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房屋租售 生意买卖 一网打尽
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版
对于魁省的出租屋房东来说,遇到品行不良的租房者着实是件令人头疼的事。根据魁北克的房屋租 赁法规,出租屋房东不得随意驱逐房客。因此,房东们不得不忍受不良房客的各种恶劣行为,比如将整洁 的房间弄得肮脏不堪、肆意破坏房屋内的设施或者在房间内堆满垃圾或杂物等等。由于政府有关部门已 经长久未对现行的房屋租赁规定进行修改,近日,忍无可忍的房东们向魁省房屋管理委员会(Régie du logement)提出了修改房屋租赁规定的要求。他们希望能够以合法方式提前终止租房合同、驱逐品行不 良的租客,以保障自身权益。
蒙 城 生 活
一 鸣
2014年4月18日第587期
本 版 责 任 编 辑
周边环境 生活机能 一目了然
编辑/孝余
无良房客令出租屋房东无计可施
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魁省房屋业主行业公会(Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, 简称CORPIQ)近日向媒体提供了一些照 片。这些照片由来自魁省各个地区的出租 屋房东拍摄,记录了房东们多年来遇到的 恶劣房客对出租房屋造成的严重损坏。 2010年,时任魁省市政事务部长的 Laurent Lessard先生公开宣布将向魁省国 民议会提交一份法律草案,对房屋租赁法 规进行修改,从而扩大房东驱逐违规租客 的法律权利、保障出租屋业主的正当权 益。但Laurent Lessard部长并未兑现这一 承诺。广大出租屋房东不得不继续忍受 违规房客的不良行为并承担因房客肆意 破坏出租房屋而造成的经济损失,直到 房租合同正式到期为止。 根据现行的房屋租赁法规,房东在向 房屋管理委员会(Régie du logement)提 出驱逐房客的申请后,租客有权提出抗辩 申请,也可以在提出抗辩理由后向房管会 申请撤回申诉。即便上述两种情况都不发 生,出租屋房东最快要等待超过四个月的 时间才能向违约房客发出驱逐通知。 不仅如此,个别品行不良的租客还利 用房屋管理委员会的诉讼程序延缓搬离 时间。在房东提出驱逐申请后,这些违约 租客为争取时间而向房屋管理委员会上 交抗辩申请,随后再提出“撤回申诉”的 申请。租户每提交一个撤回申诉的申请, 便可获得一个月的听证时间,而房东收回 出租屋的时间就将被拖延一个月。如果租 户故意多次利用“撤回申诉”的办法来拖 延时间,房东将不得不继续等待,并继续 承受因此带来的损失。不仅如此,即便房 东与违约房客提前终止房屋租赁合同,也 不能立即在租客搬离后将房屋重新出租。 他行了回顾和分类整理。出租屋房东向房 客发出驱逐通知的理由主要有以下几类:
房客患有精神健康疾病、有损坏出租房屋 的不良行为或者未能妥善维护居住环境。 以下是一些较为典型的案例: √ 2013年,在蒙特利尔,一名出租屋房 东向房屋管理委员会申请驱逐租客Muntaz Mohammed。房管会的工作人员在调查报告 中写道: “房屋的居住环境极差,行政法庭的 调查人员几乎不能想象三名租户是如何在如 此肮脏拥挤的房屋内生活的。” √ 2013年10月,房屋管理委员会批准租 客Laurence Schneider的房东与其提前解除租 房合同。工作人员在调查报告中写道: “清洁 消毒员拒绝在如此杂乱肮脏的房屋内进行消 毒和防疫作业。” 不仅如此,一些房客在收到驱逐通 知后还能想方设法地拖延搬离时间。个别 租客不仅不搬家,甚至还一连几个月不交 纳房租。 魁省房屋业主行业公会(CORPIQ) 是一家致力于维护出租屋房东合法权益的 机构,目前共有15000名会员。该机构指出, 房屋管理委员会La Régie du logement在处 理诉讼申请时拖延时间过长、诉讼进程过 于缓慢,完全无法保护业主的利益。 房屋委员会是一个独立的行政法庭, 在对房东的驱逐申请做出判决前,该机构 需要举行听证会调查具体情况。而租户可 以利用这一程序反复提交和撤回抗辩申 请,以拖延搬家时间。每提交一次申请, 便可获得一个月的听证时间。长久以来, 这一问题始终没得到妥善解决,甚至还越 发严重。而真正蒙受损失的是广大出租 屋房东。 该机构的公共事务部主任Hans Brouillette认为,要解决这一问题并不是没有办 法,但是房屋管理委员会必须有勇气和决 心采取行动。目前的情况不仅没有好转, 反而在继续恶化。
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房东如何维护自身权益? Guy Bélanger先生在房地产行业从业 已经有29年的时间。他在蒙特利尔工作,是 一位经验丰富的房产经纪人、管理人。同 时,他也是一名出租屋房东。从业29年以 来,Bélanger先生遭遇过无数品行不良、 甚至有违反犯罪行为的房客,在与这些房 客多番斗智斗勇之后,Bélanger先生得出 了一个结论:出租屋房东要想维护自身的
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Brouillette先生指出,最坏的情况是, 房东在行政法庭上胜诉并获得了驱逐租 客的判决书、但租客拒不搬家。即便在这 种情况下,法庭警察也不愿意强制执行房 管会行政法庭的驱逐令。他们希望房管会 能平息事端,而不愿为房东代劳强制驱逐 房客。 除此之外,房东有权向租客追讨拖欠 的房租并要求租客赔偿房屋损失。但违约 的租客经常消失得无影无踪,有些租客甚 至使用别人的身份信息签订租房合同。 最近六年多以来,魁省公民保护署署 长(Protecteur du citoyen)一直建议对房 屋管理委员会制定的法规以及诉讼程序 进行改革。 根据房屋管理委员会提供的信息,截 止到2013年3月31日,共有36956起诉讼案 件的听证会尚未召开。至少有415名向租客 追讨拖欠房租的房东要等待两年才能获 得判决结果。 在魁北克,房东收取保证金的行为被 视为违法。而在加拿大的其他身份,房东 则可以提前收取至少一个月的房租作为保 证金。魁省房屋业主行业公会(CORPIQ) 认为房管会应该赋予魁省房东收取保证金 的法律权力。Brouillette指出,如果房东没 有法律武器保护自身权益,这实际是在鼓 励租客做出违法行为。
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合法权益,与其寄希望于房屋管理委员会, 不如依靠自身力量、积极主动地对出租房 屋加强管理,做到防患于未然。 他回忆道,曾经有一名门房因为租客 太吵而上门劝阻,结果他被出租屋内的四 个年轻男子用棒球棍暴打了一顿。Bélanger先生知道,如果报警并通过正式的 法律途径为伤者讨回公道,至少需要等待 几个月的时间。因此他决定用自己的办法 赶走这些品行恶劣的租客。Bélanger先生 找到了四名施暴男子其中一人的妻子,他称 自己已经掌握了这四名男子的犯罪证据并 报警,警方很快将以谋杀罪起诉她的丈夫, 而她也逃脱不了共犯的罪名。结果,这几名 租客连惊带吓地搬离了出租房。 还有一次,Bélanger先生负责管理的 出租屋内住进了几名携带武器贩卖海洛因 的毒贩。在没有警方援助的情况下,他又一 次靠自己的力量与这些房客巧妙地周旋, 并最终把他们请走。Bélanger先生告诉这 些毒贩,有警察向他询问是否知道房客从 事什么生意。三天之后,这几名毒贩决定 连夜搬家。尽管他们仓惶搬离后,房间被 糟蹋得乱七八糟,但Bélanger先生至少成 功地摆脱了这些不法之徒。 从业多年以来,Bélanger先生与太多 品行不良的房客发生过纠纷。据他回忆, 自己已经不下200次出现在房屋管理委员 会的行政法庭上。法庭的调查人员对他的 名字已经再熟悉不过。他说,即使法院判 定房东胜诉,在诉讼处理的过程中,蒙受 最多损失的永远是房东。他本人承受的经 济损失已经达到了数千加币。 尽管Bélanger先生在房屋出租领域有 着丰富的从业经验,但他坦言,在选择房客 时,仅凭外表、谈吐、职业等外在条件无法 分辨租客的好坏,这正是所谓的知人知面 不知心。他曾经将房屋租给一名60岁的老 年妇女,这名老妇白天帮人看护孩子,晚上 却贩卖高纯度的可卡因。他的另一名租客 则将房屋弄得肮脏不堪,一打开门,房间内 的蟑螂到处乱爬。还有一次,他上门向租客 收取洗衣机使用费时被捅了一刀。 二十多年来,Bélanger先生经历的此 类事件数不胜数。有一次,他将位于Rosemont区的一套两居室公寓租给了一对带着 两个孩子的夫妇。结果,这对夫妇将全家人 都接来住在一起。当时,总共有12人住在这 套公寓内,他们将屋内的暖气被开到最大。 房间内潮湿闷热,气温难闻,水管工因为屋 内空气不洁而拒绝进屋工作。 Bélanger先生有些无奈地表示,目前, 魁省的房屋租赁法规对租客的约束太少, 出租屋业主缺少有力的法律武器保障自 身权益。房东遇到行为恶劣的租客只能将 他们告到房屋管理委员会,而诉讼过程太 过漫长,最终承受损失的还是房东本身。因 此,他现在更倾向于从事商业地产生意。 Bélanger先生建议出租屋房东对房 屋加强管理,做到防患于未然。万一遇到 有不良行为的房客,房东应当积极主动地 采取措施与其周旋,力争把自己的损失减 少到最低。
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