секция i
значительных капитальных затрат; –– ТСЖ является юридическим лицом, что автоматически выводит его членов из-под юрисдикции закона «О защите прав потребителей», защищающим потребительские права только физических лиц; –– Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме невыгодно, прежде всего, поставщикам коммунальных услуг, поскольку в этом случае приходится решать проблему неплатежей индивидуально с каждым собственникомдолжником, которых может быть много. Поэтому реализация данного способа управления чаще всего блокируется поставщиками этих услуг уже на стадии предварительных переговоров. Вышеперечисленные причины приводят к тому, что на практике многие ТСЖ все равно вынуждены прибегать к услугам управляющих организаций, а собственники, выбравшие способ управления управляющей организации - к услугам посреднических структур вроде ЖЭК. Из вышесказанного следует, что наблюдаемая популярность управляющих организаций не есть следствие каких-то особых их заслуг на ниве реформы ЖКХ, а является проявлением вынужденного выбора относительно хороших возможностей из ряда худших. Поскольку обстоятельства объективно все же подталкивают собственников жилья к подобному выбору (а во многих случаях такой выбор за них делают местные органы самоуправления), то целесообразно в этой связи рассмотреть наиболее актуальные финансово-экономические вопросы их взаимоотношений с управляющими организациями. Фундаментальная проблема взаимоотно шений собственников жилья и управляющих организаций связана со спецификацией прав собственности сторон на денежные средства, перечисляемые собственниками управ ляющей организации и предназначенные для текущего ремонта и содержания общего имущества многоквартирного дома. Действующий Жилищный кодекс РФ, уделяя значительное внимание правам собственности на жилые помещения, совершенно игнорирует вопрос о моменте перехода права собственности на денежные средства от собственников жилья к управляющей организации, считая «по умолчанию», что таким моментом является факт зачисления средств на расчетный счет организации. То есть подразумева-
Л.И. Бабыкина ется, что поскольку деньги перечислены, то и услуги по содержанию общего имущества и текущему ремонту, предусмотренные договором управления многоквартирным домом, выполнены в полном объеме. Но пока обязательство по договору лицом не будет исполнено, оно считается должником, а лицо, в пользу которого должно быть исполнено данное обязательство - кредитором. Это означает, что переход права собственности на денежные средства к управляющей организации может осуществляться, во-первых, только по факту оказания конкретных услуг по текущему ремонту дома и содержанию общего имущества собственников. Во-вторых, каждая работа, и услуга (или услуга определенного вида) должна иметь оценку, выра женную в денежной форме. Требование в отношении управляющих организаций представляется несколько чрезмерным (для каждого многоквартирного дома вполне достаточно завести соответствующий субсчет к расчетному счету организации), необходимость ведения самостоятельного учета по каждому объекту управления имеет прин ципиальное значение, поскольку в корне меняет отношения сторон. В этом случае поступающие на расчетный счет управляющей организации денежные средства будут (за вычетом оплаты коммунальных услуг и комиссионного вознаграждения по договору) зачисляться на субсчет соответствующего дома и отражаться в составе оборотных активов его баланса по статье «Денежные средства». В пассиве баланса эта же сумма будет зафиксирована в третьем разделе «Капитал и резервы» по строке «Целевые поступления», отражая наличие обязательств управляющей организации перед собственниками общего имущества многоквартирного дома. Это означает, что поступившие денежные средства, оставаясь в распоряжении управляющей организации, не перейдут в ее собственность до тех пор, пока не будут оказаны услуги и выполнены работы, предусмотренные договором доверительного управления. По мере фактического выполнения работ и оказания услуг, зафиксированного документами первичной отчетности, соответствующие суммы будут списываться с баланса многоквартир ного дома, поступая в доход управляющей организации. При этом теряет всякий смысл искусственное деление поступающих от собственников средств на средства, предназначенные для содержания общего имущества и на средства для его текущего ремонта, по29