NR. 176I 48. KW I 30.11.2012 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL
INHALTSVERZEICHNIS
Fonds-Check: Elbfonds zieht 2 mit dem Wind nach Osten WealthCap: Objekt in München für 206 Millionen
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Fonds-Check: Studenten wohnen bei Hamburg Trust
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Leistungsbilanz: IDWStandard kommt unpassend
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Schiffsmärkte: Stabile Nischen trotzen Krise
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Steuern: Augen auf beim Grundstücks-Verkauf
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Nachgefragt: Oliver Porr und die Alibi-Veranstaltung
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Hansa Forum: Trauerspiel in mehrfacher Hinsicht
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Institutionelle: Investitionen in Milliardenhöhe geplant
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Personalia
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VGF-Umsatzzahlen: Schlimmer als befürchtet
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Moeller-Maersk: Kein Vertrauen in die Schifffahrt
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Recht einfach: Wenn Nachschüsse fällig sind
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Impressum
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Meiner Meinung nach... Am 7. Dezember geht ein Kapitel Zeitungsgeschichte zu Ende. Die Financial Times Deutschland erscheint zum letzten Mal. Das ist bedauerlich, aus mehreren Gründen: Die deutsche Zeitungslandschaft ist um einen herausragenden Orientierungspunkt ärmer. Mehr als 300 Redakteure verlieren ihren Job. Und ich einen Auftraggeber. Seit Anfang 2005 habe ich Monat für Monat in der FTD über einen konkreten geschlossenen Immobilienfonds berichtet. Das sind fast 100 Fonds-Checks. Dazu Hintergrundberichte, Marktgeschichten, Artikel über Innovationen, aber auch Meldungen über Fehlentwicklungen, Anlegerverluste und Pleiten. Alles in allem eine differenzierte Berichterstattung über die Branche. Diese Zeiten sind vorbei. Ich wüsste keine Wirtschaftszeitung, die sich ähnlich ausführlich mit geschlossenen Fonds beschäftigt. Die nicht nur drauf haut, sondern auch positive Entwicklungen kommentiert. Zumal die Zukunft weiterer Titel alleine aus dem Hause Gruner + Jahr ungewiss ist. Noch weiß niemand, ob und wie es mit Impulse und Börse Online weiter geht. Offenbar hat jede Zeit ihre speziellen Themen. Seit die Dot-Com-Blase platzte, geht es mit der Wirtschaftspresse kontinuierlich bergab. Die Leser wollen keine schlechten Nachrichten. Lieber flüchten sie in die Wohlfühl-Welten zum Beispiel der „Landlust“. Das Entspannungs-Magazin zählt mit mehr als einer Million Exemplaren zu den auflagenstärksten Kaufzeitschriften Deutschlands. Davon können die Macher von Wirtschaftsmagazinen nur träumen. Trotzdem müssen unangenehme Wahrheiten aus- und angesprochen werden. Das machen wir im Fondsbrief, wenn es nötig ist, vergessen aber auch die guten Nachrichten nicht.
Ihr direkter Weg zu uns!
P.S. Der nächste „Der Immobilienbrief“ erscheint aufgrund der immpresseclub Veranstaltung erst am 10. Dezember 2012.
Viel Spaß beim Lesen!
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WealthCap Ten Towers für das Publikumsgeschäft Die Uni-Credit-Tochter WealthCap vertraut auf den Münchner Büromarkt. Zum Preis von 206 Millionen Euro hat das Emissionshaus die „Ten Towers“ mit einer Gesamtfläche von knapp 70.000 Quadratmetern und rund 550 Stellplätzen gekauft. Verkäuferin ist die Investorengesellschaft Evan Randall. Das 2005 fertig gestellte Objekt wird zu 94 Prozent von der Telekom angemietet. Ansässig sind hier Tochtergesellschaften wie T-Sytems, DeTe-Fleet-Services und Unternehmen der Scout24-Holding. Der Bürokomplex mit fünf Doppelbürotürmen und einem Rundbau befindet sich innerhalb des Mittleren Rings und damit in zentraler Lage. Eine Zertifizierung nach LEED-Gold-Standard ist vorgesehen. Die „Ten Towers“ sollen als geschlossener Immobilienfonds platziert werden. Startschuss wird im März kommenden Jahres sein.
Die „Ten Towers“ in München sind komplett vermietet. Die Telekom nutzt 94 Prozent der knapp 70.000 Quadratmeter.
Fonds-Check
Ostwind Elbfonds bringt Blind-Pool-Windkraftfonds in Polen Wo der Wind weht in Deutschland, ist die Landschaft zugespargelt. An der Küste und im Landesinnern drehen sich die Propeller der Windkraftanlagen. Das ist in Polen anders. Dabei sind die Voraussetzungen ähnlich wie hierzulande. Davon will das Hamburger Emissionshaus Elbfonds profitieren. Der auf Investitionen in polnische Immobilien spezialisierte Initiator bietet mit dem „Direkt Invest Polen 8“ einen NewEnergy-Fonds mit Beteiligungen an Windparks im Nachbarland. Objekte: Der Fonds ist ein Blind Pool. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung hat er noch keine Objekte erworben. Auf der Einkaufsliste stehen in erster Linie kleinere Parks, weil die nicht im Fokus der institutionellen Großinvestoren stünden. Erlaubt sind direkte Investitionen, aber auch Beteiligungen an polnischen Objektgesellschaften. Der Prospekt nennt insgesamt drei Anlagen im Süden des Landes, die in Summe auf eine Gesamtinvestition von rund 36
Millionen Euro kommen. Ende 2013 bis Anfang 2014 soll der Strom ins Netz eingespeist werden. Mehr als Absichtserklärungen liegen allerdings noch nicht vor. Elbfonds will die Windräder zu einem Preis von 1.450 Euro pro Kilowatt erwerben. Als Beleg dafür präsentiert der Initiator zwei unverhandelte Angebote zum Preis von 1.500 Euro beziehungsweise 1.650 Euro pro Kilowatt. Andere Anbieter rechnen in ihren Kalkulationen in europäischen Ländern mit bis zu 2.000 Euro pro Kilowatt. Markt: In Sachen erneuerbare Energien hat Polen Nachholbedarf. Saubere Energieträger spielen mit 1,5 Prozent am Gesamtmarkt kaum eine Rolle. Während Deutschland 29.000 Megawatt aus Windkraft produziert, sind es in Polen gerade einmal 1.600 Megawatt. Zahlen aus dem Jahr 2010 weisen der Windkraft 2,1 Prozent der produzierten Strommenge zu, sonstige erneuerbare Energien kommen auf 1,5 Prozent, 28 Prozent entfallen auf Steinkohle und zwei Drittel auf Braunkohle.
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Will das Land seine Luft nicht weiter verpesten, muss der New-Energy-Anteil steigen. Der Verbrauch wird unweigerlich zunehmen. Prognosen gehen von einem jährlichen Plus in Höhe von fünf Prozent bis zum Jahr 2032 aus. Das dürfte nicht ohne Auswirkungen auf den Strompreis bleiben. Seit 2006 kletterte er um knapp 70 Prozent und soll bis 2020 noch einmal um 80 Prozent zulegen. Vergütung: Ein neues EEG muss noch vom polnischen Parlament verabschiedet werden. Wird es wie erwartet durchgewunken, bringt Strom aus Windkraft zweigeteilte Einnahmen. Sie setzen sich zusammen aus dem freien Verkauf und handelbarer Zertifikate. Die behalten ihren Wert allerdings nur bis 2017. Für die Zeichner bedeuten die Vorschriften Einnahmen von umgerechnet knapp 10,5 Cent pro Kilowattstunde. Dabei geht Elbfonds von einem Umrechnungskurs von 4,3 polnischen Zloty für einen Euro aus. So muss es jedoch nicht kommen. Innerhalb der vergangenen drei Jahre pendelte der Kurs zwischen 3,8 Zloty und 4,5 Zloty pro Euro. Innerhalb von fünf Jahren sogar zwischen 3,2 und 4,75 Zloty. Das ist für
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Anleger wichtig zu wissen, denn innerhalb des Fonds wird alles im Zloty abgerechnet. Währungsrisiko als nicht vergessen! Kalkulation: Der Fonds geht im Prospekt von 37,5 Millionen Euro aus. Darlehen sind bis zu einer Quote von 65 Prozent der Gesamtinvestition vorgesehen. Elbfonds rechnet hier mit Zinsen von acht Prozent eher konservativ. Eine verbindliche Bankzusage liegt noch nicht vor. Gewinn: Hat der Fonds Zinsen, Tilgung und laufende Kosten beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen von acht Prozent, die auf elf Prozent steigen. Im Jahr 2022 will der Anbieter die Anlagen wieder verkaufen. Inklusive Verkaufserlös sollen sich die Rückflüsse auf 195 Prozent summieren. Nach Steuern bleiben 169 Prozent, ein Plus von 64 Prozent also. Damit diese Rechnung aufgeht, muss der Fonds die Windräder zum Preis von rund 21,7 Millionen Euro veräußern. Bei diesem Szenario orientiert sich Elbfonds an in Deutschland üblichen Preisen für acht bis zehn Jahre alte Windparks. Doch diese Kalkulati-
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ZBI Fonds 5 aufgelöst ZBI löst zum Jahresende den Fonds „Professional 5“ auf. Der Initiator hat die Wohnungen aus dem Fonds zum Preis von 147 Millionen Euro an die GSW Immobilien AG verkauft. Für die ZBIAnleger bedeutet der Deal je nach Beteiligungstyp eine Rendite von 7,5 Prozent bis 8,5 Prozent p.a. Ende 2009 wurde der Fonds mit einem Eigenkapital von 46,5 Millionen Euro geschlossen. Aktuell vertreibt ZBI den Fonds mit der Nummer sieben. Anleger sind ab 25.000 Euro plus fünf Prozent Agio dabei.
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on hat einen Haken: Der Zertifikatehandel macht in Polen rund die Hälfte der Gesamterlöse aus, ist jedoch auf 15 Jahre begrenzt. Das Verkaufsszenario dürfte daher nur eintreten, wenn Strom am freien Markt in zehn Jahren tatsächlich deutlich teurer verkauft werden kann. Anbieter: Geschäftsführer der Elbfonds Capital GmbH sind Stephan Groth und Andreas Brinke. Das Emissionshaus hat sich auf Investitionen in Polen spezialisiert. Die Leistungsbilanz liest sich nicht gerade wie eine Empfehlung. Die tatsächlichen Auszahlungen hinken den Soll-Plänen teilweise deutlich hinterher. Weiche Kosten: Die fondstypischen Nebenkosten machen rund 21,3 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio aus - das ist durchaus üblich.
Steuern: Abgaben sind nur in Polen fällig. Der Fonds zahlt 19 Prozent Körperschaftssteuer. Der deutsche Fiskus geht auf Grundlage des Doppelbesteuerungsabkommens mit Polen leer aus. Meiner Meinung nach… Stromproduktion aus erneuerbaren Energien hat in Polen Nachwuchsbedarf. Selbst gute Standorte stehen noch zur Verfügung. Ob es Elbfonds gelingt, hier zuzuschlagen, darauf müssen sich Zeichner des Fonds „Direkt Invest Polen 8“ verlassen, denn das Angebot ist ein Blind Pool. Die Kalkulation erscheint an manchen Stellen optimistisch, zum Beispiel beim prognostizierten Kaufpreis für die Windparks. Hinter dem Exit steht ein Fragezeichen, denn Käufer könnten vom Zertifikatehandel als Teil der Erlöse nur noch begrenzt profitieren. Ein Eurofonds zwar, der aber in polnischen Zloty abgerechnet wird.
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Fonds-Check
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Auf dem Weg zum neuen Modefonds Hamburg Trust: Studentenwohnheim Studentenwohnheime sind auf gutem Weg, das Modethema bei geschlossenen Fonds zu werden. Fondshaus Hamburg und MPC sind vorgeprescht – nun folgt Hamburg Trust. Für das Neubauprojekt in Mainz ist eine Eigenkapitaltranche von 27,5 Millionen Euro plus Agio vorgesehen, an der sich Anleger ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen können. Die Fondslaufzeit ist auf rund 15 Jahre ausgelegt.
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Markt: Mit knapp 500.000 Studenten wurde dieses Jahr der Rekordwert aus 2011 zwar knapp verfehlt – dennoch platzen die deutschen Universitätsstädte aus allen Nähten. Der Wegfall der Wehrpflicht und doppelte Abiturientenjahrgänge in mehreren Bundesländern führen zusammen mit der kontinuierlich steigenden Abiturientenquote zu einem außergewöhnlich hohen Andrang auf die Universitäten. Für die kommenden Jahre ist eine Entspannung abzusehen, allerdings dürfte der Trend zur höheren Abiturientenquote weiterhin anhalten. Der Hochschulstandort Mainz hat die Johann-Gutenberg-Universität mit über 35.000 Studenten, die größte Hochschule in Rheinland-Pfalz, sowie die FH Mainz mit 4.300 und die Katholische Hochschule mit 1.000 Studenten aufzuweisen. Für gut zehn Prozent der Studierenden stehen Wohnheimplätze zur Verfügung, Wohnraum auf dem freien Markt ist vergleichsweise teuer. Investitionsobjekt: Der Fonds erwirbt 94,9 Prozent der Kommanditanteile der Objekt KG, die wiederum die Studierendenwohnanlage Kisselberg halten soll, eine Neubauimmobilie nahe der Uni in rund drei Kilometer Entfernung vom Stadtzentrum. Im September 2013 soll der Neubau aus drei Baukörpern mit 17.000 Quadratmetern Fläche, 91 Park- und 400 Fahrradstellplätzen fertig werden. Von den 795 Wohneinheiten sind einige barrierefrei und 104 für mehrere Personen geeignet. Vom Projektentwickler Aufbaugesellschaft Taubertsberg GmbH & Co. KG, einem Joint Venture aus der halbstädtischen Mainzer Aufbaugesellschaft und der J. Molitor Immobilien
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GmbH, wird der Fonds seinen Anteil an der Objektgesellschaft für 35,4 Millionen Euro als Share Deal erwerben – Feri EuroRating Services AG hat den Marktwert mit 36,1 Millionen Euro beziffert.
rund 30 Prozent der Gesamtinvestition ist für zehn Jahre fest zu 2,4 Prozent nominal mit einem zehnprozentigen Disagio eingedeckt. Danach geht die Prognose von 5,5 Prozent p.a. aus.
Einnahmen/Mietvertrag: Anders als die Wettbewerber hat Hamburg Trust keinen privaten Betreiber im Boot, sondern vermietet das Objekt für 30 Jahre an das Studierendenwerk Mainz, eine Anstalt des öffentlichen Rechts. Dementsprechend sollen die Mieten für ein Einzimmerapartment mit gut 15 Quadratmeter auch bei im Vergleich moderaten 300 Euro warm liegen. Die anfängliche Jahresmiete liegt bei 1,9 Millionen Euro und steigt jährlich um zwei Prozent. Die Instandhaltung von Dach und Fach obliegt dem Vermieter, alles andere inklusive Instandhaltungsmaßnahmen an den Fenstern übernimmt das Studierendenwerk, ebenso die Untervermietung.
Ausschüttungen, Exit und Gesamtrückfluss: Durchschnittlich sollen die jährlichen Ausschüttungen bei 5,3 Prozent liegen. Nach Ablauf von 14 Jahren nach Beginn des Mietvertrags hat der Mieter ein Ankaufsrecht zum jeweiligen Verkehrswert, der Prognose liegt ein Verkauf zum 18,5-fachen zugrunde, der knapp unter dem Einkaufsfaktor liegt. Wenn alles planmäßig läuft, können Anleger 202 Prozent vor und beim Steuersatz von 45 Prozent 182 Prozent nach Steuern erwarten. Die Sensitivitätsanalyse enthält unter anderem ein kumulatives Szenario, das die Auswirkungen möglicher Abweichungen transparent macht. Zehn Prozent des Liquidationsgewinns gehen an das Fondsmanagement, aber nur, wenn unterplanmäßige Rückflüsse der Anleger ausgeglichen wurden. Überplanmäßige Liquidationsgewinne gehen zu 25 Prozent, ab einem Gesamtrückfluss von 243 Prozent zu 50 Prozent, ans Management.
Kalkulation: Die Gesamtinvestition in Höhe von 41,2 Millionen Euro inklusive Agio wird zu gut 70 Prozent aus Eigenmitteln finanziert. Das endfällige Fremdkapital in Höhe von 13 Millionen Euro oder
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Acron Hotel in St. Gallen Für vermögende Anleger in Deutschland und der Schweiz hat Acron das Hotel Radisson Blu und Casino in St. Gallen gekauft. Das VierSterne-Superior-Haus mit 123 Zimmern kostete 58,5 Millionen Franken. Der Mietvertrag mit dem Hotelbetreiber läuft bis 2032, mit dem Casino bis 2023. Acron macht daraus eine weitere Immobilien-Aktiengesellschaft, die „Acron Helvetia X“. Die Ausschüttung soll 6,35 Prozent betragen. Aktien sollen später an der Berner Börse gehandelt werden.
Kosten: Die einmaligen Kosten liegen bei 14 Prozent der Gesamtinvestition, angesichts der hohen Eigenkapitalquote ein respektabler Wert. Mit spitzem Stift sind die laufenden Fondskosten gerechnet: 0,4 Prozent des Kommanditkapitals jährlich für die Geschäftsführung, mit zweiprozentiger jährlicher Steigerung, jedoch reduziert in Jahren unterplanmäßiger Zuflüsse aus der Objekt KG. Im umgekehrten Fall gibt’s einen Zuschlag, jedoch nur, wenn Rückstände aus Vorjahren aufgeholt wurden. Für die Objektbewirtschaftung werden 0,5 Prozent der Mieteinnahmen fällig, und 0,1 Prozent des Eigenkapitals fließt ins Asset Management. Anbieter: Hamburg Trust bietet seit 2007 die Beteiligung an Wohnimmobilien an, die Platzierung der Vorgängerfonds mit den Nummern sieben und neun befinden sich in der Endphase
der Platzierung. Der erste Fonds der Reihe wurde erfolgreich aufgelöst. Meiner Meinung nach: Ein Angebot ganz nach dem aktuellen Anlegergeschmack: Quasi-staatlicher Mieter, langer Mietvertrag, hohe Eigenkapitalquote. Dass die Renditen so nicht in den Himmel wachsen können, muss klar sein. Die Gebührenregelung sorgt für Interessengleichlauf, die mögliche Aufstockung der Fremdfinanzierung um 6,5 Millionen Euro für die Realisierbarkeit auch bei schleppender Platzierung. Dass während der Kreditlaufzeit nicht getilgt wird, ist angesichts der konservativen Finanzierung zu verschmerzen. Stephanie von Keudell
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IDW-Standard birgt Sprengstoff Entwurf IDW EPS 902 erwischt die Branche zum denkbar schlechten Zeitpunkt Mehr als fünf Jahre lang hat sich das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) Zeit gelassen, um seinen Entwurf zum Prüfstandard für Leistungsbilanzen der Initiatoren geschlossener Fonds vorzulegen. Nicht gerade ein optimales Timing. Das Papier der Wirtschaftsprüfer kommt zu einer Zeit, in der die Anbieter und Vertriebe schon genug Sorgen haben. Stichwort AIFM-Umsetzung. IDW EPS 902 - das ist keine Abkürzung für eine giftige Substanz oder einen Plastiksprengstoff, sondern Kürzel für den Standard zur „Prüfung des Soll-IstVergleichs in Leistungsnachweisen über durchgeführte Vermögensanlagen“. Explosiv ist der Entwurf dennoch, und ohne Entschärfung dürfte er den Anbietern einiges abfordern. (Nur am Rande: „Leistungsnachweis über durchgeführte Vermögensanlagen!“ - manchmal können Worte echt weh tun.)
Mit dem Entwurf sollten sich alle Initiatoren beschäftigen, die weiterhin ein Prüfsiegel der Wirtschaftsprüfer unter ihre Leistungsbilanzen wünschen. Sie müssen die Kriterien nicht nur für alle aktuell laufenden Angebote erfüllen, sondern zusätzlich für alle innerhalb der vergangenen zehn Jahre aufgelösten Fonds. Weil die Leistungsbilanzen künftig nur geprüft werden sollen, wenn testierte Jahresabschlüsse vorliegen, kommen auf manche Emissionshäuser Aufwand und Kosten in nicht überschaubarer Höhe zusammen. Der Verband Geschlossene Fonds wurde von dem IDW-Entwurf kalt erwischt. Das darf nicht überraschen. Schließlich hat der VGF derzeit andere Baustellen. Bis zum 28. März können die Betroffenen Änderungsvorschläge beim IDW einreichen. Die anschließende Diskussion wird demnach genau in die heiße Phase der Wochen vor dem Stichtag 22. Juli 2013 fallen.
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Stabile Nischenmärkte Immobilien-Nutzer Kanzleien weiter vorn Rechtsanwaltskanzleien bleiben bedeutende Mieter für Büroflächen in Deutschland. Zu diesem Schluss kommt das international tätige Immobilienunternehmen Jones Lang LaSalle. So haben internationale Kanzleien verstärkt Niederlassungen in deutschen Metropolen aufgemacht und planen weitere Filialen. München ist dabei besonders gefragt, gefolgt von Stuttgart und Frankfurt. Hier ist mit 26,67 Euro die höchste Durchschnittsmiete für Rechtsanwaltskanzleien fällig.
Schwergutschiffe und Versorger fahren sorgenfrei durch Schifffahrtskrise Alle jammern über Schiffsbeteiligungen. Die Umsätze haben längst den Bereich der Bedeutungslosigkeit erreicht (siehe auch Tabelle auf Seite 23: „Schlimmer als befürchtet“).
So kommen dieses Jahr rund 50 Prozent der bereits fahrenden Großtonnage neu auf den Markt, 2013 weitere 20 bis 30 Prozent. Das Überangebot wird die Märkte weiterhin belasten.
Dabei steuert der Markt in diesem Jahr Rekorde an. „Der Containerumschlag wird dieses Jahr nach einer Prognose von Clarkson ein Plus von 6,3 Prozent erzielen“; sagt André Tonn, Geschäftsführer der Oltmann-Gruppe. Für das kommende Jahr erwartet Clarkson sogar eine Steigerung von knapp neun Prozent. Wachsende Kapazitäten melden auch, mit Ausnahme etwa von Hamburg, die großen Häfen dieser Welt. Doch all die guten Zahlen reichen nicht aus, die Probleme auszugleichen.
In Nischen dagegen präsentiert sich der Schiffsmarkt stabil. Als Beispiele nennt Tonn die Ölplattformversorger, ein spezieller Bereich, der komplett vom Seeverkehr abgekoppelt sei und daher keinen Grund zur Sorge biete. Außerordentlich gut laufe es außerdem bei den Schwergutschiffen. Diese Frachter transportieren sperrige Güter wie Propeller von Windrädern, Generatoren, Transformatoren, Turbinen und Lokomotiven. „Die Reeder von Schwergutschiffen profitieren von den Kon-
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junkturprogrammen und Infrastrukturmaßnahmen der verschiedenen Länder“, sagt Tonn. So würden in Indien 600 neue Kohlekraftwerke gebaut, in China weitere 400, Klimaziele hin oder her. Dass Tonn für die Schwergutschiffe lobende Worte findet, überrascht nicht. Arbeitet die Oltmann-Gruppe doch eng mit der Reederei Briese aus Leer zusammen, dem Weltmarktführer in diesem Marktsegment. Allerdings geben ihm die Zahlen recht: „Jedes unserer Schwergutschiffe hat bislang Ausschüttungen geleistet“, so Tonn. In diesen Zeiten ist so eine Bilanz wahrlich nicht der Normalzustand. In einer Sondersituation fahren die Schwergutschiffe auch, was die Preise angeht. Die Nachfrage ist hoch, Schnäppchen gibt es hier nicht. Gelegenheiten bieten sich dagegen bei Containerschiffen und Massengutfrachtern. Griechen würden derzeit in großem Stil billig gebrauchte Schiffe aufkaufen. Während Costa Normalgrieche unter dem Spardiktat leidet, machen die vermögenden griechischen Großreeder ihre Taschen offenbar weit auf. „Zu den Big Playern zählen
außerdem amerikanische Hedgefonds und Investmentbanken wie Goldman Sachs und GP Morgen“, berichtet Tonn. Er hat in diesen Tagen einen Verkaufsprospekt zur Prüfung bei der BaFin eingereicht. Der Fonds firmiert unter der Überschrift „Eigenkapitalkonzept hoch drei“. Komplett ohne Darlehen beteiligen sich Anleger an drei verschiedenen Tranchen. Je nach Risikobereitschaft investieren sie „Sicherheits-, Klassik– und Unternehmenskapital“ und sollen Renditen von fünf, acht und zwölf Prozent bekommen. Dabei lassen sie sich auf eine Fahrt ins Blaue ein, denn der Fonds ist als Blind Pool konzipiert. Oltmann will damit bis zu 30 Millionen Euro einsammeln. „So ein Fonds gelingt nur in Zeiten günstiger Preise“, so Tonn. Er ist sich sicher: Der nächste Aufschwung kommt bestimmt. Die Historie dürfte ihm recht geben. Seit Beginn der laufenden Aufzeichnungen über die Schiffsmärkte im Jahr 1783 hat es 22 Krisen gegeben - und zumindest 21 mal ging es danach wieder aufwärts.
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NR. 176 I 48. KW I 30.11.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 14
Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist
Vorsicht beim Grundstücks-Verkauf Objekte in geschlossenen Fonds werden gewerblichem Handel zugerechnet Der BFH hat im zugrunde liegenden Urteilssachverhalt folgende Fallkonstellationen als schädlich eingestuft, wo eine solche Zusammenrechnung erfolgt.
Auch wenn ein Anleger selbst keine einzige Wohnung veräußert, kann er allein durch die Zurechnung der Grundstücksverkäufe von geschlossenen Immobilienfonds einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) aktuell klargestellt (Az. X R 24/11), da die Besteuerung der Fondsanleger alle Tätigkeiten auf dem Gebiet des Grundstückshandels umfasst, die ihm auch nur anteilig zuzurechnen sind.
Der aktuelle Fall Ein Fondsanleger 1. tätigt Grundstücksgeschäfte in eigener Person, zusätzlich sind ihm Veräußerungen von geschlossenen Immobilienfonds zuzurechnen.
Das gilt auch dann, wenn jemand in eigener Person kein einziges Objekt veräußert hat, sondern ausschließlich einen gewerblichen Grundstückshandel betreibende Personengesellschaften oder Gemeinschaften, selbst wenn die sonst vermögensverwaltend tätig sind. Das betrifft auch Anleger in geschlossenen Immobilienfonds, denn hierbei handelt es sich meist um Personengesellschaften als KG oder GmbH & Co. KG.
2. macht selber Grundstücksgeschäfte, zusätzlich werden ihm Verkäufe einer Gesellschaft draufgeschlagen, die als solche bereits einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt. Der Immobilienfonds entfaltet trotz des Grundsatzes der ertragsteuerlichen Einheit der Personengesellschaft keine Abschirmwirkung gegen eine Zurechnung der von ihr getätigten Geschäfte an den Gesellschafter.
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Wir freuen uns über den Gewinn des Scope Awards 2012 in der Kategorie „Aviation“. Für unsere Investoren ist die Auszeichnung eine Bestätigung für die Qualität unserer Fonds. Für uns ist sie ein Ansporn, unsere erfolgreiche Reihe von Flugzeugfonds fortzusetzen. Momentan bereiten wir mit SkyClass 58 einen Kurzläufer über fünfeinhalb Jahre vor. Der Fonds ermöglicht die Investition in mehrere marktgängige Flugzeuge aus der Airbus-A320-Familie, die fest an eine europäische Airline vermietet sind. – Demnächst mehr Informationen auf www.kgal.de.
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3. ist an mehreren jeweils vermögensverwaltenden Immobilienfonds beteiligt, tätigt aber in eigener Person keine Grundstücksgeschäfte.
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4. veräußert mehr als drei Anteile an Fonds, tätigt aber in eigener Person keine Grundstücksgeschäfte. Es wird dabei nicht zwischen vermögensverwaltenden und gewerblich tätigen Personengesellschaften differenziert. Die entscheidende Frage, ob Grundstücksgeschäfte einer als solcher vermögensverwaltenden Gesellschaft auf der Ebene des Beteiligten auch dann als Teil eines gewerblichen Grundstückshandels anzusehen sein können, wenn er in eigener Person keine Grundstücksgeschäfte tätigt, war in der bisherigen Rechtsprechung nicht eindeutig behandelt worden. Das wird jetzt anschaulich klargestellt.
Das Finanzamt fordert beim gewerblicher Grundstückshandel für die Vergangenheit Gewinnermittlungen statt der simplen Geldverkehrsrechnung
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„Derzeit sind keine Immobilien am Markt, die unseren Kriterien entsprechen“, kommentiert Peter Kallmeyer, Immobilienfachmann bei Buss Capital die aktuelle Situation. Entweder seien die Preise zu hoch, oder die Eigentümer wollten angesichts der Unsicherheiten auf den Märkten nicht verkaufen. Daher werde sich das Unternehmen zunächst auf Container konzentrieren. Ende des Monats kommt Buss mit einem Direktinvestment an den Markt. Der Initiator kauft dabei in Singapur ein.
Ein schädlicher gewerblicher Grundstückshandel hat zur Folge hat, dass die Veräußerung - unabhängig von Haltefristen - für Anleger Einkommenund beim Fonds Gewerbesteuer auslöst, und es in der Regel auch noch zu formalen Buchführungs- und Bilanzierungspflichten kommt, die zu Lasten der Rendite gehen. Als Faustregel gilt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel beim Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren entsteht, wobei die gezielte Absicht zur Veräußerung schon ausreichen kann. Der Verkauf stellt grundsätzlich ein Handelsgewerbe dar, und daher ist eine Bilanz nach handelsrechtlichen Vorschriften zu erstellen.
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Verwaltung aufgeteilt Union Investment hat die Verwaltung der deutschen Bßros, Geschäftshäuser und Hotels zu je 50 Prozent auf die EPM Assetis GmbH und die Strabag Property and Facility Serviced GmbH aufgeteilt. Das deutsche ImmobilienvermÜgen der 150 Objekte beläuft sich auf 4,2 Milliarden Euro. Union Investment sieht in der Diversifikation eine hÜhere Flexibilität und ein besseres Benchmarking der Leistungen fßr die Asset Manager des eigenen Unternehmens.
Zuletzt hatte der BFH Ăźbrigens schon entschieden, dass ein gewerblicher GrundstĂźckshandel auch frĂźhzeitig vorliegen kann, wenn ein Immobilienfonds innerhalb von fĂźnf Jahren ein einziges MietwohngrundstĂźck erworben, die Flächen in Eigentumswohnungen umwandelt und diese dann in zeitlichem Zusammenhang mit Erwerb und Aufteilung veräuĂ&#x;ert hatte (Az. IV B 107/10). Vergleichbar sieht es aus, wenn das erworbene GrundstĂźck von vornherein auf Rechnung oder nach den WĂźnschen des späteren Käufers bebaut wird. Das ist insoweit bemerkenswert, als dass im Regelfall ein gewerblicher
GrundstĂźckshandel nur dann vorliegt, wenn mehr als drei Objekte verkauft werden. Nachfolgend die praktischen Auswirkungen fĂźr den Fonds und seine Beteiligten.
Grundregeln Verkauft der private Immobilienbesitzer sein Mietshaus, lĂśst das nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Einkommen- und Kirchensteuer sowie Solidaritätszuschlag aus. Gleiches gilt, wenn der geschlossene Immobilienfonds seinen Einkaufspark abstĂśĂ&#x;t, oder der Anleger seine Anteile Ăźber den Zweitmarkt verkauft. Dies unterliegt als private VermĂśgensverwaltung nicht der Gewerbesteuer, auch nicht bei Geschäften innerhalb der zehn Jah-
So sehr haben So habenSie Siesich sich noch nie noch nie Ăźber Ăźberein einvolles volles Parkhaus gefreut. Parkhaus gefreut. Bf
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nach, während die Initiatoren des geschlossenen Immobilienfonds bis zu diesem Zeitpunkt noch ein privates Geschäft eingeplant hatten, das nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei bleibt.
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re. In den Zeiten der Abgeltungsteuer hat sich daran seit 2009 nichts geändert. Vorteile dieser Einstufung: - Ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren Haltedauer löst kein Spekulationsgeschäft aus, und der realisierte Gewinn bleibt steuerfrei. Das gilt auch, wenn Privatanleger offene oder geschlossene Anteile an Immobilienfonds halten, und die Gesellschaft ihren Bestand abstößt. Steuerfreiheit gelingt bei der eigengenutzten Wohnung sogar ohne Fristen. - Auf die positiven Mieteinkünfte fällt keine Gewerbesteuer an. Zwar kann diese von der Einkommensteuer abgezogen werden, aber in der Regel zumindest nicht vollständig. - Der Vermieter kann seine Einkünfte nach einer einfachen Geldverkehrsrechnung ermitteln und muss keine Buchführung erstellen. - Es tauchen keine Bilanzierungsfragen auf, und die Einordnung von Grundbesitz als Anlage- oder Umlaufvermögen stellt sich nicht.
Doch werden gleich mehrfach mit den Besitztümern aus Stein und Beton Geschäfte abwickelt, gehen Finanzverwaltung und Gerichte von der Einordnung als gewerblicher Grundstückshändler aus. Da führt beispielsweise die vom Fonds verkaufte Seniorenresidenz dazu, dass der Beteiligte sein zuvor abgestoßenes Zweifamilienhaus im Nachhinein als gewerbliches Einkommen versteuern muss. Der Themenbereich gewerblicher Grundstückshandel spielt eine große Rolle, zumal es meist um größere Summen geht. Dabei hat das Finanzamt den Vorteil, dass ihm alle Daten über die einzelnen Verkäufe vorliegen. Der Notar sendet nämlich stets eine Vertragskopie an die Behörde, vorrangig zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer. In der kommenden Ausgabe gehe ich auf die Konsequenzen im Detail ein und auf die spezielle Situation von Immobilienfonds. Außerdem: In welchen Sonderfällen der Fiskus von einer Besteuerung absieht.
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Auf ein Wort
Fairvesta Besser als im Vorjahr Fairvesta kündigt für die nähere Zukunft den Nachfolger des aktuell im Vertrieb befindlichen Immobilienfonds „Mercatus X“ an. Das Konzept sieht erneut vor, die Objekte nach einer Haltedauer von im Schnitt drei Jahren wieder zu verkaufen. Offenbar kommt es bei Vertrieben und Anlegern gut an. So hat der Initiator in den ersten drei Quartalen dieses Jahres knapp 109 Millionen Euro Eigenkapital eingesammelt - ein Plus von drei Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
„Alibi-Veranstaltung“ LHI-Chef Oliver Porr war Mitglied im Finanztest-Fachbeirat Oliver Porr wurde von der Zeitschrift Finanztest gemeinsam mit zwei anderen Initiatoren in einen Fachbeirat berufen, um am Kriterienkatalog mitzuarbeiten, der Grundlage für die Bewertung geschlossener Fonds war. Eine Alibi-Veranstaltung, so Porr.
FB: Ihnen war also klar, dass es keine guten Ergebnisse geben würde. Porr: Ich habe sogar mit Schlimmerem gerechnet. Ich ging davon, dass alle Fonds ausreichend oder schlechter bewertet werden. FB: Was hat darauf hin gedeutet?
Der Fondsbrief: Wie kommen Sie zu Ihrer Einschätzung? Oliver Porr: Wir haben eine Tischvorlage mit Kriterien bekommen und einen ganzen Tag lang darüber diskutiert. Der endgültige Kriterienkatalog war in jedem Punkt identisch - inklusive aller Rechtschreibfehler.
Porr: Finanztest hat Punkte für verschiedene Kriterien vergeben. Die Vorgaben waren jedoch so gefasst, dass hohe Punktzahlen unmöglich zu erreichen waren. Ein Beispiel: Ein Immobilienfonds mit mehreren Mietern schneidet besser ab als ein Single-TenantObjekt. Gleichzeitig wurden Triple-Net-
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1) Details sind dem alleinverbindlichen Verkaufsprospekt zu entnehmen. Ausschüttungen/Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.
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Veträge gut bewertet. Dagegen ist grundsätzlich überhaupt nichts zu sagen. Allerdings gibt es TripleNet-Verträge nur bei Einzelmietern. Sie sehen also: Ein Punkt hier schließt Punkte für andere Kriterien von vornherein aus. Der Artikel und die dahinter liegende Untersuchung ist ein Versuch, geschlossene Immobilienfonds vergleichbar zu machen. Aber das gelingt nun mal nicht.
hat Finanztest nicht nur harte Kriterien abgehakt, sondern auch persönliche Markteinschätzungen zum Maßstab gemacht. Dass sich beispielsweise Studentenwohnheime nach 15 Jahren noch gut vermieten lassen, glaube ich eher nicht.
FB: Warum nicht?
Porr: Das Ganze ist doch ganz klar auch ein politisches Thema. Die Verbraucherschützer halten geschlossene Fonds im Grundsatz für ungeeignet. Die Geschichte kommt daher nicht von ungefähr. Und wenn der Artikel suggeriert, dass die Verbände im Vorfeld ins Boot geholt wurden, dann stimmt das nicht. Ich habe da nicht als VGF-Vorstand gesessen und auch nicht als LHI-Geschäftsführer, sondern lediglich aufgrund persönlicher Sachkompetenz. Und das gilt auch für die beiden anderen Herren.
Porr: Jeder Fonds ist einzigartig, was Lage, Standort und Mietvertrag betrifft. Es mag vielleicht noch funktionieren, die Höhe des Kreditanteils zu vergleichen, aber das ist ja nur ein Kriterium von vielen,. Und selbst hier lässt sich darüber diskutieren, ob ein hoher Fremdkapitalanteil bei bestimmten Angeboten nicht angebracht ist. Daher ist es für mich nicht nachzuvollziehen, dass Fonds mit FK-Anteil über 50 Prozent ohne weitere Prüfung aussortiert wurden. Und zum Thema Multi-Tenant: Ob ich mit fünf Mietern besser fahre als mit einem, wenn es sich bei den fünfen um junge Unternehmen ohne besondere Bonität handelt, bezweifele ich ebenfalls. Außerdem
FB: Wieso ist es Ihnen nicht gelungen, Ihre Bedenken klar zu machen?
FB: Stichwort Politik: Rechnen Sie damit, dass der Artikel in Finanztest und die Berichterstattung darüber in ungezählten Zeitungen Auswirkungen hat auf den Kabinettsentwurf zur Umsetzung der AIFM?
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HIH Top-Lage in Coburg Für einen Immobilienspezialfonds der Warburg - Henderson Kapitalanlagegesellschaft hat die Hamburgische Immobilien Handlung HIH ein Geschäftshaus in bester Lage in Coburg gekauft. Mieter der rund 5.500 Quadratmeter Nutzfläche sind C&A, s.Oliver und das lokal ansässige Textilhaus Petra Reuther. Zuvor war das teils denkmalgeschützte Gebäude von der Hamburger B&L-Gruppe kernsaniert worden. Ein Beleg für die These, dass Core-Objekte auch an B-Standorten gefragt sind.
Porr: Da ist die letzte Messe noch nicht gelesen. Wir konnten die Abgeordneten zwar von der Qualität unserer Produkte überzeugen, aber wir sind noch nicht durch. Ich glaube aber nicht, dass der Finanztest-Artikel die Diskussion neu anstößt. Wer Probleme hat mit geschlossenen Fonds, findet seine Bedenken darin bestätigt. Neue Argumente bekommt er nicht geliefert. FB: Immerhin haben unzählige Zeitungen die Finanztest-Ergebnisse zumindest als Meldung in ihren Wirtschaftsteilen gebracht.
VGF-Mitglieder fand eine ähnliche Aufmerksamkeit in der Wirtschaftspresse wie die Finanztest-Publikation. FB: Wie sind denn die Rückmeldungen Ihrer Verbandsmitglieder? Ist die Branche durch den Artikel noch nervöser geworden? Porr: Wer sich in der Ergebnisliste wiederfindet, hat keine Rückgänge verspürt. Das kann ich nur bestätigen. Aber eines ist auch klar: Sie kennen die Umsatzzahlen aus dem dritten Quartal. Die sind sehr enttäuschend, auch ohne Finanztest-Geschichte.
Porr: Das hilft uns nicht weiter, so viel ist klar. Aber ich möchte das auch nicht überbewerten. Immerhin hat kaum ein maßgebliches Wirtschaftsmagazin im Fernsehen das Thema aufgegriffen. Und unsere VGF-Veranstaltung zu den durchaus nennenswerten Vermögensmehrungen bei beendeten Fonds der
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Trauerspiel in mehrfacher Hinsicht Markt muss sich nachhaltig drehen - auf dem Hansa Forum ist die Stimmung im Keller Bereits in den vergangene Jahren war die Stimmung auf dem Hansa-Forum nicht gerade überschäumend, doch dieses Jahr ist sie endgültig im Keller angelangt. Daran war nicht in erster Linie der Schock durch den überraschenden Tod von Jürgen Salamon, dem Chef der Dr. Peters Gruppe, schuld – der fand im offiziellen Teil nicht einmal in Form eines kurzen Gedenkens statt, nur in vielen Gesprächen am Rande der Veranstaltung. Nicht nur Weggefährten, auch Kritiker zollten dem Urgestein der Branche Respekt.
Möglichkeit der Selbstverwaltung und die Vereinfachungen, die das Gesetz zur weiteren Erleichterung der Sanierung von Unternehmen (ESUG) seit 1. März 2012 eröffnet, halten auch nach Insolvenzanmeldung Optionen zur Rettung offen und zwingen alle Beteilig-
Auf dem Podium lösten sich derweil die Hiobsbotschaften ab: Abwechselnd moderiert von Hansa-Chefredakteur Nikos Späth, Michael Hollmann und Bernd Kröger, ehemaliger Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Reeder (VDR), diskutierten die Teilnehmer über die Chancen einer zweiten Restrukturierungsrunde im Jahr fünf der Schifffahrtskrise, über Appelle an die Politik Im Stimmungstief - die Leidensfähigkeit der Anbieter, Banken und Anleger im und deren Erfolgsaussichten, über Konsoli- Schiffsbereich ist nahezu restlos strapaziert. dierung und Korporatisierung als Rettungsten an einen Tisch. Die Leidensfähigkeit sowohl auf versuche und – quasi als Hoffnungsstreif am HoriAnleger-, als auch auf Bankenseite ist jedoch durch zont – über „Innovationen und neue Denkansätze“. die erste Strukturierungsrunde 2010 nahezu restlos Die Reihen im Auditorium wirkten dabei deutlich gelichtet, während der Veranstalter im Vorjahr noch 700 strapaziert, muss Ralf Friedrichs von HCI eingesteTeilnehmer meldete, ging er diesmal von 500 aus – hen. Dennoch betonten sowohl Matthias Pohl von mancher wollte nicht einmal diese Zahl glauben. der Schiffsbank/Commerzbank als auch Christian Nieswandt von der HSH Nordbank, dass die schnelle Zwangsverwertung auch für die Banken nicht die Der verheerende „Double Dip“ in den Charterraten bevorzugte Lösung sei. Allerdings müssen beispielsnimmt der Containerschifffahrt auch weiterhin die Luft weise die Landesbanken einen Kredit nach drei Jahzum Atmen – sogar Branchenriese Maersk zieht die ren ohne Tilgung als Ausfall verbuchen – damit steigt Reißleine und kündigt reduzierte Investitionen in diedie Eigenkapitalbelastung der Bank durch die Kreditsen Geschäftszweig an (siehe auch Seite 23). Bereits gewährung drastisch. 113 Fondsschiffe sind seit Krisenbeginn in die Insolvenz geschippert, und die Podiumsdiskussionen geGerade die Konstanz der handelnden Personen im ben wenig Anlass zum Glauben, damit könnte das Rahmen eines Fortführungskonzepts bietet die einziSchlimmste überstanden sein: Berthold Brinkmann, ge reelle Chance auf eine Sanierung. Diese billigen Rechtsanwalt und Insolvenzspezialist, sieht insbesondie Diskutanten jedoch einhellig nur jüngeren Schiffen dere für Einschiffgesellschaften schwarz. Gut die Hälfte stecken schon in ernsten Schwierigkeiten, und zu. Björn Nullmeyer von der Bremer Landesbank möchte die Altersgrenze bei zehn Jahren ansetzen. trotz Pooling traut er auch den anderen kaum genug Allerdings sind die Chancen nur realistisch, wenn sich Flexibilität zu, die Krise zu überstehen. Er war sich mit der Markt nachhaltig dreht – sonst sieht man einhellig Ralf Nagel vom Verband Deutscher Reeder und Uwe schwarz für 2013. Hilferufen an die Politik erteilte nicht Beckmeyer, für die SPD im Bundestag, einig, dass gerade für kleinere und ältere Schiffe kaum ein Weg nur Valerie Wilms von Bündnis 90/Die Grünen eine deutliche Absage, denn es sei weder den Wählern an der Verschrottung vorbeiführen dürfte. noch den Fraktionskollegen aus südlichen Bundesländern zu vermitteln, wenn Schiffseigner ihre Gewinne Grundsätzlich versuchte er, den Betroffenen die früherer Jahre zwar vereinnahmt hätten, die heutigen Angst vor dem Insolvenzverfahren zu nehmen: Die
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Wechsel Dich
Verluste jedoch sozialisieren wollten. Eine harsche Aussage, die Wirtschaftsminister Philipp Rösler in einem Brief an den VDR zum Thema eines Engagements der KfW zwar konzilianter, aber im Inhalt vergleichbar formuliert hatte. Nur ein kleiner (Trost-) Tropfen auf den heißen Stein konnte in diesem Kontext der Erfahrungsbericht von Sander Schakelaar von JR Shipping über das Restrukturierungskonzept seines Hau-
ses für elf zu rettende Schiffe sein, der in Zusammenarbeit mit der HSH zwar eine Verschnaufpause, aber, abhängig von der weiteren Marktentwicklung, eben doch nur eine Chance und keine Gewähr auf Rettung bedeutet. Das Fazit des diesjährigen Hansa-Forums kann deshalb allenfalls mit Bert Brecht gezogen werden: „Wir stehen selbst enttäuscht und sehn betroffen / Den Vorhang zu und alle Fragen offen.“ Stephanie von Keudell
Deutschland bleibt angesagt Instis planen milliardenschwere Investitionen in Immobilien Der Hochtief-SolutionsManager Lars Kollmann ist neben Angelika Kunath weiterer Geschäftsführer beim Fondshaus Hamburg Immobilien. FHHI ist ein Joint Venture zwischen Fondshaus Hamburg und der Hochtief Solutions AG. Dort war Follmann Leiter Strategische Projektentwicklung/Mergers & Acquisitions. Noch bis Ende Juni 2013 wird er in alter und neuer Funktion parallel tätig sein. Inzwischen liegt die Zustimmung des Bundeskartellamts vor, so dass FHHI zum 1. Dezember seinen Geschäftsbetrieb aufnehmen kann.
Die Aberdeen Asset Management Deutschland AG hat ihren Vorstand um Fabian Klinger erweitert. Er verantwortet die Bereiche Investment-, Fonds– und Assetmanagement und Treasury. Gleichzeitig bleibt Klinger Geschäftsführer der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft.
Institutionelle Investoren aus Deutschland wollen in den kommenden drei Jahren im Schnitt 500 Millionen Euro in Immobilien investieren. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung der PRAgentur Rücker Consult in Kooperation mit dem Management-Beratungsunternehmen TTR Group. Das wären in Summe rund 17 Milliarden Euro, denn auf diese Frage antworteten 34 der 42 teilnehmenden Unternehmen. Deutschland bleibt dabei der gefragteste Standort. Rund 70 Prozent wollen in deutsche Büros und Einzelhandelsimmobilien investieren, mehr als die Hälfte in Wohnungen hierzulande. Ein Drittel hält die europäischen Märkte für interessant. Mit Asien beschäftigt sich derzeit nur jeder fünfte. Auch die USA sind nur für 24 Prozent der Befragten derzeit oder in den kommenden drei Jahren ein Thema (siehe Tabelle). Neben den etablierten Segmenten gewinnen auch Hotels wieder an Bedeu-
tung. Jeder dritte beschäftigt sich näher damit. Investitionen in Pflegeeinrichtungen kommen für jeden vierten in Frage, Studentenwohnheime sind für 17 Prozent denkbar. Jeder dritte professionel-
le Investor plant, Banken notleidende Immobilienportfolios abzukaufen. Rund die Hälfte von ihnen rechnet dabei mit einem Discount von 30 Prozent. Nur vier Prozent erwarten überhaupt keinen Discount. Zu den befragten Unternehmen zählen Versicherer, Pensionskassen, offene und geschlossene Fonds, Projektentwickler, Banken, Aktienfonds und Immobilien-AGs.
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Schlimmer als befürchtet Moeller-Maersk
Umsätze katastrophal - Unsicherheit bei Anbietern und Vertrieben
Weltgrößte Reederei hat kein großes Vertrauen mehr in die Containerschifffahrt
Auch wenn manche Medien suggerieren, Anleger würden aktuell jeden freien Euro in geschlossene Fonds investieren – die Realität sieht anders aus.
Moeller-Maersk, größte Containerreederei der Welt, ändert ihre Unternehmensstrategie: Vor dem Hintergrund der endlosen Krise an den Schifffahrtsmärkten hat die Reederei angekündigt, künftig weniger Geld in ihr Kerngeschäft zu stecken. Heißt übersetzt: MoellerMaersk glaubt nicht daran, dass sich die Schifffahrt in absehbarer Zeit erholt. Statt dessen will das dänische Unternehmen seine Aktivitäten im Energiesegment und in den Betrieb von Häfen verstärken. Moeller-Maersk hält mit 16 Prozent den größten Anteil der weltweiten Containerschiffsflotte. Noch. „Wir verlassen die Schifffahrtsseite und werden uns profitableren und stabileren Geschäften zuwenden“, wird Vorstandsvorsitzender Nils Andersen in der Financial Times zitiert. Im vergangenen Jahr fuhren die Frachter ein Minus von 540 Millionen Dollar ein. Mit Öl dagegen erwirtschaftete das Unternehmen ein Plus von mehr als zwei Milliarden Dollar. Mit 104.000 Mitarbeitern ist Moeller Maersk das größte Unternehmen Dänemarks. Im Jahr 1904 war es als Dampfschiffgesellschaft gegründet worden.
So haben die 41 im Verband Geschlossene Fonds organisierten Emissionshäuser im dritten Quartal 2012 insgesamt 529 Euro Eigenkapital platziert. Ein katastrophales Ergebnis. Es liegt 46 Prozent unter dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. In Relation zum zweiten Quartal 2012 beträgt das Minus 34 Prozent. Die Gründe für diese Entwicklung sieht der VGF in den neuen gesetzlichen Regeln. So gilt seit dem 1. Juni 2012 das
Wertpapierhandelsgesetz auch für den Vertrieb geschlossener Fonds. „Hinzu kommt die Verunsicherung über das neue regulatorische Marktumfeld aus dem Diskussionsentwurf zur AIFMUmsetzung“, so VGF-Hauptgeschäftsführer Eric Romba. Vor allem die Unklarheit bei den Übergangsvorschriften haben bei Anbietern und Vertrieben zu starker Zurückhaltung geführt. Auffällig ist, dass sich auch institutionelle Anleger derzeit mit Investitionen in KG-Modelle zurückhalten. Sie investierten im dritten Quartal nur 73 Millionen Euro. Vor einem Jahr waren es noch 340 Millionen Euro.
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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt
Impressum Redaktionsbüro Markus Gotzi Balkhausener Str. 5-7 50374 Erftstadt T: 02235/9555034 F: 02235/4655541 redaktion@markusgotzi.de www.gotzi.de www.rohmert-medien.de Chefredakteur: Markus Gotzi (V.i.S.d.P.) Hrsg.: Werner Rohmert
Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251. Vorstand: Werner Rohmert eMail: info@rohmert.de Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207 ,
Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.
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Recht einfach Anleger und Treuhänder - Nachschüsse trotz Pflichtverletzung fällig Bei geschlossenen Fonds ist meist die Rechtsform der GmbH & Co. KG üblich. Anbieter und Vertrieb verweisen gerne darauf, dass die Haftung des Anlegers auf seine Einlagepflicht beschränkt sei. Regelmäßig findet sich in den Emissionsprospekten der Hinweis, dass die Haftung ggf. nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben kann. Diese Gefahr besteht dann, wenn Ausschüttungen geleistet werden, denen keine (Steuer-) Bilanzgewinne gegenüberstehen. Mehrfach hatten sich in der Vergangenheit Gerichte damit befasst, ob Anleger in diesen Fällen Schadenersatzansprüche etwa gegen den Treuhandkommanditisten haben und hier eine Verrechnung vornehmen können. Mehrere Instanzgerichte hatten dies bejaht. Der BGH hat allerdings geurteilt, dass ein mittelbar beteiligter Anleger nicht mit Schadenersatzansprüchen aus Prospekthaftung gegen den Treuhandkommanditisten die Aufrechnung erklären kann, wenn der Insolvenzverwalter aus abgetretenem Recht den Freistellungsanspruch des Treuhandkommanditisten einfordert (vgl. BGH, Urt. v. 22.03.2011, II ZR 271/08). Vor kurzem hatte der BGH darüber zu befinden, ob dieser Grundsatz auch dann gilt, wenn der Treuhandgesellschafter selbst den Freistellungsanspruch einfordert, und der Anleger geltend macht, er habe Gegenansprüche wegen Aufklärungspflichtverletzungen. Hier hatte sich ein Anleger an einer Fondsgesellschaft in der Rechtsform der GmbH & Co. oHG beteiligt. Der Treuhandgesellschafter wurde von der finanzierenden Bank auf Rückzahlung eines Darlehens in Anspruch genommen. Vom Treugeber forderte er die Befreiung von der Darlehensschuld. Während das OLG Bremen im Urteil vom 01.06.2011 (2 U 59/10) noch einen Schadenersatzanspruch durchgrei-
fen ließ, weil dies der Grundsatz von Treu und Glauben verlangen würde, wies der BGH auf den Grundsatz der Gleichbehandlung mittelbarer und unmittelbarer Gesellschafter hin. Hier gehe es um den Schutz des Gesellschaftsgläubigers und der unmittelbar beteiligten Mitgesellschafter, die Haftungsansprüchen ausgesetzt seien. Wenn der Gesellschaftsgläubiger gutgläubig, und kein Grund dafür ersichtlich ist, dass der Gesellschaftsgläubiger mit dem Treuhandgesellschafter kollusiv zusammenwirkt, ist eine Besserstellung des mittelbar beteiligten Gesellschafters nicht gerechtfertigt. Ein Gesellschaftsgläubiger darf sich auf die in Beitrittserklärungen enthaltenen Haftungshinweise verlassen. Weigert sich ein Treugeber, den die Freistellung begehrenden Treuhänder von berechtigten Ansprüchen Dritter freizustellen, stellt dies eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung dar. Unter diesen Umständen kann der Treuhänder anstelle der Freistellung sogleich Zahlung fordern (vgl. BGH, Urt. v. 18.10.2012, III ZR 150/11). Diese jüngste Entscheidung ist die konsequente Fortentwicklung der Rechtsprechungsgrundsätze zum Schutz von Gesellschaftsgläubigern, die grundsätzlich nichts dafür können, wenn einer der möglichen Haftungsadressaten eines Anlegers, hier war es der Treuhandgesellschafter, möglicherweise Pflichtverletzungen begangen haben. Die Natur der Rechtsbeziehung bringt es in diesen Fällen mit sich, dass eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glaube unvereinbar angesehen wird. Nähere Informationen zu den Rechtsthemen finden Sie im Rechtsnewsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de