Andelsbolig Nyt november 2014 by AB Gruppen A/S Andelsportal.dk & Ejerportal.dk

Andelsbolig Nyt - nyheder og rådgivning til bestyrelsen

N R. 4 | November 2014

Det mener politikerne om andelsboligmarkedet anno 2014

Vi kæmpede med næb og klør

Rotterne kommer

En af Danmarks største andelsboligforeninger

2 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Boligøkonomi med sund fornuft Få en snak om din andelsbolig-økonomi. Bor du i andelsbolig, eller overvejer du at købe? Vi hjælper dig på vej og tjekker gerne din økonomi igennem. Eller sidder du i bestyrelsen i en andelsboligforening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik. Læs mere om en personlig bank der har fokus på andelsboliger på lsb.dk

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

3 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

4 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Altan.d k en sikk , investe er ring www.a

ltan.dk

Vidste du at: ”Lejligheder med altan sælger hurtigere, med et mindre afslag og til en højere kvadratmeterpris end lejligheder uden altan.” Eller at: ”Merværdien af en altan i København by kan svinge mellem 20 – 300.000 kr. afhængig af størrelse, placering, og hvilken størrelse lejlighed der er tale om.” - Citat fra Berlingske Business 31/5 - 2014

5 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Maksimalpriser eller ej? Fastfrosne ejendomsvurderinger og frygten for penge under bordet ved andelsboligsalg har for alvor sat gang i debatten om, hvorvidt maksimalpriser på andelsboligmarkedet skal afskaffes. Vi har derfor taget temperaturen på Christiansborg og stillet boligordførere fra de forskellige folketingspartier de samme spørgsmål om maksimalpriser og andelsboligmarkedet. Læs hvad de svarer i artiklen Det mener politikere om andelsboligmarkedet anno 2014 og bliv klogere på, hvad en frigivelse af maksimalprisen kan betyde for andelsboligmarkedet på side 18.

Indhold Nystiftet andelsboligforening: Vi kæmpede med næb og klør . . .

Ringertoften – en af Danmarks største andelsboligforeninger .. . .

Sagen om overpriser i Ringertoften stadig ikke afgjort .. .

Det mener politikerne om andelsboligmarkedet anno 2014 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Skal maksimalpriserne på andelsboliger frigives? . . . . . . . . . . .

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer eller andre input. Dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk.

Flere positive takter på andelsboligmarkedet . . . . . . . . . . . . . .

God læselyst.

Rotterne kommer . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

23 24

Juridisk klemme giver andelsboligforening økonomiske problemer . . . . . . . . . . .

Varierende priser på andelsboliger kan have fatale konsekvenser for de enkelte andelshavere. Ringertoften - en af Danmarks største andelsboligforeninger, har på femte år 78 andelshavere i et gruppesøgsmål vedrørende overpriser på andele. Du kan læse mere om Ringertoften på side 8. Danmarks større byer har stigende problemer med rotter og ligeså har landets andelsboligforeninger. Denne problemstilling har vi behandlet på side 24. I dette nummer af Andelsbolig Nyt kan du også blive klogere på afskrivninger i andelsboligforeninger eller du kan læse om, hvordan en Juridisk klemme giver andelsboligforening økonomiske problemer.

Afskrivninger – Hvorfor er det vigtigt for andelsboliger? . . . . . . . .

Maria Carlsen, redaktør

Andelsbolig Nyt Udgives af andelsportal.dk, som er en del af AB Gruppen A / S. Kristen Bernikows gade 4 1105 København K

Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4006

Redaktion: Toke Joensen og

Maria Carlsen (ansvars-

havende) Layout:

John Krogstrup

Oplag: 4.000

Er du ikke den rette modtager af dette blad? Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast dine oplysninger på http://www.andelsportal.dk/opdater og vi opdaterer vores adressekartotek.

6 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Nystiftet andelsboligforening:

Vi kæmpede med næb og klør Da ejendommen på Kirsteinsgade 1 blev sat til salg i foråret 2014, besluttede en gruppe af beboerne, at de selv ville prøve at købe bygningen og stifte deres egen andelsboligforening. Efter måneder med lange samtaler, forskellige overvejelser om undtagelser og betingelser, skiftende meninger, samt en del venten er andelsboligforeningen Kirsteinsgade 1 nu en realitet. Andelsbolig Nyt har været med til et bestyrelsesmøde i den spritnye forening.

7 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Sådan stifter man en andelsboligforening: Når man ønsker at stifte en andelsboligforening, er noget af det første, man skal gøre at kontakte banken. Det er dem, som skal stå for finansieringen. Banken kan hjælpe med at finde en advokat, som kan hjælpe med en gennemgang af ejendommen. På baggrund af gennemgangen af ejendommen, kan der afholdes orienteringsmøde for de nye medlemmer af andelsboligforeningen, hvor den stiftende andelsboligforenings økonomi kan forelægges. Herefter kan medlemmerne kan tage stilling til, om den stiftende forening skal købe ejendommen. Banken sørger for tilbud på finansiering af ejendommen og eventuelt tilbud til den enkelte andelsboligkøber. Andelens pris og boligydelsen kan nu fastlægges. Nu kan der afholdes stiftende generalforsamling med forslag til budgetter og vedtægter.

marts 2014 får lejerne på Kirsteinsgade 1 besked på, at deres ejendom er til salg. Lejeloven foreskriver, at beboerne selv skal have mulighed for at købe deres ejendom. Den såkaldte tilbudspligt indtræder dog kun, hvis der er mindst seks beboelseslejere i ejendommen og ingen erhvervslejemål. Er der erhvervslejemål i ejendommen skal der være mindst 13 beboelseslejligheder. Herefter har lejerne 10 uger til at få stiftet deres andelsboligforening. Hos AB Kirsteinsgade var det 3 beboere, der i begyndelsen var initiativtagere på at stifte en andelsboligforening. Én af dem var Aksel Blomgreen Armbjørner, som idag er foreningens formand. Han fortæller: „Til at starte med var det Maria, Rasmus og jeg. Vi havde det bare sådan at denne her ejendom… den skal vi bare have!“

Alle skal være med Da initiativgruppen havde besluttet sig for at tale med ejendommens andre beboere om, at de sammen skulle stifte en andelsboligforening, begyndte en fase med en masse lange samtaler. „Der var en masse benarbejde. Vi har siddet sene nattetimer over et glas vin og snakket fordele og ulemper“ fortæller Aksel. Samtalerne om den mulige stiftelse fandt også sted uden for ejendommen, tilføjer Maria, som i dag sidder i bestyrelsen: „Man har lige mødt en af de andre nede i Netto, på gaden, eller skrevet sammen på Messenger og så har man taget snakken“. Der gik ikke lang tid, før de første fem lejligheder kunne sige ja til at stifte en andelsboligforening, men initiativgruppen ville gerne have så mange som muligt med i den nye boligforening.

I ejendommen boede en dame på 100 år. De sidste 60 år har hun været lejer i ejendommen. En fredag havde hun sit barnebarn på besøg, som hun delte en croissant med. „Jeg så mit snit til at få en lille snak med dem, og vi blev alle tre enige om, at hun også skulle være med“, fortæller Aksel.

Mange betingelser Den 100-årige dame endte med at blive en del af andelsboligforeningen via et omvendt bedsteforældrekøb. Med andre ord er hendes barnebarn, Marianne, blevet andelshaver i foreningen og hun sidder i dag i bestyrelsen. I den nystiftede andelsboligforening er der også blevet plads til et klassisk forældrekøb. „Der er i det hele taget mange betingelser, og vi har gjort en masse undtagelser for, at det kunne blive en god løsning for alle. Derudover var det også vigtigt for os at huslejen ikke måtte stige væsentligt. Den var et vigtigt parameter“ tilføjer Aksel. I dag er 80% af lejlighederne i ejendommen med i andelsboligforeningen, og der er samtidig plads til, at flere lejligheder kan komme med senere.

En succesfuld andelsboligforening Den nystiftede forening valgte at finansiere købet af ejendommen gennem Nordea, hvor Kirsten Nerhaupt har været ansvarlig rådgiver fra banken. Hun forklarer: „Initiativgruppen havde en fornuftig tilgang til at stifte en andelsboligforening, de valgte at lægge et forholdsvist højt indskud, for på den måde at kunne stifte an-

delsboligforeningen uden behov for optagelse af et banklån. Det er endvidere lykkedes at sammensætte en konservativ og attraktiv finansiering, hvor de allerede fra start afvikler på 25 % af deres gæld.“ Foreningen har ikke kun fundet plads til at afdrage på en del af deres gæld. De sætter også penge af til vedligeholdelse af ejendommen: „I samråd med Niels Hupfeld og initiativgruppen, har vi været forudseende, idet alle vedligeholdelsesposter for de kommende 10 år er indarbejdet og indregnet i foreningens 10 års budget“ forklarer Kirsten Nerhaupt. Niels Hupfeldt, som er advokat fra foreningens administrationsselskab, Hupfeldt og Hove, er også enig i, at andelsboligforeningen er stiftet på et solidt grundlag: „Sjældent har jeg set en forening med så mange ressourcer som her.“ fortæller han med reference til, hvordan stiftelsen har forløbet.

Med næb og klør I dag er AB Kirsteinsgade 1 en realitet og bestyrelsen er nu begyndt at afvikle bestyrelsesmøder, ligesom de bliver afholdt hos så mange andre andelsboligforeninger landet over. På dagsordenen er snerydning og trappevask, som beboerne mener at de kan gøre selv, fremfor at udlicitere opgaven. „Vi kan spare 106.000 kroner og i stedet bruge dem på vinduesvask“ forklarer Aksel. På spørgsmålet om, hvordan det har været at stifte en andelsboligforening svarer Aksel: „Vi har stiftet en succesfuld andelsboligforening, men vi har også kæmpet med næb og klør“.

8 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Ringertoften – en af Danmarks største andelsboligforeninger AB Ringertoften er lokaliseret i Københavns nordvestkvarter. Det er en af både Københavns og Danmarks største andelsboligforeninger – Med 5 etager, 72 opgange og 345 andelshavere, er AB Ringertoften et stort skib at navigere for bestyrelsen. Samtidig står Ringertoften midt i en igangværende retssag om andele solgt til overpris. Så hvordan fungerer tingene egentlig i en andelsboligforening, der er så stor? Læs her om AB Ringertoftens erfaringer, historie og bestyrelse.

2005 blev AB Ringertoften stiftet som andelsboligforening i ejendommen, der førhen havde bestået af lejeboliger. Ved stiftelsen blev de fleste af lejlighederne i Ringertoften omdannet til andele, men en mindre gruppe beboere valgte at blive boende som almindelige lejere. Langt den overvejende del af beboerne i Ringertoften er dog andelshavere. Siri Håker, som har siddet i Ringertoftens bestyrelse de sidste 2,5 år, forklarer: „Ringertoften har ca. 420 lejligheder i det hele, hvoraf der er omkring 345 andelshavere. Når de tilbageværende lejere flytter ud af lejlighederne, vil de resterende lejligheder én for én blive gjort til andelsboliger også. Men det er en lejlighed af gangen.“ Derfor vil AB Ringertoften på sigt

blive en endnu større forening, når de sidste lejeboliger over tid vil blive indlemmet i andelsboligforeningen.

Dialog frem for afstemninger En andelsboligforening af Ringertoftens størrelse stiller store krav til bestyrelsen. Derfor er den rette sammensætning i bestyrelsen vigtig. I Ringertoftens bestyrelse er der 6 bestyrelsesmedlemmer samt 2 suppleanter, der aktivt deltager og inddrages i bestyrelsesarbejdet. Bestyrelsen består af både unge og gamle, og endda et par forældrekøbere. Dermed repræsenterer bestyrelsen nogenlunde beboersammensætningen i Ringertoften, der ligeledes er meget varieret – I Ringertoften bor der både

unge, gamle, studerende, småbørnsfamilier, enlige og par. Siri Håker forklarer, hvordan de i Ringertoftens bestyrelse har en meget dialogpræget beslutningsproces. „Det er jo i mange andre bestyrelser sådan, at man prøver at overbevise hinanden om noget, og så stemmer man om det. Men i min tid har vi faktisk ikke haft nogle afstemninger.“ I Ringertoftens bestyrelse benytter man i stedet for en fælles diskussion mellem både bestyrelsesmedlemmerne og suppleanterne for at nå til enighed: „Vi fremlægger hver vores mening, og så diskuterer vi, indtil vi alle sammen kan blive enige om en løsning. Det synes jeg, er rigtig fedt. Og fordi vi har en meget fleksibel måde at tage beslutninger på, hvor alle

9 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

bliver enige, har man heller ikke problemer med, at folk føler sig trådt over tæerne.“

dræn på foreningens fortove. Det er selvfølgelig en forbedring i småtingsafdelingen, men i sidste ende betyder det, at vores kældre holder sig Professionel hjælp til den bedre tørre – Nogle gange er det de lidt kedelidaglige drift gere projekter, der virker.“ På grund af Ringertoftens størrelse er den Dog har Ringertoften i fremtiden ønske om at daglige drift meget krævende i forhold til få søsat nogle større projekter: „Det ligger ude i mange andre andelsboligforeninger. Derfor har fremtiden, men på et tidspunkt skal vi have kigbestyrelsen prioriteret, at foreningens daglige get på foreningens tage. Og så har vi et ønske drift skal styres af ansatte, der på fuld tid sørger om at forbedre trappeopgangenes standard“. for, at foreningen fungerer: „I starten havde vi På grund af AB Ringertoftens størrelse kosarbejdsdage i foreningen, ligesom det er tilfældter selv mindre byggeprojekter mange penge. et mange andre steder – Der kostede det så Bestyrelsen sidder derfor og jonglerer med et gebyr på 500 kroner, hvis man ikke deltog. store beløb, når der skal tages beslutninger Men vi havde stadigvæk om renoveringer. Ifølge problemer med at få folk Siri Håker, handler det Nogle gange er det de lidt til at møde op, så vi nåmeget om at abstrahere kedeligere projekter, der ede aldrig ligeså meget, fra tallenes størrelse: virker. som vi egentlig gerne „Jeg prøver altid at lade ville“ forklarer Siri Håker. være med at kigge for Det har også gavnet bestyrelsen at få hjælp meget på de enkelte beløb, da de kan være udefra til at tage sig af foreningens daglige meget store. I stedet sammenligner jeg de fordrift, fortæller hun, og uddyber, at foreningen skellige tilbud vi får på opgaven, så tallene bliver har prioriteret at ansætte både en vicevært, en proportioneret med hinanden.“ På den måde, havemand og en administrator til at tage sig får bestyrelsen overblik over, hvad det generelle af foreningens ‘papirnusserier’. „Det er dejligt, prisniveau på forskellige projekter er. at vi har gode folk til at ordne de dagligdags Gårdmiljø og cykelrazziaer ting, der er i forbindelse med driften – det har som bonus betydet, at bestyrelsen har kunnet Til en stor forening hører der sig en stor gård fokusere på de mere overordnede beslutninger – og Ringertoftens er rigtig stor. Gården bliver i foreningen.“ prioriteret, og målet er, at beboerne skal have

Mindre projekter til stor gavn I Ringertoften har man de seneste år prioriteret mindre projekter, blandt andet fordi foreningen er ny, har man ikke nået at få sparet ligeså mange penge op til renoveringer, som ældre foreninger ofte har. Derfor er det ekstra vigtigt, at foreningen føler, at den får noget for pengene ved renoveringer. „Vi går for så vidt mulig altid efter løsninger, der er langsigtede i foreningen“ fortæller Siri Håker, og forklarer om en af foreningens nylige projekter: „Vi har fx fået lavet

Siri Håker Bestyrelsesmedlem, AB Ringertoften

glæde af den, og benytte gårdmiljøet: „Jeg tænker mere på gården som en have – der er blomster træer og græs, og desuden gangstier, så det er rigtig hyggeligt“ fortæller Siri Håker. Ringertoftens beboere bruger da også gården meget, når vejret er til det: „Folk bruger fx gården til at tage sol, eller til at have ungerne med ned i det gode vejr.“ Derfor har det været vigtigt at sørge for, at gården er pæn og ryddelig. Siri Håker fortæller om en af de oprydningsprojekter foreningen har haft i gården - en såkaldt ‘cykelrazzia’. Cykel-

razziaen gik ud på at fjerne alle de gamle og smadrede cykler, der stod og forfaldt i foreningens gård: „Der var virkelig mange cykler – vi fik fjernet flere hundrede cykler. Der var så mange, at selv ikke politiets hittegodskontor ville tage dem alle, men kun dem i bedst stand. Resten fik vi så heldigvis en skrothandler til at hente gratis.“

Udfordringer for Ringertoften En af de store udfordringer, som bestyrelsen i Ringertoften står med, er ifølge Siri Håker fremmødeprocenten til generalforsamlingerne: „Fremmødet er til den lave side – vi plejer at have et fremmøde på under 20%, og det betyder, at vi har svært ved at vedtage ting, da der ifølge reglerne skal være 20% til stede, før afstemningerne tæller.“ Bestyrelsen forsøger derfor at få løst problemet ved en ekstraordinær generalforsamling, hvor målet er at ændre foreningsvedtægterne, der i øjeblikket kræver, at der er 20% fremmøde ved generalforsamlinger, før afstemninger er gyldige. Med den lave fremmødeprocent betyder det altså, at mange afstemninger foretaget ville være ugyldige, da fremmødeprocenten plejer at ligge under de 20%. Siri Håker mener, at der kan være flere forskellige grunde til det svigtende fremmøde: „Der var en periode med rigtig mange ekstraordinære generalforsamlinger på grund af retssagen, så det kan meget vel være, at beboerne simpelthen er blevet trætte af generalforsamlinger. Desuden er der flyttet mange unge ind, der måske ikke føler den samme tilknytning til foreningen, som dem der har været her længere.“

Ringertoften befinder sig desuden i en retssag om overprissalg af andele i foreningen. Den situation kan du læse mere om på næste side.

10 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Sagen om overpriser i Ringertoften er stadig ikke afgjort Endnu et kapitel i retssagen om AB Ringertoften blev skrevet i sommeren 2014. Her gav Østre Landsret valuaren medhold i, at den meget høje ejendomsvurdering foretaget i midten af 00’erne ikke var urimelig. Dette blev af mange set som en chokdom, da Ringertoften havde fået medhold i byretten. Dermed er der nu udsigt til, at sagen skal afgøres i Højesteret. Her kan du læse om, hvordan foreningen forholder sig til sagen.

ilbage i 2005, da økonomien i sam fundet stadig buldrede derud af, blev Andelsboligforeningen Ringertoften stiftet. En valuar vurderede dengang foreningens ejendom til at have en værdi på cirka 550 millioner kroner. I årene 2005-2009 var der ingen tegn på, at foreningen skulle være i problemer, tværtimod troede alle beboerne, at det var en forening med en sund økonomi, de boede i. En vurdering foretaget af en anden valuar i 2009, gav derfor andelshaverne en grim overraskelse – her blev foreningens ejendom vurderet til at være ca. 250 millioner kroner værd. Altså 300 millioner kroner lavere end vurderingen 4 år tidligere. Dette betød, at mange af andelshaverne fra den ene dag til den anden, havde tabt en masse penge på deres andele. De andelshavere, der imellem 2005 og 2009 havde købt

Da Ringertoften blev vurderet mellem 2005 og 2007 mente valuaren, at ejendommen var 550 millioner værd. Da ejendomen blev vurderet igen i 2009 af en ny valuar blev ejendommens værdi halveret. I alt er 78 andelshavere fra Ringertoften påvirkede af sagen om overpriser.

andelsbolig i Ringertoften, havde betalt priser på andele, der var baseret på den tidligere vurdering, og som altså viste sig at være alt for høj. Da Ringertoftens værdi så i 2009 mere end halveres, står andelshaverne med et enormt tab. Bestyrelsesmedlem i AB Ringertoften Siri Håker fortæller om tiden i 2009: „I foreningen troede vi jo, at det gik rigtig godt – grunden til, at vi fik en anden valuar ind og vurdere ejendommen var, at vi overvejede at anlægge altaner på lejlighederne.“ Som følge af den nye vurdering valgte foreningen at gå rettens vej.

Retssager i gang Efter den nye vurdering i 2009 valgte Ringertoften at lave et gruppesøgsmål mod valuaren, der i 2005 havde vurderet ejendommen. Her ville Ringertoften have rettens ord for, at der var tale om en overprissag. Hvis Ringertoften fik medhold i, at det var en overprissag åbnede det op for muligheden for, at de nuværende andelshavere kunne kræve erstatning fra de sælgere, der havde solgt andelene for dyrt. Ifølge Siri Håker er der andelshavere i Ringertoften, der har mistet rigtig mange penge, da andelskronen blev halveret efter vurderingen i 2009: „Flere andelshavere i foreningen har mange penge ude at svømme, fordi de har købt lejligheder alt for dyrt. Der er eksempler på andelsboliger, som blev købt for 330.000 kroner, og i dag ikke er mere end 30.000 kroner værd.“ I første omgang fik AB Ringertoften medhold i byretten,

men i landsretten fik valuaren medhold – Østre Landsret mente ikke, at der var tale om en overprissag, hvilket af mange blev set som en chokdom. Lige nu håber Ringertoften, at de kan få sagen hele vejen op i Højesteret: „Vi håber på at få svar i november, om hvorvidt sagen kommer i Højesteret – Hvis den gør det, tager det nok i hvert fald halvandet år før der kommer dom i sagen.“

Erstatningskaos venter Hvis Ringertoften ender med at få medhold i, at der er tale om en overprissag, betyder det dog langt fra, at sagen er ovre. Siri Håker forklarer udsigterne, hvis Ringertoften skulle få medhold i sagen: „Hvis vi får medhold i, at lejlighederne er blevet solgt til overpris, åbner det op for individuelle søgsmål, hvor købere kan sagsøge sælgere.“ Disse individuelle søgsmål kan dog blive gjort komplicerede, da sælgerne ikke nødvendigvis har pengene længere: „Det kan vise sig at blive vanskeligt at få erstatninger, da mange af sælgerne ikke har de penge, de har taget for meget – de har måske brugt pengene til at købe en ny bolig eller lignende.“ Derfor kan sagen ifølge Siri Håker ende med at blive, hvad hun kalder en ‘teoretisk sejr’. Desuden fortæller Siri Håker, at mange af de berørte andelshavere mest af alt bare vil videre nu: „Jeg tror mange af de berørte andelshavere er nået til et punkt, hvor de egentlig bare gerne vil have sagen ud af verden.“

11 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Løsninger til andelsboligforeninger Bygningsforsikring til andelsboligforeninger Entrepriseforsikring til andelsboligforeninger 30 års erfaring i erhvervsløsninger Med Alka Erhverv får I bl.a. prisfordel på hver eneste forsikring, høj kundetilfredshed, døgnskadeservice og et forsikringsselskab, der netop har rundet de 110 år på mårkedet.

KONTAKT ALKA ERHVERV PÅ 43 58 55 73

12 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Anlægsgartner med faglig stolthed Nyanlæg af haver Beplantning Vedligeholdelse Flisebelægning Anlæg af parker

Hvad enten der er tale om nyanlæg og omlægning, beplantning og beskæring eller flisearbejde, står Torben Andersen og hans dygtige stab af anlægsgartnere og medarbejdere klar til at udføre et professionelt stykke arbejde i jeres forening. Virksomheden tilbyder alle former for nyanlæg, hvilket dækker alt lige fra græsplæner, beplantning og vedligeholdelse til snerydning og saltning.

Tlf: 47 52 98 47 E-mail: info@bykaers.dk Web: www.bykaers.dk

Scan QR-koden og læs mere på vores hjemmeside:

13 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Det mener politikerne om andelsboligmarkedet anno 2014 Lidt afhængigt af hvilke øjne, der betragter sagen om maksimalpriser på andelsboliger, så varierer svarene. Står det til blå blok, så skal priserne på andelsboliger sættes fri, mens den nuværende regering frygter konsekvenserne af prisstigninger, hvis priserne sættes fri. Andelsbolig Nyt har stillet boligordførere fra folketingets partier spørgsmål om maksimalpriser og andelsboligmarkedet.

14 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Ole Birk Olesen, Liberal Alliance

Hos Andelsbolig Nyt har vi taget temperaturen blandt de politiske partier og stillet samtlige boligordførere fra folketingets partier to spørgsmål:

Mener dit parti, at maksimalpriserne på andelsboliger bør afskaffes? Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for? Maksimalpris eller ej? Kort sagt er de borgerlige partier klar til afskaffe maksimalprisen, fordi den kunstige maksimalpris kan resultere i sorte penge i forbindelse med køb af andelsboliger. Venstre, Konservative og Liberal Alliance er klar til at frigive maksimalprisen, hvis blå blok vinder næste folketingsvalg. Dansk Folkeparti vil gerne se en analyse af, hvilke konsekvenser en afskaffelse af maksimalprisen kan have. Socialdemokratiet, Radikale Venstre, SF og Enhedslisten mener derimod ikke, at man bør afskaffe maksimalprisen, fordi at de frygter, at en afskaffelse af maksimalprisen kan resultere i, at priserne på andelsboliger stiger, så andelsboligmarkedet bliver forbeholdt dem med høje indtægter.

Udfordringer på andelsboligmarkedet Blandt boligordførerne er der en del meninger om gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet. Politikerne er enige om, at gennemsigtighed på andelsboligmarkedet er vigtigt, men vejen dertil er de ikke enige om. Flere af de blå partier mener, at de netop implementerede nøgleoplysningsskemaer bør revurderes. Den røde blok er derimod mere optaget af at finde en løsning, således at der ikke kommer flere gældsramte andelsforeninger.

Mener dit parti, at maksimalpriserne på andelsboliger bør afskaffes? Ja. Vi mener ikke, at boligmarkedet bør være reguleret, som det er nu. Man bør sætte priserne fri. Der er ikke behov for den nuværende kunstige fastholdelse af priserne. Er man bekymret for, om der er nogle, der ikke har råd til en bolig på et frit boligmarked, så er det helt generelt bedre at hjælpe dem med et direkte tilskud til huslejen end at prøve at styre priserne. Man kan godt føre fordelingspolitik uden at skabe planøkonomi på boligmarkedet. I Liberal Alliance vil vi bestemt gerne prøve at påvirke en ny regering til at afskaffe maksimalpriserne på andelsboliger. Det mener jeg dog, der er større sandsynlighed for, at vi kan med en borgerlig regering fremfor med den nuværende. Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for? En generel udfordring for andelsboligmarkedet er, at det er en mellemstation eller en halvstation mellem ejerbolig og lejebolig. Jeg mener, at der er mange danskere, der foretrækker ejerboligen fremfor andelsboligen, fordi ejerboligens rene former er mere gennemskuelige. Der er stor usikkerhed forbundet med køb af andelsboliger, hvilket bunder i, at andelsboligmarkedet er et reguleret marked. Som køber kan man ikke vide sig sikker på, om politikere liberaliserer markedet, eller om de regulerer det yderligere. Derfor mener vi i Liberal Alliance, at markedet bør liberaliseres, så det bliver mere sikkert og gennemskueligt for andelshavere.

15 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Charlotte Dyremose, Det Konservative Folkeparti Mener dit parti, at maksimalpriserne på andelsboliger bør afskaffes? Ja, maksimalpriserne bør afskaffes, så der kommer gennemsigtighed i prisdannelsen. Når boligernes markedsværdi overstiger maksimalpriserne ser vi meget uheldige tilfælde af sorte penge under bordet. Det ønsker vi at gøre op med. Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for? Andelsboligmarkedet er præget af manglende gennemsigtighed særligt angående pris og løbende økonomi, men også hvad angår forbrugerbeskyttelse. Så ud over en afskaffelse af maksimalprisen ønsker vi en gennemgang af lovgivningen, der kan skabe et klarere lovgrundlag og dermed bedre gennemsigtighed og forbrugerbeskyttelse.

Louise Schack Elholm, Venstre

Karina Adsbøl, Dansk Folkeparti

Mener dit parti, at maksimalpriserne på andelsboliger bør afskaffes? Vi mener, at det bør være valgfrit, om man ønsker at ophæve maksimalprisen i foreningerne. Andelsboligforeningerne bør selv have mulighed for at beslutte om de ønsker at fjerne maksimalprisen.

Mener dit parti, at maksimalpriserne på andelsboliger bør afskaffes? Dansk Folkeparti vil ikke tage politisk stilling til spørgsmålet, før der kommer konkrete analyser af konsekvenser for andelsboligmarkedet på bordet. Dem mener boligministeren til gengæld ikke, at der er behov for, og det mener Dansk Folkeparti og i øvrigt andre aktører på området også. Jeg mangler en gennemgribende analyse af, hvad det vil betyde, hvis man sætter markedet fri. Hvad findes der af fordele og ulemper, og hvordan ville man bedst kunne lave et system, der fungerer i så fald?”.

Det er noget vi vil arbejde for, hvis vi kommer til regeringsmagten Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for? Jeg mener, at andelsboligmarkedet står overfor flere udfordringer. Først og fremmest de nuværende maksimalpriser, som med den nuværende model er problematiske. Sælger man boligerne til et mindre beløb end de er værd, kan der ofte komme problemer med penge under bordet. Jeg mener også, at det er problematisk, at de enkelte andelshavere ofte skal betale meget højere renter på deres lån, fordi de kun kan tage banklån og ikke realkreditlån. Derudover bør de nye nøgleoplysningsskemaer, som er blevet implementeret af den nuværende regering revurderes. De er tidskrævende, og der er uforholdsmæssigt meget bureaukrati forbundet med dem. Dernæst bør man gennemgå og opdatere den nuværende andelsboliglov for at se nærmere på, om der ikke er dele, som kan forenkles eller opdatere forældede dele af loven.

Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for? Udfordringerne er blandt andet, at der i dag er et likviditetsmæssigt underskud i alle andelsboligforeninger på 11,6% – hvilket giver nogle udfordringer i forhold til, at dem som lægger budgetterne nok ikke har tilstrækkelig viden om budgetlægningen, eller at andelsboligforeningerne netto ønsker at gældsætte sig fremfor at egenkapital finansierer. Derfor er det vigtigt, at ‘‘fejl’’ og ansvar tydeliggøres overfor stifter af andelsboligforeningen.

16 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Liv Andersen, Radikale Venstre

Jan Johansen, Socialdemokratiet

Eigil Andersen, Socialistisk Folkeparti

Mener dit parti, at maksimalpriserne på andelsboliger bør afskaffes, og hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for? I virkeligheden mener jeg, at diskussionen om maksimalprisen er en del af en større debat om hele andelsboligtanken og dennes fremtid. Det er samtidig en drøftelse, som vi har til gode at have i den radikale gruppe. Det er ikke noget, vi vil afvise, men omvendt heller ikke noget, der er konkrete planer om på nuværende tidspunkt. I Radikale Venstre er vi dog optagede af, at en eventuel afskaffelse af maksimalprisen på andelsboliger ikke skal medvirke yderligere til, at priserne på boliger i vores byer stiger. For vi ønsker, at forskellige mennesker – ikke blot mennesker med penge – kan bo i vores byer. I virkeligheden tror jeg, andelsmarkedet trænger til en generel analyse, om hvad der skal til, hvis det skal overleve som sin egen sektor og som alternativ til hhv. ejer- og lejemarkedet.

Mener dit parti, at maksimalpriserne på andelsboliger bør afskaffes? Maksimalprisen skal ikke afskaffes – det er helt sikkert. Det skal den ikke, fordi det er en boligform med rimelige huslejepriser. Vi har ejerboligen, vi har lejeboligen og så har vi andelsboligen. Andelsboligen blev skabt fordi, at nogle mennesker gik sammen for at lave en ordning, hvor huslejen var rimelig. Og det skal den blive ved med. Hvis man frigiver maksimalprisen, så vil andelsboliger, især i de store byer blive for dyre. Der hvor det er attraktivt at bo, og hvor mange søger hen er i storbyerne og derfor vil priserne stige. Frigiver man maksimalprisen bliver det de høje indtægter, der endnu engang scorer de attraktive boliger. Med maksimalprisen sørger man for, at huslejen i andelsboliger ikke bliver for høj.

Mener dit parti, at maksimalpriserne på andelsboliger bør afskaffes? Med hensyn til maksimalpriserne, så mener vi bestemt ikke, at de skal afskaffes. Bliver maksimalpriserne afskaffet, er jeg bange for, at det vil føre til en eksplosion i priser og så vil folk med små og jævne indtægter ikke længere have råd til at købe andelsboliger.

Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for? Den store udfordring er sådan set, at der er nogle andelsboligforeninger, som er blev taget godt og grundigt ved næsen. De har fået dårlig vejledning af bankerne, og har etableret nogle lån, som de troede var fornuftige, men som nu viser sig at koste dem mange penge. Det er eksempelvis trappelån, som har resulteret i så høje huslejer, at de ikke længere kan sidde i deres andelsboliger. I forbindelse med disse sager har hele andelsboligmarkedet fået et stempel af at være farligt og økonomisk usikkert. Men der er mange foreninger, hvor det kører godt og hvor folk med lave indkomster kan komme ind. Derfor skal andelsboligmarkedet tilbage på sporet og have et godt rygte igen. Det gode rygte kan blandt andet komme af den nye andelsboliglov, hvor vi vil kæmpe for at skabe større gennemsigtighed således, at de der vil ind på andelsboligmarkedet føler sig sikre, og kan overskue markedet, når de skal købe en andel.

Princippet med andelsboligen er, at den økonomisk er placeret et sted mellem ejerboligen og lejeboligen. Det er vigtigt at vi holder fast i det, for ellers kan de med jævne og lave indkomster blive sorteper, hvis andelsboligmarkedet af økonomiske årsager ikke længere er en mulighed for dem. Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for? Jeg mener, at der er behov for, at potentielle købere hurtigt kan få adgang til de oplysninger, som man skal bruge, når man køber en andelsbolig. Der er for mange steder, hvor det har været uklart, hvilken økonomisk situation, som den enkelte forening stod i. Derfor er det vigtigt, at oplysninger om foreningens økonomi er let tilgængelige for potentielle købere. Det burde være let for den enkelte at se hvilke former for lån, som foreningen har foretaget, og hvad det betyder for den enkelte andelshaver. Ligeledes skal det også være muligt for dem, som overvejer at gå ind i en forening, at de kan danne sig et overblik over kommende vedligeholdelsesplaner og udgifter i forbindelse med disse. Vi skal have strammet op på adgangen til disse oplysninger. Vi skal ikke have en situation, hvor det kommer bag på folk, hvad de er gået ind i.

17 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Sådan fordeler partierne sig: Afskaf maksimalprisen

Bevar maksimalprisen

Lars Dohn, Enhedslisten Mener dit parti, at maksimalpriserne på andelsboliger bør afskaffes? Enhedslisten mener, at andelsboligen fortsat skal være en boligform, som gør det muligt for de fleste at blive andelshaver. Vi går ind for maksimalpriser, da en frigivelse af andelskronen vil medføre, at andelsboliger kommer på prisniveau med ejerboliger. I Aarhus og København vil det være en ren katastrofe. Enhedslisten er modstander af den liberalisering, der skete i 00-erne under VK-regeringen. Vi ønsker liberaliseringen rullet tilbage og det store pres på andelsboliger i Aarhus og København tilsiger, at ventelister bliver obligatoriske. Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for? Den største udfordring er altså markedsgørelsen. En anden stor udfordring er de insolvente andelsboliger. I de tilfælde hvor årsagen til det økonomiske morads skyldes fejlagtig rådgivning fra pengeinstitutter og valuarer, bør disse stilles økonomisk til ansvar. Andelsboligen skal tilbage til sporet, hvor de bærende værdier skal være fællesskab, demokrati og lighed.

www.randers-altanen.dk • tlf. : 2495 5980

Lidt bedre... end andre gode altanfirmaer

18 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Skal maksimalpriserne på andelsboliger frigives? Maksimalprisen Maksimalprisen beregnes som summen af boligens andel i foreningens formue med tillæg af forbedringer og eventuelt særligt tilpasset inventar.

19 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

De offentlige ejendomsvurderinger har været fastfrosset i en længere periode, da man er ved at lave et nyt system til SKATs vurdering af ejendomme. Samtidig er efterspørgslen på andelsboliger steget, hvorfor langt flere andele bliver solgt til maksimalprisen. Som følge heraf er debatten om maksimalpriser igen blusset op. Bliv her klogere på vurderingerne og læs om, hvad en frisættelse af maksimalværdien på andelsboliger kan medføre.

Fejlbehæftede ejendomsvurderinger Tilbage i 2012 konkluderede Rigsrevisionen, at SKATs ejendomsvurderinger var fejlbehæftede. I den forbindelse blev det påpeget, at 3 ud 4 af Skats ejendomsvurderinger tilbage fra 2011 ikke var korrekte. Kritikken resulterede i, at et udvalg blev nedsat. De skulle designe forslag til et nyt system til vurdering af ejendomme. Det nye system er endnu ikke klart, og er senest blevet udskudt frem til 2017. Offentlige vurderinger fra 2011 er derfor stadig gældende. Foreninger, der har fået foretaget vedligeholdelsesarbejde på foreningens ejendom, eller af andre årsager mener, at deres andelsboligforening er blevet mere værd, må derfor væbne sig med tålmodighed, hvis de ønsker en opdateret offentlig vurdering, hvor forbedringer indgår. Værdien af ejendommen er med til at lægge et loft på, hvor stort et beløb man må tage for sin andel. I andelsboligforeningen kan man selv vælge om man ønsker at anvende den offentlige ejendomsvurdering, eller om man ønsker at anvende en valuars vurdering af ejendommen. Under alle omstændigheder vil vurderinger af ejendommen have indflydelse på andelskronen og dermed også maksimalprisen, som den enkelte andelsbolig må sælges til.

Frie priser på andelsboliger På Christiansborg er meningerne om prisfastsættelsen på en andelsbolig delte. Er regeringen borgerlig efter et kommende valg, så frisættes maksimalpriserne, mens den nuværende regering ser ulemper ved at sætte priserne fri. Sidstnævnte frygter, at et prishop på andelsboliger vil medføre, at flere indkomstgrupper bliver udelukket fra andelsboligmarkedet. Venstre, Konservative og Liberal alliance vil derimod ophæve maksimalpriserne for herved at give andelshaverne mulighed for at sælge andelsboliger

til markedsprisen, uden at der er en øvre grænse på prisen.

Sorte penge Et af de argumenter, som de borgerlige partier har anvendt i diskussionen om frisættelse af maksimalpriserne, handler om sorte penge. Et stort antal andelsboliger er i den senere tid blevet solgt til maksimalprisen med flere købere klar til at betale maksimalprisen. Flere ejendomsmæglerkæder har i den senere tid berettet om episoder, hvor der er betalt penge under bordet. Det kan for nogle være fristende at se stort på, at der er en maksimalpris på andelsboliger og betale en højere pris, men sælger risikerer at få bøde og fængselstraf, mens køber ikke kan vide sig sikker på, at andelsboligen kan sælges til den pris den blev købt for. Lige nu, hvor de offentlige ejendomsvurderinger er blevet udskudt og hvor der er generelt stigende priser på boligmarkedet, ligger maksimalpriserne på andelsboliger i mange foreninger under markedspriserne. Derfor påpeger flere parter, at de tvungne lave priser kan øge den sorte trafik af penge ved handel med andelsboliger.

En frisættelse af maksimalpriserne rejser flere spørgsmål Som det er i dag, kan andelshavere nøjes med at betale grundskyld på deres andelsboliger og ikke ejendomsskatter, som man gør som ejer af en ejerbolig. Til gengæld har andelsboligforeninger ikke rentefradrag. Frisættes priserne på andelsboliger, er der derfor også en række skattespørgsmål, der skal tages stilling til. Desuden bør man være opmærksom på den interne prisforskel i en forening. Bliver priserne frigivet, er det ikke længere kun andelsboligens individuelle forbedringer, der kan betyde prisforskelle på de enkelte lejligheder i en andelsboligforening. En stuelejlighed, som er mere udsat, kan blive betydeligt

mindre værd end en lejlighed højere oppe i bygningen, og man kan således have store prisforskelle pr. kvadratmeter i den samme forening. Et andet spørgsmål, som man må tage stilling til i diskussionen om frisættelse af maksimalpriserne, er de interne ventelister, som mange foreninger anvender. Man kan forestille sig, at prisen på en andelslejlighed, der ikke har noget prisloft kan blive skruet i vejret, hvis der står flere købere på en intern venteliste klar til at købe den pågældende andelsbolig. Ligeledes kan de, som har valgt at flytte i en andelsbolig for en periode med det formål, at de senere hen vil rykke til en større andel blive ramt af en frisættelse af priserne. En intern venteliste vil med andre ord blive overflødig, hvis det er højestbydende, der får lov til at købe andelslejligheden.

Rundspørge på andelsportal.dk Andelsportal.dk har i en rundspørge adspurgt 2.949 brugere om de ønsker maksimalprisen fjernet. Ja, 75% Nej, 19% Måske, 6%

20 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Din egen altan – Fra idé til virkelighed

Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Mæglerne vi har kontaktet får ofte at vide, at den lejlighed, de handler med ville være helt perfekt, hvis den havde en altan. En altan er altid en god investering. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen og gør lejlighederne attraktive.

En unik plads

Altaner er mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden udenfor. En unik plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads til social omgang og fest, samt afkobling og rekreation. Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden. Måske fordi den er en arena for personlige udtryk i en arkitektonisk sammenhæng, som ellers giver få muligheder for dette.

Ud i det fri

For byboeren giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, føle sollyset og indånde den friske luft. En plads til at tilbringe sommeraftenerne på eller måske til at dyrke din hobby? Urban gardening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager.

Højt på ønskesedlen

Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø, både inden- og udendørs. De personer, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden. Og de personer, som ikke har nogen altan føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos beboere i den indre by. At montere altaner på en ejendom er et ret omfattende projekt. Men med den rette viden, det rette udstyr og erfaring kan man bygge altaner på de fleste huse.

21 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Bygningens følelse og identitet

Når man bygger altaner, er det vigtigt at tage hensyn til arkitekturen. Ofte stræber man efter at bevare bygningens følelse og identitet, samtidig med at man vil skabe moderne og velfungerende altanløsninger. Det er derfor vigtigt at gå forsigtigt til værks for hvert projekt. Men det betyder ikke, at det er nødvendigt at have begrænsede valgmuligheder.

Byaltaner i stål

Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt kan komme til at se ud. I det hele taget, vil vi meget gerne støtte og hjælpe jer hele vejen frem til I finder den rigtige løsning, for jer og for så mange af beboerne som overhovedet muligt. For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i den indre by har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche.

Balco – Din samarbejdspartner

Balco er en erfaren samarbejdspartner. Siden 1987 har vi udviklet, produceret og monteret altaner, både åbne og glasinddækkede. Hovedkontoret findes i Sverige, og vi har datterselskaber i Norge, England, Tyskland, Holland og Danmark. Med Balco tager vi hånd om det hele. Vi tilbyder en totalentreprise, og hjælper kunden gennem hele byggeprocessen, fra de første usikre spørgsmål frem til afleveringen. I behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret.

Kontakt os for allerede i dag en en samtale ud an vi k forpligtelser, så ere om, fortælle dig m røm kan hvordan din d ighed. blive til virkel

Balco A/S

Industriholmen 15 B 2650 Hvidovre Telefon: 57 83 13 50 balco@balco.dk

22 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Vi halverer også gerne jeres

varmeregning Få efterisoleret hulmuren og loftet med ISOVER Granulat Find ud af hvor meget du kan spare på isover.dk

Fordele ved ISOVER Granulat ➜ Miljøvenligt produkt bestående af glas, hvoraf 80 % er genbrugsglas. ➜ Ubrændbart uden at være tilsat sundhedsskadelige stoffer. ➜ Må benyttes i miljømærkede huse. ➜ Er vandafvisende og optager ikke fugt.

23 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Nyt fra andelsboligmarkedet

Flere positive takter på andelsboligmarkedet En stigende optimisme i de danske husholdninger betyder, at det generelt går godt på boligmarkedet. Store dele af boligmarkedet har det på mange punkter rigtig godt lige nu, men på andelsboligmarkedet går det særdeles godt.

den senere tid har flere medier berettet om et andelsboligmarked med mange positive tendenser: Stigende priser på andelsboliger, flere købere og banker, der konkurrerer på renten om andelshaverne. Tendensen fremgår også af det meget lille antal nedslag i salgspriser. Med andre ord er andelsboligerne for alvor blevet populære.

Nedslag på andelsboliger er sjældne Mange boligkøbere håber ofte, at de i forbindelse med en bolighandel kan forhandle om prisen med sælger og få rabat, men det er efterhånden sjældent, at sælgere af andelsboliger giver rabatter. I København og Frederiksberg Kommune bliver der kun givet nedslag på 28

procent af andelsbolighandlerne. Samtidig er nedslagene blevet mindre. I første kvartal af 2009 blev der på landsplan givet 55.000 kroner i rabat ved salg af andelslejligheder, mens der i tredje kvartal af 2014 blot blev givet 16.000 kroner i rabat. Det lave nedslag i andelsbolighandler bør dog ses i lyset af, at maksimalpriserne lige nu ligger betydeligt lavere end markedspriserne, og derved sætter en stopper for, at priser sættes for højt på andelsboligmarkedet.

Andelsboliger er populære Blandt køberne på boligmarkedet er andelsboliger forsat populære. Ifølge ejendomsmæglerkæden Home er andelsboligerne langt mere populære end ejerlejlighederne. En af årsagerne

På andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

er, at ejerlejlighederne i Københavns Kommune er steget med 38 procent siden begyndelsen af 2012. Andelsboliger er derfor et meget billigt alternativ til ejerlejligheder, og det har medført en forsat stigende efterspørgsel på ejerlejligheder.

Lav lånerente til foreningerne Det har aldrig været så billigt at tage et realkreditlån i banken, som det er lige nu. Lånerenterne for lån med 20 års løbetid er nede på 2 procent og de lukrative lånemuligheder giver derfor andelsboligforeninger muligheder for at spare penge ved at omlægge lån og gøre foreningens økonomi sundere. Samtidig er de lave renter et incitament for mange foreninger til at igangsætte tiltrængte renoveringer og vedligeholde deres ejendomme.

24 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Foto: Rentokil Initial

Rotterne kommer I dag er der flere rotteproblemer i Danmarks større byer, end der har været i mange år. Årsagen kan blandt andet findes i de mange byggerier, der finder sted især i København og Aarhus. Men også en stigning i antallet af skybrud i landet får rotterne til at søge op fra undergrunden og ind i boligerne. Det betyder desværre, at flere og flere pludselig får rotteproblemer. Her kan du læse mere om, hvad du kan gøre for at komme problemet til livs.

Rotter – altødelæggende smittebærere Rotter er et skadedyr på alle tænkelige måder. De kan bide sig igennem kloakrør, el-ledninger, inventar og trænge igennem huller på størrelse med en 2-krone. Ifølge Peter Larsen, indehaver af Peters Kloakkontrol, er rotter blevet et rigtig stort problem i dag: „På et år har jeg i omegnen af 400-450 sager, og de 80% af dem involverer rotter.“ Rotterne er især slemme til at gøre skade på kloaksystemer: „De bider sig igennem alt – hvis de kan få en tand ind, laver de et hul. Når de så bider sig ud

af kloaksystemet, skubber de jord ind i rørene, og man risikerer en forstoppet kloak.“ Det handler om at reagere, ligeså snart man har en mistanke om rotter. Rotter formerer sig med lynets hast: Et forsøg foretaget af Naturstyrelsen har vist, at ét rottepar kan blive til 862 rotter på et år. Derfor anbefales det, at man tager problemet i opløbet, inden rottekolonien vokser sig større. Rotter er også smittebærere. En rotte kan bære over 50 sygdomme, der kan overføres til mennesker. Den værste af dem er Weil’s Sygdom, som kan være dødelig for mennesker, og findes i rottens urin. Peter Larsen fra Peters

Kloakkontrol, fortæller, at urinen spredes vidt omkring, hvis man har rotter i huset: „Rotter har ikke et særligt godt syn, men derimod en rigtig god lugtesans. Når de kommer ind i huset sjatpisser de derfor overalt, så de kan finde tilbage igen ved hjælp af lugten.“ Af den grund bør man smide alle fødevarer ud, der har været i kontakt med rotteurin eller rotteekskrementer.

Forebyg selv mod rotter Det er umuligt at gardere sig 100% mod rotter, da de kan bide sig igennem nærmest alt. Men der er dog ting man kan gøre for at forebygge mod rotterne: „Det handler om at gøre det svær-

25 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Fakta om rotter:

Det er i dag ulovligt at bekæmpe rotterne selv, og det er der flere grunde til. Den vigtigste grund er sikkerheden. Fordi rotterne udgør en reel smittefare, bør man ikke udsætte sig selv Godt nytår! Billede taget 1. Januar 2014 på 4. etage i Aarhus

Rottebekæmpelse i dag Effektiv rottebekæmpelse foregår i dag på en måde, der både fjerner rotterne, og forebygger mod rotteproblemer i fremtiden. „Når vi er ude

ruge

Bekæmp ikke rotterne på egen hånd!

eller andre for risikoen. Effektiv rottebekæmpelse kræver ekspertise og værktøjer, som folk sjældent har adgang til. Skulle man trods forbuddet forsøge at bekæmpe rotterne selv, er chancerne for, at man rent faktisk får bugt med rotterne små. Man risikerer til gengæld, at det kan medføre andre gener. Anvender man på egen hånd rottegift, kan der være flere negative konsekvenser. Først og fremmest kan man risikere, at rotterne bliver resistente over for giften, hvis giften er brugt forkert. Dermed er rotterne bedre stillet mod fremtidig rottebekæmpelse. Den anden mulige konsekvens er, at man risikerer døde rotter i ejendommen. Det meste rottegift virker ikke med det samme, rotterne spiser det. Derfor kan rotterne nå ind i væggene eller op på loftet, før de dør. Dermed kan man have rotter, der ligger døde og går i forrådnelse på deres gemmesteder, hvor de ikke nødvendigvis er nemme at fjerne. Og som følge heraf får man kraftige lugtgener i ejendommen. I stedet bør man kontakte enten kommunen eller en skadedyrsbekæmper. Kommunen har pligt til at udøve rottebekæmpelse i akutsager, men grundet det voksende rotteproblem har mange kommuner svært ved at følge med. Derfor tager kommunen mange steder kun de allermest akutte sager. Både privatpersoner og foreninger kan dermed komme til at vente længe med at få bekæmpet rotterne. I deres tilfælde kan det give mening i stedet at sætte en skadedyrsbekæmper på sagen, inden rotteproblemet bliver decideret akut.

est muligt for rotterne at komme ind i boligen“, fortæller Peter Larsen. Det er altid en god ide at lukke af så godt man kan, så rotterne ikke får let spil: „Et godt råd er at sørge for, at ejendommens gulvafløbsriste er skruet fast. Der bør også være en metalrist henover eventuelle ventilationsriste – og det er vigtigt, at tagnedløbsrørene er tilsluttet korrekt nede ved jorden, da rotter ellers kan kravle op igennem nedløbsrøret.“ Foreninger bør også gøre, hvad de kan for at lukke af for baggården, så rotter får sværere ved at trænge ind. Andelsboligforeninger kan overveje at få monteret rottespærrer på deres kloaksystemer for at forebygge mod rotter, og holde rotterne ude af gården. Peter Larsen fortæller, at det kan være en billig måde at rottesikre på: „Det koster omkring 3000 kroner at få installeret en rottespærre – hvilket kan være en god handel, hvis man på den måde undgår at få rotter ind.“

Så lid tp

kal rot te

Rotter er ca. 40-45 cm lange, hvoraf halen er ca. 20 cm. Den mest almindelige rotte i Danmark, er den brune rotte. Mange sygdomme kan overføres fra rotter til mennesker. Man bør smide alle madvarer ud, der har været i kontakt med rotter. Det er ulovligt at lave rottebekæmpelse selv. Rotter kan komme igennem et hul på størrelse med en 2-krone.

ds s la

îî îî îî îî îî îî

på en opgave, starter vi med at installere rottespærrer i ejendommen“ fortæller Peter Larsen fra Peters Kloakkontrol. „Rottespærrer forhindrer rotterne i at komme ind i ejendommens kloaksystemer, men tillader, at ejendommens spildevand kan løbe ud af systemet“. Peter Larsen bruger derudover en såkaldt ‘WiseTrap’ rottefælde, når han er ude og bekæmpe rotter. En WiseTrap er en moderne intelligent rottefælde. Man placerer fælden nede i kloaksystemet, og så venter man ellers til at rotterne går i den. Fælden er udstyret med en censor, der registrerer varme. Det betyder, at fælden ikke klapper, når der løber spildevand ud af systemet. Det gør den til gengæld, når der løber en rotte igennem røret. Rotten bliver så spiddet af 14 spyd, der dræber den øjeblikkeligt, hvorefter den bliver skyllet ud med det øvrige spildevand. Peter Larsen fortæller om en opgave, han var ude på for nyligt: „Vi havde sat 3 WiseTrap fælder op i ejendommens kloaksystem over en weekend. Da vi tjekkede, hvor mange rotter, der var gået i fælderne, havde den ene fælde fanget 6 rotter, den anden 9 rotter og den tredje fælde havde fanget 58 rotter!“

26 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

VVS’er til foreninger Harbo VVS tilbyder alt indenfor VVS-arbejde, varme, faldstammer, blikarbejde, generel service og vedligeholdelse. Hvad enten foreningen står med en mindre opgave på hånden, eller en totalentreprise i foreningen, har vi kompetencerne til at løfte opgaven. Ud fra princippet, at ’tilfredse kunder er nøglen til en sund forretning’, rykker vi hver gang ud, med det formål at løse opgaven på bedst mulig vis. Vi har stor erfaring med lejligheder og boligforeninger, og servicerer fast mere end 2000 lejligheder. Hos Harbo VVS kan man derfor forvente at få udført et godt stykke arbejde.

Harbo vvs A U T .

V V S

Garanti for tage af høj kvalitet Hos Carstens Tagdækning A/S kan foreningen få tage af høj kvalitet, som også er mere miljørigtige end mange andre tage. Vi udfører tagpaptage med Derbigum – et materiale der bruger 30% mindre CO2 til fremstilling, og er 100% genanvendeligt. Eller Derbipure-tage, der er Cradle-to-Cradle certificeret. Får foreningen lavet tag hos Carstens Tagdækning, er der garanti for, at få udført et kompetent stykke arbejde. Vi benytter tagmaterialer af den højeste kvalitet, hvis holdbarhed er dokumenteret, så foreningens tage er sikret i fremtiden – og skulle der imod forventning opstå problemer, har foreninger 15 års forsikringsdækket garanti hos os. Tlf: 2145 3016 E-mail: info@carstens-tag.dk www.carstens-tag.dk

I N S T A L L A T Ø R

Tlf.: 4632 0932 E-mail: mail@harbovvs.dk www.harbovvs.dk

Trænger foreningen til nye gulve? Gulvbelægninger til foreningens trapper Er linoleumsbelægningen på foreningens hovedtrapper ved at være slidt ned? Eller ønsker i linoleum på jeres slidte hovedeller bagtrapper af træ? F.F. Gulve har mere end 30 års erfaring indenfor gulve og trapper, og laver alle typer for gulvlægning, linoleum, trægulv, lægning af tæpper og renovering af trapper for både private og erhverv. Vi lægger stor vægt på foreningernes behov, og lytter til hvad I ønsker. I kan derfor forvente et stykke arbejde i topkvalitet, og udført i de bedste materialer, når I benytter F.F. Gulve.

Tlf: 2087 7424 E-mail: ffgulve@gmail.com www.ffgulve.dk

Trænger andelsboligforeningens gulve til nyt liv, så er vi de helt rigtige til opgaven. Vi har 18 års erfaring inden for gulvbranchen, og udfører alt indenfor gulvservice, gulvafslibning og gulvafhøvling, samt efterbehandling af alle slags gulve. Vi udfører altid et professionelt stykke arbejde, og vi er meget samarbejdsvillige. Hvis jeres forening vælger os, kan i forvente, at få lavet en gulvløsning af høj kvalitet. Vi høvler når det haster, til næsten ingen knaster

DK’S GULVMÆND DIN GARANTI FOR KVALITET

Tlf: 2844 4624 E-mail: dkgulvafslibning@gmail.com www.dksgulvmaend.dk

27 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Leverandører med

speciale i andelsboliger Malerfirmaet Jørgen Hansen og Søn tilbyder totalløsninger til foreninger Malerfirmaet Jørgen Hansen & Søn håndterer en bred vifte af maleropgaver for foreninger. Vi har et koncept, der bygger på nøglefærdige flyttelejligheder, hvor flytterapport udarbejdes og alle fejl og mangler udbedres. Kort sagt kan vi stå for det hele. Ligeledes kan vi hjælpe med istandsættelse af foreningens opgange. Vi har i mange år beskæftiget os med, og modtaget uddannelse inden for epoxyarbejde. Derfor kan vi hjælpe med epoxygulve og belægninger til eksempelvis jeres forenings kælder eller fælleslokaler. Hos Jørgen Hansen & Søn har vi mere end 40 års erfaring med malerbranchen og vi går aldrig på kompromis med materialevalg og udførelse. Kontakt os og få et uforpligtende tilbud på jeres maleropgave. Tlf: 2095 5099 E-mail: post@maleren.org www.maleren.org

Garanti for veludført arbejde hos Fredlev Byg Mangler foreningen nogle dygtige håndværkere er Fredlev Byg de rette. Vi beskæftiger os med alt indenfor vinduesudskiftning, gulve, tage og vedligehold af bygninger. Især tage er vi specialister i, og foreninger kan være sikker på et godt stykke arbejde med Fredlev Byg. Står I og overvejer at udskifte vinduer, er vi de rette at henvende sig til. For tiden er der nemlig muligheder for, at foreninger kan få gode aftaler i stand om vinduesudskiftning – vi tilbyder i øjeblikket 10% rabat til foreninger. Du er altid velkommen til at kontakte os på telefon eller mail for et uforpligtende tilbud. Tlf: 29 45 90 37 E-mail: byg@fredlev.eu www.fredlevbyg.eu

Alt indenfor tømrerarbejde udføres

Nørre Snedevej 116 · 8763 Rask Mølle Tlf. 2945 9037 · byg@fredlev.eu www.fredlev.eu

28 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Efterisoler foreningen og opnå store energibesparelser Altid professionel og personlig vejledning om energiforbedringer til jeres forening. Gratis energirådgivning, opmåling og tilbud på jeres isoleringsopgave.

Telefon: 6070 8586 E-mail: Irming@c.dk www.isoleringsspecialisten.dk CVR: 31 18 22 39 Hovkrog 6 | 4684 Holmegaard

Hulmure Lofter Etageadskillelser Krybekældre Skunke Specialopgaver

29 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Juridisk klemme giver andelsboligforening økonomiske problemer I Køge ligger en andelsboligforening med 33 andelsboliger, 2 lejemål og et erhvervslejemål, som er havnet i en ganske uheldig situation: foreningen havde alvorlige problemer med skimmelsvamp, og fik bevilliget penge til bekæmpelse af problemet, men kan nu ikke få deres penge, fordi de af sundhedsmæssige årsager påbegyndte

renoveringen

før

pengene var udbetalt.

a Andelsboligforeningen Værftsgården ønskede at igangsætte et projekt med nye altaner tilbage i 2011, blev de af deres byggerådgiver gjort opmærksomme på, at de havde skimmelsvamp i foreningens kælder. De nye altaner blev udskudt på ubestemt tid, og et større projekt for at komme af med skimmelsvampen blev iværksat.

Sundhedsfare I 2012 ansøger foreningen i samarbejde med deres rådgiver om at få tilskud via byfornyelsesloven til renoveringen. Sommeren 2013 bliver foreningen nødsaget til at igangsætte renoveringen af deres ejendom, fordi skimmelsvampen har spredt sig så meget, at det ikke længere er forsvarligt over for foreningens beboere, som er begyndt at have gener fra skimmelsvampen. „Der var nogle beboere, som var begyndt at være generet af den skimmelsvamp, som var

Jesper Nielsen - Bestyrelsesformand & Mette Elbæk - Bestyrelsesmedlem

i deres bolig. De havde hoste, astmalignende symptomer og irriteret vejrtrækning“ forklarer Mette, som er bestyrelsesmedlem i foreningen. Da byggeriet skal starte, 11 måneder efter at kommunen har modtaget ansøgningen om tilskud, sender foreningens bestyrelse et brev til kommunen, hvor de orienterer dem om, at foreningen er nødsaget til at igangsætte bekæmpelsen af skimmelsvampen: „Vi skrev til kommunen at det hovedsagligt handlede om beboernes sundhed. Vi havde ventet et lille

år på at høre mere om tilskuddet og vi kunne ikke vente længere“ forklarer Jesper, som er formand i foreningen.

Arbejdet var påbegyndt for tidligt Af kommunens budgetter for 2014, som blev afsat maj 2013, fremgik det, at der var bevilliget 1,8 millioner til Værftsgården og et tilsvarende beløb ville som følge af lovgivningen blive tildelt fra staten. Renoveringen ville i alt koste 7,5 millioner, og en tredjedel kunne finansieres med

30 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Skimmelsvamp Skimmelsvamp spredes via luften og er små svampe, der blandt andet kan gro i fugtige byggematerialer. Svampene og de sporer, som de udsender kan være sundhedsskadelige. Det er meget forskelligt, hvordan man reagerer på skimmelsvampe, men det anslås, at det især er allergikere og astmatikere, der er overfølsomme over for svampene. Har man mistanke om skimmelsvamp i sin bolig, kan man få en fagmand til at foretage en vurdering.

at de var i dialog med kommunen om deres tilskuddet (byfornyelsesloven). Af foreningens Lejligheder kunne ikke sælges tilskud. „Vi var blevet oplyst om, at vi ikke kunne ansøgninger fremgik det, at arbejdet ville blive Én af konsekvenserne ved, at foreningen havde få tilskud, fordi arbejdet var igangsat for tidligt, påbegyndt sommeren 2013. skimmelsvamp i deres vægge var, at de lejligog vi ventede derimod på dispensation, men „Fra de første undersøgelser blev lavet til en heder, som de havde til salg ikke kunne ansøgningen har vi altså aldrig trukket tilbage“ ny rådgiver kom ind, da blev det ved med at sælges. I 2012 var der 6-7 lejligheder til salg, forklarer han. blive forværret. Havde vi skulle vente på komsom foreningen ikke kunne komme af med: „En munen godkendte ansøgningen, så kunne vi jo skimmelsvampssag sælger ikke ligefrem lejligForeningen kontakter forvaltningen i Køge komførst gå i gang nu. Det havde fordyret projektet, heder. Det har helt sikkert skræmt nogle væk. Vi mune og forklarer dem, at de ikke har trukket og samtidig gik folk og blev syge“ forklarer havde et møde, hvor en Mette. Ydermere vidste ny beboer egentlig var bestyrelsen også, at de klar til at købe, men som ikke kunne vente til at det Det er ikke en positiv ting at sige, at der er noget, der lussprang fra, da de hørte blev vinter, fordi at nogle ker rundt nede i kælderen, og det er på vej op ad væggen, om sagen og hele økobeboere under projektet når man skal sælge en lejlighed nomien omkring det.“ skulle genhuses i pa-

villoner på foreningens parkeringsplads.

Langsommeligt sagsforløb Sommeren 2014, mere end 2 år efter, at foreningen har ansøgt om at få tilskud sidder foreningens formand og næstformand og livestreamer et byrådsmøde, hvor de ved, at deres sag er på dagsordenen. Her fortæller borgmesteren til bestyrelsens store overraskelse, at „andelsboligforeningen Værftsgården har trukket deres ansøgning om byfornyelsestilskud tilbage, og det har vi ikke“ fortæller Jesper. Bestyrelsen var tværtimod af den overbevisning,

deres ansøgning tilbage, men at de derimod troede, at de ville få en dispensation, fordi at det ikke længere var forsvarligt at udsætte byggeriet. „Der har helt sikkert været nogle fodfejl oppe hos kommunen. Hele forløbet og sagsbehandlingen har bare ikke været i orden – man kan jo ikke vente i mere end to år, når man har de problemer med skimmelsvamp, som vi havde“ tilføjer Mette.

Jesper stemmer i: „Det er ikke en positiv ting at sige, at der noget, der lusker rundt nede i kælderen, og det er på vej op ad væggen, når man skal sælge en lejlighed“. I dag hvor der ikke er problemer med skimmelsvamp er der kun en enkelt lejlighed til salg, som på nuværende tidspunkt er fremlejet.

Huslejestigning For at komme problemerne med skimmelsvamp til livs måtte foreningen igangsætte en renovering, hvor problemer med skimmelangrebene celotex plader blev udbedret, der blev sørget for dampspærrer, og kælderen, hvor der nogle steder kun var 20 cm ned til grundvandsstanden blev tørhedsdampet. I dag er luftfugtigheden, som før blev målt til 100 procent nede på 20 procent, og beboerne kan mærke stor forskel. Renoveringen er finansieret via en huslejestigning på 15 procent. Penge, som beboerne hellere ville have brugt på de altaner, som var årsagen til at bygningen blev gennemgået. „Vi er rigtig glade for at vi har løst problemerne og for resultatet, men det ville dog være dejligt, hvis vi kunne have brugt pengene på noget andet.“

Firkantet system Jesper viser kælderen frem: På trods af manglende tilskud er beboerne glade for, at deres kælder ikke længere er fyldt med skimmelsvamp.

Bestyrelsen i Værftsgården ved per dags dato stadig ikke, om de får dispensation og tilskud fra sagen, men de ønsker ikke at pege fingre: „Vi har ikke interesse i at hænge nogle ud, det handler om at formidle til andre, der skal søge at

31 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

det er et rigtigt firkantet system, og det er altså ikke så let at finde rundt i, når man blot er frivillig i en bestyrelse“. Værftsgården håber på, at lovgivningen kan blive optimeret, således at sager som deres, hvor man ikke kan vente i flere år på, at tilskud godkendes, kan undgå så lange behandlingstider. Samtidig vil de gerne råde andre foreninger til at være bekendte med problemstillingen, så de ikke havner i samme situation: „Der sidder andre andels- og ejerforeninger rundt omkring, som måske kan havne i samme situation, og derfor vil vi gerne gøre folk opmærksomme på problematikken.“

Køge Rådhus: Da Andelsbolig Nyt blev sendt til tryk havde AB Værftsgården stadig ikke hørt nyt fra kommunen om den mulige dispensation.

Lov om byfornyelse Lov om byfornyelse er en lov, der giver kommunerne mulighed for at give tilskud til områdefornyelse i nedslidte områder, støtte istandsættelse af utidssvarende ejendomme og renovering af fælles gårdanlæg. Andelsboligforeninger kan modtage op til 33% af udgifterne i tilskud til arbejde på foreningens klimaskærm (tag, facade, vinduer osv. ).

32 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Afskrivninger – Hvorfor er det vigtigt for

Vær opmærksom på, om din renovering er vedligeholdelse, eller om den udgør en forbedring af andelsboligen – der afskrives nemlig kun på forbedringer.

Afskrivninger diskuteres ofte, da de for mange kan virke komplicerede. Hvordan bruges afskrivninger i forbindelse med andelsboliger, og hvad bør man være opmærksom på? Fordi reglerne for afskrivninger på forbedringer i andelsboliger fungerer lidt anderledes på boliger end på fx biler, kan det forvirre yderligere. Det er dog en rigtig god ide at have en ide om, hvad afskrivninger er, da de kan have stor indflydelse for både andelshaver og andelsboligforening.

fskrivning er kort fortalt lig med tabt værdi. Afskrivning sker når ting mister værdi over tid. Hvis man køber noget, der er 100 kroner værd i dag, er den samme ting måske kun 75 kroner værd året efter. For at forklare grundlæggende hvordan afskrivninger virker, kan man bruge et oplagt eksempel: en bil. Køber man en bil i dag, kan man være sikker på, at bilen ikke har lige så stor værdi om 5 år. Fordi man allerede på købstidspunktet kan forudsige dette, kan det estimeres, hvor meget værdi, der skal afskrives på bilen over tid. Hvis en bil har kostet 100.000 kroner, og der skal afskrives 25% hvert år, vil bilen et år efter køb have en værdi på 75.000 kroner. Året efter skal der så afskrives 25% af 75.000 kroner – og så fremdeles. Over tid vil bilen således tabe værdi, da en procentdel af bilens værdi hvert år afskrives. Hvad angår andelsboliger fungerer reglerne om afskrivninger på en lidt anden måde. Andelsbo-

liger adskiller sig fra biler på et væsentligt punkt: Der er ingen afskrivning på huse anvendt til beboelse. Til fastsættelse af boligens og grundens pris anvendes et andet system. Køber du en andel i dag, vil der derfor ikke være afskrivning på hverken boligen eller grunden. Derimod skal der afskrives på eventuelle individuelle forbedringer, du som andelshaver har foretaget i boligen.

Forbedringer eller vedligeholdelse Når man får udført arbejde på sin andelsbolig, skelnes der mellem om arbejdet er vedligeholdelse, eller om det er en forbedring. Der er en afgørende forskel, fordi du som andelshaver skal afskrive på forbedringer, men ikke på vedligehold af boligen. Dette kan medføre en del udfordringer, da det til tider kan være svært at afgøre, om det udførte arbejde i boligen er vedligeholdelse eller forbedring. Advokat hos ADVODAN, Hans Christian Færch, forklarer

det således: „Inden for retspraksis er der intet klart svar på, hvad der er forbedring, og hvad der er vedligeholdelse – dog anses det som en forbedring, hvis der er tilført nye funktioner på boligen, hvorimod almen vedligeholdelse ikke kan betragtes som forbedringer.“ Juridisk set er det altså afgørende, om der tilføres funktioner. Generelt set kan det forklares således: Maler du din andelsboligs gamle slidte vægge med ny maling, der er tilsvarende det oprindelige maling, anses det som almen vedligeholdelse. Installerer du derimod en altan i din andelsbolig for egen regning, får boligen tilført en ny funktion, hvilket betragtes som en forbedring. Forbedringen vil dermed forhøje andelens værdi, og der skal afskrives på den.

Vurdering af individuelle forbedringer Startvurderingen af forbedringen er essentiel,

33 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

andelsboliger? fordi alle fremtidige afskrivninger er lavet med udgangspunkt i den oprindelige værdisættelse. Derfor er det vigtigt, at man som andelshaver er realistisk i sin vurdering af den installerede forbedring. Hvis andelsboligen på et senere tidspunkt skal sælges, fastsættes prisen ud fra to elementer: Boligens andel af foreningens formue, samt den værdi eventuelle individuelle forbedringer tilfører minus afskrivninger. Den samlede pris skal godkendes af foreningen, der ofte vil hyre en vurderingsmand for at være sikker på at få en saglig værdisættelse. Hans Christian Færch forklarer, hvorfor værdisættelsen er så vigtig ved salg: „I sidste ende skal både sælger og bestyrelsen stå til ansvar for den værdisættelse og afskrivning, der er foretaget – Og da der i disse år bliver solgt mange andele til maksimal pris, er det endnu vigtigere at sikre, at andelene ikke sælges til overpris – en for høj værdisættelse af en forbedring kan koste andelsboligforeningen dyrt senere hen.“ Konsekvenserne af en for høj værdisættelse kan være store, da både sælger og andelsboligforening kan slæbes i retten, hvis en køber føler sig snydt: „Hvis en køber får medhold i at have købt en andel til overpris, kan vedkommende kræve erstatning af bestyrelsen og foreningen, hvis der er begået fejl under vurderingen. Det er normalt sælger, der skal betale overprisen tilbage til køber, men kan han eller hun ikke det, kan foreningen godt ende med at skulle bære tabet.“ For at undgå dette råder Hans Christian Færch derfor bestyrelser i foreninger til at gøre brug af en vurderingsmand, fremfor selv at lave vurderingen: „Mit råd til bestyrelser vil være at få en sagkyndig vurderingsmand til at foretage værdisættelse og afskrivningsspørgsmål. Bestyrelser i andelsforeninger har ofte ikke den nødvendige indsigt i byggetekniske aspekter, som en saglig vurdering kræver – samtidig har vurderingsmænd en ansvarsforsikring, der sikrer alle parter ved forkert værdisættelse.“ Yderligere kan vurderingen af en andelsbolig blive endnu mere vanskelig, for ikke-byggesagkyndige, da der ikke nødvendigvis er sammenhæng mellem prisen på forbedringen, og den værdi den tilfører boligen. Et nyt køkken, der har kostet 100.000 kroner, medfører altså

ikke automatisk, at boligen bliver 100.000 kroner mere værd.

Hvor meget værdi skal der afskrives hvert år? Skal andelen sælges, er det foreningen, der bestemmer hvor meget, der skal afskrives på de individuelle forbedringer hvert år. I en del foreningers vedtægter vil der desuden stå, hvilke afskrivningskurver foreningen følger. Som andelshaver kan du forvente, at forskellige individuelle forbedringer afskrives ret forskelligt. Der er eksempelvis en lavere årlig afskrivningsprocent på et nybygget badeværelse end på en ny opvaskemaskine. Grunden er, at den forventede levetid på et nyt badeværelse er væsentlig længere end den forventede levetid på en ny opvaskemaskine. Derfor afskrives badeværelsets værdi over længere tid end opvaskemaskinens, da badeværelset taber sin værdi langsommere end opvaskemaskinen. Den maksimale årlige afskrivning, der kan foretages, er 25% af forbedringens værdi. Årlige afskrivninger af den størrelse er dog sjældent set på forbedringer i en bolig.

Noter forbedringer

individuelle forbedringer, samt hvornår de er foretaget. Det hjælper bestyrelsen til at få overblik. Ved en senere overdragelse af andelen, har bestyrelsen dermed et bedre grundlag for at lave en korrekt værdisættelse af andelen.

Uenighed mellem andelshaver og foreningen Et af de hyppige problemer, der forekommer mellem andelshaver og foreninger, er uenighed om forbedringers værdi og afskrivningen af dem ved overdragelse af andelsboligen. I nogle tilfælde indeholder vedtægten allerede en bestemmelse om, at tvister skal afgøres ved en form for voldgift, hvor der udmeldes en uafhængig vurderingsmand til at træffe afgørelse. Opstår der uenighed kan bestyrelsen derfor starte med at kigge i foreningens vedtægter for at kontrollere, hvad vedtægterne siger. Desværre er mange foreningers vedtægter meget gamle, og ude af trit med tiden. Hvis det er tilfældet i jeres forening, kan det anbefales, at bestyrelsen overvejer at opdatere dem, og sørge for, at de holdes tidssvarende. Dette er både til gavn for den enkelte andelshaver og foreningen, da der ikke opstår lige så mange tvivlsspørgsmål.

For bestyrelser er det en god ide at have godt styr på hvilke forbedringer eller ændringer, der er foretaget i foreningen. I en bestyrelse, hvor der er en jævnlig udskiftning, kan det til tider være en udfordring. Her er det en god ide at notere alle de forskellige andelsboligers

Fakta om afskrivninger îî Afskrivning foretages når ting mister værdi over tid. îî Der er ingen afskrivning på grunde og huse brugt til beboelse. îî Der afskrives på forbedringer foretaget på boligen, men ikke almen vedligeholdelse. îî Afskrivningen tager udgangspunkt i forbedringens værdi. îî Der kan maksimalt afskrives 25% hvert år, men så store årlige afskrivninger sker dog sjældent på forbedringer i boliger. îî Andelsboligforeningens bestyrelse er ansvarlige for vurderinger af forbedringer. îî Når forbedringen kun har 10% af den oprindelige værdi tilbage, afskrives der ikke yderligere, så længe forbedringen stadig er i boligen.

34 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Farvel til bilag og bøvl i andels- & ejerforeninger Let Administration er en billig og komplet løsning Livet er ikke blevet lettere for bestyrelsen i små andels- og ejerforeninger. Der kommer hele tiden nye love og forordninger, regnskaberne fylder snildt 25 sider, opgaverne og bilagene hober sig op – og over det hele svæver uvisheden: ”Hvad hvis noget går galt… hvem sidder så med ansvaret?”

Let Administration er en billig og komplet løsning Den koster kun 12.500 kr. (+ moms) årligt for foreninger op til 20 boliger. Prisen er under 50% af sammenlignelige administrationsaftaler. Det skyldes, at den primære kontakt foregår via e-mail. Men selvfølgelig kan I altid få fat i et rigtigt menneske, hvis det er.

Lad DATEA hjælpe jer – let og billigt Let Administration er et nyt, fordelagtigt tilbud til bestyrelsen i små andels- og ejerforeninger. Kort sagt tilbyder vi at tage os af jeres bilag, regnskaber, indberetninger, opkrævninger, rykkere etc. – alt det tidskrævende og bøvlede. I stedet kan I fokusere på alt det, der gør jeres forening til et dejligt sted at bo. Med Let Administration får foreningen sin egen hjemmeside. Her har bestyrelsen overblik over indtægter, udgifter, restancer, de enkelte lejligheder og beboere, dokumentarkiv, vigtige kontakter mv. Samtidig får beboerne en ”opslagstavle” med al nødvendig information og mulighed for hele tiden at tilføje nyt.

”For en forening som vores er Let Administration en genial løsning. Det var afgørende for os, at prisen er rigtig, og at vi hurtigt kan få svar på vores spørgsmål.” Formanden for E/F Sundbyvang

En lettere og tryggere dagligdag Let Administration gør livet lettere for bestyrelsen. Og det giver en sikkerhed for, at I altid gør alting i rette tid og tager problemerne i opløbet. I får samtidig adgang til hele DATEAs netværk af lokale håndværkere, arkitekter, advokater og andre nyttige kontakter.

Vil du vide mere? Ring 45 26 05 83 og tal med Nicolai Christensen. Vi glæder os til at høre fra dig.

I DATEA tilbyder vi skræddersyede løsninger til andels- og ejerforeninger. Vi er kendt for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vores foreninger. Læs meget mere på datea.dk

35 |

November 2014

7. ÅRGANG

NR. 4

læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Leverandørnøglen

Her kan du finde kompetente leverandører, der er klar til at hjælpe jeres forening med de opgaver, I må stå overfor. Leverandører, der er udvalgte og som samarbejder med Andelsportal.dk

Branche: Alarminstallatør Område: Sjælland Web: www.beoga.dk E-mail: info@beoga.dk Telefon: 2440 7083

Branche: Altaner Område: Danmark Web: www.balco.dk E-mail: balco@balco.dk Telefon: 5783 1350

Branche: Belægning & kloak Område: Trekantsområdet Web: www.ock-anlaeg.dk E-mail: ock@ock-anlaeg.dk Telefon: 2294 7564

Branche: Ejendomsadministration Område: Danmark Web: www.boliq.dk E-mail: info@boliq.dk Telefon: 8732 4253

Branche: Ejendomsadministration Område: Sjælland Web: www.cubusadministration.dk E-mail: ss@lawfirm.dk Telefon: 7026 9910

Branche: El-installatør Område: Region Hovedstaden Web: www.el-plan.dk E-mail: info@el-plan.dk Telefon: 3860 2000

Branche: El-installatør Område: København Web: www.mi-installationer.dk E-mail: mail@mi-installationer.dk Telefon: 2332 3153

Branche: El-installatør Område: København Web: www.thk-el.dk E-mail: kontakt@thk-el.dk Telefon: 2078 7089

Branche: El-installatør Område: Danmark Web: www.sgentreprise.dk E-mail: kontakt@sgentreprise.dk Telefon: 3046 2221

Branche: El- og VVS-installatør Område: Sjælland Web: www.gelcom.dk E-mail: info@gelcom.dk Telefon: 3514 2161

Branche: Gulvfirma Område: Region Hovedstaden Web: www.azgulve.dk E-mail: azgulve@azgulve.dk Telefon: 3257 2584

Branche: Låsesmed Område: Sjælland Web: www.dereslaasesmed.dk E-mail: rene@dereslaasesmed.dk Telefon: 2620 1119

Branche: Maler Område: Fyn Web: www.maleren.org E-mail: post@maleren.org Telefon: 2095 5099

Branche: Murer Område: Sjælland E-mail: tgbyg@jubii.dk Telefon: 2330 8296

Branche: Område: Web: E-mail: Telefon:

Valuar København www.notarerhverv.dk mail@notarerhverv.dk 3333 0066

Branche: VVS-installatør Område: Storkøbenhavn Web: www.albertslund-vvs.dk E-mail: alb.vvs@albertslund-vvs.dk Telefon: 4362 4270

FÅ RELINET JERES FALDSTAMMER OG SLIP FOR BYGGEROD! - Brug aﬂøbene igen samme dag - 50 års produktgaranti - 20 års erfaring med relining - Mød os på Building Green i Forum

www.proline-group.dk

Vi hjælper andelsboligforeninger med: Tilskud til forbedringer · Energirigtig belysning · Energimærkning · Energiovervågning · Salg af strøm

Få en bedre energiøkonomi - ved at handle ét sted AURA Energi er Danmarks nye energiselskab, men vi bygger på 100 års erfaring og har rigtig meget at byde på - ikke mindst til andelsboligforeninger. Kontakt os for en attraktiv elaftale, potentialevurdering for

! El-handel

Installation

Rådgivning

energibesparelser eller for at høre, hvordan I kan få kontant tilskud til forbedringer. Vores ydelser er altid konkurrencedygtige, og så får du endda en fordel mere: Du behøver kun at handle ét sted.

Få et konkret tilbud på 87 92 55 55 eller send en mail til seniorrådgiver Lisbet Stryhn Rasmussen på lsr@aura.dk

Smedeskovvej 55 · 8464 Galten aura.dk