CIERNIAK Thibaut - Le renouvellement du pavillonnaire périurbain Français

LE RENOUVELLEMENT DU PAVILLONNAIRE PÉRIURBAIN EN QUESTION :

REGARD TRANSCALAIRE SUR LE RECYCLAGE D'UN MODÈLE RÉSIDENTIEL

Étudiant : CIERNIAK, Thibaut ENSASE - Mémoire

Directeur de mémoire : GUILLOT, Xavier Juin 2015 1

LE RENOUVELLEMENT DU PAVILLONNAIRE PÉRIURBAIN EN QUESTION :

REGARD TRANSCALAIRE SUR LE RECYCLAGE D'UN MODÈLE RÉSIDENTIEL

Étudiant : CIERNIAK, Thibaut ENSASE - Mémoire

Directeur de mémoire : GUILLOT, Xavier Juin 2015

TABLE DES ILLUSTRATIONS

P4

AVANT-PROPOS P9 INTRODUCTION P17 I. L'ÉCHELLE DU LOTISSEMENT : UN DÉFI SPATIAL ET SOCIÉTAL CONTEMPORAIN

P18

1) Comment gérer la relation entre les espaces urbains et les espaces naturels et agricoles ?

P18

»» Travailler l’interface Ville/Nature

P20

»» Dessiner un parc urbain et agricole

P22

»» Penser un urbanisme agricole

P24

2) Comment repenser l’organisation interne des lotissements ?

P27

»» Travailler les porosités du tissu urbain

P27

»» Transformer la voirie en rue, génératrice d'espaces publics

P29

»» Développer de nouveaux espaces publics de rencontre

P31

3) Comment répondre aux besoins d’une nouvelle mobilité ?

P34

»» La hiérarchisation des voiries existantes

P35

»» Les déplacements mode doux

P37

»» Les autres initiatives pour une nouvelle mobilité.

P38

II. L'ÉCHELLE DE LA PARCELLE : TROIS STRATÉGIES D'ADAPTATION DU BÂTI

P41

1) Rénover - Réutiliser - Réorganiser

P42

»» La rénovation énergétique

P42

»» La réutilisation fonctionnelle

P44

»» La réorganisation interne

P45 2

2) Agrandir - Surélever - S’étendre

P47

»» Ré-agencer un pavillon

P47

»» Surélever un pavillon

P49

»» S’étendre vers l’extérieur

P50

3) Diviser - Séparer - Fractionner

P52

»» Diviser une parcelle

P52

»» Fractionner une parcelle

P54

III. VERS UNE NOUVELLE APPROCHE DU LOTISSEMENT PAVILLONNAIRE : ACTEURS & PROCESSUS

P57

1) Les nouveaux systèmes d’acteurs nécessaires à la mise en œuvre d’un tel renouvellement

P57

2) Les impacts économiques, sociaux et environnementaux d’un tel renouvellement

P63

3) Les limites et enjeux de l’évolution de cette démarche

P66

»» Les altérations de la qualité de vie et du mode d'habiter

P66

»» Les limites de la démarche foncière du projet BIMBY

P68

»» La saturation des équipements et des espaces publics

P69

»» La monofonctionnalité résidentielle

P70

CONCLUSION P73 ANNEXE P75 BIBLIOGRAPHIE P104

3

TABLE DES ILLUSTRATIONS

-- Fig.1: Série photographique de Alan Aubry tirée de son site internet consulté

le 3 Décembre 2014 : http://www.archives.alan-aubry.com/citadelle-beton-vertarchitecture-lotissement-france/

-- Fig. 2: La maison des Simpsons, archétype de la maison individuelle. Figure issue du site Wikia consulté le 09 mai 2015 : http://simpsonstappedout.wikia.com/wiki/ Evergreen_Terrace

-- Fig. 2 bis: La banlieue pavillonnaire américaine dans le film "Edward aux mains d'argent" du réalisateur Tim Burton sorti en 1990

-- Fig. 3: L'architecture contemporaine s'intègre dans les lotissements existants.

Propositions de l'équipe Yves LION, groupe DESCARTES. Figure issue du site de l'Atelier du Grand Paris consulté le 24 Février 2015 : http://www.ateliergrandparis.fr/ construire/densifierZP.pdf

-- Fig. 4: L'image de la banlieue parisienne change. La perception de la densification se fait sur tout le territoire, Propositions de l'équipe WINY MAAS / MVRDV. Ibid.

-- Fig. 5: Série photographique de Fabrice Gaboriau tirée de son blog consulté le 09 Mai 2015 : http://sucyenbrie.blog.lemonde.fr/2012/04/13/home-sweet-home/ GABORIAU Fabrice

-- Fig. 6: Un corridor écologique pour préserver la continuité paysagère. Figure issue

du site de l'agence "A'Urba" consulté le 24 Octobre 2014 : http://www.aurba.org/ content/wÂ/23677/297555/file/Interface%20ville-nature_juillet2013.pdf

-- Fig. 7: Les différents secteurs d'interfaces. Ibid.

-- Fig. 8: Perspective d'ambiance du parc. Figure issue du site de l'agence

"Fabriques" consulté le 2 Novembre 2014 : http://www.fabriques-ap.net/?page_ id=2943

-- Fig. 9: Axonométrie de principe du parc. Ibid.

-- Fig. 10: Pré pour mouton et terrain de football. Figure issue du site de l'agence "Fabriques" consulté le 2 Novembre 2014 : http://www.fabriques-ap.net/?page_ 4

id=340 -- Fig. 11: Pré pour oies et parc pour enfants. Ibid.

-- Fig. 12: Schéma de principe des nouvelles porosités. Figure issue des planches

du concours à idées Mix'cité organisé par le CAUE de haute Savoie, consulté le 28 Novembre

2014

expo-bimby-bd.pdf

:

http://www.caue74.fr/media/documents/expositions/journal-

-- Fig. 13: Perspective d'ambiance. Ibid.

-- Fig. 14: État existant, l'espace public est surdimensionné et dédié à la voiture.

Figure issue du site de l'agence Boidot Robin, consulté le 09 Mai 2015 : http:// boidotrobin.fr/index.php/projets/bimfy/

-- Fig. 15: État après densification en frontyard, la rue devient un véritable espace public. Ibid.

-- Fig. 16: La parcelle en friche devient un lieu caractéristique du quartier. Figure

issue du site de l'agence KARO, consulté le 09 Mai 2015 : http://www.karoarchitekten.de/kommunikation-projekte/exwost-modellvorhaben-lesezeichen-

salbke-im-forschungsfeld-innovation-fur-familien-und-altengerechte-stadtquartiere -- Fig. 17 : L'espace public offre un nouvel espace de rencontres. Ibid.

-- Fig. 18: État existant, toutes les voies sont égales. Figure issue du document

d'urbanisme «Qualités urbaines et environnementales des lotissements du Rhône» consulté le 12 Novembre 2014 : http://www.caue69.fr/Documents/Publications/ PDFs/Qualite_urbaine_envionnementale_lotissements_Rhone.pdf

-- Fig. 19: Après intervention, les voies majeures de dessertes sont différenciées des voies piétonnes. Ibid.

-- Fig. 20: Les circulations sontaménagées et éclairées. Figure issue du document

d'urbanisme «Qualité urbaine et environnementales des lotissements du Rhône» consulté le 12 Novembre 2014 : http://www.caue69.fr/Documents/Publications/ PDFs/Qualite_urbaine_envionnementale_lotissements_Rhone.pdf

-- Fig. 21: Les chemins piétons facilitent la marche. Ibid.

-- Fig. 22: Des pistes cyclables sont aménagées. Ibid.

-- Fig. 23: État précédant l'intervention. Figure issue du site de l'agence 5

"Latitude 48°" consulté le 28 Septembre 2014 : http://www.latitude48.net/ r%C3%A9novations/maison-r%C3%A9nov%C3%A9e-bbc-effinergie-morsangorge-91/

-- Fig. 24: État après les travaux. Ibid.

-- Fig. 25: État précédant l'intervention. Figure issue du site de l'agence "agencenza"

consulté le 4 Octobre 2014 : http://agencenza.fr/Projet/tertiaire/CAUE94MA/ caue948.html#ancreh2

-- Fig. 26: État final de la rénovation du pavillon. Ibid.

-- Fig. 27: Coupe de la séparation des logements. Figure issue du site de l'agence

"Latitude 48°" consulté le 28 Septembre 2014 : http://www.latitude48.net/ r%C3%A9novations/maison-partag%C3%A9e-fontenay-sous-bois-94/

-- Fig. 28: Espaces extérieurs partagés entre les deux familles. Ibid.

-- Fig. 29: État précédant l'intervention. Figure issue du site de la revue Werk Bauen + Wohnen. Août 2009. n°7-8. pp. 48-49.

-- Fig. 30: Façade du pavillon avec l'extension. Ibid.

-- Fig. 29: État final de l'extension. La volumétrie globale du pavillon n'a pas été modifiée. Ibid.

-- Fig. 31: État précédant l'intervention. Figure issue du site de l'agence "Vendredi" consulté le 17 Octobre 2014 : http://www.vendredi-architectes.com/search/label/ Super%20Positionv

-- Fig. 32: État final de l'extension.. Ibid.

-- Fig. 33: Façade de la maison avec les deux extensions latérales. Figure issue du site de l'agence "franklin azzi" consulté le 8 Octobre 2014 : http://www.franklinazzi. fr/projets/maison-v-w

-- Fig. 34: Vue depuis le jardin. Ibid.

-- Fig. 35: Plan masse du projet. Figure issue du site de l'agence "Fabre de Marien" consulté le 17 Octobre 2014 : http://www.fabredemarien.com

-- Fig. 36: Façade arrière. L'intimité est protégée malgré la proximité. Ibid.

-- Fig. 37: Vue de la nouvelle maison isolée. Figure issue du site de l'agence "Dual 6

Architekten" consulté le 13 Octobre 2014 : http://www.dual.ch/de/project/29/ -- Fig. 38: Les orientations différentes permettent d'éviter les vis -à-vis avec l'ancienne maison. Ibid.

-- Fig. 39: Les habitants discutent de l'avenir de leur quartier,aidés et conseillés par

des architectes. Figure issue du site de l'agence Boidot Robin, consulté le 09 Mai 2015 : http://boidotrobin.fr/index.php/projets/bimfy/

-- Fig. 40: La maquette permet de facilement se repérer et de s'identifier au projet.

Ibid.

-- Fig. 41: Schéma de l'évolution de la démarche BIMBY, Figure issue du document de MIET David, TANGUY Astrid. «Premiers retours d’expériences». [en ligne]. Journal BIMBY. n°1. 10 Septembre 2012. [12 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://bimby.fr/sites/bimby.fr/files/2012-09-10_journal-BIMBY-web.pdf >

-- Fig. 42: Schéma d'intervention dans le cadre du BIMFY, la question de la

collectivité et des SCIC entre en jeu. Figure issue du site de l'agence Boidot Robin, consulté le 09 Mai 2015 : http://boidotrobin.fr/index.php/projets/bimfy/

-- Fig. 43: Schéma de la démarche BIMBY, les intermédiaires sont supprimés.

Figure issue du document de MIET David, TANGUY Astrid. «Premiers retours d’expériences». [en ligne]. Journal BIMBY. n°1. 10 Septembre 2012. [12 Novembre

2014]. Disponible sur Internet : < http://bimby.fr/sites/bimby.fr/files/2012-09-10_ journal-BIMBY-web.pdf >

-- Fig. 44: Proposition d'évolution d'un quartier avec mixité des fonctions et des

pratiques. Figure issue du livre de JANIN, Pierre, JANIN, Rémi, PERNET, Alexis, RECEVEUR, Hugo, GUEZ, Kristof. Clermont au loin : chronique périurbaine. Cunlhat : Fudo Éditions, 2011.

-- Fig. 45: Possibilité d'investir un garage en tant que local pour une entreprise à domicile, ibid.

-- Fig. 46: Série photographique de Mathieu Mercier tirée de son site internet consulté le 3 Décembre 2014 : http://www.mathieumercier.com/

7

Fig. 1 : AUBRY, Alan.

Citadelle, 2006.

8

AVANT-PROPOS

La maison individuelle est le modèle résidentiel plébiscité par plus de 80% des Français et représente 57% des logements du pays1. C’est en partant de ce constat que le travail effectué ici prend toute son importance.

La population française aspire aujourd’hui à être propriétaire de sa propre maison en lotissement.

Même si le pavillonnaire est largement dominant, très peu de professionnels s’en préoccupent et les recherches sur le sujet sont rares.

Tout le monde y vit, mais personne ne s’y intéresse. Les architectes et urbanistes délaissent un vaste territoire qui pose aujourd’hui de nombreux questionnements. Dans une entrevue au journal Le Monde, François Asher regrettait d'ailleurs qu'ils "ne se saisissent pas de ce thème, car ils n’acceptent pas que la ville soit aussi faite d’espaces distendus, qu’une majorité des Français souhaite une maison et un jardin"2. Le "laisser-faire"3 doit alors faire place à une prise de conscience des opportunités qui s’offrent à nous. Les enjeux sont majeurs pour le développement de la ville d’aujourd’hui et de demain. Il faut dès à présent "considérer le péri-urbain comme espace de projet légitime"4.

1 INSEE, Répartition des logements en 2011, France. [18 Octobre 2014]. Disponible sur Internet : < www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATFPS05201 > 2 Propos recueillis par Grégoire Allix, "Les villes se construisent sur des compromis", Le Monde, 15 mai 2009 [3 Mai 2015]. Disponible sur Internet : < http://www.lemonde.fr/planete/ article/2009/11/12/comment-concilier-reve-pavillonnaire-et-ville-durable_1266204_3244. html > 3 VINCENDON Sibylle, "Le pavillonnaire, un mauvais remède aux grands ensembles", Libération, 16 Septembre 200615 mai 2009 [3 Mai 2015]. Disponible sur Internet : < http:// www.liberation.fr/week-end/2006/09/16/le-pavillonnaire-un-mauvais-remede-aux-grandsensembles_51454 > 4 OFFNER Jean-Marc, "la pensée urbaine en panne une tribune", Les Echos. [en ligne]. Le 11 Août 2014. [18 Octobre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.lesechos. fr/11/08/2014/LesEchos/21747-036-ECH_la-pensee-urbaine-en-panne.htm# >

9

Dans le cadre de ce mémoire, nous nous intéresserons à l'habitat individuel des lotissements, et ce principalement dans les territoires métropolitains. En effet, les problématiques qui y sont soulevées sont fondamentalement différentes par rapport aux territoires ruraux. L'intérêt est ici porté sur les territoires où la pression foncière, dûe à l'attractivité élargie de la ville centre, rend le modèle pavillonnaire inapproprié. C'est dans ces territoires métropolitains que la question du renouvellement des formes d'habitat individuel est prioritaire.

Depuis les premières expériences de cités ouvrières et de cités jardins au cours des siècles précédents, l’habitat individuel a profondément changé jusqu’à devenir un mode de vie à part entière principalement à partir des années 1960.

Caractérisé par l'aspect personnel et indépendant de chaque ménage, les lotissements accueillent des pavillons standardisés, entourés de hautes haies les protégeant de l’extérieur. La qualité de vie est la principale motivation des français cherchant à s’installer en périurbain. Le pavillonnaire est le "lieu idéal pour fonder une famille"5. À la recherche de verdure pour voir grandir leur enfants, les jeunes adultes s’installent en périphérie de l’agglomération afin d’obtenir un vaste terrain à des coûts raisonnables pour leurs budgets.

L’accession à la propriété est aussi symbole d’un "aboutissement résidentiel, d’une réussite sociale"6, et d’une appartenance à un groupe d’individu protégé à l’intérieur du lotissement. Le modèle pavillonnaire est alors souvent vu comme un rêve et beaucoup sont prêts à tout pour le réaliser. Du premier village-expo en 1966 aux Desperate Housewives en 2012, cette image a été véhiculée par la culture occidentale, à travers les films, la musique, les séries 5 FRIEDMAN, Avi. Planning the new suburbia : flexibility by design. Vancouver : UBC Press, 2002. p10 6 ROUGE, Lionel. "L’accession à la propriété d’un pavillon périurbain : entre appropriation et enfermement". Mobilités, Habitat et Identités. [BONNET, BERTRAND] Actes de la journée d’études "jeunes chercheurs". Le logement et l’habitat comme objet de recherche, 2005, INED, coll. «Documents de travail», n° 132, p. 92.

10

télévisées7, mais aussi par les pouvoirs publics à travers des lois fiscales et sociales8.

Fig. 2 : La maison des Simpsons, archétype de la maison individuelle

Fig. 2 bis : La banlieue pavillonnaire américaine dans "Edward aux mains d'argent" de Tim Burton

Face à cette "banalisation du territoire"9, les professionnels s’alarment et soulignent de plus en plus les limites d’un modèle pourtant plébiscité par la population.

En première place des critiques, on trouve celles relatives aux coûts qu’engendre le modèle pavillonnaire aussi bien pour ses habitants que pour la collectivité tout entière (Annexe 0). Les ménages, éloignés de leur lieux de travail, de loisirs, et de consommation, dépensent de plus en plus pour se déplacer jusqu'à représenter environ 15% de leur budget10. Avec

7 HUQ, Rupa. Making sense of suburbia through popular culture. New York : Bloomsbury, 2013, 230 pp.

8 Loi 3 janvier 1977, « Habitat et vie sociale » : Aides pour le logement, aides à la pierre, prêts à l’accession à la propriété pour la primo accession.

Loi d’octobre 1995 : prêt à taux zéro réservé aux primo accédants pour construction neuve.

Pass foncier 2006 : aide à l’accession à la propriété de logements neufs par des ménages à revenus modestes.

9 ROLLAND, Anne, (2015, avril). Actes du colloque organisé par le CAUE Rhône Métropole en partenariat avec les Archives municipales de Lyon, le 30 Avril 2015 à Lyon.

10 HERVOUET, Vincent. "La mobilité du quotidien dans les espaces périurbains, une grande diversité de modèles de déplacements". Vivre les espaces périurbains. [DODIER, Rodolphe]. OpenEdition 2007. [2 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://norois. revues.org/163?lang=en >

11

l’augmentation du prix du carburant, les assurances, les réparations, le stationnement et le prix d’acquisition, le coût de l’automobile continuera d’augmenter dans les années qui viennent. À cela s’ajoute les coûts d’entretien de la maison et bien sûr le remboursement de l’emprunt immobilier, charge souvent difficile à supporter pour les ménages les plus en difficulté.

Le caractère individualiste des banlieues pavillonnaires est aussi souvent critiqué. Bien que le désir d’indépendance et d’intimité du chez-soi paraît évident, le repli sur soi est l’un des grands problèmes des lotissements. À trop vouloir offrir un lieu d'isolement du monde, l’habitat pavillonnaire a étouffé toute forme de sociabilité à l’échelle du quartier. Les voisins restent des inconnus et l’espace public, qui doit être la base des rencontres sociales, est inexistant.

Enfin, les problèmes environnementaux ont été mis en exergue ces dernières années notamment grâce à la prise de conscience générale liée au développement durable. Le lotissement est l’une des causes majeures de l’étalement urbain, qui grignote petit à petit les territoires naturels et agricoles, qui augmente l’imperméabilisation des sols, et qui détruit le patrimoine paysager français.

Le constat est clair : aujourd’hui, les banlieues pavillonnaires sont à remettre en question. Cependant, personne ne peut obliger 80% de la population à changer ses convictions. Si la majorité des Français désire une maison pavillonnaire, le but est alors de composer entre leurs aspirations et les problématiques soulevées. L'urbanisme du futur ne doit pas reproduire les erreurs du passé mais plutôt adapter le modèle pavillonnaire aux questionnements contemporains.

Ces trois problématiques (économique, sociale et environnementale) liées au développement durable sont à mettre en lien avec de nombreux autres thèmes d’études qui ont déjà été au cœur d’un grand nombre de réflexions.

12

C’est le cas par exemple des bâtiments industriels qui, devenant vite obsolètes du fait de la désindustrialisation progressive de la France, ont dû se reconvertir, s’adapter à d’autres usages et à d’autres pratiques.

La problématique est similaire dans le cas des lotissements pavillonnaires.

Il s’agit d’anticiper et de réagir à l'obsolescence d’un modèle en y répondant avec des outils architecturaux, urbains, sociaux et techniques. En effet, dans un contexte où la croissance reste faible et ne permet plus le développement de constructions neuves, il est indispensable de penser différemment.

Plutôt que d’essayer de construire des nouveaux lotissements plus durables, pourquoi ne pas transformer et adapter ceux déjà existants ?

Et si on construisait les lotissements de demain dans les lotissements d'aujourd'hui ?

La réflexion autour de ce renouvellement est encore en phase de construction mais quelques projets sont déjà réalisés et des études ont été ouvertes sur le sujet. C’est le cas notamment du programme de recherche "BIMBY" (Built In My BackYard, "construire dans mon jardin" en français)11, Financé par l’Agence Nationale de la Recherche, le projet a questionné entre 2009 et 2012 les possibilités de divisions parcellaires dans les tissus pavillonnaires, tout en lançant une politique de sensibilisation et de participation des citoyens pour s'approprier cette démarche. Plusieurs organismes et associations ont alors pris le pas de ce mouvement comme le CAUE de l’Essonne qui a lancé l’Observatoire des Mutations Pavillonnaires pour “mettre en lumière les formes multiples d’évolution des quartiers d’habitat individuel existants”12. Ou encore le concours d’idées Mix-cité lancé par le CAUE de Haute-Savoie qui a “pour objectif d’évaluer les potentialités

11 Pour plus d'informations : http://bimby.fr/ 12 Document de présentation [en ligne]. CAUE 91. s.d. [28 Octobre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.caue91.asso.fr/IMG/pdf/obsmut-depliant-view.pdf > 13

d’évolution

des

tissus

pavillonnaires”.13

De

nombreux

étudiants

en

architecture s'intéressent aussi à la question, comme dans le cadre du DSA de Marne-la-Vallée et de leur publication "S(t)imulation Pavillonnaire"14. Le projet du Grand Paris est lui aussi un reservoir d'idées pour reconstruire la ville sur elle-même;15 notamment avec les propositions de Paola Vigano, Bernardo Secchi, Yves Lion et même de MVRDV.

Fig. 3 : Atelier du Grand Paris, Équipe Yves Lion

Fig. 4 : Atelier du Grand Paris, Équipe MVRDV

C’est sur ces bases de réflexions que prend appui ce mémoire. La ville ne peut plus s'étaler à l'infini, elle doit se reconstruire sur elle-même. Le renouvellement des lotissements pavillonnaires est alors un enjeu majeur de leur développement urbain qu’il faut continuer d’expérimenter. Il est temps d’adapter le modèle de l'habitat pavillonnaire pour qu’il réponde aux problématiques actuelles.

13 DUTHEIL, Arnaud. "Le concours d’idées Mix’cité". Le journal Mix’cité. p.4. [en ligne].

CAUE 74. s.d. [28 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.caue74.fr/media/ documents/expositions/journal-expo-bimby-bd.pdf > 14 GUILPAIN, Laureline, SIMON, Jean-Loyer, RAPIN, Aurore, SCHAEFER, Tiemo, STABLON, Jérôme. S(t)imulation pavillonnaire. Paris : Éditions Archibooks, 2011. p. 41.

15 Pour plus d'informations : http://www.ateliergrandparis.fr/ 14

RENOUVELLEMENT : n.m. (étym. "rendre nouveau une fois de plus")

Changement de certains caractères, de l'aspect de quelque chose ou de quelqu'un, qui lui fait retrouver de la nouveauté, de l'originalité.

LOTISSEMENT : n.m. (étym. "partager en lots")

Terrain divisé en lots en vue d'y construire des habitations soumises à certaines conditions.

PAVILLON : n.m. (étym. latin paveilun "tente de campement")

Maison individuelle d'habitation, généralement entourée d'un terrain, que l'on trouve en zone rurale ou dans certains quartiers (le plus souvent périphériques) des grandes villes.

Source : CNRTL

15

Fig. 5 : GABORIAU Fabrice "Home Sweet Home" SĂŠrie photographique

16

INTRODUCTION

Ce mémoire pose la question de l'indispensable renouvellement d’un modèle en question : les lotissements pavillonnaires. Au delà des problématiques sociétales et politiques, c'est principalement la question spatiale et architecturale qui nous intéresse. Les illustrations présentes dans le texte permettent d'enrichir le propos. L'étude plus poussée de ces réalisations se fera à travers des fiches analytiques placées en annexes. À travers des exemples de réalisations et d’initiatives de collectivités, de professionnels et de particuliers, il s’agit de révéler des solutions innovantes et d’imaginer le futur des lotissements pavillonnaires.

Pour ce faire, le développement évolue de manière transcalaire pour les deux premières parties. Pour commencer, l’étude porte sur l’échelle du lotissement. Elle rend compte des possibilités d’interventions globales aussi bien sur les espaces naturels et agricoles que sur l’organisation du parcellaire et des nouvelles mobilités.

Par la suite, le travail se focalise sur la parcelle et sur l’échelle du logement pour analyser les différents types d’interventions possibles sur le bâti existant.

Enfin, il s’agit de porter un regard prospectif sur ce renouvellement, sur son exécution et sur sa perception par les habitants. En expliquant les nouveaux systèmes d’acteurs nécessaires à la mise en place d’un tel système et en analysant ses conséquences, il sera alors possible de questionner le futur et l’évolution de cette démarche.

17

I. L'ÉCHELLE DU LOTISSEMENT : UN DÉFI SPATIAL ET SOCIÉTAL CONTEMPORAIN

L’habitat pavillonnaire ne consiste pas seulement en l'agglomération de maisons individuelles détachées, c’est aussi et surtout l’ensemble de ces maisons qui forme un lotissement. Ces quartiers sont souvent critiqués pour être fermés sur eux-même et totalement dédiés à la voiture. L’échelle du lotissement est pourtant pleine d’opportunités pour développer le renouvellement du modèle pavillonnaire. C’est en agissant sur le lotissement entier, sur son organisation, sur les déplacements des habitants et sur son ouverture au reste de la ville, que son renouvellement est possible.

1) Comment gérer la relation entre les espaces urbains et les espaces naturels et agricoles ?

L’un des principes les plus importants du modèle pavillonnaire consiste à faire bénéficier des avantages de la nature tout en offrant une certaine proximité à la ville. Cependant, le contact avec la campagne n’est pas si évident. Les lotissements sont le plus souvent centrés sur eux-même et sans contact avec l’extérieur. L’étalement urbain qui s’est largement développé a fait que les premières banlieues qui ont vu le jour ne sont plus du tout en lisière de la ville mais à des kilomètres de la première parcelle agricole.

Pour les pavillons situés en frange de la ville, de hautes haies et murs les enferment, marquant la séparation avec les espaces non-urbanisés, comme on le voit parfaitement dans la série photographique de Alan Aubry16.

Les territoires agricoles et naturels sont en effet rarement considérés

16 AUBRY, Alan. Citadelle, 2006. op. cit.

18

dans les projets de lotisseurs et même si "le paysage appartient à tous"17, il est souvent dévalorisé et fracturé par les nouvelles constructions.

En plus de l’absence de relation avec l’extérieur, la faible densité des lotissements pavillonnaires engendre des espaces vides, inutiles et stériles.

Ces vides ont un coût pour la municipalité qui doit les entretenir mais n’ont aucune autre utilité que de générer de l'espace entre les lotissements, entre les pavillons ou avec la voirie.

Par ailleurs, les espaces naturels et agricoles souffrent de cette périurbanisation

qui

grignote

leurs

parcelles. En

2011, le

rythme

d’artificialisation était de 165ha par jour18 et les terres agricoles pourvoyaient 90% de ces terrains artificialisés. Selon une étude Agreste Primeur, publiée par le ministère de l’Agriculture en Juillet 2010, c’est l’équivalent de la surface d’un département qui est soustrait tous les dix ans aux espaces naturels et agricoles19. À plus grande échelle, il s’agit aussi de traiter l’interface entre le lotissement et le paysage naturel ou agricole. Selon le paysagiste Bertrand FLORRÉA, la lisière entre ville et nature est "en charge de gérer la relation entre les deux et concrétise la limite d’urbanisation par son épaisseur"20.

L’importance de cette lisière est aujourd’hui sous-estimée.

Que faire alors de ces interfaces ville/nature négligées et de ces espaces vides totalement sous-exploités ?

17 HERNANDEZ, Dominique, (2015, avril). Actes du colloque organisé par le CAUE Rhône Métropole en partenariat avec les Archives municipales de Lyon, le 30 Avril 2015 à Lyon.

18 Ministère de l’écologie, 2011 19 MOREL, Michel-Paul, JEAN René. « L’artificialisation atteint 9 % du territoire en 2009».

Agreste Primeur. [en ligne]. n°246. Juillet 2010. [18 Septembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://agreste.agriculture.gouv.fr/IMG/pdf_primeur246-2.pdf > 20 FOLLEA, Bertrand. "Le territoire archipel : l’aménagement par le paysage". [en ligne].

CAUE DROME. 19 Juin 2013. [2 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://caue. dromenet.org/telechargement/conference_bertrand_follea.pdf > 19

»»

Travailler l’interface Ville/Nature : L’exemple de Gradignan par l’agence

A’Urba (Annexe 2) L’agence A’Urba a voulu, à travers son travail d’étude sur la ville de Gradignan "mettre un frein au processus insidieux de diffusion de

l’habitat

dispersé

dans

les

espaces

naturels

et

agricoles"21.

La ville de Gradignan, dans le département de la Gironde, présente des

caractéristiques

agricoles

et

maraîchères

très

prononcées.

La commune souhaite par cette étude s'interroger sur les limites de son urbanisation et son interaction avec les espaces agricoles.

Les urbanistes associés à cette étude ont mis en lumière différents aspects d’intervention dans un projet urbain plus global. Il s’agit autant de traiter la "Ville-Transport", avec un développement focalisé sur l’axe de circulation principal, que de s’intéresser à la "Ville de Lisière" et à l’"Agriculture". La "Ville de Lisère" ne serait alors pas considérée en second plan mais bien comme un "nouveau noyau urbain" qui dessine une limite nette entre deux espaces tout en travaillant la transition entre eux.

Dans cette lisière, on identifie deux types d’interfaces : l’interface "figée" et l’interface "évolutive"22. La première ne comporte pas d’enjeu de développement particulier mais nécessite tout de même un renforcement de son caractère limitrophe. La seconde, quant à elle, doit intelligemment combiner un désir fort de développement urbain avec un travail en profondeur de la limite ville-nature. Pour répondre à ces deux enjeux qu’on pourrait croire antagonistes, l’interface évolutive doit modeler la lisière grâce à son épaisseur, en lui donnant plus ou moins d’importance.

Un des autres enjeux relevé par l’agence A’Urba concerne la continuité

21 LAYÈRE, Pierre, CASTELLAN, Céline, DECORY, Fanny, DUBROCA, Vicent. «Regarder des deux côtés de la lisière - L’interface ville/nature». A’urba. [en ligne]. Bordeaux : 2013. [24 Octobre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.aurba.org/content/download/23677/297555/ file/Interface%20ville-nature_juillet2013.pdf > p1 22 LAYÈRE, CASTELLAN, DECORY, DUBROCA, op. cit., p.5 20

paysagère qu’il faut entretenir et améliorer afin de limiter mais surtout d’organiser le développement urbain. La continuité paysagère permettrait par exemple de créer un seuil à la commune de Gradignan et de marquer une séparation physique et mentale avec la commune voisine. L’expansion urbaine des deux communes tend à joindre les espaces artificialisés particulièrement le long de l’axe de transport principal. L’enjeu est donc de marquer une discontinuité urbaine par la continuité paysagère.

Fig. 6 : Un corridor écologique pour préserver la continuité paysagère

Fig. 7 : Les différents secteurs d'interfaces

L’autre objectif associé à la continuité paysagère concerne la faune et la flore. L’idée est ici d’assurer des circulations entre des réservoirs de biodiversité et de réussir à les connecter à des espaces de nature plus urbains pour rapprocher la nature sauvage de la ville, et notamment des lotissements pavillonnaires. L'utilisation de couloir de biodiversité pourrait alors servir les intérêts des habitants autant que ceux de l'environnement.

Le modèle pavillonnaire est basé sur le principe de vivre à la fois dans la ville et dans la nature. Cependant, on remarque qu’aujourd’hui ces lotissements sont coupés des espaces agricoles et naturels. Certains architectes et urbanistes préfèrent tourner le dos à la nature en privilégiant "la 21

notion de front urbain"23, justifiant que la ville a toujours été dense avec une limite franche. Mais la ville périurbaine d’aujourd’hui est définie par la faible densité. L’interface ville/nature doit donc désormais être pensée comme une opportunité de raccorder le résidentiel périurbain à des espaces de nature pour permettre un accès facile, rapide et agréable à des zones dites naturelles. "L’image pertinente n’est alors plus le front et le rempart, mais la porosité, la lisière, les échanges entre le bâti et le non bâti, des espaces mixtes, mariant par exemple l’habitat et l’agriculture."24 Pour faciliter cette liaison, il faut savoir gérer l’implantation d’équipements récréatifs dans cette interface. La lisière peut alors devenir une nouvelle centralité dans la ville -en complément de l’axe de transport majeur- et joindre deux milieux aujourd’hui séparés. Le résultat de cette étude propose un projet non pas urbain mais bien agri-urbain, pour permettre une intervention à l’échelle du territoire.

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Dessiner un parc urbain et agricole : l’exemple du parc de Bernex-

Confignon par l’agence Fabriques (Annexe 3) Dans le cadre d’un concours organisé par les communes de Bernex et de Confignon, l’agence Fabriques a proposé un parc Agro-Urbain qui organise "les espaces agricoles et urbains comme une seule et même dynamique"25.

L’idée est ici d’offrir aux habitants des lotissements pavillonnaires environnants un contact direct avec la nature et l’agriculture. Ce n’est ni un aménagement de parc urbain, ni un aménagement de parcelles agricoles,

23 BONNEFOY, Serge, DONADIEU, Pierre, LAUREAU, Xavier. «L’agriculture urbaine, entre terrains d’entente et champs de tension.». [en ligne]. Les tables rondes de l’ENSAT. 4 Décembre 2012. [2 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.agrobiosciences.org> p 18 24 BONNEFOY, Serge, DONADIEU, Pierre, LAUREAU, Xavier. op. cit., p.19 25 FABRIQUES Architectures Paysages. «Parc Agro-Urbain / Genève (Suisse)». [en ligne]. s.d [2 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.fabriques-ap.net/> 22

mais bien un mélange entre les deux entités, où chacun y trouve son intérêt : Les parcelles en jachère se transforment en pelouse de football, les vergers servent de stationnement lors d’évènements, ...

Fig. 8 : Mixité des pratiques urbaines et agricoles Figure 2.

Fig. 9 : Ouverture du périurbain sur les parcelles agricoles

Le parc est pensé comme un espace complémentaire entre deux milieux, entre deux pratiques qui peuvent parfaitement s’associer. Il réunit la vocation productrice de l’espace agricole et la vocation d’espace public d’un parc urbain. L’enjeu est aussi d’offrir un accès rapide et facile à l’agriculture, à la nature depuis le lotissement. Le parc marque ainsi une interface entre un quartier résidentiel et un paysage agricole et naturel. Cette interface est traitée comme une épaisseur où la pratique urbaine vient s’enrichir des atouts du paysage agricole sans pour autant le faire disparaître ou l’affaiblir.

Elle peut alors faire partie d’un "périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains, dit PAEN, créé par la Loi du 23 février 2005"26. Cette notion de parc agri-urbain offre des "aires de respiration aux habitants et favorise des situations porteuses de cohésion sociale dans une logique de mixité fonctionnelle"27.

26 BONNEFOY, Serge, DONADIEU, Pierre, LAUREAU, Xavier. op. cit., p.17 27 POULOT, Monique. «Du vert dans le périurbain». EspacesTemps.net. [en ligne]. Le 5 Mai 2013. [8 Octobre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.espacestemps.net/en/ articles/du-vert-dans-le-periurbain-les-espaces-ouverts-une-hybridation-de-lespace-public/ > 23

Le parc de Bernex-Confignon est un exemple parmi beaucoup d'autres des possibilités d'aménagement de la frange urbaine.

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Penser un urbanisme agricole

La population mondiale manque de place pour cultiver et élever de quoi se nourrir et à l’inverse, l’étalement urbain, majoritairement dû au développement pavillonnaire, grignote de plus en plus de place tout en laissant des espaces vides et inutilisés. L’urbanisme agricole tend à répondre à ces deux problèmes en proposant diverses solutions pour intégrer l’agriculture dans l’urbain et notamment dans les lotissements péri-urbains.

Le principe des lotissements agricoles a été exposé par l’ingénieurpaysagiste Rémi JANIN. Ainsi, un quartier purement résidentiel pourrait accueillir de nouvelles activités agricoles de production. Les habitants, habituellement exclus du système de production alimentaire, pourrait devenir des acteurs de leur propre consommation. L’intérêt est commun entre l’agriculteur -qui bénéficie de nouveaux terrains à cultiver, et qui peut par exemple utiliser l’écoulement des eaux de pluies sur les toitures pour l’abreuvement de l’élevage- et l’habitant -qui établit un nouveau lien avec la nature en pouvant, par exemple, utiliser les excréments des élevages comme engrais pour son jardin privatif.

Cette organisation implique une “co-responsabilité” qui engage les habitants dans le processus de production et les sensibilise à des notions de santé et de développement durable. L’agriculteur, quant à lui, peut profiter de l’opportunité des lotissements comme nouveau terrain à exploiter, tout en lui permettant de diversifier son activité (création d'un point de vente directe avec les habitants ...). Le concept de solidarité énergétique rentre aussi en compte dans le développement de l'urbanisme agricole. Ainsi, on peut imaginer qu'un lotissement entier opte pour une nouvelle méthode de 24

chauffage : la méthanisation. En effet, ce processus permet d'utiliser le lisier d'un élevage pour fournir en énergie des équipements ou des logements.

Fig. 10 : Mixité des fonctions : pré pour mouton / terrain de football

Fig. 11 : Relation directe entre les habitants et les pratiques agricoles

Même si ce concept quartier agricole ou "agrihood"28 peut paraître difficile à réaliser, il existe déjà aujourd’hui d’autres exemples d’urbanisme agricole plus faciles d’accès. C’est le cas notamment des "pâturages urbains" dans lesquels les agriculteurs et les élus peuvent trouver un intérêt commun. En disposant des troupeaux sur des espaces inutilisés, les élus font d’importantes économies d’entretien tout en offrant une compensation foncière aux agriculteurs impactés par l'étalement urbain. La ville de Grenoble expérimente déjà ce système d’échange de service en laissant l’entretien des parcs à un troupeau de moutons. Ce système permet alors de réinvestir à moindre coût des terrains inutilisés.

L’exemple de Rennes nous montre aussi clairement les possibilité et les opportunités d’autosuffisance des villes quand on intègre les questions agricoles dans la métropole. Selon le projet ingénieur "Rennes Métropole,

28 WALLACE, Hannah, "Suburban ‘Agrihoods': Growing Food & Community", Civil Eats, [en ligne]. 9 Juillet 2014. [3 Mai 2015]. Disponible sur Internet : < http://civileats.com/2014/07/09/ suburban-agrihoods-growing-food-community/ > 25

Ville vivrière ?"29, réalisé en 2011, "la distance à parcourir pour parvenir à nourrir la population entière de Rennes Métropole en 2020 est de 6,3 km, soit la moitié du rayon de Rennes Métropole”30. La perspective de voir naître un urbanisme agricole et une périphérie urbaine productrice de ces propres denrées est donc réelle. Il faut pour cela engager un processus de vente locale qui permettrait de limiter les intermédiaires entre le producteur et le consommateur, de créer des points de vente qui redynamiserait certains lotissements pavillonnaires.

Les

lotissements

pavillonnaires

regorgent

donc

d’une

multitude

d’opportunités qui peuvent recréer un lien entre urbanité, agriculture et nature. Cependant, comme le note Pierre Donadieu, "les formations d’architecte et d’urbaniste, n’intègrent absolument pas l’agronomie et inversement"31. À travers ces exemples d’interventions, on comprend alors que l’un des enjeux majeurs du renouvellement pavillonnaire est de ne plus dissocier projet urbain de projet agricole, mais d’associer les deux pour trouver des intérêts communs, autant pour l’agriculture que pour les lotissements pavillonnaires. Ainsi, "l’agriculture devient outil d’aménagement dans la ville élargie" et fait partie intégrante du projet urbain. Avec près de "75 % du potentiel agricole français en zones urbaines et périurbaines"32, c’est un défi majeur du renouvellement des banlieues périurbaines.

“Si les espaces urbains investissent les espaces agricoles, l’inverse peut bien s’imaginer”33.

29 DARROT, Catherine, BOUDES, Philippe. "Rennes Métropole, Ville vivrière ?". [en ligne].

2010-2011. [28 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://ddata.over-blog.com/ xxxyyy/4/82/61/49/Semaine-d-ingenieur/Semaine-d-ingenieurs/RAPPORT_FINAL_TV.pdf > 30 DARROT, Catherine, BOUDES, Philippe. op. cit. p.70.

31 BONNEFOY, Serge, DONADIEU, Pierre, LAUREAU, Xavier. op. cit., p.12 32 MOREL, Michel-Paul, JEAN René. op. cit.

33 JANIN, rémi. «L’urbanisme agricole». Openfield. [en ligne]. Openfield. n°1. Janvier 2013.

[12 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.revue-openfield.net/2013/01/11/ lurbanisme-agricole/# > 26

2) Comment repenser l’organisation interne des lotissements ?

Un autre enjeu essentiel dans le renouvellement des lotissements pavillonnaires se trouve dans la définition de l’espace privé et de l’espace public et dans le refonte du tissu pavillonnaire.

Aujourd’hui, l’espace public des lotissements est totalement dédié à la voiture. La "rue" du lotissement ressemble plus à une route, à une chaussée où l’automobile est reine. Les piétons et vélos sont relégués au second plan et les lieux d’arrêts, de pauses, de rencontres, de jeux sont quasi inexistants. La "rue" du pavillonnaire est sans vie, transitoire et monotone.

Les

voies

imperméable. voiture

ou

en Il de

impasses est

sont

impossible

trouver

une

omniprésentes

et

de

chez

sortir

quelconque

de

le

activité

tissu soi à

urbain

sans

sa

proximité.

L’habitat pavillonnaire est certes basé sur la notion d’individualisme, mais il reste que les espaces publics sont indispensables pour continuer à tisser un lien social avec ceux qui nous entourent, avec nos voisins.

Quels sont alors les outils de l’architecte et de l’urbaniste pour transformer le tissu pavillonnaire, pour offrir de nouveaux espaces de rencontre et pour définir la limite privé/public à partir d’un tissu urbain déjà existant ?

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Travailler les porosités du tissu urbain : l’exemple de Vétraz-Monthoux

par l’équipe Urbaplan (Annexe 4) La commune de Vétraz-Monthoux est le site d’un concours d’idées organisé par le CAUE de Haute-Savoie pour évaluer les potentialités d’évolution des tissus pavillonnaires. Pour répondre à ces enjeux, l’agence Urbaplan a insisté sur la mise en place de nombreuses porosités dans le quartier existant afin de le rendre perméable et plus accessible. L’objectif principal est ici de désenclaver le lotissement pavillonnaire, de l’ouvrir et de 27

le reconnecter à la ville. De très fines bandes de terrains sur les extrémités des parcelles sont alors acquises par la commune pour permettre de créer des porosités, des chemins, des allées entre les parcelles. Ces cheminements créent de nouvelles porosités dans le tissu urbain. Il est maintenant facile de se rendre au centre-ville, à l’école, au parc, à pied ou à vélo. Le croisement entre ces nouveaux cheminements et les rues déjà existantes offre l’opportunité de nouvelles zones de rencontre. Plus empruntées, les rues deviennent des supports de la vie collective et proposent de nouveaux usages.

Fig. 12 : Percées dans le tissu existant, des raccourcis piétons sont crées

Fig. 13 : Porosités dans le tissu, les impasses sont supprimées

Ces porosités permettent par ailleurs de définir un nouvel espace de seuil entre la rue totalement publique et la maison totalement privée. Ce n’est plus le jardin à l'avant du bâti qui sert de zone tampon mais bien le chemin entre les parcelles. Ce jardin peut alors être réinvesti et la limite de la parcelle face à la rue peut être affirmée, donnant

un

nouveau

caractère

plus

urbain

à

la

rue

principale.

Les rencontres sont favorisées et plus spontanées sans pour autant nuire au caractère privé de l’espace du jardin qui se trouve renforcé.

Créer de nouvelles porosités dans un quartier pavillonnaire revient à changer la perception spatiale du lieu. La multitude de cheminements 28

encourage les déplacements à pied et le reste de la ville semble plus accessible.

A l’inverse d’un système où les "voiries en raquette, en impasses ou en arrêtes de poisson sont de longue date critiquées pour leur peu d’ouverture sur les voiries existantes et leur structure peu propice au développement des modes actifs"34, le quartier devient perméable grâce à ces porosités. On le traverse, on le parcourt, on le vit. Le quartier donne sens à une "ville à courtes distances"35 où la proximité est avantagée. L’espace public désenclavé s’en trouve alors valorisé et de nouveaux usages peuvent voir le jour. On imagine facilement des jeux d’enfants, un banc pour s’asseoir. La porosité du quartier redéfinit la rue en tant qu’espace public.

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Transformer la voirie en rue, génératrice d'espaces publics

En ce qui concerne la rue à proprement dit, il n’y a que peu de réalisations remarquables qui pourraient témoigner d’un renouvellement de l’espace public des lotissements.

Cependant, on peut noter une réelle volonté à redonner de l’importance à l’espace public, non plus comme un espace dédié à l’automobile, mais comme un lieu de rencontre entre voitures, piétons et vélo. Les rues des lotissements ont pour la plupart été dessinées très larges pour permettre une accessibilité motorisée rapide et efficace. Cette largeur peut être une opportunité pour redonner un caractère public à la rue. La voirie est ainsi

34 PETITET, Sylvain. «Mutation des quartiers d’habitat pavillonnaire, des élus convaincus mais circonspects !». La revue etudes foncières. [en ligne]. Le 19 avril 2011. [29 Octobre 2014].

Disponible sur Internet : < http://www.etudesfoncieres.fr/2011/04/mutation-des-quartiers-dhabitat-pavillonnaire-des-elus-convaincus-mais-circonspects/ > 35 ROHMER, Hélène, DELCROIX, Julie Delcroix. «Proposer un urbanisme des courtes distances qui soit désirable, une solution à l’étalement urbain». WWF. [en ligne]. OCTOBRE 2010. [4 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.ekopolis.fr/sites/default/files/ docs-joints/RES-1104-urbanisme_pour_ville_desirable2.pdf > 29

pensée avec différents traitements de sols pour différencier chaque usage.

Pour plus de sécurité, les trottoirs ou les bandes cyclables sont le plus souvent séparés de la partie réservée à l'automobile par de la végétation ou du stationnement. L’importance de la voiture est alors diminuée au profit des autres modes doux car "la sociabilité se cultive en territoire piétons, pas au voulant des automobiles"37.

Fig. 14 : État existant, l'espace public est surdimensionné et dédié à la voiture

Fig. 15 : État après densification en frontyard, la rue devient un véritable espace public

Ce qui définit une rue, c’est aussi le front bâti. Dans le contexte pavillonnaire, il est quasi inexistant et s'il est radical d’imaginer de nouvelles constructions pour créer cette linéarité de façade, il paraît intéressant de traiter la limite public-privé pour donner un sens à la rue. Ainsi, des outils architecturaux comme le muret, le seuil, la marche, quand ils sont bien mis en place, peuvent être un moyen subtil mais efficace pour séparer la rue publique du jardin privé. "Les périmètres des parcelles, les frontières du chez 36 BEILLEVAIRE, Patrick, «Lotissements : enfin modernes ?». Architectures à vivre.

Septembre/Octobre 2010. n°56. p109.

30

soi, les murs abritant la propriété privée sont alors remis en cause pour tenter de recréer un 'vivre ensemble' autour de biens partagés."37 Pour rétablir cette idée de front bâti, certains architectes adoptent même la technique du BIMFY, Built In My FrontYard, en opposition au Bimby (Fig. 14-15). C'est le cas notamment des associés Émilien Robin et Julien Boidot qui dans leur étude du quartier pavillonnaire du Doult Vitran à Pont-Audemer, ont mené une reflexion sur le travail de l'espace public avec une densification des parcelles du côté de la rue. Cette logique de développement des lotissements permet de mélanger les initiatives du BIMBY qui ne traitent que de l'espace privé et du foncier des propriétaires, avec l'espace public geré par la collectivité. Ainsi, en traitant les deux aspects privé et public, le processus de projet urbain fait rencontrer les acteurs et favorise ainsi le développement du quartier dans un intérêt aussi bien collectif que personnel.

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Développer de nouveaux espaces publics de rencontre : l'exemple du

Lesezeichen Salbke à Magdeburg, Allemagne, par l'agence KARO (Annexe 5) Situé dans un ancien village de pêche en Allemagne, ce projet était intialiement prévu pour être éphémère. L'idée était de créer un espace de lecture où tous les habitants pouvaient laisser leurs propres collections de livres pour les faire partager à tout le quartier et aussi profiter de celles de leurs voisins. Fort de son succès, cette intervention a reçu l'aval des pouvoirs publics pour transformer l'initiative temporaire en projet durable.

L'agence KARO a ensuite été choisie pour réaliser ce projet. Au croisement entre l'ancien centre ville et les nouveaux quartiers pavillonnaires périurbains,

37 Entreprise Territoires et Développement. [auteur inconnu]. "Mobilité et accès aux services en milieu rural et périurbain : Quelles méthodes d'analyse des besoins ?". [en ligne].

Juillet 2007. [2 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.pcet-ademe.fr/sites/ default/files/guide-Etd-Mobilite-1.pdf > p.12.

31

la parcelle a une forme triangulaire parfaitement adaptable pour accueillir un espace public. Le projet a été mené en collaboration avec les habitants, dans un processus de sensibilisation et de participation. L'espace public ainsi que le "meuble littéraire" répondent donc parfaitement aux attentes des usagers. La partie ouverte devient une aire de jeux pour les enfants et permet d'accueillir les différents événements du quartier. Le projet devient un véritable lieu de rencontre pour la population. Un mur est même laissé libre pour accueillir les graffitis des jeunes habitants. La litterature et l'espace public, dans le cadre de cette intervention, ont permis de renouer des liens entre les habitants du quartier et de créer un véritable espace de rencontre, amorçant la redécouverte du vivre-ensemble.

Fig. 16 : La parcelle en friche devient un lieu caractéristique du quartier

Fig. 17 : L'espace public offre un nouvel espace de rencontres

L'étude de Émilien Robin et Julien Boidot, dont nous avons déjà parlé, porte aussi son intérêt sur les espaces publics dédiés à l'arrêt et à la rencontre. Selon eux, il faut les intégrer directement à la trame urbaine du lotissement pour qu’ils aient tout leur sens. Les espaces communs ne doivent pas être des espaces résiduels. Il s’agit de leur donner une qualité propre pour qu’ils deviennent des points de repères dans un contexte architectural où tout semble identique et où l’orientation est compliquée. Ces lieux de rencontres pourraient être gagnés sur des parcelles privées en offrant la 32

"possibilité d’ouvrir des droits à construire aux propriétaires qui accepteraient de céder une partie de leur terrain au public"38. L'espace public serait donc créé en collaboration avec les propriétaires eux-même, à partir du "foncier mobilisable à négocier avec les habitants du quartier"39. De plus, les espaces publics des lotissements sont inadaptés à leurs habitants notamment à cause du manque de mobilier. Ajouter des bancs, des jeux pour enfants, des tables, permettrait aux usagers de ces espaces de s’approprier les lieux et de leur donner envie d’y passer du temps.

Les exemples de qualité sont rares, mais les bonnes idées ouvrent la voie à de nombreuses opportunités d’aménagement de l’espace public afin d’offrir aux habitants des lotissements pavillonnaires un véritable lieu de rencontre.

Les rues doivent pouvoir être investies par les habitants, mais pour cela, elles doivent être pensées non pas comme des routes, mais bien comme des espaces publics de qualité.

38 BEAUDU, Eric, HANSS, Thomas, LEMOINE, Xavier, RECEVEUR, Hugo. «BIMBY : nouveau paysage, nouvel espace public». [en ligne]. Journal BIMBY. s.d. [3 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < hhttp://bimby.fr/sites/bimby.fr/files/03_AT_BIMBY%20%20nouveau%20 paysage%2C%20nouvel%20espace%20public.pdf > 39 BOIDOT, Julien, ROBIN, Émilien. "Régénération du quartier pavillonnaire du Doult Vitran, Pont-Audemer"[en ligne]. 2012. [9 Mai 2015]. Disponible sur Internet : <http:// boidotrobin.fr/index.php/projets/bimfy/ > 33

3) Comment répondre aux besoins d’une nouvelle mobilité ?

Bernard Fritsch explique que depuis les années 1960, nous faisons partie d’une "société de mobilité"40, et particulièrement d’une société de mobilité automobile puisque 80% des déplacements des périurbains se font en voiture (dont la moitié sur plus de 40 km), contre 68% pour les habitants des villes centrales41. Le lieu d’emploi s’éloigne de plus en plus du domicile. Selon une étude de l'INSEE réalisée en 2004, 73 % des salariés quittent leur commune de résidence pour aller travailler (et ce chiffre monte à 90 % dans les couronnes périurbaines des aires urbaines de moins de 50 000 habitants)42. Les autres activités (courses alimentaires, activités sportives ou récréatives, rencontre avec les amis ou la famille) se dispersent sur tout le territoire, modifiant complètement la façon de se déplacer quotidiennement. Les familles tentent souvent dans une logique de chaînage de regrouper plusieurs activités à la suite pour limiter les déplacements mais le phénomène s’accentue dans un système où la voiture omniprésente permet d’aller toujours plus loin. Le territoire paraît donc décousu, sans vraie centralité et il est alors impossible de se déplacer sans voiture. Cette logique de "chaîne d'activités" témoigne de la complexité pour les familles d'organiser leurs temps en fonction des déplacements. Les ménages les plus pauvres avec une seule automobile,

40 FRITSCH, Bernard. "Les pratiques de mobilité aujourd’hui : état des Lleux contextualisé".

CETE de l’Ouest. [en ligne]. 22 Novembre 2011. [28 Octobre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.cete-ouest.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CR_alternative_voiture.pdf > p.3 41 BOILLON, Pierre. "Dix réflexions sur la mobilité en périurbain". [en ligne]. Certu.

Collection «Essentiels». 8 Novembre 2012. [29 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.drome-ecobiz.biz/upload/docs/application/pdf/2014-09/10_reflexion_sur_la_ mobilite_en_periurbain.pdf > p.9.

42 Brigitte Baccaïni, François Sémécurbe, Gwenaëlle Thomas, "Les déplacements domicile-travail amplifiés par la périurbanisation", pôle Analyse territoriale, Insee [en ligne].

Mars 2007. [3 Mai 2015]. Disponible sur Internet : < http://www.insee.fr/fr/themes/document. asp?ref_id=ip1129#inter1 > 34

les personnes âgées et les adolescents sont ceux qui en souffrent le plus, souvent enfermés dans le lotissement sans réelle possibilité d’en sortir.

Les enjeux à l’échelle du pavillonnaire périurbain sont donc de développer un transport qui rende les lotissements plus attractifs et facile d’accès, de "garantir à tous l’accès à ces services" et de "structurer le territoire"43 avec les notions de flux et de maillage.

Comment alors peut-on répondre à ces problématiques dans le pavillonnaire sans infrastructure lourde et en s’appuyant sur un système déjà existant ?

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La hiérarchisation des voiries existantes : L’exemple du lotissement de

la Verchère à Solaize par le CAUE 69. Établi sur une parcelle vide à proximité du centre ancien de Solaize, le lotissement est pourtant relativement enclavé et tourné sur lui-même. Le but ici est donc de reconnecter le lotissement au centre ville et à tous les services qui s’y trouvent afin de favoriser les déplacements de proximité Avec des services plus facilement accessible, on évite aussi les trajets dans les zones d'activités plus éloignées et souvent synonymes de congestion dans les transport. Le CAUE propose alors de hiérarchiser les voies en voies principales, voies secondaires et voies piétonnes. Ce nouveau système hiérarchique s’adapte aux différentes mobilités et n’est plus uniquement pensé pour la voiture. Chacun y trouve sa place et les voiries sont dessinées pour faire se rencontrer les différents modes de déplacement. Les voitures sont restreintes à certaines rues et de nouveaux cheminements piéton

43 Entreprise Territoires et Développement. [auteur inconnu]. "Mobilité et accès aux services en milieu rural et périurbain : Quelles méthodes d'analyse des besoins ?". [en ligne].

Juillet 2007. [2 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.pcet-ademe.fr/sites/ default/files/guide-Etd-Mobilite-1.pdf > p.12.

35

sont réalisés pour permettre la porosité et un meilleur désenclavement du lotissement. En réalisant ce système de voies, la monotonie de la rue pavillonnaire est brisée et de nouvelle opportunités d’accidents de parcours sont crées. La hiérarchisation "donne des repères urbains utiles pour s’orienter et adapter les comportements"44.

Fig. 18 : État existant, toutes les voies sont égales

Fig. 19 : Après intervention, les voies majeures de dessertes sont différenciées des voies piétonnes

En modifiant simplement l’organisation et l’importance de chaque voie existante, on peut aider et favoriser de nouvelles mobilités de proximité et limiter l’usage de la voiture dans certaines parties du lotissement. En plus de raccourcir le temps de trajet, la rue devient un espace public partagé. Aussi, "la refonte des systèmes de déplacements permet de libérer de la place occupée par les voitures afin de construire de nouveaux lieux habitables"45 qui sont très utiles lors des interventions sur le bâti sur lesquelles on reviendra plus tard.

44 GRANDIN-MAURIN, Catherine, MERALLI-BALLOU, Maël. «Qualité urbaine et environnementales des lotissements du Rhône». [en ligne]. CAUE du Rhône. Novembre 2009. [12 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.caue69.fr/Documents/ Publications/PDFs/Qualite_urbaine_envionnementale_lotissements_Rhone.pdf > p.17 45 DIAS, Dominique, LANGUMIER, Julien, DEMANGE, David. «Mutabilité du périurbain : Le modèle pavillonnaire face à la crise énergétique». Les Annales de la recherche urbaine.

Décembre 2012. n°107. p. 13.

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Les déplacements mode doux : L’exemple du lotissement Grand

Champ à Saint-Bonnet-de-Mure par le CAUE 69.

Créer des voiries spécialisées pour les modes doux incite les usagers des lotissements à se déplacer à pied ou à vélo. Même si pour le trajet domiciletravail, l'usage des modes doux semble encore relativement utopique, ils sont quand même très intéressants pour les déplacements de proximité. Pour aller au parc, visiter un ami, faire ses courses en centre-ville, la voiture n’est pas nécessaire.

Fig. 20 : Les circulations aménagées et éclairées

sont

Fig. 21 : Les chemins piétons facilitent la marche

Fig. 22 : Des pistes cyclables sont aménagées

L’amélioration du périurbain dans ce sens est l'un des enjeux majeurs des nouvelles mobilités d’aujourd’hui. L’adaptation des voiries existantes et l’aménagement de nouvelles voies cyclables et de nouveaux trottoirs permet d’encourager ces modes de transport qui avantagent les utilisateurs et les municipalités. Les coûts de la voiture (essence, assurance ...) ne cessant d’augmenter, il peut-être financièrement très important de limiter son usage.

D’autre part, les conséquences environnementales et sociales peuvent peser dans le choix de ces modes doux. Dans un contexte écologique si fragile, il est important de penser à l’empreinte environnementale de son mode de transport. Aussi, plutôt que de se renfermer dans la “bulle de la voiture” et

37

de consommer en moyenne 3 tonnes de CO246 par an et par personne, les déplacements peuvent dans certains cas ce faire en mode doux qui favorisent la rencontre avec les autres. La lenteur du déplacement permet aussi de prendre du temps pour soi et les bénéfices sur la santé du vélo et des 30 minutes de marche par jour ne sont plus à prouver.

Adapter les lotissements pour accueillir ces nouveaux modes de transports doux permettrait d’améliorer le désenclavement de ces quartiers en offrant une nouvelle mobilité plus durable pour les déplacements de proximité. Le travail sur l’intégration de cette mobilité dans le tissu existant doit se faire à travers des enjeux "de polarités et de proximités"47.

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Les autres initiatives pour une nouvelle mobilité.

D’autres initiatives voient le jour pour répondre à ces problèmes de mobilités dans les zones résidentielles périurbaines. On voit par exemple se développer des "pédi-bus" qui accompagne les enfants à pied jusqu’à l’école.

Sécurisé, économique et sain, il évite aux écoliers de prendre un transport en commun souvent très difficile d’accès. Ce système permet aussi de réduire considérablement les 42 minutes quotidiennes du déplacement des parents pour emmener leurs enfants à l'école.

Autre exemple, l’auto-partage de voitures individuelles qui part du constat que 7 millions de véhicules ne sont pas utilisés quotidiennement48. Basée sur un système de contrat de prêt, cette initiative a l’avantage de n’utiliser qu’une seule voiture pour plusieurs familles et ainsi d’éviter des frais d’achat, d’entretien, et d’assurance. Outre les avantages économiques, l’auto-partage

46 Brigitte Baccaïni, François Sémécurbe, Gwenaëlle Thomas, op. cit.

47 BOILLON, Pierre. op. cit. p.24.

48 Étude nationale sur l’auto-partage commanditée par l’Ademe.

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crée de nouveaux liens sociaux entre les particuliers et évite le recours à une surconsommation et à une surproduction de véhicules inutilisés.

Le covoiturage qui s’est développé à une grande échelle ces dernières années peut aussi être une solution alternative aux déplacements individuels notamment pour les trajet domicile-travail. Encore une fois, il permet à deux utilisateurs qui habitent à proximité et qui travaillent dans la même zone de partager les frais de déplacement, de réduire leur consommation énergétique et de créer une nouvelle fois un lien social.

Enfin, les transports en communs doivent aussi être renforcés et adaptés pour répondre aux besoins des habitants du pavillonnaire résidant dans une forme urbaine étalée et très peu dense. Les transports à la demande peuvent être une solution pour des trajets qui sont peu fréquentés. En ne se déplaçant que quand l’usager en a besoin, les bus à la demande évitent les trajets inutiles très fréquents dans les milieux urbains très diffus. Il permettent alors "un maillage plus fin du transport en commun routier" et offrent une réponse adaptée et personnalisée pour "desservir efficacement le milieu périurbain"49.

Les lotissements périurbains peuvent donc s’adapter à un changement de notre façon de nous déplacer. En améliorant la voirie proposée, en aménageant sur l’existant des nouvelles voies douces et en offrant d’autres alternatives à la voiture individuelle, le lotissement peut se désenclaver de luimême, à partir de l’initiative de ses habitants. Les autres modes de transport ici présentés sont déjà une réalité dans certains quartiers mais la voiture reste dans l’esprit des habitants du périurbain, la seule façon de se déplacer régulièrement et rapidement.

49 Pierre BOILLON, Dix réflexions sur la mobilité en périurbain. op. cit. p.18.

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Il est donc primordial de sensibiliser la population et d’adapter le périurbain à ces nouvelles mobilités pour permettre son renouvellement et transformer la ville diffuse en ville passante50. L'urbanisme des lotissements pavillonnaire doit pouvoir répondre à cette nouvelle mobilité plus durable.

50 MASBOUNGI, Ariella. La ville passante : David Mangin, Grand Prix de l'urbanisme 2008.

Marseille : Éditions Parenthèses, 2008. 123 p.- Collection "Grand Prix de l'urbanisme".

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II. L'ÉCHELLE DE LA PARCELLE : TROIS STRATÉGIES D'ADAPTATION DU BÂTI

Après avoir réfléchi au renouvellement du pavillonnaire à l’échelle du lotissement, on peut maintenant s’intéresser au pavillon lui-même.

La maison individuelle est en effet la base de nombreuses opportunités d’aménagement. L’habitat individuel périurbain n’a pas évolué depuis les années 1970 alors que la société, elle, a subit de nombreux bouleversements.

La "cellule familiale"51 s’est transformée pour laisser place à une complexité des ménages qui ne répond plus aux codes traditionnels de la "famille nucléaire" pour lesquels le modèle pavillonnaire avait été pensé. Les divorces, les séparations, l’indépendance des enfants, les réorientations professionnelles, la retraite sont autant d’événements qui marquent la vie d’une famille et qui se répercutent dans leurs modes de vie. Pourtant, la maison individuelle ne s’adapte pas à ces changements. Par exemple, les personnes âgées sont de plus en plus nombreuses et désirent pour la plupart rester le plus longtemps dans leur maison. Celle-ci n’est cependant plus adaptée à leur besoins, aussi bien au niveau de l’accessibilité que de la trop grande surface habitable. Les couples sans enfant, quant à eux, disposent d’espaces habitables non utilisés dont ils n’ont plus l'utilité, d’autant qu’ils leur coûtent en entretien. La maison individuelle doit donc s’adapter au "phénomène sociologique du desserrement des ménages"52, aux changements sociaux, aux bouleversements des modes de vie, et à l’évolution au cours de la vie.

L’enjeu est donc aussi à l’échelle du pavillon individuel. Sa ré-organisation interne, sa subdivision, son ré-aménagement peuvent être la clé d’un

51 DIAS, Dominique, LANGUMIER, Julien, DEMANGE, David. op. cit. p.3.

52 GUILPAIN, Laureline, SIMON, Jean-Loyer, RAPIN, Aurore, SCHAEFER, Tiemo, STABLON, Jérôme. S(t)imulation pavillonnaire. Paris : Éditions Archibooks, 2011. p. 41.

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renouvellement par des interventions ponctuelles et des initiatives privées.

Nous pourrons alors dans cette partie étudier des exemples de réalisations selon trois thématiques d'interventions sur l'existant : la rénovation ou réorganisation, la surélévation ou extension et enfin la division. Ces analyses de cas nous permettrons d'établir des procédés généralisés pour comprendre les potentialités de projets d'adaptation du bâti existant.

1) Rénover - Réutiliser - Réorganiser

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La rénovation énergétique : l’exemple d’un pavillon des années 1970

par l’agence Latitude 48° à Morsang-sur-Orge. (Annexe 6)

Fig. 23 : État existant

Fig. 24 : État rénové, la façade est rénovée et spécifique à cette maison

Ce pavillon des années 1970 présente toutes les caractéristiques de base d’une maison individuelle de cette époque, et principalement celles concernant les déperditions énergétiques. Le but de l'opération est alors de rendre la maison très performante thermiquement pour répondre à une demande de plus en plus actuelle concernant l'éco-responsabilité des propriétaires.

42

Plusieurs techniques sont alors utilisées. L’isolation par l’extérieur, le changement du mode de chauffage par une chaudière à granulé bois, le nouveau système de ventilation double flux et le remplacement des menuiseries et des volets permettent de réduire par cinq la consommation énergétique du bâtiment.

Outre l’intérêt écologique, cette opération est aussi l’occasion de repenser l’organisation interne du pavillon, ses circulations, ses ouvertures, et de redessiner la façade avec une requalification architecturale.

Ce projet s’inscrit dans une démarche plus globale qui tend à se répandre: la rénovation énergétique des pavillons de banlieue. Cette rénovation est soutenue et encouragée par de nombreuses aides de l’État comme l'Éco-Prêt à Taux Zéro, ou Crédit d'Impôt Développement Durable. Cette incitation financière offre une première solution quant à l'amélioration des performances thermiques des constructions dans les lotissements des dernières décennies. Et, même si le retour sur investissement est relativement long (20 ans en moyenne53), les économies de dépenses énergétiques sont encourageantes.

Cette démarche individuelle mériterait une concertation et une action plus globale pour être vraiment efficiente. L'association Clairlieu EcoDéfi54 va dans le sens de cette démarche en proposant à tous les habitants du lotissements d'intégrer un groupe de travail pour la rénovation énergétique du lotissement.

L’enjeu est donc ici énorme, d’autant plus que les technologies d’aujourd’hui permettent d’intervenir aisément sur les maisons individuelles sans modification majeure et sans aménagement lourd.

53 NOLEN, Anne-Laure, «Rénovation éco-responsable d'un habiter pavillonnaire : enjeux, méthodologie et stratégie". [en ligne]. École Nationale Supérieure d'Architecture de Lyon.

Juin 2014. [3 Mai 2015]. Disponible sur Internet : < http://www.lyon.archi.fr/_pdf/renec2013/8_ rence2013_anne-laure_nolen.pdf > 54 Pour plus d'informations : http://www.clairlieuecodefi.fr/topic/index.html 43

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La réutilisation fonctionnelle : l’exemple des bureaux du CAUE 94 par

l’architecte Fariba Nourdeh à Maisons-Alfort (Annexe 7) L’une des caractéristiques majeures des lotissements pavillonnaires concerne

leur

stricte

mono-fonctionnalité.

Ces

"cités-dortoirs"

sont

désertes une grande partie de la journée et ne présentent aucun attrait pour des entreprises ou des travailleurs indépendants. Il est pourtant assez facile de transformer un simple garage en bureau, ou même d’installer une agence dans le rez-de chaussée d’un pavillon.

Fig. 25 : État existant

Fig. 26 : État après transformation, la forme bâti ne modifie pas les caractéristique typologique du quartier

C’est ce qu’a choisi de faire à titre d’exemple, le CAUE du Val-de-Marne en réinvestissant un pavillon délabré et inoccupé. L’agence d’architecture a ainsi rénové et restructuré ce logement pour l’adapter afin de lui permettre de recevoir des espaces de bureaux. La salle à manger devient facilement une salle de réunion et les chambres se transforment en espaces de travail plus individuels. Un simple pavillon ordinaire se transforme alors en lieu de travail sans bouleverser l’organisation typologique du lotissement.

Bousculer la mono-fonctionnalité d’un quartier pavillonnaire permet d’y insérer de nouveaux usages. En y intégrant des espaces de bureaux, 44

on peut espérer voir se développer des espaces de restauration, des petits commerces.

L’adaptation

d’un

pavillon

à

un

changement

de

fonction

est

relativement simple si la situation s’y prête. Plutôt que d’édifier de nouvelles constructions, il est plus commode de se servir d’un pavillon existant qui répond relativement bien aux besoins d’un espace de travail aussi bien en terme de luminosité que d’organisation spatiale.

Le parc de logement existant peut alors répondre à la demande de surface de bureaux et de commerces dans le périurbain.

Le renouvellement des lotissements pavillonnaires doit aussi se faire par une diversification des usages, par une multifonctionnalité qui passe par l’adaptation et le réaménagement des pavillons pour accueillir de nouvelles pratiques.

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La réorganisation interne : l’exemple d’une maison partagée par

l’agence Latitude 48° à Fontenay-sous-Bois Cette maison située dans un quartier pavillonnaire est un autre exemple de modification interne d’un logement à la base individuel. Ce logement s’est avéré beaucoup trop grand pour ses propriétaires qui n’utilisaient qu’une partie du bâtiment. Les pièces inutiles à chauffer et à entretenir étaient une charge pour les propriétaires qui ont décidé de fractionner leur habitation.

La division s’est faite horizontalement, avec un premier logement en rez de jardin et rez de chaussée, et un deuxième au premier étage et sous les combles. Les deux appartements crées disposent de leur propre terrasse privative qui leur permet de profiter d’un espace extérieur préservant leur intimité. Le jardin est quant à lui à usage commun. Son entretien est partagé et les deux familles peuvent en profiter conjointement.

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Partager une maison peut se révéler très intéressant aussi bien pour les propriétaires que pour les nouveaux locataires et pour la commune. Cela permet en effet d’économiser le coût d’une construction neuve pour les nouveaux occupants, mais également d'optimiser la viabilisation du terrain pour les pouvoirs publics. Pour le propriétaire, c’est aussi une nouvelle rentrée d’argent possible à partir d’un bien sous-utilisé.

Fig. 27 : La coupe témoigne de la répartition des deux logements

Fig. 28 : Le jardin est partagé mais les terrasses restent privatives

Hormis ces avantages économiques, la réorganisation interne et le partage d’une maison individuelle offre l’opportunité de repenser la façon d’habiter dans un lotissement. Tout en gardant des parties privées (les terrasses, les pièces intérieures ...) qui sont garantes de la notion d'intimité de ses occupants si recherchée dans l’habitat pavillonnaire, la division de la maison offre des parties communes (l’entrée, la cour et le jardin) qui deviennent des lieux de rencontre et de vie sociale. Les voisins, habituellement cloisonnés derrière des séparations végétales, sont maintenant des habitants à part entière. "Les co-résidents amènent de la vie dans la maison et, selon la façon dont elle est transformée, lui redonnent sa vocation d’habitation familiale"55.

L’idée est ici de réapprendre à vivre ensemble, à partager des espaces, tout

55 BEYELER, Mariette. Métamorphouse : transformer sa maison au fil de sa vie. Lausanne : Presses polytechniques et universitaires romandes, 2014. p.14.

46

en gardant l’intimité et l’individualité du logement.

Ré-organiser

l’intérieur

d’un

logement

peut

aussi

être

l’occasion

d'accompagner sa rénovation. Dans cet exemple, l’architecte a profité des travaux pour refaire l’isolation intérieure, et changer les menuiseries, dans le but d'améliorer la performance énergétique évoquée précédemment.

Cette idée de ré-organiser l’intérieur d’une maison individuelle pour en changer le fonctionnement permet de renouveler l’habitat sans grosse modification depuis l’extérieur. Le logement, trop grand et inadapté à ses occupants, peut alors se transformer depuis l’intérieur pour répondre à de nouveaux besoins.

2) Agrandir - Surélever - S’étendre

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Ré-agencer un pavillon : L’exemple de la Maison Schroth par l’agence

Toffol Architectes à Bâle (Suisse) (Annexe 8) Située dans la banlieue bâloise, cette maison appartient à un couple de personnes âgées qui y ont vécu toute leur vie. Cependant, arrivés à un certain âge, l’organisation intérieure ne convenait plus. La salle de bain au sous-sol et la chambre à l’étage étaient devenues trop difficiles d’accès. Il fallait accomoder la maison à de nouveaux besoins. Plutôt que d’"adapter superficiellement leur intérieur aux exigences des soins à domicile"56 en intégrant un ascenseur, des pentes douces en remplacement des escaliers..., le couple a préféré agir plus astucieusement sur leur logement. L’ancienne remise à bois, située sur le côté de la maison, a donc été totalement

56 BEYELER, Mariette. op. cit. p.63.

47

réinvestie et transformée pour devenir une pièce à part entière de la maison.

En agrandissant le pavillon, les propriétaires ont pu d’une part gagner de la surface habitable pour accueillir de la famille à l’étage, et d’autre part, bénéficier d’un rez-de-chaussée complètement réorganisé selon leurs besoins. Une salle de bain y a été ajoutée et des portes coulissantes permettent un agencement personnalisé et une plus grande accessibilité à toutes les pièces.

Fig. 29 : État existant

Fig. 30 : État après transformation, le pavillon est rénové mais ne boulverse pas la typologie du quartier

L'utilisation d'une ossature bois pour l’extension a permis d'optimiser la durée de la phase de chantier (4 mois) pour perturber au minimum la tranquillité des occupants. Sans modification lourde et sans beaucoup de travaux, les propriétaires ont ainsi pu gagner 20m2 de surface habitable et abandonner le sous-sol difficile d’accès. On notera également que dans cet exemple présent, l'agrandissement ne consiste pas en une modification de la typologie du pavillon existant. L’extension discrète ne bouleverse en rien le ressenti depuis la rue ou pour le voisinage. Cette intégration démontre que la densification n'est pas forcément néfaste pour la forme bâti du quartier.

Par ailleurs, en ayant rassemblé toutes les pièces principales au rez-dechaussée, l’architecte a aussi anticipé les besoins futurs du couple. En effet, en cas de décès de l’un des deux propriétaires, l’occupant n’aura plus besoin d’autant de place. Il est alors facile de séparer le logement en deux, en louant le premier étage à une autre famille.

48

Agrandir un pavillon ne nécessite pas obligatoirement une intervention lourde

sur

l’existant. L’agrandissement

de

la

maison

n’est

ici

pas

principalement vu comme un gain d’espace, mais bien comme une opportunité nouvelle de réorganiser l’intérieur du pavillon pour répondre à de nouveaux besoins. L’extension peut alors être perçue comme un moyen pour le propriétaire de "moderniser la maison sur le plan technique et énergétique, de manière à en améliorer durablement le confort"57 et de l’adapter à des changements de vie, notamment liés à la vieillesse, afin de lui permettre de garder ses repères dans un lieu qu’il a occupé pendant une grande partie de sa vie.

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Surélever un pavillon : L’exemple d’une maison de vacances par

l’agence Vendredi Architectes à La-Plaine-sur-Mer (Annexe 10)

Fig. 31 : État existant

Fig. 32 : État après transformation, la structure en bois vient subtilement se superposer à l'existant

Cette maison de vacances était trop petite pour accueillir les amis et la famille. L’agrandissement était nécessaire pour créer de nouvelles pièces et gagner en luminosité. Les architectes ont opté pour une surélévation pour

57 BEYELER, Mariette. op. cit. p.64.

49

des raisons d'abord économiques et environnementales, mais aussi dans un souci d’intégrité par rapport au site.

Construire au dessus du pavillon existant permet en effet d’optimiser la consommation énergétique grâce à la compacité des volumes. En chauffant l’espace au rez-de-chaussée, on profite aussi de la chaleur à l’étage.

D’autre part, la surélévation évite la mise en oeuvre de nouvelles fondations en s’appuyant sur celles existantes. Cela permet de ne pas diminuer la superficie du terrain et de ménager l’intégrité du sol et du jardin.

La superficie habitable a doublé grâce à cette intervention sans pour autant modifier l’emprise de la construction sur le terrain.

Pour faciliter l’ajout d’un volume sur l’existant, une ossature en bois, légère et facile à monter, ne nécessitant pas d’intervention lourde, notamment au niveau des fondations, est utilisée ce qui réduit considérablement la durée du chantier.

La surélévation, quand elle est bien réalisée, permet d’agrandir l’espace de vie sans modifier l’emprise au sol de la maison. Elle vient ajouter subtilement un nouvel espace de vie au dessus du pavillon existant, facilitant les circulations et la connexion avec celui-ci. La surélévation a pour avantage de ne pas nécessiter d’intervention lourde. Elle est alors une solution facile pour l'agrandissement d'un pavillon. Elle peut être ponctuelle, en mettant en valeur les qualités du pavillon existant tout en répondant à des exigences économiques, énergétiques et de superficie.

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S’étendre vers l’extérieur : L’exemple d’une extension de pavillon par

Franklin Azzi à Yport (Annexe 11) Ce pavillon normand ne disposait initialement que de 18m2 d’emprise au sol. Il était alors indispensable pour les propriétaires de trouver un moyen de s’ouvrir vers l'extérieur pour gagner en surface. Le choix s'est ici porté 50

sur une extension vers l’extérieur afin de prolonger les pièces intérieures en dehors de la maison. Ces terrasses, de part et d’autre du pavillon tant en rez-de-jardin qu’à l’étage supérieur, sont pensées comme des pièces à part entière du logement. L’architecte a aussi tenu à imaginer l’adaptation de cette extension à moyen et à long terme. En effet, les terrasses peuvent s’ajuster à d’autres usages que ceux initialement prévus : Un système de toile tendue permet d’abriter les espaces extérieurs supérieurs. Les propriétaires ont aussi la possibilité de transformer les espaces ouverts en rez-de-jardin grâce à des parois amovibles pour clôturer l’espace et accueillir par exemple une chambre supplémentaire pour répondre à de nouveaux besoins et s'adapter aux évolutions familiales.

Fig. 33 : En élévation, la surface habitable du pavillon est plus que doublée

Fig. 34 : État après transformation, les auvents en bois étendent le pavillon vers l'extérieur

En plus d’augmenter la surface habitable du logement, l’intervention se veut ancrée dans une démarche de développement durable avec une optimisation dans le choix des matières premières, avec l’usage d’énergie solaire et géothermique pour les besoins quotidiens, et avec l'utilisation "des matériaux 100% recyclables et provenant d’un rayon de moins de 100km"58.

58 NAIDOO, Ridhika. «Franklin Azzi architecture: passive house, normandy france».

Designboom. [en ligne]. 25 Mai 2009. [12 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http:// www.designboom.com/architecture/franklin-azzi-architecture-passive-house-normandyfrance/ >

51

L’intervention reste très sobre et minimaliste. Elle ne s’impose pas et respecte la construction existante. Pour autant, elle bouscule les habitudes sur la manière d’habiter un pavillon de banlieue. Les espaces extérieurs sont ainsi vécus comme un prolongement des espaces intérieurs qui se développent aussi bien d’un côté que de l’autre, sans véritable frontière entre les deux.

Agrandir une maison individuelle pour répondre à des nouveaux besoins n’est donc pas forcément synonyme de densification lourde mais peut se résoudre en apportant une réponse innovante et en réfléchissant à une nouvelle façon d’habiter en pavillon individuel.

3) Diviser - Séparer - Fractionner

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Diviser une parcelle : L’exemple de la Maison 69 par Fabre de Marien à

Bordeaux (Annexe 12) Les propriétaires disposaient d’un terrain trop grand pour leur famille et qui demandait trop d’entretien. Plutôt que de déménager sur un terrain plus petit, l’opportunité leur a été donnée de céder une partie de la parcelle pour la vendre comme terrain constructible. En plus d’avoir moins de jardin à s’occuper, l’apport financier engendré par la revente du terrain a permis à cette famille d'accroître son budget dans l'optique d'une rénovation du pavillon. Le terrain vendu, d'une superficie de 186m2, s'est avéré largement suffisant pour y implanter une nouvelle construction avec son jardin.

La division parcellaire a souvent comme conséquence de produire des terrains allongés et étroits comme c’est le cas dans cet exemple. On peut remédier à ce problème par le projet architectural en offrant de nombreuses ouvertures sur les deux façades dégagées. La division parcellaire nécessite 52

de repenser l'implantation standard d'une maison centrée habituellement sur la parcelle. L’architecte doit revenir à une typologie plus ancienne de maison à double orientation, à l’image des maisons en bande. Même si elle paraît "enclavé entre mitoyens"59, on constate que les espaces de retraits réglementaires ne sont pas indispensables à la qualité des espaces extérieurs. Un simple mur côté rue permet de délimiter le privé du public pour faire de l’espace vide un jardin d’entrée. Quant au jardin à l’arrière, il est en relation directe avec l’intérieur de la maison ce qui lui donne une qualité habitable intéressante.

Fig. 35 : En plan masse, le nouveau bâtiment s'insère entre les deux existants

Fig. 36 : État après construction, la typologie du quartier est respectée

L’un des principaux inconvénients de la division parcellaire réside dans la nouvelle proximité avec les voisins et l’impression de densité qui n’est pas habituelle dans ce type de lotissement. Certes ce projet ne dégage plus les 6 mètres de décalage de chaque côté du bâtiment mais pour autant, l’orientation des ouvertures sur la rue et sur le jardin évite tout vis-à-vis

59 KIM, Erika. «FABRE/deMARIEN architectes: house 69». Designboom. [en ligne]. Le 15 Juin 2011. [27 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.designboom.com/ architecture/fabredemarien-architectes-house-69/ > 53

avec les voisins. Au contraire, l’alignement de la façade donne une linéarité qui affirme le caractère public de la rue et redonne de l’intimité au jardin à l’arrière qui devient invisible depuis l’extérieur.

Même si les parcelles issues de divisions parcellaires sont souvent plus petites que la normale, construire sur une partie d’un terrain déjà bâti présente donc des avantages urbains et architecturaux qui ne nuisent pas à la qualité de vie recherchée dans le pavillonnaire. À cela s’ajoute les intérêts financiers et d’entretien qui rendent la division parcellaire encore plus attractive pour les familles. La vente d'une partie de la parcelle entraîne une importante rentrée d'argent. La famille de propriétaire peut alors entreprendre des projets personnels ou professionnelles plus tôt que prévu.

Diviser son terrain répond aux intérêts du propriétaire en lui offrant un nouvel apport financier, à l'acheteur en lui proposant un terrain abordable, et à la collectivité en économisant des frais de viabilisation et d'entretien.

La division parcellaire est donc un enjeu majeur du renouvellement des lotissements pavillonnaires.

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Fractionner une parcelle : l’exemple du pavillon Arn par l’agence Dual

Architekten à Küttigkofen (Suisse) Il s’agit ici d’une maison appartenant à une propriétaire âgée qui a vécu depuis toujours dans le même quartier pavillonnaire. Elle s’est liée d’amitié avec ses voisins et a pris ses marques dans sa maison et dans le lotissement.

Elle est cependant maintenant trop âgée pour entretenir son intérieur, trop grand pour elle, et pour s’occuper de son jardin dont elle ne profite quasiment plus. La solution qui lui a été proposée par l’architecte est simple : quitter sa maison, mais pas sa parcelle. En effet, le terrain est largement assez vaste pour y construire deux habitations. La propriétaire peut donc se 54

construire une nouvelle maison, plus petite et plus à l’échelle de ses besoins tout en restant au même endroit. En ce qui concerne son ancienne maison, elle a choisi de la céder à son fils qui était à la recherche d’un nouveau toit pour sa famille. L'intérêt est donc double, pour la propriétaire, et pour sa famille. Elle peut ainsi compter sur ces "nouveaux habitants" pour entretenir le jardin, dont tous les occupants peuvent profitent. Elle est aussi rassurée d’avoir de la famille proche de chez elle, si jamais elle a besoin d’une quelconque assistance. A l’inverse, le fils et sa famille ont trouvé ici l’aide nécessaire pour s’installer en maison individuelle et peuvent bénéficier de tous les avantages qui lui sont liés (potager, jardin, garage ...).

Fig. 37 : Le projet joue entre intimité et relation avec la maison existante

Fig. 38 : Malgré la proximité, l'annexe garde toute son indépendance

Se pose alors la question de la relation entre les occupants. D’un côté, vivre sur la même parcelle implique une certaine proximité, mais en même temps, chacune des familles veut garder son intimité et son autonomie.

Chacun a donc sa propre terrasse, sa propre entrée sur la rue et les vis à vis sont atténués par un travail de la végétation qui permet "aux habitants de percevoir mutuellement leur présence sans avoir besoin de se voir vraiment"60.

60 BEYELER, Mariette. op. cit. p.124.

55

En fractionnant la parcelle pour y construire une nouvelle maison, la propriétaire a ainsi pu aménager son nouveau chez-soi selon ses besoins qui ont naturellement changé depuis la construction de sa première maison (plein-pied, sans aucune marche, avec des cloisons coulissantes ...). Elle a aussi permis à son fils de trouver rapidement une maison pour sa famille et la propriétaire pourra ainsi vivre pleinement sa retraire en étant proche de sa famille, mais en restant totalement indépendante: l’autonomie reste en effet l’un des souhaits principaux des personnes âgées.

Partager sa parcelle avec un proche, c’est l’aider à accéder à la propriété mais c’est aussi créer de nouveaux liens sociaux pour des personnes qui peuvent très vite s’enfermer dans une maison individuelle et dans un lotissement où il est difficile d’entretenir des rapports profonds avec son voisinage.

Le bâti existant des lotissements pavillonnaires offre donc une multitude de possibilités d'adaptations pour répondre à de nouveaux besoins, à des évolutions de vie. Ces opportunités doivent se développer pour permettre un réel renouvellement du modèle pavillonnaire.

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III. VERS UNE NOUVELLE APPROCHE DU LOTISSEMENT PAVILLONNAIRE : ACTEURS & PROCESSUS

Maintenant que les nombreuses possibilités d’action pour transformer le pavillonnaire ont été décrites, il faut alors s’interroger sur les conditions et les conséquences de leur mise en place. En effet, pour donner une importance globale à cette série d’interventions, il faut établir un mouvement général et y établir des principes, des règles et des limites. Pour que la transformation des tissus pavillonnaires actuels soit vraiment efficiente, il ne faut plus penser à une multitude d’opérations indépendantes mais bien à un projet global, qui n’oublie pas pour autant les spécificités de chaque territoire.

Pour bien comprendre ce phénomène de renouvellement, il faut par ailleurs en étudier les conséquences sur les modes de vies, sur les pratiques urbaines, sur le développement économique, social et environnemental de ces aires urbaines.

Il faut aussi se pencher sur les limites de la démarche pour mieux anticiper les problèmes potentiels qui pourraient découler de ces interventions.

1) Les nouveaux systèmes d’acteurs nécessaires à la mise en œuvre d’un tel renouvellement

Pour parler du système d’acteur, il faut tout d’abord préciser que la démarche de renouvellement du pavillonnaire part d’une initiative généralement privée, que ce soit pour les adaptations du bâti, pour l’agriculture urbaine, ou pour les nouveaux modes de transports (pédi-bus, covoiturage ...). En effet, elle provient souvent d’un besoin spécifique de 57

certains particuliers pour adapter ses pratiques à des transformations au cours de la vie. Si la famille s’agrandit, les propriétaires voudront rajouter une pièce à la maison. Au contraire, quand les enfants quittent le domicile, il faut réduire la surface habitée. Autre exemple, la vente de panier de fruits et légumes est une proposition propre au producteur.

On voit donc aujourd’hui de nombreuses opérations isolées et individuelles et "la puissance publique a jusqu’à présent laissé ces initiatives se développer sans cadre législatif et opérationnel spécifique"61. Les propriétaires doivent le plus souvent se débrouiller seuls pour mener à bien leurs projets et doivent régler les problèmes réglementaires et administratifs sans aucune aide. Certains parlent même d’"urbanisme clandestins"62 tant la réglementation est inadaptée à ces nouvelles pratiques de développement urbain.

Pourtant, en plus des avantages pour les particuliers, le renouvellement du pavillonnaire a un intérêt public pour toute la collectivité. Bien que tout le monde y trouve son compte, les pouvoirs publics semblent en retard dans cette nouvelle démarche. "Les communes sont confrontées à la fois à ces difficultés de repérage et d’anticipation mais aussi au manque d’outil juridique pour encadrer ces pratiques."63 Les élus sont néanmoins très attentifs à cette démarche. On note ainsi que, d'après un sondage CSA / Egis –Ateliers de la Terre, réalisé en 2010 auprès de 300 élus municipaux, "75 % des élus interrogés sont persuadés que ces transformations sont nécessaires". Même s’ils ne doutent pas de l’intérêt

61 DARLEY, Amélie, DAVY, Anne-Claire. «Maisons individuelles: un parc qui change davantage qu’il n’y paraît». Les Cahiers de l’IAU îdF. [en ligne]. n° 169. juin 2014. [24 Octobre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.iau-idf.fr/fileadmin/user_upload/Accueil/LaUne/ extraitC169-p68-71.pdf > p.1.

62 LOUBES, Jean-Paul. «Quelle évolution pour les quartiers pavillonnaires ?». CAUE 27. [en ligne]. Éditions du Sextant. Octobre 2010. [10 Octobre 2014]. Disponible sur Internet : < http://www.caue27.fr/wp-content/uploads/2013/10/ExpoEnPoche-Web.pdf > p.13.

63 DARLEY, Amélie, DAVY, Anne-Claire. op. cit. p.71.

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de ce renouvellement, seulement 39 % d’entre eux "considèrent que les collectivités sont prêtes à s’engager dans de tels projets"64. Selon ces mêmes élus, le réel renouvellement pavillonnaire passe par des "incitations fiscales ou financières" (à 45% des réponses), ou des "réunions participatives" (à 33% des réponses). Ce sondage montre un évident manque de moyen des puissances publiques pour accompagner et réguler ce phénomène de renouvellement pavillonnaire. À l’instar des opérations de renouvellement urbain impulsées par l’ANRU, il faudrait créer une dynamique publique massive basée sur le caractère participatif et incitatif de la démarche.

Fig. 39 : Les habitants discutent de l'avenir de leur quartier, aidés et conseillés par des architectes

Fig. 40 : La maquette permet de facilement se repérer et de s'identifier au projet

Les collectivités territoriales, les communes, les CAUE, et toutes les autres organisations doivent alors être présentes dès l’étape de réflexion des projets individuels. Les particuliers doivent pouvoir trouver dans ces instances le soutien nécessaire mais surtout les conseils de professionnels pour accompagner la démarche. En assistant des individus dans un domaine qu’il ne connaissent pas forcément, on évite des erreurs qui peuvent s'avérer catastrophiques pour tout le monde. "Les habitants des espaces

64 PETITET, Sylvain. op. cit.

59

pavillonnaires se sont lancés dans des expérimentations. Aux professionnels de les accompagner et de les guider pour aménager ces territoires."65 Cette action de conseil peut aussi être vue comme de la sensibilisation, indispensable pour faire connaître les nouveaux concepts de renouvellement pavillonnaire qui peuvent être abstraits voire inconnus pour un grand nombre d’habitants. Ce fut le cas pour les premières expérimentations BIMBY au cours desquelles des entretiens avec des architectes ont été proposés aux habitants des communes-test. Au final, 60% des entretiens se sont conclus par une proposition d’aménagement d’un logement supplémentaire sur la parcelle66.

Et même si on est encore loin de la réalisation, c’est déjà une première étape.

Pour mettre en œuvre le renouvellement pavillonnaire, il faut aussi pouvoir revoir les règlements d’urbanisme, souvent trop contraignants pour ce type d’interventions, "pour favoriser la densification du secteur ou bien l’encadrer avec l’instauration d’une réglementation plus adaptée"67 (Annexe 14).

Selon les recherches du projet BIMBY "dans 4 cas sur 5, le règlement local d’urbanisme constitue un obstacle à la construction d’une nouvelle maison sur le terrain d’une maison existante, avec ou sans division parcellaire"68.

Les PLU et les règlements de lotissements doivent être plus souples pour permettre une plus grande marge de manœuvre aux initiatives privées.

Les documents d’urbanisme représentent l’outil principal des collectivités territoriales pour réguler les dynamiques individuelles et apporter une réponse globale. Ils doivent aussi pouvoir s’adapter à des demandes personnalisées.

65 LÉGLISE, Fanny. «Pavillonnaire». Architecture d’aujourd’hui. Novembre 2014. n°403. p.1`.

66 MIET David, TANGUY Astrid. «Premiers retours d’expériences». [en ligne]. Journal BIMBY. n°1. 10 Septembre 2012. [12 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : < http://bimby. fr/sites/bimby.fr/files/2012-09-10_journal-BIMBY-web.pdf > 67 LOUBES, Jean-Paul. op. cit. p.22.

68 MIET, David. «L’habitant producteur de terrain, nouvel acteur stratégique du PLU». La Revue Urbanisme. Septembre/Octobre 2012. n°386. p.19.

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Enfin, il est vraiment indispensable de créer une politique urbaine globale permettant de regrouper des initiatives disparates. "Pour que cette transformation urbaine ne devienne pas un phénomène insidieux, elle nécessite une prise en compte globale.”69 C’est alors l’un des enjeux majeurs du nouveau système d’acteur nécessaire au renouvellement pavillonnaire. Les Sociétés Coopératives d’Intérêt Collectif peuvent être un instrument concret permettant de "fédérer les initiatives individuelles et favoriser la mutualisation des actions"70. Les pouvoirs publics ont donc pour rôle de créer un schéma directeur global à partir d’opérations isolées pour trouver une cohérence générale à l’échelle du quartier ou de la commune.

Fig. 41 : Schéma de l'évolution de la démarche BIMBY

“Si la densification au coup par coup altère les qualités d’usage auxquelles les habitants de maisons individuelles aspirent, la densification anticipée, négociée et encadrée peut être l’occasion de requalifier et faciliter la sédimentation urbaine à long terme.”71 Pour éviter une certaine spéculation foncière qui découlerait de cette politique de densification, les pouvoirs publics doivent prioritairement encadrer et réguler cette pratique avant qu'elle ne tombe aux mains de certains qui pourraient tirer avantage de la vente de parcelles divisées. Cette 69 LOUBES, Jean-Paul. op. cit. p.15.

70 LOUBES, Jean-Paul. op. cit. p.16.

71 BOSSÉ, Anne, DEVISME, Laurent, DUMONT, Marc. «La mutation des pavillonnaire». La revue Urbanisme. Novembre 2013. Hors-série n°46. p. 61.

61

stratégie de projet urbain pourrait se passer des lotisseurs, des agences immobilières ou bien même du système de ZAC, nécessaires pour la plupart des autres types de développement urbain. Le processus de renouvellement des lotissements pavillonnaires peut alors être perçu comme une filière courte qui supprime les intermédiaires (et aussi leurs frais) pour faire un projet personnalisé. C'est à l'architecte, à travers ses compétences en conseil et en projet, de faire le lien entre le maire qui veut développer sa commune,

Fig. 42 : Schéma d'intervention dans le cadre du BIMFY, la question de la collectivité et des SCIC entre en jeu

Fig. 43 : Schéma de la démarche BIMBY, les intermédiaires sont supprimés

et le propriétaire du terrain qui possède la réserve foncière. Il s'agit alors de faire correspondre intérêt collectif et intérêt privé sans intermédiaire.

Cependant, pour garantir une cohérence globale des interventions, plusieurs organismes peuvent entrer en jeu dans le processus de renouvellement des lotissements. C'est le cas notamment des SCIC, Sociétés Coopératives d'Intérêts Collectifs, qui peuvent aussi faire le lien entre la collectivité et les habitants. Les AFUL, Associations Foncières Urbaines Libres, peuvent quant à elles, permettre de mutualiser un ensemble de parcelles pour réaliser un projet global et cohérent à plus grande échelle.

C’est donc une toute nouvelle logique d’acteur qui doit se mettre en place pour répondre à la dynamique de transformation du pavillonnaire. En 62

partant d’une initiative privée d’un propriétaire ou d’un particulier, les élus et les collectivités doivent tout d’abord accompagner la démarche dans une posture de conseil et de sensibilisation. S'en suit une adaptation des documents d'urbanisme pour mieux répondre à une demande personnalisée.

L'enjeu final est de donner à cet ensemble une cohérence en instaurant une politique globale à plus grande échelle.

2) Les impacts économiques, sociaux et environnementaux d’un tel renouvellement D’un point de vue financier, le renouvellement du pavillonnaire peut permettre d'engendrer des économies tant aux propriétaires qu’aux futurs locataires, mais aussi à toute la collectivité.

En effet, le propriétaire qui vend une partie de sa parcelle obtient une rentrée d’argent conséquente qui peut notamment l’aider à entamer la rénovation énergétique de sa maison et diminuer par la suite son budget de chauffage.

Quant aux propriétaires qui rénovent ou divisent leur maison pour accueillir de nouveaux occupants, l’évaluation économique menée par Philippe THALMANN et Philippe FAVARGER a montré que le coût des travaux est largement et très rapidement rentabilisé par les loyers perçus par les propriétaires72. Les locataires ou les nouveaux propriétaires bénéficient par ailleurs d’un logement généralement moins cher et qui peut être une bonne solution pour de jeunes ménages modestes.

Les nouvelles mobilités proposées sont aussi plus économiques pour les habitants du pavillonnaire, réduisant considérablement le poids économique de la voiture.

72 BEYELER, Mariette. op. cit. p.151.

63

En ce qui concerne la collectivité, ce sont de substantielles économies qui peuvent être envisagées grâce à ce renouvellement. En effet, les communes perçoivent de nouvelles taxes avec de nouveaux habitants, sans avoir à viabiliser et à assainir de nouveaux terrains. De plus, le besoin en infrastructure de transport nouvelle est réduit, même si de nombreux investissements sont malgré tout nécessaires afin adapter l’offre de transport à ces nouvelles pratiques. Selon une étude publiée par le CAUE de Meurthe et Moselle dans le cadre des Rencontres de l'urbanisme en Novembre 2008, le coût d'entretien à la collectivité des espaces publics en périurbain est estimé à plus de 1000€ par maison et par an.73 Reconstruire le lotissement sur lui-même, c'est économiser ses frais en réutilisant l'espace public déjà existant.

D’un point de vue social, adapter le pavillonnaire permet de créer une certaine urbanité dans des lieux qui n’en n’ont pour l’instant aucune. Les modifications typologiques et parcellaires améliorent l’espace public qui devient un vrai lieu de rencontre indispensable à la vie sociale des habitants.

C’est aussi la nouvelle démarche participative qui permet une nouvelle cohésion sociale dans le lotissement. Pour réaliser un tel recyclage des lotissements, il faut d’abord apprendre à écouter et prendre en considération les besoins de chacun. Les habitants sont des participants actifs du développement urbain de leur commune.

De plus, en rendant certains logements plus accessibles, la démarche de renouvellement du pavillonnaire permet une mixité sociale dans des quartiers souvent dominés par une classe moyenne majoritaire. La diversification de l’offre permet à de jeunes couples de s’installer dans les lotissements, à des retraités d’y rester ...

73 JACQUIN, Olivier. «Pour une approche en coût global des opérations d'aménagement». [en ligne]. CAUE 54. Novembre 2008. [3 Mai 2015]. Disponible sur Internet : < http://www. lorraine.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/2_DREAL_Approche_en_cout_global_ cle68ca5d.pdf > 64

L’ouverture sur le monde agricole permet aussi un lien social entre le producteur et le consommateur et favorise la prise de conscience de l'intérêt d'une relation directe avec les espaces naturels comme nouveau lieu de rencontre.

Enfin, d’un point de vue environnemental, le renouvellement du pavillonnaire freine l'imperméabilisation des sols et l’étalement urbain si dévastateur vis à vis des paysages agricoles et naturels. En limitant l’étalement urbain et en privilégiant les modes de transports doux ou partagés, on réduit aussi les déplacements automobiles, sources de pollution, et les infrastructures routières qui y sont attachées, dévastatrices pour l'environnement.

L’intégration de l’agriculture au sein même des lotissements ainsi que leur ouverture sur les espaces naturels alentours permettent aussi de recréer un lien et une relation avec l’environnement, démarche nécessaire pour une prise de conscience des richesses environnementales de nos territoires.

A l’échelle du bâti, diviser une maison existante consomme beaucoup moins de terrain, de matériau et d’énergie à la production que de construire un nouveau logement. Adapter sa maison, c’est aussi l’occasion d’en améliorer les performances thermiques et ainsi limiter sa consommation d’énergie. Réutiliser ce qu’on a déjà, c’est économiser ses ressources.

65

3) Les limites et enjeux de l’évolution de cette démarche Bien que la démarche visant à adapter les lotissements ait déjà été initiée à travers un grand nombre de réalisations, elle reste malgré tout assez récente et a déjà montré des limites, des dysfonctionnements mais aussi des pistes de développement et d’évolution.

On peut alors se demander comment les différentes interventions énoncées vont rencontrer des limites dans la perception des habitants et dans la modification de leurs modes de vie.

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Les altérations de la qualité de vie et du mode d'habiter

La démarche du programme BIMBY pose de nombreux problèmes quant aux altérations de la qualité de vie, du mode d'habiter, et de la valeur foncière de la maison. Le terme densification effraye beaucoup les habitants qui se sont installés dans le périurbain justement pour avoir de l’espace, de l’intimité et de la tranquillité. Avec les interventions de divisions parcellaires, d’extension et d’agrandissement du bâti, on réduit ces caractéristiques tant recherchées dans l’habitat individuel pavillonnaire. Certains maires, qui avaient fait le choix de changer les documents d'urbanisme pour faciliter ces interventions ont dû faire marche arrière. C'est le cas notamment dans la commune de Épinay-sur-Orge, qui a dû "revoir la réglementation d’urbanisme concernant la zone pavillonnaire". En effet, les divisions parcellaires réalisées ont engendré de nouveaux terrains de surfaces trop réduites (< 200m2) et qui "ne permettent pas un habitat de grande qualité"74.

Il faut donc être extrêmement vigilant : le retour d'expérience des

74 DECUGNIÈRE, Dominique. "Le Plan Local d’Urbanisme évolue". L’Echo. Novembre 2012. n°124. p. 34 66

habitants est alors primordial pour ne pas dépasser une certaine limite de densification qui ne serait pas acceptée. L’architecte dispose aussi de nombreux outils pour réaliser ces interventions sans détériorer le cadre de vie des lotissements. Mais cela prend du temps et le travail architectural doit être d’une qualité remarquable pour répondre à ces problématiques.

Il est aussi difficile de cerner la limite entre intérêts individuels et enjeux collectifs. En ce qui concerne le problème de densification du bâti, "l’ENSA Marseille et l’AUAM (Agence d’Urbanisme de l’Agglomération Marseillaise) ont identifié le seuil approximatif de 25 maisons par hectare au-delà duquel densifier peut remettre en question l’identité même du quartier”75. Ces estimations semblent tout de même très approximatives et variables du contexte social et territorial. C’est donc un équilibre fragile qu’il convient de trouver pour faciliter l'appropriation des interventions par les habitants Construire sur sa parcelle, c'est aussi renoncer à son jardin. Et pourtant, il est bien souvent synonyme d'une meilleure qualité de vie et entraîne une valorisation foncière de la maison. Il faut alors regarder si, sur le long terme, il est toujours financièrement et qualitativement interéssant de s'en séparer.

En ce qui concerne les interventions où les habitants doivent partager l’espace comme lors de la division interne d’une maison, ou encore lors de l’aménagement des espaces publics, il faut tenir compte du caractère individuel du modèle pavillonnaire. Beaucoup d'habitants du périurbain ne sont pas prêts à partager un logement et doivent réapprendre à investir un espace public en lotissement. C’est à l’habitant lui-même d’initier la redécouverte d’un vivre-ensemble. C’est pourquoi le caractère participatif de la démarche est essentiel pour une bonne appropriation du renouvellement pavillonnaire par les habitants.

75 LOUBES, Jean-Paul. op. cit. p.9.

67

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Les limites de la démarche foncière du projet BIMBY

Les opérations ici présentées sont les prémices d’un développement futur qui devra être plus important et plus organisé pour pouvoir être efficace. Les recherches entamées par le projet BIMBY et par les différents CAUE sont des tremplins pour encourager l’amplification et la sensibilisation du principe de recyclage du pavillonnaire dans toute la France. Se pose maintenant la question de l’évolution et de l’amélioration de cette démarche qui n’en est qu’à ses débuts.

On a déjà vu que pour porter ses fruits, le renouvellement pavillonnaire doit être pensé aussi bien globalement que spécifiquement. L’objectif aujourd’hui est alors de développer un projet cohérent et de contrôler le renouvellement des lotissements pour qu’il fasse partie d’un processus démocratique capable de garantir un certain niveau de qualité de vie. La démarche BIMBY, qui consiste à faire de l'habitant le maître d'ouvrage de son habitat, ne peut fonctionner que dans l'encadrement par les associations ou les collectivités publiques, comme c'est le cas avec les AFUL ou les SCIC. Sans un certain contrôle, le projet BIMBY pourrait devenir le terrain de jeu d'une spéculation foncière au détriment des propriétaires, mais surtout des nouveaux arrivants.

Par ailleurs, cette démarche de densification sur la réserve foncière privée paraît être une solution provisoire pour le renouvellement des lotissements pavillonnaires. Elle "hypothèque à terme une deuxième ou troisième transformation plus profonde de ces quartiers"76. On a vu que l'un des problèmes actuels majeurs des lotissements est leur difficile capacité d'adaptation. Similairement, la politique de densification du BIMBY, telle qu'elle est pensée aujourd'hui, verrouille les futurs possibilités de transformation et subdivise un territoire déjà très morcelé. La complexité de

76 ROBIN, Émilien. "L'imposture BIMBY". Criticat. Automne 2013. n°12. pp.82-103 68

gestion des propriétés s'en trouve accrue et cette solution n'est, dans ces termes, pas une solution durable pour recycler les lotissements du périurbain.

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La saturation des équipements et des espaces publics

L'idée majeure du renouvellement des lotissements est donc à terme d'accueillir plus d'habitants sur un même territoire et d'arriver à une hétérogénéité plus prononcée des ménages grâce à la diversification des offres de logements. Cependant, un accroissement de population nécessite une profonde réflexion autour des services nécessaires à la qualité de vie recherchée dans le périurbain. Cela concerne aussi bien les équipements publics que les espaces publics. Il faudra donc entamer une transformation des installations existantes comme les écoles, garderies, gymnases, pour accueillir plus d'usagers. Les infrastructures de mobilités ainsi que les offres de transports en communs devront aussi être adaptées pour répondre à une nouvelle demande. Christophe PIQUÉ note d'ailleurs dans le cas de l'opération menée à Vert-Buisson que "si nous laissions la démarche Bimby se faire naturellement, nous risquerions de nous trouver rapidement confrontés à une saturation du trafic routier et à une densification trop importante du nombre d’habitants."77 Le renouvellement des espaces publics, qui sont l'une des conditions majeures d'un recyclage durable des lotissements, doit aussi se faire dans la perspective d'une augmentation de la population.

Se pose alors la question du coût et du financement de tous ces aménagements pour les collectivités publiques. La possibilité de la création d'une taxe sur la plus-value réalisée par le propriétaire permettrait de

77 PIQUÉ, Christophe, (02 Mai 2013). Actes du colloque "BIMBY 2012" organisé par le programme de recherche ANR "BIMBY", les 17 et 18 Septembre 2012 à Paris.

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répondre en partie à cette question. Mais les investissements restent lourds à gérer et on est bien loin de l'implication nulle de la commune, vantée par le concept du BIMBY.

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La monofonctionnalité résidentielle

L’un des points faibles du système pavillonnaire qui n’a pas encore été traité à ce jour concerne la monofonctionnalité de ces territoires. Considérés comme des "cités-dortoirs", les banlieues pavillonnaires ne sont aujourd’hui que des lieux résidentiels en manque de vie, de commerce et d’équipements publics. Le schéma domicile-travail-consommation est explosé sur l'ensemble du territoire dans une logique de zonage de la ville.

Fig. 44 : Proposition d'évolution d'un quartier avec mixité des fonctions et des pratiques

Fig. 45 : Possibilité d'investir un garage en tant que local pour une entreprise à domicile

Pour un renouvellement durable des lotissements, il faut aussi les penser comme des lieux de travail, de commerce et de loisirs. Certains pavillons peuvent facilement être réaménagés en bureau ou atelier pour accueillir de petites entreprises. Des garages peuvent se transformer en dépôt de pain frais ou de légumes. Une crèche peut s’installer dans une maison

70

inoccupée. Un espace vide peut devenir terrain de football. Ce ne sont pas les opportunités qui manquent. Mais le frein essentiel au développement de ces initiatives reste principalement les règlements d’urbanisme trop restrictifs et le manque d’engagement des associations et des pouvoirs publics en ce sens. Il faudrait pouvoir adapter le système de zonage qui empêche la diversification des activités et au contraire encourager l’insertion de commerces, de bureaux et d’équipements publics au sein même des lotissements. Quelques aménagements précurseurs suffiront à amorcer le développement économique et social dans ces territoires. Dans ce schéma, on peut penser que si une entreprise s’installe dans un lotissement, un restaurateur pourra être intéressé par cette nouvelle clientèle et une garderie pourrait ouvrir pour s’occuper de leur enfants. Il ne s’agit évidemment pas là de concurrencer avec le centre-ville, mais bien d’établir des petites polarités dans le périurbain pour lui redonner un caractère urbain et un certain dynamisme.

La prochaine étape du renouvellement pavillonnaire consiste donc à effacer la mono-fonctionnalité actuelle pour intégrer de nouvelles activités dans les lotissements, condition sine qua non de leur transformation.

71

Fig. 46 : MERCIER Mathieu "Architecture pavillonnaire" 2000

72

CONCLUSION

Le renouvellement du pavillonnaire périurbain passe donc par une multitude d’interventions à différentes échelles qui, une fois réalisées et mises en relation les unes avec les autres, forment un nouvel urbanisme et un nouveau mode d’habiter les lotissements.

C’est en pensant globalement au territoire et au quartier avec les espaces naturels et agricoles, l’organisation parcellaire et les nouvelles mobilités, mais aussi à l’échelle du bâti que nous pourrons créer un ensemble urbain plus cohérent et en adéquation avec les problématiques d’aujourd’hui, tout en répondant aux attentes et aux aspirations des Français.

Pour entamer le renouvellement du pavillonnaire périurbain, c’est un changement complet de notre vision du projet urbain des lotissements qu’il convient d'engager. La mutation des territoires périurbains est un processus qui prend du temps et qui se fait par des actions ponctuelles. En partant d’une logique d’initiatives privées, personnalisées et individuelles, il faut pourtant réussir à établir un schéma directeur global qui encadre raisonnablement chacune de ces interventions tout en laissant une liberté d’exécution assez souple pour amorcer et encourager les opérations futures. À l'heure actuelle et à la lumière des premières expériences dans ce domaine, il s'avère qu'il faut déjà penser à l’évolution de ce renouvellement en y intégrant des notions de pluri-fonctionnalité et de changement programmatique.

Les lotissements pavillonnaires sont aujourd’hui un terrain d’opportunités et de projets majeur qui est essentiel dans le renouvellement de ces territoires.

Les modes de vies changent, les problématiques évoluent. Il faut par conséquent que l’habitat lui aussi se transforme. C’est pourquoi le 73

renouvellement du pavillonnaire périurbain est un enjeu primordial pour la ville de demain.

Il appartient à tous, architectes, urbanistes, élus, habitants, citoyens, d’amorcer le recyclage du pavillonnaire périurbain et de participer à son renouvellement.

74

ANNEXE 0 : LES COÛTS DE L'ÉTALEMENT URBAIN Étude menée dans le cadre du programme "Sustainable Prosperity" par le réseau national de recherche de l'université d'Ottawa http://thecostofsprawl.com/

Cette étude prend en compte tous les services, les infrastructures, les dépenses liés à l'étalement urbain et leur répércutions sur les dépenses publiques

Les répércutions économiques de l'étalement urbain restent très méconnues du public.

75

ANNEXE 1 : ATELIER DU GRAND PARIS Dans le cadre de l'Atelier du Grand Paris, ce sont de nombreuses équipes d'architectes qui se sont intéressés à la question des lotissements pavillonnaires. En effet, fortement présents dans les couronnes périphériques, ils sont soumis à une pression foncière qui ne cesse de croître. Leur renouvellement est un des enjeux essentiels du développement de la capitale. http://www.ateliergrandparis.fr/construire/densifierZP.pdf

La mobilité automobile est reléguée au second plan et l'accent est mis sur la diversification fonctionnelle.

Propositions de l'équipe Jean NOUVEL, Jean-Marie DUTHILLEUL, Michel CANTAL DUPART

L'image de la banlieue parisienne change. La perception de la densification se fait sur tout le territoire Propositions de l'équipe WINY MAAS / MVRDV 76

L'architecture contemporaine s'intègre dans les lotissements existants Propositions de l'équipe Yves LION, groupe DESCARTES

Les diverses possibilités de densification sont étudiées : dessus, derrière, sur le côté ...

Propositions de l'équipe Bernardo SECCHI et Paola VIGANO 77

ANNEXE 2 : LE TRAITEMENT DE LA LISIÈRE Ville ................................. Gradignan

Architectes .....................Agence A'Urba Année .............................2012

Maître d'oeuvre ............Service d'urbanisme de Gradignan Source ............................ http://www.aurba.org/

Les différents types d'interfaces avec les terrains agricoles ou naturels sont répértoriés pour mieux être analysés

Un couloir écologique permet de garder la continuité paysagère, indispensable au rétablissement d'une lisière franche 78

Les différentes typologies d'espaces végétaux participent à la structuration de la lisière

À l'échelle des quartiers, c'est un couloir vert qui se forme entre les lotissements et qui les connecte avec le grand territoire

À l'échelle de la parcelle, la lisière renoue le contact entre les habitants et les espaces agricoles et naturels 79

ANNEXE 3 : PARC AGRI-URBAIN Ville ................................. Bernex

Architectes .....................Agence Fabriques Année .............................2013

Maître d'oeuvre ............Département de l'Urbanisme du canton de Genève Source ............................ http://www.fabriques-ap.net/

Le parc mélange les pratiques agricoles et urbaines et ramène la production alimentaire au coeur des quartiers résidentiels

80

Le parc joue le rôle de tampon entre les territoires urbanisés et agricoles

Les pratiques se mélangent et les échanges et rencontres se multiplient 81

ANNEXE 4 : TRAVAILLER LES POROSITÉS DU TISSU PAVILLONNAIRE Ville ................................. Vétraz-Monthoux

Architectes .....................Agence Urbaplan Année .............................2013

Maître d'oeuvre ............CAUE de Haute-Savoie

Source ............................ http://www.urbaplan.ch/

Les nouvelles porosités rendent le lotissement plus accessible depuis les autres parties de la ville

Des raccourcis sont crées, favorisant les déplacements en mode doux 82

Les nouveaux cheminements sont autant de nouvelles possibilités d'espaces collectifs de rencontre

Les nouveaux cheminements peuvent être traités de façon différentes pour accueillir des usages variés et originaux

À l'intersection des nouveaux cheminement se trouvent des espaces de rencontre, source d'une nouvelle vie de quartier 83

ANNEXE 5 : REQUALITFICATION DES ESPACES PUBLICS Ville ................................. Magdeburg, Allemagne Architectes .....................Agence KARO Année .............................2009

Maître d'oeuvre ............Ville de Magdeburg

Source ............................ http://www.karo-architekten.de/

Les espaces extérieurs peuvent acceuillir différents usages (concerts, repas, jeux ...)

L'espace public joue le rôle de repère dans un contexte urbain monotone 84

La nouvelle installation remplace celle éphémère construite par les habitants

Toute la population est mise à contribution pour porter et légitimer le projet

Des espaces priviliégiés de rencontre sont aménagés 85

ANNEXE 6 : RÉNOVATION ÉNÉRGÉTIQUE Ville ................................. Morsang-sur-Orge

Architectes .....................Agence Latitude 48° Année .............................2011

Maître d'oeuvre ............Propriétaire privé

Source ............................ http://www.latitude48.net/

Les propriétaires en ont profité pour réaménager l'intérieur de leur maison pour répondre à des changements d'usages 86

L'isolation par l'extérieur permet une pose rapide et un chantier sans intervention lourde

Le pavillon ainsi rénové trouve une identité propre à l'intérieur du lotissement 87

ANNEXE 7 : CHANGEMENT DE FONCTION Ville ................................. Maisons-Alfort Architectes .....................Fariba Nourdeh Année .............................2013 Maître d'oeuvre ............CAUE 94

Source ............................ http://agencenza.fr/

Depuis l'extérieur, aucune modification majeure n'est perceptible 88

Toute l'organisation interieure a été repensée pour répondre à de nouveaux besoins

Les pièces intérieures s'adaptent facilement aux nouveaux usages de réunion et de bureaux 89

ANNEXE 8 : EXTENSION ET RÉAMÉNAGEMENT Ville ................................. Riehen (Suisse) Architectes .....................Agence Toffol

Année .............................2004 Maître d'oeuvre ............Propriétaire privé

Source ............................ Werk Bauen + Wohnen.

Août 2009. n°7-8. pp. 48-49.

La volumétrie globale de la maison reste inchangée et ne perturbe pas le rapport pleinvide du quartier 90

La suppréssion des cloisons permet de créer un espace ouvert et plus adaptable à de futures évolutions 91

ANNEXE 9 : EXTENSION ET RÉAMÉNAGEMENT Ville ................................. Stavanger

Architectes .....................Rever & Drage Année .............................2013

Maître d'oeuvre ............Propriétaire privé

Source ............................ http://www.rdtw.no/

Les matériaux sont finement choisis pour respecter et mettre en valeur la maison existante

La volumétrie de l'extension respecte parfaitement la typologie du bâti existant 92

La division interne de la maison offre une partie complétement privée pour les parents et un étage entier réservé aux enfants

L'intérieur est pensé selon les nouvelles pratiques de la famille qui s'est agrandit 93

ANNEXE 10 : SURÉLÉVATION D'UN PAVILLON Ville ................................. La Plaine sur Mer

Architectes .....................Agence Vendredi Année .............................2013

Maître d'oeuvre ............Propriétaire privé

Source ............................ http://www.vendrediarchitectes.com/

La thématique de l'addition est accentuée par la différence de matériau

L'intervention offre de nouveaux espaces intérieurs plus spacieux 94

Grâce à sa structure en bois légère et facile à monter, la surélévation ne nécessite pas d'intervention lourde sur les fondations ou sur le terrain

Le résultat final double la surface habitable sans pour autant modifier l'emprise au sol 95

ANNEXE 11 : EXTENSION D'UN PAVILLON Ville ................................. Yport

Architectes .....................Franklin Azzi Année .............................2013

Maître d'oeuvre ............Propriétaire privé

Source ............................ http://www.franklinazzi.fr/

La terrasse peut se transformer en pièce grâce à un système de tenture

Le mode d'habiter est repensé en prennant en compte l'extérieur comme véritable pièce à vivre 96

La surface habitable est plus que doublée grâce à cette intervention

La construction en bois permet un montage facile et rapide de la structure 97

ANNEXE 12 : DIVISION DE PARCELLE Ville ................................. Bordeaux

Architectes .....................Fabre De Marien Année .............................2010

Maître d'oeuvre ............Propriétaire privé

Source ............................ http://www.fabredemarien. com/maison-69/

Du côté de la rue, un muret délimite la parcelle mais n'obstrue ni la vue ni le passage 98

L'étroitesse de la parcelle amène à un plan longitudinal qui cherche un maximum de lumière sur les deux façades

Les espaces intérieurs étroits sont ouverts sur un large jardin intime et caché de la rue

La façade sur le jardin offre de larges ouvertures 99

ANNEXE 13 : PROPOSITIONS DE S(T)IMULATION PAVILLONNAIRE GUILPAIN, Laureline, SIMON, Jean-Loyer, RAPIN, Aurore, SCHAEFER, Tiemo, STABLON, Jérôme. S(t) imulation pavillonnaire. Paris : Éditions Archibooks, 2011. 256 p.

L'architecture moderne de la nouvelle contruction met en valeur le patrimoine existant

L'intervention est quasiment invisible si elle respecte les codes architecturaux des contructions présentes

À l'échelle du département, ce dispositif permettrait de créer 552 470 logements en Île-de-France 100

ANNEXE 14 : LES PRINCIPES DE LA DÉMARCHE BIMBY EN SCHÉMAS MIET, David. "L’économie des connaissances de la filière BIMBY : vers un urbanisme open source, sur mesure et démocratique." Journal BIMBY. n°1. 10 Septembre 2012. [20 Novembre 2014]. Disponible sur Internet : <http://www.bimby.fr>

La charte de la démarche BIMBY avec les principes de filière courte, de mobilisation des propriétaires et d'urbanisme sur-mesure

L'intervention est quasiment invisible si elle respecte les codes architecturaux des contructions présentes

Le principe de filière courte du BIMBY à gauche, comparé aux autre système de développement urbain 101

La chronologie de développement de la démarche de recherche du projet BIMBY

Le rôle de la commune dans les modifications des réglements d'urbanisme

La différence de coût entre la filière courte BIMBY et la filière traditionnelle

Schéma de gouvernance open source de la démarche BIMBY 102

BIBLIOGRAPHIE

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111

Today, 80% of French people aspires to live in a detached-house. Yet, suburbia is economically unsustainable, socially weak and environnementally unfriendly.

Reacting and transforming these territories is essential in order to meet new issues in a changing society with variable ways of life. Suburbia has to adapt to remain in a sustainable future.

Some model operations are shown here to comprehend what can be done in these neighborhoods and to highlight all the opportunities they offer.

Adapting the suburb is crucial for the development of French cities and this is our concern to all of us, architects, urban planners, residents, representatives to act to renew suburbia.

Renewal

-

Adaptation

-

Recycling

-

Suburbia

Aujourd'hui, 80% des Français aspirent à vivre en maison individuelle.

Pourtant,

les

lotissements

pavillonnaires

sont

économiquement

peu

soutenables, socialement pauvres et environnementalement inadaptés.

Il est donc essentiel de réagir et de transformer ces territoires pour répondre aux problématiques d'une société en mouvement et à des modes de vie en perpétuelle évolution. Les lotissements pavillonnaires doivent s'adapter pour perdurer dans un contexte de développement durable.

Des exemples d'interventions à petite ou grande échelle sont ici présentés pour saisir la profusion d'opportunités de projets dont regorge le pavillonnaire.

L'adaptation du périurbain est un enjeu crucial pour le développement des villes françaises et c'est à nous tous, architectes, urbanistes, riverains, élus de passer à l'acte pour renouveler les lotissements pavillonnaires.

Renouvellement Pavillonnaire

-

Adaptation Lotissement

-

Recyclage Périurbain 113