Bürostandorte- Generationen und Lebenszyklen -Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand by Mandy Held

HafenCity Universit채t Department Stadtplanung

P1 Projektbericht WS 2007 / SS 2008 B체rostandorte - Generationen und Lebenszyklen Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

vorgelegt am 17.07.2008

Projektgruppenteilnehmer: Daniela Bornhöft Swantje Fitzner Jannike Harder Mandy Held Marlen Herber Nina Kohlmorgen Julian Küper Jana Latus Daniela Schmitt Dajana Schröder Silke Schumacher Christoph Thiele Celina Todorova Andreas Weiler

Betreuer: Dipl. -Ing. Astrid Kroschke

Tutor: Ken Stahncke

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung................................................................................................................. 5 2 Methodik .................................................................................................................. 7 3 Grundlagen schaffen – Begriffsdefinitionen ........................................................... 11 3.1 Die Immobilie .................................................................................................. 11 3.2 Definition der Immobilienwirtschaft und Erläuterung des Immobilienmarktes . 12 3.3 Die Immobilienbesitzverhältnisse.................................................................... 13 3.4 Die Immobilienuhr ........................................................................................... 14 Exkurs: Der Immobilienfond .................................................................................. 15 3.5 Das Büro ......................................................................................................... 16 3.5.1 Verschiedene Büroarten .............................................................................. 16 3.5.2 Die Büronutzung .......................................................................................... 17 3.5.3 Standort und Funktion.................................................................................. 17 Exkurs: Abgrenzung zwischen Lage und Standort................................................ 19 3.6 Die Immobilienbrache ..................................................................................... 20 3.7 Der Leersand .................................................................................................. 21 Exkurs: Einfluss von Immobilienfonds auf das Bracherisiko einer Immobilie ........ 22 4 Lebenszyklus einer Büroimmobilie ........................................................................ 23 5 Akteure auf dem Immobilienmarkt ......................................................................... 25 5.1 Fachplaner ...................................................................................................... 25 5.2 Stadtplaner...................................................................................................... 26 5.3 Bauherr ........................................................................................................... 26 5.4 Private und kommunale Eigentümer ............................................................... 27 5.5 Investor ........................................................................................................... 28 5.6 Banken und Versicherungen........................................................................... 28 5.7 Architekt .......................................................................................................... 29 5.8 Innenarchitekt ................................................................................................. 30 5.9 Bau- und Abrissunternehmer .......................................................................... 31 5.10 Gutachter ...................................................................................................... 32 5.11 Facility-Manager ........................................................................................... 33 5.12 Hausverwalter ............................................................................................... 33 5.13 Immobilienmakler.......................................................................................... 34 5.14 Mieter und Nutzer.......................................................................................... 35 6 Bürostandorte in Deutschland – „Big Five“ ............................................................ 38 6.1 Der Frankfurter Büroimmobilienmarkt ............................................................. 40 6.1.1 Besondere Standortfaktoren ........................................................................ 40 6.1.2 Zukunftstrends ............................................................................................. 41 6.2 Der Münchener Büroimmobilienmarkt............................................................. 43 6.2.1 Besondere Standortfaktoren ........................................................................ 43 6.2.2 Besondere Ereignisse/ politische Veränderungen ....................................... 45 6.2.3 Zukunftstrends ............................................................................................. 45 6.3 Der Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt .......................................................... 47 6.3.1 Besondere harte und weiche Standortfaktoren ............................................ 47 6.3.2 Besondere Ereignisse/ politische Veränderungen ....................................... 48 6.3.3 Zukunftstrends ............................................................................................. 49 Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

6.4 Der Berliner Büroimmobilienmarkt .................................................................. 51 6.4.1 Besondere Standortfaktoren ........................................................................ 51 6.4.2 Besondere Ereignisse/ politische Veränderungen ....................................... 53 6.5 Der Hamburger Büroimmobilienmarkt............................................................. 54 6.5.1 Besondere Standortfaktoren ........................................................................ 55 6.5.2 Weiche Standortfaktoren.............................................................................. 57 6.5.3 Besondere Ereignisse/ politische Veränderungen ....................................... 57 6.5.4 Zukunftstrends ............................................................................................. 59 6.6 Der Hamburger Büroimmobilienmarkt im Städtevergleich .............................. 61 7 Verschiedene Bürotypen in Hamburg.................................................................... 63 7.1 Kontorhäuser in Hamburg ............................................................................... 64 7.2 Bürogebäude der Nachkriegszeit .................................................................... 66 7.3 Konversion alter Bausubstanzen .................................................................... 68 7.4 Bürohausstadt................................................................................................. 71 7.5 Interpretation der Hamburger Kontorhäuser ................................................... 76 7.6 Bürogebäude der Moderne ............................................................................. 79 8 Bracherisiko........................................................................................................... 82 8.1 Analyse: Kontorhäuser.................................................................................... 82 8.2 Analyse: Bürogebäude der Nachkriegszeit ..................................................... 84 8.3 Analyse: Konversion alter Bausubstanzen...................................................... 85 8.4 Analyse: Bürohausstadt .................................................................................. 87 8.5 Analyse: Interpretation der Hamburger Kontorhäuser..................................... 89 8.6 Analyse: Bürogebäude der Moderne .............................................................. 90 9 Wandel und Zukunft .............................................................................................. 92 9.1 Nutzeranforderungen an das Büro der Zukunft............................................... 92 9.2 Wandel der Büroarbeit .................................................................................... 94 9.3 Innovative Bürotypen ...................................................................................... 96 9.3.1 Allgemeine Charakteristika .......................................................................... 96 9.3.2 Beispiele in Hamburg ................................................................................... 98 9.4 Büros der Zukunft ......................................................................................... 103 9.4.1 Bürogebäude der Zukunft .......................................................................... 103 9.4.2 Arbeitsplatz der Zukunft ............................................................................. 104 9.5 URS – Das Bewertungssystem Breeam ....................................................... 107 10 Handlungsbaum ................................................................................................ 109 10.1 Übersicht..................................................................................................... 110 10.2 Adressaten.................................................................................................. 111 10.3 Anbieterseite ............................................................................................... 112 10.4 Anbieter: Phasen ........................................................................................ 113 10.5 Bewertungsbögen ....................................................................................... 118 10.6 Handlungsempfehlungen ............................................................................ 124 10.6.1 Revitalisierung ......................................................................................... 124 10.6.2 Abriss / Umnutzung.................................................................................. 132 10.7 Stadtplanerseite .......................................................................................... 135 11 Fazit................................................................................................................... 136 A Literaturverzeichnis ............................................................................................. 138 B Abbildungsverzeichnis......................................................................................... 150

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

1 Einleitung Die voranschreitende Globalisierung beeinflusst vielfach die Informations- und Dienstleistungsbranchen im Hinblick auf Arbeitsqualität, Kommunikation, Kooperation und Administration. Weitreichende Arbeitsmethoden und innovative Technik sowie modernste Büroausstattungen sind nur ein Teil der Maßnahmen, um auf dem Markt bestehen zu können. Eine der kompliziertesten Herausforderungen stellen der Bau und die Gestaltung von Büroimmobilien dar. Bedeutende Einflussgrößen sind dabei Konkurrenz- und Innovativitätsdruck, Individualität und aktueller Kenntnisstand über Entwicklungstrends. Unsere P1-Projektarbeit beschäftigt sich mit dem Umgang und der Revitalisierung von Bürobrachen sowie mit der präventiven Vermeidung von Leerstand, um einen eventuellen Auszug von derzeitigen Mietern zu vermeiden. Ziel ist es, umfassende und real umsetzbare Handlungsempfehlungen für Eigentümer von Büroimmobilien zu geben und in weniger umfassender Form auch Empfehlungen für Stadtplaner auszusprechen. Um den Umfang der Bestandsaufnahmen und Analysen in diesem Zusammenhang komprimiert darzustellen und eine intensive sowie professionelle Behandlung der Thematik garantieren zu können, beschränken sich sämtliche Empfehlungen dieses Konzeptes auf Bürogebäude in der Hansestadt Hamburg. Dabei werden Fragen geklärt, die sich zum Beispiel mit den besonderen Anforderungen an einer Büroimmobilie, der Vielfältigkeit der Gebäude, den beteiligten Akteuren, den Trends und den Brachegründe befassen. Der Aufbau dieser Arbeit gliedert sich in vier Teile: Zunächst werden Begrifflichkeiten zum Verständnis der Komplexität des Büroimmobilienmarktes definiert und erläutert. Anschließend folgt eine Bestandsaufnahme über beteiligte Akteure und deutschlandweit führende Bürostandorte mit besonderer Betrachtung des Standortes Hamburg. Zur besseren Kategorisierung der vielfältigen Büroimmobilien wurden diese in verschiedene Typen eingeteilt. Im dritten Abschnitt werden diese Bürotypen bezüglich ihrer Bracheanfälligkeit analysiert und bewertet. Außerdem werden ausführlich der Wandel der Büroarbeit im Zuge der Globalisierung und die zukünftigen Anforderungen an Büros und Bürogebäude thematisiert. Den Schwerpunkt dieser Arbeit stellen die verschiedenen Handlungsempfehlungen dar. Eingebettet in einen „Handlungsbaum“ wird ein eigens entwickeltes

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Befragungssystem zur Analyse des Bracherisikos von Bürogebäuden vorgestellt, welches auf jede Immobilie in Hamburg anwendbar ist. Mit Hilfe eines speziellen Punktesystems erfolgt dann die Auswertung des Tests, an dessen Ende die bereits erwähnten Handlungsempfehlungen stehen. Dieses Konzept soll Anregungen schaffen und Maßnahmen zum Umgang mit einer Büroimmobilienbrache anbieten. Weiterhin dient es aber auch zur präventiven Vorsorge und Vermeidung von Leerstand und Brache. Dabei ist es nicht nur standardisiert, sondern vor allem auch auf derzeitige und künftige Trends ausgerichtet. Das Büro wird zunehmend zu einem zweiten Wohnzimmer und das Gebäude zu einem Erlebnisbereich, der Arbeit und Erholung in ein ausgewogenes Verhältnis bringt. Gegebene Veränderungen stellen die Forderung nach hoher Flexibilität und zukunftsorientierter Entwicklung sowohl an die Immobilie, als auch an die Fachplaner.

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2 Methodik Der folgende Text beschreibt das methodische Vorgehen in unserer P1Gruppenarbeit. Bereits nach der Vorstellung der Teilnehmer bei unserem ersten Treffen in der Projektwoche wurde festgelegt, dass jeder Projektteilnehmer mindestens einmal Protokollant und einmal Moderator sein sollte. Die Reihenfolge der Protokollanten erfolgt nach dem Alphabet und die der Moderatoren daraus, wer am vergangenen Projekttag Protokollant war. Im Protokoll sollen Angaben zur Anwesenheit, zu den Tagesordnungspunkten der laufenden Sitzung, zur Aufgabenverteilung und zum Ablaufplan für die nächste Sitzung enthalten sein. Des Weiteren wurde am Anfang der Projektwoche beschlossen, dass ein Projektordner geführt werden soll. In diesem sollten alle ausgearbeiteten Texte, die Protokolle, die gesammelte Literatur (zum Beispiel. Zeitungsartikel / Broschüren) usw. gesammelt werden. Wir führten in dieser ersten Projektwoche eine Ortsbegehung der herausgearbeiteten Bürohaustypen durch. Zuvor hatten jeweils zwei Gruppenmitglieder pro Bürohaustyp den Auftrag bekommen, die wichtigsten Informationen in einem Referat darzustellen. Dieses wurde dann bei der Ortsbegehung vorgetragen. In dieser Projektwoche hielt darüber hinaus Prof. Dr. Pietsch vom Fachbereich Stadtökologie und Umweltplanung an der HCU einen Vortrag zum Thema „Auswirkungen des Strukturwandels auf den Büroimmobilenmarkt“. Dieser diente uns zur Einführung in den Themenkomplex. Zu Beginn des zweiten Semesters erstellte die Gruppe einen Zeitplan. Dieser wurde nicht starr konzipiert, sondern sollte jederzeit den Gegebenheiten angepasst werden. Weiterhin stand uns nach anfänglichen technischen Schwierigkeiten ein virtueller Arbeitsraum zur Verfügung. Auf dieser Internetplattform (HCU - Moodle) konnten nun sämtliche Ausarbeitungen hochgeladen werden, so dass sie allen Projektteilnehmern zum Download und Bearbeitung zugänglich waren.

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In den Gruppensitzungen bestand unsere methodische Arbeit neben der Vorstellung der erarbeiteten Arbeitspapiere vor allem im Führen von Diskussionen und in der Durchführung von Ideenfindungsprozessen. Am Ende jeder Gruppensitzungen wurden die Tagesziele der nächsten Sitzung formuliert. Die von uns angewendeten theorieorientierten Methoden sind die Literatur- und Internetrecherche. Auch die Auswertung von Informationen und das Verfassen von Texten zu relevanten Themen sind der Methodik zu zuordnen. Diese Arbeitsschritte erfolgten meist in Kleingruppen (meist zwei oder drei Personen) oder durch eine einzelne Person. In den Gruppensitzungen wurden die Ergebnisse der Recherche und die erarbeiteten Texte den anderen Gruppenmitgliedern vorgestellt. Rückblickend ist festzustellen, dass die theorieorientierten Methoden den größten Teil unserer gesamten Projektarbeit ausgemacht haben. Dies liegt daran, dass eine Auseinandersetzung mit dem komplexen Thema Büroimmobilienmarkt und eine beabsichtigte Beeinflussung dessen zunächst ein solides Grundwissen erfordert. So wurden zu Beginn Begrifflichkeiten wie Büro und Immobilie sowie Zusammenhänge des Themas erarbeitet. In der zweiten Projektwoche bekamen wir die Möglichkeit Experteninterviews durchzuführen und an einer Führung teilzunehmen. Die Experteninterviews führten wir mit dem Geschäftsführer von HC Hagemann Construction Group (Bauunternehmen), Dr. Ing. Ingo Hadrych und dem National Director Frank Freitag von Jones Lang LaSalle Hamburg (Immobilien Investmentund Beratungsunternehmen). Die Interviewfragen wurden gemeinsam in der Gruppe erarbeitet. Zu dem ersten Interview erschienen wir geschlossen als Projektgruppe, wobei zwei Mitglieder die Rolle der Interviewführer und zwei die der Protokollanten übernahmen. Zum zweiten Interview erschienen auf Wunsch des Interviewpartners nur zwei Personen in Begleitung unseres Tutors. Die Aufgaben des Protokollanten und Interviewführers teilten sie unter sich auf. Die bereits erwähnte Führung erfolgte durch den Bürostandort Channel Hamburg und wurde von einem Mitarbeiter der Firma HC Hagemann durchgeführt. Die Führung wurde schriftlich und bildlich dokumentiert. Zum Ende unserer Analysephase beziehungsweise zu Beginn unserer Konzeptphase erhielten wir die Möglichkeit eine Zukunftswerkstatt mit einem großen Plenum durchzuführen. Ein Bestandteil unserer Zwischenpräsentation war die Zukunftswerkstatt zum Thema: „ Welches Merkmal weist das Büro der Zukunft auf?“. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Durch diese Zukunftswerkstatt und den recherchierten Zukunftstrends konnten wir nun die Konzeptphase beginnen. Unser Erkenntnisziel ist es, ein strategisches Handlungskonzept zur Vermeidung von Büroleerstand und zur Revitalisierung von brachliegenden Flächen zu erstellen. Aus der Sicht eines Stadtplaners soll sich das Konzept hauptsächlich an Investoren bzw. Eigentümer von Büroimmobilien richten. Des Weiteren sollen Steuerungselemente herausgearbeitet werden. Anders ausgedrückt liegt unser Ziel darin, Investoren bzw. Eigentümern verschiedener Bürohaustypen Vorschläge zu unterbreiten, wie sie Leerstand in ihren Immobilien vermeiden können. In Gruppendiskussionen kristallisierte sich heraus, dass sich unser Konzeptpapier an ein breit gefächertes Spektrum von Investoren bzw. Eigentümern richten soll. Während der gesamten Arbeit an unserem Thema mussten wir uns immer wieder fragen, ob die Dinge die wir für interessant und wichtig hielten, auch wirklich ihrer Präsenz in unserer Arbeit wert waren. Es fanden ständig Rückkopplungen zu früher behandelten Themenfeldern statt. Dies führte des Öfteren zu Diskussionen über die Bedeutung der einzelnen Inhalte. Deutlich wurde dies spätestens bei der Sichtung des Projektordners am Ende unserer Bestandsaufnahme. Viele bereits recherchierte und ausformulierte Texte waren in Vergessenheit geraten. Über die Relevanz dieser Texte im Bezug auf unser Konzept wurde diskutiert und entschieden. Zur besser Übersicht haben wir eine Grafik erstellt, die unser methodisches Vorgehen im P1 - Projekt verdeutlichen soll (siehe Abb. 1).

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 1: Methodik im P1 - Projekt

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3 Grundlagen schaffen – Begriffsdefinitionen Im ersten Schritt gilt es Begrifflichkeiten zu erklären, die für die Erarbeitung des Konzepts Grundvoraussetzung sind. Dies betrifft Allgemeinwissen über die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft sowie über den Immobilienmarkt.

3.1 Die Immobilie Eine Immobilie ist ein bebautes oder unbebautes Stück Boden. Der hohe Wert eines unbebauten Grundstückes ist darin begründet, dass Boden nicht vermehrbar ist. Ein weiteres Merkmal von Immobilien ist die, wie der Name schon sagt, Immobilität d. h. Unbeweglichkeit des Objektes. Ist ein Grundstück bebaut, ist das Gebäude fest mit dem Grundstück verbunden und das Gebäude stellt einen wesentlichen Bestandteil des Grundstückes dar. Besonders an einer Immobilie ist auch Ihre Einzigartigkeit. Auch wenn es baugleiche Bauwerke gibt, so ist die Kombination mit einem Grundstück immer einmalig. Wohnen ist für jeden Menschen ein Grundbedürfnis, welches nur durch Immobilien gedeckt werden kann. Ebenso ist Arbeiten und Interaktion ein menschliches Grundbedürfnis und die Vielzahl der Arbeitnehmer sind in einem Gebäude tätig. Somit sind Immobilien zur Stillung von den genannten Grundbedürfnissen unabdingbar. Immobilien sind häufig Spekulationsobjekte. Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien werden von Investoren als Wertanlage genutzt. Viele Wohnimmobilien sind in der Regel Einzelhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen. Sie dienen als Altersvorsorge für Privatpersonen und sollen im hohen Alter finanzielle Sicherheit bieten. Beim Erwerb von Immobilien wird langfristig sehr viel Kapital gebunden, somit ist der Investor bzw. Erwerber weniger liquide. Als Eigentümer einer Immobilie sollten immer Rücklagen für die laufende Instandhaltungen vorhanden sein, um einen hohen Wertverlust des Gebäudes zu vermeiden. Es besteht auch die Möglichkeit Immobilien anzumieten, zur Nutzung einer solchen ist also ein Ankauf nicht Voraussetzung. An den Eigentümer hat der im Mietverhältnis stehende Besitzer dann einen Mietzins zu zahlen.

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Gebäude haben eine sehr lange Nutzungsdauer die zwischen 50 bis 100 Jahren liegt, bei Gewerbeimmobilien ist die Lebenserwartung meist kürzer. Aufgrund der aufwändigen Bauweise, welche zu dieser Langlebigkeit führt und der Schwierigkeit geeignete Grundstücke zu erwerben, ist die Beschaffung von Immobilien relativ unflexibel. Um den Nachfragemarkt bedienen zu können, muss langfristig und zukunftsorientiert auf dem Immobilienmarkt geplant werden.

3.2 Definition der Immobilienwirtschaft und Erläuterung des Immobilienmarktes

Abb. 2: Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft (siehe Abb. 2) ist ein Teil der Volkswirtschaft. Sie beinhaltet schwerpunktmäßig die Entwicklung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Immobilien. Die Bewirtschaftung und Finanzierung von Immobilien ist eines der wichtigsten Handlungsfelder und wird hauptsächlich von Immobilienunternehmen ausgeübt. Der Immobilienmarkt ist ein Teilsegment der Immobilienwirtschaft und übernimmt die Aufgabe die Immobilien zu verwalten und zu vermarkten. Ein wichtiges Potential des Immobilienmarktes ist es, dass er als ein „Markt der Standorte“ zu verstehen ist. Der Markt richtet sich nach den Wünschen der Kunden, die bestimmte Anforderungen an die Standorte ihrer Immobilien stellen. Die Nachfrage der Kunden bestimmt somit welche Immobilien an welchen Standorten besonders gefragt sind. Im Wesentlichen Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

lassen sich die Immobilien auf zwei Teilmärkte verteilen. Zum einen gibt es die Haushaltsstandorte und zum anderen die Betriebsstandorte. Haushaltsstandorte sind die Immobilien, welche im Interesse des privaten Gebrauches erworben oder gebaut werden und die Betriebsstandorte sind die Standortimmobilien die als Büro und Arbeitsplatz verwendet werden. Der Immobilienmarkt lässt sich in viele weitere Segmente unterteilen und seine weit reichenden Strukturen nehmen Einfluss auf den gesamt Wirtschaftlichen Markt.

3.3 Die Immobilienbesitzverhältnisse Nachfolgend

werden

mögliche

Immobilienbesitzverhältnisse

(siehe

Abb.

aufgezeigt. Immobilieneigentümer können Privatpersonen, Institutionen oder Unternehmen sein. Eine Privatperson, die eine Immobilie besitzt, kann diese selber nutzen oder als private Anlage halten. Unternehmen können in Form von Fonds, als Gesellschaften oder Bau- oder Immobilienunternehmen Immobilien als Anlagevermögen besitzen.

Abb. 3: Immobilienbesitzverhältnisse Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

3.4 Die Immobilienuhr Ein Instrument, um den Immobilienmarkt transparenter zu gestalten, ist die Immobilienuhr. Um den Büroimmobilienmarkt gezielt zu betrachten, gibt es eine spezielle Immobilienuhr, die nur Büroimmobilien berücksichtigt (siehe Abb. 4). Jedes Quartal erscheint diese mit der aktuellen Mietpreissituation. Die Büroimmobilienuhr wurde von Jones Lang LaSalle entworfen. In der Immobilienuhr werden die verschiedenen Bürostandorte eingezeichnet, hieran können potenzielle Investoren die zukünftig zu erwartende Mietpreisentwicklung ablesen. Es handelt sich hierbei um einen regelmäßigen Kreislauf, wobei sich einige stabile Märkte dauerhaft zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. (Jones Lang LaSalle, 2004)

Abb. 4: Immobilienuhr

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Exkurs: Der Immobilienfond Immobilienfonds Ein Immobilienfonds ist allgemein ein Konstrukt zur Sammlung von Kapital einer Vielzahl von Anlegern zur Finanzierung von Grundstücken und Gebäuden (Bienert, S. 402). Somit wird es Anlegern ermöglicht sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Grundbesitz zu beteiligen. Dieser wird hauptsächlich im Rahmen gewerblicher Liegenschaften, aufgrund der dort langen Mietlaufzeiten, erworben. (Brauer, S. 352). Man unterscheidet insbesondere zwischen offenen – und geschlossenen Immobilienfonds. Offener Immobilienfonds Rechtlich gesehen sind offene Immobilienfonds Grundstücks-Sondervermögen, welche von professionellen Managern verwaltet werden. Der Anleger erwirbt in Form von Zertifikaten Anteile des Sondervermögens, wobei er nicht direkt Eigentümer wird (Bienert, S. 403). Durch diese Anteile ist er jedoch nicht langfristig gebunden. Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch laufende Ausgaben – und einen laufenden Rückkauf von Fondsausteilen aus. Somit kann jeder Anleger seine Anteile zum börsenaktuellen Kurs an das Fondsmanagement zurückgeben, wodurch ihr Risiko deutlich geringer ist als bei geschlossenen Immobilienfonds (Busse, S. 88f). Des Weiteren kann sich der Bestand der Fonds laufend durch Käufe und Verkäufe verändern. Die Fondserträge werden nach Abzug der Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Bewirtschaftung etc. jährlich an den Zertifikatsinhaber ausgeschüttet (Brauer, S. 353). Die Zertifikate sind bereits ab 50 € erwerbbar (Union Investment). Geschlossener Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds sind Personengesellschaften deren Geschäftszweck neben dem Erwerb von Immobilien und deren spätere Bewirtschaftung auch die Entwicklung umfasst. Somit ist die Basis eines geschlossenen Immobilienfonds ein Vorhaben. Der Initiator legt die Anzahl der zu erstellenden Immobilien fest und quantifiziert das finanzielle Gesamtvolumen (Bienert, S. 403f). Die zu erwerbenden Fondsanteile sind folglich begrenzt und ergeben ein festes Fondskapital. Des Weiteren zeichnen sich geschlossene Immobilienfonds durch eine einmalige Kapitalbeschaffung aus (Busse, S. 88). Sobald das festgesetzte Kapital mit der einmaligen Ausgabe von Fondsanteilen erreicht wird, wird der Fonds geschlossen. Anteilseigner sind nun gleichzeitig Mieteigentümer der Immobilie (Brauer, S. 352) und langfristig ohne Rückgabeoption gebunden. Die Laufzeiten dieser Fonds betragen i. d. R. Laufzeiten von 15 bis 25 Jahren. Durch diese Bindung ist das Risiko im Vergleich zu offenen Immobilienfonds wesentlich größer, wobei beachtet werden muss, dass die Mindestzeichnungssumme der Anleger hier 10.000 € - 50.000 € beträgt (Bienert: 405).

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3.5 Das Büro Nach dem wir allgemeine Begrifflichkeiten rund um die Immobilie erläutert haben, gilt es nun sich dem Begriff „Büro“ anzunähern (siehe Abb. 5).

Abb. 5: Charakteristika eines Büros

3.5.1 Verschiedene Büroarten Das Büro ist in erster Linie ein räumlich geschlossener Ort, an dem gearbeitet wird, muss allerdings bei näherer Betrachtung in verschiedene Büroarten untergliedert werden. Es gibt unter anderem das Einzelpersonenbüro, das Kleingruppenbüro (für 2-3 Personen) (siehe Abb. 6), das Großraumbüro (siehe Abb. 7) oder auch das „Chefbüro“ welches auch für repräsentative Anlässe genutzt werden kann. Bei jeder Büroform hängt die innere Gestaltung entweder von den Wünschen und Vorlieben bzw. Vorgaben des Arbeitgebers oder des Arbeitnehmers ab, wobei es gewisse Richtlinien (Arbeitsstättenverordnung) gibt, die dem Arbeitnehmer Standards garantieren. Unter anderem sind Mindestbürogrößen aber auch Beleuchtungsvorschriften definiert und zu beachten. (virtuelle Rechtsbibliothek, 2004)

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Abb. 6: Innenansicht Kleingruppenbüro

Abb. 7: Innenansicht Großraumbüro

3.5.2 Die Büronutzung Die Klassische Nutzung eines Büros ist die Nutzung als Arbeitsplatz, für eine oder mehrere Personen. Diese Art der Nutzung deutet vor allem bei Gruppenbüros darauf hin, das es ein Ort der Kommunikation ist in dem gleichzeitig die Gruppenarbeit ermöglicht wird. Büros können auch als Besprechungs- oder Seminarräume genutzt werden, was eher in großen Büros oder in Chefbüros stattfindet. (BüroForum, o. J.) Nutzer von Büros sind in erster Linie Arbeitnehmer, Arbeitgeber oder Selbstständige. Außerdem können Büros auch von Lerngruppen, für Seminare bzw. für offizielle Anlässe genutzt werden, um beispielsweise Konferenzen abzuhalten. (BüroForum, o. J.)

3.5.3 Standort und Funktion Bürogebäude werden überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt. Büros dienen dazu, Geschäfte zu tätigen und Schreib- und Verwaltungsarbeiten durchzuführen. Für die Marktgängigkeit von Bürogebäuden gewinnen neben dem Versorgungsstandard hinsichtlich der Kommunikationsleitungen, der guten Verkehrsanbindung und den Abstellmöglichkeiten für PKWs, besonders die repräsentative Adresse als so genannter “weiche Lage“ und die großräumige Lagestruktur immer mehr an Bedeutung. Wobei zwischen “guten Adressen” und an Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

den Verkehr gut angeschlossenen Standort zu unterscheiden ist. In den letzten Jahren ist dieser neue Qualitätsanspruch an Bürogebäuden stark gestiegen und hat daher z. T. für erhöhte Leerstände in älteren Gebäuden gesorgt. Als Beispiel kann der Hamburger Bürostadt City-Nord herangezogen werden, dessen Verkehrsanbindung und Parkmöglichkeiten gut sind. Jedoch ist dieser Standort mit einem negativen Image gehaftet, welches mehr Pflege bedarf. Des Weiteren sind die Fassaden nicht zeitgemäß und die “soziale” Infrastruktur, in Form von Restaurants, Cafés und Einkaufsmöglichkeiten mangelhaft. Die Büroimmobilie hat eine repräsentative Funktion. Bei der Bestimmung des Standortes der Büroimmobilien wird neben der räumliche Positionierung innerhalb der Stadt auch auf die infrastrukturelle Anbindung der Objekte geachtet. Sie befinden sich überwiegend in Landeshauptstädten.

den

besten

Lagen

der

Großstädte,

vor

allem

Großen Wert wird auf die Einzigartigkeit einer Immobilie gelegt wie zum Beispiel auf moderne Architektur. Auch historische oder alte aber dennoch wertvolle oder prestigeträchtige Gebäude werden als Büro genutzt. Zum Teil werden diese Gebäude sogar zweckentfremdet, wie z. B. in der Hamburger Speicherstadt, und als Büro genutzt. Sie verlieren dadurch aber meistens nicht an Wiedererkennungswert.

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Exkurs: Abgrenzung zwischen Lage und Standort

Jede Lage hat ihren geographischen Standort. Doch erst im Licht einer beabsichtigten Nutzung, der nutzungsspezifisch unterschiedlich zu beurteilenden Umfeldbedingungen und der im Zeitablauf veränderlichen Marktgegebenheiten wird aus dem Standort eine Lage. Die Qualität der Lage lässt sich mit Hilfe einer Standort- und Marktanalyse bestimmen. Auch psychologische Aspekte spielen hierbei eine Rolle. (Krüger, S. 137) Lagekategorien 1A-Lage • • • • City

• • • • •

City-Rand

• •

Sonderfall

• •

Beispiel & Büromietpreisein (€) Spitzenmieten werden erzielt HafenCity 20 bis 24 repräsentative Objekte Jungfernstieg, Neuer Wall, renommierte Adressen höchst frequentierte Abschnitte der (Elbchaussee) Stadt 1-B Lagen Hohe Mieten, aber größere Ausfallwahrscheinlichkeit direkt am Rand der 1 A Lagen zentral in der Innenstadt weniger stark frequentiert als 1ALagen Nahe zu 1A – und 1B-Lagen am Rand des inneren Stadtgebiets

Balindamm Mönckebergstraße Ferdinandtstraße Gänsemarkt

12 bis 22

Eppendorf Harvestehude Rotherbaum

11 bis 16

Bürozentren Dezentrale, vorwiegend im Stadtgebiet befindliche Lagen oder Subzentren (Nebenlage)

City Nord Harburg (Channel Hamburg) City - SüdKernbereich

6 bis 12

(Schulte, S. 408) (Wirtschaftsförderung Münster, S. 15) (Rohmert, S. 11)

Bei der Entwicklung eines Konzepts für Büroimmobilien, welches Brachen Revitalisieren und Leerstand vermeiden soll, müssen die Begriffe „Brache“ und „Leerstand“ eindeutig geklärt werden.

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3.6 Die Immobilienbrache Als Brache bezeichnet man ungenutzte oder stark untergenutzte Flächen verschiedener Vornutzungskategorien (Landeshauptstadt Dresden (Hrg.) 2004), deren Bewirtschaftung aufgegeben wurde oder die länger als drei Jahre leer stehen (§ 24 Abs. 2 LG NRW). Erst mit der Ansiedlung einer neuen dauerhaften und standortgerechten Nutzung endet der Zustand einer Brache (Landeshauptstadt Dresden (Hrsg.) 2004). Die Flächen können aufgrund ihrer Lage, ihrer natürlichen Bedingungen oder wegen ehemaligen Nutzungen nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden, weil die Kosten einer Erschließung oder Aufbereitung im Verhältnis zu einem möglicherweise auf dieser Fläche zu erwirtschafteten Gewinn zu hoch sind (Estermann 1986, S. 38). Leerstehende Büroimmobilien sind insbesondere auf wirtschaftliche, bauliche und politische Gründe zurückzuführen, welche nachfolgend in der Tabelle näher benannt werden. Wirtschaftliche Gründe Infrastrukturelle Ausstattung (schlechte Anbindung, Lage) Fehlerhafte Mietverträge (evtl. Vorwände) Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage Outsourcing / Globalisierung Firmeninsolvenzbedingter Auszug Liquidität, Investitionsvolumen Steuerliche Gründe (z. B. Abschreibung) Kostenschwankungen (Anpassung an den Verbraucherpreisindex) Strukturwandel (online-basiertes Büromanagement)

Bauliche Gründe Wirtschaftlichere Grundrisse in neuen Objekten Technische Ausstattung (z. B. zu hohe Betriebskosten) Allgemeine Immobilielebensdauer

Politische Gründe Steuerliche Subventionen / Investitionsanreize

Neue Trends (Imageverlust, Erstellungszeitraum) Negative Stadtortfaktoren auf der Mikroebene Spezialisierung

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An der Tabelle wird deutlich erkennbar, dass die meisten Gründe für die Entstehung einer Büroimmobilienbrache von wirtschaftlicher Art sind. So kommt es zum Beispiel immer wieder vor, dass mittelständische oder kleine Unternehmer bei wirtschaftlichen Problemen ihres Unternehmens, versuchen sich aus dem Mietvertrag zu lösen. Hierfür wird meist die Hilfe eines Rechtsanwaltes in Anspruch genommen, dieser soll Fehler im Mietvertrag finden, die den Vertrag für ungültig erklären. Somit kann der Mieter unter Vorwand eines fehlerhaften Mietvertrages das Mietverhältnis außerordentlich beenden. Auch zahlreiche bauliche Gründe werden aufgezeigt. Das kann z. B. an einer mangelhaften technischen Ausstattung liegen. Ist das Gebäude nicht zeitgemäß isoliert und klimatisiert, was zum einen zu einer Überhitzung der Büroräume im Sommer führen und zum anderen erheblich höhere Betriebskosten im Winter verursachen kann (Stichwort: „zweite Miete“), sucht sich der Mieter ein anderes Gebäude, dass ein besseres Raumklima durch eine gut gedämmte Fassade die das Raumklima konstant hält und andere komfortable Ausstattungsmerkmale wie eine Klimaanlage bieten kann. Politische Gründe hingegen scheinen bei der Entstehung von Büroimmobilienbrachen nur eine untergeordnete Rolle einzunehmen. Ein Grund für den Umzug können finanzielle Anreize für den Unternehmer sein, wie z. Bbesonders kostengünstige Mieten.

3.7 Der Leersand Als leer stehende Flächen bezeichnet man Flächen in Neubauten oder Bestandsobjekten, für die an einem abgefragten Stichtag kein Mietverhältnis besteht (Landeshauptstadt Hannover, 2004, S. 3). Sie befinden sich jedoch in einem sofort vermietbaren Zustand (Alice, 2008). Flächen, die modernisiert werden oder für die es bereits einen Nachmieter gibt gelten nicht als leer stehend (Schleifenecker 2003, S. 43).

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Exkurs: Einfluss von Immobilienfonds auf das Bracherisiko einer Immobilie Immobilienfonds betrachten die Immobilie als Asset (Vermögensanlage) und verfolgen somit als Hauptziel eine Wertsteigerung ihrer Immobilienbestände (Brauer, S. 683). Dies erreichen sie zum einen mit Hilfe einer Optimierung aller Tätigkeiten im Immobilienmanagement um Kosten einzusparen (ebda, S. 678). Andererseits versuchen sie durch das Facility Management eine Nutzwerterhöhung des Gebäudes herbeizuführen, das heißt sie fördern verbessern die ökonomische Situation des Immobiliennutzers (ebda, S. 687). Schließlich gilt für Gebäude, die sich in Fonds befinden, die gleiche Wettbewerbssituation wie für andere Gebäude. Des Weiteren verfolgen viele Fonds eine Portfoliostrategie, das heißt sie strukturieren ihre Immobilien nach gewissen Gesichtspunkten wie zum Beispiel. der Rentabilität. Immobilien die nicht mehr in diese Struktur hineinpassen werden verkauft (Pelzl, S. 15). Hier zeigt sich, dass Fonds hauptsächlich an den Marktwerten ihrer Immobilien interessiert sind, weniger jedoch an einer nachhaltigen Standortentwicklung, was sich langfristig negativ auswirken könnte. Anzumerken ist hingegen, dass Immobilienfonds aufgrund ihrer hohen Volumina größere Möglichkeiten in der Verbesserung der Ausstattung ihrer Immobilien haben. Doch was passiert in einer Fonds-Krise? Die Auswirkung auf das Bracherisiko einer Immobilie durch Fonds ist wenig untersuchtes Gebiet, doch der Einfluss kann als gering eingeschätzt werden. Dies bestätigte auch der National Director von Jones Lang LaSalle Hamburg, Frank Freitag, in einem Interview.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

4 Lebenszyklus einer Büroimmobilie Nachdem wir für unser Konzept relevante Begrifflichkeiten, wie z. B. Immobilie und Büro, definiert haben, folgt nun die Bestandsaufnahme. Zunächst stellen wir nachfolgend den Lebenszyklus von Büroimmobilen dar. Es handelt sich hierbei um einen regelmäßigen Kreislauf von Phasen, welche eine Büroimmobilie bzw. das Grundstück immer wieder durchlebt.

Abb. 8: Lebenszyklus einer Büroimmobilie

Die oben gezeigte Grafik (siehe Abb. 8) zeigt den Lebenszyklus einer Büroimmobilie in mehreren Phasen. Die Planungsphase beginnt oft mit dem völligen Stillstand auf einem Grundstück und beinhaltet die Entwicklung und Finanzierung des Gebäudes. Anschließend geht die Immobilie in die Bauphase über, der Grundstein wird gelegt, das Gebäude fertig gestellt und vermietet oder verkauft. In der Nutzungsphase ziehen ein oder mehrere Unternehmen in die Büroimmobilie ein. Durch die tägliche Nutzung kommt es zu Abnutzungserscheinungen. Wenn die Unternehmen nun ausziehen, da das Gebäude zu unattraktiv für die ansässigen Unternehmen geworden ist, geht es in die Brachephase über. Hierbei gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten: Entweder wird das Gebäude abgerissen und ein neues geplant, dann beginnt der Kreislauf mit einer neuen Planungsphase. Oder die Gründe für die Brache werden analysiert und das Gebäude geht in die Revitalisierungsphase über, Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

in der es umgestaltet und umgenutzt wird. Mit dem Einzug eines neuen Unternehmens tritt es danach wieder in die Nutzungsphase ein. Der ganze Prozess wird außerdem von äußeren Einflüssen bestimmt. Es ist noch zu sagen, dass die verschiedenen Phasen unterschiedlich lang sind – ihre Länge hängt von der Büroimmobilie ab.

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5 Akteure auf dem Immobilienmarkt Um einen Überblick über den Immobilienmarkt und seine Funktionen zu erhalten, stellt sich die Frage wer daran beteiligt ist. Die Akteure des Immobilienmarktes stellen eine wichtige Säule dar. Um uns zu verdeutlichen, welche Akteure beteiligt sind und wie ihre Wirkungsweise auf den Immobilienmarkt einzuschätzen ist, haben wir verschiedene Akteure genauer untersucht und sie in den Lebenszyklus einer Immobilie eingeordnet. Die Untersuchung dieser Akteure soll uns einen Eindruck der bestehenden Strukturen vermitteln und des Weiteren zur Ideensammlung dienen. Durch diese Analyse wollen wir die bereits bestehenden Konzepte in der Immobilienwirtschaft, die konkret gegen den Leerstand fungieren, aufzeigen, untersuchen und sie in die Entwicklung unseres Konzeptes einzubringen.

5.1 Fachplaner Um ein Grundstück zu bebauen, benötigt es zunächst einer gründlichen Planung. Dies wird größten Teils von den Fachplanern übernommen. Unter Fachplanung versteht man Planungen, die im Bereich der Stadtplanung auf bestimmte Teilgebiete spezialisiert sind. Fachplanungen sind meistens durch entsprechende Fachgesetze geregelt und übernehmen Aufgaben in ihren Fachgebieten. Die entsprechenden Fachdienststellen der öffentlichen Verwaltung planen die Entwicklung bestimmter Sachbereiche wie Verkehrsplanung oder Wasserwirtschaftsplanung (vgl. Professur für Geodäsie und Geoinformatik). Die Fachplanung ist eine an rechtliche Grundlagen gekoppelte Methode, die für die jeweiligen Fachbelange Wege und Verfahren zur Planfeststellung entwickeln soll. Derzeit gibt es circa 24 Fachplanungen. Allgemein kann man hier zwischen schützenden und eingreifenden Fachplanungen unterscheiden. Schützenden Fachplanungen sind zum Beispiel Bodenschutz, Denkmalschutz, Natur- und Landschaftsschutz sowie Wasserwirtschaft. Eingreifenden Fachplanungen sind unter anderem Abfall, Bergbau, Rohstoffabbau, Energie- und Rohstofftrassen und Verkehr.

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Weiterhin lassen sich Fachplanungen in vier Fachplanungsstufen einteilen: - vorbereitende Fachplanung (Bsp. Landschaftsprogramm, Denkmalplan) - verbindliche Fachplanung (Bsp. Bodensanierungsplan) - gebietsbezogene Fachplanung: Nutzungsregelung (Bsp. Trinkwasserschutzgebiet) - vorhabenbezogene Fachplanung: Planfeststellung (privilegiert, nicht privilegiert) (Bsp. Hochspannungsleitung, Bundesfernstraße).

5.2 Stadtplaner Ein besonderer Bereich der Fachplanung wird von der Stadtplanung abgedeckt. Das Haupttätigkeitsfeld der Stadtplaner befindet sich in der Entwicklung der räumlichen und sozialen Gestaltung der Stadt. Sie erarbeiten Planungskonzepte und setzten sich mit den Belangen aller Betreffenden auseinander. Hierbei steht vor allem eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung im Vordergrund. Es ist wichtig soziale, wirtschaftliche und umweltschützende Anforderungen in Einklang zu bringen. Neben öffentlichen und privaten Tätigkeiten im Bauwesen kümmern sie sich unter anderen um die Infrastrukturentwicklungen der Stadt, die baulichen Rahmenbedingungen sowie Aufgaben in der Verwaltung. Ein großes Tätigkeitsfeld ermöglicht es Stadtplanern in vielen Berufen und Funktionen tätig zu werden. Sie sind somit getrennt von Fachplanern zu betrachten, da ihr Tätigkeitsfeld viel umfassender in viele Fachbereiche hinein reicht. Sie agieren auf einer Ebene, auf der alle Arbeiten von Fachplanern zusammen laufen. Stadtplaner führen sozusagen alle Fachplanungen im städtebaulichen Bereich zusammen.

5.3 Bauherr Für den Bau einer Immobilie braucht es einen Verantwortlichen – den Bauherrn. Ein Bauherr hat die Verantwortung für eine sich in Vorbereitung oder Ausführung befindende Anlage. Hierbei kann der Bauherr eine natürliche sowie eine juristische Person sein. Das Recht der Auswahl der Beteiligten obliegt dem Bauherrn, wie auch das Recht der Festlegung des Projektverlaufs. Der Bauherr hat jedoch bestimmte Pflichten zu erfüllen wie die Abnahme des Projekts und die Vergütung der beteiligten Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Unternehmen. Der Weiteren ist der Bauherr durch den Kauf des Grundstücks verpflichtet, zur Verkehrssicherheit seines Eigentums beizutragen. Die rechtlichen Pflichten eines Bauherrn sind in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegt (vgl. Sebastian Einbock Internet Business: Bauherr).

5.4 Private und kommunale Eigentümer Mit dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie agiert der Bauherr auch als Eigentümer auf dem Immobilienmarkt. Dabei wird unterschieden in private und kommunale Eigentümer. Private Eigentümer treten wiederum in doppelter Hinsicht als Akteur auf. Sie können zum einen Anbieter einer Immobilie und zum anderen Selbstnutzer einer Immobilie sein. Dabei wird deutlich, dass bei der Selbstnutzung Ziele wie etwa die Repräsentation oder der stärker qualitativ orientierte statt rationelle Bau im Vordergrund stehen (vgl. Brauer, Kerry- U, 2006). Ist der private Eigentümer hingegen nur Anbieter der Immobilie sind für ihn mehr die Erwirtschaftung einer Maximalrendite und eine optimale Wirtschaftlichkeit wesentliche Punkte des Agierens. Beiden Gruppen haben das zeitliche Auftreten in allen Phasen des Immobilienzyklus’ gemeinsam. Räumlich betrachtet wirken Sie sich vor allem während des Baus des Gebäudes sowie durch die Prägung des Stadtbildes durch Lage und Architektur aus. Neben dem privaten Eigentümer gibt es auch den kommunalen Eigentümer. Dieser ist in der Regel die Gemeinde, welche einerseits das Grundstück, andererseits aber auch die Immobilie selbst besitzen kann. Dieser Akteur hat zum Ziel das Eigentum möglichst renditemaximierend zu bewirtschaften beziehungsweise anzubieten. Dabei wird deutlich, dass der Investorendruck häufig zu Zugeständnissen seitens des kommunalen Eigentümers führt (vgl. Brauer, Kerry- U, 2006). Hinsichtlich der räumlichen Erscheinung zeigen sich ähnliche Auswirkungen wie bei den privaten Eigentümern, da auch hier vor allem die Stadtbildprägung durch den Bau der Immobilie hervorsticht. Darüber hinaus haben sie jedoch auch die Möglichkeit aktiv in die Repräsentation der Gemeinde durch Leitung des Immobilienauftretens zu beeinflussen.

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5.5 Investor Für die Finanzierung des Baus einer Immobilie benötigt man allerdings einen zahlungskräftigen und zu einem gewissen Risiko bereiten Immobilieninvestor. Der Investor legt Kapital in Gebäude und Grundstücke an, um somit hohe Mieterträge und eine hohe Wertsteigerung (80%) oder langfristig solide Rendite (67%) zu erzielen. Außerdem ist Vermeidung von Performanceverlusten (65%) ein weiterer Investitionsgrund. Laut der Union Investment-Studie, geben die 161 befragten Investoren zu 51% dem Renditeaspekt den Vorrang vor Sicherheit (33%) (Property magazine, 2007, S. 2). Bei dieser Form der Wertanlage ist neben dem Ertrag durch Vermietung oder Verpachtung auch die Wertentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beachten. Auf langfristige Zeit hat ein Grundstück eine wertsteigernde Tendenz, da es resistent gegen Inflation ist. Jedoch ist es weit öfter der Fall, dass der Wert der Immobilie sinkt, da der hohe Individualitätsgrad des Gebäudes, ständig ändernde Moden und gesetzliche Vorschriften, sowie Abnutzung Auswirkungen auf den Wert der Immobilie haben. Eine Anlage in Immobilien lohnt sich für Investoren also nur, wenn die Miete oder die Mietersparnis ausreichend hoch sind, sodass nicht nur alle Kosten, sondern auch zukünftig zu erwartende Wertminderungen ausgeglichen werden können. Somit ist es in der Planungsphase bzw. Revitalisierungsphase für den Investor wichtig, dass die Investitionsentscheidung planbar und kostenmäßig bestimmbar ist. Das Hauptaugenmerk des Investors liegt dabei besonders auf den Faktoren Zeit, Planbarkeit und Kosten (Arndt, Karin RD/ Thüringer Ministerium für Landwirtschaft, 2005, S. 2).

5.6 Banken und Versicherungen Auch Versicherungsunternehmen können als Investoren agieren. In Bezug auf Immobilien bieten sie verschiedene Versicherungsprodukte an (Debeka- Gruppe: Rundum abgesichert - Versicherungsprodukte): - Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Schäden von Passanten deckt. - Hausratversicherungen, die Schäden an der Einrichtung decken. - Wohngebäudeversicherungen, die Schäden am Haus decken. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Banken hingegen treten nicht als Investoren auf. Sie sind rechtlich gesehen so lange Eigentümer der Immobilie, bis der Bauherr oder andere Interessenten die Kosten des Baus und des Unterhalts der Immobilie voll abbezahlt haben und diese selbst finanzieren können. Banken stellen dem Projektentwickler Fremdkapital zur Verfügung und zählen daher zu den Financiers. Geschäfts- und Hypothekenbanken finanzieren als kurzfristige Financiers die Projektentwicklung vom Bau über die Fertigstellung bis hin zu einer eventuellen Vermarktungsphase. Das Risiko der kurzfristigen Financiers beschränkt sich auf die nicht termin- oder budgetgerechte Fertigstellung, sowie die Anschlussfinanzierung des Projektes. Deshalb hängt die Zusage des Financiers entscheidend von der Qualifikation und Bonität des Projektentwicklers und seiner Partner ab (Schulte/ Bone- Winkel, 2002, S. 57f.). Eine langfristige Finanzierung ist möglichst frühzeitig nötig, um dem Gebäude nach Bauende im Falle eines Nichtverkaufs trotzdem finanzieren zu können. Als Anbieter kommen dabei vor allem Hypotheken- und Geschäftsbanken in Betracht. Jedoch ist deren Risiko wesentlich höher als das der kurzfristigen Financiers. Den aus diesem Grund von Projektentwicklern vorgelegten Marktanalysen und den darauf basierenden Rentabilitätsuntersuchungen muss besonders Bedeutung beigemessen werden (Schulte/ Bone- Winkel, 2002, S. 58). Die

Projektentwicklung

von

Immobilien

gehört

den

risikoreichsten

unternehmerischen Aktivitäten überhaupt. Sie erfordert Investitionen von relativ hohen Kapitalbeträgen in die Schaffung von Produkten, die in Bezug auf Zeit und Raum sehr fixiert sind. Sie bedienen einen in der Regel relativ kleinen Markt, bei dem nicht sicher ist, ob Nachfrage besteht (Schulte/ Bone- Winkel, 2002, S. 49). Banken erstellen z. T. Wertgutachten, die für die Finanzierung durch die Financiers wichtig sind. Somit werden Banken, Versicherungen und Versicherungsmakler auch zu den Dienstleistern gezählt.

5.7 Architekt Ist die Finanzierungsfrage geklärt, setzt die Planungsphase ein. Einer der ersten Akteure in dieser Phase ist der Architekt. Architekten sind für die wirtschaftliche, funktionale, gestalterische und technische Planung und Errichtung von Gebäuden zuständig. Ihre Tätigkeiten reichen vom reinen künstlerischen über das technische Entwerfen bis hin zur Koordination von Bauplanung und Bauausführung. Die Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Berufsbezeichnung Architekt ist nur erlaubt, wenn der/ die Betreffende Mitglied in einer Architektenkammer ist (Kemmer, Thomas Dipl.- Ing.: ArchiV). Architekten spielen vor allem in der Planungsphase eines Gebäudes eine zentrale Rolle. Sie entwerfen das Gebäude nach den bereits genannten Gesichtspunkten, beantragen einen Bauantrag, um eine Baugenehmigung zu bekommen und erstellen Werkpläne um projektrelevante Fachleute zu koordinieren. Außerhalb der Planungsphase steuern Architekten das gesamte Bauprojekt und managen und kontrollieren den Bauprozess.

5.8 Innenarchitekt Bereits während der Planung und auch später während der Bauphase agiert der Innenarchitekt. Er befasst sich mit der Formgebung von geschlossenen Räumen. Dies umfasst die Materialwahl, die Gliederung der Wand-, Decken- und Fußbodenflächen, die Farbgebung, die natürliche und künstliche Beleuchtung, die Möblierung und den Einbau besonderer Einrichtungen (Zeitverlag Gerd Bucerius GmbH und Co. KG, 2005, Die Zeit - Das Lexikon in 20 Bänden. Band 7, S. 74). Der Tätigkeitsbereich des Innenarchitekten ist breit gefächert und beinhaltet unter anderem das Möbeldesign, die Gestaltung von Ausstellungsbauten, Freizeit- und Erholungsbauten, Handelsbauten, Kulturbauten, Schulungs- und Forschungsbauten, Wohnungsbauten und hier von besonderem Interesse die Gestaltung von Verwaltungsbauten (zum Beispiel: die Gestaltung von Bürobauten und des Arbeitsplatzes) (Bund Deutscher Innenarchitekten BDIA e. V., Allgemeine Tätigkeitsfelder). In den Kompetenzbereich des Innenarchitekten fällt die Beratung, die Planung, der Entwurf, die Ermittlung der Baukosten, die Erarbeitung des Bauantrags, die Bauvorlagenberechtigung und die Bauüberwachung des Bauvorhabens (Architektenkammer Rheinland-Pfalz). Ihm obliegt somit eine umfassende Betreuung des Bauvorhabens und er kann, wenn man den Lebenszyklus einer Immobilie betrachtet, an der Planungs-, der Bau-, der Nutzungs-, und der Revitalisierungsphase beteiligt sein.

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Die Formgebung der Innenräume durch den Innenarchitekten erfolgt in möglichst wirtschaftlicher und ökologischer Weise, orientiert sich an den baulichen Vorgaben des Gebäudes, richtet sich nach den Interessen des Bauherrn und berücksichtigt die individuellen Bedürfnisse und Wünsche der späteren Nutzer. Um bei den Letztgenannten ein positives Wohlbefinden und Raumbefinden zu erzeugen, müssen psychische und soziale Aspekte verantwortungsvoll in den Planungsprozess integriert werden (Bund Deutscher Innenarchitekten BDIA e. V., Allgemeine Tätigkeitsfelder). In den letzten Jahrzehnten des vergangenen Jahrhunderts lagen zunächst Großraumbüros (sechziger und siebziger Jahre) später Kombibüros (Anfang der neunziger Jahre), beides stetig begleitet von Zellenbüros, in der Gunst von Bauherr und Nutzer ganz oben. Zurzeit sind aktuelle Bürokonzepte von Mobilität, Flexibilität und Transparenz geprägt (Pietzcker, 2008, S. 63).

5.9 Bau- und Abrissunternehmer Ohne den Bauunternehmer wäre jedoch jegliche Planung nicht realisierbar. Bauunternehmen gehören zum Wirtschaftszweig der Bauwirtschaft, welcher für die Planung, Durchführung und Errichtung von Gebäuden und Bauwerken verantwortlich ist. (vgl. Wikimedia Foundation Inc.). Es kann sich dabei sowohl um Tiefbau (Bauten unterhalb der Erdoberfläche) als auch um Hochbau (Bauen in die Höhe) handeln. Träger der Bauwirtschaft sind die Bauunternehmen. Sie befassen sich mit Aufgaben der Planung, Durchführung und der permanenten Kontrolle ihrer Arbeit. Zu den Mitarbeiten von Bauunternehmen zählen Spezialisten der verschiedensten Fachrichtungen wie Maurermeister, Straßenbaumeister und andere. (WebDev Data Limited: Gewerbe-Register.NET. Bauunternehmen). Der Beruf des Bauunternehmers umfasst aber auch die Tätigkeit des Abbruchs. Unter Abbruch eines Gebäudes wird das Beseitigen eines Bauwerks durch Abbruch oder Sprengung sowie das darauf folgende Abtragen des Schutts verstanden. Das Abbruchunternehmen benötigt für den Abriss eine baubehördliche Genehmigung. Sind jedoch auf einer Anlage unbehebbare Mängel auffindbar, so reichen die Bestimmungen auf Bundesbaugesetz Ebene (Bibliographisches Institut und F. A., 1986, S. 24).

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Ein Abrissunternehmen ist verantwortlich für

Abbruch, Rückbau, Sprengung,

Entkernung, Flächenreaktivierung, Altlastenentsorgung, Bauschutt-Aufbereitung, Schüttgut oder Mobilrecycling (Wikie GmbH und Co. KG: Leistungen). Spezielle Leistungen bei Entkernung und Abbruch sind zum Beispiel selektiver Rückbau von Industrie- und Gewerbebauten, Büro- und Wohngebäuden, Altlastensanierung, Abbruchkonzepte und Entsorgung von Baurestmassen. (CWN – Abbruchunternehmen: Leistungen). Es wird zwischen verschiedenen Abbrüchen unterschieden: Teilabbruch, Vollabbruch und Rückbau. Der Teilabbruch beinhaltet die teilweise Beseitigung von vorbestimmten Bauwerkteilen unter Erhaltung der Standsicherheit verbleibender Teile. Die Trennung der Bauwerke erfolgt hier oft mittels Betonsägen bzw. der Diamantschneidetechnik. Vollabbruch (Totalabbruch) meint den Abbruch eines Bauwerks bis auf die Gründungssohle, so dass daraufhin auf dem Grundstück wieder eine Freifläche zur Verfügung steht. Unter Rückbau versteht man die Wiederherstellung eines ursprünglich bereits vorhandenen (Bau-) Zustandes. Die geschieht durch Entfernung, Abbruch oder Veränderung von derzeitigen (baulichen) Anlagen. Für sich genommen ist Abbruchverfahren.

Rückbau

also

eine

Maßnahme

und

kein

echtes

Zu den größeren Bauunternehmen Deutschlands zählen unter anderem die Hochtief AG (Essen), Strabag AG (Köln), Bilfinger Berger AG (Mannheim) Otto Wulff Bauunternehmen GmbH und Co. KG und HC Hagemann GmbH und Co. KG (beide aus Hamburg).

5.10 Gutachter Bereits in der Bauphase unterzieht ein Gutachter den Bau und die Baustelle mehreren Prüfungen. Diese finden in zeitlichen Abständen in den verschiedenen Bauabschnitten statt. Gutachter verfügen über Fachwissen in einem bestimmten Sachgebiet. Baugutachter bzw. Bausachverständige beurteilen den momentanen Zustand eines Gebäudes (vgl. Vitango- Gesellschaft für Neue Medien mbH: Gutachter und Sachverständige). Ein Gutachter kann beispielsweise Betonschäden, den Estrich, den Putz oder auch Schimmelpilz beurteilen (vgl. Bundesagentur für Arbeit: Beruf Gutachter).

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5.11 Facility-Manager Nach Beendigung der Bauphase kann der Eigentümer einen Facility Manager beauftragen, der für die Sicherheit und die Erhaltung eines guten Zustandes des Gebäudes sorgt. Der Facility Manager ist hauptsächlich in der Nutzungsphase aktiv. Der aus den Vereinigten Staaten stammende Begriff wird im deutschsprachigen Gebrauch häufig fälschlicherweise mit dem Begriff “Hausmeister” gleichgesetzt. Ein Facility Manager kümmert sich darum, das betroffene Gebäude kostengünstig zu bewirtschaften und zugleich den darin arbeitenden Menschen ein optimales Arbeitsumfeld zu schaffen. Seine Aufgaben verteilen sich auf vier Kriterien bei der Analyse eines Gebäudes: Gebäudetechnik, Fläche, kaufmännische Verwaltung und infrastrukturelle Dienstleistungen (Reinigung, Sicherheitsdienste, etc.). Das Ziel ist es diese Teilbereiche in Einklang zu bringen und stets darauf zu achten, dass der Mensch im Mittelpunkt steht. Idealer Weise wird ein Facility Manager bereits in der Planungsphase hinzugezogen und arbeitet eng mit dem Architekten und dem Bauherrn zusammen. Dadurch lassen sich auf lange Sicht viele Kosten sparen.

5.12 Hausverwalter Ähnlich wie der Facility Manager sorgt auch ein Haus- bzw. Objektverwalter für den Zustand des Gebäudes. Allerdings konzentriert er sich hauptsächlich auf administrativen Aufgaben. Der Verwalter ist ein Dienstleister, der den Eigentümer in der Bewirtschaftung einer Immobilie vor allem in der Nutzungsphase entlastet und als Verbindungsstelle zwischen den Nutzer und Eigentümer fungiert. Die Objektverwaltung arbeitet auf fremdem Namen für fremde Rechnungen (Murfeld, Egon, 2002, S. 485). Der Aufgabenbereich des bestellten Verwalters greift von der Bestandspflege und den damit verbundene Maßnahmen, Buchführung, Durchführung von Mieterhöhungen bis zur Beendigung von Mietverhältnissen. Bei Bedarf kann der Verwalter auch mit der Neuvermittlung oder Baubetreuung beauftragt werden, dies kann in der Brachephase von Interesse sein. Die Interessen eines Verwalters liegen in einem möglichst geringen Verwaltungsaufwand, Umsatzmaximierung, zufriedene Kunden und wenn möglich, Kundengewinnung. (Murfeld, Egon, 2002, S. 485- 491).

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5.13 Immobilienmakler Für letzteres wird in der Regel ein Immobilienmakler beschäftigt. In erster Linie fällt ihm vor allem in der Nutzungs- und Brachephase die Rolle des Vermittlers zweier Parteien zu. Diese Position vertritt er zwischen Käufer und Verkäufer beziehungsweise zwischen Mieter und Vermieter, indem er Verträge über Objekte aushandelt. Aber seine Funktionen reichen auch weit über das Finden von entsprechenden Objekten hinaus. Ein Makler begutachtet Immobilien, erstellt Beschreibungen – so genannte Exposés –, sucht Interessenten durch Anzeigen und führt mit ihnen Besichtigungstermine durch (Leube, Christine, 2008). Weiterhin sollte ein Immobilienmakler über gute kommunikative Fähigkeiten, verkäuferisches Geschick, sowie juristisches Wissen in den Bereichen immobilienbezogenes, Miet-, Kauf-, Bau- und Wettbewerbsrecht verfügen und volksund betriebswirtschaftliche Grundlagen aufweisen. Immobilienmakler arbeiten nach dem Erfolgsprinzip und kriegen bei Vertragserfüllung eine Provision, Courtage genannt. Die Höhe der Provision, die sich im Allgemeinen nach der Marktlage und dem Verkaufswert der Immobilie richtet, wird entweder zwischen dem Makler und dem Anbieter und/ oder dem Nachfrager frei in einem Maklervertrag verhandelt. Daher liegt das besondere Interesse des Maklers auch bei der möglichst hohen Gewinnerzielung beim Verkauf oder Vermietung eines Objektes. Da die Gruppe der Immobilienmakler zu den Handelsmaklern gehört, gibt es für sie keine Marktlohnregelungen oder Vertragsausfertigungen, welche sich nach dem Handelsgesetzbuch richten würden (Maier, Martin, 2008). Allerdings muss ein Makler eine Genehmigung gemäß § 34 c der Gewerbeverordnung (Lioba, Thomas) einholen, die ein straffreies polizeiliches Führungszeugnis erfordert. Beschäftigung finden die meisten Makler bei Banken, Sparkassen, spezialisierten Immobilienunternehmen oder als selbstständige Unternehmer (Leube, Christine, 2008).

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5.14 Mieter und Nutzer Die Immobiliennutzer bzw. Mieter lassen sich in die Nutzungsphase des Immobilienzyklus´ einordnen. In Einzelfällen jedoch können sie auch an der Planungsphase bezüglich der Impulsgabe für die Ausführung von Sonderwünschen beteiligt sein. Die Interessen und Ansprüche der Nutzer an Büroimmobilien differieren und sind abhängig von der Firmenbranche und der Firmenliquidität. Ein Hauptinteresse der Nutzer besteht darin die Instandhaltungskosten und Kosten im Bereich des Facility Managements gering zu halten, da sie mindestens anteilig daran beteiligt werden. Des Weiteren ist eine Anpassung des Grundrisses an die Unternehmensorganisation und die personellen Ressourcen des Unternehmens erforderlich. Dies ist notwendig, um den größtmöglichen Nutzen aus dem Zusammenwirken von Mitarbeitern, Organisation und Fläche zu ziehen. Im Mittelpunkt steht die Informationsverarbeitung. Darüber hinaus spielen Standortfaktoren, wie die verkehrsgerechte Anbindung und der Charakter eines Stadtteils im Bezug auf bestimmte Marktsegmente eine entscheidende Rolle. Verändernde Nutzerinteressen bezüglich des Standortes und der Nutzungsstruktur von Büroimmobilien können zu Leerständen führen und unterwerfen die Büroimmobilie einem ständigen Wandel (vgl. Ludwig 2005, 20 f.). Zur bessern Übersicht haben wir eine Grafik erstellt, die die verschiedenen Akteure in ihren jeweiligen Phasen des Immobilienzyklus zeigt (siehe Abb. 9) sowie eine Legende verfasst (siehe Abb. 10), die die Aufgabenbereiche, Interessen und räumlichen Auswirkungen der Akteure auf den Immobilienmarkt in vereinfachter Form herausstellt.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 9: Akteure und Phasen

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Abb. 10: Akteure und Eigenschaften

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6 Bürostandorte in Deutschland – „Big Five“ In den folgenden Texten werden die Immobilienmärkte der fünf größten Bürostandorte in Deutschland beschrieben. Hierbei handelt es sich um die so genannten „Big Five“ Frankfurt am Main, München, Hamburg, Düsseldorf und Berlin. Für jede Stadt sind die wichtigsten Kurzinformationen jeweils tabellarisch aufgelistet. Des Weiteren gibt es genauere Informationen zu besonderen Standortfaktoren und Ereignissen, die die jeweilige Stadt betreffen, sowie über erkennbare Zukunftstrends. Danach erfolgt ein Vergleich zwischen den fünf Städten. Dabei wird Hamburg besonders herausgestellt, da sich die weitere Projektarbeit und das letztendliche Konzept speziell auf Hamburg beziehen. Zuerst wird jedoch die wirtschaftliche Lage auf dem deutschen Büroimmobilienmietmarkt näher erläutert. Dafür werden ebenfalls die „Big Five“ für Vergleiche herangezogen. Nach dem jahrelang ein Mietpreisrückgang bezüglich der Büroimmobilien registriert wurde, fand nun ein Turnaround statt (IVD, 2006, S. 6). Es herrscht eine optimistische Grundstimmung. Vor allem in großen Städten steigen überwiegend die Büromieten. Es herrscht eine positive Korrelation zwischen moderner Büroausstattung und steigenden Mietpreisen. (IVD, 2007, S. 6) Der Nutzungswert, der aus den Lage- und Qualitätskomponenten ermittelt wird, ist laut eines 10-Jahresvergleiches vom IVD (Immobilienverband Deutschland) im guten Bereich preisstabiler, als bei Büroimmobilien mit einem einfachen oder mittleren Nutzungswert (IVD, 2006, S. 8). Der sinkende Leerstand ist somit nur bei guten Objekten in guten Lagen zu verzeichnen, Büroimmobilien von schlechterer Qualität und in unvorteilhafter Lage finden weiterhin nur sehr schwer Mieter. Den geringsten Büroimmobilienleerstand findet man mit einer Quote von 6,5 bis 7,5 % in der Freien und Hansestadt Hamburg vor. Eine Leerstandquote von 10 bis 15 % ist für einen gesunden Büroimmobilienmarkt durchaus zulässig. (IVD, 2007, S. 8) In Frankfurt beträgt die Leerstandquote 15%, in München 9,5 bis 10,5 %, in Düsseldorf 10,5 bis 11,5 %, in Hamburg 6,5 bis 7,5 % und in Berlin 8 bis 9 %.

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In Frankfurt sind die Büromieten am höchsten. Der gute Nutzungswert von Berlin entspricht mit 11 €/m² dem Durchschnittswert der Städte Deutschlands, mit mehr als 300.000 Einwohnern. Die durchschnittliche Miete bei einem guten Nutzungswert der bundesweiten Städte beträgt 7,26 €/m². Eine überdurchschnittlich hohe prozentuale Mietpreissteigerung zum Vorjahr fand bei einem guten Nutzungswert in München mit einer Steigerung von 17,8 % und Düsseldorf mit plus 10 % statt. (IVD, 2007, S. 6) Bei der Betrachtung der Leerstände muss jedoch beachtet werden, dass hier oft Objekte miteinbezogen werden die tatsächlich unvermittelbar sind. Zahlreiche Büroimmobilien müssen den Bedürfnissen des Nachfragemarktes angepasst werden. Hier sollten sich die Eigentümer z. B. für eine Umnutzung, Umstrukturierung, Investition in die Bestandsimmobilie oder sogar für einen Abriss entscheiden. (IVD, 2007, S. 8)

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

6.1 Der Frankfurter Büroimmobilienmarkt

Lage/Agglomeration

Zentrale Lage in Deutschland Rhein-Main-Region

Einwohner: Stadt Region

0,67 Mio. 5,30 Mio.

Büroflächenbestand¹

11,65 Mio. qm

Mietpreise²: Spitzenmiete Durchschnittsmiete

2007: 35,00 €/qm 2007: 17,40 €/qm

Mietpreisentwicklung¹: Spitzenmiete 1997 – 1998: stagnierend 1998 – 2001: steigend 2001 – 2004: fallend 2004 – 2005: stagnierend 2005 – 2007: steigend Leerstandsquote³

15 %

Vermietungsleistung²

2006: 611.000 qm

Investmentumsatz¹

1. Hj. 2007: 4750 Mio. €

Branchenschwerpunkte²

Bank- und Kreditwesen Information und Kommunikation

¹(Eurohypo AG, 2007 c) ²(Engel & Völkers Gewerbeimmobilien Rheinland GmbH & Co. KG, 2007 c) ³(IVD, 2007, S. 8)

6.1.1 Besondere Standortfaktoren Die Stadt Frankfurt (siehe Abb. 12) hat zahlreiche harte und weiche Standortfaktoren. Im folgenden Text werden die wichtigsten Pull- und Push-Faktoren bezüglich des Büroimmobilienmarktes der Wirtschaftsmetropole vorgestellt.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb.12: Stadt Frankfurt

Einer der bedeutendsten Pull-Faktoren ist die „hervorragende Erreichbarkeit“ (Bock, S. 161). Durch die zentrale Lage in Europa, die gute Anbindung an das europäische Hochgeschwindigkeitszugnetz, das gut ausgebaute Nahverkehrssystem, die guten Autobahnanbindungen sowie durch den größten internationalen Flughafen in Deutschland wird die „hervorragende Erreichbarkeit“ verdeutlicht. Weitere PullFaktoren sind die Mitgliedschaft in der EMU sowie der Sitz der europäischen Zentralbank in der Messestadt Frankfurt. Die zahlreichen weichen Standortfaktoren wie die hohe Lebensqualität, die guten Ausbildungsmöglichkeiten und die relativ moderaten Lebenshaltungskosten runden das Profil der Stadt ab. Zu den Push-Faktoren gehören die „geringe Bevölkerung“ und die damit verbundene fehlende Breite/ Tiefe des Arbeitsmarkts sowie das Image der Stadt. International gilt die Stadt als langweilig und provinziell. Auch der nationale Standortwettbewerb ist für Frankfurt nicht förderlich. (vgl. Bock, S. 154 ff.) Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Stadt Frankfurt zahlreiche Standortfaktoren besitzt und diese sowie die zukünftigen die Stadt momentan und in Zukunft prägen werden.

6.1.2 Zukunftstrends Frankfurt gehört zu den Städten, die sich in der Immobilienuhr nach Jones Lang LaSalle schnell weiterentwickeln. Im ersten Quartal 2007 befand sich Frankfurt noch auf ca. „sieben Uhr“ im beschleunigten Mietpreiswachstum. Im vierten Quartal desselben Jahres war der Mietpreiswachstum schon verlangsamt und Frankfurt befand sich bei ca. „zehn Uhr“. (Jones Lang LaSalle) Die weitere Entwicklung Frankfurts wird unter anderem von der Londons abhängig gemacht. Hierfür gibt es zwei mögliche Extrem-Szenarien: Eine Möglichkeit ist, dass Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Londons Bedeutungszuwachs die Entwicklung Frankfurts schwächt (Bock, 2006, S. 265). Die andere Möglichkeit ist, dass Frankfurt an Bedeutung gewinnt, und damit die Position von London geschwächt wird. (Bock, 2006, S. 276). Dies sind jedoch nur Beispiel-Szenarien, es gibt noch wesentlich mehr Möglichkeiten. Von Gutachtern wird aufgrund der Entwicklung in der Vergangenheit für den Zeitraum von 2002-2012 angenommen, dass die Nachfrage nach Büroflächen in Frankfurt über der der letzten elf Jahre liegt. Trotzdem wird es genügend „Potential an neuen Büroflächen“ geben. (Frankfurt am Main: Büroflächenentwicklung in Frankfurt am Main, 2008).

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6.2 Der Münchener Büroimmobilienmarkt

Lage/Agglomeration

Süddeutschland Metropolregion München

Einwohner: Stadt Region

1,34 Mio. 2,50 Mio.

Büroflächenbestand¹

19,0 Mio. qm

Mietpreise²: Spitzenmiete Durchschnittsmiete

2007: 30,00 €/qm 2007: 13,60 €/qm

Mietpreisentwicklung¹: Spitzenmiete 1997 – 2000: steigend 2000 – 2004: fallend 2004 – 2005: stagnierend 2005 – 2007: steigend Leerstandsquote³

9,5 bis 10,5 %

Vermietungsleistung²

2006: 631.000 qm

Investmentumsatz¹

1. Hj. 2007: 2770 Mio. €

Branchenschwerpunkte²

Medien Versicherungen Softwareindustrie Biotechnologie

¹(Eurohypo AG, 2007 e) ²(Engel & Völkers Gewerbeimmobilien Rheinland GmbH & Co. KG, 2007 e) ³(IVD, 2007, S. 8)

6.2.1 Besondere Standortfaktoren Die Stadt München (siehe Abb. 14) hat sehr gute weiche und harte Standortqualitäten vorzuweisen. Im Vergleich zu 19 anderen deutschen Großstädten hat die Hauptstadt Bayerns sehr gut abgeschnitten. Platz 1 belegte München hinsichtlich den „harten Standortfaktoren” in der Wirtschaftskraft und dem Marktpotential. Auch hinsichtlich der Kaufkraft und bei der Höhe der Einkommen belegt München ein weiteres Mal Platz 1, mit einem durchschnittlichen Jahreseinkommen von 24.775€ je Einwohner (Stand 2006). Platz 2 erreicht sie bei dem Arbeitsmarkt bzw. der Beschäftigung. München verzeichnet außerdem eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten von 5,7% Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

(Stand 2007) in Deutschland. Durch hohe Steuern und Abgaben erhält München bei diesem Kriterium nur Platz 15.

Abb. 14: Stadt München

Ein weit reichendes Kriterium für die niedrigen Arbeitslosenquoten und die boomende Wirtschaft sind unter anderem auch die gute Bildung der Bevölkerung. Im deutschen Vergleich ist die Qualität der Bildung überdurchschnittlich gut. Dadurch ist München auch bekannt als “Stadt des Wissens” bzw. “Stadt der Wissenschaft” (Portal München Betriebs-GmbH & Co. KG, 2008) und sorgt somit für steigende Büroflächennachfrage. Bedeutende Einrichtungen wie die Max-Planck-Gesellschaft, die Fraunhofer-Gesellschaft und die deutsche Forschungsanstalt für Luft- und Raumfahrt sind in München vertreten. Die weichen Standortfaktoren gewinnen immer mehr an Bedeutung. Einem Unternehmen ist es zunehmend wichtig, dass das infrastrukturelle Angebot und die sozialen Einrichtungen rund um das Büro ansprechend sind. Es ist wichtig, dass sich die Mitarbeiter wohl fühlen und so nicht in ihrem Handeln und Denken eingeschlossen sind. Soziale Interaktivität und Bedürfnisse sollen unterstütz werden. Auf Grund der hohen Steuern sind hohe Lebenshaltungskosten die Folge, womit München das Schlusslicht im Vergleich bildet. Bei dem Freizeitwert und der Lebensqualität findet sich München auf Rang 1 wieder. Bei der verantwortungsbewussten Umweltschutzarbeit befindet sich München im Deutschen Vergleich auf Platz 2. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Durch die Nähe zur Natur, dem qualifizierten Bildungssystem, der geringen Arbeitslosigkeit und ihrer Internationalität ist die Stadt München ein gern gesehener Standort für Firmen.

6.2.2 Besondere Ereignisse/ politische Veränderungen Im Jahre 2000 ist die Leerstandquote in München auf ein Minimum gefallen. Grund für diese Veränderung ist, dass 1999 ein “Boomjahr” war und so der Umschwung sich bemerkbar machte. Wichtige kommunikative Veränderungen wie die zunehmende Bedeutung der New Economy bewirkten strukturelle Veränderungen in den Bedürfnissen der Mieter und Eigentümer von Immobilien. Die Informations- und Kommunikationsbranche ließ sich in München nieder und die Leerstandsquote fiel auf 0,5%. Die Phase der Euphorie schlug jedoch schnell in Enttäuschung um, die sich in den konjunkturellen Einbrüchen der Jahre 2001 und 2002 widerspiegeln. So schnell wie die Unternehmen kamen, gingen sie auch wieder. Bereits nach sieben Jahren und trotz des Einbruchs, hat sich München als stabiler IuK- Standort erwiesen. (vgl. Industrie-und Handelskammer München, 2004). Heutzutage sind Mietverträge flexibler und ermöglichen so kurzfristigere Verträge und einen schnelleren Austausch von Mietern, der an dessen Bedürfnisse angepasst ist.

6.2.3 Zukunftstrends München hat bereits einen hohen Standard erreicht und möchte diesen verbessern und sichern. Als “Stadt des Wissens” hat sie sehr gute Zukunftschancen also Metropole. München ist besonders attraktiv für Unternehmen und Firmen, die sich einen Hauptsitz oder einen Zweitstandort auswählen. Die wirtschaftliche Lage und die Internationalität sind gern gesehene Merkmale eines Standortes, der ebenso ein gutes Image hat. Die Zusammenarbeit zwischen Hochschulen und Wirtschaft ist unter anderem eine wichtige Entwicklung, in die intensiviert werden soll. Das gesamte Zusammenspiel, aus Wirtschaft, Bildung und Politik macht München zu einer Stadt, die für viele Menschen als attraktiven Wohnort gilt. Auch zahlreichen Schulen und Forschungseinrichtungen sorgen dafür, dass viele junge Menschen aus der ganzen Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Welt nach München kommen. Durch Online-Projekte Information und Kommunikation in den städtischen Schulen nimmt München eine Pionierrolle ein. Es werden sich in der Fort- und Weiterbildung neue Potentiale öffnen. Als größte Verlagsstadt Europas ist München gut gerüstet und auch der kulturelle Bereich (neue Museen sind geplant) zieht Besucher an, die die “Stadt des Wissens” real erleben möchten. Auch das Messe- und Kongresswesen wird ausgebaut. Für die Wirtschaftspolitik wird Wissen immer wichtiger und München ist dafür bestens gerüstet.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

6.3 Der Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt

Lage/Agglomeration

Westdeutschland Rhein-Ruhr-Region Im 150 km Radius 30 Mio. Einwohner

Einwohner: Stadt

0,59 Mio.

Region

11,5 Mio.

Büroflächenbestand¹

8,5 Mio. qm

Mietpreise²: Spitzenmiete Durchschnittsmiete

2007: 23,00 €/qm 2007: 12,80 €/qm

Mietpreisentwicklung¹: Spitzenmieten 1997 – 1999: stagnierend 1999 – 2001: steigend 2001 – 2003: fallend 2003 – 2004: stagnierend 2004 – 2005: fallend 2005 – 2007: steigend Leerstandsquote³

10,5 bis 11,5 %

Vermietungsleistung²

2006: 280.000 qm

Investmentumsatz¹

1. Hj. 2007: 922 Mio. €

Branchenschwerpunkte²

Information und Kommunikation Bank- und Kreditwesen Versicherungen Werbung

¹(Eurohypo AG, 2007 b) ²(Engel & Völkers Gewerbeimmobilien Rheinland GmbH & Co. KG, 2007 b) ³(IVD, 2007, S. 8)

6.3.1 Besondere harte und weiche Standortfaktoren Der Bürostandort Düsseldorf weist einige besondere, begünstigende Standortfaktoren auf. Als harter Standortfaktor ist hier vor allem die Verkehrsinfrastruktur zu nennen. Düsseldorf besitzt den drittgrößten Flughafen Deutschlands, an dem jährlich bis zu 16,6 Mio. Passagiere abgefertigt werden und der in 13 Minuten vom Hauptbahnhof mit S-Bahnen zu erreichen ist. Als weiterer Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

positiver harter Standortfaktor stellt sich die Marktgröße dar. Düsseldorf ist das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Rhein-Ruhr-Region, die mit 11,5 Mio. Einwohnern und 5,3 Mio. Beschäftigten den größten Wirtschaftsraum Deutschlands darstellt. Bei den weichen Standortfaktoren ist zum Einen das gute Image des Bürostandorts als „Stadt der kurzen Wege“ und Nr. 1 bei mobiler Kommunikation, Werbung, Mode und Unternehmensberatungen besonders hervorzuheben. Zum Anderen, dass sich in der Rhein-Ruhr-Region, also in unmittelbarer Nähe zum Standort, mit 45 Universitäten, Fachhochschulen und Verwaltungsakademien ein großes Reservoir für hoch qualifizierte Beschäftigte befinden. (Landeshauptstadt Düsseldorf, 2007 c)

6.3.2 Besondere Ereignisse/ politische Veränderungen Für die Stadt Düsseldorf war der Regierungswechsel im Rathaus am 01.10.1999 von entscheidender Bedeutung. Damals löste Jurist Joachim Erwin (CDU) Marie Luise Smeets (SPD/OB: 1994-1999) im Amt des Oberbürgermeisters ab und führte die Stadt in eine aussichtsreiche Zukunft. Düsseldorf gedeiht: Die Wirtschaft boomt, alte Stadtviertel erwachen, die Menschen fühlen sich wohl (Fokus Online, 2006). Erwin setzte sich in seiner noch laufenden Amtszeit für mehrere Großprojekte ein, wie z.B. den Bau der LTU Arena oder den sich zurzeit noch in den Planungen befindlichen Kö-Bogen (Umgestaltung des Jan-Wellem-Platzes mit gleichzeitigem Neubau von Büro und Geschäftsbauten) und forcierte maßgeblich die Weiterentwicklung des Düsseldorfer MedienHafens. Dieser ist der Trendsetter unter den Düsseldorfer Bürostandorten. Auf dem Gelände des ehemaligen Industriehafens entstanden bis heute 307.000 m² modernster Büroflächen in zumeist spektakulärer Architektur (Landeshauptstadt Düsseldorf, o. J.), wie z. B. die Gebäude von Architekt Frank Owen Gehry (siehe Abb. 16).

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 16: Gehry-Bauten

6.3.3 Zukunftstrends Bei gleich

bleibendem

konjunkturellem Aufschwung,

der für ein

positives

Konsumklima und eine stabile Arbeitsmarktlage in der Landeshauptstadt Düsseldorf sorgt, ist für das Jahr 2008 mit einer steigenden Nachfrage nach Büroflächen zu rechnen (Engel & Völkers Gewerbeimmobilien Rheinland GmbH & Co. KG, 2007). Bei dieser gewinnen Kriterien wie Lage, Ausstattungsstandard, und Attraktivität des Gebäudes weiter an Bedeutung (Landeshauptstadt Düsseldorf, 2007 b) und vor allem der Bedarf an Bürogroßflächen wächst (Engel & Völkers Gewerbeimmobilien Rheinland GmbH & Co. KG, 2007). Entsprechend der gestiegenen Nachfrage ist im laufenden Jahr davon auszugehen, dass die Leerstandsquote sinkt, sich der Büroflächenumsatz erhöht und die Büromieten steigen (Landeshauptstadt Düsseldorf, 2007 b). Bei letzteren ist laut der „Globalen Immobilienuhr“ im Gegensatz zu den ersten drei Quartalen 2007 nur noch mit einem verlangsamten Mietpreiswachstum zu rechnen (Jones Lang LaSalle). Vor dem Hintergrund der steigenden Nachfrage wird 2008 das Volumen der fertig gestellten Flächen mit 133.750 m² doppelt so hoch sein wie 2007 (68.200 m²). Dabei werden einige Großprojekt realisiert, wie z. B. die E-Plus Hauptverwaltung in Düsseldorf Nord mit 34.500 m² Bruttogrundfläche und das Sky Office (siehe Abb. 17) am Kennedydamm mit 30.000 m² Bruttogrundfläche (Landeshauptstadt Düsseldorf, 2007 b).

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 17: Sky Office

BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

6.4 Der Berliner Büroimmobilienmarkt

Lage/Agglomeration

Ostdeutschland Region Berlin – Brandenburg Umlandgürtelausbildung (Speckgürtel) Keine Großregionen im 100 km Radius

Einwohner: Stadt Region

3,40 Mio. 6,00 Mio.

Büroflächenbestand¹

16,7 Mio. qm

Mietpreise²: Spitzenmiete Durchschnittsmiete

2007: 21,00 €/qm 2007: 11,00 €/qm

Mietpreisentwicklung¹: Spitzenmiete 1997 – 1999: steigend 1999 – 2000: fallend 2000 – 2001: steigend 2001 – 2003: fallend 2003 – 2006: stagnierend 2006 – 2007: steigend Leerstandsquote³

8 bis 9 %

Vermietungsleistung²

2006: 620.000 qm

Investmentumsatz¹

1. Hj. 2007: 6.500 Mio. €

Branchenschwerpunkte²

Medien und Kommunikation Innovative Wirtschaftsbranchen Transport und Verkehr Öffentliche Verwaltung

¹(Eurohypo AG, 2007 a) ²(Engel & Völkers Gewerbeimmobilien Rheinland GmbH & Co. KG, 2007 a) ³(IVD, 2007, S. 8)

6.4.1 Besondere Standortfaktoren Mit einem Flächenbestand von rund 16,7 Mio. m² ist Berlin (siehe Abb. 19) der drittgrößte Büromarkt Europas (Engel & Völkers).

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Es gibt viele Gründe, die für den besonderen Standort Berlin sprechen: Zum Einen verfügt die Stadt über drei Flughäfen und wird mit dem Ausbau des Flughafens Berlin Brandenburg International (BBI) seine Passagier-Beförderungskapazität enorm steigern können (Berliner Flughäfen). Zum Anderen findet sich in Berlin ein hervorragendes Verkehrsnetz vor. Zu erwähnen ist hier beispielsweise der Berliner Stadtring, der meist befahrene Autobahnabschnitt Deutschlands. Des Weiteren bestehen direkte Verbindungen nach Hamburg, Hannover, Leipzig, Stettin, Rostock und vielen weiteren Großstädten. Im Öffentlichen Verkehrsnetz finden sich insgesamt 188 Linien vor, die eine abdeckende Erschließung gewährleisten (Berliner Verkehrsbetriebe).

Abb. 19: Stadt Berlin

Doch nicht allein die gute Verkehrserschließung Berlins macht den Standort attraktiv. Von den Investoren geschätzt werden ebenso das weit gefächerte kulturelle Angebot, das kreative Klima sowie die Vielzahl und Qualität von Schulen und Universitäten. Auf dem Berliner Messegelände finden zudem regelmäßig Ausstellungen statt, worunter unter anderem auch zahlreiche Großmessen, wie die Grüne Woche oder die Funkausstellung fallen und Berlin als Messestandort Nr. 1 in Deutschland bestätigen (Messe Berlin). Die steigende Attraktivität Berlins spiegelt sich auch im Tourismussektor wieder. Berlin ist eines der gefragtesten Reiseziele in Europa (Auswärtiges Amt).

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

6.4.2 Besondere Ereignisse/ politische Veränderungen Nach der Wiedervereinigung Deutschlands konzentrierten sich die politischen Erwartungen und Hoffnungen auf Berlin und seine strategische Funktion als „Wirtschaftsdrehscheibe Ost-West“. Wirtschaftforschungsinstitute sahen Berlin in eine Entwicklung zur „Global City“. Diese Einschätzungen wurden durch die Verlegung des Regierungs- und Parlamentssitzes nach Berlin und der Bewerbung für die Olympiade 2000 unterstützt. Berlin sollte nicht nur politisches und wirtschaftliches Zentrum Deutschlands werden, sondern Weltstadt, Kulturmetropole und ein Knotenpunkt im europäischen Verkehrsnetz. Laut Prognosen sollte Berlin bis zum Jahre 2010 um 1,4 Mio. zusätzliche Einwohner wachsen. Daraus ergab sich ein Bedarf an 800.000 neuen Wohnungen. Des Weiteren wurde ein Zugewinn von 700.000 Arbeitsplätzen vorausgesagt, welches auch mit der Entwicklung Berlins zur Dienstleistungsmetropole in Verbindung steht. Dies entspricht einer neu zu bauenden Geschossfläche für Dienstleistungen, Handel und Industrie von 22,5 Mio. m². Folglich entstand ein spektakulärer Boom auf dem Berliner Wohn- und Büroimmobilienmarkt. Investitionsanreize führten über Nacht zu einem „Run“ auf verfügbare Grundflächen und Immobilien. Innerhalb eines Jahres wurde Berlin zu einem der weltweit attraktivsten Standorte für international agierende Immobilienunternehmen, andere Großunternehmen und Banken. Der ehemalige Mauerverlauf bzw. der Potsdamer Platz diente als bevorzugter Standort für neue Immobilienprojekte und wurde an die Großkonzerne Daimler-Benz, Sony und Asea Brown Bovery verkauft. Jedoch endete dieser Boom schon einige Jahre später durch die Wirtschaftskrise 1993. Es kam zur De-Industrialisierung im Ostteil Berlins und die Anzahl der Beschäftigten im zweiten Sektor sank dramatisch. Des Weiteren ging die euphorische Stimmung verloren, da aufgestellte Prognosen hinsichtlich der Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung nicht eintraten. Infolge schwächte sich auch der Boom auf dem Berliner Immobilienmarkt ab (Albert Scharenberg).

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

6.5 Der Hamburger Büroimmobilienmarkt

Lage/Agglomeration

Norddeutschland Metropolregion Hamburg

Einwohner: Stadt Region

1,76 Mio. 4,20 Mio.

Büroflächenbestand¹

12,46 Mio. qm

Mietpreise²: Spitzenmiete Durchschnittsmiete

2007: 21,50 €/qm 2007: 12,50 €/qm

Mietpreisentwicklung¹: Spitzenmiete 1997 – 1999: stagnierend 1999 – 2000: steigend 2000 – 2001: stagnierend 2001 – 2003: fallend 2003 – 2004: stagnierend 2004 – 2007: steigend Leerstandsquote³

6,5 bis 7,5%

Vermietungsleistung²

2006: 482.000 qm (siehe für 2007: Abb. 21)

Investmentumsatz¹

1. Hj. 2007: 2480 Mio. €

Branchenschwerpunkte²

Medien und Werbung Bank- und Kreditwesen Versicherungen Luftfahrt

¹(Eurohypo AG, 2007 d) ²(Engel & Völkers Gewerbeimmobilien Rheinland GmbH & Co. KG, 2007 d) ³(IVD, 2007, S. 8)

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 21: Büroflächenumsatz nach Teilmärkten (2007)

6.5.1 Besondere Standortfaktoren Harte Standortfaktoren: Die Anbindungen in Hamburg (siehe Abb. 22) wurden durch Investitionen in öffentliche Plätze, Quartiersanlagen und P+R-Anlagen verbessert. Hamburg besitzt verkehrsberuhigte Nachbarschaften. Weiterhin umfasst das Hamburger Verkehrsnetz sieben angrenzende Landkreise in Schleswig-Holstein und Niedersachsen. Neben diesen Faktoren zählt die geplante Hafenquerspange, die eine Verbindung zwischen den Autobahnen A1 und A7 herstellen soll, zu den wichtigen Punkten in der Verkehrsinfrastruktur Hamburgs. (vgl. Freie und Hansestadt Hamburg Senatskanzlei - Pressestelle des Senats und Planungsstab, o. J.) Ein weiterer Standortfaktor ist die hohe Wirtschaftskraft. So ist Hamburg laut einer Studie der Bertelsmannstiftung wirtschaftsstärkstes Bundesland und zählt mit dem zweitgrößten Containerhafen Europas und der drittgrößten Luftfahrtindustrie weltweit zu den dynamischsten Wirtschaftszentren Europas. (vgl. Wasse, o. J.)

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 22: Stadt Hamburg

Es ist die Mischung aus wirtschaftlichem Potenzial und der hohen Lebensqualität, die Hamburg zu eben dieser dynamischen Wirtschaftsregion macht. Zu den wichtigsten Fakten zählen hier das durchschnittliche Hamburger Wirtschaftswachstum sowie das Bruttoinlandsprodukt, welche in den letzten Jahren deutlich über dem Bundesdurchschnitt lagen. Zu den wichtigsten Boombranchen die dazu beigetragen haben zählen Hamburgs Containerhafen, der seit sieben Jahren ein zweistelliges Wachstum vorweisen kann, die Luftfahrt, die einen durchschnittlichen Beschäftigungszuwachs von 8% pro Jahr vorweisen kann und die Medienwirtschaft, da drei der vier größten Presseverlage mit ihrem Stammsitz in Hamburg ansässig sind. (vgl. hamburg.de GmbH & Co. KG, o. J.) Auch bezüglich der Kaufkraft lag Hamburg 2005 im deutschlandweiten Vergleich vorn. (siehe Abb. 23) (vgl. Acxiom Deutschland GmbH, 16.03.2005)

Abb. 23: Kaufkraft 2005 nach Ländern

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

6.5.2 Weiche Standortfaktoren Hamburg ist die zweitgrößte Stadt der Bundesrepublik Deutschland. Diverse Grünanlagen, die Alster und die Nähe zur Elbe verleihen Hamburg ein angenehmes Klima und somit eine hohe Wohn- und Lebensqualität. Weiterhin bieten die vielen verschiedenen Wohnquartiere in Hamburgs Stadtteilen den unterschiedlichsten Zielgruppen Platz zum Leben und Arbeiten. Hamburg bietet außerdem ein reichhaltiges Angebot an Schulen und Einkaufspassagen. Aber auch die Freizeitangeboten, wie die Nähe zu den Erholungsgebieten Nord-, Ostsee und der Lüneburger Heide und die Touristenattraktionen, zu denen der Hafen und die Speicherstadt zählen, laden nach Hamburg ein. Besonders hervorzuheben sind die zahlreichen Theater, Opern, Musikclubs, Museen etc. die Unterhaltungsmöglichkeiten für jegliche Altergruppe bieten. Abschließend ist das relativ günstige Verhältnis zwischen Gehaltsniveau und Lebenshaltungskosten ein Vorteil, der dafür spricht Hamburg als Standort zu wählen. (vgl. hamburg.de GmbH & Co. KG, o. J.)

6.5.3 Besondere Ereignisse/ politische Veränderungen Eine große Veränderung des Hamburger Büroimmobilienmarktes brachte die moderne Architektur, da diese Standorte aufgewertete und Hamburg damit insgesamt attraktiver für Firmen und Investoren wurde. Die moderne Bürohausarchitektur wurde unter anderem durch den Berliner Bogen geprägt, der am Berliner Tor von 1998-2001 errichtet wurde. Außerdem werden in der HafenCity viele dieser Bürohaustypen gebaut und werten damit den gesamten Bürostandort auf. So kommt es, dass es momentan viele Baustellen im City Bereich gibt, da neue Gebäude gebaut werden. Die neu entstehenden architektonisch anspruchsvollen Gebäude sollen noch mehr große Firmen als Mieter in Hamburg gewinnen. Durch moderne Architektur sind zum Beispiel die Hohen Bleichen aufgewertet worden. (Hamburger Abendblatt, 05.04.08) Dadurch sind die Mietpreise mittlerweile schon auf bis zu 20 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Immobilienmarkt profitiert von der Veränderung der Arbeitsplätze, denn Investoren legen Wert auf Aufenthaltsqualitäten wie Grünflächen im Innenhof, Gastronomie und Einzelhandel, sowie eine gute Infrastruktur. (Hamburger Abendblatt, 26.01.08) Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Mit der Entscheidung des Senats, das neue Hamburger Leitbild und die HafenCity zu realisieren, macht Hamburg sich auch international konkurrenzfähig, wodurch eine große positive Veränderung auf die Stadt Hamburg als Bürostandort zukommt. In der HafenCity (siehe Abb. 24) wird es ausnahmslos moderne Architektur geben und somit den Büroimmobilienmarkt in Hamburg noch mehr aufblühen lassen. Auch das Ziel des Senats Hamburg, sich ein höheres wirtschaftliches Wachstum durch das Aushängeschild HafenCity zu verschaffen, zieht Investoren an. Büroflächen in der HafenCity sind kaum noch erhältlich. (Immobilienmarkt Bericht Hamburg, 2005)

Abb. 24: HafenCity

Mit dem Bau der HafenCity geht auch der Neubau der U4 einher. Die Verbesserung des Bahnnetzes in Hamburg mit dem Bau der neuen Bahnlinie U4 ist von Bedeutung für den Büroimmobilienmarkt. Durch diese Bahnverbindung wird die HafenCity erschlossen und an die Hamburger Innenstadt angeschlossen. Dies sind wichtige Geschäftswege für viele Beschäftigte. Die somit gut ausgebaute Infrastruktur in Hamburg ist ein weiteres positives Kriterium für die Stadt. Auch die Einigung des Ausbaus der Landebahn in Finkenwerder hat den Hamburger Büroimmobilienmarkt beeinflusst und gestärkt, denn durch die Verlängerung der Landebahn wird der Flughafen konkurrenzfähiger und die Möglichkeiten für Investoren werden gesteigert (Immobilienmarkt Bericht Hamburg 2005). Außerdem kann Hamburg so seinen Platz unter den führenden drei Luftfahrtstandorten der Welt nach Seattle/Boeing und Toulouse/Airbus Hauptwerk weiterhin für sich beanspruchen. Hamburg als Airbusstandort beliefert Kunden aus aller Welt und hat seit 1993 mehr als 1200 „Single Aisles Flugzeuge“ verkauft. (Luftfahrtstandort Hamburg)

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Des Weiteren ist in Hamburg die Elbvertiefung geplant. Diese ist nötig, damit der Hamburger Hafen, der bisher zu den zehn wirtschaftsstärksten Häfen der Welt zählt, weiterhin Anlaufpunkt für die größten Containerschiffe der Welt bleibt. Durch die Vertiefung würde die Anzahl von verschifften Standardcontainern jährlich von rund acht Millionen. Containern in 2005 auf 18 Millionen Container in 2015 gesteigert werden. (Hamburger Abendblatt, 04.10.05) Logistikfirmen würden sich vermehrt in Hamburg niederlassen und somit auch den Büroimmobilienmarkt in Hamburg stärken.

6.5.4 Zukunftstrends Laut einer Studie der Unternehmensberatung PriceWaterhouseCoopers liegt Hamburg zurzeit auf Platz drei der aussichtsreichsten europäischen Standorte für Immobilien. Für Deutschland spricht ein relativ kleines Risiko sowie die weiterhin gute Konjunktur (Hannoversche Allgemeine, Deutsche Städte bei Immobilieninvestoren beliebt). In dem 1. Quartal 2008 stand Hamburg in der Immobilienuhr nach Jones Lang LaSalle bereits auf der Grenze von dem beschleunigten Mietpreiswachstum zu dem verlangsamten Mietpreiswachstum (siehe Abb. 25). Oliver Elamine con CEO der astria office Reit AG sieht voraus: „Der Markt für Büroimmobilien entwickelt sich sehr gut in Hamburg. Wir halten Hamburg für eine der Städte mit kurzfristig den besten Aussichten im Markt für Büroimmobilien in Deutschland, dessen Preise zu den günstigsten in Europa gehören“ (Immobilien: Experten unter sich, Magazin der Metropolregion Hamburg, S. 35). Die Nachfrage konzentriert sich auf moderne, effiziente Bürogebäude. Somit können ältere Gebäude von der derzeitigen Marktsituation wenig profitieren. „In Abhängigkeit der Standortqualität und der baulichen Grundsubstanz bleibt für solche Objekte meist nur die Alternative der Umnutzung bzw. Neuentwicklung…“( Real Estate Appraisal & Consulting, Marktbericht Hamburg, 2007, S. 4). Weitere Ansprüche potentieller Nutzer sind große zusammenhängende Flächen, die kurzfristig verfügbar und von erstklassiger Ausstattungsqualität sind. Jedoch gibt es davon in der Innenstadt und in den citynahen Teilmärkten nur wenige. Im Jahre 2007 wurden bereits Großprojekte fertiggestellt, wie beispielsweise der Neue Hühnerposten oder das Bavaria-Quartier. Im Jahr 2008 folgen das Brahmsquartier (23.000m²), das Bornhold Haus (12.000m²) und der Opernhof (8.500m²).“ In den kommenden beiden Jahren werden etwa Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

460.000m² Baufläche auf dem Hamburger Markt gebaut werden – ein Viertel davon ist durch Vormietungen oder Eigennutzer bereits vom Markt aufgenommen.“ (Jones Lang LaSalle, Presseinformation).

Abb. 25: Die „Big Five“ in der Immobilienuhr

Der Hamburger Büromarkt in 2008 bleibt laut Jones Lang LaSalle dynamisch: „Das Umsatzergebnis des Vorjahres wird zwar unterschritten, der langfristige Durchschnittswert aber deutlich übertroffen“. Wegen hohem Flächengesuche wird das Umsatzvolumen vorrausichtlich 500.000m² betragen. Laut LaSalle ist die Tendenz der Mietpreise in 2008 weiter steigend auf 24€/m²/Monat, während sich der Leerstand auf 7,0% verringern wird.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

6.6 Der Hamburger Büroimmobilienmarkt im Städtevergleich „Hamburg, die nach Berlin (3,4 Mio. Einwohner) bevölkerungsreichste Stadt in Deutschland, ist der zentrale Wirtschaftsraum in Norddeutschland. In ihr leben mehr als 1,7 Millionen Einwohner, mit den Umlandkreisen sind es mehr als 3 Millionen (Stand 2005).“ (DG HYP 2005) Die Städte Düsseldorf (0,59 Mio.), Frankfurt am Main (0,67 Mio.) und München (1,34 Mio.) haben zwar weniger Einwohner als Hamburg, jedoch stellt beispielsweise Düsseldorf mit der umliegenden Rhein/Ruhr-Region und ihren rund 11,5 Mio. Einwohnern in diesem Ballungsraum den größten Wirtschaftsraum Deutschlands dar. Frankfurt kommt mit dem Ballungsraum Rhein/Main immerhin auf rund 5,3 Mio. Einwohner. Bekannt ist Hamburg vor allem für den Hafen, der zu den sechs größten Häfen weltweit zählt und im asiatischen Handel zur europäischen Spitze gehört. Außerdem ist das Luftfahrtunternehmen Airbus in der Hansestadt ansässig. Was für den Standort Hamburg sowohl national als auch international ein Problem darstellt, ist der vergleichsweise kleine und international unbedeutende Flughafen. In dieser Hinsicht haben vor allem die Städte Frankfurt (größter und zentralster dt. Flughafen), Berlin (drei Flughäfen) und München (südliches Drehkreuz) einen enormen Vorteil. Auch im Bereich Messen ist Hamburg nicht die führende unter den deutschen Städten. Hier führt Frankfurt als selbsternannte Messestadt im Städtevergleich. Bekannt ist Frankfurt außerdem vor allem durch das Bankenviertel und dem Sitz der Bundesbank und Europäischen Zentralbank. Berlin zeichnet sich durch die unzähligen Verwaltungsgebäude und der Ansammlung von Unternehmen verschiedenster Branchen (von Medien bis Transport und Verkehr) aus. München ist bekannt als bedeutender Standort der Softwareindustrie und als größte Verlagsstadt Europas. Düsseldorf führt hingegen bei mobiler Kommunikation, Werbung, Mode und Unternehmensberatungen. (Landeshauptstadt Düsseldorf, 2007) Bei der Standortwahl von Investoren, Unternehmen und Arbeitnehmern spielt aber die Lebensqualität und Mietpreisentwicklung eine entscheidende Rolle. Bezogen auf die Preise des Büroimmobilienmarktes bietet Hamburg (Höchstmiete 2007: 21,5€/m²) im Vergleich zu Frankfurt und München (je 30€/m²) hohe Qualität bei moderaten Mieten bzw. Preisen. Außerdem „ist die Stadt Hamburg durchzogen von Grün wie keine andere Großstadt in Deutschland und bietet mit der direkt in der Innenstadt liegenden, zum See aufgestauten Alster, den vielen Kanälen und der Elbe eine Vielzahl innerstädtischer Naherholungsgebiete.“ (DG HYP, 2005) Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

München ist die Stadt im Alpenvorland, Frankfurt die Stadt in der Mitte von Europa, Berlin die Hauptstadt Deutschlands und Düsseldorf das Zentrum der Rhein/RuhrRegion. Hamburg hingegen ist sprichwörtlich die Stadt am Wasser. Dass diese Faktoren die Unternehmen anziehen, bestätigt die Leerstandsquote Hamburgs, deren Wert (mit einem Büroflächenbestand von 12,46 Mio.m²) bei 6,5-7,5% liegt und somit der niedrigste im städtischen Vergleich ist. Die höchste Leerstandsquote verzeichnet Frankfurt mit 15% (11,65 Mio. m²). Berlin (16,7 Mio.m²), München (19 Mio. m²) und Düsseldorf (8,5 Mio. m²) bewegen sich um die 10% Marke. (Quellen siehe Tabellen) Die beliebtesten Büroflächen in Hamburg sind die in der City und die neuen Büroflächen in der HafenCity. Sie stellt das wichtigste Aushängeschild Hamburgs am Immobilienmarkt dar und trotz hoher Preise sind kaum noch freie Büroflächen verfügbar Im neuen Zentrum der HafenCity – dem Überseequartier- sollen circa 270.000m² Bruttogeschossfläche für Büros, Wohnungen und Kultur- und Freizeitangeboten entstehen (vgl. DG HYP 2005). Ein ähnlich spektakuläres Projekt brachte die Stadt Düsseldorf hervor. Der MedienHafen ist der Trendsetter unter den Düsseldorfer Bürostandorten. Auf dem Gelände des ehemaligen Industriehafens entstanden bis heute 307.000 m² modernster Büroflächen in zumeist spektakulärer Architektur (Landeshauptstadt Düsseldorf o. J.). Weitere wichtige Bürostandorte Hamburgs sind Altona, City Nord, City Süd sowie am Hafen die Perlenkette, der Baumwall und die HafenCity. Als wichtige Standorte in den anderen Städten sind zu nennen: Niederrad und das Bankenviertel in Frankfurt, Potsdamer Platz und der Kurfürstendamm in Berlin, Schwabing in München sowie der bereits erwähnte MedienHafen in Düsseldorf. In Hamburg zeichnet sich jedoch eine Standortverlagerung ab. Ältere Gebäude bleiben ungenutzt, der Entwicklungstrend geht zu den modernen Büroflächen. Davon betroffen ist vor allem die City Nord mit ihren unbeliebten alten Großbauten. Bestätigen kann dies eine Statistik in der hervorgeht, dass 50% von modernisierten und neuen Büros vermarktet wurden.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

7 Verschiedene Bürotypen in Hamburg Da sich unser Konzept auf die Stadt Hamburg bezieht, haben wir in einem weiteren Schritt verschiedene Bürotypen in Hamburg untersucht. Diese Bürotypen zu unterteilen ist notwendig, da unterschiedliche Bürotypen aufgrund ihrer Lage (siehe Abb. 26), ihres Alters, ihres Zustandes und ihrer Wirkung verschiedene Nutzer anziehen.

Abb. 26: Ungefähre Lage der Bürotypen in Hamburg

Um in unserem Konzept die verschiedenen Bürotypen angemessen zu behandeln und auf jeden Bürotyp individuell eingehen zu können, wird nun jeder Bürotyp ausführlich erläutert. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

7.1 Kontorhäuser in Hamburg Das Wort Kontor ist eine sprachliche Mischung, abgeleitet aus dem Französischen, dem Niederländischen und dem Niederdeutschen. Es bedeutet soviel, wie Rechenund Geldzähltische (Hamburger Abendblatt, 28.09.2006). Hieraus ist zu erkennen, dass Kontorhäuser speziell für die Büronutzung errichtet wurden. Seit den sechziger Jahren des 19. Jahrhunderts entstanden diese bis zur Weltwirtschaftskrise Ende der 1920er Jahre in Hamburg bewusst in der Nähe des Hauptbahnhofes, der Börse, des Hafens und der Speicherstadt, da dieses die Orte der Geschäfte der Kaufleute waren (Hamburg Homepage). „Der größte Teil der Hafenwirtschaft wurde durch relativ kleine Unternehmen abgewickelt, für die sich der Bau eigener Verwaltungsgebäude nicht lohnte. Diese Reeder, Spediteure und Anwälte fanden sich in den so genannten Kontorhäusern zusammen und wurden damit zur Geburtsstätte der Dienstleistungsbetriebe und der ersten Mietbürohäuser in Deutschland. Die Mieter schätzten die Vorteile der hellen, feuersicheren und modern ausgestatteten Gebäude“ (Hamburger Abendblatt 28.09.2006). Etwa 200 Kontorhäuser haben in Hamburg die Bomben im Zweiten Weltkrieg und sämtliche Veränderungsszenarien der Stadtplaner überstanden. Die Hamburger Kontorhäuser teilen einen gleichen inneren Aufbau und ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild: Die Entwicklung der Eisenträgertechnik ermöglichte es, die gesamte Last auf die Außenwände zu legen. So konnten Räume individuell aufgeteilt werden. Äußerlich gestalteten die Architekten unterschiedliche Grundrisse, sowie verschieden prunkvolle Treppenhäuser und Fassadenverzierungen. Jedoch ist allen Kontorhäusern gemein, dass die Außenfassade aus dunklen Klinkern besteht. Typisch sind auch ein kupferverziertes Dach oder zurückgesetzte obere Stockwerke. Dieses zeichnet den Klinkerexpressionismus aus, der sich aus dem Expressionismus und der Backsteingotik zusammensetzte. Kontorhäuser zeichnen sich heute und damals durch einen klangvollen Namen aus, um eine interessante Adresse für Mieter und Kunden darzustellen. Genannt seien der Sprinkenhof, das Asia-Haus, das Afrika-Haus und das Chilehaus. Das Chilehaus zählt zur Kategorie „Kontorhäuser“. Der Kaufmann und Bauherr Henry B. Sloman, der sein Vermögen mit dem Handel von Salpeter aus Chile verdiente, wählte nach einem Architekturwettbewerb den renommierten Architekten Fritz Höger große erworbene („Klinkerfürst von Hamburg“) aus, um seine 5000 m2 Grundstücksteile zu gestalten. Nach zwei Jahren Bauzeit entstand 1924 das Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Chilehaus (siehe Abb. 27). Es umfasst eine Gesamtfläche von 30.400 m2 und ist zehn Stockwerke hoch. Durch den schlechten Untergrund wurden 16 m lange Eisenbetonpfähle verwendet, die eine flexible Innengestaltung bieten. Des Weiteren besitzt es 2800 gleiche Fenster, von denen manche Kritiker fürchteten es würde zur Langeweile neigen. Dies wurde jedoch durch die Staffelgeschosse aufgelockert.

Abb. 27: Chilehaus

Für die Fassade wurden Klinker verwendet, die bei jedem Wetter in einem anderen Licht glänzen. 4,8 Mio. Backsteine, zahlreiche Ornamente und Steinsetzungen vervollständigen das Gesamtbild (siehe Abb. 28). Das Chilehaus erzeugt trotz seiner gewaltigen Gestalt einen Eindruck von Leichtigkeit. Merkmale dafür sind die Spitze, die an einen Schiffsbug erinnert sowie die zurückgesetzten oberen Stockwerke. Ausschlaggebende Merkmale für Kontorhäuser und auch für diesen Fall zutreffend sind die langen Gänge mit Büros, ein Lichthof sowie kunstvolle Fassaden in Backsteinbebauung.

Abb. 28: Fassade Chilehaus

Das Chilehaus steht seit 1983 unter Denkmalschutz. Heutzutage stehen von den 25.200 m2 zur Verfügung stehenden Büros 8.700 m2 brach. Zukünftig ist eine dreigeschossige Tiefgarage geplant, da zurzeit ein begrenztes Stellplatzangebot besteht. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

7.2 Bürogebäude der Nachkriegszeit Nach dem Zweiten Weltkrieg fand ein Strukturwandel in den Wirtschaftssektoren statt. Vor und zu Beginn des Krieges lag der Schwerpunkt im sekundären Sektor, doch danach entwickelte sich der tertiäre Sektor und dadurch die Büronutzung am stärksten. Durch die damit verbundene starke Nachfrage auf den Büroimmobilienmarkt war ein neuer Typ der Büroimmobilie notwendig. Zur Überwindung der Orientierungslosigkeit nach dem Nationalsozialismus sollte der Bau neuer Gebäude dienen. In der Architektur sollte durch Funktionalität, schlichte Eleganz, Einfachheit und Rationalität eine Reaktion auf die Monumentalbauten der Nationalsozialisten. Viele der Nachkriegsgebäude sind demnach der „Moderne“ zuzuordnen. Zum Bau der Gebäude wurden neue Baumaterialien wie Stahl und Beton verwendet. Durch diese konnten nun auch Hochhäuser entstehen, die den benötigen Raum für den stark wachsenden Dienstleistungssektor boten. Mittlerweile haben die „Nachkriegsbauten“ einen eher negativen Ruf. Sie gelten als monoton, unästhetisch und nicht mehr zeitgemäß. Die Zukunft der Gebäude ist ungewiss – Einige fordern den Abriss und Andere, dass die Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden. Ein Beispiel für ein Nachkriegsgebäude ist das Verlagshaus Axel-Springer am AxelSpringer-Platz in der Hamburger Innenstadt (siehe Abb. 29). Das Gebäude ist um 1950 vom bayerischen Architekten Ferdinand Streb im Auftrag des Axel-SpringerUnternehmens (siehe Abb. 30) entworfen, geplant und gebaut worden. Die Grundsteinlegung des Gebäudes war im Jahre 1950 (Axel Springer, 2006).

Abb. 29: Axel-Springer-Haus

Abb. 30: Verlagshaus Axel-Springer

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Seit Fertigstellung des Gebäudes im Jahre 1955 befindet sich in dem Axel-SpringerGebäude der größte Zeitungsverlag Deutschlands - der Axel-Springer-Verlag. Dieser ist 1946 von Axel Springer und seinem Vater Hinrich gegründet worden und hatte seinen Sitz damals im ehemaligen Flakbunker auf dem Heiligengeistfeld (Axel Springer, 2006). Das Unternehmen vergrößerte sich jedoch schnell, so dass ein eigenes Verlagsgebäude, das Axel-Springer-Haus gebaut worden ist. Das Unternehmen wächst seitdem jedoch immer weiter, so dass das Gebäude in den neunziger Jahren noch erweitert wurde, der neue Teil unterscheidet sich deutlich von dem alten, der für die Nachkriegsarchitektur typisch ist. Das Gebäude umfasst 14 Stockwerke und ähnelt der Form nach, ähnlich dem Chilehaus im Kontorhausviertel, einem mächtigen Schiffsbug. In der Nachkriegszeit war es üblich, dass die verschiedenen Arbeitnehmer und Arbeitgeber in einem Gebäude hierarchisch getrennt werden. Der Chef saß in der obersten Etage und je nach Hierarchiestufe Stand hatten seine Mitarbeiter ihre Räumlichkeiten in den Etagen darunter. Im Axel-Springer-Gebäude ist diese Aufteilung gegenwärtig teilweise teils immer noch vorzufinden. Der Nachkriegsbau dient heute ausschließlich der Verwaltung und lässt dieses hierarchische Muster nicht mehr erkennen. Im modernen Teil, in dem sich heute die Redaktionen großer Zeitungen und Zeitschriften, wie dem Hamburger Abendblatt und der BILD befinden, ist das Schema der Hierarchie jedoch wieder aufgegriffen. Zum Beispiel finden die Redaktionssitzungen mit Kai Diekmann, dem Chef der BILD-Zeitung immer im 10. Stock statt, damit der Weg für ihn von seinem Büro zur Sitzung nicht so weit ist. Unterredaktionen wie der lokale Sport sitzen hingegen in der vierten Etage. Auch im Inneren des Verlagshauses befinden sich einige typischen Elemente der Nachkriegsgebäude: Es gibt Paternoster anstelle von Fahrstühlen und die Innenarchitektur ist als schmucklos, mit vielen langen schmalen Gängen zu bezeichnen. Wenn man das Äußere des Gebäudes betrachtet, ist zu sagen, dass die in Streben ausgerichtete Außenfassade eher untypisch für die Nachkriegsgebäude ist. Die typische Rasterstruktur wurde in der Zeit jedoch so häufig gebaut, dass das Axel-Springer-Gebäude sich hier etwas abheben sollte.

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7.3 Konversion alter Bausubstanzen Der Bürotyp Konversion alter Bausubstanzen wird am Beispiel der Hamburger Speicherstadt (siehe Abb. 31) erläutert.

Abb. 31: Speicherstadt

1881 war die Kehrwieder-Wandrahm Insel, auf der heute die Speicherstadt steht, ein dicht bebautes Wohngebiet. Da die neuen Hafenbauten keinen Platz für Wohnungen ließen, mussten alle Bewohner der Insel ihre Häuser verlassen. Es wird von circa 18.500 Menschen ausgegangen, die umgesiedelt wurden, ohne jegliche Entschädigung dafür zu erhalten. Am 1.11.1883 fingen dann schließlich die Abbrucharbeiten auf der Insel an und in drei großen Bauabschnitten begann 1885 die Errichtung der Speicherstadt. Nach dem Zweiten Weltkrieg war die Speicherstadt zur Hälfte zerstört. Der Architekt Werner Kallmorgen wurde für den Wiederaufbau engagiert. Es entstanden Rekonstruktionen, Neubauten und Ergänzungen (Hoffmann o.J. ). Die Speicherstadt war zur damaligen Zeit die Keimzelle des Hamburger Freihafens. Hochwertige Waren von Übersee wie Kakao, Kaffee, Tee, Gewürze und Teppiche wurden in den Speichern gelagert. Die große Zeit als Arena des Handelns und Ort der Warenaufbereitung- und Veredelung ist jedoch mittlerweile längst vorüber. Es stehen große Veränderungen bevor. Ähnlich wie in anderen europäischen Städten wie Barcelona, London und Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Rotterdam,

denen

veraltete

Hafenanlagen

Büro-,

Wohn-

und

Erholungsgebieten umfunktioniert worden sind, will nun auch Hamburg sich zum Fluss hin erweitern. Der Freihafenstatus der Speicherstadt wurde mit der Zeit entbehrlich. Grund dafür ist zum Einen die Zunahme des Containerumschlags und der damit verbundenen Verlagerung der Umschlagplätze und zum Anderen die automatisierten Lagerverwaltungssysteme, die die Erfassung unverzollter Ware an jedem Ort ermöglichen. Die Freihafengrenze wurde 2003 verlegt und zunächst der Bereich Kehrwieder aus dem Freihafengebiet herausgenommen. Seit 2004 liegt das gesamte Gebiet der Speicherstadt außerhalb des Freihafens und ist somit – mit Ausnahme der zahlreichen Teppichlager – zollrechtlich Inland. Die Zollgrenze verläuft jetzt weiter südlich kurz vor den Hamburger Elbbrücken. Diese Verlagerung diente der Vorbereitung für den Aufbau der HafenCity, die auch die historische Speicherstadt umfassen wird. Des Weiteren stellte im Jahre 1997 der damalige Bürgermeister Henning Voscherau seine Pläne für die HafenCity vor und somit erhöhte sich der Veränderungsdruck auf das Quartier (Hoffmann o.J. ). In Folge entstanden Pläne für ein lebendiges Büro- und Kommunikationszentrum. Dies lässt sich exemplarisch am Block P der Speicherstadt untersuchen: Der 130 Meter lange, aus vier Häusern bestehende Komplex wird zum Bürogebäude für die Hamburg Port Authority umgewandelt (siehe Abb. 32). Jedoch stellt die Konversion neue Anforderungen an das Gebäude. Ein Problem stellt beispielsweise die 25 Meter Tiefe des Gebäudes dar, die den Einbau von Lichthöfen erforderten (Hamburger Abendblatt 28.09 2006). Glastrennwände verbesserten ebenfalls die Lichtverhältnisse. Doch auch weitere bauliche Veränderungen sind erforderlich um eine moderne Büronutzung zu gewährleisten, wie z. B. die Erhöhung der Decken oder auch die Lärmdämmung. Insgesamt beträgt das Investitionsvolumen in diesen Block 20 Millionen Euro und ist somit der „größte Umbau in der Geschichte der Speicherstadt“ (Hamburger Abendblatt 28.09.2006). Das Ziel der Architekten ist die Erhaltung des Speichercharmes und der konstruktiven Bauweise, wobei gleichzeitig eine zukunftsorientierte Büronutzung gegeben sein soll (KBM, o.J.).

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Abb. 32: Hamburg Port Authority

Neben der Büronutzung finden sich jedoch auch noch weitere Nutzungen im Gebiet der Speicherstadt vor. Beispielsweise befindet sich hier der größte Teppichhandel der Welt. Des Weiteren sind Ateliers, TV-Studios ansässig und es entwickelt sich als eine Art Zentrum für internationale Modemarken. Besonders geschätzt wird das Flair der Speicherstadt, welches sie durch das Erlangen des Denkmalschutzes auch äußerlich behalten wird (Die Welt 2006).

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7.4 Bürohausstadt Der Bürotyp Bürohausstadt wird am Beispiel der City Nord erläutert. Das Gebiet der City Nord mit einer Gesamtgröße von 117 ha (siehe Abb. 33) liegt 6 km nördlich der Hamburger Innenstadt im Stadtteil Winterhude, im Bezirk Hamburg Nord. Im Süden wird es durch den Stadtpark Winterhude, im Norden durch die Linie U1, im Westen durch die Hindenburgstraße und im Osten durch die S-Bahn S1 begrenzt.

Abb. 33: City Nord

Die City Nord ist im Norden durch die U1-Haltstellen Sengelmannstraße und Alsterdorf und im Osten durch die S1-Haltestelle Rübenkamp an das öffentliche Nahverkehrssystem der Stadt Hamburg angeschlossen. Die Taktung ist tagsüber, in der Woche, mit einer Bahn alle fünf Minuten, hoch. Das Gebiet verfügt somit über eine sehr gute ÖPNV-Anbindung. Durch die geringe Entfernung von je 6 km zu den Autobahnen A1 im Süden, A7 im Westen und A24 im Osten liegt eine gute Anbindung an das überregionale Autobahnnetz vor. Der Flughafen HamburgFuhlsbüttel liegt 3 km entfernt und ist mit dem Auto leicht und schnell in 5-10 Minuten zu erreichen. Die Haupterschließungsstraße der City Nord ist der Überseering, der in einem Bogen durch das Gebiet verläuft und von der Bundesstraße Jahnring abgeht. Eine gute Anbindung an das innerstädtische Straßennetz ist dadurch gewährleistet. Nach dem Zweiten Weltkrieg und in dem darauf folgenden Wiederaufbau der Stadt, der Infrastruktur und der Wirtschaft, entstand in Hamburg ein sehr großer Bedarf an Freiflächen. Im Zuge dieses Platzmangels entstand die Idee, entwickelt vom Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

damaligen Oberbaudirektor Werner Hebebrand 1958, eine Geschäftsstadt innerhalb Hamburgs zu errichten. Der enorme Platzmangel in der Hamburger Innenstadt machte es nötig über alternative Standorte nachzudenken, so dass das Gebiet nördlich des Hamburger Stadtparks ausgewählt wurde. Auf diesem Gebiet waren zur damaligen Zeit

fast

ausschließlich

Schrebergartenkolonien angesiedelt. Das in der Nachkriegszeit gültige städtebauliche Leitbild sah vor, die Stadt strikt zu gliedern und aufzulockern um funktionale Einheiten zu erschaffen. Dieses Prinzip war zwar auch schon zur NS-Zeit vorhanden, wurde allerdings in der Nachkriegszeit um die Idee der Gartenstadt erweitert und weiter verfolgt. Die Schrebergartenkolonien wurden aufgelöst, so dass ein ca. 117 ha großes Gebiet bebaut werden konnte. Das Baugebiet wurden in drei Abschnitte geteilt, so dass zu Beginn der östliche, danach der westliche und abschließend der nördliche Teil der City Nord bebaut wurde. Das erste fertig gestellte Gebäude war das HEW-Gebäude, welches sich im nordöstlichen Teil des Gebietes befindet. (Grundeigentümer-Interessengemeinschaft City Nord GmbH, o. J. a) Die Konzeption der City Nord war von den Lehrsätzen der von Le Corbusier niedergelegten „Charta von Athen (1941) beeinflusst. Diese sah, verkürzt dargestellt eine Aufgliederung der Stadt in die primären Funktionen Wohnen, Arbeiten und Freizeit vor. Das Resultat war die Planung der City Nord als moderne Bürostadt für Verwaltungen, vor allem von Großkonzernen im Grünen. (GrundeigentümerInteressengemeinschaft City Nord GmbH, o. J. b) Bei der Bebauung des Gebietes gab es keine engen baulichen Vorgaben. So wurde zum Beispiel auf die Festsetzung von einheitlichen Baulinien verzichtet. Durch den Durchführungsplan „D 100“ von 1961 waren lediglich einige verbindliche Rahmenbedingungen vorgeschrieben. Die Größe der Grundstücke musste mindestens 8000 qm betragen. Der Abstand eines Gebäudes zu benachbarten Grundstücksgrenze durfte nicht weniger als die Hälfte der Gebäudehöhe betragen. Nur 50 % der Fläche durfte versiegelt werden. Pro 50 qm Geschoßfläche musste ein Pkw-Stellplatz eingerichtet werden, wobei davon mindestens 60 % abgedeckt sein mussten. Die Fußgängerwege wurden vollständig vom Autoverkehr getrennt und 5 m über der Fahrbahn auf eine zweite Ebene, die als Erholungsfläche dient und von der viele Gebäudeeingänge der anliegenden Unternehmen zu erreichen sind, verlagert (Grundeigentümer-Interessengemeinschaft City Nord GmbH, o. J. b) In den ersten Kaufverträgen über die Grundstücke in den sechziger Jahren wurden die Bauherren verpflichtet Bauwettbewerbe durchzuführen, um eine möglichst hohe Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Qualität der architektonischen Gestaltung zu erreichen. Eigentümer, die später Grundstücke kauften, waren nicht mehr zur Durchführung dieser Wettbewerbe verpflichtet (Grundeigentümer-Interessengemeinschaft City Nord GmbH, o. J. c). Die Festsetzungen der Grundstücksgrößen auf mindestens 8000 qm, die Verpflichtung zur Durchführung der Bauwettbewerbe und die, aber doch weitgehend bestehende, große architektonische Gestaltungsfreiheit auf Seiten der Bauherren führten auf dem Gebiet der City Nord zu Realisierung von großen, individuell gestalteten Bürohaussolitären (siehe Abb. 34).

Abb. 34: Bürohaussolitär

Diese waren am Ende der sechziger Jahre und Anfang der siebziger Jahre geprägt von einer schlichten funktionalen architektonischen Gestaltung mit Materialien wie unverputztem Beton, Glass und Stahl. Die Gebäude orientierten sich wieder mehr in die Breite als in die Höhe. In den Gebäuden hielt die Büronutzung des „Großraumbüros“ ihren Einzug. In der City Nord erstmals konsequent im Gebäude der BP ausgeführt (GrundeigentümerInteressengemeinschaft City Nord GmbH, o. J. c) Als architektonisches „Juwel“ der City Nord kann das von dem dänischen Architekten Arne Jacobsen entworfene und zwischen 1966 und 1969 realisierte ehemalige Gebäude der Hamburgerischen Elektrizitätswerke (HEW) (nun Vattenfall Europe Hamburg AG) angesehen werden. Jacobsen, der als Meister des Funktionalismus gilt, entwarf nicht nur die Außenhülle des Gebäudes („kühler Scheibenbau“), sondern gestaltete auch die Raumaufteilung und die Innenausstattung. Die letztere ist seit 1969 weitgehend beibehalten worden. Wenn Umbauten durchgeführt werden, müssen diese mit dem Nachfolgebüro, des inzwischen verstorbenen Architekten, Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

abgesprochen werden, um einen Stilbruch und eine Beeinträchtigung des Gebäudes als Gesamtkunstwerks zu verhindern. Jacobsen legte bei der Realisierung des HEWGebäudes eine funktionale und visionäre Planung zu Grunde. Dies zeigt sich heute noch daran, dass sich technische Neuerungen ohne großen Aufwand und komplizierte Umbauten in das Gebäude integrieren lassen (Scholten, 2002). Durch den seit 1985 rechtskräftigen Bebauungsplan „Winterhude 7“ wurden die Bestimmungen des ohnehin schon sehr flexiblen Durchführungsplans „D 100“ von 1961 noch weiter gelockert. So wurde eine höhere Verdichtung durch Anhebung der Geschossflächenzahl von 1,5 auf 2,3 und eine Reduzierung des Grünflächenanteils von 35 % auf 25 % zugelassen, um den weiter steigenden Flächenbedarf der Unternehmen Rechnung zu tragen (Grundeigentümer-Interessengemeinschaft City Nord GmbH, o. J. e) Das 117 ha große Gebiet der City Nord ist, aufgrund der Festsetzung der Grundstücksgrößen auf mindestens 8000 qm, in nur 23 Grundstücke unterteilt (Grundeigentümer-Interessengemeinschaft City Nord GmbH, o. J. b). Auf diesen haben sich vorwiegend Gewerbebetriebe angesiedelt. Daneben gibt es aber auch vereinzelt Wohnnutzung. Man geht auf dem ganzen Gebiet von 120 Wohneinheiten aus (Stahl, 2007). Die Gewerbebetriebe sind vorwiegend Verwaltungen von Großunternehmen. Daneben gibt es aber auch Kleingewerbe, insbesondere Einzelhandel und Gastronomie, die der Nahversorgung der Beschäftigten dienen. Insgesamt haben sich 300 Unternehmen mit ca. 28000 Beschäftigten in der City Nord angesiedelt. Ihnen steht eine Bestand-Bürofläche von 900000 qm zur Verfügung, was 5 % der Hamburger Gesamtbestand–Bürofläche (16,38 Millionen qm) ausmacht (Räumliches Leitbild-Entwurf, 2007, S. 136). Die Durchschnittsmiete liegt bei 10 Euro pro qm. Die Höchstmiete beträgt 13 Euro pro qm (Grundeigentümer-Interessengemeinschaft City Nord GmbH, o. J. d). Der Leerstand beläuft sich auf 8 % der Flächen, die dem Markt frei zur Verfügung stehen (Grundeigentümer-Interessengemeinschaft City Nord GmbH, o. J. d) Dem fortschreitenden Imageverlust der City Nord, bedingt durch die monofunktionale Nutzung und der nicht mehr zeitgemäßen architektonischen Gestaltung, und den dadurch einhergehenden Standortnachteilen im Vergleich zu konkurrierenden Bürostandorten in Hamburg versuchen die Eigentümer, die sich im Jahr 2005 zu einer Grundeigentümer-Interessengemeinschaft (GIG) zusammengeschlossen Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

haben, durch verschiedene Maßnahmen entgegen zu wirken. So wurden in Kooperation mit der Behörde für Bau und Verkehr ein Architekturwettbewerb durchgeführt, um die Ästhetik der Gebäude zu verbessern und mehrere Kunst- und Kulturprojekte am Standort ins Leben gerufen und unterstützt, um die Bekanntheit der City Nord zu erhöhen (Stadt Hamburg, o. J.) Ob durch diese Maßnahmen das Image verbessert und einem Bedeutungsverlust gegenüber anderen Standorten entgegengewirkt werden kann, bleibt abzuwarten.

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7.5 Interpretation der Hamburger Kontorhäuser Das Hanseatic Trade Center (HTC) (siehe Abb. 35) steht in der HafenCity an der so genannten Kehrwiderspitze. Es wurde 1997 für 200 Mio. € Baukosten fertig gestellt und besteht aus vier Gebäuden (siehe Abb. 36), die nach bekannten Entdeckern benannt wurden. Diese sind in unterschiedliche Richtungen ausgerichtet und sollen somit die verschiedenen Bereiche Hamburgs widerspiegeln.

Abb. 35: HTC

Abb. 36: Gebäudekomplex des HTC

Das Columbus Haus, ist in Richtung Hafen ausgerichtet. (vgl. Lars H. Flechsig, o. J.) Es hat 17.000 qm Bürofläche und besteht aus einem 20-geschossigem Turm und einem 6-geschossigem Riegelbau in Kammerstruktur. Der Riegelbau hat drei Eingangsbereiche und zwei Parkebenen im Erdgeschoss und Untergeschoss. Entworfen wurde das Columbus Haus von den Architekten Nägele, Hofmann, Tiedemann und Partner (Frankfurt am Main). (vgl. HCGM Hafen City GebäudeManagement GmbH, o. J.) Das Amundsen Haus wurde nach dem Norwegischen Polarforscher Roald Amundsen benannt. (vgl. Lars H. Flechsig, o. J.) Es ist zur Hamburger Innenstadt ausgerichtet und hat mit 26.000 qm den größten Anteil an Bürofläche der vier Gebäude. Es besteht aus einem Riegel- und einem Kopfbau die jeweils sieben Geschosse hoch sind. Hervorzuheben sind hier die imposanten Glaseingangshallen von denen es im Riegelbau vier und einen im Kopfbau gibt. Weiterhin befindet sich eine Dachterrasse auf dem siebten Stock des Riegelbaus und zwei Parkebenen im Erdgeschoss und Untergeschoss. Geplant haben dieses Gebäude die Architekten

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von Gerkan, Marg und Partner aus Hamburg. (vgl. HCGM Hafen City GebäudeManagement GmbH, o. J.) Das zur Speicherstadt ausgerichtete Humboldt Haus wurde durch den Architekten Dieter Heusch (Darmstadt) aus dem historischen Kaispeicher K neu gestaltet. Es wurde nach dem deutschen Naturforscher und Geograph Alexander von Humboldt benannt und hat 10.000 qm Bürofläche auf fünf Geschossen. Auch hier finden sich zwei Parkebenen im Erdgeschoss und Untergeschoss. (vgl. HCGM Hafen City Gebäude-Management GmbH, o. J.), (vgl. Lars H. Flechsig, o. J.) Nach dem Seemann Amerigo Vespucci wurde das zur HafenCity ausgerichtete Vespucci Haus benannt. (vgl. Lars H. Flechsig, o. J.) Es hat auf sieben Etagen 17.000 qm Bürofläche. Weiterhin hat es eine Dachterrasse, vier Eingangsbereiche und 2 Parkebenen im Erdgeschoss und Untergeschoss. Der Entwurf stammt von den Architekten Kohn Pedderson Fox (New York/London). (vgl. HCGM Hafen City Gebäude-Management GmbH, o. J.) Im Jahre 2005 wurde das HTC von dem Investorenkonsortium Tishman Speyer Properties, Lehman Brothers Real Estate Partners und der Hamburg Quantum Immobilien AG für 200 Mio. € aufgekauft. (vgl. Hamburger Abendblatt, 29.06.2005) „Tishman Speyer gehört zu den weltweit führenden Immobilienunternehmen und agiert als Eigentümer, Projektentwickler sowie Manager von erstklassigen gewerblichen Immobilien.“ (Lars H. Flechsig, o. J.) Sie haben bis heute 7 Mio. qm im Wert von 17 Mrd. € erworben und entwickelt. Bekannte Beispiele sind das Chrysler Building und Rockefeller Center (New York), der Tower Place (London) und das Sony Center (Berlin). (vgl. Lars H. Flechsig, o. J) Die Jahre 1985 – 2000 waren für den Gewerbebau sehr erfolgreiche Jahre, denn in dieser Zeit herrschte eine hohe Nachfrage nach Bürogebäuden vor. Ganze Büroviertel wurden zu dieser Zeit errichtet und traditionelle Standorte aufgewertet. Schon zu Beginn der siebziger Jahre fand diese neue Entwicklung der Bürogebäude auf dem Büroimmobilienmarkt ihren Anfang. Die Dienstleistungsbranchen verließen das traditionelle Zentrum und zogen in die Peripherie. Zu dieser Zeit sollte auch in der Struktur Hamburgs was getan werden und etwas vom Londoner Glanz sollte in Hamburg Einzug erhalten, um das „Produkt Hamburg“ besser vermarkten zu können. So entstanden die Docklands und weitgehende Teile der Perlenkette.

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Hamburgs Senat wollte viele Bürogebäude errichten, um möglichst viele Investoren in die Stadt zu bekommen und große Firmen anzusiedeln. Diese Firmen wurden mit niedrigeren Mieten gelockt und sollten die Wirtschaft vorantreiben. Dieser Plan ging jedoch nicht auf und ein Großteil der Gebäude wurde nicht genutzt. Das Angebot überstieg um ein vielfaches die Nachfrage und somit war klar, dass hier eine Fehlentwicklung stattfand. Der klassische Bürohaustyp mit traditionellem Verwaltungsstandort wurde in die Defensive gedrängt und es wurden nicht genügend Umsätze erzielt. Das Projekt HafenCity war nun sehr fraglich, da es schon einen Bürogebäude Überschuss gab. Mitte der neunziger Jahre endete der „Bürohausboom“ und somit auch die spezifische Hamburger Architekturentwicklung, welche seit den achtziger Jahren durch eine hohe Homogenität der Bürogebäude auffiel. Die konventionell gegliederten Fassaden und die traditionellen Materialien, sowie die geschlossene Blockrandbebauung bei einheitlicher Traufhöhe wurde damals noch als „Genius loci“ bezeichnet und als für die Hansestadt orttypisches Bauen gelobt, heute jedoch gilt dieser Baustil als „fade Reprise der Klinkerbauten“ (Lange R., 1999, S.113). Das Ergebnis der Weiterentwicklung der Gebäude war, das größer und offener gebaut wurde. Offene und hohe Treppen in der mehrgeschossigen Eingangshalle, sowie überdachte Innenhöfe, waren beliebte architektonische Motive der Umgestaltung. Alles wurde imposanter und qualitativ hochwertiger gestaltet, die Größe jedoch stand in keinem Verhältnis mehr zum Nutzwert und des Umfeldes. Die Bürogebäude wurden vielmehr dazu genutzt die Firma zu repräsentieren.

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7.6 Bürogebäude der Moderne Die modernen Bürogebäude des 21. Jahrhunderts zeichnen sich vor allem durch viereckig - geformte Grundrisse und strikte Konturen aus. Trotz dieses einfachen Grundtyps ist die äußere und innere Gestaltung wieder architektonisch anspruchsvoller geworden. Somit steht jedes Bürogebäude individuell für sich und keines gleicht dem anderen. Ein besonderes Merkmal ist der Einsatz von modernen Materialien, wie Stahl und Glas. Für die Öffentlichkeit präsentieren sich die Bürohäuser durch ihre großzügigen Glasfassaden offen, einladend und für jedermann zugänglich (siehe Abb. 37). Dies entspricht auch dem Hamburger Leitbild „Metropole Hamburg – Wachsende Stadt“, das den Bau der Büroimmobilien maßgeblich prägt. Zum einen will Hamburg sich internationaler und wirtschaftlicher präsentieren, zum anderen soll die Lebensqualität für Einwohner gesichert werden. Somit strahlen die großen Fenster in den Bürobauten auch Helligkeit aus und vermitteln ein angenehmes Arbeitsklima. Unterstützt wird dieser Effekt auch von der inneren Gestaltung. Dem Leitbild entsprechend bieten die Gebäude besonders großzügige, Licht durchflutete Bürozimmer, in denen zumeist kleinere Gruppen arbeiten.

Abb. 37: Glassfassade Berliner Bogen

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Weiterhin sind die modernen Bürogebäude zentral in der Stadt gelegen und stehen frei im Raum. Sie sind schon von weitem zu erkennen, dieses Fakt dient auch der Repräsentation der Unternehmen, die in den entsprechenden Immobilien anzutreffen sind. Neben der zentralen Lage ist auch der Ausblick von den Büros und vor allem von der Eingangshalle ein wichtiges Kennzeichen der modernen Büroimmobilien. So sind sie zum Beispiel dem Wasser zugewandt, wie die Gebäude der HafenCity oder geben, wie der Berliner Bogen, die Sicht auf die Innenstadt Hamburgs frei und bestärken den Wunsch Hamburg urbaner werden zu lassen, ohne jedoch den Charakter einer grünen Metropole am Wasser einzubüßen. Das SAP Haus (siehe Abb. 38) am Grasbrook 17 in der Hamburger HafenCity steht beispielhaft für den Typus der modernen Büroimmobilien. Die architektonische Planung entwarf das Hamburger Architekturbüro Spengler Wiescholek. Der Bau wurde im ersten Quartal 2003 vom Bauherr und Investor „HGA Objekte“ fertig gestellt und dient seither dem Software Unternehmen SAP als Geschäftsstelle.

Abb. 38: Bürogebäude SAP

Die SAP Aktiengesellschaft ist eine der führenden Unternehmenssoftwareentwickler und arbeitet mit Firmenkunden jeder Größenordnung zusammen. Der Firmengründer Hasso Plattner hat neben diesem repräsentativen Projekt jüngst noch für die studentische Ausbildung der zukünftigen Beschäftigten das Hasso Plattner Institut (HPI) in ähnlicher Form in Potsdam realisiert. Die Kunden des Konzerns jedoch begrüßt man im neuen Gebäude in Hamburg. Eben für diese wurde ein repräsentativer Bau verwirklicht, der sich insbesondere durch die sich über die Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

kompletten

sechs

Stockwerke

erstreckenden

Glasfronten auszeichnet.

Dies

unterstreicht nach Außen die moderne Bauform und ist zugleich positiver Effekt nach Innen, da die Büros, Schulungsräume und Hallen auf natürliche Weise erhellt werden. Die glasüberdachte Haupthalle, welche über alle Geschosse reicht, ist zum Wasser hin ausgerichtet und bietet somit einen spektakulären Blick über die Elbe und das Freihafengelände. Erkennbar ist auch, dass durch dieses Repräsentationsprinzip zum einen das Image des Quartiersstandortes, zum anderen des Unternehmens besonders positiv hervorgehoben wird. Insgesamt stehen SAP circa 12500 m² Bruttogeschossfläche auf einer Grundstücksgröße von circa 4760m² für die Nutzung zur Verfügung. Abschließend betrachtet, zeigt sich, dass das SAP Gebäude sich in das aktuelle räumliche Leitbild der Freien und Hansestadt Hamburg einfügt, in dem die wachsende Metropole deutlich als Ziel propagiert wird und eine innerstädtische Verdichtung durchaus gewünscht ist. Somit lässt sich das Projekt insgesamt als gelungenes Beispiel einer modernen Büroimmobilie konstatieren.

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8 Bracherisiko Bürogebäude sind als Immobilien sich beständig ändernden Marktverhältnissen ausgesetzt. Dabei kommt es unter Umständen dazu, dass einzelne Objekte keinen Nutzer finden und somit brachliegen. Dieses Risiko besteht bei den unterschiedlichen Bürohaustypen in unterschiedlichem Umfang und unterschiedlicher Tragweite. Im Folgenden sollen die Gefahren für die einzelnen Typen differenziert dargestellt und analysiert werden.

8.1 Analyse: Kontorhäuser Die Hamburger Kontorhäuser wurden seit der 60er Jahre des 19. Jahrhunderts bis zur Weltwirtschaftskrise Ende der 20er-Jahre in Hamburg bewusst in der Nähe des Hauptbahnhofes, der Börse, des Hafens und der Speicherstadt gebaut, da hier die Kaufleute ihre Geschäfte machten (Hamburg, 2004: Das Brandenburger Haus). Sie haben den gleichen inneren Aufbau und ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild. Die Entwicklung der Eisenträgertechnik ermöglichte, die gesamte Last auf die Außenwände zu legen. So können die Räume heute noch individuell aufgeteilt werden. Prunkvolle Treppenhäuser und Fassadenverzierungen haben sie gemeinsam, sowie dunkle Klinker als Außenfassade, kupferverzierte Dächer oder zurückgesetzte obere Stockwerke. Dieses zeichnet den Klinkerexpressionismus, der sich aus dem Expressionismus und der Backsteingotik zusammensetzte, aus. Heute noch sind die Hamburger Kontorhäuser wegen ihrer zentralen Lage und der damit verbundenen Verkehrsausstattung sehr begehrt. Hinzu kommt der heutzutage repräsentativ historische Wert, der die Hamburger Kontorhäuser stilistisch aufwertet. Die in den Hamburger Kontorhäusern existierende flexible Raumaufteilung durch die Eisenträger ist künftig ebenfalls gefragt, da sich die ansässigen Unternehmen individuell einrichten können. Zusätzlich gelten die Kontorhäuser als namenhafte repräsentative Adressen. Jedoch ist eine schlechte Isolierung durch den Baustil des frühen 20. Jahrhunderts bedingt. Es sind weitgehend keine Sanierungen vorgenommen worden, was das Brachenrisiko erheblich beeinträchtigt. Die unzeitgemäße technische Ausstattung entspricht nicht mehr den heutigen und den zukünftigen Anforderungen der Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Bürofirmen. Die hohen Räume der expressionistischen Gebäude bedeuten für ansässige Firmen hohe Heizkosten. Hinzu kommen für die Betriebe die zu zahlenden hohen Mietpreise, die aus den zahlreichen Vorteilen dieser Bürogebäude resultieren. Abschließend ist zu sagen, dass das Brachenrisiko recht gering ist, da die Gewichtung der Vorteile für ansässige Unternehmen gegenüber den Nachteilen überwiegen. Eine gute Adresse bedeutet viel Umsatz, womit die hohen Heizkosten und die hohen Mieten getragen werden können. Doch sollten leer stehende Büroflächen umgehend an zeitgenössischen Anforderungen angepasst werden. So würden sich die Hamburger Kontorhäuser zu einer Spitzenadresse entwickeln. Die Revitalisierungschancen sind also sehr gut. So beweist es auch ein Rückblick: Nach einem Vermietungstief für die Hamburger Kontorhäuser im Jahre 2002 hält Marcus Zorn, Leiter Bürovermietung bei Atis Real Müller, die bisherigen Methoden der Altbausanierung immer noch für zukunftsträchtig: "Die typischen Kontorhäuser werden weiter gefragt sein - wenn hinter alten Fassaden moderne Büros entstehen".“ (Die Welt, 2002) Heute zeigt sich der Erfolg dieser Sanierungsaktion durch eine große Nachfrage.

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8.2 Analyse: Bürogebäude der Nachkriegszeit Das Bürogebäude der Nachkriegszeit ist in der Struktur sowie in der Architektur von den zeitlichen Gegebenheiten geprägt. Es sollte eine Antithese zum Nationalsozialismus darstellen und somit eine neue Orientierung liefern. Durch Funktionalität, Eleganz und Einfachheit sowie durch neue Baumaterialien wie Beton und Stahl sollte ein Zeichen gesetzt werden. Die Bürogebäude der Nachkriegszeit sind in der City angesiedelt und wurden in den Fünfziger Jahren erbaut. Dieser Bürotyp ist bei den Mietern eher unbeliebt. Die Fassade, die durch den Beton und die Verputzung eher monoton und schlicht wirkt, unterstützt das schlechte Image dieses Bürotyps. Zusätzlich ist die technische Infrastruktur häufig nicht mehr zeitgemäß. Eine schlechte Isolierung führt zu einem hohen Energieverbrauch und macht dieses Büro für Firmen unattraktiv. Auch der Grundriss dieser Bauten mit der hierarchischen Struktur, den kleinen Einzelbüros und den Großraumbüros ist heutzutage zu einem negativen Merkmal des Bürotyps geworden. Dieser Bürotyp hat ein hohes Bracherisiko. In der heutigen Zeit entspricht es nicht mehr den Wünschen der Kunden. Eine Immobilie mit einem guten Image und geringen Nebenkosten wird momentan nachgefragt. Dieser Bürotyp muss, um zukunftsfähig zu werden, eine neue Fassade erhalten und entkernt werden. Nur dadurch kann das bisher schlechte Image verbessert werden. Wahrscheinlicher ist jedoch der Abriss dieser Immobilien, da die Kosten bei einer vollständigen Veränderung zu hoch sind und sich nicht rentieren.

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8.3 Analyse: Konversion alter Bausubstanzen Konversionsflächen sind brach liegende oder noch bebaute Flächen, die einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. Konkret sind dies in Hamburg zum Beispiel. die Liegenschaften der Bahn, der Bundeswehr, des Landesbetriebs Krankenhäuser, die ehemaligen Hafenflächen in der HafenCity und ehemalige Industriegebäude. (BSU Hamburg) Aber nicht nur Flächen, sondern auch einzelne Gebäude können einer Konversion unterliegen. So gibt es in Hamburg eine große Anzahl von Bürogebäuden, die sich in alten Bausubstanzen befinden. Als Beispiele sind hier die Speicherstadt, alte Fabriken, oder zahlreiche Altbauten die als Büroräume genutzt werden, zu nennen. Die Lage solcher Bürogebäude ist natürlich sehr differenziert. Die Speicherstadt liegt in unmittelbarer Hafennähe und hat eine gute Anbindung an den ÖPNV. Umgenutzte Fabrikgebäude weisen eher eine Randlage auf, sind dafür aber gut mit dem PKW zu erreichen. Büros in Altbauten gibt es häufig in urbanen Stadtteilen wie Altona, Eppendorf und dem Schanzenviertel. Hier gibt es eine gute Anbindung an den ÖPNV. Der Gebäudezustand ist ebenfalls sehr unterschiedlich zu beurteilen. Im Allgemeinen sind es sehr alte Gebäude mit gründerzeitlicher Bausubstanz. Dennoch ist der Gebäudezustand als gut einzustufen, da für die Umnutzung die Gebäude komplett saniert werden. In der Speicherstadt (im speziellen das Gebäude der HPA Hamburg Port Authority) wurden dafür viele Glaswände verwendet um ausreichend Licht in die Räume zu bekommen. Zusätzlich wurden die Decken erhöht und die Raumaufteilung flexibel und zukunftsfähig gestaltet. Allerdings ist dies nicht überall der Fall. Umgenutzte Altbauten sind beispielsweise eher als unflexibel einzustufen. Die Bausubstanz lässt nicht beliebig viele Umbauten zu, sondern stößt an ihre Grenzen. Im Gesamten entsteht jedoch eine architektonisch reizvolle Komposition aus geschichtsträchtigen Gebäudestrukturen, gepaart mit modernen Elementen wie Glas, Metall und viel Licht. Das Image solcher Büros ist sehr gut, was aber gleichzeitig an den guten Standorten liegt, in der man diese Gebäude vorwiegend antrifft.. Insbesondere die Kreativen Firmen wie Werbe- und Eventagenturen, Planer und Architekten, Künstler, Designer, Anwaltskanzleien und Modemacher können sich mit den Büroräumen in alten Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Bausubstanzen identifizieren. Sie arbeiten in einem kreativen Umfeld um Kreatives zu schaffen. Aufgrund der aufgeführten positiven Eigenschaften von Bürogebäuden in alten Bausubstanzen lässt sich das Brachrisiko als sehr gering einstufen. Die Nachfrage solcher Gebäude ist vorhanden und kreative Berufe sind allgegenwärtig. Eine erhöhte Brachengefahr besteht lediglich in der zeitintensiven privaten Projektentwicklung. Der Zeitraum zwischen Investitionsentscheidung und Fertigstellung und damit der Nutzungsübergabe kann in Abhängigkeit von der Größenordnung des zu realisierenden Projekts und der Beschaffenheit des Standorts (brach, bebaut) zwischen 2 und 5 Jahren oder länger betragen (Brauer, S.27). Die Entwicklung des Standortes kann zwar durch Marktanalysen und Machbarkeitsstudien abgeschätzt und analysiert werden, aber durch die lange Produktionsdauer können sich Mikro- und Makrofaktoren des Standortes zum Schlechten verändern und den Standort unattraktiv machen (ebda, S. 634). Des Weiteren sind alte umgenutzte Gebäude aufgrund ihrer Bausubstanz und Bauweise oft unflexibler gegenüber neuen Markttrends und -tendenzen. Im Fall Hamburgs, speziell der Speicherstadt und den Altbauten, ist diese Gefahr aber kaum vorhanden. Die Konversion von alten Gebäudesubstanzen ist dieser Analyse nach sehr empfehlenswert. Beim Umbau sollte man jedoch die Flexibilität und Zukunftsfähigkeit der Gebäude, sowie das Image des Standortes beachten. Dabei ist auch eine genaue Analyse der Bausubstanz unumgänglich.

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8.4 Analyse: Bürohausstadt Der Bürohaustyp Bürohausstadt am Beispiel der City Nord ist durch seine periphere Lage im Grünen, seine überwiegende Bebauung mit Großbauten der sechziger und siebziger Jahre, seine monofunktionale Nutzungsstruktur und seine Nähe zur überregionalen Verkehrsinfrastruktur geprägt. Aus diesen Merkmalen lassen sich einige Vor- und Nachteile in Bezug auf die Vermietbarkeit des Bürotypen und Rückschlüsse aus dessen Bürobracheanfälligkeit ableiten. Für eine gute Vermietbarkeit der angebotenen Flächen in der City Nord spricht die Nähe zum Flughafen Fuhlsbüttel und die gute ÖPNV - Anbindung an die Hamburger Innenstadt, die einen Standortvorteil für die in der City Nord ansässigen Unternehmen darstellen. In diesem Kontext erweist es sich ebenfalls als vorteilhaft, dass am Standort ein großes Angebot an Parkplätzen zur Verfügung steht. Die Bebauung des Areals mit großen Bürohaussolitären bringt mit sich, dass ein enormes Angebot an Büroraumgroßflächen vorhanden ist. Vorteilhaft daran ist, dass einige Unternehmen, die große Büroflächen benötigen, wie beispielsweise Verwaltungen von Versicherungen, diese in Verbindung mit moderaten Mietpreisen in Hamburg überwiegend nur in der City Nord vorfinden können. Gleichzeitig liegt darin aber auch ein Nachteil. Andere Unternehmenssparten, wie zum Beispiel. Rechtsanwaltskanzleien, die keinen großen Flächenanspruch haben, scheiden von vorneherein als potentielle Mieter aus. Für eine schlechte Vermietbarkeit der angebotenen Flächen spricht, dass trotz der guten Verkehrsanbindung des Gebietes die City Nord im Vergleich zu anderen Bürostandorten in Hamburg, wie beispielsweise der Hamburger Innenstadt, als periphere Lage anzusehen ist (Räumliches Leitbild-Entwurf, 2007, S. 137). Unternehmen, die Büroräume in der Innenstadt oder in der unmittelbaren Nähe zur Innenstadt suchen, scheiden mithin als potenzielle Mieter aus. Da die Architektur, die Ausstattung und die technische Infrastruktur auf Grund des Gebäudealters nicht mehr den neusten Standards entsprechen, die Bürogrundrisse vorwiegend auf die Betreibung von Großraumbüros ausgelegt sind und die Investitionen in den Erhalt und Sanierung der Gebäude zu niedrig ausfallen, entspricht der Standort den Nutzeranforderungen vieler vorhandener und potentieller Mieter nicht mehr genügend. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Aus der monofunktionalen Nutzungsstruktur der City Nord resultiert die nicht integrierte Lage des Gebiets, welches keine Aufenthaltsqualität besitzt, den Eindruck einer „Betonwüste“ (Stahl, Volker, o. J.) vermittelt und außerhalb der Arbeitszeiten und am Wochenende unbelebt ist. Ein Verödungseffekt ist die Folge. All diese aufgeführten Faktoren führen zu einem sich verschlechternden Image der City Nord. Dies wirkt sich nachteilig auf die Vermietung der Büroflächen aus. Durch die Monostruktur, die veraltete Gebäudetechnik und das schlechte Image entspricht der Standort nicht mehr heutigen Nutzeranforderungen. Durch die Auslegung der Gebäude auf große Büroflächen und Großraumbüros, verschließt sich der Standort gegenüber zu vielen Arten von Unternehmen, die nach einem anderen Flächenangebot verlangen. Im Vergleich zu konkurrierenden Bürostandorten in Hamburg wird es die City Nord dadurch schwer haben, nur aufgrund der guten Verkehrsanbindungen und der Nachfrage bestimmter Unternehmen nach Großflächen, ihre Vermietungsleistung zu halten, geschweige denn auszubauen. Das Bracherisiko in der City Nord ist mithin als leicht erhöht anzusehen. Potential zur Entwicklung des Areals ist durchaus vorhanden. In Betracht kommt ein Aufbrechen der Monostruktur, Abriss in Verbindung mit Neubau oder flächendeckende Sanierungen. Allerdings sind ernsthafte und konsequente Aktivitäten der Eigentümer bzw. Investoren, wohl aufgrund der Höhe der zu tätigenden Investitionen, nicht erkennbar. Den fortschreitenden Imageverlust allerdings versucht die 2005 gegründete Grundeigentümer-Interessengemeinschaft durch verschiedene Maßnahmen (zum Beispiel durch Kunst und Kulturprojekte) entgegen zu wirken. Der Erfolg bleibt abzuwarten. Das Revitalisierungspotenzial der City Nord ist schätzen.

daher als eher gering ein zu

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8.5 Analyse: Interpretation der Hamburger Kontorhäuser Typische Gebäude der Rubrik „Neuinterpretation der Hamburger Kontorhäuser“ sind das Hanseatic Trade Center (HTC) und der Fleethof. Diese beiden Gebäude sind die Grundlage für die folgende Einschätzung des Brachenrisikos in dieser Rubrik. Beide Gebäude bestehen aus mehreren Komplexen und erinnern durch ihre Fassaden, die mit Backstein und viel Glas geschmückt sind, an die Hamburger Kontorhäuser. Des Weiteren wurden Beide in den neunziger Jahren fertiggestellt. Unterschiedlich ist jedoch die Lage der Objekte. Während sich das HTC in der neu geplanten HafenCity befindet, liegt der Fleethof auf der „Fleetinsel“ in der Hamburger Innenstadt. Aus unserer Sicht lässt sich ein nur sehr geringes Brache-Risiko für diesen Bürohaustyp erkennen. Die typische Erbauungszeit dieser Gebäude liegt in den neunziger Jahren. Dieser relativ zeitnahe Bau lässt auf eine moderne Ausstattung und Raumaufteilung schließen. Heutige Probleme wie Parkplatzmangel konnten durch Tiefgaragen gelöst werden. Die Optik des Gebäudes spielt eine wichtige Rolle für das Image des Mieters. Die traditionellen Backsteinfassaden ist mit modernen Glaseinschnitten vermischt. Ein weiterer wichtiger Faktor für die Auslastung dieser Bürogebäude ist deren Standort. Die Fleetinsel trumpft hier besonders mit der zentralen Lage direkt am Wasser, aber auch mit dem Flair, das durch die zahlreichen Straßencafes entsteht, auf. Des Weiteren ist auch die HafenCity der beliebteste Standort um ein Büro zu beziehen. Durch die Erweiterung der Hamburger Innenstadt“ ist es schon heute prestigeträchtig, seinen Bürostandort in der HafenCity zu haben.

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8.6 Analyse: Bürogebäude der Moderne Die momentan beziehungsweise erst kürzlich errichteten modernen Bürogebäude weisen eine Vielzahl von aktuellen Veränderungsmerkmalen auf. Diese orientieren sich an den Anforderungen der Nutzer, so dass diese Bürobauten besonders leicht zu vermieten beziehungsweise zu verkaufen sind. So sind die Objekte vom äußeren Erscheinungsbild besonders ansprechend, da es sich in der Regel um repräsentative Bauten handelt. Verwendet werden dabei häufig Glas und andere hochwertige Baumaterialien. Auch die Gestaltung des Gebäudeinneren ist als positives Verkaufsmerkmal zu erwähnen. Flexible Grundrisse nach Nutzerwünschen und moderne technische und infrastrukturelle Einrichtung begünstigen eine positive Arbeitsatmosphäre. Analysiert man jedoch diese Aspekte genauer, so wird deutlich, dass sich daraus auch Nachteile ergeben. Der großflächige Einsatz von Glas führt zu Problemen hinsichtlich der Temperatur im Inneren der Gebäude. Darüber hinaus sind bei einigen Objekten die Glasfronten nicht als Fenster nutzbar, dass heißt sie sind nicht zu öffnen. Diese Tatsachen machen den Einsatz von Klimaanlagen notwendig, welche zwar die Raumtemperatur regulieren können, nicht aber den Sauerstoffgehalt der Luft verbessern. Die Durchmischung von Büronutzung mit Wohnen und Einkaufen ist unserer Ansicht nach für moderne Büroobjekte vorteilhaft. Durch diese Vielfältigkeit wird das direkte Umfeld belebt und bietet somit den Mitarbeitern und Anwohnern die Möglichkeit, dass Quartier intensiv zu nutzen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der gesamte Bereich aufgewertet und somit möglichen Leerstand vorgesorgt wird. Denn umso mehr ein Standort genutzt wird, desto höher werden die Verkaufsbeziehungsweise Vermietungschancen. Abschließend wird deutlich, dass das Bracherisiko für diesen Bürotyp sehr gering ist. Es ist jedoch erforderlich, dass diese Objekte auch für die zukünftigen Nutzeranforderungen attraktiv bleiben, da es sonst durch veränderte Nachfragen zu Leerstand kommen könnte. Insgesamt ist das Brachrisiko jedoch als eher gering einzuschätzen.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Zur bessern Übersicht haben wir die Ergebnisse der Analysen in einer Tabelle zusammengefasst (siehe Abb. 39).

Abb. 39: Bürotypen in Hamburg: Bürobrachenanfälligkeit Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

9 Wandel und Zukunft Wie alle Bereiche des Lebens gilt auch für Büroimmobilien und dem Geschäft mit Büroflächen, dass diese den Gesetzen des Marktes untergeordnet sind. Das heißt, dass sich Marktveränderungen direkt oder indirekt auch auf den Büroimmobilenmarkt übertragen. Um diesen sich ändernden Anforderungen gerecht zu werden, ist es notwendig, dass zukünftige Trends frühzeitig erkannt und analysiert werden um in einem weiteren Schritt Anpassungen an diese Veränderungen vorzunehmen. Dadurch bleiben der Markt und die einzelne Immobilie wettbewerbsfähig und auch in der Zukunft nachgefragt. Im weiteren Teil dieses Kapitels werden verschiedene Ansätze dargelegt, wodurch zukunftsweisende Veränderungen möglich sind.

9.1 Nutzeranforderungen an das Büro der Zukunft Die Büroimmobilie der Zukunft zeichnet sich durch eine langfristig intelligente Bauweise aus. Das bedeutet zum einen, dass die Büros flexibel sein müssen, um unterschiedlichen zukünftigen Nutzern gerecht zu werden. Zum anderen heißt es, dass die Büros optimal auf den derzeitigen Nutzer abgestimmt sein müssen, um diesen so lange wie möglich an die Immobilie zu binden. Flexibilität und Modularität von Büros sind in der Zukunft besonders entscheidend, da nur so die Raumgestaltung ganz auf den jeweiligen Nutzer abgestimmt werden kann. Im Detail bedeutet dies: variabel zu gestaltende Mieteinheiten, unterschiedliche Raumkonzepte (Großraum, Kombibüro, Zellenbüro) und flexible Trennwandstellungen (Arndt 2007, S. 448). Außerdem gehört zu einer vorrausschauenden Planung eines Büros die Abschätzung der weiterführenden Kosten. Die so genannte „zweite Miete“ besteht durch die Betriebskosten im Lebenszyklus (Arndt 2007, S. 445). Um diese möglichst gering zu halten, ist die Anpassung der Immobilie an hochwertige ökologische Standards notwendig. Dennoch werden diese von de Nutzern nicht als Kriterium eines guten Büros genannt. Umweltbewusstsein ist also keine Anforderung, die die Nutzer an ein gutes Büro stellen, sondern vielmehr ein Schwerpunkt, der von außer vorgeschrieben wird (Arndt 2007, S. 448). Die Nutzer legen generell Wert auf Kriterien wie die Umgebung und das Ambiente, um die eigene Firmenphilosophie angemessen zum Ausdruck zu bringen. Kann ein Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Unternehmen sich mit einer Immobilie identifizieren, ist es auch bereit einen höheren Preis zu bezahlen. (Arndt 2007, S. 446) Bei der Regelung des Klimas legen die Nutzer viel Wert auf eine individuelle Festlegung, wobei die Beleuchtung und der Blendschutz arbeitsplatzindividuell geregelt werden sollen. Wichtig ist den Nutzern, dass 80% der Fenster zum Lüften zu öffnen sind (Arndt 2007, S. 448). Raumhohe Fenster mit Teilungsmöglichkeiten, Blendschutz und Sonnenschutzverglasung für Einzel- und Gruppenbüros, sowie Lüftungsfunktion, werden bereits im futuristischen Gebäude an der großen Elbstraße eingebaut - dem „Holzhafen West“ (Holzhafen Hamburg). Eine aktuelle Untersuchung der Washington State University hat ergeben, dass Büropflanzen besonders zum positiven Firmenklima beitragen. Diese absorbieren chemische Verbindungen, die beispielsweise von Kopierern freigegeben werden. Das Resultat ist, dass sich die Mitarbeiter weniger über Kopfschmerzen, Müdigkeit oder trockene Haut beschweren. Die Pflanzen bewirken, dass das Reaktionsvermögen um zwölf Prozent verbessert wird und auch der Blutdruck niedriger bleibt. Außerdem wird es Firmen ermöglicht mit Büropflanzen Büros aufzuteilen und ein Designkonzept umzusetzen. So können auch Pflanzen als Innenbegrünung architektonisch anspruchsvoll sein Bezüglich der Mikrostandortanforderungen unterscheiden sich verschiedene Nutzergruppen stark. Ihre Anforderungen sind zum Teil gegensätzlich. Während ein Rechtsanwalt eine Innenstadtlage, Nähe zum Flughafen sowie die Erreichbarkeit mit den ÖPNV vorzieht, möchte ein IT-Startup eine ungewöhnliche Szene mit Gastronomie in der Umgebung. Die Anforderungen verschiedener Nutzergruppen bezüglich der Makrostandortfaktoren sind hingegen gleich. Diese sind auch als kaum veränderbar zu betrachten. Genannt wurden Makroanforderungen wie großräumige Verkehrsanbindung, Flächen, bzw. Mietkosten und Branchenkontakte. Zukünftig werden weitestgehend die Faktoren Freizeit, Umwelt, Karriere und Image + Kultur wertgeschätzt. (Schulte / Bone-Winkel 2002, S. 169).

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

9.2 Wandel der Büroarbeit Die Entstehung der Büroarbeit begann in den mittelalterlichen Klöstern durch die Tätigkeit der dort lebenden Mönche. Mit ihrer damals noch außergewöhnlichen Fähigkeit lesen und schreiben zu können, fertigten sie Abschriften und Übersetzungen von Bibeltexten an(Pietsch, 2008). Von diesen Anfängen bis zur heutigen Zeit erfuhr die Büroarbeit drei große Quantensprünge. Der erste vollzog sich bei der einsetzenden Industrialisierung im siebzehnten und achtzehnten Jahrhundert. Durch den industriellen Fortschritt entstanden Eisenbahnen- und Telegraphengesellschaften. Diese benötigten große Verwaltungsapparate (Pietsch, 2008), die als Anhängsel der Produktion geschaffen wurden (Pietzcker, 2008, S.63). Der

zweite

Sprung

setzte

durch

die

zunehmende

Bedeutung

der

Informationsbeschaffung für Unternehmen nach dem 2. Weltkrieg ein (Pietzcker, 2008, S.63). Von der Produktion gelöste Büroorte entstanden. Die Zahl der Büroangestellten stieg und in dessen Folge auch der Büroflächenbedarf. Ganze Bürohausstädte, in deren Gebäude die Mitglieder in Großraumbüros ihrer Schreibtischtätigkeit nachgingen, wurden gegründet. (Pietsch, 2008) In den letzten Jahrzehnten begann, durch die einsetzende Globalisierung und aufgrund des technischen Fortschritts vor allem in den Kommunikations- und Transporttechniken, die dritte große Entwicklung der Büroarbeit. Der sich verstärkende Wettbewerb, die härtere Konkurrenzdruck, der wachsende Innovationsdruck, die steigenden Operativ- und Verwaltungskosten und die Verbreitung der Computertechnologie und des Internets verändern alle Bereiche der Arbeitswelt auch im Büro (vgl. bso Verband Büro-, Sitz- und Objektmöbel e.V., o. J.). Struktur, Zeit und Ort der Büroarbeit sind einem ständigen Wandel unterzogen (Kern/ Bauer, 2007, S. 454 f.). Strukturell sind beispielsweise eine Abnahme der hierarchischen Unternehmensstrukturen und ein Wechsel von starren Abteilungsstrukturen mit fachlich orientierter Einzelarbeit zur Prozess- und Projektarbeit in flexiblen, interdisziplinären Teams zu beobachten. Starre Arbeitszeiten mit Anwesenheitskotrolle werden von Flexiblen abgelöst. Örtlich betrachtet, verliert der feste Arbeitsplatz durch die Digitalisierung der Arbeitsmaterialien an Bedeutung. (Kern/ Bauer, 2007, S. 454 f.) Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Der typische Büroarbeiter entwickelt sich vom Sachbearbeiter mit Schreibmaschine zum hoch qualifizierten Wissensarbeiter, der durch neue IT - Errungenschaften nicht mehr an einen festen Arbeitsplatz gebunden ist (Pietzcker, 2008, S.63). Bei der Veränderung der Büroarbeit von der „Old Work“ zur „New Work“ kommt der Kommunikation unter den Mitarbeitern eine besondere Bedeutung zu. Beim Übergang von der Industrie- zur Dienstleistungs- und Wissensgesellschaft wird der Wissensverkehr, insbesondere „Information durch Kommunikation“ durch die Steigerung der Produktion und des Innovationstempos für Unternehmen zu einem immer wichtiger werdenden Wertschöpfungsfaktor (Kannopka, 2008, S.71). Diese Unerlässlichkeit der Kommunikation setzt voraus, dass die kommunikative Arbeit in weltweit vernetzten Teams zunimmt und dass immer mehr Wissensgebiete durch die Integration externer Spezialisten miteinander kombiniert werden. (Kern/ Bauer, 2007, S. 455). Struktur, Zeit und Ort der Büroarbeit werden somit beeinflusst. Den Wandel von der „Old Work“ zur „New Work“ (siehe Abb. 40) und die damit einhergehenden neuen Arbeitsmethoden verlangen nach innovativen, leistungsstarken Bürokonzepten.

Abb. 40: Wandel der Büroarbeit

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9.3 Innovative Bürotypen Nachfolgend wird zum einen beschrieben, welche Charakteristika innovative Bürotypen im Allgemeinen ausmachen und zum anderen drei Beispiele für innovative Bürotypen in Hamburg vorgestellt.

9.3.1 Allgemeine Charakteristika Büroräume müssen, um als innovativ zu gelten, neben dem Anspruch die Konzentration zu fördern, Wissensfluss zu begünstigen und Entwicklungspotenzial bereitzuhalten, die Anforderungen, die sich aus der zuvor erläuterten Veränderung der Büroarbeitswelt ergeben, erfüllen. Diese Anforderungen lassen sich am Besten durch Kriterien wie Mobilität, Flexibilität und Transparenz erfüllen. (Pietzcker, 2008, S. 63) Mobilität: Die tatsächliche Nutzung des Büroarbeitsplatzes durch den heutigen Arbeitnehmer, sei es durch Kundentermine oder Arbeit am heimischen PC, liegt nur noch bei 30 50 % der tariflichen Arbeitszeit (Kern/ Bauer, 2007, S. 456). Aus Gründen der Flächenproduktivität müssen Büros somit die Möglichkeit bieten, durch mobile Trennwände oder Bürocontainer, schnell und effektiv an die jeweilige Anzahl der anwesenden Arbeitnehmer und deren unterschiedliche Bedürfnisse (z.B. Einzelarbeit oder Teamarbeit) angepasst zu werden (Kern/ Bauer, 2007, S. 455 f.). Flexibilität: Bei der Konzipierung von Büros kann ein Mix unterschiedlicher Raumformen von Zellenbüros bis hin zu Open Space verwirklicht werden. So kann für die jeweiligen Nutzer eine maximale Flächenwirtschaft, eine hohe Flächeneffizienz, minimale Betriebskosten und eine die Kreativität förderndes Arbeitsumfeld geschaffen werden. (Pietzcker, 2008, S. 63). Transparenz: Durch Herstellung möglichst weit reichender Sichtbeziehungen zwischen den Mitarbeitern innerhalb von Teams, aber auch zwischen unterschiedlichen Hierarchieebenen, soll die Kommunikation und das Wohlbefinden gesteigert werden. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Der Bürotyp, der in den letzten Jahren die Kriterien Mobilität, Flexibilität und Transparenz am ehesten erfüllt, ist der des „Non territorialen Büros“ („The Flexible Office“) (siehe Abb. 41).

Abb. 41: „Non territoriales Büro“

Bei diesem werden Arbeitsplätze, Büroeinrichtungen und alle technischen Ressourcen gemeinsam genutzt und stehen allen Büroarbeitern gleichermaßen zur Verfügung („Sharing - Konzept“) (Kern/ Bauer, 2007, S. 456). Eine starre Zuordnung von Arbeitsplatz und Mitarbeiter besteht nicht mehr und das Verhältnis Arbeitsplatz zu Mitarbeiter („Sharing - Ratio“) beträgt nur noch 1:8. (Kern/ Bauer, 2007, S. 458). Persönliche Unterlagen der Mitarbeiter sind entweder in Schränken im Büro gelagert oder werden in mobilen Stauelementen („Caddy“) beziehungsweise in mobilen Koffern („Mobile Office“) organisiert. Der Großteil der Arbeitsunterlagen ist jedoch nur noch digital abrufbar. (Kern/ Bauer, 2007, S. 457 f.). Besondere Bedeutung im „Non territorialen Büro“ kommt den Sonderflächen zu. Als solche bezeichnet man unter anderem Casinos, Lounges, Denker - Kojen, Besprechungszonen, Telekommunikationsflächen, Telekommunikationsstationen, Repräsentationsflächen und Rekreationsflächen (Kern/ Bauer, 2007, S. 458). Diese Meeting-Orte der Mitarbeiter dienen zum informellen Austausch und dadurch der Kommunikation (Pietzcker, 2008, S.63)

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9.3.2 Beispiele in Hamburg Im Folgenden werden 3 Bürokonzepte aus Hamburg, die der Verwirklichung des Konzept des „Non territorialen Büro“ schon sehr nahe kommen, vorgestellt.

IBM Hamburg: Die Hamburger Niederlassung des IBM Konzerns hat sich im IBM - Tower am Berliner Tor angesiedelt. Der Computerhersteller hat in seinen Büroräumen das so genannte E - Place Konzept (siehe Abb. 42) verwirklicht. Für die 1450 Mitarbeiter stehen nur noch 1000 Arbeitsplätze zur Verfügung („shared - desk“ Lösung). Die Mitarbeiter sind in acht Mobilitätsstufen eingeteilt. Diejenigen, deren Anwesenheit erforderlich ist beispielsweise Mitarbeiter der Personalabteilung, besitzen einen festen Arbeitsplatz. Den Mitarbeiter, die viel zu Hause, beim Kunden oder in anderen Niederlassungen arbeiten, steht dagegen kein fester Arbeitsplatz zur Verfügung. Ihnen wird von IBM ein DSL - Zugang nach Hause, ein „E - Boy“ (siehe Abb. 43), ein kleiner Metallkoffer, in dem sich unter anderem ein Laptop befindet und unter Umständen eine GRPS Karte für dem mobilen Internetzugang bereitgestellt. (Schulz, 2004)

Abb. 42: „E - Place Konzept“

Abb. 43: „E Boy““

Durch eine ID - Chipkarte, die an jeden Mitarbeiter ausgehändigt wird, können sich diese auf jedem Arbeitsplatz, der mit Bildschirm, Tastatur, Thinclient und Internetzugang ausgerüstet ist, einloggen. Dies funktioniert nicht nur in der Hamburger Niederlassung, sondern in jeder weltweit, die bereits auf den neuen firmeninternen Standard des „E - Place Konzepts“ umgestellt ist. (Schulz, 2004)

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Die Arbeitsplätze befinden sich in so genannten Flexzonen, eine offene Bürolandschaft mit schallschluckenden Teppichen und großen Schränken, die als Raumteiler dienen. Für Meetings in kleineren Gruppen stehen „Quiet Rooms“ zur Verfügung. Diese abschließbaren Besprechungsräume befinden sich auf jeder Etage und stehen allen Mitarbeitern zur Verfügung. (Schulz, 2004) Durch die Umsetzung des „E - Place Konzepts“ konnte IBM in seiner Niederlassung in Hamburg 48 % der Bürofläche einsparen (Schulz 2004).

BRT Architekturbüro: Das Büro der Architekten Jens Bothe, Kai Richter und Hadi Teherani befindet sich im Bürohaus „Deichtor“ (siehe Abb. 44) in der Hamburger Innenstadt.

Abb. 44: Bürohaus „Deichtor“

Das zehngeschossige Gebäude wirkt als Mittler zwischen Kontorhausviertel, Speicherstadt und künftiger HafenCity. Kernstück sind die z-förmigen gegeneinander gespiegelten Büroriegel, in deren Zwischenräumen drei bis viergeschossige Lufträume (Wintergärten/Eingangshalle) entstehen. (BRT Architekten, o. J.) Das Architekturbüro BRT, welches das Bürohaus entworfen hat, nutzt zwei Etagen in dem Gebäude. Für die Innenausstattung der Büros war ebenfalls BRT zuständig. Es handelt sich um gestreckte Großräume mit etwa 50 Arbeitsplätzen, die durch ebenso schicke wie funktionale Möblierung in Achtergruppen unterteilt sind, stellen neben den verglasten Besprechungsräumen die Innenaufteilung des Gebäudes dar. Im Mitteltrakt sind die zentralen Funktionen wie Archiv, EDV, Bibliothek und Ausstellungsräume untergebracht. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Als Sonderflächen dienen eine „chill - out - zone“, eine Cafeteria und zwei Wintergärten, die als „Cafe - Lounge“ und „Beach - Zone“ (siehe Abb. 45) gestaltet wurden. (Jaeger, 2003, S. 44 f.)

Abb. 45: „Beach - Zone“

Die Idee von mobilen Bürocontainern ist ebenfalls in das Bürokonzept integriert. Das von B+T Design Enginniering entwickelte „St@ndby Office“ (siehe Abb. 46) mit integriertem Sitzplatz, einer zusammenklappbaren Arbeitsfläche mit Stauraum und Rollen, ermöglicht den Umzug eines ganzen Teams innerhalb einer halben Stunde (Jaeger, 2003, S. 45).

Abb. 46: „St@ndby Office“

TBWA Werbeagentur: Die Büroräume der Werbeagentur TBWA besetzen fünf Etagen des Atlantic Hauses (siehe Abb. 47), welches auf dem ehemaligen Bavaria Gelände in Hamburg St. Pauli steht. Dieses Bürogebäude wurde vom Architekturbüro KLWP aus Hamburg gestaltet. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 100

Abb. 47: Atlantic Haus

In diesem Büro ist eine neue Generation von Großraumbüros verwirklicht. Die Mitarbeiter sitzen sich gegenüber und aneinandergereiht an langen schmalen Tischen, an denen persönliche Dinge unerwünscht sind („Clean Table“) (Gabriel, 2008, S. 66). Schmale Schalschutzelemente zwischen Boden und Decke dienen gleichzeitig als Raumteiler und Pinnwand. Die tragenden Wände sind mit Magneten hinterlegt und dienen ebenfalls als Pinnwand. Des Weiteren fungieren stapelbare Bürocontainer als mobile Trennwände. (Gabriel, 2008, S. 66). Die Flurzone nimmt die gesamte Büroperipherie auf und kombiniert diese mit kleinen Plätzen und informellen Begegnungszonen, so dass die Flure nicht nur als reine Verkehrsflächen, sondern als Arbeits-, Pausen- und Kommunikationsbereiche zu nutzen sind (KLWP unabhängige Architekten, o. J). Als Sonderflächen dienen eine Lounge und fünf „Raum in Raum“ - Konzepte. Diese drei mal vier Meter großen Räume - jeweils einer auf jeder Etage und jeder in einer anderen Grundfarbe gehalten - sind als Schlafzimmer, Wohnzimmer (siehe Abb. 48), Kinderzimmer, Gartenzimmer und Bibliothek gestaltet. Sie sollen der Belegschaft als Kommunikationsfläche dienen und ein Gefühl wie zu Hause vermitteln (Gabriel, 2008, S. 66 und 69).

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 101

Abb. 48: „Raum in Raum“: Wohnzimmer

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 102

9.4 Büros der Zukunft Bürogebäude werden auch in Zukunft repräsentative Aufgaben erfüllen und somit weiterhin hohe Ansprüche an Lage und Architektur haben. Aber auch das Innere der Büros, die eigentlichen Arbeitsplätze werden sich verändern.

9.4.1 Bürogebäude der Zukunft Die Gebäude müssen architektonische Qualitäten und technische Ausstattungen aufweisen. Ein lebendiges Design des Gebäudes ist nötig. Optimale Kommunikationswege innerhalb, aber auch nach Außen sind nötig. Das Gebäude selbst ist zwar vorrangig für die Nutzer gestaltet, aber nicht nur. Es soll nicht isoliert von seiner Umgebung sein und in deren Erscheinungsbild passen. Architektonische Akzente können aber dennoch gesetzt werden, um Aufmerksamkeit auf sich und die Nutzer zu lenken. Glas und Fensterflächen werden auch zukünftig das Bürogebäude prägen. Ein passendes Beispiel befindet sich im Hamburger Hafen: Das Bürohaus Dockland (siehe Abb. 49). Gebaut in Form eines Schiffes und für Passanten zugänglich, zumindest auf der Außenseite und der Dachterrasse. Auch Unilever plant sein zukünftiges Gebäude in der Hafencity zugänglich für die Allgemeinheit zu machen. Die Gebäude weisen somit auch nach Feierabend und am Wochenende einen Nutzen auf, wenn auch nicht für die Mitarbeiter, sondern für die Allgemeinheit. Somit entfalten die Gebäude ein eigenes Leben.

Abb. 49: Bürohaus Dockland

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9.4.2 Arbeitsplatz der Zukunft Bedingt durch den Strukturwandel und die neuen Anforderungen an Flexibilität und die Globalisierung müssen sich in Zukunft auch die Anforderungen an Büros weiterentwickeln. Die Vernetzung mit Geschäftspartnern in aller Welt stellt die Kommunikationsmittel noch weiter in den Vordergrund. Dies hat sowohl Auswirkungen an die Technik, aber auch an die Ästhetik des Büros, da von den Unternehmen Flexibilität erwartet und volle Leistungsfähigkeit gefordert wird, damit die Mitarbeiter ihre Kreativität und Arbeit voll entfalten können und dem Arbeitgeber somit noch mehr Nutzen bringen. Das Fraunhofer Institut geht davon aus, dass es Interaktionszonen geben wird, eine Virtual Reality, die den Benutzer in künstliche Wirklichkeiten versetzt. SitzLiegelandschaften laden zur informellen Kreativmeetings ein, aber es soll auch Rückzugszonen geben (siehe Abb. 50) (Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, o. J.).

Abb. 50: Rückzugszonen

Im Büro wird Licht weiter an Bedeutung gewinnen, nicht nur um die Arbeitsplätze best möglichst auszuleuchten, sondern auch um das Wohlgefühl der Mitarbeiter zu steigern. Durch Lichtstärke und -farben hat der Mitarbeiter auch die Möglichkeit, sein Büro persönlich zu gestalten.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 104

Die Sitzposition wird sich zukünftig ändern und der normale Bürostuhl in Zukunft ausgedient haben Er wird von den Rücken schonenden und ergonomisch geformten Sitz-, Liege- und Arbeitsplätzen abgelöst werden (Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, o. J.). Auch der herkömmliche Computer mit Tastatur und Maus steht zukünftig zur Disposition. Er wird vermehrt durch einen Multimediaarbeitsplatz mit Touch-Screens und anderen Instrumenten, die sich evtl. in und an der Armlehne des Sitz-LiegeArbeitsplatzes befinden, ersetzt werden (siehe Abb. 51) (Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, o. J.).

Abb. 51: Multimedia - Arbeitsplatz

Videokonferenzen und Webmeetings werden zum Büroalltag gehören, so dass die persönlichen Arbeitsplätze mit Webcams ausgestattet sein werden und es vermehrt Videokonferenzräume geben wird, damit sich die Mitarbeiter von Angesicht zu Angesicht sehen können, auch wenn sie sich auf unterschiedlichen Kontinenten aufhalten (Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, o. J.) Die Lüftungsanlagen werden auf die persönlichen Ansprüche angepasst sein, so dass die Temperatur der zugeführten Frischluft individuell gesteuert werden kann. Aber nicht nur der einzelne Arbeitsplatz wird sich ändern, sondern auch das Großraumbüro. Raumgliederungssysteme (siehe Abb. 52) ermöglichen ein kreatives, flexibles Arbeiten in Projektteams. Arbeitsbereiche und Zonen lassen sich ohne bauliche Eingriffe herstellen und sobald notwendig, leicht und schnell auf neue Raumsituationen adaptieren. Die Anbindung der Arbeitsplätze an die Infrastruktur Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 105

erfolgt

über

Dockingstations.

(Fraunhofer-Institut

für

Arbeitswirtschaft

und

Organisation IAO, o. J.)

Abb. 52: Raumgliederungssystem

Durch diese Maßnahmen lässt sich der Raum Büro an den Arbeitsplatz der Zukunft anpassen. In der Studie von Johnson Controls Global WorkPlace Solutions werden drei Szenarien gezeichnet, wie dieser Arbeitsplatz der Zukunft aussehen könnte. Das erste Szenario symbolisiert ein vom Wettbewerb geprägtes, globales Dorf, in dem die Arbeitsumgebung einem Netzwerk gleicht. Das zweite entwirft eine verantwortungsvolle Arbeitsplatzgestaltung, in der die viel zitierte Work-Life-Balance tatsächlich gelebt wird und das Gefühl der Gemeinschaft dominiert. Das dritte Szenario zeichnet das Bild einer fragmentierten Arbeitswelt, in der Profit über die Belange der Mitarbeiter geht und die Arbeitsumgebung einer Festung gleicht. Es bleibt abzuwarten, welches Szenario eintreten wird.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 106

9.5 URS – Das Bewertungssystem Breeam URS Deutschland gehört zur Amerikanischen URS Corporation, der weltweit führenden Gesellschaft für Ingenieurleistungen und Umweltberatungsunternehmen. Die URS Corporation hat weltweit circa 55.000 fachlich qualifizierte Mitarbeiter, in 370 Niederlassungen in 34 Ländern. Außerdem ist die URS mit 7,6 Mrd. Dollar an der New York Stock Exchange gelistet. (URS European Company, o.J.) Die Leistungsschwerpunkte der URS sind Planungen und Beratungen. in allen Belangen des Bauens und Sanierens sowie ihrer Realisierung. Die URS entwickelt für jeden Standort und jede Aufgabe, jeder Ausprägung und Größe, ein passendes Konzept mit innovativen Lösungen. Dabei spielt die Arbeitssicherheit, der Gesundheitsschutz, sowie die Architektur und Bauingenieurwesen, Projektsteuerung und Datenmanagement eine zentrale Rolle. (URS European Company, o.J.) Die URS setzt in der Ökonomie, Ökologie und bei sozialen Aspekten auf Nachhaltigkeit ihrer Projekte. Um die Projekte nachhaltig zu gestallten, wird mit landesabhängigen Organisationen und Zertifizierungsmethoden gearbeitet. In Deutschland wäre das zum Beispiel die DGNB, die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen I.G., in Großbritannien die BREEAM. Das BREEAM – Building Research Establishment

Environmental Assessment

Method, ist eine Umweltbewertungsmethode und Zertifizierungssystem auf freiwilliger Basis. Sie ist unabhängig und dabei ganzheitlich kundenorientiert und funktioniert mit einem Punktesystem (Credits). Die Zielsetzung der BREEAM ist eine Verbesserung der ökologischen Effizienz von Gebäuden über deren gesamten Lebenszyklus. BREEAM ist an nahezu alle Bürogebäude, über Verkaufstätten bis hin zu Gefängnissen und Gewächshäusern gerichtet. Der Kunde (Besitzer oder zukünftiger Investor des Objektes) richtet sich an den URS Assessor und dieser führt dann ein Bewertungsverfahren und verschiedene Prüfungen an dem Objekt durch. Danach wird von der URS eine Zertifizierung durchgeführt und dem Kunden wird Unterstützung zugesichert. Zu den Bewertungsverfahren zählen 8 BREEAM Schwerpunkte: Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 107

1) Management 2) Gesundheit und Wohlbefinden 3) Energie 4) Transport 5) Wasser 6) Materialien, Abfall 7) Verschmutzung 8) Bodennutzung und Ökologie Die oben aufgelisteten Kriterien sind als Bewertungscredits festgelegt und werden in Themenrubrikwertung, Umweltgewichtung und Einzelwertung unterteilt. Nach der Bearbeitung der Kriterien wird eine BREEAM Bewertung vorgenommen. Die Punktegewichtung legt den Fokus auf Fragen der Umweltbelange. Je nachhaltiger, desto positiver ist die abschließende Bewertung. Das Punktesystem ist wie folgt unterteilt: - Excellent (70 Credits) -

Very Good (60 Credits) Good (50 Credits)

Pass (35 Credits)

Als Immobilienbesitzer kann man sich frühzeitig bewertungsrelevanten Aspekten widmen, um eine gute BREEAM-Bewertung zu erreichen. Von Vorteil ist es, wenn der Kunde BREEAM von Anfang an in seine Immobilienplanung integriert.

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10 Handlungsbaum Um unsere Ergebnisse in Form von Handlungsempfehlungen zum Umgang und der Revitalisierung von Bürobrachen sowie zur präventiven Vermeidung von Leerstand in einer geordneten Struktur darzustellen, wurde von uns ein Schema entwickelt, dass diese komprimiert veranschaulicht. Das Schema - der Handlungsbaum - gliedert sich in eine Anbieter- und eine Stadtplanerseite. Bei beiden erfolgt zunächst eine Einteilung in die verschiedenen Phasen des von uns entwickelten Lebenszyklus einer Büroimmobilie. Hinsichtlich der Stadtplanerseite schließen sich daraufhin unmittelbar die jeweiligen von uns erarbeiteten Handlungsempfehlungen an. In Bezug auf die Anbieterseite erfolgt eine weitere Aufgliederung nach den von uns identifizierten Bürotypen in Hamburg. Daraufhin erfolgt auf Seiten des Anbieters eine Einschätzung seiner Büroimmobilie hinsichtlich deren Lage und Gebäudezustand. Die dafür von uns entwickelten Bewertungsbögen basieren auf den in den vorangegangenen Kapiteln, insbesondere den Kapiteln acht und neun, erarbeiteten Erkenntnissen. So half uns vor allem die Analyse der Bürobracheanfälligkeit der verschiedenen Bürotypen in Hamburg, die Erörterungen zum Wandel der Büroarbeit, zu den innovativen Büros und den zukünftigen Nutzeranforderungen eine differenzierte Betrachtungsweise in Bezug auf die jetzigen und zukünftigen Anforderungen an erfolgreich zu vermietende Büroimmobilien zu entwickeln und daraufhin ein differenziertes Bewertungssystem in Verbindung mit einem Punktsystem zu gestalten. Letzteres orientiert sich an Daten der Dresdner Bank Research und des Fraunhofer Instituts. Nach der Einschätzung und Auswertung der Lage und des Gebäudezustandes der Büroimmobilie schließen sich die von uns erarbeiteten Handlungsempfehlungen zum Umgang und der Revitalisierung von Bürobrachen sowie zur präventiven Vermeidung von Leerstand an. Mithin ist auf der Basis dieses Baumschemas ein strategisches Handlungskonzept entstanden, welches vorrangig auf die Bedürfnisse von Büroimmobilieneigentümern zugeschnitten ist.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 109

10.1 Übersicht

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung undHandlungsbaum: Vermeidung von Übersicht Leerstand Abb. 53:

110110

10.2 Adressaten

111111 54: AnbieterRevitalisierung / Stadtplaner und Vermeidung von Leerstand BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen undAbb. Lebenszyklen:

10.3 Anbieterseite

BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 55: Anbieter - Phasen

112112

10.4 Anbieter: Phasen

BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 56: Anbieter - Planungsphase

113113

BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 57: Anbieter - Bauphase

114114

BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 58: Anbieter - Nutzungsphase

115115

BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von LeerstandAbb. 59: Anbieter - Revitalisierungsphase

116116

BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

Abb. 60: Anbieter - Brachephase

117 117

10.5 Bewertungsbögen

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 118 118 Abb. 61: Lage 1

119119 Abb. 62:Revitalisierung Lage 2 BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: und Vermeidung von Leerstand

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 120 Abb. 63: Gebäudezustand 120

BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 121 Abb. 64: Punkte: Lage 1 121

BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 122 122 Abb. 65: Punkte: Lage 2

123123 Abb. 66: Punkte: Gebäudezustand Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

10.6 Handlungsempfehlungen Unsere Handlungsempfehlungen sind in solche bezüglich einer Revitalisierung bzw. Vermeidung von Leerstand und Brache und solche bezüglich eines Abrisses und einer Umnutzung unterteilt.

10.6.1 Revitalisierung Nachfolgend sind in alphabetischer Reihenfolge Erläuterungen zu den Beurteilungsbögen des Kapitels 10.5 und gleichzeitig ausführlichere Anmerkungen zu unseren Handlungsempfehlungen für die Revitalisierung bzw. die Vermeidung von Leerstand bei einer Büroimmobilie aus Kapitel 10.4 aufgelistet. 1A- Lage Eine 1A-Lage bezeichnet den höchst frequentierten Abschnitt einer Stadt, in welchem Spitzenmieten erzielt werden. Dort lokalisierte Objekte sind repräsentativ durch anspruchsvolle Architektur und besitzen renommierte Adressen. Beispiel: HafenCity, Jungfernstieg, Neuer Wall - Büromietpreise: 20 – 24 € / m² Autobahnanbindung Eine Autobahnanbindung ist insofern für eine Büroimmobilie von Vorteil, da Mitarbeiter von weiter weg ihren Arbeitsplatz problemlos erreichen können. Dies ist vor allem für Unternehmen nützlich, die viele Pendler als Angestellte haben oder oft Geschäftsreisen tätigen müssen. Bewirtschaftungskonzept: Dieser Bereich umfasst eine Vielzahl von Aspekten, die zur Bewirtschaftung Ihrer Immobilie notwendig sind. Dazu zählen zum Einen das Facility Management und zum Anderen Sicherheitsbereiche (Security), effiziente IT Lösungen (zum Beispiel IT Sharing) und die Immobilienunterhaltung. Sind Sie bisher in diesem Teilbereich nicht oder nur wenig tätig geworden, so sollten Sie über die Einführung oder Erweiterung des ökonomischen Bewirtschaftungskonzeptes nachdenken.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 124

City City Lagen, auch 1B-Lagen genannt, sind direkt am Rand der 1A-Lagen zentral in der Innenstadt angesiedelt und relativ hoch frequentiert. Es werden hohe Mieten erzielt, wobei die Ausfallwahrscheinlichkeit einer Miete höher ist als bei 1A-Lagen. Beispiel: Balindamm, Mönckebergstra0e, Ferdinandtstraße, Gänsemarkt Büromietpreise: 12 – 22 € / m² City-Rand Die Lagekategorie City-Rand ist nahe gelegen zu 1A- und 1B-Lagen und befindet sich am Rand des inneren Stadtgebiets. Beispiel: Eppendorf, Harvestehude, Rotherbaum, Altona - Büromietpreise: 11 – 16 € / m² ; Ausnahme Altona: 7 – 13 € / m² Einkaufmöglichkeiten/ Gastronomie Sowohl für Ihre Angestellten als auch für Ihre Kunden ist es wichtig ein abwechslungsreiches und angebotsvielfältiges Umfeld zu schaffen. Nahe liegende Einkaufsmöglichkeiten machen jedes Büro zu einem lebendigen Element eines Quartiers. Ein weiterer Vorteil bringt die standorteigene Werbung für Ihr Unternehmen, welche in einer Einkaufsstraße schnell registriert wird. Ein vielfältiges und zahlreiches Angebot von Restaurants spielt nicht nur bei der Gestaltung der Mittagspause eine wichtige Rolle. Auch bei Geschäftsessen können Sie auf diese Art und Weise das Image Ihres Unternehmens unterstreichen. Einzelbüro Wenn in Ihrem Unternehmen hohe Konzentrationsanforderungen bewältigt werden müssen, dann sind Einzelbüros (auch Zellenbüros) sehr empfehlenswert. Einzelbüros sind Räume mit Arbeitsplätzen für eine Person, die je nach Nutzer unterschiedliche Größen und Ausstattungen aufweisen. Ein Einzelbüro fördert die Konzentration, da der oder die Nutzer/in nicht durch Gespräche oder ähnliches gestört und abgelenkt wird. Außerdem wird die Privatsphäre bewahrt. Üblicherweise handelt es sich bei Einzelbüros allerdings um Standardräume, deren Wände baulich nicht oder nur mit großem Aufwand versetzt werden können. Wechselnde Arbeitsaufgaben, Projekte und Teamzusammensetzungen erfordern heute aber wandelbare Raumstrukturen. Zellenbüros sind diesen Veränderungen gegenüber unflexibel. Sie sollten sich vorher also bewusst sein, ob und wie sich die Unternehmensstruktur eventuell ändern könnte.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 125

Erreichbarkeit per PKW Eine gute Straßenanbindung ist unabdingbar, damit Angestellte die Büroimmobilie auch per PKW erreichen können und einen kurzen Fußweg zu ihrem Arbeitsplatz haben. Somit ist eine hohe Mobilität gewährleistet. Zusätzlich ist es für Dritte einfacher die Büroimmobilie zu finden. Flexible Raumaufteilung Wenn Sie ein neues Bürogebäude planen, dann ist eine flexible Raumaufteilung unabdingbar. Diese hat bei modernden Bürogebäuden höchste Priorität. Veränderungen in der Unternehmensgröße oder –struktur und in neuen Arbeitsformen erfordern Flexibilität in der Raumnutzung. Die Immobilie muss diesen Anforderungen durch variabel zu gestaltende Mieteinheiten, unterschiedliche Raumkonzepte (Großraum, Kombibüro, Zellenbüro) und flexible Trennwandstellungen gerecht werden. Ihr Gebäude bleibt später auch für andere Firmen interessant und somit zukunftsfähig. Flughafenanbindung Eine Flughafenanbindung ist notwendig für Unternehmen, die Mitarbeiter haben, die häufig Geschäftsreisen tätigen müssen. Für solche Unternehmen ist es ein wichtiger Faktor für eine Büroimmobilie flughafennah gelegen zu sein. Dennoch ist eine solche Anbindung nach der Erreichbarkeit für PKW und den ÖPNV Anschluss zweitrangig. Funktionale Bebauung „Betonwüste“ Eine funktionale Bebauung zeichnet sich durch eine anspruchslose Architektur und meist blockartige Bebauungsweise aus, wodurch das äußerliche Erscheinungsbild eines Gebäudes in den Hintergrund rückt. Häufig wird mit einer funktionalen Bebauung der Begriff „Betonwüste“ assoziiert. Es entsteht ein trister und eintöniger Standort, welcher kaum Kontraste zulässt und somit für Außenstehende unattraktiv ist. Ein Beispiel für eine „Betonwüste“ ist das Bürozentrum City-Nord. Geringe natürliche Belichtung Eine geringe natürliche Belichtung durch wenig Einfall von Tageslicht ist für jedes Bürogebäude von Nachteil. Wenn Sie ein Gebäude planen oder auswählen, achten Sie darauf, eine Vielzahl von Fenster einzuplanen, um das Bürogebäude mit Licht zu durchfluten. Bei Tageslicht können sich die Mitarbeiter besser konzentrieren und das Tageslicht verbreitet generell gute Laune.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 126

Gewachsener Altbaubestand Gegenden mit gewachsenem Altbaubestand mit dem typisch nordischen Klinkerbau versprühen vor allem in der Hansestadt Hamburg ihren Charme. Dieses Büroumfeld bietet sowohl Traditionsunternehmen, als auch modernen Dienstleistungsfirmen einen idealen Standort. Hier repräsentiert Ihre Firma nicht nur das Produkt oder die Dienstleistung, sondern auch ein Stück Hamburger Geschichte. Nachteilig ist allerdings der zumeist nicht modernisierte und standardisierte Gebäudezustand. Es können sowohl Mängel an den Räumen, als auch an der Nachhaltigkeit der Immobilien zur Erscheinung kommen. Daher sollten Sie bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude Investitionen tätigen. Großraumbüro Großraumbüros sind Büroräume, die über mindestens 400m² Fläche verfügen. Sie wurden Anfang der sechziger Jahre in Deutschland mit dem Anspruch möglichst großer Variabilität und Funktionalität gebaut. Diese Form der Raumaufteilung ist für Sie sinnvoll, wenn für ihr Unternehmen teamorientiertes Arbeiten und Kommunikation im Vordergrund steht, denn die Erreichbarkeit der Kollegen auf dem Geschoss wird mehr genutzt als über Stockwerke. Allerdings haben Großraumbüros heutzutage einen schlechten Ruf. Es mangelt an Rückzugsmöglichkeiten für konzentriertes Arbeiten. Außerdem lassen sich Lärm, Klima und Beleuchtung meist nicht nach individuellen Bedürfnissen regulieren. Falls sie noch in der Planungsphase ihres Gebäudes sind, ist daher von einem Großraumbüro abzuraten. Wenn Sie jedoch schon Großraumbüros besitzen, dann sollten Sie Experten heranziehen, die diese umgestalten. Mit schalldämmenden Raumgliederungssystemen, geringerer Besiedelungsdichte und Pflanzenkübeln lässt sich das Großraumbüro in eine Bürolandschaft mit kleinen Inseln verwandeln. Dadurch können die akustischen und visuellen Belastungen der Mitarbeiter verringert und die einzelnen Arbeitsplätze besser voneinander abgeschirmt werden. Dies ermöglicht auch mehr Privatsphäre und erzeugt Geborgenheit. Allerdings sind gut gestaltete Raumgliederungselemente zu bevorzugen, damit kein "Käfigeffekt" auftritt. Außerdem ist bei der Planung darauf zu achten, dass die vorgeschriebene Sichtverbindung nach draußen besteht. Gruppenbüro Sind Sie ein Unternehmen, das in kleinen Gruppen bzw. Teams arbeitet, ein Unternehmen, in dem Menschen, die einen ähnlichen Aufgabenbereich haben, oft Absprache halten müssen? Dann sind Gruppenbüros (auch Team- oder Mehrpersonenbüro) die passende Raumaufteilung für Ihr Bürogebäude. Diese Büroform unterstützt die gemeinsame Aufgabenerledigung. Gerade die schnelle Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 127

Kommunikation und Abstimmung zwischen den Mitarbeitern ist eine Stärke. Das Gruppenbüro lässt sich sowohl in Zellenbüroform als auch in Gebäuden mit größerer Tiefe des Baukörpers realisieren. In Abhängigkeit von der Gruppengröße sind Raumgrößen und Raumzuschnitte unterschiedlich, die Übergänge zu anderen Raumformen (Projektwerkstatt, Großraumbüro) sind fließend (Büro - Forum o.J.). Gute Natürliche Belüftung Mit der natürlichen Belüftung ist gemeint, dass die Fenster in Ihrem Bürogebäude zu öffnen sein sollten. Nur durch die direkte Frischluftzufuhr von außen ist es möglich einen „klaren Kopf“ zu behalten und effektiv zu arbeiten. Achten Sie vor allem bei Hochhäusern darauf, dass die Fenster zu öffnen sind – oft ist dies aus Sicherheitsgründen untersagt. monofunktionaler Bürostandort Ihr Bürohaus steht in einem einseitig orientierten Arbeitsumfeld, deren Landschaft vor allem durch viele Bürobauten geprägt ist. Leider bietet dieser Standort nur wenig Abwechselung und ist sehr unbeliebt. Monofunktionale Arbeitsumgebungen wirken trist und karg, besser wäre eine Lage in einem belebten Teil der Innenstadt oder einem für Ihre Branche populären Quartier. Nachhaltige Baumaterialien Hiermit sind beispielsweise Passivhaus-Technologien und andere Baumaterialien gemeint, die beispielsweise die Wärme im Gebäude speichern. Dies vermindert den Energieverbrauch und senkt die laufenden Kosten. Bei einem schon existierenden Gebäude kann die Wärmedämmung nachgebessert werden. Nicht mehr zeitgemäße Bausubstanz Eine nicht mehr zeitgemäße Bausubstanz bedeutet, dass Ihr Gebäude von der gesamten Substanz her veraltet und renovierungsbedürftig ist, beispielsweise unter anderem Schimmelbefall und Risse in den Mauern aufweist. Falls Sie Mängel in der Bausubstanz Ihres Gebäudes feststellen, ziehen Sie einen Gutachter zu Rate. Dieser soll die Qualität der Bausubstanz feststellen und mögliche Sanierungsmaßnahmen, sowie den Kostenaufwand dieser mit Ihnen besprechen. Mögliche Mängel sollten dann schnellstmöglich behoben werden. Die Bausubstanz sollte bei neu geplanten Gebäuden besonders berücksichtigt werden, da sie langfristig die Qualität des Gebäudes sichert.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 128

Ökonomische Raumgrößen Der Aspekt der ökonomischen Raumgröße wird heutzutage immer wichtiger. Durch die steigenden Nebenkosten empfiehlt es sich jedem Unternehmen auf ökonomische Raumgrößen zu achten. Verschenken Sie keinen Raum, achten Sie bei der Planung vor allem auf die Deckenhöhe. Sollten Sie zum Beispiel. eine altes Industriegebäude mit sehr hohen Räumen umnutzen wollen, so wäre eine Zwischendecke sinnvoll. Das spart Heizkosten und ist umweltfreundlicher. ÖPNV- Anschluss Der öffentliche Nahverkehr ist ein wesentliches Kriterium für die Qualität einer Büroimmobilie. Außerdem ist er unverzichtbar für jede Unternehmensgröße. Ein guter Anschluss an das Bus- und Bahnnetz bedeutet, dass Mitarbeiter und Kunden auch ohne PKW zu Ihrer Büroimmobilie gelangen können. Ist der ÖPNV-Anschluss gut, heißt das, dass ein Bahnhof mit dem Bus in max. 15 Minuten oder fußläufig erreichbar ist. Eine Bushaltestelle sollte max. 500 Meter von der Büroimmobilie entfernt sein. Ist dies nicht der Fall, sollte darüber nachgedacht werden mit dem Hamburger Verkehrsverbund in Verhandlung zu treten oder firmeninterne Shuttlebusse zur Verfügung zu stellen. Möglich wären auch firmeninterne Fahrgemeinschaften oder ein organisierter Fahrdienst. Parkplätze Ist eine Erreichbarkeit mit dem PKW gewährleistet, müssen die Fahrzeuge auch abgestellt werden können. Somit sollte eine Büroimmobilie einen privaten Parkplatz zur Verfügung haben oder in der Nähe einer öffentlichen Parkhauses sein. Räumliche Ausstattung Räumliche Standards, die immer wieder erneuert werden müssen, sind Zustand und Qualität der Wände und Böden. Die Tapeten oder der Putz an den Wänden wirkt auf den gesamten Arbeitsraum, in dem sich Ihre Mitarbeiter wohl fühlen sollen. Achten Sie dabei auf modere Raumausstattungselemente. Ein innovatives Beispiel wäre eine Magnetleistenwand, um den Arbeitsbereich aufzuwerten. Bei den Böden ist es oft sinnvoll, diese pflegeleicht und in angemessener Komposition zum Rest des Raums zu halten. Außerdem sind Sanitär- und Sozialräume gepflegt zu halten und zu gestalten, um ein schöneres Raumklima zu erhalten. Eine Gemeinschaftsküche ist ein beliebter Treffpunkt, um sich dort während einer kleinen Pause zu unterhalten.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 129

Repräsentative Eingangshalle Eine repräsentative Eingangshalle ist das Aushängeschild einer Firma, denn der erste Eindruck zählt. Sollten Sie über eine verfügen, ist es sinnvoll diese durch gezielte Investitionen optisch sowie technisch in einen einwandfreien Zustand zu versetzen. Lassen Sie der Eingangshalle angemessene Pflege zukommen. Repräsentative Adresse Eine repräsentative Adresse ist nicht immer zwangsläufig an eine sehr gute Lage gebunden. Ihr Hauptcharakteristikum besteht in einer qualitativ und künstlerisch hochwertigen Architektur, welche besonders auf die Fassadengestaltung zutreffen muss. Dieser Aspekt steht im Gegensatz zu einer rein funktionalen Bebauung. Anzumerken ist jedoch, dass in geringem Maße auch das Umfeld ins Gewicht fällt, da es die Attraktivität eines Gebäudes im städtebaulichen - als auch in einem psychologischen Zusammenhang steigern kann. Selbstregulierende Klimaanlage Bei Klimaanlagen gilt es zu beachten, dass diese nicht nur von einem Verteiler aus geregelt werden können. Die Mitarbeiter haben hierbei unterschiedliche Bedürfnisse, sodass es das Beste ist, wenn die Temperatur und damit die Klimaanlage von Raum zu Raum individuell geregelt werden kann. Des Weiteren können auf diese Art Kosten gespart werden, indem Mitarbeiter beispielsweise die Klimaanlage komplett ausschalten, da sie die momentane Temperatur als angenehm empfinden. Sonderfall/Nebenlage Ein Sonderfall bzw. eine Nebenlage beschreibt eine dezentrale, vorwiegend im Stadtgebiet befindliche Lage oder Subzentrum. Hier sind beispielsweise auch Bürozentren zu erwähnen. Beispiel: City Nord, Harburg, City-Süd-Kernbereich - Büromietpreise: 6 – 12 € / m² Sonderflächen (zum Beispiel. Lounges, Ruhezonen, Raucherbereiche etc.) Sind Sie ein Unternehmen mit dem Anspruch sich von anderen abzuheben? Wollen Sie, dass sich die Mitarbeiter im Unternehmen wohlfühlen und gerne zur Arbeit gehen? Oder besitzen Sie ein Unternehmen, dessen Beschäftigung ein hohes Maß an Konzentration fordert? Dann sind für Ihr Bürogebäude Sonderflächen zu empfehlen. Als Sonderflächen werden hier besondere Ausstattungen bzw. außergewöhnliche Räume/ Bereiche eines Bürogebäudes verstanden. Solche können zum Beispiel. Lounges, Ruhezonen oder Raucherbereiche sein, die den Beschäftigten Rückzugsmöglichkeiten bieten. Somit sollen Ausdauer und Motivation gefördert werden. Die Mitarbeiter fühlen sich wohl und gehen gerne zur Arbeit. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 130

Stadtrand Die Stadtrandlage bezeichnet eine in der Stadt periphere Lage. Sie ist an der Stadtgrenze bzw. am Stadtrand lokalisiert und aufgrund geringer gewerblicher Dichte nicht in der Lage ein eigenes Subzentrum zu bilden Beispiel: Grenzgebiet von Eimsbüttel, Wandsbek, Bergedorf - Büromietpreise: 5 – 10 € / m² Szeneviertel Sie haben ein modernes, zukunftsorientiertes und vor allem auf Zielgruppen ausgerichtetes Unternehmen. Daher sollte es für Sie von besonderer Bedeutung sein Ihre Arbeit nah an Ihrem Publikum zu erleben und verwirklichen. Ein idealer Standort wäre daher ein Bürogebäude in einem zu Ihrer Firma passenden Szeneviertel. Also in einem Stadtteil, der vor allem tagsüber von Kunst und Kultur geprägt ist und bestenfalls vom Mainstream abweicht. Technische Ausstattung Technisch sollten Sie sich überlegen nachzurüsten und zu modernisieren. Die technischen Standards können zum Beispiel durch bessere Netzwerkanbindungen und Doppelböden oder Kabelkanäle verbessert werden. Weitere Aspekte wären ein Blendschutz, Energiesparmaßnahmen und Fahrstühle für die Behindertengerechtigkeit, sowie Beamer-Anschlüsse und eine angemessene Steckdosenverteilung. Somit ist Ihnen garantiert, dass Ihre Ausstattung auch in den weiteren Jahren, immer auf dem neusten Stand der Technik ist. Ihr Gebäude wird dadurch wesentlich konkurrenz- und leistungsfähiger und an Wert steigen. Außerdem bieten Sie Ihren Mitarbeitern so einen höheren Komfort, was sich positiv auf das Arbeitsverhalten auswirkt. Ungewöhnlicher/ausgefallener Standort Unter einem ungewöhnlichen bzw. ausgefallenen Standort versteht man eine deutliche Abgrenzung gegenüber anderen Standorten. Dies kann insbesondere durch geographische - sowie bauliche Bezüge entstehen. Beispielsweise erfüllt der umgebaute Kornspeicher mit Wasserlage im Channel Hamburg diese Kriterien. Unternehmen der eigenen Branche Sind Sie ein Unternehmen, das nicht darauf ausgerichtet ist ein fertiges Produkt herzustellen, sondern nur Teile dieses Produkts oder Dienstleistungen anzubieten. Dann sind Sie besonders gut beraten, sich an Standorten anzusiedeln, an denen Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 131

bereits Firmen der eigenen Branche etabliert sind. Zum Einen können Kosten beim Transport eingespart werden, zum Anderen wird Ihr Unternehmen bei Ihrer Zielgruppe schneller bekannt. Nachteilig zu bewerten ist allerdings die mögliche drohende Konkurrenz auf dem Branchenmarkt.

10.6.2 Abriss / Umnutzung Nachfolgend sind Erläuterungen zu unseren Handlungsempfehlungen bezüglich Abriss und Umnutzung einer Büroimmobilie aus Kapitel 10.5 aufgeführt. Die Nutzungsflexibilität ist eine Eigenschaft, welche für Büroimmobilien an Bedeutung zunimmt. Es ergibt sich die Aufgabe, wirtschaftliche Revitalisierungskonzepte zu entwickeln, die Büroimmobilien zu zukunftsfähigen und rentablen Immobilien werden lassen. (vgl. Harlfinger, Thomes/ Wünsche, Anette, 2003, Universität Leipzig) Zu revitalisierende Büroimmobilien müssen bestimmte Eigenschaften aufweisen um zu einer zukunftsfähigen Immobilie zu werden. Neben Repräsentativität ist die Nutzungsflexibilität ein bedeutender Faktor. Sie wirkt sich direkt auf die Konkurrenzfähigkeit der Immobilie aus und bestimmt ihren Wert. Eine ebenso starke Einwirkung auf den Bestand der Immobilien haben die wirtschaftlichen Entwicklungen und Trends, wie zum Beispiel der Wandel des Industriezeitalters zur modernen Informationsgesellschaft. Genau auf solche Veränderungen muss eine Büroimmobilie reagieren können und in ihrer Einitzigartigkeit und Vielfalt überzeugen. Um diesen rasenden Veränderungen gerecht zu werden, muss eine Büroimmobilie immer mehr an Flexibilität dazu gewinnen. Arbeitsplätze und Arbeitszeiten passen sich der Entwicklung der Menschen an. Arbeitsweisen verändern den Bedarf an Räumen. Für neue Trends der Arbeitsstruktur, wie Team- und Gruppenarbeit bedarf es an bestimmten räumlichen Strukturen. Anhand dieser Gründe lässt sich erkennen, wie schwer die Einwirkungen der wirtschaftlichen Anforderungen auf die Büroimmobilien einzuschätzen ist. Prognosen lassen verlauten, dass sich der Lebenszyklus von Immobilien noch weiter verkürzen wird. Anforderungen an die Büroimmobilien ändern sich im Zuge des technischen Wandels und eine benutzerdifferenzierte Gestaltung der Immobilien wird immer wichtiger. Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 132

Entspricht eine Büroimmobilie diesen Anforderungen nicht, entsteht Leerstand oder sogar eine Brache. Letztere ergeben sich heutzutage vor allem aus Bestandsumschichtungen. Dabei werden ältere Büros nach Ablauf des Mietvertrages nicht weiter angemietet, sondern neue Räumlichkeiten und vorzugsweise in gut ausgestatteten, modernere Flächen gesucht. Bei einem ständigen Leerstand der aufgegebenen Büroflächen, besteht die Notwendigkeit einer Objektveränderung, da die bestehende Immobilie nicht mehr marktfähig ist. Um diese Situation zu lösen, gibt es zwei Möglichkeiten. Zum einen der Abriss der Immobilie. Aus unterschiedlichsten Gründen wird ein Gebäude abgerissen. Meistens jedoch sind die Gründe dafür wirtschaftliche Faktoren. Wenn ein brachliegendes Gebäude unökonomisch und eine Revitalisierung auszuschließen ist, wird oft der einfachste und kostengünstigste Weg des Abbruchs gewählt. Meist werden diese brachliegenden Flächen für neue innovative Gebäude oder Raumaufwertungsprojekte genutzt. Somit kann gegebenenfalls das gesamte Quartier aufgewertet werden. Diese Aufwertung führt zu einer positiven Standortentwicklung und zieht in Folgenden neue Firmen ins Quartier. Ein weiterer Grund für einen Gebäudeabbruch besteht darin, dass das Gebäude den baustatischen oder gesundheitlichen Richtlinien nicht mehr entspricht. Zur Sicherheit der Nutzer wird das Gebäude gegebenenfalls abgerissen, um so einer Unfallgefahr durch herabstürzende Bausubstanz oder einer eventuellen Erkrankung durch Schimmel oder Asbest vorzubeugen. Wenn

man

ein

Gebäude

abreisen

will,

sollte

geklärt

sein,

dass

keine

Drittverwendbarkeit der Immobilie möglich ist und dass die Kosten bei Umnutzung und Revitalisierung zu hoch sind. Die positive Seite am Abriss einer Immobilie ist, dass die neue Nutzung und Gestaltung des Grundstückes viel leichter zu realisieren sind, sowie dass ein Neubau oft kostengünstiger ist. Die zweite Möglichkeit wäre, die Immobilie umzunutzen. Umnutzungsmöglichkeiten wären hier unter anderem Wohn- und oder Hotelnutzung. (Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds 2007). Nachfolgend werden diese Vorraussetzungen und die Vorund Nachteile dieser beiden Möglichkeiten tabellarisch aufgelistet.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 133

Büro -> Wohnen Voraussetzungen - Wohnungsknappheit am Makrostandort

Büro -> Hotel - Nähe zu Nachfragegeneratoren - besondere Architektur

- keine baurechtlichen Bedenken (Abstandsflächen, Emissionen aus dem Umfeld)

Vorteile

- Konjunktur-unabhängige

- Zugriff auf anderes gewerbliches

Mieteinkünfte - geringe Mietvolatilität

Marktsegment - höhere Sicherheit bei langen

- sicherheitsorientiert - Gesellschaftliche Trends (Wunsch

Pachtverträgen - evtl. finanzielle Förderung durch

nach mehr Wohnfläche, Trend zum

Denkmalschutz

urbanen Wohnen etc.) - evtl. finanzielle Förderung durch Denkmalschutz bzw. Stadt

Nachteile

- Sozialklauseln

- geringe Anzahl an potenziellen

- hoher Vermietungsaufwand - vermieterunfreundliches Mietrecht

Betreibern - Volatilität des Hotelmarktes

- hohe Kosten beim Einbau von Sanitäreinrichtung

- gebäudetechnische Unterschiede (Achsmaße, Sänitäranforderungen,

- Auflagen des Denkmalschutz bei Altbauten

Eingangsbereich, etc.) - Auflagen des Denkmalschutzes bei Altbauten

Die Revitalisierung ist ein sehr kostspieliger Prozess, der eine große Sicherheit bieten muss, dass der Standort der Immobilien sich auch weiterhin rentiert. Die allgemeine Tendenz geht dahin, dass man die Immobilien abreist und neu erbaut.

Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 134

10.7 Stadtplanerseite

135135 Abb. 67: Stadtplaner BĂźrostandorte â&#x20AC;&#x201C; Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand

11 Fazit Ziel dieser Arbeit war es, ein strategisches Handlungskonzept zur Vermeidung von Büroleerstand und zur Revitalisierung von brachliegenden Flächen zu erstellen. Das Konzept soll sich aus Sicht eines Stadtplaners hauptsächlich an die Anbieterseite, also an Investoren und Eigentümer von Büroimmobilien, sowie an Stadtplaner richten. Ein großer Bestandteil der Projektarbeit stellte die Informationsbeschaffung und ihre Auswertung dar. Dies geschah beispielsweise in Form von Bestandsanalysen, Internetrecherchen, Experteninterviews und Ortsbegehungen. Die Auswertung dieser vielfältigen Informationen hat nach und nach unser Wissen über Büroimmobilien erweitert. Die wichtigsten Informationen wurden herausgefiltert und gruppiert, was es uns ermöglichte, Bürotypen selbst zu definieren, die Phasen die jedes Bürogebäude durchläuft zu erörtern, Zukunftstrends zu erkennen und letztendlich Handlungsempfehlungen aus Sicht von Stadtplanern für die Anbieterseite zu erstellen. Wichtig in Bezug auf Büroimmobilien sind weiche und harte Faktoren, die wir uns anhand der fünf wichtigsten Bürostandorte in Deutschland, den „Big Five“, verdeutlicht haben. Auch Bürotypen zu unterteilen ist notwendig, da unterschiedliche Bürotypen aufgrund ihrer Lage, ihres Alters, ihres Zustandes und ihrer Wirkung verschiedene Nutzer anziehen. Da unser Focus auf Hamburg liegt, haben wir spezifische Typen für Hamburg definiert. Stadtplaner können den Anbietern von Büroimmobilien helfen, ein strategisches Handlungskonzept zur Vermeidung von Büroleerstand und zur Revitalisierung von brachliegenden Flächen zu erstellen. In jeder einzelnen Phase gibt es bereits die Möglichkeit einzuwirken. Dazu muss jedoch eine Bestandsaufnahme gemacht und die Ergebnisse analysiert werden. Die Essenz der gesamten Arbeit der Projektgruppe ist ein selbst erstelltes Baumschema. Adressaten sind hierbei vorrangig die Anbieter, aber auch die Stadtplaner.

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Die einzelnen Phasen des Lebenszyklus, die verschiedenen Bürotypen, sowie die Kriterien, die ein Gebäude charakterisieren und letztendlich definieren, werden darin bildhaft und klar dargestellt. Eine Vielfalt von Indikatoren, die auf das Gebäude zutreffen, können verwendet werden. Dazu zählen Lage, einschließlich Standort, Anbindung, Umgebung und Standortbesonderheiten, sowie Gebäudezustand, inklusive Image des Gebäudetyps, Raumaufteilung und Ausstattung. So können eindeutige und schematische Einordnungen gemacht werden, was eine gezielte Analyse ermöglicht. Daraus wiederum können konkrete Handlungsempfehlungen zur Problemlösung abgeleitet werden. Das Ziel der Projektgruppenarbeit wurde durch die Erstellung des Baumschemas erreicht. Die Komplexität der Realität kann so aufgegliedert werden. Die einzelnen Merkmale werden in das Schema einsortiert, wodurch die vorhandenen Mängel erkannt werden können. Die so gewonnen Erkenntnisse führen zu einer Problemlösung für jedes einzelne mögliche Gebäude. Es handelt sich somit um ein praktikables und leicht einsetzbares Instrument, das die Zukunftsfähigkeit von Büroimmobilien untersucht und die Erarbeitung von Handlungsempfehlungen unterstützt.

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B Abbildungsverzeichnis Abb. Titelblatt: Büroflächen zu vermieten; Quelle: Eigene Darstellung Abb. Titelblatt: BGL - Logo; Eigene Darstellung Abb. 1: Methodik im P1 - Projekt; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 2: Immobilienwirtschaft; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 3: Immobilienbesitzverhältnisse; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 4: Immobilienuhr; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Inhalt: in: http://www.immobilienmanager.de/fileadmin/usr/immobilienmanager/pdf/Europaeisch e_Bueroimmobilienuhr_Q1_2008_Chart_1.pdf, eingesehen am 13.07.2008 Abb. 5: Charakteristika eines Büros; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 6: Innenansicht Kleingruppenbüro; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 7: Innenansicht Großraumbüro; Quelle: in: http://www.haldgrunewald.de/cms/container/Innenansicht-Grossraumbuero.jpg, eingesehen am 16.01.2008 Abb. 8: Lebenszyklus einer Büroimmobilie; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bilder: Planungsphase: in: http://www.sitec.lu/SI/Article.nsf/0/4425bab9e8c292fdc12570 92004661e2/$FILE/Gartenstadt.pdf, eingesehen am 05.06.2008 Bauphase: in: http://www.bildarchivhamburg.de/hamburg/gebaeude/deichtor_center/06d_baugeruest_deichtor_center.jp g, eingesehen am 05.06.2008 Nutzungsphase: in: http://joerg-hempel.com/albums/A1166/A_1166_72.jpg, eingesehen am 05.06.2008 Nutzungsfolgen: in: http://www.enob.info/typo3temp/GB/ab8b4e497c.jpg, eingesehen am 05.06.2008 Brachephase: Eigene Darstellung Revitalisierungsphase: 1) Fassade: in: http://www.enob.info/typo3temp/GB/9d44c86e42.jpg, eingesehen am 05.06.2008 Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 150

2) DSL: in: http://hilfe-center.1und1.de/sp-service/image/71703.jpg und http://hilfecenter.1und1.de/sp-service/image/71702.jpg, eingesehen am 05.06.2008 3) Solarzellen: in: http://www.marktundmittelstand.de/nachrichten/meldungen/2007_06/29_fbh_solarzell en/solarzellen200.jpg, eingesehen am 05.06.2008 4) Lounge: in: http://www.irbnet.de/daten/knv/Cover_Zoom/127/12795912Z.jpg, eingesehen am 05.06.2008 Abb. 9: Akteure und Phasen; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 10: Akteure und Eigenschaften; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 11: Wappen Frankfurt.; Quelle: in: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/5/5d/Wappenfrankfurt.png/140px-Wappen-frankfurt.png, eingesehen am 03.07.2008 Abb.12: Stadt Frankfurt; Quelle: in: http://www.thehighrisepages.de/bild_150/panoram1.jpg, eingesehen am 20.04.2008 Abb. 13: Wappen München; Quelle: in: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/1/17/Muenchen_Kleines_Stad twappen.svg/140px-Muenchen_Kleines_Stadtwappen.svg.png, eingesehen am 03.07.2008 Abb. 14: Stadt München; Quelle: in: http://www.shc.de/cms/upload/bilder/gebaeude/muenchen_1.jpg, eingesehen am 14.07.2008 Abb. 15: Wappen Düsseldorf; Quellen: in: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/1/1c/Stadtwappen_der_kreisfr eien_Stadt_D%C3%BCsseldorf.png/140pxStadtwappen_der_kreisfreien_Stadt_D%C3%BCsseldorf.png, eingesehen am 03.06.2008 Abb. 16: Gehry-Bauten im MediaHafen; Quelle: in: http://www.duesseldorf.de/touristik/bildarchiv/grafik/n00094.jpg, eingesehen am 10.04.2008

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Abb. 17: Sky Office; Quelle: in: http://www.duesseldorf.de/planung/projekte/skyoffice/index.shtml, eingesehen am 10.04.2008 Abb. 18: Wappen Berlin; Quelle: in: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/d/d9/Coat_of_arms_of_Berlin. svg/65px-Coat_of_arms_of_Berlin.svg.png, eingesehen am 03.07.2008 Abb. 19: Stadt Berlin; Quelle: in: http://www.illustriertestadt.de/galerien/Fernsehturm_und_Hiflyer/Der_Berliner_Fernse hturm_hat_Besuch_20041009_02.sized.jpg, eingesehen am 14.07.2008 Abb. 20: Wappen Hamburg; Quelle: in: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/d/d0/Coat_of_arms_of_Hamb urg.svg/70px-Coat_of_arms_of_Hamburg.svg.png, eingesehen am 03.07.2008 Abb. 21: Büroflächenumsatz nach Teilmärkten (2007); Quelle: Eigene Darstellung Abb. 22: Stadt Hamburg; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 23: Kaufkraft 2005 nach Ländern; Quelle: in: http://www.acxiom.de/layout/img/DE/presse/kaufkraft2005_2.gif, eingesehen am 19.04.2008 Abb. 24: HafenCity; Quelle: in: http://www.hafencity.com/upload/images/Content/artikel/z_de_artikel_40_Sandtorkai _500.jpg, eingesehen am 14.07.2008 Abb. 25: Die „Big Five“ in der Immobilienuhr; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Inhalt: in: http://www.immobilienmanager.de/fileadmin/usr/immobilienmanager/pdf/Europaeisch e_Bueroimmobilienuhr_Q1_2008_Chart_1.pdf, eingesehen am 13.07.2008 Abb. 26: Ungefähre Lage der Bürotypen in Hamburg; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 27: Chilehaus; Quelle: in: http://www.engr.psu.edu/deutschlandsarchitektur/hamburg/handel/chilehaus3_2k.jpg, eingesehen am 05.07.2008 Abb. 28: Fassade Chilehaus; Quelle: Eigene Darstellung Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 152

Abb. 29: Axel-Springer-Haus; Quelle: in: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/72/Hamburg_Axel-SpringerVerlagshaus_01_KMJ.jpg/445px-Hamburg_Axel-Springer-Verlagshaus_01_KMJ.jpg, eingesehen am 05.07.2008 Abb. 30: Verlagshaus Axel-Springer; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 31: Speicherstadt; Quelle: in: http://stadt.cityreview.de/images/fotos/d3/d3d944.jpg, eingesehen am 05.07.2008 Abb. 32: Hamburg Port Authority; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 33: City Nord; Quelle: in: http://www.city-nord.net/DSC_0017.jpg, eingesehen am 05.07.2008 Abb. 34: Bürohaussolitär; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 35: HTC; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 36: Gebäudekomplex des HTC; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 37: Glassfassade Berliner Bogen; Quelle: in: http://www.fleetfluchten.de/fotoseite/DSCN1876.JPG, eingesehen am 05.07.2008 Abb. 38: Bürogebäude SAP; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 39: Bürotypen in Hamburg: Bürobrachenanfälligkeit; Quelle: Eigene Darstellung Abb. 40: Wandel der Büroarbeit; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bilder und Inhalt: Schreibmaschinentastatur: in: http://www.buero-klausfrank.de/ schreibmaschine.jpg, eingesehen am 03.06.2008; Weltkugel: in: http://www.acturion.de/produkte/weltkugel_800x600.jpg, eingesehen am 03.06.2008; Text: vgl. Kern Peter / Bauer Wilhelm (2007): „Räume für die Wissenschaft Anforderungen an die Büroimmobilie der Zukunft“, in Bautechnik - Jahrbuch 2008; Düsseldorf: VDI Verlag GmbH, S.455 und bso Verband Büro-, Sitz- und Objektmöbel e.V. (Hrsg.): „Büro-Immobilien im Wandel?“; in: http://www.bueroforum.de/content/con1/planen/gebaeude/buero_wandel/index_html, eingesehen am 02.06.2008 Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 153

Abb. 41: „Non territoriales Büro“; Quelle: Jaeger, Falk (2003): „Auf der Suche nach dem Bürohaus der Zukunft“, in: Architektur in Hamburg - Jahrbuch 2003; Hamburg: Junius, S. 457 Abb. 42: „E - Place Konzept“; Quelle: in: http://www.borderstep.de/pdf/Nova_Net_IBM.pdf, eingesehen am 05.06.2008 Abb. 43: „E - Boy“; Quelle: in: http://www.managermagazin.de/img/0,1020,394438,00.jpg, eingesehen am 05.06.2008 Abb. 44: Bürohaus „Deichtor“; Quelle: BRT Architekten (Hrsg.); URL: http://www.brt.de/content/02/slideshowimages/sl_20_1.jpg, eingesehen am 28.05.2008 Abb. 45: „Beach - Zone“; Quelle: in: http://www.brt.de/content/02/slideshowimages/sl_20_5.jpg, eingesehen am 28.05.2008 Abb. 46: „St@ndby Office“; Quelle: in: http://www.brt.de/content/02/slideshowimages/sl_50_10.jpg, eingesehen am 28.05.2008 Abb. 47: Atlantic Haus; Quelle: Gabriel, Esther (2008): „Home work“, in. Baumeister, Zeitschrift für Architektur, Band 3, S. 65 Abb. 48: „Raum in Raum“: Wohnzimmer; Quelle: Gabriel, Esther (2008): „Home work“, in. Baumeister, Zeitschrift für Architektur, Band 3, S. 68 Abb.49: Bürohaus Dockland; Quelle: in: http://www.linear.de/userfiles/Image/Referenzen/Dockland/dockland2.jpg, eingesehen am 14.06.2008 Abb. 50: Rückzugszonen; Quelle: in: http://www.office21.de/ergebnisse/forschung/images/iclC.jpg, eingesehen am 11.07.2008 Abb. 51: Multimedia - Arbeitsplatz; in: http://www.office21.de/ergebnisse/forschung/images/bild12.jpg, eingesehen am 11.07.2008 Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 154

Abb. 52: Raumgliederungssystem, Quelle: in: http://www.office21.de/ergebnisse/forschung/images/bild13.jpg, eingesehen am 11.07.2008 Abb.53: Handlungsbaum:Übersicht; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bilder: Personen: Stadtplaner: Eigene Darstellung Investor: in: https://service.versatel.de/downloads/presse_fotos/Business_2.jpg, eingesehen am 14.06.2008 Eigentümer: in: https://service.versatel.de/downloads/presse_fotos/Lifestyle_2.jpg, eingesehen am 14.06.2008 Anbieter/Bank: in: http://www.ccshome.ch/content/businesssolutions/business01.jpg, eingesehen am 14.06.2008 Phasen: Planungsphase: in: http://www.sitec.lu/SI/Article.nsf/0/4425bab9e8c292fdc12570 92004661e2/$FILE/Gartenstadt.pdf, eingesehen am 05.06.2008 Bauphase: in: http://www.bildarchivhamburg.de/hamburg/gebaeude/deichtor_center/06d_baugeruest_deichtor_center.jp g, eingesehen am 05.06.2008 Nutzungsphase: in: http://joerg-hempel.com/albums/A1166/A_1166_72.jpg, eingesehen am 05.06.2008 Nutzungsfolgen: in: http://www.enob.info/typo3temp/GB/ab8b4e497c.jpg, eingesehen am 05.06.2008 Brachephase: Eigene Darstellung Revitalisierungsphase: 1) Fassade: in: http://www.enob.info/typo3temp/GB/9d44c86e42.jpg, eingesehen am 05.06.2008 2) DSL: in: http://hilfe-center.1und1.de/sp-service/image/71703.jpg und http://hilfecenter.1und1.de/sp-service/image/71702.jpg, eingesehen am 05.06.2008 3) Solarzellen: in: http://www.marktundmittelstand.de/nachrichten/meldungen/2007_06/29_fbh_solarzell en/solarzellen200.jpg, eingesehen am 05.06.2008 4) Lounge: in: http://www.irbnet.de/daten/knv/Cover_Zoom/127/12795912Z.jpg, eingesehen am 05.06.2008 Bürotypen: Bürogebäude der Moderne: in: http://www.linear.de/userfiles/Image/Referenzen/Dockland/dockland2.jpg, eingesehen am 14.06.2008 Interpretation der Kontorhäuser: Eigene Darstellung Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 155

Konversion alter Bausubstanzen: in: http://stadt.cityreview.de/images/ fotos/d3/d3d944.jpg eingesehen am 14.06.2008 Bürohausstadt: Eigene Darstellung Bürogebäude der Nachkriegszeit: in: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/72/Hamburg_Axel-SpringerVerlagshaus_01_KMJ.jpg/445px-Hamburg_Axel-Springer-Verlagshaus_01_KMJ.jpg, eingesehen am 14.06.2008 Kontorhäuser: in: http://www.engr.psu.edu/deutschlandsarchitektur/hamburg/ handel/chilehaus3_2k.jpg, eingesehen am 14.06.2008 Lage/Gebäudezustand: Lage: Freie und Hansestadt Hamburg - Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (Hrsg.) (2008): Stadtkarte von Hamburg - Acht digitale Karten plus Datenbankmodul, 6. Auflage auf CD; Hamburg Gebäudezustand: in: http://www.elastex.de/web/geiger_web.nsf/gfx/sprengung_2.jpg/$file/sprengung_2.jpg, eingesehen am 15.06.2008 Abb. 54: Anbieter / Stadtplaner; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bilder (Quellen siehe oben Abb. 53: Übersicht) Abb. 55: Anbieter - Phasen; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bilder (Quellen siehe oben Abb. 53: Übersicht) Abb. 56: Anbieter - Planungsphase; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bilder (Quellen siehe oben Abb. 53: Übersicht) Abb. 57: Anbieter - Bauphase; Quelle: Eigene Darstellung bis auf bestimmte Bilder (Quellen siehe oben Abb. 53: Übersicht) Abb. 58: Anbieter - Nutzungsphase; Quelle: Eigene Darstellung bis auf bestimmte Bilder (Quellen siehe oben Abb. 53: Übersicht) Abb. 59: Anbieter - Revitalisierungsphase; Quelle: Eigene Darstellung bis auf bestimmte Bilder (Quellen siehe oben Abb. 53: Übersicht) Abb. 60: Anbieter - Brachephase; Quelle: Eigene Darstellung bis auf bestimmte Bilder (Quellen siehe oben Abb. 53: Übersicht) Abb. 61: Lage (Teil 1); Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bild: URL: Lage: Freie und Hansestadt Hamburg - Landesbetrieb Geoinformation und Bürostandorte – Generationen und Lebenszyklen: Revitalisierung und Vermeidung von Leerstand 156

Vermessung (Hrsg.) (2008): Stadtkarte von Hamburg - Acht digitale Karten plus Datenbankmodul, 6. Auflage auf CD; Hamburg Abb. 62: Lage (Teil 2); Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bild: URL: Lage: Freie und Hansestadt Hamburg - Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (Hrsg.) (2008): Stadtkarte von Hamburg - Acht digitale Karten plus Datenbankmodul, 6. Auflage auf CD; Hamburg Abb. 63: Gebäudezustand; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bild: in: http://www.elastex.de/web/geiger_web.nsf/gfx/sprengung_2.jpg/$file/sprengung_2.jp g, eingesehen am 15.06.2008 Abb. 64: Punkte: Lage 1; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bild: in: Freie und Hansestadt Hamburg - Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (Hrsg.) (2008): Stadtkarte von Hamburg - Acht digitale Karten plus Datenbankmodul, 6. Auflage auf CD; Hamburg Abb. 65: Punkte: Lage 2; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bild: in: Freie und Hansestadt Hamburg - Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (Hrsg.) (2008): Stadtkarte von Hamburg - Acht digitale Karten plus Datenbankmodul, 6. Auflage auf CD; Hamburg Abb. 66: Punkte: Gebäudezustand; Quelle: Eigene Darstellung bis auf Bild: in: http://www.elastex.de/web/geiger_web.nsf/gfx/sprengung_2.jpg/$file/sprengung_2.jpg, eingesehen am 15.06.08 Abb. 67: Stadtplaner; Quelle: Eigene Darstellung bis auf bestimmte Bilder (Quellen siehe oben Abb. 53: Übersicht)

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