RENTAS INMOBILIARIAS PRIVADAS EN LA DISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS DE LOS PROYECTOS URBANOS. ESTUDIO DEL POLÍGONO DE LA ESTACIÓN ANDALUCÍA DEL METROCABLE DE MEDELLÍN.
MARIA PATRICIA TOBÓN MOLINA MAGISTER EN ESTUDIOS URBANO REGIONALES
HENRY QUESADA GÓMEZ CANDIDATO A DOCTOR EN URBANISMO APOYO TÉCNICO EN SIMULACIONES URBANÍSTICO FINANCIERAS – UAU ESTUDIO DE MERCADO 2007
Un Proyecto Urbano Integral es un instrumento de planeación e intervención física en zonas caracterizadas por altos índices de marginalidad, segregación, pobreza y violencia. Estos proyectos urbanos denominados “Urbanismo Social”, consisten en direccionar grandes inversiones hacia proyectos urbanísticos puntuales en sectores populares de la ciudad. Se trata de impactar con equipamientos educativos y culturales, mejoras habitacionales, espacio público y sistema de movilidad (Metrocables).
MAPA DE MEDELLÍN. PLAN DE DESARROLLO- PROYECTOS ESTRATÉGICOS 2004-2007. Fuente: Diapositivas EDU. 2004
IMAGEN PANORร MICA DEL SECTOR Imรกgenes: Fotos panorรกmica y proyecto habitacional Juan Bobo.Taller Urbano EDU. 2006. Otras imรกgenes, recorrido de la autora por el sector. 2011.
Dentro de los objetivos que se cumplen en el PUI Nororiental esta el Proyecto de Consolidación Habitacional en la Quebrada Juan Bobo. Después de la operación se tienen los siguientes indicadores: se mejora en un 100% las viviendas inadecuadas y no quedan viviendas en zonas de alto riesgo ya que las familias son reubicadas en el sitio, las vivienda cambia a un área de 38m2/viv, los servicios básicos pasan a ser 100% formales y se legaliza la tenencia en un 100%, se protegen las laderas y se limpia la quebrada (EDU, 2005).
Aﾃ前 2005
Fuente: EDU. 2004.
Aﾃ前 2010
Lo más novedoso fue el Metrocable o sistema de transporte público mediante cables aéreos conectados al sistema Metro de la ciudad. Uno de los hechos a resaltar es la integración urbana que se ha generado con este sistema, ya que las zonas marginales que se encuentran en la periferia de la ciudad pueden conectarse y sentirse parte de la ciudad formal, así mismo se abrieron las puertas al turismo local, nacional e internacional (Brand, 2010).
Este proyecto quedo inscrito en el Plan de Desarrollo 2001-2003, “Medellín competitiva”, y en los primeros días de julio del año 2004 la obra es entregada al Metro de Medellín para iniciar su explotación comercial a partir del 30 de julio de ese año.
Usos del suelo : Este sector es esencialmente residencial, pero se permite una sana mezcla de usos con algunos locales comerciales al interior de los barrios sobre todo de tiendas y con dos corredores comerciales claramente definidos como son la calle 107 y la vía “El Tirabuzón”. El principal corredor comercial está sobre la Calle 107 en donde se fortalecen los locales comerciales de mayor tamaño sobre todo a niveles de primeros pisos, conservándose las viviendas en los pisos superiores.
Si observamos el mapa de usos del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial, encontramos cuatro clasificaciones de usos principales, el color amarillo claro corresponde al uso residencial, el verde más claro identifica las áreas y corredores de actividad múltiple, los equipamientos se identifican con el color verde oscuro y con café se muestran las áreas de espacio público.
Hay diversidad de establecimientos de comercio como panaderías, restaurantes, carnicerías, mini-mercados, peluquerías, billares, bares y discotecas entre otros. Encontramos una panadería la cual abre al público las veinticuatro horas, lo cual muestra la gran afluencia de personas que tiene el sector.
Es difícil encontrar ofertas para alquiler o compra de locales comerciales sobre este importante corredor vial. Las ofertas sobre la calle 107 son a nivel de pisos superiores y esencialmente residenciales.
En cuanto al espacio público, indudablemente el más importante lo constituye el paseo urbano de la calle 107, el cual se convirtió en un amplio bulevar en donde se privilegia al peatón con una amplia sección de andenes, permitiendo el disfrute y la apropiación de la zona. Además de ser una de las principales vías de acceso al sector.
Fotógrafa: Diana Moreno Taller de Diseño Urbano EDU 2006
Otros espacios de movilidad que contribuyen al aumento del espacio público son el puente peatonal en la carrera 48 sobre la quebrada la Herrera, el cual además de convertirse en un espacio para los habitantes del sector une los barrios de Andalucía y La Francia, y el puente peatonal de La Paz sobre la carrera 48ª el cual une los barrios de Andalucía y Villa del Socorro.
Existe un importante sector de espacio público, con zonas verdes a lo largo de las quebradas la Herrera, Blanquizala, Santa Ana y Juan Bobo. Estos nuevos espacios se dan por la incorporación territorial de las micro-cuencas, en las cuales se presentaban asentamientos humanos que ponían en peligro la sostenibilidad ambiental del sector al estar invadiendo las márgenes de dichas quebradas, además de la contaminación generada por el vertimiento de estas viviendas. Con la reubicación de dichos asentamientos y la construcción de redes de alcantarillado y colectores se logro la recuperación de estos ecosistemas urbanos críticos.
Se pudo observar en el recorrido por el sector que a falta de suficientes parques para el esparcimiento y recreación de los niños, los bajos de la Estación del Metrocable de Andalucía es un importante punto de encuentro, reunión y juego de adultos, jóvenes y niños.
En el polígono de estudio tenemos 6,07 Ha de espacio público y 23,08 Ha de espacio privado, lo que equivale a decir que el 20,82% del territorio corresponde a espacio público (parques, retiros de quebrada, vías y andenes entre otros) que es para el uso y disfrute de toda la comunidad y la movilidad tanto vehicular como peatonal, y el 79,18% es propiedad privada.
Calculando tenemos que: Espacio público= 60.700 m2/16.469,6 habitantes = 3,68 m2/ hab En resumen podemos decir que sí aumento el espacio público (0,5 m2/hab antes de la intervención del PUI) pero principalmente en movilidad tanto vehicular como peatonal con la construcción entre otros de varios puentes peatonales; también se incremento el espacio público de parques y zonas verdes con la reubicación de viviendas tanto en los retiros de las quebradas Juan Bobo y La Herrera, privilegiando en este sector la construcción en altura con los conjuntos habitacionales construidos; Pero en general el espacio público efectivo se evidencia deficitario para la recreación.
Aún es necesario considerar para desarrollos futuros la reubicación de viviendas existentes en construcciones en altura y lograr así recuperar los terrenos necesarios para la construcción de parques y zonas verdes para el uso y disfrute de la comunidad del sector. En la simulación de la UAU seleccionada, se muestra la alternativa de desarrollar un proyecto urbano e inmobiliario con la reglamentación actual para la zona, que le aporta al sector contribuciones en espacio publico, equipamiento y redes domiciliarias que además de hacer uso de un aprovechamiento eficiente del territorio, mejora los atributos urbanos.
Zonas de riesgo: el área objeto de análisis presenta un considerable sector que corresponde a los retiros de las quebradas La Herrera, Blanquizala y Santa Ana 2, en su mayoría de alto riesgo no recuperable (en el mapa de zonas de riesgo corresponde a una mancha rosada)
En general en el área del PUI se realizaron obras de mitigación de riesgo y se construyeron obras de estabilización del suelo. Lo que se observaba al momento de la intervención eran procesos erosivos asociados a zonas de alta pendiente con terrenos desprotegidos y un inadecuado manejo de las aguas. En la actualidad esta zona contribuye con el espacio público del sector.
Niveles de piso: si observamos el mapa de niveles de piso, vemos que en su mayoría el sector está conformado por construcciones de uno, dos y tres niveles, con algunas construcciones de 4 pisos, identificados en el mapa de niveles de pisos con los colores verde agua, verde oscuro, amarillo y rosado respectivamente, y de color café para cinco pisos y negro para seis pisos. En el recorrido por el sector, se destacan el Conjunto habitacional Juan Bobo y La Herrera como las construcciones de mayor altura, logrando aprovechamientos de hasta 9 niveles.
Cinco niveles sobre el nivel de acceso a los edificios y el resto por debajo del nivel del acceso principal. Se evidencia que el sector tiende hacia la redensificación dada la rentabilidad que la propiedad raíz ha logrado en el sector, y para ello se espera que se de un crecimiento en altura de las viviendas hasta donde la norma lo permita (en la actualidad son cuatro pisos), lo cual es coherente con el imaginario de ciudad de crecimiento hacia adentro y máxime cuando este sector ha sido dotado de un buen sistema de movilidad y equipamientos.
Análisis de densidades: En el mapa de densidad predial se observan diferentes colores de acuerdo al número de predios que se asientan en cada lote. En color verde oscuro están los lotes que tienen un predio, es decir a un lote le corresponde una vivienda y eso es lo que predomina en la zona, al menos jurídicamente, ya veremos más adelante en el análisis a un micro-territorio que la mayoría de los lotes soportan varios predios. Se observa de color verde claro los lotes que tienen entre dos y tres predios, de color amarillo los lotes que tienen cuatro a nueve predios, de naranja los lotes de diez a veintitrés predios y en color rojo los lotes que tienen más de veinticuatro predios.
En total en el polígono de estudio tenemos 2445 lotes. Un lote puede tener varias matrículas inmobiliarias, en el caso de reglamentos de propiedad horizontal, en este caso existe un total de 3.620 matrículas, lo que equivale a la misma cantidad de viviendas en teoría. En el análisis que realizamos más detallado de dos micro-territorios, sacamos interpolando la información resultante de dos manzanas que existe aproximadamente un 26% más de predios sin matrícula inmobiliaria, asumimos ese dato para calcular el total de viviendas reales del polígono, lo cual nos da un total de 4.561 predios.
.
Con esta informaciĂłn calculamos la densidad real del polĂgono, sabien do que el ĂĄrea del mismo es de 29,15 Ha. Y obtenemos una densidad de 156,47 viv/ha
Esto comparado con la densidad permitida según la norma que es de 300 viv/ha, muestra el gran potencial que tiene para redensificarse y es el comportamiento que observamos se ha venido presentando en el mismo.
La oferta inmobiliaria que se da en este sector es informal. No existen agencias legalmente constituidas que estén comercializando los bienes inmuebles. La venta o alquiler la realizan los mismos dueños de las propiedades o a través de comisionistas del sector. El mercadeo se da con letreros pegados a las ventanas de las viviendas, en los postes de la luz o en las tiendas.
La oferta en general es de vivienda usada o reutilizada para comercio. El único referente de valor de vivienda nueva es el conjunto habitacional de Juan Bobo, y La Herrera, pero cabe señalar que el valor del suelo lo asumió el Municipio de Medellín, lo mismo que el urbanismo que requirió el sector. El valor de estas propiedades (por su tipología de VIP) está en un valor de 70 SMMLV(El valor del salario mínimo mensual legal vigente para el año 2011 es $535.600).
El valor de la vivienda es de tipo especulativo. Y en general son propiedades de alta rentabilidad. La evoluci贸n de los precios es muestra de las externalidades positivas: sistema de transporte integrado metro, grandes equipamientos, paseo comercial sobre la calle 107, estaciones del metro, entre otras.
Las intervenciones realizadas por el Estado, han generado una plusvalía en el suelo, y esto depende de la ubicación que se tenga dentro del mismo sector. Indudablemente las propiedades ubicadas sobre la calle 107, son las de mayor valor, dada su ubicación preferencial que las sitúa en un lugar cercano a la estación Acevedo y Andalucía y por su vocación comercial. Igualmente las propiedades ubicadas sobre la vía “El Tirabuzón” y sobre las carreras 52 y 49.
COMPORTAMIENTO DEL VALOR DE LA PROPIEDAD (COMPARATIVO AÑOS 2002, 2007 (ESTUDIO LINCOLN) 2011, DE LAS RENTAS INMOBILIARIAS Y FACTORES DE VALORIZACIÓN
ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO EN MEDELLIN Y AREA METROPOLITANA. 2010. ZONA 24: COMUNA SANTA CRUZ USO: Residencial Estrato Bajo
1993 1995 1996 1997 1999 2002 2004 2006 2008 2009 2010
$/m2 Corrientes 22.000 45.000 64.600 82.600 70.800 88.000 107.000 163.077 288.095 288.095 342.857
$/m2 2009 105.181 146.896 173.360 188.356 126.649 125.682 136.022 189.242 296.931 288.095
T.C.Anual% corriente
T.C Anual% Real
43 43,6 27,9 -7,4 7,5 10,3 23,5 32,9 0 19%
18,2 18 8,7 -18 -0,3 4 18,1 25,3 -2,98
Fuente: Lonja de propiedad raíz de Medellín. Diciembre 2010.
Investigación de avalúos de predios afectados por el proyecto del Metrocable. Año 2002. VALORES DE VENTA. AÑO 2002.
DIRECCION Cl 107A 45-49 CL 107 46A-20 (202) CL 107 46A-27 CL 107 46A-29 CR 46A 107-29 CR 46A 107-31 CL 107 46-12 (201) CL 107 46A-02 CR 46A 106A-69 CL 107 46A-06 CL 107 46-32 (2do piso)
AREA VLR M2 LOTE LOTE*
A CONST.
VLR M2 CONST.
VLR/M2 LOTE+CONST
88.000 88.000 88.000 88.000 88.000 88.000 88.000 88.000 88.000 88.000
27,3 75,32 50 48,75 43,44 43,44 57,82 43,23 62 20,32
180.000 280.000 200.000 200.000 250.000 130.000 230.000 180.000 240.000 150.000
268.000 368.000 288.000 288.000 338.000 218.000 318.000 268.000 328.000 238.000
88.000
44,8
120.000
208.000
Avalúos realizados por La Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia. 2002.
Estos predios no tienen área de lote por tratarse de mejoras. Tomamos en la Tabla anterior un valor por m2 para el lote de $88.000 correspondiente al año 2002, de acuerdo a estudios de la Lonja de propiedad raíz de Medellín (Ver Tabla de Estudio del valor del suelo año 2010), para efectos de tener un valor total de la propiedad y poder comparar estos datos con los datos de los años 2007 y 2011.
PRECIO DE VENTA RESIDENCIAL.
AVALUO CATASTRAL
VALOR VENTA(oferta)
Vivienda
$0
$ 22.000.000
$ 20.240.000
Vivienda
$ 10.126.000
$ 15.000.000
$ 13.800.000
DIRECCION
USO
CL 106A 46-20
CR 47 106-37 (2do piso)
AREA CONST
151,00
CR 47 106-35 (1er piso)
Vivienda
CR 47 107-29
Vivienda
274,00
CR 47 107-50
Vivienda
157,00
AREA LOTE
VALOR OFERTA VALOR VENTA / AJUSTADA* M2
48,00
$ 213.053
FECHA DATO
OBSERVACIONES
12-ene-07
Venta casa segundo piso, área 95 m². No hay registro catastral de la propiedad.
12-ene-07
Venta casa segundo piso.
12-ene-07
Venta casa primer piso.
$ 194.967
$ 10.126.000
$ 17.000.000
$ 15.640.000
178,00
$ 44.310.000
$ 60.000.000
$ 55.200.000
$ 201.460
12-ene-07
Casa de 2 pisos, se vende primer piso y un piso subterráneo.
202,00
$ 13.930.000
$ 18.000.000
$ 16.560.000
$ 276.000
12-ene-07
Venta casa primer piso, área 60 m².
FOTO
DIRECCION
USO
AREA CONST
AREA LOTE
AVALUO CATASTRAL
VALOR VENTA(oferta)
CR 47 107-58
Vivienda
192,00
198,00
$ 8.839.000
$ 23.000.000
$ 21.160.000
CL 107 48A-13
Vivienda
311,00
161,00
$ 27.665.000
$ 150.000.000
CR 48A 107-57
Vivienda
228,00
168,00
$ 19.393.000
CR 48A 107-60
Vivienda
389,00
186,00
CR 48A 106-17
Vivienda
153,00
173,00
CL 106 49C-99
Vivienda
FECHA DATO
OBSERVACIONES
$ 352.667
6-feb-07
Venta casa primer piso, área 60 m².
$ 138.000.000
$ 443.730
6-feb-07
Venta casa (lote y construcción), tres pisos.
$ 42.000.000
$ 38.640.000
$ 169.474
6-feb-07
Venta casa primer y segundo piso.
$ 13.325.000
$ 30.000.000
$ 27.600.000
$ 184.000
6-feb-07
Venta casa primer piso, área 150 m².
$ 6.646.000
$ 18.000.000
$ 16.560.000
$ 184.000
6-feb-07
Venta casa segundo piso, área 90 m².
6-feb-07
Proyecto consolidacion habitacional de la quebrada Juan Bobo. Vivienda tipo 2 de VIS, 12 apartamentos, 5 pisos, 2 torres. Area del Apto 48 m². No hay registro catastral del proyecto.
$0
$ 18.000.000
VALOR OFERTA VALOR VENTA / AJUSTADA* M2
$ 16.560.000
$ 345.000
FOTO
MATRICULA INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA LO TE
A CO NST.
% Aﾃ前 DESENGLO BE
AVALUO CATASTRAL
$ VENTA
$ VENTA AJUSTADO
VLR M2 VENTA
80.000.000
73.600.000
80.000.000
73.600.000
498.409
65.000.000
59.800.000
580.752
45.000.000
41.400.000
50.000.000
46.000.000
45.000.000
45.000.000
548.353 5272040
cl 107 48A-13
134,22 162,47
5272042
47,48 2011
147,67
cl 107 48A-11
14.154.000
44,02
15.967.000
12
CL 107 48a-31 5004508
164
102,97
48,07
2011
16.179.000
segundo piso
cr 48a 107-42 (primer piso) 316780
cr 48a 107-40 (segundo piso)
188 185
cr 48a 107-46 (tercer piso)
5247842
cr 49 107-38 (301)
100
2011
464.894
38.579.000
100
190
110
34
2011
15.916.000
409.091
FO TO S
MATRICULA INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA LO TE
A CO NST.
800004065
cr 49 106-20 (201)
180
120,4
% Aﾃ前 DESENGLO BE
32,968
2011
AVALUO CATASTRAL
11.680.000
cr 49A 106-3 cr 49A 106-5 (201) 8345
cr 49A 106-5 (301)
$ VENTA
$ VENTA AJUSTADO
VLR M2 VENTA
70.000.000
64.400.000
534.884
35.000.000
35.000.000
45.000.000
45.000.000
268,47 231,68
465.601 100
2011
49.069.000 45.000.000
45.000.000
305,2
5003514
cr 49A 106-23
178
106
100
2011
18.093.000
80.000.000
73.600.000
694.340
357449
CL 105 49-48
100
72
100
2011
8.757.000
44.000.000
40.480.000
562.222
103,58
37,587
11.919.000
70.000.000
64.400.000
621.742
11.399.000
55.000.000
50.600.000
547.916
55.000.000
55.000.000
645.691
5017930
CR 47 107-86
5017931
CR 47 107-82 (201)
130
427796
CR 47 107-85 (97001)
142
2011 92,35
33,949
85,18
34
2011
10.933.000
FO TO S
PRECIO ALQUILER RESIDENCIAL MATRICULA INMO BILIARIA
5272040
DIRECCIO N
AREA LO TE
cl 107 48A-13
134,22 162,47
5272042
A CO NST.
% Aﾃ前 DESENGLO BE
47,48
316780
5269152
cr 48A 107 -15
306319
cl 105C 48C-4 CR 48C 105C15/5(202)
44,02
cr 48A 105C-25
150.000
12.500
450.000
4.500
450.000
5.859
15.967.000
188 185
100
2011
38.579.000
100
83
76,8
34,404
2011
100
2.010
9.245.000
106 136
cr 48c 105C-5 (201)
Posesiﾃｳn
VLR M2 ALQ UILER
14.154.000
12 cr 48a 107-42 (primer piso) cr 48a 107-40 (segundo piso) cr 48a 107-46 (tercer piso)
$ ALQ UILER
2011
147,67
cl 107 48A-11
AVALUO CATASTRAL
14.223.000
30
8
8
210.000
2010
-
70.000
7.000
8.750
FO TO S
PRECIO VENTA LOCALES COMERCIALES. MATRICULA INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA % A CO NST. LO TE DESENGLO BE
cl 107 50A-02 5280702*
AÑO
AVALUO CATASTRAL
189 182
36,068
2008
14,33
2011
$ VENTA
VLR M2 VENTA
120.000.000
634.921
100.000.000
1.295.337
FO TO S
67.973.000
370
5264576
cr 49A 104C-17
38,6
7.113.000
65 5264577
cr 49A 104C-21
38,6
17,07
2011
9.741.000
El predio con matrícula 5264577 fue la única propiedad que se observó en el sector que era ofertada por una agencia, en este caso por la Lonja de Medellín. Dicha propiedad se encuentra sobre la vía denominada “El Tirabuzón”.
VALOR ALQUILER LOCALES COMERCIALES MATRICULA INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA % A CO NST. LO TE DESENGLO BE
AÑO
AVALUO $ CATASTRAL ALQ UILER
65 260565
CL 107 50B-42
75
100
2010
VLR M2 ALQ UILER
750.000
11.538
270.000
9.000
1.000.000
14.286
FO TO S
25.176.000
74,42
Posesión
cl 105CA 48C-103
30
2010
26,07 70 222941
CR 49A 107-3
70
100
2011
62.453.000
101,93
El predio con matrícula 222941 no está desenglobada y consta de varios locales comerciales y una parte residencial. Dicha propiedad esta a cuatro cuadras de la Estación Andalucía y allí funciona una panadería, la cual esta abierta las 24 horas del día. Esto muestra la gran dinámica que tiene el sector.
PRECIOS VENTA RESIDENCIAL
Para los datos de precios tomados en el año 2010, traemos a valor presente dichos valores utilizando el índice de precios al consumidor IPC, el cual para el año 2011 fue del 3,43%.
ARE A LO T E
A単o
MATRIC U LA
DIRECC ION
AREA CONS T
2010
5127060
CR 047 106 063
90
85
2010
5088894
CL 105 A 049 031
45
80
2010
5127061
CR 047 106 065
72
2010
5263701
CL 105 045 A 056 00101
2010
5301521
2010
% DESENGLOB E
VALO R CATASTRA L
VALO R CC IAL
VALO R M2
VALO R M2 A 2011
49.000.000
576.471
12.021.000
597.973
100
43.000.000
537.500
10.787.000
557.549
80
15,3
42.000.000
525.000
7.023.000
544.583
29
96
63,32
55.000.000
572.917
10.839.000
594.286
CR 049 B 106 058
85
114
58.000.000
508.772
13.669.000
527.749
223482
CR 052 105 048
49
65
100
8.000.000
123.077
15.282.000
127.668
2011
333068
CL 103 044 A 040
44
99
18,279
31.300.000
316.162
26.565.000
316.162
2011
5061467
CR 048 104 B 027 00201
19
84
43
30.000.000
357.143
8.687.000
357.143
2011
5277020
CL 103 A 050 028
18
51
34,64
32.400.000
635.294
5.161.000
635.294
2011
5263702
CL 105 045 A 056 00301
17
49
36,68
32.445.000
662.143
5.654.000
662.143
2011
5254575
12
40
12
20.600.000
515.000
11.095.000
515.000
2011
5202821
CR 043 B 105 018 00401 CL 104 B 048 A 033 00201
32
91
34
32.445.000
356.538
7.987.000
356.538
2011
5200636
CL 104 A 047 011 00201
35
83
37,85
32.445.000
390.904
10.332.000
390.904
2011
5071269
CL 103 045 038
90
189
100
45.000.000
238.095
28.503.000
238.095
2011
5263701
CL 105 045 A 056 00101
29
96
63,32
33.000.000
343.750
10.839.000
343.750
2011
5263702
CL 105 045 A 056 00301
17
49
36,68
28.000.000
571.429
5.654.000
571.429
2010
960036706
CR 051 B 104 A 080
51
38
100
25.000.000
657.895
5.415.000
682.434
2010
960039516
CR 051 B 106 A 059
50
71
100
50.000.000
704.225
10.254.000
730.493
2011
330802
CL 105 043b 001
114
221
100
40.000.000
350.877
14.260.000
350.877
2011
5004549
CR 049 103 A 024
41
41
100
35.000.000
853.659
7.767.000
853.659
2011
141161
CR 051 107 058
90
100
48.000.000
533.333
14.604.000
533.333
2011
960033482
CR 049 A 106 007
107
100
30.000.000
280.374
16.757.000
280.374
En el caso de las propiedades en que contamos con la información de arriendo, se calcula el valor del inmueble de acuerdo al método de la Renta. Este método parte de la base de que todo inmueble genera renta en el tiempo, como por ejemplo el arriendo, y esa renta tienen una relación directa con el valor comercial actual del inmueble, así que, conocido el valor de la renta, se puede inferir el valor del inmueble. (Castrillón O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrillón R. Ricardo. Avalúo de Bienes Inmuebles. Segunda edición. 2004).
En el mapa de isoprecios se grafica toda la información obtenida de las ofertas inmobiliarias del sector con el fin de determinar tendencias. El territorio se clasifica en rangos de precios del suelo, los cuales se muestran o identifican con diferentes colores, en donde el color blanco representa el mayor valor oscilando entre $765.239 y $853.434, y en nuestro polígono de estudio se da en una pequeña área cercana a la calle 107 a la altura de la carrera 49; luego se sigue una gama de colores rosados desde el más claro con precios entre $677.043 a $765.239 lo cual se da alrededor del punto descrito anteriormente sobre la calle 107 y más abajo hacia la Estación Acevedo sobre la carrera 52.
Alrededor de dichos puntos y en otros sitios cercanos a la Estación Andalucía y próximo a la calle 107 sigue un rosado más oscuro con valores entre $588.848 y $677.043. continua un rango ente $500.653 y $588.848 el cual encontramos en lugares cercanos a la Estación Andalucía y a la calle 107, rodeando en muchos casos los puntos anteriores, vemos este rango también en un sector próximo a la vía ”El Tirabuzón entre las carreras 49 y 49B. Sigue un color naranja que le corresponden valores entre $412.457 y $500.653 el cual se observa a mano derecha de la estación Andalucía próximo a la
Quebrada La Herrera, también encontramos estos valores desde la Estación Andalucía y hasta la Estación Acevedo, siendo este el rango de precios predominante en el mapa encontrándose pequeñas islas embebidas en este del color amarillo con valores que oscilan entre $324.262 y $412.458, los que se ven claramente sobre la carrera 50ª alrededor de la calle 107 y hacia la calle 105. Luego le sigue de manera descendente el amarillo claro con valores entre $236.067 y $324.262 el cual es más escaso y está por la carrera 46ª con la calle 108 y carrera 49B próximo a la Quebrada Santa Ana.
Vemos como los precios más altos se concentran alrededor de la calle 107 hacia la Estación Andalucía y también hacia la Estación Acevedo y la vía “El Tirabuzón”, lo cual era de esperarse dada la importancia de estas vías y el impacto ocasionado como consecuencia del metro-cable, lo cual trajo consigo otras intervenciones no menos importantes como el paseo urbano sobre la calle 107 el cual convierte las propiedades sobre este sector en inmuebles privilegiados y exclusivos por su localización al ser muy apetecidos para el comercio y por la facilidad que tienen del trasporte masivo.
Los precios más bajos se dan hacia las quebradas La Herrera y Santa Ana entre las carreras 46 y 49B, y por la Quebrada Juan Bobo en inmediaciones de la carrera 50B; Estos sitios se observan más deprimidos que el resto del sector con algunas vías en muy mal estado y viviendas más humildes.
AÑO 2.007 2.011
VALO R INCREMENTO PRO M/M2 920.245 1.409.617
53,18%
Sacando el valor promedio por metro cuadrado de la información obtenida para los años 2007 y 2011 de locales comerciales, tenemos un incremento en los valores de la propiedad del 53,18%.
Se toma como base para el estudio de la variación de precios de la propiedad raíz el mes de Diciembre de 2005 con base 100 para diferentes tipologías de propiedades y a partir de ahí se pueden calcular las variaciones hasta el año 2010. Todos estos valores en términos nominales. En total el incremento de precios de la propiedad raíz entre los años 2005 y 2010 fue del 60,5%. Si miramos la variación de precios en la tabla que se muestra a continuación, tenemos que entre el año 2005 y el 2007 el incremento presentado para casas fue del 34,4%, para apartamentos del 27,8%, para locales del 38,8% y para lotes del 60,7%.
VARIACION DE INDICES DE PRECIOS POR ZONAS Y TIPOLOGIA.
INDICE DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y ANTIOQUIA Aﾃ前
IPPR
APTOS
CASAS
LOTES
LOCALES
OFICINAS
BODEGAS
2005
100
100
100
100
100
100
100
2006
118,4
114,3
118,5
129,2
119,1
114,2
130,9
2007
136,3
127,8
134,4
160,7
138,8
136,4
163
2008
149,1
137,2
146,4
194,3
151,3
144,6
175,6
2009
153,5
141,1
152,2
197,4
153,6
149,8
173,9
2010
160,5
149,1
160,2
205,4
156,9
152,9
173
Fuente: Lonja de Propiedad Raﾃｭz de Medellﾃｭn y Antioquia. 2011
Si miramos la variaci贸n entre 2007 y 2010 tenemos que para casas fue del 19,2%, para apartamentos del 16,7%, para locales del 13% y para lotes del 27,8%. Esto muestra que luego de un crecimiento importante de los valores de la propiedad debido a una alta demanda insatisfecha por la crisis presentada en el sector entre el periodo de 1997 a 2001, se viene presentando una desaceleraci贸n en los valores de la propiedad. Estos cambios reflejan el comportamiento del ciclo econ贸mico e inmobiliario.
VALORIZACION DE LA PROPIEDAD SEGUN ESTUDIO REALIZADO. Aﾃ前
VLR PROM/M2
INCREMENTO
2002
303.000
2007
343.000
13,19%
2011
529.000
54,24%
VALORES PROMEDIO DE LA PROPIEDAD RAIZ. COMPARATIVO DE VALORIZACION DE LA PROPIEDAD
Según esta tendencia observamos un incremento en los precios entre el año 2002 y 2007 del 13,19% y entre los años 2007 y 2011 un incremento del 54,24%. Lo cual quiere decir que mientras en toda la ciudad el crecimiento de la propiedad para la tipología de apartamentos fue del 16,7% y para casas del 19,2% (en promedio del 18%) para este último período, en el polígono de estudio el incremento de los precios fue del 54,24% (en casas y apartamentos) lo cual muestra el impacto que tuvo las intervenciones del metrocable y el PUI en la valorización de la propiedad en este sector, por las dinámicas generadas alrededor
del corredor metro-cable, acompañado del cambio de usos e intensidades más rentables y cuyos valores recogen esas mayores rentas. También es importante resaltar según los datos obtenidos del primer periodo, que en esta zona el crecimiento no se ve alterado por factores exógenos como el ciclo inmobiliario de la ciudad sino que obedecen a otro tipo de dinámicas internas del barrio.
SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA EN UNA UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA.
MAPA DIVISION PREDIAL MANZANA 0206003. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín.2011
Obedeciendo al imaginario de ciudad para Medellín de crecimiento hacia adentro, considerando que la ciudad cuenta con escaso suelo para su crecimiento y siendo coherentes con la necesidad de proteger los bordes del Área Metropolitana para lograr la sostenibilidad ambiental, es pertinente pensar en desarrollar proyectos de ciudad que se concentren en la ciudad servida. También es necesario considerar que dicha densificación debe aportar a las obligaciones urbanísticas para lograr unos espacios integrales.
Utilizar el instrumento de planificación y gestión del suelo como lo es la Unidad de Actuación Urbanística, permitiría obtener cesiones de suelo para espacio público y la construcción de equipamiento que el sistema de desarrollo predio a predio no le aporta a la ciudad. También sería la oportunidad para mejorar los estándares urbanísticos en zonas de periferia como en el caso de la zona nororiental en Medellín.
El Estado puede ser garante de la aplicación de este tipo de instrumentos y permitir la participación de agentes privados en estas propuestas de desarrollo urbano y de esta forma hacer partícipe al gremio de la construcción en la mejora de condiciones de habitabilidad de población de estratos socio económicos bajos de la ciudad. La ejecución de operaciones urbanas e inmobiliarias como estas permitiría utilizar parte de las utilidades en la reubicación de familias localizadas en zonas de riesgo del sector, ya que se logra demostrar que estos proyectos urbanos son viables financieramente y pueden ser atractivos para los constructores privados dada las utilidades generadas al final del ejercicio.
Cuando se piensa en la ocupación espacial de personas de estratos bajos dentro de la ciudad, siempre los asociamos con la periferia que en nuestro caso corresponde a las laderas, las cuales paradójicamente siendo las zonas de condiciones más adversas desde el punto de vista técnico y por lo tanto que más recursos demandarían en su construcción, son los sitios por excelencia de este tipo de pobladores. Pocas veces se cuenta con la posibilidad de optar por terrenos que cuenten con todos los servicios de la ciudad como vías de acceso, servicios públicos domiciliarios, sistema integrado de transporte masivo y estar tan cercanas al eje del Río.
Estas son unas ventajas de localización que presenta el sector de Andalucía respecto a otros sectores de la ciudad que cuentan con las mismas condiciones socio-económicas. Pero esta localización espacial con las ventajas que conlleva, no está siendo aprovechada de una manera eficiente.
Sabemos que en la ciudad existe un déficit habitacional para estratos bajos, y cuando se piensa en dar solución a esta demanda, se buscan terrenos distantes y sin urbanizar, que generan marginalidad y segregación, generando unos altos costos para el proyecto, costos los cuales son sufragados en su totalidad por el Municipio limitando la inversión en otros tantos sitios deficitarios con que cuenta la ciudad. Más adelante esta localización distante incrementará la canasta familiar de estos pobladores que deberán sufragar el costo de un trasporte público que consumirá buena parte de su tiempo diario menguando así su calidad de vida. .
Es necesario pues, pensar en hacer uso de las posibilidades que presenta este territorio que cuenta con toda la infraestructura necesaria para unas condiciones adecuadas de habitabilidad pero el cual se deberá transformar para lograr densificarse con unas condiciones urbanas adecuadas y dar solución de vivienda económica.
El ejercicio académico permite sugerir la revisión de las normas urbanísticas para que se adapten a las condiciones reales y dinámicas de la zona de estudio para evaluar alternativas de retorno de las grandes inversiones que el estado ejecuta en infraestructuras urbanísticas de calidad y que repercuten inmediatamente en el aumento de los precios del suelo; beneficios que se apropia el particular al obtener unas rentas inmobiliarias considerables y que como lo demuestra el estudio, con tasas de valorización más altas que en el resto de la ciudad.
Una vez se observa el incremento de precios de la ciudad y se compara con la valorización obtenida por los inmuebles del área de estudio, se concluye que efectivamente las intervenciones públicas que se realizaron potencializaron el sector, dinamizaron el mercado inmobiliario, visibilizaron la zona como un sector promisorio con muchas potencialidades en su desarrollo y crecimiento, máxime cuando se trataba de un territorio tan deprimido y sectores que se encontraban tan distantes de la ciudad formal. . Otro aspecto que resalta es la nueva dinámica del sector comparable con otras zonas formales de la ciudad; en donde se pasó de un mercado inmobiliario de transacciones sin validez jurídica, a una oferta y demanda abierta y pública, con importantes tasas de valorización.
La ciudad de Medellín, como la mayoría de las ciudades de América Latina presenta un alto índice de inequidad lo cual se evidencia en la ocupación del espacio. Existen sitios altamente deficitarios en infraestructuras y servicios públicos, y dado que existe escasez de recursos financieros para atender todas las zonas deficitarias de la ciudad, se hace necesario que todos los ciudadanos contribuyamos en la construcción de la ciudad vía impuestos.
El impuesto predial es una importante fuente de financiación de las ciudades. En la actualidad en el sector los avalúos catastrales son en promedio el 29,82% del valor comercial de la propiedad, esto es un gran regalo que solo beneficia a los propietarios del sector y es una clara muestra de cómo se está perdiendo la oportunidad de recuperar la inversión realizada para el beneficio de todos captando las plusvalías generadas y logrando así una redistribución equitativa de las cargas y beneficios generados por el desarrollo urbano.
El gran potencial que aun tiene el sector para densificarse, y los incentivos tributarios de la zona hacen de este lugar un sitio de alta rentabilidad para los propietarios del suelo, los cuales han visto crecer su renta en los últimos años, por lo tanto estos propietarios están en capacidad de absorber un mayor impuesto a la propiedad. La casi nula vacancia de la propiedad en el sector es una gran muestra del dinamismo que vive la zona y la preferencia de los habitantes por esta localización estratégica.
Se sugiere que se aprovechen los instrumentos de financiación que nos provee la Ley ya que los municipios tienen escasez de recursos y existen amplias zonas deficitarias de inversión pública que la requieren para lograr su desarrollo y aumentar la calidad de vida de la población. Esta posibilidad no se debe ignorar y continuar padeciendo el atraso de amplios sectores de la ciudad. Los recursos obtenidos por este concepto se deben destinar a financiar las obras que generaran la plusvalía o a recuperar la inversión ya realizada. Existen los mecanismos para el financiamiento de las ciudades, los recursos están presentes en la renta que produce el suelo, lo que falta es voluntad para captarlo y reinvertirlo en la construcción y mejora de adecuados estándares urbanísticos en otras zonas deficitadas de la ciudad.