TOURS
Chiffres clefs 2017 ANALYSE ET TENDANCES Le marché de l’Immobilier d’Entreprise Bureaux - Locaux d’activités - Commerces 1er RÉSEAU PARTENAIRE
Edition 2018
img 001
ARTHUR LOYD
UN RÉSEAU UNE MARQUE NATIONALE UNE RÉFÉRENCE DE 1er ORDRE
Bâtiment Hermione, quartier des 2 Lions
SOMMAIRE
Édito..............................................................................................P.3
En bref ..........................................................................................P.3
Cartographie des secteurs................................................................P.4
Le marché des bureaux Évolution des transactions ..............................................................P.5 Chiffres 2017 ..................................................................................P.6 - 7 Le marché des locaux d’activités et entrepôts Évolution des transactions ..............................................................P.8 Chiffres 2017 ..................................................................................P.9 - 10 Le marché du Commerce..................................................................P.11
ARTHUR LOYD EN 2017 70 AGENCES PARTENAIRES + DE 330 COLLABORATEURS + DE 3 000 TRANSACTIONS + DE 1 600 000 M2 COMMERCIALISÉS
Chiffres clefs 2017 du marché de l’immobilier d’entreprise Chiffres clefs 2016 du marché de l’immobilier d’entreprise
2
en bref TOURS
ÉDITO
Démographie
L’année 2017 a confirmé et amplifié la reprise constatée l’année précédente. En matière de bureaux, 35 000 m2 ont été transactés et ce chiffre atteint 42 000 m2 en ajoutant les comptes propres. L’offre neuve est très réduite, et le stock en seconde main récent, ou de qualité, devient plus rare. Cette même tendance se retrouve pour les locaux d’activitéstockage. Certes le chiffre de la commercialisation est inférieur à 20% qui avait connu quelques transactions exceptionnelles. Il est à un niveau important à plus de 65 000 m2. Là encore l’offre neuve est très faible et le « bon » stock devient rare. Enfin, le commerce a confirmé sa reprise et le centre-ville de Tours vient d’être classé parmi les centres villes les plus dynamiques des grandes agglomérations.
Tours ville : 138 323 habitants Tours Métropole : 296 506 habitants Pôle urbain de Tours (36 communes) : 349 430 habitants Indre et Loire : 612 305 habitants Habitants de moins de 20 ans : 24,1% Habitants de 20 à 59 ans : 51,1% Habitants de 60 ans et plus : 24,8%
Développement économique en Indre et Loire 247 000 emplois dont : 2,9% dans l’agriculture 21,3% dans l’industrie et la construction 75,7% dans le commerce et les services. 40 660 établissements privés et publics 33 153 étudiants et apprentis
L’ensemble des activités de l’immobilier d’entreprise sont dynamiques et actives. Seul l’investissement par manque de produits est en recul. Nous pouvons présager d’une bonne année 2018.
François Boille
4 pôles de compétitivité 1 cluster 2 526 chercheurs Salaire moyen brut annuel 25 715 €
Les liaisons rail-avion-route Air : Tours - Marseille en 1 h 20 Tours - Londres en 1 h 00 Tours - Porto en 1 h 00
TGV Atlantique : Paris à 55’ Bordeaux en 2 h 20
Autoroutes : A10 (Axe Paris-Tours-Espagne) A85 (Axe Nantes-Tours-Lyon) A28 (Axe Calais-Tours-Espagne)
*Les 22 communes de Tours Métropole Ballan-Miré / Berthenay / chambray-les-Tours / chanceaux-sur-Choisille / Druye / Fondettes / Joué-Les-Tours / La Membrolle-sur-Choisille La Riche / Luynes / Mettray / Notre-Dame-d’Oé / Parçay Meslay / Rochecorbon / Saint-Avertin / Saint-Cyr-sur-Loire / Saint-Etienne-de-Chigny Saint-Genouph / Saint-Pierre-des-Corps / Savonnières / Tours / Villandry
3
Chiffres clefs 2017 du marché de l’immobilier d’entreprise
Cartographie TOURS Métropole Paris
Tours
Source cartographie : OE2T
Département Indre-et-Loire 37
Cartographie TOURS & Agglomération
Légende Autoroutes Périphérique Routes principales Voie ferrée Gare
Agglomération Zone d’Activités Zone Tertiaires Zone Commerciales
Chiffres marché de l’immobilier d’entreprise Chiffres clefs clefs 2017 2016 du du marché de l’immobilier d’entreprise
4
selon
Évolution des transactions
LA SUPERFICIE 2013
2014
2015
2016
Année 2017
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
2 045 m2
34
1 157 m2
17
2 476 m2
34
2 008 m2
29
2 263 m2
37
de 100 m² à 199 m²
2 950 m2
22
3 303 m2
24
3 825 m2
28
4 009 m2
29
4 664 m2
34
de 200 m² à 499 m²
6 677 m2
21
5 419 m2
19
8 758 m2
28
6 896 m2
23
9 436 m2
28
de 500 m² à 999 m²
5 864 m2
8
4 736 m2
7
5 307 m2
8
5 178 m2
8
11 671 m2
16
1 000 m² et plus
7 286 m2
6
13 430 m2
5
9 718 m2
4
12 475 m2
4
7 101 m2
24 822 m2
91
28 045 m2
72
30 084 m2 102
moins de 100 m²
TOTAL
30 556 m2 93
5
35 135 m2 120
2017 se présente comme l’une des plus grosses années depuis 2008, en dépassant les 30 000 m² de bureaux transactés jusque là records. Elle reste tout de même dans la continuité de ces dernières années qui laissaient déjà entrevoir une augmentation en termes de surfaces et de nombre de transactions.
selon LE TYPE DE
selon LA NATURE
LA TRANSACTION
DE L’OPÉRATION 25 000 m2
35 000 m2
26 468 m2
2nde main 30 000 m
: CIT en partenariat la CCI et Touraine et l’ATU, janvier 2018 janvier 2017. Sources : CITSources - enquête Observatoire deavec l’Économie des Territoires de Touraine,
Source cartographie : OE2T
Le marché des bureaux
2
20 000 m2 25 000 m2
Location
15 000 m2
20 000 m2
20 676 m2
15 000 m2
10 000 m2 14 459 m 2
8 667 m 2
10 000 m2 5 000 m
2
5 000 m2
Neuf
Vente
0
0
2013
2014
2015
2016
2017
Le nombre de locations est reparti à la hausse depuis 2016 avecde une augmentation desà la surfaces 24% Le nombre locations est reparti hausse de depuis 2016 avec une augmentation des de 24% environ. La vente représente tout desurfaces même 40% de la environ.commercialisée, pour 30% des transactions. surface La vente représente tout de même 40% de la surface commercialisée, pour 30% des transactions.
5
2013
2014
2015
2016
2017
Les dede seconde main représenLesopérations opérationsdes desbureaux bureaux seconde main représentent des surfaces transactées, qui tent 75%75% des surfaces transactées, chiffrechiffre qui reste reste stable par rapport à 2016. stable par rapport à 2016. Onconstate constate cependant hausse de en 52% en On cependant uneune hausse de 52% termes termes de surface neuve. de surface neuve.
Chiffres Chiffresclefs clefs2017 2016dudumarché marchédedel’immobilier l’immobilierd’entreprise d’entreprise
Le marché des bureaux
2017
Transactions selon LA SUPERFICIE 4 664 m2
9 436 m2 28 %
moins de 100 m²
23 %
2 263 m
2
31 %
de 100 m² à 199 m² 34
(28 %)
de 200 m² à 499 m² 28
(23 %)
de 500 m² à 999 m² 16
(13 %)
1 000 m² et plus
5
(4 %)
7 101 m2 Comme les années précédentes, les transactions portent majoritairement sur des surfaces inférieures à 500 m² qui représentent exactement 99 transactions sur un total de 120 réalisées.
11 671 m2
35 135 m 2
Transactions selon Localisation
120 (100 %)
4% 16 %
Quantité 37 (31 %)
LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
Nombre
%
Surface
120
100,0 %
35 135
100 %
80
67 %
22 845
65 %
Tours Nord
14
12 %
39 978
11 %
Tours Centre
50
42 %
11 232
32 %
Tours Sud
16
13 %
7 615
22 %
Métropole de Tours dont Tours
Total
120
100 %
35 135
%
100 %
65% des surfaces transactées sont situées dans la commune de Tours, dont une grande majorité à Tours Centre, creusant encore la différence de 2016 avec Tours Nord et Tours Sud. On constate un retour global des entreprises de services vers le centre-ville.
Immeuble tertiaire - Quartier Giraudeau
Chiffres clefs 2017 du marché de l’immobilier d’entreprise
6
Le marché des bureaux
2017
Transactions selon LE TYPE DE LA TRANSACTION 5 071 m 2 10 863 m 2
Quantité 14 (12 %)
71
neuf
7
seconde main
28
Location neuf seconde main
23 % 12 %
(59 %)
Vente
3 596 m 2 6%
120
(6 %) (23 %) (100 %)
71 %
15 605 m2
35 135 m 2
Que ce soit à la vente ou à la location, on constate une augmentation globale des transactions par rapport à 2016.
Quantité
Surface
Bureaux neufs
21
8 667 m 2
Bureaux «seconde main»
99
26 468 m2
Maintien des valeurs dans le neuf et les bureaux récents. Un certain tassement des valeurs dans les bureaux de seconde main vieillissants et une offre importante.
Prix de vente HT le m 2
Prix de location le m 2 /an
Tours Centre
Agglomération
ToursPrix Centre de locationAgglomération le m 2 /an
Neuf
2 000 € - 2 300 €
1 800 € - 2 000 €
140 € - 150 €
125 € - 140 €
Seconde Main
1 100 € - 2 700 €
800 € - 1 500 €
100 € - 145 €
80 € - 125 €
Tours Centre
(1) Prix en Euros Hors Taxes, Charges Hors Droitsou parHors m2 . Valeurs indicatif. Ces prixàsont (1) Prixexprimés exprimés en Euros HorsHors Taxes, HorsouCharges Droitsdonnées par m2à. titre Valeurs données titre indicatif. susceptibles de varier en fonction la particularité et de la des locaux, deetleur de leur la situation, Ces prix sont susceptibles dedevarier en fonction desurface la particularité desituation, la surface desdisposition locaux, et dedeleur qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE). de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
Perspective Aeronef
7
Chiffres clefs 2017 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : CIT en partenariat avec la et de l’ATU, janvier janvier 2018 2016. T - enquête Observatoire de l’Economie etCCI des Touraine Territoires Touraine, ête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2016.
Les valeurs FINANCIÈRES
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
selon
Évolution des transactions
LA SUPERFICIE 2013 Surfaces
2014
2015
Année 2017
2016
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
Surfaces
Qté
2 507 m2
18
1 581 m2
9
1 766 m2
10
2 092 m2
12
2 166 m2
12
de 250 m² à 499 m²
4 472 m2
14
4 554 m2
13
7 371 m2
20
8 470 m2
24
6 779 m2
19
de 500 m² à 999 m²
5 977 m2
9
8 687 m2
14
11 305 m2
18
15 271 m2
21
14 163 m2
20
de 1000 m² à 2999 m² 11 666 m2
6
17 864 m2
11
10 629 m2
7
18 781 m2
13
26 350 m2
16
3000 m² et plus
9 700 m2
3
18 535 m2
2
3 486 m2
1
30 203 m2
3
15 958 m2
3
34 322 m2
50
51 221 m2
49
34 557 m2
56
74 817 m2
73
65 416 m2
70
moins de 250 m²
TOTAL
Le nombre de transactions reste similaire à celui de 2016, cependant, en termes de surfaces on remarque une baisse du nombre de m² transactés et surtout concernant les grandes surfaces. Il n’en demeure pas moins que le volume est important au regard des autres années.
selon LA NATURE
selon LE TYPE DE
DE L’OPÉRATION 2
70 000 m
LA TRANSACTION
60 953 m2
45 000 m2
2
60 000 m
40 000 m2 2
36 342 m
50 000 m2
35 000 m2 40 000 m2 30 000 m2 29 074 m 25 000 m2
20 000 m2
2nde main
2
30 000 m2
Vente 20 000 m2
15 000 m
2
10 000 m2
10 000 m2
Neuf
Location 4 463 m2
0
5 000 m2
2013
2014
2015
2016
2017
La vente est en forte baisse et ne représente plus que 44% du volume des transactions contre 58% en 2016. Elle reste cependant à un niveau très élevé.
2013
2014
2015
2016
2017
Comme les années précédentes, le neuf reste minoritaire avec 6,8% des surfaces transactées. La seconde main conserve ainsi plus de 90% du volume.
Chiffres clefs 2017 du marché de l’immobilier d’entreprise
8
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
2017
Transactions selon LA SUPERFICIE 15 958 m2
3%
2 166 m2
12 %
6 779 m
2
19 %
moins de 250 m²
de 250 m² à 499 m²
19
(27 %)
de 500 m² à 999 m²
20
(29 %)
de 1 000 m² à 2 999 m²
16
(23 %)
3
(4 %)
70
(100 %)
3 000 m² et plus
16 %
Globalement, on reste proche des chiffres de 2016, avec une légère diminution globale sur la plupart des fourchettes de surfaces transactées.
20 %
26 350 m2
14 163 m2
Quantité 12 (17 %)
65 416 m 2
Nombre
%
Surface
%
Hors Métropole de Tours
15
21 %
14 514
22 %
Métropole de Tours
55
79 %
50 902
78 %
12
17 %
13 388
20 %
7
10 %
6 778
10 %
Tours Centre
4
6%
5 970
9%
Tours Sud
1
1%
640
1%
73
100 %
dont Tours Tours Nord
78,3 %
Total
65 416
100 %
L’essentiel des transactions s’effectue dans la Métropole de Tours (79%).
Tours - Place Jean-Jaurès
9
Chiffres clefs 2017 du marché de l’immobilier d’entreprise
Sources : CIT en partenariat avec la CCI Touraine et l’ATU, janvier 2018
11,5 %
Localisation
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2016.
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
Le marché des locaux d’activités et entrepôts Transactions selon
Quantité 10 (14 %)
37
neuf
1
seconde main
22
(31 %)
70
(100 %)
Location neuf
14%
seconde main
31 %
2017
LA NATURE DE L’OPÉRATION
4 413 m 2
29 024 m 2
(53 %)
Vente
50 m2 1%
(1 %)
53 %
L’écart entre le neuf et la seconde main reste aussi important que les années précédentes.
Quantité
Surface
Neufs
11
4 463 m2
«Seconde main»
59
60 953 m2
Les valeurs FINANCIÈRES : hors charges Année 2017 Location Location
Vente
Locaux neufs en agglomération
50 € - 60 €
500 € - 800 €
Locaux “Seconde Main” enenagglomération agglomération
30 € - 50 €
150 € - 600 €
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
Tours Campus
Chiffres clefs 2017 du marché de l’immobilier d’entreprise
10
Sources : CIT - enquête Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2016.
65 416 m2
Sources : CIT en partenariat avec la CCI Touraine et l’ATU, janvier 2018
31 929 m 2
2017
Le marché des locaux commerciaux
Au coeur du dynamisme
Retour sur 2017 Le dynamisme de 2016 n'est pas retombé pour l'activité de commerce de centre-ville et de périphérie. Le marché de locaux commerciaux en 2017 a été très dynamique avec une demande soutenue : ● le commerce de détails, avec des demandes principalement en équipement de la personne en centre-ville et en équipement de la maison en périphérie ; ● les activités tertiaires, telles que l'intérim. Les constructeurs de maisons individuelles ont été demandeurs de pieds d'immeuble sur des axes passants et les professions libérales déménagent progressivement sur des locaux commerciaux pour avoir des locaux accessibles aux PMR (Personnes à Mobilité Réduite). La demande de salle de sport / loisir reste très importante.
Un centre-ville très dynamique Selon le Palmarès Procos 2018 des centres-villes commerçants les plus dynamiques, la Métropole de Tours se classe première dans la catégorie des grandes agglomérations. Avec plus de 900 commerces, le cœur de Tours rayonne sur un bassin de consommation de plus de 600 000 habitants. En volume, Tours se rapproche des villes aux zones d’influences comprises entre 800 000 et 1 000 000 d’habitants comme Grenoble. Le taux de vacance de la Métropole Tourangelle demeure en effet très faible avec moins de 7% et les chiffres d’affaires des enseignes continuent de progresser de 0,8% par an en moyenne.
Centre Ville N°1
Valeurs Loc 2017 Loyer annuel € / m2 /an HT HC
Evolution 2016/2017
Identification des rues CC / Boites à vendre / Retail parks / Zone Ccial Premium
700 / 1000
=
Nationale, Halles, Bordeaux
=
Auchan Petite Arche, galerie Nationale
=
Chambray-Les-Tours, Leader Price, cultura,Tours / Nord : Le pôle de la maison
(grandes enseignes, marques)
Emplacement 1 bis /2
100 / 500
Centre Commerciaux
400 / 600
Boite à vendre
110 / 130
Retail Parks
120 / 140
Zones Ccial Premium
110 / 130
Charles Gille, Marceau... Tours Nord, chambray-les-Tours
Tours Nord, Chambray-les-Tours
(avec locomotives aliment. hypermarchés)
Perspectives 2018 Ilot Vinci : la ville souhaite redonner vie au projet sur cette emprise de 1600 m² située entre la gare de Tours et la station de tramway. Le projet devrait comprendre des commerces, un hôtel et des logements. Forum Méliès : ouverture du cinéma Ciné Loire et des restaurants pour le 4ème trimestre 2018.
Forum Melies - Place
11
Chiffres clefs 2017 du marché de l’immobilier d’entreprise
La PUISSANCE d’un réseau national alliée à la CONNAISSANCE LOCALE
Dunkerque Lille
Caen Brest Lorient
Paris
Poitiers La Rochelle Niort
Châteauroux
La Martinique
Périgueux Bordeaux
Vichy
Cayenne
Roanne Annecy Lyon Clermont-Ferrand Vienne St-Etienne Brive Grenoble Valence Romans-sur-Isère
Agen
Montélimar
Nice Avignon Aix Biarritz Montpellier Marseille Toulouse Fréjus Pau La Ciotat Toulon Tarbes Perpignan
Saint Denis La Réunion
TOURS BOILLE Immobilier 47, rue Édouard Vaillant 37000 TOURS
Tél. : 02 47 750 750 Email : contact@arthurloyd-tours.com
www.arthur-loyd-tours.com
CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE www.arthur-loyd.com
Besançon
Chalon-sur-Saône
Nîmes
La Guyane
Metz Nancy
Limoges
Angoulême
Le Lamentin
Reims
Melun
Chartres Troyes Rennes Laval Fontainebleau Le Mans Blois Orléans Nantes Angers Dijon Bourges Tours
Bale Mahaul La Guadeloupe
Valenciennes Amiens Compiègne Soissons
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