RENTAS INMOBILIARIAS EN LA DISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS Estudio del polígono estación Andalucía del metro-cable de Medellín. MARIA PATRICIA TOBON MOLINA Ingeniera Civil Magister en Estudios Urbano Regionales Universidad Nacional de Colombia Sede Medellín patriciatobonmo@gmail.com HENRY QUESADA GOMEZ Arquitecto Constructor Candidato a Doctor en Urbanismo Universidad Nacional de Colombia Sede Medellín hquesada@unal.edu.co
Área de Especialidad: Gestión del Suelo Palabras clave: Planeación Urbana, Urbanismo Social, Distribución equitativa de cargas y beneficios, Rentabilidad, Plusvalías PRESENTACIÓN. En Colombia, la Planeación Urbana busca ordenar el territorio a partir de un imaginario de ciudad en concordancia con las potencialidades de cada zona, intentando mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. Para ello, se cuenta desde la normativa con instrumentos de gestión del suelo y de financiación, los primeros aplicados en intervenciones sectoriales en los últimos años y los segundos, aun no han sido bien aprovechados. Con este trabajo, se quiere demostrar como a través de las rentas obtenidas del suelo en el polígono de influencia de la estación Andalucía del metro cable, se pueden obtener diferentes alternativas de financiación para los proyectos urbanos. Mediante un ejercicio de simulación técnica y financiera de una manzana del polígono de estudio la cual se define como una Unidad de Actuación Urbanística y basados en información obtenida del mercado inmobiliario del sector, se muestra la viabilidad financiera de un proyecto urbano en donde cumpliendo con la normativa vigente se puede contribuir a mejorar los estándares urbanísticos en cuanto a equipamientos, espacios públicos y vías, y aparte de esto generar utilidades. LOS PROYECTOS URBANOS INTEGRALES - PUI. Un PUI es un instrumento de planeación e intervención física en zonas caracterizadas por altos índices de marginalidad, segregación, pobreza y violencia. Consisten en direccionar
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grandes inversiones hacia proyectos urbanísticos puntuales en sectores populares de la ciudad. Se trata de impactar con equipamientos educativos y culturales, mejoras habitacionales, espacio público y sistema de movilidad (Metro-cables). El PUI se gestó desde el Plan de Desarrollo Municipal 2004 - 2007: “Medellín, compromiso de toda la ciudadanía” y fue aprobado inicialmente para las comunas 1 y 2, interviniendo directamente el área de influencia de las estaciones de Metro-cable que comprende, desde la estación Acevedo a orillas del río, hasta el cerro Santo Domingo .Territorio equivalente a 158 hectáreas con más de 170.000 habitantes. Esta zona se caracterizaba por tener los más bajos índices de calidad de vida (EDU, 2004). Ver Ilustración 1 En el área de influencia de la estación Andalucía, las intervenciones del PUI benefician los barrios Andalucía, La Francia, Villa Niza y Villa del Socorro. NORMAS URBANÍSTICAS. El polígono de la estación del metro-cable Andalucía, corresponde a una zona de tratamiento urbanístico de consolidación nivel 2, según el Acuerdo 46 de 2006 Plan de Ordenamiento Territorial – POT de Medellín. Definición. “Consolidación nivel 2: Cualificación y dotación. Corresponde a sectores donde la infraestructura, el espacio público y los equipamientos son insuficientes e inadecuados con relación al volumen de la población o al funcionamiento adecuado de las actividades, no obstante la tendencia general de estas zonas se da hacia la redensificación. Con este tratamiento se pretende suplir esta deficiencia con nuevas dotaciones y cualificación de las existentes, además de cubrir los nuevos requerimientos que se generarán en su desarrollo a futuro”. Las dotaciones necesarias se obtendrán mediante la intervención asociada público– privada por parte de los constructores en cumplimiento de obligaciones urbanísticas y constructivas o a cargo de las entidades públicas dependiendo de la conformación de la zona homogénea y las características socio económicas de la población que la habita. Adicionalmente estas nuevas dotaciones también se podrán obtener mediante aportes de suelo y de recursos para la financiación de las obras a través de mecanismos especiales de gestión asociada e instrumentos como la contribución de valorización o la participación de plusvalías entre otros.
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CARTOGRAFÍA TEMÁTICA. Usos del suelo. Este sector es esencialmente residencial, pero se permite una sana mezcla de usos con algunos locales comerciales al interior de los barrios sobre todo de tiendas y con dos corredores comerciales claramente definidos como son la calle 107 y la vía “El Tirabuzón”. El principal corredor comercial está sobre la Calle 107 en donde se fortalecen los locales comerciales de mayor tamaño sobre todo a niveles de primeros pisos, conservándose las viviendas en los pisos superiores. Ver Ilustración 2. Es difícil encontrar ofertas para alquiler o compra de locales comerciales sobre este importante corredor vial. Las ofertas sobre la calle 107 son a nivel de pisos superiores y esencialmente residenciales. Igualmente, la calle denominada el Tirabuzón, la cual toma diferentes nomenclaturas dada su forma sinusoidal entre otras la calle 105, carrera 48ª, etc., también es un importante corredor de actividad múltiple. Existen además importantes equipamientos en el sector como escuelas, parroquia, Unidad Hospitalaria de Metro-salud. En cuanto al espacio público, indudablemente el más importante lo constituye el paseo urbano de la calle 107, el cual se convirtió en un amplio bulevar en donde se privilegia al peatón con una amplia sección de andenes, permitiendo el disfrute y la apropiación de la zona. Además de ser una de las principales vías de acceso al sector. Otros espacios de movilidad que contribuyen al aumento del espacio público son el puente peatonal en la carrera 48A sobre la quebrada la Herrera, el cual une los barrios de Andalucía y La Francia, y el puente peatonal de La Paz sobre la carrera 48ª que une los barrios de Andalucía y Villa del Socorro. Existen importantes zonas verdes a lo largo de las quebradas la Herrera, Blanquizala y Santa Ana; en su mayoría se trata de zonas de alto riesgo no recuperable que sirven de pulmón verde. Con la construcción del conjunto habitacional La Herrera se hizo este urbanismo verde que impactó positivamente este sector. Otras zonas relevantes están al margen de la quebrada Juan Bobo en el barrio Villa del Socorro. Estos nuevos espacios se dan por la incorporación territorial de las micro-cuencas de las quebradas Juan Bobo y La Herrera, en las cuales se presentaban asentamientos humanos que ponían en peligro la sostenibilidad ambiental del sector al estar invadiendo las márgenes de dichas quebradas, además de la contaminación generada por el vertimiento de estas viviendas.
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Con la reubicación de dichos asentamientos y la construcción de redes de alcantarillado y colectores, se logro la recuperación de estos ecosistemas urbanos críticos. Se pudo observar en el recorrido por el sector que a falta de suficientes parques para el esparcimiento y recreación de los niños, los bajos de la Estación del Metro-cable de Andalucía son puntos de encuentro, reunión y juego de adultos, jóvenes y niños. En el polígono de estudio tenemos 6,07 Ha de espacio público y 23,08 Ha de espacio privado, lo que equivale a decir que el 20,82% del territorio corresponde a espacio público (parques, retiros de quebrada, vías y andenes entre otros) que es para el uso y disfrute de toda la comunidad y la movilidad tanto vehicular como peatonal, y el 79,18% es propiedad privada. Calculemos el área de espacio público por habitante que tenemos para el área de estudio, tomando los datos de hogares por vivienda y personas por hogar de la encuesta de calidad de vida para Medellín del año 2010. 4561,2 viv*1,02 hogares/viv = 4652,4 hogares 4652,4 hogares * 3,54 personas/hogar= 16.469,6 personas Calculando tenemos que: Espacio público= 60.700 m2/16.469,6 habitantes = 3,68 m2/ hab Este indicador corresponde al espacio público total el cual está compuesto por el espacio público efectivo, el cual según el Acuerdo 46 de 2006 es el espacio público de carácter permanente que corresponde a parques, plazas, plazoletas y zonas verdes, y el no efectivo, que corresponde a la sección vial. Podemos afirmar que sí aumentó el espacio público (se contaba con 0,5 m2/hab1 antes de la intervención del PUI) el cambio se dio principalmente en movilidad vehicular y peatonal; también se incrementó el espacio público de parques y zonas verdes con la reubicación de viviendas de los retiros de las quebradas Juan Bobo y La Herrera, en construcciones en altura. Pero en general el espacio público efectivo se evidencia deficitario para la recreación y aun está lejos de llegar a lo deseado según el Documento Colombia 2019, que establece en el horizonte de largo plazo, un estándar de 10 metros cuadrados de espacio público por habitante. 1
EMPRESA Desarrollo Urbano – Departamento Administrativo de Planeación. Convenio 4800000316 de 2004. Informe final. PUI NORORIENTAL. Etapa de DIAGNÓSTICO y FORMULACIÓN. Medellín. 2005
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Zonas de riesgo. El área objeto de análisis presenta un considerable sector que corresponde a los retiros de las quebradas La Herrera, Blanquizala y Santa Ana 2, en su mayoría de alto riesgo no recuperable (en el mapa de zonas de riesgo corresponde a una mancha rosada), es decir, no hay obras de mitigación que vuelvan este suelo apto para soporte de construcciones. Estas zonas fueron objeto de invasiones desde hace varias décadas y solo ahora con la intervención estatal se lograron recuperar estos ecosistemas, aunque todavía están ocupadas por algunas viviendas. (Ver mapa de Zonas de Riesgo). Otra área menor pero no despreciable corresponde a riesgo recuperable (en el mapa de zonas de riesgo se identifica con el color beige), la cual mediante obras de ingeniería se puede mitigar el impacto. En general en el área del PUI se realizaron obras de mitigación de riesgo y se construyeron algunas de estabilización del suelo. Lo que se observó al momento de las intervenciones fueron procesos erosivos asociados a zonas de alta pendiente, a cortes del terreno verticales y desprotegidos, y al inadecuado manejo de las aguas En la actualidad esta zona contribuye con el espacio público del sector. Ver Ilustración 3 Niveles de piso. Si observamos el mapa de niveles de piso, vemos que en su mayoría el sector está conformado por construcciones de uno, dos y tres niveles, con algunas construcciones de 4 pisos, identificadas en el mapa de niveles de pisos con los colores verde agua, verde oscuro, amarillo y rosado respectivamente, y de color café para cinco pisos y negro para seis pisos. (Ver mapa análisis de alturas). En el sector se destacan el Conjunto habitacional Juan Bobo y La Herrera como las construcciones de mayor altura, logrando aprovechamientos de hasta 9 niveles. Cinco niveles sobre el nivel de acceso a los edificios y el resto por debajo del nivel del acceso principal. El sector tiende hacia la redensificación dada la rentabilidad que la propiedad raíz ha logrado, y para ello se espera que se dé un crecimiento en altura de las viviendas hasta donde la norma lo permita (en la actualidad son cuatro pisos), lo cual es coherente con el imaginario de ciudad de crecimiento hacia adentro y máxime, cuando este sector ha sido dotado de un buen sistema de movilidad y equipamientos. Ver Ilustración 4 Análisis de densidades. En el mapa de densidad predial, se observan diferentes colores de acuerdo al número de predios que se asientan en cada lote. En color verde oscuro están los lotes que tienen un predio, es decir a un lote le corresponde una vivienda, y eso es lo que predomina en la zona, al menos jurídicamente, ya veremos más adelante en el
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análisis a un micro-territorio, que la mayoría de los lotes soportan varios predios. Se observa de color verde claro los lotes que tienen entre dos y tres predios, de color amarillo los lotes que tienen cuatro a nueve predios, de naranja los lotes de diez a veintitrés predios y en color rojo los lotes que tienen más de veinticuatro predios. Los lotes con más de 10 predios son pocos puntos que se encuentran sobre la carrera 52, al borde de la quebrada Juan Bobo y próximos a la Estación Andalucía. Solo encontramos un predio marcado de color rojo de más de veinticuatro unidades prediales el cual corresponde al conjunto habitacional Juan Bobo. Existe una clara tendencia hacia la redensificación, es decir, cada lote tiende a convertirse en soporte de varias unidades prediales llegando a más de seis viviendas en un lote. Esto jurídicamente se realiza mediante reglamento de propiedad horizontal en donde el dueño del predio y previa autorización de una curaduría urbana según los lineamientos del POT, les da permiso para construir varias unidades habitacionales pudiendo incluir otros usos como locales comerciales o parqueaderos. Una situación muy común que ampliaremos más adelante, es lo que podríamos denominar la propiedad horizontal no reglamentada. Esta situación se da cuando el dueño del predio decide fraccionar su propiedad, pero por diferentes motivos entre otros, los costos que implica una licencia de construcción o por no cumplir con la normatividad vigente, decide simplemente vender con documento privado de compraventa parte de su propiedad dividiendo lo existente o adicionando por autoconstrucción la nueva área objeto de venta. En total en el polígono de estudio tenemos 2.445 lotes, y un lote puede tener varias matrículas inmobiliarias, en el caso de reglamentos de propiedad horizontal, existen en total 3.6202 matrículas, lo que equivale a la misma cantidad de viviendas en teoría. En el análisis que realizamos de dos micro-territorios, sacamos interpolando la información resultante de dos manzanas que existe aproximadamente un 26% más de predios sin matrícula inmobiliaria, asumimos ese dato para calcular el total de viviendas reales del polígono, lo cual nos da un total de 4.561 predios. Con esta información calculamos la densidad real del polígono, sabiendo que el área del mismo es de 29,15 Ha. y obtenemos una densidad de 156,47 viv/ha. Esto comparado con la densidad mínima del sector que es de 300 viv/ha, muestra el gran potencial que tiene para redensificarse y esa es la tendencia que observamos en la zona. Este indicador es
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Información tomada de la Geodatabase Catastral. Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2012.
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consecuente con el número de pisos, en su mayoría construcciones de 1 y 2 pisos, lo que muestra el potencial de desarrollo futuro. Ver Ilustración 5 ANÁLISIS DE UN MICRO-TERRITORIO. Se toman dos manzanas del polígono para analizar y dar una lectura territorial, según información tomada de la oficina de Catastro del Municipio de Medellín, la información jurídica (matricula inmobiliaria) y física (área de lote y construcción, usos, número de pisos y calificación de la construcción) de los predios, lo cual nos dará una idea de cómo es la conformación de las manzanas en su aspecto predial. Podemos ver como la mayoría de los predios que están sobre la calle 107 y más cercanos a esta tienen matrícula inmobiliaria lo que indica una legalidad en la tenencia de dichos predios; en total el 46% de estos. También se observa como una matrícula tiene varias nomenclaturas; lo que muestra la informalidad en la subdivisión de los predios. Se trata de propiedades horizontales no reglamentadas en donde el propietario del predio vende parte de este en proindiviso, o sea, jurídicamente el nuevo propietario es dueño de un porcentaje de toda la propiedad, que en la práctica traduce un porcentaje del área privada. Todos los propietarios son dueños del 100% del área que se determine en las escrituras. Otra forma de vender es mediante documento de compra-venta el cual es un documento privado sin ninguna validez legal. Estos compradores resultan siendo poseedores del predio, mas no propietarios. En esta muestra representativa se observan pocos reglamentos de propiedad horizontal y cabe anotar que su ubicación es próxima a la estación del metro-cable estación Andalucía y tiene un costado sobre la calle 107, que es un importante corredor de uso predominantemente comercial. De 47 predios se observó que 9 están sometidos a propiedad horizontal lo que equivale a un 19%, y 4 están constituidos en propiedad horizontal no reglamentada, el resto son propiedades que a pesar de tener solo una matrícula tienen varias nomenclaturas, evidenciando un fraccionamiento de la propiedad y la informalidad existente. Se observa también unos predios que no poseen matrícula inmobiliaria y el número de matrícula que poseen es meramente una numeración catastral; estos obedecen a invasiones. También es frecuente varios usos bajo una sola matrícula inmobiliaria; el otro uso generalmente es comercial como tiendas, carnicerías, papelerías, los cuales generalmente se alquilan para generar una renta o es el mismo propietario quien posee además el establecimiento de comercio como una actividad económica familiar.
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La calificación dada por el catastro municipal muestra que se trata de un sector de estrato bajo, con rangos entre 15 y 45 puntos. Algunos casos aislados de calificaciones menores obedecen a las invasiones localizadas al margen de la quebrada la Herrera, estos predios ya no tienen una disposición ortogonal como el resto de la manzana sino que su ubicación es desordenada, no obedecen a ningún planeamiento. La densidad permitida en este polígono es de 350 viv/Ha. Esta manzana en su parte formal y planificada, ocupa un área de 0,46086 Ha; o sea que se permitiría un desarrollo de hasta 161 viviendas y en la actualidad cuenta con noventa y dos (92). Tiene la posibilidad de un 43% más de unidades; lo que demuestra el potencial del sector para redensificarse. COMPORTAMIENTO DEL VALOR DE LA PROPIEDAD. La oferta inmobiliaria que se da en este sector es personalizada; no existen agencias legalmente constituidas que estén comercializando los bienes. La venta o alquiler la realizan también comisionistas del sector. El mercadeo se da con letreros pegados a las ventanas de las viviendas o en sitios públicos; la oferta en general es de vivienda usada que también puede ser usada para comercio. El único referente de valor de vivienda nueva es el conjunto habitacional de Juan Bobo y La Herrera; cabe señalar que el valor del suelo y del urbanismo lo asumió el Municipio de Medellín. El valor de estas propiedades (por su tipología de VIP 3) está en un rango de 70 SMMLV4. El valor de la vivienda es de tipo especulativo. En general son propiedades de alta valorización y rentabilidad. La evolución de los precios es muestra de las externalidades positivas: sistema de transporte integrado metro, grandes equipamientos, paseo comercial sobre la calle 107, estaciones del metro, entre otras. La dinámica inmobiliaria muestra poca oferta; esta es la tendencia del mercado informal del suelo, ya que los agentes reguladores no han mostrado interés en entrar en esta zona; además este mercado se regula en la demanda y la oferta (Estrada, 2010). Las intervenciones realizadas por el Estado, han generado una plusvalía en el suelo, y esto depende de la ubicación que se tenga dentro del mismo sector. Indudablemente las propiedades ubicadas sobre la calle 107, son las de mayor valor, por su localización cercana a la estación Acevedo y Andalucía y su vocación comercial. Igualmente las propiedades ubicadas sobre la vía “El Tirabuzón” y sobre las carreras 52 y 49. 3 4
Sigla de Vivienda de Interés Prioritario. El valor del salario mínimo mensual legal vigente para el año 2011 es $535.600.
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Ver Tabla 1 y 2 En el mapa de isoprecios se grafica toda la información obtenida de las ofertas inmobiliarias del sector con el fin de determinar tendencias. Ver Ilustración 6 El territorio se clasifica en rangos de precios del suelo; estos se muestran con diferentes colores; el color blanco representa el mayor valor oscilando entre $765.239 y $853.434, y en nuestro polígono de estudio se da en una pequeña área cercana a la calle 107 a la altura de la carrera 49; luego se sigue una gama de colores rosados desde el más claro con precios entre $677.043 a $765.239 lo cual se da alrededor del punto descrito anteriormente sobre la calle 107 y más abajo hacia la Estación Acevedo sobre la carrera 52. Alrededor de dichos puntos y en otros sitios cercanos a la Estación Andalucía y próximo a la calle 107 sigue un rosado más oscuro con valores entre $588.848 y $677.043. Continua un rango ente $500.653 y $588.848 el cual encontramos en lugares cercanos a la Estación Andalucía y la calle 107, rodeando en muchos casos los puntos anteriores, vemos este rango también en un sector próximo a la vía ”El Tirabuzón entre las carreras 49 y 49B. Sigue un color naranja que le corresponde valores entre $412.457 y $500.653 el cual se observa a mano derecha de la estación Andalucía próximo a la Quebrada La Herrera, también encontramos estos valores desde la estación Andalucía y hasta la estación Acevedo, siendo este el rango de precios predominante en el mapa encontrándose pequeñas islas de color amarillo con valores que oscilan entre $324.262 y $412.458, que se ven sobre la carrera 50ª alrededor de la calle 107 y hacia la calle 105. Luego le sigue de manera descendente el amarillo claro con valores entre $236.067 y $324.262 el cual es más escaso y está por la carrera 46ª con la calle 108 y carrera 49B próximo a la Quebrada Santa Ana. Los precios más altos se concentran alrededor de la calle 107 hacia la estación Andalucía y también hacia la estación Acevedo y la vía “El Tirabuzón”, dada la importancia de estas vías y el impacto ocasionado como consecuencia del metrocable, lo cual trajo consigo otras intervenciones no menos importantes como el paseo urbano sobre la calle 107 el cual convierte las propiedades sobre este sector en inmuebles privilegiados y exclusivos, demandados para el comercio y por la facilidad que tienen del trasporte masivo. Los precios más bajos se dan hacia las quebradas La Herrera y Santa Ana entre las carreras 46 y 49B, y por la Quebrada Juan Bobo en inmediaciones de la carrera 50B; estos son sitios deprimidos con algunas vías en muy mal estado y viviendas de menores especificaciones. Se observa en este polígono una heterogeneidad en las características de las construcciones,
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existen en la misma calle estructuras muy precarias y construcciones en obra gris, lo que hace que el valor de venta por metro cuadrado construido varíe. Los únicos predios que ofertaba una agencia inmobiliaria fueron dos locales comerciales que estaban sobre la vía "El Tirabuzón”, con un valor por metro cuadrado de $1.295.337. Si comparamos este valor con un local comercial sobre la calle 107 al cual calculamos su valor comercial por el método de la renta con un precio por metro cuadrado de $1.559.575,80, nos da un incremento del precio por ubicación del 20,40%. No hay información suficiente para sacar un valor diferencial de los precios de los locales comerciales dentro del polígono, pero este dato demuestra que se da un mayor valor de las propiedades sobre la calle 107 que sobre el Tirabuzón que son los corredores comerciales por excelencia del área de estudio. Sacando el valor promedio por metro cuadrado de la información obtenida para los años 2007 y 2011 de locales comerciales (según investigación realizada) tenemos un incremento en los valores de la propiedad del 53,18%. Si sacamos el promedio de los valores de la construcción por metro cuadrado para cada año según la investigación de mercado realizada, tenemos que hay un incremento en los precios entre el año 2002 y 2007 del 13,19% y entre los años 2007 y 2011 del 54,24%. Lo cual quiere decir que mientras en toda la ciudad el crecimiento de la propiedad para la tipología de apartamentos fue del 16,7% y para casas del 19,2% (en promedio del 18%) para este último período, en el polígono de estudio el incremento de los precios fue del 54,24% (en casas y apartamentos) lo que muestra el impacto que tuvo las intervenciones del metro-cable y el PUI en la valorización de la propiedad en este sector, por las dinámicas generadas alrededor del corredor metro-cable, acompañado del cambio de usos e intensidades más rentables y cuyos valores recogen esas mayores rentas. También es importante resaltar según los datos obtenidos del primer periodo, que en esta zona el crecimiento no se ve alterado por factores exógenos como el ciclo inmobiliario de la ciudad sino que obedecen a otro tipo de dinámicas internas del barrio. Ver Ilustración 7.
SIMULACIÓN UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA - UAU- EN MANZANA 02060035.
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Apoyo técnico en la estructura de simulación urbanística – financiera por Henry Quesada Gómez. Especialización en Gestión Inmobiliaria. Universidad Nacional de Colombia - Sede Medellín.
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Composición del área de intervención: Para el ejercicio se contabilizaron las áreas de los lotes que han legalización que corresponde a un área neta útil de 4.312 metros cuadrados.
sido objeto de
Sistemas de ocupación y construcción del área privada en la UAU: La edificabilidad medida en densidad representa el potencial a construir. Las normas urbanísticas que se pueden aplicar están definidas por el Acuerdo 046 de 2006, el cual permite una densidad habitacional de 350 viviendas por hectárea; este aprovechamiento da como resultado el número de viviendas que se pueden desarrollar en la operación inmobiliaria. El área construida (en metros cuadrados –m2-) en vivienda es el resultado de multiplicar el número de viviendas por 60 m2; se propone desarrollar en otros usos, el 15% del área neta del lote; la sumatoria de estas dos áreas será el área total construida por aprovechamiento. Se propone construir (Vivienda de Interés Social) VIS tipo 3 (con un valor final de 100 SMMLV) de acuerdo a la demanda potencial que se identificó con el estudio de mercado de la zona. Composición de las cesiones: Se identifican como cargas todos los componentes del espacio público que deben ser cedidos, adecuados y construidos por los propietarios: suelo a ceder para equipamientos y espacio público, vías secundarias y peatonales públicas, construcción de las vías, adecuación del suelo, tanto para construcción de equipamientos como para zonas verdes públicas. Las obligaciones urbanísticas las definió el Acuerdo 046 del 2006 en función del aprovechamiento a desarrollar a partir de la densidad que se defina para el área de intervención. La UAU está cediendo aproximadamente el 18% del área neta del polígono que corresponde a 758 metros cuadrados para espacio público y construcción de equipamientos colectivos. La cesión para espacio público de otros usos, corresponde a 5 m2 por cada 100 m2 construidos. Adicionalmente se deberá realizar el aporte de un metro cuadrado construido para equipamiento público por cada vivienda más el 1% del área que se construya en otros usos. Simulación urbanístico – financiera: El ejercicio de simulación urbanístico financiera se crea como requisito para los planes parciales o las UAU en el país, a partir de los Decretos reglamentarios 2181 de 2006 y 4300 de 2007, mecanismo que permite ilustrar acerca de la viabilidad financiera de las actuaciones urbanísticas que se promoverán, ofreciendo seguridad a las Administraciones Municipales sobre la realización efectiva de los mismos y sobre todo del cumplimiento de las obligaciones resultantes de la actuación. La simulación urbanística financiera propuesta, se compone del análisis de costos generales de terrenos, valoración de costos de urbanismo y construcción, y valores indirectos asociados a estos dos últimos, en los términos y estándares que se aprecian en el mercado actual, para confrontarlo con las posibles ventas de la operación inmobiliaria, en forma de una
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simulación estática. Todos los valores han sido tomados de otros proyectos comparables y también soportados con el comportamiento de las ofertas inmobiliarias del sector de estudio. Como información inicial se tiene la valoración de los terrenos que serían sometidos a la nueva configuración predial para su desarrollo; el valor del metro cuadrado de suelo asumido es de $ 350.000. Costos directos de urbanismo y construcción: Los costos de construcción han sido calculados a 450.000 $/m2 para uso residencial, circulaciones a 360.000 $/m2, parqueaderos (exteriores) a 225.000 $/m2 y otros usos a 600.000 $/m2. Costos Indirectos de urbanismo y construcción: Son costos indirectos los siguientes: Honorarios sobre costo directo, 14% (honorarios técnicos, de control, construcción). Administrativos, impuestos y otros (sobre las ventas) 14% (publicidad, fiducia, gastos legales, varios y reembolsables). Financieros (sobre las ventas) 3%. Los costos directos de urbanismo y construcción sumados a los costos indirectos, los terrenos y las cargas del proyecto dan como resultado el total de costos del proyecto. Para la valoración de las ventas se han tenido en cuenta valores promedio de metro cuadrado según la destinación residencial, otros usos o parqueaderos. Venta m2 vivienda (promedio) a 900.000 $/m2. Venta m2 otros usos a 1’500.000 $/m2. Venta unidad de parqueadero a $ 2’500.000 (exterior, bahía de parqueaderos) Finalmente, comparadas las ventas totales con los costos totales, se obtienen unas utilidades que permiten ubicar esta operación inmobiliaria en el conjunto normal de proyectos comerciales, y por tanto, su sostenibilidad está garantizada siempre que se mantengan en términos generales las condiciones que sirven de base para el análisis. El proyecto se podría ejecutar mediante asociación público privada, donde la administración municipal puede aportar el terreno (utilizando mecanismos como ámbitos de reparto o pago de obligaciones urbanísticas que se pacten en dinero para generar bancos de tierra en el sector). Con parte de las utilidades que se obtengan se podría reubicar algunas familias. Ver Tabla 3. CONCLUSIONES.
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Obedeciendo al imaginario de ciudad para Medellín de crecimiento hacia adentro, considerando que la ciudad cuenta con escaso suelo para su crecimiento y siendo coherentes con la necesidad de proteger los bordes urbanos para lograr la sostenibilidad ambiental, es pertinente pensar en desarrollar proyectos de ciudad que se concentren en la ciudad servida. También es necesario considerar que dicha densificación debe aportar a las obligaciones urbanísticas para lograr unos espacios integrales.
Utilizar el instrumento de planificación y gestión del suelo como lo es la Unidad de Actuación Urbanística, permitiría obtener cesiones de suelo para espacio público y la construcción de equipamiento que el sistema de desarrollo predio a predio no le aporta a la ciudad. También sería la oportunidad para mejorar los estándares urbanísticos en zonas de periferia como en el caso de la zona nororiental en Medellín.
El Estado puede ser garante de la aplicación de este tipo de instrumentos y permitir la participación de agentes privados en estas propuestas de desarrollo urbano y hacer partícipe al gremio de la construcción en la mejora de condiciones de habitabilidad de población de estratos socio económicos bajos. La ejecución de operaciones urbanas e inmobiliarias como estas permitiría utilizar parte de las utilidades en la reubicación de familias localizadas en zonas de riesgo del sector, ya que se logra demostrar que estos proyectos urbanos son viables financieramente y pueden ser atractivos para los constructores privados dada las utilidades generadas por la operación.
Cuando se piensa en la ocupación espacial de personas de estratos bajos dentro de la ciudad, siempre los asociamos con la periferia que en nuestro caso corresponde a las laderas, las cuales paradójicamente siendo las zonas de condiciones más adversas desde el punto de vista técnico y por lo tanto que más recursos demandarían en su construcción, son los sitios por excelencia de este tipo de pobladores. Pocas veces se cuenta con la posibilidad de optar por terrenos que cuenten con todos los servicios de la ciudad como vías de acceso, servicios públicos domiciliarios, sistema integrado de transporte masivo y estar tan cercanas al eje del Río. Estas son ventajas de localización que presenta el sector de Andalucía respecto a otros de la ciudad que cuentan con las mismas condiciones socio-económicas; pero estas ventajas no están siendo aprovechadas de manera eficiente.
Sabemos que en la ciudad existe un déficit habitacional para estratos bajos, y cuando se piensa en dar solución a esta demanda, se buscan terrenos distantes y sin urbanizar, que generan marginalidad y segregación, y altos costos para el proyecto; costos sufragados en su totalidad por el Municipio, limitando la inversión en otros tantos sitios deficitarios con que cuenta la ciudad. Más adelante esta localización distante
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incrementará la canasta familiar de estos pobladores que deberán asumir el costo de un trasporte público que consumirá buena parte de su tiempo diario menguando así su calidad de vida.
Es necesario potencializar las ventajas que presenta este territorio que cuenta con toda la infraestructura necesaria para unas condiciones adecuadas de habitabilidad pero el cual se deberá transformar para lograr densificarse con unas condiciones urbanas adecuadas y dar solución de vivienda económica.
El ejercicio académico permite sugerir la revisión de las normas urbanísticas para que se adapten a las condiciones reales y dinámicas de la zona de estudio para evaluar alternativas de retorno de las grandes inversiones que el estado ejecuta en infraestructuras urbanísticas de calidad y que repercuten inmediatamente en el aumento de los precios del suelo; beneficios que se apropia el particular al obtener unas rentas inmobiliarias considerables y que como lo demuestra el estudio, con tasas de valorización más altas que en el resto de la ciudad.
Comparados los incrementos de precios de la ciudad con la valorización obtenida por los inmuebles del área de estudio, se concluye que efectivamente las intervenciones públicas que se realizaron potencializaron el sector, dinamizaron el mercado inmobiliario, visibilizaron la zona como un sector promisorio con muchas potencialidades en su desarrollo y crecimiento, máxime cuando se trataba de un territorio deprimido y sinónimo de informalidad. Otro aspecto que resalta es la nueva dinámica del sector comparable con otras zonas formales de la ciudad; en donde se pasó de un mercado inmobiliario de transacciones sin validez jurídica, a una oferta y demanda abierta y pública, con importantes tasas de valorización.
La ciudad de Medellín, como la mayoría de las ciudades de América Latina presenta un alto índice de inequidad lo cual se evidencia en la ocupación del espacio. Existen sitios altamente deficitarios en infraestructuras y servicios públicos, y dado que existe escasez de recursos financieros para atender todas las zonas deficitarias de la ciudad, se hace necesario que los ciudadanos contribuyamos en la construcción de la ciudad a través de los impuestos.
El impuesto predial es una importante fuente de financiación de las ciudades. En la actualidad en el sector los avalúos catastrales son en promedio el 29,82% del valor comercial de la propiedad, esto no es consecuente y solo beneficia a los propietarios del sector, y es muestra de cómo se está perdiendo la oportunidad de recuperar la inversión realizada para el beneficio de todos captando las plusvalías generadas y logrando así
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una redistribución equitativa de las cargas y beneficios generados por el desarrollo urbano.
El gran potencial que aun tiene el sector para densificarse, y los incentivos tributarios de la zona hacen de este lugar un sitio de alta rentabilidad para los propietarios del suelo, los cuales han visto crecer su renta en los últimos años, por lo tanto estos propietarios están en capacidad de absorber un mayor impuesto a la propiedad.
La casi nula vacancia de la propiedad en el sector es una muestra del dinamismo que vive la zona y la preferencia de los habitantes por esta localización estratégica.
Se sugiere aprovechar los instrumentos de financiación que nos provee la Ley ya que los municipios tienen escasez de recursos y existen amplias zonas deficitarias de inversión pública que la requieren para lograr su desarrollo y aumentar la calidad de vida de la población. Esta posibilidad no se debe ignorar y continuar padeciendo el atraso de amplios sectores de la ciudad. Los recursos obtenidos por este concepto se deben destinar a financiar las obras que generaran la plusvalía o a recuperar la inversión ya realizada. Existen los mecanismos para el financiamiento de las ciudades, los recursos están presentes en la renta que produce el suelo, lo que falta es voluntad para captarlo y reinvertirlo en la construcción y mejora de adecuados estándares urbanísticos en otras zonas deficitadas de la ciudad. BIBLIOGRAFIA.
Cardona Querubín, Iván Darío y Henry Quesada Gómez. (2006). Cuantificación y mapeo de la valorización en inmuebles próximos a intervenciones urbanas, lineares y puntuales desarrolladas en Medellín, Colombia. Documento no publicado. Instituto Lincoln de Políticas de suelo - LILP.
Empresa Desarrollo Urbano –Departamento Administrativo de Planeación. (2005). Convenio 4800000316 de 2004. Informe final. PUI NORORIENTAL. Etapa de DIAGNÓSTICO y FORMULACIÓN. Medellín.
Estrada, Luisa y otros. (2010). Taller permanente, Seminario Estado, Poder y Territorio. Seminario Economía y Espacialidad Urbana. Descripción y Diagnóstico. Caso: Juan Bobo. Maestría en estudios Urbano regionales. Universidad Nacional de Colombia. Medellín.
Bogotá, Septiembre 2012
15
Hernández, Cesar. (2010). Congreso de Desarrollo Urbano. Ponencia: Proyecto Urbano Integral en la Zona Nororiental de Medellín: Un Modelo de Transformación de Ciudad. Madrid – España.
NEXO GRÁFICO
Bogotá, Septiembre 2012
16
Bogotรก, Septiembre 2012
17
Ilustración 1. MAPA DE MEDELLÍN. PLAN DE DESARROLLO- PROYECTOS ESTRATÉGICOS20042007. Área de intervención PUI nororiental. Fuente: EDU. 2004.
Ilustra ción 2. MAPA DE USOS DEL SUELO. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011.
Bogotá, Septiembre 2012
18
Ilustración 3. MAPA DE ZONAS DE RIESGO. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011
Bogotá, Septiembre 2012
19
Ilustración 4. MAPA NIVELES DE PISO. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011.
Bogotá, Septiembre 2012
20
Ilustración 5. MAPA DE DENSIDADES. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011
Bogotá, Septiembre 2012
21
Ilustraci贸n 6. MAPA DE ISOPRECIOS.2011
Bogot谩, Septiembre 2012
22
Ilustración 7. COMPORTAMIENTO VALORIZACIÓN DE LA PROPIEDAD RAÍZ. 2011
ANEXO
Bogotá, Septiembre 2012
23
Tabla 1. VALORES DE VENTA. Aﾃ前 2002i. DIRECCION
AREA VLR M2 LOTE LOTE*
A CONST.
VLR M2 CONST.
VLR/M2 LOTE+CONST
Cl 107A 45-49
88.000
27,3
180.000
268.000
CL 107 46A-20 (202)
88.000
75,32
280.000
368.000
CL 107 46A-27
88.000
50
200.000
288.000
CL 107 46A-29
88.000
48,75
200.000
288.000
CR 46A 107-29
88.000
43,44
250.000
338.000
CR 46A 107-31
88.000
43,44
130.000
218.000
CL 107 46-12 (201)
88.000
57,82
230.000
318.000
CL 107 46A-02
88.000
43,23
180.000
268.000
CR 46A 106A-69
88.000
62
240.000
328.000
CL 107 46A-06
88.000
20,32
150.000
238.000
CL 107 46-32 (2do piso)
88.000
44,8
120.000
208.000
Bogotﾃ｡, Septiembre 2012
24
DIRECCION
AREA VLR M2 LOTE LOTE*
A CONST.
VLR M2 CONST.
VLR/M2 LOTE+CONST
Avalúos realizados por La Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia. 2002.
i
Estos predios no tienen área de lote por tratarse de mejoras. Tomamos en la Tabla No. 8 un valor por m2 para el lote de $88.000 correspondiente al año 2002, de acuerdo a estudios de la Lonja de propiedad raíz de Medellín (Ver Tabla No. 7), para efectos de tener un valor total de la propiedad y poder comparar estos datos con los datos de los años 2007 y 2011.
Investigación de oferta inmobiliariai. Año 2011.
Bogotá, Septiembre 2012
25
Tabla ﾂ｡Error! Sﾃｳlo el documento principal.. PRECIO VENTA RESIDENCIAL. MATRICULA INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA LO TE
A CO NST.
% Aﾃ前 DESENGLO BE
AVALUO CATASTRAL
$ VENTA
$ VENTA AJUSTADO
VLR M2 VENTA
80.000.000
73.600.000
80.000.000
73.600.000
498.409
65.000.000
59.800.000
580.752
45.000.000
41.400.000
50.000.000
46.000.000
45.000.000
45.000.000
FO TO S
548.353 5272040
cl 107 48A-13
134,22 162,47
5272042
47,48 2011
147,67
cl 107 48A-11
14.154.000
44,02
15.967.000
12
CL 107 48a-31 5004508
164
102,97
48,07
2011
16.179.000
segundo piso
cr 48a 107-42 (primer piso) 316780
cr 48a 107-40 (segundo piso)
188 185
cr 48a 107-46 (tercer piso)
5247842
cr 49 107-38 (301)
100
2011
464.894
38.579.000
100
190
110
34
2011
15.916.000
Bogotﾃ｡, Septiembre 2012
409.091
26
MATRICULA INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA LO TE
A CO NST.
800004065
cr 49 106-20 (201)
180
120,4
% Aﾃ前 DESENGLO BE
32,968
2011
AVALUO CATASTRAL
11.680.000
cr 49A 106-3 cr 49A 106-5 (201) 8345
cr 49A 106-5 (301)
$ VENTA
$ VENTA AJUSTADO
VLR M2 VENTA
70.000.000
64.400.000
534.884
35.000.000
35.000.000
45.000.000
45.000.000
268,47 231,68
FO TO S
465.601 100
2011
49.069.000 45.000.000
45.000.000
305,2
5003514
cr 49A 106-23
178
106
100
2011
18.093.000
80.000.000
73.600.000
694.340
357449
CL 105 49-48
100
72
100
2011
8.757.000
44.000.000
40.480.000
562.222
103,58
37,587
11.919.000
70.000.000
64.400.000
621.742
92,35
33,949
11.399.000
55.000.000
50.600.000
547.916
85,18
34
55.000.000
55.000.000
645.691
5017930
CR 47 107-86
5017931
CR 47 107-82 (201)
130
427796
CR 47 107-85 (97001)
142
2011
2011
10.933.000
Bogotﾃ｡, Septiembre 2012
27
MATRICULA INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA LO TE
A CO NST.
5200300
CR 47 107-71 (401)
173,81
82,5
306319
cl 105C 48C-4 CR 48C 105C15/5(202)
AVALUO CATASTRAL
$ VENTA
$ VENTA AJUSTADO
VLR M2 VENTA
34.000.000
34.000.000
412.121
32.200.000
1.073.333
21,3
2011
20.000.000
100
2.010
14.223.000
FO TO S
106 136
cr 48c 105C-5 (201)
30
5127061
cr 47 106-65 201
184
80
5273475
cl 105C 49C62(202)
105,35
5273475
cl 105C 49C62(202)
105,35
% AÑO DESENGLO BE
35.000.000
15,3
2010
7.023.000
48.000.000
48.000.000
600.000
48,6
2010
17.542.000
36.050.000
36.050.000
741.770
48,6
2011
18.068.000
39.669.000
39.669.000
816.235
Se ajusta el valor de venta en un 8% menos que es por lo que finalmente se realizan las transacciones de manera aproximada.
Bogotá, Septiembre 2012
28
El predio con matrícula 306319 según información de venta el valor/m2 ajustado es de $1.073.333, pero según información del alquiler de la propiedad y utilizando el Método de la Renta y homogenización por época, nos da que el valor de la propiedad es de $726.110 que es más acorde con los precios del sector. por lo cual se trabajará con dicho dato.
El predio con matrícula 5017931 corresponde al segundo nivel de un Reglamento de Propiedad Horizontal. Dicha propiedad se encuentra en obra gris, lo que explica la diferencia de precio con respecto al primer nivel con matrícula 5017930.
El predio con matrícula 5273475 corresponde a un apartamento del conjunto habitacional Juan Bobo. Se muestran los precios en los años 2010 y 2011. Se observa que se incrementó aproximadamente el 3% el avalúo catastral y el 10% el valor comercial.
Bogotá, Septiembre 2012
29