LA PRODUCCIÓN URBANA FORMAL E INFORMAL Y DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE VIVIENDA by Grupo de Investigacion "Procesos Urbanos en Hábitat, Vivienda e Informalidad" Universidad Nacional d

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LA PRODUCCIÓN URBANA FORMAL E INFORMAL Y DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE VIVIENDA EN LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA; BALANCE Y CAMBIO EN LA ÚLTIMA DÉCADA Por Mtro. Francisco Valladares García*

Terribles y preocupantes han venido siendo las señales que en materia de planeación del desarrollo territorial y urbano y de respuestas al problema habitacional que han dado los municipios de la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG), el gobierno del estado de Jalisco, e incluso el gobierno federal de México. Esa desatención ha tenido como efectos evidentes i) conflictos en el mercado del suelo, ii) la ordenación del suelo iii) altísimos índices de expansionismo urbano y iv) ofertas y solución de viviendas mal logradas. Basta tan sólo con poner un poco de atención a las condiciones en que se han materializado las políticas de usos de suelo y de facilitación a la producción inmobiliaria privada y a la indiferencia de permitir nuevos asentamientos irregulares en todo el país, especialmente en una metrópoli de fuertes contraste y contradicciones acrecentados en la última década como lo es la de Guadalajara. El trabajo que se presenta es tan sólo una parte de una investigación mayor en proceso que tiene por título “Crecimiento urbano de la Zona Metropolitana de Guadalajara, período 1996-2006, ocho municipios metropolitanos con ayuntamientos faltos de transparencia e incidencias de corrupción en procesos de gestión de nuevos territorios urbanizados y de parques inmobiliarios”. Por ello, subrayamos que lo que se presentará es un adelanto importante de unos resultados mucho más ambiciosos y mejor documentados. La ciudad de Guadalajara, prácticamente desde el México Independiente ha sido considerada la segunda metrópoli del país 1 especialmente por su número de habitantes (cuatro millones, 500 mil habitantes actualmente) y una superficie urbana metropolitana que rebasa mas de 45 mil hectáreas que registraba oficialmente hasta el 2005. La ciudad disputa una sana competencia y en contradicción porque no disputa el primer lugar, sino el segundo, por la primacía por ubicarse en un segundo lugar con la ciudad de Monterrey y también su Zona Metropolitana (ZMMTY) en el estado de Nuevo León. Ambas ciudades con sus respectivas zonas metropolitanas son las de mayor importancia en México después de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), lugar, cuantía e importancia que será muy difícil pretender desplazar. Sin embargo, referirnos en particular a la Ciudad de Guadalajara, será referirnos a una Zona Metropolitana no sólo de enormes proporciones, sino de enormes problemas a resolver al corto, mediano y largo plazo. ¿Primer mundo, cercanía a serlo, o publicidad y mercadotecnia de los capitales, nacionales y trasnacionales?

En el Virreinato de Nueva España, la seguda ciudad en importancia después de la Ciudad de México fue la ciudad de Puebla, Puebla.

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Guadalajara (ZMG) tan sólo hace dos meses (Julio 2007), ha sido considerada como “la segunda urbe con mayor potencial económico en Norteamérica durante los próximos dos años” y en el “quinto lugar en el “Top Ten” de las “Metrópolis del Futuro”, seguida por la Ciudad de México, que ocupó el octavo sitio, por la publicación “Foreign Direct Investment (FDI)” 2 En la categoría de las “Ciudades más agradables para negocios”, la capital del estado de Jalisco nuevamente destacó entre las más importantes de Norteamérica, ¡con el tercer puesto por encima de ciudades como Nueva York y Chicago!, ¡Increíble, Cómo no nos habíamos dado cuenta! ¡Especialmente los que vivimos y analizamos otras condiciones que generan la ciudad! Sin embargo, este tipo de evaluaciones consideramos, habrá que tomarse con su debida precaución ya que podría ponernos equivocadamente a los tapatíos 3 en los cuernos de la luna, como si lo puso al gobernador del estado de Jalisco 4 , Por otro lado, y dentro de encuestas al interior del país, con respecto a la evaluación de nuestras ciudades mexicanas, uno de los grupos editoriales más importantes del país, el Grupo Editorial Reforma, realizó en el mes de Junio de 2007 la Tercera encuesta 5 sobre “Calidad de vida” entre 36 de las principales ciudades de la República Mexicana. Con esa encuesta se generó un “Índice Global de Calidad de Vida”, que ubicó a las tres mayores zonas metropolitanas de México. Así, la ZMCM, se ubicó en el lugar 36 (en el último lugar), la ZMMTY en el lugar 26 y la ZMG en el lugar 34 que nos ubicó de manera más realista en un lugar más justo, - nada

Courtney Fingar, editora de la revista Foreig Direct Investment (FDI) publicación que pertenece a “The Finantial Times”, durante su ponencia efectuada en el Club de Industriales del estado de Jalisco, explicó que tras haber realizado una investigación en 108 ciudades, Guadalajara ocupó también el quinto lugar en el “Top Ten” de las “Metrópolis del Futuro”. Fingar detalló que para efectuar la investigación se tomaron en cuenta aspectos que fomentan el desarrollo profesional y el crecimiento personal, como la oferta educativa, de servicios, salud, turismo y cultural. Advirtió también, que la ciudad se encontraba “a tiempo” para implementar una estrategia que fortaleciera la educación de los jóvenes y aprovechar su potencial, pues destacó que el 60% de su población tiene menos de 25 años, por 22 años promedio de la población económicamente activa. 3 “Tapatíos” es el gentilicio con que se ha dado en nombrar a los habitantes de Guadalajara 4

El Gobernador del estado de Jalisco, Emilio González Márquez, señaló que “esta distinción que otorgó “The Financial Times”, debería ser tomada como una plataforma para impulsar proyectos importantes como la “Villa Panamericana”, la reforma integral del transporte público o la construcción de un puerto seco que permita aprovechar el crecimiento de la costa del pacífico mexicana dada la saturación de los puertos de los Estados Unidos en el Océano Pacífico”

La Tercera Encuesta sobre Calidad de Vida en ciudades mexicanas fue realizada durante tres fines de semana (14-15, 21-22, 28 y 29) del mes de Abril y el primer fin de semana (5-6) de Mayo en 36 centros urbanos de la república. En el estudio se incluyeron las ciudades que tienen al menos 150 mil habitantes. En total se realizaron 7 mil 850 entrevistas por vía telefónica a personas de 18 años o más seleccionadas de manera aleatoria. En cada ciudad se realizó una muestra independiente. En los centros urbanos entre 150 mil y un millón de habitantes se realizaron 200 entrevistas, en los que tienen entre 1 y 2 millones de habitantes se efectuaron 250 y en los que tienen más de 2 millones de habitantes se entrevistaron a 300 personas. Con un nivel de confianza del 95%, los resultados porcentuales de las encuestas tuvieron un margen de error teórico de +/- 5.7% para las muestras de 300 casos, de +/- 6% para las de 250 y de +/- 6.9% para las muestras de 200 casos. Cada entrevistado evaluó la ciudad donde vive en 15 aspectos.

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halagador, por cierto-, que reflejan en mucho ciertos problemas y realidades de la Zona Metropolitana, principalmente porque de sus 15 rubros considerados 6 , cuatro de ellos se relacionaron directamente con el problema de la producción urbana formal e informal y de gestión inmobiliaria de vivienda que ha enfrentado Guadalajara y sus municipios que conforman su Zona Metropolitana En efecto, cuatro rubros directamente relacionados con la producción urbana formal e informal y de gestión inmobiliaria de vivienda fueron considerados y que reflejan con mucho esa problemática y que fueron; b) oportunidades de encontrar o tener una vivienda; g) la calidad de los servicios públicos, k) la infraestructura urbana y o) el transporte público. El resto de rubros si bien no dejaron de ser importantes, guardan una condición secundaria a satisfacer una vez que los cuatro básicos anteriores son fundamentales para hacer y formalizar nuevas urbanizaciones y parque inmobiliario en vivienda

La Zona Metropolitana de Guadalajara; su crecimiento y proyección económica, su urbanización y su desarrollo urbano e inmobiliario en vivienda en la última década (1996-2007) Sin duda que desde que tuvo lugar la era de la información global ha tenido también ocasión las más increíbles plataformas publicitarias y mercadotécnicas principalmente de publicaciones especializadas en negocios. Por ejemplo, en el año 2003, también la ciudad de Guadalajara era señalada como la séptima ciudad en América Latina 7 preferida para hacer negocios, la Ciudad de México como la quinta, Monterrey, como la cuarta, y la ciudad de Puebla como la décima octava para hacer negocios entre 38 ciudades de América Latina por la revista América Economía, que en el número correspondiente a su primera quincena del mes de Abril de ese año la señalaba así. En el 2002 alcanzaba la posición de Ranking 8 número octava entre ese mismo número de ciudades de América Latina, en el 2000 ocupaba el sexto sitio, en el 2001 ocupó el decimosegundo.

a) oportunidades de encontrar o tener un buen empleo; b) oportunidades de encontrar o tener una vivienda; c) la seguridad pública; d) la disponibilidad de servicios de salud y personal médico de alta calidad; e) la disponibilidad de instituciones educativas y maestros de educación básica de alta calidad; f); la calidad del aire que respira; g); la calidad de los servicios públicos; h) la disponibilidad de actividades y centros culturales; i) la disponibilidad de actividades y centros de entretenimiento; j) facilidad de realizar trámites con la autoridad local; k) la infraestructura urbana; l) la disponibilidad de áreas verdes; m) el abasto de bienes públicos de consumo inmediato; n) el clima; y o) el transporte público

Guadalajara era señalada así por la comunidad empresarial de la Región por sus cuatro millones de habitantes en ese momento, con un entonces Producto Interno Bruto (PIB) de 24,427 millones de dólares; y un PIB per cápita de 6, 366 dólares anuales, 8

La regla principal en la metodología para elaborar el Ranking de ciudades era el potencial de hacer negocios en Latinoamérica, razón que explicaba la inclusión de la ciudad estadounidense de Miami. La metodología de la encuesta que ubicaban a estas 38 ciudades, se levantó entre 1,600 ejecutivos de empresas en trece ciudades de la región. Tal encuesta la elaboró en un listado la revista económica con sede en Santiago de Chile.

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Sin duda, la publicidad y mercadotecnia que difunde el negocio empresarial y para hacer negocios de comercio tanto continental como mundial, ha podido colocar a Guadalajara en una buena posición, mas sin embargo, otro tipo de estadísticas ajenas a mostrar la guapura y virtudes de la ciudad posicionarían a la ciudad de Guadalajara en otros niveles no tan calificados, especialmente cuando se trate y hable de la economía informal, de omisiones de responsabilidades públicas o de los procesos urbanos informales de tanta historia y presencia que han tenido lugar en otra cara del desarrollo de Guadalajara y de su Zona Metropolitana, que es la que ocupa el tema central de esta ponencia.

La otra cara del desarrollo y progreso; los procesos urbanos formales e informales La década de los ochentas acusó una muy buena e importante cantidad de material de investigación por prestigiados académicos e investigadores 9 sobre mercados de suelo y los consecuentes procesos urbanos informales a los que como problemas políticosociales se les dio el mayor énfasis en el País. Destacan entre otros los trabajos que no se centran en específico con la ciudad de México, que nosotros valoramos con mucho por la razón que van más allá del horizonte de la capital del país, -su zona metropolitana y de la región conurbada próximas de los estados de México o Morelos-, y con ello abarcando la problemática más a nivel país, se los debemos a las investigaciones y experiencias provenientes de Azuela 10 , de Bejarano 11 , Covarrubias 12 . e incluso Rébora 13 . La década de los noventas fue por supuesto mucho más prolífica que la anterior; en la que siguieron distinguiéndose los trabajos de Azuela 14 , Cruz Rodríguez 15 , de García y Jiménez 16 por citar sólo a unos de otros tantos valiosos. En el período que va consumido del presente inicio de segundo milenio, en México se sigue trabajando sobre el tema sin duda, pero también se viene trabajando en beneficio de otros ángulos del problema urbano y en otras temáticas usualmente no antes 9

Los trabajos de Schteingart, Duhau, Perló, entre otros lo atestiguan. Azuela, A. La formación de la propiedad en las colonias populares. El Colegio de México(1989)

Bejarano, F. “La irregularidad de la tenencia de la tierra en las colonias populares (1976-1982), Revista Mexicana de Sociología UNAM,, vol. XLV, núm. 3, julio-septiembre (1983) 12

Covarrubias, F. “La problemática de la tenencia y uso de la tierra urbana” Vivienda, INFONAVIT, México (1983) 13 Rébora, Togno, Alberto. “El precarismo urbano en terrenos ejidales y comunales: problemática, balance de la acción gubernamental y perspectivas de solución”, tesis de maestría en urbanismo, México, División de Estudios de Posgrado, UNAM. 14

Azuela, A y Peter Ward. “Memorándum de Austin. La urbanización del ejido y el impacto de la reforma al artículo 27 de la Constitución Mexicana” .Mimeo. (1995) 15

Cruz Rodríguez. “Las tierras ejidales y el proceso de doblamiento” en Dinámica urbana y procesos socioespaciales, México Observatorio de la Ciudad de México. UAM. Azcapozalco 16 García Peralta Beatriz y Edith Jiménez. “Social Agents in Land and Property Development: Relating Approaches to Findings in México”, en Gareth Jones y Peter M. Ward 8eds,) Metodology for Land & Housing Market Analysis, Londres, University College London (1994)

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abordadas 17 , pero estimamos que los colegas especialistas también esperan, creemos que tomen mejor sendero las condiciones que ha permitido las modificaciones a los artículos 27, 76 y 115 de la Constitución, modificaciones que han permitido la “liberalización” del suelo, especialmente el de la propiedad social (ejido) dentro del marco jurídico y legal nacional. En los ámbitos académicos fuera de la esfera científica de la ciudad de México, y sus prestigiadas universidades públicas como la UNAM, la Universidad Autónoma Metropolitana, El Colegio de México y el Instituto Luis Mora - son las que generan la mayor la mayor producción de investigación en el país, en especial sobre temas urbanos. También se ha visto mejoradas y apuntaladas otras investigaciones regionales por colegios de investigación de varias entidades federativas, entre el que sobresale el Colegio de Sonora y los colegios de la frontera norte con sedes en Tijuana y Ciudad Juárez. En cuanto a Guadalajara, sin duda, la Universidad de Guadalajara es la que más se ha destacado con investigaciones urbanas a nivel regional y metropolitano, sin desconocer que un poco también ha hecho aportaciones otra universidad privada local 18 . Creemos primordial mencionar que la planeación territorial y urbana y en especial y su gestión gubernamental, ha tenido graves deterioros y retrocesos en el País. En otras ocasiones y en otros foros hemos expresado que la planeación territorial y urbana prácticamente no existe más como política pública, tanto a nivel federal, como estatal, cuando menos en su visión social y de interés colectivo que es como se concibió institucionalmente en 1976-, y si existe, o pretende existir, tiene presencia y lugar como una práctica sólo a nivel municipal, pues el artículo 115 Constitucional le ha conferido toda una autonomía con respecto a esa atribución que él y solo él –el municipio-, tiene con respecto a la formulación, aprobación y administración de su zonificación y planes de desarrollo urbano municipal 19 Aún cuando en el país, paradójicamente han coexistido dos marcos jurídicos y regulaciones sobre el suelo, sostenemos que la planeación territorial y urbana previó y contuvo criterios de ordenación menos nocivos que los que desde la liberalización del suelo ha producido, no sólo en Guadalajara, sino en todas las ciudades mexicanas Las dos regulaciones sobre el suelo eran y son; la propiedad sujeta al régimen ejidal mejor conocido como “propiedad social” y la sujeta a la propiedad privada. Hoy la desincorporación de suelo de régimen social es expedita y obedece a los intereses inmobiliarios o de renta del suelo que se fijen en los predios en cuestión. Ello ha producido que la planeación territorial y urbana abiertamente trabaje contrariamente a lo que se esperaba que fuera; es decir, hoy los proyectos y los ambiciosos planes de inversión inmobiliarios le fijan las directrices al estado (entiéndase a los municipios) y 17

Los desastres ambientales y urbanos, crisis del agua, nuevos paradigmas de los espacios urbanos, políticas públicas y privatizaciones, nueva urbanidades, etcétera. 18

Nos referimos al Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Occidente (ITESO) que es Universidad Jesuita.

Fracción V del artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

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sobre los esquemas con los cuales habrán de validar los usos de suelo y su modificación de estatus de rústico a urbano, convirtiéndose así esa atribución constitucional en una mera formalidad o trámite burocrático, en donde a los promotores inmobiliarios se les ha excluido de cumplimientos obligados con respecto a cumplir con infraestructuras y equipamientos urbanos. De tal manera que se ha venido desvaneciendo así, una de las certezas que acompañó la mayor parte del contradictorio devenir de las ciudades en el siglo XX…en los digámosle así, “equilibrios urbanos” logrados mediante la intervención estatal en la regulación del suelo, de cierto freno a la abierta inversión de capitalismo inmobiliario de desenfreno o de mejoramiento sustantivo de lo que se ha entendido como “calidad de vida”, gracias al cambio tecnológico: la necesidad, la viabilidad y la utilidad de la planeación urbana”, sentenció Pradilla Cobos (2005) 20 Nada más cierto por infortunio. Las grandes ciudades mexicanas así, han quedado a merced de los entrepeneurs immobiliers 21 del país, a quienes les favorecieron las modificaciones constitucionales de 1984, reforzando a la Ley General de Asentamientos Humanos hábilmente aparecida en 1976 dejando a los ayuntamientos de los municipios a manejar a su libre albedrío la responsabilidad de determinar a dónde, como, cuanto y de qué manera determinarían sus usos y crecimientos Cuando referíamos el porvenir tan maravilloso de Guadalajara como “metrópoli del futuro”, como la séptima ciudad en América Latina 22 preferida para hacer negocios, como una de las “ciudades más agradables para negocios” desde la perspectiva de séptima ciudad en América Latina preferida para hacerlos por la revista América Negocios, lo hacíamos con toda la intensión para derivarla hacia las perspectivas e intereses de empresarios inmobiliarios locales –que ya han se han logrado asociaciones con empresarios extranjeros-. Ello por tanto nos enfrenta a una fuerte contradicción; Guadalajara es ante muchos ojos y perspectivas “progresista”, pero presenta otro rostro que muchos no quieren detenerse a ver y a analizar: de que se está desarrollando con injusticias, con graves contrastes de desarrollo, y polarizando en lo físico y social a sus habitantes

La Vivienda como consecuencias de procesos urbanos formales irregulares en la Zona Metropolitana de Guadalajara La corriente económica tradicional sostiene que la construcción es importante y es indicador de desarrollo. Ello ha facilitado el que se construya por construir –aún sin todo tipo de calidad. Cierto, la actividad constructora económicamente es importante y por ello 20

Pradilla Cobos, Emilio. “La extinción de la planeación urbana”,Revista CIUDADES abril-junio 2005 Red Nacional de Investigación Urbana (RNIU) Puebla, México.2005 21

Tales “entrepeneurs inmmobiliers” son igualmente políticos-empresarios, o empresarios- políticos o gobernantes- empresarios, empresarios gobernantes o políticos-gobernantes-empresarios.

22 Guadalajara era señalada así por la comunidad empresarial de la Región por sus cuatro millones de habitantes en ese momento, con un entonces Producto Interno Bruto (PIB) de 24,427 millones de dólares; y un PIB per. cápita de 6, 366 dólares anuales,

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esa corriente económica neoliberal sostiene férreamente y no sin razón, que uno de los sostenes y bujías más importantes de la economía interna de un país lo representa la industria de la construcción, y que a la vez representa también una de las ramas de la economía más frágiles y sensibles a cambios macroeconómicos e internos de un país. Ponemos como ejemplo, que en la ZMG, dos de sus municipios que lo componen forman parte de los cuarenta y nueve municipios del país que han venido generando el mayor número de plazas laborables en la industria, comercio y los servicios del país, como lo son el de Guadalajara y Zapopan, municipios que junto con otros seis restantes 23 , hoy y desde hace poco más de diez años se debaten en fuertes conflictos de orientación y estructuración urbana con interés social, de sostenibilidad ambiental, de riesgos, de gobernabilidad y con un cúmulo de distintas formas y expresiones de ineficiencia, corrupción política y administrativa en la gestión urbana y edificatoria que denominamos “urbanística”, que pueden denominársele como una expresión de procesos urbanos formales irregulares.

Un poco de historia anterior la década 1996-2007 Guadalajara, y su periferia, a raíz de la reforma agraria iniciada con el ex presidente Lázaro Cárdenas quedó prácticamente rodeada de polígonos de ejidos (ver plano anexo 1) La propiedad social del suelo en el Área Metropolitana de Guadalajara Y la mancha urbana hasta 1990

Fuente: La propiedad social del suelo en el Área Metropolitana de Guadalajara; su origen y evolución: 1997

Los otros seis son; Tlaquepaque, Tonalá, Tlajomulco de Zúñiga, El Salto, Ixtlahuacán de los Membrillos y Juanacatlán. (ver plano anexo)

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Plano Anexo 1 En los primeros años de la pasada década de los 90´, a nivel nacional y dadas las condiciones de necesidad de vivienda para cientos de miles de familias mexicanas, tuvieron lugar diversas expresiones y formas de solucionar el problema de la vivienda; las que se dieron en las siguientes condiciones: i) la ocupación y adquisición ilegal de suelo de propiedad ejidal con la producción mayoritaria de autoconstrucción de las viviendas de sus ocupantes, (suelo adquirido fuera del marco jurídico), ii)la adquisición regular e irregular del suelo y de edificación de viviendas en urbanizaciones en suelos de propiedad privada “no regularizadas” por no haber cumplido con los requisitos para ser oficialmente reconocidas como “urbanizaciones regulares por los ayuntamientos respectivos y iii) la adquisición de viviendas con financiamientos a las viviendas llamémosle “formal”, en suelos de propiedad privada a través principalmente de otorgamientos de créditos por el Instituto Nacional de Fomento a la Vivienda (INFONAVIT), y otros institutos gubernamentales y de créditos para su adquisición provenientes de la banca privada u otros instrumentos financieros

Las viviendas por autoconstrucción y la ocupación y adquisición ilegal de suelo de propiedad ejidal; los “asentamientos irregulares” Los ejidos adquirieron su mayor punto de importancia hace diez años, -precisamente en 1997-, en la medida que se le utilizó como reserva urbana, principalmente por su bajo precio y relativo fácil acceso (Becerra; 1997). Para 1990, la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) con un millón 200 mil habitantes se asentaba en el casi 21% de su superficie en suelos de propiedad social El total de habitantes en asentamientos de origen irregular según los resultados del trabajo Inventario de asentamientos humanos irregulares en la Zona metropolitana de Guadalajara, realizado por el Centro de Estudios Metropolitanos de la Universidad de Guadalajara en 1999, ascendía su población con procesos de regularización en ese año a poco más de 1,227 mil habitantes, estimando que un 33% de esa población (405,000 habitantes) residentes en su ZMG, residía en hogares –principalmente en propiedades de origen ejidal-. En ese mismo año de 1999 los habitantes en asentamientos irregulares habían disminuido en aproximadamente un 30% en términos absolutos, (ver cuadro 1A) y con relación al total de población de la ZMG había disminuido del 33 al 22%. Urbanización de suelo ejidal en la Zona Conurbada de Guadalajara (ZCG) Municipio

1980-1989 (has.) 875.5 1,810.0 947.0 592.0 9.0 487.0 4,720.5 9,109.0

1990-1995 (has.) 0.0 232.0 422.0 0.0 37.0 387.0 1,078.0 6,216.0

Hasta 1995 2,494.5 3,051.0 1,786.0 674.5 81.0 1,061.0 9,148.0 39,020.0

Seminario Internacional PROCESOS URBANOS INFORMALES % de suelo ejidal 12.98% urbanizado* Extensión total 10,996.0 urbanizada (has.) en la ZCG**

15.13%

51.82%

17.34%

23.44%

23,695.0

32,804.0

39,020.0

Cuadro 1A * Con respecto de las hectáreas urbanizadas durante el período señalado en la Zona Conurbada de Guadalajara. ** Crecimiento acumulado al final de cada período indicado Fuente: Composición con base en datos del Consejo Metropolitano de Guadalajara, 1996

Urbanización de Suelo Ejidal en la Zona Conurbada de Guadalajara (ZCG) 10000

G ua da la Za jar Tl a p aq o p u e an pa q T ue Tl on aj a l om á u E l lc o TO Sal TA t o LE S

9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

Antes de 1970 (has.) 1970-1979 (has.) 1980-1989 (has.) 1990-1995 (has.) Hasta 1995

1. Fuente. Elaboración propia en base a datos proporcionados por los municipios. 2007

Se consideró entonces, a partir de los cálculos realizados, que en ese año, por lo menos 822 mil 066 habitantes se encontraban con problemas de irregularidad en su vivienda dentro de la ZMG, de los cuales, un 41% correspondía al municipio de Tonalá, sólo un 3.4% al municipio de Guadalajara, un .008% al municipio de Tlajomulco de Zúñiga mientras que en los de Tlaquepaque y Zapopan se localizaban el 22.3 y el 33% respectivamente 24 . 24

Las limitaciones de las cifras anteriormente señaladas eran las siguientes: 1.- Se consideró subestimada esa población ya que la información disponible sobre los asentamientos irregulares en propiedad privada como se ha aprecia en los cuadros y se señala en el documento, estába en proceso de estudio y regularización. 2.- La estimación de población viviendo en condiciones de irregularidad se estimó a partir de un cálculo grueso sobre los datos disponibles de lotes en los fraccionamientos –algunos de ellos igualmente estimados-, con lo cual se suponía que se trataba de lotes unifamiliares, y que en términos generales guardaban un 80% promedio de ocupación, lo cual se esperaba representara el proceso de ocupación heterogéneo debido a su localización y tiempo de creación de los asentamientos. En el caso del municipio de Tonalá en ese momento en plena expansión y con una tasa alta de crecimiento (10 promedio anual entre 1990 y 1995) probablemente

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Consideramos importante mencionar que hasta antes de 1995, la atención sobre la irregularidad urbana en Guadalajara y en el estado de Jalisco era enfocada hacia la ocupación de suelo ejidal, y no en otros tipos de irregularidades.

La edificación de viviendas en urbanizaciones en suelos de propiedad privada “urbanizaciones no regularizadas” por no haber cumplido con los requisitos para ser oficialmente reconocidas como “urbanizaciones regulares El trabajo ya mencionado de Inventario de asentamientos humanos irregulares en la Zona metropolitana de Guadalajara, realizado por el Centro de Estudios Metropolitanos de la Universidad de Guadalajara (1999), mencionaba que prácticamente en ningún documento oficial de aquél entonces no se consignaban datos sobre fraccionamientos o colonias irregulares (urbanizaciones) que ocupaban suelo privado, a pesar que desde principios de esa década se hacían evidentes la deficientes urbanizaciones y los problemas legales existentes en la mayoría de esos fraccionamientos, sobre todo en los llamados de objetivo social 25 . En los anexos de ese trabajo se incluye una descripción más detallada de este tipo de urbanizaciones progresivas y su relación con la irregularidad urbana 26 . ese 80% sobreestimaba la ocupación de los fraccionamientos en ese momento en proceso de venta y ocupación. Se tomaba en cuenta además el promedio de 5 habitantes por vivienda en cada uno de los municipios, en ese año de 1995, según lo estimaba el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEGI) 24 Informe del gobierno del ejecutivo federal correspondiente al año 1994 24 Ante tal crisis la Banca Comercial en México cerró sus puertas a otorgamientos de créditos para viviendas y se dedicó a recuperar parte de su abultada cartera vencida en este segmento. Lo anterior la llevó a reducir su participación en este sector, de tal forma que el financiamiento concedido en 1997 representó tan sólo el 3% del otorgado en 1994. Así el lugar dejado por la banca lo tomaron otros intermediarios, el privado y gubernamental, de aquí la aparición de las nacientes Sofol (Sociedades financieras de objeto limitado) que pasaron de financiar dos de cada 100 viviendas en 1996, hasta sufragar 20 de cada 100 viviendas construidas en el 2001. Por su parte, INFONAVIT (Instituto Nacional de Fomento a la Vivienda) y el extinto FOVI (Fondo Nacional de la Vivienda) que financiaban 34 % de las viviendas en 1994 incrementaron su participación hasta llegar al 84% en el 2001, sin embargo las viviendas fueron de menor valor en términos reales y totalmente en el segmento de interés social. 26

El Decreto para la regularización de asentamientos humanos en predios propiedad de particular*y su esquema que se manejaba en el estado de Jalisco para regularizar fraccionamientos sobre suelo privado, era determinado por la Ley Estatal de Fraccionamientos (LEF) hasta 1993, fecha en que fue derogada por la Ley de Desarrollo Urbano del Estado (LDU). Uno de los problemas con esa entonces nueva Ley, era que no establecía un procedimiento específico para regularizar los asentamientos ya existentes26, sólo señalaba la posibilidad de que se aplicara una u otra Ley, para respetar el espíritu constitucional de no hacer retroactiva ninguna ley en perjuicio, sino únicamente en beneficio de los ciudadanos.

Las principales aportaciones del entonces Decreto 16664 para avanzar en las acciones de regularización, eran: 1. La posibilidad de que técnica y jurídicamente pudiera resolverse la problemática de la mayor parte de los asentamientos humanos irregulares. Existían por supuesto algunas limitantes, como el hecho de que aquellos asentamientos en zonas de riesgo no eran regularizables (asentamientos bajo las líneas de conducción eléctrica, en zonas de derrumbes o deslaves, en suelo de relleno sanitario o con problemas ecológicos, etc.); 2. Se trataba de una conjugación de la Ley Estatal de Fraccionamientos y la entonces nueva LDU, ya que la acción urbanística a emplear en esos casos habría sido precisamente el mejoramiento urbano. La aplicación práctica de eso se podría haber ejemplificado con los convenios de regularización por obra mínima faltante y urbanización progresiva, que en realidad fue el antecedente de ese decreto en la práctica y

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ejecución de la LEF26. Esto implicaba un diagnóstico de campo y un estudio de gabinete, lo que daba una radiografía real de esos asentamientos irregulares y una base para proponer la acción urbanística de mejoramiento urbano, porque señalaba precisamente qué había, qué faltaba y cómo se resolvería (en términos jurídicos, técnicos, fiscales, sociales,...); 3. Se institucionalizaba la creación de una Comisión Municipal de Regularización de Fraccionamientos, con la intención de operativizar y poner en práctica dos aspectos importantes: a) la municipalización en este proceso de regularización de la tenencia de la tierra de propiedad particular, dentro del marco de concurrencia y atribuciones que establecía la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH)26; b) la facultad que se le concedía a esas comisiones para que convocara a las instancias públicas involucradas en materia de ese decreto (como el SIAPA y CFE, u otras dependencias que tuvieran relación con la introducción de servicios, equipamiento urbano, etc.), con la finalidad de evitar un 26 desentendimiento de estos problemas. ;4. La noción de “amnistía” mencionada con anterioridad implicaba que con ese mecanismo, se pudiera dispensar la aplicación de ciertas leyes en el estado de Jalisco, como las de Hacienda Municipal (que establecían los derechos posesorios, la antigüedad de los mismos,...); se podían dispensar los derechos de subdivisión en cuanto a la Ley de Ingresos Municipal; dispensar en casos concretos, la aplicación de la propia Ley Estatal de Fraccionamientos, al regularizar situaciones de hecho en las condiciones urbanísticas en que se encontraban (muchos de estos asentamientos fueron espontáneos y no trazados de manera profesional, lo que derivó en calles y lotes que no reunían los requisitos establecidos, a tal grado que era legal y técnicamente imposible resolverlos). 5. Sobre los aspectos sociales, aquí se reconocía que uno de los principales afectados eran precisamente los posesionarios de lotes o terrenos que vivían en estos lugares, y tradicionalmente ni la LEF ni la LDU los tomaba como parte formal, no tenían voz real y global en la solución de su problema. Este mecanismo establecía la posibilidad real de que los propios colonos encabezaran la regularización de sus asentamientos; para el caso que al propietario o promotor de la venta de lotes -que era muy común que fueran asociaciones civiles, cooperativas, incluso ejidos que habían invadido áreas particulares o viceversa) no les interesaba regularizar, entonces el particular podía encabezar la regularización, y a través de las autoridades se convocaba a los titulares de los derechos. En caso que estos no accedieran a solucionar el problema mediante ese mecanismo, se podía recurrir a la expropiación en beneficio de los posesionarios de los lotes.; 6. Con este esquema de regularización se pretendía reforzar la participación social para darle credibilidad al programa, porque los colonos del asentamiento a regularizar podrían tener una función de contraloría social, al grado que pudiesen incluso garantizar el seguimiento en la ejecución de los programas independientemente de los cambios en la administración municipal. Por ello, en esa propuesta se había querido también romper los tradicionales esquemas paternalistas y corporativistas para dar cabida a formas de representación ciudadana a través de los CCM, quienes establecían las asesorías técnicas y la elaboración de proyectos en coordinación con los colonos, los aspectos financieros -con la posibilidad de gestionar recursos estatales o federales-. También en el Decreto se incluía como parte de la Comisión Municipal de Regularización al CCM.; 7. Se tenía la buena intención de que esos asentamientos se incorporaran a los beneficios de los programas municipales de desarrollo urbano y a los centros de población y que se incluyeran. La realidad es que en algunos casos era difícil proceder con la regularización, pues la factibilidad de servicios dependería de lo establecido en estos programas (condicionando la infraestructura a los tiempos que se señalen según las posibilidades del municipio y los propios habitantes). Ante esto -aún cuando no se señala expresamente en el Decreto-, se podrían haber establecido convenios donde hubiera varios asentamientos irregulares que colindaran entre sí, regularizando cada uno en lo individual pero proyectando la introducción de servicios por 26 zona (por ejemplo con un subcolector que beneficie a dos o tres asentamientos). Se recalcaba que ese Decreto no eximía a los particulares (promotores, colonos, asociaciones, etc.) ni a las autoridades del cumplimiento de sus obligaciones. Por ejemplo, en Jalisco las invasiones que se daban en predios para formar asentamientos humanos irregulares, eran invasiones normalmente "concertadas" (ya pactadas entre algún particular solo o en trato con alguna asociación civil que quería utilizar un terreno), donde se hacían tratos para efectuar una compra-venta a plazos, dando un enganche... y el particular no se oponía porque ya estába concertada la ocupación. En esos casos había una responsabilidad solidaria, tanto para el propietario que "no se daba cuenta" que su terreno era ocupado como para quienes se instalaban en el mismo; por ello se pretendía brindar una oportunidad de que juntos pudiera resolver el problema, a través de convenios de regularización -porque también la LEF preveía el convenio de obligación solidaria-, donde el particular que no fraccionaba directamente pero sí recibía el dinero de una venta, se obligara a que participara en el proceso de

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Vivienda formal (en suelo de propiedad privada) y su financiamiento a la vivienda Con el segundo régimen neoliberal de Ernesto Zedillo registró un crecimiento anual sostenido de casi el 20%, el que pasó de representar el 1.2% del PIB en 1991, en 1994 regularización y pagado el precio de los terrenos, le escriturara individualmente a los adquirientes. Había ocasiones en que un promotor no cumplía con la introducción de servicios urbanos; o se vendían los lotes a precios como si fueran fraccionamientos de tipo popular y no de objetivo social –y que por esos precios deberían ser fraccionamientos con servicios-; es decir, había especulación y tráfico de lotes. La ley aplicable a la mayor parte de los asentamientos irregulares existentes antes del 1º de Abril de 1995, era la Ley Estatal de Fraccionamientos, que contemplaba la posibilidad de la sustitución del fraccionador por el municipio en la ejecución de la obra; entonces, si el particular no cumplía con las obras mínimas requeridas, el municipio debía sustituirlo, para lo cual se emitía un dictamen en donde fundamente el hecho de sustituir al fraccionador en la ejecución. El gasto que erogara el municipio debía convertirse en un crédito fiscal y ejecutarse en los bienes del particular que no estába cumpliendo sus obligaciones, para garantizar el interés social de los que adquirieron un lote.26 Así se buscaría dar una respuesta a esos problemas y evitar fraudes de este tipo –tipificado en el Art. 253 del Código Penal-: vender lotes sin aautorización municipal y sin servicios. En el caso que el municipio no tuviera la capacidad económica para sustituir al fraccionador, la propia ley establecía como una obligación del gobierno estatal el sustituir al municipio en la ejecución de las obras, con tal de que se regularizaran. Esa era una información con poca difusión; parecía como si la autoridad rehuyera esa responsabilidad, aunque en ocasiones resultaba difícil el cumplimiento de la misma por cuestiones financieras. En todo caso, era una alternativa interesante para, en corresponsabilidad, avanzar en la resolución de los problemas de estos asentamientos. Dentro de los aspectos criticables del Decreto, es que hubiese sido más interesante haber planteado dos vías para la regularización, o diferentes niveles de regularización: uno como el que incluía ese Decreto (de buena fe, voluntario, donde se planteaban alternativas interesantes de solución) y otro donde se pudieran acortar los procedimientos (pues no se mencionaba cómo se podía regularizar aquellos asentamientos que ya tenían un avance significativo en sus trámites).26 Es decir, ese Decreto no prevía una diferenciación entre aquellos asentamientos con un proceso ya iniciado y con alto grado de consolidación (donde por ejemplo, no existiría necesidad que elaborasen un plan parcial), para que tuvieran una vía rápida. La solución a eso sería que se pudiese aplicar parcialmente el Decreto en ese tipo de asentamientos que ya tenían incluso un expediente integrado para su proceso de regularización. Otro aspecto en que se debía tener reservas, era que el particular podía no querer sujetarse al decreto alegando que le resultaba en perjuicio, pues era potestativo del ciudadano, decir si le beneficiaba o perjudicaba- y constitucionalmente no se le podía obligar. El Decreto mencionaba en su parte final que a quienes no se adhirieran a los beneficios del mismo, se les aplicaría el rigor de la ley; la pregunta obligada era ¿con el decreto y la ley se podían resolver esos problemas? la historia de la aparición de esos asentamientos había demostrado que no sería así, pues aquellos eran resultado de problemas estructurales de gran complejidad. Entonces había que buscar alternativas, como el tener una vía coercitiva pero que facilitara el procedimiento –como los mencionados convenios de regularización por obra mínima faltante y urbanización progresiva-. Otro punto en el que se ve limitado el Decreto 16664, es que dejó fuera una de las principales demandas de la ciudadanía: un esquema de escrituración anticipada; en tanto el ciudadano no vea una respuesta real por parte de la autoridad ante un problema de 10 o 15 años de antigüedad, no siente seguridad en la tenencia de la tierra y no se ve motivado a cooperar con la autoridad o los CCM en los esquemas de urbanización progresiva.26 Esto finalmente retrasaría la regularización en la dotación de servicios y su incorporación a los beneficios en materia de desarrollo urbano.

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pasó a ocupar el 2.4 del PIB 27 .Esas cifras mostraban buenos inicios o indicadores para que los capitales de la banca privada local –prácticamente extranjera ya-, hayan enfocado buena parte de sus riesgos de capital en préstamos hipotecarios. Sin embargo tan sólo un año después (1995) el país se enfrentó a lamentables problemas; entre ellos la inflación, que se disparó hasta 52% anual, las tasas de interés llegaron a 75% anual y se perdieron más de dos millones de empleos 28 . Sin embargo no se dejó de urbanizar y edificar en la ciudad de Guadalajara y su área metropolitana, ¿como dejar el negocio? Es más, en lo territorial Guadalajara como municipio no admitía ya más urbanizaciones, ya que había agotado sus reservas urbanas, por lo que nuevas áreas urbanizadas y sus viviendas de índole masiva fueron edificadas en municipios colindantes, -con menor valor en términos reales y dirigidos totalmente al segmento de interés social, ya cooptados por el Instituto Nacional de Fomento a la Vivienda (INFONAVIT) o por ganchos “de gran seducción” de promociones financieras de grandes atractivos de pago y financiamiento-. Los anteriores precedentes nos da una idea de un nuevo y fuerte ímpetu que puso en marcha a los capitales y negocios inmobiliarios privados, apalancados contradictoria y principalmente con fondos de aportaciones de jubilaciones y pensiones de trabajadores, ¡Vaya paradoja!, que los más fuertes empresarios inmobiliarios privados particularmente vieron en la producción de vivienda no solo de nicho, sino un gran espacio abierto por el gobierno para la inversión con grandes expectativas de utilidades, frenando a la urbanizadora pueblo y los arquitectos pueblo, ¡con los dineros de los trabajadores!. El gobierno Federal pegaba con una solo tiro, dos objetivos: a) le permitía desarrollar retóricamente “abatir el rezago del problema de la vivienda” y b) permitirle manejar a discrecionalidad los fondos de los trabajadores en el organismo INFONAVIT y los fondos de ahorros para la jubilación contenidas en la antigua SAR (sistema de Ahorro para el Retiro,-que después pasaría a conformarse en las Afores (Fondos de retiros manejadas por instituciones bancarias). Se ha señalado que la industria de la construcción en el sector específico de la vivienda tiene una fuerte influenciare en empleos directos y repercusión en la creación de empleos indirectos 29 , que conlleva beneficios como lo son; fuerte derrama fiscal, que es aportativa 27

Informe del gobierno del ejecutivo federal correspondiente al año 1994

Ante tal crisis la Banca Comercial en México cerró sus puertas a otorgamientos de créditos para viviendas y se dedicó a recuperar parte de su abultada cartera vencida en este segmento. Lo anterior la llevó a reducir su participación en este sector, de tal forma que el financiamiento concedido en 1997 representó tan sólo el 3% del otorgado en 1994. Así el lugar dejado por la banca lo tomaron otros intermediarios, el privado y gubernamental, de aquí la aparición de las nacientes Sofol (Sociedades financieras de objeto limitado) que pasaron de financiar dos de cada 100 viviendas en 1996, hasta sufragar 20 de cada 100 viviendas construidas en el 2001. Por su parte, INFONAVIT (Instituto Nacional de Fomento a la Vivienda) y el extinto FOVI (Fondo Nacional de la Vivienda) que financiaban 34 % de las viviendas en 1994 incrementaron su participación hasta llegar al 84% en el 2001, sin embargo las viviendas fueron de menor valor en términos reales y totalmente en el segmento de interés social.

Se menciona que es un significativo generador de empleos y de demanda de gran cantidad de bienes y servicios nacionales provenientes de 37 ramas de la actividad económica

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de un gran peso porcentual en la industria de la construcción en general y en el crecimiento general de la economía y efectivamente lo es pero cuando se cumplen las obligaciones estipuladas por las diferentes leyes fiscales de ingresos estatal y municipales, administrativas. Una vez que el sexenio foxista desde el año 2001 alentó la ofertación de viviendas como lo hizo, algunas empresas inmobiliarias líderes por los montos de edificación de vivienda que producen, que como bien se los indican sus estudios de mercado se posesionaron en Jalisco, especialmente en la Zona Metropolitana de Guadalajara y particularmente en el municipio de Tlajomulco de Zúñiga. Hasta ahí muy bien, lo que parecería ser prometedor y provechoso lo ha sido pero sólo para los grandes inversionistas en la edificación de viviendas. Para algunos municipios conurbados y en especial para el municipio de Tlajomulco de Zúñiga y para los adquirientes de vivienda en general no lo ha sido, de ahí la preocupación de este trabajo para señalar las anomalías que adquieren con la connotación de corrupción en multiplicidad de caracterizaciones. La incesante urbanización indiscriminada de cientos de hectáreas de suelos de alta calidad agrícola, de riesgos por ser zonas bajas de subcuencas hidrológicas es una cara de las inconveniencias. Otro aspecto lo es que se han edificando miles de viviendas sin ninguna calidad y servicios. De ahí que se presenten graves consecuencias que sin sospecharse han venido causando estragos en los bolsillos de las economías familiares y en arcas y finanzas para simplemente sobrevivir en los sucesivos ayuntamientos. Lo perverso es que tras esa inyección económica en parque inmobiliario de viviendas devendrían consecuencias contrarias a un buen impacto o efecto económico, es decir, esas grandes y poderosas empresarias inmobiliarias si bien invirtieron lo menos posible, pero para maximizarlo lo más, que si crearon empleos lo hicieron pagando por debajo de lo permitido por la ley, no cubrieron por completo los costos fiscales correspondientes, gozaron de favoritismos políticos negociados con autoridades municipales ya que fueron en muchos casos exentados o les fueron condonados a cambio de que ellos otorgaran parte de las infraestructuras urbanas que debían habérseles exigido por ley. También, se les permitió que otorgaran menos cantidades de áreas mal llamadas de donación y definidas en la Ley de Desarrollo Urbano del estado como “áreas de cesión para destinos” y proporcionándoselos de manera ínfima como propiedad y patrimonio público municipal, que en mínimas dimensiones debían haber recibido. En muchos casos ni siquiera con el mínimo fueron otorgadas y fue consentido plenamente por los respectivos ayuntamientos de los municipios conurbados y en especialmente de nuevo en el municipio de Tlajomulco de Zúñiga Esas son las manifestaciones de efectos contra económicos que habrán de hacerle frente las sucesivas administraciones municipales que se sucedan. Imaginémonos el reto que significará para los ayuntamientos de Tlajomulco de las administraciones 1998-2000, 2001-2003 y 2003-2006, afrontar consecuencias por haber permitido exorbitantes volúmenes de construcción de nuevas viviendas y consecuente suelo para urbanización con sus respectivas carencias de infraestructuras y servicios públicos que se elevó en 9 años (de 1998 al 2006) en tan sólo los tres municipios más importantes de la ZMG en 8,

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377 hectáreas, equivalentes a casi un 20% de la superficie de 45,000 reconocida oficialmente en el 2005a (ver cuadro y gráfico siguiente) Incrementos de áreas urbanizadas en suelo de propiedad privada en los 8 municipios conurbados de la Zona Metropolitana de Guadalajara

Año

Municipio 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

358,344

2´680,007.20

832,546.53

1,564,388.50

5,929,883.90

2,800,808.40

3,402,820.10

7,467,649.40

200,460.79

136,186.70

1,206,043.30

1,191,291.00

1,609,725.60

1,567,433.40

482,135.83

771,731.04

1,560,713.70

344,852.09

2,682,862

3,709,710.20

2,281,508.30

2,267,459.00

21,447,464.00

1,618,624.90

2,480,361.10

12,814,827.00

Guadalajara Zapopan Tlaquepaque Tonalá Tlajomulco de Zuñiga El Salto Ixtlahuacán de los M Juanacatlán

Fuente: Elaboración propia y con base a datos proporcionados por los Ayuntamientos de Zapopan, Tlaquepaque y Tlajomulco de Zúñiga

Título del eje

Incrementos de Areas Urbanizadas en los 8 Municipios conurbados de la Zona Metropolitana de Guadalajara. 25000000

Guadalajara

20000000

Zapopan

15000000

Tlaquepaque

10000000

Tonalá

5000000

Tlajomulco de Zuñiga

0 m2 m2 m2 m2 m2 m2 19981999 m2 m2 2000 2001 m2 2002 Año 2003 2004 2005 2006

El Salto Ixtlahuacán de los M Juanacatlán

Fuente: Elaboración propia y con base a datos proporcionados por los Ayuntamientos de Zapopan, Tlaquepaque y

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Tlajomulco de Zúñiga

Ante las disposiciones de tipo económico que ha aplicado el sexenio recién concluido y que aplicará el entrante gobierno federal del gasto público, no es desconocida ni ya sorprendente la reducción que para gasto social ha dispuesto el nuevo gabinete. El cuestionamiento de ¿como esperar que lleguen nuevas inyecciones de recursos para que un municipio como lo es el de Tlajomulco de Zúñiga para dar respuestas a graves carencias en infraestructuras que los mismos ayuntamientos sabían que asumían? ¿Qué trato especial se merece este municipio con respecto al resto de los dos mil 400 del país?, es posible reclamar un trato de excepción? No es menor cosa el problema. Consideremos las siguientes cifras: En los últimos seis años, las participaciones federales y estatales que fueron dispuestas para el municipio de Tlajomulco de Zúñiga han ido decreciendo aritméticamente contra un incremento geométrico de su población, que en términos de disposición de recursos se vislumbran no sólo demasiado reducido sino insignificantes. Algo que se presenta urgente y que sea motivo y razón para ser estudiado y definido por autoridades e investigación académica es: ¿cómo cuantificar los déficits de infraestructura urbana y servicios para municipios que han irreflexivamente permitido que se registren expansiones o hinchazones de tales magnitudes?, viene al caso que desde 1999 la modificación a la Ley de Desarrollo Urbano condenó a los Consejos de Colaboración Municipal de los municipios a no recibir más ya recursos equivalentes al diez por ciento de la inversión para gestionar servicios públicos que demanda la población por parte de los promotores y desarrolladores inmobiliarios 30 , ¿como prever y evitar las minusvalías del suelo urbanizado, ¿cómo cuantificar los daños al medio ambiente? Y no sólo cómo determinar daños y perjuicios al patrimonio familiar de los adquirientes de nuevas viviendas sino ¿cómo exigirles a los responsables que den la cara por tales daños y no se escabullan en artilugios legales y protección política? ¿a quién le importa si estos adquirientes de nuevas viviendas son unos más de las decenas de millones de habitantes estadísticamente en la línea de la pobreza? ¿Si no le importo ni le importa al estado nacional, local y al municipio de Tlajomulco de Zúñiga?

I.3.2 Mercado inmobiliario de la vivienda y sus efectos en el territorio urbano de Tlajomulco de Zúñiga. Empresas inmobiliarias líderes en edificación de vivienda en México arribaron a Jalisco, especialmente en la Zona Metropolitana de Guadalajara, especialmente al municipio de Tlajomulco de Zúñiga. Tomando lugares privilegiados en promociones los grupos inmobiliarios Homex, Urbi, Grupo GEO y Ara, seguidos de otros con menores volúmenes.

El Consejo de Colaboración Municipal inició en Guadalajara desde 1946 como organismo descentralizado y de operación tripartita que generaba obras de infraestructura y equipamiento urbano En una modificación a la Ley de Desarrollo Urbano en 1999, se le condenó a limitar sus nobles tareas al no otorgarle más lo correspondiente a las cesiones de áreas al que están obligados los urbanizadores privados o en su defecto el monto en efectivo que correspondiera al valor comercial que le correspondiera a fin de que este Consejo pudiera seguir adquiriendo predios para la construcción del equipamiento que fuera necesario y demandadocasi siempre deficitario- para la población a la cual como Organismo Público Descentralizado siempre estuvo muy cerca de las demandas sociales desde su fundación

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En números redondos se puede mencionar que en los dos últimos años solamente en Jalisco una cantidad aproximada de 41 mil viviendas fueron construidas en el 2005 31 y de 50 mil en el 2006, lo que representa aproximadamente una cantidad de 18 mil doscientos millones de pesos de inversión en viviendas 32 (equivalentes a 1,583 millones de dólares) tan sólo en el estado de Jalisco y en dos años. De acuerdo a la inmensidad de tal monto económico, podemos desprender el efecto que de presión tiene el capital sobre los procesos que atañen a las responsabilidades que tienen las administraciones públicas estatal y municipal en el tratamiento que merezcan de tales gestiones y que les corresponde autorizar para permitir tanto la urbanización como la edificación de tales volúmenes de capital y viviendas. Guadalajara como ciudad y como Zona Metropolitana, su crecimiento se explica por las dinámicas económicas que ha generado su proceso de desarrollo especialmente del sector comercio y servicios que le ha caracterizado y de relativa importancia en la industrialización, manufacturera, ese crecimiento ha ido acompañado en consecuencia por la conformación de un predominio en políticas estratégicas propias de un capital privado y con gran ascendencia en el ámbito público que favorecen un mercado inmobiliario cuyas características especiales en el Área Metropolitana de Guadalajara y en especial en el municipio de Tlajomulco de Zúñiga le imprimen rasgos especiales. Los primeros antecedentes de cierto predominio de empresarios con gobiernos en Guadalajara y su región lo tenemos desde los años 30s, lo cita el trabajo Los empresarios tapatíos y la política, “se convirtió en forma creciente en un lugar privilegiado para la inversión pública y privada, lo que repercutió de inmediato en el ensanchamiento entre lo rural y lo urbano. Con el conjunto de estos factores Guadalajara reunió las condiciones de posibilidad para ofrecer uno de los negocios más rentables: la producción inmobiliaria” (Alba Vega 1990). La ciudad como negocio se convirtió en lugar de encuentro entre los miembros de la clase dominante regional Este es el panorama que presenta Guadalajara, la que al igual que otras ciudades capitalistas de países subdesarrollados después llamados “emergentes”, desarrolla una incipiente pero importante industria de la construcción, de iniciales promotores inmobiliarios en la habitación y no menos se desarrolla la especulación del suelo urbano; es decir, la especulación inmobiliaria, al tiempo que se forma una tendencia acelerada de la segregación social en territorio urbano, Munguía (2006).Toma lugar la conformación y solidez de un mercado inmobiliario local cuya dinámica de desarrollo se ha sustentado en la lógica mercantil de la valorización máxima del suelo urbano y de sus componentes edificados, empezando por un desarrollo del mercado habitacional, Ibidem (2006). Con ello inició y persiste el problema habitacional y la anarquía territorial. Los usos del suelo no se sujetarán a un plan preconcebido, sino fundamentalmente a la lógica 31

La Cámara Nacional de Desarrollo y Promoción de Vivienda (CANADEVI Jalisco) en voz de su Presidente Guillermo Padilla Camarena, así lo manifestó, comentando que para ellos era una cifra récord. 32

Sólo considerando la adquisición de suelo y costos de edificación directos.

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económica de la valorización mercantil y de la especulación inmobiliaria. Con el desarrollo histórico de este tipo de mercado se empiezan a acumular grandes fortunas. Lo anterior nos motivó a realizar un estudio sobre los desarrollos y crecimientos urbanos formales e informales recientes de los municipios que conforman la ZMG. Este estudio se diferencía de otros estudios valiosos que han sido llevados por colegas locales 33 ya que nos hemos adentrado con nuestro trabajo a una esfera no muy común de análisis urbanos que es cómo operan los municipios, sus cuerpos de gobierno o ayuntamientos, el gobierno del estado de Jalisco y el gobierno federal a través de sus dependencias SEDESOL 34 y SEMARNAT 35 en dos procesos antagónicos de crecimientos de sus áreas urbanas; los procesos de irregularidad en la urbanización de ejidos y los procesos de urbanización formales en suelos de propiedad privada, los que también pueden ser regulares e irregulares. Adentrarse al interior de los funcionamientos de equis ayuntamiento y sus operaciones particulares de urbanización, nos pareció importante porque anticipábamos que nos encontraríamos con hallazgos interesantes. Al haberlo hecho, descubrimos que muchos de ellos han incurrido de tiempo atrás, en cotidianas prácticas irregulares y en faltas de buen gobierno, de funciones elementales aceptables y consecuentes ineficiencias, irresponsabilidades públicas y corrupción. La mayoría de esos procesos políticos, administrativos y técnicos municipales han incurrido en faltas de transparencia en diversas tareas y responsabilidades, al grado de que hasta los han hecho aparecer peligrosamente como normales tanto a gobernantes como a gobernados 36 . La mofa de crítica periodística a esos procesos no escapa para 33

Citamos como ejemplos los realizados por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEMET) del Centro Universitario de Arte, Arquitectura y Diseño (CUAAD) de la Universidad de Guadalajara, el Cuaderno metodológico I Regular o no regular: El dilema de las reservas territoriales-Fundamentos teórico-conceptuales de las políticas sobre las reservas territoriales (1997), y Mecanismos de incorporación de suelo al desarrollo urbano (1997) Suelo Urbano y Reservas Territoriales –Políticas y mercado del suelo en América latina (1998), Políticas y Estrategias sobre suelo Urbano –El control de la ciudad y la organización de la sociedad (1998), y el Inventario de asentamientos y fraccionamientos irregulares en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) (1999), Los vacíos urbanos en Guadalajara, políticas y estrategias de gestión dentro del período 1970-2000, (2005 )y La industria de la construcción en México, 1982-2006 y un actual trabajo no concluido denominado Atlas de la producción de suelo urbano de la Zona Metropolitana de Guadalajara Atlas (http://udg.mx/Atlas), todos los anteriores trabajos, productos de profesores investigadores colegas de la Universidad de Guadalajara. 34

SEDESOL es la Secretaría de Desarrollo Social

SEMARNAT es la Secretaría del Medio Ambiente y recursos Naturales

En muy contadas ocasiones en la historia de las rendiciones de cuentas en el estado de Jalisco, pocas administraciones y ediles municipales han sido sujetos de signarles cargos, especialmente por el Congreso del estado el que ha dejado impunes saqueos a municipios a través de desfalcos que se repiten cada fin de trienio en varios ayuntamientos del estado de Jalisco. Ni la Comisión de inspección ni la Auditoría Superior del estado han dejado sin castigo a los responsables por dejar que funcionarios municipales endeuden y saqueen a sus municipios, no documentar cuentas públicas y permitir nuevas urbanizaciones sin apegarse al marco normativo.

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evidenciarla por caricaturistas (ver imagen) en la que un presidente municipal le abre las puertas de para en par a los coyotes terrenales 37 .

Así encontramos incidencias, procesos y ejecuciones administrativas recurrentes en diversos tipos de corrupción, en especial y que por haber ser motivo de investigación en sus procesos de planteamiento y contenidos tanto de la planeación territorial y urbana de sus centros de población, como de sus procesos de gestión de nuevas urbanizaciones y parques inmobiliarios de vivienda, que han llevado a que empresarios y promotores inmobiliarios a cometer y realizado toda clase de artilugios, alianzas y componendas para que a toda costa les fueran aprobadas sus urbanizaciones, que sin duda correspondía única y legalmente aprobar a las administraciones municipales transparentes. Pero no ha sido así, porque los ayuntamientos son presas fáciles de empresarios y promotores inmobiliarios por las siguientes razones: i) económicamente son débiles debido a que cada vez más les son mermadas sus participaciones federales y estatales; ii) los cuadros de gobernantes municipales han sido sujetados políticamente por caciques políticos, y que una vez en el gobierno les es cobrada factura para que faciliten los procesos de gestión de nuevas urbanizaciones y viviendas y iii) los cuerpos de gobierno municipales o ayuntamientos no tienen capacidades técnicas ni logísticas para enfrentar las presiones de los capitales y por ende no defender las condiciones de sustentabilidad a miles de nuevas viviendas. Los procesos de irregularidad en la urbanización de ejidos La expansión territorial producto de la urbanización de ejidos ha sido comúnmente conocida como “asentamientos humanos irregulares”, a ella se le ha achacado 38 todo tipo 37

Coyote terrenal es equivalente a intermediario sin ética

Vocablo local equivalente a “responsable”.

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de críticas y denostaciones de que el crecimiento de la ZMG haya venido a ser caótico. Sin embargo, no es del todo exacto, ni del todo tampoco responsable en tanto que ha respondido a las necesidades del gran grueso de la población como una forma de allegarse vivienda, con el urbanizador pueblo y los arquitectos pueblo, es decir, en el esquema OCU (ocupación-construcción y urbanización). Los asentamientos humanos irregulares, si bien se han podido frenar un poco a raíz de modificaciones al marco jurídico nacional 39 y a las facilidades para que la promoción inmobiliaria privada otorgue créditos a personas de más bajos ingresos 40 , no ha podido evitarse del todo en razón de las siguientes consideraciones; i) el encarecimiento del suelo ha sido desorbitante e imparable en la última década; ii) la mayoría de las reservas urbanas inmediatas de propiedad privada han sido acaparadas o por los caciques sindicales de las dos mayores sindicatos de trabajadores del país 41 , o los grandes consorcios inmobiliarios para la producción masiva de viviendas económicas a las que el INFONAVIT 42 permite lleguen tanto constructores como compradores y iii) que zonas de suelos inestables o de riesgos sean ofertadas a bajos precios al segmento de personas de bajos recursos. Sin embargo, en la última década, se estima que tan sólo poco más de dos mil hectáreas de asentamientos humanos irregulares han tenido lugar.

Balance y cambio en la última Década Los procesos “formales” de urbanización. En la última década en la ZMG se han urbanizado mas de 15 mil hectáreas y cerca de 13,120 hectáreas de esas solamente con usos habitacionales, con un contenido de aproximadamente 600 mil nuevas viviendas, y en específico a una extensión territorial equivalente a una tercera parte de su mancha metropolitana estimada en 1996 en 36,000 hectáreas 43 . Las cantidades sin duda no sólo son exorbitantes, pudieran llevarnos a 39

Ha habido una serie de modificaciones que han flexibilizado la rigidez con que se aplicaba los términos del ejido. En 1984 con el entonces Presidente Miguel de la Madrid Hurtado y en 92 con Carlos Salinas de Gortari, el ejido dejó de ser inembargable, instranferible e inembargable. Entran programas de regularización del suelo ejidal con dos programas PROCEDE y PISO que les permitían a grandes extensiones de suelo “irregulares” por su urbanización, escriturárselas a sus moradores como bienes patrimoniales.

En el mes de Febrero de 2007, el gobierno federal ejercerá 3 mil 892 mdp para financiar vivienda, sobre todo para las personas que ganan tres salarios mínimos, informó el Director General de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) Carlos Gutiérrez Ruiz, en la 7ª. Reunión en Toluca, estado de México ,de promotores de Vivienda en el país 41

La CROC ó Confederación Revolucionaria de Obreros y Campesinos y la CTM, Confederación de Trabajadores de México. 42

El INFONAVIT ó Instituto de Fomento Nacional para la Vivienda es un organismo descentralizado del gobierno, con personalidad jurídica y económica propia que por Ley desde 1972 conduce los ahorros de los trabajadores de las empresas privadas y les otorga créditos para la adquisición de viviendas.

Inventario de asentamientos y fraccionamientos irregulares en la ZMG, Centro de Estudios metropolitanos.1999

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pensar sobre varios indicadores positivos como: abatimientos de déficits de vivienda, crecimiento y efectos económicos de actividades colaterales a la industria de la construcción, etcétera pero no es así, incluso adelantaríamos a que son viviendas que han sido construidas con pésima calidad y de fraude a miles de sus adquirientes. Agregaríamos, que en la mayoría de las 1050 urbanizaciones llevadas a cabo en 6 de sus 8 municipios metropolitanos 44 han sido realizadas en otra clase de “irregularidad” que inmiscuye procedimientos y corrupciones administrativas y políticas. Con las cifras anteriores, puede estimarse una superficie actual de entre 47 mil a 50 hectáreas la superficie urbanizada de la ZMG. En nuestra investigación hemos atraído temas y problemas inherentes a los procesos de planeación urbana y territorial, gestión metropolitana, de gestión gubernamental, especialmente la municipal, de urbanización y edificación de vivienda, especialmente la masiva en procesos de administración pública. Nos hemos adentrado a ¿cómo se han discutido las aprobaciones de los planes parciales de urbanización?, ¿como se proponían los cambios de uso de suelo vía los planes de centros de población?, ¿como se reflexionaba sobre las necesidades de infraestructura y servicios, vialidades, de agua potable, alcantarillado, confinamientos de basura, de equipamientos escolares de todo nivel, y de servicios en general en el vasto territorio del municipio y sus áreas urbanas o semiurbanas?, ¿como y quien otorgaba autorizaciones o concesiones de las dependencias y organismos federales y estatales que tienen bajo su responsabilidad el medio ambiente, la modificación de los causes naturales de agua, etcétera? en los que se venían venir cada vez con mayor intensidad la instalación de nuevas urbanizaciones de todo tipo, especialmente las de uso habitacional.

CONCLUSIÓN A manera de resumen y conclusión preliminar, podríamos dejar sentado que hoy por hoy la irregularidad está gestada y provocada por procesos político-administrativos formales y no por los que tradicionalmente eran conocidos o identificados por la irregularidad de los “sin techo”, los “sin oportunidades”.Por ello nos hemos comprometido en esta investigación que se ha iniciado hace de tres años y que pretende concluir en otros meses más. Creemos y estamos seguros que una vez que concluya tal vez cambien las percepciones de “irregularidad” o si no cambian, cuando menos se tendrán otras definiciones de ella.

Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá, tlajomulco de Zúñiga y El Salto, excluimos en este caso a los municipios de Juanacatlán e Ixtlahuacán de los Membrillos porque son muy relativos sus crecimientos

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* Profesor- Investigador del Centro Universitario de Arte, Arquitectura de la Universidad de Guadalajara, México y Doctorante en Urbanismo por la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM)

Fuente: Consejo Estatal de Desarrollo Urbano

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M PI O. D E A M A TI TAN

M P I O . D E I XTLA H U ACAN DEL RIO

M P I O . DE ZAPOPAN

M PI O. D E AR E NAL

M P I O . D E Z AP OTLANEJO M P I O . D E GU A DALAJARA

M P I O . D E TALA

M P I O . D E TONALA M PI O. D E TLA QU E P AQUE

M P I O . DE E L S A LTO

M P I O . D E J U A NACATLAN M P I O. D E TLA JOMULCO

Lagu na C ajit itlán

M PI O. D E I X TLA H U ACAN DE LOS M E M B R ILLOS

Lagu na A tot oni lco

Lagu na San M arcos

L AG UN A DE CHAPALA

Lagu na Z acoalco

LAS 10 PRINCIPALES CIUDADES DEL FUTURO 20072008

Lugar

Ciudad

País

1 2 3 4

Chicago, Illinois Toronto, Ontario Pittsburgh, Pennsilvanya Atlanta, Georgia

E. U. A. Canadá E. U. A. E. U. A.

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5 6 7 8 9

Guadalajara, Jalisco Baltimore, Maryland Montreal, Quebec Ciudad de México Boston, Massachussets

México E. U. A. Canadá México E. U. A.

Miami, Florida

E. U. A.

Fuente:Foreign Direct Investment

Urbanizaciones en suelo ejidal en la Zona Conurbada de Guadalajara (ZCG) Municipio

Antes de 1970 1970-1979 (has.) (has.) Guadalajara 697.0 922.0 Zapopan 317.0 692.0 Tlaquepaque 162.0 255.0 Tonalá 30.0 52.5 Tlajomulco 35.0 0.0 El Salto 187.0 0.0 TOTALES 1,428.0 1,921.5 Has. urbanizadas en la 10,996.0 12,699.0 ZCG durante el período % de suelo ejidal 12.98% 15.13% urbanizado* Extensión total 10,996.0 23,695.0 urbanizada (has.) en la ZCG**

1980-1989 (has.) 875.5 1,810.0 947.0 592.0 9.0 487.0 4,720.5 9,109.0

1990-1995 (has.) 0.0 232.0 422.0 0.0 37.0 387.0 1,078.0 6,216.0

Hasta 1995 2,494.5 3,051.0 1,786.0 674.5 81.0 1,061.0 9,148.0 39,020.0

51.82%

17.34%

23.44%

32,804.0

39,020.0

* Con respecto de las hectáreas urbanizadas durante el período señalado en la Zona Conurbada de Guadalajara. ** Crecimiento acumulado al final de cada período indicado. Fuente: Composición con base en datos del Consejo Metropolitano de Guadalajara, 1996.

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