II Seminario Internacional Procesos Urbanos Informales Mejoramiento barrial como respuestas a una Cidade para todos
SE ARRIENDA UNA CASA: EL MERCADO INMOBILIARIO INFORMAL EN EL BARRIO MÃE LUIZA– NATAL – RN - BRASIL Huda Andrade Silva de Lima Mestrado em Arquitetura e Urbanismo Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Brasil
Maria Dulce Picanço Bentes Sobrinha Doutorado em em Arquitetura e Urbanismo Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Brasil Bogotá (Colômbia), 07 de setembro de 2012.
INTRODUCCIÓN
En las ciudades surgen inmensos espacios aglomerados y precários, deficientes en infraestructura, “densos y privados del confor ambiental
y colectivo, segregados y excluídos de la ciudad formal” (GORDILHOSOUZA, 2000, p. 14) a través de los asentamientos populares
informales. Cambios en la forma de acceso a la tierra por medio de la informalidad del mercado de tierras o urbanistico.
Del acceso clásico a la comercialización Ámbito de la ciudad de Natal – Rio Grande del Norte – Brasil.
OBJETIVOS
Comprender como el mercado imobiliário informal opera en la provisión habitacional para la población situada en API, por medio del
mercado y comercialización de inmuebles residenciales irregulares – ilegales. ¿Cuáles son las especificidades de la comercialización de los inmuebles informales en las áreas estratégicas del mercado formal a partir de inquilinatos? ¿Cuánto cuesta ubicar residencia en una API? ¿Cuáles son las tipologias y características idílicas del mercado inmobiliario informal?
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
El funcionamiento del mercado imobiliário informal presenta elementos similares com las dinámicas existentes em el mercado formal. Producen y ofrecen una diversidad de productos apoyados en una jerarquización
de los precios del precio de los inmuebles basada en la
cualidad, tipologia y localización. MII expone una diversidad de situaciones socioeconomicas, dificultando el establecimiento de relaciones directas de precio entre las diversas API por
poseer cada una un rol y características própias.
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
Estructuración del espacio residencial por la lógica de localización y no producto en si segmentando la ciudad con base em la situación económica y social. El mercado inmobiliario informal de edificaciones suple la falta del mercado formal. La informalidad inmobiliaria no impide la existencia de mercado (productos de activos), sobre todo de mercado inmobiliario secundario (inmuebles existentes,
usados).
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN Existen criterios diferenciados para cada caso de mercado inmobiliario informal Reglas
Procedimentos
Instituciones
Responsabilidades
Funcionamento del mercado por via de prácticas específicas em cada API Intermediación por instituciones reguladoras Lazos de confianza – lealtades. Convenciones que guiam las negociaciones sin aparato legal.
Resonsables por el orden colectivo garantizando el funcionamiento del mercado por medio de la aplicación de um referente de conducta (o norma) resultado de um acuerdo (o acierto) explícito o implícito.
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
La producción de las ciudades modernas de los países latino-
americanos resultó de su funcionamiento Lógica de Estado Define la forma, la localización – El “blanco público” al que se tendrá acceso y que usufructuará la tierra urbana. Lógica de Mercado Deseo de consumir y ofrecer tierras urbanas por medio del mercado formal e informal.
Lógica de las necesidades Incapacidad de suplir uma necesidad básica a partir de recursos monetários que permitirían el acceso al mercado. ABRAMO, 2003, p. 08-09.
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
Tipos de mercado residencial predominante en API (ano 2006) País Argentina Básil* Colombia México Peru Venezuela
Tipo de transacción inmobiliariaa Aluguel (%) Compra + Venda (%) 61,93 38,08 29,73 71,27 80,24 19,76 27,72 72,28 ** ** 67,61 32,39
*Rio de Janeiro sem as comunidades do Borel e Jacarezinho. ** Informação não fornecida.
Tipo de transacciones Del mercado residencial
Fonte: ABRAMO, 2009, p. 35. Adaptado pela autora (set./ 2011).
Ciudad Belém Brasília Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Salvador Florianópolis São Paulo
Predomínio del mercado Arriendo Compra y Venta Arriendo Compra y Venta Arriendo / Compra y Venta Arriendo
Fonte: ABRAMO, 2007, p. 12 e ABRAMO, 2009, p. 67.
Arriendo (%) 21,26 39,19 3,21 57,92 27,27 21,14 42,20 40,05
Compra + Venta (%) 78,74 60,81 96,79 42,08 72,73 78,86 57,80 59,95
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
La ciudad informal e transformo en la principal forma de acceso de los pobresa lo urbano. Moviendo un ciclo por la ocupación / autoconstrucción / autoubarnización y consolidación de asentamientos populares
informales integregrando la lógica del mercado con la lógica de las necesidades, o sea con el mercado imobiliário informal.
He aquﾃｭ el Mﾃウ LUIZA
NATAL (RN) Fonte: Canind茅 Soares (2012)
Mancha de la expanci贸n urbana de Natal, en las d茅cadas de 1920 a 1990, com identificaci贸n parcial de algunos barrios en la atualidad. Fuente: LIMA, 2006, p. 114, adaptado pela autora.
NATAL (RN)
Aglomeraciones subnormales Censo Demográfico 2010. Cantidad Unidade % Norte 7 17,07 Oeste 17 41,46 Sul 5 12,20 Leste 12 29,27 Total 41 100 Zona
Polación Unidade % 30.883 38,23 24.884 30,81 3.574 4,42 21.433 26,53 80.774 100
Domicílios Unidade % 8.746 38,77 6.982 30,95 991 4,39 5.842 25,89 22.561 100
Fonte: Censo Demográfico 2010, IBGE (2010).
Fonte: IBGE (2000), IN: GEHAU (2011), adaptado pela autora.
10% da população de Natal (803.739 hab.) 9, 56% dos domicílios da capital 58,53% dos aglomerados subnormais: Norte-Oeste
Década de 1950
MADRE LISA AYER Década de 1960
Montaña MÃE LUIZA vista desde el farol, década de 1950. Fonte: GEHAU/UFRN. Fonte: GEHAU/UFRN.
Década de 1960
Fonte: GEHAU/UFRN.
Fonte: Acervo Centro Sócio Pastoral – Mãe Luiza, IN: LIMA, 2009, p. 56.
MÃE LUIZA HOY
Área (ha): 95,69 Domicílios particulares permanentes: 4.070 Población residente: 16.676 hab. (2,12%) Densidad demográfica : 156,33 hab. / ha Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2010.
Fonte: Pesquisa direta, abril de 2012.
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
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MÃE LUIZA HOY Infraestrutura básica del barrio Uso predominante del suelo
Uso do Solo predominante. Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006).
Infraestrutura básica do Mãe de Luiza. Fonte: Acervo próprio, 2010.
EL ENTORNO Ingreso medio mensual de los habitantes de Natal: R$ 905, 73
(US$ 535, 93)
Ingreso medio mensual de los habitates del entorno MÃE LUIZA: R$ 442,21 (US$ 261,66) Tirol: R$ 3.294,72 (US$ 1.949,53)
Arena Negra: R$ 2.327,96 (US$ 1.377,42) Petrópolis: R$ 3.439,69 (US$ 2.035, 32) Fonte: Pesquisa direta, 2010/ 2012 e GEHAU (2009). 17 Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2010.
LA INVESTIGACIÓN
A PESQUISA
Investigación de Campo
Tipos de cuestionarios: Arriendo Compra (transacciones realizadas)
Venta (oferta de inmuebles)
Variables de los cuestionarios: I) Datos sociodemográficos de los inquilinos y los propietarios; II) Mobilidad espacial del inquilino y de los propietarios y las relaciones comunitárias
III) Características del inmueble IV) Funcionamento del mercado inmobiliário informal. 19
Investigación de Campo
Áreas sem aplicação de questionários. Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006).
Identificação das Localidades do bairro de Mãe Luiza. Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006) e limites localidades (SEMURB, 2008; LIMA, 2009). Áreas de ponderação dos aglomerados subnormais, conforme Censo Demográfico de 2010 (a direita).
LA INVESTIGACIÓN
Total 248 Encuestas
Investigación de Campo
3%
15
6%
7
91% 226
Aluguel
Compra
Venda
Mercado de arriendo – 91% Mercado de Compra y Venta – 9%
Localização dos imóveis da pesquisa de campo. Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006).
LA INVESTIGACIÓN
Tener conocimiento del contexto historico cultural y social de los
habitantes y de las áreas a ser analizadas para adaptar los procedimientos metodológicos relacionados com la comprensión del
mercado
inmobiliario
informal,
pues
cada
localidad
presenta
especificidades com relación a: i)
Formación del asentamiento
ii) Localización e el espacio urbano de la ciudad iii) Tipologia de los inmuebles
iv) Urbanización del área, infraestructura y servicios
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ESPECIFICIDADES DEL MII Y LOCALIZACIÓN EN EL MÃE LUIZA
CARACTERÍSTICAS DE LOS INMUEBLES
Tipologia de las casas
Apartamento (1,77%) Localidade: João XXIII
Casa (47,79%) Localidade: João XXIII
Villa (44,69%) Localidade: Alto da Colina
Casa + Serviço/Comércio (3,98%) Localidade: Alto da Colina
CARACTERÍSTICAS DE LOS INMUEBLES
Número de habitaciones 4 habitaciones (24,78%)
6 habitaciones (16,37%)
Localidade: Alto da Colina
Localidade: João XXIII
5 habitaciones (19,47%) Localidade: Alto da Colina
CARACTERÍSTICAS DOS IMÓVEIS
Precios Mercado de arriendo Valor del arriendo V. abs. R$50,00 (US$ 29,58) ≤ Valor ≤ R$ 100,00 (US$ 59,17) 14 R$100,00 (US$ 59,17) ˂ Valor ≤ R$ 150,00 (US$ 88,75) 81 R$ 150,00 (US$ 88,75) ˂ Valor ≤ R$ 200,00 (US$ 118,34) 65 R$ 200,00 (US$ 118,34) ˂ Valor ≤ R$ 250,00 (US$ 147,92) 37 R$ 250,00 (US$ 147,92) ˂ Valor ≤ R$ 300,00 (US$ 177,51) 16 R$300,00 (US$ 177,51) ˂ Valor ≤ R$ 350,00 (US$ 207,10) 9 Valor > R$ 350,00 (US$ 207,10) 4 Total 226
Valor do aluguel: R$70,00 (US$ 41,42) Localidade: Alto da Colina
% 6,19 35,84 28,76 16,37 7,08 3,98 1,77 100
Valor do aluguel: R$ 200,00 (US$ 118, 35) Localidade: Barro Duro
Valor do aluguel: R$ 320,00 (US$ 184, 35) Localidade: João XXIII
CARACTERÍSTICAS DE LOS IMUEBLES
Precios Localidades
Maior R$ 18,66 20,38 12,00 14,37 16,66 8,33
Alto da Colina Barro Duro Caixa d' Água Guanabara ou Aparecida João XXIII Sopapo
Tipo de inmueble Apartamento Casa Casa + Casa Casa com comércio/serviço Cômodo/ vila Quitinete
US$ 11,04 12,06 7,10 8,50 9,86 4,93
Arriendo (Precio del m²) Menor (R$) R$ US$ 1,00 0,59 1,78 1,05 3,00 1,78 2,50 1,48 2,00 1,18 2,50 1,48
Arriendo (Precio del m²) Maior Menor Média R$ US$ R$ US$ R$ US$ 20,83 12,33 16,66 9,86 18,74 11,09 18,66 11,04 1,00 0,59 9,83 5,82 4,28 2,53 3,33 1,97 3,80 2,25
12,50
7,40
4,16
2,46
8,33
4,93
16,66 8,92
9,86 5,28
2,50 8,92
1,48 5,28
9,58 8,92
5,67 5,28
Média (R$) R$ US$ 9,83 5,82 11,08 6,56 7,50 4,44 8,44 4,99 9,33 5,52 5,42 3,21
CARACTERÍSTICAS DE LOS IMUEBLES
Preços
Comprometimento do rendimento familiar com aluguel Arriendo X Renta 6% ˂ Aluguel/Renda ≤ 16% 16% ˂ Aluguel/Renda ≤ 26% 26% ˂ Aluguel/Renda ≤ 36% 36% ˂ Aluguel/Renda ≤ 46% 46% ˂ Aluguel/Renda ≤ 56% Aluguel/Renda > 56% NR Total
Até 3 S.M. V. abs. % 45 22,96 63 32,14 46 23,47 18 9,18 10 5,10 5 2,55 9 4,59 196 100
Rendimiento Familiar Entre 3 a 6 S.M. V. abs. % 19 76 6 24 --------------------25 100
6 S.M. em diante V. abs. % 3 100 ------------------------3 100
Aspectos Legales de las negociaciones inmobiliarias Contrato Verbal (81,42%) Contrato (16,81%) Contrato em papel com firma reconhecida (42,10%) Contrato em papel sem firma reconhecida (23,68%)
148 Cuestionarios (65,48%) 25,67% comprovante de pagamento de aluguel
REFLEXIONES FINALES
REFLEXIONES FINALES Metodología sistemática – objetivos de la investigación Preguntas y particularidades Dificultad para contabilizar y medir las transacciones inmobiliarias, los rendimientos y cuantificar los inmuebles comerzializados.
Posibilito la creación de um banco de datos sobre MII y perfilar caminos ara outros estudios. se pudo investigar el proceso de producción del suelo urbano Las informacines obtenidas nos garantizan y potencian la posibilidad de estudiar el déficit habitacional y no solamente las ausencias y carencias de las acciones em política habitacional. Tambien permite reconocer las relaciones sociales respecto de los bienes inmuebles.
Permitio reconocer el funcionamiento del MII em el barrio MÃE LUIZA (mas del 6% de los domicílios del barrio. Consumo de la residencia por la logica de la localización y no por el producto. Rol de características propias, dificultando el establecimiento de las relaciones directas de precios entre asentamientos. .
REFLEXIONES FINALES De manera general el funcionamiento general del mercado inmobiliario informal em la AEIS de MÃE LUIZA esta em desacuerdo com las condiciones legales vigentes pues em su
gran mayoría, los habitantes realizan transacciones sin ningún tipo de documentación que permita la negociación.
Si existen normas en el sentido convencional. Una e ellas es la confianza y la lealtad para que las relaciones persistan durante la vigencia de l alquiler. Confianza por parte del arrendador y lealtad por parte del arrendatario, a través de conductas (o normas) que resultan de un acuerdo (o ajuste), firmado implícita y/o explicitamente entre ellos. Tales questiones son consideradas, por ejemplo, en las modalidades contractuales del arrendamiento en el 81,24% de los negocios realizados mediante acuerdos verbales en el mercado del arrendamiento. Existe certa confianza por parte del arrendador de que el inquilino efectuará el pago del alquiler, a pesar de no existir formalización del contrato. Lealtad por parte del arrenatario em el compromiso de asumir el arriendo. Se transforma la residencia precaria en un capital arrendatario que se valoriza o desvaloriza en el tiempo. 31