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MERCADO INMOBILIARIO Y ESTRUCTURACIÓN DEL ESPACIO EN LA REGIÓN METROPOLITANA DE CURITIBA Prof. Dra. Gislene Pereira[1] Prof. Msc. Madianita Nunes da Silva [2]
RESUMEN El texto presenta el resultado preliminar de la investigación llevada por el LAURB - UFPR, y que tiene como uno de sus objetivos analizar el papel del mercado inmobiliario informal en la estructuración de la aglomeración de Curitiba. Primero, son presentadas las diversas fases de la organización del mercado inmobiliario a la luz de la estructuración metropolitana. Más adelante, se articula el uso legal e ilegal de la tierra con la producción de capitalista de la ciudad, explicitando la lógica de la organización del mercado inmobiliario como responsable por el crecimiento de las asentamientos irregulares en la metrópole. Se concluye que la comercialización de la propiedad en las áreas irregulares si consolida como práctica y sigue el estándar del mercado formal. Palabras-llave: mercado inmobiliario informal, aglomeración metropolitana de Curitiba, precio de la vivienda, asentamiento irregular.
ABSTRACT The text presents preliminary results of the research done by LAURB – UFPR, which intends, as one of its goals, to analyze the role’of the informal land market, in the formation of the metropolitan set of Curitiba. First, the different phases of organization of that market are presented, considering the formation process of the metropolitan set. Then, the legal and ilegal uses of the land, and the capitalist production of the city are put side by side, to show the logical organization of the land market as responsible for the growth of the irregular settlements in the city. Finally, it demonstrates that the real estate business inside irregular areas is a common practice, which follows the same patterns found in the formal land market. Key words: informal land market, metropolitan set of Curitiba, dwelling costs, irregular occupation.
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Arquitecto y Urbanista, Doctorado en Medio Ambiente y Desarrollo, profesora del Curso de Arquitectura y Urbanismo de la Universidade Federal do Paraná. Coordinador del Laboratorio de Arquitectura y Urbanismo – LAURB – de la Universidade Federal do Paraná. Coordinadora de la investigación “Mercado Imobiliário y Estruturacción del espacio en la Región Metropolitana de Curitiba”, - Instituto do Milenio - CNPq. Email: gislene.pereira@ufpr.br [2] Arquitecto y Urbanista, Maestría en Geografía, profesora del Curso de Arquitectura y Urbanismo de la Universidade Federal do Paraná. Investigadora del Laboratorio de Arquitectura y Urbanismo – LAURB – de la
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Universidade Federal do Paraná en la investigación “Mercado Imobiliário y Estruturacción del espacio en la Región Metropolitana de Curitiba” - Instituto do Milenio - CNPq. Email: madianita@gmail.com
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LA ESTRUCTURACIÓN DE LA METRÓPOLE Y LA LÓGICA DEL MERCADO INMOBILIARIO URBANO Para la comprensión de la dinámica del funcionamiento del mercado inmobiliario y de las transformaciones en la lógica de producción de la vivienda en el aglomerado metropolitano de Curitiba, es necesario, inicialmente, explicitar el origen y las características del proceso de estructuración de su espacio. El fenómeno de metropolización en la región de Curitiba (RMC) está asociado al modelo de desarrollo económico adoptado en Brasil en el medio del siglo XX. Este modelo, fundamentado en la industrialización, fue responsable por el comienzo de importantes, y hasta entonces desconocidas, transformaciones socioespaciales en las ciudades brasileñas. Tales transformaciones estaban asociadas al nuevo momento vivido por la producción capitalista en el nivel mundial, hacia la segunda mitad de la década de 1960. Entre otras características, según HARVEY (1992, P. 135), este momento fue marcado por la adopción de una política de substitución de las importaciones, agregada a un proceso de instalación de multinacionales en los territorios hasta entonces inexplorados para el capitalismo industrial, incorporando algunos países de América Latina. En el Brasil, la política de substitución de las importaciones, puesta en ejecución por el gobierno federal al principio de la década de 1970[1] por medio de los planes nacionales de desarrollo, tenía, según COMIN (1998, P. 22), el objetivo de planear y ordenar la participación del estado en el desarrollo industrial, conjugando esfuerzos para crear las condiciones atractivas para el capital, en especial el extranjero. Tal política buscaba, también, la desconcentración industrial, con objetivo de alcanzar mayor equilibrio regional en las inversiones industriales, puestas mayoritariamente en el eje São Paulo - Río de Janeiro. La consolidación de la industrialización significó que, por primera vez en la historia brasileña, la base económica dominante excedió la escala regional y alcanzó la escala del país, produciendo la aceleración de la urbanización. Ese fenómeno, caracterizado por altas tasas de crecimiento demográfico, sucedió especialmente en grandes y medianas ciudades, con prominencia en las capitales, siendo nueve de ellas transformadas, en el año de 1973, en las primeras regiones metropolitanas, entre las cuales está la de Curitiba[2] (SILVA, 2006). Este proceso de urbanización, influenciado por la segunda revolución industrial, fue resultado, según SPOSITO (2004, P. 9), de la tendencia de concentración, propia de la producción capitalista, y de la producción de las formas espaciales - las aglomeraciones urbanas - responsables por apoyar y expresar esta tendencia. Del punto de vista de la comprensión de este proceso para la historia brasileña y paranaense, FIRKOWSKI (2001, P. 24) define la década de 1970 como hecho temporal fundamental. Fue el período caracterizado como “milagro económico”, con la explosión de la industrialización y de la aceleración de la urbanización y el éxodo agrícola, fenómenos que fueron materializados en distintos lugares del Brasil y que, en el Paraná, ocurrieron específicamente en la región de Curitiba. Para HERRERO (2005, P. 13), otro elemento básico para la comprensión de la industrialización brasileña es que su crecimiento ocurrió con la adopción de un modelo de bajos ingresos, responsable por una “urbanización con bajos ingresos”.
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Puede afirmarse, por lo tanto, que la aceleración de la urbanización en el Paraná relacionada a la industrialización y a la dinámica de la migración campo/ ciudad, provocada por la crisis del café ocurrida entre las décadas de 1960/1970 y por la modernización de la agricultura. Para ULTRAMARI y MOURA (1994, P. 6) el expresivo crecimiento de la participación de la población urbana en el Paraná en la década de 1970 marca la inserción del fenómeno de la metropolización en la urbanización paranaense. Esta, según FINO, DESCHAMPS y MOURA (2004, p.1) fue caracterizada por la concentración urbana, en ritmo acelerado y en un corto espacio de tiempo, donde Curitiba y las zonas fronterizas constituyeron la destinación principal de los migrantes (FIGURA1).
PRODUCCIÓN CAPITALISTA DE LA CIUDAD Y SEGREGACIÓN SOCIOESPACIAL En el ítem anterior fue explicitado que las aglomeraciones metropolitanas son los espacios a partir de los cuales si organizó el capitalismo industrial en Brasil y que, en función de la relación entre los procesos de industrialización y de urbanización, estudiosos de la cuestión urbana en Brasil llamaron el modelo aquí consolidado de “urbanización con bajos ingresos”. Estos procesos tienen estrecha relación con la dinámica de producción del espacio en la ciudad capitalista, que se expresa en el cotidiano de la población por la forma de ocupación o utilización de determinado lugar en un momento específico. Al explicar el proceso de producción capitalista del espacio urbano, CARLOS (1995, P. 85) afirma: el uso del suelo urbano es disputado por los segmentos de la sociedad de forma distinguida, generando conflicto entre los individuos y los usos. Este pleito será dirigido por el mercado, mediador fundamental de las relaciones establecidas en la sociedad capitalista, produciendo un sistema limitado de opciones y de condiciones de vida. Por lo tanto, la localización de una actividad solamente puede ser entendida en el contexto del espacio urbano en su totalidad, en el empalme de la situación relativa de los lugares. Tal empalme se expresará en la desigualdad y heterogeneidad del paisaje urbano. Otra característica básica de este proceso es que para ocupar el suelo urbano es necesario pagar por él, por medio de la compra o del alquiler de la propiedad inmobiliaria. El precio mayor o menor de esta propiedad implica en la mayor o menor dificultad de acceso del trabajador a la tierra urbana. El precio de la propiedad es expresión de su valor y, en el caso del espacio urbano, dos valores son considerados (VILLAÇA, 1998). El primer dice respecto al valor de los elementos formadores del espacio urbano - edificios, calles, plazas, infraestructura; el segundo, al valor producido por la aglomeración, es decir, aquél resultante de la ubicación de estos elementos dentro de la aglomeración, y que se asocia al valor de toda la ciudad, de la cual la ubicación es parte. Los diversos valores (traducidos en precios) asumidos por las áreas urbanas implican en una distribución de la población en el espacio de acuerdo con su capacidad de pagar los costos de ubicaciones específicas. Ésta es la razón de la existencia de áreas en la ciudad en donde predominan grupos sociales homogéneos, bajo punto de vista de la
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renta. Las áreas con mejores ubicaciones, por lo tanto más costosas, están ocupadas por la población con renta elevada, restando a la población con menor poder adquisitivo la ocupación de las áreas con menor precio, generalmente con accesibilidad restricta a los servicios urbanos. La lógica de la producción capitalista del espacio urbano, agregada al modelo de la “urbanización con los bajos ingresos” y al hecho del costo de la vivienda no haber sido incorporado a los costos necesarios a la reproducción del trabajador brasileño, ha hecho difícil el acceso a la vivienda para la población de menor ingreso. Un análisis de las grandes ciudades brasileñas muestra como aspecto importante la diferenciación de los espacios residenciales de acuerdo con las características sociales de la población predominante en cada uno de ellas, lo qué se llama de segregación socioespacial. La segregación socioespacial ocurre, por lo tanto, como una forma de desigualdad, como coloca CASTELLS (1983, P. 210): la distribución de los lugares residenciales sigue los leyes generales de la distribución de los productos y, por lo tanto, hace la reagrupación en función de la capacidad social de los individuos, es decir, en el sistema capitalista, en función de sus rentas, sus status profesionales, el nivel de la instrucción, la filiación étnica, la fase del ciclo de vida, etc. Hablaremos, por lo tanto, de una estratificación urbana, correspondiendo al sistema de la estratificación social… e, en los casos donde la distancia social tiene una expresión espacial fuerte, de la segregación urbana. La lógica de la producción capitalista del espacio urbano tiene una correlación directa con el uso legal e ilegal de la tierra. Al discutir la oposición entre la ciudad real y la ciudad legal, MARICATO (1996, P. 21) afirma que, en vista de las normativas de uso y ocupación de la tierra y parcelación, el uso ilegal de la tierra y la ilegalidad de las construcciones comprenden más que el 50% de las construcciones en las grandes ciudades brasileñas. Las razones de esta ilegalidad transcurren del bajo ingreso de una gran parte de la población urbana, al igual que a una oferta reducida de tierras accesibles para esta población en el mercado formal, una vez que el sector inmobiliario no tiene interés, ni incentivos, para invertir en este segmento del mercado. La ilegalidad cuanto a la propiedad de la tierra lleva al proceso de exclusión social de la población de bajo ingreso, consolidando la pobreza, una vez que a la regularidad urbanística se asocia el acceso a los demás servicios urbanos, desde la infraestructura básica hasta el derecho a la ciudadanía. Más allá de factor de la exclusión social de la población pobre, la ilegalidad de la tierra confirma la segregación socioespacial que caracteriza las ciudades brasileñas. En resumen, las localizaciones urbanas, resultantes del proceso de producción de la ciudad, asumen diversos precios, establecidos por el mercado inmobiliario. Las áreas con mejor localización son más costosas y serán ocupadas por la población que tiene renta para arcar con este costo. La población con menor poder adquisitivo tiende a ocupar las áreas desvaloradas en el mercado inmobiliario, como la periferia urbana, precaria de servicios, y las regiones frágiles bajo el punto de vista ambiental – valles, laderas, áreas con inundaciones, áreas de protección ambiental. De esta forma, la ilegalidad de la tierra es, también, la manifestación espacial de la pobreza urbana.
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EL MERCADO DE SUELO URBANO Y LA PRODUCCIÓN INFORMAL El suelo urbano puede ser considerado como un medio de producción que presenta características particulares: 1) la tierra no es producto del trabajo humano y, por lo tanto, no es renovable indefinidamente; 2) la tierra es sujeta al monopolio; y 3) la tierra es heterogénea, una vez que cada pedazo puede ser distinto de sus vecinos cuánto a la topografía, a la ubicación, etc. Estas características hacen con que el proceso de la formación del precio del suelo sea muy particular. De acuerdo con SMOLKA (1987, P. 42-43), algunos aspectos de este proceso de la formación de precios, son: a) el precio de la tierra es determinado por la capacidad del propietario manejar la escasez de la tierra, así como por la disposición y la capacidad del usuario de remunerar a este propietario; b) el usuario fija un precio a una tierra en función de las ventajas objetivas (beneficio) o subjetivas (utilidad) de esta tierra en lo referente a otras; c) el precio de la tierra se determina, en buena parte, externamente a ella, es decir, por efecto de las actividades que suceden en su entorno y que compiten por el uso de la tierra. De esta forma, el uso de una tierra puede afectar las características, y el precio, de varias otras, dependiendo de su utilización; d) el propietario gana una renta derivada del derecho de propiedad sobre la tierra, llamada renta absoluta; e) el propietario también gana la renta diferencial, procedente del valor atribuido a las calidades naturales de su tierra. Es decir, como el precio de mercado es conducido por las condiciones peores, los propietarios de las mejores tierras tienen una renta extra, justificada por el diferencial de ventajas que su tierra presenta; f) el precio estipulado para la negociación de la tierra resuelta de dos componentes: (i) realización del valor potencial – condicionantes históricoinstitucionales (regulaciones, legislación y prácticas que confieren a los propietarios la capacidad de organizar intereses sobre los usos de la tierra) que establecen una plataforma mínima para la negociación; y (ii) expectativa de valuación futura de la tierra. Para valuarse, el capital inmobiliario tiene que promover el negocio cierto, en el lugar cierto, para el consumidor cierto. Con este objetivo, él actúa en la organización del espacio de la ciudad, ajustando el uso del suelo a sus intereses, lo que ni siempre respeta criterios sociales de la eficacia de la ciudad. El capital inmobiliario, en la búsqueda de la valuación, actúa sobre por lo menos, tres aspectos: modifica el uso del suelo en la ciudad, creando áreas selectivas, con cualidades específicas a los segmentos sociales que desea alcanzar; crea “nuevas necesidades” para la vivienda; y moviliza el Estado de modo que éste garantice la disposición de los servicios públicos necesarios para el área de las inversiones. SMOLKA (1987, P. 78) explicita que la capacidad del capital inmobiliario actuar en la estructuración de la ciudad refleja una subordinación del planeamiento urbano a los imperativos de la valuación capitalista; la fuerza de esta acción varía en la razón inversa de la existencia del control sobre el uso del suelo y sobre las rentas urbanas. Con esto,
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afirma el autor, la segregación social del espacio deberá ser entendida no como subproducto, sino como parte de una explicación más amplia sobre las interrelaciones entre la estructuración urbana y sus agentes responsables. En oposición a la producción inmobiliaria formal tratada por SMOLKA hay, sin embargo, una producción informal, la cual ocurre de forma irregular porque la construcción no esta de acuerdo con las normativas urbanísticas o porque la tierra no tiene la propiedad regularizada (los asentamientos irregulares). De acuerdo con ABRAMO (2001, P. 1578), la forma clásica de producción de una vivienda en asentamientos irregulares puede ser comprendida por la secuencia siguiente: a) ocupación individual y/o colectiva de un lote urbano; b) construcción rápida de una vivienda precaria; c) larga inversión familiar en la mejora de la vivienda; d) repartición de la unidad residencial en “fracciones familiares”. Como expone el autor, esta secuencia define las dos características principales de la vivienda en asentamientos irregulares: la irregularidad de la propiedad y la irregularidad urbanística. La primera consiste en la manifestación de la imposibilidad de las familias pobres de adquirir la vivienda en el mercado formal. La irregularidad urbanística también es una manifestación de la pobreza, una vez que los estándares de la construcción en los asentamientos no obedecen a los requisitos mínimos de calidad definidos por la legislación. Informe reciente de las agencias gubernamentales brasileñas y del Banco Mundial (IPED; FINDIEC-UNB; El banco mundial, 2001) presenta como explosivo el crecimiento del mercado informal de vivienda: es estimado que los 65% de las nuevas viviendas ocurren dentro de la informalidad. De acuerdo con las estimaciones oficiales (el BRASIL; El PINO de JOÃO de la FUNDACIÓN, 2001), “5.4 millones de brasileños son sin-techo o viven en condiciones inadecuadas, con frecuencia peligrosas, sin infraestructura básica, como agua potable y saneamiento”. Segundo ABRAMO (2001, P. 1580), el funcionamiento del mercado informal en los asentamientos tiene como consecuencia el mismo efecto de la diferenciación socioespacial producida por el mercado formal en las áreas legalizadas de la ciudad. En la investigación llevada en Río de Janeiro, el autor confirma que el resultado de esta lógica del mercado en la producción de la vivienda en los asentamientos irregulares tiene como resultado que los precios en los asentamientos están excesivamente evaluados en comparación con las calificaciones de la propiedad en sí mismo y/o cuando comparados con los precios de la propiedad en los barrios de su entorno. Este precio elevado se puede explicar por tres razones. Primero, porque los precios de la propiedad están fijados internamente al asentamiento, basados en las calidades de la propiedad, relativamente a las propiedades vecinas. En esto caso, la calidad de los materiales usados en la construcción o una cierta característica cuanto a la ubicación intervienen sobre el precio final de la propiedad en una proporción inexistente en los barrios legalizados. Otro factor está en la libertad de construcción, sin obediencia a las normativas urbanísticas – o sea, la imposibilidad del acceso al título de la tierra es compensada por la posibilidad para construir cuanto y qué se desea. Esta posibilidad es fundamental para las familias pobres, que identifican en la vivienda un patrimonio donde invertir, para mejorar la calidad de la construcción, para hacer ampliaciones para abrigar a la familia que creció o para la complementación del ingreso, mediante el alquiler. Las inversiones en el patrimonio familiar son limitadas solamente por la presencia de
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construcciones vecinas, no siendo necesaria la preocupación con limitaciones establecidas por la legislación. El tercer factor que interviene sobre el precio se relaciona con la falta de formalidad en las relaciones de trabajo de estas familias, lo que torna inaccesible los documentos necesarios para su participación en el mercado formal. En resumen, de acuerdo con ABRAMO, es posible afirmar que el mercado en los asentamientos irregulares se asemeja al mercado formal en cuanto a la diferenciación interna, pero, en comparación a los barrios populares en las proximidades, los precios practicados en estas áreas son más elevados. La razón estaría en la ilegalidad de la propiedad, la cual desobliga el habitante de las normativas urbanísticas y confiere mayor libertad de construcción. Este elemento sería incorporado en el costo de la propiedad, levantándolo más que en los barrios vecinos, donde las construcciones están condicionadas a estas leyes.
LA PRODUCCIÓN DEL ESPACIO EN LA REGION METROPOLITANA DE CURITIBA Aunque la Región Metropolitana de Curitiba (RMC) se constituya oficialmente por 26 ciudades, según IPARDES (2003, P. 3), la porción de su territorio que guarda relaciones socioespaciales intensas con la ciudad polo (Curitiba) se restringe a doce: Almirante Tamandaré, Araucária, Campina Grande do Sul, Campo Largo, Campo Magro, Colombo, Fazenda Rio Grande, Pinhais, Piraquara, Quatro Barras y São José dos Pinhais[3]. La periferización de la metrópole de Curitiba, explicitada por la extensión del área de influencia de la capital para más allá de sus límites territoriales, se puede verificar en los datos sobre la evolución histórica de la localización de los domicilios urbanos en la RMC. Segundo datos de los censos demográficos producidos por el IBGE entre las décadas de 1970 y 2000, se verifica que, en el período 1970/1980, 65.72% de los domicilios urbanos se ubicaron en la región polar de la RMC, y 31.3% se ubicaron en las demás ciudades de la aglomeración. En el período 1991/2000, la región polar redujo su participación para el 44.41%, y las demás ciudades recibieron 52.12% de los domicilios urbanos[4] (Cuadro 1). Los datos relativos a la ubicación de los domicilios urbanos, agregados a los datos sobre la forma de producción de lotes urbanos en la aglomeración en los 1970 hasta hoy son excelentes para la comprensión de la lógica de la organización del mercado inmobiliario en la RMC. De acuerdo con el estudio “Urbanización y Recursos Hídricos en la Región Metropolitana de Curitiba”, UFPR (2004, P. 59), el período 1970/1989 fue aquél con la más fuerte dinámica en la producción de lotes legales en la periferia de la aglomeración metropolitana. En la década 1970/1979 fue importante el número de lotes producidos en las ciudades de Almirante Tamandaré (11.847 lotes) y Colombo (10.409 lotes) situadas al noreste de la RMC. En la década siguiente, 1980/1989, los números más importantes están ubicados en Araucária (9.534 lotes), Campo Largo (3.711 lotes) y Fazenda Rio Grande (3.683 lotes), situados el sur y al oeste de la aglomeración, y São José dos Pinhais (7.038 lotes), Pinhais (6.032 lotes), Colombo (5.495 lotes) y Almirante Tamandaré (3.828 lotes), al este. De los datos presentados en UFPR (2004, p.59), se observa que en el período 1970/1979, de los 41.028 lotes aprobados, Almirante Tamandaré, Colombo, Pinhais,
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Piraquara, Campina Grande do Sul y São Jose dos Pinhais, situados al este de la RMC, habían sido responsables del 73.56% de este total. En el período siguiente, 1980/1989, de los 45.117 lotes aprobados, Araucária, Campo Largo, Fazenda Rio Grande, situados el sur y el oeste, habían sido responsables por el 37.53% del total, y Almirante Tamandaré, Colombo, Pinhais, y São José dos Pinhais, situados al este, por el 49.63%. El número de lotes aprobados en la aglomeración metropolitana entre 1970 y 1994 fue el 89.089, siendo las décadas de 1970 y 80 las responsables por el 96.69% de este total (UFPR, 2004, p.59). En los datos presentados se verifica que 1970/1989 es el período en el cual fue producido el número más grande de lotes formales en la RMC y la gran mayoría de ellos fueron implantados al este de la aglomeración[5]. En la década de 1990 es observada la emergencia de una nueva lógica en la organización del mercado inmobiliario en la aglomeración metropolitana. De un lado, ocurrió la reducción significativa en la producción de lotes formales, y, de otro, el crecimiento de los asentamientos irregulares. Los datos presentados en la Tabla 1 expresan que entre 1992 y 1998 casi duplicó el número de domicilios en asentamientos irregulares. Los datos demuestran también que en 1998, el 65.89% de la población residente en asentamientos irregulares estaban en la región polar de Curitiba, y las demás ciudades recibieron solamente 34.11% de este contingente, con distinción para Colombo (13.68%), Almirante Tamandaré (5.93%), Piraquara (5.20%), y São José dos Pinhais (4.75%).
TABLA 1 – Evolución de los Asentamientos Irregulares en la Aglomeración Metropolitana – 1992/1998 Ciudad
Número de domicílios Población residente 1992 1998 1992 1998 Almirante Tamandaré 1.536 4.785 6.451 17.705 Araucária 509 1.552 2.102 5.742 Campina Grande do Sul 188 584 788 2.161 Campo Largo 423 730 1.709 2.701 Campo Magro 0 1.723 0 6.375 Colombo 3.303 6.253 13.740 23.136 Curitiba 44.713 53.162 165.438 196.699 Fazenda Rio Grande 440 1.557 1.874 5.761 Pinhais 1.556 2.293 6.302 8.484 Piraquara 197 4.199 648 15.536 Quatro Barras 0 0 0 0 São José dos Pinhais 581 3.838 2.353 14.201 Total 53.446 80.676 201.405 298.501 FONTE: UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ. (2004) Urbanização e recursos hídricos na Região Metropolitana de Curitiba. Curitiba, p. 63.
Teniendo en cuenta el peso de Curitiba en la producción de los asentamientos irregulares en la región metropolitana, la Tabla 2 explicita la importancia de la década del 1990 para la emergencia del mercado inmobiliario informal. De acuerdo con la versión preliminar del “Plan de Regularización en las Áreas de Preservación Permanente”, elaborado en 2007 por la Companhia de Habitação de Curitiba (COHAB-CT), entre 1987 y 1996 duplicó el número de asentamientos irregulares y triplicó el número de domicilios en
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asentamientos irregulares en la ciudad de Curitiba. Una década más adelante, entre 1996 y 2005, el número de asentamientos y de domicilios irregulares fue el doble. TABLA 2 – Evolución de los Asentamientos Irregulares - CURITIBA – 1979/2005 AÑO 1979 1987 1996 2000 2005
Número de asentamientos 46 87 167 301 341
Número de domicílios 6.067 11.929 33.778 57.333 62.267
FONTE: COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA. (2007) Plano de Regularização Fundiária em Áreas de Preservação Permanente: Diagnóstico - versão Preliminar. Curitiba. p. 69. (1) La diferencia entre el número de domicilios en asentamientos irregulares en Curitiba en los años de 1998 y 1996, presentado en las tablas 1 y 2 respectivamente, son derivadas de las metodologías distintas adoptadas en el criterio de la cuenta. El número en la tabla 1 sigue la metodología del Instituto de Investigación y Planeamiento Urbano de Curitiba (IPPUC), y la tabla 2 sigue la metodología usada por el IBGE. El IPPUC considera todos los asentamientos irregulares existentes y el IBGE considera solamente los asentamientos irregulares con mínimo 51 unidades de viviendas.
De los actuales datos se verifica que la preferencia de ubicación de los domicilios irregulares en la región metropolitana sigue siendo la región polar de Curitiba, pero, de 1992 para 1998, esta ciudad contribuye con solamente 32.19% del crecimiento de la población residente en estos asentamientos. En este período, la mayor parte del crecimiento de la población residente en áreas irregulares ocurrió en las otras ciudades de la región metropolitana, siendo distinguidas las ciudades situadas el este.
ASENTAMIENTOS IRREGULARES EN EL AGLOMERADO METROPOLITANO DE CURITIBA Según los datos previamente presentados, fue verificado que la cantidad de viviendas informales en la RMC esta creciendo. La Tabla 3 demuestra que entre 1991 y 2000 las viviendas informales crecieron el 205% mientras que las formales crecieron solamente 87.5%. TABLA 3 – Variación en la Cantidad de Viviendas Formales e Informales - RMC – 1991/2000 Participación TIPO DE VIVIENDA 1991 Participación (%) 2000 (%) Formal 499.062 93,6 684.891 93,5 Informal 34.110 6,4 47.936 6,5 Total 533.172 100,0 732.827 100,0 FONTE: BANCO MUNDIAL; INSTITUTO DE DESENVOLVIMENTO URBANO E REGIONAL; UNIVERSIDADE DA CALIFÓRNIA; INSTITUTO DE PESQUISA ECONÔMICA APLICADA (2005). Estudos estratégicos de apoio às políticas urbanas para os grupos de baixa renda.
La Figura 1 demuestra que hay una concentración de asentamientos irregulares en la porción al este de la RMC, el área que también concentra los vectores principales del crecimiento. También es posible verificar que existe una
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polarización en lo referente a los estándares de la ocupación del suelo. En la región norte/noreste del centro de Curitiba se concentran: tasas más altas de crecimiento de la población y un número más grande de asentamientos irregulares. La región sur/sudoeste es caracterizada por el contrario: bajas tasas de crecimiento e poco número de asentamientos irregulares. Más allá de esto, al cruzar las informaciones contenidas en las Figuras 1 y 2, se confirma que la población más pobre ocupa áreas más económicas. Puede concluirse, por lo tanto, que la expansión de la aglomeración metropolitana si consolida en la dirección norte/noreste, en las tierras más económicas y está ordenada, de forma predominante, por la población de menor poder adquisitivo y por medio de asentamientos irregulares.
FIGURA 2 – INGRESO MENSAL PER CAPITA Y PRECIO DE LA % FAMÍLIAS CON INGRESO MENSAL
0,54 – 5,81
PRECIO TIERRA R$/M2
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NOTAS SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO INFORMAL EN CURITIBA En la secuencia serán presentados los resultados parciales de la investigación desarrollada por el Laboratorio de Arquitectura y Urbanismo (LAURB) de la UFPR, la cual tiene como objetivo caracterizar la dinámica del mercado inmobiliario informal en la Región Metropolitana de Curitiba y su relación con el mercado formal. Para el desarrollo de la investigación fue realizado un estudio de los precios de las viviendas en los asentamientos irregulares localizados en la cuenca del Río Passaúna, al oeste de la ciudad de Curitiba. La información fue recogida en campo y organizada de la siguiente manera: a) delimitación del área de estudio; identificación del asentamiento irregular y su localización en la ciudad, con el uso de mapas y aerofotogrametría; b) visitas a los asentamientos irregulares y, después de dialogar con los líderes comunitarios y residentes, identificación de las viviendas ofertadas a la venta; c) identificación de las características de las viviendas ofertadas; d) sistematización de los datos sobre el área en estudio; e) organización de los datos sobre las viviendas: área (m2), precio de venta (R$), precio del m2 (R$) y localización de cada vivienda; f) organización de los datos sobre las áreas visitadas: número de lotes; área mediana (m2); precio promedio de los lotes (R$) y precio promedio por m2 (R$). Las informaciones en la Tabla 4 fueron obtenidas en los estudios en campo y se presentan de forma resumida. En términos de la muestra, el cuadro no demuestra toda la realidad de Curitiba, pero el análisis de estos datos confirma que en los asentamientos irregulares de la ciudad, más jóvenes que los de Río de Janeiro (ABRAMO, 2001), la comercialización de los lotes también es frecuente, aunque el habitante no tenga el título de la propiedad. Hay una diferenciación interna de los precios de las viviendas, como en el Pompéia, adonde el precio de la propiedad varía entre R$ 3.000, 00 y R$ 25.000, 00, o en Vila Sandra, adonde el precio varía entre R$ 12.000, 00 R$ 25.000, 00. Los precios más
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elevados tienen relación con su ubicación en el asentamiento; calidades constructivas de la construcción existente y las condiciones de la tierra (sin riesgo de inundaciones). Los precios más bajos fueron encontrados en la Vila Osternack y Terra Santa y son justificados porqué las propiedades en venta están situadas en áreas con inundaciones y las construcciones están en condiciones precarias. En esto caso, se verifica que las restricciones ambientales son responsables por la reducción de precios, de la misma forma que en el mercado formal. De hecho, las áreas con fragilidad ambiental y que, de acuerdo con las normativas urbanísticas, no pueden recibir construcciones, no interesan al mercado inmobiliario formal. En esto sentido, aunque sin la consideración de las normativas, dada su irregularidad intrínseca, el mercado informal incorpora la depreciación, teniendo a vista los riesgos permanentes de los habitantes al ocupar estas áreas. La comparación entre los precios practicados en las áreas irregulares y en los barrios populares vecinos indica que ni siempre hay una disparidad exagerada entre ellos, y una de las razones es que en los asentamientos irregulares los precios incluyen la tierra más la construcción existente. En algunas situaciones, sin embargo, la diferencia en los precios entre las áreas irregulares y los barrios vecinos es significativa, como en Moradias 23 de Agosto, Nápolis, Nina, Real II y Bela Vista. Estas áreas participan de programas de regularización desarrollados por la Municipalidad, confirmando que las transformaciones en los asentamientos o vecindades, promovidas por el gobierno, organizaciones no gubernamentales y habitantes locales intervienen en la dinámica de la valuación/ depreciación de las viviendas. TABLA 4 – Precio de la vivienda en Asentamientos Irregulares – CURITIBA – 2001/2006 Asentamiento
Alto Barigui Angra Bela Vista I e II Campo Cerrado Concórdia Esperança Jardim Progresso Luana Moradias 23 de Agosto Napolis II Nova Conquista
Barrio
Cidade Industrial Cidade Industrial São Miguel Sítio Cercado Cidade Industrial São Miguel Campo Comprido Cidade Industrial Ganchinho Campo Comprido Cidade Industrial
Tamaño promedio del terreno y casa (m) 8 X 18 8 X 18 10 X 20 8 X 20 8 X 18 8 X 18 10 X 20 8 X 18 8 X 20 10 x 20 8 x 18
Precio promedio (R$)
15.000,00 a 25.000,00 15.000,00 a 25.000,00 10.000,00 8.000,00 a 15.000,00 15.000,00 a 25.000,00 15.000,00 a 25.000,00 12.000, 00 a 15.000,00 15.000,00 a 25.000,00 8.000,00 a 15.000,00 12.000, 00 a 15.000,00 15.000,00 a 25.000,00
Precio promedio (R$/m2)
104 a 173 104 a 173 50 40 a 75
Precio promedio del terreno regular en la vecindad (1) (R$/m2) 87,89 87,89 80,81 93,21
104 a 173 104 a 173 60 a 75
87,89
104 a 173 40 a 75
87,89
60 a 75
80,81
104 173
80,81 80,81
93,21
a
87,89
Seminario Internacional PROCESOS URBANOS INFORMALES Nova República Osternack Rose I e Rose II Vila Estrela Vila Nina Vila Rigone Vila Rose Vila Sandra
Campo Comprido Sítio Cercado Cidade Industrial Fazendinha Fazendinha Fazendinha Cidade Industrial Cidade Industrial Orleans
10 X 20 Só a casa 8 X 18 10 X 20 5X6 10 X 20 10 X 20
12.000, 00 a 15.000,00 200,00 a 500,00 15.000,00 a 25.000,00 25.000,00 6.000,00 20.000,00 20.000,00
60 a 75
80,81
10
93,21
104 173 125 200 100 100
10 X 20
a
12.000,00 a 60 a 125 25.000,00 Real II A 210 m2 35.000,00 a 175 a 45.000,00 204 Real II B Orleans Bela Vista I São Miguel 150 m2 9.000,00 a 86 a 167 15.000,00 Bela Vista II São Miguel 91 m2 2.500,00 a 28 a 134 10.000,00 Juliana Caximba 289 m2 2.800,00 a 179 a 16.000,00 333 Vila Dantas Caximba 200 m2 20.000,00 100 1ºSetembro Caximba 250 m2 12.000, 00 273 a a 20.000,00 300 Vila Cruz Caximba Moradias da Tatuquara 95 m2 2.500,00 a 31 a 83 Ordem 5.000,00 Terra Santa Tatuquara 138 m2 1.800, 00 a 10 a 74 15.000,00 Pompéia Tatuquara 240 m2 3.000,00 a 42 a 94 25.000,00 III Pinheiros Butiatuvinha 153 m2 15.000, 00 90 a 250 a 45.000,00 FONTE: LAURB/UFPR - Levantamento de Campo – Ocupações irregulares – 2001/2006
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87,89 92,30 92,30 92,30 87,89 87,89 25,00 a 50,00 25,00 a 50,00 10,00 a 25,00 10,00 a 25,00 10,00 a 25,00 10,00 a 25,00 10,00 a 25,00 10,00 a 25,00 10,00 a 25,00 10,00 a 25,00 10,00 a 25,00 25,00 a 50,00
(1) valores por metro cuadrado en 2002, segundo IPPUC
La Tabla 5, que presenta dados sobre la conformación de precios de la tierra en ciudades brasileñas, indica que el título de la propiedad afecta con poca intensidad los precios de tierras residenciales. La tabla a seguir, sobre Curitiba, muestra que el valor promedio de las tierras con título de propiedad es R$68.00, poco mayor que el precio correspondiente de las tierras sin título de propiedad: R$66.00. Esta situación es distinta cuando se trata de la disposición de infraestructura: el valor promedio en 2000/2001 de tierras con infraestructura (medida por la presencia de pavimentación) es R$108.00, mucho más grande que el precio correspondiente de la tierra sin infraestructura, R$ 38.00. Por otra parte, la existencia de la infraestructura y el título simultáneos afectan positivamente los precios. El valor de los lotes con infraestructura y el título es R$73.00 contra R$ 29.00. Se verifica, por lo tanto, que el título, por sí mismo, no genera un efecto significativo – el efecto aparece solamente cuando se agrega la infraestructura. TABLA 5 - Precio promedio (1) de lotes según disponibilidad de Infraestrucura, Servicios y título en 2000 y 2002 - Curitiba (R$ - valores constantes 2003) CURITIBA Todos los lotes
2000 67
2002 66
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Infraestructura Título Infrastructura y título Tamaño del lote
Con Sin Con Sin Con Sin < 500m2 >500m2
109 38 68 66 73 29 72 57
15
108 38 68 66 73 29 71 57
FONTE: BANCO MUNDIAL; INSTITUTO DE DESENVOLVIMENTO URBANO E REGIONAL; UNIVERSIDADE DA CALIFÓRNIA; INSTITUTO DE PESQUISA ECONÔMICA APLICADA. (2005). Estudos Estratégicos de Apoio às Políticas Urbanas para os Grupos de Baixa Renda. (1) La mediana excluye los terrenos localizados a 10 km del área central.
La investigación del LAURB demuestra que la vivienda corresponde a cerca de la tercera parte del valor total de la propiedad, dependiendo de las condiciones de la construcción y de la ubicación. La inversión hecha por las familias en materiales y mejoras de la construcción refleja directamente en el precio, siendo que las construcciones de una calidad mejor son más costosas, independiente de su ubicación en el asentamiento. Otros factores que contribuyen para la conformación de los precios de la vivienda irregular son: proximidad con el lugar de trabajo; la sensación de pertenecer a una comunidad, lo que genera solidaridad, confianza y reciprocidad entre los habitantes; concentración de actividades del comercio y servicios en el área, con la posibilidad de generación de ingresos a los habitantes. Relativamente, los precios de la vivienda en los asentamientos irregulares son elevados, una vez que no ofrecen al habitante las mismas condiciones del acceso a las ventajas de la urbanización que los barrios regulares de la ciudad presentan. En esta conformación de precios, la irregularidad es la razón principal de los altos precios, porque no impone al habitante las limitaciones de las normativas y flexibiliza el uso de la propiedad, factor especialmente valorado por las familias pobres, que tienen en esta propiedad el único patrimonio (ABRAMO, 2001). Se verifica, por lo tanto, que los precios en el mercado inmobiliario informal es auto referenciado, es decir, no se basa en precios de otras áreas irregulares o en los precios de los barrios valorados de la ciudad.
ALGUNAS CONCLUSIONES Los resultados de la investigación en Curitiba confirman la validez, en el mercado formal e informal, de las mismas reglas determinativas de los precios, consolidando la hipótesis que las acciones/ políticas que lleven a una reducción en los precios de la propiedad urbana tendrían posibilidad de llevar los impactos positivos para la población pobre en general. Una vez que los dos mercados, el formal e informal, son estructurados de la misma forma, y actúan sobre el mismo territorio, la reducción eventual de precios en el primer afectaría, seguramente, el segundo. Otra cuestión a ser considerada es el efecto de la disposición de infraestructura y del título de propiedad sobre el precio de la tierra. En este caso, deben ser considerados dos aspectos: 1) la disposición de infraestructura ejerce efecto considerable sobre la valuación inmobiliaria y, 2) el título de propiedad sólo no tiene efecto significativo en el precio. Estos aspectos sugieren que hay posibilidad para el financiamiento de proyectos
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de urbanización por medio de los impuestos o de otros mecanismos fiscales, destinados a la recuperación, para el sector público, de la valuación de tierras regulares privadas. El reconocimiento de la dinámica del mercado inmobiliario informal en Curitiba también es importante para cuestionar la eficacia de los programas de regularización no agregados a una política de control de la venta del lote por el habitante, después de su regularización. La práctica de la comercialización de los lotes, recién regularizados, con la consecuente salida de la población inicial, que irá seguir con el proceso de irregularidad en otro lugar de la ciudad, demanda estudios sobre la esencia de este círculo vicioso, los cuales no deben limitarse a la cuestión de la regularización o no de un área. Con la presentación de la realidad de Curitiba, este texto se propuso demostrar como ocurre la exclusión urbana de la población cuyos ingresos no permiten el acceso al mercado formal de la tierra. Sin opción, esta población ocupa áreas periféricas, distantes físicamente del centro de la ciudad y, especialmente, de los servicios y del los equipamientos urbanos. La ausencia del control cuánto el uso de la propiedad urbana para ventajas individuales, convierte el mercado inmobiliario en el gran agente estructurante de la ciudad. La población más pobre, sin las condiciones para participar en manera formal, legal, de este proceso de producción del espacio, genera soluciones informales de vivienda - los cantegriles, los asentamientos irregulares, las favelas. Las ciudades brasileñas se convierten, y la región metropolitana de Curitiba prueba esto, crecieron por medio de la ilegalidad del suelo. Esta ilegalidad debe ser entendida no solamente en términos de la dinámica política y del mercado inmobiliario, pero también por los aspectos que definen las condiciones de propiedad y uso de la tierra en las ciudades. En una ciudad que si estructura por medio de las leyes del mercado, aquellos que no tienen ingresos para participar de esto mercado no son ciudadanos. Esta es la realidad urbana contemporánea, de quien Curitiba no escapa: la ciudad en donde predominan los no ciudadanos.
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Según PRADO y EARP (2003, P. 221), en el gobierno del presidente General Emilio Garrastazu Médici, el régimen militar asumió su fase más autoritaria y más represiva. En este período, el equipo económico formado por Delfín Netto y João Paulo Reis Velloso había presentado dos planes: Metas y bases para la acción del gobierno en 1970, e I PND en 1971.
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La Ley Complementaria número 14, de 08 de junio de 1973, creó las ocho primeras regiones metropolitanas brasileñas: São Paulo, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Salvador, Curitiba, Belém y Fortaleza. Un año más adelante, en 01 de julio de 1974, la Ley Complementaria número 20 creó la Región Metropolitana del Rio de Janeiro, con la fusión de los estados de Guanabara y de Río de Janeiro. Componen actualmente la Región Metropolitana de Curitiba 26 ciudades: Adrianópolis, Agudos do Sul, Almirante Tamandaré, Araucária, Balsa Nova, Bocaiúva do Sul, Campina Grande do Sul, Campo Largo, Campo Magro, Cerro Azul, Colombo, Contenda, Curitiba, Doutor Ulisses, Fazenda Rio Grande, Itaperuçu, Lapa, Mandirituba, Pinhais, Piraquara, Quatro Barras, Quitandinha, Rio Branco do Sul, São José dos Pinhais, Tijucas do Sul, Tunas do Paraná. [3] En función de tales características, el actual análisis tendrá como espacio analítico la aglomeración y no la totalidad del territorio de la RMC. [4] Con excepción de las 12 integrantes de la aglomeración, las otras ciudades de la RMC no habían presentado evolución significativa en el mismo período, pasando del 2.98% entre 1970/1980 para el 3.48% entre 1991/2000 del total de los domicilios urbanos de la región metropolitana. [5] Estos datos demuestran la actual contradicción entre los intereses del mercado inmobiliario y la dirección del planeamiento territorial definida por la Coordenação da Região Metropolitana de Curitiba (COMEC) en 1978, contenida en el Plano de Desenvolvimento Integrado da RMC, que delimitó el este de la región como área que tendría que ser preservada de la ocupación por contener los principales manantiales de agua de la región.