Asuntomme 1/2017

Vuokralaiset VKL ry:n jäsenlehti 1 / 2017

• Ajatuksia vaalikentille • Asuntopoliittisia näkökulmia • Vinkkejä kuntapäättäjille

Vuokralaisten kuntavaaliteemat

Sisältö 1/2017

03 04 07 08

Pääkirjoitus: VKL:n vinkit uusille kuntapäättäjille Asumisen hintaan vaikutetaan myös kunnissa Vuokralaiset VKL ry esitys pitkäjänteisemmän asuntopolitiikan toteuttamiseksi Toimijoiden kommenttikirjoituksia Vuokralaiset ry:n vaaliteemoihin

Kakkosnumerossa maakuntien asiaa Asuntomme-lehden seuraavassa numerossa käsitellään kuntavaaliteemoja erityisesti maakuntien näkökulmasta.

Seuraava lehti on lukijoilla viikolla 13.

Pääkirjoitus

VKL:n vinkit uusille kuntapäättäjille

K

ohtuuhintaisesta asumisesta on kouhkattu vuosikausia. Asiaa kysellään aina säännöllisin väliajoin kultakin asuntorakentamisen toimijalta ja keinot painottuvat vastaajasta riippuen.

Vaikka kohtuuhintaista asuntorakentamista ja ennen kaikkea vuokra-asuntotuotannon lisäämistä asuntorakentamisessa ei ole pystytty toteuttamaan, on asia Suomen elinvoiman ja elinkeinopolitiikan kannalta elintärkeä. Vuokra-asuntojen ja ennen kaikkea kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puute on tulppa työikäisen väestön työllistymiselle pääkaupunkiseudulla ja kasvavissa kaupunkikeskuksissa.

Mitä uusi kuntavaltuutettu voi tehdä kohtuuhintaisen asuntorakentamisen edistämiseksi?

Vaadi pitkäjänteisyyttä ja suunnitelmallisuutta.

Kunnalla on syytä olla suunnitelma siitä, mihin periaatteisiin kunnan asunto- ja maapolitiikka perustuu ja miten asuntopolitiikka nivoutuu kunnan investointeihin (koulujen, harrastuspaikkojen, palvelujen ja katuverkon rakentumiseen). Valtuutettujen on vaadittava asuntopolitiikan kirkastamista: rakennetaan hyvien julkisten liikenneyhteyksien läheisyyteen, rakennetaan hallintamuodoiltaan erilaisia asuinalueita ja hankintaan kunnalle maata aktiivisesti asuntorakentamiseen.

Kuntaan on vaadittava maapoliittisen ohjelman tekemistä, jos sitä ei jo ole. Maapoliittisessa ohjelmassa on oltava keinovalikoimassa myös mahdollisuus maan lunastukseen.

Pitkäjänteisyyden takaa myös asuntorakentamisen kaavoittaminen kunnan omalle maalle ja kumppanuuskaavoituksena. Virkamiesvalmistelussa ja päätöksenteossa on otettava huomioon kaavojen taloudellisuus rakentamisen näkökulmasta. Rakennusten, materiaalien, julkisivujen ja rakentamisohjeiden tulee olla kustannustehokkaita, Lisäksi väestönsuojien ja autopaikkarakentamisen suunnittelussa on huomioitava muu rakennettu ympäristö, liikenneyhteydet ja etäisyydet tehokkaammin.

Valitettavan moni kunta, joka sijaitsee hyvien julkisten liikenneyhteyksien varrella, on päätynyt maapolitiikassaan ja kaavoittamisessa peltorakennetta säilyttävään maisemointiin. Lähes ainoa asuntorakentaminen näissä kunnissa on mahdollista omistusasumisen kautta, joka takaa sen, ettei pieni- ja keskituloisia työntekijöitä yritetäkään houkutella. Tämä ei kehitä kuntaa, ei palveluja eikä mahdollista kohtuuhintaista asuntorakentamista. Näillä keinoilla edistetään lyhytnäköisesti pääkaupunkiseudun ja kasvavien kaupunkikeskusten segregaatiota eli asuinalueiden eriytymistä.

Yhteiskuntapoliittisesti ja sosiaalipoliittisesti on järkevää sekä kustannuksia säästävää rakentaa asuinalueita, joissa on erilaista asumista vuokra-asumisesta omistusasumiseen ja kaikkea siltä väliltä. Tämä varmistaa parhaiten yhteisöllisyyden sekä palvelujen määrän ja laaja-alaisuuden kasvun näillä alueilla.

Hyvä kuntavaaliehdokas ja tuleva päättäjä: Vaadi kuntaasi maapolittiista ohjelmaa tai sen päivittämistä, vaadi kustannustehokasta asuntorakentamisen kaavoitusta, vaadi asuntorakentamiseen vaihtoehtoja ja vaadi liikenteen- sekä katuverkon suunnitelmissa myös julkisen liikenteen edistämistä.

Sirkka-Liisa Kähärä puheenjohtaja Vuokralaiset ry

Vuokralaiset

3 1 / 2017

Asumisen hintaan vaiku Kuntavaaleilla valittavat valtuutetut voivat päätöksillään vaikuttaa myös asumisen hintaan siitä huolimatta, että valtio on paljon vartijana asumisen asioissa. Helsingin, Vantaan ja Espoon virkamiehet esittivät Asuntomme-lehdelle omia ajatuksiaan asuntopoliittisiin kysymyksiin Vuokralaiset ry:n vaaliteemojen pohjalta.

H

elsingissä, Vantaalla ja Espoossa on vahva MAL-perinne eli ne ovat sitoutuneet Helsingin seudun maankäytön, asumisen ja liikenteen toteutumisohjelmaan.

Käytännössä se tarkoittaa sitoutumista maankäytössä muun muassa siihen, että kaikille alueille pyritään saamaan vuokra- ja omistusasuntoja sekä niiden välimalleja asumisoikeus- ja osaomistusasuntoja.

Kaupunkien lähtökohdat ovat kovin erilaiset. Helsingissä maa on pääosin kaupungin omistuksessa, Vantaalla kunta omistaa reilun kolmanneksen kaavoitettavasta maasta ja Espoossa maan omistaa pääosin yksityiset tahoa.

Kaikissa kaupungeissa käytössä on monipuoliset keinot, myös kumppanuuskaavoitus, jotta maata saataisiin kaavoitetuksi asuntotuotannolle. Vantaalla on turvauduttu jopa maan lunastukseen. Maankäytön tavoitteet kos-

Vuokralaiset

4 1 / 2017

kevat kaikissa kunnissa niin yksityistä kuin myös kaupungin omistamaa maata.

Asuntoja halutaan lisää, jotta myös asumisen hinta tulisi kohtuullisemmaksi. Helsingissä oman haasteensa tuo se, että asuntotuotanto lisääntyy tulevaisuudessa lähinnä täydennysrakentamisen kautta. Nyt jo puolet uusista kerrostaloista sijoittuu muualle kuin uusille alueille.

– Kuntavaalien alla äänestäjillä on nyt hyvä tilaisuus tentata ehdokkaita asumiseen liittyvistä asioista, vinkkaa Vuokralaiset ry:n toiminnan johtaja Anne Viita.

Eriarvoistumisen ennaltaehkäisy tärkeää Monipuolinen asuntotuotanto on yhteinen arvopohja, joka on kunnissa hyväksytty laajasti suunnittelun lähtökohdaksi. Vuokra- ja omistusasunto-

utetaan myös kunnissa ja sekä niiden välissä olevia asumisoikeus- ja osaomistusasuntoja tarvitaan kaikkia samalla alueella sopivassa suhteessa. Siten ennaltaehkäistään muun muassa alueellista eriarvoistumista eli segregaatiota.

Segregaatio on noussut yhä tärkeämmäksi asiaksi kansalaisten tuloerojen kasvun ja maahanmuuton lisääntymisen myötä.

– Kyllähän jokainen haluaa säilyttää Suomessa tilanteen, että esimerkiksi lapset voivat turvallisesti liikkua alueilla. Monipuolinen asuntotuotanto on yksi keino ylläpitää tuo tilanne, korostaa rakennusvalvontaviraston yliarkkitehti Henna Helander Helsingin kaupungilta.

– Helsinki voisi entistä aktiivisemmin etsiä tontteja ARA-tuotannolle alueilta, joissa on nykyisin vähän kaupungin vuokrataloja, toteaa Helander.

Espoossa käydään asuntopäällik-

kö Anne Savolaisen mukaan jatkuvaa vuoropuhelua hallintamuodoltaan monipuolisen asuntotuotannon varmistamiseksi. Vapaarahoitteinen vuokraasuntotuotanto on ollut viime aikoina voimakkaassa kasvussa, eikä sitä ole haluttu lähteä suitsimaan.

– Lisääntyvän vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon on katsottu osaltaan myös vaikuttavan vuokraasumisen hintaan alentavasti, perustelee Savolainen.

Vantaan asumisen asioiden päällikkö Tomi Henrikssonin mukaan myös Vantaalla segregaatiokysymys ohjaa osaltaan tonttipolitiikkaa.

– Isoa alueellista segregaatiota ei ehkä Vantaalla vielä ole, mutta haluamme ettei se tulevaisuudessakaan etenisi, toteaa Henriksson.

Tulorajoillakin on merkitystä Alueelliseen eriarvoistumiseen vaikut-

taa monet muutkin tekijät, kuten tämän vuoden alussa käyttöönotetut ARAvuokra-asuntojen tulorajat.

– Mitään asioita ei pitäisi ottaa itsestäänselvyyksinä. Olemme tottuneita siihen, että asiat ovat hyvin, mutta ei ymmärretä, että se ei välttämättä ole pysyvä olotila. Meidän täytyy tehdä kaikkemme, että vältämme Tukholman tai Malmön esimerkin. Malmössä on jo kortteleita, joihin poliisit eivät halua mennä, muistuttaa Helander.

Tulorajoista päätetään valtion toimesta, mutta Helander muistuttaa, kuinka kuntapäättäjät voivat vaikuttaa tähänkin asiaan.

– Voisi taas käynnistää keskustelun jopa Helsingin omasta Haravasta ja miettiä irrottautumista ARA-lainoituksesta. Sen puolesta puhuu sekin, ettei ARA-lainoitus ole tällä hetkellä edes edullista rahoitusta, toteaa Helander.

Kohtuuhintaisuuden harha Myös Henriksson kyseenalaistaa osin ARA-lainoituksen ja erityisesti pitkän eli 40 vuoden korkotuen nykymallin.

– Omistusasumisen puolella kauhistellaan tällä hetkellä pitkiä laina-aikoja ja sitoutumista jopa 60 vuoden lainaaikaan, mutta sitähän on tehty vuokrapuolella jo vuosikymmeniä. ARA-lainojen lyhentämisen takapainotteisuus on kärjistäen sanottuna velaksi elämistä ja antaa virheellisen käsityksen kohtuuhintaisuudesta, painottaa Henriksson.

ARA-lainojen takapainotteisuus tarkoittaa sitä, että lainoja lyhennetään aluksi todella vähän ja lyhennysaikataulun kiristyminen tapahtuu silloin kun talossa tarvitaan rahaa jo korjaustoimintaan. Monissa tapauksissa pitää korjaustoimintaan ottaa uutta lainaa.

Kiinteistöjen omistajat kokevat ongelmaksi myös sen, että viime vuonna Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja Anne Viita (oik) kutsui Vantaan asumisasioiden päällikkö Tomi Henrikssonin ja Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston yliarkkitehti Henna Helanderin aamiaiskeskusteluun tammikuussa. Espoon asuntotoimen päällikkö Anne Savolainen oli estynyt, mutta vastasi kysymyksiin sähköpostitse.

Vuokralaiset

5 1 / 2017

valtion toimesta rajoitettiin korjaustoimintaan varautumista eli yhtiöt eivät voi kerätä vuokrissa korjauksiin riittävää määrää etukäteen.

Eli uuden talon vuokrat ovat matalat siksi, että niiden lainoja ei juurikaan lyhennetä ja korjaustoimintaan varautumista rajoitetaan.

Lisäksi matalan korkotason aikana ARA-lainoissa ei käytännössä ole lainkaan valtion tukea, mutta sen mukana tulee iso määrä rajoituksia kuten jo mainitut, alan toimijoiden yleisesti epäedullisiksi kokemat tulorajat. Myös Vuokralaiset ry on tuonut aikoinaan lausunnossaan esiin kielteisen kannan tulorajoihin.

– Tulorajojen asettamisella ei markkinoille tullut yhtään uutta asuntoa, Viita toteaa.

– Valtio antaa vähän mutta vaatii paljon, kiteyttää Helander.

Henriksson toivoo, että ARA-lainoitusta uudistettaisiin siten, että nostettaisiin keskeiseksi asiaksi nimenomaan lainojen lyhennysaikataulu ja valtion tuki koko laina-ajan rajoituksia vastaavaksi.

– Lainat pitää voida lyhentää järkevällä aikataululla. Vain siten vältetään kohtuuhintaisuuden harha. On itse asiassa hyvin vahingollista koko asuntomarkkinalle, että tehdään tällä tavalla keinotekoisesti erot valtion tukeman ja niin sanotun vapaarahoitteisen asuntotuotannon välille, korostaa Henriksson.

As Oy –maailmasta apua vuokrapuolelle?

Apua uuden toimintamallin etsimiseen Henriksson hakee yllättäen kovin tutulta saralta.

– Kuntien mahdollinen kohtuuhintainen vuokra-asuntotuotannon malli olisi sinällään kiinnostava, koska ajatuksena on, että siinä ei ensisijaisesti tavoitella tuottoa.

Henrikssonin mielestä suomalainen omistusasuminen on kohtuuhintaista, koska se perustuu asunto-osakeyhtiöissä lähtökohtaisesti omakustannusperiaatteeseen.

määriä ä iv ä p en li a a v ta n u k Vuoden 2017 i 9.4.2017 ta n u n n u s ä iv ä p li a a -V 29.3.-4.4. a s s a a m ti o k s ty es n - Ennakkoää .3.-1.4.

9 2 la il a m o lk u s ty - Ennakkoäänes

– Voidaanko kunnissa kehittää omia kohtuuhintaisen vuokra-asumisen malleja, jotka perustuisivat asunto-osakeyhtiöiden omakustannusperiaatteen tapaan omakustannusvuokraan, joka on myös valtion tukemassa tuotannossa ollut lähtökohtana, pohtii Henriksson ARA-tuen ehtojen koko ajan tiukentuessa pelkona on, että valtion tukemaa asuntotuotantoa tehdään yhä vähemmän.

– Jos tuen ehtoja koko ajan tiukennetaan ja siitä tulee toimijoille täysin kannattamaton, mikä rooli sillä enää on, kysyy Henriksson ja epäilee, onko kuntien ja niiden omistamien vuokraasuntoyhtiöiden kohta enää taloudellisesti järkevää tehdä valtion tukemaa tuotantoa nykyehdoin.

Ongelmana ovat myös ne tuhannet ja tuhannet asunnot, jotka on jo tehty valtion tuella. Mahdolliset uudistukset pitäisi ulottaa myös vanhaan lainakantaan.

– Kun on poliittista tahtoa, mikä tahansa muutos voi tulla nopeastikin, muistuttaa Helander ja toteaa, että jos kunta päättäisi irrottautua ARA-lainoituksesta, se toisi kuntapäättäjille suuremman roolin kohtuuhintaisen asuntotuotannon päätöksissä.

Sekä Helsingissä että Vantaalla on heitetty ilmaan ajatuksia uusista kohtuuhintaisen vuokra-asumisen malleista, mutta Helander ja Henriksson toteavat niiden olevan ensisijaisesti ajatusleikkiä. Minkäänlaisia esityksiä ei ole asiasta tehty.

Anne Savolainen

Vuokralaiset

6

1/ 2017

Kaavoitus ja rakentamisen normit vaikuttavat hintaan Harva tulee ajatelleeksi, että asumisen hinta määritellään hyvin pitkälle jo ennen kuin talon suunnittelu tai rakentaminen on edes aloitettu. Valtuustojen päättämät kaavat ovat tässä asiassa paljon vartijoina, kuten myös valtion taholta määritellyt rakentamisen normit.

Keskustelijat ovat yhtä mieltä siitä, että kaavan merkitys talon julkisivuratkaisuihin ei juurikaan nosta rakentamisen kustannuksia, mutta on pitkällä tähtäimellä hyvä, että kaupunkikuvallista ilmettä vaalitaan.

Sen sijaan kaavassa määritellyt autojen paikotukseen liittyvät seikat tai jo se, millaiselle maaperälle kaava laaditaan, voi tuoda asunnon hintaan merkittävän lisän.

– Pahimmillaan pysäköinnin määritteleminen voi tuoda asuntoon lisäkustannuksia jopa 20 - 50 000 euroa.

Tai jos kaava tehdään huonolle maalle, jolloin joudutaan paaluttamaan eli hintaan vaikuttaa merkittävästi jo se, mihin asuntoja kaavoitetaan, toteaa Henriksson.

Anne Savolainen muistuttaa, että pysäköintiratkaisut ovat kuitenkin myös osa asukkaiden palvelun parantamista. Myös maaperän vaatimuksista täytyy joskus tinkiä.

– Uusien asuntojen rakentaminen keskeisille paikoille vaatii jatkossa, että asuntoja tehdään myös ei niin hyvälle maaperälle. Tästä on esimerkkinä Espoossa Suurpelto, toteaa Savolainen.

Rakentamisen normien puolesta hintaa tuo laatutason vaatimus. Henrikssonin ja Helanderin mielestä voi-

daan hyvällä syyllä kysyä, ovatko normit viritetty jo liian korkealle?

Helsingissä hyvää maaperää rakentamiselle ei käytännössä tahdo enää löytyä. Helsinkiä kaavoitetaan jo vähintään toista kertaa.

– Normeja totta kai tarvitaan, sillä harva normi on turha, mutta onko normin sisäinen laatuvaatimus viritetty liian ylös vai riittäisikö matalampi taso.

Yhteiskunnan henki on nyt kovin teknistaloudellinen ja tilanne tuntuu menevän koko ajan yksipuolisempaan suuntaan, toteaa Helander ja muistuttaa, että tekniikan lisääntyessä normituksissa, aina myös rakentamisen hinta kasvaa.

– Talon ei kuitenkaan pidä olla käyttäjiänsä älykkäämpi, muistuttaa Helander. Vain toimiva tekniikka hyödyttää ja palvelee tavoitteitaan.

Savolainen kuitenkin toteaa, että uusilla automaatioon perustuvilla energiaratkaisuilla voidaan vähentää esimerkiksi asuntojen energiankulutusta.

- Kunhan päästäisiin eroon siitä, että rakennuksien teknisiä järjestelmien säätöjä ja huoltoja on jätetty tekemättä tai ne on tehty väärin, pohtii Helander.

Kuntapäättäjille koulutusta – medialle malttia Keskustelijat ehdottavat, että kuntapäättäjille pitäisi antaa lisää koulutusta asuntorakentamisen vaiheisiin liittyvistä asioista. Esimerkiksi tonttipolitiikan vaikutus asumisen hintaan olisi tärkeä nostaa paremmin esiin. Ehkä tarvittaisiin myös päätösten seurannan tehostamista.

– Monet päätökset vaikuttavat viiveellä. Vaikutukset voivat olla näkyvis-

sä kaikessa laajuudessaan vasta usean vuoden päästä, toteaa Helander.

Asiantuntemusta ja malttia odotetaan myös medialta erityisesti segregaation torjunnan takia.

– Ikävä kyllä media ruokkii klikkausjournalismilla ennakkoluuloja ja jopa pelkoja. Siten tehdään kaikille kuntalaisille karhunpalvelus, harmittelee Henriksson.

Se lienee avoimuuden toinen puoli muistuttaa Helander.

– Aiemmin Helsingin kaupungilta ei annettu esimerkiksi tilastotietoja asuinalueiden väestöön liittyen. Nykyään annetaan.

Teksti ja s. 4–5 kuva: Päivi Karvinen

Kuntavaalit 2017 – Vuokralaiset VKL ry esitys pitkäjänteisemmän asuntopolitiikan toteuttamiseksi Vuokralaiset ry:n esittää, että pitkäjänteisyys ja suunnitelmallisuus ohjaisi kunnallista maankäyttö- ja asuntopolitiikkaa nykyistä paremmin.

Myös kuntien investointipolitiikkaan tarvitaan yhtenäisempää otetta maankäyttöön, asumiseen ja liikenteeseen liittyvissä asioissa.

Vuokralaiset VKL ry kuntavaaliohjelma: Kaikkien maapolitiikan keinojen käyttöä on lisättävä. Esimerkiksi kumppanuuskaavoitus on otettava tehokkaampaan käyttöön, jotta kunnan omistamaa maata saadaan riittävään kaavatuotantoon. Myös lunastus on viimeisenä vaihtoehtona otettava tarvittaessa käyttöön.

Kaavojen taloudellisuus on arvioitava kaavoitusvaiheessa rakentamisen näkökulmasta.

1.

2.

3.

6.

4.

7.

S egregaation ehkäisemiseksi on suunniteltava kaikille asuinalueille tuotantoa monipuolisesti sekoittaen vuokra-, asumisoikeus- ja omistusasuntoja.

Jos asemakaavoitetaan yksityiselle maalle, tarvitaan tiukat maankäyttösopimuksen ehdot vuokra-asuntotuotannon määrästä ja kunnan mahdollisuus veloittaa kaavoituskorvaukset maana.

Kunnan omille tonteille varataan tontteja ARA-tuotantoon edullisemmin hinnoin.

5.

uokra-asuntojen lisäksi asuinaluV eilla, lähellä asukkaita tarvitaan viher- ja virkistyspalveluita, toimivat kunnalliset peruspalvelut päiväkoteineen ja kouluineen sekä kunnollinen julkinen liikenne.

Sähkön hintaan, lämmityskustannuksiin ja vesimaksuihin liittyviä asioita päätetään myös kunnissa. Päätökset on mietittävä myös asumisen kokonaiskustannuksia tarkastellen. Mikäli kunnassa on oma energialaitos ja vesilaitos, on ne säilytettävä kunnallisina.

Kokouskutsu

HKVY:n sääntömääräinen vuosikokous

pidetään ma 20.3.2017 klo 18.00 Pohjois-Haagan yhteiskoululla, Pietari Hannikaisen tie 6.

Kokouksessa käsitellään sääntöjen kohdan 11 § mukaiset asiat.

Säännöt ja muuta tietoa yhdistyksestä näet osoitteesta www.hkvy.fi.

Tervetuloa!

TOI M I J O I DEN KO M M ENTTI KI RJ O I T U K S I A

Kaupungistumisen pitää palvella suomalaisia asujia

Kaikkien maapolitiikan keinojen käyttöä on lisättävä

Kaupungistumisen on Suomen kilpailukyvyn elinehto, koska valtaosa uusista innovaatioista, yrityksistä ja työpaikoista syntyy kaupungeissa. Kaupungistumisen pitää palvella suomalaisia asujia ja siksi asuntorakentamisen kustannuksia on kyettävä laskemaan.

Tarvitsemme rikkaammin vaihtoehtoja nykyisiin asumisratkaisuihin, parempaa palvelua sekä kehittyvää palvelutarjontaa asukkaille.

Kaupungistumisen tahti on vilkkaan uudisrakentamisen ansiosta nyt hyvä. Tätä on Suomen edun nimissä vaalittava huolehtimalla riittävästä kaavoituksesta, jonka tulisi samalla olla vähemmän yksityiskohtaista kustannusten hallitsemiseksi. Lisäksi on varottava regulaatiota, joka katkaisisi hyvän kehityksen.

Kyse ei ole vain asumisesta, vaan Suomen kansainvälisestä kilpailukyvystä ja kyvystä pitää huolta vanhenevasta väestöstä.

Asumisen ratkaisuja pohdittaessa on aidosti ja ennakoiden kuunneltava asukkaita. Mitkä ovat heidän tarpeensa ja toiveensa ja millaisia realistisia mahdollisuuksia niiden toteuttamiseen on olemassa? Kumppanikaavoituksen ratkaisuilla voidaan parhaiten varmistaa asiakkaiden toiveiden ja toteutuksen kohtaaminen. Joskus kaupunkikuvan merkitys korostuu, mutta rinnalla tarvitaan myös edullisempia perusratkaisuja.

Täydennysrakentamisen rooli on erittäin tärkeä, koska näin syntyy edullisempaa asumista alueilla, joilla palvelut ovat kunnossa ja joilla kuntien ei tarvitse investoida voimakkaasti palveluihin ja infrastruktuuriin. Täydennysrakentaminen ruokkiin myös sijoittajien investointihalukkuutta.

Kaikki sääntely lisää asumisen kustannuksia, kuten PTT:n juuri julkaistu Asuntomarkkinat 2017 osoittaa. Laajemmin asumiskustannuksiin voidaan vaikuttaa vain tarjontaa lisäämällä – vuokra-asuntomarkkinoilla kyse on aina kysynnän ja tarjonnan tasapainosta.

VTT:n Asuntotarve 2040-selvityksen mukaan pääkaupunkiseudulla on nykyisin 20 000 asunnon vaje. Asuntotuotannon vauhdittamiseksi pääkaupunkiseudun kuntien on kaavoitettava yhä enemmän ja pidettävä yllä rakentamiskelpoista tonttivarantoa monipuolisesti sekoittaen erilaisia asumismuotoja. Helsingin seudun tulee harjoittaa aktiivista maapolitiikka ja tarvittaessa on turvauduttava maan lunastukseen.

Täydennysrakentamisen vauhdittamiseksi asunto-osakeyhtiöitä tulisi entistä enemmän kannustaa purkavaan korjausrakentamiseen neuvonnalla, selkeillä ja avoimilla pelisäännöillä ja kohtuullisilla maankäyttömaksuilla.

Laadukas ja kohtuuhintainen asuminen sekä houkutteleva elinympäristö ovat vetovoimatekijöitä kunnille. Asuntoja tulisi rakentaa enemmän keskusta-alueille, asemaseuduille ja joukkoliikenneyhteyksien lähistölle. Tonttien tehokas rakentaminen alentaa rakentamisen hintaa, jolloin tilaa jää myös viheralueille.

Asuntojen hintaa nostavia tarpeettomia ja yksityiskohtaisia kaavamääräyksiä kuten esimerkiksi määräyksiä julkisivumateriaaleista, talojen muodosta ja sijoittelusta tulisi kaavoituksessa välttää.

ANU KÄRKKÄINEN Johtaja, elinkeinopoliittiset asiat Rakennusteollisuus

SAKU SIPOLA Toimitusjohtaja SATO Oyj

Vuokralaiset

8 1 / 2017

A VUO KR A LAISET RY:N VAALITEEM O I HI N

Rakennuttajan asiantuntemus käyttöön kaavoituksessa

Kumppanuuskaavoitus yksi tärkeimmistä keinoista

Asuntosäätiön kaltainen rakennuttaja-kiinteistöomistaja tietää hyvin, mitä kaavoissa määritellyt vaatimukset maksavat rakentamisessa ja toisaalta sen, mitä asukkaat asumiseltaan haluavat ja mistä ovat valmiita maksamaan.

Monesti noiden kahden asian välillä on suuri ristiriita.

Kun autopaikat, julkisivuratkaisut tai muut vastaavat tekijät on määritelty kaavassa tai lähiympäristösuunnitelmassa pikkutarkasti, asumisen hinta on kallis jo ennen kuin lähdetään taloa edes suunnittelemaan ja rakentamaan.

Esimerkkinä maan alle rakennettu pysäköintipaikka maksaa pohjaolosuhteista riippuen 30 - 50 000 euroa asuntoa kohden.

Asukkaat eivät kuitenkaan ole valmiita tai kykeneviä maksamaan tuollaisia summia auton säilytyksestä.

Kaavoittajan ja kokeneen toimijan yhteistyötä kannattaisi tehostaa. Varsinkin yleishyödyllisten toimijoiden intressinä on ajatella asumisen kustannuksia asukkaan, ei yhtiön tuloksentekotarpeen näkökulmasta.

Asuntosäätiön kokemuksen mukaan asukkaat haluaisivat enemmän perusasuntoja. Voidaan hyvällä syyllä kysyä, tavoitellaanko Suomessa jo kaavoitusvaiheessa liian pitkälle jalostettua asuntokantaa?

Vuokralaiset VKL:n kuntavaaliohjelma pureutuu oikeisiin, asumisen kannalta merkittäviin kysymyksiin. Maapolitiikka ja kaavoitus ovat varsinkin kasvukunnissa strategisesti tärkeässä roolissa, ja tulevaisuudessa maakuntauudistuksen myötä niiden suhteellinen merkitys edelleen kasvaa.

Tavoitteena on, että tuotanto tukee sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävän yhteiskunnan rakentamista. – Käytännön esimerkit suomalaisista kaupungeista osoittavat, että esitetyillä keinoilla voidaan vaikuttaa asuntotuotannon edellytyksiin ja edelleen asumisen hintaan ja asuinalueiden toimivuuteen ja viihtyisyyteen.

Vuokralaiset ry:n kuntavaaliohjelmassa korostettua kumppanuuskaavoitusta voidaan pitää yhtenä tärkeimmistä käytettävissä olevista keinoista, joilla rakentamisen kustannuksiin voidaan tehokkaasti vaikuttaa.

Kaavojen rakennuskustannuksia nostava vaikutus ja kaavoituksen hitaus tuntuu olevan jatkuvasti esillä oleva kritiikin aihe. Lisäksi kalliit kaavaratkaisut hidastavat ja hankaloittavat hankkeita niiden myöhemmissä vaiheissa, kun joudutaan esimerkiksi hakemaan poikkeamislupia. Kumppanuuskaavoituksella voidaan parhaimmillaan tehokkaasti vastata näihin ongelmiin.

Kalliita rakennuskustannuksia aiheuttavat kaavoissa usein varsin yksinkertaiset asiat, jotka liittyvät usein pysäköinnin ja rakennusmassojen suunnitteluun. Käytännön hankkeissa kallis pysäköintiratkaisu voi nostaa rakentamisen kustannuksia jopa 15-20 %, kallis massoittelu ehkä 10-15 % ja suuret yhteis- ja liiketilavaatimukset samoin jopa 1015 %. Jos kumppanuuskaavoituksella löydetään näissä kysymyksissä taloudelliset mutta laadukkaat ratkaisut, hankkeen toteuttaminen helpottuu oleellisesti.

Oleellista kaavahankkeessa on, että eri osapuolilla on yhteinen näkemys siitä, mihin ollaan pyrkimässä. Kaavojen taloudellisuuden arviointi on yksi tekijä, joka toivottavasti lisäisi avoimuutta, osapuolten yhteistä ymmärrystä ja edelleen osapuolten välistä luottamusta. Se voisi olla osa hieman uudenlaista kaavoituskäytäntöä, joka perustuisi enemmän osapuolten yhteistoimintaan.

Vuokralaiset ry:n ohjelman hyvien teemojen lisäksi merkittävä asuntojen tuotantoon vaikuttava tekijä kuntatasolla on alueiden toteuttamisen johtaminen.

Huomattava osa suomalaisten kasvukeskusten uudisrakentamisesta tapahtuu uusilla isoilla alueilla. Kaikkien toimijoiden kannalta olisi tärkeää, että kunnan toimenpiteet – kaavoitus, maankäyttösopimusten tekeminen, rakennusvalvonta ja infran ja palvelurakennusten rakentaminen muodostaisivat yhden, koordinoidun kokonaisuuden. Tässä on eri kuntien välillä melko paljon eroja.

Hyvä johtaminen parantaa toiminnan ennustettavuutta, vähentää hankkeiden riskejä ja nopeuttaa alueiden toteuttamista.

ESA KANKAINEN Toimitusjohtaja Asuntosäätiö

JARI MÄKIMATTILA Toimitusjohtaja A-Kruunu Oy Vuokralaiset

9

1 / 2017

TOI M I J O I DEN KO M M ENTTI KI RJ O I T U K S I A

Liian yksityiskohtaista kaavoitusta on vältettävä Kaavoitukseen tarvitaan avointa vuorovaikutusta kaavoittajan ja rakennuttajan välillä alusta lähtien. Suunnitteluvaiheessa ei pidä edellyttää rakennuttajalta vielä liian yksityiskohtaisia suunnitelmia – toisaalta kaavoittajan on kerrottava vaatimuksensa jo suunnittelun alkuvaiheessa, ja niiden on pysyttävä samoina koko prosessin ajan.

Kunnat pyrkivät sääntelemään kaavoitusta monin tavoin: asetetaan esimerkiksi pysäköintipaikkojen lukumäärään, asuntojen keskipinta-aloihin ja kaupunkikuvaan liittyviä vaatimuksia. Asemakaavoituksessa lukkoon lyödyt ratkaisut nostavat toteutuksen hintaa. Olisi viisaampaa jättää rakennussuunnitteluvaiheeseen mahdollisuus kehittää uusia ratkaisuja kysyntälähtöisesti. Huonekokoihin tarvitaan pikemminkin lisää joustavuutta ja muunneltavuutta kuin jäykkiä sääntöjä.

Voidaan myös kysyä, onko suomalaisilla varaa nykyisen tasoiseen asumiseen.

Kun 60 prosenttia vuokra-asunnon asukkaista saa asumistukea, näin ei näyttäisi olevan. Voitaisiinko materiaali- ja varustelutasosta tinkimällä löytää hintatasoltaan useammille sopivia asumisvaihtoehtoja?

PIA PAKARINEN Johtaja Kauppakamari

Avaimena kumppanuuskaavoitus tai kaavoituksen keventäminen Kohtuuhintaisesta asumisesta puhutaan paljon, mutta yhtä helppoa ratkaisua ei ole löytynyt. Maan hinta etenkin pääkaupunkiseudulla muodostaa jo nyt merkittävän osan uusien asuntojen hinnasta eivätkä rakentamisen kustannukset tule putoamaan lähivuosina, kiitos mm. yhä tiukentuvien energiamääräysten.

Katse kohdistuukin kaavoitukseen ja koko suunnitteluprosessiin: nykyinen tapa tehdä erittäin yksityiskohtaista kaavaa kuntatasolla on sekä hidas, tehoton että tolkuttoman kallis. Kaavoittaja tekee ratkaisuja tunnistamatta niiden kustannusvaikutuksia. Rakennuttaja otetaan mukaan vasta siinä vaiheessa kun suuri osa kustannuksista on jo lukittu. Tästä alkaa hidas ja vaivalloinen suunnitteluprosessi, jonka lopputulos ei ole asukkaiden kannalta aina paras mahdollinen, saati edullinen.

Vaihtoehtoisia tapoja on kaksi: ns. kumppanuuskaavoitus, jossa rakennuttajat otetaan mukaan jo kaavoituksen alkuvaiheessa miettimään toimivia asukaslähtöisiä ratkaisuja tai kaavoituksen keventäminen ns. periaatekaavatasolle, jolloin itse kaavoista tehdään kevyempiä ja luotetaan siihen, että yhteinen prosessi kunnan ja rakennuttajan välillä huolehtii lopputuloksen laadukkuudesta.

SUSANNA SUCKSDORFF Maajohtaja, BoKlok Skanska Talonrakennus Oy

Vuokralaiset

10 1 / 2017

A VUO KR A LAISET RY:N VAALITEEM O I HI N

Päätoimet parempaan maapolitiikkaan Asuntotuotanto ja muuttoliike kasvukeskuksiin ovat uudistuvan talouden elinehto. Asuntotuotannon vauhdittamiseksi Helsingin seudun päättäjien on kaavoitettava reilusti aikaisempaa enemmän, purettava kaavoituksen sääntelyä ja uskallettava tehdä rohkeita investointeja.

Kuntavaalien jälkeen tulevien päättäjien tulee keskittyä parempaan maapolitiikkaan ja nostettava tuotantotavoitteita entisestääkin.

1. Helsingin seudun kuntien (14 kuntaa) tulee rakentaa vuosittain 18 000 uutta asuntoa (nykyisin 12 500): Helsinkiin 7 500, Espooseen 3 750 ja Vantaalle 3 000. Kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja on lisättävä samassa suhteessa asuntorakentamisen kanssa.

2. Kaupunkien on ylläpidettävä rakentamiskelpoista tonttivarantoa, joka kattaa kerrostalojen ja urbaanin pientalorakentamisen tarpeet vähintään viideksi vuodeksi (nykyisin alle kolmeksi vuodeksi).

3. Helsingin seudun kuntien on aktiivisen maapolitiikan avulla hankittava enemmän raakamaata asuntorakentamisen tarpeisiin.

Tuloksekas maapolitiikka edellyttää tarvittaessa myös maan lunastuksen käyttöä pääkaupunkiseudun kaikissa kunnissa.

4. Täydennysrakentamisen vauhdittamiseksi kuntien tulee luoda selkeät ja avoimet pelisäännöt maankäyttömaksujen ja muiden kaavoituskorvausten määräytymiselle. Täydennysrakentaminen on toteutettava aikaisempaa useammin kortteli- tai asuinaluekohtaisina kokonaisuuksina.

5. Keskusta-alueille, asemaseuduille ja joukkoliikenneyhteyksien lähistölle on rakennettava selvästi nykyistä enemmän asuntoja.

Tonttien tehokkaampi rakentaminen alentaa asumisen hintaa, jättää tilaa viheralueille ja takaa paremmat palvelut.

6. Kaupungit tarvitsevat normitalkoot, jotka lieventävät asuntojen hintaa nostavia tarpeettomia kaavamääräyksiä. Määräyksiä pitää purkaa muun muassa autopaikkojen ja julkisivumateriaalien sekä talojen muodon ja sijoittelun osalta. Normien karsiminen ei saa tarkoittaa laadusta tinkimistä.

7. Toimivat joukkoliikenneyhteydet on turvattava jo uusien asuinalueiden ensimmäisille asukkaille.

SAULI HIEVANEN SAK:n elinkeinopoliittinen asiantuntija, joka vastaa asuntopolitiikan valmistelusta

Vuokralaiset

11 1 / 2017

Vuokralaiset VKL ry

Vuokralaiset VKL ry Velkuanpolku 1 E 00300 HELSINKI

toimisto@vuokralaiset.fi pia.lohikoski@vuokralaiset.fi anne.viita@vuokralaiset.fi www.vuokralaiset.fi www.facebook.com/vuokralaiset www.twitter.com/vuokralaiset

Asuntomme

Vuokralaiset VKL ry:n ja Vuokralaisyhdistysten äänenkannattaja Toimituskunta: Vuokralaiset VKL ry:n hallitus

e-mail: toimisto@vuokralaiset.fi Päätoimittaja: Sirkka-Liisa Kähärä

Toimitus: Huvikummun viesti

Taitto: Oy Creamedia Ab Kannen kuva: Päivi Karvinen Painopaikka: Ab Forsberg Rahkola Oy, ISSN 0789-7324 Numero 2/2017: Materiaalin toimitus viimeistään vko 9, julkaisuvko 13

Vuokralaiset VKL ry:n hallitus SIRKKA-LIISA KÄHÄRÄ Puheenjohtaja Sairaanhoitaja Vantaa KARI UOTILA Varapuheenjohtaja Kansanedustaja Espoo HANNU AHONEN Lasten ja nuorten liikunnan aluevastaava, TUL Vantaa SAMI AUERSALMI HKVY:n sihteeri Helsinki HANNA KUNTSI Yhteiskuntasuhteiden päällikkö, PAM Sipoo REETTA KUOSMANEN Sopimusneuvottelija JHL Helsinki TIMO LEHTINEN Yhteiskuntasuhdepäällikkö, SOSTE ry Helsinki ELSA KOSKINEN Tampereen seudun Vuokralaisyhdistyksen pj Tampere ANU SUORANTA Tutkija Helsinki ULLA-MARI KARHU Suunnittelupäällikkö Järvenpää

ASIANAJAJA LEENA PARTANEN tavoitettavissa maanantaisin klo 16–18 Vuokralaiset VKL ry:n toimistolla:

TAMMIKUU 02.01. 30.01.

HELMIKUU 06.02. 27.02.

MAALISKUU 06.03. 27.03.

HUHTIKUU 03.04. 24.04.

Neuvontanumero on

0600 9 1515 (1,92 eur/min + pvm).

Jäseniä palvellaan numerosta

(09) 4770 360 (jäsenyys tarkistetaan).

Ajanvaraus on pakollinen käyntien yhteydessä!

Neuvontakäynnistä veloitetaan 30 e alkavalta 20 minuutilta, maksu tulee suorittaa käteisellä. Veloitus ei koske jäseniä.

Toimeksiannot ja kirjalliset lausunnot eivät sisälly neuvontaan.

Vuokralaiset VKL ry:n osoite on Velkuanpolku 1, E-rappu, 1. kerros, 00300 Helsinki