THEMA
5 | 2017
www.scn.today
SHOPPING CENTRE
NEWS
winkelcentra, winkelgebieden en retail
Focus op Veenendaal
Duurzaam winkelvastgoed
Schade door webshops
Zuid-Holland en de evolutie
Tilburg terug op de kaart
VEENENDAAL
Volle kracht door
Net als veel andere middelgrote steden in Nederland
heeft Veenendaal in de vorm van leegstand de effecten
van de crisis en het veranderende consumentengedrag aan den lijve ondervonden. Maar in plaats van bij de pakken neer te zitten, zochten alle stakeholders elkaar op en creĂŤerden een samenwerkingsmodel ĂŠn de middelen om vooruit te komen. Daarnaast ontwikkelde de gemeente een detailhandelsvisie waarin onder meer de krimp van de winkelmeters geregisseerd wordt. Deze totaalaanpak moet leiden tot een aantrekkelijke Winkelstad Veenendaal, waarin ondernemers, vastgoedeigenaren ĂŠn de consument zich thuisvoelen.
16 SCN 2017 | 5
VEENENDAAL
Alle foto's bij 'dossier Veenendaal' zijn gemaakt door Shopping Centre NEWS, behalve de foto van Bas Bos. Voor meer foto's van het centrumgebied van Veenendaal zie: www.flickr.com/scnewsnl
vooruit samenwerking W
ie op een gewone doordeweekse dag in het stadshart van Veenendaal rondloopt, merkt niet direct dat het minder met de fysieke retail zou gaan. In de Hoofdstraat (toepasselijk ook de hoofdwinkelstraat) is te zien dat een aantal nieuwe winkels zich gereed maakt voor opening en verschillende winkelpanden zijn duidelijk opgeknapt. De terrasjes zijn goed bezet en ook zijn er veel bezoekers met volle winkeltassen te zien. De leegstand lijkt mee te vallen, maar manifesteert zich wat meer in de overdekte winkelcentra Passage-Corridor en Scheepjeshof. Logisch dat de gemeente plannen heeft om de winkelmeters te concentreren in het centrumgebied. Zo’n 20 duizend nu nog perifeer gelegen meters moeten op liefst korte termijn verdwijnen, bij voorkeur verhuizen naar het centrum om de daar ontstane leegstand op te vullen. Het centrum van Veenendaal biedt volop kansen. Het bedient niet alleen de eigen consument (de stad telt 65 duizend inwoners en groeit de komende jaren door naar ruim 70 duizend inwoners), maar ook voor de regioconsument afkomstig uit de Betuwe, Veluwe en Utrechtse Heuvelrug is Veenendaal dé locatie om te gaan shoppen. Winkelstad Veenendaal bedient dan ook een verzorgingsgebied met zo’n 350 duizend inwoners en daar komt ’s zomers dan nog een flink aantal toeristen bij. Van oudsher heeft Veenendaal dan ook een uitstekende reputatie bij de Nederlandse retailers. KIEZEN VOOR DE WINKELFUNCTIE IS OOK DAARNAAR HANDELEN Wethouder Engbert Stroobosscher (ChristenUnie) heeft een brede portefeuille. Daarin onder meer ruimtelijke ontwikkeling, stadsbeheer en dus ook de binnenstad. Hij vertelt: ‘Vroeger draaide het in Veenendaal om turf, vervolgens om de wolindustrie en daarna om de sigarenindustrie. Dat ligt allemaal achter ons. In deze tijd zijn de twee belangrijkste speerpunten ICT-centrum en ‘Winkelstad van de regio’. De binnenstad geeft zo’n 4700 mensen werk. Het is de gemeente dus veel waard de binnenstad vitaal te houden.’ → SCN 2017 | 5 17
VEENENDAAL
Goed, Veenendaal vindt de retail dus belangrijk. Maar wat heeft de stad op dit gebied eigenlijk allemaal te bieden? Aarnoud Aarnoudse is programmamanager bij de gemeente en verantwoordelijk voor de uitvoering van het programma vitale Winkelstad!. Dit programma is gezamenlijk met alle stakeholders in de binnenstad opgesteld. ‘Het kernwinkelgebied van Veenendaal heeft een aantal hele sterke pluspunten. Wat betreft winkelaanbod is Veenendaal heel compleet. Zo is het modische aanbod bijzonder uitgebreid, wat maakt dat de consument veel te kiezen en vergelijken heeft en bijna altijd kan slagen. Veenendaal heeft ook kwantitatief een goed aanbod.’ ‘In feite zijn er twee keer zoveel winkels als sec voor de eigen inwoners nodig. Dat heeft natuurlijk alles te maken met de sterke regiofunctie: voor de categorie niet-dagelijkse goederen komt de helft van de bezoekers van buiten de gemeente. Het is dan ook logisch dat we veel werk maken van bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Vanaf de A12 is een automobilist binnen tien minuten in het hart van de stad. Wie in het centrum parkeert, stapt zo het winkelgebied binnen en kan een winkelroute volgen met maar liefst 350 winkels.’ STERKER MAKEN VAN DE WINKELFUNCTIE De provincie Utrecht, waaronder Veenendaal valt, loopt voorop als het gaat om de herstructurering van de winkelmeters in de steden. Wethouder Stroobosscher: ‘De gemeente Veenendaal heeft zich direct aangemeld om hieraan een bijdrage te leveren, wat betekent dat wij actief zoeken naar mogelijkheden om winkelmeters vanuit de aanloopgebieden te verplaatsen naar het centrum. We hebben daar ook een medewerker voor aangesteld,
die in samenspraak met de provincie dit soort bewegingen in gang zet. Dit door de winkelier te verleiden naar het centrum te verhuizen, of door de pandeigenaar te bewegen de winkelbestemming te veranderen in bijvoorbeeld een woonbestemming. De landelijke tendens in het verdwijnen van winkelmeters doet zich natuurlijk ook in Veenendaal voor, maar wij zijn van mening dat je dit actief moet coördineren, zodat er een sterkere binnenstad ontstaat.’ VITALITEIT ‘De lokale overheid heeft hier in Veenendaal echt de regie gepakt ’ zegt Aarnoudse. De gemeenteraad heeft aangegeven dat het centrum echt een boost nodig heeft. Het college heeft samen met alle stakeholders deze handschoen opgepakt en een plan opgesteld om het centrum vitaal te houden. ‘De gemeenteraad heeft vervolgens woorden omgezet in daden door in te stemmen met dit programmaplan en hier ook de benodigde budgetten voor beschikbaar te stellen. De lokale overheid laat hiermee zien dat men een vitale binnenstad belangrijk vindt en daar ook daadwerkelijk in wil investeren. Niet alleen financieel, maar
Programma en BIZ blazen binnenstad nieuw leven in De opvallende Bernard van Kreelpoort vormt de verbinding tussen de Hoofdstraat en het gebied Brouwerspoort. 18 SCN 2017 | 5
VEENENDAAL
‘Een sterke regiofunctie vraagt om een passende mix van winkels en andere functies’ ook qua organisatie, met name het organiseren van samenwerking.’ ‘Bij de totstandkoming van de plannen hebben we breed de ideeën vanuit de samenleving opgehaald. Als gemeente hebben we niet alle benodigde kennis in huis. Vandaar ook dat contact met de provincie. Daarnaast hebben we ook gebruik gemaakt van de kennis van platform De Nieuwe Winkelstraat. Dat heeft met name geholpen bij het bepalen van wat ons DNA is, waar we vandaan komen en waar we naar toe willen.’ GEORGANISEERDE KRIMP De gemeente zet zich actief in op het beperken van het aantal winkelmeters. Zo is er voor de georganiseerde krimp en verplaatsing van de winkelmeters een verplaatsingscoach in combinatie met een transformatiefonds ingesteld. In 2013 al is er heel duidelijk detailhandelsbeleid opgesteld. Aarnoudse: ‘Daarin is primair gekozen voor het centrum en secundair voor de vijf buurt/wijkcentra. Daarbuiten komt er geen winkelmeter meer bij. Dat betekent ook dat partijen die nu nog buiten deze locaties gevestigd zijn en die willen uitbreiden, dat alleen kunnen in bijvoorbeeld het centrum. Als gemeentelijke overheid neem je dan wel een risico, omdat zo’n partij zou kunnen uitwijken naar een buurgemeente. Toch willen we daaraan vasthouden. Sterker nog, we willen sneller en grondiger de winkelmeters herstructureren en het centrum sterker maken. Daarbij kijken we niet alleen naar retail, maar juist ook naar verbreding van functies door toevoeging van wonen cultuur, leisure en werklocaties.’ OVER BUDGETTEN EN VERDUBBELAARS Met alleen maar meters schrappen en verplaatsen ben je er als stad niet, zo realiseerde ook de gemeente zich. Wethouder Stroobosscher: ‘Voor Winkelstad Veenendaal is een van de doelstellingen ‘beleving’ toevoegen. Zodat de consument die ons bezoekt, ook daadwerkelijk het verschil ervaart. Dat kan bereikt worden met bijvoorbeeld het winkelaanbod, met de kwaliteit van de dienstverlening door de ondernemers en de al genoemde bereikbaarheid en het parkeren. Maar het gaat ook om wat je met de openbare ruimte doet. Dat niet alleen in de vorm van ‘hardware’ als bestrating, straatmeubilair en verlichting, maar ook in de vorm van evenementen. Neem bijvoorbeeld Veenendaal On Ice, de kerstmarkt, de Cityrun.’ ‘Het gaat om reuring creëren in Winkelstad Veenendaal en daarmee het aantrekkelijk maken van het verblijf en
daarmee het verlengen van de verblijfsduur. Om dit te bevorderen belonen we ook initiatieven van onze ondernemers en zetten we graag ‘de verdubbelaar’ in. Hiertoe is een speciaal budget gerealiseerd waaruit initiatiefnemers een bijdrage krijgen voor initiatieven die de sfeer en beleving in het centrum van Veenendaal verbeteren.’ BUDGETTERING Aarnoudse: ‘Er zijn veel goede ideeën, maar budget is best nog wel eens een issue. Het is mooi als door een (kleine) bijdrage van de overheid ideeën omgezet kunnen worden in concrete activiteiten. En het is goed om te zien dat dit stimuleren ook werkt.’ ‘Een belangrijke stap op het gebied van de financiering van de bijdrage uit de binnenstad zelf is dit voorjaar gezet. Als gemeente hebben we het proces mogen faciliteren om te komen tot een BIZ waarin winkeliers en vastgoedeigenaren samen de benodigde budgetten realiseren.’ Wethouder Stroobosscher: ‘Voor mij was het een mooi moment toen het lukte om alle stakeholders te verbinden aan de BIZ. Naast de investeringen vanuit de overheid zijn we zo voor de komende jaren verzekerd van de →
De Brouwersgracht maakt deel uit van het winkelcircuit SCN 2017 | 5 19
VEENENDAAL
benodigde gelden voor de binnenstad zelf. Het is niet alleen dat er zo budget geregeld is, maar het is tevens belangrijk dat hiermee de betrokkenheid vergroot is. De retail, de horeca, de cultuursector, de eigenaren van losse winkelpanden, maar ook die van de winkelcentra Passage/-Corridor en Scheepjeshof nemen zo een stuk verantwoordelijkheid en helpen mee de succeskans van Winkelstad Veenendaal te vergroten.’ SAMEN KOM JE VERDER Aarnoudse: ‘Alle stakeholders hebben de verschillen die tussen verschillende partijen nu eenmaal bestaan aan de kant gezet en met elkaar een stip op de horizon geplaatst waar we samen naar toe werken. Men zegt ook wel: ‘alleen ga je sneller, maar samen kom je verder’ en dat is beslist van toepassing op de manier waarop we hier samenwerken.’ THEMAGEBIEDEN, WEL ZO DUIDELIJK Een ander onderdeel van het totale plan van aanpak is het aanwijzen van themagebieden in het centrum van Veenendaal. Aarnoudse: ‘De markt wil duidelijkheid. Zowel de retailer als de vastgoedbelegger of ontwikkelaar moet kunnen bepalen waar verantwoord geïnvesteerd kan worden. De grenzen van het kernwinkelgebied zijn daarbij belangrijk, maar ook de vaststelling van themagebieden voor bijvoorbeeld mode, horeca, cultuur, enzovoort. Dit maakt het voor de bezoeker overzichtelijker en voor ondernemers en investeerders aantrekkelijker en uiteindelijk moet dit versterkend werken.’ ‘Wat betreft winkelaanbod streven we naar een goede mix van sterke landelijke formules en krachtige couleur locale, aangevuld met nieuwe, startende, innovatieve ondernemers. Dit is de couleur locale van de toekomst. Een divers winkel- en horeca-aanbod aangevuld met cul-
‘Twintigduizend vierkante meter winkeloppervlakte verplaatsen vraagt om regie’
20 SCN 2017 | 5
Wethouder Engbert Stroobosscher (r) en programmamanager Aarnoud Aarnoudse
tuur, leisure, werklocaties in combinatie met een kwalitatief goede openbare ruimte maakt onze binnenstad compleet, zodat de binnenstad voor alle doelgroepen interessant is om te bezoeken, binnen en buiten de openingstijden van de winkels.’ Wethouder Stroobosscher vult aan: ‘Wij geloven echt in het bestaansrecht van binnensteden als deze. Het is een wereld van verschil met aankopen via internet doen. Dat is een puur individuele activiteit en vrijwel zonder beleving. Een bezoek aan Winkelstad Veenendaal staat daar diametraal tegenover: het is een beleving en niet alleen leuk om als individu te doen, maar ook met je gezin, vrienden en familie. Mensen hebben elkaar nodig. De behoefte aan ontmoetingen en beleving maken dat deze manier van winkelen gewoon meer kwaliteit heeft.’ DIALOOG Vindt de consument dat ook? Dat heeft de gemeente via een dialoogavond aan de inwoners gevraagd. Met die input zijn er prioriteiten gesteld is er een integraal programma gemaakt voor Winkelstad Veenendaal dat de naam Vitale Winkelstad! draagt. Stroobosscher: ‘Als winkelstad moet je onderscheidend zijn. Dat zit niet alleen in je winkelaanbod, alhoewel de kleine ondernemers in deze stad wel heel bepalend voor het verschil zijn. Natuurlijk heeft internet voor blijvende veranderingen gezorgd. Qua retail zal het zeker een deel van de aankopen naar zich toe blijven trekken. Maar ik denk dat de consument op een zeker moment de echte beleving en ervaring die een binnenstad als die van Veenendaal kan bieden zal gaan missen. Daar zetten wij op in en samen met de overige stakeholders verenigd in Winkelstad Veenendaal geef ik ons een goede kans dat dit gaat lukken.’ ←
WWW.VEENENDAAL.NL HEEFT U VRAGEN NAAR AANLEIDING VAN DIT ARTIKEL? MAIL AAN: AARNOUD.AARNOUDSE @VEENENDAAL.NL
THEMA
Vanuit de Scheepjeshof naar het centrum
Werk in uitvoering: de transformatie van Winkelstad Veenendaal De gemeente wil graag werk maken van de binnenstad. De overige stakeholders ook. Samenwerking ligt voor de hand, maar hoe doe je dat? Daarover gaat dit artikel waarvoor gesproken is met de regisseur van Winkelstad Veenendaal, met de centrumcoördinator van de gemeente en met de kwartiermaker die eraan heeft bijgedragen dat stakeholders met elkaar zijn gaan samenwerken. Wij stellen u voor aan een vertegenwoordiging van deze samenwerking.
W
inkelstad Veenendaal is niet alleen de naam voor het kernwinkelgebied, maar ook voor de paraplu-organisatie. Annelies van Rooijen is voor deze organisatie de regisseur. ‘Winkelstad Veenendaal is de overkoepelende organisatie van alle stakeholders in de binnenstad. In ons bestuur zitten vertegenwoordigers van de winkeliersverenigingen, de horeca en de pandeigenaren. Op deze manier kunnen deze partijen efficiënt met de gemeente communiceren en samen over belangrijke zaken beslissen.’ Was daarvoor een noodzaak? ‘Absoluut’, zegt Van Rooijen. ‘Een aantal dingen gingen niet goed, zoals de financiering en de samenwerking tussen partijen. Daarbij waren we in een hele moeilijke periode terecht gekomen, met veel leegstand in het winkelgebied. Er moest iets gebeuren om het winkelgebied weer vitaal te krijgen en te houden. Gelukkig dat wethouder Marco Verloop, tot januari 2017 verantwoordelijk voor de binnenstad, dit ook inzag en dat is de basis geweest voor de nieuwe aanpak waarin alle partijen samenwerken’. → SCN 2017 | 5 21
THEMA
Marian Langbroek (l), Annelies van Rooijen en Erwijn Harsevoort
nuïteit voor de financiering van Winkelstad Veenendaal.’ Langbroek: ‘Het belangrijkste dat bereikt is, is dat die gezamenlijkheid er gekomen is. In de BIZ, die op 1 januari 2018 ingaat, maar ook in al het andere dat moet bijdragen aan het succes van Winkelstad Veenendaal.’ HOE KOM JE TOT DRAAGVLAK VOOR EEN BIZ? In de organisatie van Winkelstad Veenendaal zitten zoals gezegd vertegenwoordigers van de stakeholders. Maar die hadden niet het mandaat om voor alle stakeholders afzonderlijk voor een BIZ te kiezen.
‘Een BIZ is eigenlijk een soort binnenstadsbedrijf’ ‘Wat heel belangrijk is, want niet alleen moet het plan Vitale Winkelstad! van de gemeente uitgevoerd worden, maar ook het projectplan voor de BIZ.’ RESETTEN Maar dat zijn niet de enige plannen c.q. projecten die er lopen. Daar weet Marian Langbroek meer van. Zij is in 2015 door de gemeente ingehuurd om onder andere een beleidsstuk te schrijven over de financieringsvormen die op dat moment werden ingezet voor winkelgebieden. Hierdoor heeft zij veel voeling gekregen met wat er in de binnenstad van Veenendaal gebeurde. In juni 2016 zijn we officieel gestart met het traject ‘Resetten Winkelstad Veenendaal’ en daarvoor ben ik de kwartiermaker geweest.’ En wat houdt kwartiermaken in deze opdracht precies in? ‘Eerst heb ik een ‘rondje langs de velden’ gedaan om te horen wat er leefde en speelde. Het was tevens een inventarisatie om in te schatten hoe groot de kans was om alle stakeholders bij 22 SCN 2017 | 5
elkaar te krijgen. We slaagden erin de mensen te overtuigen om hierin deel te nemen.’ ‘Vervolgens zijn er een aantal brainstormsessies gehouden waarin ook echt zaken goed benoemd werden. Dus duidelijk uitspreken wat de intentie was van de partijen. Daarbij kwam natuurlijk ook oud zeer naar boven, maar de deelnemers waren bereid om dat tijdelijk even te parkeren. Met elkaar vooruitkijken was het motto. Heel mooi, maar minstens zo verrassend was dat de deelnemers direct het statement maakten ‘samen bepalen = samen betalen’.’ ANDERE FINANCIERING ‘Dat laatste was erg belangrijk, want het leverde de ingang naar een andere financiering op. Namelijk van reclamebelasting naar BIZ. Wat vanuit financieringsoogpunt een prima oplossing was, omdat de twee overdekte winkelcentra niet onder de reclamebelasting vielen. Weliswaar waren die bereid om op vrijwillige basis een bijdrage te doen, maar dat gaf onvoldoende zekerheid en conti-
Om dat voor elkaar te krijgen werd besloten ‘ambassadeurs’ aan te stellen. Ondernemers die in hun directe omgeving het contact zochten bij een aantal van hun buren en net zo lang doorvroegen totdat men bij de juiste persoon terecht kwam. Zij merkten al heel snel dat iedereen het nut van samenwerking en de BIZ inzag. En zo werd op een democratische manier draagvlak voor de nieuwe BIZ gerealiseerd. Maar het gevolg was ook dat er een nauwe samenwerking ontstond. Het besef dat je met elkaar veel meer kon bereiken. Ook omdat de gemeente zich duidelijk aan de nieuwe koers committeerde (en de gemeenteraad unaniem instemde met het voorstel voor de BIZ) maakte dat er echt dingen konden gebeuren. SAMENWERKING MAAKT STERK Van Rooijen: ‘Die samenwerking is dus niet alleen van belang voor de stakeholders, maar zeer zeker ook voor de gemeente. De gemeente alleen kan het niet, de ondernemers ook niet. Het is de samenwerking die
VEENENDAAL
het tot een sterk geheel maakt.’ Langbroek: ‘Marco Verloop gaf al aan: de gemeente wil graag, maar de ondernemers moeten ook wat doen. De ondernemers hebben met het akkoord voor de BIZ dat ook laten zien. Dus kunnen de partijen nu gelijk opgaan. Zoals in het Programma Vitale Winkelstad!: iedereen wil dezelfde kant op en ondersteunt elkaar.’ Langbroek wijst ook nog op het belang van de vele zelfstandige ondernemers die Veenendaal telt: ‘Dat is echt een kracht van deze stad. De stem en inbreng van deze ondernemers is in onze organisatie heel belangrijk, ook als ondersteuning van het proces.’ ORGANISATIE We stelden u hierboven al voor aan de regisseur van Winkelstad Veenendaal en aan de kwartiermaker die in opdracht van de gemeente het
Niet dat ik altijd het antwoord op vragen heb, maar ik weet binnen de gemeentelijke organisatie meestal wel wie het antwoord kan geven.’ ‘Ik maak bovendien een soort van vertaling tussen de partijen, zodat vragen en antwoorden in lijn met elkaar komen te liggen. Zo heb ik samen met Annelies het plan voor de BIZ naar de Raad toe begeleid. We zijn een soort van tandem: wat Annelies voor de binnenstad vanuit Winkelstad doet, doe ik voor de binnenstad vanuit het gemeentehuis.’
weet hoe je klanten moet trekken.’ ‘Inderdaad, vastgoed en retailers spreken niet helemaal dezelfde taal’ beaamt Langbroek. ‘Maar veel (lokale) vastgoedpartijen hebben net als de retail de laatste jaren flink de pijn van de crisis gevoeld. En daarbovenop ook de veranderende manier waarop de consument z’n aankopen doet. Men is er zich terdege van bewust dat er wat moet gebeuren en
VERSCHILLENDE BELANGEN Nu hebben de stakeholders in de binnenstad weliswaar een gemeenschappelijk belang (een succesvol functionerende winkelstad), maar ze zijn ook erg verschillend. Neem de retailer versus de vastgoedeigenaar. Wat merkt Harsevoort daarvan? ‘Het mooie van deze samenwerking is dat men – ook als is er soms sprake
Druktebeeld op een zonnige zaterdag in oktober
dat dit gezamenlijk moest. Daarom heeft men hier over die verschillen heen kunnen stappen en is voor samenwerking gekozen.’
Winkelcentrum Scheepjeshof is een van de ankers in het centrumgebied
voorbereidende werk deed. Sinds 1 november 2016 is er ook een nieuwe centrumcoördinator. Erwijn Harsevoort vervult deze rol en is, zoals hij dat zelf omschrijft, in feite voor de gemeente de accountmanager voor de binnenstad. ‘Ik ben voor de stakeholders het aanspreekpunt bij de gemeente. Voor veel mensen is een gemeentelijke organisatie vaak nog een soort black box. Waar moet je zijn? Hoe bereik je iets? Via de centrumcoördinator is dit veel toegankelijker geworden.
Iedereen vond: samen bepalen is samen betalen van een verschillend belang – toch bereid is met elkaar aan tafel te zitten, naar elkaar te luisteren. En de vastgoedeigenaren realiseren zich beslist dat het vooral de retailer is die
INVULLING VAN DE PLANNEN Winkelstad Veenendaal bevindt zich sinds de aanname van de BIZ in een transitiefase. Langbroek: ‘We laten de oude structuren achter ons en gaan met de BIZ werken. We zijn nu bezig met te onderzoeken hoe we de uitvoering gaan inrichten. Daarvoor is een plan compleet met doelstellingen en hoe deze behaald moeten worden geschreven.’ Maar hebben de stakeholders niet vooral behoefte aan hele zichtbare dingen? Aan een snel resultaat? Van Rooijen: ‘Absoluut. Ik denk dat we daar vorig jaar, nog voordat de BIZ van start ging, een mooi voorbeeld van neergezet hebben. In de zomer van 2016 besloot de gemeenteraad een koopzondag toe te staan. Dat ligt hier best gevoelig. Niet alleen op het gemeentehuis, maar ook bij de retailers en de bevolking. Ongeveer de helft is voor en de andere helft → SCN 2017 | 5 23
VEENENDAAL
is tegen. En dat laatste niet alleen vanuit geloofsredenen, maar ook willen kleine ondernemers graag nog wat vrije tijd overhouden.’ ‘In elk geval is bepaald dat er op proef zes koopzondagen kwamen. Daar moeten we samen wat van maken. Dat was het moment voor ons om met een goed plan te komen dat heel helder voor de retailers was. Een plan waarin duidelijk omschreven werd wat we samen konden bereiken.’ ‘We zijn begonnen met koopweekenden, die om de zondagen heen
zaten. De ondernemers die niet op zondag open wilden hadden dan toch ook wat aan deze programmering die zich van vrijdag tot en met zondag afspeelde. En je ziet dat dit direct resultaat opleverde. De gezamenlijke campagne en activiteiten waren voor veel retailers een mooi moment om ook in financiële zin wat extra’s te doen. WAT HOOPT MEN TE BEREIKEN? Hoe ziet men de binnenstad van Veenendaal op de iets langere termijn? Wat betekent dit voor het centrumgebied? Van Rooijen hoopt over vijf jaar een centrum te hebben dat niet zozeer kleiner is, maar wel goed gevuld. ‘Dat heeft mede te maken met de analyse van de gemeente dat 20 duizend elders gelegen winkelmeters in aanmerking komen voor verplaatsing naar het kernwinkelgebied. Overigens hebben wij bij de invulling van het centrum niet alleen retail voor 24 SCN 2017 | 5
ogen, maar vooral ook functies die de binnenstad verlevendigen, zoals horeca, entertainment en leisure. Zodat de bezoeker zich vermaakt en langer wil blijven.’ ‘Dat is ook de opdracht voor het marketingplan dat we nu schrijven voor de BIZ: hoe kunnen we ervoor zorgen dat we die route die we ooit bedacht hebben ook af kunnen maken. Daarnaast moeten we inzetten op een betere connectie tussen online en offline en daarvoor de juiste services bieden. Dat ligt niet alleen op het bordje van de retailer, maar hoort ook thuis in ons plan voor een vitale binnenstad. We willen als Veenendaal ook de ICT-stad voor deze regio zijn, dus zouden we hierop in kunnen haken door ook op dit gebied services te bieden.’ VERRASSEND, AANTREKKELIJK Harsevoort zou graag zien dat de openbare ruimte nog verrassender en aantrekkelijker wordt. ‘Over vijf jaar komt de bezoeker niet alleen meer naar Veenendaal voor de functies die in de panden zitten, maar ook omdat de stad zo aantrekkelijk is om te verblijven. Om dat met elkaar te bereiken hoop ik dat de samenwerking tussen gemeente en de overige stakeholders nog lang zal voortduren. Sterker nog: dat is een must.’ Langbroek gaat na haar werk als kwartiermaker de gemeente verlaten, maar vertrouwt erop dat alle stakeholders ook op langere termijn nog enthousiast zullen zijn over de BIZ: ‘Het is een prima model voor een zakelijke samenwerking als deze. In feite is hier een soort binnenstadsbedrijf opgericht. De ondernemers ondernemen niet meer alleen in hun eigen bedrijf, maar ook in de BIZ. Daarmee zien zij beter de noodzaak tot samenwerking in en kunnen ze ook meesturen op de te volgen koers.’ ← WWW.FACEBOOK.COM/WINKELSTAD HEEFT U VRAGEN OVER WINKELSTAD VEENENDAAL? MAIL AAN: ANNELIES@WINKELSTADVEENENDAAL.NL
Entree Passage-Corridor aan de Hoofdstraat
VEENENDAAL
Vastgoedkansen in Veenendaal De Brouwersgracht met de in het straatbeeld teruggebrachte gracht en zicht op de Tricotage
De afgelopen jaren is er in Veenendaal-centrum druk gebouwd aan de vervolmaking van het centrum. Dit nadert nu zijn voltooiing, ofschoon er voor ontwikkelaars als Johan van den Essenburg van Ingenious Vastgoed nog best wel wat werk ligt.
‘W
ij zijn een lokale ontwikkelaar en ook al heel lang actief op de vastgoedmarkt in Veenendaal’ zegt van den Essenburg. ‘Door onze lokale betrokkenheid hebben we denk ik een goede kijk op wat deze markt wil en zoekt. Dat zie je terug in onze woningen (de ontwikkelingsportefeuille van Ingenious bestaat voor 80% uit woningbouw) en commerciële ruimten, waaronder winkels. Wij ontwikkelen deels voor particuliere of institutionele beleggers en deels voor onze eigen portefeuille. Maar we verkopen ook direct aan de woonconsument.’ Het gesprek met van den Essenburg vindt plaats op een horecaterras van het project De Kameleon aan de Brouwersgracht, onderdeel van het plan Brouwerspoort. Een sfeervolle locatie, niet op de laatste plaats omdat op deze plek het water weer in de stad is teruggebracht. Maar ook de architectuur is van een kwalitatief hoog niveau. Een vraag aan van den Essenburg: de gemeente Veenendaal streeft naar ‘georganiseerde krimp’ van de winkelmeters. → SCN 2017 | 5 25
VEENENDAAL
Maar hier aan de Brouwersgracht zien we onder de woningen als plintbebouwing allemaal commerciële ruimten. Hoe is dat gegaan? Van den Essenburg: ‘Toen wij met de Brouwerspoort aan de slag gingen kregen wij van de gemeente de opdracht mee om in elk geval geen grote winkelunits bij te bouwen. Maar zoals je ziet zijn er inderdaad commerciële ruimten gerealiseerd. Die heb je ook nodig om de beoogde routing in het centrum succesvol te maken. Toch richten wij ons qua invulling niet specifiek op winkels. Je ziet nu vooral een invulling met horeca, maar ook met dienstverlening en een sportschool met een personal-training formule. Daarnaast is er ook iemand een kantoor in zo’n ruimte begonnen.’
Stadsstrand met zicht op de Tuinstraat 26 SCN 2017 | 5
HORECA Zoals in veel steden in Nederland, zien we inderdaad ook op deze plek dat de horeca in opkomst is. ‘De markt ontwikkelt zich duidelijk in deze richting: de consument wil graag ergens zitten en wat eten en drinken. Die horeca samen met een aantal gemengde functies maakt dat we hier op de Brouwerspoort een uitbreiding van het winkelcircuit van Veenendaal realiseren, dat aansluit op het bestaande.’ En dat sluit goed aan op de plannen van de gemeente, die vanuit de wens duidelijke themagebieden te benoemen aan de buitenrand van het centrum graag een horeca- en cultuurroute gerealiseerd ziet. ‘Die route is nog niet compleet’ vervolgt van den Essenburg. ‘Vandaar dat wij ook De Kameleon fase 2 gaan ont-
VEENENDAAL
wikkelen, wat een aansluiting geeft op het noordelijke deel van het centrum. Daarnaast zijn we bezig met plannen voor een leisureproject en ook een stadshotel. In feite zijn we bezig met het centrum te vervolmaken en vullen we de gaten op die jarenlang bijvoorbeeld als parkeerveld in gebruik waren.’ SAMENWERKING MET GEMEENTE Wat spreekt van den Essenburg als commercieel ontwikkelaar aan in de aanpak van de gemeente, waarin men duidelijk de regie naar zich toetrekt, maar daarbij ook alles doet voor een goede samenwerking? ‘Dat vind ik bijzonder prettig en eigenlijk ook noodzakelijk. Natuurlijk is er een verschil tussen overheid en
het bedrijfsleven. Maar als je wat wil bereiken, dan is een aanpak als deze een must. Dus niet star zijn als het om bijvoorbeeld bestemmingsplannen gaat. Niet redeneren ‘wat kan niet’ maar zorgen dat het wél mogelijk wordt. Het toekennen van themazones werkt heel verduidelijkend, maar moet niet te rigide zijn. Dus in een themagebied moet wel ruimte blijven voor kleine afwijkingen. Als een klein sieradenwinkeltje graag tussen twee horecaondernemers wil zitten, dan moet je niet zeggen dat dit qua thema niet kan. En zo werkt dat in de praktijk ook in Veenendaal.’ ←
WWW.INGENIOUSVASTGOED.NL
Bernard van Kreelpoort richting Hoofdstraat
‘Deze gemeente is niet star, maar denkt met ons als ontwikkelaar mee’
Johan van den Essenburg SCN 2017 | 5 27
VEENENDAAL
‘Het is niet voor niets dat er in Veenendaal al veel grote ketens gevestigd zijn’ Ondernemer Bas Bos
Bas Bos is een retailer in hart en nieren. Naast dat hij franchiser is van de HEMA in het stadscentrum, heeft hij ook nog een winkel in wijkcentrum de Ellekoot en kent daardoor de stad qua retail als geen ander. Hij vindt het fantastisch dat de BIZ er gekomen is en verwacht dat 2018 – als de BIZ officieel is ingegaan – een heel belangrijk jaar wordt.
Passage-Corridor opent de winkelroute aan de oostelijke zijde van het centrum 28 SCN 2017 | 5
B
as Bos is naast ondernemer ook bestuurslid van de Winkeliersvereniging Veenendaal Centrum (open gebied). ‘Deze vereniging is in 2016 opgericht om de handen op elkaar te krijgen. Maar daarvoor heb je ook budget nodig en dat is hier altijd toch wel een probleem geweest. Wat kleine ondernemers en ook landelijke winkelketens die niet tot een structurele bijdrage te bewegen waren. Via de reclamebelasting heeft de gemeente hier tijdelijk een oplossing voor aangedragen, maar
omdat deze niet op de winkels in de overdekte centra van toepassing was, kwam er toch onvoldoende budget binnen voor Winkelstad Veenendaal. Met de BIZ is dat opgelost: alle stakeholders betalen en beslissen mee.’ Wat vindt Bos van de rol die de gemeente vervult? ‘Als ondernemers merken wij zeer zeker dat de gemeente heel erg betrokken is bij de winkelstad en de ondernemers. In de raadsvergaderingen die ik heb bijgewoond, merk je ook dat de binnenstad bijzonder leeft bij de politiek. Vrijwel alle raadsleden hebben iets met het centrum en koesteren
VEENENDAAL
dat. Natuurlijk, de gemeente heeft ook een groot belang bij het centrum. Er is de afgelopen jaren fors in geïnvesteerd en daarbij speelt ook nog het behoud van de werkgelegenheid een grote rol. Helaas kwam de crisis er even tussendoor …’ VEENENDAAL IS NIET ALLEEN OP PAPIER EEN REGIOKOOPSTAD De gemeente meldt trots dat Veenendaal een belangrijke regiofunctie heeft. Klopt dat met de ervaringen van de retailers in het centrum? ‘O ja. Dat is beslist een feit. Als zelfstandig winkelier binnen HEMA houden wij regelmatig postcodeonderzoeken. Daarbij zien we heel duidelijk dat de consument uit een heel groot gebied naar het centrum van Veenendaal komt en dat wij qua trekkracht veel sterker zijn dan gemeenten als Ede en Wageningen. Je ziet dan ook niet voor niets dat in Veenendaal centrum al veel grote ketens gevestigd zijn, die bovendien ook nog regelmatig uitbreiden. Neem H&M, die ongeveer dubbel zo groot wordt: een echte super store. We krijgen niet voor niets steeds meer ketens die in deze stad willen zitten.’ Toch is daar nog wel wat in te bereiken, want de toekomst van de zondagopening is nog niet helemaal duidelijk. Bos: ‘Inderdaad, landelijke ketens willen graag hier naartoe komen, maar daarvoor vinden zij meerdere zondagopeningen per jaar toch echt noodzakelijk.’ ‘We hebben hier vanaf vorig jaar een proef met zes zondagopeningen gehouden en ik ben op al die dagen geopend geweest. Noem mij gerust een voorstander van de zondagopeningen, want voor ons werkt het in commerciële zin. Ik had alleen graag dat de gemeenteraad snel duidelijkheid gaf over een vervolg, want ik moet natuurlijk verder met mijn planning.’ GEVOELIG ONDERWERP Bos merkt daarbij op dat wat hem betreft zondagopeningen niet alleen rondom een evenement gepland
Veenendaal heeft een van de grootste markten in de regio
zouden moeten worden, maar dat deze ook op de bekende commercieel kansrijke dagen plaats moeten vinden. ‘Als winkelstad hebben we de zondagopeningen die geweest zijn al geëvalueerd en daar wordt door een deel van de pandeigenaren en de winkeliers toch heel enthousiast op gereageerd. Maar het is een realiteit dat er hier ook pandeigenaren zijn die in het huurcontract bepaald hebben dat hun pand niet op zondag open mag, net als dat een deel van de winkeliers dat ook niet wil. Dat tekent wel hoe gevoelig dit onderwerp hier ligt. Dat neemt niet weg
De pas geopende Zuivelhoeve wordt goed bezocht
dat het publiek zowel uit Veenendaal als uit de regio ons op een zondagopening goed bezoekt.’ OVER HET VERDWIJNEN VAN WINKELMETERS Wat vindt Bos van het gegeven dat Veenendaal winkelmeters wil schrappen? ‘Ik vind dit een goede ontwikkeling. In feite zijn winkels in aanloopstraten niet meer van deze tijd. De drie wijkcentra in Veenendaal zijn wél erg succesvol en van
daaruit moeten geen meters verdwijnen, maar zeker wel vanuit de periferie en de aanloopstraten. We moeten niet meer denken vanuit de ondernemer, maar vanuit de consument. Die wil gemak, alles bij elkaar en zoveel mogelijk zien. En de kans om het winkelaanbod te concentreren is er nú. Immers, er zijn de afgelopen jaren best wel een aantal winkelketens uit het straatbeeld verdwenen. Dat zorgde ook hier voor leegstand. Door nu winkels uit de aanloopstraten te bewegen tot verhuizing naar het centrum kunnen we dit ook oplossen.’ WELKE BRANCHES MIST VEENENDAAL NOG? Afgezien van enkele landelijke ketens, denkt Bos dat vooral supergespecialiseerde kleinere winkels het heel goed in het centrum van Veenendaal zullen doen. ‘Met kleine, bijzondere formules met een ondernemer die echt passie heeft voor zijn product maak je in een centrum als dit echt het verschil. Zoals een koffiespecialist (die hebben we overigens al en dat is een enorm succes). Of een chocolatier, een traiteur, een biologische winkel of een saladebar. Die specialisatie zou ik ook graag op de warenmarkt zien gebeuren: daar zie ik nu te veel kramen met telefoonhoesjes en dat is echt niet onderscheidend. Overigens gebeurt er binnen mijn eigen organisatie – HEMA – momenteel ook veel op formulegebied. We hebben dat onlangs als eerste in Tilburg mogen zien. Over onderscheidend gesproken! Ik kan bijna niet wachten totdat mijn filiaal hier in Veenendaal aan de beurt is.’ ← SCN 2017 | 5 29