Hart van ’s-Gravenzande

Een bijzonderheid dit jaar is dat er maar liefst twee projecten van BPD Ontwikkeling voor de NRW Jaarprijs genomineerd zijn. Concurrentie uit eigen huis? Wim de Haas, directeur BPD Gebiedsontwikkeling: ‘Zeker en daarbij staan beide plannen in het kader van een gebiedstransformatie. Ze staan niet op zichzelf, maar nadrukkelijk in verbinding met de omgeving. We vinden het een eer dat onze beide inzendingen genomineerd zijn en alleen dat al is voor ons de bevestiging dat we een toonaangevende gebiedsontwikkelaar zijn.’

Beide plannen hebben gemeen dat ze met een flinke economische crisis (die van 2008) geconfronteerd werden. De Haas: ‘Zonder te overdrijven kan ik zeggen dat we deze plannen echt door de crisis heen hebben getrokken. Ze waren ons antwoord op het negatieve denken van destijds. En zowel Anklaar als Hart van ’s Gravenzande spreken de groep mensen aan die nog wel geloven in een toekomst voor de stenen retail.’

Oorspronkelijk stonden op deze plek in hartje ’s-Gravenzande twee kleinere overdekte winkelcentra. Dat was niet ideaal, want in een dorp (formeel stad) van deze omvang moet je alles met elkaar in verbinding brengen.

De Haas: ‘Voor deze schaal is een overdekt ontwerp ook niet geschikt, want dat zit die verbinding met de rest van het dorp in de weg. Met dit open ontwerp hebben die verbinding beslist gerealiseerd. Daar was onder andere ook een nieuw aan te leggen winkelstraat voor nodig (de Graaf Willem II straat), maar zo hebben we wel een rondje langs de winkels en ook de horeca aan het oude Marktplein mogelijk gemaakt.’

Ontwikkelaar Theo van der Plas denkt nog even terug aan wat voorheen op deze plek stond: ‘De twee voormalige winkelcentra waren sterk gedateerd en vielen qua architectuur, oneerbiedig gezegd, toch wel onder de noemer ‘jarenzestigdozen’. Ze waren naar binnen gekeerd en de deuren voor de bevoorrading bepaalden de onaantrekkelijke uitstraling naar buiten toe. De twee centra lagen ook met de rug naar elkaar toe ,waren erg laag en hadden een bedompte sfeer.’

Van der Plas merkt op dat ondanks dat de ondernemers toch trots op hun onderkomen en hun winkels waren. Maar er was tevens een flink enthousiasme voor de plannen van de nieuwe ontwikkeling. ‘Dit is een van de meest actieve ondernemersverenigingen die ik ken. Bovendien heerst er een houding van ‘samen moeten we het doen’, zoals nu tijdens de coronacrisis waarbij we met z’n allen de horeca steunen. Het feit dat we in Hart van ’s Gravenzande veel kleine ondernemers vinden, draagt daar zeker aan bij.’

Het ontwikkelingstraject voor Hart van ’s-Gravenzande kent een lange geschiedenis. De eerste ontwikkelaarscombinatie kwam er niet uit. Pas toen in 2008 en 2010 BPD Ontwikkeling het plan voor honderd procent naar zich toe kon trekken, kwam er schot in. De Haas: ‘Vergeet niet, je hebt hier te maken met hele ingewikkelde processen. Het is heel wat anders of je aan de rand van een dorp een nieuw complex neerzet dan dat je in een bestaand centrum gaat opereren. Daarbij was het eerste plan overdekt en dat domineerde werkelijk alles in dit stadshart. Tevens lag het accent vooral op retail, terwijl BPD meer voor een integrale aanpak is. Maar dat maakte het niet minder ingewikkeld. Want hoe stop je 110.000 m3 bouwvolume (winkels, laad- en loshof, honderd woningen en een via tapis roulants bereikbaar parkeerdek) op een juiste manier in een dorpje met een totaal andere schaal? Dat was de uitdaging.’

En een uitdaging was het. Want zoals bij elk plan komen er altijd gevoeligheden boven tafel. Bijvoorbeeld ten aanzien van de hoogte van het ontwerp. Of de omslag van straatparkeren (wat ruimtelijker oogt) naar overdekt parkeren. En niet in het minst de organisatie van het bouwproces.

‘We moesten er natuurlijk wel voor zorgen dat de ondernemers konden blijven functioneren’, zegt De Haas. ‘Daarom hebben we het plan in tweeën geknipt om de overlast voor de zittende ondernemers te beperken. Want als je alles in één keer drie en een half jaar overhoopgooit, dat overleven ondernemers niet. Maar de gemeente zag in eerste instantie liever dat wij het hele project in één keer realiseerden. Wellicht dat ze vreesden dat wij vanwege de crisis het bij de eerste helft van het project zouden laten. Toen wij echter als nieuwe trekker Lidl contracteerden en deze snel wilde starten in een tijdelijke huisvesting met een contract voor een unit in de tweede fase, toen was er geen probleem meer.’

‘Daar kwam bij dat door deze aanpak de koopkracht in de Langestraat behouden werd’ vult Van der Plas aan. ‘Want veel consumenten zouden via deze straat naar de tijdelijke winkel van Lidl lopen. Na twee en een half jaar kon Lidl in het schuifplan opschuiven en werd voor iedereen het bedoelde rondje ook echt zichtbaar. Voor ons als ontwikkelaar was dat van meet af aan wel duidelijk, maar

het is altijd mooi als je in de praktijk ziet dat de theorie werkt. Oók voor de Lidl, want het schijnt dat dit een van de betere filialen in Nederland is.’

De Haas kan het belang van een goede samenwerking met de ondernemers niet genoeg benadrukken: ‘Dit plan was er nooit gekomen als we niet een heel erg goed en intensief contact hadden gehad met de zittende ondernemers. Want zij hebben ons geholpen ons plan beter te maken en onze creativiteit – zeker in de beginfase – op maximaal te zetten.’

Van der Plas roemt ook de ondersteuning vanuit de gemeente Westland: ‘Toen Lidl eenmaal gecontracteerd was kregen wij van de wethouder de toezegging dat alles heel snel geregeld zou worden. En dat gebeurde ook.’

Maar deze gebiedstransformatie ging verder dan alleen maar het ontwikkelen van een nieuw winkelcentrum. BPD Ontwikkeling kocht ook een aantal panden in de directe omgeving aan. De Haas: ‘Het ging dan om sterk verwaarloosde panden, die best nog opgeknapt konden worden en zo weer een bijdrage aan de kwaliteit van het winkelgebied konden leveren. Door hiervoor te kiezen hebben we voorkomen dat in dit dorpscentrum veel te grote nieuwbouw werd opgetrokken. Dat past gewoon niet in de Westlandse sfeer. Daardoor hebben we nu twee winnaars: de Langestraat, die helemaal intact bleef en waar verschillende panden door ons opgeknapt zijn, en het nieuwe Hart van ’s-Gravenzande.’

Eén historisch pandje in het bijzonder springt eruit. Van der Plas: ‘Dat is het schoenmakershuisje uit 1639, een van de oudste panden van ’s-Gravenzande. Dit was in de oude situatie volledig ingebouwd. Wij hebben het heel mooi ingepast in de nieuwbouw en volledig gerestaureerd. Tijdens de nieuwbouw hebben we het gebouwtje helemaal moeten stutten. Uiteindelijk is het aan een private ondernemer verkocht.’

Van der Plas plaatst de rol van de ontwikkelaar bescheiden in perspectief: ‘Wij als ontwikkelaar zijn natuurlijk in de tijd maar een passant. Maar als je tijdens het hele proces goed naar de ondernemers luistert en meewerkt, dan maak je met elkaar het nieuwe Hart van ’s Gravenzande. En dat was niet altijd gemakkelijk, bijvoorbeeld tijdens het dieptepunt van de crisis. Wij zijn toen een pr-offensief begonnen en hebben alle ondernemers individueel op de foto gezet en dat verwerkt tot een campagne waarin we lieten zien wie het Hart van ’s-Gravenzande maakten. Die ondernemers zijn het kloppende hart. Overigens hebben de onder- nemers later het door ons ontwikkelde logo en de pay-off overgenomen. Een mooie waardering voor de visie en inzet van BPD.’

Met 10.000 m2 commerciële ruimtes (getransformeerd en toegevoegd) was dit plan in relatie tot het verzorgingsgebied best wel risicovol. De Haas: ‘We moesten zeker weten dat Hart van ’s-Gravenzande de magneet van het dorp zou kunnen zijn. Zou dat niet zo zijn, dan zouden de ondernemers er geen vertrouwen in hebben en zouden we onvoldoende meters kunnen verhuren. Met de komst van Lidl en het Appartementen boven de winkels, daaronder ligt de parkeergarage

omturnen van de C1000 supermarkt in een moderne Jumbo kregen ook de kleinere ondernemers het benodigde vertrouwen en veel van hen hebben ook in hun winkel geïnvesteerd. Onlangs nog hebben we de nieuwste bezoekersaantallen doorgekregen en daaruit blijkt dat onze magneet werkt!’

Niet alle ondernemers uit de oude winkelcentra kozen overigens voor een winkel in het nieuwe plan. Enkelen kozen voor een van de door BPD opgeknapte pandjes of voor een plek tegenover Hart van ’s-Gravenzande. Van der Plas vindt dat geen probleem: ‘Het gaat om het grote geheel. Daar hoort ook het aanliggende bijzondere Marktplein bij, met gezellige horecaterrassen. Zeg maar het Vrijthof van ’s-Gravenzande. De gemeente heeft hier conform afspraak prachtig werk geleverd. Met een goed terrassenbeleid, vernieuwing van de openbare inrichting en bestrating, speeltoestellen en ontmoetingsplekken. Het geheel was keurig op tijd klaar, gelijk met de opening van ons project. Je ziet hier goed aan hoe je elkaar als gemeente, ondernemers en ontwikkelaar kunt versterken.’

‘Alles bij elkaar wordt veel publiek naar het centrum getrokken. In de zomer nog wat meer, omdat ’s-Gravenzande als kustplaats ook toeristen trekt.’