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房屋租售 生意买卖 一网打尽
第
周边环境 生活机能 一目了然
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版
充满陷阱的魁北克二手房市场
蒙 城 地 产
一 鸣
2013年9月6日第557期
本 版 责 任 编 辑
当您与一个购房中介或是房地产专家 谈论买房时可能面对的质量上的潜在缺陷 时，您难免会听到后者拍胸脯对您保证： 任何质量问题都逃不了我的火眼金睛！ 但很遗憾的时，很多时候这些中介在 做房屋质量检查时并做不到滴水不漏。 在魁省每年大约9万名购房者中，总是会 有几千人在7月份搬进新房的第一天发现 一些“惊喜”：不小心碰坏了一面墙，发现 里面有成千上万的蚂蚁，而且墙里已经完 全发霉，或是突然发现房间里有一件不 明电器，让人怀疑这里曾经是一个大麻 生产基地。 过去一年以来，至少有1100起因购买 二手房后发现潜在质量缺陷而引发的冲 突被上报到魁省政府。 魁 省 消费类 建 筑 质 量保证协 会（ ACQC）的Guy Giasson表示，因为二手房 的潜在缺陷而导致的法律争端是魁省房 地产市场上的第二大法律争端起因，第一 大则是消费者针对新房质量而对建筑商 发起的投诉。 来自LAVAL的律师Claude Coursol可 以说是二手房质量陷阱上的专家，因为在 他的客户中，80%都是因为类似的问题来 找他咨询的。实际上，他在住房领域提供 法律服务已经有30年的历史了。 Claude Coursol表示，虽然现在的二 手房的潜在质量缺陷的案件数量比以前 要少，但如今的消费者自我保护意识更 强，也更敏感，所以相关的投诉数量比以 往要多。相比之下，那些首次买房的年轻 人对于房屋的质量要求非常高。而在互 联网的帮助下，人们对于自己的权益则是 一清二楚。 经过多年的经验积累，Claude Coursol总结出了10种最容易引起纠纷的二手 房质量缺陷和其他问题。对于每种问题， 我们将会给您提供一系列的分析，以帮 助您得知自己在面对类似问题时是否有 胜算。
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无处藏身
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不要以为您对于购买二手房已经研 究透彻了，因为卖房者有可能会想尽一切 办法来掩饰房屋所存在的质量问题。来自 拉瓦尔市的Abdeltif Alaoui Bouarraqui就吃 了这样一个亏。在2009年，他购买了一套 二手房，该住房内的地下室中的洗手间里 有一些不那么让人注意的缺陷：洗手池上 缺一个水龙头，淋浴没有花洒。这2个缺陷 直接导致了房屋质量检察员无法检验该洗 手间内的水系统是否运作良好。但Abdeltif Alaoui Bouarraqui当时并没有在意。然而， 在完成房屋的购买并且自己安装好水龙 头之后，他发现新装的水龙头开始漏水， 直接导致下水道被淹；而淋浴里的花洒 则是完全没用。在将卖家告上法庭之后， Abdeltif Alaoui Bouarraqui表示，这应该是 卖家的责任。他还表示，当重新审视卖家 的声明时，他和律师发现卖家用尽一切办 ளᄧ
法来掩饰该房屋的潜在质量问题。幸运的 时，在今年7月8日，法院最终判定卖家败诉， 并且必须向买家支付7000加元。
牢记每个细节 请您牢记，在法律纠纷中，仅仅是“有 理”是不够的，您一定要严谨的按照法规 老执行每一步。Marie-Pierre Bah和Mehdi El Fassi则通过他们的苦涩经历学到了这一 课。上个月，法官判定他们在二手房交易纠 纷中败诉，即使法官认同他们购买的住房 确实具有质量缺陷。他们忽略的一个重要 细节是，他们在发现了购买的住房具有质 量缺陷之后，等待了3个多月才正式通知卖 家。他们购买的二手房由于淋浴系统的旋 钮的连接装置中的胶带断裂，直接导致淋 浴后面的墙里漏水。然而，法律是非常清 晰的：在买家发现自己购买的住房具有质 量问题时，他在发现问题之后必须以书面 的形式在一个合理的期限内通知卖家。在 这种情况下，原告等待了3个月的时间才将 问题通报给卖家，这种做法是不合理的。 因此，原告被判败诉。
该死的蚂蚁 蚂蚁和白蚁对于木质房屋来说是致命 的。它们可以通过在木质结构中筑巢来彻 底摧毁一栋住房。而不知道有蚂蚁或是白 蚁在自家房屋中存在的前任业主有可能会 因此付出法律责任，Yvan Tremblay在2010年 就吃了这样一次亏。当时，他将自己位于魁 北克城的住房卖给了Eric Pelletier。在交易 完成的一个月之后，后者在装修过程中发 现了屋子的木质结构中有数个蚂蚁窝，而 其中有3个木梁已经被蚂蚁蛀了。今年7月， 法官判罚住房的前任业主Yvan Tremblay败 诉，并且必须付给买家2505加元，用于支付 相关的修复工程以及因此带来的不便。在 此之前一个月，Saint-Jéreme也判罚前任业 主败诉。在这起纠纷中，这名卖家早已知道 房屋中有蚂蚁存在。为了减少买家的怀疑， 他还特意对此进行掩饰，让这些蚂蚁看起 来并不来自于屋内。
没那么隐蔽 当徐氏夫妇在南岸Brossard市购买他 们的新房时，当时还是2010年酷热的6月。 在这样炎热的天气中，他们自然而然的没 有想到去测试新房里的暖气是否好用。然 而当天气变冷时，问题来了：屋中的暖气系 统完全没用。他们在无奈之下只得自己购 买并更换了屋里的暖气，并状告前任业主 刻意隐瞒了暖气的问题。而卖家则认为，在 他的房屋描述中，他从来没有提到过这个屋 子里的暖气。此外，该房屋冬天的供暖是由 其他器材提供的。 在法官的判决书中写道，在买家数次 拜访这间住房时，他们完全可以发现这个 屋子的暖气系统非常老旧，甚至无法正常 运作。因此，本次纠纷的原因是一个明显 的房屋和设施的质量问题，而不是被隐藏
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的缺陷。因此，法官拒绝了原告要求卖家赔 偿其新暖气购买费用的要求。
留心老建筑 相对于新房来说，一幢百年老房更有可 能存在一些被隐藏或是不被发现的质量问 题，因此需要额外的小心。仅仅是聘用一名 合格的房屋质检员是不够的，而Anne-Marie Rousseau和Donald Boucher就刚刚得到了 这样一个教训。在2010年，这对夫妇相信自 己已经做了可以做的一切来检验他们的新 房的质量，因此他们马上付了61.5万加元在 蒙特利尔的Notre-Dame-de-Grace城区买 下了一幢3层楼的住房。但是3个月之后，他 们发现这桩房屋的结构已经发霉了。对于 一幢有着百年历史的老房来说，这并不是 什么新鲜事。然而，法官在判决书中写道， 购买前的房屋质检显示，整个房子除了外 侧的灰浆之外，没有任何问题。公平的说， 对于一幢有年头的住房来说，购买者应该 花费更多的金钱和心血来进行一次彻底的 检查，而不是一次普通的质量检查。
带洞的游泳池 如果您准备购买一幢带有游泳池的房 屋，请您小心了。如果铺在游泳池底部的帆 布上面有很多孔洞，那么这桩房屋很可能 会有潜在的质量问题。关键的问题时，帆 布上的孔洞是何时出现的。在成功购买他 们位于Chambly的新房的一个月之后，Gina Santantonio和Mohamed Bourzi发现了该房的 游泳池有问题。他们发现，游泳池里的水的 水位总是在不停的下降，这说明底部的帆 布有可能漏水。然而，卖方却认为，买家在 最终确定买房之前，多次前往检查这座房 屋，却什么问题都没发现。法官在判决书中 写道，游泳池的漏洞是很难发现的，因为即 使是一个小游泳池，也需要几个小时才能 装满水。所以说，这些游泳池中的洞确实 是被卖方隐藏的质量问题。法官同意卖家 的观点，而后者唯一所需要做的，就是证明 这些漏洞在他们买房之前就已经存在了。然 而，买家最终无力证明这个问题早已存在， 因此最终这起诉讼以他们败诉收尾。
在质量检查上缩减预算 身为房地产专家以及律师Claude Coursol表示，他绝对不相信那些决定花费数十万 加元购买一套住房的人会不彻底检查他们 即将入住的房子，或是为了剩下几百加元 的质检费用而决定不雇佣质量检查员。然 而，这恰恰是Josette Bouchard在2011年7月 在花费10万加元购买一幢木屋前所犯下 的错误。这幢木屋位于Saint-Philémon的 Bellechasse社区。Josette Bouchard在买下这 幢房屋前只来看过一次，而且只看了不到半 个小时就做出了决定。在这不到半个小时的 时间里，还有10分钟是在室外，而且她没有 携带任何质量检查员前来。在买下这幢木 屋的2个月后，她发现2束房梁折断，而相关 的修理费用高达2278加元。因此，她将前任 ளᄧ
编辑/唐漠
业主告上了法庭。在法官的判决书中，我们 毫不意外的发现，法官认为Bouchard女士作 为买家太不小心，完全没有做到购买住房应 该做的准备工作。因为像是房梁这种结构 问题是非常显而易见的，她所需要做的就 是雇佣一个验房人员而已。
大麻屋 在经历了一系列的讨价还价、细心检查 和耐心等待之后，您终于搬进了自己梦想的 住宅，却发现这里曾经是一个地下大麻生 产窝点，您会是什么心情呢？除了与犯罪紧 密相连以外，大麻还对房屋的结构有着致 命影响。在种植大麻的房屋里，通常会由 于长期的高温和高湿度而导致霉菌问题。 当Germain Paré在Laurentides 的Esterel买 下他的新房时，这幢房子在他眼中就是完 美的新家。然而，屋顶的胶合板上的大量 孔洞以及旧业主搬走时留下的一些可疑的 电器零件是明显的曾经种植过大麻的信 号。可是，Paré雇佣的验房人员却对此丝 毫没有疑心。法官最后判罚验房人员办事 不力，而其母公司Amerispec Laurentides因 为没有正确的培训其员工而被判罚向买家 支付7000加元。
无质量担保真的不用负责吗？ 很多卖家为了保护自己以免被买家从 某个犄角旮旯发现的质量缺陷而告上法 庭，通常会在卖房描述中表示对于该房屋 不做任何质量担保。但是，这个字眼并没有 赋予卖家撒谎的权利。当在2010年出售其位 于Lévis的房子并表示自己对该房屋不做任 何质量担保时，Véronique Samson对于该房 屋是否存在任何泄漏给予矢口否认。然而， 在交易完成之后的那个春天，新业主发现 在开始下雨2天后，屋里到处都在漏水。法 官在判决书中表示，该房屋在此前就有漏 水的问题，但Véronique Samson在出售房 屋时却可以淡化和掩盖了问题。因此，法 官判决卖方向买方Manon St-Gelais支付 1500加元。买家在起诉时要求卖家向其支 付7000加元，然而法官却发现他在买房前只 是做了一次粗略的验房，因此以准备不足为 由拒绝了其要求。
螺丝越少，问题越多 一名曾经试图在螺丝钉上省钱的卖 房者刚刚被迫因为自己的抠门而大出血。 2006年，Marie-Christine Therrien和Georges Tanguay对于自己能够在Estrie的Austin买下 自己的新房感到非常开心。直到2011年秋 天，他们发现厨房和浴室的地上的瓷砖突 然莫名其妙的出现了好多裂缝。在一系列的 刨根问题之后，他们发现，本应该在胶合板 上每6英寸打一个的螺丝钉，却被前任业主 以每16英寸一个的密度安装。结果就是这 些螺丝钉无法支撑地板和瓷砖的重量，并 纷纷碎裂了。在今年7月，法官在做出了最终 陈述之后，判罚前任业主向买家支付3773加 元，用于重新铺设地板。
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