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房屋租售生意买卖一网打尽

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对于魁省的出租屋房东来说，遇到品行不良的租房者着实是件令人头疼的事。根据魁北克的房屋租赁法规，出租屋房东不得随意驱逐房客。因此，房东们不得不忍受不良房客的各种恶劣行为，比如将整洁的房间弄得肮脏不堪、肆意破坏房屋内的设施或者在房间内堆满垃圾或杂物等等。由于政府有关部门已经长久未对现行的房屋租赁规定进行修改，近日，忍无可忍的房东们向魁省房屋管理委员会（Régie du logement）提出了修改房屋租赁规定的要求。他们希望能够以合法方式提前终止租房合同、驱逐品行不良的租客，以保障自身权益。

蒙城生活

一鸣

2014年4月18日第587期

本版责任编辑

周边环境生活机能一目了然

编辑/孝余

无良房客令出租屋房东无计可施

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魁省房屋业主行业公会（Corporation des propriétaires immobiliers du Québec，简称CORPIQ）近日向媒体提供了一些照片。这些照片由来自魁省各个地区的出租屋房东拍摄，记录了房东们多年来遇到的恶劣房客对出租房屋造成的严重损坏。 2010年，时任魁省市政事务部长的 Laurent Lessard先生公开宣布将向魁省国民议会提交一份法律草案，对房屋租赁法规进行修改，从而扩大房东驱逐违规租客的法律权利、保障出租屋业主的正当权益。但Laurent Lessard部长并未兑现这一承诺。广大出租屋房东不得不继续忍受违规房客的不良行为并承担因房客肆意破坏出租房屋而造成的经济损失，直到房租合同正式到期为止。根据现行的房屋租赁法规，房东在向房屋管理委员会（Régie du logement）提出驱逐房客的申请后，租客有权提出抗辩申请，也可以在提出抗辩理由后向房管会申请撤回申诉。即便上述两种情况都不发生，出租屋房东最快要等待超过四个月的时间才能向违约房客发出驱逐通知。不仅如此，个别品行不良的租客还利用房屋管理委员会的诉讼程序延缓搬离时间。在房东提出驱逐申请后，这些违约租客为争取时间而向房屋管理委员会上交抗辩申请，随后再提出“撤回申诉”的申请。租户每提交一个撤回申诉的申请，便可获得一个月的听证时间，而房东收回出租屋的时间就将被拖延一个月。如果租户故意多次利用“撤回申诉”的办法来拖延时间，房东将不得不继续等待，并继续承受因此带来的损失。不仅如此，即便房东与违约房客提前终止房屋租赁合同，也不能立即在租客搬离后将房屋重新出租。他行了回顾和分类整理。出租屋房东向房客发出驱逐通知的理由主要有以下几类：

房客患有精神健康疾病、有损坏出租房屋的不良行为或者未能妥善维护居住环境。以下是一些较为典型的案例： √ 2013年，在蒙特利尔，一名出租屋房东向房屋管理委员会申请驱逐租客Muntaz Mohammed。房管会的工作人员在调查报告中写道： “房屋的居住环境极差，行政法庭的调查人员几乎不能想象三名租户是如何在如此肮脏拥挤的房屋内生活的。” √ 2013年10月，房屋管理委员会批准租客Laurence Schneider的房东与其提前解除租房合同。工作人员在调查报告中写道： “清洁消毒员拒绝在如此杂乱肮脏的房屋内进行消毒和防疫作业。” 不仅如此，一些房客在收到驱逐通知后还能想方设法地拖延搬离时间。个别租客不仅不搬家，甚至还一连几个月不交纳房租。魁省房屋业主行业公会（CORPIQ）是一家致力于维护出租屋房东合法权益的机构，目前共有15000名会员。该机构指出，房屋管理委员会La Régie du logement在处理诉讼申请时拖延时间过长、诉讼进程过于缓慢，完全无法保护业主的利益。房屋委员会是一个独立的行政法庭，在对房东的驱逐申请做出判决前，该机构需要举行听证会调查具体情况。而租户可以利用这一程序反复提交和撤回抗辩申请，以拖延搬家时间。每提交一次申请，便可获得一个月的听证时间。长久以来，这一问题始终没得到妥善解决，甚至还越发严重。而真正蒙受损失的是广大出租屋房东。该机构的公共事务部主任Hans Brouillette认为，要解决这一问题并不是没有办法，但是房屋管理委员会必须有勇气和决心采取行动。目前的情况不仅没有好转，反而在继续恶化。

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房东如何维护自身权益？ Guy Bélanger先生在房地产行业从业已经有29年的时间。他在蒙特利尔工作，是一位经验丰富的房产经纪人、管理人。同时，他也是一名出租屋房东。从业29年以来，Bélanger先生遭遇过无数品行不良、甚至有违反犯罪行为的房客，在与这些房客多番斗智斗勇之后，Bélanger先生得出了一个结论：出租屋房东要想维护自身的

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Brouillette先生指出，最坏的情况是，房东在行政法庭上胜诉并获得了驱逐租客的判决书、但租客拒不搬家。即便在这种情况下，法庭警察也不愿意强制执行房管会行政法庭的驱逐令。他们希望房管会能平息事端，而不愿为房东代劳强制驱逐房客。除此之外，房东有权向租客追讨拖欠的房租并要求租客赔偿房屋损失。但违约的租客经常消失得无影无踪，有些租客甚至使用别人的身份信息签订租房合同。最近六年多以来，魁省公民保护署署长（Protecteur du citoyen）一直建议对房屋管理委员会制定的法规以及诉讼程序进行改革。根据房屋管理委员会提供的信息，截止到2013年3月31日，共有36956起诉讼案件的听证会尚未召开。至少有415名向租客追讨拖欠房租的房东要等待两年才能获得判决结果。在魁北克，房东收取保证金的行为被视为违法。而在加拿大的其他身份，房东则可以提前收取至少一个月的房租作为保证金。魁省房屋业主行业公会（CORPIQ）认为房管会应该赋予魁省房东收取保证金的法律权力。Brouillette指出，如果房东没有法律武器保护自身权益，这实际是在鼓励租客做出违法行为。

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合法权益，与其寄希望于房屋管理委员会，不如依靠自身力量、积极主动地对出租房屋加强管理，做到防患于未然。他回忆道，曾经有一名门房因为租客太吵而上门劝阻，结果他被出租屋内的四个年轻男子用棒球棍暴打了一顿。Bélanger先生知道，如果报警并通过正式的法律途径为伤者讨回公道，至少需要等待几个月的时间。因此他决定用自己的办法赶走这些品行恶劣的租客。Bélanger先生找到了四名施暴男子其中一人的妻子，他称自己已经掌握了这四名男子的犯罪证据并报警，警方很快将以谋杀罪起诉她的丈夫，而她也逃脱不了共犯的罪名。结果，这几名租客连惊带吓地搬离了出租房。还有一次，Bélanger先生负责管理的出租屋内住进了几名携带武器贩卖海洛因的毒贩。在没有警方援助的情况下，他又一次靠自己的力量与这些房客巧妙地周旋，并最终把他们请走。Bélanger先生告诉这些毒贩，有警察向他询问是否知道房客从事什么生意。三天之后，这几名毒贩决定连夜搬家。尽管他们仓惶搬离后，房间被糟蹋得乱七八糟，但Bélanger先生至少成功地摆脱了这些不法之徒。从业多年以来，Bélanger先生与太多品行不良的房客发生过纠纷。据他回忆，自己已经不下200次出现在房屋管理委员会的行政法庭上。法庭的调查人员对他的名字已经再熟悉不过。他说，即使法院判定房东胜诉，在诉讼处理的过程中，蒙受最多损失的永远是房东。他本人承受的经济损失已经达到了数千加币。尽管Bélanger先生在房屋出租领域有着丰富的从业经验，但他坦言，在选择房客时，仅凭外表、谈吐、职业等外在条件无法分辨租客的好坏，这正是所谓的知人知面不知心。他曾经将房屋租给一名60岁的老年妇女，这名老妇白天帮人看护孩子，晚上却贩卖高纯度的可卡因。他的另一名租客则将房屋弄得肮脏不堪，一打开门，房间内的蟑螂到处乱爬。还有一次，他上门向租客收取洗衣机使用费时被捅了一刀。二十多年来，Bélanger先生经历的此类事件数不胜数。有一次，他将位于Rosemont区的一套两居室公寓租给了一对带着两个孩子的夫妇。结果，这对夫妇将全家人都接来住在一起。当时，总共有12人住在这套公寓内，他们将屋内的暖气被开到最大。房间内潮湿闷热，气温难闻，水管工因为屋内空气不洁而拒绝进屋工作。 Bélanger先生有些无奈地表示，目前，魁省的房屋租赁法规对租客的约束太少，出租屋业主缺少有力的法律武器保障自身权益。房东遇到行为恶劣的租客只能将他们告到房屋管理委员会，而诉讼过程太过漫长，最终承受损失的还是房东本身。因此，他现在更倾向于从事商业地产生意。 Bélanger先生建议出租屋房东对房屋加强管理，做到防患于未然。万一遇到有不良行为的房客，房东应当积极主动地采取措施与其周旋，力争把自己的损失减少到最低。

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