DERECHO NOTARIAL ENSAYOS SOBRE
COMPETENCIA, CONSUMIDORES Y CIUDADANOS
2º EDICIÓN
FERNANDO GARCÍA SAIS
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DERECHO NOTARIAL ENSAYOS SOBRE
COMPETENCIA, CONSUMIDORES Y CIUDADANOS 2º EDICIÓN
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH
María José Añón Roig
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Ana Cañizares Laso
Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga
Jorge A. Cerdio Herrán
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho Instituto Tecnológico Autónomo de México
José Ramón Cossío Díaz
Ministro en retiro de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional
María Luisa Cuerda Arnau
Catedrática de Derecho Penal de la Universidad Jaume I de Castellón
Manuel Díaz Martínez
Catedrático de Derecho Procesal de la UNED
Carmen Domínguez Hidalgo
Catedrática de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile
Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot
Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos
Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
Owen Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
José Antonio García-Cruces González
Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
José Luis González Cussac
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Luis López Guerra
Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Ángel M. López y López
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Marta Lorente Sariñena
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Javier de Lucas Martín
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
Víctor Moreno Catena
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Angelika Nussberger
Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania). Miembro de la Comisión de Venecia
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Consuelo Ramón Chornet
Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
Ignacio Sancho Gargallo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Elisa Speckman Guerra
Directora del Instituto de Investigaciones
Históricas de la UNAM
Ruth Zimmerling
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
Fueron miembros de este Comité:
Emilio Beltrán Sánchez, Rosario Valpuesta Fernández y Tomás S. Vives Antón
Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales
DERECHO NOTARIAL ENSAYOS SOBRE COMPETENCIA, CONSUMIDORES Y CIUDADANOS
2º EDICIÓN
Fernando García SaiS
tirant lo blanch
Ciudad de México, 2024
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ISBN: 978-84-1197-920-7
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© Fernando García SaisA Loreta y a Ferran, con todo mi amor.
A mi adorada mujer Maricarmen, enamorado eternamente de ti.
Agradecimientos 15 Tres exordios ....................................................................................17 A. DRA. CLARA LUZ ÁLVAREZ GONZÁLEZ DE CASTILLA ..... 17 B. NOTARIO PÚBLICO DR. RENATO VEGA CARRILLO 19 C. DR. JOSÉ ROLDÁN XOPA ......................................................... 24 D. PRESENTACIÓN POR PARTE DEL AUTOR ........................... 36 1) La actividad del notario mexicano contemporáneo 41 A. Sociedad y Notariado .................................................................. 41 b. Detrás de los sellos ....................................................................... 44 c. Detrás de los sellos II ................................................................... 46 d. Protocolizando negocios ............................................................. 48 e. Legalidad y derechos humanos, el reto del Notariado ............. 51 f. Notariado Nacional Homogéneo ................................................ 55 2) Hacia un notariado más competitivo y solidario ...............................59 A. Trágicas prácticas notariales ....................................................... 59 B. La jubilación notarial y pensión estatal ..................................... 61 C. Eutanasia, constitucionalismo local y notariado ....................... 64 D. Vida y razón ................................................................................. 66 E. Notariado Español Moderno ...................................................... 70 F. El notario como autoridad responsable para efectos del amparo 73 G. Los retos del acceso al notariado en Sinaloa (conferencia) .... 86 H. La riqueza del notariado .......................................................... 104 I. Servicio social del notario 107 J. #FuerzaMéxico y Desarticulación Legal.................................... 109 K. Nueva Ley del Notariado .......................................................... 110 3) Consumidores y Competencia Económica: el mercado de la fe pública 113 A. La imparcialidad del notario .................................................... 113 B. La Elección del notario ............................................................. 116 C. Bancos y notarios atados ........................................................... 118 D. Cláusulas abusivas y ventaja empresarial ................................. 121 E. Cláusulas abusivas toleradas...................................................... 123 F. Cómo cobran los notarios, Primera Parte ................................ 126
Índice
G. Cómo cobran los notarios, Segunda Parte .............................. 127 H. Relación cliente – confianza – notario .................................... 128 I. Consumidor y ciudadano ........................................................... 130 J. Sistema de Precios Notariales .................................................... 133 K. Notarios y competencia económica ......................................... 135 L. Consumidor Ante El Notario.................................................... 137 M. Educar para el consumo responsable ..................................... 139 J. La auditoría inmobiliaria, de cajón. .......................................... 140 4) Temas de sociedades mercantiles .................................................... 143 A. Revolución Societaria................................................................ 143 B. Agilidad empresarial ................................................................. 146 C. Hacia la supervivencia de la PYME .......................................... 148 5) Temas de familia ........................................................................ 151 A. Notariado y Registro Civil ......................................................... 151 B. Divorcio ante notario ................................................................ 153 C. Bodas ante Notario ................................................................... 155 D. Matrimonio y la Suerte 158 6) Temas de sucesiones .................................................................... 163 A. Testamento y contenidos on-line 163 B. Testamento bancario ................................................................. 165 C. Donaciones reversibles 167 7) Temas de contratos ..................................................................... 171 A. Cambios adversos relevantes 171 B. Tratos preliminares I ................................................................. 173 C. Tratos preliminares II 175 D. La transmisión ante notario público de los derechos de autor ...177 E. La voluntad en los contratos..................................................... 198 F. Pago y engaño, salvo convenio en contrario ............................ 200 8) Temas de operaciones inmobiliarias ............................................... 203 A. Seguridad jurídica inmobiliaria ............................................... 203 B. Los extranjeros y los inmuebles................................................ 205 C. El consumidor de inmuebles.................................................... 207 D. Los notarios salen en defensa de los consumidores ............... 209 E. Es hora de regular la hipoteca inversa ..................................... 215 F. Condominio y desarrollo inmobiliario, Primera Parte ............ 219 G. Condominio y desarrollo inmobiliario, Segunda Parte 220
11 Índice H. Regular Operaciones Inmobiliarias......................................... 222 I. Electrocutado en la piscina........................................................ 224 J. #DonGandalla ............................................................................. 226 K. Donar para fraccionar............................................................... 229 L. Comprar sin Notario ................................................................. 230 9) Acción colectiva y defensa del consumidor notarial .......................... 233 A. Protección al consumidor en sede notarial ............................. 233 B. Acción colectiva contra condominio ....................................... 235 C. Practicar Derecho 237 10) Educación Jurídica ................................................................... 241 A. Elegir Escuela De Derecho 241 B. Periodismo y Derecho ............................................................... 243 C. La Universidad ¿trámite o formación? 245 D. Ciudadanos en formación ........................................................ 247 E. Pobreza, educación sin calidad y mediocridad colectiva 248 F. Se rechaza por no saber ............................................................. 250 11) Derecho Administrativo Notarial 253 A. ¿Institución de la simulación? .................................................. 253 B. Fortalecer al Notariado ............................................................. 255 C. Simi Notaría............................................................................... 257 D. Nacionalización del Notariado ................................................ 258 E. La oficina notarial ..................................................................... 260 F. Restricciones inconstitucionales para ser notario .................... 262 G. Estado seglar, aspirantes a notario ........................................... 264 H. El tutelado interés público ....................................................... 266 I. Comparando sistemas notariales ............................................... 268 J. ¿Son lentos los notarios? ............................................................ 270 K. Golpes redoblados..................................................................... 272 L. Compraventas nulas, notarios nómadas .................................. 274 M. Breaking the seals ..................................................................... 277 12) Economía Nacional y Notariado Mexicano................................... 281 A. Dimensión económica del notariado 1.................................... 281 B. La dimensión económica del notariado 2 ............................... 283 13) Repercusiones constitucionales del Notariado 287 A. Decisión de morir...................................................................... 287 B. Derecho humano al mercado eficiente 1 ................................ 290
12 Índice C. Derecho humano al mercado eficiente 2 ................................ 292 D. Resolución de conflictos Ante Notario.................................... 295 E. Límites a la Propiedad 296 F. Septiembre, mes del peligro ..................................................... 298 G. Testamento ¿accesible? ............................................................. 300 h. Empresas de un socio ................................................................ 303 i. Derechos humanos exigibles ..................................................... 305 j. Educación no presencial y derechos humanos ......................... 307 k. Extinción de dominio y protección patrimonial ..................... 310 14) Mercado Inmobiliario ................................................................ 313 A. Nom 247, una defensa de los consumidores y del notariado . 313 B. Tómalo o déjalo ......................................................................... 315 C. Contratos de Adhesión para Agentes Inmobiliarios ............... 316 D. La representación del consumidor .......................................... 318 E. Tomar Agua ............................................................................... 320 F. Justicia en el comercio ............................................................... 322 G. Prohibido leer esta columna .................................................... 324 H. Reflexiones a partir de la rifa del TP01................................... 327 I. La exclusividad 329 15) Defensa del consumidor en la notaría ......................................... 331 A. Agentes Inmobiliarios ¿proveedores? ...................................... 331 B. Cláusulas Abusivas y Notariado 333 C. Escrituración con Consumidores ............................................. 336 D. La Elección del notario y los consumidores............................ 348 16) Derecho Civil en el Notariado 355 A. Terminar con la Copropiedad .................................................. 355 B. Saneamiento por Evicción ........................................................ 356 C. Comprar en escritura pública .................................................. 359 D. Cartas de Intención .................................................................. 361 E. Curiosidades de Marfil .............................................................. 363 F. Comprar cosas que no existen .................................................. 365 G. Llorando unos para que rían otros .......................................... 366 H. Reseña de “El contrato de compraventa” ............................... 368 I. El “depósito” en el arrendamiento............................................ 371 J. Promesas frustradas 374 K. Los vicios ocultos ....................................................................... 376 L. El testamento del vivo ............................................................... 378
13 Índice M. Reglas en el Condominio......................................................... 381 N. Los bienes en el matrimonio.................................................... 383 ñ. La buena fe precontractual 385 17) México hogar de extranjeros ....................................................... 391 A. Testamento de extranjeros ....................................................... 391 B. Extranjeros que invierten en México 393 18) Economía digital y notariado ..................................................... 395 A. La huella digital......................................................................... 395 B. El patrimonio digital 397 19) Responsabilidad Civil ............................................................... 399 A. Problemas de vecindad ............................................................. 399 B. Accidentes en Campos de Golf 1 401 C. Accidentes en Campos de Golf 2 ............................................. 403 20) Impuestos ................................................................................ 405 A. El ISAI en la promesa................................................................ 405 B. Disminuir la injusticia social ..................................................... 407 C. Laberinto fiscal, fábrica de pobres ........................................... 410 D. Sociedad Conyugal e ISAI ........................................................ 411 21) Acontecimientos imprevisibles y COVID 19 ................................... 415 A. ¿Quién te cuidará? .................................................................... 415 B. Contagio y castigos .................................................................... 417 C. Régimen concursal de emergencia .......................................... 420 D. A la guerra sin fusil ................................................................... 422 E. Oportunidad para renegociar .................................................. 425 F. Engañar con curas milagrosas ................................................... 428 G. Incremento de precios durante la contingencia sanitaria ..... 429 22) Nuestros gobiernos .................................................................... 433 A. Federalismo De Quinta 433 B. Neodemocracia ......................................................................... 434 C. Productos Milagro ..................................................................... 437 D. Ideología, idea o buen gobierno 439 E. El municipio como igualador social......................................... 441 F. Infonavit pro consumidor ......................................................... 443 G. Gobernar sin técnica................................................................. 446 H. Controlar al servidor público, sin mordidas ........................... 447
14 Índice I. Fomentar el uso de la bicicleta .................................................. 449 J. Malicia efectiva ........................................................................... 451 K. Apología del sexismo 453 L. Adversarios enigmáticos ............................................................ 455 M. El Plan C ................................................................................... 457 N. Felicidad Política 1.................................................................... 460 Ñ. Felicidad Política 2.................................................................... 462 O. Felicidad política 3 ................................................................... 464 P. Cons-tuit-ución ........................................................................... 467
Agradecimientos
Después de lograr darle forma a este nuevo libro empecé a adquirir consciencia de todo el tiempo que le he tomado prestado a mi familia, de todo el tiempo que les he atosigado comentando los temas que abordo y de todo lo que me ha servido tenerlos a mi lado.
Todo mi agradecimiento va para mi esposa Maricarmen y para mi Loreta y Ferran. Ellos, algún día leerán mis textos. Quiero que sepan, mis hijos, que siempre, cada línea, ha sido escrita en dejarles a Ustedes una semilla que sirva para que tengamos un México con mayor bienestar, en el que no importe nada más que el talento y el esfuerzo personal.
Debo reconocer que haré una pausa y dejaré por un tiempo (con profunda angustia, lo siento) de escribir públicamente. Trabajaré, exclusivamente en mis tiempos libres, en un proyecto editorial que espero pronto salga a la luz. Por lo pronto, trataré de reflexionar más sobre lo que escribí en este libro y encontrar soluciones. Espero lograrlo.
A mis 42 años pienso dedicarle todo mi tiempo libre a mi familia (lo que venga lo haremos juntos, nos sentaremos en la arena de la playa, nadaremos juntos en las olas, juraremos tenis, algo de surf) y a mi persona (haré más ejercicio y leeré un poco más de todo -no de cualquier cosa—). Viajaré, descansaré y no quitaré el dedo del renglón.
Muchas gracias, los amo.
A. DRA. CLARA LUZ ÁLVAREZ GONZÁLEZ DE CASTILLA
Debe agradecerse al Dr. Fernando García Sais el publicar esta obra Derecho Notarial que recopila diversos ensayos sobre temas relacionados con las funciones de los notarios, toda vez que utiliza un lenguaje sencillo y cotidiano para que los lectores podamos lograr una comprensión sin necesitar ser abogados, ni tener conocimientos jurídicos. El lector puede ser un ciudadano de a pie, una empresaria o un abogado, y todos, sin duda, encontrarán en la lectura de Derecho Notarial cuestiones muy interesantes y útiles, tal como fue para mí tener la oportunidad de leer esta obra previa a su publicación.
Derecho Notarial expone desde las funciones del notariado, sus deberes y los principios que deben regir su actuación, destacando que los servicios notariales también son un derecho de los que habitamos la República Mexicana, hasta reflexiones, críticas y propuestas para mejorar el marco jurídico.
Derecho Notarial muestra cómo los servicios notariales no sólo son la fe pública y escrituración de contratos, sino que están estrechamente vinculados con los derechos de los consumidores, el Derecho Económico y de la Competencia. El Dr. García Sais presenta leyes federales y estatales de la República Mexicana, leyes de otros países como España, conjuntándolo con las decisiones de los órganos jurisdiccionales de México y del extranjero.
Esta obra nos informa sobre una variedad de derechos que normalmente desconocemos como, por ejemplo, que las partes tienen el derecho de elegir al notario de su confianza; que en una compraventa de inmueble el código civil dispone que los gastos de escrituración se reparten equitativamente entre las partes salvo que hayan pactado algo diferente; que en servicios financieros
Tres exordios
quien tiene derecho a decidir el notario ante quien se otorgará la escritura pública de una operación es el usuario de dichos servicios y no el banco; que el que un banco obligue a la utilización de un notario como condición de un préstamo es una venta atada que puede ser un abuso en la relación de consumo e incluso podría configurar una práctica monopólica relativa; que la incorrectamente llamada designación de “herederos” de una cuenta bancaria, en realidad es un contrato de depósito con beneficiarios nombrados, debiendo esto considerarse al otorgarse un testamento por las contradicciones que se pueden presentar; etcétera.
Los temas son tan variados que una persona que decida ser el administrador de su condominio encontrará reflexiones interesantes en la sección Electrocutado en la Piscina que incorporan interpretaciones judiciales en cuanto a la responsabilidad de los administradores, y ejemplifican la desafortunadamente personalidad de Don Gandalla presente en muchos condominios.
Derecho Notarial también expone lo relativo a persona y familia, explicando claramente cuándo una persona puede acudir ante un notario para aclaración de sus apellidos y cuándo no procedería y por qué. La disolución del vínculo matrimonial ante notario como una alternativa y en qué supuestos puede acudirse ante él para ese propósito. El Dr. García Sais explora la donación reversible que existe en otras latitudes y que pudiera tener una finalidad positiva en ciertos casos. También aborda Derecho Notarial la hipoteca inversa que surge como una alternativa importante para que adultos mayores puedan acceder a recursos económicos sin sacrificar o poner en riesgo de perder el inmueble donde tienen su hogar.
Las cuestiones mercantiles también son objeto de la explicación sencilla y ágil del Dr. García Sais tal como sucede en las secciones donde aborda lo relativo a los tratos preliminares en una negociación comercial, su utilidad y algunas notas distintivas de estos. Asimismo, analiza lo que son las cláusulas de cambios adversos relevantes, su presencia cada vez más en las operaciones mercantiles en México y lo que debieran de prever.
18 Fernando García Sais
Este brevísimo recuento de una obra que encontré muy amena de leer y muy útil pretende invitarlo a usted a leerla, estoy segura que no se arrepentirá y por el contrario encontrará muchas cuestiones prácticas para su vida cotidiana.
B. NOTARIO PÚBLICO DR. RENATO VEGA CARRILLO
Inicio con dos advertencias:
La primera, tengo el privilegio de conocer personalmente al autor del libro que ahora Usted tiene en sus manos, y de gozar de su amistad. Sin embargo, todo lo que a continuación expongo, surge de la amena lectura de este libro y de la reflexión objetiva provocada por su contenido, lo que significa que en modo alguno mi juicio ha sido influenciado por la amistad que tengo con Fernando Eugenio García Sais en los comentarios que hago en torno a su obra. Muy al contrario, nuestras charlas jurídicas suelen ser profundas y en ocasiones caracterizadas por la diferencia de opiniones entre nosotros en torno a un tema específico, situación que siempre hemos calificado como la adecuada para profundizar nuestro análisis, ser más humildes en cuanto a la percepción que tenemos de nosotros mismos como juristas y, consecuentemente, mantenernos en un constante aprendizaje.
La segunda, al igual que el autor de este libro, soy notario público, lo que tampoco debe generar la imagen de parcialidad en mis comentarios pues, muy al contrario, me considero un ácido autocrítico de la profesión, como creo Usted lo notará al leer estas líneas.
Ahora bien, más que un libro de Derecho Notarial, este es un libro sobre el notariado mexicano. Institución cuyos antecedentes nos remontan a épocas inmemorables, conformada por profesionales del Derecho de la más diversa índole, pero que hoy se encuentra desempeñándose ante un público político, empresarial, profesional, académico y social que cuestiona su utilidad.
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notarial ensayos
Derecho
sobre competencia,consumidores y ciudadanos