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房屋租售 生意买卖 一网打尽
第
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版
魁北克人在佛罗里达购买公寓须知
蒙 城 地 产
一 鸣
2014年3月14日第582期
本 版 责 任 编 辑
周边环境 生活机能 一目了然
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近几年，许多魁北克退休老人趁着 美国房地产危机的时机，以低廉的价格 在距蒙特利尔四个小时航程的美国东部 最南端佛罗里达购买公寓。尽管那里的 物业价值已经从2011年以来的谷底跃升了 30%，但是对于那些梦想拥有阳光下退休 生活的人来说，现在置业还不算太晚。 Guy Dubreuil是Laval市高尔夫球和 摩托车教练，已经为自己未来几年描绘 出了路线图，他将自己的人生指南坚定 地指向了南方：打算到佛罗里达购买一 套公寓。他计划，先将公寓出租4年，等 到退休之后，每年去那边居住6个月。但 同时他又自问，在目前房地产价格上涨、 加元又贬值的时候，山姆大叔那里还有 好的交易可做吗？ 近几年间，美国各地楼价暴跌，特别 是阳光之州佛罗里达，加之加元强劲，使 许多魁北克人南下抢购棕榈树下价格低 廉的物业。从此，在温暖的地方享受美 满生活已不再是富人的专利。 佛罗里达地产经纪Yves Beauchamp强 调，去年，只要不到3万元就能找到前些 年售价10万元的公寓。近几年在此置业 的人中有一半，经济危机之前都买不起 佛州的房子。 近几年，在动摇美国房地产价格的 过山车般下冲的道路上，佛罗里达州走在 了最前面。也是佛州，2000年代中期房产 价格攀升得最高最快，然后到了2011年， 急剧暴跌。而现在，物业价格又恢复了上 升势头。 Desjardins银行经济学家Francis Généreux解释说，佛罗里达州同美国其它 各州相比受到房地产泡沫的影响最大。 2000年至2006年间价格增长了3倍之多。 因此下跌形势也比美国其它地方更加 残酷。 当地许多业 主 发现自己陷 入了困 境，整个佛罗里达变成了一个巨大的“清 仓”市场。使得世界各地的买家蜂拥而至 进行抢购，其中加拿大人占了很大一部 分。同时也是这些抢购者们推动了佛州 房地产市场的复苏。据Fort Lauderdale地 区房产经纪Jean Feuillet讲，房子往往以 高出要价的价格卖出，因为有时候同一
处物业会同时接到好几个报价。 价格最优惠的时期肯定已经过去了。 加元的下跌也增加了购买成本：对于15万 元的物业，汇率的变化相比2012年带来了 14 250元额外的支出。 如此看来我们是不是就该得出这样的 结论：火车已然开过，留在站台上的人只能 待在寒冷的家里了？答案是，没有必要。 Yves Beauchamp说，你可能错过了世纪 机遇，黄金机会总是不太容易抓住的，但是 机会仍然还有。尽管价格已经上涨，但是好 的机遇还是存在的。 他补充道，尽管加元看跌，但买家知道 他们仍然能拿到好的价格。一套建于80年 代的公寓，之前的价格是10万元，现在卖 到12万元。算上通货膨胀的因素，这相当 于1980年4万元的价格。 物业价格将继续上涨，但是速度将会 放缓。Francis Généreux明确表示，预计房 价将不会涨回到同经济危机数年前相同的 价格。至于加元，专家预测未来几个月，加 元价值也不会出现太大的波动。 Francis Généreux强调，那些置业是 为了让自己享受阳光而不是为了投资的魁 北克人不用担心。最重要的是，要找到适 合自己预算的价格。但是，对于那些想着 依靠炒房而一夜致富的人，现在出手也许 会冒风险。 他还特别强调，目前佛罗里达房地产 市场上仍然被很大数量的银行回收房所占 据，三分之一房子的抵押贷款额都超过了其 物业的价值；因此，业主的卖房所得是不足 以偿还房屋贷款的。 Jean Feuillet提醒那些可能被标价极低 的公寓所诱惑的买家，包括银行拍卖房： 这些房子可能状况很差，或是位于不值得 推荐的地方。他说，非常低的价格吸引了 其他类型的买家，有些地区人口构成已经 改变，这也许并不是魁北克的候鸟们所寻 求的类型。 蒙特利尔人Sylvie Champagne，2006年 在Fort Lauderdale地区购买了第一套公寓， 据她观察发现，魁北克人热衷的区域在房 地产市场出现突发情况时似乎可能得不到 保护。她强调说，因为这些买家的标准与 传统买家不同。不少魁北克省退休老人寻
加拿大人购房比例最高的佛州地区： Naples-Marco Island : 13 % Cape Coral-Fort Myers : 12 % Orlando-Kissimmee : 12 % Brandenton-Sarasota-Venice : 10 % Fort Lauderdale : 8 % Tampa- Saint Petersburg-Clearwater :8% Palm Beach : 6 %
令置业无后顾之忧的守则 以下是在佛罗里达置业之前需要考虑 的10个注意事项。 1. 交易费用可达2000至3000元。根 据不同区域，未来业主有时候需要支付产 权审查、产权保险以及验房的费用。相反， 房产过户税费由卖家支付（销售价格每 1000元支付7元过户费）。 2. 美 国 银 行 的 住 房 抵 押 贷 款 每 100元借款将收取0.35元登记费。贷款过程 往往漫长而艰难，使得大部分加拿大候鸟 采用了现金支付的方式，然后将他们在加 拿大的房产进行再次抵押。这样在购买时 便于进行谈判。 3. 如果担心提交报价和完成交易过 程中间受到汇率波动的影响，可以提前兑换 出交易相应的金额。交易公司也可以提前几 个月固定优惠利率，同时还可以降低汇款 成本。 4. 新业主通常被要求会见共管业主 协会，以使交易获得批准，同时获知需要遵 守的规则。新业主还需要通过信用调查和 无犯罪记录调查。这些步骤可能需要大约
1个月的时间。 5. 一些地区受到房地产危机的影 响，公寓共管物业管理费用上涨，因为有些 业主由于财政困难无法支付他们的份额。 而其他业主不得不为此买单。有些建筑物 的维护也会可能由于共管业主协会的财务 问题而遭受影响。这些问题对于面向55岁 及以上老年人的公寓楼通常不太严重，因 为这些公寓受经济危机的影响较小。但是 不要忘记，如果房价下跌，物业管理费用 不一定会随着相同的趋势而减少。 6. 根据当地规定，为了避免物业税 在房地产出现泡沫时期过度增加，所以面 向在其它地方拥有主要居所的外国人所收 取的市政地税通常高于佛罗里达本地永久 居民。因此要好好计算相应支出。 7. 2004-2005年的飓风过后，房屋 保险费用大幅上升。而且私营保险公司拒 绝在某些地区投保，这迫使房主转向由国 家承办的最后风险保险公司，因此保险费 用将更加高昂。 8. 如果所购物业用于出租，租金收 入会被美国和加拿大同时征税，支付给美 国税务局的金额可以在加拿大申请税收 抵免。许多共管业主协会也为出租制定了 规章，例如，禁止购买后的第一年将公寓出 租，而且限定每年只能出租给一个租户。 9. 在房产再出售的时候，也要首先 向美国缴纳资本收益税，然后再向加拿大 加缴纳盈余税。不过可以就在美国已经缴 纳的税款向加拿大申请信贷。 10. 如果1年之内在魁省住满至少6个 月，你将继续享有魁北克医疗保险计划保 护。但是， 如果你在3年之内，平均每年在 美国逗留时间超过122天，你将被美国税务 局视为居民。
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