TOURS
Chiffres clefs 2013 ANALYSE ET TENDANCES Le marché de l’immobilier d’entreprise Bureaux et locaux d’activités 1er RÉSEAU PARTENAIRE ARTHUR LOYD
UN RÉSEAU UNE MARQUE NATIONALE UNE RÉFÉRENCE DE 1er ORDRE
SOMMAIRE m
Édito ........................................................ P. 3
m
En bref ..................................................... P. 3
m
Cartographie des secteurs .......................... P. 4
m
Le marché des bureaux Évolution des transactions ........................... P. 5 Chiffres 2013 ............................................ P. 6 - 7
m
Le marché des locaux d’activités et entrepôts Évolution des transactions ........................... P. 8 Chiffres 2013 ............................................ P. 9 - 10
m
Les activités d’Arthur Loyd ........................... P. 11
La Nef - Ancien centre de tri de la Poste Rue Blaise Pascal - 37 - Tours
Quartier des Deux Lions - 37 - Tours
ARTHUR LOYD EN 2013 60 AGENCES PARTENAIRES + de 300 COLLABORATEURS + de 2 000 TRANSACTIONS + DE 1 000 000 M2 COMMERCIALISÉS
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
P. 2
en bref TOURS
L’année 2013 est moyenne et globalement moins bonne que 2012 qui avait enregistrée, tant en bureaux qu’en locaux d’activité, une nette amélioration par rapport aux trois années précédentes. Cependant, si 2013 présente des volumes inférieurs, le nombre des transactions est en augmentation aussi bien pour les bureaux que pour les locaux d’activité. Simplement les surfaces transactées sont moins importantes. Pour les bureaux (24 822 m²), le chiffre est supérieur à celui des années 2009 et 2010 et inférieur à 2011 et 2012. Il se caractérise par l’absence de transactions importantes, comme l’an passé. Le nombre de transactions est en hausse de plus de 10 % par rapport à 2012 et la location redevient largement majoritaire après l’exception de 2012 qui était due à deux transactions majeures à la vente. Les prix sont stables. L’offre neuve est très faible et le stock de seconde main est constant. Pour les locaux d’activité, le marché connait, certes, un recul, mais reste équilibré. La location demeure majoritaire pour les petites surfaces. L’offre neuve est toujours inexistante. Le commerce est toujours dans un contexte économique difficile. La mise en fonction du tramway redistribue certaines implantations. 2014, espérons le, verra un retour à la normale. François BOILLE
Tours ville : 138 588 habitants Tour(s) Plus* : 295 404 habitants Pôle urbain de Tours (36 communes) : 347 600 habitants Indre et Loire : 605 819 habitants : Habitants de moins de 20 ans : 24,1 % Habitants de 20 à 59 ans : 51,6 % Habitants de 60 ans et plus : 24,2 %
9
Développement
économique en Indre-et-Loire
245 701 emplois dont : 3 % dans l’agriculture, 22 % dans l’industrie et la construction, 75 % dans le commerce et les services. 39 500 établissements privés et publics 33 153 étudiants et apprentis 4 pôles de compétitivité 2 500 chercheurs Salaire moyen brut annuel : 28 715 E
9
Les liaisons
rail-avion-route
Air : Tours - Marseille en 1 h 20 Tours - Londres en 1 h 00 Tours - Porto en 1 h 00 TGV Atlantique : PARIS à 55’ BORDEAUX en 2 h 20 Autoroutes : A10 (Axe Paris-Tours-Espagne) A85 (Axe Nantes-Tours-Lyon) A28 (Axe Calais-Tours-Espagne)
*Les 22 communes de Tour(s) Plus : Ballan-Miré / Berthenay / Chambray-lès-Tours / Chanceaux-sur-Choisille / Druye / Fondettes / Joué-lès-Tours / La Membrolle-surChoisille / La Riche / Luynes / Mettray / Notre-Dame-d’Oé / Parçay Meslay / Rochecorbon / Saint-Avertin / Saint-Cyr-sur-Loire / Saint-Etienne-de-Chigny / Saint-Genouph / Saint-Pierre-des-Corps / Savonnières / Tours / Villandry
P. 3
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : INSEE RP 99 et 2010 ; URSSAF 07/2013
ÉDITO
9 Démographie
Cartographie des secteurs Cartographie TOURS & Agglomération A28
ard Vaillant S
Direction : LE MANS CHÂTEAU DU LOIR
7 750 750 Direction : LA FLÈCHE LAVAL CHÂTEAU LA VALLIERE
N138
Direction : CHANCEAUX SUR CHOISILLE
Mettray
59
ZA Les Gaudières
ZA La Choisille 38 D9
D6
Aéroport TOURS VAL DE LOIRE
38
Rochecorbon AV DE
Tours 0
Fondettes
AV A. MALRAUX
IONALE
Tours Centre
ZA n°2 de La Grande Noue
BD
ER BÉRANG
BD HEU
ZA Espace Gare 29
EVAR D
MONT
BOUL
THIER
S
ZAC des Minimes 25 Pôle commercial La Riche Soleil ZA Saint-François BOULE
VARD
LOUIS
XI
ZA N°1 Gutenberg
Ballan-Miré
22
1
1
Zone Artisanale de Joué
Pôle commercial
Grand Sud
Joué-lès-Tours
A85
A85
E604
VIERZON LYON
Direction : AZAY LE RIDEAU CHINON
3
La Papoterie Les Barillers hé r
N143
e iqu
Direction : CHÂTEAUROUX LOCHES
ZA Les Renardières
E60
ANGERS NANTES
94
érip rd p Bouleva
A28
ZA de la Liodière
A10
E05
POITIERS BORDEAUX
Direction : BOURGES BLÉRÉ
26Aubuis Les Jean Perrin (ZA N°1 de Chambray) D
24
ZA Carrefour en Touraine
Larçay
ZA Les Brosses
Chambraylès-Tours ZAC de la Vrillonnerie
D86
D75
Saint-Avertin 23
ZA N°2 Cugnot
ZA La châtaigneraie 1
A85
Direction : MONTRICHARD CHENONCEAU
N76
D976
des Granges Galand
N10
D910
Savonnières
Montlouissur-Loire
r
D75
Direction : AVOINE SAUMUR
ZA de Conneuil
le Che
ZA de la gare
D7
Fougerolles
ZA Les Yvaudières
Parc Tertiaire 27
Quartier des 2 lions Pôle commercial L’heure Tranquille
ZA de la Gare
ZA Nord (La Morinerie)
La Ville-auxZAC des Dames
ZA du ZA Bois de Plantes 33des Grands D140 Mortiers ZAC de Marché de Gros Rochepinard Pôle commercial Les Atlantes
GRAM
ZA Saint-Cosme
E DE
ZA ZA Le Plessis 22 Giraudeau
La Riche
ire
SaintGenouph
Direction : LANGEAIS SAUMUR
Saint-Pierredes-Corps
21
RTELOUP
AVENU
D952
la Lo
D751
RUE NAT
UDHON
AV PRO
N152
vers :PARIS
NCHEE
LA TRA
ZA Les Deux Croix
Luynes
Direction : BLOIS
20
A1
ZA n°114 Les Pins
Vouvray
ZA de Chatenay
D9 1
D9
La Chevalerie
ZA de l’Etang Vignon
37 commercial Pôle Tours Synergie
0
Equatop Le Clos de la Lande
ZA La Haute Limougère 7
ZA La Fosse Neuve
Parçay-Meslay
Europarc Aéronef ZA Pôle Nord Industries
Pôle commercial
Saint-Cyrsur-Loire
ZA Les Landes de Cassantin
D47
D3
Direction : MONNAIE
19
ZA de l'Arche d'Oé I Equatop
ZA n°3 Le Chapelet
8
ZA N°1 Le Papillon
La Membrollesur-Choisille
E60
ORLÉANS PARIS
A2
N10 ZA La Coudrière ZA du Haut Chemin
18
D9
Direction : PARIS CHÂTEAU-RENAULT A10
Notre-Damed'Oé
D29
750 908 t@arthurloyd-tours.com yd-tours.com yd.com
n
E502
LE MANS ROUEN
Direction : CHÂTELLERAULT MONTBAZON
Direction : MONTS
vers : BORDEAUX
0
2
4 Km
Sources : FIPARC / OE2T. Cartographie : Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2010
Légende Autoroutes Périphérique Routes principales Voie ferrée Gare
Agglomération Zone d’Activités Zone Tertiaires Zone Commerciales
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
P. 4
Source cartographie : OE2T
Département Indre-et-Loire 37
D142
Tours
A28
Paris
Le marché des bureaux
9
Évolution des transactions
selon LA SUPERFICIE 2010
2011
Année 2013
2012
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
3 285 m2
53
3 250 m2
51
3 087 m2
53
1 429 m2
26
2 045 m2
34
de 100 m² à 199 m²
3 406 m2
26
4 098 m2
30
3 235 m2
26
3 216 m2
24
2 950 m2
22
de 200 m² à 499 m²
6 700 m2
22
7 565 m2
23
6 044 m2
20
3 293 m2
12
6 677 m2
21
de 500 m² à 999 m²
4 589 m2
7
3 236 m2
5
5 545 m2
9
7 900 m2
12
5 864 m2
8
1 000 m² et plus
6 822 m2
5
5 516 m2
3
9 630 m2
5
14 438 m2
6
7 286 m2
6
80
24 822 m2
91
moins de 100 m²
TOTAL
24 802 m2 113 23 665 m2
112
27 541 m2 113 30 276 m2
14 transactions représentent 53 % des surfaces transactées de 500 m² et plus. La moyenne s’établit à 273 m² environ. 77 transactions portent sur des surfaces inférieures à 500 m², pour 47 % des surfaces transactées, soit une moyenne de 151 m².
selon LE TYPE DE
selon LA NATURE
LA TRANSACTION
DE L’OPÉRATION
25 000 m2
35 000 m2
2nde main
30 000 m
2
20 000 m2
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2014.
2009
25 000 m
2
Location
20 000 m
18 082 m2
15 000 m2
10 000 m2
17 004 m2
15 000 m2
2
10 000 m2
Vente
6 740 m2
Neuf 7 818 m2
5 000 m2
5 000 m2 0
0
2009
2010
2011
2012
2013
2013 revient à la norme dans le type de transaction. 25 % environ porte sur la vente et 75 % sur la location. 2012 avait pour la première fois enregistré un volume de vente plus important que la location. La part du neuf en matière de vente passe de 36,40 % en 2012 à un peu plus de 25 %.
P. 5
2009
2010
2011
La part du neuf représente 31.5 % en 2013 contre 42 % en 2012. Les bureaux de seconde main représentent 68.5 % de m² transactés et 84.6 % du nombre des transactions. Contrairement à l’an passé, aucune transaction importante n’a marqué le marché.
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
2012
2013
9
Le marché des bureaux
2013
Transactions selon LA SUPERFICIE 2 950 m2
2 045 m2
moins de 100 m²
11,9 %
8,2 %
Quantité 4 34 (37,4 %)
de 100 m² à 199 m² 4 22 (24,2 %) 26,9 %
6 677 m2
29,4 % 23,6 %
7 286 m2
de 200 m² à 499 m² 4 21 (23,1 %) de 500 m² à 999 m² 4 8
( 8,8 %)
1 000 m² et plus
4 6
( 6,6 %)
I 91 (100,0 %)
Plus de 60 % des transactions portent sur des surfaces inférieures à 100 m². Ce pourcentage passe à 84.7 % pour les transactions portant sur des surfaces inférieures à 500 m². Comme en 2012, 6 transactions portent sur des surfaces supérieures à 1 000 m², mais ne représente que près de 30 % des surfaces transactées, contre 48 % l’année précédente. Nous revenons dans un schéma classique qui s’explique par l’absence en 2013 de transactions exceptionnelles.
5 864 m2
24 822 m2
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE 1 493 m2 1 164 m2 6%
12,5 %
16 %
3 980 m
39,7 %
9 842 m2
Autres secteurs de la SCOT 4
Quantité 4 ( 5,4 %)
Autres secteurs Tour(s) plus 4
11 (11,9 %)
Saint-Avertin (Granges Galand) 4
19 (20,7 %)
Tours Nord
4
19 (20,7 %)
Tours centre
4
33 (35,9 %)
Tours Sud
4
5 ( 5,4 %)
3 099 m2
4,7 %
21,1 %
5 244 m2
24 822 m2
2
de l’agglo de Tours I 91 (100,0 %) SCOT Si Tours domine toujours très largement en nombre de bureaux placés (57), Tours Nord et Saint-Avertin (Granges Galand) affichent 19 transactions chacun.
LES PROJETS TOURS Nord • AERONEF : Immeubles K - L - M • LE NOBEL A : Site Pierre et Marie Curie • Le FORUM MELIES : 9 Travaux en 2014
TOURS Sud • Léonard de VINCI : Quartier des Deux Lions 9 Travaux en 2014
• ECOPARQ : Chambray-lès-Tours 9 3ème tranche
• TONALITES II : Quartier des Deux Lions
• CONNEXIO : Chambray-lès-Tours
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
SAINT-PIERRE-DES-CORPS • CAP 55 : Quartier de la gare 9 Dernière tranche
P. 6
9
2013
Le marché des bureaux
Transactions selon LE TYPE DE LA TRANSACTION 2 944 m2
Location neuf
4 022 m2 16.2 %
4 4
68 (74.7 %)
4
7 ( 7.7 %)
seconde main 4
9 ( 9.9 %)
seconde main Vente
15.3 %
neuf 14 060 m2
56,6 %
91 (100,0 %)
La location redevient largement majoritaire, après l’exception de 2012, avec 82,4 % des transactions. La vente ne représente en 2013 que 16 transactions, soit 17,6 %. Aucune opération significative n’est venue modifier ces tendances traditionnelles sur notre marché.
24 822 m2
PRIX MOYENS(1)/M2
I
Quantité
Surface
Bureaux neufs
14
7 818 m2
Bureaux «seconde main»
77
17 004 m2
Année 2013 Location
Vente
Bureaux neufs en centre ville
140 € - 150 €
2 000 € - 2 300 €
Bureaux neufs en agglomération
125 € - 145 €
1 800 € - 2 000 €
Bureaux «seconde main» en centre ville
110 € - 145 €
1 100 € - 2 700 €
Bureaux «seconde main» en agglomération
85 € - 130 €
900 € - 1 700 €
Les valeurs
FINANCIÈRES Les valeurs présentent une certaine stabilité en dehors des bureaux neufs en centre ville.
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
Immeuble de l’Aéronef - Centre d’affaire 37 - Tours Nord
P. 7
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2014.
3 796 m2
11.9 %
Quantité 7 ( 7.7 %)
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
9
Évolution des transactions
selon LA SUPERFICIE 2009
2010
2011
Année 2013
2012
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
2 387 m2
14
767 m2
5
945 m2
6
1 133 m2
8
2 507 m2
18
de 250 m² à 499 m²
2 355 m2
7
3 738 m2
11
3 615 m2
10
3 652 m2
10
4 472 m2
14
de 500 m² à 999 m²
8 108 m2
11
9 374 m2
14
14 006 m2
20
8 082 m2
11
5 977 m2
9
de 1000 m² à 2999 m² 15 150 m2
9
11 574 m2
8
14 253 m2
10
18 711 m2
11
11 666 m2
6
3000 m² et plus
0 m2
0
11 000 m2
3
12 608 m2
3
20 340 m2
5
9 700 m2
3
28 000 m2
41
36 453 m2
41
45 427 m2
49
51 918 m2
45
34 322 m2
50
moins de 250 m²
TOTAL
Comme d’usage, les petites surfaces (moins de 500 m²) représentent 64 % des transactions pour 20.3 % des surfaces.
Inversement, les surfaces supérieures à 3 000 m² n’enregistrent que 3 transactions pour près de 30 % des surfaces. Le nombre de transactions est régulièrement décroissant en fonction de la croissance de la surface transactée.
selon LE TYPE DE
selon LA NATURE
LA TRANSACTION
DE L’OPÉRATION
45 000 m2
40 000 m2 50 000 m2 35 000 m2
2nde main
Location
40 000 m2
30 000 m2 23 113 m2
25 000 m2
30 000 m2
34 172 m2
20 000 m2 20 000 m2 15 000 m2
Vente
Neuf
10 000 m2
10 000 m2
11 209 m2
150 m2 0
5 000 m2
2009
2010
2011
2012
2013
Le nombre de vente a doublé en 2013 par rapport à l’année précédente. À l’acquisition la surface moyenne de transaction est de 1 284 m², contre 350 m² en location. Le volume global (34 322 m²) est inférieur aux trois années précédentes. La vente représente 67.3 % des surfaces transactées.
2009
2010
2011
2012
Comme d’usage, la part du neuf est négligeable. Elle représente 0.4 % de la surface totale transactée et ne porte que sur une seule opération. Le neuf est réalisé pour l’essentiel en comptes propres.
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
P. 8
2013
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
9
2013
Transactions selon LA SUPERFICIE 2 507 m2 7,3 %
9 700 m2
4 472 m2 13,0 %
28,3 %
17,4 %
5 977 m2
34,0 %
11 666 m2
34 322 m2
moins de 250 m²
Quantité 4 18 (36 %)
de 250 m² à 499 m²
4 14 (28 %)
de 500 m² à 999 m²
4
9 (18 %)
de 1 000 m² à 2 999 m² 4
6
3 000 m² et plus
4
3 ( 6 %)
I 50 (100,0 %)
(12 %)
L’équilibre dans la répartition des surfaces transactées est moins vrai en 2013 qu’en 2012. La très grande majorité des transactions (+ 80 %) portent sur des surfaces inférieures à 1 000 m².
1 550 m2 4,5 %
4 034 m2 11,8 % 21,6 %
7 427 m2
CA Tour(s) plus
Quantité 4 39 (78 %)
CC du Val de l’Indre
4
3 ( 6 %)
CC du Vouvrillon
4
4 ( 8 %)
CC de l’Est Tourangeau
4
4 ( 8 %)
SCOT de l’agglomération de Tours I 50 (100,0 %)
62,1 %
21 311 m2
34 322 m2
P. 9
Joué lès Tours, Tours et Saint-Pierre-des-Corps totalisent 58 % des transactions pour 44.3 % des surfaces. Les autres transactions sont diffuses dans l’ensemble des communes périphériques de l’agglomération et le territoire du SCOT.
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2014.
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
9
2013
Transactions selon LA NATURE DE L’OPÉRATION Location neuf 32,7 %
11 209 m2
seconde main
4
Quantité 0 ( 0.0 %)
4
32 (64.0 %)
4
1
Vente
0.3 %
150 m2
seconde main 4
17 (34.0 %)
50 ( 100 %)
I
Le marché des locaux d’activité porte, comme tous les ans, très majoritairement sur un marché de seconde main. Le neuf est réalisé par des investisseurs utilisateurs (Socofer à Saint-Pierre-des-Corps – Scrapcooking à Fondettes – Colle Cléopâtre à Ballan-Miré, etc….)
66,9 %
22 963 m2
34 322 m2
Neufs «Seconde main»
PRIX MOYENS(1)/M2
( 2,2 %)
Année 2013 Location
Locaux neufs en agglomération
50 € - 60 €
Locaux «seconde main» en agglomération
35 € - 55 €
Vente
Quantité
Surface
0
0 m2
50
34 322 m2
Les valeurs
FINANCIÈRES Les prix à la vente des locaux anciens ou mal adaptés au marché tendent à baisser.
200 € - 600 €
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
Notre Dame 37 - Tours
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
P. 10
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2014.
neuf
Bureaux
+
Commerces
+ Bâtiments Industriels Locaux d’activités Entrepôts
= CONSEIL
Investissement
LOCATION
Étude
VENTE GESTION
P. 11
Expertise Montage d’opération
Chiffres clefs 2013 du marché de l’immobilier d’entreprise
La PUISSANCE d’un réseau national alliée à la CONNAISSANCE LOCALE
Lille
Valenciennes
Amiens Le Havre
Lorient
La Martinique Le Lamentin
Cayenne
La Réunion
La Guyane
Saint Denis
La Guadeloupe
La Rochelle
Poitiers - Niort
Limoges Angoulême - Périgueux
Vichy
Clermont Ferrand
Lyon Vienne
Bordeaux - Agen Biarritz Pau
Toulouse Tarbes
Bale Mahaul
Avignon Nîmes Montpellier Perpignan
TOURS BOILLE Immobilier 47, rue Édouard Vaillant 37000 TOURS
Tél. : 02 47 750 750 Fax : 02 47 750 908
Email : contact@arthurloyd-tours.com
www.arthur-loyd-tours.com
CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE www.arthur-loyd.com
Roanne Annecy Grenoble Aix en Provence
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