Der fondsbrief nr 209 by Andre Eberhard

NR. 209 I 14. KW I 04.04.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS

Anlage-Check: MCE vergibt Nachrangdarlehen an Schiffsgesellschaften

Offene Immobilienfonds: Kreditquote reduziert

Anlage-Check: Solit Gold lagert Edelmetalle in der Schweiz

Steuern: BFH klärt Details zum Paragraphen 15b

Family Offices: Investoren legen größten Wert auf Kapitalerhalt

Mietverträge: Bei Büros 16 überwiegen kurze Laufzeiten Auf ein Wort: Wolfgang Kunz, Vertriebschef des US-Fonds-Anbieters TSO

Personalia

Weltweites Preisniveau: Asien bei Büros und Luxuswohnungen vorne

Recht einfach: Wann liegt ein Tauschgeschäft vor?

Impressum

Meiner Meinung nach... Haben Sie auch Ihre Reisepläne ändern müssen? Mehr als 420.000 Passagiere konnten nicht abheben, weil die Lufthansa 3.800 Flüge gestrichen hat. Die Piloten streiken, weil sie um ihre Frührente fürchten. Mit Zulagen verdient ein LufthansaKapitän bis zu 255.000 Euro brutto im Jahr. Mit 55 Jahren kann er in den Vorruhestand gehen. In der Übergangszeit stehen ihm nach Recherchen der ZDF-heuteRedaktion in der Regel jährlich 124.000 Euro zu. Als Rentner bekommt er dann 23.000 Euro gesetzliche Rente und 54.000 Euro Betriebsrente. So war es bislang. Künftig will die Lufthansa ihre Piloten später in Rente schicken. Neid-Debatte? Ich kann ja verstehen, dass jeder an seinem Besitzstand festhalten möchte. Und bestimmt ist es auch ein verantwortungsvoller Job, ein Flugzeug mit mehreren Hundert Menschen zu fliegen. Den hat ein Busfahrer, der jeden Tag zig Kinder im Berufsverkehr zur Schule fährt, aber auch. Und der verdient in Köln beispielsweise im Schnitt monatlich 2.400 Euro brutto. Irgendwie kann ich für den Streik im öffentlichen Dienst mehr Verständnis aufbringen. Bund und Länder haben sich auf eine entschärfte Reform der Ökostrom-Förderung geeinigt. Vor allem die geplanten Einschnitte bei Windenergie und Biomasse gingen vielen Länderchefs zu weit. Dass die Förderungen reduziert werden mussten, war klar: Schon jetzt zahlen die Deutschen über die EEG-Umlage jährlich 20 Milliarden Euro, um den Öko-Strom zu finanzieren. Auf europäischer Ebene muss die Erneuerbare-Energien-Branche ohne Lobby auskommen. Der Dachverband EREC ist pleite und hat sich Anfang März aufgelöst. Er konnte die Miete für die Zentrale in Brüssel nicht mehr zahlen. Eigentlich hatte der Mietvertrag eine Laufzeit bis 2032. Das 140 Jahre alte Renewable Energy House war 2006 als Vorzeigeprojekt für die Nutzung Erneuerbarer Energien eingeweiht worden. Vom Winde verweht.

Viel Spaß beim Lesen!

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IntReal Service-KVG Eine weitere reine ServiceKapitalverwaltungsgesellschaft ist von der BaFin genehmigt worden. Mit der Lizenz kann die IntReal als Service-KVG die für Immobilien relevanten AIFMregulierten Investmentprodukte auflegen und verwalten. Die Genehmigung umfasst sämtliche geschlossene und offene inländische Publikums– und Spezialfonds für Immobilien. Seit seiner Gründung vor fünf Jahren hat IntReal das Mandat als KAG-Plattform für 32 Fonds mit einem Gesamt-Investitionsvolumen von 6,6 Milliarden Euro übernommen.

HIH Neue KVG Im ersten Quartal 2014 hat die HIH Global Invest als neue Kapitalverwaltungsgesellschaft der Hamburgischen Immobilien Handlung HIH vier neue Produkte mit einem Investitionsvolumen von insgesamt mehr als 300 Millionen Euro aufgelegt. Dabei handelt es sich um drei Spezial-AIF über die neue Rechtsform der Investment-KG und einen Individualfonds. Andreas Schulz verantwortet als Geschäftsführer der KVG das gesamte internationale InvestmentManagement und das Immobilien-Research. Alexander Eggert ist zuständig für Portfoliomanagement, Konzeption und Controlling, Torsten Doyen für Client Management, Marketing und Risikocontrolling.

Anlage-Check

Schrottwert bestimmt Schiffskredit Zweitmarkt-Spezialist MCE sammelt Kapital für Nachrangdarlehen Die Zahl der von der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungsaufsicht (BaFin) gestatteten Kapitalverwaltungsgesellschaften wächst von Ausgabe zu Ausgabe. Gleichzeitig steigt aber auch die Zahl der Initiatoren, die sich, zumindest zunächst, von den nun regulierten geschlossenen Fonds verabschieden und alternative Produkte anbieten.

Notlagen, die zwar keine ausreichenden liquiden Mittel mehr zur Verfügung haben, mittelfristig aber auf dem noch immer krisengeschüttelten Schiffsmarkt bestehen können. Ein Blind-Pool also, der den Anbietern freie Hand lässt. Im Verkaufsprospekt stellt MCE ein Szenario für ein typisches Investment dar, wobei das Musterschiff eben nicht mehr als ein fiktives Beispiel ist.

MCE zum Beispiel legt erst mal keine Zweitmarkt-Schiffsfonds mehr auf, weil die gebrauchten Anteile in der Positivliste mit potentiellen Fonds-Assets der BaFin nicht aufgeführt sind. Statt dessen finanzieren Anleger mit dem Angebot „Reederzins 1“ Schiffe in Notlagen nun über ein Nachrangdarlehen. Sicherer als ein geschlossener Fonds ist das in keinem Fall.

Objekte: In Frage kommen Handelsschiffe mit kurzfristigem Kapitalbedarf, zum Beispiel um die Kosten für eine Klassedockung zu begleichen. Die Dockung ist mit dem TÜV bei Autos zu vergleichen. Ohne Dockung verliert das Schiff seine Betriebszulassung. Das Nachrangdarlehen darf nur in Höhe von 80 Prozent des Schrottwertes vergeben werden. So will Anbieter MCE sicherstellen, dass der Kredit stets durch den Materialwert des Schiffes gedeckt ist. Der Schrottpreis ist jedoch keine fixe Größe, sondern vielmehr abhängig von der Entwicklung des Stahlpreises. Zwar hält er sich seit 2010 weitgehend stabil bei rund 400 Dollar pro Tonne Altstahl. Im Jahr zu-

Konzept: Haben sich die Anleger der MCE-Fonds in der Vergangenheit an einem geschlossenen Fonds beteiligt, der an der Zweitmarkt-Handelsplattform Fondsbörse Deutschland Anteile an gebrauchten Schiffsbeteiligungen kaufte, finanzieren sie nun Schiffe in

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vor ist er allerdings von knapp 700 Dollar auf 200 Dollar rapide gesunken. Markt: Die Schiffsmärkte haben sich noch immer nicht von ihrer historischen Krise erholt. Weiterhin laufen zu viele Neubauten vom Stapel, um die Tonnage verschrotteter Schiffe auszugleichen. Das Überangebot bei Containerschiffen, Massengutfrachtern und Tankern reduziert sich nur sehr schleppend, was zu einem anhaltend schwachen Charterraten-Niveau führt. Von den Einnahmemöglichkeiten früherer Jahre sind die Schiffseigner noch weit entfernt. Gelegenheiten ergeben sich daher nur für Investoren, die weit unter den ehemaligen Neubaupreisen einkaufen können. Für internationale, professionelle Anleger überwiegen offenbar die Chancen, sie sich aus dieser Situation ergeben. Sie investierten im vergangenen Jahr knapp fünf Milliarden Euro Aktienkapital auf den Schiffsmärkten. Das früher so beliebte KG-Kapital deutscher Schiffsfonds spielt dagegen keine Rolle mehr. Die ständig steigende Zahl der Schiffsinsolvenzen belegt die andere Seite des Marktes. Hunderte Schiffe sind in die Pleite gefahren.

Kalkulation: MCE will bei Anlegern zehn Millionen Euro einsammeln. Zeichner sind mit Tickets ab 2.500 Euro dabei. Das Angebot hat eine Laufzeit bis Ende Dezember 2018. Bis dahin sollen Anleger jährliche Zinsen in Höhe von sechs Prozent bekommen, die quartalsweise ausgezahlt werden. Insgesamt kommen sie gemäß des Prospektszenarios auf ein Plus von 26 Prozent vor Steuern und 19 Prozent nach Steuern. Konzept: Der Anbieter geht davon aus, die Darlehen zu acht Prozent Zinsen an die Schiffsgesellschaften zu vergeben. Bei diesem Szenario würde er ein Zinsdifferenzgeschäft von zwei Prozentpunkten zu seinen Gunsten erzielen. Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Sie unterliegen der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Soli und eventuell Kirchensteuer. Kosten: Die anfänglichen Kosten des Nachrangdarlehens summieren sich auf zehn Prozent. Die Ver-

CFB

CFB-Fonds 180 – Templin

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Bouwfonds Wohnungspaket Bouwfonds Investment Management hat in Einzeltransaktionen mehrere Wohnprojekte für den Spezialfonds eines süddeutschen Versorgungswerkes gekauft. Das Volumen liegt bei mehr als 100 Millionen Euro. Die Wohnungen befinden sich in Heidelberg, Freiburg, Wiesbaden, Potsdam, Hannover, Hamburg und Leipzig. Ziel des von Institutional Investment-Partners (2IP) als Investoren-KVG verwalteten Fonds ist es, in den kommenden 24 Monaten 400 Millionen Euro zu investieren.

triebsprovisionen liegen bei 7,5 Prozent. Auch ohne Agio ist das Angebot demnach nicht nennenswert günstiger als ein geschlossener Fonds. An laufenden Kosten vereinnahmt MCE jährlich zwischen 55.000 Euro und 77.000 Euro. Anbieter: Das Emissionshaus MCE hat vor sechs Jahren sein erstes Finanzprodukt aufgelegt: Einen geschlossenen Zweitmarktfonds, der in gebrauchte Schiffsanteile investierte. Trotz Krise haben alle Fonds jedes Jahr ausgeschüttet, wenn auch nicht in prospektierter Höhe. Geschäftsführer sind Lennart Mertens, Robert Rost, Holger Dahm und Nikolas Dierks.

ten aus einer kurzfristigen Notlage helfen will. Ein ambitioniertes Projekt. MCE muss Schiffe ohne Rücklagen finden, die dennoch mittelfristig eine Chance am Markt haben, um das Darlehen später inklusive Zinsen zurückzahlen zu können. Auf Grundlage eigener Recherchen kommt MCE auf 800 potenzielle Schiffsgesellschaften. Ein Mitspracherecht haben die Anleger dabei nicht. Ein Angebot also, das Vertrauensvorschuss erfordert. Vielleicht ist es eine Alternative zu geschlossenen, nun immerhin regulierten Fonds. Aber ist es tatsächlich eine „maritime Festzins-Alternative“, wie der Anbieter in seinen Verkaufsunterlagen suggeriert? Dafür sind die unternehmerischen Risiken doch wohl zu groß. 

Meiner Meinung nach... Kleinanleger investieren mindestens 2.500 Euro in ein Nachrangdarlehen, mit dem das MCE-Management Schiffsgesellschaf-

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Offene Immofonds reduzieren Darlehen

DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKENVERWERTUNG

Anfang 2015 sind nur noch 30 % erlaubt Offene Immobilienfonds haben ihre Kreditquoten reduziert. Das hat Scope in seiner aktuellen Analyse der ImmobilienBeteiligungen herausgefunden.

Erste Geschlo Publikum ssene s-Inv KG mit B estment Vertrieb aFinszula nach ne ssung uem Recht

neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019 Beteiligungen ab 10.000 Euro kein Fremdkapital 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung Weitere Informationen unter Tel. 0341 / 26 17 87 - 61 oder www.publity-vertrieb.de

Der „UniImmo: Deutschland“ ist der Fonds mit der niedrigsten Relation zwischen Krediten und Verkehrswerten. Hier beträgt die Quote nur zehn Prozent. Der Fonds mit dem höchsten Fremdkapitalanteil stammt ebenfalls von Union Invest: Der „UniImmo:Global“ weist eine Kreditquote von 35 Prozent aus. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Quoten bei neun von elf Publikumsfonds gesunken, nur zwei haben sie erhöht. Den deutlichsten Rückgang verzeichnete der Wertgrund „WohnSelect D“ von knapp 40 Prozent auf 30 Prozent. Den größten Anstieg ermittelte Scope von 14 Prozent auf 17 Prozent beim DekaImmobilien Europa.

AZ Produkt kt PPP kt PPF PPFF 990 90x270 0xx27 270 70 M M-0111-13 -13 · publit publity blity Vertr Vertriebs ertriebs G GmbH, mbH, Landstei La Landsteinerstraße einerstra raße 6,, 041033 Leipz Leipzig zig

Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Geschlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmobilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München.

Ende 2013 betrug der durchschnittliche Darlehensanteil 23 Prozent und ist damit im Vergleich zum Vorjahr um zwei Prozentpunkte gesunken. Nur zwei Publikumsfonds wiesen Quoten oberhalb von 30 Prozent aus.

Verantwortlich für die Entwicklung sind gesetzliche Vorgaben. Um das Risikoprofil zu senken, wurde die zulässige Kreditquote für offene Immobilienfonds von 50 Prozent auf 30 Prozent gesenkt. Das neue Limit muss spätestens zum 1. Januar 2015 erreicht sein. Bis auf zwei haben alle Fonds das Ziel bereits erreicht.

Drescher & Cie. hat erneut die Portfolios der offenen Immobilienfonds untersucht und nennt erstmals die Höhe bereits eingetretener Wertverluste (Cash Burn Rate). Dabei hat der Consultant die drei Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Mieterrisiko bewertet. Sobald die Studie vorliegt, wird der Fondsbrief die wichtigsten Ergebnisse daraus zusammenfassen. 

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Fonds-Check

Paribus Joint Venture Das Hamburger Investmenthaus Paribus Capital ist mit dem niederländischen Fonds „DIF Infrastructure III“ ein Joint Venture eingegangen. Es übernimmt die Bereitstellung der Züge für die Marschbahn HamburgSylt. Ab Dezember 2015 werden 15 Loks vom Typ Bombardier und 90 Waggons die Strecke bedienen. Das Gesamtvolumen liegt bei 140 Millionen Euro. Bayerische Landesbank, Credit Agricole und Norddeutsche Landesbank stellen die Darlehen zur Verfügung.

Gold und Silber lieb ich sehr... Solit Kapital erspart Anlegern Mehrwertsteuer - verursacht aber Kosten Für Anleger, die von ausgeklügelten Fondskonstruktionen mit mehreren Zwischengesellschaften und undurchsichtigen Rechtsverhältnissen die Nase voll haben, bietet die Solit Kapital die Beteiligung am gemeinschaftlichen Kauf von Gold- und Silberbarren an. Bis längstens Ende 2017 können sich Anleger ab 5.000 Euro plus 5 Prozent Agio beteiligen, auch in Form monatlicher Raten von mindestens 50 Euro über mindestens zwölf und höchstens 240 Monate. Das Planvolumen liegt bei zehn Millionen Euro. Die Laufzeit beträgt längstens 25 Jahre, eine ordentliche Kündigung durch den Anleger ist

CFB

erstmals drei Jahre nach Beitritt und Volleinzahlung möglich. Bei einer vorzeitigen Kündigung wird eine Gebühr von 3,5 Prozent fällig. Markt: Jede Wirtschaftskrise löst einen Run auf Edelmetalle aus, und in der aktuellen Niedrigzinsphase verfängt der Hinweis auf Renditeeinbußen durch ein solches Investment erst recht nicht mehr. Die steigende Staatsverschuldung und die Diskussion über weitere Anleihenaufkäufe tun das Ihrige dazu. Während Gold überwiegend für Schmuck, Zahngold und Geldanlage nachgefragt wird, ist der Silbermarkt kaum zentralbankinduziert, sondern erfährt Nachfrage aus der Industrie.

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Investitionsobjekt: Via „Solit 3 Gold & Silber GmbH & Co. KG“ investiert der Anleger in physische Goldund Silberbarren mit einem Kilo (Gold) bzw. fünf oder mehr Kilo (Silber) Gewicht. Die Aufteilung auf die beiden Edelmetalle kann jeder Anleger selbst bestimmen, sofern er jeweils mindestens 2.500 Euro investiert. Auch der Erwerb nur einer Sorte ist möglich. Eingekauft werden soll zum Fixingpreis der Londoner Börse plus ein Aufschlag von 1,5 bis maximal 2,5 Prozent bei Gold und vier bis maximal 6,5 Prozent bei Silber. Dennoch sei nach Angaben des Anbieters durch den Großeinkauf eine Preisersparnis im zweistelligen Prozentbereich möglich. Es werden nur registrierte Barren bei Umicore oder Heraeus eingekauft und in versicherten Tresorräumen in der Schweiz gelagert. Ein- und Auslagerung erfolgen im Sechsaugen-Prinzip, zweimal jährlich gibt es eine Bestandsaufnahme. Kalkulation: Fremdkapital darf nur zum Zwecke des Spitzenausgleichs und dann nur unverzinslich bei der geschäftsführenden Kommanditistin aufgenommen werden, um trotz differierender Einzahlungsbeträge ganze Barren ankaufen zu können. Der Ankauf

erfolgt immer am nächstmöglichen Handelstag nach Einzahlung, spätestens innerhalb von drei Handelstagen. Die Bestände werden wöchentlich bewertet und die Bewertungen auf der Homepage veröffentlicht. Eine Liquiditätsreserve ist nicht vorgesehen. Exit und Gesamtrückfluss: Nach Kündigung der Beteiligung hat der Anleger die Wahl zwischen physischer Auslieferung oder Verkauf seines Edelmetallbestandes und Auszahlung. Der Verkauf erfolgt am Markt, die ausgezahlte Abfindung entspricht dem Fixingpreis abzüglich 0,25 bis 2,5 Prozent (bei Gold) bzw. 0,25 bis 6,5 Prozent (bei Silber). Eine positive Rendite ist nur möglich, wenn Gold- und Silberpreise in einem Ausmaß steigen, das diese und die Fondskosten deutlich übersteigt. Kosten: Die einmaligen Kosten betragen fünf Prozent des Eigenkapitalvolumens plus fünf Prozent Agio. Damit liegt die Investitionsquote bei 90,48 Prozent der Gesamtinvestition. Während der Laufzeit werden, erstmals nach 13 Monaten, für Administration, Haftungsvergütung, Treuhand, Einlagerung und

München. Investieren investieren mit Herz und Verstand. HN

Hesse Newman Classic Value 8 · München VIVA Südseite · Auszahlungen von 5,5 % steigend auf 6 % p.a.* Innerstädtisch in direkter Nachbarschaft zu den beliebten Wohnadressen München-Solln und Pullach entsteht derzeit „München Südseite“, ein neuer Stadtteil zum Wohnen, Leben und Arbeiten – und mittendrin das Fondsobjekt VIVA Südseite, geplant als GreenBuilding mit LEED Gold-Zertifizierung. Unter einem Dach vereint das Herzstück des Quartiers Einkaufsmöglichkeiten, Büros und Arztpraxen, einen Sport- und Wellnessbereich, eine Tiefgarage sowie 63 Wohnungen. Die durchschnittliche Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge beträgt 13 Jahre. Eine diversifizierte Mieterstruktur bildet die Basis für eine solide Risikostreuung. Gerne beraten wir Sie persönlich:

040-300 846 130 * bezogen auf die Pflichteinlage, ohne Agio (Prognose). Auszahlungen beinhalten auch Kapitalrückzahlungen. Maßgeblich für das öffentliche Angebot dieser Beteiligung ist ausschließlich der Verkaufsprospekt in seiner jeweils gültigen Fassung.

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Whisky-Fonds Hicks Whisky-Experte David Robertson und Vertriebsfachmann Rickesh Kishnani wollen im Juni einen in Hongkong geschlossenen Fonds lancieren. Kein Angebot für Kleinsparer: Anleger bringen mindestens 250.000 Dollar mit. Premium Whiskys hätten seit 2008 eine bessere Performance erzielt als vergleichbare Assets wie Briefmarken, Münzen oder seltene Weine. Und wenn das Investment doch in die Hose geht, können sich die Zeichner in ihrem Frust wenigstens stilvoll betrinken.

Versicherung 1,6 Prozent des Edelmetallstichtages zum Fälligkeitsstichtag berechnet. Bezahlt werden diese Gebühren laut Auskunft des Initiators aus ersten Edelmetallverkäufen. Die geschäftsführende Kommanditistin übernimmt eine Höchstkostengarantie. Achtung: Werden die Edelmetallbarren physisch aus der Schweiz ausgeliefert, muss die beim Kauf gesparte Mehrwertsteuer vom Anleger nachentrichtet werden! Anbieter: Solit Kapital hat bereits rund 110 Millionen Euro mit Edelmetallfonds platziert. Da keine Ausschüttungen vorgesehen sind, wird auch keine Leistungsbilanz veröffentlicht. Meiner Meinung nach... So richtig logisch ist das Investment in meinen Augen nicht. Bei Eintritt derart krisenhafter Entwicklungen, die den Verzicht

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auf jegliche Rendite außer im Falle erheblicher Kurssteigerungen nahelegen, erschiene ein direkter Zugriff auf den „Notgroschen Edelmetall“ im Heimatland und ohne zwischengeschalteten Initiator plausibler. Zumal die ersparte Mehrwertsteuer - Grund für den kostenträchtigen Umweg in die Schweiz - in diesem Fall doch fällig würde.  Stephanie von Keudell

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Von Martin Führlein, Rechtsanwalt und Steuerberater, Rödl & Partner

Klare Worte zum Steuerstundungsmodell BFH-Urteil klärt Detailfragen zum Paragraphen 15b und bestätig seine Verfassungsmäßigkeit Emissionshäuser und Beteiligungsmodelle haben spätestens seit der steuerlichen Förderung von Immobilieninvestitionen in den neuen Ländern in den 90er Jahren den zweifelhaften Ruf der „Abschreibungsbranche“. Dabei verbietet Paragraph 15b Steuerstundungsmodelle schon seit Jahren. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil Anfang Februar letzte offene Fragen in diesem Zusammenhang geklärt. So war es früher möglich, bei der Investition in Immobilien bereits im ersten Jahr in Einzelfällen über 240 Prozent steuerliche Verlustzuweisung (gerechnet auf das Eigenkapital) zu erhalten. Das bedeutet: Bei entsprechendem Steuerersatz hatte sich die Investition schon im ersten Jahr sicher gerechnet, jedoch zu Lasten des Fiskus. Der Gesetzgeber hat hierauf mit § 15a EStG, der die Verlustnutzung an das getragene Risiko koppelt, der Vorschrift des § 2 Abs. 3 EStG, der eine

Mindestbesteuerung vorsah, und der Vorschrift des § 2b EStG, der missliebige Steuersparmodelle verhindern sollte, reagiert. Weil jedoch auch diese Bestimmungen nicht mit hinreichender Klarheit die Grenzen der steuerlichen Verlustzuweisung deutlich machten und auch aus Verwaltungssicht die Normen kaum anzuwenden waren, sollte ab 2006 die Verlustzuweisung durch § 15b EStG beschränkt werden. Dieser Paragraph ist deutlich klarer formuliert als die Vorgängervorschrift des § 2b EStG und verbietet das Ausgleichen von Verlusten im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell mit anderen Einkünften. Weiterhin definiert die Vorschrift in Absatz 2, was ein Steuerstundungsmodell ist und sieht in Absatz 3 eine gesetzliche Nichtaufgriffsgrenze von zehn Prozent vor. Nach der Definition des § 15b Abs. 2 EStG liegt ein Steuerstundungsmodell immer dann vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestal-

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tung steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen. Dies ist der Fall, wenn dem Steuerpflichtigen aufgrund eines vorgefertigten Konzepts die Möglichkeit geboten werden soll, zumindest in der Anfangsphase der Investition, Verluste mit übrigen Einkünften zu verrechnen. Die Fondsbranche und Teile der steuerrechtlichen Literatur haben in der Vergangenheit § 15b EStG wiederholt angegriffen, u.a. mit dem Argument, der Begriff des Steuerstundungsmodells, der modellhaften Gestaltung sowie der des vorgefertigten Konzepts seien nicht hinreichend bestimmt und damit nicht verfassungsgemäß. Der BFH hatte nun mit Urteil vom 06.02.2014 (IVR59/10) Gelegenheit zur grundsätzlichen Verfassungsgemäßheit der Norm sowie zu einigen Detailfragen des Tatbestands Stellung zu nehmen. Das höchste deutsche Finanzgericht weist zunächst gewissermaßen im Einleitungssatz seiner Entscheidungsgründe die Revision des Finanzamts zurück. Denn nach den tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Verfahrens ist bereits nicht mit steuerlichen Vorteilen in Form negativer Einkünfte geworben worden. Mangels einer solchen Werbung war im Streitfall bereits davon auszugehen, dass kein Steuerstundungsmodell im Sinne des § 15b Abs. 2 EStG vorlag und die Revision zurückzuweisen. Die folgenden Ausführungen des BFH haben jedoch Auswirkung über den streitgegenständlichen Fall hinaus, klärt der BFH dort doch einige Tatbestandsmerkmale des § 15b EStG und schafft so mehr Rechtssicherheit. Der BFH bestätigt zunächst die Rechtsprechung der Instanzgerichte (vgl. zum Beispiel Hessisches FG vom 15.11.2012, 11K3175/09, EFG 2013, 503), dass der Begriff der modellhaften Gestaltung verfassungsrechtlich hinreichend bestimmt sei. Notwendig sei ein vorgefertigtes Konzept, also ein Plan für ein bestimmtes Vorgehen. Nach Auffassung des BFH liegt ein solches Konzept nicht in jeder Investitionsplanung vor. Nur ein umfassendes und regelmäßig an mehrere Interessenten gerichtetes Planwerk könne sich als Investitionskonzept qualifizieren. Maßgeblich sei, so der BFH, das Vorliegen eines „Investitionsmusters“. Weiterhin müsste das Konzept „vorgefertigt“ sein, d.h. der Geschäftsgegenstand der Gesellschaft und auch deren tatsächlichen Investitionsentscheidungen müssten emissions-

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seitig festgelegt worden sein. Raum für ein vorgefertigtes Konzept besteht daher nicht, wenn die Anleger hierauf gegebenenfalls wesentlichen Einfluss nehmen können. Beachtlich sind die Ausführungen des BFH dann, wenn er den Vertrieb mittels eines Prospekts oder vergleichbarer Dokumentation lediglich als indiziell würdigt, ihn jedoch nicht zum tatbestandlichen Merkmal erhebt. Die Begründung, man habe doch tatsächlich keinen „echten Vertrieb“ gemacht, kann somit vor dem Hintergrund der BFH-Rechtsprechung die Finanzverwaltung nicht von der Annahme einer Steuerstundungsmodells abhalten. Der BFH stellt weiter klar, dass die - bei Anlegern typische - ausschließlich kapitalmäßige Beteiligung ohne Einfluss auf die Geschäftsführung an einer Gesellschaft ein Indiz für ein Steuerstundungsmodell sein kann. Interessant ist, dass der BFH entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung (vgl. BMF-Schreiben im BStBl I 2007, 542, Tz. 8) das Vorliegen gleichgerichteter Leistungsbeziehungen im Rahmen des Konzepts als nicht wesentlich erachtet. Gleichgerichtete Leistungsbeziehungen liegen vor, wenn gleichartige Ver-

träge mit mehreren identischen Vertragsparteien abgeschlossen werden. Nach Auffassung der Finanzverwaltung war diese Feststellung neben dem vorgefertigten Konzept notwendige Voraussetzung für die Anwendung des § 15b EStG. Nach Auffassung des BFH bedarf es dieser Einschränkung offensichtlich nicht, der BFH sieht vielmehr gleichartige Leistungsbeziehungen zwar als indiziell bzw. regelmäßig, jedoch nicht als tatbestandliches Merkmal einer modellhaften Gestaltung. Der BFH stellt weiter klar, dass zur Annahme eines Steuerstundungsmodells die Feststellung erforderlich ist, dem Anleger würden steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte ermöglicht werden. Dabei hebt das Gericht hervor, dass es lediglich auf die Auffassung des Anbieters (Emissionshaus) ankommt und nicht darauf, ob der Anleger mit den negativen Einkünften gerechnet habe oder diese auch nur erkennen konnte. Im Weiteren schließt sich der BFH der Auffassung des BMF an, dass die negativen Einkünfte in der Anfangsphase zu erzielen sind. Der Abschluss der Investitionsphase bzw. der Abschluss

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Solvium Capital Wechselkoffer Container-Anbieter Solvium Capital bringt ein Direktinvestment zur Finanzierung von Wechselkoffern an. Das sind austauschbare Standardbehälter mit Stützbeinen. Sie werden für den Gütertransport auf Schiene und Straße eingesetzt. Die Wechselkoffer kosten 10.200 Euro und sind bereits vermietet. Die Auszahlungen betragen 12,1 Prozent. Nach fünf Jahren kauft Solvium die Assets zum Festpreis von 6.105 Euro zurück. Für die Anleger errechnet Solvium so eine Rendite von 5,13 Prozent.

der Einwerbung des Anlegerkapitals ist, so der BFH, ohne Bedeutung. Damit übernimmt der BFH die weite Auslegung des BMF, wonach die Anfangsphase mit der Verlustphase gleichzustellen ist und somit als tatbestandliches Merkmal nahezu leer läuft. Die Entscheidung hat Bedeutung für sämtliche Altfonds, die nicht unter das KAGB fallen, soweit diese den Anlegern in der Anfangsphase Verluste von über zehn Prozent des eingesetzten Eigenkapitals zuweisen. Die Vorschrift gilt weiterhin auch für künftig und aktuell aufgelegte AIF, da § 18 InvStG für die Besteuerung von InvestmentKommanditgesellschaften auf die allgemeinen Vorschriften verweist. Abgabenordnung, Einkommensteuergesetz, Fondserlass und Anwendungsschreiben, wie dasjenige zu § 15b EStG, gelten weiter wie bisher.

ZBI

Die Entscheidung des BFH ist in weiten Teilen aufgrund der geschaffenen Rechtsicherheit, insbesondere im Hinblick auf die Verfassungsgemäßheit der Norm, zu begrüßen. Zugleich ist jedoch zu beachten, dass aufgrund des vom BFH aufgegebenen Tatbestandmerkmals der Gleichartigkeit von Leistungsbeziehungen künftig alleine maßgeblich sein wird, ob aufgrund einer modellhaften, d.h. für wiederholten Gebrauch vorgesehenen Gestaltung in der Anfangsphase Verluste erwirtschaftet werden. Tendenziell wird hierdurch der Nachweis eines Steuerstundungsmodells zu Lasten des Steuerpflichtigen erleichtert. Im Rahmen der Fondskonzeption, insbesondere im Bereich der Erneuerbaren Energien, wo Abschreibungen weiterhin eine wirtschaftlich größere Bedeutung haben, wird hierauf Rücksicht zu nehmen sein. 

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Kapitalerhalt ist oberstes Ziel Studie zum „Mythos der Family Offices“ - Investoren erwarten mehrheitlich nur geringe Renditen Die Schweiz bleibt für Family Offices der gefragteste Standort. Das ist ein Ergebnis der aktuellen Studie „Family Offices – Mythos mit Zukunft“ der Complementa Investment-Controlling AG in Kooperation mit dem Bayerischen Finanz Zentrum als wissenschaftlichem Partner und den Sponsoren Hauck & Aufhäuser und KPMG.

dieselbe Sprache zu sprechen, denn die Vermögensinhaber stammen hauptsächlich aus Deutschland, der Schweiz und Österreich. Einen StandortWechsel streben die befragten Family Offices nicht an. Mögliche Gründe dafür wären jedoch Schutz vor regulatorischen Eingriffen, ein höheres Maß an Diskretion und größere Rechtssicherheit.

Die Macher der Studie wollten neben der Wahl des Standortes herausfinden, welche Dienstleistungen die Family Offices auslagern, wie sie Anlageziele definieren, Erfolge messen und beurteilen und die makroökonomische Lage einschätzen. An der Umfrage beteiligten sich 75 Teilnehmer, zwei Drittel davon Multi Family Offices und ein Drittel Single Offices.

Der Kapitalerhalt ist erklärtes Ziel der meisten Offices. In diesem Sinne äußerten sich zwei Drittel der Studienteilnehmer. Mehrheitlich erwarten sie geringe Renditen in einer Spanne von null bis fünf Prozent. Nur knapp einem Drittel geht es um einen konstanten Cash-Flow. Eine absolute, vorgegebene Rendite streben nur gut 25 Prozent an. Dabei wollen sie am liebsten keine Wagnisse eingehen. Nur 22 Prozent schätzen sich selbst als risikofreudig ein. Die attraktivsten Erträge erwarten sich die Entscheider mit Aktien und Private-Equity-Beteiligungen. Immobilien nennen in diesem Zusammenhang nur

Deutschland, Luxemburg und Liechtenstein folgen bei den beliebtesten Standorten auf den Plätzen zwei bis vier – mit deutlichem Abstand vor Singapur und Großbritannien. Offensichtlich ist es allen Beteiligten wichtig,

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rund 20 Prozent. Allerdings ist die PortfolioAufteilung der befragten Family Offices sehr differenziert. So geben manche Teilnehmer eine Immobilienquote von 80 Prozent an. Der Mittelwert dagegen liegt nur bei 16 Prozent.

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halbjährlich, für die Dauer des Platzierungszeitraums pro rata. 2 Annahme der Prognoserechnung, d. h. Nachvermietung von drei der vier Logistikimmobilien an die Hermes Logistik Gruppe Deutschland GmbH, inkl. eines Verkaufspreisfaktors von rd. 10,2 in 2024.

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Rund 15 Prozent wollen den Immobilienanteil in ihrem Portfolio erhöhen, niemand will ihn reduzieren. Anleihen und Festgelder stehen dagegen bei manchen auf der Abschussliste. Der Aktienanteil ist weiter auf dem Vormarsch. Im Fokus stehen aber auch alternative Anlagen wie Private Equity. Einzelne Offices gewichten ihren Anteil sogar mit bis zu 55 Prozent. Die Manager der Family Offices versprechen sich damit positive Einflüsse auf den Inflationsschutz, den Werterhalt und die Diversifikation. Rund die Hälfte aller Befragten geht dabei nach einer eigenen Methode vor. Nicht selten messen die selben Mitarbeiter den Erfolg, die gleichzeitig für die Vermögensverwaltung zuständig sind. Knapp 80 Prozent der Family Offices misst die Performance selbst und urteilt über den Anlageerfolg. Bei Entwicklungschancen von Aktien sind die meisten Teilnehmer optimistisch. Drei Viertel erwarten positive Tendenzen beim DAX. Die Mehrzahl von ihnen rechnet außerdem mit einem stärkeren US-Dollar. Die Zinsen bleiben für die meisten auf Zwei-Jahres-Sicht in der Euro-Zone unverändert. Bei den Rohstoffen schätzen sie Gold, Silber und Platin als stabil ein und erwarten Preisrückgänge am ehesten bei Öl. Allerdings antworteten die Family Offices vor der Krim-Krise, die durchaus Auswirkungen auf den Energie-Sektor haben kann. Ein Großteil der Vermögensinhaber entstammt der Industrie, dem Handel, dem Immobilienund Baugewerbe und dem Finanzbereich. Stark vertreten ist auch die Erbengeneration. Sie kommt auf einen Anteil von knapp 30 Prozent. Die Vermögensverwaltung stellt den Kern der Aufgaben eines Family Offices. Sie umfasst die Asset-Allocation-Beratung, das Investment-Reporting, die Manager- und Fondsauswahl. Zum Thema Nachfolgeregelungen hat knapp die Hälfte der Befragten etwas zu sagen. Die Steuerberatung übernimmt nur rund ein Viertel selbst. Gerne ausgelagert werden außerdem Dienstleistungen wie Rechtsberatung und Buchhaltung. Insgesamt haben knapp 85 Prozent der Offices bestimmte Arbeiten an externe Fachleute übertragen. 

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Kurze Laufzeiten überwiegen Forest Finance

Zwei Drittel der Verträge für Büroflächen enden spätestens nach fünf Jahren

Erträge angekündigt

Ein Mietvertrag über mindestens zehn Jahre – das ist für typische Immobilieninvestoren vor allem von Core-Objekten die Voraussetzung, um sich überhaupt mit einem Angebot zu beschäftigen. Und für geschlossene Immobilienfonds gilt das erst recht. Doch lange Vertragslaufzeiten sind die absolute Ausnahme auf deutschen Büromärkten. Das ist das Ergebnis einer umfangreichen Untersuchung von Colliers International.

Der Bonner Anbieter für Waldinvestments Forest Finance hat angekündigt, er werde in der ersten Jahreshälfte mehr als eine Million Euro an seine Anleger überweisen. Die Erlöse stammen aus dem Verkauf von CO2Krediten und Holz-Biomasse-Verkäufen. Erste Erträge erwartet das Unternehmen zum Beginn des kommenden Jahres aus dem Verkauf von Edelkakao. Forest Finance bewirtschaftet mehr als 16.000 Hektar Forstflächen in Asien und Lateinamerika.

Das Immobilienunternehmen hat die Laufzeiten von rund 5.500 neu abgeschlossenen Büromietverträgen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart aus den Jahren 2008 bis 2013

analysiert. „Über den gesamten Untersuchungszeitraum betrachtet, wurden zwei Drittel der Mietverträge bis zu fünf Jahre abgeschlossen“, berichtet Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. Längere Verträge seien deutlich seltener. Das Segment zehn bis 15 Jahre kommt auf einen Anteil von vier Prozent. Laufzeiten von mehr als 15 Jahren stellen mit nur einem Prozent Marktanteil eine Ausnahme dar. „Sie wurden nur in wenigen Fällen wie beispielsweise von staatlichen Institutionen, Bildungseinrichtungen oder Ärzten abgeschlossen“, so Trumpp. Und auch das haben die Analysten herausgefunden: Die Lage innerhalb eines

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Parken geht in die nächste Runde. BF

Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.

Stadtgebiets hat nur einen sehr geringen Einfluss auf die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge. Während die Laufzeit in der City im Schnitt bei 5,5 Jahren lag, liefen die Verträge außerhalb der Innenstädte 5,2 Jahre. Dafür haben umfassende Sanierungen sehr wohl Auswirkungen sowohl auf die Länge der Mietverträge als auch auf die Mietpreise. Grundsätzlich steigt die Dauer des Mietvertrages mit der Masse der Fläche. Mieter, die an großen und qualitativ hochwertigen Büros in modernen Immobilien interessiert sind, kommen nicht umhin, langfristige Verträge zu unterzeichnen. Grund dafür: Die Anmietung muss in der Regel bereits in der Konzeptionsphase der Projektentwicklung erfolgen. Kleinere Unternehmen kommen in solch einem Neubauprojekt typischerweise erst kurz vor der Fertigstellung zu Zuge, zumindest erst nachdem die großflächigen Vermietungen erfolgt sind. Leichte Differenzierungen hat Colliers bei den unterschiedlichen Standorten ausgemacht. So ermittelten die Macher der Studie die durchschnittlichen längsten Mietvertragslaufzeiten mit 5,5 Jahren beziehungsweise sechs Jahren in Stuttgart und München. Berlin (4,9 Jahre), Düsseldorf (fünf Jahre) und Frankfurt (5,2 Jahre) liegen eng beieinander. In Berlin dagegen erreichten Abschlüsse mit Laufzeiten bis zu drei Jahren mit mehr als 30 Prozent den mit Abstand höchsten Anteil in den untersuchten Städten. Nur 20 Prozent der Verträge in der Hauptstadt werden über einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren abgeschlossen. Den Grund dafür liefert Tobias Dichtl, Mitautor der Studie und Researcher bei Colliers International: „Die aktive Gründerszene und die zahlreichen Startups in Berlin setzen bei noch nicht ausgemachtem Erfolg auf kurze Laufzeiten. Großabschlüsse erfolgen dagegen vor allem durch etablierte Unternehmen, die jedoch in deutlich geringerer Zahl auf dem Markt vertreten sind.“ 

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Kinderarzt wertet Immobilie auf Wechsel Dich

US-Anbieter TSO DNL berichtet von starker Nachfrage privater Anleger

Die Publity Performance GmbH als designierte KVG der Leipziger Publity AG hat ihren Aufsichtsrat bestellt. Mitglieder sind Joachim Hürter (54) als Vorsitzender, Mario Linkies und Wolfgang Faillard. Die Gesellschaft übernimmt Aufgaben des Portfolio-und Risikomanagements, die Auswahl der Assets, die Fondsverwaltung, das Controlling und die Koordination des Vertriebs.

US-Immobilien stehen offenbar bei privaten Investoren derzeit hoch im Kurs. Anbieter The Simpson Organization (TSO) kauft keine CoreObjekte, sondern Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Kein einfaches Business. Der Fondsbrief sprach mit Vertriebschef Wolfgang Kunz.

Matti Kreutzer (Foto), seit Gründung der KanAm Grund im Jahr 2000 geschäftsführender Gesellschafter, ist zum neuen Aufsichtsrat bestellt worden. Seine Position als Geschäftsführer der Gesellschaft hat er ende Februar mit Vollendung seines 66. Lebensjahres aufgegeben. Thomas Pohlmann verstärkt den institutionellen Vertrieb der Real I.S. Er ist als Direktor verantwortlich für die Regionen Nordrhein-Westfalen und Hessen. Pohlmann war zuletzt bei der Royal Bank of Scotland tätig. Real I.S. plant in diesem Jahr Insti-Umsätze von deutlich mehr als 200 Millionen Euro.

Der Fondsbrief: TSO hat kürzlich eine Einzelhandelsimmobilie in Atlanta mit Gewinn verkauft. Was haben Sie unternommen, um den Wert des Objektes aus dem "TSO DNL Fund III" zu steigern? Wolfgang Kunz: Wie üblich, hatte TSO auch hier den Vorteil des Standorts erkannt. Die exakte Analyse besagte, dass genau an diesem Standort mit einem Durchschnittseinkommen von 126.000 Dollar ein Kinderarzt fehlte. Dem TSO Vermietungsteam gelang es, den bekanntesten Kinderarzt Atlantas für über 1.200 Quadratmeter Mietflache gewinnen zu können. Nachdem der Arzt hier einige Monate sehr erfolgreich praktizierte, zuletzt mit sieben Kollegen, wollte ein Kieferorthopäde die damals noch von einem Cateringunternehmen genutzten 1.400 Quadratmeter nebenan für eine Kinder-Klinik langfristig mieten. Das Cateringunternehmen zahlte neun Dollar pro Squarefoot, die Klinik nun 19 Dollar. Die leerstehenden Kleinflächen wurden durch die Ansiedlung wie von selbst vermietet, so dass aus einem Vermietungsstand von nur 60 Prozent letztlich 100 Prozent wurden - ideal zum Verkauf.

Immobilien im Volumen von fünf bis 50 Millionen Dollar gibt es eine wesentlich größere Käufergruppe als für CoreImmobilien. Sind Sie dabei, ähnliche Fondsobjekte ebenfalls besser vermietet mit Gewinn zu verkaufen? Ja, derzeit laufen mehrere Verkaufsverhandlungen. Nach derzeitigem Verhandlungsstand dürften die Prognoserechnungen übertroffen werden. Bietet der Markt weiterhin Gelegenheiten, geeignete Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial zu bekommen, oder schließt sich das Zeitfenster so langsam? Der Markt wird zwar schwieriger, aber Spezialisten wie TSO haben weiterhin sehr gute Einkaufschancen. Es ist interessant zu beobachten, dass sich wegen der guten Marktlage vor allem große institutionelle Investoren möglichst geräuschlos von Immobilien unter 50 Millionen Dollar trennen und ihr Portfolio statt dessen lieber mit Objekten von mindestens 100 Millionen Dollar ausstatten wollen. Hier ergeben sich für TSO dann sehr gute Chancen. Derzeit verhandeln wir sehr konkret an acht Ankäufen - weitere fünf Akquisitionen befinden sich in der Vorprüfung.

Die Immobilie ist auch nach der Neupositionierung kein typisches CoreObjekt. Welche Investoren kaufen Immobilien dieser Kategorie?

Wie stellt sich der Umsatz Ihres aktuellen Fonds dar? Beteiligen sich Anleger auch mit hohen Tickets?

Vier Kaufinteressenten haben sich gegenseitig überboten. Es handelte sich um drei Pensionskassen und ein Family Office aus Kalifornien, das letztlich die Immobilie kaufte. Für diese Art von

Wir haben mehrere Zeichnungen mit Beteiligungen von mehr als einer Million Dollar und erwarten weitere Tickets in dieser Größenordnung – sofern wir den Fonds nicht vorher platziert haben.

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Wir liegen derzeit bei knapp 110 Million Dollar und werden bei 125 Million Dollar platziertem Eigenkapital gemäß den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages schließen. Wir haben eine Investorengruppe, nichtaufgenommen, die 25 Millionen Dollar in den „TSO - DNL FUND IV“ investieren wollte. Sie werden nun in den kommenden Fonds für semiprofessionelle Investoren nach den AIFM Richtlinien investieren. Wie erklären Sie sich die aktuelle Nachfrage nach US-Immobilien? Ich sehe zu US Immobilien, speziell zu Gewerbeimmobilien, keine Alternative. Das haben internationale Investoren schon vor einigen Jahren bemerkt. Die USA liegen im positiven Umsatz von Gewerbeimmobilien hinter Kanada auf Platz zwei vor den Nordic Staaten. Alle anderen Länder - europäische und arabische - verzeichnen und verzeichneten negative Umsätze. Aber ich muss hier erneut betonen, dass es den einen US-Immobilienmarkt nicht gibt. Wir haben alleine an unserem Stammsitz in Atlanta 27 Büromärkte. Da wir im Südosten den Zuzug großer Unternehmen aus dem Norden und Nordosten der USA und natürlich auch aus Europa verzeichnen, laufen hier die Gewerbeimmobilien besonders stabil und positiv. Renditen wie wir sie hier noch erzielen können, über acht Prozent für erstklassige Gewerbeimmobilien, sind in Europa unmöglich - aber auch in New York, Boston und Chicago nicht zu erzielen. Welche Pläne haben Sie nach der Vollplatzierung des aktuellen Fonds? Wir werden vorbehaltlich der entsprechenden Genehmigungen mit einem „aktiven“ Fonds kommen, mit dem wir die Kernkompetenz von TSO für deutsche Privatanleger anbieten. Wir werden Immobilien an erstklassigen Standorten erwerben, die wegen schlechtem Vermietungsmanagement eine Umstrukturierung und Wertentwicklung benötigen. Das ist der Geschäftsbereich, den TSO seit 1988 erfolgreich in den USA betreibt. Die Anleger werden mit höheren Verkaufsrenditen und kürzeren Laufzeiten rechnen können. Außerdem werden wir ein Angebot für normale und für semiprofessionelle Investoren unter den neuen Regularien anbieten. Aktuell verhandeln wir mit einigen Family Offices, die unsere Kompetenz nutzen und ihr Investment mit uns gestalten wollen. Nutzen Sie dabei die Dienstleistungen einer ServiceKVG? TSO ist mit einigen Anbietern von Service KVGs im Gespräch. Da aber nach unserer heutigen Erkenntnis nur sehr wenige dieser Anbieter über entsprechende

Atlanta. TSO investiert hauptsächlich im Südosten der USA. Hier hat das Unternehmen seinen Firmensitz und kennt sich aus auf den Immobilienmärkten.

Erfahrungen verfügen, kann es auch sein, dass TSO selber die entsprechenden Genehmigungen beantragt. Jedenfalls arbeitet TSO in Kooperation mit der Vertriebstochter DNL sehr intensiv an diesem Thema. Wir fühlen uns unseren Vertriebspartnern und Kunden verpflichtet und wollen schnell mit einem Angebot, das den neuen Regularien entspricht, präsent sein. Wir rechnen schon im Sommer dieses Jahres damit. Welche besonderen Gelegenheiten ergeben sich in diesem Jahr in den USA? Es ist unglaublich, wie viele qualitativ hochwertige Immobilien hohe Leerstände wegen schlechten Managements aufweisen. Ein aktuelles Beispiel: TSO kaufte vor fünf Monaten einen Office Park in Raleigh, North Carolina, mit einem Vermietungsstand von unter 50 Prozent zu einer Nettorendite von neun Prozent ohne Berücksichtigung der unvermieteten Flächen. Verkäufer war ein institutioneller Investor aus dem Norden - die Verwaltung war in Charlotte angesiedelt und hatte einen wirklich schlechten Job gemacht. TSO erkannte die Chancen des Investments und entschloss sich für die Vermietung, einen namhaften Makler mit besten Verbindungen vor Ort einzuschalten. Inzwischen gibt es Mietinteressenten für 120 Prozent der Flächen. 

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In Asien steigen die Preise Green City Energy Bürgerbeteiligung Green City Energy hat den Bürgerwindpark Maßbach platziert: Rund 270 Anleger beteiligten sich mit 6,3 Millionen Euro an den fünf Windrädern vom Typ Nordex N117 im bayerischen Landkreis Bad Kissingen. Derzeit werden die Türme errichtet, im August soll die Anlage ihren Betrieb aufnehmen. Zeichner rechnen bei einer Laufzeit von zehn Jahren mit Ausschüttungen von im Schnitt 5,5 Prozent.

Union Invest Modernisierungen Die Union Investment Real Estate GmbH will für ihr sechs Milliarden Euro starkes Shopping-Center-Portfolio in den kommenden zwei Jahren erhebliche Mittel für Erweiterungen, Umstrukturierungen und Modernisierungen bereitstellen. Derzeit modernisiert das Unternehmen sein Center „3 Stawy“ im polnischen Kattowitz. .

Meriten Investment KVG-Zulassung Meriten Investment Management, die deutsche Investmentboutique von BNY Mellon, hat die Zulassung als AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft von der Bafin erhalten. Die Zulassung berechtigt die Gesellschaft auch in Zukunft zur Verwaltung speziell regulierter Investmentfonds, etwa Spezialfonds, aber auch Publikumsfonds, die nicht den Anforderungen der OGAW Richtlinie entsprechen.

Büros und Luxus-Wohnungen in Fernost gefragt - Monaco am teuersten Hohe Bürotürme in Asien sind die Gewinner des Wolkenkratzer-Index der internationalen Immobilienberatung Knight Frank. Er analysiert den Kapitalwert von Bürohochhäusern auf Basis der oberen Stockwerke, denn sie erzielen auf dem Mietmarkt die höchsten Einnahmen. Am teuersten sind Büros in den TopEtagen Hongkongs, gefolgt von Tokio auf Platz zwei. Mit großem Abstand folgen New York, Singapur und London. „Da die Wirtschaft in London stärker wächst als erwartet, und die Büromieten steigen, könnte die britische Hauptstadt Singapur in diesem Jahr überholen“, glaubt James Roberts, verantwortlich für das Research von Gewerbeimmobilien. Er geht weiterhin davon aus, dass sich einige asiatische Standorte im Ranking weiter oben einordnen, westliche Metropolen dagegen abrutschen. Steigende Preise sind in Fernost nicht nur bei Gewerbeimmobilien wahrscheinlich. Auch im Markt für Luxuswohnungen stehen die boomenden asiatischen Standorte an der Spitze. Mit einem Plus von knapp 38 Prozent

führt Jakarta den diesjährigen Prime International Residential Index (PIRI) an. Schon 2012 lag die Hauptstadt Indonesiens mit einem Zuwachs von damals ebenfalls 38 Prozent auf dem ersten Platz. Auf der Insel Bali, ebenfalls Indonesien, sind die Preise um 22 Prozent geklettert. Auf Märkten, die von den Folgen der Finanzkrise besonders stark betroffen waren, setzt sich eine Erholung fort. So stiegen die Preise für exklusive Wohnungen in Dubai um 17 Prozent (nach 20 Prozent im Jahr zuvor) und in Dublin um 17,5 Prozent (nach 2,5 Prozent im Jahr 2012). In beiden Städten sorgen vor allem Barzahler für hohe Transaktionsvolumina. Dennoch haben die Preise den Durchschnitt vor der Krise noch nicht erreicht. Zudem sind beide Standorte stärker reguliert als vor 2008, und die Kaufnebenkosten sind gestiegen. Für Knight Frank Anzeichen dafür, dass von einer Blase keine Rede sein kann. In Europa zählt Madrid zu den Standorten auf Erholungskurs. Mit einem Zuwachs von zehn Prozent steht München beispielhaft für die anziehenden

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Preise im Luxus-Segment wichtiger deutscher Städte. Vor allem Anleger aus den weniger sicheren Ländern der Eurozone haben hier investiert, um sich vor einem eventuellen Zusammenbruch des Euro in ihren eigenen Ländern zu schützen.

Monaco - nicht nur bei Formel-Eins-Rennen ein teures Pflaster. Immobilieninvestoren kaufen hier wohl kaum wegen attraktiver Renditen.

Allerdings steigen die Preise nicht an allen Standorten. Immerhin hielten sich die Verluste in Grenzen. Während 2012 noch 39 Prozent der Städte sinkende Preise meldeten, waren es 2013 nur noch 20 Prozent. Weltweit am teuersten sind Wohnungen in Monaco. Im Steuer-Paradies kosten 15 Quadratmeter eine Million Dollar. Wer in London eine Million auf den Tisch legt, bekommt dafür ein Mini-Apartment mit immerhin 25 Quadratmetern. Teuer ist nicht nur der Luxus geworden, sondern auch das Gewöhnliche. So stieg der quartalsweise ermittelte „Global House Price Index“ mit 8,4 Prozent so stark wie niemals zuvor seit seiner Auflage im Jahr 1995. Der Index misst die Preisentwicklung für Wohnungen mittlerer Qualität an mehr als 50 Standorten weltweit. Auch hierbei liegt Dubai vorne. Trotz wackliger Wirtschaft haben es einige Emerging Markets in die TopTen geschafft: Türkei, Brasilien, Indonesien und Kolumbien erzielten jeweils zweistellige Wachstumsraten. Die schwächsten Märkte stellten die Ukraine (-26 Prozent), Kroatien (-14 Prozent) und Griechenland (-9 Prozent) dar. Dagegen ebbten die Preisverluste in Frankreich, Spanien und den Niederlanden langsam ab. 

15 Quadratmeter für eine Million Dollar - wer in Monaco nicht in einem Schuhkarton wohnen möchte, muss richtig was auf dem Konto haben. Dagegen ist New York relativ günstig. Hier ist für eine Million Dollar zumindest ein kleines Apartment drin.

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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

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Recht einfach Beratungspflichten beim Fondstausch - anlage– und anlegergerecht Wer Kapitalanlagen vermittelt und entsprechende Empfehlungen abgibt, kann in viele Fettnäpfchen treten. Empfehlungen zum Kauf oder Verkauf von Investmentfonds spielen hier keine Ausnahme. Dennoch hängt es immer wieder von den Umständen des Einzelfalles ab, welche Pflichten konkret bestehen, und ob Pflichten verletzt wurden. In jüngerer Zeit mussten sich Gerichte immer wieder mit der Frage befassen, ob bei offenen Immobilienfonds über das Risiko der Aussetzung der Rücknahme aufzuklären war, und ob Banken, die eigene Anlageprodukte empfehlen, über ihr Gewinninteresse aufklären müssen. Auch bei Anlageempfehlungen, die zu einer Depotumschichtung führen, gelten die Grundsätze der anlegerund anlagegerechten Beratung. Empfiehlt eine Bank den Verkauf vorhandener Investmentfonds und den Erwerb neuer, liegt kein „Tauschgeschäft“ vor. Eine solche Empfehlung ist zweigliedrig und besteht aus einer Verkaufsempfehlung und einer in zeitlichem Zusammenhang erteilten Erwerbsempfehlung. Beide Empfehlungen müssen anlegerund anlagegerecht erfolgen (OLG Schleswig, Urt. v. 19.09.2013, 5 U 34/13). Hierbei kommt es darauf an, ob die Empfehlungen aus nachträglicher Sicht jeweils vertretbar sind (OLG Schleswig, a.a.O.). Jedenfalls zum Zeitpunkt Mai 2008 bestand noch keine Aufklärungspflicht über das Risiko, dass allein die Rücknahme von Anteilen offener Immobilienfonds ausgesetzt werden könnte (vgl. OLG Schleswig, a.a.O. sowie OLG Dresden, Urt. v. 15.11.2012, 8 U 512/12; anderer Ansicht: OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 13.02.2013, 9 U 131/11). Es reichten Hinweise allgemeiner Art. Über das grundsätzliche Risiko, dass

die Rücknahmemöglichkeiten beschränkt sein können, informierten regelmäßig die Verkaufsprospekte der Kapitalanlagegesellschaften. Außerdem finden sich derartige Hinweise auch grundsätzlich in den Informationen von Vermittlern oder Depotbanken, bevor diese zum ersten Mal für einen Kunden tätig werden. Ebenfalls befasste sich das OLG Schleswig in der Entscheidung vom 19.09.2013 mit dem Vorwurf, das Gewinninteresse der Bank sei nicht offengelegt worden. Eine Bank, die eigene Anlageprodukte empfiehlt, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Kunden darüber aufzuklären, dass sie mit diesen Produkten Gewinne erzielt (OLG Schleswig, a.a.O.; vgl. dazu auch die Fondsbriefausgabe 148/11 m.w.N. zu diesen Grundsätzen). Der BGH hat für den 29.04.2014 einen Verhandlungstermin anberaumt, in dem er sich mit den unterschiedlichen Rechtsansichten des OLG Dresden und des OLG Frankfurt am Main auseinandersetzen will. Nähere Informationen zu den Rechtsthemen finden Sie im Rechtsnewsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de 