wenn es sich um unterschiedliche Eigentümer handelt. Für den Kunden bleibt dies jedoch unbemerkt.

HIR: Sie legen bei Ihren Objekten viel Wert auf einen großen Lebensmittelanteil.

Klaußner: Der Lebensmittler, unabhängig, ob Vollsortiment oder Discounter, bringt Frequenz an den Standort und fungiert deshalb als Ankermieter. Die weiteren Mieter runden das Sortiment ab, aber sie können auf Grund des Warenangebotes (z. B. Tiernahrung, Bekleidungsdiscount) nicht die Frequenz bringen, wie es der Lebensmittler kann, bei dem der Kunde meist mehrmals pro Woche einkauft. Die Kundenbindung ist zudem hoch, weil der Kunde aus Gewohnheit gerne den gleichen Standort aufsucht.

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Personalien Karl von der Lohe geht zu Wegner & Schoofs Karl von der Lohe verstärkt die Geschäftsführung der Wegner & Schoofs GmbH als Spezialist für Asset Management. Zugleich beteiligt sich von der Lohe als Gesellschafter. Zuvor war er als Makler für den Einzelhandelsspezialisten Lührmann in Süddeutschland tätig und hat als Expansionsleiter für den Textilfilialisten Mister*Lady das Filialnetz im west- und norddeutschen Raum aufgebaut. Zuletzt war von der Lohe von 2009 bis 2012 als Geschäftsführer für das operative Immobiliengeschäft der Treveria Fonds zuständig. Die Wegner & Schoofs GmbH kauft Bestandsimmobilien aus dem Einzelhandelsbereich mit Revitalisierungspotenzial, erarbeitet neue Konzepte, schließt Mietverträge ab und übernimmt die Steuerung der Projekte. Dies geschieht auch im Rahmen von Projektpartnerschaften.

Die Wegner Unternehmensgruppe hat Immobilien mit einer Miet- und Nutzfläche von mehr als 375 000 qm und einem Projektvolumen von über 1,5 Mrd. Euro realisiert.

Deals Oldenburg: Der Kosmetikanbieter Rituals hält in Oldenburgs Achternstraße Einzug. Lührmann vermittelte die Neuvermietung der Hausnummer 8, in der zuvor das Filialunternehmen Wissmach ansässig war.

Rituals wird zum 1. März seine Pforten für seinen knapp 100 qm großen Laden öffnen. Der Anbieter von Kosmetik, Kleidung und Parfum führt weltweit bereits 220 Shops.

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Cities & Center & Developments Das spricht auch für den Koppelstandort (Vollsortiment + Discount), da die Sortimentsergänzung die Standortattraktivität erhöht. Alle weiteren Mieter profitieren davon. Voraussetzung ist aber, dass Umfeld und Lage das erforderliche Potenzial bieten.

Am Standort Erlangen ist das z.B. gegeben, weil das Umfeld aus einem sich entwickelnden Wohngebiet besteht.

HIR: Das geplante Investitionsvolumen je Objekt beziffern Sie auf 3 bis 15 Mio. Euro – welche Größe bevorzugen Sie bei der Verkaufsfläche?

Klaußner: Das ist nicht so einfach zu beantworten, denn die optimale Verkaufsflächengröße richtet sich nach dem Umsatzpotenzial. In größeren Städten haben die Vollsortimenter, je nach Einzugsgebiet zwischen 2 000 und 3 000 qm, in weniger verdichteten Gebieten mit geringerem Kundenpotenzial liegt die Verkaufsfläche eher zwischen 1 200 und 1 500 qm, bei Discountern zwischen 900 und 1 600 qm. Bei Mehrmieterstandorten ist es wichtig, die Flächen möglichst flexibel gestalten zu können, damit man jederzeit auf sich verändernde Flächenanforderungen reagieren kann. Hier kann man planerisch mit einer möglichst flexiblen Stützenkonstruktion oder gar einer weitgehend stützenfreien Konstruktion agieren.

Handel ist Wandel und derzeit beeinflussen die modernen Medien und der zunehmende E-Commerce die Konzepte. Dies kann in den nächsten Jahren zu veränderten Flächenanforderungen führen, in die eine wie die andere Richtung. Immobilieninvestoren müssen sich dessen bewusst sein. Flexibilität wird auch hier gefordert.

HIR: Sind für die GRR REM GmbH auch Hybride Mall interessant?

Klaußner: Grundsätzlich sind auch Hybride Malls für uns interessant, sofern sie gut konzipiert sind und aufgrund der Vertragsgestaltung ein adäquates Management zulassen. Wir beobachten dieses Format intensiv, denn hier wird die Nahversorgung in eine Mall-Erschließung gepackt. Wer aber mit vollem Einkaufswagen den Lebensmittelankermieter verlässt, hat in der Mall bis dato weder die Möglichkeit den Wagen abzustellen, noch in den weiteren Ladeneinheiten samt Einkaufswagen einzukaufen, schon aus Platzgründen. Dies wurde noch nicht zufriedenstellend gelöst. Zudem sind wir der Auffassung, dass eine nachhaltige Kundenbindung auch Veranstaltungen und eine attraktive Gesamtgestaltung umfassen. Hier sehen wir ebenfalls noch Nachholbedarf, vor allem auf Seiten der Investoren. Es handelt sich um Managementimmobilien, die gut konzipiert sein müssen, um zu funktionieren. Dann sind sie auch für uns in jedem Fall interessant.

HIR: Bei den Nah- und Fachmarktzentren wurde in der Vergangenheit kein Wert auf Architektur gelegt. Wie sieht das heute aus?

Klaußner: Vor allem im Vollsortiment, aber zunehmend auch bei Discountern spielt eine moderne und attraktive Ladengestaltung eine immer größere Rolle. Das muss sich auch in der Fassade widerspiegeln. Inzwischen gibt es schon viele Beispiele für attraktive Architektur bei Neubauobjekten. Dieser Trend wird sich fortsetzen.

HIR: Welche Bedeutung hat das Thema Energieeffizienz resp. Nachhaltigkeit für die neuen Objekte der GRR REM? Klaußner: Wir würden uns freuen, wenn es mehr energieeffiziente und auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Objekte im Angebot gäbe, aber die Modellobjekte behalten die Händler gerne im Eigentum und für die Projektentwickler stehen die Errichtungskosten im Vordergrund. Erst in der jüngsten Vergangenheit macht der Handel den Entwicklern restriktivere Vorgaben in den Mieterbaubeschreibungen und dies lässt hoffen, dass wir künftig vermehrt solche Standorte angeboten bekommen. Das Segment Retail, und vor allem Basic Retail hat noch Nachholbedarf im Vergleich zu anderen Immobilienklassen. Wir werden aber hier in den nächsten Jahren bessere Standards bekommen.

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Personalien Marc Wittke neu bei Development Partner Marc Wittke (47) wechselt im April 2013 als Direktor zur Düsseldorfer Development Partner AG. Der Bankkaufmann war zuvor fast 20 Jahre für den Branchenprimus Hennes & Mauritz tätig - zuletzt als Mitglied der Geschäftsleitung - und hat in dieser Zeit u.a. den Filialaufbau in Deutschland mit mehr als 300 Anmietungen realisiert. Danach war er Geschäftsführer der Douglas Immobilien GmbH und Prokurist der Douglas AG und verantwortete die Standort- und Immobilienaktivitäten der Douglas Holding in Deutschland und Osteuropa. Zuletzt leitete er als Geschäftsführer für den in Skandinavien erfolgreichen Modeanbieter Gina Tricot den Markteintritt und organisatorischen Aufbau in Deutschland. Wittke soll für Development Partner die Projektakquisition von innerstädtischen Handelsimmobi-lien in 1A-Lagen und den Bereich Vermietung der Immobilienprojekte verstärkten.

Deals Düsseldorf: Eine Privatperson hat 2 Wohn- und Geschäftshäuser in Düsseldorf-Oberbilk erworben.

Das Objekt in der Siemensstraße hat 7 Wohneinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 380 qm. Das Objekt in der Industriestraße bietet 5 Wohneinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 286 qm. Verkäufer ist eine Privatperson.

Vermittelnd tätig war Engel & Völkers Commercial Düsseldorf.

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Report Nr.140

Cities & Center & Developments HIR: Warum sind Fachmarkt-Produkte für Versicherungen so interessant?

Klaußner: Vor allem handelt es sich um gesichert langfristig vermietete Objekte, deren Mieter eine erstklassige Bonität vorweisen können. Dazu kommen interessante Renditen zwischen 6-7%. Wo bekommt ein Anleger für eine aktuell vergleichsweise hohe Rendite ein so sicheres Anlageobjekt? Das dürfte der Hauptgrund für risikoaverse Investoren sein, in ein derartiges Investment zu gehen. Handelsmieter zahlen pünktlich und zuverlässig ihre Miete. Das macht diese Assetklasse so interessant.

Online- versus Offline-Handel

Viele junge Kunden bevorzugen das reale Geschäft Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Der Online-Handel wächst sehr dynamisch und setzt den stationären Einzelhandel damit unter Druck. Denn der Einzelhandelsumsatz ist seit Jahren kaum gewachsen und ein wachsender Internet-Handel bedeutet weniger Potenzial für die bestehenden Geschäfte und Shopping-Center. Wichtig ist deshalb eine Antwort auf die Fragen: Wie viel werden wie viele Kunden in Zukunft bequem via Internet kaufen und wie kann sich der bestehende Einzelhandel in diesem Wettbewerb behaupten?

Da eine Antwort auf diese Fragen existenziell wichtig ist für Einzelhandel, Immobilienwirtschaft, Investoren und Shopping-Center-Industrie, haben die Hamburger ECE und die Unternehmensberatung Roland Berger Strategy Consultants in Kooperation mit dem Versender Otto Group und Union Investment die Kunden direkt nach ihren Präferenzen gefragt. Es wurden 42 000 Bundesbürger in 64 deutschen Einkaufszentren interviewt, was sie online und was sie offline Bild: ECE kaufen. Fast 2 000 Teilnehmer führten zudem im November 2012 Einkaufstagebücher über Ausgabenhöhe, Produktgruppen und Vertriebskanäle. Zusammengefasst wurden die Ergebnisse und Empfehlungen in der Studie: „Dem Kunden auf der Spur“.

Angesichts der großen Dynamik im E-Commerce stellen sich für den traditionellen Einzelhandel und die Handelsimmobilienbranche derzeit die brennenden Fragen: Wo liegt die Wachstumsgrenze dieses Segments und werden die jungen InternetGenerationen nur noch online einkaufen? 2012 erreichte der Online-Handel laut Bundesverband des Versandhandels einen Umsatz von 26,5 Mrd. Euro.

Die Bedrohung des Online-Handels sei real und nicht zu unterschätzen, heißt es in der Studie. Vor allem, wenn es einem Online-Shop gelinge, seine Kunden emotional zu binden und zu begeistern, sei die Wirkung auf die Kauffrequenz mehr als doppelt so hoch wie im normalen Geschäft. Konkret: Eine Kundin kaufe in einem Esprit-OnlineShop, in dem sie sich wohl fühle, deutlich mehr als in einem Esprit-Laden, in dem sie sich genauso wohl fühlt.

Ein Grund für den traditionellen Einzelhandel zu resignieren, ist das aus Sicht der Forscher jedoch nicht. Denn die Geschäfte aus Stein und Mörtel haben gegenüber der virtuellen Konkurrenz Vorteile. Vor allem die Frage nach den Präferenzen der jungen Kundschaft beantwortet die Studie im Sinne des stationären Einzelhandels: „Es ist keinesfalls nur die ältere Generation der Traditional Senior Shoppers, die am OfflineHandel festhält.“ Auch die „Mainstream Offline Shoppers“ die durchschnittlich 28

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Deals Frankfurt/München: DLA Piper hat ein Bankenkonsortium unter der Führung der SEB AG, bestehend aus der SEB AG, der Landesbank HessenThüringen Girozentrale, der Deutschen Hypothekenbank, ING Bank und Coreal Credit Bank AG bei der Refinanzierung eines EinzelhandelsImmobilienportfolios mit 38 Standorten in Deutschland über mehr als 275 Mio. Euro beraten. Die Finanzierung wird von den Banken zu gleichen Teilen (je 20%) getragen. Das Portfolio gehört einem von Rockspring Property Investment Manager LLP betreuten Immobilienfonds.

Rockspring Property Investment Managers LLP ist ein auf RetailImmobilien spezialisierter Immobilienfondsmanager mit Hauptsitz in London sowie Büros in 6 weiteren europäischen Ländern.

**** Wiesbaden: Die Deka Immobilien GmbH hat in Wiesbaden das Büro- und Geschäftshaus „Kirchgasse 17“ erworben. Das langfristig voll vermietete Objekt wird in den Bestand eines Immobilienspezialfonds eingebracht. Verkäufer ist Associated Property Investors, ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Großbritannien. Jones Lang LaSalle vermittelte. Das in L-Form konzipierte Gebäude mit rd. 5 000 qm Einzelhandels-, Büro- und Wohnfläche wurde 1993 fertiggestellt. Alleiniger Mieter ist die Heinrich Hugendubel GmbH & Co. KG, die ihrerseits weitere Büroflächen und Wohnungen untervermietet. Die Immobilie ist Teil einer denkmalgeschützten Gesamtanlage in der Fußgängerzone.

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Report Nr.140

Cities & Center & Developments Jahre alt und mit dem Internet sehr gut vertraut sind, kaufen laut Studie (fast) ausschließlich offline ein. Nur in Ausnahmefällen, z.B. wenn es schnell gehen muss oder etwas ganz spezielles gesucht wird, wählt diese Klientel, die etwa 25% der Gesamtbevölkerung ausmacht, auch mal das Internet.

Und auch bei den „bekennenden Multichannel-Käufern“ liegt der Anteil der Offline-Umsätze immer noch bei 80%. Unter dem Strich ergab die Befragung, dass fast zwei Drittel mindestens einmal alle 2 Wochen im Shopping-Center oder in der Innenstadt einkaufen – sie also Stammkunden im stationären Einzelhandel sind, wie Henrie W. Kötter, ECE-Geschäftsführer Centermanagement berichtet. „Im Internet kaufen nur 13% der Konsumenten ähnlich häufig ein – gut die Hälfte sogar nie“. Diese große Offline-Affinität vieler „Native Digitals“ war auch für ECE-Chef Alexander Otto die größte Überraschung. Die junge Internet-Generation sei also mitnichten für den stationären Handel verloren. Man müsse ihr nur das Einkaufserlebnis bieten, das sie möge.

Gleichwohl muss der stationäre Einzelhandel auf die virtuelle Konkurrenz reagieren, wenn er bestehen will – vor allem mit Blick auf die starke Wirkung einer emotionalen Verbundenheit von Online-Kunden mit dem virtuellen Shop. Eine solche Bindung müssen auch der stationäre Einzelhandel und die Shopping-Center erreichen. Das Stichwort, das schon seit geraumer Zeit die Runde macht, heißt Multi-Channel. D.h. Er muss einen Teil seiner Kunden oder Neukunden im Internet finden und binden.

Im Zentrum steht laut Studie für den Einzelhändler vor Ort dabei die BeantMehr Einkaufserlebnis Foto: ECE wortung der Frage: „Warum kaufen meine Kunden offline oder online ein, was genau treibt sie?“ Dabei gilt es für jeden Händler herauszufinden, wie hoch der Anteil der Multi-Channel-Käufer unter seinen Kunden überhaupt ist? Und warum kaufen sie offline oder online, um sich entsprechend darauf einstellen zu können. Etwa auf den Kunden, der durch die Online-Bestellung Zeit sparen will. Oder auf den OfflineKunden, dem es um Erlebnis, ein soziales Umfeld und Events geht.

Die Bedürfnisse sind dabei immer wieder verschieden. So raten die Forscher: „Der wichtigste Erfolgsfaktor für eine gelungene Multichannel-Strategie ist daher zunächst einmal zu verstehen, dass es Konsumentengruppen mit unterschiedlichen Bedürfnisstrukturen gibt und wie diese ausgeprägt sind.“ Tendenziell ergab die Studie, dass den Befragten durchaus klar ist, dass die Preise im Online-Shop günstiger sind, als im Geschäft. Dennoch kaufen viele offline, weil es ihnen wichtig ist, das Produkt zu sehen, anzufassen und gleich mitnehmen zu können. „Deshalb sollte sich der stationäre Handel sehr genau überlegen, wie stark er in den Konkurrenzkampf mit dem Online-Handel einsteigen muss und vor allem will“, raten die Experten. Die Kunden würden hier nicht den niedrigsten Preis erwarten. Allerdings sollten die Preise auch nicht zu teuer sein.

Mit Blick auf die junge Generation gilt laut Studie, dass kein Vertriebskanal sie bislang ganz für sich gewinnen konnte, da sie zu heterogen sei: Wenn es dem stationäre Handel aber gelinge, die Bedürfnisse der Jüngeren in der Mehrzahl besser abzudecken als die Onliner, werde er seine dominierende Stellung halten können. Bei den MultiChannel-Anbietern werde es darauf ankommen, die Strategie sehr exakt an die Bedürfniss der Kunden anzupassen. Im ländlichen Raum mit seiner abnehmenden Bevölkerung wird dagegen der Online-Handel an Bedeutung gewinnen.

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