Der fondsbrief nr 219 by Andre Eberhard

NR. 219 I 34. KW I 22.08.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS2

Fonds-Check: Aquila lässt Windräder auf der Insel rotieren

Meiner Meinung nach... Der Markt nimmt Fahrt auf. In dieser Ausgabe schauen wir uns zwei regulierte Publikums-AIF genauer an. Aquila Capital sammelt Eigenkapital zur Finanzierung von

Immac: Hanseatische KVG 2 emittiert ersten Pflegeheimfonds nach neuem Recht

Windkraftanlagen in Großbritannien ein, und mit Hamburg Trust finanzieren Anleger eine neue Wohnanlage mit Mikro-Apartments in Frankfurt am Main.

Hamburg Trust: BaFin gestattet Wohnungsfonds in Frankfurt

Steuern: Kroatischer Kollateralschaden torpediert LV-Fonds

Auf ein Wort: Georgi Kodinov vom Analysehaus Dextro

Offene Immobilienfonds: Experten erwarten stärkere Segmentierung

te Immobilien gekauft hat.

WealthCap: Auf deutschen Märkten keine Spur von einer Immobilienblase

Das sind doch gute Nachrichten.

Personalia

F+B-Wohn-Index: Metropolen in Deutschland polarisieren

Internationale Investoren: Koreanische Pensionsfonds stehen auf Hotels

Recht einfach: Kick Back oder Innenprovision? Bei Banken völlig egal

Impressum

Und das ist nicht alles: Die Immac AG legt über ihre hauseigene KVG Hanseatische Kapitalverwaltung AG ihren ersten Pflegeheimfonds für private Investoren auf. Sie beteiligen sich an drei Pflegeheimen in Westdeutschland. Die Gestattung ihres ersten Publikumsfonds meldet außerdem die Real I.S. Der Startschuss zum Vertrieb fällt hier allerdings erst, nachdem der als Blind Pool konzipierte Fonds ers-

Wurde aber auch mal Zeit. Im zweiten Quartal gestattete die BaFin gerade einmal drei Publikums-AIF, im ersten Quartal war es nur ein einziger: Das Rennen um den regulierten Fonds Nummer eins machte damals die Publity AG. Bis zum Ende des Jahres sollen es mindestens 24 KAGB-konforme geschlossene Fonds für Privatanleger sein. Das hat der Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen BSI bei seinen Mitgliedern abgefragt. Am Rande dieser Umfrage äußerten sich die Unternehmen auch dazu, wie lange die BaFin benötigt hat, um den Antrag auf KVG-Zulassung zu gestatten. Im Schnitt ließ sich die Behörde ein halbes Jahr Zeit. Schnell ist anders.

Viel Spaß beim Lesen!

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Fonds-Check

Immac Erster AIF Die Immac AG bringt ihren ersten Fonds nach neuer Rechtsprechung. Die unternehmenseigene Kapitalverwaltungsgesellschaft, die Hanseatische Kapitalverwaltung AG, hat von der BaFin die Vertriebszulassung für ihren ersten PublikumsAIF erhalten. Dabei bleibt die Immac ihrer Anlagestrategie treu. Der Fonds „Immac Sozialimmobilien 71“ finanziert drei Pflege– und Seniorenzentren in Gütersloh, Ascheberg und Rödermark. Das Portfolio umfasst 321 Pflegeplätze und 27 Einheiten des betreuten Wohnens. Die Heime sind an drei verschiedene Betreiber verpachtet: Die Nova Viva AG mietet das Objekt Ascheberg aus dem Baujahr 2004. Die Phoenix GmbH nutzt das Pflegeheim „Haus am Park“ im Zentrum der Gütersloher Altstadt. Das Pflegestift „An der Rodau“ in Rödermark im Landkreis Offenbach aus dem Jahr 2013 ist an die Artemed Seniorenzentrum GmbH & Co. verpachtet. Der Fonds kommt auf ein Volumen von 35 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich zur Hälfte. Sie erhalten Ausschüttungen zwischen 5,5 Prozent und sieben Prozent. Bis zum geplanten Ende der Laufzeit im Dezember 2029 sollen sie Rückflüsse von 216 Prozent erhalten. Zeichner bringen 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit. Der Fondsbrief wird in der nächsten Ausgabe näher über den Fonds berichten.

Winds of Change Erster regulierter Publikumfsfonds von Aquila investiert in Großbritannien

Großbritannien Windräder mit einer Gesamtleistung von 10,5 Gigawatt installiert. Zum Vergleich: Deutschland übertrumpft das Vereinigte Königreich mit 33,7 Gigawatt um das Dreifache. Immerhin: Die Briten wollen den Abstand verDer „Windpowerinvest II“ ist bereits das ringern. Bis 2020 soll die Leistung auf 31 zweite KAGB-konforme Modell des An- Gigawatt steigen. bieters. Für eine Logistikimmobilie bei Osnabrück sucht das Unternehmen klei- Lage: Der Fonds beteiligt sich an vier nere institutionelle Investoren und ver- Windanlagen der Enercon GmbH mit mögende Privatkunden ab 200.000 Eu- dem Turbinentyp E-48/800 kW. Sie bero. Mit dem Windkraftfonds betreten nun finden sich an der Nordwestküste EngDurchschnitts-Sparer mit Tickets ab lands in der Grafschaft Cumbria. Alle vier 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio briti- Anlagen sind in diesem Jahr fertig gestellt worden. Aquila zahlt zunächst 11,1 schen Boden. Millionen britische Pfund, doch das ist Standort: Als Insel bietet Großbritan- nur eine Anzahlung. Der endgültige Preis nien beste Voraussetzungen, um Strom wird auf Grundlage eines Windgutachmit Windkraft zu produzieren. Tatsäch- tens erstellt, das die tatsächlichen Erträlich hinken die Briten anderen Ländern ge der ersten zwölf Monate berücksichwie zum Beispiel Deutschland noch tigt. Aquila geht in seinen Berechnungen deutlich hinterher. Ende 2012 waren in von 14,6 Millionen Pfund aus. Bringen die meisten Emissionshäuser als ersten regulierten Publikumsfonds der neuen AIF-Zeitrechnung ein Immobilien-Produkt, setzt Aquila auf Erneuerbare Energien.

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Vergütung: Alle europäischen Länder fördern Investitionen in erneuerbare Energien mit erhöhten Vergütungssätzen für den sauber produzierten Strom. Die jeweiligen Regeln unterscheiden sich jedoch von Land zu Land. In Großbritannien gilt eine feste Einspeisevergütung nur für kleinere Windparks mit einer Nennleistung bis 500 Kilowatt. Er beträgt bis Ende März kommenden Jahres 14,82 Pence plus 4,77 Pence Exporttarif. Alternativ kann der Strom am Strommarkt verkauft werden. Betreiber von Windkraftprojekten mit einer Nennleistung unter fünf Megawatt haben 20 Jahre lang Anspruch auf eine Vergütung gemäß des gesetzlich festgeschriebenen Tarifsystems. Die Förderung wird jährlich an die Inflation angepasst. Aquila rechnet an diesem Punkt mit 2,5 Prozent jährlich. Kalkulation: Im Mid Case rechnet Aquila mit einer jährlichen Stromproduktion von 7,92 Gigawattstunden. Anleger bekommen bei dieser Kalkulation jährliche Ausschüttungen zwischen acht und neun Prozent. Inklusive des kalkulierten Wiederverkaufswertes nach zehn Jahren würden sie auf Rückflüsse von

164,3 Prozent nach allen Steuern kommen – ein Plus von knapp 60 Prozent also. Bei diesem Szenario müsste ein Käufer nach zehn Jahren ungefähr den selben Preis zahlen wie Aquila jetzt. Eine realistische Einschätzung, denn Aquila hat die Entwicklung der Parks mit drei Millionen Pfund vorfinanziert. Der Käufer würde dagegen keine Projektentwicklungen erwerben, sondern fertige Windparks. Der kalkulierte Verkaufspreis entspricht einer diskontierten Rendite für den Käufer von acht Prozent bei einer Restlaufzeit von zehn Jahren. Drehen sich die Windräder länger - was nicht unwahrscheinlich ist - wäre das Investment für einen späteren Käufer rentabler. Kosten: Aquila geht in seinem Investitionsplan davon aus, dass Anleger gut 19 Millionen Pfund Eigenkapital aufbringen. Eine langfristige Darlehensaufnahme ist nicht geplant. Inklusive der Kaufnebenkosten weist der Plan eine Investitionsquote von knapp 85 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio aus. Die laufenden Kosten summieren sich auf rund zwei Prozent des Nettoinventarwertes.

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ZBI Fonds Nr. 9 in Sicht Mit einem Eigenkapitalvolumen von 95 Millionen Euro hat die Zentral Boden Immobilien Gruppe aus Erlangen (ZBI) ihren Fonds „Professional 8“ platziert. Der Fonds investiert das Geld seiner Anleger in deutsche Wohnimmobilien an prosperierenden Standorten mit Fokus auf Berlin. Knapp 90 Millionen Euro hat ZBI bereits in verschiedene Immobilienpakte investiert. Der Nachfolge-Fonds befindet sich in Abstimmung mit der BaFin. Vertriebsstart soll im vierten Quartal sein.

Steuern: Der Fonds geht den Weg über eine Scottish Limited Partnership. Dadurch werden die Anleger in Großbritannien steuerpflichtig. Dabei können sie allerdings einen Freibetrag nutzen. Für das Steuerjahr 2014/2015 beträgt er 10.000 Pfund. Anbieter: Aquila investiert mit seinen institutionellen und privaten Anlegern hauptsächlich in Infrastruktur, Rohstoffe und Erneuerbare Energien. Kürzlich hat der Anbieter seine Asset-Palette um Immobilien ausgeweitet und setzt dort auf den Logistikmarkt. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die hauseigene Alceda Asset Management GmbH.

sich erstmals eine einem Windpark in Großbritannien. Aquila hat die Projektentwicklung der New-Energy-Anlagen vorfinanziert und zahlt daher unter dem Strich einen vergleichsweise günstigen Preis. Der Anbieter kalkuliert auf Grundlage der staatlich festgezurrten Vergütungen. Kann er den sauberen Strom teilweise über eine Handelsplattform verkaufen, sind Mehrerlöse möglich. Unternehmen kaufen ihn in der Regel aus Marketinggründen, um sich einen grünen Anstrich zu geben. Alles in allem eine interessante Premiere mit der Aussicht auf zusätzliche Einnahmen. 

Meiner Meinung nach... Erster regulierter Publikumsfonds von Aquila. Neuland betritt das Unternehmen auch mit dem Standort, denn Anleger beteiligen

Project

Werte für Generationen

FRÜHZEICHNERBONUS

Der Wohnimmobilienfonds für Deutschland:

PROJECT Wohnen 14 PROJECT Investment Gruppe Kirschäckerstraße 25 · 96052 Bamberg info@project-vermittlung.de · www.project-investment.de Wichtige Hinweise: Das ist eine unverbindliche Werbemitteilung, die kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung für die Beteiligung an dem genannten Fonds darstellt. Eine ausführliche Darstellung des Beteiligungsangebots einschließlich verbundener Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte dem veröffentlichten Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen. Diese Unterlagen können in deutscher Sprache im Internet unter www.projectinvestment.de in der Rubrik »Angebote« abgerufen oder über die PROJECT Vermittlungs GmbH, Kirschäckerstraße 25, 96025 Bamberg angefordert werden. Stand Februar 2014.

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Parken geht in die nächste Runde. Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt. Bf

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Mikro-Wohnungen für Bahn-Arbeiter in Frankfurt Hamburg-Trust-Premiere für Privatkunden Ein Aufseufzen geht durch den Markt – endlich neue Produkte. Im Herbst sollte es aufwärts gehen, verkündete man uns bereits im Februar auf dem bsi-Summit in Frankfurt – warten wir’s ab. Hamburg Trust zumindest bringt nach dem ersten SpezialAIF im Februar nun auch einen PublikumsAIF auf den Markt. Ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio sind risikobewusste Anleger dabei und mindestens bis Ende 2029 gebunden. Zu diesem Datum ist erstmals eine ordentliche Kündigung möglich. Markt: Wohnen auf Zeit ist nicht mehr nur ein Thema für Studenten und Auszubildende. Je mehr Mobilität von Arbeitnehmern gefordert wird, je knapper gut ausgebildete Arbeitskräfte werden, desto eher sind Arbeitgeber gefordert, bei der kurzfristigen Suche nach flexiblen Wohnmöglichkeiten in Ballungsräumen zu helfen. Berufspendler, Berufsanfänger und Projektarbeiter nennt Hamburg Trust als Kernzielgruppe für das Wohnungsangebot, das deshalb nur an zentralen Standorten mit guter Anbindung an den ÖPNV Erfolg versprechend ist. Beim derzeit knappen Wohnraumangebot gehen die Apartments mit Flächen von 20 bis 30 Quadratmetern weg wie warme Semmeln. Bulwien Gesa geht von stabiler Nachfrage in den Top-Ten-Standorten aus und sieht Frankfurt am Main derzeit deutschlandweit auf dem vierten Platz. Investitionsobjekt: Im Wege eines ShareDeals erwirbt Hamburg Trust von Mercurius Real Estate AG und Moellig GmbH die neue Wohnanlage „Little East“ im Frankfurter Ostend unmittelbar am Ostbahnhof, einem urbanen Entwicklungsgebiet mit sehr guter Verkehrsanbindung. Auf 5.700 Quadratmetern Wohnfläche finden 272 Einzimmer-Apartments und zwei Zweizimmer-Apartments Platz. Überwiegend haben die Wohnungen 21 bis 23 Quadratmeter Wohnfläche. Die Apartments sind möbliert, die Wohnanlage bietet darüber hinaus Waschräume und Gemeinschaftsflä-

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Erstes Investment

chen, jedoch keinen ConciergeService. Konzipiert sind die Wohnungen für eine Mietdauer von mehreren Monaten bis zwei Jahren, also nicht als Konkurrenz zu Boarding Houses.

Drei Wochen nach Vertriebsstart des ersten KAGBkonformen Publikumsfonds hat die Project Gruppe aus Bamberg erste Investitionen für den „Wohnen 14“ getätigt. Im Frankfurter Stadtteil Kalbach-Riederberg entwickelt der Anbieter 16 Eigentumswohnungen und Tiefgaragenstellplätze im Volumen von sechs Millionen Euro. Der Neubau in Frankfurt ist eines von insgesamt 46 Entwicklungsprojekten des Initiators in den Metropolregionen Berlin, Hamburg, Franfurt, Nürnberg und München.

Einnahmen/Mietvertrag: 204 Wohneinheiten, das sind etwa drei Viertel der Gesamtwohnfläche, sind für zehn Jahre plus zwei fünfjährige Verlängerungsoptionen an die Deutsche Bahn zu 441 Euro pro Monat vermietet, die sie an ihre Mitarbeiter untervermietet. Diese Miete ist mit dem Verbraucherpreisindex indexiert, die Prognose rechnet mit einer jährlichen Mietsteigerung von 1,7 Prozent. Die restlichen Apartments werden frei vermietet. Bis zum endgültigen Erwerb im November übernimmt dies der Verkäufer, danach Schmitz Real Estate aus Frankfurt. Angenommen wird eine Vollvermietung ab Dezember 2014 zu zunächst 513 Euro

Project Gruppe

monatlich; aktuell liegt der Vermietungsstand bei 79 Prozent. Auch für diese Wohnungen wird drei Jahre lang eine jährliche Mietsteigerung von 1,7 Prozent und danach von zwei Prozent angenommen. Die 76 Stellplätze sollen für 60 Euro monatlich vermietet werden. Wegen der im Vergleich zu herkömmlichen, größeren Wohnungen höheren Fluktuation sind bei Mikroapartments in guter Lage Mietsteigerungen leichter zu realisieren. Kalkulation: Eingekauft hat Hamburg Trust zum 18,12-fachen für 28,1 Millionen Euro. Die Gesamtinvestition von 31 Millionen Euro wird zu über 51 Prozent über Eigenkapital finanziert. Über bis zu 15 Millionen Euro liegt ein Finanzierungsangebot der Berliner Hyp AG vor zu prognostizierten 2,65 Prozent p.a. über zehn Jahre mit endfälliger Tilgung. Während der Fondslaufzeit

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von 15 Jahren sollen die Möbel in den Apartments einmal komplett erneuert werden – wenn das trotz der häufigen Neuvermietung reichen soll, müssen die berufstätigen Mieter pfleglich mit dem Mobiliar umgehen. Exit und Gesamtrückfluss: Der Verkauf der Wohnanlage ist im Prospekt für das Jahresende 2030 zum 16,62-fachen der dann geltenden Jahresmiete kalkuliert, das entspricht dem 22,5-fachen der Ausgangsmiete. In diesem Fall errechnet sich ein Gesamtmittelrückfluss von 210 Prozent vor Steuern. In der Sensitivitätsanalyse werden Abweichungen der kalkulierten Inflationsrate, des Zinssatzes für die Anschlussfinanzierung (im Basisszenario 5,5 Prozent p.a.), des Verkaufsfaktors, eines Verzichts der DB auf die Verlängerungsoption sowie ein kumulatives Szenario betrachtet, das im negativen Fall noch einen Gesamtrückfluss von 150 Prozent vor Steuern generiert. Die jährlichen Ausschüttungen beginnen bei fünf Prozent und sollen auf 5,25 Prozent steigen. Kosten: Einmalig betragen die weichen Kosten inklusive Finanzierungskosten 8,8 Prozent der Ge-

samtinvestition, 3,5 Prozent fließen in die Liquiditätsreserve. Die laufenden Kosten sind überschaubar. Für das Fonds- und Assetmanagement erhält Hamburg Trust jährlich 0,5 Prozent des durchschnittlichen NAVs. Kumuliert belaufen sich die Gesellschaftskosten auf knapp ein Prozent des Eigenkapitals jährlich. Anbieter: Mit Wohnimmobilien beschäftigt sich Hamburg Trust seit 2007. Bis jetzt ist weder hier noch bei den übrigen Immobilienfonds des Anbieters wesentliches schief gegangen. Meiner Meinung nach... Ein Angebot für risikoerfahrene Anleger – nicht diversifiziert, 20.000 Euro Mindestzeichnung. Die ansehnlichen Ausschüttungen werden zumindest teilweise mit dem Verzicht auf Tilgungsleistungen während der Fondslaufzeit erkauft. Das Konzept vermag zu überzeugen und soll laut Hamburg Trust an weiteren Standorten unter den großen Sieben in Deutschland wiederholt werden.  Stephanie von Keudell

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Von Martin Führlein, Rechtsanwalt und Steuerberater, Rödl und Partner

Hamburg Trust US-Fonds platziert Hamburg Trust hat seinen vierten US-Fonds platziert. Vermögende Investoren beteiligten sich über Tickets ab 200.000 Dollar plus drei Prozent Agio mit insgesamt rund 6,3 Millionen Dollar am „Finest selection 3“. Er strebt eine Rendite von jährlich zehn Prozent an. Bei dem Fonds handelt es sich um eine Tranche am Portfolio der Paramount Group, ein auf dem US-Markt tätiges Unternehmen der OttoFamilie und einer der größten privaten ImmobilienManager in New York.

Kroatischer Kollateralschaden Gesetz zum EU-Beitritt löst Steuerpflicht bei Zweitmarkt-Policenfonds aus Deutsche Anleger haben über geschlossene Fondsgesellschaften hunderte von Millionen Euro in gebrauchte, also auf dem Zweitmarkt angebotene, Lebensversicherungen investiert. Dabei handelt es sich um Policen, die die Versicherungsnehmer ursprünglich zur Risikovorsorge abgeschlossen hatten, und die sie aus finanzieller Notlage oder Opportunität verkauften. Aus steuerlichen Gründen investierten die Fonds bevorzugt in reine Risikolebensversicherungen, die auf dem USbzw. britischen Zeitmarkt gehandelt werden. Auf dem amerikanischen Zweitmarkt werden beispielsweise vor

allem Term Life, Whole Life oder Universal Life Insurances bzw. ein Mix aus diesen Policen bevorzugt. Die deutsche Finanzverwaltung hat das Geschäft mit den gebrauchten Lebensversicherungen ab dem Jahr 2004 als gewerblich angesehen. Diese Auffassung hat jedoch der Bundesfinanzhof (BFH) mit seiner Entscheidung vom 11. Oktober 2012 als nicht rechtens betrachtet und betont, dass Fonds, deren Haupttätigkeit sich auf den Erwerb und die anschließende Verwaltung des Portfoliobestands über die Fondslaufzeit beschränkt, nur vermögensverwaltend tätig sind. Der Einzug der Versicherungssumme im Todesfall ginge, so

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der BFH, gerade nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinaus, sondern sei der klassische Fall der Fruchtziehung. Die Anleger der Fondsgesellschaften mit ausländischen Versicherungspolicen können somit die später ausgezahlten Versicherungssummen nach derzeitiger Rechtslage in Deutschland steuerfrei (ohne Progressionsvorbehalt) vereinnahmen. Bei US-Lebensversicherungen beispielsweise unterliegen die Erträge auch in den USA keiner Besteuerung. Nun hat der Bundesrat am 11. Juli 2014 das Gesetz zur Anpassung des nationalen Steuerrechts an den Beitritt Kroatiens zur EU und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften, nachfolgend „Kroatien-Begleitgesetz“ beschlossen. Überraschend war nun, dass das KroatienBegleitgesetz neben den notwendigen Änderungen, die sich aus dem Beitritt Kroatiens zur EU ergeben, auch diverse Neuregelungen für Unternehmen, wie beispielsweise im Bereich der Umsatzsteuer, der Ertrag- und Grunderwerbsteuer, enthielt. Besonders bedeutsam ist jedoch die Neuregelung hinsichtlich der Besteuerung der Rückflüsse aus im Zweitmarkt erworbenen Lebensversicherungen. Mit der Neuregelung wird der Unterschiedsbetrag zwischen den ausgezahlten Versicherungssummen und den geleisteten Aufwendungen für den Erwerb und Erhalt des Versicherungsanspruchs (insbesondere Versicherungsprämien) beim späteren Eintritt des versicherten Risikos in Deutschland steuerpflichtig. Entsprechend der Gesetzesbegründung zielt die Neuregelung vor allem auf Anlagemodelle, die Versicherungsansprüche auf dem Zweitmarkt erworben haben. Die gesetzliche Neuregelung kann daher durchaus als Reaktion des BMF auf die Entscheidung des BFH aus 2011 verstanden werden, ganz nach dem kroatischen Sprichwort „Beglichene Rechnung, lange Liebe". Lebensversicherungsfonds verfolgen, so die Gesetzesbegründung, nicht den Zweck der Risikoabsicherung, sondern sie dienen der Kapitalanlage. Daher sieht der Gesetzgeber keine Grundlage für den steuerfreien Bezug der ausgezahlten Versicherungssummen. Durch die zukünftige Steuerpflicht der Versicherungsleistung erzielen die Anleger eines geschlossenen LebensversicherungsFonds, die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten – ebenso wie Direkterwerber einzelner Policen - in Deutschland Einkünfte aus Kapitalver-

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mögen, die grundsätzlich der Abgeltungsteuer in Höhe von pauschal 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent) und gegebenenfalls Kirchensteuer unterliegen. Unter steuerlichen Aspekten ist nun rasch zu prüfen, ob die Lebensversicherungs-Fonds nicht vorzeitig aufgelöst werden können, denn der Verkauf bzw. die Kündigung des Portfoliobestands bis zum Ende des Jahres 2014 sollte nach derzeitiger Rechtslage keine Steuern auslösen. Alternativ wäre im Einzelfall zu untersuchen, ob die Einbringung des Portfolios bzw. der Verkauf der Ansprüche aus den einzelnen Policen unter Aufdeckung der vorhandenen Wertsteigerungen in bzw. an eine in- oder ausländische (Tochter-) Portfoliogesellschaft steuerlich zielführend erscheint. Die Anleger könnten bei einer entgeltlichen Übertragung von eingetretenen Wertsteigerungen steuerlich dahingehend profitieren, dass damit zumindest der bis jetzt eingetretene Wertzuwachs steuerfrei bliebe. Falls die Anlagebedingungen des Fonds nicht auf den Erwerb und das Verwalten des Portfolios beschränkt

sind, sondern ein aktiver Handel mit den Policen betrieben wird bzw. für die Restlaufzeit des Fonds betrieben werden soll, kann die Zuordnung der Lebensversicherungen zu einer ausländischen, zum Beispiel US-amerikanischen oder britischen Betriebsstätte, steuerlich vorteilhaft sein. Denn dann werden die Versicherungsleistungen voraussichtlich zwar in der ausländischen Betriebsstätte besteuert, aber die deutschen Anleger können diese ausländischen Einkünfte regelmäßig aufgrund der Regelungen in dem einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Betriebsstättenstaat (zum Beispiel USA oder Großbritannien) und Deutschland unter Progressionsvorbehalt steuerfrei vereinnahmen. Auch wenn das Sprichwort von der beglichenen Rechnung und der langen Liebe ob der noch langen Laufzeit vieler Fonds aus Sicht der Finanzverwaltung durchaus passt – im Kroatien-Begleitgesetz überrascht ein so weitreichender Eingriff in die Rahmenbedingungen von Investitionen, die zum Teil vor zehn Jahren vorgenommen wurden, doch unangenehm. 

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Vom Kreditrating zur Marktanalyse Dextro versucht zweiten Anlauf im Rating-Geschäft mit geschlossenen Fonds Ex-Scope-Analyst Bernhard Dames ist seit kurzem bei Dextro an Bord. Schon seit knapp einem Jahr arbeitet dort Andrea Kühne, ebenfalls früher bei Scope. Und die ehemalige ScopePressesprecherin Claudia Vogl-Mühlhaus berät das Unternehmen künftig in kommunikativen Fragen. Der Fondsbrief sprach darüber mit Dextro-Geschäftsführer Georgi Kodinov. Der Fondsbrief: Übernimmt Dextro nur die Mitarbeiter oder auch das Geschäftsmodell von Scope? Georgi Kodinov: Wir sind angetreten, um den AIFMarkt bei dem Start in die regulierte Welt zu begleiten. Unser Geschäftsmodell besteht darin, in Zukunft alle marktrelevanten AIFs einem Dextro-Rating zu unterziehen, um Banken und andere Vertriebspartner bei der Fondsauswahl zu unterstützen. Künftig haben wir es mit einem anderen Markt als bisher zu tun. Dass es in dem engen Segment der

Ratingagenturen vorkommt, dass Mitarbeiter früher bei einem Mitbewerber tätig waren, ist beileibe nichts Ungewöhnliches. Ist das nicht ein fürchterliches Klinkenputzen bei den Banken? Dort sind sie doch als Analysehaus kaum bekannt. Im Gegenteil. Gerade die Banken kennen uns sehr gut, weil wir für sie seit vielen Jahren im Bereich Kreditrating tätig sind. Beispielsweise haben wir in den vergangen Jahren für eine Reihe von Großbanken Ratingsysteme für strukturierte Finanzierungen und andere Kreditportfolien entwickelt. Welche Dienstleistungen haben Sie den Banken angeboten? Wir haben Modelle entwickelt, mit denen die Banken ihre Anforderungen an das Risikomanagement ge-

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CFB-Fonds 180 – Templin

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mäß MaRISK, Basel 2 und Basel 3 erfüllen können. Wir stellen ihnen Werkzeuge und Methoden zur Verfügung, um jedem Kreditnehmer ein individuelles Kreditrating zuweisen zu können. Das Thema „Risiko“ ist unser Spezialgebiet. Aus diesem Grund sind wir für den Markt der AIFs und seinen vielfältigen Risikoszenarien gut gerüstet. Wir wissen, dass gerade die Banken künftig noch mehr als bisher auf die Risiken eines Fonds schauen werden, bevor sie ihn in ihren Vertrieb integrieren.

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Warum wollen Sie ausgerechnet jetzt ihre Aktivitäten auf dem Markt der geschlossenen AIF verstärken? Ist das nicht ein schlechtes Timing? Nein, ich halte das Timing für geradezu ideal. Die Restrukturierung des Marktes dürfte aus unserer Sicht jetzt abgeschlossen sein, denn es ist jetzt weitgehend klar, welche Player künftig im regulierten Markt aktiv sein werden. Und unsere aktuelle Marktstudie über die Fonds in der Pipeline zeigt, dass der Markt gerade wieder anzieht. Welchen besseren Zeitpunkt gibt es für eine Ratingagentur, in einem Markt verstärkt aufzutreten?

neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019 Beteiligungen ab 10.000 Euro kein Fremdkapital 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung Weitere Informationen unter Tel. 0341 / 26 17 87 - 61 oder www.publity-vertrieb.de

Analysieren Sie ausschließlich Publikumsfonds oder auch Angebote für Institutionelle?

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Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Geschlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmobilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München.

Spezialfonds und ähnliche Produkte für Institutionelle verlangen individuelle, maßgeschneiderte Analyseformate. Institutionelle Investoren benötigen eine noch höhere Informationsdichte und ein umfangreiches Zahlenwerk, um ihre Entscheidungen treffen zu können. Dafür sind wir durch unsere mathematisch fundierte Analysemethodik prädestiniert. Wenn Sie konkrete Ergebnisse liefern, wie vermeiden Sie das Haftungsthema? Ich bin sicher, dass Anwälte irgendwann auch mal auf die Idee kommen, Ratinghäuser wie das unsere in Anspruch nehmen zu wollen. Aber davor habe ich keine Angst. Wir können eine gute Leistungsbilanz unserer Ratingergebnisse vorweisen. Unsere Methodik wurde von Wirtschaftsprüfern zertifiziert. Als Folge der Regulierung bringen Initiatoren zunehmend Blind Pools. Was wollen Sie ohne konkrete Objekte analysieren?

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Zweitmarkt Sommer-Hoch „Umsatzhoch statt Sommerloch“ überschreibt die Fondsbörse Deutschland ihre Meldung zu Handelsumsatz im Juli. Mit 467 Anteilen und einem Volumen von nominal knapp 19 Millionen Euro erzielte die Handelsplattform das beste Ergebnis des Jahres. Knapp 13 Millionen Euro des gesamten Handels entfallen auf Immobilienfonds, die im Schnitt einen Kurs von 75 Prozent erzielten. Schiffe kamen auf 25 Prozent. Das Volumen summiert sich hier auf 3,3 Millionen Euro.

Dabei verfolgen wir einen anderen Ansatz. Wir ermitteln die Chancen und Risiken des Marktes und weniger der konkreten Objekte. Dabei hilft uns der mathematische Ansatz, den wir auch bei den Risiken der Banken anwenden. In einem früheren Versuch, auf dem Markt der geschlossenen Fonds Fuß zu fassen, haben Sie ein AlternativSzenario erstellt und darin Entwicklungen bei der Inflationsrate und der Mieterhöhung kalkuliert. Wir erstellen weiterhin AlternativRechnungen, veröffentlichen sie aber nicht. Wenn wir jedes abweichende Szenario berücksichtigen, kommen wir auf mehr als 50 Alternativen. Aus diesen Szenarien können tausende MischSzenarien generiert werden. Abhängig von der Wahrscheinlichkeit wir nun ein Misch-Szenario ausgewiesen.

Sie haben Bernhard Dames als Analyst für Immobilienbeteiligungen geholt. Können Sie Expertise auch für andere Assets nachweisen? Wir haben alle Segmente komplett abgedeckt. Eine große Erfahrung haben wir beispielsweise in der Entwicklung von Ratingverfahren für Banken im Bereich Erneuerbarer Energien, Infrastruktur und Schiffsfinanzierungen. Sie sehen, wir sind auch gerüstet, sollte der Markt für Schiffsfonds einmal wieder anziehen. Im Moment sehen wir allerdings den Trend, dass die Produkte immer weniger konkret werden. Das bedeutet, dass die Erstellung von Analysen auf Basis des jeweiligen Marktes, nicht eines bestimmten Assets, derzeit immer wichtiger wird. 

, Mio. qm Assetmanagement mit Erfolg Für institutionelle und private Anleger managt die Real I.S. insgesamt gewerbliche Flächen von rd. , Mio. Quadratmetern in  Ländern auf  Kontinenten. Das Vermögen, das wir aktuell für unsere Anleger in Immobilien investiert haben, beträgt rd. EUR , Mrd. Unsere Erfolgsbilanz mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von rd.  % beruht dabei auf nachhaltigen Konzepten für langfristige Mieterbindung.

Mehr Informationen: www.realisag.de

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Von Oliver Weinrich, Drescher & Cie.

Offene Fonds segmentieren stärker Wertentwicklung alter Angebote wird sich im Korridor von zwei bis drei Prozent bewegen KanAm hat im November 2013 mit dem Leading Cities Invest den ersten neuen Offenen Immobilienfonds lanciert. SEB Investment hat die Auflage von zwei Modularfonds angekündigt, weitere Anbieter arbeiten an neuen Publikumsfonds. Angesichts der nun wieder wachsenden Angebotspalette stellt sich die Frage, wie sich der Markt zwischen Alt und Neu zukünftig verteilen wird. Aus Vermittlersicht betrachtet kann es wenig überraschen, dass eine Erfolg versprechende Strategie eine Kombination beider Arten nahe legt. Für die älteren, großen Fonds spricht dabei in erster Linie die breite Risikostreuung, die sie angesichts ihrer über Regionen und Nutzungsarten diversifizierten Portfolien erreicht haben. Davon unberührt müssen sie sich aber auch noch den anstehenden Veränderungen anpassen. Sie werden über kurz oder lang kleiner werden, da zu erwarten steht, dass sich Mittelzu- und abflüsse nicht proportional entwickeln werden. Zudem können sie einen performancetechnisch im Angesicht der Haltefristen notwendigen - chancenorientierteren Anlagestil nur schrittweise und mit Rücksicht auf Wechselwirkungen umsetzen. Deswegen ist davon auszugehen, dass die Wertentwicklung der Klassiker noch länger im Korridor von zwei bis drei Prozent p.a. verharren wird.

Fazit: Der zur Verteilung zur Verfügung stehende Kuchen wird langfristig kleiner ausfallen als in der Vergangenheit. Die Investmentgesellschaften müssen darauf reagieren. Sie haben mit der Wertentwicklung ihrer Produkte einen der Schlüssel dazu in ihrer Hand. Alles in allem darf man erwarten, dass sich die Immobilienfondsindustrie im Zuge dieser Entwicklungen stärker segmentiert als früher und zielgruppenspezifischer agieren wird. Bei genauerer Betrachtung lassen sich erste Indizien für die These bereits anhand bestehender Wohnimmobilienfonds, so genannter Stiftungsfonds und angekündigter modularer Lösungen mit unterschiedlichen Chance-Risikoprofilen finden. Diese Entwicklung ist nur konsequent und knüpft an jene Segmentierung an, die der Gesetzgeber bereits vorgenommen hat, als er Dachfonds und Versicherungen aus der Anlegerschaft Offener ImmobilienPublikumsfonds verbannte. 

Die Risikostreuung werden die neuen, im Aufbau befindlichen Fonds im Umkehrschluss noch länger vermissen lassen. Für sie spricht bis auf weiteres aber ein gewisser Renditevorteil, der allein schon von daher rührt, als sie opportunistischere Strategien von Anfang an verfolgen können und in den ersten Jahren mit vergleichsweise niedrigen Kassenbeständen auskommen werden. Denn sie brauchen im Gegensatz zu den Klassikern keine Rücksicht auf kurzfristige Rückgabebegehren von Altinvestoren nehmen. Für deren Altanleger gelten nämlich noch 30.000 Euro Freibetrag pro Anleger und Kalenderhalbjahr. Auf längere Sicht sprechen für die neuen Produkte zudem auch noch kleinere und marktgängigere Losgrößen der Objekte. Das folgt aus der Tatsache, dass sich das Spektrum der Zielkunden durch Mindesthaltedauer und Ausschluss ganzer Kundengruppen wie etwa Dachfonds deutlich verkleinert hat, und in der verbleibenden Zielklientel noch immer Unsicherheiten aus den Produktschließungen der Vergangenheit abzubauen sind. Wir gehen davon aus, dass für einen neuen Fonds die Akquisition von 500 Millionen Euro Kundengeldern in fünf Jahren zukünftig ein großer Erfolg sein wird.

Hamburger Philharmonie. In der Hansestadt tätigte KanAm seine erste Investition für den offenen Immobilienfonds „Leading Cities“. Der Fonds kaufte ein Objekt in der Nähe des Jungfernstiegs. In Paris hat KanAm inzwischen ebenfalls eine geeignete Immobilie identifiziert.

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Schere öffnet sich breiter Wechsel Dich

In München galoppieren Kaufpreise den Mieten davon

Die Alfred Wieder AG (AWAG) hat umfirmiert. Neuer Unternehmensname ist nun HMW Innovations AG, wobei HMW für Matthias Hallweger, Michael Motschmann und Alfred Wieder steht. Die HMW Innovations AG organisiert und leitet den Vertrieb der Fonds, die weiterhin von der HWM Emissionshaus AG als Initiator konzipiert und angeboten werden. Bis zum 21. Juli 2014 hat der Vorläufer der HMW Innovations AG 75 Millionen Euro Eigenkapital in Deutschland und Österreich platziert. Das ist ein Plus von 114 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Das böse Wort „Immobilienblase“ hängt über dem Investmentmarkt. Da können noch so viele Experten beruhigend einwirken, kaum spricht jemand aus der Bundesbank oder dem Finanzministerium das Wort aus, macht sich Nervosität breit. WealthCap hat die deutschen Immobilienmärkte im Allgemeinen und die Situation in München im Besonderen nun auf wissenschaftlicher Basis analysieren lassen – und gibt ebenfalls Entwarnung.

Die Leipziger Puplity AG feiert in diesen Tagen 15jähriges Jubiläum. Gestartet als erstes Internet-AktienEmissionshaus im Jahr 1999 als Tochter der Landesbank Sachsen, begleitete Publity mehr als 70 Unternehmen an die Börse. Im Jahr 2004 verlagerte die AG ihren Schwerpunkt auf das Investment aus Forderungen Not leidender Immobilienfinanzierungen. Im Herbst 2013 legte Publity den deutschlandweit ersten Publikums-AIF nach den KAGB-Regeln auf. In Köln hat Publity den 65 Meter hohen abc-Tower gekauft. Das Bürogebäude mit 23.000 Quadratmetern in der Nähe des Flughafens stammt aus dem Jahr 2003. Gemäß der Unternehmensphilosophie will Publity die Immobilie aufwerten und anschließend mit Gewinn wieder verkaufen.

Die Analyse zeige, dass Preisblasen in der Vergangenheit häufig in Zeiten starken Wirtschaftswachstums und niedriger Zinsen ihren Ursprung hatten. Ermöglicht wurden sie dann durch eine starke Ausweitung des Kreditvolumens und einen Bauboom. Aktuell zeige sich in Deutschland nach Einschätzung der WealthCap jedoch ein anderes Bild. „Wir sehen durchaus eine gut laufende Wirtschaft und ein historisch niedriges Zinsniveau. Allerdings werden Immobilienkredite deutlich restriktiver vergeben als in anderen Ländern, und auch das Kreditvolumen hat sich in den vergangenen Jahren kaum verändert“, so Geschäftsführerin Gabriele Volz. Im Schnitt lag das Wachstum für Kredite im Wohnungsbau zwischen den Jahren 2000 und 2011 bei 1,6 Prozent, 2013 lag die Wachstumsrate bei zwei Prozent. Zur realen Gefahr werde eine Immobilienblase außerdem erst dann, wenn sich die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten dauerhaft von der wirtschaftlichen Situation abkoppelt. München ist ein Beispiel dafür, dass sich die Schere zwischen Mieten und Preisen deutlich öffnet. So sind die Mieten dort seit der Jahrtausendwende um rund 24 Prozent gestiegen, die Kaufpreise dagegen nach Berechnungen von Bulwien Gesa um mehr als 73 Prozent.

Allerdings könne diese Entwicklung fundamental begründet werden. Beste wirtschaftliche Perspektiven und die hohe Lebensqualität machen die Stadt attraktiv für Zuwanderer – vor allem für junge Fachkräfte aus dem In- und Ausland. Treffe hohe Nachfrage auf ein knappes Angebot, könne es zu kurzfristigen Überhitzungen kommen, aber nicht zu einer flächendeckenden Blase. Bei den Büroflächen sind 60 Prozent aller Entwicklungen in München bereits vorvermietet oder werden eigengenutzt. Der Zuwachs neuer Flächen ist außerdem geringer als noch im Jahr 2010. Gleichzeitig ziehe es nicht nur Bürobeschäftigte, sondern auch Investoren weiterhin nach München. Anders als auf dem Wohnungsmarkt geht die Schere bei den Büros jedoch nicht so weit auseinander: Im Schnitt stiegen die Kaufpreisfaktoren in zentralen Lagen zwischen 2004 und 2013 um knapp 30 Prozent. Die Mieten erhöhten sich in diesem Zeitraum um gut 14 Prozent. 

München. Anders als auf dem Wohnungsmarkt geht dort nach Einschätzung der WealthCap die Preis-Mieten-Schere bei den Büros nicht so weit auseinander.

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Wohnungsmarkt polarisiert FondsResearch Kein Schiff in Sicht In diesem Jahr ist kein regulierter Schiffsfonds in Sicht. Zu diesem Ergebnis kommt das Analysehaus Deutsche FondsResearch. Dabei überraschen die Märkte mit positiven Nachrichten. Nur 1,4 Prozent der fahrenden Flotte waren Ende Juni ohne Beschäftigung. Konkret sind das 130 Schiffe mit einer Tragfähigkeit von 255.000 TEU. Das ist der niedrigste Wert seit 2011. Fraglich ist allerdings, wie lange dieser Zustand anhält, denn die Orderbücher sind weiterhin prall gefüllt. Wohl auch vor diesem Hintergrund sind die Charterraten bei Tankern und Bulk Carriern im Vergleich zum ersten Quartal 2014 gesunken. Während bei den Bulkern zahlreiche alte Schiffe verschrottet werden, ist das Potenzial bei Tankern auf Grund der Altersstruktur weniger groß. Der Markt sei weiterhin von Überkapazitäten geprägt.

AfW Neue Vorschrift Der Bundesverband AfW weist auf eine neue Regel für 34f-Vermittler hin. So müssen sie seit dem 1. August vor Beginn der Beratung angeben, ob sie im Zusammenhang mit der Vermittlung Zuwendungen von Dritten erhalten. Gemeint sind Provisionen von Initiatoren und Emissionshäusern. Geregelt ist die neue Vorschrift im Paragrafen 34h GewO (Honorarberatung).

München und Hamburg sind am teuersten - ansonsten moderater Anstieg Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist der Wohnindex für Mieten und Preise insgesamt in Deutschland um 3,1 Prozent gestiegen. Bei den Mieten ist seit einem Jahr eine Beruhigung der Entwicklung zu beobachten. Im Jahresvergleich stiegen sie lediglich um 1,2 Prozent bei Neuvermietungen und um 0,9 Prozent in bestehenden Verträgen. Die Preise für Einfamilienhäuser weisen ein um 2,9 Prozent höheres Niveau auf und die für Eigentumswohnungen um 5,2 Prozent. Das zeigen die aktuellen Daten des F+B-WohnIndex Deutschland für die Jahresmitte 2014 auf der Basis der größten Datenbank über veräußerte und vermietete Immobilienobjekte in Deutschland. Da der Preisindex nach wirtschaftsstatistischen Standards ermittelt wird, sind dabei Qualitätsänderungen bei den Immobilien berücksichtigt. Der F+B-Wohn-Index als Gesamtindex für Deutschland hat sich im vergangenen Quartal um 0,7 Prozent erhöht. Im längerfristigen Trend zeigt sich seit 2004 ein moderater Anstieg der Preise und Mieten für Wohnungen. Insgesamt nahm der Wohn-Index in den vergangenen zehn Jahren nur um knapp zehn Prozentpunkte zu. Ganz anders ist die Entwicklung in den bundesdeutschen Millionenstädten Berlin, Hamburg und München, wo die Preise für Eigentumswohnungen strukturbereinigt erheblich anstiegen. Deutlich geringer ist der Anstieg in Köln und den übrigen deutschen Städten.

Während sich die Preise von Eigentumswohnungen in den Millionenstädten seit 2004 im Durchschnitt qualitätsbereinigt nominal um knapp 48 Prozent erhöht haben, lag der Anstieg in den kleineren Städten durchschnittlich zwischen elf und 22 Prozent. Die Durchschnittspreise in den vier Metropolen haben sich von knapp 2.000 Euro pro Quadratmeter im Jahre 2004 auf 2.875 Euro erhöht, in den übrigen Städtegrößenklassen rangieren sie zur Jahresmitte 2014 im Durchschnitt zwischen gut 1.600 und 2.050 Euro und haben sich seit 2004 deutlich weniger verändert. Die starke Preisdynamik ist allerdings erst wieder seit etwa fünf Jahren zu beobachten. Vorreiter bei den Preisen ist die Stadt München. Im zweiten Quartal 2014 musste für eine Eigentumswohnung in München 4.800 Euro bezahlt werden, 54 Prozent mehr als noch im Jahr 2009. In Hamburg und Berlin nahmen die Preise für Eigentumswohnungen ebenfalls deutlich zu, in Hamburg um 46,5 Prozent und in Berlin um 42 Prozent. In Köln – nunmehr wieder zu den Millionenstädten zählend – haben sich mit knapp 28 Prozent nicht ganz so starke Preisveränderungen ergeben. 

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Asiaten stehen auf Hotels DTZ Peripherie-Märkte gewinnen an Attraktivität Es muss nicht immer die goldene Mitte sein. So meldet der Immobiliendienstleister DTZ, dass Gewerbeimmobilien in Europas Peripherie-Märkten an Attraktivität gewinnen. Grund dafür sind vor allem die gestiegenen Kaufpreise in den westeuropäischen Kernmärkten. Attraktivste Anlageklasse bleiben nach DTZ Industrieimmobilien mit einem Fair Value Index von 93 Punkten und damit sechs Punkte mehr als im Quartal zuvor. Bei Büroimmobilien stieg der Index von 60 auf 64 Punkte, für den Einzelhandel verharrt er bei 78 Zählern. Ein Wert von 100 beschreibt eine generelle Unterbewertung der Teilmärkte. Die Null steht für eine Überbewertung. Deutschland liegt mit einem Wert von 73 Punkten leicht unter dem europäischen Durchschnitt, doch deutlich über dem Niveau von Großbritannien mit 64 Zählern und Frankreich mit 60. Von den 20 am stärksten unterbewerteten Märkten fallen 17 auf die europäischen Peripheriestätten Italien, Irland und Osteuropa. Irland, Spanien und Italien führen das Ranking der preislich attraktivsten Länder für Gewerbeimmobilien an. Hier sind, mit Ausnahme von Rom, alle Teilmärkte unterbewertet. Am stärksten überbewertet sind Büros in Genf und Einzelhandelsobjekte im Londoner West End.

Staats– und Pensionsfonds aus Fernost investieren in Deutschland Asiatische Investoren haben in Deutschland seit Ende Juli gewerblich genutzte Immobilien im Gesamtwert von rund 500 Millionen Euro gekauft. Dazu zählen zwei Hotelportfolios für insgesamt 155 Millionen Euro sowie die Beteiligung durch den koreanischen Pensionsfonds POBA an einem Büroportfolio von Dream Global REIT für 221 Millionen Euro. „Der Abschluss dieser Transaktionen bestätigt eine Beobachtung der vergangenen Wochen. Vor allem asiatische Staats- und Pensionsfonds haben mittlerweile ein enormes Vermögen angesammelt, das unter anderem auch in Immobilien angelegt werden soll“, sagt Timo Tschammler, bei Jones Lang LaSalle (JLL) Member of the Management Board Germany. „Bislang zeigten Investoren aus dem asiatischen Raum in Europa allerdings vor allem in London und Paris Flagge, nicht nur aufgrund ihrer Vorlieben für möglichst großvolumige Objekte. Vor diesem Hintergrund verwundert es kaum, dass sich das Volumen asiatischer Investitionen in deutsche Immobilien noch immer in einem insgesamt eher bescheidenen Umfang bewegt.“

- in einer Größenordnung von 2,5 bis drei Milliarden Euro. Damit läge das Transaktionsvolumen um ein Viertel oder um gar die Hälfte über dem des bisherigen Top-Jahres 2006“, so Tschammler. Asiatischen institutionellen Investoren kommt der allgemeine Trend entgegen, dass großvolumige Immobilien- und Immobilienpakete wieder verstärkt gehandelt werden. Im Jahre 2009 gab es nur zwei Transaktionen in der Größenordnung von 200 bis 500 Millionen Euro, 2013 waren es hingegen bereits 20. „Die Konzentration auf Objekte dieser Größenordnung mag auf den ersten Blick überraschend erscheinen“, räumt Tschammler ein, „relativiert sich aber dann, wenn man sich die enormen Kapitalbestände von Pensions- und Staatsfonds ansieht.“ Hinzu komme, dass asiatische Versicherungen, Pensions- oder Staatsfonds oftmals über keine eigenen Managementkapazitäten in Deutschland verfügen. 

Rund ein Viertel Institutionelle

Laut JLL betrugen Investments asiatischer Investoren bei Gewerbeobjekten im ersten Halbjahr 2014 rund eine Milliarde Euro. Bei einem Transaktionsvolumen von 16,9 Mrd. Euro entspricht das einem Marktanteil von sechs Prozent, der damit doppelt so hoch ist wie im Durchschnitt der vergangenen acht Jahre. Der Abschluss dieser Transaktionen markiert nach Einschätzung von JLL einen Meilenstein und steigert das investierte Kapital in deutsche Immobilien beträchtlich. „Für das Gesamtjahr 2014 rechnen wir mit Immobilienkäufen asiatischer Investoren - abhängig von der Verfügbarkeit geeigneter Produkte

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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

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Recht einfach Kick-Back oder Innenprovision? Abgrenzung spielt bei Banken keine Rolle Die Rechtsprechung zur Offenlegung von Zuwendungen, die bei der Vermittlung von Fondsbeteiligungen regelmäßig bezahlt werden, ist ein Dauerbrenner. Kaum wurde ein bislang strittiges Thema höchstrichterlich entschieden, folgten neue Überlegungen und Diskussionen, die teilweise auch durch neue Richtlinien und Gesetzesänderungen ausgelöst worden sind. Ein jüngeres BGH-Urteil bringt zumindest für den Bankenvertrieb weitere Klarheit. Der BGH hat seit 2006 in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass Banken, die ihren Kunden offene oder geschlossene Investmentvermögen empfehlen, über Rückvergütungen ungefragt aufklären müssen. Nur so könne das Umsatzinteresse der Bank vom Kunden selbst eingeschätzt und der Interessenkonflikt erkannt werden (vgl. statt vieler: BGH, Beschl. v. 09.03.2011, XI ZR 191/10 oder Urt. v. 08.05.2012, XI ZR 262/10). Aufklärungspflichtige Rückvergütungen sind - regelmäßig umsatzabhängige Provisionen, die im Gegensatz zu Innenprovisionen nicht aus dem Anlagevermögen, sondern aus offen ausgewiesenen Positionen wie Ausgabeaufschlägen und Verwaltungsvergütungen gezahlt werden. Beim Anleger kann dadurch zwar keine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der Anlage entstehen, aber er kann möglicherweise nicht das besondere Interesse der beratenden Bank an der Empfehlung gerade dieser Anlage erkennen (vgl. BGH aaO). Innenprovisionen sind hingegen nicht ausgewiesene Vertriebsprovisionen, die dem Anleger weder in Rechnung gestellt werden noch offen als Vergütungsbestandteil ausgewiesen sind, die der Anleger aber dennoch dadurch indirekt finanziert, dass sie aus dem Kaufpreis oder dem Anlagevermögen bezahlt werden. Sie sind somit in die Anschaffungs-

oder Herstellungskosten eingepreist. Über sie muss bei geschlossenen Investmentvermögen nur unter bestimmten Umständen aufgeklärt werden, wenn die Zahlungen die Werthaltigkeit nicht nur unerheblich beeinflussen können (vgl. BGH, Urt. v. 12.02.2004, III ZR 359/02). In einem jüngeren Urteil hat der BGH die verschiedenen Stränge nun wieder zusammengeführt. Eine beratende Bank hat Kunden aufgrund von Anlageberatungsverträgen ab dem 01.08.2014 nicht nur über Rückvergütungen aufzuklären, sondern auch über den Empfang versteckter Innenprovisionen, die von Seiten Dritter gewährt werden. Dies gilt unabhängig von deren Höhe (vgl. BGH, Urt. v. 03.06.2014, XI ZR 147/12). Der BGH hält es für angezeigt, den im Bereich des aufsichtsrechtlichen Kapitalanlagerechts nahezu flächendeckend vom Gesetzgeber verwirklichten Transparenzgedanken hinsichtlich der Zuwendungen Dritter auch bei der Bestimmung des Inhalts des Beratungsvertrags zu berücksichtigen. Der Anleger könne eine entsprechende Aufklärung im Rahmen des Beratungsvertragsverhältnisses erwarten (vgl. BGH aaO). Welche Rechtsfolgen das Urteil für den freien, bankenunabhängigen Vertrieb hat, ist noch offen. Die Argumentation des BGH ließe sich jedenfalls 1:1 übertragen. Dagegen lässt sich argumentieren, dass der Anleger nachfragen kann, und ihm sein Berater dann eine Antwort schuldet. Die BGH-Entscheidung vom 03.06.2014 wird deshalb zum Thema „Zuwendungen“ sicherlich nicht die letzte gewesen sein. Näheres zu Rechtsthemen finden Sie auf der Website der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de 