Der fondsbrief nr 228

NR. 228 I 01. KW I 09.01.2015 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS

Meiner Meinung nach...

Fonds-Check: München hoch drei im regulierten WealthCap-Fonds

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Real I.S. verkauft aus Insti-Fonds Bürogebäude in Australien

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Fonds-Check: Abakus packt Fondsanteile ins Körbchen

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Preise für Bürogebäude: Historisches Niveau erreicht

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Erbschaftssteuer: Vorteil bei geschlossenen Fonds entfällt komplett

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Flugzeugfonds: Aufregung um Statement des Airbus-Chefs

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Personalia

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scher Investoren zunehmen dürfte. Vor allem Kapital auch China drängt nach

Jahresbilanz: Jones Lang LaSalle beobachtet Angst vor geopolitischen Risiken

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Deutschland, weil die Renditen in den Global Cities wie London und New York noch

Impressum

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Bürogebäude in Deutschland sind derzeit so teuer wie kaum jemals zuvor. An gefragten Standorten haben sie teilweise das Niveau der historischen Höchststände aus dem Jahr 2001 übertroffen. Das berichtet Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.

Gleichzeitig sinken die Vermietungsumsätze seit Jahren kontinuierlich. Wie passt das zusammen? Alternativlos - so würde es Kanzlerin Merkel nennen. Sie bezeichnete damit im Jahr 2010 zwar die finanzielle Hilfe für Griechenland und schuf das Unwort des Jahres. Bezogen auf Immobilien meine ich damit jedoch die MiniZinsen auf den Kapitalmärkten.

Daher sollte in diesem Jahr die Nachfrage nach Büros, Einzelhandelsimmobilien, Lagerhallen und Wohnungen in Deutschland weiter steigen. In dieser Einschätzung sind sich die Fachleute so gut wie einig. Zumal 2015 das Engagement ausländi-

niedriger sind als hierzulande.

Zu einem großen Unsicherheitsfaktor hat sich die Geopolitik entwickelt. Lange Zeit spielte sie überhaupt keine Rolle in den Überlegungen der Investoren. Inzwischen knallt es an vielen Ecken der Welt, und Atommächte wie Russland zündeln fleißig mit. Das ist tatsächlich ein Anlass zur Sorge. Hoffen wir, dass die Machthaber rund um den Globus in diesem Jahr ein wenig vernünftiger werden. Auch das ist für mich alternativlos.

Ich wünsche Ihnen allen ein frohes neues Jahr mit viel Glück, Erfolg und Gesundheit!

Viel Spaß beim Lesen!

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Fonds-Check

Real I.S. Verkauf Down Under Für die institutionellen Großanleger des Fonds „Bayerische Grundvermögen II“ hat die Real I.S. eine Büroimmobilie im Central Business District von Adelaide zum Preis von 72 Millionen australischen Dollar an einen privaten Investoren verkauft.

Real I.S. hat das Gebäude im Jahr 2006 für 61 Millionen AUD erworben. Mieter sind unter anderem KPMG, Macquarie, CBRE und BankWest. Die dur chschnittliche Mietvertragslaufzeit liegt bei rund fünfeinhalb Jahren. Über die eigene Gesellschaft Real I.S. Australia Pty Ltd. baut die Tochter der Bayerischen Landesbank ihr Geschäft Down Under seit 2005 kontinuierlich aus und hält aktuell 1,25 Milliarden AUD Assets under Management.

Zum Portfolio zählen sieben Objekte in Sydney, Adelaide, Canberra und Melbourne mit einer Fläche von 213.000 Quadratmetern. Es umfasst unter anderem den Bürokomplex der Commonwealth Bank im Sydney Olympic Park, die Defence Plaza in Melbourne und den neuen Trakt der australischen Steuerbehörde in Canberra.

Adelaide. In Australien hat Real I.S. ein Bürogebäude verkauft.

München hoch drei Erster regulierter Immobilien-Publikumsfonds der WealthCap

Welche Rendite muss ein geschlossener Immobilienfonds in Aussicht stellen, um von Vertrieben und ihren Kunden angefasst zu werden? Diese Diskussion begleitete jahrelang die Branche.

Genügen sieben Prozent? Oder besser acht? Lässt sich ein Fonds mit sechs Prozent vermarkten? Wo ist die Untergrenze? Diskussionen aus vergangenen Zeiten, aus denen alle Beteiligten gelernt haben sollten. Denn die tatsächlichen Erträge der oft optimistisch gerechneten Fonds erreichten die Prognosen nur in Ausnahmefällen. Im Zuge der Regulierung sind die Kalkulationen realistischer geworden und haben mit den Phantasie-Rechnungen früherer Angebote nichts mehr zu tun.

WealthCap stellt den Zeichnern seines ersten KAGB-konformen Publikumsfonds „Immobilien Deutschland 38“ eine Rendite von 4,7 Prozent in Aussicht. Vor Steuern.

Objekte: Beim WealthCap-Fonds wissen Anleger, worauf sie sich einlassen.

Sie beteiligen sich nicht an einem Blind-Pool, sondern an einem Portfolio aus drei Immobilien in München. Im Mittelpunkt steht dabei der ZOB, Zentraler Omnibus Bahnhof in München.

WealthCap hat das 14,3-fache der Jahresmiete für die Immobilie gezahlt, die nicht mit einem guten Start gesegnet war. Nutzer zahlten nur einen Teil der vertraglich vereinbarten Miete, weil deutlich weniger Fahrgäste und Besucher den ZOB frequentierten als prognostiziert. Anfang 2013 bekam einer der Mieter vor Gericht Recht. Er durfte seine Miete um die Hälfte kürzen. Der Initiator betont, dass sich die Situation grundlegend geändert habe: Rund um das Objekt seien neue Wohngebäude entstanden, der Traffic in der Immobilie habe sich erheblich erhöht, die zunehmende Zahl von Fernbussen sorge für zusätzliche Besucher. Neuester Mieter ist seit wenigen Tagen McDonalds.

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Die Mietverträge haben eine gewichtete Laufzeit von fünf Jahren.

Rund neun Jahre laufen im Schnitt die Verträge im Campus M. im Osten der Stadt. Hauptmieter ist hier der Versicherungskonzern ARAG. Für diese Immobilie zahlte WealthCap einen Faktor von 14,9 Jahresmieten. Im Norden Münchens an der Adresse Hufelandstraße 13 – 15 befindet sich Objekt Nummer drei.

Es ist an BMW und Semcon vermietet, ein Unternehmen für Ingenieur-Dienstleistungen. Kostenpunkt: 15,4 Jahresmieten.

Standort: In München fühlt sich die UniCreditTochter WealthCap wohl. Vorgängerfonds investierten dort beispielsweise in die KPMG-Zentrale und das an die Telekom vermietete Bürogebäude Ten Towers. Die Zahl der Bürobeschäftigten steigt in der bayerischen Landeshauptstadt kontinuierlich auf aktuell rund 110.000, der Leerstand hinkt den Quoten vergleichbarere Dienstleistungs-Standorte seit Jahren hinterher. Aktuell stehen rund sieben Prozent der Flächen leer. Die Arbeitslosenquote ist deutlich nied-

Realis

riger als beispielsweise in Köln, Berlin, Frankfurt und Hamburg. Allerdings zahlen Investoren in München teilweise Preise, die rational nicht mehr zu begreifen sind. Die vergleichsweise günstigen Kaufpreisfaktoren der Fondsimmobilien erklären sich daher unter anderem aus den Lagen, die nicht immer erstklassig sind, und den teils vergleichsweise kurzen Restlaufzeiten der Mietverträge.

Kalkulation: Der Fonds kommt auf ein Investitionsvolumen von rund 152 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich über Tickets zu mindestens 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt rund 85 Millionen Euro daran. Das Portfolio aus drei Objekten ermöglicht die niedrige Mindestbeteiligung. Eine Rückabwicklung sollte kein Thema sein, denn WealthCap stellt über eine Platzierungsgarantie in voller Höhe die Realisierung sicher. Die Hypothekenzinsen liegen je nach Objekt zwischen 2,27 Prozent und 3,26 Prozent. Die anfängliche Tilgung beträgt 1,67 Prozent. Nach der zehnjährigen Zinsfestschreibung rechnet WealthCap mit Anschlusszinsen von 5,5 Prozent weiter. Ein realistisches Szenario.

AAA

*

* Bonitätsranking Deutschland, Standard & Poor‘s, Stand: März 2014

Heimvorteil für Immobilieninvestitionen In der Bewertung attraktiver Investitionsmärkte liegt Deutschland unangefochten auf einem der vordersten Plätze.

Das spiegelt sich auch im neuen Real I.S. Themenfonds Deutschland wider: Institutionellen Anlegern mit einer diversifizierten Anlagestrategie bietet sich die Möglichkeit, ein Immobilienportfolio gezielt in Deutschland aufzubauen oder zu erweitern.

Mehr Informationen: www.realisag.de

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Bouwfonds Parken in Amsterdam Zum Preis von 130 Millionen Euro hat Bouwfonds Investment Management das Parkhaus Mahler in Amsterdam gekauft - mit 1.755 Plätzen eines der größten in Holland. Der Mietvertrag mit Betreiber und Verkäufer QPark hat eine Laufzeit von 25 Jahren. Das Gebäude wird von zwei offenen SpezialAIFs gehalten: Der „Bouwfonds European Real Estate Parking Fund II“ hält 40 Prozent, der Fonds Nummer drei 60 Prozent. Beide AIFs werden von einer Service-KVG der IntReal verwaltet.

Gewinn: Die Zeichner bekommen jährliche Ausschüttungen in Höhe von fünf Prozent. Über die geplante Laufzeit von elf Jahren kommen sie auf einen Gesamtrückfluss von 152 Prozent vor Steuern. Dabei geht der Initiator davon aus, dass er die Immobilien zum Kaufpreisfaktor von 14,7 auf Grundlage der dann errechneten Mieten verkaufen kann. Entscheidend für die Kalkulation ist die künftige Inflationsrate. WealthCap rechnet mit jährlich 1,8 Prozent. Im vergangenen Jahr lag sie nur bei 0,9 Prozent.

Kosten: Die fondstypischen Kosten summieren sich auf gut 15,1 Prozent des Eigenkapitals. Die laufenden Vergütungen machen 0,24 Prozent des Nettoinventarwertes aus. Die Verwahrstelle bekommt ein Drittel davon – von einem Kostentreiber Regulierung kann also nicht die Rede sein.

Fv

Steuern: Anleger erwirtschaften mit dem Fonds Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Nach Steuern bleibt ihnen eine IRR-Rendite von 3,6 Prozent.

Meiner Meinung nach... Mit den Märchenbüchern vergangener Tage haben die Verkaufsunterlagen der regulierten Alternativen Investment Fonds nicht mehr viel gemeinsam. Die Prognosen sind realistischer und damit deutlich zurückhaltender als früher. Zeichner des ersten KAGB-konformen Publikumsfonds der WealthCap geben sich mit einer Rendite von 3,6 Prozent nach Steuern zufrieden. Sie verlassen sich dabei drauf, dass München dauerhaft ein beliebter Standort bleibt. Damit die Rechnung aufgeht, muss sich die Inflation allerdings ausgehend vom aktuellen Niveau ungefähr verdoppeln. 

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Fonds-Check

Abakus packt von allem etwas ins Körbchen

DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKENVERWERTUNG

Anbieter kauft Fondsbeteiligungen

Erste Gesc Publikum hlossene s-Inv KG mit B estment Vertrieb aFinszula nach ne ssung uem Recht

Die Platzierung läuft längstens bis Ende 2016, sollte bis dahin nicht wenigstens eine Million Euro platziert sein, würde rückabgewickelt, Anleger erhielten ihr Kapital in diesem Fall nur zum Teil zurück. Auch bei einem Platzierungsvolumen unterhalb der angepeilten 20 Millionen Euro stiege die Kostenquote. Die Laufzeit von elf Jahren (bis Ende 2025) kann fünfmal um je ein Jahr verlängert werden, eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen.

neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019 Beteiligungen ab 10.000 Euro kein Fremdkapital 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung Weitere Informationen unter Tel. 0341 / 26 17 87 - 61 oder www.publity-vertrieb.de

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Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Geschlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmobilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München.

Der Diversifizierungsgedanke hat im neuen KAGB breiten Eingang gefunden, nur in Fonds mit mindestens drei Investitionsobjekten dürfen Anleger mit Eintrittsgeldern unter 20.000 Euro investieren. Auf die Spitze getrieben wird diese Philosophie von Portfoliofonds, die bereits mit niedrigen Anlagebeträgen die Investition in mehrere verschiedene Assets ermöglichen. Am „Abakus Balance 7“ Sachwerteportfolio, einem klassischen Blind Pool ohne Startportfolio, können sich Anleger ab 5.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen.

Markt: Das Angebot an Sachwertbeteiligungen zieht wieder an, aber es ist zwiegespalten: Auf der einen Seite die Produkte etablierter Häuser, die eine Eigenkapitalzwischenfinanzierung darstellen können und deshalb mit bereits erworbenen Investitionsobjekten auf den Markt kommen. Auf der anderen Seite die unabhängigen kleineren Initiatoren, die mit Blind Pools antreten, weil sie erst parallel zum Platzierungsfortschritt einkaufen können. Bei Portfoliofonds ist das qua definitione so – trotzdem sind die Anleger zurückhaltend, obwohl sie hier erheblich mehr Risikostreuung einkaufen können als mit Einobjektfonds.

Investitionskriterien: Der Abakus-Fonds soll in die Segmente Immobilien, Transport, Infrastruktur, Erneuerbare Energien und Private Equity investieren. Nur Assets aus den beiden letzten Bereichen darf er unter bestimmten Bedingungen direkt erwerben, ansonsten sind Fondsbeteiligungen vorgesehen. Immobilien sollen einen Anteil von 20 bis 25 Prozent aus-

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Hannover Leasing Deal in BrĂźssel Hannover Leasing hat die BĂźroimmobilie „Covent Garden“ im Zentrum von BrĂźssel gekauft. Sie verfĂźgt Ăźber 72.000 Quadratmeter Fläche, davon mehr als 70.000 Quadratmeter BĂźros, die an die Europäische Kommission und drei untergeordnete EUAgenturen vermietet sind.

Das Emissionshaus wird die Immobilie als Produkt fĂźr institutionelle Investoren strukturieren. Zur Hälfte beteiligt ist auĂ&#x;erdem ein Investor aus Asien - eine ähnliche Struktur also wie beim Publikumsfonds „Belair“.

machen, Transport zehn bis 20 Prozent, Private Equity mindestens zehn Prozent, EEG 20 bis 25 Prozent. Die Investitionskriterien sehen Beteiligungen an etablierten Vertretern der jeweiligen Assets vor. Unterm Strich darf kein Einzelinvestment mehr als 40 Prozent des Investitionsvolumens stellen, Direktinvestments sind auf 30 Prozent limitiert. Der Erwerb von Beteiligungen eines bestimmten Emissionshauses ist nicht begrenzt, der von AbakusFondsanteilen nicht ausgeschlossen.

Kalkulation: Der Prospekt peilt ein Eigenkapital von einer bis 30 Millionen Euro an und geht von 20 Millionen Euro aus. Die Aufnahme von Fremdkapital ist zwar nicht vorgesehen, allerdings ist eine Belastung in HÜhe von bis zu 60 Prozent des Verkehrswertes zulässig, wobei diese Begrenzung ohnehin erst 18 Monate nach Vertriebsbeginn

FĂœR STARKE PARTNERSCHAFTEN

greift. Die Investitionsphase soll drei Jahre dauern, kann jedoch mit Dreiviertelmehrheit um ein Jahr verlängert werden. Beim Erwerb von Fondsbeteiligungen wird ein Agio von durchschnittlich vier Prozent angenommen, bei den Vorgängerfonds blieb die tatsächliche Belastung häufig darunter, wie auch bei den Wettbewerbern zu beobachten.

Gesamtrßckfluss und Wirtschaftlichkeit: Weder eine Zielrendite noch eine Prognoserechnung sind im Prospekt enthalten. Einziges Indiz ist die Ausgestaltung der erfolgsabhängigen Vergßtung, die erst anfällt, sobald die Anleger 6,5 Prozent erhalten haben – ßbersteigende Gewinne fallen in diesem Fall zu 25 Prozent ans Fondsmanagement.

Kosten: Die einmaligen Fondskosten betragen beim Planvolumen 10,9 Pro-

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zent vom Emissionskapital inklusive Agio, 2,7 Prozent fließen in die Liquiditätsreserve. Die Berechnung der laufenden Kosten erfolgt gestaffelt je nach Platzierungsfortschritt, beim Planvolumen liegen sie bei jährlich 1,9 Prozent der Bemessungsgrundlage, das ist der Nettoinventarwert zuzüglich der bereits geleisteten Auszahlungen, höchstens jedoch das Kommanditkapital. Werden nur 2,5 Millionen Euro Eigenkapital erreicht, steigen die jährlichen Kosten bis auf 8,2 Prozent.

fest, in die investiert werden darf – andere sind jedoch ohnehin kaum auf dem Markt vertreten. Wünschenswert wäre beispielsweise eine Beschränkung des Investitionsvolumens pro Anbieter gewesen.

Auch ein Abstellen auf den Track Record der Anbieter fehlt, ebenso wie ein Limit für den Erwerb von Fonds aus dem eigenen Hause. Damit verlangt Abakus viel Vertrauen vom Anleger, ohne das durch eigene Erfolge in der Vergangenheit wirklich rechtfertigen zu können.  Stephanie von Keudell

Anbieter: Die Abakus hat bisher neun Fonds aus verschiedenen Segmenten (Erneuerbare Energien, Portfoliofonds, Container) aufgelegt, bis auf den ersten blieben die Platzierungsvolumina (teilweise deutlich) unter Plan. Laut Anbieter verlaufen die Investitionen planmäßig, detailliertere Aussagen sind der Leistungsbilanz mangels Renditeprognose nicht zu entnehmen. Als KVG fungiert die MPC-Tochter DSC Deutsche SachCapital GmbH, Verwahrstelle ist die Rödl Verwahrstelle GmbH. Meiner Meinung nach… Die Investitionskriterien legen zwar recht detailliert die einzelnen Sektoren

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2) Weitere Informationen, insbesondere zu den rechtlichen und steuerlichen Grundlagen und zur Erwerbbarkeit der Beteiligung, enthalten der Verkaufsprospekt und die wesentlichen Anlegerinformationen (gemeinsam „Verkaufsunterlagen“), die in deutscher Sprache unter vorstehenden Kontaktdaten verfügbar sind. Die ausführlichen Risikohinweise zu dem Investmentvermögen finden Sie im Verkaufsprospekt im Kapitel 6; sie sind unbedingt zu beachten. Für den Beitritt zum ZBI Professional 9 sind ausschließlich die Verkaufsunterlagen inklusive der Angabe aller Risiken sowie die Zeichnungsunterlagen maßgeblich.

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Günter Vornholz, Prof. Immobilienökonomie EBZ Business School Bochum

Preise erreichen historische Höhen

Project Gruppe

Dennoch bauen Mietrenditen Vorsprung gegenüber Wertpapieren weiter aus

KVG-Gestattung Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat die Project Investment AG als KVG gestattet. Den Bereich Risikomanagement und Strategie verantwortet Matthias Hoffmann (46) als Vorstand. Portfoliomanagement und Finanzen fallen in den Aufgabenbereich des zweiten Vorstandsmitglieds Ralf Cont (44). Die KVG der Project Investment Gruppe ver waltet aktuell fünf KAGB-konforme AIF, darunter zwei Übergangsfonds und drei regulierte Angebote.

Auch im Jahr 2015 wird die positive Entwicklung auf den deutschen Immobilien-Investmentmärkten andauern. Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage der Geldanleger nach Immobilien nachhaltig hoch bleiben wird.

Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass aufgrund der geldpolitischen Maßnahmen der Europäischen Zentralbank sehr viel Liquidität auf dem Markt vorhanden sein wird. Dieses Geld sucht nach Anlagemöglichkeiten und wird vom Immobilienmarkt angezogen, da hier die Spreads zu anderen Anlageformen weiterhin positiv sind. Für die Investoren ist allein durch den Vor-

sprung bei den Mietrenditen im Vergleich zu denen der Wertpapiere eine Anlage interessant.

Gehemmt wird die Entwicklung der Investments einerseits durch die schwächeren realwirtschaftlichen Aussichten für die Immobilienmärkte. Der Bürovermietungsmarkt steht vor einer unsicheren Zukunft. Aufgrund der abgekühlten Wirtschaftsperspektive mit nur noch schwachem Wachstum ist auch bei der Nachfrage nach Bürofläche nicht mit großen Steigerungsraten zu rechnen.

Zwar expandieren vor allem Dienstleistungsunternehmen, aber ihre Expansion wird nicht die Raten der vergangenen Jahre erreichen. So sinken zwar

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Diese Unterlagen können in deutscher Sprache im Internet unter www.projectinvestment.de in der Rubrik »Angebote« abgerufen oder über die PROJECT Vermittlungs GmbH, Kirschäckerstraße 25, 96025 Bamberg angefordert werden.

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noch die Leerstandsquoten, aber für Impulse bei den Mieten wird nicht viel übrig bleiben. Der Wohnungsmarkt bleibt zwiegespalten mit wachsenden Metropolen und demografisch belasteten ländlichen Gebieten. Risikoaverse Anleger sehen vor allem in Wohnimmobilien immer noch das Betongold und fragen daher nach dieser Nutzungsart.

Der Einzelhandel profitiert von dem erreichten hohen Beschäftigungsstand und den überdurchschnittlich hohen Lohnabschlüssen, so dass dieser Markt aufgrund seiner Rahmenbedingungen für Investoren interessant ist. Diese doch im Vergleich zu den anderen Nutzungsart positiven Perspektiven machen diese Immobilienart noch attraktiver.

Andererseits bereitet das in einzelnen Segmenten schon erreichte Preis- und Renditeniveau Sorgen für die Investoren. Es stellt sich die Frage, ob hier noch weiteres Wachstumspotenzial gegeben ist, und somit neue historische Peaks an einzelnen Standorten und Objektarten erzielt werden können. Die Preise für Büroflächen liegen in den meisten Standorten schon über ihren Höhepunkten von 2007 und teilweise sogar über den historischen Höchstständen von 2001 (New EconomyBoom). In Düsseldorf waren bereits die ersten Kapitalwertrückgänge zu verzeichnen.

Die Renditen sind im langfristigen Vergleich auf einem niedrigen Niveau angekommen. Tiefpunkte ergaben sich durch den Immobilienboom Mitte des vorigen Jahrzehnts, danach erfolgte ein Anstieg, der aber Anfang dieses Jahrzehnts abbrach. Sowohl bei Fachmarktzentren als auch bei Geschäftshäusern ist das langfristig niedrigste Niveau schon wieder erreicht. Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind wir mit rund 25 Basispunkten nicht mehr weit davon entfernt. Bei den Büroimmobilien zeigt sich der Renditerückgang an jedem der A-Standorte in Deutschland.

PROPERTY FUNDS

IDEEN, DIE WERT SCHAFFEN Mit einem Investitionsvolumen von über EUR 1,3 Mrd. zählt die SIGNA Property Funds Deutschland AG zu den führenden Fondsanbietern. Zu den hochwertigen Immobilien die seit 2004 als Fondsprojekte aufgelegt wurden, gehören unter anderem THE CUBE (die Konzernzentrale der Deutsche Börse AG), das Spherion in Düsseldorf, die Konzernzentrale der Mobistar in Brüssel sowie Objekte in Wien, Luxemburg, Prag und Mailand. www.signa.de

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auch vermehrt Value Added-Produkte interessanter.

Die geopolitische Lage aber verzögert den typischen Zyklenablauf diesmal. Das Interesse wird aufgrund der weltweiten Risiken wieder zunächst stärker auf Core- und Core-Plus-Immobilien gerichtet sein.

Aufgrund des erreichten hohen Niveaus werden die Preise für Core-Immobilien jedoch weitgehend stagnieren.

Insgesamt ist somit damit zu rechnen, dass das Transaktionsvolumen weiter zulegen und nochmals um rund zehn Prozent wachsen wird. Die Renditen werden sich insgesamt nicht deutlich verändern. Die verstärkte Nachfrage nach Immobilien wird sich zudem nicht gleichmäßig auf alle Risikoklassen verteilen. Eigentlich werden die Anleger im Verlauf eines Investmentzyklus risikofreudiger, und damit wären

Es ist weiterhin zu erwarten, dass grenzüberschreitende Investoren wie in jedem Investmentzyklus ihr Engagement in Deutschland auch 2015 ausdehnen werden. Global bzw. grenzüberschreitend tätige Anleger sind am Beginn eines Zyklus eher risikoavers und auf Global Cities wie New York oder London konzentriert. Danach erst wird auf anderen Märkten investiert, die unter anderem auch in Deutschland liegen können. Sie werden zum einen risikobereiter, und zum anderen sind die Preise in den von ihnen zunächst präferierten Global Cities schon zu stark gestiegen, so dass sie eine Revision ihrer Investmentpläne vornehmen. Hiervon werden die deutschen Standorte profitieren. 

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Von Martin Führlein, Steuerberater und Fachanwalt, Rödl & Partner

Vorteil Erbschaftssteuer entfällt komplett Bundesverfassungsgericht betont personale Verantwortung bei Übertragung von Unternehmensanteilen Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat es spannend gemacht, pünktlich zu Weihnachten aber noch im alten Jahr über die Verfassungsmäßigkeit des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) entschieden.

Der erste Senat hatte in seinem am 17.12.2014 verkündeten Urteil ausschließlich über die Vorschriften zur Betriebsvermögensbegünstigung (§§ 13a / 13b i.V. m. §19 Abs. 1 ErbStG) zu entscheiden und hat diese für nicht mit dem Grundgesetz vereinbar erklärt. Allerdings sind die Vorschriften zunächst weiter anwendbar. Dem Gesetzgeber wurde Zeit bis 30.06.2016 eingeräumt, eine verfassungskonforme Neuregelung zu schaffen.

Das BVerfG hatte sich im Wesentlichen mit der Frage auseinander zu setzen, ob einzelne Vermögensarten gegenüber anderen Vermögenstypen erbschaftsteuerlich begünstigt werden dürfen und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen. Konkret war

Peters

dies anhand des Betriebsvermögens zu entscheiden, das in §§ 13a und 13b ErbStG erhebliche Privilegierungen bis hin zur völligen Steuerbefreiung erfährt, was mit dem Erhalt von Unternehmen und damit dem Schutz von Arbeitsplätzen begründet wird. Hier——————————————————————— Begünstigung einzelner Vermögensarten speziell des Betriebsvermögens grundsätzlich zulässig ——————————————————————-— zu hat das Gericht entschieden, dass es dem Gesetzgeber durchaus gestattet ist, unterschiedlich hohe erbschaftsteuerliche Belastungen zu gestalten.

Erforderlich ist, dass der Gesetzgeber die dadurch eintretende Ungleichbehandlung verfassungsrechtlich rechtfertigen kann. Vorliegend sollten die Verschonungsregelungen speziell Unternehmen schützen, die durch einen besonderen personalen Bezug des Erblassers oder des Erben zum Unternehmen geprägt sind, wie es für Familienunternehmen typisch ist. Der Bestand solcher Unternehmen und

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Parken geht in die nächste Runde.

Bf

Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.

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seiner Arbeitsplätze sollte nicht durch hohe erbschaftsteuerbedingte Liquiditätsabflüsse gefährdet werden.

Das Gericht widerspricht in seiner annähernd 100-seitigen Begründung weiter der vom Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Vorlagebeschluss aufgestellten Behauptung, die Erbschaftsteuer gefährde generell nicht die Existenz mittelständischer Unternehmen. Eine Begünstigung für Betriebsvermögen sei, so das BVerfG, erforderlich, da kein anderer Weg erkennbar sei, auf dem die Schonung der Liquidität ererbter oder geschenkter Unternehmen und damit der Erhalt der Arbeitsplätze gleich wirksam erreicht werden könnte.

Dies gilt vor allem deswegen, weil seit dem Jahr 2009 die Bewertungsvorschriften geändert wurden und realitätsnähere Wertansätze und damit eine höhere drohende Steuerlast bestehen. Wegen der typischen Gefährdungslage kleiner und mittlerer Unternehmen bei einer Besteuerung der Unternehmensnachfolge durfte der Gesetzgeber auch typisierend eine Begünstigung des Betriebsvermögens anordnen, ohne den Nachweis einer Existenzgefährdung im Einzelfall zu verlangen. Selbst den enormen Umfang der Steuerbefreiung nach §§ 13a und 13b ErbStG – 85 Prozent oder sogar Vollverschonung – hält das Bundesverfassungsgericht für zulässig.

Nicht beanstandet wird in dem Urteil die Begünstigung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen. Die Einbeziehung der Kapitalgesellschaften in die Begünstigung ist, so das BVerG, ebenso zulässig wie die Differenzierung zwischen Personen- und Kapitalgesellschaften und die Einführung einer Mindestbeteiligungsquote für solche Gesellschaften. Das Gericht stellt bezüglich der Mindestbeteiligungsquote von 25 Prozent bei Kapitalgesellschaften klar, dass es für die Einhaltung der Quote nur auf den Erblasser oder Schenker ankommt, nicht aber auf den Erwerber. Dies hat zur Folge, dass auch die nur teilweise Übertragung einer Beteiligung begünstigungsfähig ist, und bei der Übertragung eine Verschonung auch dann in Betracht kommt, wenn der Erbe oder Beschenkte keinen, jedenfalls keinen rechtlich zwingenden, Einfluss auf die Einhaltung der Lohnsumme und Haltefrist und auch sonst nicht auf operative und strategische Entscheidungen des Unternehmens hat.

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BVT Reguliertes Portfolio Das Münchner Emissionshaus BVT bringt seinen ersten regulierten Publikumsfonds an den Markt und setzt damit seine 2005 gestartete Reihe fort. Der „Concentio Vermögensstruktur I“ investiert in ein Portfolio ausgewählter Sachwertbeteiligungen mit den Assets Immobilien, Flugzeuge, Energie und Infrastruktur. Zeichner sind ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio dabei. Vertrieben wird der Fonds exklusiv von der BWEquity, einer Tochter der Landesbank Baden-Württemberg.

Auch die Haltefristen selbst sind, so das Gericht, verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

————————————————— Anforderungen an Befreiungstatbestände zu ungenau —————————————————Das Gericht moniert allerdings, dass sich aus dem Gesetz keine klare Begrenzung der steuerlichen Förderung auf kleine und mittlere Familienunternehmen ergibt. Deswegen sieht das Bundesverfassungsgericht Korrekturbedarf, soweit große Unternehmensvermögen übergehen. Da die §§ 13a und 13b ErbStG keine Obergrenze in Bezug auf das begünstigungsfähige Vermögen vorsehen, können bei Einhaltung der Verschonungsbedingungen auch Betriebe mit Unternehmenswerten von mehreren Milliarden Euro erbschaftsund schenkungsteuerfrei übertragen werden. Je umfangreicher eine Steuerbegünstigung ist, desto höher sei aber

der Maßstab, der, so das BVerfG in seiner Begründung, an die Zulässigkeit anzulegen sei. Denn bei größeren Vermögen steige das Maß der Ungleichbehandlung im Vergleich zu nicht begünstigten Vermögen und damit die verfassungsrechtliche Rechtfertigungsnotwendigkeit. Zwar sei auch bei großen Unternehmen nicht auszuschließen, dass auch ein solches durch die Erbschaftsteuerlast in finanzielle Schwierigkeiten geraten könnte, allerdings sei die Steuerverschonung hier nur dann noch zu rechtfertigen, wenn das konkrete Unternehmen nachgewiesen verschonungsbedürftig ist.

Da diese Einzelfall-Prüfung im bestehenden ErbStG nicht angelegt sei, ist das Gesetz nach Auffassung der Karlsruher Richter verfassungswidrig. Will der Gesetzgeber die Betriebsvermögensbegünstigung auch für große Unternehmen weitergewähren, muss er in der

Keine Umwege.

EA

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gesetzlichen Neufassung für diese eine Bedürfnisprüfung einzuführen Offen ist derzeit, nach welchen Kriterien kleine und mittlere Unternehmen einerseits von großen Unternehmen andererseits, die künftig eine Bedürfnisprüfung ablegen sollen, unterschieden werden. Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, hierzu präzise und handhabbare Kriterien festzulegen. Der Gesetzgeber könnte sich laut Bundesverfassungsgericht an die Empfehlung der europäischen Kommission vom 6. Mai 2003 betreffend die Definition der Kleinstunternehmen sowie der kleinen und mittleren Unternehmen orientieren, ohne aber dazu gezwungen zu sein. Danach sind mittlere Unternehmen solche Unternehmen, die weniger als 250 Mitarbeiter und einen Jahresumsatz von höchstens 50 Millionen Euro oder eine Jahresbilanzsumme von höchstens 43 Millionen Euro haben.

Verfassungswidrig und daher neu zu regeln ist die Begünstigung von Betrieben nach der Anzahl der Arbeitnehmer. Da nach der Feststellung des BFH im Vorlagebeschluss mehr als 90 Prozent aller Betriebe in Deutschland nicht mehr als 20 Beschäftigte aufweisen, spielt die Lohnsummenregelung für die steuerliche Verschonung in der Praxis regelmäßig keine Rolle. Damit wird das Regel-Ausnahme-Verhältnis der gesetzgeberischen Entlastungsentscheidung in sein Gegenteil verkehrt. Das Ziel, einen Anreiz zu setzen, die Arbeitsplätze in diesem Unternehmen zu erhalten, wird somit verfehlt.

Der Gesetzgeber wird daher aufgerufen, die Freistellung von der Lohnsummenpflicht auf Betriebe mit einigen wenigen Beschäftigten zu begrenzen. Die bei der erstmaligen Einführung der §§ 13a / 13b ErbStG in 2009 gültige niedrigere Grenze von zehn Arbeitnehmern hat das Bundesverfassungsgericht ebenfalls verworfen.

Gleiches gilt für das schädliche Verwaltungsvermögen, also das nicht produktive Vermögen, das bis zu 50 Prozent betragen durfte. Diese Quote war dem BVerfG zu hoch, die Neuregelung bleibt abzuwarten. Denkbar sind hier sowohl ein niedrigerer zulässiger Satz, als auch die – in ihrer Umsetzung aufwändigere – Lösung, das Verwaltungsvermögen im Einzelfall herauszurechnen.

——————————–—-————————–————Übergangsfrist und Vertrauensschutz ———————————————–—-———————— Die oben dargestellten Gleichheitsverstöße erfassen die §§ 13a / 13b ErbStG einschließlich aller Folgefassungen. Auch § 19 Abs. 1 ErbStG, der einheitliche Steuersätze für alle Vermögensarten regelt, ist von der Verfassungswidrigkeit mitumfasst, so dass die Erhebung der Erbschaftsteuer auch für den Übergang von Privatvermögen blockiert wäre. Allerdings ordnet das Bundesverfassungsgericht an, dass die Normen bis 30.06.2016

fortgelten. Der Gesetzgeber ist nun gefordert, bis spätestens zu diesem Zeitpunkt eine Neuregelung zu treffen. Das kann durch Anpassung der Betriebsvermögensbegünstigung geschehen, aber auch über eine vollständig neu konzipierte Besteuerung.

Das Bundesverfassungsgericht gibt allerdings den Hinweis, dass eine gesetzliche Neuregelung rückwirkend bis zum Tag der Urteilsverkündung möglich ist und insoweit kein Vertrauensschutz für zukünftige Übertragungen mehr besteht. Dies gilt insbesondere dann, wenn diese exzessiv die Ausnutzung der für gleichheitswidrig erkannten en §§ 13a, 13b ErbStG zum Ziel haben.

——————————————————————— Betroffene geschlossene Fonds ——————————————————————— Bereits nach bestehendem Recht waren nur noch sehr wenige Beteiligungsmodelle wirklich erbschaftsteuerlich privilegiert. Die Begünstigungen für Betriebsvermögen konnten – die Einhaltung der Haltedauern vorausgesetzt - im Wesentlichen in Anspruch genommen werden für Agrarfonds, die selbst Betriebe erwerben und Flächen bewirtschaften, zum Teil bei Schiffs- und Flugzeugfonds (soweit nicht vermögensverwaltend gestaltet) und für Fonds mit Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien. Hinzu kommen ggf. noch Spezialitätenfonds wie zum Beispiel aktiv und kurzläufig vermietende Containerfonds, Mobilienleasing-Fonds etc.

Im Bereich der Immobilienfonds gab es den großen erbschaftsteuerlichen „Kahlschlag“ bereits mit der Neuregelung der Bewertung von vererbten Immobilien zum 01.01.2009, die Privilegierung nach §§ 13a, 13 b ErbStG konnte auf Grund der Regelungen zum schädlichen Verwaltungsvermögen bereits bisher in aller Regel nicht in Anspruch genommen werden.

Wie sich die notwendige Neuregelung auf gehaltene Fondsbeteiligungen auswirken wird, kann derzeit nicht genau vorhergesehen werden. Allerding betont das BVerfG in seiner Entscheidung die Begünstigungswürdigkeit von Unternehmensvermögen, bei dem das Unternehmen in „personaler Verantwortung“ geführt wird. Diese bei Fondsbeteiligungen, bei denen regelmäßig das Emissionshaus bzw. künftig die KVG für die Geschäftsführung verantwortlich zeichnen, darzustellen, erscheint derzeit kaum gestaltbar. Das Zeitfenster für die begünstigte Übertragung von Fondsbeteiligungen mit privilegiertem Betriebsvermögen könnte sich mithin bald, längstens Mitte 2016, schließen. 

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Wechsel Dich Marc Drießen (40) ist zum 31. Dezember 2014 aus dem Vorstand der Hesse Newman AG ausgeschieden. Das Unternehmen hat die Konzeption und den Vertrieb von geschlossenen Fonds eingestellt. Zum 1. Januar hat das Hamburger Investmenthaus Nordcapital die Anleger betreuung der von Hesse Newman emittierten Fonds übernommen. Es geht um acht Fonds mit einem Volumen von rund 560 Millionen Euro.

Norbert Kistermann (51) ist in den Aufsichtsrat der Publity AG ber ufen wor den. Kistermann war unter anderem Vorsitzender der Geschäftsleitung Corporate Banking Region Bayern für die Dresdner Bank. Seit April vergangenen Jahres übt er die Position Leiter Strategische Geschäftsentwicklung bei der Opta Data Abrechnungsgesellschaft in Essen aus.

Andreas Kneip, Vor standssprecher der Catella Real Estate AG, wechselt nach acht Jahren plangemäß in den Aufsichtsrat. Kneip hat die Tochtergesellschaft des schwedischen Finanzkonzerns Catella AB im Januar 2007 gegründet. In seiner Funktion als Aufsichtsrat wird er nach internationalem Vorbild aktiv das Unternehmen in seiner Weiterentwicklung steuern. Schwerpunkte sind die Verstärkung der Kundenbasis und die Entwicklung neuer Produkte.

Fragezeichen hinter A380 Konservative Kalkulation der Flugzeugfonds erweist sich als Segen A380-Flugzeugfonds gehörten in den vergangenen Jahren zu gefragten Beteiligungsmodellen. Doch nun stellt Airbus den beliebtesten Fondsflieger der jüngsten Vergangenheit infrage. Droht Anlegern ein neuerlicher Absturz, wie schon bei Schiffsfonds?

Der Aufreger: Anfang Dezember überraschte Airbus-Finanzchef Harald Wilhelm auf einer Investorenkonferenz mit Gedankenspielen zu einem möglichen Aus des Großraumfliegers A380. Er kündigte an, dass Airbus mit dem A380 im Laufe des Jahres 2018 in die Gewinnzone kommen würde, „even if we would discontinue the product“. Der Markt und viele Zeitungen interpretierten das als vorsichtige Warnung, dass man bei Airbus zumindest über die Möglichkeit nachdenke, die Produktion tatsächlich einzustellen.

Zwar bemühte sich das AirbusManagement im Nachhinein, die Äußerungen herunterzuspielen. Doch die Aufregung war groß. Mittlerweile hat Airbus immerhin klar gestellt, dass ein kurzfristiges Ende des A380 nicht zur Diskussion stehe.

Der Hintergrund: Fakt ist, dass der A380 bei den Fluggesellschaften nicht so gut ankommt wie ursprünglich erhofft.

Bisher sind gerade einmal 318 Maschinen bestellt worden. Allein auf die arabische Staatslinie Emirates entfallen dabei 140 Exemplare. Vom sparsameren Langstreckenflieger A350 sind dagegen schon heute von 40 Fluglinien und Leasinggesellschaften Bestellungen für 778 Flugzeuge abgegeben worden. Dagegen fliegen nur zwölf Airlines den A380.

Im vergangenen Jahr konnte Airbus keinen neuen Kunden gewinnen. Im Gegenteil: Einige Bestellungen wurden sogar storniert oder verschoben. Zudem ist Airbus sehr stark von den Bestellungen einer einzigen Airline abhängig. Emirates hat ihre Flottenpolitik ganz auf den Vorzeigeflieger abgestellt und macht mächtig Druck, dass der A380 modernisiert wird. Um künftig mit spritsparenderen Modellen wie dem A350 mithalten zu können, soll Airbus auf sparsamere Triebwerke umstellen. Doch das würde schätzungsweise eine Milliarde Dollar zusätzliche Entwicklungskosten verschlingen – bei einem Flugzeug, dass noch nicht mal seine ursprünglichen Entwicklungskosten eingespielt hat.

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Voigt & Collegen Wind für Instis Für eines ihrer institutionellen Portfolios hat Voigt & Collegen einen 6,6 MW Windpark in Rheinland-Pfalz erworben. Der von der Juwi Energieprojekte er r ichtete Park nahm im November 2014 den Betrieb auf und erhält somit 20 Jahre lang einen Einspeisetarif von 8,9 Cent pro Kilowattstunde.

Catella Real Estate Gestattete KVG Die BaFin hat die Catella Real Estate AG als KVG gestattet. Den Vorstand bilden Andreas Kneip, Bernhard Fachtner, Henrik Fillibeck und Jürgen Werner. Die Ver wahr stelle stellt die Caceis Bank Deutschland aus München.

Die KVG verwaltet Immobilien-Sonder-vermögen im Volumen von mehr als zwei Milliarden Euro.

Chorus Gruppe Finnische Brise In Finnland hat die Chorus Gruppe aus Neubiber g bei München einen im Bau befindlichen Windpark mit einer Gesamtleistung von 13,2 Megawatt gekauft. Die Anlagen werden in den Luxemburger Spezialfonds „Chorus Infrastructure SICAF-SIF“ eingebracht. Das Investitionsvolumen des Angebots für institutionelle Anleger erhöht sich dadurch auf mehr als 100 Millionen Euro.

Der Fondsmarkt: In die bisher 17 aufgelegten A380-Publikumsfonds haben um die 40.000 Anleger mehr als eine Milliarde Euro investiert. Hannover Leasing und Dr. Peters haben aktuell jeweils einen weiteren Fonds im Angebot. In der Vergangenheit war der A380 stets eines der am schnellsten verkauften Produkte bei den geschlossenen Beteiligungen. Dr. Peters platzierte seinen ersten A380-Fonds 2008 in weniger als zwei Stunden. Auch nach der Regulierung ist der Großraumflieger neben den Immobilienfonds die große Hoffnung der Initiatoren. Bei der Vorstellung des neuen Flight Invest 51 sagte Hannover Leasing Geschäftsführer Andreas Ahlmann, es habe lange nicht so viel Nachfrage gegeben. Darum kommen die Äußerungen von Airbus für die Branche zur Unzeit. Die Vertriebsverantwortlichen der Häuser sehen bereits eine deutliche Zurückhaltung der Vertriebe und der Anleger.

Die Gefahren: Die gute Nachricht vorweg: Anleger müssen sich aus momentaner Sicht wohl keine Sorgen machen, dass der A380 zu einem Desaster wird. Allerdings könnte am Ende weniger herauskommen als anfangs gedacht. Das größte Risiko liegt derzeit in der Anschlussverwendung. Bisher gibt es nur gut ein Viertel des Bedarfs, den Airbus einst vorausgesagt hatte.

Auch die Zahl der Fluggesellschaften, die sich für den A380 interessieren ist deutlich geringer als gedacht. Das reduziert den Kreis der möglichen Abnehmer am Ende der Erstleasings. Das hätte auch zur Folge, dass die Flugzeuge am Ende weniger wert wären als ursprünglich gedacht. Diese Risiken bestanden aber ohnehin von Anfang an. Sie sind nur etwas konkreter geworden. Hier zahlt sich aus, dass fast alle Fondshäuser sehr vorsichtig kalkuliert haben. In den meisten Fällen sind die Flugzeuge nach dem Ende des ersten Leasingvertrages komplett abbezahlt. Selbst wenn alle A380 danach in der Wüste abgestellt würden, bekämen die Anleger in diesen Fällen zumindest ihren Einsatz und eine minimale Verzinsung auf das Kapital heraus. Und

das unabhängig von den Erlösen aus einem Verkauf des Flugzeuges.

Meiner Meinung nach… ist es schwer vorstellbar, dass ein Finanzchef eines internationalen Unternehmen einen solch gravierenden Satz an Investoren heraushaut, sechs Milliarden Euro an Börsenwert vernichtet, und dann ungestraft im Amt bleiben kann, weil es ein Missverständnis war. Vielmehr dürfte Wilhelms Aussage wohlkalkuliert gewesen sein. Auch wenn ein Produktionsstopp derzeit keine echte Option zu sein scheint, ist die Äußerung als Warnung an die Kunden zu verstehen. Allen voran an den Hauptkunden Emirates: Wir wollen, dass ihr euch an den weiteren Entwicklungskosten beteiligt oder uns mehr Zeit gebt, um mit dem A380 erstmal Gewinn zu machen.

Anleger brauchen sich im Moment keine großen Sorgen zu machen. Sie haben bei den Fondskonstruktionen in der Regel am Ende einen schuldenfreien Flieger, der selbst im schlechtesten Fall noch ein paar Jahre weitergenutzt wird. Sollte Airbus tatsächlich in den kommenden Jahren die Produktion einstellen, ist die Wahrscheinlichkeit sogar sehr hoch, dass die großen Gesellschaften ihre A380 noch ein paar Jahre weiterfliegen werden.

Anleger sollten aber die Entwicklung und vor allem weitere Äußerungen von Airbus und Emirates genau verfolgen und sich darauf einstellen, dass am Ende möglicherweise weniger herauskommt als erhofft. Eine ähnliche Katastrophe wie bei den Schiffsfonds ist derzeit beim A380 aber nicht in Sicht.  Alexander journalist

Heintze,

Wirtschafts-

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Geopolitik bedroht globale Wirtschaft Gewerbeimmobilien bleiben dennoch weiterhin gefragt - internationale Investoren auf dem Vormarsch

Geopolitische Risiken spielten auf den internationalen Immobilienmärkten lange keine Rolle mehr. Jetzt schon. „Die Situation in der Ukraine, die sich daraus ergebenden Spannungen mit Russland, die Gewalt in Syrien und dem Irak bedeuten nicht nur großes Leid für die betroffenen Menschen. Sie stellen auch eine latente Gefahr für die globale Wirtschaft dar.“ Mit diesem Statement eröffnete Jones-Lang-LaSalleChef Frank Pörschke seine Rede zur JahresendPressekonferenz. Neu ist nicht nur die geopolitische Bedrohung, sondern auch die Datengrundlage der JLLUntersuchung. Erstmals hat das Unternehmen Marktteilnehmer befragt, um herauszufinden, wie sie die aktuelle Situation und künftige Risiken einschätzen.

Bislang würden sich die Player auf den Immobilienmärkten unbeeindruckt zeigen. Die ohnehin schon starken Institutionelle Investoren nehmen noch mehr Fahrt auf, weil bislang einigermaßen attraktiv verzinste Anleihen auslaufen. „Die Suche nach Anlagealternativen bleibt also aktuell“, so Pörschke. Dabei nehme der Wettbewerb unter Anlegern global zu. Insbesondere aus Asien und dort vor allem aus China kommen neue Akteure hinzu. In den ersten drei Quartalen 2014 betrug der Anteil ausländischer Käufer 45 Prozent des Investmentvolumens. Bezogen auf die Gebote waren die internationalen Investoren sogar zu 75 Prozent vertreten.

Auffällig ist weiterhin die Schere auf den Gewerbemärkten. So gingen die Umsätze in der Bürovermietung in den sieben deutschen Immobilienhochburgen München, Berlin, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf im vierten Jahr in Folge zurück. Ganz anders die Investment-Märkte: Hier stiegen die Umsätze zum fünften Mal und summierten sich letztlich auf knapp 39 Milliarden Euro - das sind 30 Prozent mehr als beim Ergebnis aus dem Jahr 2013. Alleine der Schlussspurt im Dezember bescherte ein Volumen von 14 Milliarden Euro. „Und der Run auf die gewerblichen Immobilienmärkte dürfte sich 2015 fortsetzen“, so Pörschke.

Wie erwartet, weichen die Käufer auf Objekte und Standorte minderer Qualität aus. Ebenfalls gestiegen ist das Interesse an Projektentwicklungen – alles Zeichen dafür, dass die Investoren gewillt sind, höhere Risiken zu akzeptieren.

Gute Nachrichten vermeldete Pörschke von den Finanzierungsmärkten. So würden Banken niedrigere Margen akzeptieren, um sich im Wettbewerb mit der Konkurrenz durchzusetzen. Alternative Kreditgeber wie Versicherer,

Versorgungswerke und Fonds kommen öfter zum Zuge, und sogar erste Kreditverbriefungen fänden wieder statt.

Das niedrige Zinsniveau könne jedoch auch zu Fehlallokationen führen. Darin sieht Jones-LangAnalyst Helge Scheunemann in Kombination mit der geopolitischen Lage ein im Vergleich zur Situation im Jahr 2007 erhöhtes Risiko.

Am wahrscheinlichsten halten die von JLL befragten Immobilienprofis negative Einflüsse aus den Risikofaktoren demografischer Wandel, eine Zinswende in den USA und Großbritannien und eine Staatsschuldenkrise in der EU. Hier wurde die Befragung inzwischen von der Aktualität überholt. Beendet Griechenland mit einer links gerichteten Regierung seinen Sparkurs, dürfte der Euro noch weiter unter Druck geraten.

Auch nicht uninteressant: Selbst wenn die Investoren mögliche Risiken durchaus auf dem Schirm haben, so wird ein Drittel von ihnen nicht darauf reagieren. Wie sich die verbleibenden zwei Drittel rüsten wollen, klingt häufig einfallslos: „Vorsichtiger bei Investitionen“, „Fokus auf Asset Management und Vermietungsleistung, „Mieterzufriedenheit“, „We stick with core strategies“. Diese und ähnliche von den Befragten angeführten Strategien spiegeln doch eher Hilflosigkeit wider.

Noch ein paar Zahlen und Fakten zum Schluss: 2014 war das beste Jahr auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien nach 2007. Aus-

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länder stehen auf der Käufer- wie auf der Verkäuferseite. Bürogebäude stellen mit 45 Prozent den Löwenanteil des Transaktionsvolumens, gefolgt von Einzelhandelsobjekten mit 25 bis 30 Prozent. Logistikimmobilien wuchsen stark auf zehn Prozent. Wie gehabt fließt mehr als die Hälfte des investierten Kapitals in die Big Seven. Hier ist der Anteil des in Büroimmobilien investierten Kapitals mit 60 Prozent besonders hoch. Portfolios machen 30 Prozent des Volumens aus, was einen Anstieg von fünf Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr bedeutet.

Aktivste Investoren sind Asset-Manager und Spezialfonds. Sie kommen auf einen Anteil von 40 Prozent der Umsätze.

Core-Investments verpassen erstmals seit Jahren die 50-Prozent-Marke des Transaktionsvolumens. Investoren nehmen zunehmend Lage- und Vermietungsrisiken in Kauf und erwerben Objekte der Kategorien Core-plus, Valueadd und Opportunity.

Die Spitzenrendite für Büros sinkt in den Big Seven auf 4,45 Prozent, für Shoppingcenter auf 4,5 Prozent. Bei Lo-

Internationale Investoren bieten mit. Vor allem Chinesen werden 2015 deutsche Gewerbeimmobilien kaufen.

gistikimmobilien schmolzen die Renditen auf 6,3 Prozent ab.

Für das Jahr 2015 erwartet Jones Lang LaSalle einen weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens auf mehr als 40 Milliarden Euro.

In der kommenden Ausgabe berichtet der Fondsbrief über Rück- und Ausblick der globalen Immobilienmärkte. 

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Weil Core-Objekte kaum noch zu bezahlen sind, weichen Investoren auf andere Märkte aus.

Core plus macht inzwischen einen großen Anteil aus. Opportunity dagegen ging 2014 leicht zurück.