Undgå de skjulte gebyrer preview by B.T. Plus

Foto: Scanpix/Iris

Guide

September 2014 - Se flere guider p책 bt.dk/plus og b.dk/plus

Realkredit

Undg책 de skjulte gebyrer

16 sider Tusinder at spare p책 boligl책n

Undgå de skjulte gebyrer INDHOLD: Realkreditten flår dig med ’skjult’ gebyr...............................4-5 Realkreditten skovler penge ind................................................ 6-7 Oversigt: Se hvor du skal betale mindst i bidrag............8-9 Realkredit gebyr-oversigt........................................................... 10-11 Se dig for og spar mange penge...................................................12 Totalkredit-boss: Vi skal tjene nogle flere penge......13-14 ’Jeg er frustreret’................................................................................15-16

PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.

Realkreditten flår dig med ’skjult’ gebyr

Prisstigninger på langt over hundrede procent er en realitet for mange boligejere, der i dag betaler mange gange mere i gebyr end i renter for deres boliglån Louise Kastberg loka@bt.dk På få år har realkreditten mere end fordoblet gebyrerne på boliglån – de såkaldte bidragssatser. Forbrugerrådet vil have sat en stopper for de voldsomme prisstigninger, men erhvervsog vækstminister Henrik Sass Larsen (S) nøjes med en hævet pegefinger. I ly af de historisk lave renter har realkreditten i de senere år skruet voldsomt op for det administrationsgebyr, man betaler for sit boliglån.

En opgørelse fra Børsen viser, at selskaberne i 2014 står til at hive 18 mia. kr. hjem i bidragssatser. Det er en fordobling siden 2008. - Det har udviklet sig sådan, at du stort set ikke giver noget i rente for dit boliglån. Det, du betaler, er næsten alene bidragssats. Men netop på grund af de lave renter mærker boligejerne ikke den fulde effekt af prisstigningerne, siger Morten Skak, lektor i boligøkonomi på Syddansk Universitet. Ifølge beregninger fra Mybanker.dk betaler man typisk en samlet ydelse på omkring 16.000 kr. om året for et afdragsfrit F1-lån på 1 mio. Ud

af det beløb er kun 1.500 kr. renter, mens 3.000 kr. går til kursskæring - som også er en form for gebyr. Man betaler altså hele 11.500 kr. i bidrag.

Flere stigninger på vej

Realkreditselskaberne begrunder bidragssatsernes himmelflugt med krav fra EU og de internationale ratingbureauer om, at de skal lægge flere penge til side. Og de er tilsyneladende ikke færdige med at stramme gebyrskruen. Senest har Nykredit, der også ejer Totalkredit, varslet prisstigninger per 1. januar 2015. Socialdemokraterne har tidligere foreslået, at der blev indført et loft over, hvor meget bidragssatserne må stige. Trods det nøjedes erhvervsog vækstminister Henrik Sass Larsen i sidste uge med at løfte pegefingeren over for realkreditselskaberne som en reaktion på, hvor mange milliarder de skovler ind. - Jeg forventer klart, at når realkreditinstitutterne har polstret sig, så vil bidragssatserne også gå ned som følge af den generelle konkurrence, udtalte han til Børsen.

Hvis alle selskaberne får regnskaber, der viser pæne overskud, er der basis for at sige, at der tilsyneladende ikke er nok konkurrence Morten Skak, lektor i boligøkonomi på Syddansk Universitet Morten Skak er dog uforstående over for, at realkreditselskaberne bliver ved med ’at polstre sig’, når boligmarkedet er i bedring. - Det er jo en kraftig fordobling. Og det behov, selskaberne havde for at stille supplerende sikkerhed, da boligpriserne faldt, er aftagende. Så det ville være fint, hvis vi så, at bidragssatserne blev reduceret igen i takt med, at boligmarkedet udvikler sig bedre, siger han. For især boligejere med de helt korte afdragsfrie lån kan det have store økonomiske konsekvenser, at de skal betale mange tusinde kroner ekstra for deres lån. Og ofte er de slet ikke opmærksomme på, hvor meget de rent faktisk betaler i gebyr. - Den typiske dansker ved slet ikke, hvad bidragssatser er. De fleste fokuserer kun på, at

renten er lav. Så det er en slags skjult prisstigning, siger Vagn Jelsøe, Forbrugerrådet Tænks vicedirektør. Går man ind på realkreditselskabernes hjemmesider for at se, hvad et lån koster, er der da heller ikke sat beløb på, hvor stor en del af ydelsen der går til bidrag. - Det er et problem, at det er totalt uigennemskueligt for boligejerne, siger Vagn Jelsøe. Og problemet bliver ikke mindre af, at man som forbruger stort set ikke kan gøre noget ved de høje bidragssatser. Når først man har optaget et lån, sidder man i saksen, påpeger han. - Det koster et stort femcifret beløb at skifte realkreditselskab, og det afholder forbrugerne fra at gøre det. Samtidig er der ingen garantier mod, at det nye selskab efter tre måneder kommer og siger, at nu hæver det også bidragssatsen, siger Vagn Jelsøe.

Skal være lettere at skifte

Hverken han eller boligeksperten går ind for, at der indføres et loft over, hvor meget bidragssatserne må stige. Men Forbrugerrådet Tænk opfordrer politikerne til et lovindgreb, der gør det nemmere og billigere for kunderne at skifte realkreditselskab. - Hvis realkreditten går ind og siger, at bidragene skal stige, må det være muligt for kunden at komme ud af lånet, uden at det koster alverden, siger Vagn Jelsøe. Han mener, at de høje bidragssatser er et udtryk for et marked, hvor konkurrencen ikke fungerer. - Derfor efterlyser vi en ændret lovgivning på området. Men jeg kan desværre godt høre på Sass, at det ikke er de tanker, han gør sig. Også Morten Skak sætter spørgsmålstegn ved, om konkurrencen mellem selskaberne fungerer optimalt. - Hvis alle selskaberne får regnskaber, der viser pæne overskud, er der basis for at sige, at der tilsyneladende ikke er nok konkurrence. Så kan man overveje at gribe ind, siger han og tilføjer, at det bør være en opgave for Konkurrencestyrelsen.

Realkreditten skovler penge ind Det har udviklet sig sådan, at du stort set ikke giver noget i rente for dit boliglån. Det, du betaler, er næsten alene bidragssats. Men netop på grund af de lave renter mærker boligejerne ikke den fulde effekt af prisstigningerne Morten Skak, lektor i boligøkonomi på Syddansk Universitet

Siden 2008 har realkreditinstitutterne fordoblet deres indtĂŚgter fra bidragssatser

2008

2009

201

Se hvor du skal betale INDST Se hvor M du skal betale i bidrag ! mindst i bidrag

BELÅNING 80%

FASTFORRENTET LÅN

Med afdrag

Uden afdrag

BRF Kredit

0,65%

0,80%

Nykredit/Totalkredit*

0,61%

0,80%

Nordea Kredit

0,65%

0,90%

Realkredit Danmark

0,68%

1,01%

BELÅNING 80%

FLEKSLÅN

Med afdrag

Uden afdrag

BRF Kredit

0,80%

Nykredit/Totalkredit*

0,75%

0,94%**

0,90%/0,80%**

1,15%/1,05%***

0,86%

1,18%

Nordea Kredit Realkredit Danmark

* Nykredit har varslet stigende bidragssatser per 1. januar 2015 på de helt korte flekslån såvel som på alle lån med afdragsfrihed: F1-F2 stiger til 1,13 pct. for lån uden afdrag og til 0,85 pct. for lån med afdrag. Alle øvrige afdragsfrie lån stiger med 0,0875 pct. **Inkluderer lån med renteloft *** F1-F2 / F3-F10 Kilde: Mybanker.dk og Nykredit.dk GRAFIK: Fagerheim/Funder

realkredit 10 20112011 20122012 gebyr-oversigt

2013

Spar 4.400 Spar kr. 4.400 per kr. per ! millionmillion

tor erSå forskellen stor er forskellen på, hvor meget på, hvor dumeget skal betale du skal i gebyrer betale iog gebyrer stiftelsesomkostninger og stiftelsesomkostnin et afdragsfrit for et afdragsfrit F1-lån påF1-lån 1 mio.på kr. 1i de mio. fire kr.realkreditselskaber. i de fire realkreditselskaber.

E TAL IALLE KRONER TAL I KRONER

BRF Kredit BRF Kredit

mlet obligationsrestgæld Samlet obligationsrestgæld

1.024.314 1.024.314 1.023.172 1.023.172

glysningsafgift Tinglysningsafgift

Nordea

16.760

2.554

1.532

sskæring Kursskæring

2.000

2.500

gslysningsekspedition Tingslysningsekspedition mv. mv.

3.000

2.380

ftelsesomkostninger Stiftelsesomkostninger til realkreditinstitut til realkreditinstitut

7.554

6.412

24.314

23.172

rag første Bidrag år første år

9.731

11.766

rag første Afdrag år første år

10.736

12.771

1,38

1,68

antistillelse Garantistillelse

ragsprocent Bidragsprocent

0,95

1,15

byrer tilGebyrer realkreditinstitut til realkreditinstitut (1) (1)

ftelsesomkostninger Stiftelsesomkostninger i alt i alt

ttoydelse Bruttoydelse første år inkl. første bidrag år inkl. bidrag

ektiv omkostningsprocent Effektiv omkostningsprocent pr. år pr. år

1. Totalkredits lån formidles via et samarbejde med ca.. 100 pengeinstitutter. Prisen fastsættes af det lå-

alkredits 1. neformidlede Totalkredits lån formidles lån via formidles etog samarbejde et samarbejde med ca. 100oplyste med pengeinstitutter. ca.tal.100 pengeinstitutter. fastsættes Priseneraf fastsættes det låneformidlen af institut kan via derfor afvige fra de Gebyrer tilPrisen realkreditinstitut 1.000-4000 kr.det lån te tal. Gebyrer oplyste tal. til realkreditinstitut Gebyrer til realkreditinstitut er 1.000-4.000 er 1.000-4.000 kr. kr. Kilde: Realkreditrådets prisguide og Børsen

Kilde: Realkreditrådets Kilde: Realkreditr prisgu

010

2011

2012

Spar 4.400 kr. per !2012 million2011 2013 2012

2014 2

Så stor er forskellen på, hvor meget du skal betale i gebyrer og stiftelsesomkostn Så stor er forskellen på,på hvor meget betale i for et afdragsfrit F1-lån 1 mio. kr. idu deskal fire realkreditselskaber.

gebyrer og stiftelsesomkostninger for et afdragsfrit Spar BRF Kredit F1-lån påI4.400 1KRONER mio. kr.kr. i deper fire realkreditselskaber. ALLE TAL

Norde

million

Samlet obligationsrestgæld 1.024.314 1.023.1 al betale Så stori er gebyrer forskellen og stiftelsesomkostninger på, hvor meget du skal betale i gebyrer og stiftelsesomkostninge 16.760 16.7 re for realkreditselskaber. et Tinglysningsafgift afdragsfrit F1-lån på 1 mio. kr. i de fire realkreditselskaber. Nykredit/ Realkredit Gebyrer til realkreditinstitutNordea (1) BRF Kredit BRF Kredit2.554 Totalkredit Danmark Nordea 1.5 ALLE TAL I KRONER Kursskæring 2.000 2.5 Samlet obligationsrestgæld 1.024.314 1.023.172 1.025.000 1.024.314 1.024.848 1.023.172 Tingslysningsekspedition mv. 3.000 2.3 Stiftelsesomkostninger til realkreditinstitut Tinglysningsafgift 17.06016.7607.55417.060 16.7606.4 16.760 16.760 Stiftelsesomkostninger i alt 1.532 24.314 3.587 1.532 23.1 Gebyrer til realkreditinstitut (1) 2.563 2.554 2.554 Bidrag første 11.7 Kursskæring 3.000 2.0009.731 3.000 2.500 2.000år 2.500 Afdrag første Tingslysningsekspedition mv. 2.500 3.000 0 3.250 2.380 3.000år 2.380 Bruttoydelse år realkreditinstitut inkl. bidrag 10.736 9.837 6.412 12.7 t Stiftelsesomkostninger 8.063 7.554 7.554første til 6.412 Effektiv24.314 omkostningsprocent pr. år Stiftelsesomkostninger i alt 25.12324.314 1,3826.897 23.172 1, 23.172 Garantistillelse Bidrag første år 9.602 9.731 012.110 11.766 9.731 11.766 Bidragsprocent Afdrag første år 0 0 0 0,95 0 0 1, 0 Bruttoydelse10.736 første år inkl. bidrag12.771

11.61510.736

15.131 12.771

1. Totalkredits lån formidles via pr. et samarbejde fastsættes1,68 af det Effektiv omkostningsprocent år 1,68 med ca. 100 pengeinstitutter. 1,19 1,38 Prisen1,72 1,38 oplyste tal. Gebyrer til realkreditinstitut er 1.000-4.000 kr.

Garantistillelse

Bidragsprocent0,95

1,15

0,94 0,95

1,18

1,15

Kilde: Realkred

ca. 100 1. Totalkredits pengeinstitutter. lån formidles Prisen via fastsættes et samarbejde af det låneformidlende med ca. 100 pengeinstitutter. institut og kanPrisen derforfastsættes afvige fraaf dedet lånefo 0 kr. oplyste tal. Gebyrer til realkreditinstitut er 1.000-4.000 kr.

Kilde: Realkreditrådets prisguide og Børsen - Foto: Torben Kilde: Christensen Realkreditråde

Se dig for og spar mange penge Der er adskillige tusinder at spare i stiftelsesomkostninger og gebyrer ved at vælge det billigste realkreditinstitut frem for det dyreste. Hvis man lægger stiftelsesomkostninger, kursskæring og bidragssatser sammen, er bruttoydelsen det første år for et afdragsfrit F1-lån hos BRFkredit på 10.736 kr., mens man i Realkredit Danmark (RD) skal af med 15.131 kr. for præcis samme type lån. Det viser tal fra brancheforeningen Realkreditrådets prisguide. Netop bidragssatserne er et af de vigtigste parametre, man skal se på, før man vælger realkreditinstitut. Hos Nykredit, der også ejer Totalkredit, skal man lige nu betale 9.602 kr. i bidrag om året, mens man hos RD skal af med 12.110 kr. Problemet med bidragssatserne såvel som kursskæringen er, at selskaberne løbende kan hæve dem. Og tendensen de senere år har været, at når et selskab varsler prisstigninger, så følger de andre med. Senest har Nykredit meldt ud, at bidragssatserne på de helt korte og afdragsfrie lån fra 1. januar bliver sat op fra 0,94 pct. til 1,13 pct. – hvilket er samme niveau som i Nordea Kredit og RD. Selvom man vælger det billigste selskab, er der altså ingen garanti for, at det bliver ved med at være det billigste. Samtidig er det så dyrt at skifte realkreditselskab, at det sjældent vil kunne betale sig.

Undersøg markedet

Men hvis man står over for en større låneomlægning, hvilket der alligevel er en del omkostninger forbundet med, anbefaler eksperterne, at man undersøger markedet for at se, om man

kan få lånet billigere et andet sted. Kursskæring er et andet ’skjult’ gebyr, man skal være opmærksom på. I forbindelse med refinansiering af lånet skal man betale op mod 0,3 pct. af det samlede lånebeløb til realkreditselskabet. Det betyder, at man slipper billigere, jo længere lånets løbetid er. Men også på det punkt ligger selskaberne meget tæt op ad hinanden. Hvis man vil betale mindst muligt i gebyrer, skal man gå efter fastforrentede lån. Men så har man til gengæld en væsentlig højere rente. Bidragssatserne er desuden højere på afdragsfrie lån, så en måde at nedbringe gebyrerne på er at betale afdrag.

Få huset vurderet

Belåningsgraden er også afgørende for, hvor meget man betaler i bidrag. Har man lånt op til lånegrænsen på 80 pct. af boligens værdi, skal man betale mere, end hvis gælden f.eks. kun udgør 60 pct. Er din bolig steget i værdi, kan det være en god idé at få en ny ejendomsvurdering, så belåningsgraden bliver mindre. Omvendt risikerer man at få sat bidraget op, hvis huset falder i værdi. Har man flere lån i boligen, er det desuden vigtigt, at lånet med den højeste bidragssats ligger i bunden, så man slipper billigst muligt for den del af lånet, der ligger mellem 60-80 pct. Kilder: Vagn Jelsøe, vicedirektør i Forbrugerrådet Tænk, Morten Skak, lektor i boligøkonomi, Mybanker.dk og Realkreditrådet.

Totalkredit-boss: Vi skal tjene nogle flere penge

Direktør i Totalkredit Troels Bülow-Olsen kan ikke svare på, hvornår prisstigningerne på bidragssatserne stopper. Foto: Bjarke Bo Olsen Louise Kastberg loka@bt.dk Troels Bülow-Olsen, direktør i Totalkredit, svarer på spørgsmål om, hvorfor selskabet har varslet nye prisstigninger på trods af, at indtægterne fra de såkaldte bidragssatser er fordoblet siden 2008. Hvorfor har I hævet bidragssatserne igen? Vi har hævet dem i 2012 og 2013, fordi myndighederne har bedt os om at polstre os på baggrund af finanskrisen. Den seneste justering er en udløber af de nye krav fra Finanstilsynet om

at nedbringe andelen af de helt korte og afdragsfrie lån. Samtidig siger vi også til de berørte kunder, at de har mulighed for at flytte til et andet lån, hvor de kan undgå prisjusteringerne. Derfor tilbyder vi dem et værdibevis på 5.000 kr. til omlægningen frem til udgangen af 2015. Det kan hurtigt løbe op i et femcifret beløb at skifte lån. Er det så nok at give en rabat på 5.000 kr.? Vi giver i hvert fald et tilskud med værdibeviset. Og det mener vi er en ordentlig måde at gøre det på over for vores kunder.

Ifølge tal fra Børsen står I til at fordoble jeres indtægter fra bidrag i 2014, sammenlignet med i 2008. Hvornår er I færdige med at polstre jer? Jeg kan ikke sige, at vi er færdige, for jeg kan ikke spå om, hvilke krav der i fremtiden bliver stillet til os. Og så er der altid noget, der hedder konkurrence. Det er der også i dag med et jysk pengeinstitut (Jyske Bank, red.), der har nogle skarpe priser. Henrik Sass Larsen har sagt, at han forventer, at I sænker bidragssatserne igen. Hvornår kommer det til at ske? Det kan jeg ikke sige. Nu har myndighederne bedt om, at vi frem til 2019 skal tjene nogle flere penge. Men det vil altid være sådan, at konkurrencen også vil påvirke priserne. Jeg har talt med forskellige eksperter, der peger på, at konkurrencen rent faktisk ikke fungerer på det her marked. Hvad mener du om det? Nu snakker jeg i disse dage med utilfredse kunder, så jeg mener, at der er rigeligt med konkurrence. Og hver dag skal vi kæmpe for at vinde kundernes gunst. Hvordan kan det så være, at I ligger så tæt på hinanden med de her bidragssatser? Vi har langt hen ad vejen de samme krav, så det giver vel god mening. Og det er jo konkurrencen, der afgør, hvordan prisen skal være. De seneste tal viser, at boligmarkedet er i bedring. Hvorfor bliver I så ved med at dække jer ind under, at I skal polstre jer? Mængden af tvangsauktioner er ikke faldet. Det er rigtigt, at der i nogle storbyer sker en prisudvikling, men det er langtfra alle steder i Danmark. Desuden ændrer en bedring ikke på kravene. Men en fordobling af bidragssatserne på ganske få år - hvornår har I tjent penge nok? Vi bygger op til at sørge for, at vi har de penge, vi skal have i kassen frem til 2019. Og hvor mange penge er det? Det er vores mål, at vores egenkapital plus diverse buffere i 2019 skal være i niveauet 69-77 mia. kr.

(Nykredit-koncernen, der ejer Totalkredit, havde i 2013 en egenkapital på 58,1 mia. kr., red.).

’Jeg er frustreret’

Jørgen Linder fra Køge har svært ved at glæde sig over de rekordlave renter, når realkreditten høster hele gevinsten. Foto: Jens Nørgaard Larsen

Totalkredit har i løbet af få år hævet gebyret på Jørgen og Kirsten Linders boliglån med over 130 pct., så det steg fra 10.000 til 23.000 Louise Kastberg loka@bt.dk 73-årige Jørgen Linder var ved at få kaffen galt i halsen, da han i april fandt ud af, at han og hustruen Kirsten årligt skulle betale over 23.000 kr. i administrationsgebyr for deres to boliglån. Parret er blandt de mange boligejere, der har fået skruet voldsomt op for den såkaldte bidragssats. De er pensionister og bor i et hus i Køge. I 2003 skiftede de bank og blev i den forbindelse overtalt til også at flytte deres boliglån fra Re-

alkredit Danmark til Totalkredit, som banken havde et samarbejde med. I forbindelse med skiftet blev lånet delt op, så de i dag har et stort lån på ca. 1 mio. kr. med et renteloft på 5 pct. og et mindre fastforrentet 4 pct. lån på ca. 500.000 kr. – begge lån er uden afdrag. Fra 2011 til 2014 er parrets årlige udgifter til bidrag steget fra 9.990 kr. til 23.310 kr. Den største stigning er sket inden for det seneste år. Og Totalkredit, der er ejet af Nykredit-koncernen, har nu varslet, at gebyrerne bliver hævet yderligere pr. 1. januar 2015.

Det var en fejl Ekstraregningen på over 13.000 kr. fik i juni Jørgen Linder til at klage til realkreditselskabet. - Totalkredit har erkendt, at der er sket en fejl i sagsbehandlingen i forbindelse med omlægningen af vores lån. Så nu får vi sat bidraget ned, så vi skal betale ca. 18.000 kr. i 2015 i stedet for de 25.000 kr., vi ellers ville være kommet op på med de nye prisstigninger, fortæller Jørgen Linder, der er tidligere driftsleder i en stor virksomhed.

Jeg er frustreret over, at vi har fået så dårlig rådgivning og fulgte rådet om at lade Totalkredit finansiere boligen Jørgen Linder ærgrer sig over sin bank

Fortryder bittert Han fortryder bittert, at han og konen lod sig overtale til at skifte realkreditinstitut.

- Jeg er frustreret over, at vi har fået så dårlig rådgivning i banken og fulgte rådet om at lade Totalkredit finansiere vores bolig. Det er selvfølgelig positivt nok, at man vil lade os spare 7.000 kr. om året, men det er stadig næsten en fordobling, påpeger Jørgen Linder. Og de penge, ægteparret hidtil har betalt for meget i bidrag på grund af den såkaldte ’fejl i sagsbehandlingen’, skal de ikke gøre sig forhåbninger om at få returneret, har selskabet meddelt ham.

Det sjove forsvinder

Jørgen Linder har svært ved at glæde sig over de rekordlave renter, når realkreditten høster hele gevinsten. Samtidig med at der skal betales væsentligt mere i bidrag, står han og konen nemlig også over for, at afdragsfriheden på deres ene lån snart udløber. De var nemlig ikke blevet oplyst om, at lånet så skulle tilbagebetales over 20 år. - Det betyder, at det sjove ved livet med at tage en rejse en gang imellem forsvinder.