DELITOS DE TERCEROS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
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munidades de Personas antes que edificios o conjuntos de ellos, el ser humano antes que el ladrillo. Esta es la nueva visión que queremos proponer, porque cambiaría nuestra forma de administrar, vigilar y asegurar la Propiedad Horizontal, y lo concerniente al Régimen de la Propiedad Horizontal, y en especial todo lo que tiene que ver con la prevención de riesgos al interior de las Copropiedades. Mi experiencia como Asegurador y Ajustador de pérdidas por ya 50 años, con el manejo de miles de reclamaciones de diferentes casos y tipos de seguros, me permite proponer que la labor de administración y vigilancia no se refiere a un edificio, sino a la comunidad de propietarios, de personas, porque aquellos solo son estructuras que hacen parte de una medida de soporte y seguridad para protección de los seres humanos que viven o desarrollan sus actividades al interior. Mi contribución con la Comunidad de la Propiedad Horizontal, es el Libro SEGUROS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL (ECOE Ediciones 2011) que con base en la Ley 675 está dirigido a la puesta en escena de la problemática de las Comunidades de Propietarios que habitamos las ciudades, proponiendo de manera integral la Comunidad de Personas como la razón de ser de este particular sistema de propiedad común.
Los Riesgos Antisociales. El Diccionario MAPFRE de Seguros, define los riesgos antisociales como “Daños potenciales derivados de actividades humanas antisociales” y comprenden una larga gama de delitos tales como el terrorismo, asesinato, secuestro, sabotaje, vandalismo, robo o atraco, hurto, infidelidad de empleados, falsificación, desfalco, fraude, espionaje y los no menos graves como los delitos financieros y la corrupción. Entendemos por delito: “El acto típicamente antijurídico, culpable y punible, sancionado por una ley”. Estos delitos se consideran como “Dolosos” cuando existe intención de producir un resultado dañoso, mientras que para que se consideren “Culposos” basta que el resultado dañoso se haya producido. Según el Diccionario de la Real Academia Española, se define como delito: “Hecho ilícito sancionado por la ley con una pena grave”.
Casos de delitos en Copropiedades. Abordamos los eventos principales que se pueden presentar, con base en experiencias de delitos o hechos ocurridos en diferentes tipos de Copropiedades. Se preguntarán ustedes, ¿cuáles podrían afectarnos a nosotros?:
1. Delitos especiales de gran impacto . Normalmente la aparición de este tipo de eventos causan un gran impacto en la comunidad y sus consecuencias pueden ser supremamente complicadas para los administradores, residentes y copropietarios. Veamos lo siguiente: •
Terrorismo o Actos mal intencionados de terceros (AMIT). Este horroroso delito rompe todas las reglas de nuestra sociedad y causa no solo daños en extensas zonas, sino que termina con la vida de gente inocente, heridos e inválidos, además de la destrucción de hogares y negocios. ¿Tenemos algún tipo de preparación frente a este tipo de eventos? ¿Hemos sopesado siquiera su posibilidad en nuestra área cercana?
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Asesinatos. Sorprende que hablemos de este delito cometido en un edificio en propiedad horizontal con todas las seguridades, pero conocemos directamente de lamentables casos en los cuales los delincuentes entraron y salieron sin dejar pista alguna, desconociéndose el modus operandi, su identidad o móviles. Pero lo que sí se sabe es de los problemas de toda índole que acarrean estos sucesos. ¿Cómo operarían sus actuales sistemas de seguridad en un caso como éste?
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Secuestro. No menos impactante es el de los secuestros, pero son más comunes de lo que se supone. En mi caso personal, un familiar cercano fue secuestrado a plena luz del día, y a pesar de todos los esfuerzos por regresarlo sano y salvo, al cabo de 10 años del secuestro las esperanzas son remotas. Interrogantes tales como: ¿Cómo entraron burlando las medidas de seguridad? ¿Cómo lograron sacarlo en su mismo vehículo? ¿Fallaron todos los controles? ¿Será que no existían? ¿Quién es el responsable de verificar que operen?
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Vandalismo. Vándalos existen en todas partes y no somos ajenos a sufrir las consecuencias de estos desadaptados que consideran una hazaña romper las vidrieras de hogares y negocios, pintar paredes y fachadas, dañar bienes, destruir equipos y dejar su huella en los ascensores. ¿Su Seguro cubre este tipo de eventos?
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Sabotaje. Pero, más increíble aún, es que existan personas que con el afán de venganza o retaliación, llegan al punto de ensañarse con los bienes de una comunidad, causando daños maliciosos a maquinarias, equipos de comunicación, elementos de seguridad, sistemas contables, llegando al extremo de arrojar sustancias peligrosas a los depósitos de agua.
2. El delito de Sustracción o Robo en Copropiedades . Este se ha convertido en uno de los eventos de mayor frecuencia y que promueve grandes enfrentamientos entre administradores, firmas de vigilancia y usuarios de la Copropiedad, por lo que nos referimos a casos concretos para ampliar la visión de su problemática y buscar posibles soluciones: •
Robo de vehículos de Parqueaderos. Aunque no son publicitado, son muy frecuentes los casos de sustracción de vehículo, especialmente de sus partes o accesorios. Caso aparte, mencionamos las pérdidas múltiples como la ocurrida recientemente en un importante conjunto con la desaparición de dos camionetas de alta gama con valor de $162.000.000. ¿Quién responde? ¿Existe Seguro para este evento? ¿Por cuál límite por vehículo? ¿Debe responder solidariamente la Copropiedad? ¿Su Póliza de Responsabilidad Civil qué dice al respecto?
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Robos a Casas, Apartamentos u Oficinas. Continuamente se presenta este tipo de delitos y es ya familiar la puerta forzada con sus cerraduras destrozadas y la visión del interior de una unidad privada donde todo queda en desorden y donde los bienes u objetos más valiosos ya no están, pero lo que es peor: no solo sufrir una pérdida cuantiosa, sino tener la sensación desagradable de que alguien burló nuestra privacidad, de que fuimos objeto de un acto de violación, como ya me ha sucedido personalmente en dos ocasiones. Pregunta: ¿Se le ha presentado una propuesta de Seguro a todos los Copropietarios bajo la cual se cubra este tipo de delito?
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Robo de Bienes Comunes. Ya no son los robos en parqueaderos ni en las unidades privadas, sino el robo de bienes comunes que representan pérdidas por altos valores, pero peor aún los casos de atracos a un edificio completo: Vigilantes, administrador, empleados y copropietarios reducidos a la impotencia mediante la fuerza de las armas y la intimidación, con enormes pérdidas representadas en el robo de vehículo, equipos, joyas, dineros y obras de arte. ¿Qué medidas de seguridad tenemos? ¿Cómo obrar en caso de ser atracados? ¿Qué tipo de Seguros tenemos?
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Hurto o desaparición de Equipos. La desaparición misteriosa de equipos, joyas, elementos de valor, es algo que nos impacta y nos llena de dudas respecto de los causantes del ilícito y la forma en que fue cometido, sobre todo porque podría serlo por parte de empleados o personas internas en quienes hemos confiado, pero lo más doloroso es descubrir la posibilidad de que el delito haya sido cometido por alguien cercano a nosotros como un amigo o incluso un familiar.
3. Infidelidad o mal manejo de Empleados. Uno de los eventos que más nos causa sorpresa y desazón, es el descubrir que alguien en quien confiamos, a quien escogimos como nuestro colaborador, con quien alcanzamos a tener cierto grado de amistad, ahora nos sale con que nos estaba robando aprovechándose de nuestra confianza. Veamos algunos casos: •
Falsificación. Lo más común en las Copropiedades es encontrarnos con los delitos referentes a cheques, falsificando firmas, cambiando las cifras o el nombre del beneficiario. Pero últimamente se ha presentado con gran frecuencia el robo de los últimos cheques de la chequera, con lo cual no es fácil detectar su falta, procediendo a cobrarlos con o sin la colaboración de los cajeros del banco. ¿Se cuenta la cantidad de cheques al recibir la chequera? ¿Las revisa periódicamente para descartar este delito? ¿Cómo evitar el cobro de los mismos por parte de terceros?
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Desfalcos. Entendido el mismo como la acción de tomar para sí un dinero que se tenía bajo obligación de custodia, es tal vez el delito que más se presenta por la facilidad de disponer de sumas, a veces cuantiosas, provenientes del pago de cuotas de administración y la reiterada costumbre de pagos en efectivo. El llamado “jineteo” o quedarse con un dinero y cubrir su falta con los nuevos cobros de ingresos, es un delito muy común. ¿Efectúan auditorías frecuentes? ¿Envían estado de cuentas a todos los copropietarios?
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Fraudes. Entendemos por éstos la actuación engañosa e inexacta conscientemente realizada en perjuicio de un tercero, que produce generalmente un daño de carácter económico, situación que se presenta a diario con contratos maliciosos, incremento en costos y cantidades de obras o contratos, utilización de materiales de menor calidad y toda serie de maniobras dolosas para obtener ganancia para sí. ¿Cómo evitan este delito en su comunidad? ¿Qué garantías ofrecen los administradores frente a esta probabilidad?
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Espionaje. Esto es algo que no imaginamos en la propiedad horizontal, pero es común sobre todo en cuanto a los centros comerciales, tecnológicos o de servicios, donde el aspecto de competencia es algo indispensable en el medio actual, situación que se aprovecha para obtener información de planes de mercadeo, campañas, modelos de negocio, sistemas administrativos, etc. ¿Si Ud. es susceptible a sufrir esta modalidad de delito, qué medidas de seguridad tiene?
4. ¿Los delitos de los nuevos tiempos? Ya no es raro escuchar sobre la cantidad de delitos cometidos por verdaderos genios del mal expertos en la manipulación de los medios electrónicos causando graves pérdidas a personas, empresas y entidades, pero peor aún, sobre las cada vez más sorprendentes y cuantiosas pérdidas cometidas por la rampante corrupción que nos ha invadido en la propiedad horizontal y de la que se habla en todas partes. •
Delitos financieros. Son más comunes de lo que se cree los vaciados de cuentas bancarias, la transferencia fraudulenta de fondos a cuentas fantasmas, el robo de identidad para efectuar operaciones financieras, amén de la clonación de tarjetas débito que se utilizan en muchas Copropiedades. ¿Cómo protege los fondos de su Copropiedad? ¿Se han analizado los riesgos existentes?
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¿Corrupción en la Propiedad Horizontal?. Es vergonzoso admitirlo, pero nos invadió la corrupción, ya es “vox populi” que los administradores piden comisión para intervenir en la adjudicación de las Pólizas de Seguros, y me imagino que hasta en otros tipos de contratos: ¿el tristemente famoso “CVY” (cómo voy yo), ahora en Copropiedad?. Pero peor aún, ya se habla de administradores cobrando “peaje” para el ingreso de funcionarios de negocios de domicilios, empresas y personas de prestación de servicios de mantenimiento y reparación, etc. Pedir participación o recibirla con intención de obtener una ganancia para sí, va en detrimento de la Comunidad y esto es un delito, es una conducta dolosa sancionada por la ley penal.
Soluciones propuestas. La activación de la convivencia y la solidaridad, debe converger hacia la construcción de comunidades de propietarios gozando de paz y tranquilidad, disfrutando de seguridad, sentida y apreciada, protegiendo su inversión y la rentabilidad de la misma. Hay que obtener la participación de todos, logrando en comunidad disfrutar de los valores agregados de vivir en una Copropiedad. Agenda de Trabajo. La interacción de los diferentes elementos que constituyen una Comunidad de Propietarios, mediante la innovación y la creatividad, deben llevar a lograr experiencias memorables en las diferentes actividades en el desarrollo de la vida, no de un edificio, de una estructura, sino de personas, de familias. En consecuencia, sugerimos los siguientes pasos: •
Identifique sus Riesgos de Delitos. El peor riesgo es el que no se conoce, razón que conduce a la absoluta necesidad empezar por identificar todos los tipos de riesgos antisociales que puedan afectar a la Comunidad.
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Valorice su Impacto en la Comunidad. Una vez identificados los riesgos, debe valorarse su impacto y tomar las medidas necesarias para eliminarlo, reducirlo a sus mínimos o diseñar protocolos especiales para su manejo.
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Diseñe su propio “Plan de Prevención de Delitos”. Con base en lo anterior, se procede a diseñar y poner en funcionamiento un Plan para toda la Comunidad, con indicación de responsables y una ruta de trabajo con controles periódicos.
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Transfiera el riesgo contratando Seguros suficientes y adecuados. Las consecuencias económicas pueden ser cuantiosas y superan las posibilidades de la Copropiedad, por lo que lo más recomendable es transferir el riesgo a una Aseguradora mediante la contratación de Pólizas suficientes y adecuadas.
…. Y ahora, ponga en práctica los siguientes consejos: •
Comunidad y Tecnología. El Plan de Prevención de delitos para la Comunidad es una herramienta a desarrollar con la colaboración de la Empresa de Vigilancia y el asegurador, pero para que pueda tener el éxito deseado, se necesita involucrar en el mismo a la Comunidad apoyando la gestión con el uso integral de tecnología que permita una mayor seguridad, control y seguimiento de casos.
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Seguro de Sustracción. La identificación de los riesgos y las medidas para su reducción, debe ir acompañadas de la transferencia de sus posibles efectos, mediante la contratación de Seguros
para cubrir aquellos bienes más susceptibles a este tipo de delito, cuidando de que las sumas aseguradas sean las correctas. •
Seguro de Manejo o Infidelidad de Empleados. El convencimiento de que no estamos exentos de ser víctimas de este doloroso (porque es de un gran impacto su descubrimiento) nos debe llevar no solo a extremar todas las medidas de seguridad, sino a la contratación de un Seguro por un límite suficiente y cuya cobertura abarque a todos los empleados y todos aquellos que nos presten servicios permanentes en la Copropiedad.
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Póliza de Responsabilidad Civil de Administradores. De acuerdo a la Ley 222 de 1995, artículo 22 los Administradores (Representante legal y miembros de Consejos de Administración) son responsables por incumplimiento de obligaciones y deberes, negligencia y omisión, declaraciones erróneas e infracción de disposición legal, debiendo responder ante la personas jurídica, sus asociados, empleados, y terceros afectados, solidaria e ilimitadamente. Todo lo cual demanda contar con una solución aseguradora suficiente y adecuada para protegerse de demandas fundadas o infundadas y contar con la defensa adecuada.
Si es posible. Si logramos unir las voluntades, despojarnos de egoísmos y la manía de figurar antes que servir, si involucramos a toda la comunidad en la prevención de delitos y si somos innovadores y creativos para el bien común, todo es posible. Finalmente les dejamos esta frase para reflexión de todos: “Muéstrame tu Copropiedad, y te diré quién es su Administrador”. Dios los bendiga a todos. Éxitos. Hernán Mejía Delgado Director Ejecutivo “CORPORACIÓN RIESGO CIUDAD” hernanmejia@riesgociudad.com Twitter: @riesgociudad Bogotá, mayo 10 de 2012.