Aanpak leegstand kantoren: eerst kraan dicht, dan dweilen
Foto: Archief IVBN
column
Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN)
Een aanpak van de kantorenleegstand begint bij het zorgen dat er geen uitbreiding van de voorraad plaatsvindt. Kansloze kantoren rigoureus gaan slopen en -waar mogelijk- transformeren naar een andere functie. Uiteraard de bestaande voorraad verduurzamen en aanpassen aan de wensen van de gebruikers. Sturing en regie vanuit overheden is nodig.
O
p echte toplocaties moet nog wel dynamiek in de nieuwbouw van kantoren mogelijk zijn, maar ook daar geldt dat het toch vaak om een verschuiving van kantoorwerkgelegenheid gaat, die elders in de voorraad tot leegstand leidt. Nieuwbouw op toplocaties kan dan ook alleen nog als er tegelijkertijd minstens zoveel m2 uit de markt wordt gehaald (alleen-nieuw-voor-oud). Door de economische omstandigheden is er momenteel weinig nieuwbouw, maar zodra het economisch wat beter gaat, zal de nieuwbouw weer op gang komen en de leegstand dus verder toenemen.
Gebruikers van kantoren zullen hun mede-verantwoordelijkheid moeten erkennen voor een duurzaam (her-)gebruik van kantoren. Bij nieuwbouw moeten ook zij financieel mede-verantwoordelijkheid nemen om oude m2 kantoor uit de markt te (laten) nemen. Ontwikkelaars van dergelijke nieuwe kantoren en de beleggers die dergelijke nieuwbouw vervolgens in eigendom nemen, moeten zich (samen met de gebruiker) realiseren dat het optrekken van wat muren rondom een tienjarig huurcontract (waardoor nog meer leegstand ontstaat) maatschappelijk gezien niet langer meer kan. Om geen uitbreiding van de voorraad te realiseren moet er (gesteund door het Rijk) op regionaal niveau centrale sturing en regie komen voor een naar de toekomst toe duurzaam kantorenbeleid. Daarin moeten zowel de bestaande voorraad kantoren en reeds beschikbare kantoorlocaties als de nog mogelijke nieuwbouw en de daarvoor beschikbare nieuwbouwlocaties met elkaar in verband worden gebracht. Zonder een dergelijke sturing en regie zullen alle inspanningen tevergeefs zijn: de kraan wordt anders niet 20
FINANCIAL INVESTIGATOR
NUMMER 1 / 2011
dichtgedraaid, zodat alle inspanningen ‘dweilen met de kraan open’ zijn. Verder mag er ook geen onduidelijkheid over zijn dat de eigenaren van kansloze kantoren op kansloze locaties de financiële consequenties zullen moeten dragen van sloop, wat in de meeste gevallen de enige oplossing is. Er is de laatste tien jaar maar liefst 7 miljoen m2 bijgebouwd (op een voorraad van nu circa 47 miljoen), terwijl de leegstand met circa 6 miljoen is toegenomen. Die nieuwbouwkantoren komen dus nog wel vol, maar aangezien de kantoorwerkgelegenheid niet groeit en (vooral!) het aantal m2 per medewerker sterk daalt, is er in de markt sprake van pure verschuiving en tegelijk inkrimping van het aantal benodigde m2 kantoor. Niet alleen aan de onderkant, maar ook in het middensegment is de leegstand heel hard toegenomen. Een groot deel van die leegstand zit overigens verscholen in gebouwen waar bepaalde etages leeg staan. Marktpartijen en overheden zijn het er breed over eens dat het bittere noodzaak is om samen tot actie te komen. Géén van de partijen kan immers zelfstandig een substantieel resultaat bereiken. Het Rijk heeft zichzelf een meer faciliterende en ondersteunende rol toebedacht. De provincies/regionale samenwerkingsverbanden moeten dan ook doorzettingsmacht krijgen om de nog beschikbare ruimte voor kantoren duurzaam te ordenen en dus nadrukkelijk boven de gemeenten gaan staan. Gemeenten én marktpartijen moeten in nauwe samenwerking lokaal gaan kiezen waar kantoren nog perspectief hebben en vooral ook waar niet. Dan krijgen we een aanpak van de leegstand die werkt. Het zal een langdurig en pijnlijk proces worden om die leegstand te bestrijden, maar er is geen keus.