Modeli vrednotenja v povezavi s podatki o nepremičninah
mag. Marijana Vugrin, Digi data d.o.o. ALI RAZUMEMO DAVEK NA NEPREMIČNINE? UJEMIMO PRILOŽNOST Ljubljana, 20. in 21. januar
Kaj so modeli vrednotenja? “Modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin” (1. odstavek 7. člena ZMVN)
Kaj so modeli vrednotenja? Nepremičninam, ki imajo: •podobne lastnosti, •se uporabljajo za podobne dejavnosti in •dosegajo na isti lokaciji enake vrednosti se vrednost izračuna na enak način Stanovanjska hiša z enim stanovanjem Stanovanjska hiša z dvema stanovanjema Vrstna hiša Bife Trgovina Frizerski salon Avtopralnica
se uvrstijo v isti model
model za hiše (HIŠ)
model za lokale (PPL)
Kaj so modeli vrednotenja? Trenutno imamo: •12 modelov za izračun vrednosti delov stavb •5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in •4 modele za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče). Kaj je značilnost modela? Da se vrednost nepremičnine izračuna na podlagi iste formule in da na vrednost vplivajo enake lastnosti nepremičnin – istovrstni podatki.
Kaj so modeli vrednotenja? Modeli za izračun vrednosti delov stavb: 1.model vrednotenja za stanovanja (STA), 2.model vrednotenja za hiše (HIS), 3.model vrednotenja za garaže (GAR), 4.model vrednotenja za lokale (PPL), 5.model vrednotenja za pisarne (PPP), 6.model vrednotenja za industrijske stavbe (IND), 7.model vrednotenja za stavbe s težko industrijo (INP), 8.model vrednotenja za zidanice (PKZ), 9.model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO), 10.model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ), 11.model vrednotenja za druge stavbe (PND) in 12.model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN). (dejanska raba dela stavbe je ali 1251002 elektrarna ali 1230301 bencinski servis ali 1241001 prostori za pristanišče ali 1274011 prostori za izkoriščanje mineralnih surovin in lastnik ni izpolnil vprašalnika o uvrstitvi v posebne nepremičnine)
Kaj so modeli vrednotenja?
Modeli za izračun vrednosti zemljišč : 1.model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS), 2.model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ), 3.model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME), 4.model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ) in 5.model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR).
Kaj so modeli vrednotenja? Modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče): 1.model vrednotenja za elektrarne (PNE), 2.model vrednotenja za rudnike (PNM), 3.model vrednotenja za pristanišča (PNP) in 4.model vrednotenja za črpalke (PNB).
Kaj so modeli vrednotenja? Čeprav dve ali več nepremičnin uvrstimo v isti model, kljub popolnoma enakim lastnostim (površina, leto izgradnje, material nosilne konstrukcije…) nimata/nimajo enake vrednosti.
60.000,00
70.000,00
268.000,00 93.000,00 235.000,00
60.000,00 93.000,00 347,000.00
207,000,00 500.000,00 160.000,00
160.000,00 182.000,00
51.000,00 36.000,00
!VPLIV LOKACIJE!
268.000,00 500.000,00
60.000,00 CONA IN VREDNOSTNA RAVEN
Kaj so modeli vrednotenja? Za vsak model vrednotenja se tako oblikujejo območja enake vrednosti – cone.
104.000 207.000 R:13
305.000 70.000
CONE Z ISTO VREDNOSTJO IMAJO ENAKO RAVEN
123.000 182.000
160.000 235.000 235.000 182.000 81.000 182.000 123.000 207.000 207.000 R:13 R:13 81.000 235.000 235.000
Kaj so modeli vrednotenja? Za različne modele imamo različno število ravni (in posledično con) na ozemlju naše države.
V katero raven nepremičnina sodi, je določeno z lokacijo nepremičnine (s koordinatami centroida).
Kaj so modeli vrednotenja? Za vsako raven znotraj modela je izdelana vrednostna tabela, iz katere na podlagi povrĹĄine in letnice izgradnje (za dele stavb) dobimo osnovno vrednost nepremiÄ?nine.
Kaj so modeli vrednotenja? Pri zemljiščih in garažah je vhodni podatek v tabelo vrednosti samo površina
Kaj so modeli vrednotenja?
Kaj so modeli vrednotenja? Na podlagi ostalih lastnosti nepremičnine (dejanska raba dela stavbe, namenska raba zemljišča, dejanska raba zemljišča, priključki na GJI, lega v stavbi, možnost uporabe dvigala, uporabljeni materiali za gradnjo,….) določimo število točk (točkovniki za posamezen model) iz katerih oblikujemo korekcijske faktorje s katerimi zmanjšamo ali povečamo osnovno vrednost nepremičnine.
Kaj so modeli vrednotenja? Vrednost nepremičnine po množičnem vrednotenju je torej vrednost,ki jo glede na: •uporabo nepremičnine (hiša, garaža, železniška postaja,njiva, cesta, voda,…) – Vir: dejanska in namenska raba zemljišč, dejanska raba delov stavb vodena v REN
•lokacijo nepremičnine – Vir: koordinate centroida parcele in stavbe •površino nepremičnine – Vir: površina parcele, površina in uporabna površina stavbe
•letnico izgradnje nepremičnine in letnice obnov (strehe, fasade, oken in inštalacij) - Vir: letnice vezane na stavbo in dele stavb ter •drugih lastnostih, ki se vodijo o nepremičnini v REN – Vir: podatki o….v REN pridobimo iz vrednostnih tabel in točkovnikov množičnega vrednotenja.
Kaj so modeli vrednotenja? Posamezni modeli se delijo na podmodele.
Podmodeli uporabljajo isto vrednostno tabelo, razlika nastopa samo v tem, kateri podatki se upoštevajo pri korekcijskih faktorjih.
Kaj so modeli vrednotenja? Pri posameznih delih stavb določene dejanske rabe (14. odstavek 5. člena ZMVN) se pri določanju vrednosti dela stavbe že upošteva tudi vrednost pripadajočega zemljišča. Vrednost pripadajočega zemljišča se upošteva pri dejanskih rabah delov stavb, ki se jim vrednost določa po modelih: •za stanovanja (STA), •za hiše (HIS), •za lokale (PPL), •za pisarne (PPP), •za industrijo (IND), •za težko industrijo (INP), •za javno rabo (PNJ), •za posebne nepremičnine (PPN) in •za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju.
Kaj so modeli vrednotenja? Površina pripadajočega zemljišča k stavbi z deli stavb, katerih dejanska raba je navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN, je dvakratnik površine zemljišča pod stavbo. V primeru ko ima stavba ZPS je to ZPS, drugače je to tloris stavbe.
Zemljišče pod stavbo Parcela: 100 enot Fundus: 20 enot 40 enot parcele se izračuna po enakem modelu, po katerem se izračuna del stavbe 60 enot po modelu za zemljišča (razen za hiše)
Ostanek parcele
Kaj so modeli vrednotenja?
Kaj so modeli vrednotenja? Vrednost pripadajočega zemljišča je lahko že vključena v vrednost m2 dela stavbe, nimamo posebne tabele za zemljišče in ne računamo posebej vrednosti tega zemljišča
To velja za modele STA, PPP, PPL in delno za GAR.
Kaj so modeli vrednotenja? Vrednost pripadajočega zemljišča računamo posebej in je vrednost podana v dodatni tabeli. To velja za modele HIŠ, IND, INP, PJN in PPN.
Kaj so modeli vrednotenja? Vse potrebne podatke najdete v Zbirki vrednotenja nepremiÄ?nin na portalu prostor – so javno dostopni.
Kaj so modeli vrednotenja?
Kaj so modeli vrednotenja?
Model vrednotenja za stanovanja (STA) Model ima 19 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe: 1
12 1
1 1 3
Model ima tri podmodele (različen izračun korekcijskega faktorja): •STA-1- stanovanja •STA-2 – bivalne enote, študenski, dijaški domovi… •STA-3 – hoteli, apartmaji K vrednosti stavbe se všteva tudi pripadajoče zemljišče v velikosti 2x fundusa (“fiktivna” vrednost 2x fundusa že vključena v vrednost m2 stanovanja, se ne izračunava posebej). 1
Vrsta podmodela
Model vrednotenja za stanovanja (STA)
Model vrednotenja za stanovanja (STA)
Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 stanovanjske površine, se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 površine garaže, če ta pripada stanovanju in jo v REN ne vodimo kot svoj del, ampak kot prostor po namenu.
Posamezna vrednostna raven ima enotno vrednost za garažo kot prostor ,ki se ne všteva v uporabni površino., ta vrednost se glede na površino korigira s korekcijskim faktorjem.
Vhodni podatek v tabelo je uporabna površina
Model vrednotenja za stanovanja (STA)
Model vrednotenja za stanovanja (STA)
Korekcijski faktorji so: Lastnosti objekta: STA1 – dejanska raba, vrsta ogrevanja, prisotnost kuhinje in kopalnice, lega v stavbi 8( pritličje, nadstropje), dvigalo; STA2 – dejanska raba, prisotnost kuhinje in kopalnice; STA3 – dejanska raba; Površina dodatnih prostorov (samo balkonov, teras in lož) Prisotnost garaže kot prostora v stanovanju Bližina GJI – vplivno območje.
Model vrednotenja za hiše (HIS) Model ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti eno ali dvo stanovanjskih stavb. Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s stanovanjsko rabo, se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča. .
Model vrednotenja za hiše (HIS) Vhodni podatek v tabelo je površina
Parcela na kateri stoji stavba je velika 1622 m2. Izračun vrednosti zemljišča: V= 150x217 + 450x85 + 600x50 + 422x 8,6= 104.429,20
Model vrednotenja za hiše (HIS) Korekcijski faktorji so: Lastnosti objekta: dejanska raba, vrsta ogrevanja, priključenost stavbe na vodovod, elektriko, kanalizacijo Material nosilne konstrukcije Bližina GJI – vplivno območje Razmerje med uporabno površino in površino
Model vrednotenja za garaže (GAR) Model ima 18 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti garaže. Osnova iz izračun je uporabna površina. Model se deli na dva podmodela in sicer GAR -1 in GAR-2. V ta model vštevamo dele stavbe z naslednjimi rabami: 1 2
1 1
Vhod v vrednostno tabelo je samo površina (letnica izgradnje ni pomembna).
Model vrednotenja za garaže (GAR) V kolikor je dejanska raba delu stavbe določena kot 1242001 – garaža se parcela pod to stavbo vrednoti posebej, v kolikor pa gre za garažo v garažni hiši, za pokrito parkirišče ali nepokrito parkirišče, pa je vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x fundusa) že upoštevana v vrednosti dela stavbe.
Model vrednotenja za gara탑e (GAR)
Model vrednotenja za garaže (GAR) Korekcijski faktorji so: Lastnosti objekta GAR1 – dejanska raba, uporabna površina GAR2 – dejanska raba
Model vrednotenja za lokale (PPL) Model ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe: 1
1 3 2
3 3 2
3 3
Vhodni podatek v tabelo je uporabna površina.
2 3
K vrednosti stavbe se všteva tudi pripadajoče zemljišče v velikosti 2x fundusa (“fiktivna”
Model ima tri podmodele : •PPL-1- gostinska dejavnost •PPL-2 – prodajalne, prostori za storitve… •PPL-3 – ostalo
vrednost 2x fundusa že vključena v vrednost m2 stanovanja, se ne izračunava posebej).
Model vrednotenja za lokale (PPL) Korekcijski faktorji so: Lastnosti objekta: PPL1 - dejanska raba, vrsta ogrevanja, vhod z ulice, lega v stavbi PPL2 - dejanska raba, vrsta ogrevanja, vhod z ulice, izložbeno okno, lega v stavbi PPL3 - dejanska raba Razmerje površin
Model vrednotenja za pisarne (PPP) Model ima 20 ravni. Model ima tri podmodele : •PPP-1- poslovni prostori •PPP-2 – banke, veleposlaništva •PPP-3 – vsi ostali, ki se uvrščajo v model PPP
Vhodni podatek v tabelo je uporabna površina.
Model vrednotenja za pisarne (PPP) Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe Vrsta podmodela, rabe, ki se uvrščajo v podmodel 3 so brez oznake 2
1 1
2 2
1
K vrednosti stavbe se všteva tudi pripadajoče zemljišče v velikosti 2x fundusa (“fiktivna” vrednost 2x fundusa že vključena v vrednost m2 stanovanja, se ne izračunava posebej).
Model vrednotenja za pisarne (PPP) Korekcijski faktorji so: Lastnosti objekta: PPP1 - dejanska raba, vrsta ogrevanja, lega v stavbi in dvigalo PPP2 - dejanska raba, ali se nahaja v pritliÄ?ju PPP3 - dejanska raba Razmerje povrĹĄin
Model vrednotenja za industrijo (IND) Model ima 8 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe:
1 1
Vhodni podatek v tabelo je površina.
1 2 3
Model ima tri podmodele : •IND-1- proizvodnja in skladišča •IND-2 –hangarji, remize…. •IND-3 – industrijske stavbe neprimerne za uporabo.
Model vrednotenja za industrijo (IND) Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe z industrijsko rabo, se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča (se računa posebej).
Model vrednotenja za industrijo (IND) Korekcijski faktorji so: Lastnosti objekta: IND1 - dejanska raba, material nosilne konstrukcije,višina etaže, razdalja med nosilnimi elementi, način temeljenja, izolacija, stenske obloge, talne obloge, obdelava stropa,vrsta ogrevanja, lega v stavbi, vrsta ogrevanja, priključki na inštalacije. IND2 - dejanska raba, material nosilne konstrukcije IND3 - dejanska raba
Model vrednotenja težko industrijo (INP) Model ima eno samo raven, Vrednost ni odvisna od lokacije.
Vhodni podatek v tabelo je površina.
1
2
Model ima dva podmodele : •INP-1- proizvodnja •INP-2 –silosi, cisterne….
Model vrednotenja težko industrijo (INP) Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s industrijsko rabo (težka industrija), se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča. Za silose je vhodni podatek prostornina.
Torej če je prostornina 500 m3 in je bil silos zgrajen leta 2012 bo osnovna vrednost nepremičnine 345.000,00 eurov.
Korekcijska faktorja pri obeh podmodelih sta dejanska raba in material nosilne konstrukcije.
Model vrednotenja za zidanice(PKZ) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije. V model se uvrščajo deli z dejansko rabo 1271302 – vinska klet, zidanica. Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti dela stavbe. Vhodni podatek v tabelo je površina.
Korekcijski faktorji so priključek na vodo in elektriko ter material nosilne konstrukcije.
Model vrednotenja kmetijske stavbe (PKO) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije. Vhodni podatek je površina. V model se uvrščajo deli z dejansko rabo:
Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti dela stavbe. Korekcijski faktorji so dejanska raba, priključek na vodo in elektriko ter material nosilne konstrukcije.
Model vrednotenja stavb za javno rabo (PNJ) Model ima 12 ravni. V model se uvrščajo deli z dejansko rabo:
Vhodni podatek je površina.
Model vrednotenja stavb za javno rabo (PNJ) Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s javno rabo se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča (se računa).
Korekcijski faktorji so dejanska raba, priključek na vodo,elektriko in kanalizacijo ter ogrevanje
Model vrednotenja za druge stavbe (PND) Model ima eno samo raven. Vrednost NI odvisna od lokacije. Vhodni podatek je površina. Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi NI upoštevana pri vrednosti dela stavbe. Korekcijski faktorji so dejanska raba, priključek na vodo in elektriko ter material nosilne konstrukcije.
Model vrednotenja za zemljišča za gradnjo (ZGS) Model ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ki so v skladu z določili Pravilnik o določanju zemljišč za gradnjo stavb namenjeno za gradnjo stavb. Vrednost m2 zemljišča je razdeljena na: - Z1 – zemljišče od 0 do 2400 m2 - Z2 – zemljišče nad 2400 m2
Model vrednotenja za zemljišča za gradnjo (ZGS) ZMVN v 5. odstavku 7. člena določa: “Namenska raba zemljišč je namenska raba, kot je določena v občinskih prostorskih aktih, v skladu s predpisi, ki urejajo prostorsko načrtovanje, razen za zemljišča za gradnjo stavb. Zemljišča za gradnjo stavb so zemljišča, na katerih je gradnja stavb dejansko možna in jih določi občina. Način določitve namenske rabe zemljišč za gradnjo stavb po tem zakonu predpiše minister, pristojen za okolje in prostor.” - Pravilnik o določanju zemljišč za gradnjo stavb
Zemljišče za gradnjo po REN
Zemljišče za gradnjo v planskih aktih
Zemljišče za gradnjo po REN
Zemljišče za gradnjo v planskih aktih
ZGS po planu ZGS v REN
ZGS po planu NI ZGS v REN !!To je odločitev občine, ne GURS!!!
Model vrednotenja za zemljišča za gradnjo (ZGS) Korekcijski faktorji : Bližina GJI – vplivno območje Vrsta namenske rabe
Model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ) Model ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ki so pozidana s stavbo in sicer za tisti del zemljišča, ki ne pripada neposredno stavbi. (izvzame se 2x fundusa stavb, ki se vrednotijo po modelu STA, PPP, PPL, IND, INP , PNJ jin dlno GAR)
Za pozidano zemljišče ni korekcijskih faktorjev.
Model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME) Model ima 15 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ki so namenjena za kmetijsko rabo. (po namenski ali dejanski rabi). Korekcijski faktor predstavljajo bonitetne točke zemljišča.
Model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME) Vpliv bonitetnih točk na vrednost
Model vrednotenja za gozdna zemljišča(GOZ) Model ima 8 ravni.
Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ki so v skladu s prostorskimi akti namenjeno za gozdno rabo. Korekcijski faktor predstavljajo bonitetne točke zemljišča, odprtost in rastiščni koeficient. Odprtost - kakšna je možnost izkoriščanja in dostopa do gozdov Rastiščni koeficient - proizvodnja sposobnost gozdnih rastišč –lesni potencial
Model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR) Model ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ki se v modele uvrščajo po dejanski rabi in na zemljišču NI stavb (zemljišče brez sestavin). Izjema so vodna zemljišča, le ta se uvrščajo tudi po namenski rabi v ta model. Korekcijski faktor predstavlja konkretna dejanska raba (pozidano, vodno,neplodno).
pozidano
vodno
neplodno
Model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR) Pri modelu druga zemljišča , torej izberemo eno od spodaj navedenih rab:
Vrednost je določena po modelu78: 100% ZDR, vrednostna raven79: 15
LEPO JE BILO PREŽIVETI ČAS Z VAMI!
ALI RAZUMEMO DAVEK NA NEPREMIČNINE? UJEMIMO PRILOŽNOST Ljubljana, 20. in 21. januar