camps note by MAIRIE

DÉPARTEMENT DU VAR COMMUNE DE CAMPS LA SOURCE

Note d’information présentant les conséquences de la majoration des droits à construire de 30% (loi n°2012-‐376 du 20 mars 2012 ; article L. 123-‐1-‐11-‐1 du CU)

XAVIER GUILBERT URBANISTE CONSEIL 1540, route des Combes 83210 SOLLIES VILLE Tel/Fax : 04 94 35 25 21 Mob : 06 80 22 78 38 xgconseil©yahoo.fr

1. Préambule La Loi n°2012-‐376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire introduit un nouvel article au Code de l’Urbanisme. Ainsi, l’article L. 123-‐1-‐11-‐1 du Code de l’Urbanisme précise : « I. -‐ Les droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation des sols fixées par le plan local d'urbanisme, le plan d'occupation des sols ou le plan d'aménagement de zone sont majorés de 30 % pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation. (…) II. -‐ Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi n° 2012-‐376 du 20 mars 2012 précitée, l'autorité compétente, en application de l'article L. 123-‐6, pour élaborer le plan local d'urbanisme met à la disposition du public une note d'information présentant les conséquences de l'application de la majoration de 30 % prévue au I du présent article sur le territoire de la ou des communes concernées, notamment au regard des objectifs mentionnés à l'article L. 121-‐1. Le public dispose d'un délai d'un mois pour formuler ses observations à compter de la mise à disposition de cette note. (…) A l'issue de la mise à disposition de la note d'information mentionnée au même premier alinéa, le président de l'établissement public ou le maire présente la synthèse des observations du public à l'organe délibérant de l'établissement public ou au conseil municipal. Cette synthèse est tenue à disposition du public. Un avis précisant le lieu dans lequel elle est tenue à disposition du public fait l'objet des mesures d'affichage et, le cas échéant, de publicité applicables aux actes modifiant un plan local d'urbanisme. III. -‐ La majoration mentionnée au premier alinéa du I est applicable huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou au conseil municipal et au plus tard à l'expiration d'un délai de neuf mois à compter de la promulgation de la loi n° 2012-‐376 du 20 mars 2012 précitée, sauf si l'organe délibérant de l'établissement

public de coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-‐6, le conseil municipal décide, à l'issue de cette présentation, qu'elle ne s'applique pas sur tout ou partie du territoire de la ou des communes concernées ou s'il adopte la délibération prévue au sixième alinéa de l'article L. 123-‐1-‐11. » Ainsi, l’application de cet article a pour effet : • L’application de la majoration de 30% dans un délai de 9 mois si la commune ne délibère pas pour ne pas appliquer cette majoration ; • La possibilité pour la commune d’analyser les conséquences de cette majoration, en concertation avec le public et de délibérer pour l’application ou non de cette majoration dans un délai de six mois à compter du 20 mars 2012 ; • Dans l’hypothèse d’une analyse des conséquences de cette majoration, la nécessité de délibérer pour préciser les modalités de consultation du public ainsi que sur les modalités du recueil et de la conservation de ses observations. Le Conseil Municipal de Camps la Source a délibéré en date du 4 avril 2012, pour engager l’analyse des conséquences de la majoration de 30% et fixer les modalités de consultation du public.

2. Documents d’urbanisme et enjeux territoriaux Le Plan Local d’Urbanisme de Camps la Source a été approuvé par délibération du Conseil Municipal le 23 juin 2003. A l’échelle varoise, ce PLU fait partie des premiers documents d’urbanisme de sa génération, marquant un objectif précurseur d’intégration d’un projet de territoire. L’exposé rapide de l’historique des documents d’urbanisme de la commune est primordial pour la compréhension des enjeux territoriaux. La commune était dotée d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) datant de juin 1989 jusqu’en 2000. Ce POS présentait plusieurs typologies de zones constructibles : le village dense, la couronne résidentielle de densité moyenne et les quartiers d’habitats dispersés. Dans leur grande majorité, l’ensemble des quartiers résidentiels était régi par des règles de superficies minimales, assurant la constitution d’un paysage résidentiel aéré. Avec l’abrogation des dispositions de l’article L.111-‐5 du Code de l’Urbanisme par la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000, l’application de la règle de superficie minimale s’est trouvée fragilisée : le contrôle des droits à construire résiduels n’avait plus de cadre légal. Afin d’anticiper les problématiques liées à la fragilisation du contrôle des droits à construire dans des zones résidentielles peu denses et de définir un projet cohérent pour le devenir du territoire communal, la commune a lancé la révision de son POS en Plan Local d’Urbanisme (PLU) en 2001. L’équipe municipale avait pour ambition, au travers de la mise en œuvre du PLU, la maîtrise de la capacité d’accueil de la commune et le respect de l’identité villageoise de Camps la Source, par le contrôle de la densification des quartiers de faible densité. Ainsi, au travers du PLU et de plusieurs modifications de celui-‐ci, une base réglementaire s’est progressivement constituée pour garantir le devenir des espaces résidentiels et concentrer l’urbanisation dans des secteurs stratégiques. Cette base réglementaire s’appuie – dans les zones UC et 1AU – sur plusieurs outils tels que des règles de superficies minimales (pour des raisons paysagères ou d’assainissement), l’application de ces règles aux terrains existants, comme aux terrains issus de divisions foncières et la

précision de l’interdiction de la création de lots de taille inférieure à la superficie minimale fixée. L’évolution des documents d’urbanisme et de leur volet réglementaire illustre combien l’enjeu communal se concentre sur la préservation d’un paysage villageois et la maîtrise du développement pavillonnaire en plaine et sur les coteaux. La problématique de la pertinence d’une majoration des droits à construire sur le territoire campsois se pose avec beaucoup d’acuité et nécessite une analyse fine des potentialités de chaque secteur constructible.

3. Mémento réglementaire Les droits à construire sont déterminés par trois principaux articles du règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) : • L’emprise au sol ; • La hauteur ; • Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS). Chaque document d’urbanisme est libre de fixer le contenu de ces articles, à condition que celui-‐ci soit cohérent avec les typologies rencontrées et les objectifs communaux. Dans le règlement du PLU approuvé de Camps la Source, l’emprise au sol n’est pas définie de façon précise. Toutefois, en règle générale, cette notion est présentée comme la projection verticale au sol d’une construction, exception faite des débords de toiture et des balcons. En effet, l’article R. 420-‐1 du Code de l’Urbanisme précise : « L'emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Le croquis ci-‐dessous dessine en orange, la superficie prise en compte pour l’emprise au sol. Il est toutefois fait mention dans le règlement que la règle d’emprise s’applique aux constructions et à leurs annexes.

La mesure de la hauteur des constructions est précisée à l’article 10 de chaque zone du PLU. Celui précise : « Tout point de construction à l’égout du toit ne doit pas dépasser un plan parallèle au sol naturel avant travaux, plan situé à une hauteur égale à la hauteur absolue. » Le croquis suivant illustre la mesure retenue.

Enfin, le COS définit la densité maximale de construction autorisée sur un terrain. L’article R. 123-‐10 du Code de l’Urbanisme précise que : « Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol ». Par exemple : sur un terrain de 1 000 m2 où s’applique un COS de 0,20, la surface de plancher autorisée est de 1000 x 0,2 = 200 m2. La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (partie grisée dans les croquis).

Dans le règlement de certaines zones du PLU (en UB, UC et 1AU), est intégrée la notion de COS résiduel. Celui-‐ci est explicité à l’article 14 du règlement de ces zones sous la forme suivante : « Si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés ». Cette notion de COS résiduel implique donc que les droits à construire d’un terrain sont estimés au regard de ceux qui n’ont pas encore été consommés. Par exemple : sur un terrain de 1 000 m2, comptant une habitation de 100 m2 et où s’applique un COS de 0,20, la surface de plancher autorisée est de 200 m2 (1000 x 0,2). Dans le cas d’une division de ce terrain, les droits à construire résiduels ne sont que de 100 m2 : 200 m2 (surface de plancher autorisée) – 100 m2 (surface de plancher consommée). La création d’une nouvelle construction sur ce terrain ne pourra dépasser les 100 m2 de surface de plancher.

4. Les règles du PLU en vigueur L’actuel Plan Local d’Urbanisme en vigueur comprend un zonage plus ou moins identique à celui de 2003. Selon la nouvelle nomenclature imposée par le passage du Plan d’Occupation des Sols (POS) en PLU, le zonage actuel comprend : • Les zones urbaines (U) ; • Les zones à urbaniser (AU) ; • Les zones agricoles (A) ; • Les zones naturelles (N). Pour chacune de ces zones, le règlement du PLU affecte une vocation et réglemente les usages et les occupations en fonction de leur vocation. Les espaces urbains à vocation d’habitat sont constitués de trois zones : • La zone UA, zone urbaine centrale, correspondant au village ; • La zone UB, constituant l’extension du village à l’Est, sous la forme de quartiers résidentiels de densité moyenne ; • La zone UC, représentant la zone constructible la plus étendue et composant les extensions Est et Ouest du village, par une plus faible densité. Pour ces trois zones urbaines, l’emprise au sol, la hauteur des constructions et le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) sont réglementés par le PLU, et sont donc potentiellement concernées par la majoration des droits à construire. La zone UF, située au Sud de la commune, constitue la zone artisanale et commerciale, où toute habitation est interdite. Pour l’analyse de conséquences de la majoration des droits à construire, cette zone ne sera donc pas prise en compte. Les zones à urbaniser se composent de deux typologies distinctes : • La zone 1AU, est une zone à urbaniser alternative, c’est à dire qu’elle a fait l’objet d’une modification du PLU (suite à la réalisation d’une étude d’aménagement), définissant les conditions précises de l’ouverture à l’urbanisation : cette zone est donc dotée de règles d’emprise au sol, de hauteur et de Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ;

• La zone 2AU, est elle une zone dite stricte, dans le sens où l’ouverture à l’urbanisation est soumise à la modification du PLU : aujourd’hui, seuls sont autorisés l’aménagement et la restauration des constructions existantes, dans la limite de 30% d’augmentation de la surface de plancher (SP). Afin de déterminer les conditions de ces évolutions, des règles de d’emprise, de hauteur et de COS sont définies. Les zones agricoles et naturelles n’ont pas vocation à accueillir des constructions d’habitations. Toutefois, elles sont autorisées en zones agricoles (A), si celles-‐ci sont liées et nécessaires à l’exploitation agricole ; et en zones naturelles (N / Nea / Nh / Nt), des extensions sont autorisées dans la limite de 40% de Surface de Plancher (SP) supplémentaires. Ces deux grandes typologies ne présentent pas un enjeu en matière de développement territorial, mais sont toutefois concernées par la potentielle majoration des droits à construire dans la mesure où les hauteurs sont réglementées dans le PLU. La carte ci-‐dessous présente le zonage du PLU simplifié. Il ne s’agit que de la partie Nord de la commune. La zone UF (à vocation artisanale) et une portion de la zone Nh (naturelle habitée) n’apparaissent pas.

Le tableau suivant synthétise les dispositions du PLU, relatives aux droits à construire : ZONE UA UB

ARTICLE DU PLU Caractère 2-‐ Occupations admises 9-‐ Emprise 10-‐ Hauteur 14-‐COS Caractère

2-‐ Occupations admises

9-‐ Emprise 10-‐ Hauteur 14-‐COS

Caractère

2-‐ Occupations admises

9-‐ Emprise

10-‐ Hauteur 14-‐COS

DISPOSITIONS DU PLU Zone à forte densité bâtie correspondant au centre village Constructions destinées à l’habitation, l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, sous réserve d’être compatibles avec le caractère résidentiel de la zone Non réglementé Hauteur minimale de R+1 et maximale de 11 mètres Résulte de la mise en œuvre des articles UA 3 à UA 13 Zone de moyenne densité, proche du village, affectée aux habitations et aux équipements collectifs Comprend un secteur UBp correspondant au pôle d’équipement public Constructions destinées à l’habitation, l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, sous réserve d’être compatibles avec le caractère résidentiel de la zone Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de 30 % de la superficie du terrain Hauteur maximale de 7 mètres COS de 0,3 Application du COS aux terrains existants comme à ceux issus de divisions foncières Dans le cas d’une partie détachée depuis moins de dix ans : application du COS uniquement dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés Zone résidentielle périphérique au centre village, affectée principalement à l’habitat individuel Comprend deux secteurs UCn1 et UCn2 correspondants au quartier de la gare Constructions à usage d’habitation, à l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce et à l’artisanat, sous réserve d’être compatibles avec le caractère résidentiel de la zone, à raison d'une seule construction à usage d'habitation par unité foncière et sous réserve de respecter les règles de superficie minimale Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de 25 % de la superficie du terrain Application de cette règle aux terrains existants comme à ceux issus de divisions foncières Hauteur maximale de 7 mètres COS de 0,15 Application du COS aux terrains existants comme à ceux issus de divisions foncières Dans le cas d’une partie détachée depuis moins de dix ans : application du COS uniquement dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés

ZONE UF

ARTICLE DU PLU Caractère 1-‐ Occupations interdites

DISPOSITIONS DU PLU Zone correspondant à une zone artisanale et commerciale, où toute habitation est interdite Toute construction et extension de construction à usage d’habitation

1 AU

Caractère 2-‐ Occupations admises

Zone résidentielle qui a fait l’objet d’un programme d’aménagement via une procédure de modification du PLU Constructions à usage d’habitation compatibles avec le caractère résidentiel de la zone, à raison d'une seule construction à usage d'habitation par unité foncière et sous réserve de respecter les règles de superficie minimale

9-‐ Emprise

10-‐ Hauteur 14-‐COS

Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de 20 % de la superficie du terrain Application de cette règle aux terrains existants comme à ceux issus de divisions foncières Hauteur maximale de 7 mètres COS de 0,15 Dans le cas d’une partie détachée depuis moins de dix ans : application du COS uniquement dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés Zone d’urbanisation future à vocation résidentielle, insuffisamment équipée en réseaux urbains, soumise à la définition d’une opération d’aménagement d’ensemble, après modification du PLU Ne sont admises que les extensions sous forme d’annexes et dépendances, l’aménagement ou la restauration des constructions existantes dans la limite d’un accroissement de 30 % de la surface de plancher (SP) existante et dans une limite de 150 m2 de SP. Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de 20 % de la superficie du terrain Hauteur maximale de 7 mètres Non réglementé Zone comprenant les terrains qui font l’objet d’une protection particulière, destinée à l’activité agricole et aux constructions liées et nécessaires aux besoins de l’exploitation agricole Elle comprend un secteur Ap lié au périmètre de protection du captage communal en eau potable A condition qu’elles soient liées et nécessaires à l’exploitation agricole : les constructions de bâtiments d’exploitation agricole, les constructions à usage d’habitation et les constructions complémentaires, à condition que la SP finale n’excède pas 180 m2 Non réglementée Hauteur maximale des constructions à usage d’habitation de 7 mètres Surface de plancher (SP) de 180 m2 maximum

2 AU

Caractère

2-‐ Occupations admises

9-‐ Emprise 10-‐ Hauteur 14-‐COS Caractère

2-‐ Occupations admises

9-‐ Emprise 10-‐ Hauteur 14-‐COS

ZONE N

ARTICLE DU PLU Caractère

2-‐ Occupations admises

9-‐ Emprise 10-‐ Hauteur 14-‐COS

DISPOSITIONS DU PLU Zone qui recouvre des espaces naturels qu’il convient de protéger en raison de la qualité des sites et des paysages Comprend quatre secteurs : Nea (zone environnementale et agricole), Nh (zone résidentielle), Nt (réservée aux activités équestres) et Np (zone naturelle protégée) Hormis en zone Np, sont admises : les travaux confortatifs et l’agrandissement des constructions à usage d’habitation, disposant d’une surface de plancher (SP) d’au moins 50 m2 et dans la limite d’un accroissement de 40% de la SP existante et que la SP finale, ne dépasse pas 180 m2 Non réglementée Hauteur maximale des constructions à usage d’habitation de 7 mètres Surface de plancher (SP) de 180 m2 maximum

5. Les conséquences de la majoration des droits à construire Dans l’hypothèse d’une majoration uniforme des droits à construire, quels sont les effets produits en matière de constructibilité ? Cet exercice affiche l’application stricte de la majoration à toute construction à usage d’habitation. ZONE UA

ARTICLE DU PLU Caractère 2-‐ Occupations admises 9-‐ Emprise 10-‐ Hauteur 14-‐ COS

DISPOSITIONS DU PLU

DISPOSITIONS DANS LE CAS D’UNE MAJORATION DES DROITS À CONSTRUIRE

Zone à forte densité bâtie correspondant au centre village Constructions destinées à l’habitation, l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, sous réserve d’être compatibles avec le caractère résidentiel de la zone Non réglementé Absence de changements Hauteur minimale de R+1 et maximale de 11 mètres Hauteur maximale de 14,3 m Résulte de la mise en œuvre des articles UA 3 à UA 13 Absence de changements

Changements apportés en cas de majoration sur : Hauteur Les conséquences de la majoration sur une telle règle sont toutefois à pondérer au regard de la difficulté d’appréciation d’une majoration de 30% d’un niveau (R+1). Selon les typologies d’habitat, ce niveau peut connaître des variations de hauteurs. Dans la présente étude, il est retenu qu’un niveau en R+1 équivaut à une hauteur de 7 mètres. Cas pratique : Pour un terrain comptant une habitation en R+2 (soit 9 mètres de hauteur), quelles sont les possibilités d’évolutions avec la majoration ? Hypothèse d’évolution : Possibilité d’élever l’habitation de deux niveaux, dans la limite d’une hauteur de 14,3 m.

Caractère

Zone de moyenne densité, proche du village, affectée aux habitations et aux équipements collectifs Comprend un secteur UBp correspondant au pôle d’équipement public 2-‐ Occupations Constructions destinées à l’habitation, l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, sous réserve d’être admises compatibles avec le caractère résidentiel de la zone

9-‐ Emprise

10-‐ Hauteur 14-‐ COS

Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de 30 % de la superficie du terrain Hauteur maximale de 7 mètres COS de 0,3 Application du COS aux terrains existants comme à ceux issus de divisions foncières Dans le cas d’une partie détachée depuis moins de dix ans : application du COS uniquement dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés

Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de 39 % de la superficie du terrain Hauteur maximale de 9,10 mètres COS de O,39 Application du COS aux terrains existants comme à ceux issus de divisions foncières Dans le cas d’une partie détachée depuis moins de dix ans : application du COS uniquement dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés

Changements apportés en cas de majoration sur : Emprise / Hauteur / COS Cas pratique : Pour un terrain de 1 020 m2 comptant une habitation de 110 m2 de SP en R+1, quelles sont les possibilités d’évolutions avec la majoration ? Hypothèse d’évolution : Droits à construire résiduels de 287 m2 (au lieu de 196 m2 actuels), exploitables par la création de deux, voire de trois nouveaux logements.

ZONE UC

ARTICLE DU PLU Caractère

DISPOSITIONS DU PLU

DISPOSITIONS DANS LE CAS D’UNE MAJORATION DES DROITS À CONSTRUIRE Zone résidentielle périphérique au centre village, affectée principalement à l’habitat individuel Comprend deux secteurs UCn1 et UCn2 correspondants au quartier de la gare 2-‐ Occupations Constructions à usage d’habitation, à l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce et à l’artisanat, sous réserve d’être admises compatibles avec le caractère résidentiel de la zone, à raison d'une seule construction à usage d'habitation par unité foncière et sous réserve de respecter les règles de superficie minimale 9-‐ Emprise Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de 25 % de la superficie du terrain 32,5 % de la superficie du terrain Application de cette règle aux terrains existants comme à ceux issus Application de cette règle aux terrains existants comme à de divisions foncières ceux issus de divisions foncières 10-‐ Hauteur Hauteur maximale de 7 mètres Hauteur maximale de 9,10 mètres 14-‐ COS COS de 0,15 COS de O,195 Application du COS aux terrains existants comme à ceux issus de Application du COS aux terrains existants comme à ceux issus divisions foncières de divisions foncières Dans le cas d’une partie détachée depuis moins de dix ans : Dans le cas d’une partie détachée depuis moins de dix ans : application du COS uniquement dans la limite des droits qui n’ont pas application du COS uniquement dans la limite des droits qui été utilisés n’ont pas été utilisés

Changements apportés en cas de majoration sur : Emprise / Hauteur / COS Cas pratique : Pour un terrain de 2 486 m2 comptant une habitation de 130 m2 de SP en R+1, quelles sont les possibilités d’évolutions avec la majoration ? 2 Hypothèse d’évolution : Droits à construire résiduels de 354 m2, au lieu de 242 m actuels. Le corps de règles en vigueur (superficie minimale et limitation d’une habitation par unité foncière) n’autorise le détachement que d’un seul lot et la création que d’une seule construction sur ce lot. Toutefois, il est imaginable que la nouvelle construction créée soit divisée par la suite et génère en réalité trois nouveaux logements en R+1, d’une surface de 118 m2 chacun.

Caractère Zone correspond à une zone artisanale et commerciale, où toute habitation est interdite 1-‐ Occupations Toute construction et extension de construction à usage d’habitation interdites

-‐> Zone non concernée par les possibilités de majoration de droits à construire car aucune construction à usage d’habitation n’est autorisée

ZONE 1 AU

ARTICLE DU DISPOSITIONS DU PLU DISPOSITIONS DANS LE CAS D’UNE MAJORATION DES PLU DROITS À CONSTRUIRE Caractère Zone résidentielle qui a fait l’objet d’un programme d’aménagement via une procédure de modification du PLU 2-‐ Occupations Constructions à usage d’habitation compatibles avec le caractère résidentiel de la zone, à raison d'une seule construction à usage admises d'habitation par unité foncière et sous réserve de respecter les règles de superficie minimale

9-‐ Emprise

10-‐ Hauteur 14-‐COS

Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de 26 % de la superficie du terrain Application de cette règle aux terrains existants comme à ceux issus de divisions foncières Hauteur maximale de 9,10 mètres COS de O,195 Dans le cas d’une partie détachée depuis moins de dix ans : application du COS uniquement dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés

Changements apportés en cas de majoration sur : Emprise / Hauteur / COS Cas pratique : Pour un terrain de 4 362 m2 comptant une habitation de 180 m2 de SP en R+1, quelles sont les possibilités d’évolutions avec la majoration ? Hypothèse d’évolution : Les droits à construire résiduels s’élèvent à 670 m2 (au lieu de 474 m2 aujourd’hui). L’application des règles de superficie minimale n’autorise le détachement que d’un seul lot (superficie minimale de 2 500 m2). Il est toutefois possible d’y créer un nouveau corps bâti de 670 m2, divisible ultérieurement en 5 logements en bande en R+1 d’une surface de plancher de 134 m2 chacun.

2 AU

Caractère

Zone d’urbanisation future à vocation résidentielle, insuffisamment équipée en réseaux urbains, soumise à la définition d’une opération d’aménagement d’ensemble, après modification du PLU 2-‐ Occupations Ne sont admises que les extensions sous forme d’annexes et dépendances, l’aménagement ou la restauration des constructions admises existantes dans la limite d’un accroissement de 30 % de la surface de plancher (SP) existante et dans une limite de 150 m2 de SP.

9-‐ Emprise

10-‐ Hauteur 14-‐COS

Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de Emprise maximale des constructions et de leurs annexes de 20 % de la superficie du terrain 26 % de la superficie du terrain Hauteur maximale de 7 mètres Hauteur maximale de 7 mètres Non réglementé Absence de changements

Changements apportés en cas de majoration sur : Emprise / Hauteur Cas pratique : Dans le cas d’une habitation existante de 190 m2 de SP en R+1, quelles sont les possibilités d’évolutions avec la majoration ? Hypothèse d’évolution : Seule une extension de l’habitation existante est autorisée. Avec la majoration, cette extension peut prendre la forme d’un niveau supplémentaire ou d’une extension horizontale, mais dans la limite de 150 m2 de SP.

ZONE A

ARTICLE DU PLU Caractère

DISPOSITIONS DU PLU

DISPOSITIONS DANS LE CAS D’UNE MAJORATION DES DROITS À CONSTRUIRE Zone comprenant les terrains qui font l’objet d’une protection particulière, destinée à l’activité agricole et aux constructions liées et nécessaires aux besoins de l’exploitation agricole Elle comprend un secteur Ap lié au périmètre de protection du captage communal en eau potable 2-‐ Occupations A condition qu’elles soient liées et nécessaires à l’exploitation agricole : les constructions de bâtiments d’exploitation agricole, les admises constructions à usage d’habitation et les constructions complémentaires, à condition que la SP finale n’excède pas 180 m2 9-‐ Emprise Non réglementée Absence de changements 10-‐ Hauteur Hauteur maximale des constructions à usage d’habitation de Hauteur maximale des constructions à usage d’habitation de 7 mètres 9,10 mètres 14-‐COS Surface de plancher (SP) de 180 m2 maximum Absence de changements

Changements apportés en cas de majoration sur : Hauteur Cas pratique : La majoration de 30% permet une élévation d’un niveau de la construction. Les autres règles de gabarit n’étant pas réglementées dans le PLU, la majoration n’apporte pas d’évolutions supplémentaires.

Caractère

Zone qui recouvre des espaces naturels qu’il convient de protéger en raison de la qualité des sites et des paysages Comprend quatre secteurs : Nea (zone environnementale et agricole), Nh (zone résidentielle), Nt (réservée aux activités équestres) et Np (zone naturelle protégée) 2-‐ Occupations Hormis en zone Np, sont admises : les travaux confortatifs et l’agrandissement des constructions à usage d’habitation, disposant admises d’une surface de plancher (SP) d’au moins 50 m2 et dans la limite d’un accroissement de 40% de la SP existante et que la SP finale, ne dépasse pas 180 m2 9-‐ Emprise Non réglementée Absence de changements 10-‐ Hauteur Hauteur maximale des constructions à usage d’habitation de Hauteur maximale des constructions à usage d’habitation de 7 mètres 9,10 mètres 14-‐COS Surface de plancher (SP) de 180 m2 maximum Absence de changements

6. Quelles répercussions indirectes ?

a. Conséquences globales De manière globale, le scénario d’une libération des contraintes réglementaires aurait pour effet l’élévation des droits à construire, dans l’ensemble des zones constructibles. Le tableau suivant expose les impacts de cette évolution réglementaire : concerne t-‐elle l’emprise ? La hauteur ? Le COS ? Dans quel cas génère t-‐elle des possibilités d’extension horizontale ? Verticale ? Ces extensions peuvent-‐elles se traduire par des divisions de terrain ou de logement ? IMPACTS DE LA MAJORATION DES DROITS À CONSTRUIRE SUR… Zone

EMPRISE

HAUTEUR

COS

EXTENSION HORIZONTALE

UA 0 + 0 0 UB + + + + UC + + + + 1AU + + + + 2AU + + 0 + A 0 + 0 0 N 0 + 0 0 0 : Incidence nulle : Majoration n’a pas d’impact + : Incidence positive : Majoration élève les droits à construire

EXTENSION VERTICALE

POTENTIEL DE DIVISION

+ + + + + + +

Des différences sont observables, selon la vocation des zones et leur niveau de constructibilité autorisé. Comme évoqué précédemment, la zone UF n’entre pas en considération dans cette analyse, puisqu’aucune construction à usage d’habitation n’est autorisée. Les zones agricoles (A) et naturelles (N) voient leurs possibilités d’extension évoluer, mais se limitent à l’autorisation d’élévation d’un niveau. Cette extension verticale peut être constitutive d’un nouveau logement et donc d’une forme de division, mais cette hypothèse semble marginale. Elles ne constituent donc pas un secteur de mutation potentielle.

A l’inverse, le restant des zones urbaines et à urbaniser se caractérise par des changements non négligeables. La zone urbaine centrale UA, aujourd’hui formée d’un tissu compact, pourrait évoluer en hauteur. La seule mutation possible nouvellement autorisée par la majoration serait d’augmenter la hauteur des constructions, dans la limite de 14,3 mètres, soit une construction en R+4 environ. Dans sa grande majorité, le tissu central est établi par des habitations en R+2. La majoration des droits à construire pourrait générer l’élévation d’un, voire de deux niveaux des constructions. Cette évolution peut alors être à l’origine de divisions verticales et la création de nouveaux logements (location ou vente de studios ou d’appartements). L’extension Est du village, classée en zone UB, peut elle aussi observer des mutations de son tissu, dans l’hypothèse d’une augmentation des droits à construire. Le passage d’un Coefficient d’Occupation des Sols (COS) de 0,30 à 0,39 offre des opportunités significatives. L’emprise maximale des constructions est majorée, ne contraignant pas l’exploitation des droits à construire nouvellement acquis. Des extensions peuvent donc être réalisées sous la forme verticale (la hauteur étant majorée à 9,10 m.) ou sous la forme horizontale. De nouveaux logements peuvent donc être aisément créés, suite à division parcellaire. En résulte la constitution d’un tissu urbain plus dense, sur des tènements fonciers de taille réduite (entre 500 et 800 m2). En zone UC, la situation est semblable, avec un potentiel de division accru du fait de la majoration des droits à construire. Dans le respect des règles de prospects, mais également de superficie minimale (1 000 m2), la majoration des droits à construire autoriserait des extensions verticales et horizontales. Ces extensions, proportionnelles aux tènements fonciers, ne sauront être mineures. De nouvelles typologies pourraient voir le jour comme une construction abritant plusieurs logements (suite à division foncière). La zone 1AU pourra également connaître une évolution morphologique, mais probablement plus modérée qu’ailleurs, car la règle de superficie minimale est élevée (2 500 m2) et le COS moindre (0,15). Enfin, le potentiel de mutation dans les zones 2AU est nettement mineur puisque que la majoration ne concerne que la règle de hauteur.

b. Conséquences démographiques Les évolutions liées à la mise en place d’une majoration des droits à construire concernent donc principalement les zones UA, UB, UC et 1AU. Dans le but d’analyser les conséquences d’une telle évolution réglementaire en terme démographique, le tableau suivant expose des données empiriques, permettant d’estimer grossièrement l’évolution possible en terme de rythme de croissance dans les zones régies par un COS. Il ne s’agit que de données indicatives, à utiliser dans une perspective dynamique, bien plus que statique. Zone du POS

Superficie moyenne des constructions

Superficie de la zone (ha)

COS

COS majoré

Application du COS: potentiel théorique de logements

Application du COS majoré : potentiel théorique de logements

Différentiel théorique

UB UC 1AU

120 140 180

14,4 87,2 7

0,3 0,15 0,15

0,39 0,195 0,195

360 934 58

468 1215 76

108 280 18

Au regard de la présente estimation, il semblerait que le potentiel d’évolution dans l’hypothèse d’une majoration des droits à construire serait élevé, principalement dans les zones UB et UC du PLU. Dans la zone UB de densité moyenne et proche du village, l’application du COS actuel fait état d’un potentiel théorique de 360 logements. Dans le scénario d’un COS majoré, ce potentiel s’élèverait à 468 logements, soit 108 de plus. Ce différentiel, bien que théorique, représenterait 259 nouveaux habitants (avec 2,4 personnes par ménage). Aujourd’hui, cette zone est composée de deux secteurs de densités distinctes : le lotissement Saint Quinis et le quartier des Moulières. La densité est plus importante au lotissement que dans le quartier des Moulières au Nord, qui est aéré par des ensembles boisés. Sa densité pourrait donc être accrue, mais de façon limitée au regard du manque de foncier disponible. En revanche, dans le secteur des Moulières, la disponibilité foncière actuelle pourrait à l’avenir être optimisée par la construction de nouveaux logements. Ainsi, la zone UB pourrait observer une évolution morphologique.

Elles ne tiennent pas compte des autres règles du POS, comme celles de prospects ou de superficie minimale, réduisant de façon notable la capacité réelle de ces secteurs. L’emprise au sol et la hauteur étant difficilement quantifiables ne sont pas prises en compte. La zone UA, n’étant réglementée que par la règle de hauteur, n’apparaît pas dans cet exercice. Le tableau ci-‐dessous présente, à partir de la superficie de la zone et de l’application du COS, le potentiel théorique de logements pour les zones concernées. Après l’application du COS majoré, quel est le différentiel entre ces deux potentiels théoriques ? Est-‐il élevé ? Dans quelle zone ?

Dans la zone UC, dite résidentielle périphérique au centre village, le potentiel d’évolution est notable, notamment grâce à l’important foncier disponible. Aujourd’hui, le potentiel théorique est évalué à 934 logements. Dans l’hypothèse d’une majoration du COS de 30%, ce potentiel passe à 1 215, soit 280 logements supplémentaires. Dans ce scénario, la zone UC pourrait connaître un accroissement 673 habitants supplémentaires. Ses tènements fonciers comptant parmi les plus élevés des zones constructibles, la zone UC présente toutes les caractéristiques d’une densification annoncée. Seule la règle de superficie minimale peut représenter un verrou limitatif. De la même manière, même si en zone 1AU, l’accroissement n’est estimé qu’à 18 logements supplémentaires (soit 42 nouveaux habitants), du fait de la petite taille de la zone, la question de la maîtrise de la densification ne doit pas y être négligée pour autant.

c. Conséquence morphologique à l’échelle parcellaire Outre les évolutions démographiques, la majoration des droits à construire peut également avoir des conséquences en matière de forme urbaine. Comme évoqué précédemment, les zones UA, UB, UC et secondairement 1AU verraient leur physionomie évoluer avec la libération réglementaire. Comment cette évolution se traduirait-‐elle ? Quelles conséquences à l’échelle de la parcelle d’habitation ? L’étude des conséquences de l’évolution réglementaire révèle qu’une densification parcellaire est possible sous deux formes : • L’extension verticale : élévation d’un niveau ; • L’extension horizontale : extension du bâti existant, ou construction d’un nouveau bâtiment, sur un terrain issu d’une division. Cette évolution est illustrée ci-‐dessous : Situation existante : Deux possibilités d’évolution avec la majoration des droits à construire :

En s’appuyant sur des exemples pris au hasard, les évolutions sont illustrées sous forme de plans masses, de coupes transversales et de perspectives schématiques, pour les zones UB et UC du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Pour chacun des cas présentés, il ne s’agit que de simulations totalement hypothétiques et ne traduisant qu’une évolution possible parmi d’autres.



Zone UB

Dispositions actuelles Emprise max. de 30% Hauteur max. de 7 m. COS de 0,3

Dispositions en cas de majoration Emprise max. de 39% Hauteur max. de 9,10 m. COS de 0,39

Dans le cas 1, il s’agit d’une petite parcelle de moins de 700 m2, qui compte une habitation en R+1. Aujourd’hui, les droits à construire résiduels s’élèvent à 80 m2. Cette surface est exploitable par une élévation par exemple. Dans l’hypothèse d’une majoration des droits à construire, les droits à construire s’élèvent à 142 m2. Il est possible d’envisager une extension d’un niveau de la construction existante et la création d’un nouveau logement. Le cas 2 présente un terrain de taille moyenne (environ 1 000 m2), comptant un logement de 130 m2 en R+1. Les droits à construire résiduels actuels permettent la construction de deux logements supplémentaires, d’une surface de plancher (SP) de 99 m2. Avec une majoration des droits à construire, il serait possible de construire trois logements de 99 m2 (droits à construire résiduels de 297 m2). Le cas 3 illustre la situation d’un logement de 170 m2 en R+1 sur un terrain de 2 000 m2. Aujourd’hui, il reste d’importants droits à construire (441 m2). Avec ceux-‐ci, il est possible d’imaginer la création de trois nouveaux logements en R+1. Dans l’hypothèse d’une majoration des droits à construire, le potentiel de constructibilité restant est de 624 m2. Ils peuvent être exploités sous la forme d’extensions verticale (création d’un niveau) et horizontale (création d’une dépendance, en plus de la construction de trois logements jumelés en R+1, de 100 m2 chacun). En zone UB, si la libération des règles de droits à construire s’applique uniformément, il est fort probable que les constructions soient surélevées. Dans le cas des petites parcelles, cette évolution pourrait constituer le principal levier d’action, puisque les règles de prospects contraignent toute autre extension. Dans le cas de parcelles de taille supérieure, l’élévation verticale pourrait s’accompagner d’extensions horizontales et ainsi générer des divisions foncières.

Cas 1 : Petite parcelle -‐> SITUATION

-‐> PLAN MASSE

-‐> COUPE

Cas 2 : Parcelle de taille moyenne

-‐> PLAN MASSE

-‐> COUPE

Cas 3 : Grande parcelle

-‐> PLAN MASSE

-‐> COUPE



Zone UC

Dispositions actuelles Emprise max. de 25% Hauteur max. de 7 m. COS de 0,15

Dispositions en cas de majoration Emprise max. de 32,5% Hauteur max. de 9,10 m. COS de 0,195

Dans le premier cas, il s’agit d’un terrain de petite taille pour la moyenne des terrains de la zone UC. De moins de 1 000 m2, ce terrain compte une habitation de 100 m2 en R+1. Aujourd’hui, le résiduel de droits à construire est de 49 m2, pouvant être utilisés par une extension du logement. Dans l’hypothèse d’une majoration des droits à construire de 30%, le potentiel de constructibilité s’élève à 93 m2. Il est possible d’envisager un nouveau logement en R+1. Le second cas présente un terrain d’environ 2 000 m2, sur lequel est implanté une habitation de 170 m2 en R+1. Aujourd’hui, le résiduel des droits à construire est de 135 m2. Pour exploiter ce résiduel constructible, la construction de deux logements jumelés de 67 m2 chacun de plain-‐pied est envisageable. Avec la majoration des droits à construire, au lieu de deux logements de plain-‐pied, les règles de constructibilité permettraient l’édification de deux logements en R+1 de 113 m2 chacun. Le dernier cas est celui d’un terrain nu de grande taille (4 340 m2). Avec les droits à construire actuels (651 m2), il est possible d’imaginer la construction de quatre logements en R+1 de 108 m2 chacun. Dans l’hypothèse d’une majoration des règles de constructibilité, les droits à construire peuvent être exploités par l’édification de six logements, dont quatre jumelés. En effet, ces droits à construire s’élevant à 846 m2, le terrain pourrait accueillir six logements en R+1, d’une superficie de 105 m2 chacun. La structure foncière influe directement sur le devenir de ces quartiers résidentiels. La grande majorité des terrains sont de grands tènements, générant d’importants droits à construire. A la différence des petits terrains en zone UB, ceux de la zone UC sont moins contraints par les règles de prospects. La tendance future en cas de libération des règles de constructibilité serait donc davantage liée aux divisions foncières et à la création de nouveaux logements, qu’à l’élévation verticale des maisons existantes. Dans une logique de rentabilisation foncière, il pourrait y avoir une propension au développement de logements de petite taille et de bas de gamme.

Cas 1 : Petit terrain -‐> SITUATION

-‐> PLAN MASSE

-‐> COUPE

Cas 2 : Terrain moyen -‐> PLAN MASSE

-‐> COUPE

Cas 3 : Grand terrain nu -‐> PLAN MASSE

-‐> COUPE

d. Conséquences à l’échelle de l’îlot Toujours en s’appuyant sur les études de cas précédemment présentées, il est intéressant d’observer les potentielles répercussions à l’échelle de l’îlot. En accolant de façon aléatoire les parcelles étudiées ci-‐avant, un îlot bâti se crée. Quelles formes prend cet îlot au gré des évolutions envisagées ? En zone UB, les hypothèses d’évolution de l’îlot choisies dans cet exemple Dans le scénario d’une majoration des droits à construire, cette possibilité de montrent une propension à la densification et à l’accroissement des surfaces densification des grands tènements est accrue. En outre, elle donne la faculté imperméabilisées. d’évolution bâtie aux petits terrains également. Dans le cas présent, il s’agit Le paysage actuel constitué par le regroupement de ces trois parcelles prend d’une élévation verticale. Cette hypothèse paraît la plus probable au regard la forme d’un tissu pavillonnaire dispersé, assez aéré. des règles de prospects dans la zone UB. Aujourd’hui, le résiduel de constructibilité permet d’ores et déjà une certaine La libération des droits à construire en zone UB a pour principal effet l’octroi densification (maisons bleues) : resserrement du bâti sur des parcelles de taille de droits à construire majorés, y compris pour des terrains de petite taille. moyenne voire grande. Dans le cas de ces tènements, l’évolution pourrait majoritairement se traduire par une augmentation des hauteurs.

En zone UC, les effets d’une levée des contraintes réglementaires seraient plus notables, du fait de l’importance des tènements fonciers. Avec une superficie minimale de 1 000 m2 s’appliquant sur la zone, les droits à construire s’élèvent au minimum à 150 m2 aujourd’hui. Cette fourchette basse serait portée à 195 m2 en cas de majoration de 30% des droits à construire, pouvant produire deux ou trois logements. Ce sont les règles de hauteurs et d’occupation des sols (COS) qui ont le plus d’impacts sur l’évolution des tissus en zone UC. L’emprise au sol est réglementée, mais restant très élevée, ne vient pas contraindre les projets d’extensions horizontales.

L’élévation des règles de hauteurs pourrait être à l’origine de la création de nouvelles typologies d’habitat dans des secteurs pavillonnaires : habitat collectif, habitat intermédiaire. Dans le cas présenté ci-‐dessous, l’îlot peut déjà être densifié avec les règles actuelles, mais sous la forme de quartiers résidentiels denses : soit par la création de lotissements (dans le cas de terrains nus), soit par l’édification de maisons jumelées. Avec la majoration uniforme des droits à construire, cet îlot peut véritablement voir sa physionomie évoluer, avec la potentielle multiplication par cinq du nombre de logements.

e. Répercussions territoriales Il apparaît qu’en zone UB et UC, la morphologie de l’îlot varie au gré des initiatives individuelles : tantôt une élévation de bâti, tantôt une extension de bâti, ou encore la construction d’une nouvelle habitation, par division foncière. Il semblerait que l’impact soit accru si toutes les conditions suivantes sont réunies : • L’application de la majoration des droits à construire de 30% de façon uniforme ; • La possibilité d’extension bâtie, au regard des autres règles d’urbanisme (de prospects et de superficie minimale notamment) ; • La volonté et les moyens des occupants et des propriétaires à étendre le bâti, voire à céder ou louer une partie de leur bien. Ainsi, même si les incidences sont difficilement quantifiables, l’étude de cas met clairement en évidence le caractère hypothétique et aléatoire des effets de la majoration des droits à construire. Hormis si cette majoration s’applique de façon différenciée selon les typologies de zone, les terrains concernés peuvent évoluer sous une multitude de scénarios possibles. Il n’existe pas de schéma d’évolution propre à chaque zone. Les zones UB et UC – susceptibles d’évoluer de façon notable – se caractérisent par des contextes et une réglementation différente, mais peuvent voir germer des situations similaires. Il semblerait néanmoins que dans l’hypothèse de droits à construire majorés, les quartiers résidentiels aujourd’hui constitués d’un tissu pavillonnaire lâche, pourraient évoluer au travers de l’accueil de nouvelles constructions et de nouvelles typologies d’habitat. Mais encore une fois, il ne s’agit que d’une supputation sur les desideratas individuels. En tout état de cause, l’évolution majoritaire de ces terrains semble être la création de nouveaux lots d’habitation sur des terrains d’ores et déjà bâtis. En conséquence, ces lots seront issus de divisions foncières, au gré des initiatives individuelles.

Cette recrudescence de morcellement foncier peut avoir des répercussions territoriales qu’il est nécessaire d’anticiper. Le caractère empirique des simulations et des études de cas présentées rend difficile la quantification des effets sur le fonctionnement communal. Toutefois, il est incontestable que tout accroissement du nombre de logements, qui plus est s’il est aléatoire et non quantifiable, a des effets sur : • Le développement urbain ; • Les besoins en équipements ; • Les ressources et l’environnement ; • Les vues et les paysages ; • Les relations sociales.  Le développement urbain La libération des règles de constructibilité aurait pour effet la densification possible des zones UA, UB, UC et 1AU, sous la forme d’extensions de bâti, de création de nouveau bâti ou d’élévation du bâti. Il est possible que cette majoration, surtout dans le cas de la zone UC, donne lieu à la création de typologies nouvelles, totalement inhabituelles dans ces secteurs pavillonnaires : création de bâti en R+2, habitat intermédiaire, voire collectif. Par ailleurs, dans le cas de la création de nouveaux lots sur des terrains déjà bâtis, la densification s’effectuerait le plus généralement suite à division foncière. Dans les deux cas, cette évolution urbaine peut donc représenter un objectif louable d’optimisation des tissus urbains existants et de diversification de l’offre en logements. Cependant, ces tissus urbains ont-‐ils tous vocation à être intensifiés ? Sont-‐ils aptes à supporter un accroissement du nombre de logements ? De plus, cette augmentation de l’offre en logements permise par la majoration des droits à construire n’est pas planifiable et peut entrer en contradiction avec les principes de développement exprimés dans le PLU (cf Enjeux territoriaux p.3). En effet, il s’agirait de revenir sur les récents acquis en matière de maîtrise de la densité dans les espaces pavillonnaires et de préservation des paysages, mis en place par les différentes modifications du PLU.

 Les besoins en équipements Selon les estimations évoquées précédemment, ce serait environ 974 nouveaux habitants que pourrait accueillir Camps la Source suite à la majoration de ces droits à construire. Bien que ces données soient mentionnées à titre purement indicatif, elles illustrent la nécessité de tenir compte des besoins en matière d’équipements. En effet, cet accroissement démographique peut avoir des effets sur : • Les effectifs scolaires : La commune est aujourd’hui bien équipée en établissements scolaires (écoles maternelle et élémentaire), répondant aux besoins actuels. Toutefois, seraient-‐ils suffisants en cas de libération des règles de constructibilité ? • La desserte : Dans certains quartiers, la desserte ne se fait que par des voies privées de largeur limitée. Dans l’hypothèse d’une majoration des droits à construire, la densification pourrait avoir lieu dans des secteurs mal desservis et/ou non adaptés à accueillir des flux automobiles plus importants ; • Les réseaux : Les zones UB et UC, principales zones concernées par la majoration des droits à construire, sont raccordées aux réseaux d’eau potable et d’assainissement publics. Néanmoins, ces réseaux sont-‐ils aptes à recevoir une charge plus importante ? Ces conséquences pourront difficilement être évaluables de façon précise dans la mesure où la densification ne sera le fait que d’initiatives individuelles. Il convient donc de s’interroger sur la pertinence de la prise de risque : les effets de la libération réglementaire présentent-‐ils suffisamment d’avantages pour compenser les difficultés de programmation ?  Les ressources et l’environnement La densification urbaine sous la forme de remplissage des quartiers résidentiels peut présenter des incidences négatives sur l’environnement : • L’artificialisation des sols ; • Le risque de pollution des sols accru ; • L’accroissement du risque de ruissellement urbain ; • La réduction des espaces végétalisés.

 Les vues et les paysages Comme illustré dans l’analyse à l’échelle de l’îlot, la physionomie des quartiers pourrait évoluer avec la libération des droits à construire. La zone urbaine centrale UA pourrait observer une densification verticale, avec une élévation des constructions. Dans la première couronne classée en zone UB, les vues et les paysages urbains pourraient être modifiés par une densification importante, y compris pour des petits tènements fonciers. Dans ce cas précis, les vues pourraient être affectées par l’exploitation des droits à construire sous forme d’élévation des maisons existantes. Dans les quartiers résidentiels de la zone UC, les paysages aérés actuels pourraient connaître un remplissage bâti suite à la création de nouvelles entités d’habitat. Au regard de l’importance des droits à construire octroyés de fait par les superficies élevées, les possibilités d’évolution du paysage ne sont pas à négliger. Le remplissage de ces quartiers aurait pour effet la réduction des écrans végétaux existants et la visibilité majorée des habitations. Dans les cas présentés ci-‐avant, le nombre de logements peut aisément doubler. Cependant, les effets sur les vues et les covisibilités seraient probablement moindres qu’en zone UB, plus dense. Cette densification pourrait faire naitre une certaine banalisation du paysage pavillonnaire dense, voire d’un mélange résidentiel peu cohérent et harmonieux. De manière générale, les efforts entrepris au travers de modifications réglementaires pour la préservation d’un cadre paysager se trouveraient fragilisés en cas d’application de la majoration des droits à construire. La qualité du cadre de vie campsois, liée à une structure paysagère spécifique, avec des constructions en cohérence avec l’environnement initial et la topographie ainsi que le maintien d’une végétation locale, a été démontrée par une étude paysagère menée sur les tissus pavillonnaires, et est à l’origine de la mise en place d’une règle de superficie minimale dans les zones UC et 1AU.

Même si la majoration des droits à construire ne remet pas en cause cette règle, elle propose une densification de ces tissus pavillonnaires, présentés comme sensibles d’un point de vue paysager.  Les relations sociales Dans la zone urbaine UA, les divisions de logements auraient lieu uniquement sous la forme de la création d’un nouveau logement à l’étage supérieur. D’ores et déjà pensés pour accueillir plusieurs logements, ce type de division n’aurait pas ou peu d’effet sur les relations sociales. La situation est toute autre dans le cas de quartiers résidentiels, constitués de maisons individuelles. Le désir d’installation en maison individuelle s’accompagne de la recherche d’un cadre de vie, éloigné des pollutions sonores et visuelles, à proximité de la nature et permettant des pratiques extérieures. Les divisions foncières résultant de la libération réglementaire pourraient être à l’origine de nombreux conflits de voisinage. Pour des problèmes de vis-‐à-‐vis, de manque de stationnement ou de desserte partagée, les conditions permettant un cadre de vie qualitatif pourraient être perturbées. Dans ces situations de tensions de voisinage, la commune pourrait être sollicitée afin de déterminer l’intérêt général.

f. Cohérence entre logiques nationales et impacts communaux L’objectif poursuivi par la loi n°2012-‐376 du 20 mars 2012 est de répondre à la pénurie de l’offre en logements et de soutenir le secteur de la construction. Concernant le domaine de l’habitat, cette réponse s’appuie sur deux constats : • La flambée des prix du foncier générant d’importantes difficultés d’accès au logement ; • La nécessité de cibler la politique du logement sur la libération de l’offre, plus que sur la dépense publique. Cette nouvelle loi propose le desserrement des contraintes qui pèsent sur l’offre par des allégements réglementaires. Cette mesure, tout en mettant en avant l’intérêt général de production de logements, encourage le volontariat des acteurs. Avec cette nouvelle loi, le gouvernement table sur la production de 20 000 à 40 000 nouveaux logements par an, dans les secteurs réglementés par des gabarits, hauteurs et coefficients d’occupation des sols. Qu’en est-‐il de la traduction de cette mesure à l’échelle communale ? S’applique t-‐elle suivant les objectifs poursuivis ? Constitue t-‐elle une avancée en matière de production de logements ? Les objectifs édictés par l’article L. 121-‐1 du Code de l’Urbanisme, que tout document d’urbanisme ou de planification doit viser, sont-‐ils respectés ? Cet article stipule que ces documents de planification doivent permettre d’assurer : « 1° L'équilibre entre : a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ; b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ; c) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ; 1° bis La qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville ;

2° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics et d'équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d'amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements et de développement des transports collectifs ; 3° La réduction des émissions de gaz à effet de serre, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir de sources renouvelables, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-‐sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques, et la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature. » Au regard des effets produits avancés par la présente étude, la majoration des droits à construire des zones constructibles de Camps la Source présente comme avantages : • L’optimisation du foncier, par le renouvellement urbain de quartiers existants ; • L’absence de consommation d’espaces naturels (au sens réglementaire) ; • Le respect des limites à l’urbanisation ; • L’augmentation de l’offre en logements ; • La diversification des typologies rencontrées dans les tissus pavillonnaires. En ce sens, cette mesure de libération réglementaire répondrait aux objectifs fixés par l’article L. 121-‐1 du Code de l’Urbanisme. Toutefois, par l’équilibre entre les espaces protégés et les espaces urbanisés visé par cet article, c’est un objectif de vision prospective qu’implique implicitement cette notion : comment assurer la pérennité d’un territoire, en matière de logements, d’emplois, d’environnement, de paysage ? Est-‐ce que la majoration des droits à construire permet de répondre à cette nécessité de planification ?

N’y a t-‐il pas contradiction entre la temporalité de la planification et celle de cette mesure, où règne la spontanéité et le caractère aléatoire ? Enfin, il semblerait que la majoration, appliquée de façon identique à tous les secteurs et sur tous les critères (emprise, hauteur et coefficient d’occupation des sols), ne correspond pas tout à fait aux objectifs poursuivis par les dernières avancées réglementaires. La préservation du paysage résidentiel et le contrôle de la densification de ces secteurs, seraient des objectifs ébranlés par la libération des règles de constructibilité. Il est évident que cette mesure permettrait la production renouvelée en matière de logements, voire diversifiée. Toutefois, la production de ces logements est-‐elle pérenne ? La constitution d’un tissu urbain en « patchwork » ne constitue t-‐il pas une inconnue majeure sur la cohérence urbaine future ? En tout état de cause, l’application de ces nouvelles règles générerait des expériences innovantes de mixité entre habitat diffus et habitat dense : une maison individuelle pourrait voir accueillir à ses côtés des maisons en bande à trois niveaux. Dans ce cas, Camps la Source pourrait constituer un laboratoire urbain sur les aptitudes d’un tissu résidentiel lâche à accueillir des typologies d’habitat dense. Mais cette hypothèse correspond-‐elle aux exigences communales ? Est-‐ce que cette hypothèse ne convient pas davantage à une commune plus urbaine ou proche d’une grande agglomération ? Par ces questionnements, c’est véritablement la vocation de la commune qui est en jeu : Camps la Source a t-‐ elle vocation a devenir un territoire très urbanisé ? Auquel cas, a t-‐elle les infrastructures en matière d’équipements, de voirie suffisantes ? A l’inverse, si la vocation du territoire campsois est d’éviter la banalisation de ces paysages, peut être que la majoration des règles de construction ne représente pas un enjeu de développement. Enfin, si l’objectif national est de produire du logements, tout en essayant d’enrayer l’étalement urbain, n’y a t-‐il pas lieu de concentrer la réflexion sur des sites fonciers stratégiques, davantage appropriés à une importante densité ?

CONCLUSION

La majoration de 30% des droits à construire prévue par la loi n°2012-‐376 du 20 mars 2012 et l’article L. 123-‐1-‐11-‐1 du Code de l’Urbanisme peut donc avoir sur la commune de Camps la Source de nombreuses conséquences. Au-‐delà de la seule majoration des droits à construire stricto sensu, ces nouvelles dispositions peuvent en effet avoir des conséquences : -‐ sur le rythme de croissance démographique et urbaine -‐ sur les paysages campsois du fait des potentialités de divisions foncières et de densification du tissu urbain pavillonnaire -‐ sur les besoins en équipements publics -‐ sur les liens sociaux -‐ etc… La commune de Camps la Source se situe au cœur d’un territoire éminemment attractif, la Provence Verte. Ce territoire a au cours des dernières décennies et des dernières années été marqué par une très forte pression résidentielle liée au desserrement des agglomérations toulonnaise, aixoise et marseillaise. Cette attractivité générale du territoire est par ailleurs particulièrement forte sur la commune de Camps du fait de sa proximité du pôle d’emploi brignolais et de la qualité des paysages résidentiels campsois. Dans ce contexte de forte attractivité, la commune a marqué depuis plus d’une décennie sa volonté de maîtriser et non de subir son rythme de croissance démographique et urbaine au travers de l’élaboration du PLU en 2003 et des modifications de ce dernier, notamment suite à l’audit de l’application du PLU de 2007. Une majoration non maîtrisée et donc aléatoire dans sa mise en œuvre des droits à construire semble donc paradoxale avec cette volonté communale maintes fois affichée.