LE CADRE DE VIE l'accès au logement
Contribution du LIMOUSIN
1 . Logements sociaux : le modèle français en question 2 . Locations : faire évoluer les pratiques 3 . La question de l’accessibilité à la propriété immobilière
1 . Logements sociaux : le modèle français en question
Il existe 4.2 millions de logements sociaux en France, hébergeant environ 10 millions de nos concitoyens. A ces chiffres, il convient de rajouter que chaque année, 1.2 millions de demandes de logement ne peuvent être satisfaites, et il apparaît évident que le modèle français du logement social est largement perfectible. Plusieurs axes de réflexion existent pour mettre l’offre au niveau, tant en terme de nombre de logement et de répartition géographique qu’en terme de type d’habitat ou de rénovation de ceux-ci. Le manque de logements sociaux est un problème chronique de notre pays depuis le milieu des années 80 et la fin des grands projets périurbains. La concentration dans des zones géographiques très limitées l’est tout autant. C’est pour agir contre cette situation que la loi SRU avait été votée par la gauche en 2000, fixant entre autre l’objectif de 20% de logements sociaux dans chaque commune de plus de 3500 habitants située dans une agglomération de plus de 50000 habitants à l’horizon 2007. 10 ans après, force est de constater que la situation n’est pas réglée, loin de là : de nombreuses municipalités font le choix assumé de ne pas respecter la loi et de payer en « contrepartie » une pénalité financière, et surtout, le périmètre d’application de la loi apparaît bien restreint : 730 communes seulement sont concernées par le dispositif actuel, alors qu’il existe plus de 2500 communes de plus de 3500 habitants. Les socialistes, naturellement conscients des enjeux majeurs que représentent la mixité sociale et l’accès au logement, doivent être force de proposition en la matière : nous devons aller vers une généralisation des dispositifs de la loi SRU à l’ensemble des communes de plus de 3500 habitants, parce que la difficulté à se loger dignement pour un prix modéré n’est pas l’apanage des zones urbaines.
Pour autant, obliger les élus à construire des logements sociaux n’est pas la solution miracle à tous les problèmes. En effet, la mixité sociale ne se définit pas tant au niveau de la commune que du quartier, voir du bâtiment s’il est collectif. Une double question se pose alors : quelle répartition géographique au sein de la commune pour les nouveaux projets, et quel type de bâtiment pour éviter la ghettoïsation des différents quartiers ? La définition par un organisme indépendant de nouveaux indicateurs permettant de caractériser le taux d’habitats sociaux dans des zones plus petites que les communes permettrait d’influer les politiques de construction de nouveaux logements dans le sens d’une meilleure mixité sociale. De même, développer la mixité au sein même des logements collectifs est une idée à creuser : rien n’empêche une commune d’imposer un nombre minimum de logements sociaux dans l’ensemble des projets émanant de promoteurs immobiliers sur son territoire en en faisant une condition sine qua non de la délivrance du permis de construire. Enfin, si la construction de nouveaux bâtiments tient une place centrale dans l’amélioration de la situation du logement social en France, il n’en demeure pas moins que 70% du parc HLM a aujourd’hui plus de 25 ans. La rénovation des bâtiments (isolation thermique et sonore, parties communes…) est donc un levier intéressant pour améliorer l’offre de logements sociaux. Toutefois, ces rénovations n’ont de sens que si elles interviennent dans le cadre d’une rénovation plus large des quartiers (optimisation des dessertes en transport collectif, réimplantation de services publics de proximité, aménagement paysagé des zones entourant les logements…etc.)
2 . Locations : faire évoluer les pratiques Le marché locatif français est en crise : le nombre de logements vides explose littéralement dans les centres-villes et la loi de l’offre et la demande fait augmenter les loyers au-delà du raisonnable. Quelles solutions pour faire évoluer cette situation ? De nombreux propriétaires préfèrent ne pas louer leur logement, plutôt que de prendre le risque de le voir détérioré par un locataire peu scrupuleux, ou de subir de nombreux mois d’impayés. Dans le même temps, le dépôt du mois de garantie, ainsi que le paiement du mois d’avance limite l’accès au logement des plus modestes. La mise en place d’une couverture logement universelle mettant fin au dépôt de garantie par les locataires, et couvrant les bailleurs en cas d’impayés ou de dégâts dans leur logement permettrait de débloquer plusieurs dizaines de milliers de logements chaque année. Il faudra bien entendu mettre en place un fond de garantie permettant d’indemniser au fur et à mesure les bailleurs, dont le financement sera assuré par le redéploiement des aides/dispositifs existants. Disons le clairement, l’autorégulation des prix de location est un mythe libéral dans lequel les socialistes ne doivent pas tomber : nous devons encadrer les loyers au-delà des mesures concernant les augmentations annuelles, en mettant en place un indice de notation des loyers par rapport au niveau de prestations proposé, sur le modèle de ce qui peut exister pour la consommation et la pollution des voitures neuves en Europe. Ainsi, nous inciterons les bailleurs à s’aligner sur des tarifs plus corrects, sans pour autant mettre fin à la liberté de fixer les prix.
3 . La question de l’accessibilité à la propriété immobilière Dans son article du mercredi 5 mai 2010, le journal Le Monde titrait « logement : construire plus pour faire baisser les prix ». La dépense publique totale en faveur du logement représentait 35 Md€ en 2008, qui se répartissaient de la façon suivante : 62% provenant de l’Etat, 33% des partenaires sociaux et 5% des collectivités locales. L’ensemble des aides bénéficient à hauteur de 36% au secteur locatif privé, 35% au secteur locatif social et 29% aux propriétaires et accédants. Sur l’ensemble du financement public affecté au logement, 12.6 Mds€ sont consacrés au secteur locatif privé sans réelles contreparties sociales. L’analyse des aides publiques au secteur du logement montre qu’une grande partie de ces aides sert aujourd’hui à la constitution de patrimoines pour des bailleurs privés ou à la poursuite de l’objectif illusoire d’une « France de propriétaires ». Les dépenses publiques doivent être réorientées, de manière progressive et résolue, vers la production de logements accessibles au plus grand nombre. Malgré cet investissement considérable, les pénuries quantitatives de logement sont réapparues : il manque 900.000 logements en France. Et les problèmes qualitatifs sont aigus. 3.5 millions de personnes n’ont pas de logement digne. La politique du logement est à repenser.
La forte inflation des prix de l’immobilier, 150 % entre 1995 et 2000, face à une hausse des revenus ne dépassant pas 60% sur la même période, rend la propriété inaccessible à de nombreux ménages issus des classes populaires. Dans le même temps, selon le CREDOC (Centre de recherche pour l’étude et l’observation des conditions de vie) les loyers ont progressé deux fois plus vite que l’inflation. Les dépenses liées au logement absorbent, à elles seules 33% des ressources des ménages alors qu’elles n’étaient que de 22% en 1984. Autre conséquence, la « France de propriétaires » prônée par Sarkozy en 2007, a pour conséquence un endettement des ménages qui ne cesse de progresser. La dette globale des ménages représentait en 2008, 75 % de leur revenu disponible brut contre 34% en 1988.