LOGISTIIKKA- & TUOTANTOTILAT
6
8 / 2015
Talouden pysähtyneisyys haastaa logistiikkamarkkinoita L
ogistiikka- ja varastotilojen markkinat Suomessa ovat mitä suurimmassa määrin suoraan riippuvaiset yleisestä taloudellisesta aktiviteetista. Viime vuosien olematon tai negatiivinen talouskasvu yhdessä Helsingin seudulle tehtyjen mittavien logistiikkainvestointien kanssa ovat aiheuttaneet vanhempien ja nykyaikaisia vaatimuksia vähemmän vastaavien tilojen ylitarjontaa.
Vaikka vajaakäyttöaste onkin pienempi kuin toimistotiloissa, 7 %:n luokkaa, heikon taloudellisen kasvun jatkuessa se tulee todennäköisesti nousemaan. Venäjän talouden heikkous ja pysähtyneisyys vaikuttavat kaikkeen täältä Venäjälle ja toisin päin harjoitettavaan logistiseen toimintaan. Rekkajonoista rajalla ei ole puhuttu aikoihin eikä muutosta ole näkyvissä. Vaikka Venäjän masinoima sota Ukrainassa päättyisi tänään, ei venäläisten ostovoima palaa ennalleen vuosiin, sillä talouden vanhanaikaisuus ja kyvyttömyys modernisoida sitä pitävät huolen siitä, ettei taloudellista kasvua ole odotettavissa. On arvioitavissa, että Kaakkois-Suomen logistiikkatilojen markkinat pysyvät haasteellisina, vajaakäyttö korkeana ja investoinnit alhaisina. Pudotus on ollut yli 20 %. Tällä on tietysti ollut suuri vaikutus myös tuotantotilojen kysyntään. Uskon, että kysyntä vanhemmista logistiikka- ja tuotantotiloista pysyy laimeana käyttäjien keskuudessa. Markkinoille tulevan tyhjän tilan määrä ei lisäänny samassa suhteessa kuin tuotanto vähenee, koska vaikka halliin tulisikin tyhjää tilaa, sitä harvemmin ryhdytään vuokraamaan ulkopuolisille. Eri asia on, jos koko tehdas tyhjenee. Kiinteistösijoittajienkin näkökulmasta kiinnostus kohdistuu nimenomaan uusiin ja moderneihin logistiikka- ja tuotantotiloihin vanhempien tilojen kustannuksella, mikä on seurausta käyttäjien preferensseistä. Vähittäiskaupan volyymi on niin ikään laskusuunnassa. Samaan aikaan sekä S-ryhmäl-
Logistiikka- ja tuotantokiinteistöt, joissa on paljon toimistoa suhteessa hallitiloihin, ovat suurimmissa vaikeuksissa. Vielä 1980-luvulla toimistotilan tarve oli nykyistä merkittävästi suurempi, mutta tietojenkäsittelytekniikoiden kehitys liittyneenä tehostamispyrkimyksiin ovat johtaneet siihen, että toimistojen tarve on suorastaan romahtanut. Muutama vuosikymmen sitten oli tavallista, että tuhatta hallineliötä kohden oli toimistotilaa 200-400 neliötä. Nyttemmin sitä tarvitaan enintään 100 neliötä. Jos kiinteistö on rakennettu vielä niin, että toimistotilat ovat useassa kerroksessa, on niiden vuokraaminen myymisestä puhumattakaan varsin vaikeaa. Tarjontaa tällaisista kiinteistöistä on paljon, mutta kauppoja syntyy vähän. Monessa tapauksessa toimistoille ei voi
le, Keskolle että Lidlille on valmistunut tai valmistumassa uusia logistiikkatiloja lähelle Helsinkiä. Vanhemmat, matalammat ja pienemmät tilat tyhjenevät, eikä niille ole tässä tilanteessa helppoa löytää uutta käyttöä. Likvideimpiä ovat kiinteistöt, jotka sijaitsevat paikoissa, jotka voidaan uudelleen kaavoittaa asuntotarkoituksiin.
laskea oikeastaan juuri minkäänlaista arvoa. Toisaalta ei ole olettavaa, että nämä markkinat juurikaan muuttuisivat, vaikka nousukausikin alkaisi ja yleinen kiinnostus logistiikkatiloihin lisääntyisi. Uudet ja tehokkaammat tilat tulevat pysymään suosiossa ja vanhemmat pysyvät käytössä vain joustavien ja hinnaltaan edullisten vuokrausehtojen ansiosta. Uskon, että muutos on tässä suhteessa pysyvä eikä paluuta menneeseen ole.
Matti Ahrelma CEO, MRICS
Teollisuustuotannon volyymi-indeksi (TOL 2008) 1995-2015
2010=100 140
© Tilastokeskus
140
130
130
120
120
110
110
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50 95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
Työpäiväkorja u indeksi
08
09
10
11
12
13
14
15
Trendi
Teollisuustuotannon volyymi on laskenut lähes yhtäjaksoisesti jo vuodesta 2008.
LS Cargo Logistics hallinnoi Jykes Kiinteistöjen Start Up Leipomosta käsin globaaleja logistiikkaprojekteja
LS
Cargo Logistics Oy:n bisnes on vaativa projektilogistiikka, eli kun vaikkapa suomalaisen asiakkaan myymä tehdaskokonaisuus pitää kuljettaa ostajalle Kiinaan tai maailmalta rahdataan voimalaitoksen osia Venäjän Uralille yhdistettynä meri-, joki- sekä autokuljetuksena tarvittavine lastaus-/purkuvalvontoineen. Asiakkaan toimitusaikataulun vaatiessa nopeaa kuljetusta voidaan kuljetukset hoitaa myös lentorahtina eli kaikki kuljetusmuodot ovat käytettävissä.
Jykes Kiinteistöjen Start Up Leipomon tila on yrityksen ensimmäinen toimitila -Jykes Kiinteistöjen Start Up Leipomon tiloihin sijoittumisen ratkaisi sen kokonaispaketin konsepti sekä keskeinen sijainti: päästiin niin sanotusti yhdellä löylyllä aloittamaan liiketoiminta. -Jykes Kiinteistöjen toiminta on ollut joustavaa ja pikkuisen on voitu jopa neuvotella asioista, LS Cargo Logistics Oy:n toimitusjoh-
taja Sakari Leppiaho sanoo. -Halvempiakin tiloja olisi Jyväskylästä löytynyt, mutta niissä olisi joutunut panostamaan aika paljon oheispalveluihin. - Start Up Leipomossa oli kaikki tarvittava saatavissa yhdessä kilpailukykyisessä paketissa. Lisäsi halusimme edustavat tilat, joihin mielellään kutsuu asiakkaita. Jos oltaisiin jossain peltihallissa kylän perukoilla, niin se ei antaisi oikeaa laatuvaikutelmaa asiakkail-
lemme. Toisaalta emme halunneet mitään marmoriakaan vaan perustoimivat toimistotilat, Leppiaho sanoo. Jyväskylä ja Start Up Leipomo mahdollistavat kasvun ja kehityksen -Meidän alallamme kaikki perustuu luottamukseen ja luotettaviin henkilöihin: eivät tätä tee koneet vaan ihmiset. Tavoittelemme orgaanista kasvua Jyväskylässä, ja varmasti muutamia henkilöitä tulee meille vielä lisää asioiden edetessä suunnitellusti. -Start Up Leipomo tarjoaa puitteet vaativalle luottamusbisnekselle: meillä on hyvät ja turvalliset tilat. Myös isoimmilla asiakkaillamme on tiettyjä vaatimuksia mm. tietojen varastoinnille. -Start Up Leipomon tilat ovat meille ensimmäiset toimitilat, mutta olemme jo ehtineet muuttaakin yhden kerran – tilavampaan ala-
kertaan kun ensimmäinen tilamme alkoi käydä ahtaaksi. Yhteyshenkilömme Kirsi Kautola pystyi joustavasti vastaamaan tarpeeseemme. -Avokonttori on meille hyvä, jotta pystytään nopeasti jakamaan tietoa, mutta samalla jokaiselle löytyy oma työrauha. Neukkareita pystymme varaamaan joustavasti. Palvelun laatumielikuva on meille tärkeä, koska kerran viikossa meillä käy asiakkaita vieraana. Start Up Leipomon yhteisöllisyydestä ei LS Cargo Logisticsilla olla ehditty paljoakaan nauttimaan. -Huonosti ollaan oltu mukana yhteisissä jutuissa, kun on tehty tätä omaa hommaa ja meillä on niin spesiaali tuote. -Toki yritysvalmennukselle voisi olla tarvetta, sellainen yleinen yrityssparraus voisi olla hyvinkin mielenkiintoinen asia meille, Sakari Leppiaho kuvaa heidän tarpeitaan.
Jykes Kiinteistöt Oy