Joop Huizing Bouwen aan schone en gezonde kazernes BERT KOOPMANSCHAP Design en Build biedt vooral voordelen Tom Claassen & Jos Brouwer Kazernes in kaart JEROEN GEURTS & TOM HAAGMANS Brandweerconcepten maakt modulaire maatwerkkazerne mogelijk GER MEIJERING Ontzorgen in onderhoud DAAN HEIJTING Beter, bewuster en betaalbaarder bouwen dankzij BIM
INHOUD GEACHTE LEZER Ruim 10 jaar geleden besloot het toenmalige kabinet tot de vorming van Veiligheidregio’s (VR). De implementatie hiervan kende in de verschillende regio’s een eigen dynamiek, maar vandaag de dag is de taak van de VR’s wettelijk verankerd en zijn de meeste reorganisaties achter de rug. De organisatie staat! De VR’s zijn jonge en gezonde organisaties die vernieuwend zijn ingericht op het gebied van de risico– en crisisbeheersing. De ontwikkeling en het management van het vastgoed zijn echter nog niet overal aangepast aan de wensen en eisen van deze organisaties en de uitdagingen waarvoor ze staan. In 1998 realiseerde Vaessen in opdracht van de gemeente Woudrichem haar eerste kazerne. In de jaren erna volgden er nog enkele tientallen, verspreid over heel Nederland. Onze mensen hebben dan ook veel kennis opgedaan over het functioneren van kazernes en dit heeft geleid tot de ontwikkeling van ‘Brandweerconcepten’ (BC). Met BC bieden wij de VR’s een concept aan, waarmee snel een op maat gesneden integraal projectvoorstel kan worden gedaan voor de realisatie van vastgoed. Een ontwerp compleet met een bindende, marktconforme prijs en, indien gewenst, gecompleteerd met een voorstel voor planmatig onderhoud. Bij BC ligt ontwerp en realisatie in één hand en is er maar één aanspreekpunt. Daarmee nemen wij alle zorgen over vastgoed uit handen, waardoor de VR zich kan richten op haar kerntaak; veiligheid.
Tom Haagmans CEO Vaessen Groep
03
VOORWOORD
04
Joop Huizing Bouwen aan schone en gezonde kazernes
06
BERT KOOPMANSCHAP Design & Build biedt vooral voordelen
08
Tom Claassen & Jos Brouwer Kazernes in kaart
10
INFOGRAPHIC Gerealiseerde projecten
12
JEROEN GEURTS & TOM HAAGMANS Brandweerconcepten maakt modulaire maatwerkkazerne mogelijk
14
GER MEIJERING Ontzorgen in onderhoud
16
DAAN HEIJTING Beter, bewuster en betaalbaarder bouwen dankzij BIM
18
Het Vaessen team
COLOFON Redactie
Correspondentie-adres
Tom Haagmans, Jeroen Geurts (Vaessen BV)
Vaessen Groep B.V.
Annemieke Deveer (Deveer Management & Advies)
Postbus 239
Paul Voogsgerd (Communicabel)
4940 AE Raamsdonksveer
FOTOGRAFIE
Tel.: (0162) 522120
Floris Heuer
Fax: (0162) 520274 www.brandweerconcepten.com
ONTWERP Abel Derks
brandweer@vaessenbv.nl Brandweerconcepten | 3
Bouwen aan schone en gezonde kazernes Zelfs een minimale hoeveelheid luchtvervuiling door
Joop Huizing Joop Huizing is al sinds 1980 betrokken bij de regionale brandweer. Hij is een typische verticale doorstromer. Begonnen als medewerker uitrukdienst en na tal van functies als leidinggevende en opleider, sinds 2014 general manager van het multidisciplinair oefencentrum CRAILO.
fijnstof vergroot de kans op longkanker met ongeveer 20 procent. Dat schreven onderzoekers van onder andere de Universiteit Utrecht in juli 2013 in het medisch tijdschrift The Lancet Oncology. Indringend nieuws, zeker voor brandweerlieden. Want als er één beroepsgroep is die veelvuldig direct in aanraking komt met fijnstof, dan zijn zij het wel. Wat te doen? Volgens Joop Huizing, general manager van multidisciplinair oefencentrum Crailo is een aanpassing van de kazernes onvermijdelijk. Ieder jaar worden er op het oefencentrum Crailo, onderdeel van Brandweer Gooi en Vechtstreek, honderden brandweerlieden en bedrijfshulpverleners opgeleid en getraind. Joop Huizing raakte al in 1985 betrokken bij de opleidingen van de regionale Brandweer Gooi en Vechtstreek. Jarenlang was hij zelf stoker en instructeur. “Als ik zaterdag had lesgegeven, zei mijn vrouw op zondag vaak nog: ‘Het lijkt wel of je poriën vol met die troep zitten’, want het stinkt enorm.” Hoever strekt het gevaar? Huizing realiseert zich dat de ernst van het probleem te lang onderbelicht is geweest. “Het is goed dat onderzoeken een direct verband tussen fijnstof en kanker hebben aangetoond. Dat heeft geleid tot meer bewustheid van het gevaar. Inmiddels blijkt ook uit onderzoek dat mensen in Nederland kanker hebben opgelopen als gevolg van blootstelling aan fijnstof. Ik schrik daarvan. Je vraagt je af hoever het gevaar strekt. Bij mij thuis in de garage ruikt het ook wel eens naar brand. Is dat gevaarlijk dan? En is het schadelijk als mensen samen rond een vuurkorf zitten?” De Veiligheidsregio Gooi en Vechtstreek onderkent het gevaar, vertelt Huizing. “We zoeken met z’n allen naar mogelijkheden om de risico’s terug te dringen. Bijvoorbeeld door te stoken met beter materiaal. Open haardhout of schoon pallethout en niet met dat geperste plaatmateriaal dat in kasten en keukens wordt gebruikt.” Materialen ontsmetten De ernst van de situatie staat inmiddels onomstotelijk vast en het tegengaan van blootstelling aan fijnstof staat dan ook hoog op de agenda van de VR’s. “Er zijn landelijke onder-
4 | Brandweerconcepten
zoeken gaande en ik hoop van harte dat we ook komen tot centrale resultaten, conclusies en adviezen. Laten we niet in paniek allemaal zelf dingen gaan verzinnen. De vraag is toch: hoe gaan wij gezamenlijk met onze mensen om?” En ‘onze mensen’ betekent voor de general manager van het oefencentrum onder meer ‘zijn’ stokers en instructeurs. “Ik denk bijvoorbeeld aan faciliteiten in het gebouw waar we hun materialen meteen ontsmetten: portofoons, helmen, eigenlijk alles wat bij hun persoonlijke bescherming hoort. Er zou een soort ontsmettingsstraat moeten komen.” Saunafaciliteit Hygiëne lijkt het sleutelwoord in de oplossingen die op dit moment op tafel liggen. Rigoureuze hygiëne. “We moeten komen tot een hygiëneprotocol”, zegt Huizing. “Onze mensen moeten de kleedkamer niet meer met vuile kleren binnen gaan en dus ook niet meer met het vuile pak onder de arm naar buiten komen. Als ze het hebben uitgetrokken, moeten ze er niet meer mee in aanraking komen. Het moet verzegeld worden opgevangen en hygiënisch worden verplaatst. En we
“Brandweerconcepten snapt nu al waar we naartoe moeten.” denken bijvoorbeeld aan een saunafaciliteit. Niet per se om te ontspannen maar vooral om de poriën van binnenuit goed door te laten spoelen. Er moet dus een andere logistiek komen in de kleedkamer.” Gezondheid en veiligheid Het is niet de eerste keer dat kazernes worden aangepast in het belang van de gezondheid van de brandweerlieden. “We hebben ze door de jaren heen steeds veiliger gemaakt”, zegt Huizing. “We hebben er ooit ook voor gezorgd dat onze mensen in de ontspanningsruimte er geen last meer van hadden als in de garage de motor van een brandweerwagen stond te draaien. En nu hebben we echt een grote stap te doen. Dat moet niet gefaseerd maar we moeten wel in alle nuchterheid nadenken over wat eerst moet, wat we op korte termijn al kun-
nen doen. Heel belangrijk is dat we ons ervan bewust zijn dat het niet om onze faciliteiten gaat maar om ieders gezondheid en veiligheid.” Aandacht voor hygiëne Joop Huizing is realistisch. Welke maatregelen je ook neemt, brandweerlieden zullen blootgesteld blijven worden aan fijnstof. “Tot nul terugbrengen, kan niet”, zegt hij. “Maar we moeten ons inspannen om het zover als mogelijk te elimineren. Ik ben er bijzonder blij mee dat het bedrijfsleven met ons meedenkt hierin. Brandweerconcepten snapt nu al waar we naartoe moeten. Ik merk dat onder meer aan de aandacht voor hygiëne die zij hebben bij het ontwikkelen van nieuwe kazernes. Daarmee is voor Brandweerconcepten absoluut een rol weggelegd bij het oplossen van dit ernstige probleem.”
Brandweerconcepten | 5
bert koopmanschap Bert Koopmanschap was van 1996 tot 2012 commandant van de brandweer in Naarden. Sinds de lokale brandweer is opgegaan in de Veiligheidsregio Gooi en Vechtstreek is hij daar als teamleider facilitaire zaken verantwoordelijk voor huisvesting, gebouwbeheer en nieuwbouwprojecten.
6 | Brandweerconcepten
Design & Build biedt vooral voordelen Na een lange geschiedenis van traditioneel aanbesteden en bouwen, besloot de Veiligheidsregio Gooi en Vechtstreek het voor de ontwikkeling van een nieuwe kazerne in Loosdrecht eens over een andere boeg te gooien. In een Design & Build traject ontwikkelt Brandweerconcepten, samen met de gemeente Wijdemeren, op dit moment een uiterst moderne én duurzame nieuwe brandweerpost. Jeroen Geurts van Brandweerconcepten evalueert de ontwikkeling tot nu toe met Bert Koopmanschap, teamleider facilitaire zaken bij de VR Gooi en Vechtstreek. Eerst even terug naar het verleden: hoe pakten jullie tot nu toe nieuwbouwprojecten aan? “Ik heb destijds in Naarden mogen meewerken aan een nieuwe kazerne die we samen ontwikkelden met de gemeentewerf. Dat ging gewoon op de traditionele manier: architect zoeken, bestek schrijven en aanbesteden. Op zich ging dat prima, ook omdat de architect niet een té grote stempel wilde drukken. Lastig bij zo’n traditionele aanbesteding is het kostenaspect. Wij konden gelukkig in een gunstige periode bouwen maar dat kan ook flink tegenvallen. En met zo’n aanbesteding weet je natuurlijk niet met wat voor een aannemers je uiteindelijk te maken krijgt.” In Loosdrecht doen we het nu een keer helemaal anders, in een Design & Build traject. Wat zijn voor een VR de voor- en nadelen daarvan? “Ik zie vooral voordelen. De korte lijnen die je met elkaar hebt, bijvoorbeeld bij het ontwerpen vanuit het Programma van Eisen. Ook is het goed dat je continu inzicht hebt in de kosten; als je iets wilt wijzigen, zie je meteen welke kosten dat met zich meebrengt. En een architect die meedenkt en volop ruimte geeft voor eigen inbreng. Dat bevalt ons allemaal erg goed.” Geen nadelen? “Eigenlijk niet… Nou, we vroegen ons wel even af of de aanbesteding verliep zoals dat van een overheidsinstelling wordt verwacht, aangezien de gemeente de contractant is. Je sluit immers een contract met één partij. Maar we hebben een externe partij de open begroting en de kwaliteit laten toetsen en daar kwam een positieve beoordeling uit. De prijs-kwaliteitverhouding en marktconformiteit hebben we permanent in de hand en op deze manier hebben we toch rechtmatig kunnen aanbesteden.”
In een traditioneel proces zit je er als opdrachtgever vaak bovenop en moet je veel managen. Bij Design & Build heb je iets meer afstand. Vind je dat lastig of juist wel prettig? “Ik ervaar die afstand niet zo. Het zit ‘m vooral in de voorbereiding. Je moet vooraf goed nadenken. Wat wil ik en wat krijg ik zo meteen? En zeg ik daar ja tegen? Want als je het tijdens het bouwproces nog wilt veranderen, dan gaat de kassa rinkelen natuurlijk. Dat maakt juist dat je ook bij Design & Build wel degelijk invloed hebt op het proces. Je moet het aan de voorkant goed regelen. We hebben alle mogelijkheden benut om aan te geven hoe we het willen en we krijgen nu precies wat we voor ogen hadden. Geen gouden kranen maar vooral een heel functioneel gebouw.” In Loosdrecht hebben we het hele voorontwikkelingstraject nu achter de rug en we hebben het contract gesloten met de gemeente. Hoe is het voor jullie als mede-opdrachtgever verlopen tot nu toe? “Naar volle tevredenheid! De afspraak was no cure, no pay en er waren voldoende momenten om te bepalen: gaan we verder en zo ja, hoe doen we dat? We hebben over alles samen goed kunnen sparren. Bijvoorbeeld over de verschillende duurzaamheidsopties. En over de meest optimale routing op een relatief smalle kavel.”
“Belangrijke voordelen van Design & Build: korte lijnen en continu inzicht in de kosten.” In Weesp, Bussum en Huizen hebben jullie een 24-uurs dienst toegevoegd en in Loosdrecht nemen we die nu meteen mee in de nieuwbouw. Hoe bevalt dat jullie? “Het concept bevalt ons heel goed. Er wordt nog wel eens sceptisch tegenaan gekeken maar wij zien wel dat we binnen een minuut twee mensen met een klein voertuig op weg kunnen hebben. En hoe eerder je erbij bent… Ik zeg altijd: een klein brandje kun je met een kopje water blussen.” Is er iets waar je naar uitkijkt tijdens de bouw? “De installatietechniek vind ik altijd wel een uitdaging. Gaat het echt brengen wat we bedacht hebben? Zeker zoals nu met zonnepanelen en warmtekoudeopslag. Dat vind ik heel interessante dingen. Het zijn innovaties die je in de traditionele kazerne niet terugvindt. Het staat sowieso op mijn verlanglijstje om voor al onze dertien posten het energieverhaal eens goed te bekijken. In die andere panden is op dat gebied nog veel te winnen.” Ik proef veel enthousiasme in je verhaal. Volgende keer weer Brandweerconcepten? “Het gaat heel goed, dus wat mij betreft wel!”
Brandweerconcepten | 7
JOS BROUWER Jos Brouwer studeerde bouwkunde. Als hoofd vastgoedmanagement bij bbn adviseurs is hij verantwoordelijk voor de beheer- en onderhoudsprojecten. Hij adviseert gebouweigenaren bij de uitvoering van hun onderhoudsmanagement.
Kazernes in kaart Het kan beter, integraler, efficiënter, effectiever. Dat was de gedachte achter de ontwikkeling van 25 veiligheidsregio’s (VR’s) die inmiddels in ons hele land zijn beslag heeft gekregen. Maar met de samenvoeging en overheveling van besturen en diensten kregen de nieuwe organisaties ook taken op hun bord waarvoor zij niet per definitie waren toegerust. Vastgoedbeheer is zo’n taak. Hoe staat het bijvoorbeeld met al die brandweerkazernes in de regio? Een aantal VR’s schakelde bbn adviseurs in om het in kaart te brengen.
8 | Brandweerconcepten
Het was een majeure operatie, de ontwikkeling van 25 VR’s in Nederland. Besturen en diensten op het gebied van brandweerzorg, rampenbeheersing, crisisbeheersing, geneeskundige hulpverlening en handhaving van de openbare orde en veiligheid werden samengevoegd tot brede organisaties gericht op het voorkomen en bestrijden van rampen en crises. De organisaties staan, dat geldt inmiddels wel voor alle regio’s. En dat betekent dat er ruimte komt voor andere vragen, die tot dusver onbeantwoord bleven. Vragen bijvoorbeeld over beheer en onderhoud en over de overdracht van vastgoed en middelen, van de gemeenten naar de VR’s. Geen eenvoudige opgave “De VR’s zijn jonge en gezonde organisaties, vernieuwend ingericht op het gebied van risico- en crisisbeheersing”, vertelt Tom Claassen, senior projectmanager bij bbn. “Ze hebben zichzelf moeten bouwen. En nu worden ze geconfronteerd met de opgave om het beheer over een vastgoedportefeuille met een groot aantal gebouwen te voeren. Er spelen allerlei onder-
“Ook door onderhoudsdiensten slim in te kopen, kun je op onderhoud besparen.” wat er voor nodig is om ze honderd procent aan die eisen te laten voldoen. Die bevindingen kun je vervolgens aan de gemeente voorgeleggen en hen vragen of het overeen komt met hun eigen beeld. Prettige bijeenkomst voor de gemeenten is dat wij de kazernes als deskundige buitenstaander objectief beoordelen.”
Tom Claassen Tom Claassen studeerde bouwkunde aan de Hogeschool Arnhem Nijmegen en is sinds 2006 senior projectmanager bij bbn adviseurs. Hij adviseert opdrachtgevers bij het ontwikkelen, realiseren en beheren van gebouwen en gebieden.
handelingen met de gemeenten over de financiering van de dienstverlening van de VR’s, de financiering van het vastgoed en de overdracht van gebouwen. Geen eenvoudige opgave voor zulke jonge en nieuwe organisaties. Daarom ondersteunen wij ze – als onafhankelijk specialist – met advies.” Objectief beoordeeld Die onafhankelijkheid is volgens Jos Brouwer, hoofd vastgoedmanagement bij bbn, heel belangrijk. “Het gaat om veel meer dan alleen de overdracht van al die kazernes die straks gaat plaatsvinden. De VR’s krijgen bij de overdracht een zak geld mee maar onduidelijk is of dat geld ook voldoende is om al die panden goed te onderhouden. Wij hebben daarom een checklist gemaakt waarmee we kazernes fysiek kunnen beoordelen. Daarbij hebben we gekeken naar de arbo-eisen en andere wettelijke voorschriften, onder meer op het gebied van afvalstoffen en uitstoot van CO2. Als je serieus in onderhandeling wilt met de gemeente, moet je immers precies weten in hoeverre de kazernes aan alle wettelijke eisen voldoen en
Wat is écht nodig? De volgende stap is de inventarisatie te vertalen naar een exploitatieoverzicht per brandweerpost. “We brengen de complete exploitatie voor een periode van 40 jaar in beeld”, vertelt Brouwer. “Om vervolgens vast te stellen hoeveel er per jaar nodig is om het noodzakelijke onderhoud te kunnen uitvoeren. Het heldere plaatje per kazerne dat daaruit voortkomt, houden we tegen het budget van de gemeente. En als er dan gaten blijken te vallen, gaan we samen met de VR en de gemeente om tafel om een goede inhoudelijke discussie te voeren: wat is er nu écht nodig?” Als elke seconde telt De adviseurs van bbn houden zich bezig met het brede terrein van maatschappelijk vastgoed, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling. “Brandweerkazernes vallen natuurlijk onder het maatschappelijk vastgoed maar zijn daarbinnen wel een vreemde eend in de bijt”, legt Tom Claassen uit. “Een kazerne is een autowerkplaats, een verenigingsgebouw, een plek waar mensen slapen, een kantoor… En dan ook nog eens een gebouw waar iedereen, als het alarm gaat, binnen een minuut in het pak moet schieten om tijdig uit te kunnen rijden. Het is een gebouw van en voor de samenleving, waar het perfect moet functioneren als elke seconde telt. Dat maakt het, ook voor ons, heel bijzondere projecten.”
Inventarisatie op vijf punten Bij de inventarisatie heeft bbn adviseurs de kazernes op de volgende vijf punten beoordeeld: • Functionele kwaliteit: onder meer routing, arbo-eisen, veiligheidsaspecten. • Ontwikkelingskansen: samenvoegen, herbouw, renovatie? • Financiële eigenschappen: WOZ-, boek-, verzekerde en marktwaarde. • Financieel resultaat: onder meer onderhouds- en energiekosten, bedrijfswaarde, gemiddelde afschrijvingstermijn. • Technische staat: conform NEN 2767, onder meer gebouwconditie, eenmalige investeringskosten, bedrijfswaarde.
Brandweerconcepten | 9
7
heemstede
6
haarlem-west i.v.
8
uitbr. heemstede
9
loosdrecht
Veiligheidsregio’s Amsterdam-Amstelland Brabant-Noord Brabant-Zuidoost Drenthe
5
haarlem-oost i.v.
Flevoland
2
Friesland Gelderland-Midden
14
Gelderland-Zuid Gooi en Vechtstreek Groningen
4
Haaren
Haaglanden
5 6
Hollands Midden
7 8
16
IJsselland
9
Kennemerland Limburg-Noord Midden- en West-Brabant Noord- en Oost-Gelderland Noord-Holland Noord
18
Rotterdam-Rijnmond 3
dreumel
Twente Utrecht Zaanstreek-Waterland Zeeland Zuid-Holland Zuid Zuid-Limburg
2
10 | Brandweerconcepten
Callantsoog
1
beneden-leeuwen
15 4
10
Maasbommel
11
mook
12
vaassen
13
vaassen oefenterr.
14
venhuizen
15
Waalwijk
16
weesp
17
Woudenberg
12 13
17 3
1 10 11
Meer info over bouw- en onderhoudskosten? Zie www.brandweerconcepten.com
18
Woudrichem
Brandweerconcepten | 11
TOM HAAGMANS Tom Haagmans is al 25 jaar CEO en eigenaar van de Vaessen Groep waartoe ook Brandweerconcepten behoort. Daarvoor studeerde hij architectural design aan de Technische Universiteit Eindhoven. Onder zijn leiding ontwikkelde Vaessen zich tot een vooraanstaand specialist op het gebied van (Finance)-Design-Build-(Operate)- Maintain- en Total Cost of Ownership projecten in met name maatschappelijk vastgoed.
JEROEN GEURTS Jeroen Geurts is als brandweerspecialist de juiste man op de juiste plaats bij Brandweerconcepten. Hij studeerde bouwkunde en bedrijfskunde en heeft bijna 20 jaar ervaring met de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed; projecten in de sport, het onderwijs, welzijn & cultuur ĂŠn een groot aantal brandweerkazernes.
12 | Brandweerconcepten
Brandweerconcepten maakt modulaire maatwerkkazerne mogelijk Op het oog lijkt het eenvoudig: een flinke wagenstalling, een werkplaats, kantine, kantoren, sanitair, opslag, een paar slaapruimten, dat is zo ongeveer een brandweerkazerne toch? Nou, nee. De faciliteiten kloppen grotendeels maar de omschrijving doet ernstig tekort aan het vernuft van de brandweerkazerne. Er zijn maar weinig gebouwen die zo’n diversiteit aan functies herbergen en waar logistiek en efficiency zó belangrijk zijn. Zo’n gebouw zet je niet zo maar neer. “Iedere brandweerkazerne is uniek”, zegt Jeroen Geurts, brandweerspecialist bij Brandweerconcepten. En hij kan het weten. Brandweerconcepten realiseerde met succes al een groot aantal kazernes. “We weten dus hoe het werkt”, zegt Geurts “We spreken de taal van de brandweer. Als ontwikkelaar ben ik al zo’n 20 jaar betrokken bij de realisatie van gemeentelijk vastgoed. En ruim 10 jaar geleden kwam daar specifiek ook de ontwikkeling van brandweerkazernes bij. Destijds vanuit onze gemeentelijke opdrachtgevers, maar nu ook vanuit de veiligheidsregio’s (VR) en brandweerkorpsen in Nederland.” Korte looplijnen “Een brandweerkazerne is een bijzonder fenomeen”, legt Geurts uit. “Het is een plek waar professionals en vrijwilligers samen komen en samen werken. Voor de vrijwilligers is het vaak een soort thuisplek, voor de professionals is het hun werkplek. Een kazerne moet dus ook ontmoeting faciliteren, heel belangrijk voor het teamgevoel.” Nog zo’n schijnbare tegenstelling: een kazerne in de buurt geeft inwoners van een gemeente een gevoel van veiligheid. “De aanwezigheid van één auto is al genoeg daarvoor”, zegt Geurts. “Maar diezelfde brandweerauto moet een brand binnen of buiten de gemeente in acht minuten kunnen bereiken. Een plek aan de rand van de gemeente, met een snelle én veilige uitrijroute, is dus ook wenselijk.” In de kazerne is de logistiek natuurlijk minstens zo belangrijk. “Vertrekkende en aankomende brandweerwagens moeten bijvoorbeeld een gescheiden route volgen”, weet Geurts. “En we hebben korte looplijnen nodig, bij voorkeur zonder kruising. Er moet een gescheiden vuil- en schooncircuit zijn en voor een efficiënt gebruik moeten alle functies op een logische plek ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd.” Integrale contracten “Vroeger moest ieder kazerne alles hebben en kunnen”, vult Haagmans aan. “Maar nu hebben we te maken met de regio. Kazernes krijgen eigen specialiteiten en de logistiek wordt anders georganiseerd.” Haagmans is specialist innovatieve contracten bij Brandweerconcepten. “De VR’s zijn de afgelopen jaren heel druk geweest met het optuigen van hun organisatie en komen nu toe aan hun vastgoed”, legt hij uit. “Daarbij komen zij voor soms ingrijpende keuzes te staan. Hoe kan het beter en efficiënter? Of groener? Energiebesparing en duurzaamheid hebben immers invloed op het milieu maar ook op de jaarlijkse exploitatielasten. Daarom ontwerpen we kazernes met Ledverlichting en vloerverwarming.
Ze scoren minimaal een GPR van 8 en een A+ energielabel.” En desgewenst gaat Brandweerconcepten nog een stap verder, vertelt Haagmans. “Dan plaatsen we bijvoorbeeld PV-cellen en/of een installatie voor warmtekoudeopslag en schalen we daarmee op naar ‘energieneutraal’. Hoe dan ook bieden wij beslissers bij VR’s en brandweerkorpsen snel inzicht in hun mogelijkheden voor nieuwbouw, verbouw of verduurzaming van hun vastgoed. En dat doen we op basis van no cure, no pay. Als de opdrachtgever niet tevreden is met ons voorstel, dan zit hij nergens aan vast en sturen we geen rekening.” 3D modeling “We beginnen altijd met samen sparren”, vertelt Geurts. “Ideeën uitwisselen waarbij ieder vanuit zijn eigen discipline en deskundigheid een waardevolle bijdrage levert. Belangrijk is om eerst de functies te benoemen die nodig zijn. Dat is natuurlijk voornamelijk de taak van het korps. De gemeente bepaalt de stedenbouwkundige, architectonische en verkeerstechnische randvoorwaarden. En vervolgens vertalen wij dat alles in een concreet, op maat gesneden plan. Geen standaardwerk, want ik zei al: iedere brandweerkazerne is uniek. We werken met de modernste technieken, bijvoorbeeld 3D modeling. We presenteren dus niet alleen tekeningen en plattegronden maar fraaie 3D-modellen waarmee de opdrachtgever snel en goed inzicht krijgt in hoe het gebouw eruit gaat zien. Veranderingen vertalen we direct in kosten, zodat steeds weer verantwoorde keuzes kunnen worden gemaakt.” Meedenken en ontzorgen Bijzonder is dat Brandweerconcepten niet alleen het ontwerp en de bouw van de nieuwe kazerne voor haar rekening neemt, maar desgewenst ook het risicodragend onderhoud. “We werken altijd met integrale contracten, met Design & Build als uitgangspunt”, licht Haagmans toe. “Maar als de opdrachtgever ook ‘Maintain’ uit handen wil geven, dan nemen wij dat eveneens voor onze rekening.” Bovendien vindt Brandweerconcepten social return on investment heel belangrijk. “En daar maken we dus werk van”, zegt Haagmans. “Een deel van het budget zetten we in om leerlingen of werkzoekenden ervaring op te laten doen op de bouw. En we werken zoveel mogelijk samen met plaatselijke ondernemers. We werken samen als partner, nemen de regie in de bouwvergaderingen en dragen de eindverantwoordelijkheid over budget, planning en kwaliteit. Meedenken en ontzorgen, van het eerste idee tot en met het onderhoud. Daar staan we voor.”
Brandweerconcepten | 13
Ontzorgen in onderhoud Vastgoed is actueel in de Veiligheidsregio’s (VR). Een mogelijke overdracht van kazernes van gemeenten naar VR’s speelt op vele plekken. En de verschillende regio’s maken verschillende keuzes. Soms blijven kazernes in handen van de gemeente, beheerd door de VR. In andere gevallen draagt de gemeente het vastgoed over om het vervolgens terug te huren van de VR. Naast financieringskosten en boekwaarde zijn de jaarlijkse onderhoudslasten en de kosten voor groot onderhoud daarbij actuele thema’s. Hoe kijkt de expert daar tegenaan? Tom Haagmans van Brandweerconcepten (BC) in gesprek met Ger Meijering, manager van Onderhoudsconcepten (OC). Cruciale keuze bij de overdracht van vastgoed: direct overnemen of ‘schoon door de poort’? “Wanneer je bestaand vastgoed overneemt, is de staat van onderhoud natuurlijk van belang. Eigenlijk net als bij de aankoop van een huis. Is daarin geïnvesteerd en welke kosten kun je op korte en lange termijn verwachten? Daarbij moet je een verschil maken tussen de kosten die nodig zijn om het gebouw weer in de gewenste staat te brengen: het groot onderhoud, en de jaarlijks terugkerende kosten om het gebouw in die staat te houden: het planmatig onderhoud. En als het een modern, slim en energiezuinig gebouw is, maakt dat natuurlijk ook een verschil. De overnemende partij moet daar vooraf goed over nadenken.”
“We willen VR en gemeente ontzorgen en de risico’s, die verband houden met het onderhoud, langjarig overnemen.” Hoe meet je de conditie van een gebouw voor overname? “Een conditiemeting, of nulmeting, geeft een goed inzicht in te verwachten investeringen. De NEN 2767 is hiervoor het meest geëigende instrument. Daarmee bepaal je voor alle onderdelen van het gebouw een conditiescore die varieert tussen 1: nieuwbouwkwaliteit en 6: zeer slecht. Zo’n analyse geeft een betrouwbaar beeld van de algehele kwaliteit en de te verwachten investeringen.” Maar hoe bepaal je voor bestaande gebouwen vervolgens welke investeringen noodzakelijk zijn? “Dat is afhankelijk van de afspraak die je maakt over de ‘beoogde’ kwaliteit van de diverse bouwkundige en installatietechnische delen van het over te nemen gebouw. Meestal is dit klasse 2: goed, of 3: redelijk. Dit is mede afhankelijk van de te verwachten levensduur van het gebouw. Op basis hiervan én de nulmeting kun je een reële inschatting maken van de kosten die nodig zijn om het gebouw in de gewenste conditiescore te brengen.” En dan? ‘Schoon door de poort’ of direct overnemen met een zak geld als bruidsschat? “Belangrijk is vooral dat er overeenstemming is over de uit-
14 | Brandweerconcepten
eindelijke kwaliteit en de daarbij behorende kosten. Je kunt overwegen dit te laten bewaken door een deskundige partij die misschien zelfs bereid is om de risico’s van partijen over te nemen. Onderhoudsconcepten is dan een aantrekkelijke partner. OC heeft kennis van de specifieke markt, is bereid risico’s over te nemen en zorgen uit handen te nemen.” Wat kan OC dan betekenen voor de VR of gemeente? “We zijn een ervaren partner voor het opstellen van een nulmeting conform de NEN 2767. Als we de acties in kaart brengen die nodig zijn om het gebouw op het gewenste conditieniveau te krijgen, maken we de kosten daarbij expliciet inzichtelijk. We kunnen het gebouw na de nulmeting ook in de gewenste onderhoudsstaat brengen en het daarna overdragen. Hierbij kunnen we ook duurzaamheidsaspecten zoals energiebesparing betrekken.” Na overname beschikt de VR of gemeente dus over een up to date gebouw. Maar hoe houden ze dat zo? “Het blijft natuurlijk niet bij eenmalig groot onderhoud. Het is zinvol om daarna een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te laten stellen. Daarmee heb je inzicht in de jaarlijks te verwachten investeringen die nodig zijn om het gebouw ook op de lange termijn in onderhoudsscore 2 of 3 te houden. De VR kan vervolgens passende fondsen reserveren om op termijn niet voor onverwachte kosten te komen staan.” Wat kan OC in dit verband voor de VR of gemeente betekenen? “We willen VR en gemeente ontzorgen en de risico’s, die verband houden met het onderhoud, langjarig overnemen. Eerst stellen we, in goed overleg, een MJOP op. Na overeenstemming hierover doen we een voorstel om het dagelijks en planmatig onderhoud voor langere termijn - 5, 10, 15, 20 of 25 jaar - over te nemen. Voor een vast jaarlijks bedrag hebben VR en gemeente dan zekerheid over de kwaliteit van het gebouw. Clustering van accommodaties is daarbij het overwegen waard vanwege de schaalvoordelen die dat oplevert.” En hoe weet de VR of gemeente dan zeker dat ze aan het eind van de contractperiode niet met een uitgeleefd gebouw blijft zitten? “We communiceren goed met de opdrachtgever en presenteren elk jaar een transparant rapport. Zo is er ook tussentijds altijd inzicht in de staat van onderhoud. Aan het einde van de contractperiode volgt er een nieuwe conditiemeting van de bouwkundige en installatietechnische delen, opnieuw op basis
GER MEIJERING Ger Meijering studeerde bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en is tegenwoordig verantwoordelijk voor Onderhoudsconcepten. Vanaf 1990 was hij werkzaam als consultant en projectmanager bij Arec Ingenieursgroep BV, een adviesbureau op het gebied van realisatie en beheer van maatschappelijk vastgoed. Daar was Ger verantwoordelijk voor de ontwikkeling van concepten voor onderhoud & beheer van vastgoed. Daarnaast adviseert en begeleidt hij opdrachtgevers bij de implementatie van planmatig onderhoudsbeheer.
van de NEN 2767. Zo nodig brengt OC het gebouw dan terug in conditiescore 2 of 3 en daarna dragen we het over aan de opdrachtgever. Wie staan er achter OC? Welke zekerheden heeft de opdrachtgever? “Onderhoudsconcepten is een merknaam van Vaessen Algemeen Bouwbedrijf B.V. Vaessen is een gerenommeerd bedrijf, opgericht in 1929, dat is gespecialiseerd in de realisatie en het onderhoud van maatschappelijk vastgoed, waaronder brandweerkazernes. Het is een financieel solide onderneming en als de opdrachtgever dat wenst, geven ze een bankgarantie af voor het uit te voeren contractonderhoud.”
Waarom zou de VR moeten kiezen voor samenwerking met OC? “Wij vinden dat iedereen moet doen waar hij goed in is. In zo’n samenwerking kan de VR zich richten op haar primaire taak: veiligheid. Wij bieden zekerheid over de langjarige kwaliteit van het gebouw. We werken met een vast budget, er komen dus geen tussentijdse verrassingen. De kosten voor onderhoud en beheer liggen 10-15 % lager dan gemiddeld. Bovendien schakelen we lokale en bij de opdrachtgever bekende bedrijven in voor de uitvoering. Hier zijn wij goed in: ontzorgen in onderhoud.”
Brandweerconcepten | 15
Daan Heijting Daan Heijting studeerde Bouwkunde aan Avans Hogeschool en ging direct daarna als consultant aan de slag bij Itannex, een landelijk opererend adviesbureau voor 3D-teken- en BIM-oplossingen in de bouw, installatie- en civiele techniek. Sinds februari 2014 werkt hij voor Brandweerconcepten als BIM-coรถrdinator.
16 | Brandweerconcepten
Beter, bewuster en betaalbaarder bouwen dankzij BIM Als er één innovatie is die het bouwen de afgelopen jaren een flinke sprong voorwaarts heeft gebracht, dan is het BIM: Building Information Model. Zo’n bouwwerkinformatiemodel is een digitaal model van een geplande (of al bestaande) constructie, opgebouwd uit objecten waaraan informatie is gekoppeld. Het maakt bouwprojecten op alle terreinen beter: informatie, communicatie, financiën, veiligheid, efficiency, noem maar op. Daan Heijting, BIM-coördinator bij Brandweerconcepten, weet er alles van. “Ik heb een bijzonder plaatje”, zegt Heijting. “Een foto genomen met mijn smartphone in één van de gebouwen die we hebben opgeleverd en daarnaast een afbeelding uit ons BIM-model, bekeken vanuit hetzelfde punt. Je ziet één op één hetzelfde.” Het is een mooie illustratie van wat BIM zo bijzonder maakt. De ontwikkeling van een gebouw was nooit eerder zo goed te berekenen en te visualiseren als sinds de introductie van BIM. “En alle partijen profiteren ervan”, vertelt Heijting. “Wij als bouwer, onze toeleveranciers, financiers en natuurlijk vooral onze opdrachtgevers.” Veel meer inzicht “Een groot voordeel van BIM is dat alle bouwpartners integraal kunnen samenwerken binnen hetzelfde model”, legt Heijting uit. “Voordat we fysiek gaan bouwen, bouwen we het pand compleet in 3D in de digitale omgeving. We geven onze partners toegang tot het systeem zodat zij ook hun informatie erin kunnen plaatsen: waar komen de leidingen, waar de stopcontacten, noem maar op. Dat geeft veel meer inzicht maar het helpt ook enorm om fouten te voorkomen. We kunnen aansluitingen visualiseren, betere prefab-elementen laten aanleveren, iedereen weet exact wat hem te doen staat.” Schat aan informatie Het belangrijkste voordeel van BIM voor de opdrachtgever is dat hij precies weet wat hij krijgt. Heijting: “Hij kan het zien want we leveren een compleet 3D-beeld van zijn gebouw waar hij zelfs virtueel doorheen kan lopen. En hij kan het lezen want naast een mooi en goed beeld, levert het systeem vooral ook een schat aan informatie. Zo zijn alle hoeveelheden direct glashelder. En kiest de opdrachtgever bijvoorbeeld voor een minder luxe vloerafwerking in een bepaalde ruimte, dan hoeven we alleen die vloer maar te selecteren in het model en daar de prijs van het goedkopere materiaal aan te koppelen. Het systeem geeft vervolgens direct aan wat die aanpassing aan kostenbesparing oplevert. En wat denk je van faalkostenreductie? Omdat er dankzij BIM veel minder mis gaat, nemen de faalkosten ook zienderogen af.” Voorop lopen “Revit, het programma dat wij gebruiken om modellen te maken, bestaat al sinds 1997”, gaat Heijting verder. “Maar pas de afgelopen jaren heeft het echt een hoge vlucht genomen. Vooralsnog zijn het voornamelijk de grote bouwbedrijven die er gebruik van maken en ik ben er trots op dat we bij Brandweerconcepten hierin voorop lopen. We zijn er al bijna vijf
jaar mee aan de slag. Zelf werk ik hier nu ruim anderhalf jaar als BIM-coördinator. Voor ik begon bij Brandweerconcepten werkte ik bij een bedrijf dat gespecialiseerd is in de implementatie van BIM bij bedrijven. Daar heb ik onder andere architecten, constructeurs, aannemers en leveranciers opgeleid in het werken met BIM. Bij brandweerconcepten ondersteun in onze tekenkamer en onze eigen architect om tot een goed en degelijk BIM model te komen.” Nieuwe revolutie Zoals zo vaak zet ook hier de ene innovatie de andere in gang. “We zien een echte ontwikkelingsspurt de laatste jaren”, zegt Heijting. “Vooral de maakindustrie maakt enorme sprongen vooruit. We hebben nu al leveranciers die op basis van een ontwerp in BIM, complete 3D prefab-elementen aanleveren. En die ontwikkeling kan nog een stap verder, vooral door de snelle opkomst van de 3D-printer. Een ander voorbeeld is het maken van doorsnedes. In het verleden moesten die stuk voor stuk apart worden getekend. Nu geef je in het model aan waarvan je een doorsnede wilt hebben en de computer maakt hem direct voor je.” Het is snel gegaan, weet Heijting. “De stap van tekentafel naar CAD-systemen was al een hele grote. De introductie van BIM is echt een nieuwe revolutie.”
De voordelen van BIM op een rij • • • • • • • • • •
Meer inzicht door een betere visualisatie van het gebouw; Eenduidige engineering door via één methodiek aansluiting te vinden; Heldere inzichten voordat er daadwerkelijk gebouwd wordt; Betere keuzes door een helder pallet aan opties met bijbehorende hoeveelheden, kosten en opbrengsten; Lagere bouwkosten; Faalkostenreductie door minder ontwerpfouten; Kortere de bouwtijd; Meer grip op de planning; Consistentie in de tekeningen: plattegronden, doorsneden, gevelaanzichten en details komen overeen; What you see is what you get: de opdrachtgever weet precies wat hij krijgt.
Brandweerconcepten | 17
Jeroen Geurts
specialist brandweerkazernes
Judy de Hoogh
communicatie Brandweerconcepten
Tom Haagmans
specialist innovatieve contracten
18 | Brandweerconcepten
Richard Benneker architect
Bart-Jan Roomer calculator
Wilfred van Dongen ontwikkelaar
Brandweerconcepten | 19
Wij zijn zo overtuigd van ons concept dat wij u graag een projectvoorstel doen op basis van no cure no pay. Daarmee is uw veiligheid in ieder geval voor 100% geborgd!
Correspondentie-adres Vaessen Groep B.V. Postbus 239 4940 AE Raamsdonksveer Tel.: (0162) 522120 Fax: (0162) 520274 www.brandweerconcepten.com brandweer@vaessenbv.nl
Brandweerconcepten is een initiatief van Vaessen Groep B.V.