Tkr retail 1t 2013 by RE Propiedades

1T 2013 | COMERCIAL

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO

PANORAMA ACTUAL El Perú se mantiene como uno de los mejores países de la región, ello basado en un crecimiento entre 5% a 6% anual, trasmitiendo garantías jurídicas y seguridad para las inversiones. En tanto, la actividad productiva peruana creció 6.15% en enero pasado y 4.98% en febrero último, con lo cual se acumuló una expansión de 5.57% en el primer bimestre del año y de 6.18% en términos anualizados (últimos 12 meses). INDICADORES 4T-2012 ABSORCIÓN BRUTA ABSORCIÓN NETA PRECIOS VACANCIA

1T-2013

Por su parte, cabe resaltar que los sectores inmobiliario, comercial y hotelero son principalmente los que sustentan y dinamizan la actividad económica en el país, tanto en Lima como en las regiones del interior, según señala el Banco Central de Reserva (BCR). En lo que respecta a inflación, en Lima en el mes de marzo esta fue de 0.91%. La inflación del primer trimestre es 0,93% y la anualizada (abril 2012-marzo 2013) fue de 2.59% según el INEI, aunque permaneció dentro del rango meta estimado por el BCR, entre 1% y 3%. Los centros comerciales en el Perú representan el 24% de los ingresos del sector comercio. Actualmente, existe un gran potencial de mercado que favorecerá la inversión retail, la cual se estima que crecerá este año en 12%. Se espera que durante el 2013 ingresen 22 nuevos centros comerciales en todo el país, según la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimeinto del Perú (ACCEP) de estos proyectos 16 se ubicarían en provincias y el resto en la ciudad de Lima.

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El grupo Intercorp continúa con la expansión de sus centros comerciales y recientemente inauguró un Real Plaza en la ciudad de Huánuco, sobre un área de 40,000 m2 ubicado cerca de la Plaza de Armas en el ex Parque Puelles. Con una una inversión de US$ 53 millones este mall cuenta con Promart, Plaza Vea y Oechsle como tiendas ancla, además de patio de comidas, multicines y 70 locales comerciales. Por otro lado, continúan los trabajos en sus próximos malls Real Plaza en las ciudades de Cajamarca, Cusco y en Lima (Av. Salaverry), además de la ampliación del Real Plaza Piura. En Cajamarca el mall contará con un área arrendable de 32,000 m2 y 700 estacionamientos. La inversión aquí ascendería a US$ 40 millones. En Cusco el centro comercial estará ubicado en el distrito de San Jerónimo y se prevé que inicie operaciones en el segundo semestre de este año. En Lima, en el distrito de Ate, para la construcción del Real Plaza Puruchuco se estima una inversión de US$ 80 millones, el proyecto se llevará acabo sobre un terreno de 120,000 m2, las obras se iniciarían el próximo año. Se sabe además, que Intercorp está evaluando el ingreso de Real Plaza para el 2015 en el distrito de Lurín. En cuanto a Supermercados Peruanos (operadores de Plaza Vea), en sus planes de expansión para este año se estima que invertirán US$ 100 millones. Durante el primer trimestre de 2013 abrió su tercer local en el distrito de Chorrillos en la Av. Alejandro Iglesias y se sabe que abrirá su cuarto local en la ciudad de Trujillo en la Calle España. En Lima repotenciarían su local en San Juan de

Inauguró un nuevo centro comercial, esta vez en la ciudad de Huánuco. Se ubica cerca a la Plaza de Armas, en el ex Parque Puelles, tiene como anclas a Promart, Plaza Vea y Oechsle, además de patio de comidas, multicines y otros operadores.

Open Plaza S.A., llega a la ciudad de Pucallpa, donde instalará un centro comercial sobre un área de 40,000 m2. También se planea el ingreso a otras ciudades como Cajamarca, Huancayo, Tarapoto y Cusco.

Estima que sus inversiones en Perú serían del orden de US$ 93 millones, contemplando dentro de sus planes la ampliación del CC Mega Plaza y la expansión de Mega Express, su formato de strip center.

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Lurigancho para convertirlo en un centro comercial. También se espera la apertura de locales de Plaza Vea en las ciudades de Cusco, Cajamarca, Barranca y Moquegua. En cuanto a los locales del formato Mass se convertirán en Plaza Vea Express. Por su parte Oechsle, la tienda departamental del grupo, ingresará al distrito de Miraflores donde se prepara un local con cuatro niveles, proyecto que requerirá una inversión aproximada de US$ 10 millones. Open Plaza S.A. planea ampliar su centro comercial Open Plaza Piura, el cual estaría listo para fin de año con nuevos 5,000 m2 de área arrendable y más estacionamientos. En la ciudad de Pucallpa ya se iniciaron las obras del Open Plaza que se construirá sobre un área de 40,000 m2, además tienen planeado ingresar a Cajamarca, y siguen en evaluación proyectos en provincias como Huancayo, Huaraz, Tarapoto y Cusco. En Lima evalúan su ingreso al distrito de San Juan de Lurigancho. Parque Arauco planea invertir en el Perú US$ 93 millones, destinados en parte a la ampliación del CC Mega Plaza (con la inclusión de Plaza Conquistadores) y en nuevos strip centers del formato Mega Plaza Express. Recientemente fue inaugurado Mega Express Chincha, en el departamento de Ica, con una superficie arrendable de 7,500 m2. Otros proyectos similares se desarrollan en las ciudades de Barranca y Cañete. En Barranca la inversión es de US$ 13 millones y posee una superficie arrendable de 8,000 m2, mientras que en Cañete la inversión asciende a US$ 12 millones y es un proyecto con área arrendable de 16,800 m2 y su apertura se espera para el segundo semestre de este año. En otras ciudades, Parque Arauco iniciaría las obras de su centro comercial de 50,000 m2 en el distrito de Pocollay, Tacna durante este año. La inversión sería de US$ 50 millones, este centro comercial incluiría un hotel cinco estrellas y un casino. Mega Plaza Huaraz, es el proyecto en esta ciudad de Ancash, que demandará una inversión de US$ 24 millones. La construcción de este Mega Plaza se iniciará en el segundo semestre de este año para ser inaugurado en el 2014 y ocupará un área de 27,000 m2.

Para el 2013 Cencosud planea una inversión de US$ 42 millones. Durante el primer trimestre se inauguró la primera tienda departamental Paris en el país, ubicada en la ciudad de Arequipa. La inversión fue de US$ 7 millones y cuenta con un área de 6,000 m2. Paris ingresaría a Lima en el CC Plaza Norte donde las obras se encuentran en su etapa final, y luego a Cajamarca en El Quinde Shopping Center. En Lima se prevé que la departamental ingrese también al CC Mega Plaza y al centro comercial que el grupo Breca construye en el distrito de Breña. Cencosud además de la departamental Paris, traería a nuestro mercado a la tienda de mejoramiento del hogar Easy. Supermercados Metro formaría parte del CC Parque Agustino a mediados de este año. Los planes de expansión de este supermercado incluyen abrir locales en Chancay, Huacho y Huaral, estos dos últimos se inaugurarán en el mes de julio. En la ciudad de Arequipa se inaugurará un local en el distrito de Yanahuara, mientras que en Lima abriría en San Juan de Lurigancho, en Los Olivos y en el Rímac. Además, Metro abrió su cuarta tienda en Trujillo la cual demandó una inversión de US$ 5 millones, se ubica en el Penta Mall de Trujillo. El grupo Breca estima una inversión de US$ 175 millones en proyectos comerciales hasta el cierre del presente año. Su centro comercial La Rambla, en San Borja, proyecta ventas por US$ 140 millones durante su primer año de operaciones. Además, planear abrir un mall La Rambla en la sierra del país. Aún no han revelado la provincia pero se sabe que sería construido sobre un terreno de 27,000 m2, contaría con dos tiendas departamentales y unos 5,000 m2 de tiendas menores. Las obras se iniciarían en el 2014. Por otro lado, el CC Molina Plaza ubicado en La Molina daría paso a un nuevo centro comercial con una propuesta novedosa para la zona. Otros centros comerciales del grupo se ubicarán en la ciudad de Huánuco y en Lima (distrito de Breña).

Penta Realty Group con su marca Penta Mall abriría un strip mall en Tacna y se espera iniciar con el proyecto este año. Han mostrado su interés por terrenos en distritos como Puente Piedra, Ventanilla, Carabayllo y Rímac. Además desean expandirse en San Juan de Lurigancho donde ya tienen presencia en el distrito.

Recientemente inició operaciones Paris, la tienda departamental del grupo, que ingresó al mercado peruano en la ciudad de Arequipa. A la ciudad de Lima llegará con un local en el CC Plaza Norte. Cencosud también traería a Easy, su tienda de mejoramiento del hogar.

Mall Aventura Plaza inauguró la segunda etapa de su centro comercial en Trujillo donde ingresarían, entre otros operadores, restaurantes y un gimnasio. Para esta ampliación la inversión fue de aproximadamente US$ 10 millones. Se sabe que los planes del grupo son duplicar su área arrendable, y se han propuesto lograrlo hasta el año 2015. Mientras tanto el grupo ya adquirió el Open Plaza Cayma y lo convertirían a su formato, y en el Callao en MAP Bellavista las ampliaciones que realizan permitirán el ingreso de 41 nuevos operadores. Mall Aventura Plaza llegará a Tacna con un centro comercial de 32,000 m2 que iniciaria operaciones a finales de 2014. Además, se estima que Mall Aventura Plaza facturará S/. 2,500 millones al cierre del 2013 lo que sería un crecimiento de 12% respecto al 2012. El grupo Ekimed proyecta la construcción de un mall en la ciudad de Talara (Piura), sobre un terreno de 30,000 m2, el cual se desarrollará por etapas. En Ica, la ampliación de El Quinde Shopping Plaza estará lista para el último trimestre de este año.

Centro comercial del grupo Breca, proyecta ventas por US$ 140 millones durante su primer año de operaciones. Este complejo mixto ubicado en San Borja cuenta con Plaza Vea, Oechsle y Ripley como tiendas ancla. El complejo se complementa con dos torres de oficinas.

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arrendable en 20,000 m2 nuevos para los cuales se invertirían US$ 30 millones. También se dará el ingreso de la departamental Oechsle. La supermayorista Makro abrirá su décimo local, esta vez en el distrito de limeño de Comas, este proyecto demandó una inversión de US$ 10 millones. Por el lado de los home centers, Sodimac ingresaría a Los Olivos y Maestro inauguró su tienda número 24 en el distrito de Puente Piedra. Para el presente año, Maestro planea abrir de 3 a 4 tiendas, a la vez que inauguró un nuevo local en Chincha Alta. La departamental Ripley planea invertir US$ 130 millones en la apertura de 5 locales cada año hasta el 2015. Se tiene previsto la apertura de locales en los centros comerciales Real Plaza Salaverry y Real Plaza Juliaca. Además, inaugurará su segunda tienda en Piura. Malvinas Plaza, proyecto comercial en el Centro de Lima, está en negociaciones con supermercados Plaza Vea y Tottus para que uno se convierta en su tienda ancla. Aricsa Holding, desarrolladora de este proyecto, estaría evaluando otro proyecto comercial que se ubicaría en la Av. Emancipación, también en el Centro de Lima, este sería una galería comercial dedicada a la venta de instrumental médico.

En la ciudad de Chiclayo, el CC Colibrí Plaza iniciará pronto su construcción con la intención de inaugurarlo en el mes de diciembre. Este centro comercial demandará una inversión de US$ 12 millones y se construirá sobre un terreno de 5,000 m2, el área arrendable será de 8,000 m2.

También en el Centro de Lima se iniciaría pronto la construcción de Plaza Ferretero, en la zona de Las Malvinas, proyecto dirigido a negocios de ferretería y se estima su apertura para el tercer trimestre de 2014. Este proyecto contará con 680 locales de entre 10 m2 y 24 m2. La inversión total se estima en US$ 45 millones.

El CC Jockey Plaza prepara la tercera etapa del Boulevard de Lujo, en la que se incorporarán 40 nuevas tiendas. Además, en los siguientes meses se dará inicio a la tercera etapa del mall, cuyo proyecto contempla la ampliación de la superficie

El proyecto de los comerciantes de Polvos Azules, denominado Centro Comercial Mega Polvos, está por iniciar el anteproyecto, se ubicará en el cruce de las avenidas Universitaria y Alfredo Mendiola en el distrito de Los Olivos.

CENTROS COMERCIALES EN LIMA Al primer trimestre de 2013, en los centros comerciales ubicados en Lima, se cuenta un total de 1,693 locales típicos (no anclas, no módulos, no food court), distribuidos en 14 centros comerciales analizados, incluido al recién ingresado CC La Rambla ubicado en el distrito de San Borja. El índice de disponibilidad actual es de 6.1% sobre el total de locales, lo que equivale a 103 unidades, este indicador se encontraba en 4.9% (79 locales) al finalizar el 2012, incrementándose en 1.2%.

Trabaja ya en la tercera etapa de su Boulevard de Lujo. En este nuevo espacio se incorporarán a la oferta 40 nuevas tiendas. El mall continúa con sus planes de ampliación con los que obtendrá 20,000 m2 nuevos de área arrendable, esto significaría una inversión de US$ 30 millones.

Durante este trimestre se incrementó la vacancia en todos los segmentos. La disponibilidad más alta se observa en el segmento de CC Comunitarios, donde el índice es de 6.8% sobre el total de sus locales (3.6% en el trimestre anterior), mientras que la vacancia en los CC Súper Regionales es del 6.1% sobre el total de sus locales (5.6% en el trimestre anterior). En los centros de Estilo de Vida la vacancia se encuentra en 4.5% sobre el total de sus locales (4.1% en el trimestre anterior).

DEMANDA La actividad referida a la ocupación, desocupación y cambio de operadores en los centros comerciales analizados durante el primer trimestre de 2013, ha sido ligeramente menor que durante el periodo anterior. El segmento que mostró mayor actividad fue el de los CC Comunitarios, con el ingreso de La Rambla, seguido de los CC Súper Regionales y finalmente los centros de Estilo de Vida. Los centros comerciales que mostraron mayor actividad en cuanto a rotación o cambio de operadores fueron el CC Mega Plaza y el CC Caminos del Inca. Solo se observó absorción neta, con promedio negativo, en el grupo de centros de Estilo de Vida.

Ingresará a la ciudad de Tacna con un centro comercial de 32,000 m2. Mientras tanto se están ampliando las instalaciones en el MAP Bellavista, para el ingreso de 41 nuevos operadores. El grupo estima que su facturación se incremente este año en 12% respecto al 2012.

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REPORTE DE MERCADO

CENTROS COMERCIALES EN LIMA Total tiendas

Tipo

Vacancia (tiendas)

Tasa de vacancia

4T - 2012

1T - 2013

4T - 2012

1T - 2013

4T - 2012

1T - 2013

Súper regional

976

5.6%

6.1%

Comunitario

393

474

3.6%

6.8%

De estilo de vida

243

4.1%

4.5%

1,612

1,693

103

4.9%

6.1%

TOTAL

TENANT MIX

PRECIOS

Al primer trimestre de 2013 el mix de tiendas a nivel total de los centros comerciales analizados muestra que el rubro “prendas de vestir” es el más importante en la configuración de la oferta, con el 50% de locales dedicados a este producto. El segundo rubro con mayor presencia es el rubro “otros” con el 13% de locales, mientras que el rubro “restaurantes” se encuentra presente en el 12% de los locales.

Al inicio de 2013, los precios promedio de renta para locales típicos en los centros comerciales de Lima, se han visto incrementados.

En los centros comerciales Súper Regionales el rubro “prendas de vestir” se encuentra en el 48% de los locales, le sigue el rubro “otros” con el 13% y el rubro “restaurantes” con el 12%. En los centros comerciales Comunitarios también el rubro más importante es “prendas de vestir” presente en el 52% de los locales, seguido del rubro “otros” con el 14% de locales y el rubro “restaurantes” con el 12%. En los centros de Estilo de Vida el rubro “prendas de vestir” está presente en el 50% de los locales, le sigue el rubro “otros” con el 14% y el rubro “restaurantes” con el 11% de locales.

Los precios de renta promedio en el segmento de centros comerciales Súper Regionales se encuentran en US$ 54 / m2 y US$ 9 / m2 de mantenimiento, observándose un rango promedio desde US$ 45 hasta US$ 80. En los centros comerciales Comunitarios la renta promedio es de US$ 40 / m2 y US$ 8 / m2 de mantenimiento, observándose un rango promedio desde US$ 25 hasta US$ 50, mientras que en los Centros de Estilo de Vida, el precio promedio de renta se mantiene en US$ 48 / m2 y el costo de mantenimiento es de US$ 8 / m2.

CENTROS COMERCIALES EN LIMA Jockey Plaza Plaza San Miguel Mega Plaza

SUPER REGIONALES

Plaza Lima Sur Mall Aventura Plaza Bellavista Plaza Norte

Precios de Renta y Costo de Mantenimiento (US$ / m2) en Locales Típicos

REGIONAL Super Regional

Comunitario

COMUNITARIOS Estilo de Vida

48 0

Precio de Renta

8 40

Costo de Mantenimiento

DE ESTILO DE VIDA

POWER CENTERS

Atocongo Open Plaza Angamos Open Plaza Mall Aventura Plaza Santa Anita Fashion Mall Caminos del Inca Molina Plaza Real Plaza Primavera Real Plaza Centro Cívico Parque Agustino La Rambla Larcomar El Polo La Marina Open Plaza Canta Callao Open Plaza Real Plaza Pro Real Plaza Santa Clara Real Plaza Chorrillos

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REPORTE DE MERCADO

PRONÓSTICO El desarrollo del retail moderno en nuestro país llega cada vez a más ciudades. Se estima que durante este año ingresen al mercado más de 20 nuevos complejos, en sus diferentes formatos, y de estos el 70% se ubicará en provincias. Esto significa el ingreso o expansión - de la mano de los centros comerciales - de cadenas de comida rápida, farmacias, bancos, gimnasios, tiendas de ropa, zapaterías, restaurantes, cafés, entre los muchos rubros existentes. La capacidad adquisitiva de los consumidores, en general, ha mejorado en los últimos años, permitiendo el acercamiento a nuevos productos y a las nuevas experiencias de compra que el mercado actual ofrece. A nivel macro económico el país mantiene un ritmo saludable, sobre las bases de la estabilidad jurídica y seguridad para las inversiones, permitiendo el arribo de capital y la generación de empleo. Esto se traduce en nuevas marcas, nuevos operadores y mayor competencia en el mercado. Así, después de varios años de espera ya abrió sus puertas la departamental Paris, del grupo Cencosud, que instaló su primera tienda en la ciudad de Arequipa y luego llegará a Lima. Cencosud también traería su tienda de mejoramiento del hogar Easy. Se sabe además que la departamental Estilos, de origen arequipeño, daría el salto a competir en el segmento de centros comerciales instalando su primer complejo en Arequipa. En Lima, el crecimiento de los centros comerciales a nuevas zonas o distritos se ve limitado por la carencia de espacios de grandes dimensiones, observándose en cambio ampliaciones en las instalaciones existentes como en Mall Aventura Plaza Bellavista, Mega Plaza, Plaza Norte y Jockey Plaza por ejemplo. Por otro lado, el formato de strip center empieza a ser más notorio, pues a los ya operando se sumarán otros en varios puntos de la ciudad como en San Juan de Lurigancho, Callao, Villa El Salvador y el Cercado de Lima. El mercado es dinámico y la oferta se está adecuando a las condiciones actuales, ya sea ingresando a nuevas poblaciones o ampliando instalaciones, o diversificando con nuevos formatos y marcas. A este ritmo se espera que los niveles de penetración del retail moderno se incrementen, y que la configuración comercial del país no pierda el dinamismo que muestra en los últimos años.

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