Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger
September 2019
TEMA : DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
God kommunikation tager konflikter i opløbet Også i denne udgave: Lektor i konfliktmægling: Konflikter er uundgåelige Spørgsmål og myter om hæftelse og økonomi Boligadvokaten besvarer to hyppige spørgsmål om overdragelse
E NC NO AN
SAVNER I OVERBLIK OG KOMPETENT RÅDGIVNING I JERES FORENING? Bestyrelsesarbejdet i en andelsforening bliver stadig mere komplekst og krævende. Der kommer konstant nye love og forordninger, regnskaberne fylder snildt 25 sider, og opgaverne og bilagene hober sig op. I Newsec kan vi administrere jeres forening og sikre, at den daglige drift er i orden, og at der er fokus på en sund udvikling af foreningen.
Vi skræddersyr løsninger ud fra jeres behov Med en administrationsaftale hos Newsec får I mulighed for at gøre brug af vores mange forskellige fagkompetencer under samme tag. Vi tilpasser jeres administrationsaftale, så den matcher foreningens behov. Sammen sikrer vi, at jeres visioner, alle de praktiske og juridiske opgaver samt økonomien går op i en højere enhed. Drømmer I om at udnytte tørreloftet eller trænger facaden til en renovering, kan I få hjælp til byggeprojekter i vores projektafdeling. Har I brug for assistance til f.eks. tinglysning, kan vores juridiske afdeling hjælpe.
Administration der passer jer Vi skræddersyr en administrationsaftale i samarbejde med jer, som passer til jeres forening.
Tryghed og tilgængelighed Jeres faste ejendomsadministrator og controller sidder klar til at hjælpe jer, når I har brug for det.
Digitale løsninger Vores digitale værktøjer gør bestyrelsens arbejde meget nemmere. Vi sender desuden dokumenter digitalt - direkte til medlemmernes e-Boks.
AN NO NC E
Vidste du, også ti at vi lbyder LET ad ministr ation? Op til 2 0 enhe der: 20.000 kr.
Lokal tilstedeværelse og mange års erfaring I Newsec står vi for administration af godt og vel 1.300 andels- og ejerforeninger i hele Danmark, hvor vi sikrer, at den daglige drift er i orden. Med mange års erfaring ved vi, hvad der er vigtigt ude i foreningerne. Vi tager os af bilag, regnskaber, indberetninger, opkrævninger, rykkere og mere til – og som forening får du din egen administrator og controller. Hos os er der plads til både store og små andelsboligforeninger, og med kontorer i Lyngby, Næstved og Aarhus dækker vi hele landet.
Vil du høre mere om vores ydelser og produkter? Ønsker du yderligere oplysninger - eller måske bare en snak om jeres overvejelser - så ring eller mail til Jacob Linvald: 24 43 11 44 / jal@newsec.dk
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
NEWSEC PROPERTY ASSET MANAGEMENT Lyngby Hovedgade 4, 2800 Kgs. Lyngby www.newsec.dk
Indhold 7
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
10
TEMA : DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
12
God kommunikation tager konflikter i opløbet
18 Lektor i konfliktmægling: Konflikter er uundgåelige i andelsboligforeningen
10
25 Er du i konflikt med din nabo – uden at vide det?
25
31
3
2 1
31
An sk
To and
12
4
Kort Andelsbolig Nyt
Andelsportal.dk
Vores stærke kultur betyder færre konflikter
Også i denne udgave: 36 Boligadvokaten besvarer to hyppige spørgsmål om overdragelse 38 Spørgsmål og myter om hæftelse og økonomi 40 FAQ: Hvad er regler og retningslinjer, når to andelsboliger skal sammenlægges?
Konflikter er uundgåelige i en andelsboligforening Andelsbolig Nyt Èn ud af fire danskere har de sidste fem år oplevet konflikt med naboen. Det gør konflikter uundgåelige i andelsboligforeningen, hvor man bor tæt med sine naboer og tilmed skal være fælles om de store, retningssættende beslutninger på generalforsamlingen. Det store spørgsmål lyder derfor ikke, hvordan konflikter i andelsboligforeningen helt kan undgås, men nærmere hvordan de kan håndteres, når de opstår. Vi dykker ned i konfliktens anatomi og betragter andelsboligforeningernes typiske konfliktpunker og hvordan disse nedbringes med vores tema: Den konstruktive konflikthåndtering, som begynder på side 10. Vi har besøgt to andelsboligforeninger – en i Lyngby og en i Aarhus – som deler ud af deres erfaringer med at komme konflikterne på forkant, og hører til hvilken rolle bestyrelsen kan spille, når uenighederne opstår. På side 18 kan du blive klogere på, hvad forskningen siger om konflikter, når vi snakker med en lektor i konfliktmægling.
Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:
7733 4000
Redaktion:
Ida Landt Ipsen
Maria Carlsen
Nynne Pihl Groth (ansvarshavende)
Layout:
Pernille Svalebæk og
Eik Franksdottir Mikkelsen
Oplag: 4.000
I dette nummer ser vi også nærmere på de typiske spørgsmål og myter om økonomi og hæftelse i andelsboligforeningen. Andelsboligforeningens bestyrelse kan møde et hav af spørgsmål om økonomi fra interesserede andelshavere. Og det kan være svært at holde styr på afdragsfrihed, renteniveau og regler om egenfinansiering. Det gør vi med hjælp fra to andelsboligeksperter på side 38. I dette nummer af Andelsbolig Nyt kan du også få styr på regler for overdragelse ved skilsmisse på side 36 og indsigt i reglerne, når to andelslejligheder skal sammenlægges på side 40. På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk. God læselyst og godt efterår.
Er du ikke den rette modtager af dette blad?
Nynne Pihl Groth, redaktør
Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.
Andelsportal.dk
5
E NC NO AN
Nye vinduer giver mere . end bare et plus pa varmeregningen
Kontakt os på telefon:
81 81 81 54 Vi be anerken nytter dte le som KPK verandører , Ra Outline, tionel, Outru og Velux p .
Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og støjdæmpende. Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar med råd og vejledning.
Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres renovering.
ADRESSE Benedikte alle 18, 2690 Karlslunde WEB www.b-s-e.dk www.facebook.com/Stenkildebyg KONTAKT OS Steffen: 81 81 81 54 Mail: ss@b-s-e.dk CVR: 39425378
KORT Andelsbolig Nyt
e st d i V ? du At den gennemsnitlige belåningsgrad i andelsboligforeningerne er i omegnen af
Kilde: Realkredit Danmark
45% Vil du holde dig opdateret om andelsboligmarkedet? Så tilmeld dig gratis Andelsportal.dks nyhedsbrev i dag. Med nyhedsbrevet bliver du månedligt opdateret med aktuelle nyheder fra andelsboligmarkedet. Samtidig får du relevante tips og råd til dig og din andelsboligforening. www.andelsportal.dk/nyhedsbrev
Er foreningens facade klar til efterårets vind og vejr? For at undgå dyre fugtskader og betondrys i kaffekoppen er facadens tilstand vigtig at tjekke inden vinterens kulde og slud for alvor presser sig på. Det kan være svært for en ikke-fagmand at vurdere, hvornår ejendommens facade trænger til en kærlig hånd, men særligt tre tegn kan være pejlemærker på, om foreningens facade bør renoveres: 1. Udvendige revner. Et synligt tegn er udvendige revner i murværket, i fugerne eller på soklen, hvor pudset begynder at smuldre. 2. Fugtskjolder. Er der mørke skjolder på facaden eller soklen, er det en indikation på, at der trænger fugt ind. Lofter og hjørner i andelsboligerne er også et sted, hvor fugten kommer hurtigt til syne. 3. Afskalling og puds. Et tredje tegn på en begyndende nedbrydning af facaden er, hvis facadens maling og puds skaller af. Er tegnene genkendelige på jeres ejendom? Så er det en god idé at kontakte en fagmand. I kan indhente gratis tilbud på facaderenovering ved at indsende jeres forespørgsel til Andelsportal.dk. www.andelsportal.dk/indsendopgave
Fra brevkassen på Andelsportal.dk: Skal referater være tilgængelige for andelshaverne? „Desværre ser vi en bestyrelse, som ikke ønsker, at alle generalforsamlingsbeslutninger bliver tilgængelige for andelshaverne, trods forslag om fri adgang. Hvordan kan den enkelte andelshaver, som ikke sidder i bestyrelsen, løse det problem, at alle generalforsamlingsbeslutninger ikke er frit tilgængelige for nye som ældre andelshavere? Altså: Skal bestyrelsens forretningsorden og referater være tilgængelige for andelshaverne?“ Svar: „Bestyrelser er ikke – med mindre vedtægterne siger andet – forpligtede til at offentliggøre deres forretningsorden. Generalforsamlingsreferater skal almindeligvis udsendes til medlemmerne og disse har krav på at modtage kopi deraf. Det løses i praksis lettest ved at gøre generalforsamlingsreferaterne tilgængelige for medlemmerne på foreningens hjemmeside. Med venlig hilsen Erik Matthiesen, Advokat (H), Advodan“
Andelsportal.dk
7
KORT Andelsbolig Nyt
8 ud af 10 danskere
kender ikke konsekvensen af de nye boligskatter Det viser en ny rundspørge fra Gallup gennemført for Berlingske. Boligskatterne vil have vidt forskellige konsekvenser for boligejerne, og andelshaverne kommer også til at mærke ændringerne ved de nye beskatninger af ejendomme. Udlejningsejendomme, som andelsboligforeningernes værdisætning læner sig op ad, skal nemlig også have nye og mere retvisende vurderinger som grundlag for beskatningen.
Foto: Danske Bank
Få et uforpligtende tilbud på andelsboliglånet Går du rundt med tanker om at renovere din nuværende andelsbolig? Omlægge dit nuværende andelsboliglån? Eller optage et nyt?
Vid du? ste At livskvaliteten kan øges med
91%
– hvis du som seniorer vælger at flytte i et seniorbofællesskab. Kilde: Real Dania
Andelsportal.dk har indgået et samarbejde med Danske Bank, så du hurtigt kan få svar på dine spørgsmål omhandlende andelsboliglån. Udfyld formularen og bliv kontaktet af Danske Banks andelsboligteam inden for 24 timer. Den gratis service kan også benyttes, hvis andelsboligforeningen ønsker tilbud på et nyt tillægslån eller søger rådgivning om et bankskifte. www.andelsportal.dk/tilbud-paa-andelsboliglaan
Nye tinglysningsregler Der er gode nyheder for de op mod 200.000 danskere, der årligt betaler tinglysningsafgift i forbindelse med boligkøb eller låneomlægning. Den 1. juli 2019 blev tinglysningsafgiften nemlig sat ned. En ændring, der særligt kommer andelshaverne til gode. Ændringerne lyder: •
Det faste registreringsgebyr nedsættes fra 1.660 kroner til 1.640 kroner.
•
Den variable afgift på 1,5 procent af lånet er per 1. juli 2019 blevet nedsat til 1,45 procent. Den nedsættes yderligere til 1,25 procent. fra 1. januar 2026.
•
Med de nye regler skal du – uanset pantebrevstype – ikke betale den fulde variable afgift, men kun for forhøjelsen af et nyt pantebrev, hvis den tidligere ejer i forvejen har tinglyst et pantebrev i boligen ved boligkøb.
Læs mere om de nye regler her: www.andelsportal.dk/nyheder/nye-tinglysningsregler
8
Andelsportal.dk
Husker I: At undersøge om foreningens renoveringsprojekt kan få energitilskud inden entreprenøraftalen underskrives? For at ansøge om energitilskud er det en forudsætning at ansøge inden selve energirenoveringen påbegyndes. Tilskuddet gives nemlig ikke med tilbagevirkende kraft.
Læs mere her
Energitilskud gives blandt andet til udskiftning af vinduer og døre, elbesparelser og efterisolering af tagkonstruktioner.
www.andelsportal.dk/tilskud
4947 indbrud
Inden for de første
14 dage
blev der anmeldt i 2. kvartal af 2019.
Bør du lave en indsigelse, hvis du finder fejl og mangler i din nye andelsbolig. Her er sælgerens penge stadig i andelsboligforeningens varetægt, og du kan gå i dialog med sælger og bestyrelse om udbedringen.
Det er det laveste antal indbrud i alle typer boliger i 13 år. Og generelt er risikoen for indbrud styrtdykket de seneste ti år.
Guide til mangler i andelsboligen: www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig
Hvad sker der på
Kilde: Real Dania
Andelsportal.dk?
Mød den nye boligminister:
Omvendt forældrekøb og forældrekøb af andelsboligen
Andelsboligforeningerne har fået en ny minister, og hans
Forældrekøb bliver mere og mere almindeligt. Et
navn er Kaare Dybvad. Men hvad mener han om andels-
forældrekøb sker typisk fordi, at sønnike eller datter
boligområdet? Og hvad er hans syn på andelsboligens
ikke har råd til at købe en dyr lejlighed eller bo til
fremtid?
fremleje på et værelse. Men ’omvendt forældrekøb’,
Valuarvurderingerne skal under kontrol
hvor barnet køber en lejlighed til forældrene, er også
Andelsportal.dk interviewede boligminister Kaare
ved at vinde indpas.
Dybvad tilbage i foråret 2019 – inden statsminister Mette Frederiksen (S) udpegede ham til det ærefulde
På Andelsportal.dk får vi løbende henvendelser om
erhverv. Dengang var han partiets boligordfører, men
emnet. Vi kigger derfor på begge former for andels-
holdningerne til andelsboligområdet var klare. Andels-
boligkøb her.
boligforeningerne skal have en sund økonomi, drives som de oprindeligt var tiltænkt og valuarvurderingerne
Læs guiden her:
skal ikke stige astronomisk.
www.andelsportal.dk/guides/omvendt-foraeldre
Læs mere her:
koeb-andelsboligen
www.andelsportal.dk/nyheder/moed-den-nye-boligminister
Andelsportal.dk
9
TEMA
Den konstruktive konflikthåndtering
S
tøj fra overboens højtalere, larmende børn i opgangen, rod på bagtrappen eller store uenigheder med bestyrelsen. Konfliktpunkterne i en andelsboligforening kan tage mange former. Fælles for dem alle er, at konflikterne er en naturlig del af at bo tæt med sine naboer og dermed uundgåelige i andelsboligforeningen. Vigtigt er dog at komme konflikterne til livs, når de opstår. Bliver den ulmende utilfredshed med naboen ikke forløst kan den i grelle tilfælde eskalere og ende i en polarisering imellem parterne. I dette tema sætter vi konflikter i andelsboligforeningen under luppen og dykker ned i, hvordan de typisk ser ud, hvordan de kan løses og sågar, hvilke positive bieffekter konflikter i andelsboligforeningen kan medføre.
For at forstå, hvordan mennesker håndterer en konflikt, er det vigtigt at kigge på, hvorfor en konflikt opstår. Med hjælp fra lektor i konfliktmægling Lin Adrian ser vi derfor nærmere på, hvilke konflikter, der typisk opstår i andelsboligforeningen, og hvordan den menneskelige psyke reagerer, når man er i konflikt med naboen. Bliv meget klogere på forskningen i konflikter på side 18. Konflikter opstår hyppigere, når man ikke kender hinanden i andelsboligforeningen. Derfor er et godt naboskab og en sund kommunikation mellem andelshaverne et godt værn mod uenighederne. Sådan lyder erfaringen også hos AB Grænseparken i Lyngby-Taarbæk Kommune, hvor formanden Paul røber hemmeligheden bag foreningens få konflikter på side 12. Her møder vi også to andelshavere – den blot 25-årige Boris, som har taget teten som foreningens sikkerhedsmand, og 52-årige Karin, der mener konflikter undgås med et kærligt ‘heads-up’. Center for Konfliktløsning hjælper jævnligt, når der opstår konflikter internt i bestyrelsen eller mellem to andelshavere. Med afsæt i denne ekspertise kommer centerets konfliktmægler med praktiske råd til den konstruktive konflikthåndtering i andelsboligforeningen på side 25. I dette tema møder vi også Andelsboligforeningen Aarhus, der trods sin store størrelse sjældent oplever konflikter. Forklaringen findes i, at andelshaverne tør stille krav til hinanden, såkaldte ‘skødemøder’ og at bestyrelsen fralægger sig rollen som foreningens ‘sociale politi’. Læs mere om foreningens konfliktfilosofi på side 31.
10
Andelsportal.dk
AN NO NC E 12884 • www.jsdanmark.dk
Skal vi tage en snak om malerarbejde?
Mere end 100 års erfaring med renovering af trappeopgange
H. FRIEDMANN & SØN AS Malerfirma Mesterlodden 44 · 2820 Gentofte · Telefon 39 65 71 50 hfs@friedmann.dk · www.friedmann.dk
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
God kommunikation tager konflikter i opløbet Andelsbolig Nyt har besøgt AB Grænseparken i Lyngby-Taarbæk Kommune, hvor konflikterne er på et minimum. På foreningens hjemmeside står, at omgangstonen blandt beboerne er god, at de hjælper hinanden og holder fester sammen. Vi har mødt formanden og to beboere til en snak om det gode naboskab og hemmeligheden bag de få konflikter. Læs med og bliv inspireret til konflikthåndtering i din forening.
„V
enlig, omgængelig og diplomatisk med en respekt for folks forskelligheder.“
Sådan beskriver den 65-årige Paul Hostrup-Jessen sine vigtigste egenskaber som formand i AB Grænseparken. Posten overtog han i 2006, og siden har han været foreningens naturlige samlingspunkt for stort som småt. Paul Hostrup-Jessen går nemlig op i at være på god talefod med beboerne og sikre, at formanden er én, der er til at regne med – også efter lukketid.
12
Andelsportal.dk
„Sker der noget om aftenen eller i weekenden, så står jeg til rådighed – naturligvis i det omfang jeg kan,“ siger Paul Hostrup-Jessen. Han modtager mange mails om måneden, fordi han er formand, og her er det vigtigt for Paul Hostrup-Jessen, at der er en rimelig respons på henvendelserne, og at alle bliver taget seriøst. „Jeg går op i at svare alle i en god tone, også selvom afsenderen måske er sur eller frustrereret over noget.
Jeg siger til mig selv, at det ikke er personligt,“ pointerer Paul Hostrup-Jessen, der ser AB Grænseparken som et sted med et minimum af konflikter. Og det skyldes især én ting ifølge ham selv. Det sociale fejler ikke noget I AB Grænseparken holder de både midsommerfest, fastelavn og ‘garden-parties’, som formanden kalder dem. Men i hverdagene møder beboerne hinanden i de lokale haver. AB Grænseparken er fyldt med bænke og borde på de store, frodige, grønne fællesarealer, og foran enkelte opgange er der også siddepladser. Beboerne møder hinanden uformelt til en fyraftensøl eller et glas koldt hvidvin. Nogle bliver længere – andre stikker kort hovedet forbi og siger hej.
AB Grænseparken: ›› Stiftet i 1977 ›› 82 hustande fordelt på 7 boligblokke ›› 81 andelshavere og 1 lejelejlighed ›› Beliggende i Lyngby-Taarbæk Kommune på Sjælland
„Vi er meget gode til at være sociale sammen. Men det kan også være socialt inden for de enkelte blokke. Jeg bor i en opgang, hvor vi snakker meget sammen.Vi har for eksempel lige fejret tre runde fødselsdage,“ siger Paul Hostrup-Jessen og pointerer vigtigheden i at være åben og interesseret i at møde de andre beboere. Også nye tilflyttere.
Fortsættes »
AN NO NC E
Gør affaldssorteringen
nem og bekvem i boligforeningen
Skriv en mail til Affaldssystemet.dk nu og få en skræddersyet løsning til lige netop jeres behov.
Affaldssystemer der gør din hverdag nemmere.
Her er både løsninger til skuffer og skabe, som gør det nemt for jeres lejere at sortere. I kan vælge en løsning blandt vores mange kvalitetsprodukter, der passer til netop jer. Vi tilbyder større rabatter ved køb af større mængder. Vi tilbyder endvidere montering af affaldssystemerne.
Skriv til os nu på info@affaldssystemet.dk, så vender vi hurtigt retur.
www.affaldssystemet.dk · info@affaldssystemet.dk · Bjerrebyvej 80, 5700 Svendborg, Danmark · CVR: 39976757
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
Nye beboere bliver nemlig mødt med en velkomstmail og en personlig opfordring fra Paul Hostrup-Jessen om at deltage i festerne. „Det betyder meget at møde sine nye naboer under festlige omstændigheder. Det giver en god start på et godt naboskab,“ siger formanden. Med et godt naboskab kan konflikter imødekommes. Kommunikationen er stabil, informerende og brugbar Når formanden går tur på fællesarealerne, stopper han ofte op til en kort snak med de beboere, han møder. Det gør, at han altid ved, hvad der rør sig, og hvad ‘snakken går på’. Den viden er værdifuld for både Paul HostrupJessen, men også bestyrelsen. De sender nemlig en informationsmail ud en gang i kvartalet som en ekstra service til beboerne.
„Som bestyrelse gør vi meget ud af at kommunikere til beboerne.Vi har en hjemmeside, en Facebookgruppe og en informationsmail. Informationsmailen kommer efter behov, og omhandler det vi i bestyrelsen ved optager beboerne. Det kan være alt fra, at vi vil videoovervåge fællesarealerne – grundet indbrud – til, at vi har ansøgt om en hjertestarter,“ siger Paul Hostrup-Jessen. På Facebookgruppen er der livlig aktivitet andelshaverne imellem. Her bliver løst og fast delt. Og omgangstonen er positiv. „Opslagene kan omhandle alt fra, at der er set en mistænkelig bil køre langsomt forbi til at nogle har større genstande til afhentning og genbrug,“ siger Paul Hostrup-Jessen og fortsætter: „For beboerne har Facebookgruppen en vigtig social funktion, fordi de hurtigt og uformelt kan komme i kontakt med hinanden.“ Invitér din musikelskende nabo på en kop kaffe Den hyppige kontakt og det at man kender sine naboer, styrker følelsen af, at man bor i et fælleskab - eller et ‘lille minisamfund’ som formanden kalder det. Det holder konflikterne på et minimum. De konflikter, som Paul Hostrup-Jessen nu engang har oplevet, har i flere tilfælde haft med støj at gøre. „En konflikt kan være, at man er generet over, at naboen har spillet høj musik til langt ud på natten. Typisk skriver andelshaverne til bestyrelsen, og bestyrelsens svar er altid, om de selv har henvendt sig til naboen. Det har de som regel ikke,“ siger Paul Hostrup-Jessen med et smil på læben og fortsætter: „Det er dog oftest en misforståelse. Mange af vores beboere er ikke klar over, hvor lydt her er. Vi havde en sag engang, hvor vedkommende der spillede høj musik blev inviteret op til overboen, mens musikken bragede løs. Den musikelskende underbo kunne nu høre, hvor lydt det egentlig var. Det var lidt af en øjenåbner at stå hos overboen og høre sin egen musik,“ siger Paul Hostrup-Jessen. Den hyppige, men uformelle, kontakt er særligt noget som andelshaver Karina Nielsen sætter pris på ved foreningen.
Formanden Paul Hostrup-Jessen viser foreningens Naboskab frem.
14
Andelsportal.dk
Paul Hostrup-Jessen og Karina Nielsen får sig en snak på de grønne arealer.
Andelshaver Karina:
„Hjælpsomheden og åbenheden er det bedste ved mine naboer“ „Da jeg flyttede ind i 2015 sagde den tidligere beboer, at jeg kom til at bo i den bedste blok,“ siger 52-årige Karina Nielsen. Hun bor i en anden blok end formanden, Paul Hostrup-Jessen, men husker at hun var inviteret med til midsommerfesten, som lå samme dag, hun fik nøglen til sin nye andelsbolig.
„Ville jeg være herre i eget hus, og kun passe mig selv – ville jeg bo i en ejerbolig, men andelstanken gør, at vi er mere solidariske.Vi hjælper hinanden. Man lukker sig ikke inde bag sin dør og siger ‘det må de andre klare’.Vi er fælles om driften, og vi har tanken, at vi gerne vil hinanden,“ siger Karina Nielsen.
„Det gode naboskab og det sociale har været der fra dag ét.Vi hilser altid pænt på hinanden, og vi hjælper hinanden. Det kan være, hvis en beboer får en håndværker på besøg, og ikke selv er hjemme, så har vi hinandens nøgler,“ siger Karina Nielsen.
Den 52-årige andelshaver har derfor i fællesskab med en anden andelshaver nedsat et grøntudvalg i foreningen, som skal give flere frugttræer til de grønne oaser, hvor andelshavernes sociale sammenkomster også kan blomstre.
Andelstanken har slået rødder For Karina Nielsen betød det også noget, at det var en andelsboligforening, og ikke en ejerforening, hun flyttede til.
„Det hele er uformelt. Jeg kan drikke en kop kaffe med naboen ude på bænken uden, at det forpligter. Det er bare noget som spontant opstår, når man ser, at der sidder én og nyder solen,“ siger hun.
Konflikten kan undgås med et kærligt ‘heads-up’ Et godt naboskab er for Karina ét, hvor der er tillid og rummelighed. Og de to ingredienser har længe været tilstede i foreningen. „Da jeg fik min lille tjekkiske rottehund, skrev jeg en seddel til alle i opgangen om, at jeg havde fået hund. Da jeg senere mødte mine naboer i opgangen, blev det taget meget positivt imod, at jeg havde givet dem en heads-up om hunden. De kan jo godt gø lidt, når de er hvalpe,“ siger Karina Nielsen. Netop det, at give naboerne en heads-up, inden man for eksempel begynder at renovere sin bolig, var noget andelshaveren Boris Vuksanovic selv gjorde, da han flyttede ind. Med det resultat, at naboen bankede på for at sige hej til ham. Fortsættes »
Andelsportal.dk
15
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
Andelshaver Boris:
„Min nabo bød mig velkommen, da jeg flyttede ind – det betød alt“ Da 25-årige Boris Vuksanovic flyttede ind i AB Grænseparken i 2017 bankede hans nabo på døren. Han ville sige hej til den nye i opgangen. En gestus, der gjorde positivt indtryk. „Jeg blev glad for, at der kom én og hilste på, så jeg ville gøre det samme. Jeg gik derfor op og præsenterede mig for overboen, da hun flyttede ind,“ siger Boris Vuksanovic, der i dag er blevet bedste venner med sin nabo, og helt naturligt har overgivet sin ekstra nøgle til ham.
Ifølge Boris Vuksanovic er det ham, der bor i den bedste opgang. Og det, at de hilser på de nye i opgangen, har kun gjort forholdet til naboerne endnu bedre. For det smitter, når man spørger, hvordan det går. Samtidig gør det også den daglige dialog nemmere, hvis en kontrovers skulle opstå. Følelsen af at starte på en ny arbejdsplads „Da jeg flyttede ind og modtog formandens velkomstmail tænkte jeg, at det var som at starte på et nyt arbejde. Der var alle de informationer, jeg havde brug for – samt e-mails og numre på de mennesker, jeg skulle kontakte, hvis der skete noget. Det var super positivt,“ siger Boris Vuksanovic. Den brugbare kommunikation fra bestyrelsen samt det, at foreningen havde en Facebookgruppe skulle vise sig at være særligt brugbar i vinteren 2018. Her oplevede AB Grænseparken nemlig en stribe af indbrud, som for alvor fik det gode naboskab frem i lyset. „Da indbruddene skete snakkede jeg med Paul (Formanden. Red) om, hvad vi kunne gøre.Vi afholdte en ekstraordinær generalforsamling, hvor foreningen blev enige om at få indbrudssikre døre og kameraer sat op. I den periode brugte vi vores Facebookgruppe rigtig meget. Folk skrev, hvis de havde set noget mistænkeligt og ideen til en natpatrulje opstod,“ siger Boris Vuksanovic. Det natlige vagtværn, som bestod af frivillige beboere, vakte begejstring i foreningen, som enstemmigt bakkede op om det med likes og positive kommentarer. „Folk skrev, hvor fedt det var med vagtværnet, og hvor godt et naboskab vi havde.Vi lavede en vagtplan, og jeg patruljerede sammen med en anden til cirka klokken to om natten, hvor en anden beboer overtog,“ afslutter Boris Vuksanovic. AB Grænseparken valgte efterfølgende at hyre et privat vagtværn. De har ikke haft indbrud siden.
Boris Vuksanovic foran opgangen til sin andelsbolig.
16
Andelsportal.dk
AN NO NC E
FÅ EN PRIS PÅ REVNEFORSEGLING
www.pankas.dk/pris-paa-asfalt
Pankas revneforsegling er en effektiv måde at forsegle revner og fuger på, så nedbrydningen stoppes og levetiden forlænges. Slut med brede revner Et holdbart stop for nedsivning af vand Revneforseglingen kan laves året rundt Asfalten kan bruges straks efter arbejdet er udført Det er omkostningsbesparende
Find os på
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
Lektor i konfliktmægling:
Konflikter er uundgåelige i andelsboligforeningen Hvordan reagerer den menneskelige psyke i en konflikt? Og hvordan holder du selv skinnet på næsen, når du befinder dig i en? Vi har snakket med Lin Adrian, der er lektor i konfliktmægling på Københavns Universitet.
„D
er er en dårlig og en god nyhed, når det gælder konflikter i andelsboligforeningen. I menneskeligt samvær er konflikter nemlig en helt naturlig del af det at være sammen. De kan ikke undgås. Det kan være på arbejdspladsen, i trafikken eller som naboer. Den gode nyhed er, at alle konflikter kan løses, hvis altså parterne i konflikten er oprigtigt interesseret i det.“ Ordene kommer fra Lin Adrian, der er lektor i konfliktmægling på Københavns Universitet. For hende handler det meget lidt om at undgå konflikter, men om hvordan man konstruktivt håndterer dem.
Én ud af fire danskere har de sidste fem år oplevet konflikt med naboen. - Undersøgelse fra Epinion, 2017
I forskningen defineres en konflikt som: En konflikt er noget man ikke kan blive enige om, og som sætter følelser i gang hos den enkelte. En konflikt handler altså både om den sag, som parterne ikke kan nå til enighed om, men også om, hvilke følelser den sætter i gang. For en konflikt opstår ikke, hvis der ikke er følelser involveret.
18 18
Andelsportal.dk
AN NO NC E
Hvorfor er konflikter i andelsboligforeningen værre end i trafikken? I trafikken kan vi godt blive gale på vores medtrafikanter. Nogen får måske også fingeren. Men vi er heldigvis hurtigt videre i vores dag.Vores medtrafikanter er ikke mennesker, vi skal forholde os til i længere tid. Det skal vi til gengæld med vores naboer i andelsboligforeningen. Ofte i årevis. „En andelsboligforening er typisk en sammensat størrelse, og man bor typisk tæt sammen. Derfor hører man mere til hinanden, end hvis man boede i et parcelhus. Og det kan virke generende for nogen,“ siger Lin Adrian. Når to naboer i en andelsboligforening ryger i totterne på hinanden, bliver en særlig mekanisme i hjernen aktiveret – kaldet attributionsteorien. En mekanisme, hvor problemet kobles på personen. Personen eller omstændighederne Når naboen spiller høj musik, er det fordi, at naboen er en irriterende person. Men er det os selv, der anklages for at larme, er omstændighederne anderledes. For måske er det vores gæster der larmede, eller ligefrem dem, som skruede op for musikken. Med andre ord, når naboen hører høj musik, så kobles det til naboens personlighed – og når det er os selv, har det ingen sammenhæng.
Handlinger der kan eskalere konflikten kan være alt fra at modparten støjer igen, chikane, trusler eller grimt sprog.
Den mekanisme er ifølge Lin Adrian drøn farlig i konflikter, fordi den kan eskalere konflikten, og flytte fokus til manden fremfor bolden. Det scenarie er meget svært at undgå ifølge klassisk konfliktteori. Vi mennesker har nemlig meget let ved at gøre en fjer til fem høns i en konfliktsituation, forklarer Lin Adrian.
Azets Ejendomsadministration Vi udarbejder regnskaber Vi arrangerer generalforsamling Vi udarbejder lejekontrakter Vi varsler om stigninger i lejen Vi koordinerer med håndværkere Vi kommunikerer med lejere og vicevært ....og meget andet. Vi administrerer andelsboligforeninger i hele Danmark og er blandt branchens førende inden for moderne og digitale redskaber til boligadministration.
Vi forenkler og letter jeres arbejde Vi står til rådighed for jer Vi sørger for, at I altid har adgang til den hjælp og de informationer, I har brug for Så bliver der lidt mere tid til det sjove og udviklende arbejde i jeres andelsboligforening.
Fortsættes »
a z e t s .d k /e j e n d o m s a d m i n i s t ra t i o n
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
Sådan bliver en fjer bliver til fem høns Når naboer er i en konflikt, sker det typisk, at andre konflikter opstår. Er man i første omgang generet af naboens musik, vil man typisk også begynde at bemærke naboens hårde skridt ude på trappen. Eller at naboens børn støjer i gården.
» Én konflikt kommer sjældent alene.
Det skyldes, at man begynder at forstå andres adfærd og handlinger med konfliktbriller på. Andre ting som ikke førhen har været et problem, bliver pludseligt et stort problem - Lin Adrian
«
Sådan håndterer vi typisk en konflikt For at forstå, hvordan mennesker håndterer en konflikt, er det vigtigt at kigge på, hvorfor den opstår. Her ligger noget af kimen til, hvordan vi agerer i konflikten. Ifølge Lin Adrian opstår en konflikt typisk, når man ikke kender hinanden i andelsboligforeningen. Ej heller ens nabo. „Bor man ikke i en social andelsboligforening betyder det, at man henvender sig til bestyrelsen i stedet for naboen, hvis man bliver generet. Eller bringer det op på generalforsamlingen. Det man burde gøre er at banke på naboens dør og snakke om tingene – og om hvordan man kan være en god nabo for hinanden – inden konflikten stikker af,“ siger Lin Adrian.
Konflikter har menneskelige, sociale og økonomiske omkostninger og kan svække sammenholdet i andelsboligforeningen.
Har man ikke snakket sammen som naboer, og gør man det først den dag, der er en konflikt, har man ingen relation at koble dialogen op på, påpeger Lin Adrian. Og hvorfor banker man så ikke bare på naboens dør og snakker om tingene? Mennesker afskyr konflikter Spørgsmålet kan besvares med et ord: Konfliktskyhed. Måden vi håndtere en konflikt på, er ved ikke at håndtere den. Et paradoks måske, men ordene kommer fra Lin Adrian, der flere gange har oplevet, at parterne i en konflikt håber, at den larmende overbo flytter, og at problemet dermed forsvinder. Det sker som regel bare aldrig. „Jeg tror, at de fleste er bange for at tale om konflikter, fordi de er bange for, at konfrontere nogen. Eller hvis de siger noget til naboerne kan vrede og grimme ting ske, som følge af det. Mange mennesker er også i tvivl om, hvordan de skal få det sagt, og har måske heller ikke modet til det. For det kræver mod at kaste sig ud i en mulig konflikt – og læg der til, at mange mennesker mangler redskaber til at håndtere konflikten konstruktivt,“ afslutter Lin Adrian. Forskning i konflikter i andelsboligforeninger er generelt et uopdyrket område. Det er på trods af, at de få undersøgelser som er på området har vist, at det er ret almindeligt at have problemer med naboen.
20
Andelsportal.dk
AN NO NC ER
Pas godt på jeres ejendom med en facaderenovering Den Lille Murer V/ Jesper Sandy Olsen tager godt hånd om andelsboligforeningens mureropgaver – store som små. Trænger facaden til en kærlig hånd eller er det badeværelset der skal have nye fliser? Så påtager vi os ekspertrollen og udfører arbejdet til perfektion.
Professionel administration af andelsboligforeninger 20 års erfaring med administration af andelsboligforeninger
+45 51960800
Vi tager hånd om den enkelte forening
denlmurer@gmail.com
Vi er fleksible, grundige og professionelle
Søndervang 23, 4300 Holbæk
Vi har 4 advokater tilknyttet, der står klar til at rådgive om lovgivningen og ved tvivlsspørgsmål
CVR: 34421099
Vi er o specia gså lister i slo kirker ts- og enove ringe r!
Kontakt Cubus Administration i dag. Ring på 7026 9910.
Dronningens Tværgade 30, 1302 København K 70 26 99 10 - ss@lawfirm.dk www.cubusadministration.dk
andelsboligforeninger
le
KVALITETSGULVE
den-lille-murer-kvart-september19-abnyt.indd 4 03/04/2019 09.27
cubus-administration-kvart-maj19-abnyt.indd 1
SPECIALISTER I AT OPSNUSE
ar til at rådgive
OG UDBEDRE SKIMMELSVAMP Vi tilbyder professionel skadeservice til jeres andelsboligforening. Med 17 ansatte og en dygtig skimmelsvampehund rykker vi hurtigt ud på opgaven og afslutter den først, når skimlen er 100 procent væk.
Ring for et godt tilbud i dag!
til trappeopgangen og andelsboligen
Hos Medalje Gulve er vi eksperter i vinyl- og linoleumsgulve til både trappeopgangen og det private hjem. Gulvene er lyddæmpende, slidstærke og vandtætte, hvilket gør dem ideelle til opgangen, badeværelset eller køkkenet.
Tlf.: 6015 8515 Glade kunder er vores levebrød, så jeres opgave er i gode hænder hos os!
Vi hjælper med Vandskader · Brandskader Opsporing og udbedring af skimmel Afvaskning af sod info@asap.nu | +45 6016 8535 | www.asap.nu
Ring p
31 52 for et g
å
67 76
odt tilb
www.medaljegulve.dk
ud i da
g!
info@medaljegulve.dk · +45 3152 6776 · CVR: 37278068
18/06/2019 1
Til de trætte ben Til flyttekasserne Til barnevognen Til kørestolen
Til det gode liv i byen Udeliv og elevatorer gør andelsboligen bedre Flere andelsboligforeninger får øjnene op for at øge komforten og udelivet i de gamle etageejendomme. Ved at opsætte altaner, etablere terrasser eller elevatorer i ejendommen får andelshaverne nemlig adgangen til lys og luft - og tilgængeligheden øges markant. Altan.dk både opsætter altaner og indbygger elevatorer i eksisterende ejendomme. På stående fod har vi gang i flere spændende projekter på Østerbro. Som eksempel i Lipkesgade, hvor vi er i færd med at levere både elevatorer og altaner til en andelsboligforening med tre opgange og godt 30 andelshavere. ”Der bliver jo flere og flere ældre og indimellem kniber det med at gå helt op til 3., 4. eller 5. sal. Det problem løser man fuldstændigt med en elevator. Foreningen Lipkesgade stemte derfor opførelsen af elevatorerne igennem med et stort flertal,” - Projektchef Kurt Andersen fra Altan.dk
AN NO NC E
Drømmer I om elevator i jeres ejendom? Altan.dk indbygger elevatorer i byens ældre etageejendomme, og vi klarer alt lige fra første besigtigelse, til elevatoren kører. Når I har fået et tilbud fra os, er prisen altid fast og inkluderer hele processen. Det samme gælder etableringen af altaner.
Altan.dk / Æblegården Næstvedvej 60 / 4180 Sorø 70 70 20 18 / info@altan.dk
E NC NO AN
Trænger ejendommen til en renovering? – Kom godt i gang og kom helt i mål Måske går I med overvejelser om nye altaner, vinduer eller noget helt tredje? Større renoveringsprojekter kan ofte virke uoverskuelige. Vi står til rådighed med rådgivning omkring økonomi og finansiering, og giver jer overblikket til at kunne træffe en god beslutning. Få mere at vide på 45 14 44 41 eller gå ind på danskebank.dk/andelsbolignyt
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING Inge og Aage Tolberg foran deres bolig. Ægteparret var med til at starte seniorbofællesskabet Langager op.
Er du i konflikt med din nabo – uden at vide det? Center for Konfliktløsning hjælper jævnligt, når der opstår konflikter internt i bestyrelser eller mellem to andelshavere. Og det er ikke ualmindeligt, at den ene part i en konflikt slet ikke ved, at naboen er sur på dem. Den uvidende part opdager måske først, at noget er galt, den dag naboen pludselig råber af dem i opgangen. Så hvad kan du gøre?
H
øj musik. Røglugt. Støj fra børn. Skrald på bagtrappen og uenighed om, hvordan husordenen skal tolkes. Listen er lang. Men giver en god indikation på, hvad det typisk er, at naboer bliver irriteret over ved hinanden.
Kom nabokonflikterne i møde Fastsæt konkrete retningslinjer for forskellige støjgener i husordenen. Her kan det fremgå i hvilket tidsinterval, man må støvsuge og høre høj musik af hensyn til naboerne.
Mette Juel Madsen som er konfliktmægler i Center for Konfliktløsning er ekspert i konflikthåndtering i andelsboligforeninger. Og hun kommer ofte først ind i konflikten, når den er rødglødende. Hendes bedste råd er klart. Når man bor sammen i en andelsboligforening skal man være bedre til at banke på naboens dør - før konflikten opstår. Det betyder ikke, at man skal være venner eller sidde lårene af hinanden. Men at man hilser pænt i opgangen, siger hej i gården og snakker sammen, når lejligheden byder sig. Er det en ny nabo, som lige er flyttet ind, kan det være en god mulighed for at banke på og hilse på den nye. Det væsentligste er, hvad man selv gør, og ikke hvad den anden gør eller ikke gør.
178 %
Et studie viser, at du har
større risiko for at have højt stressniveau, hvis du er meget generet af nabostøj.
Fortsættes »
(Kilde: Statens Institut for Folkesundhed og Statens Byggeforskningsinstitut, 2013)
Andelsportal.dk
25
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
Når bestyrelsen bliver mægleren
„Hvis man kender dem som støjer, hører man støjen anderledes – end hvis man ikke kender dem som støjer. Er det de søde børn Vilma og Lukas, man har talt med nede i gården, som tramper i gulvet, så er det ikke nær så slemt at lægge øre til, som hvis det er ham underboen, man ikke ved hvad hedder og aldrig har fået hilst på,“ siger Mette Juel Madsen.
I mange andelsboligforeninger går andelshaverne til bestyrelsen, når de oplever en konflikt med en anden andelshaver. En god tommelfingeregel er at få parterne til at løse konflikten selv i første omgang. Opfordre derfor til dialog uden om bestyrelsen i første omgang.
Når der er konflikt mellem to andelshavere Hvis konflikten er opstået, så anbefaler Mette Juel Madsen, at man med det samme henvender sig til sin nabo. Og her handler det ikke om at banke på, og snakke med store bogstaver eller kræve sin ret. Tværtimod. „Det handler om at gå åbent ind i konflikten. Og ikke se naboen som én der er hensynsløst producerer støj, men prøve at forstå om naboen måske slet ikke er klar over,
at musikken går lige igennem væggen. Det kan være svært, når musikken får kaffekoppen til at vibrere,“ siger Mette Juel Madsen og fortsætter: „Prøv at være undersøgende i stedet for at drage en konklusion om den anden. Forhold dig til fakta. Hvis der har stået skrald i to dage på bagtrappen, så forhold dig til det. Lad være med at antage, at naboen gør det for at irritere dig for måske har din nabo været syg nogle dage. Eller måske synes din nabo, at det er ok, at der står skrald i to-tre dage på bagtrappen. Grundene kan være mange, men lad være med at antage noget – før du har taget snakken.“
ca.
33%
af beboerne i danske etageejendomme er generet af nabostøj, mens andelen blandt beboere i huse er forholdsvis lavt. (Kilde: Statens Institut for Folkesundhed og Statens Byggeforskningsinstitut, 2013)
26
Andelsportal.dk
Mette Juel Madsen oplever ofte, at andelshavere typisk har en forvrænget forståelse af konflikten i deres hoved. Naboen bliver tillagt skumle bagtanker og motiver. Og måske har de to parter aldrig vekslet et ord.
Når der er konflikt i bestyrelsen Bestyrelsesarbejdet i en andelsboligforening kan være alt andet end smertefrit. Og Mette Juel Madsen oplever ofte, at konflikter i bestyrelser handler om, at de forskellige medlemmer har svært ved at samarbejde.
Habilitetsprincippet Habilitet – evnen til at behandle en sag uvildigt – er essensen af bestyrelsesarbejdet. Også i konfliktsager. Bestyrelsens beslutninger må altså ikke være båret af andre interesser end andelsboligforeningens. Derfor skal alle konfliktsager håndteres uvildigt.
„Det kan være de nye bestyrelsesmedlemmer mod de gamle eller at en stor del af bestyrelsen har vanskeligheder med en eller to medlemmer, som de føler gør bestyrelsesarbejdet surt. Konflikten kan også opstå fordi, at man som bestyrelsesmedlem ikke føler ens mening kommer til orde,“ siger Mette Juel Madsen. Når Mette Juel Madsen er ude hos en bestyrelse som konfliktmægler, arbejder hun med problematikken som et fælles issue, altså en fælles problemstilling. På den måde er der ingen, som bliver gjort til syndebuk. Tværtimod. Alle bliver hørt. Netop det, at alle kommer til orde med deres mening er vigtigt i en konfliktsituation. Begrebet hedder procesretfærdighed.
7 6
Fortsættes »
5
Sådan optrapper en konflikt
4
3
2 1
Der sker en polarisering. Fronterne er trukket hårdt op og parterne ignorerer hinanden.
Andelshaverne kan finde på at genere modparten med høj musik eller skrald på trappen.
Fjendebilleder skabes. Konflikten går fra at handle om bolden til personen.
Andelshaverne snakker nu ikke længere sammen.
Problemet vokser.
Andelshaverne giver hinanden skylden for uenigheden.
To andelshavere er blevet uenige.
Andelsportal.dk
27
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
Når man føler sig hørt og forstået bliver konflikten mindre Er der uenighed i bestyrelsen, på generalforsamlingen eller mellem to andelshavere, vil konflikten typisk bestå af to elementer. Det første element er ‘sagen’, og det andet er ‘relationen’ mellem de uenige parter. „I Center for Konfliktløsning kan vi som regel godt hjælpe med at håndtere konflikter konstruktivt. Et konkret eksempel er en diskussion på generalforsamlingen om Airbnb. Forslaget blev måske vedtaget, men efterfølgende har mindretallet, der var imod, været frustrerede over beslutningen, og ikke følt, at deres indvendinger blev hørt. Det kan godt ligge længe og murre hos nogle. Og relationen imellem dem der stemte for, og dem der stemte imod – kan godt begynde at blive negativ. Og næste gang et emne kommer op, som for eksempel forplejningen på generalforsamlingen, kan det gå hen og skabe store problemer,“ siger Mette Juel Madsen.
Eksklusion Overtræder en andelshaver husordenen, kan bestyrelsen i sidste ende ekskludere andelshaveren på baggrund af klagerne. Ekskluderingen sker i henhold til foreningens vedtægter. Forinden skal bestyrelsen rette henvendelse til andelshaveren enten per brev eller personligt – og informere om klagerne.
For tryk avler nemlig modtryk. Og har man én gang ikke følt sig hørt eller forstået, er der større chance for, at andre ting begynder at irritere én. „En god måde at undgå, at konflikter opstår, er at tage dem i opløbet. Lyt og spørg ind, for at forstå modpartens synspunkter. Også selvom man ikke er enig. For bare det at vise interesse og stille spørgsmål kommer man langt med,“ forklarer Mette Juel Madsen.
Top 5 positive effekter ved konflikthåndtering for beboere: 1 Åbenhed og fleksibilitet 2 Dialog 3 Øget tolerance 4 Ansvarlighed 5 Mindre stress
28
Andelsportal.dk
3 gode redskaber til konflikthåndtering i andelsboligforeningen 1. Hav løbende kontakt med naboen. Sig hej i opgangen og byd gerne den nye nabo velkommen ved at banke på døren og præsentere dig. 2. Tag hånd om problemerne tidligt, og tag den direkte med den, som det handler om. Man skal ikke vente i flere måneder. For problemer har det med at vokse sig større, og dermed blive sværere at snakke om.
„Da forslaget om Airbnb blev vedtaget, havde det været rigtigt godt, hvis dem som stemte imod blev imødekommet. Det kunne være ved at begrænse udlejningsperioden eller vedtage, at udlejning skal varsels mindst en måned i forvejen. Det, at modparten føler sig hørt og forstået i en konflikt, er alfa og omega i forhold til at relationen efterfølgende bliver god. Følelsen af at have fået en retfærdig proces gør, at man nemmere kan acceptere noget, man er uenig i,“ afslutter Mette Juel Madsen.
3. Hold problem og person adskilt. Det er støjen, der er irriterende og ikke de mennesker som bor ovenpå.
Center for Konfliktløsning tilbyder gratis rådgivning. Læs mere her: www.konfliktloesning.dk/faellesskaber/ gratis-raadgivning
AN
Kvalitets maler- og tømrerarbejde Specialister i foreningsarbejde Benytter allergivenlige produkter Professionel rådgivning
Ring på tlf.: 21 17 12 41 dp.malerfirma@live.dk - www.dpmalerogtømrer.dk Næstelsø Præstemark 23, 4700 Næstved
E
Hos DP Maler og Tømrer ApS har vi specialiseret os i renovering af trappeopgange i Hos DP Malerfiforeninger, rma har vi specialiseret os i renoveog vi deler gerne ud af vores erfaring. Vi kan stå for totalløsningen, da vi ring af trappeopgange i foreninger, og vi deler både løfter malerentreprisen og tømrerarbejdet. gerne ud af vores erfaring. Vi kan stå for totalløsningen, da vi både løfter malerentreprisen og tømrerarbejdet.
NC
Hvis malingen Hvis i trappeopgangen er falmet, tapetet slår revner malingen i trappeopgangen er falmet, tapetet slår revner eller hoveddøren er eller hoveddøren er gammel og slidt, så er det ved at være gammel og slidt, så er det ved at være tid til en renovering af opgangen. tid til en renovering af opgangen.
NO
SPECIALISTER I SPECIALISTER I RENOVERING RENOVERING AF TRAPPEOPGANGE AF TRAPPEOPGANGE
E NC NO AN
Danbolig Erhverv Kbh er blevet til STAD Erhverv V A L U A R V U R D E R I N G E R Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen Vi deltager gerne på jeres generalforsamling Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering Vi vurderer ca. 400 andelsboligforeninger om året, overalt i KBH og omegn Vi er selvfølgelig medlem af DE
Skal vi også vurdere din andelsboligforening? Se mere på staderhverv.dk/valuar
STAD Erhverv
Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
Vores stærke kultur betyder færre konflikter Mød den store forening Andelsboligforeningen Aarhus, hvor andelshaverne er kulturbærere og konflikterne imødekommes med opgangsfællesskaber og ‘skødemøder’.
Andelsboligforeningen Aarhus: ›› Foreningen blev stiftet tilbage i 1921 af murermesteren O. Poulsen ›› Den består af 132 andelslejligheder fordelt på 10 opgange ›› Foreningens mindste lejlighed er på 53 m2, mens den største er på 125 m2
K Havemøblerne står til fri afbenyttelse i gården hos Andelsboligforeningen Aarhus.
onflikter er uundgåelige, særligt når du bor ‘etage op – etage ned’ med dine naboer. I Andelsboligforeningen Aarhus er konflikter dog et sjældent fænomen. Og det er på trods af, at andelsboligforeningen rummer over 200 beboere. Svaret skal findes i en stærk kultur, opgangsfællesskaber, åben kommunikation og evnen til at stille krav til sine naboer. Den erfarne formand Kristian Jepsen deler ud af sine gode råd, da vi fanger ham til en snak om god tone og konflikthåndtering i en andelsboligforening med mange andelshavere. Fortsættes »
Andelsportal.dk
31
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
Andelsboligforeningen Aarhus har en vision, der lyder: „Vi er alle kulturbærere i et fællesskab, vi er normdannere, og vi opdrager på hinanden. Vi skal vedligeholde og udvikle gode fællesskaber. Vi skal værne om det, der er godt og være åbne over for, at nye ideer og impulser kan være berigende for os alle.“
En andelsboligforening med stort A Da Andelsboligforeningen Aarhus blev stiftet tilbage i 1921 var det med en tanke om ‘at skabe billige og sunde boliger’, som alle havde råd til. Den ånd er gået videre gennem årene. Med tiden har foreningens medlemmer dog også tilføjet ‘det sunde fællesskab’ til visionen. „Vi er mere end en almindelig boligforening, og vi har skabt et fællesskab, hvor alle er ansvarlige for hinandens trivsel.Vi er en andelsboligforening, ikke en boligforening,“ siger Kristian Jepsen, der har været formand i foreningen siden 2007. En kultur, der kommer konflikterne til gode. Han uddyber: „Vores kultur understøtter et fælles krav om, at vi alle er kulturbærere og at vi ikke kan se os fri for at have et ansvar for vores nabo, overbo og dem, der bor længere nede ad gaden. En kultur, der understøtter den gode tone blandt beboerne i hverdagen, og bliver et godt værn mod konflikter i foreningen.“
Kultursnakken er en fast del af generalforsamlingen En god foreningskultur kommer ikke af sig selv. Det kræver en synlig bestyrelse og andelshavere, der tør at gå forrest som normdannere. „Vores stærke kultur, hvor alle har indflydelse på, hvordan vores andelsboligforening skal drives og ansvar for et trygt fællesskab i hverdagen, kræver en ekstra indsats hos bestyrelsen,“ siger Kristian Jepsen og fortsætter: „Bestyrelsens rolle er vigtig i forhold til at være normbærere. Det er vigtigt, at vi er synlige og åbne. Derudover gør vi meget ud af at inddrage beboerne i beslutningerne, da deres stemme er lige så vigtig som vores. “ På generalforsamlingen gør bestyrelsen meget ud af at sige højt, hvor vigtigt fællesskabet er, og hvor vigtigt det er, at den enkelte deltager. Samtidig inviterer bestyrelsen altid til fællesspisning inden generalforsamlingen. Her kan den gode
» Vi er mere end en almindelig boligforening, og
vi har skabt et fællesskab, hvor alle er ansvarlige for hinandens trivsel. Vi er en andelsboligforening, ikke en boligforening,
«
Kristian Jepsen, Formand
32
Andelsportal.dk
tone og naboskabet plejes mellem de cirka 90 deltagende andelshavere. Et arrangement, der styrker naboskabet. Dagligdagskonflikter løses med opgangsfællesskaber Naturligvis kan der opstå konflikter i den kulturprægede, aarhusianske andelsboligforening, men det er meget, meget sjældent, at bestyrelsen er involveret i dagligdagskonflikterne mellem naboer, beretter Kristian Jepsen. Grunden hertil skal findes i de stærke opgangsfællesskaber. „I bestyrelsen opfordrer vi til, at andelshaverne tager initiativ til at lave nogle opgangsfællesskaber – og det har været en stor succes.Vi har mange børnefamilier, der møder hinanden sådan,“ siger Kristian Jepsen. Får du sat ansigt på din nabo, og tilmed hygger dig med vedkommende, så er det også nemmere at gå op og banke på, hvis der er noget i hverdagen, der irriterer dig. Og den interne konflikthåndtering i de enkelte opgange er ekstremt vigtigt, forklarer Kristian Jepsen: „Det er ikke bestyrelsens opgave at være ‘et socialt politi’, der holder øje med om overboen larmer. Det skal andelshaverne selv prioritere at løse. Derfor opfordrer vi også til, at andelshaverne løser konflikterne internt i opgangene ved at snakke sammen inden de kommer til bestyrelsen.“
Den gamle, men velholdte, ejendom huser i dag 132 andelslejligheder.
Glemt vasketøj kan hentes hos viceværten „Vores konflikter i foreningen er som alle andres. Banale konflikter som vasketider, folk ikke overholder og tøj, der ikke bliver afhentet. Eller rod på bag- eller fortrappen, som man ikke må grundet brandfare,“ siger Kristian Jepsen. En måde at komme disse konflikter til livs er klar kommunikation omkring konsekvenserne.
Altid åben kommunikation fra bestyrelsen Kommunikation er nøgleordet i Andelsboligforeningen Aarhus. Og her er det igen bestyrelsens rolle at gå forrest. „Det er afgørende, at vi i bestyrelsen er åbne om, hvordan vi udfører de beslutninger, der er truffet på generalforsamlingen. Ingen skal være i tvivl om, hvordan det foregår og processen skal være gennemsigtig hele vejen,“ lyder det fra den erfarne formand.
„Vi hænger løbende sedler op og nævner det altid på generalforsamlingen, hvordan vi i bestyrelsen håndterer husordenen. På den måde kommer det ikke bag på nogen, at de skal hente deres glemte vasketøj på viceværtens kontor eller, at vi fjerner rodet på trappen efter en advarsel,“ forklarer formanden, som tilføjer, at på den måde bliver folk heller ikke sure, hvis det skulle ske.
Ved andelshaverne, hvad der sker i foreningen, er der nemlig ingen snak i krogene og latente konflikter undgås. „Vi har en brugbar hjemmeside, hvor vi skriver ud til beboerne om vores tiltag, men vi gør også en dyd ud af at kommunikere, når vi møder hinanden i gården. Vi har nogle dygtige bestyrelsesmedlemmer, der dagligt tager dialogen med beboerne om projekterne, og som man bare kan spørge,“ siger Kristian Jepsen. Fortsættes »
Andelsportal.dk
33
TEMA DEN KONSTRUKTIVE KONFLIKTHÅNDTERING
Venstre: Andelsboligforeningen Aarhus set ude fra. Højre: Legepladsen er et populært samlingssted for foreningens mange børnefamilier.
Konflikterne kommes i forkøbet med ‘skødemøder’ Med sin placering i Aarhus midtby er Andelsboligforeningen Aarhus et populært sted at bo. Og er du en af de heldige, der kan flytte din adresse til foreningen bliver du hurtigt kaldt til samtale med bestyrelsen. Et såkaldt ‘skødemøde’, forklarer Kristian Jepsen: „Vi har det, vi kalder ‘skødemøder’, hvor bestyrelsen tager en snak med alle nye andelshavere. Her fortæller vi om foreningens værdsatte fællesskab og forklarer, at alle andelshavere har en forpligtelse til at værne om dette fællesskab.“ En realistisk forventningsafstemning, hvor bestyrelsen allerede på forhånd fortæller, hvad den enkelte vælger at købe sig ind i. På ‘skødemøderne’ bliver ordet konflikt også allerede bragt på banen. Her giver bestyrelsen de nye andelshavere indsigt i de mulige konfliktområder, der kan opstå, når man i en andelsboligforening er fælles om beslutningerne. „For os er det vigtigt at tage snakken med de nye andelshavere på forkant. I gamle boliger er der jo altid noget med lyd og støj, så den dialog tager vi i opløbet, så de er forberedt,“ siger formanden.
34
Andelsportal.dk
100-års jubilæet nærmer sig Ser formanden tilbage på det sidste årti, er det særligt det generationsskifte, der er sket i foreningen, som har været på bestyrelsen agenda. „De sidste ti år er der særligt sket et generationsskifte fra ældre beboere til studerende og mange yngre børnefamilier. Den store udskiftning kan være en udfordring i forhold til at bevare den kultur, vi har opbygget. Det diskuterer vi gerne åbent på generalforsamlingen,“ siger Kristian Jepsen og uddyber: „Det er i sagens natur svært at bevare de stærke værdier, hvis der er stor udskiftning blandt beboerne, men vi er kommet godt på vej med snakken. At skabe kultur er en ongoing proces, som man ikke skal være bange for at tale højt om eller stille krav til.“ Om to år kan Andelsboligforeningen Aarhus fejre 100-års jubilæum, og dét skal fejres, slutter formand Kristian Jepsen. En fejring, der bestemt kommer til at rumme et tilbageblik på godt naboskab, åben kommunikation og fællesskaber.
AN NO NC E
er ud V i r y k k m ar k an i h e le D
Trænger taget til en kærlig hånd eller skal foreningens facader efterisoleres?
Ring i dag på 29
44 8884 !
Så kan I roligt overlade opgaven til TagXperten! I mere end 30 år har TagXperten taget godt hånd om tag- og facadeopgaver for boligforeninger og private boligejere. Vi har spidskompetencerne til at udskifte hele taget, men kan også forny jeres gamle tag med en omgang tagrensning og maling. Ønsker I at spare penge på varmeregningen, så tilbyder vi også effektiv og kvalitetssikret hulmursisolering.
Vi renoverer kviste
Hos os er et ord et ord. I kan derfor trygt regne med, at vi kommer til den aftalte tid og rådgiver om den bedste løsning, der passer til netop jeres behov. Isolering / Tagrenovering / Tagrens og tagmaling / Facaderenovering / Folietag og tagpap / Meget andet
Vi laver også af tag understrygning
Stubbekøbingvej 338 | 4800 Nykøbing Falster T: +45 54 44 18 90 | M : +45 29 44 88 84 martin@tagxperten.dk | www.tagxperten.dk
Boligadvokaten besvarer to hyppige spørgsmål om overdragelse Nogle bestyrelser har god erfaring med at stå for overdragelsen af en andelsbolig, mens andre måske er mere grønne i bestyrelsesarbejdet. Her får du to spørgsmål og svar om overdragelse, der både kan overraske nye og gamle i gårde.
V
i har talt med boligadvokat Erik Matthiesen fra Advodan og spurgt ham, hvor lav en pris en andelshaver egentlig må sælge sin andel for, hvis nu køberen for eksempel er et familiemedlem. Og svaret vil med garanti overraske dig. Salgsprisen kan komme helt ned på 1 krone. Den anden ting vi har spurgt den erfarne boligadvokat om, er hvad en andelshaver egentlig skal gøre ved en skilsmisse, hvor den ene part er flyttet ind i andelsboligen som ægtefælle? Her gælder nemlig nogle helt særlige regler. Med svarene bliver du godt forberedt næste gang en andelshaver skal overdrage sin andel. 1. Hvor meget må en andelshaver give i afslag på andelsboligen? Hvis en andelshaver ønsker at give et klækkeligt afslag i prisen på andelsboligen, måske fordi køberen er ens barn eller barnebarn, kan det godt lade sig gøre. „Der er intet, som forhindrer andelshaveren i at sælge sin andelsbolig til 1 krone. Men – for der er et stort men, du skal tænke dig grundigt om først,“ siger Erik Matthiesen. Andelshaveren skal nemlig være opmærksom på, at SKAT vil betragte det som en gave. Og gaver over en vis værdi bliver beskattet. I 2019 er det maksimale beløb for gaver 65.700 kroner om året. Men hvordan kan andelshaveren så komme af sted med at give sin andelsbolig væk for 1 krone, når den måske har en andelsværdi på lige over en million kroner?
36
Andelsportal.dk
Et gældsbrev er løsningen Løsningen for andelshaveren er at oprette et gældsbrev. Er andelsboligen en million kroner værd, kan andelshaveren vælge at sælge den til sit barnebarn for en million kroner, men samtidig oprette et gældsbrev. I gældsbrevet skal der stå, at barnebarnet skylder andelshaveren en million. Da købesummen dermed vil betales via lånet, ses det ikke som en gave. Efterfølgende kan den sælgende andelshaver i de følgende år vælge at afskrive gælden i gældsbrevet med de 65.700 kroner, som der skattefrit må gives i gave. Dermed undgår barnebarnet at betale for andelsboligen, og kan som symbol give 1 krone for den. Ifølge boligadvokat Erik Matthiesen er det ikke ualmindeligt, at der bliver tænkt i gældsbreve, når andelsboligen skal overdrages til et familiemedlem. Og proceduren er fuldt lovlig, og noget andelsboligejere kan overveje at benytte sig af, hvis de økonomisk har råd til at hjælpe deres børn, børnebørn eller en god ven. Det er dog afgørende, at andelshaveren ikke på forhånd har forpligtet sig til eller aftalt med barnet, at der vil ske eftergivelse efterfølgende. Barnebarnet må vente og se om ophavet i de efterfølgende år ønsker at eftergive pengene. 2. Hvad gør en andelshaver ved skilsmisse? Hvad nu, hvis omstændighederne for en overdragelse ikke er så lykkelige, som at sælge til et familiemedlem. Ægteskabet holdte ikke og skilsmisse er en realitet. Ved en skilsmisse skal andelshaveren særligt være opmærksom på én ting.
Selvom det udelukkende er én person, der står på andelsbeviset, og det var den andelshaver, der ejede andelsboligen, da ægteskabet blev indgået, kan andelshaveren ikke sælge boligen uden at den anden ægtepart giver samtykke. På jura-sprog hedder det nemlig, ‘at du ikke kan sælge en andel, der tjener til familiens bolig uden samtykke fra den anden’. Andelshaveren som står på andelsbeviset skal altså blive enig med sin tidligere ægtefælle om at sælge andelsboligen. Det har ægtefællen krav på ved en skilsmisse Hvad skal andelshaveren betale til sin tidligere ægtefælle, hvis han eller hun ønsker at blive boende? Når en skilsmisse træder i kraft, indgår formuefællesskabets værdier og gæld i bodelingen. Også værdien af boligen. Andelshaveren kan derfor ikke sælge sin andelsbolig for slik eller til underpris. Værdien skal i denne situation fastsættes af en vurderingsmand og bestyrelsen skal huske at sikre, at begge parter i skilsmissen underskriver salgsaftalen efter vurderingsmanden har afsagt en pris. „Har parterne ved ægteskabet indgået en særlig aftale om særeje af boligen og dermed ikke har formuefællesskab, så vil situationen være anderledes, da det kun vil være den ene af dem, som ejer boligen,“ forklarer Erik Matthiesen.
På Andelsportal.dk kan du læse en længere version af denne artikel: www.andelsportal.dk/guides/ overdragelse-andelsboligen
AN NO NC E
Forvandling! - fra dunkelt tørreloft til lys, attraktiv lejlighed
Hvem vil ikke gerne bo med udsigt over byens tage? Gør de gamle tørrelofter til attraktive lejligheder med ovenlysvinduer, der giver mulighed for • Formidable dagslysforhold • Udsigt over byens skyline • Automatisk styring af ventilation, gardiner og solafskærmning Har jeres forening en uudnyttet tagetage, så få den forvandlet til indtægtsgivende beboelse.
Tjek velux.dk/tagbolig
Psst..! Husk at bestille et uforpligtende tjek af jeres ovenlysvinduer på velux.dk/servicetjek Hilsen Rasmus, servicetekniker i VELUX Danmark
Eksperterne besvarer:
Spørgsmål og myter om hæftelse og økonom Det kræver grundig rådgivning og indsigt i foreningens økonomi inden andelsboligen købes. For køber du en andelsbolig, køber du også et medlemskab i foreningen. Med hjælp fra to eksperter besvarer vi de typiske spørgsmål om økonomi og hæftelse fra interesserede andelsboligkøbere ... og afliver to myter.
S
om bestyrelse kan man møde et hav af spørgsmål fra interesserede boligsøgende, der ønsker at sætte navn på postkassen i andelsboligforeningen. Samtidig ender flere købere med at takke ja til en andelsbolig uden at vide præcist, hvad det vil sige at blive medlem af en andelsboligforening. David Bresemann Jakobsen og Lasse Nygaard, der begge er eksperter i andelsbolig hos Danske Bank, guider os igennem de typiske spørgsmål om hæftelse og økonomi fra andelsboliginteresserede. Hvordan påvirker foreningens økonomi andelshaverne? Sådan lyder ét af de spørgsmål, der skaber tvivl hos flere andelsboligkøbere. For selvom andelsboligen er en spændende og højaktuel måde at bo på, kan det være svært for køberen at forstå hæftelsesforholdet i en andelsbolig.
38
Andelsportal.dk
„Som andelshaver er du forpligtet til de udgifter, der er forbundet med at vedligeholde ejendommen og fællesarealerne. Det er derfor vigtigt at give andelskøberen indsigt i foreningens lån og hvad de kan betyde for den månedlige boligafgift både nu og i fremtiden,“ forklarer David Bresemann Jakobsen. En indsigt, som banken kan hjælpe med. Ved at klargøre hæftelsesansvaret undgår bestyrelsen også sure miner, når udskiftningen af hoveddøren afvises eller det på generalforsamlingen vedtages, at det nye tag giver en huslejestigning. Lasse Nygaard uddyber: „Rådgivningsmæssigt er den vigtigste opgave at give interesserede købere en forståelse for, hvad det egentligt betyder at blive andelshaver. Der er nemlig stor forskel på, om hele stueetagen er udlejet til erhverv, eller om der er tale om en forening med 300 eller 12 andelsboliger.“
Hvor meget skal andelskøberen betale i egenfinansiering? Ifølge andelsboligloven skal boligkøbere betale minimum fem procent i egenfinansiering, når de køber en andelsbolig. Et krav, der ofte bliver misforstået, for hvad indebærer de fem procent egentligt? „Egenfinansieringen på fem procent skal ikke forstås som fem procent af værdien af købsprisen. De indebærer købsprisen på andelsboligen inklusiv dens forbedringer plus andelen af foreningens gæld ud fra fordelingstallet,“ siger David Bresemann Jakobsen. Lasse Nygaard supplerer:
fem procent selv, men det kan de godt. Som køber skal man nemlig kun betale fem procent af ens andel i foreningens gæld og dermed ikke fem procent af hele foreningens gæld.“
Regneeksempel på egenfinansiering: Hvis andelsboligen har et fordelingstal på to procent og foreningen har en gæld på 10 millioner kroner, så svarer de to procent til 200.000 kroner. I dette tilfælde er det fem procent af de 200.000 kroner, som andelsboligkøberen skal komme med i egenbetaling = 10.000 kroner.
„Mange sætter spørgsmålstegn ved om de overhovedet kan sælge deres andelsbolig igen, nu hvor de skal af med de
Er renten god nu? Er det overhovedet en god idé at købe en andelsbolig nu? Sådan lyder det naturlige spørgsmål fra mange andelsboligkøbere. Svaret fra eksperterne er klart. For ja, renten er god. Den er faktisk halveret på blot seks-syv år. „I 2012 var det meget almindeligt, at renten på andelsboligmarkedet lå på omkring de seks-syv procent, som det laveste. I dag er renten nede på omkring tre procent. Grunden er, at renten følger udviklingen i det rentemiljø, der er i markedet. Den lave rente har også presset interessen for andelsboligerne op, ligesom med ejerboligerne,“ slutter David Bresemann Jakobsen.
2 myter Myte 1:
om andelsboligforeningens l okonomi
Swap-lån = dårlig økonomi Selvom der i de senere år har været en række andelsboligforeninger, der er havnet i økonomisk uføre grundet de såkaldte swap-aftaler, så er det langt fra alle. Swap-lån er derfor ikke lig med, at andelsboligforeningen har en usund økonomi og at andelsboligen er et dårligt køb.
Myte 2:
Afdragsfrihed = dårlig økonomi
Der er en grænse for, hvor belånt en forening må være, men er foreningen sund kan afdragsfrihed være positivt. Er der stor friværdi i andelsboligerne er det langt fra alle foreninger, der har behov for at afdrage på deres gæld. På den måde kan foreningen holde boligafgiften nede, hvilket kan være attraktivt for nye købere.
Andelsportal.dk
39
OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:
Hvad er regler og retningslinjer, når to andelsboliger skal sammenlægges? Sammenlægning af to andelslejligheder sker ikke over natten. Det kræver grundig overvejelse og indsigt i reglerne. For hvordan sikrer foreningen en solid sammenlægning? Hvem skal godkende tilladelserne? Og hvad med elmåleren? Få svarene her.
Muligheden for en større bolig kan betyde, at man som andelshaver kan blive boende i foreningen på trods af familieforøgelse, ny kæreste eller pladsmangel. Det betyder dog også færre boliger, som er attraktive for enlige og studerende. Derfor skal andelsboligforeningen gøre sig grundige overvejelser om muligheden for sammenlægning – inden det vedtages på generalforsamlingen.
Nogle kommuner har særregler – eksempelvis accepterer Københavns Kommune sammenlægninger på op til 150 kvadratmeter.
Hvilke tilladelser kræver en sammenlægning? Der findes tre tilladelser, som skal indhentes inden sammenlægningen af andelsboligerne påbegyndes:
Klare retningslinjer i vedtægterne Det er vigtigt, at bestyrelsen opstiller nogle klare retningslinjer i vedtægterne for, hvordan sammenlægningerne skal udspille sig. Vedtægterne bør indeholde konkrete bestemmelser om både krav og ansvarsfordeling. Samtidig bør det også tydeliggøres om en sammenlægninger både må ske horisontalt og vertikalt, og hvorvidt den sammenlagte bolig anses som én bolig med én stemme.
Hvad siger boligreguleringsloven? De fleste kommuner følger boligreguleringsloven. Ifølge boligreguleringsloven kan en kommune ikke nægte at give tilladelse til en sammenlægning af to lejligheder, hvis det samlede bruttoetageareal er under 130 kvadratmeter.
1. Tilladelse fra andelsboligforeningen 2. Tilladelse fra kommunen 3. Byggetilladelse fra kommunen En byggetilladelse er påkrævet, da en sammenlægning ændrer på lejlighedens størrelse eller medfører ændringer i de bærende konstruktioner. Ansøgningen sker via Byg og Miljø, hvor en formular udfyldes til kommunen.
Hvad skal der ske med elmåleren? Alt el skal lægges sammen under én elmåler, når andelsboligerne sammenlægges. Det kræver en autoriseret elektriker til opgaven.
På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet
40
Andelsportal.dk
AN NO NC E
Drømmer I om et nyt hegn? Hos DK.Hegn kan vi både levere materialer og opsætte jeres nye hegn. Vi er specialister i branchen og tilbyder en bred vifte af materialer samt løsninger til både boligforeninger og private boligejere. DK.Hegn tager professionel hånd om hele processen, da vi gerne fjerner og bortkører jeres gamle hegn og hæk i samme omgang.
Vi laver også
er og Vi leverr i hele monternemark Da : Ring på 1
27 2441 6
pileflethegn
Fordelene ved et raftehegn Raftehegnet er et godt og smukt valg af hegn, da træsorten er stærk, holdbar og modstandsdygtig overfor svamp, råd og insektangreb. Samtidig har veddet en lukket struktur, så fugt og vand ikke kan trænge ind.
Hos DK.Hegn kommer vi gerne forbi og tager en uforpligtende snak om raftehegn eller andre materialer.
- vi er selvfølgelig også klar med et godt tilbud på opgaven!
( +45 ) 2441 6271 info@dkhegn.dk www.dkhegn.dk Salbjergvej 39-41, 4622 Havdrup CVR-nr.: 27732313
E NC NO AN
SKAL BOLIGFORENINGEN HAVE NYT RENGØRINGSFIRMA? Så prøv CityRenhold. Kundetilfredsheden taler for sig selv. Nogle kunder har nemlig været med i 40 år - uden så meget som at kigge på konkurrenterne. Og det skyldes én ting. CityRenhold gør det godt. Hvad end boligforeningen trænger til af rengøring - er CityRenhold klar på opgaven. Tilbuddet bliver altid skræddersyet til den enkelte boligforening, så behov og ønsker bliver imødekommet.
Få hjælp til:
Trappevask Ejendomsservice Vinduespudsning Graffiti
Er du mere til mail? Så skriv til enten Henrik eller Connie på: henrik@cityrenhold.dk connie@cityrenhold.dk
CityRenhold ApS · www.cityrenhold.dk · Hammermøllevej 15, 3150 Hellebæk · +45 4032 4102 · CVR: 29785724
AN NO NC E
Malerfirmaet HR
- Hurtigere end de fleste
SPAR
10% Hos Malerfirma HR ApS er vi specialister i renovering af opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er vores bedste reklame. For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang!
PÅ DIN N MALER ÆSTE OPGAV E!
Ring på tlf.: 2627 5195!
Med os på maleropgaven får du: Kvalitet til tiden En flot finish ned til mindste detalje Sublim service Konkurrencedygtige priser
Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr
E NC NO AN
Trænger jeres
TRAPPEOPGANG
til en kærlig hånd?
Alt i tømre gulve, r, m og m urer aler Hos HR Gulvservice ApS er vi specialister i renovering af for- og bagtrapper. Med mere end 30 års erfaring i branchen garanterer vi langtidsholdbare løsninger med fokus på detaljen. Vi udfører alt inden for gulvarbejde og maler også vægge samt gelændre.
Ring på
2123 7227
– vi giver 10 % rabat på alle tilbud i hele september måned! Medlem af
WEB:
www.bit.ly/hrgulve
TELEFON: MAIL: CVR:
2123 7227 ole@hrgulve.dk 32057322
ADRESSE:
Åkandehaven 44, 2765 Smørum