Der fondsbrief nr 222 by Andre Eberhard

NR.I 222 I 40.I KW I 01.10.2014 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL NR. 222 40. KW 01.10.2014 I ISSNI ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: Jamestown sammelt Kapital für ersten regulierten Publikumsfonds

Bouwfonds-Studie: Hohe Renditen aus schnellen Leitungen für Institutionelle

Personalia

Project Gruppe: Stress durch Regulierung und Geschäft mit Instis

Impressum

Meiner Meinung nach... Geld stinkt nicht. Das wussten schon die alten Römer. Erstaunlich ist allerdings, wie viel Geld sich an den Örtchen machen lässt, an denen die Nase keine große Freude hat. Eine Toilettenfrau zog vor Gericht und bekam dort 1.000 Euro Tellergeld zugesprochen. Das ist der Obolus, den die Leute auf das kleine Porzellan legen, nachdem sie auf dem Großen ihr Geschäft erledigt haben. Während der Gerichtsverhandlung kam nun heraus, dass im Schnitt monatlich 15.000 Euro auf dem Teller klimperten. Nein, Sie haben nicht falsch gelesen. 15.000 Euro. Somit hat sich der Wahrheitsgehalt dieses Spruchs ebenfalls erwiesen: Kleinvieh macht auch Mist. In eigener Sache: Am Montag beginnt in München die Immobilienmesse Expo Real. Weil Immobilien zu den bedeutenden Sachwerten zählen, bringt der Verlag Research Medien AG traditionell zu diesem Anlass eine Spezial-Ausgabe. Darin fasst er die Anzeigen unserer Kooperationspartner der Magazine „Der Immobilienbrief“ und „Der Fondsbrief“ zusammen. Daher lesen Sie hier eine reduzierte Ausgabe ohne Anzeigen. In zwei Wochen erscheint der Fondsbrief dann wieder in gewohntem Umfang und mit den Anzeigen unserer Kooperationspartner. Ohne die Finanzierung durch Anzeigen können Medien nicht funktionieren. Die Konsequenzen daraus begegnen uns regelmäßig immer öfter. So streicht die Frankfurter Allgemeine Zeitung F.A.Z. beispielsweise 200 Stellen. In unserer Branche haben sich zahlreiche Fachmedien bereits komplett verabschiedet. Daher danken wir unseren Kooperationspartnern ausdrücklich dafür, dass sie uns weiterhin ermöglichen, über die Branche der geschlossenen Fonds und anderer Sachwerte zu berichten. Zu den aktuellen Partnern zählen: Aquila Capital Structured Assets GmbH, Bouwfonds Investment Management, Commerz Real AG, DFV Deutsche Fondsvermögen AG, DNL Real Invest AG, Dr. Peters Group, Fairvesta AG, publity AG, Real I.S. AG, SIGNA Property Funds, Wealth Management Capital Holding GmbH, ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Viel Spaß beim Lesen!

NR. 222 I 40. KW I 01.10.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Fonds-Check

TSO-DNL

Freie Hand in den USA

Dickes Plus

Jamestown bringt ersten regulierten Publikumsfonds als Blind Pool

Der US-Fonds-Initiator The Simpson Organization TSO hat das Bürogebäude „One Bank of American Plaza“ in Raleigh, North Carolina, zum Preis von 79 Millionen Dollar an den REIT Highwood Properties verkauft. Das Objekt war Teil des Fonds „TSO-DNL Fund III“. Für die Anleger bedeutet der Verkauf ein Plus von 69 Prozent. Bezogen auf die Haltedauer von knapp fünf Jahren kommen sie inklusive der geleisteten Ausschüttungen auf ein Ergebnis von mehr als 22 Prozent jährlich. Der Fonds mit weiteren Objekten unter anderem am Standort Raleigh schüttet seit seiner Auflegung regelmäßig acht Prozent an seine Zeichner aus.

Publity AG KVG-Gestattung Die Publity Performance GmbH aus Leipzig ist von der BaFin als KVG gestattet worden. Die Genehmigung erstreckt sich über die Verwaltung geschlossener Publikums– und Spezialfonds. Geschäftsführer sind Christoph Blacha und Frederik Mehlitz. Die AIF der Publity AG investieren in Gewerbeimmobilien vornehmlich aus Bankenverwertung in deutschen Metropolen wie Frankfurt und München. Im Februar diesen Jahres erhielt der „Performance Fonds Nr. 7“ die erste BaFinGestattung als regulierter Publikumsfonds.

General Motors Building, Avenue of the Americas, Chelsea Market – mit Jamestown beteiligten sich Zeichner von US-Immobilienfonds an TrophyBuildings an herausragenden Standorten und erzielten überdurchschnittlich hohe Renditen damit. Vor einigen Jahren hat der Initiator seine Strategie geändert. Bei den jüngeren Angeboten verlassen sich die Zeichner auf die Managementqualitäten des Anbieters, ohne die konkreten Investitionsobjekte zu kennen. Nach diesem Bauplan ist auch der erste regulierte Publikumsfonds „Jamestown 29“ konzipiert. Objekte: Die Anleger lassen Jamestown freie Hand. Das ist Sinn der Sache eines Blind Pools, bei dem die Investoren Fachleuten auf ihrem Gebiet vertrauen. Der Initiator kündigt in seinen Verkaufsunterlagen an, hauptsächlich in US-Küstenstädten und Metropolen mit mehr als einer Million Ein-

wohnern auf Einkaufstour zu gehen und nennt beispielhaft Boston, New York, Washington D.C., Miami, San Francisco und Los Angeles. Nutzungsart: Im Fokus stehen Investitionen in Büros und Einzelhandelsobjekte. Wohnungen sind als Fondsobjekte nicht ausgeschlossen, jedoch nicht erste Wahl. Projektentwicklungen sind ebenfalls möglich, aber nur zu einem geringen Teil des Volumens. Kalkulation: Jamestown will bei privaten Kapitalanlegern insgesamt mindestens 75 Millionen Dollar einsammeln. Das Volumen kann auf bis zu 750 Millionen Dollar ausgeweitet werden. Zeichner beteiligen sich mit 30.000 Dollar plus fünf Prozent Agio. Für Anleger mit einer US-Steuernummer reduziert sich die Mindestbeteiligung auf 20.000 Dollar. Jamestown wird sukzessive USImmobilien kaufen und plant, die Objekte nach sieben bis zwölf Jahren wieder zu veräußern. Die Investitionspha-

NR. 222 I 40. KW I 01.10.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 3

se soll 2016 abgeschlossen sein. Der Prospekt erlaubt eine Fremdkapitalquote von 60 Prozent der jeweiligen Verkehrswerte. Mit dieser Quote rechnet Jamestown auch in seinem Investitionsplan. Kosten: Jamestown zählt zu den Fondsanbietern mit vergleichsweise günstigen Fondsnebenkosten. Daran hat sich in Zeiten der Regulierung und der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs mit verbindlichen Kapitalverwaltungsgesellschaften und Verwahrstellen nichts geändert. Die weichen Kosten summieren sich anfänglich auf 10,4 Prozent des Einsatzes. Von insgesamt 105 Prozent Eigenkapital inklusive Agio bleiben 94,6 Prozent für Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Die laufenden Kosten machen ein Prozent des Nettoinventarwertes aus. Hinzu kommen ein Prozent Ankaufsgebühren bezogen auf den Kaufpreis und drei Prozent des Verkaufserlöses. Alles in allem eine sehr zurückhaltende Kostenstruktur. Steuern: US-Immobilienfonds bieten nennenswerte Steuervorteile. Unterhalb des Freibetrags in Höhe von 3.950 Dollar jährlich fallen keine Steuern an. Wer die Grenze von 9.075 Dollar nicht überschreitet, muss nur zehn Prozent an den amerikanischen Fiskus abdrücken. In Deutschland fallen auf Grundlage des Doppelbesteuerungsabkommens keine Abgaben an.

Anbieter: Solch eine Leistungsbilanz würden sich andere Fondsinitiatoren wünschen. Von 28 Publikumsfonds hat das Unternehmen 26 wieder aufgelöst. Deren Zeichner freuten sich über ein Ergebnis von im Schnitt 19 Prozent p.a. Die Bandbreite reicht dabei von acht Prozent im schlechtesten Fall bis zu 34 Prozent im besten Fonds. Aktuell verwaltet das Unternehmen ein Portfolio aus US-Immobilien nicht nur für private Investoren, sondern auch für institutionelle Kapitalanleger. Meiner Meinung nach... Erster regulierter Publikumsfonds des Kölner Vorzeige-Initiators Jamestown. Anders als bei den Fonds der ersten Generation, beteiligen sich Anleger nicht an einem oder wenigen konkreten US-Immobilien, sondern an einem Blind-Pool, der sukzessive gefüllt wird. Solche Angebote hat Jamestown bereits vor der Regulierung aufgelegt, und einer davon läuft nicht wie kalkuliert. Doch das ist der einzige Ausreißer in der ansonsten tadellosen Leistungsbilanz. Mit hervorragenden Ergebnissen hat der Anbieter das Vertrauen der Anleger für solch einen Blind-Pool verdient. 

Gewinn: Jamestown stellt seinen Zeichnern bei einer kalkulierten Laufzeit bis Ende 2025 einen Gesamtrückfluss von 155 Prozent vor Steuern in Aussicht – abzüglich des Kapitaleinsatzes inklusive Agio also ein Plus von 50 Prozent. Die Summe setzt sich zusammen aus jährlichen Ausschüttungen von 4,5 Prozent und dem kalkulierten Verkaufserlös in Höhe von 110 Prozent. Anlegern muss klar sein, dass die Prognose voller Fragezeichen steckt. Die tatsächliche Rechnung kann besser aber auch schlechter ausfallen. Allerdings haben die Manager von Jamestown in der Vergangenheit mehrfach beweisen, dass sie ihr Falls mal wieder jemand sagt, geschlossene Fonds lohnen sich nicht. Jamestown-Anleger haben mit Geschäft verstehen. ihren US-Investitionen kräftig verdient.

NR. 222 I 40. KW I 01.10.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 4

Schnelle Leitungen für Instis Wechsel Dich

Bouwfonds sieht attraktive Chancen bei Kommunikations-Infrastruktur Diesen Spruch hätte Kanzlerin Angela Merkel besser nicht gebracht: „Das Internet ist für uns alle Neuland“, sagte sie im vergangenen Jahr beim Besuch von US-Präsident Barack Obama in Berlin. Damit erntete sie viel Spott.

Ein weiteres Urgestein verlässt die Branche der geschlossenen Fonds. Angelika Kunath wird den Fondsinitiator Immobilienwerte Hamburg zum Jahresende auf eigenen Wunsch verlassen, um sich außerhalb der Berufswelt neuen Aufgaben zu stellen. Die Geschäftsführung wird durch Lars Follmann alleinverantwortlich fortgeführt. Kunath war seit 2006 Geschäftsführerin des Unternehmens, das aus dem Fondshaus Hamburg hervorgegangen war. Davor war sie in der gleichen Position bei HGA Capital. Die Doric Investment GmbH und die Notenstein Privatbank AG, eine Tochter der Raiffeisen Schweiz, bringen ihren ersten gemeinsamen offenen ImmobilienSpezialfonds. Schwerpunkt des „Notenstein Sustainable Real Estate Europe“ sind Büros und Einzelhandelsimmobilien in europäischen Metropolen. Das Zielvolumen des Fonds beträgt 500 Millionen Euro. Die angestrebte Ausschüttungsrendite soll zwischen vier und 4,5 Prozent liegen.

Bezogen auf ein schnelles Internet ist der Satz jedoch in manchen Regionen gültig. In der Eifel zum Beispiel surfen die User so schnell wie zu seligen Modem-Zeiten. Investitionen in Kommunikations-Infrastruktur sind also dringend nötig. Frage ist: Wer soll das bezahlen? Bouwfonds Investment Management hält die Assets als Investitionsobjekte für institutionelle Investoren für geeignet. Die Gründe dafür fasst er in seiner Studie „Investitionen in Kommunikationsinfrastruktur“ zusammen. Ein schnelleres Internet ist kein Luxus, sondern Ziel der Europäischen Union. Sie hat in ihrer „digitalen Agenda für Europa“ unter anderem folgende Zielvorgaben entwickelt. So sollen die Differenzen zwischen Roaming-Tarifen und nationalen Tarifen bis 2015 weitgehend beseitigt werden. Die Hälfte der EU-Bevölkerung soll am Online-Handel teilnehmen können. Ein Drittel aller kleinen und mittelständischen Unternehmen soll in der Lage sein, OnlineVerkäufe abzuwickeln. Die Hälfte aller Europäer soll ausgefüllte Formulare im Zuge des E-Government versenden können. Die Breitbandabdeckung mit einer Geschwindigkeit von mindestens 30 Mbps soll darüber hinaus für die gesamte EU bis 2020 gesichert sein, die Hälfte der Bevölkerung soll sogar über Leitungen mit 100 Mbps verfügen. Die Kosten dafür sind gewaltig. Geschätzte 250 Milliarden Euro sind nötig, um die EU-Haushalte an ein HighSpeed-Breitbandkabelnetz anzubinden; größte Kostenposition ist dabei die Erneuerung der Verbindungen zwischen den Knotenpunkten und Verteilern zu

den Wohnungen. Kein Wunder, dass die Branche nach alternativen Finanzierungsmodellen sucht. „Institutionellen Investoren bieten sich dadurch Investitionsmöglichkeiten. Vor allem Infrastruktur wie Kabelnetze, Sendemasten und Datenzentren eignen sich hervorragend“, sagt Martin Eberhardt, Geschäftsführer der Bouwf ond s Investm en t M anag em ent Deutschland. In Frage kämen Verfahren wie Sale-and-lease-back, wie sie in der Immobilienwirtschaft gängige Praxis sind. Als Vorteile zählt Eberhardt langfristig sichere Erträge mit hohen Markteintrittsbarrieren für die Konkurrenz auf, dazu Schutz vor Inflation und Risikostreuung im Portfolio aufgrund geringer Korrelation mit börsennotierten und festverzinslichen Anlagen. „Bei den Investoren wie Versicherern und Pensionskassen herrscht wegen der Niedrigzinsphase ein hoher Anlagedruck. Die Renditezusagen können kaum noch eingehalten werden“, so Eberhardt. Er kündigt an, ein Kürze einen zweiten „Communication Infrastructure Fund“ mit dem Fokus Deutschland aufzulegen. Er folgt dem in den Niederlanden umgesetzten ersten Infrastrukturfonds, mit dem Großanleger den Ausbau des Kabelnetzes eines Kommunikationsunternehmens finanzierten. Diese, unter dem Begriff „Passive Infrastruktur“, zusammengefasste Hardware macht 79 bis 80 Prozent der gesamten Netzwerkkosten aus und weist einen Lebenszyklus von mehr als 15 Jahren auf. „Aus diesen Gegebenheiten ergibt sich für alle Beteiligten eine Win-WinSituation“, meint Eberhardt. „Aktuelle Netzwerk-Eigentümer können gebundene Mittel freisetzen und optimaler nutzen. Endverbraucher profitieren von schnelleren Netzen, und institutionelle Investoren erschließen sich eine neue, geeignete Anlageklasse.“ 

NR. 222 I 40. KW I 01.10.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 5

Mehr Stress als erwartet Project Gruppe: Regulierung und Geschäft mit Institutionellen verursachen Kosten und Aufwand

„Die Regulierung hat uns viel Stress bereitet. Der Aufwand war deutlich höher als noch vor einem halben Jahr gedacht.“ Project-InvestmentVorstand Wolfgang Dippold ließ auf einer Informationsveranstaltung für die Presse Mitte September keinen Zweifel: „Wir sind froh, dass wir das hinter uns haben. So etwas wollen wir nicht noch einmal mitmachen.“ Dabei weiß er genau, dass Stress und Aufwand noch nicht am Ende sind. Die neuen Berichtspflichten und die Abstimmung mit der Depotbank sind laufende Prozesse, die kontinuierlich Mitarbeiter, Zeit und Kosten binden. Weil Project erfolgreich in das Geschäft mit den institutionellen Kunden eingestiegen ist, hat sich die Pflichten-Palette erweitert. „Die Großanleger fordern Jahresabschlüsse kurz nach Ultimo“, berichtet Wolfgang Dippold. Und wie läuft es mit der BaFin? Zu diesem Thema kann die Project Gruppe aus dem Nähkästchen plaudern. Ein Fonds für institutionelle Anleger wurde ebenso gestattet wie ein Angebot für Privatkunden. Anfang Juni hat das Unternehmen die Unterlagen zur KVG-Gestattung eingereicht und rechnet Ende Oktober mit grünem Licht aus der Behörde.

pold betont, dass es genug Anlass zu Diskussionen gibt. Zum Beispiel, wenn es um Haftungsfragen geht. Das Investmentgesetz ließe sich halt nicht so einfach auf geschlossene Immobilienfonds übertragen. Zum Thema Leistungsbilanz hat der Vertriebschef der Project-Gruppe eine andere Meinung als der Branchenverband BSI. Seine Ansicht nach könnten die Initiatoren zu viele schlecht laufende Altfonds in ihrer Bilanz außen vor lassen: „Wir sind in der Pflicht, Transparenz zu liefern. Das fordern die Institutionellen sowieso von uns.“ Für die professionellen Anleger ist bei der ProjectGruppe Jürgen Uwira zuständig. Er berichtet, dass die Immobilienquote bei den Großinvestoren vier bis acht Prozent ausmacht, wobei die Versorgungswerke in der Regel stärker in Immobilien investiert sind als Versicherer. „Der Anteil wächst jedoch bei allen Anlegerklassen kontinuierlich“, so Uwira. Anders als private Zeichner, die zunächst auf die Rendite schielen, kämen institutionelle Investoren immer von der Risikoseite. Sie erwarten einen positiven Track Record und zeitnahes Reporting – eine Herausforderung, der sich Emissionshäuser mit bislang ausnahmslos privaten Kunden erst noch stellen müssen.

„Die Klarheit bei der BaFin entwickelt sich langsam, ist aber noch nicht vollends erreicht“, kommentiert Dippold. Andere Initiatoren bestätigen im Gespräch mit dem Fondsbrief, was auch er beklagt: Die BaFin entscheidet oft sprunghaft. Was bei dem einen keinerlei Probleme bereitet, ist bei dem anderen ein K.O.-Kriterium. „Häufig hören wir dann bei dem Verweis auf andere gestattete Fonds, die würden heute so auch nicht mehr genehmigt. Der Lernprozess ist noch nicht abgeschlossen.“ Eines immerhin habe sich geändert: Zu Beginn der Regulierung waren die Anbieter sehr davon abhängig, welcher Sachbearbeiter die Unterlagen auf den Tisch bekam. Diese Situation habe sich geändert. Inzwischen hat eine Leitungs- Keine Lust? Nur wenige deutsche Großanleger wollen künftig verstärkt in Fonds investieren. gruppe das letzte Wort. Wobei Dip- Ausländische Instis haben größere Pläne. Quelle: INREV Investment Intentions Survey 2014

NR. 222 I 40. KW I 01.10.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 6

Impressum Redaktionsbüro Markus Gotzi Balkhausener Str. 5-7 50374 Erftstadt T: 02235/9555034 F: 02235/4655541 redaktion@markusgotzi.de www.gotzi.de www.rohmert-medien.de Chefredakteur: Markus Gotzi (V.i.S.d.P.) Hrsg.: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251. Vorstand: Werner Rohmert eMail: info@rohmert.de Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. ,

Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Aktuelle Anzeigen– und Kooperationspartner: Aquila Capital Structured Assets GmbH Bouwfonds Investment Management Commerz Real AG DFV Deutsche Fondsvermögen AG DNL Real Invest AG Dr. Peters Group Fairvesta AG publity AG Real I.S. AG SIGNA Property Funds Wealth Management Capital Holding GmbH ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Anders als bei den Kleinanlegern suchen die Großen außerdem die Spezialisten für das Besondere. Uwira zitierte aus dem aktuellen Inrev-Report. Inrev ist die Europäische Vereinigung für Investoren in nicht gelisteten Immobilien-Vehikeln. Demnach unterscheiden sich deutsche Institutionelle durchweg von internationalen Investoren. Die Ausländer setzen vor allem auf Büros in Großbritannien und Frankreich und erst danach in Deutschland. Heimische Anleger suchen vornehmlich in Deutschland nach passenden Objekten, und zwar in der Reihenfolge Office, Einzelhandel und Wohnungen. Anders als die ausländischen Käufer wollen deutsche Institutionelle am liebsten direkt investieren. Entscheiden sie sich doch einmal für eine Fondsstruktur, soll es ein Land sein, ein Sektor, ein Angebot mit Startportfolio, und das Volumen bitte nicht zu hoch. Worin besteht bei typischen Project-Fonds das Risiko für die Investoren, und wie lässt es sich begrenzen? Der Anbieter verzichtet bei seinen Angeboten auf Fremdkapital und reduziert somit schon einmal das Wagnis. Dennoch kann eine Menge schief laufen. Die ExitStrategie sieht vor, die Wohnungen im Einzelverkauf an Eigennutzer zu vermarkten. „Somit liegt das Risiko vor allem darin, die Immobilien nicht zu den kalkulierten Werten und in der geplan-

ten Geschwindigkeit veräußern zu können“, sagte Jürgen Seeberger, Project-Vorstand und für Investitionen zuständig. Dabei könne der Anbieter die Preise nicht ohne weiteres senken. „Nachlässe müssten mit der Depotbank abgestimmt werden“, berichtet Seeberger – eine weitere Konsequenz der Regulierung. Unabhängig davon bewertet er die Auswirkungen einer längeren Verkaufsphase als deutlich weniger gravierend als reduzierte Preise. Benötigt Project ein Jahr länger für den Verkauf der Wohnungen, verringert sich die IRR-Rendite auf Objektebene um einen Prozentpunkt. Bei vier Jahren halbiert sie sich, würde aber gemäß der Kalkulation noch immer 7,5 Prozent betragen. Dass es sich nicht überall lohnt, Wohnungen zu bauen, dürfte inzwischen auch der letzte Schlaumeier wissen. Dennoch kann die Realität überraschen. In Berlin erreichte die Bautätigkeit inklusive Bestandsmaßnahmen 2012 ein Drittel des Bedarfs. In Hamburg waren es 42 Prozent, in München rund die Hälfte der notwendigen Wohnungen. In Essen dagegen deckt sich die Bautätigkeit nahezu eins zu eins mit dem, was benötigt wird, und in Bremen entstanden bezogen auf den Bedarf 164 Prozent neue oder komplett sanierte Wohnungen – deutlich mehr also als benötigt. 

Managementqualität als Argument Nummer eins. Darum geht es Institutionellen in erster Linie. Bei zahlreichen Publikumsfonds als Blind Pools verlassen sich private Anleger ebenfalls darauf.