Andelsbolig Nyt september 2012 by AB Gruppen A/S Andelsportal.dk & Ejerportal.dk

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Andelsbolig Nyt - nyheder og rådgivning til bestyrelsen

NYHEDER: - Få et gratis økonomitjek

UDPLUK FRA BLOGGEN: 3

- Her er det klogt at isolere - Derfor får flere og flere foreninger solceller - Sådan griber I valuarvurderingen an

4 6 12

- Hvorfor skal jeg betale for en ejendomsmægler? - Rolig nu! Markedet for andelsboliger er fint - Studiestart lig med boligmangel blog.andelsportal.dk

S g I P n in re fo

l Ti

Flere andelsboligforeninger renoverer ejendommen Selv om flere andelsboligforeninger sidder økonomisk trængt i det, og at krisen fortsat buldrer på boligmarkedet, kaster flere og flere andelsboligforeninger sig over renoveringsopgaver og byggeprojekter af foreningens ejendom. Nye tal viser en pæn vækst. For alle andelsboligforeninger er det en løbende udfordring at vedligeholde ejendommen med alt fra almindelig ejendomsservice til udskiftning af vinduer og opsætning af altaner. Men under den økonomiske krise har de økonomiske midler ikke altid været til stede i foreningerne, og projekterne er blevet udskudt. Men nu ser det ud til, at andelsboligforeningerne i stigende grad kaster sig over de mange projekter. Det viser nye tal fra Andelsportal.dk. Andelsbolig Nyts hjemmeside, hvor andelsboligforeninger sender deres arbejdsopgaver i udbud.

Stigning på 20 procent Siden nytår og frem til august er antallet af byggeopgaver og renove-

ringsopgaver i andelsboligforeninger steget med 20 procent sammenlignet med samme periode i 2011. Det fremgår af nye tal fra Andelsportal. dk, der de seneste ti år har formidlet bygge- og renoveringsopgaver for landets andelsboligforeninger. Og 20 procent er en ganske pæn stigning, taget i betragtning, at flere andelsboligforeninger kæmper med finansielle udfordringer, og om at få pengene til at slå til.

Læg en vedligeholdelsesplan At renovere en boligforening er en konstant udfordring for at undgå, at foreningen pludselig står over for uoverskuelige renoveringsprojekter. Derfor lægger mange foreninger en vedligeholdelsesplan, så man holder styr på, at de nødvendige renoveringer bliver gennemført. I årets første otte måneder er det især vedligeholdelsesplaner og ejendomsservice, som foreningerne har kastet sig over. Og det siger noget om, at foreningerne har et stigende fokus på vedligeholdelse af ejendommen. Men også opgaver som facadere-

noveringer, renoveringer af taget, installering af dørtelefoner, opsætning af altaner og sammenlægning af lejligheder er renoveringsopgaver, som Andelsportal.dk har modtaget mange af i 2012.

Flere energirenoverer Samtidig har foreningerne et voksende fokus på at energirenovere, hvilket kan spare foreningerne for mange penge. Det gælder for eksempel facadeisoleringsopgaver, tagrenoveringer, lavenergivinduer og opsætning af solceller, som flere foreninger kaster sig over.

Omkring 85 procent af de samlede opgaver stammer fra foreninger i Hovedstaden, hvor de fleste andelsboligforeninger i Danmark er placeret. Fra 1. januar 2013 åbner regeringen op for en såkaldt energipulje, som blandt andre andelsboligforeninger kan søge økonomiske midler fra til at igangsætte energirenoveringsopgaver. De konkrete detaljer såsom tilskuddets størrelse forhandles på plads i forbindelse med finanslovsforhandlingerne i efteråret.

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 1 | Har I styr på snerydningen? Selv om det mere er undtagelsen end reglen, at der falder sne i Danmark i september eller oktober, er det en god idé at have styr på snerydningen, hvis den uventede sne skulle begynde at beklæde fortove og veje. I hvert fald så man er klar til vinteren. Mange andelsboligforeninger husker med garanti vinteren 2010 og 2011, hvor Danmark fik historiske mængder af sne, hvilket prægede landet på mange måder, heriblandt de mere end 200.000 andelsboligforeninger. Indgangspartier og porte til gårdanlæg var dækket til af sne, og beboerne kæmpede sig vej gennem fællesarealerne.

Styr på snerydningen For at undgå tilsvarende tilstande, bør en forening få styr på snerydningen, inden vinteren og snesæso-

nen går i gang, så foreningen kan få ryddet fortovet og gårdanlægget til fordel for beboerne. I den forbindelse kan foreningen for eksempel tage kontakt til et ejendomsservicefirma, som man indgår en samarbejdsaftale med om snerydning i vintermånederne. Ifølge loven om vintervedligeholdelse skal alle husejere, herunder boligforeninger, sørge for at den faldne sne ryddes hurtigst muligt. Derudover har man pligt til at salte eller gruse vejen og fortovet, således at der ikke er glat føre og dermed begrænse risikoen for ulykker for forgængere, cyklister og bilister.

Undgå sagsanlæg En aftale med for eksempel et ejendomsservicefirma er blandt andet vigtigt, da det kan sikre foreningen mod ubehagelige regninger og sager, hvis forbipasserende falder på

fortovet, uden at der er ryddet sne. Bliver sneen ryddet, og bliver der saltet, kan foreningen undgå at skulle hæfte for en erstatning i tilfælde af et brækket ben eller større skader. Inden man vælger et snerydningsfirma, bør man undersøge markedet godt. Der findes for eksempel firmaer, der har specialiseret sig i ar rydde sne, og som hurtigt kan rykke ud i tilfælde af store snefald.

Der er altså mange gode grunde til at sikre sig en aftale med et snerydningsfirma, sin vicevært eller et tredje firma, da man som boligforening har pligt til at få fjernet sneen på sin grund.

Redaktionen Michael Müller (ansv.) Andelsbolig Nyt udgives af AB Gruppen A/S Kristen Bernikows Gade 4 1105 København K. Telefon: 77 33 40 00 E-mail: info@abgruppen.dk Oplag: 3600 ekspl.

Det skal foreningen have styr på ved snefald:

Snerydning af fortove Snerydning af parkeringspladser Snerydning af andre udendørsarealer Snerydning af boligforeningens arealer Fjernelse af istapper Saltning og sikring på fortovet i tilfælde af istapper på taget.

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

www.andelsportal.dk/oekonomitjek

FÅ ET GRATIS ØKONOMITJEK Nu kan alle andelsboligforeninger i København og omegn igen få gennemgået deres økonomi ganske gratis. Andelsportal.dk og Nordea åbner igen op for, at foreningerne kan få gennemgået deres økonomi, efter at første omgang var en stor succes for mange andelsboligforeninger, der opdagede, at der var penge at spare. Landets andelsboligbestyrelser har et ansvar for at have styr på økonomien, og nu er der hjælp at hente.

Et gratis tjek Andelsportal.dk og Nordea tilbyder nemlig alle andelsboligforeninger i København og omegn et gratis økonomitjek. Dermed vil bestyrel-

sen få et overblik over foreningens generelle økonomi, de forskellige lån, der er optaget, samt nogle forslag til, hvad de kan gøre af tiltag eller ændringer, der for eksempel kan give dem en lavere ydelse på deres lån.

Relevant for mange foreninger ”For tiden kan andelsboligforeninger med fordel optage fastforrentede 30-årige lån til 3 eller 3,5 procent i rente. Når renten er så lav, appellerer det til både foreninger med fast rente og variabel rente. Det er især attraktivt for foreninger med 4 og 5 procent fastrentelån at få belyst, hvor stor besparelsen er, ved at nedkonvertere deres lån. Foreninger med variabelt forrentede lån bør ligeledes overveje, om

de fortsat vil påtage sig en renterisiko eller om de skal ændre strategi og vælge fast rente,” siger erhvervschef i Nordea Winnie Worsøe.

Der er penge at spare Økonomien på andelsboligmarkedet ændrer sig løbende, og derfor bør andelsbestyrelserne følge med og tilpasse deres økonomiske aktiviteter til den aktuelle markedssituation.

Samarbejde med Nordea Andelsportal.dk tilbyder økonomitjekket i samarbejde med Nordea, som står for selve gennemgangen af de interesserede foreningers økonomi. På et møde sammen med Nordea vil boligforeningsrådgive-

ren kigge nærmere på løsninger og muligheder, og efterfølgende vil bestyrelsen modtage et referat af gennemgangen, som de kan bruge fremadrettet. Økonomitjekket er især interessant for foreninger, der er stiftet før 2006. De foreninger, der er stiftet efter 2006 kan desværre have svært ved at låneomlægge, eftersom ejendomspriserne siden den periode er faldet markant. Derfor henvender tilbuddet sig primært til foreninger, der er stiftet før 2006. Andelsportal.dk og Nordea åbnede op for økonomitjekket i efteråret 2011, hvor omkring 50 andelsboligforeninger fik deres økonomi tjekket. Flere af dem fandt ud af, der var penge at hente ved at opjustere eller skifte pengeinstitut. Det gratis økonomitjek gælder for andelsboligforeninger i København og omegn.

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 2 | Her er det klogt at isolere Mange ældre andelsboligforeninger trænger til at blive efterisoleret, da der i de gamle bygninger er opstået kuldebroer, hvilket betyder, at kulden siver ind i lejlighederne og medvirker til en høj varmeregning. Og der er mange måder at efterisolere en boligforening på, så varmen bliver indendørs.

Hulmursisolering Nemt og enkelt indgreb i ejendommen. Hulmuren fyldes med isolering ved at fjerne en mursten, hvorefter kuldebroer og utætheder fjernes. Herefter bliver væggene i ejendommen lune, der er mindre træk, temperaturen holdes på et stabilt niveau og man mindsker risikoen for skimmelsvamp. Hulmursisolering sænker varmeregningen med ca. 15-25 procent. En del af de ældre ejendomme har dog ikke en hulmur, hvorfor man i stedet kan vælge en facadeisolering.

Isolering af endegavl For at undgå de kolde murer, hvor varmen siver ud, er det klogt at isolere endegavlene. Derved vil man undgå kuldenedfald i ejendommens lejligheder.

Isolering af taget Man kan isolere taget på flere måder, blandt andet ved at isolere loftsgulvet eller putte isolering op under taget, hvor man isolerer loftsrummene.

Facadeisolering Udvendig isolering af facaden er en af de mest effektive måder at holde kulden udendørs og dermed sænke varmeregningen. Facadeisolering kan sænke varmeregningen med 30-35 procent.

Rørisolering Varmtvands- og centralvarmerør kan med fordel efterisoleres. Når varmetabet begrænses ved isolering, nedsættes også temperaturen på den nye røroverflade væsentligt, og dermed nedsættes også varmeafgivelsen til de rum, hvor rørene passerer.

Andre isoleringsmuligheder Derudover kan man isolere ejendommens etageadskillelser, porte, lofterne, så beboerne undgår kolde gulve, lofterne i kældre, cykelkældre og depotrum, så kulden ikke kan stige op gennem ejendommen. Der findes en del forskellige isoleringsmaterialer, heriblandt træfiberisolering, stenuld/Rockwool, isoleringsgranulat og papirisolering. Disse isoleringsformer er de mest anvendte, og alle opnår en god og effektiv isolering. Mange andelsboligforeninger er bygget i begyndelsen af 1900-tallet, hvorfor de med fordel kan trænge til en isolering, der kan sænke foreningens varmeregning markant.

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 3 Så meget sparer I med energirigtige vinduer I disse år er der et stort fokus på at energioptimere sin boligforening, og her er vinduerne et vigtigt element, da de kan sænke varmeforbruget markant og samtidig skabe et bedre indeklima. Derudover er der penge at spare med de helt rigtige lavenergivinduer. De fleste af os kender fornemmelsen. Man sidder i en stol eller ligger på sofaen, og noget irriterer en. En vind eller et sus, men hvor kommer det fra? Man kører en hånd langs vinduerne, og finder sprækken og utætheden. Vinduerne er utætte, og kulden fosser ind, mens radiatoren står på fire eller fem. Pengene ”ryger ud af vinduet”, og varmen forsvinder. Sådan kan mange andelshavere opleve det i især ejendomme med ældre vinduer, der trænger til at blive skiftet. Og nye vinduer er en effektiv løsning, hvis jeres andelsbolig-

forening ønsker at energioptimere ejendommen og ikke mindst sænke varmeregningen for beboerne og foreningen.

Betydelig besparelse Omkring 30 procent af den varme, der produceres til at opvarme ejendommen, forsvinder igen med gamle to lags vinduer. Derfor er det en god investering at skifte til lavenergivinduer eller energirigtige ruder, da de kan sænke de nuværende varmeudgifter med 25-30 procent. Det kan betyde op mod flere tusinde kroner i besparelse om året på varmeregningen pr. andelshaver. Nye lavenergivinduer er en stor investering for en andelsboligforening, hvorfor det er en god ide at have sparet pengene op. Omvendt er varmebesparelsen til at mærke fra første dag, eftersom varmeregningen vil blive sænket med det

samme ved udskiftning af vinduer, der er op til 30 år gamle. Lavenergivinduer mindsker altså varmetabet gennem ruderne og giver dermed et lavere energiforbrug. Lavenergivinduerne lader solens varme trænge ind i huset uden at lade den opvarmede luft indefra komme ud. Derudover skaber man et bedre indeklima med energivinduer.

Flere typer Når man skal vælge energirigtige vinduer, er der flere typer at gå efter. Med lavenergivinduer kommer der mere varme ind gennem

vinduet end der lukkes ud: Det inderste lag glas er i lavenergivinduerne belagt med en tynd metalbelægning, der reflekterer varmen tilbage i rummet. Herved får du størst muligt lysindfald og mindst muligt varmetab. Lavenergiruder kan være mærket med energiklasse A, B eller C, hvor A er det bedste. En energimærket forsatsløsning opfører sig som en solfanger. Ved at montere energiglas bag den eksisterende vinduesramme holdes rumvarmen tilbage, mens sollys og solenergi får lov at trænge ind i rummet. Den tynde metalbelægning på energiglasset sørger for denne virkning.

Besparelse med nye lavenergivinduer:

Lejlighedens areal: 80 kvm. Vinduesareal: 17 kvm Antal døre: 5 Varmekilde: Fjernvarme Glastype: Termorude to lag Årlig besparelse: Ca. 2.000 kr

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 4 Derfor får flere og flere foreninger solceller Det er ikke kun husejere, der i øjeblikket kaster sig over solcelleanlæg. Et stigende antal boligforeninger, heriblandt andelsboligforeninger, får installeret solceller på taget, hvilket kan spare beboerne for mange penge og sænke foreningens samlede CO2udslip. For mange ældre andelsboligforeninger, der er opført for 40, 60 eller 100 år siden, er det måske ikke et solcelleanlæg, man forbinder med den gamle ejendom. Men faktisk bliver det mere og mere populært blandt landets mange andelsboligforeninger at kaste sig over solceller, der siden nytår har været i høj kurs, og salget af anlæggene går historisk godt. Og det er der ikke noget at sige til. Gevinsten ved et solcelleanlæg er bestemt til at få øje på, og altså ikke kun for husejerne. For boligforeninger er der også penge og besparelser at hente ved at installere solceller på taget.

Attraktiv nettoordning Og det får foreningerne i stigende grad øje på. For boligforeninger er

det nemlig lige så attraktivt at installere solceller som for husejere. Boligforeninger, herunder andelsboligforeninger, kan nemlig blive omfattet af nettoafregningsordningen, hvor man kan modregne den ekstra strøm, foreningen producerer pr. år. Nettoafregningen kræver en elmåler, der kan løbe i to retninger, hvilket i praksis betyder, at man kan udnytte solcellestrømmen 100 procent uden at betale energiafgifter. Når et solcelleanlæg i en etageejendom er omfattet af nettoafregningsordningen, må den samlede effekt ikke komme over 6 kw pr. lejlighed. Det betyder for eksempel, at en forening med ti lejligheder/enheder må installere et solcelleanlæg på 60 kw, hvilket svarer til en CO2besparelse på omkring 55 tons om året.

En lav elregning Dermed sikres andelshaverne en lav elpris i minimum 30 år, eftersom prisen på el i gennemsnit er 10 ører/kwh lavere end hos den tidligere elleverandør, indtil at lånet på solcelleanlægget er betalt ud efter ca. ti år. Herefter er foreningens el gratis.

Endvidere er en solcelle-investering en god forretning, da elpriserne de seneste ti år er steget med omkring 30 procent, og det forventes, at prisen på strøm vil øges med fem procent om året i de kommende år. Men med et solcelleanlæg kan jeres forening blive så godt som selvforsynende, og dermed slippe for dyre elregninger og et højt CO2-udslip.

Fordele ved solceller til boligforeninger:

Solceller producerer ”gratis” CO2-fri strøm Solceller er støjfrie Solceller har en lang levetid Solceller kan integreres i bygningens arkitektur Solceller kan erstatte en del af facade- eller tagbelægningen Solceller mindsker brugen af fossile brændstoffer Solceller sænker elregningen Kilde: Bright Energ y

Ikke to

Solcelleanlæg er ens

TRE-FOR Energi har installeret 57 kWp solcelleanlæg, hvor æstetikken har været i fokus hos boligforeningen BoliGrøn, Bjæverskov ved Køge www.boligroen.dk.

Solceller betaler sig som aldrig før Også for jeres boligforening, hvor I kan gøre brug af nettomåler ordningen. Derfor er det vigtigt at finde den rette samarbejdspartner. Vi tilpasser solcelleanlægget til jer og tager højde for alt det, der er specifikt for jeres boligforening: Individuelle løsninger Decentrale løsninger Fællesareal løsninger Hos TREFOR Energi får I professionel vejledning, og vi deltager gerne som sparringspartner på jeres projekt eller på generalforsamlinger i jeres boligforening. Vores erfaring fra andre boligforeninger betyder, at I er sikret den bedste løsning fra start til slut. Ring til os på 79 33 34 99 og hør, hvad vi kan gøre for jer. Eller læs mere på trefor.dk/solceller.

Scan koden og læs mere om solceller

Vi er med hele vejen 1 Rådgivning om solcellevalg 2 Opmåling og tilbudsgivning 3 Montering og installation 4 Tilslutning til elnettet 5 Vejledning i brug – og herefter drift

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 5 Sådan undgår du kloaklugt på badeværelset Kloaklugt er et stort problem for flere andelshavere. Man ved ikke, hvad man skal stille op for at fjerne den grimme lugt. Men med simple tiltag kan man komme de ubehagelige lugtgener til undsætning. De fleste af os kender til lugte fra kloakken. Vi står og børster tænder på badeværelset, eller er i bad. Kloakdampe kommer op gennem risten eller afløbet til håndvasken. Det er ubehageligt, og er ofte et problem, man ikke kan leve med. Men der er hjælp at hente. Du kan både stille noget op som privat person, og du kan tage kontakt til en autoriseret kloakmester, der kan komme hjem til dig og se på problemet.

Tjek vandlåsen I alle afløb til en håndvask og kloakker sidder der en vandlås, der virker som en lugt- og råttelås. Hvis vandlåsen sidder under håndvasken, fører afløbsrøret som regel direkte til kloakken. Er der derimod ingen synlig vandlås, sidder den normalt i forbindelse med gulvafløbet. Lugtgenerne kan både stamme fra gulvafløbet og afløbet til håndvasken. For eksempel hvis vandet passerer noget slam eller hår i røret fra håndvasken og i gulvristen over gulvafløbet. Her bør man rense afløbet ved at fjerne gulvristen og rengøre en eventuel underliggende rist og afløbet ned til, hvor vandlåsen sidder.

Malingrester i afløbet Problemet i risterne er, at hår, betonslam og malingrester kan samle sig i større eller mindre klumper, hvilket medfører, at vandet har svært ved at løbe væk, og så opstår de ubehagelige lugtgener. For at få vandet til at komme bedre igennem afløbet, skal rist og afløbet renses. Det kan du for eksempel gøre ved at male det område under gulvhøjde med en metalgrunder, når der er tørt i kloakken. Det kan fjerne den grimme lugt. Derudover bør du hælde kogende vand ned i dit afløb to gange om måneden, hvilket kan modvirke til, at lugtgener og andre dampe opstår.

Brug for professionel hjælp? Det er ikke altid, man på egen hånd kan fjerne lugtgenerne. Derfor kan man være nødt til at tage kontakt til en autoriseret VVS-installatør eller kloakmester, der kommer ud for at løse problemet. Ofte skal du have fat i en autoriseret fagmand, hvis vandet stiger i toilettet, og har svært ved at løbe væk. Er der endvidere fugtigt i jorden omkring andelsboligforeningen, kan det også betyde, at afløbet er stoppet, hvilket kan medføre lugtgener.

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Kan man ”forældrekøbe” en andelsbolig? Af Christian Müller, partner og daglig leder i Ejendomsmæglerfirmaet Geisler & Rønne

Klumme

Når ”junior” skal flytte til storbyen

Når ”junior” skal flytte til storbyen og starte på drømmestudiet, ser vi ofte at forældrene gerne vil hjælpe til for at give den bedste start på studiet og hjælpe med at finde en passende lejlighed, hvor ”junior” kan fordybe sig i studiet. Med det lejeboligmarked vi oplever i København på nuværende tidspunkt er dette også en god løsning og vi ser flere og flere der vender blikket mod andelsboliger, da købsprisen oftest er væsentligt lavere end for tilsvarende ejerlejligheder. Men hvordan køber man en andelsbolig som forældrekøb og er det overhovedet en god idé?

Forskel på andel- og ejerkøb Når ejerlejligheder bliver købt som forældrekøb, ser vi ofte at virksomhedsskatteordningen benyttes. Med virksomhedsskatteordningen kan du trække nettounderskuddet af udlejningen fra i den personlige indkomst. I regnestykket indgår alle udgifter inklusive renteudgifter, hvilket vil sige, at værdien af rentefradraget er maksimalt. Kapitalafkastordningen ligner virksomhedsskatteordningen uden der dog er samme krav til regnskabet. Metoden benyttes mest, når hele købsprisen eller en stor del af beløbet er betalt kontant. Det er med til at gøre forældrekøbet mere interessant. Men… da køb af en andelslejlighed anses for at være køb af en aktie, er det ikke muligt at benytte hverken virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastsordningen. Mange selvstændige køber ofte forældrekøbslejlighederne i deres personlige virksomhed, da de har kapital stående som kun er virksomhedsbeskattet. Men bruges disse midler til at købe en andelslejlighed for, vil disse blive beskattet som om pen-

gene blev trukket ud privat. Heller ikke hverken gælden eller resultatet kan være i virksomhedsskatte- eller kapitalafkastsordningen.

Opretter et familielån Konklusione: Finder man en andelsforening der tillader forældrekøb, skal lejligheden altså købes privat for at børnene kan bo der som lejere og modtage boligsikring. Er der andre muligheder? Hvert år sælger vi rigtig mange andelslejligheder til forældrekøb i andelsforeninger der ikke tillader udlejning. Dette bliver gjort ved at forældrene opretter et såkaldt ”familielån”. Dvs. at forældrene låner pengene til ”junior”, som så køber lejligheden og selv står som andelshaver. Derved er barnets eneste udgift den boligafgift der skal betales til andelsforeningen. Derudover vil avancen ved et fremtidigt salg være skattefrit, da det er ejeren selv der har beboet lejligheden.

15 procent i afgift Der er som udgangspunkt ingen krav til hverken renter eller afdrag på et familielån. Dog skal der være

oprettet et gældsbrev således at SKAT kan se at der ikke er tale om en gave som barnet derved skal betale 15 procent i gaveafgift af. Man bør få sin bank, advokat eller ejendomsmægler med speciale i andelsboliger til hjælpe med at lave gældsbrevet, så man er sikker på, at der ikke senere opstår problemer med SKAT.

Lempelse af reglerne Andelslejligheder kan være en god mulighed når” junior” skal bruge en bolig, men om det er bedre end at købe en ejerlejlighed, afhænger af mange forskellige faktorer. Det er derfor vigtigt at få det regnet godt igennem og se på fordele og ulemper ved begge boligtyper. Der er dog ingen tvivl om, at andelsboliger på mange måder ville blive endnu mere salgsbare end de er i forvejen, ved at man fra politisk hold kiggede på lempelse af reglerne som komplicerer muligheden for forældrekøb på andelsboliger en smule i forhold til ejerboliger.

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 6 | Undgå vand i kældre ved skybrud Et skybrud er et mareridt for en andelsboligforening, når kældre og opbevaringsrum står i vand. Men med simple tiltag kan du og din forening forberede jer på et skybrud og udgå oversvømmelser. Her kan blandt andet et højvandslukke være en god og effektiv løsning. Mange andelsboligforeninger husker med rædsel tilbage på sommerens skybrud sidste år. Den 2. juli 2011 skyllede vandet gennem gader og stræder, især i hovedstaden, og overskyllede kældre og lavtliggende etager. Mange boligforeninger, herunder andelsboligforeninger, måtte overgive sig til de vandfyldte rum og bruge de efterfølgende uger på at skovle vand ud og reparere skaderne.

Vandet skal løbe én vej Bliver vi vidne til endnu et skybrud i efterårsmånederne, kan det

samme scenarie gentage sig med mindre, at man som forening gør sit forarbejde inden. For der er flere konkrete ting, man kan stille op for på bedste vis at forberede sig på endnu en oversvømmelse i foreningen. ”Man skal undersøge foreningens vandinstallationer. I den forbindelse er det vigtigt at sikre, at vandet kun løber én vej, altså så det løber fra ejendommen og ud i det offentlige kloaksystem. Derfor skal man som boligforening tage fat i en autoriseret kloakmester, der gennemgår installationerne. Det er nødvendigt, da man som forening ikke selv kan finde ud af, hvor problemet er, og samtidig kræver loven, at sådanne ændringer udføres af en autoriseret kloakmester,” siger Karsten Arnbjerg-Nielsen, lektor hos Vand og Miljøteknologi under DTU (Danmarks Tekniske Universitet). For at få vandet til at løbe én vej kræver det et såkaldt højvand-

slukke, der er en prop, der forhindrer vandet i at komme op gennem rister i kælderen. Et sådan højvandslukke kan anskaffes og blive monteret af en autoriseret kloakmester for omkring 10.000 kroner.

Ikke tilstrækkelig rustet Endvidere kan man sørge for at lave forhøjede trappetrin i foreningens indgangspartier. Det kan også modvirke oversvømmelse i kælderen, og samtidig er der de basale ting såsom at tømme kælderrum for vigtige ting og evt. sætte papkasser i en højde, som vandet ikke kan nå op til.

Og ifølge Karsten Arnbjerg-Nielsen har en række foreninger behov for at gå deres kloaksystemer igennem. ”Jeg mener ikke, at hovedparten af boligforeningerne er tilstrækkelig rustet til et skybrud, men det afhænger også af de kommunale planer, som foreningen ikke har nogen indflydelse på.” Prisen for reparationer af en vandinstallation kan koste fra 15.000 kroner og op til langt over 50.000 kroner, hvis tingene ikke er lavet godt nok fra starten.

Tips til at undgå oversvømmelse:

Tjek kloaksystemet, rør, stophaner og ventiler for tegn på utætheder Alle rør i kølige rum skal være isoleret Rens tagrender og nedløb, så vandet kan løbe igennem Rens afløbsbrøndene for blade og skidt Installer et højvandslukke Sørg for at få lukket afløbene, hvis vandet er på vej ind i underetagen

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 7 | Luk gæster ind med mobilen

De fleste andelsboligforeninger har et dørtelefonanlæg. Det er en god idé, så man kan kontrollere, hvem man lukker ind i sin opgang. En mere og mere anvendt teknik gør det nemmere at lukke besøgende ind i opgangen, hvor man anvender sin mobiltelefon eller computer. Alle kender de ældre og traditionelle dørtelefonanlæg, hvor besøgende trykker på knappen i gadedøren. Det ringer i lejligheden, hvorfra man lukker sin gæst ind ved at trykke på knappen på anlægget i lejligheden. Et typisk anvendt dør-

telefonanlæg i mange andelsboligforeninger. Men de senere år er en mere og mere efterspurgt teknik vundet frem i foreningerne. En teknik, der både gør det nemmere og mere fleksibelt at lukke besøgende ind i sin opgang. Med en GSM-dørtelefon er det nemlig muligt at lukke personer ind i opgangen uden at være hjemme.

Brug mobilen Der er tale om en teknik i form af en trådløs dørtelefon, der gør det muligt for ejeren at besvare et op-

Porttelefoni Hos Mejlshede Gruppen A/S er vi specialister i porttelefoner og anden elektronisk aflåsning. Vi kan reparere din eksisterende installation eller installere en helt ny porttelefon. Vi servicerer de fleste mærker, og sælger bl.a. Siemens, Videx og Siedle.

☎

w w w.me jlshede .dk 35 39 39 39 Nørrebro ∂ ø sterbro  Valby

kald fra dørtelefonen, selv om vedkommende ikke er hjemme. Forestil dig altså, at en ven eller postbuddet ringer på din dørtelefon, men at du ikke er hjemme. Så ringer din mobiltelefon, når vedkommende trykker på dørtelefonen. Via mobilen, din fastnettelefon eller din computer kan du besvare opkaldet og lukke din ven eller postbuddet ind i opgangen ved at taste en pinkode. Du kan altså sidde nede på din stamcafé og lukke folk ind i din opgang, selv om du ikke er hjemme. Det betyder for eksempel, at man kan modtage pakker med posten og få dem leveret, selv om man ikke er hjemme. Derudover kan man med pinkoden lukke sig ind, hvis man har glemt sin nøgle. Den højteknologiske mobile løsning består af fire dele, herunder en intercomenhed, en elektronisk lås, en GSM-enhed og et SIM-kort til GSM-enheden.

Kobles til mobilen GSM dørtelefonen er som nævnt trådløs uden kabler og kan installeres alle steder. Man behøver blot en

forsyning og et SIM-kort samt en plads til GSM-antennen. Selve dørtelefonen installeres i døråbningen på gaden, hvorfra der er direkte kontakt til din mobil, computer eller fastnettelefon. Du skal altså ikke have installeret en dørtelefon i din lejlighed, som det er tilfældet med ældre dørtelefonanlæg. En GSM-dørtelefon kræver næsten ingen vedligeholdelse, foreningen skal ikke reparere gamle kabler, anlægget er tyverisikret, anlægget er driftsikkert og hver beboer i lejligheden kan få sit eget telefonnummer. Et sådan dørtelefonanlæg kan koste omkring 6-10.000 kroner for en opgang med 12 beboere.

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 8 | Sådan griber I valuarvurderingen an De seneste år har der været skrækeksempler på, at flere andelsboligforeninger har fået foretaget en for høj valuarvurdering, hvor boligerne er vurderet til en pris, der ikke har fulgt markedsudviklingen og efterspørgslen. Få derfor et overblik over, hvordan jeres forening griber en valuarvurdering an.

Stil krav Stil krav til den mægler, der skal lave valuarvurderingen af jeres ejendom. Bed om dokumentation, herunder underliggende beregninger af markedsværdien, hvis der er noget, I er i tvivl om. Ofte vil det være tilfældet, at det driftsregnskab, der stilles op i forbindelse med vurdering af foreningens ejendom

En andelsboligforening er ejer af en investeringsejendom, og rådgivningen omkring investeringsejendomme er kompleks og bør overlades til rådgivere, som har kendskab til markedet for investeringsejendomme. Med optimering af foreningens ejendom tænkes på såvel optimering af lejeindtægter samt optimering af ejendommen.

Medlem af DE Den valuar, som vurderer ejendommen, bør være medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening og bør handle med boligudlejningsejendomme. Det skyldes, at medlemskabet af Dansk Ejendomsmæglerforening sikrer, at foreningen er dækket af en ansvarsforsikring, hvis valuarvurderingen måtte vise sig at være fejlbehæftet. Endvidere så vil en statsautoriseret ejendomsmægler, som handler boligudlejningsejendomme, forventeligt være i stand til at prisfastsætte foreningens ejendom, som er en investeringsejendom/boligudlejningsejendom.

Indhent flere tilbud Foreningen bør indhente flere tilbud på valuarvurderingen. Som udgangspunkt skal foreningen vælge det billigste tilbud, men samtidig være opmærksom på kravet om medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening samt mæglerens indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme. De fleste valuarer tilbyder foreningen rabat for de efterfølgende vurderinger, for når valuaren har regnet ejendommen igennem den første gang, er tidsforbruget ved senere revurdering reduceret. I den forbindelse kan jeres forening indhente tilbud på Andelsportal.dk.

som investeringsejendom, vil afvige fra det regnskab/budget, som er aflagt af foreningen. Dette skyldes eksempelvis, at nogle foreninger sparer på viceværtsomkostninger, fordi foreningen har engagerede medlemmer. Ifølge boligekspert Morten Skak fra Syddansk Universitet bør man som andelsboligforening undersøge den valuar eller ejendomsmægler, der skal foretage ejendomsvurde-

ringen. Simpelthen fordi der de seneste år under boligkrisen har vist sig at være eksempler på for høje og urealistiske valuarvurderinger.

Mere realisme ”I dag vil jeg tro, at foreningerne er blevet mere realistiske omkring en valuarvurdering. Det samme

gælder valuarerne, hvoraf de fleste i dag også er blevet mere realistiske på baggrund af det, der er sket de seneste år. Sandsynligheden for at få en urealistisk vurdering er mindre i dag,” siger Morten Skak.

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 9 | Derfor er en vedligeholdelsesplan vigtig For alle andelsboligforeninger er det et løbende arbejde at vedligeholde ejendommen. Byggeprojekter skal sættes i gang, og diverse ting skal renoveres, simpelthen for at have styr på økonomien og sikre sig, at ejendommen bevares i en god stand. Hvornår fik jeres ejendom sidst et serviceeftersyn, hvor en fagmand gennemgik ejendommen fra kælder til kvist? Det er et spørgsmål, alle andelsbestyrelser bør stille sig selv. Det er nemlig altid bedre og billigere at forebygge end at reparere, og derfor er det sund logik at overveje at få et overblik over jeres ejendoms vedligeholdelsesbehov. Ved at få udarbejdet en tilstandsrapport undgår I pludselig opstået og ofte dyre reparationer, og samtidig får jeres forening et overblik over de kommende års vedligeholdelsesudgifter.

For mange foreninger tænker man ikke over diverse vedligeholdelsesprojekter i det daglige. Livet går sin gang i foreningen, og måske tænker man ikke over, at taget på et tidspunkt skal skiftes, der skal sættes nye vinduer i og facaden skal renoveres.

Vigtigt med en vedligeholdelsesplan Men har man som forening ikke fokus på sådanne renoveringsprojekter, risikerer man dels, at ejendommen forfalder, og ikke vedligeholdes mens tid er, dels at økonomien skrider, da det kan blive en dyr omgang, hvis man ikke har budgetteret med diverse vedligeholdelsesprojekter. Derfor er en vedligeholdelsesplan vigtig og simpelthen en sikkerhed for, at der er styr på økonomien i foreningen. For at undgå disse scenarier, skal foreningen for eksempel tage kontakt til en byggesagkyndig, der i

samarbejde med foreningen vil udarbejde en vedligeholdelsesplan, der løber en årrække frem. Planen skal indeholde alle planlagte renoveringsopgaver i en fastlagt årrække frem i tiden. Undervejs, typisk hvert tredje år, skal planen opdateres, så nye opgaver kan tilføjes, så der eventuelt kan flyttes rundt på planlagte opgaver. Det kan for eksempel være på grund af hårdt vejr.

og at fællesudgifterne ikke pludselig eksploderer, fordi uforudsete regninger skal betales. I den forbindelse er det klogt, at foreningen har en fælles opsparingskonto, hvor beboerne hver måned betaler for eksempel 500 kroner, så foreningen altid har økonomisk overskud og kan ”tåle” pludselige regninger.

Undgår stigende udgifter Således sikrer foreningen, at man får renoveret ejendommen i tide, Andelsbolig Nyt har i samarbejde med byggesagkyndige arkitekter og rådgivende ingeniørfirmaer udarbejdet fem spørgsmål til dig og din forening omkring jeres ejendom: 1 2 3 4 5

Har jeres forening en vedligeholdelsesplan? Har jeres forening et overblik over de kommende års vedligeholdelser? Får jeres forening et årligt ejendomstjek? Har I en fast tilknyttet byggesagkyndig rådgiver? Ved I, hvad jeres vedligeholdelsesomkostninger bliver de næste ti år?

KØBENHAVN

SEPTEMBER 2012

5. ÅRGANG

NR. 3

NYHEDER

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Tip 10 | Sådan løser I en konflikt i foreningen Mange andelsboligforeninger har oplevet en form for konflikt mellem beboerne. Konflikter, der kan skyldes støj eller anden uoverensstemmelse. Mange foreninger ved ikke, hvad de skal stille op, men med simple værktøjer kan konflikterne løses. Men det kræver kompromisets kunst.

for at imødekomme problemerne og igen komme på bølgelængde med sin nabo. De fleste konflikter opstår, fordi beboerne har hver deres opfattelse af, hvad man som beboer i en etageopgang kan tillade sig. Nogle tror, de kan tillade sig alt inden for deres lejlighed, mens andre mener, man må tage et ekstra hensyn, når man bor i en lejlighed og ikke et hus.

Mange af os kender til det. Overeller underboen holder fest hver weekend. Bassen er på sit højeste, og lyden går lige igennem til ens lejlighed. Det er næsten ikke til at holde ud. I de fleste tilfælde banker man på hos vedkommende, og problemet er løst. Men indimellem oplever personer, herunder beboere i andelsboligforeninger, at der opstår en konflikt, der er svær at løse.

Hos Center for Konfliktløsning oplever man, at der er mange engagerede bestyrelser i foreningerne, men at de mangler nogle kompetencer og værktøjer til, hvordan man løser konflikter, og får tingene snakket igennem.

Uenighed om hvad man må Hvad skal man så gøre? Faktisk er der konkrete ting, man kan gøre

Vrede og kede af det ”De mennesker, der kommer til os, er meget vrede og kede af det. Vi giver dem mulighed for at tale om problemerne, så de kan komme frem til en større forståelse af problemet,” siger konfliktrådgiver Mette Geldmann, der har arbejdet

med konflikthåndtering i 15 år. Umiddelbart kunne man tro, der var tale om en snakkeklub uden reelle handlinger, men sådan er det ikke. Som beboer med en konflikt i opgangen får man konkrete værktøjer, der skal løse problemet. ”Først og fremmest skal konflikten ned på sagsniveau, så konflikten bliver konkret. Her arbejder vi med fire kernepunkter.”

De fire kernepunkter er: 1 Hvad er problemet? Støj. Tal mere om støjen, hvordan er støjen et problem? 2 Hvordan har man det med problemet? Man fortæller om egne følelser og oplevelser i forbindelse med støjen. 3 Hvordan kunne man tænke sig, det skulle være? Sætter ord på, hvordan man ønsker det skal være.

4 Hvad kan der gøres for at løse problemet? Fokus på handling, og hvordan kan man gå til modparten med konflikten? ”Det er vigtigt, at begge parter får mulighed for at udtrykke sig, så parterne forstår, at der er forskellige behov. Man skal vedligeholde dialogen, gå i forhandlinger med hinanden, være retfærdig. Her er det også vigtigt, at man opretholder en venlig og ikke voldelige tone. Det handler altså om en gensidig respekt og forståelse for hinanden, så konflikten ikke går i hårdknude.”

Stjæler ikke konflikten Center for Konfliktløsning rådgiver mennesker og foreninger med problemer og konflikter, men de stjæler ikke konflikten fra beboerne. De giver nogle redskaber, og så er det vigtigt, at man som beboere selv kan løse konflikten.

CUBUS

ADMINISTRATION

STOR ERFARING MED ANDELSBOLIGFORENINGER Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger. Vi klarer alle større administrationsopgaver men er også gerne behjælpelige med de mindre ting som for eksempel ansættelse af vicevært og salg af vaskemønter. Cubus Administration har fire advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

- Vi leverer altid til tiden, og vi overholder alle de aftaler, vi laver med vores foreninger. Steen Skals, direktør

Kunder hos Cubus Administration kan desuden få login til et onlinesystem, hvor I altid har adgang til for eksempel referater og regnskaber.

Cubus Administration Dronningens Tværgade 30 Postboks 9060 1022 København K Telefon.: 33 23 10 10 www.cubusadministration.dk