SCN 3-2013

thema

4 | 2013

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Arnhem bruist

dankzij samenwerking

DE KLANDERIJ

10 JAAR! FEEST VAN 23-2 6 OKTOBER

KOM JIJ OOK? WinkellocatieMarkt 2014

erking Dossier: samenw

Focus op marketing Twitter: @KlanderijN

L | Facebook: Win

kelcentrum De Klan

derij | WW W.K LAN

Het succes van Handyman DERIJ.NL

Sale?

Sale Show en gratis shoppers Grote Bijlmerplein zaterdag 22 juni 13.00 - 16.30 uur

Organisatie

Op 16 juni deze shopper gratis bij besteding van â‚Ź 10,-!

Tevens worden er waardebonnen t.w.v. 5 euro weggeven tijdens de show! Kijk voor meer info op:

Communicatie

In het hart van uw doelgroep.

Marketing

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

www.wfcommunicatie.nl

inhoud

2013 | 4

in dit nummer focus marketing

NIEUWS NRW Jaarprijs 2014 Unieke formule in New Babylon Parkeren duur in Nederland?

Primark naar Venlo De beste binnenstad 2013–2015 Shopping districts in transformation

Dino’s in de winkel TOF al 12,5 jaar top Storytelling volgens MK Illumination Euro Attractions Show Onderscheiden is een must Zomertijd: het Jones Report Promtions by Maureen Het nieuwe winkelcentrum boeit Samen aan de slag met imagineering Wie kiest, wordt gekozen

5 6 6 7 11 27

visies en reviews Wat kun je doen om succesvol te zijn?

Huurprijsniveau als criterium Jorine de Soet over Handyman

5 29 30 33 35 36 39 40 42 44

8 24 46

columns Verwaaijen Getekend: Johan Haringsma De Fouw

dossier: samenwerking Gemeenschappelijk belang is eigen belang 9straatjesonline.com Arnhem bruist dankzij samenwerking

7 11 49

rubrieken 13 14 18

Personalia Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina’s Colofon en sponsors

6 43 50 55 58

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

scn 2013 | 4 3

nieuws

Als u nu echt eens wilt opvallen...

www.wolterdesign.de

Als het goed is heeft u bij deze editie tevens een catalogus van het Duitse Bernd Wolter Design aangetroffen. Op honderd pagina’s vindt u daarin informatie over niet alleen de geschiedenis van de dinosauriërs en prehistorische zeedieren, maar ook over de replica’s die dit bedrijf verhuurt en verkoopt.

Zo staan al vele jaren een aantal replica’s (op ware grootte!) in het Dinobos van Dierenpark Amersfoort.

Ook voor kortdurende educatieve of actiematige tentoonstellingen is de collectie uitermate geschikt.

In Nederland hebben bijvoorbeeld de winkelcentra DoeMere te Almere en Dukenburg te Nijmegen daar al ervaring mee opgedaan. Het dino-thema is dan ook bij uitstek geschikt om een aantal weken een actie omheen te bouwen. ← Kijk eens naar onze YouTube-video over DoeMere DinoMania op Youtube.com/watch?v=XOOv4dQLqEE Of naar Dukenburg Dino-Burg op Youtube.com/ watch?v=-WEFvu84Hos

NRW Jaarprijs 2014 Op 1 september is de inschrijving voor de NRW Jaarprijs 2014 van start gegaan. NRW Leden hebben tot 1 november 2013 de tijd hun project in te dienen. Tijdens het NRW congres op 9 april 2014 zal de winnaar van de 25e NRW Jaarprijs feestelijk bekend worden gemaakt.

Deze prestigieuze prijs heeft in de afgelopen 25 jaar een belangrijke plaats verworven in de Nederlandse vastgoedwereld. De prijs wordt ieder jaar toegekend aan een recent nieuw of herontwikkeld winkelproject. Bij de beoordeling van de ingediende projecten speelt het vernieuwende karakter en de commerciële aantrek-

kelijkheid een belangrijke rol. Tevens toetst de jury de mate waarin het project bijdraagt aan de verhoging van de kwaliteit van de Nederlandse winkelvastgoedsector.

In 2013 werd Raaks in Haarlem uitgeroepen tot winnend project. De jury was van mening dat deze manier van (her)ontwikkelen een belangrijke voorbeeldfunctie oplevert voor veel van de opgaves van vandaag en de komende jaren.

De jury bestaat uit de leden van de NRW Raad van Toezicht en NRW Bestuur — samen met een aantal externe deskundigen — en staat onder voorzitterschap van Ron Cijs. U kunt zich inschrijven via www.nrw.nl. ←

scn 2013 | 4 5

NIEUWS

Parkeren duur in Nederland?

Van onze Australië-correspondent

Medio november 2013 opent in New Babylon Shops & Restaurants de eerste grote outletformule in hartje stad: Fashion Factory Outlet.

Deze nieuwe winkelformule is gebaseerd op het shop-in-shopconcept en biedt kleding aan van (inter)nationale top modemerken tegen sterk gereduceerde prijzen. Fashion Factory Outlet sluit uitstekend aan bij het aanbod van New Babylon Shops & Restaurants en biedt bovendien topkwaliteit kleding tegen een aantrekkelijke prijs.

In de circa 5.000 m² tellende department store, op de eerste verdieping van het winkelcentrum, zullen zo’n 70 exposanten van topmerken hun collecties van voorgaande seizoenen en monstercollecties presenteren. Met kortingen die kunnen oplopen tot 70 procent. Het assortiment richt zich op dames-, heren- en kindermode en accessoires. loyalty Een belangrijk onderdeel van het concept is de focus op customer loyalty. Via social media en een loyaliteitsprogramma wordt gewerkt aan klantenbinding door middel van het bieden van exclusieve kortingen, speciale pre-sales en unieke privileges die het shoppen nóg leuker en aantrekkelijker maken. Daarnaast wordt gewerkt met een uniek kassasysteem die het monitoren van voorraden en beheren van customer relations vergemakkelijkt.

Fashion Factory Outlet is een concept van de initiatiefnemers van de succesvolle Woonfabriek, met vestigingen in Villa Arena Amsterdam en Woonboulevard Cruquius. Units in de Fashion Factory Outlet worden aangeboden met volledige service: aankleding, personeel, marketing, sales en support.

New Babylon Shops & Restaurants Huurders van New Babylon Shops & Restaurants zijn onder meer Mango, Jack & Jones, Spar, Douwe Egberts Café, Simit Sarayi, AKO en De Buren en Sixt Rent a Car. Ook keren enkele vertrouwde partijen terug. Dit zijn het Brabants Lederwarenhuis, Dungelmann en De Tuinen. Het winkelcentrum ligt op een high-trafficlocatie naast station Den Haag Centraal, waar dagelijks maar liefst 190 duizend mensen in- en uitlopen. De officiële opening van het winkelcentrum is op 19 september 2013. De verhuur van New Babylon Shops & Restaurants is in handen van een intern verhuurteam in samenwerking met de retailspecialisten WPM en HB Kroese Paternotte. ←

6 scn 2013 | 4

personalia

Unieke winkelformule in New Babylon

Het kan een probleem zijn als in hartje stad anderen dan consumenten de parkeerplaatsen oneigenlijk lang in beslag nemen. Om dat te voorkomen besloot Woolworths de parkeertarieven van haar bij de Woolloomooloo-vestiging in Sydney-centrum horende kleine parkeergarage (25 plaatsen) flink naar boven bij te stellen.

Het eerste uur was gratis, dat wel. Maar daarna werd de prijs 65 Australische dollar — bijna 45 euro — voor één tot twee uur parkeren, 65 euro voor twee tot drie uur en 86 euro voor meer dan drie uur.

Dat viel niet in goede aarde bij de consument en er ontstond een kleine rel. Woolworths koos eieren voor haar geld en verlengde de parkeertijd van het eerste gratis blok naar 90 minuten. Tot aan twee uur is het nieuwe tarief 25 Australische dollar — ongeveer 17 euro — en 62 euro voor meer dan drie uur. Wat overigens in Sydney-centrum niet heel bijzonder is. ←

Françoise Dechesne is per 1 juli benoemd als nieuwe ceo van MAB Development. Zij volgt daarmee Isaäc Kalisvaart op, die per 1 juli is afgetreden als ceo en als lid van de hoofddirectie van de Rabo Vastgoedgroep. Dechesne is sinds 2001 werkzaam bij MAB Development. Eerder was zij regiomanager bij MOG en manager development bij Achmea.In 2008 werd zij gekozen als Vastgoedvrouw van het jaar. Met haar aanstelling kiest de Rabo Vastgoedgroep voor een zorgvuldige afbouw van de huidige organisatie waarbij verplichtingen worden nagekomen. De afbouw vindt plaats binnen een realistisch tijdschema en wordt begeleid door een team van medewerkers van MAB. MAB zal geen nieuwe projecten opstarten.

Mr. Denise Jansen (29) is in dienst getreden bij Kroonenberg Groep als commercieel beheerder. In deze functie is zij medeverantwoordelijk voor het optimaal laten renderen van de vastgoedportefeuille. De portefeuille van Kroonenberg Groep bestaat uit winkelcentra, winkels, kantoren en woningen.

Denise Jansen komt van PingProperties, waar zij de afgelopen drie jaar als assetmanager werkzaam was. ←

column

Primark komt naar Venlo

verwaaijen Het Primark-effect

De Ierse modeketen Primark opent een nieuwe winkel in de binnenstad van Venlo. De vestiging heeft een totale vloeroppervlak van circa 5.500 vierkante meter. De trendy kledingwinkel vestigt zich in De Luif, onder de nieuwe Middenzaal van Theater De Maaspoort aan de Oude Markt.

Wanneer de nieuwe vestiging precies haar deuren kan openen, is op dit moment nog niet bekend.

Het casco wordt nu eerst verder voorbereid op de komst van Primark. Dit zal, afhankelijk van vergunningen, levertijden, etc. ruim een half jaar in beslag nemen. Daarna zal Primark de unit verder afbouwen en inrichten.

Venlo verwacht dat de opening van de Primark-vestiging leidt tot een forse toename van het aantal winkelpassanten in de binnenstad en het gebied rond de Maasboulevard in het bijzonder. Wethouder Stephan Satijn (Economische Zaken) is verheugd met de komst van Primark: ”Dit is een geweldige opsteker voor de detailhandel in de Venlose binnenstad. Primark is een trekker van jewelste en versterkt de positie van Venlo als winkelstad substantieel.”

N

u de hele wereld zich vastklampt aan de Primark, redder in (leegstands)nood, is het goed om even terug te blikken naar vergelijkbare redders in het verleden. Een vastgoedcrisis geleden was dat de Mediamarkt. In tweeërlei opzicht een zegen voor de vastgoedeigenaar. Een enorme publiekstrekker en een partij die moeiteloos duizenden onverhuurbare meters op verdieping op nam. De redder in nood. En met soms 10 tot 15 procent stijging van het bezoek tot gevolg. Maar naarmate de Mediamarkt/Saturn-dichtheid toenam, nam ook het effect op de stijging af. Je moest nu een filiaal in je aanbod hebben om het verlies aan andere plaatsen te beperken.

Het neveneffect is geweest dat er een grote concentratie is ontstaan, waarbij menige regionale keten het loodje heeft gelegd. De verschuiving naar online heeft hier natuurlijk ook een grote rol in gespeeld.

Bij de Primark zie je hetzelfde patroon. De eerste vestigingen zorgden voor een enorme toevloeiing uit een groot verzorgingsgebied. Van heinde en verre kwam men naar Rotterdam-Alexandrium of Hoofddorp. Maar naarmate de expansie gestaag voort dendert en in hoog tempo Bijenkorffilialen, eigen locaties (Den Haag) en haastig vrij gemaakte plekken in winkelcentra (Zoetermeer) beschikbaar komen, groeit de Primark-dichtheid en neemt dus ook het effect per nieuwe vestiging af. Maar voorlopig is daar geen sprake van. Primark is een absolute hit. Met name voor de jonge consument die in plaats van online kopen, graag tassenvol eendagsmode koopt voor een belachelijk lage prijs. En als je zoveel bespaart, kan je jezelf ook trakteren op een ‘duur’ kledingstuk van de concurrent of de lokale horeca nog even spekken.

Maar er komt een omslagpunt. Op een bepaald moment zal de toevloeiing waar de omringende moderetailers in eerste instantie van profiteren tot staan gebracht worden. Het gejuich verstomt. En dan ontstaat een keiharde concurrentiestrijd om dezelfde consumenteneuro wat resulteert in omzetverlies bij de concurrentie. Hetgeen weer verdere kaalslag tot gevolgen kan hebben.

Maar ter relativering, hetzelfde werd ook beweerd ten tijde van de komst van H&M die voor een revolutie in retailland zorgde. Geen winter- en zomercollectie, geen uitverkoop en dat tegen die prijs? Dat is toch niet mogelijk? Toch bleef er ruimte voor nieuwe retailers.

“Daarnaast is de komst van Primark goed nieuws voor de werkgelegenheid in Venlo en de regio,” vult de wethouder aan. “In een winkel van dit formaat kunnen zo’n 250 mensen hun brood verdienen. Dat is, zeer in deze tijd, geweldig belangrijk.” Het succes van de winkels ligt gelegen in het feit dat ze leuke en hippe kleding voor niet al veel te geld hebben. De winkels van de Primark zijn daarnaast ook nog eens erg groot, zodat je een ruime keuze hebt, meer dan in gewone winkels.

Primark heeft op dit moment in totaal 257 vestigingen. De allereerste Nederlandse Primark werd in Rotterdam gevestigd (2008). Daarna opende het bedrijf vestigingen in Hoofddorp (2010), Zaandam (2011) en Almere (2012). Eind dit jaar opent de vestiging in Zoetermeer. ←

Primark is wel een nieuwe stap in de polarisering van de mode. Van extreme discount tot high end brand stores. Het middenveld wordt tijdelijk even overgeslagen. Maar ook discount krijgt een ander, hip gezicht. Is het de Zeeman/Wibra 2.0 of de definitieve vervanging van C&A? Vooralsnog is de Primark een van de weinige lichtpuntjes in een nog donkere leegstandtunnel. ← Jeroen Verwaaijen Noorderling en directeur onderzoek Strabo bv @jpverwaaijen/ verwaaijen@strabo.nl

scn 2013 | 4 7

congressen

Wat kun je doen om in de huidige markt succesvol te zijn?

De veertiende editie van de WinkellocatieMarkt wordt dit jaar op 26 september in Utrecht gehouden en pakt door op het vorig jaar in Rotterdam succesvol ingezette concept van de ‘running conference’. Dagvoorzitter Heino Vink (Multi Corporation) en congresontwikkelaar Ingrid Baggerman (Management Producties) kijken vooruit naar dit jaarlijkse event.

I

ngrid Baggerman: ‘De kern van de WinkellocatieMarkt is dat het een ontmoetingsplek is waar mensen uit het winkelvastgoed elkaar kunnen ontmoeten. Een goede mix van vragers en aanbieders van winkellocaties is belangrijk. Daarom weer een gevarieerd programma, met content én beleving, De dag bestaat uit twee delen. ’s Ochtends laat de gemeente Utrecht ons ‘live’ de nieuwe plekken van de binnenstad zien. Utrecht investeert de komende jaren binnenstad-breed maar liefst 35 miljoen euro en maakt dus een hele kwaliteitsslag. Natuurlijk brengen wij een bezoek aan Nieuw-Hoog Catharijne. ’s Middags kijken we naar landelijke en internationale trends op het thema ‘consument en beleving’. Maar ook welk antwoord we kunnen geven op de multichannel-ontwikkeling in de retail. Kwaliteit en beleving lijken het antwoord te zijn om de consument te verleiden naar onze binnensteden en winkelcentra te komen, vast te houden en terug te laten komen. Hoe kunnen retailers en eigenaren van winkelvastgoed daarop inspelen en de consument toch laten komen en langer laten verblijven?’

‘Op de WinkellocatieMarkt ontmoeten alle betrokken partijen elkaar, wat belangrijk is voor niet alleen kennis8 scn 2013 | 4

uitwisseling, maar ook voor begrip voor elkaar, inzicht in de problematiek van de ander en het samen kansen pakken.’ actueel programma Dagvoorzitter Heino Vink heeft al eerder de WinkellocatieMarkt geleid (Bussum, 2010) en heeft met plezier ‘ja’ gezegd om het nog een keer te doen. ‘Ik vind het leuk om dit te doen en denk ook dat het hoort bij mijn rol in deze industrie. Het geeft me de kans om tussen collega’s en gebruikers te verkeren. Samen met de congresorganisatie maak je een programma dat actueel is en ingaat op de vragen van vandaag. Ook dit jaar zullen een paar retailers zich presenteren en het verhaal achter de formule, maar zeker ook de mensen die daarachter zitten, is iets dat mij heel erg aanspreekt.’

Wat heeft Heino Vink met Utrecht? ‘Zakelijk gezien hebben wij in het Utrechtse de projecten Vleuterweide in Leidsche Rijn gerealiseerd. In het centrum van de stad zijn wij niet actief, wel in de wijk Lombok, waar we net begonnen zijn aan het winkelcentrum Groeneweg. Maar Utrecht Centrum is voor mij als persoon heel belangrijk, omdat ik in de regio woon en qua shopping op het centrum gericht ben. Utrecht Centrum is echt een voorbeeld van een kansrijke grote winkelstad met een bijbehorend winkelaanbod. De stad pakt haar kansen — en niet alleen met Hoog Catharijne — om een slag te maken in kwaliteit en beleving.’ tijdsbeeld Gewetensvraag: Is de stad in de jaren zestig en zeventig om zeep gebracht door de wethouders van toen? ‘Dat vind ik niet: wat zij deden paste bij het tijdsbeeld. Een stad als Utrecht bestaat natuurlijk uit verschillende lagen horende bij verschillende tijdperken, tot in de middeleeuwen aan toe. En ja, de ontwikkelingen uit het ene tijdperk waarderen we meer dan die uit het andere. Maar het is duidelijk dat het betonnen ruimteschip Hoog Catharijne dat destijds in de na-oorlogse veranderingsdrift in het centrum van de stad geland is, z’n tijd heeft gehad. Maar dat is maar één aspect van de binnenstad.’

Inderdaad, plannen voor het centrum zijn er genoeg.

Maar in hoeverre past dat bij de Nederlandse consument?

We zijn toch een heel doorsnee volkje en je kunt je afvra-

Meer info? Scan de QR-code met uw smartphone!

congressen

Heino Vink

Ingrid Baggerman

WinkelLocatieMarkt DO 26 september 2013 | CitySense Utrecht 10.00

Toekomst winkelstad Utrecht

Opening door wethouder Mirjam de Rijk Utrechts Winkeldebat, met o.a. Pieter Affourtit, Jos Melchers en retailer Tom Broekman Excursie: Nieuw Hoog Catharijne en binnenstad Utrecht Lunch

‘Running conference’ tijdens de WinkellocatieMarkt van 2012 in Rotterdam

gen of we met het erg gemiddelde winkelaanbod niet gewoon krijgen wat we ‘verdienen’. Is een upgrading wel logisch?

Heino Vink: ‘Ik denk dat het toevoegen van kwaliteit, maar zeker ook van variëteit, wel degelijk kansen in zich heeft. Maastricht, Den Bosch, Den Haag, Breda, Rotterdam, Amsterdam en ook Utrecht zijn voorbeelden van steden die hierop van het internet winnen. Sfeer en beleving, uitgaan en zien en gezien worden, een bezoekje aan de horeca: retail gaat steeds meer daarnaartoe. Wat dat betreft zouden we misschien zelfs van De Efteling kunnen leren.’ beleving Dus toch weer dat vermaledijde woord ‘Beleving’? ‘Waarom niet. We hebben er geen ander goed Nederlands woord voor. Als het echte functionele winkelen zich verplaatst naar het internet, dan liggen de kansen voor de fysieke winkels in de binnensteden dus duidelijk bij beleving. Wel denk ik dat we landelijk gezien toe gaan naar slechts een paar grotere winkelkernen waarin die beleving optimaal geboden kan worden. En Utrecht is daar een voorbeeld van.’

Heino Vink ziet ondanks de moeilijke tijd die de sector doormaakt nog voldoende mogelijkheden voor ontwikkelingen: ‘Het is niet juist om in het algemeen te stellen dat er geen winkels meer moeten worden gebouwd. Winkels veranderen voortdurend, evenals consumentenbehoeften en locatiekenmerken. Ook de eisen die retailers aan winkels stellen veranderen doorlopend als gevolg van hun aanpassingen aan de markt. Dus wat dat betreft is er nog

14.30 Trendmiddag consument & beleving Retailers aan het woord: met o.a. Hema, outof-the-boxthinking | Imagineering als ultieme beleving | Markt-keynotes: Redevco Nederland, Unibail Rodamco, Garma Netwerkborrel Meer informatie & inschrijven: www.winkellocatiemarkt.nl

steeds veel werk aan de winkel in Nederland: verbeteren, moderniseren, herstructureren. Daarom ben ik positief gestemd over de toekomstkansen van onze sector. Weliswaar met een kleinere hoeveelheid spelers, maar dat op zich geeft ook alweer nieuwe marktkansen.’ discussie Tot slot de vraag waarom de lezer naar deze 2013-editie van de WinkellocatieMarkt moet komen. Heino Vink: ‘Inhoudelijk steekt de dag goed en leuk in elkaar. We belichten op een andere manier het clichéthema ‘beleving’. En we kijken naar de vraagstukken die vandaag leven en spelen.

Dat is ook het mooie van de WinkellocatieMarkt: elk jaar aangepast naar de actualiteit en met elkaar discussiëren over wat je kan doen om onder het huidige gesternte succesvol te zijn.’ ← scn 2013 | 4 9

It’s so close.

It’s so far out.

It’s spectacular.

Tours

Seminars

Products

Presentations

Forums

Sluit je aan bij meer dan 350 exposanten om de nieuwste producten te ervaren in de vrijetijdsindustrie en ontmoet meer dan 8.000 industrie-collega’s van over de hele wereld. EAS 2013 staat volledig in het teken van trends, attracties, de nieuwste technologie, netwerken en het ontmoeten van collega’s in de vrijetijdssector.

Voor meer informatie kunt u terecht op www.IAAPA.org/EAS

Regist reer je N U o www.I AAPA.p org/EA en S profite speciaer van korting le en!

nieuws

De beste binnenstad Tweejaarlijks wordt de verkiezing Beste Binnenstad georganiseerd. Dé kans voor binnensteden om te laten zien wat ze doen om hun binnenstad zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Inmiddels is de verkiezing Beste Binnenstad 2013–2015, gesponsord door onder meer SCN, weer een stap verder. Na een voorselectie en een inschrijfoptie voor steden is nu het moment om de genomineerde steden te presenteren.

A

lle deelnemende steden zijn beoordeeld door een nominatiecommissie, samengesteld uit onafhankelijke deskundigen op diverse binnenstedelijke thema’s. Deze nominatiecommissie is op basis van objectieve prestatie-indicatoren en praktijkervaring gekomen tot vijf genomineerden per categorie.

Drie van de vijf genomineerde binnensteden in de categorie middelgroot: Venlo, Haarlem en Delft.

Zaandam en Veenendaal zijn de andere twee.

De genomineerden in de categorie grote binnensteden zijn (in willekeurige volgorde) Amsterdam, Den Haag, Dordrecht, Haarlem en Leeuwarden.

In de categorie middelgrote binnensteden zijn genomineerd(in willekeurige volgorde): Assen, Delft, Veenendaal, Venlo en Zaandam.

Op basis van ontwikkelingen in onder andere toekomstbestendigheid, verblijfsklimaat, voorzieningenaanbod, circuitvorming, leegstandbestrijding en organiserend vermogen zijn uiteindelijk deze tien genomineerden geselecteerd. De genomineerde steden wordt gevraagd middels een vragenlijst te motiveren waarom zij de titel Beste Binnenstad 2013–2015 verdienen. De onafhankelijke nominatiecommissie kiest medio september per categorie twee finalisten op basis van deze motivatie. De winnaars worden 21 november tijdens een feestelijke bijeenkomst in Eindhoven bekend gemaakt.

De Beste Binnenstad is een kwaliteitslabel. Alle facetten van de binnenstad worden tijdens de beoordeling en jurering onder de loep genomen. De

‘Beste Binnenstad’ springt er niet alleen uit op het vlak van winkels of parkeermogelijkheden, maar onderscheidt zich in de volle breedte van andere binnensteden. Zowel vanuit de optiek van de consument als het bedrijfsleven, bewoners en bezoekers.

Uitgangspunt is de ontwikkeling die een binnenstad binnen een periode van twee tot drie jaar heeft doorgemaakt.Zie voor achtergrondinformatie over de verkiezing www.debestebinnenstad.nl. ← Verkiezing Beste Binnenstad wordt sinds 2003 tweejaarlijks georganiseerd. Het Platform Binnenstadsmanagement is sinds de start van de Verkiezing betrokken bij de uitvoering. De editie verkiezing Beste Binnenstad 2013-2015 organiseert Platform Binnenstadsmanagement in samenwerking met de partners Nederlandse Raad van Winkelcentra, Vastned, Redevco, Shopping Centre News, Locatus, BRO en Stenden Hogeschool. scn 2013 | 4 11

Jorine de Soet schreef dit inspirerende artikel voor de Stichting Collectief Ondernemersschap in de Retail, kortweg score. Zie ook www.score-web.nl.

Vakantiegroet van Johan Haringsma

H

et gaat op het moment in het algemeen niet goed met de detailhandel in Nederland. De afgelopen maanden hebben we veel bedrijven zien omvallen, omdat de opbrengsten in relatie tot de kosten te gering waren. Veel ondernemers in de detailhandel maken zich zorgen en zijn op zoek naar mogelijkheden om hun bedrijf gezond te houden of weer gezond te maken. In eerste instantie zoekt men naar mogelijkheden de kosten terug te dringen en de opbrengsten te doen stijgen. Om de kosten terug te brengen wordt er o.a. personeel ontslagen, er worden vestigingen gesloten en er wordt kritisch naar de inkoop, de voorraden en het gehele logistieke proces gekeken. Daarnaast komen we wel heel vaak en gedurende lange tijd de poster ‘sale’ op het etalageruit tegen.

Belang van samenwerking Een van de manieren om de opbrengstpotentie te verhogen is samenwerking met andere ondernemers. Inspanning voor het gemeenschappelijk belang, kan het eigen belang ten goede komen. Nu is het gebruikelijk om je in te spannen voor een gemeenschappelijk belang als het eigen belang veilig gesteld is. Zo functioneren verreweg de meeste mensen. Het is ook heel begrijpelijk dat je pas bereid bent je voor iets gemeenschappelijks in te spannen als je zelf je eigen zaakjes op orde hebt. Pas dan ervaar je ruimte om je in te spannen voor zaken die niet een direct zichtbaar rendement opleveren.

Er vallen klappen Echter, willen we de detailhandel in totaliteit gezond houden, dan zullen er op een aantal plaatsen klappen vallen.

Op dit moment beschikken we over meer winkelmeters dan de markt opneemt. Verwacht wordt dat deze ontwikkeling zich nog voort zal zetten, gezien het aantal winkelmeters dat nog in de pijplijn zit en de ingezette gedragsverandering van consumenten. Naar verwachting zullen de goede centrumgebieden overleven ten koste van de minder goede.

Het creëren van een economisch gezond functionerend winkelgebied is daarom van groot belang om te blijven bestaan. In de huidige markt vraagt dat een enorme omslag in inzicht en houding. De vanzelfsprekendheid je in te spannen voor een gemeenschappelijk belang, als eerst het eigen belang veilig gesteld is, is niet langer een voorwaarde om voort te bestaan. In deze tijd, waarin er zoveel bedrijven omvallen, wordt het in toenemende mate noodzakelijk eerst het gemeenschappelijk belang te dienen om het eigen belang veilig te stellen. Samenwerking tussen ondernemers is daardoor pure noodzaak geworden. Alleen door samenwerking kan een gemeenschappelijk doel c.q. een economische gezond functionerend centrumgebied bereikt worden.

Winkelcentra van één eigenaar zijn in het voordeel In geplande winkelcentra met één of twee (grote) eigenaren, kunnen deze eigenaren met behulp van de huurovereenkomst grote invloed uitoefenen op gemeenschappelijke inzet en activiteiten. Daarmee dienen zij de economische 12 scn 2013 | 4

dossier: samenwerking

Gemeenschappelijk belang is eigen belang Wil je als ondernemer overleven, dan is samenwerking met medeondernemers noodzakelijk. In deze tijd is samen werken aan een gemeenschappelijke visie of doelstelling zelfs noodzakelijk om het eigen belang veilig gesteld te zien, stelt Jorine de Soet.

doelstelling van het centrum. Geplande winkelcentra zoals bijvoorbeeld Hoog Catharijne in Utrecht, Stadshart Amstelveen, het Gelderlandplein in Amsterdam Buitenveldert hebben grote potentie om sterke centra te blijven. Deze winkelcentra zijn in handen van één eigenaar, beschikken over een compleet gevarieerd aanbod en zijn goed bereikbaar. De eigenaren van de centra zijn zeer professioneel en managen, beheren en marketen hun centra ook integraal en professioneel. Deze kenmerken maken dat dit soort centra meer potentie heeft dan gebieden met versnipperd eigendom en verschillende soorten winkelformules, waaronder veel zelfstandig ondernemers, waar elke formule voor zich optreedt en nauwelijks sprake is van samenwerking.

Op dit moment vormen de echte A1 locaties hier nog een uitzondering op, maar hier zien we nauwelijks tot geen zelfstandig ondernemers meer. Deze locaties bieden nog slechts ruimte aan het filiaal- en grootwinkelbedrijf.

Samenwerking en de klant centraal Filiaal- en grootwinkelbedrijven zijn veelal vanuit hun corporate marketing in de gelegenheid zich goed neer te zetten in de markt, hoewel we ook daar klappen zien vallen. Voor kleinere organisaties en echte zelfstandig ondernemers is dit vaak lastiger als gevolg van de beperkte schaalgrootte waarop zij opereren. Voor deze groep is het daarom extra noodzaak om mee te gaan met de tijd; dat wil zeggen dat zij geïntegreerd alle oriëntatie- en aankoopkanalen inzetten, die beschikbaar zijn. Dit heet een omni-channel benadering.

Grote winkelbedrijven maken vaak al gebruik van zo’n systeem, dat volledig geïntegreerd gericht is op het aankoopproces en alle oriëntatie- en aankoopkanalen van de

klant in plaats van het verkoopproces van de betreffende formule. Voor kleinere ondernemers is het vaak lastiger zo’n omni-channel systeem in te zetten als gevolg van de hoge werkdruk bij de ondernemer en het verkooppersoneel en de relatief hoge kosten van zo’n investering ten opzichte van de schaalgrootte van de onderneming.

Echter, wil men het hoofd boven water houden en behoren tot de groep die kan voortbestaan, dan is deze investering waarschijnlijk noodzaak. Daarnaast is samenwerking tussen ondernemers in een bepaald gebied ook onontbeerlijk. Als ondernemers goed samen werken en een gemeenschappelijke visie of doelstelling formuleren, waarvoor ze zich gezamenlijk inspannen, is de kans dat het eigen belang veilig gesteld wordt vele malen groter, dan wanneer ieder voor zich functioneert of blijft functioneren. koopzondag Aardig voorbeeld is hier de onlangs geïntroduceerde koopzondag in Utrecht. Sinds februari van dit jaar mogen de winkels in het centrum van Utrecht elke zondag open. Een bezoek aan dit gebied leert ons echter dat een belangrijk deel van de winkels meedoet aan deze koopzondag, maar ook een heel aantal ondernemers niet. Dit leidt tot onduidelijkheid en teleurstelling bij (potentiële) klanten. Een gedeelde visie en gedeelde ambities zouden hier moeten leiden tot een gedeelde houding en een gedeeld gedrag.

Het feit dat dit niet zo is, is een gemiste kans.

Conclusie Kortom, wil je als ondernemer overleven, dan is samenwerking met mede-ondernemers noodzakelijk. In deze tijd is samen werken aan een gemeenschappelijke visie of doelstelling zelfs noodzakelijk om het eigen belang veilig gesteld te zien. Dat vraagt een volledige omslag in houding.

Daarnaast is het van belang klantgeöriënteerd te functioneren. Het is niet langer het eigen verkoopproces dat leidend is; het is het aankoopproces dat leidend moet zijn.

Als aan deze twee kwaliteiten integraal voldaan wordt binnen een bepaald centrumgebied, naast de aanwezigheid van een compleet aantrekkelijk aanbod en een goede bereikbaarheid, is de kans dat dat betreffende gebied op termijn tot de winnaars behoort aanzienlijk groter dan wanneer ieder voor zich blijft opereren op de traditionele wijze waarbij de verkoop van het product centraal staat. ← scn 2013 | 4 13

dossier: samenwerking

9straatjesonline.com Dankzij coöperatie met de Stichting Collectief Ondernemerschap in de Retail (score) kan de lezer van Shopping Centre News sinds editie 3 van dit jaar met regelmaat artikelen verwachten over samenwerking in winkelgebieden. Deze keer een artikel over het fameuze ‘9 straatjes’ gebied in Amsterdam, waarvoor onderneemster Rosanne Jansen een collectieve webwinkel heeft bedacht.

14 scn 2013 | 4

dossier: samenwerking

Rosanne Jansen

R

osanne Jansen woont in een van De 9 straatjes, was een paar jaar geleden nog geen winkelier en vroeg zich af waarom het winkelaanbod niet ook online te vinden was.

‘Je loopt niet regelmatig alle negen straatjes af en ik dacht dat het gemakkelijk zou zijn om het aanbod online te kunnen vinden, het te kunnen filteren naar je interesse van dat moment. Voor jezelf, bij het zoeken naar een cadeau, de mogelijkheid om te kunnen zoeken op kleur of maat. Bovendien was duidelijk dat de naam ‘9 straatjes’ al een grote bekendheid had, dus prima gebruikt kon worden als koepel voor de deelnemers aan zo’n website.’

Maar gedachten vormen zich met de snelheid van het licht en de realisatie in de echte wereld kan een stuk taaier zijn, zo ondervond ook Rosanne. ‘Ik ben een aantal kennissen/winkeliers langs gegaan om te vragen wat ze van het idee vonden. De eerste reacties waren positief en vervolgens ben ik aan een plan gaan schrijven. Hoe zet je

zoiets op? Wat kost het om zoiets te maken en hoe kom je uit de kosten? Daarbij komt dat niet alle winkeliers in eenzelfde mate profijt zullen hebben van een webwinkel.

Uiteindelijk bedacht ik een aantal verschillende abonnementsvormen en toen vijftien winkels zich aangemeld hadden, zijn we het platform gaan bouwen, waarbij mijn partner Valerie de vormgeving heeft gedaan.’ brochure Die eerste stappen waren dus relatief snel gezet. Maar er moesten zich meer winkeliers uit het gebied aanmelden om de website voldoende draagkracht te geven. ‘We maakten een mooie brochure en vervolgens moesten we toch vrij lang met het idee leuren om meer winkels achter het plan te krijgen. In feite was die afwachtende houding van de winkeliers terecht, want er stond nog niks concreets en ik ben ook geen retailer qua achtergrond. Bovendien was er in het begin nog geen voorraadkoppeling mogelijk, dus moesten de winkeliers die handmatig bijhouden. In feite kwam ik niet alleen kansen,

maar ook een hoop gedoe brengen. Nee, het was begrijpelijk dat niet iedereen stond te juichen. Maar we hebben het plan doorgezet en na negen maanden voorbereiding zijn we gaan lanceren.’

Het platform werd heel goed ontvangen: zowel door de consument, maar ook door de pers. De lancering vond ‘live’ plaatse tijdens een uitzending van rtl Boulevard. Dat heeft voor enorm veel free publicity gezorgd. Binnen een jaar kreeg 9straatjesonline een Elle Award voor beste webshop en begin dit jaar zette de Vogue het online shopgebied op de negende plaats van haar 101 beste webshops lijst. Ook bleek dat er b-to-b meer mensen met dit idee rondliepen en graag wilden weten op welk platform wij werkten en hoe de samenwerking ging. Dus staan Rosanne en Valerie met grote regelmaat hun verhaal te houden op beurzen en congressen.’

Onderscheidend vermogen Om tussen het webgeweld van partijen als Bol.com en Wehkamp op te vallen was het duidelijk dat de aanpak van de 9straatjesonline.com op een bijzondere manier vormgegeven moest worden. Rosanne Jansen: ‘Dat unieke vind je in het bijzondere portfolio van producten. Bij ons vind je handgemaakt glas naast een art-deco eierdopje en een leren jasje van Tony Cohen. Dus een hele mooie mix, die een bepaalde doelgroep zeker aanspreekt.’

Maar toch klinkt dat mooier dan dat het was. De winkels in De 9 straatjes zijn namelijk heel intensief met hun winkel bezig. En hun etalage is alles voor ze. Daar komen de mooiste producten in.

‘De website werd echter voor de wat mindere producten gebruikt. En dat kan niet, want wij profileren ons als een high-end platform. Daar horen de beste producten bij. Ook logistiek liep het eerst niet allemaal vervolg op pagina 16 → scn 2013 | 4 15

dossier: samenwerking

en bijvoorbeeld een duitse keten als Marco Polo past daar minder goed in.’

Wij vertegenwoordigen nu zo’n twee derde van de negenstraatjeswinkels die mee zouden kunnen doen ← vervolg van pagina 15 even goed. Zo was er bijvoorbeeld van een bepaald jasje een voorraad van zes stuks in verschillende maten. Voor de website moest dat natuurlijk eerst goed gefotografeerd worden. Maar tegen de tijd dat het jasje online stond, was het alweer uitverkocht.

Het is daarbij niet heel gemakkelijk om even snel je hele collectie online te zetten –dat is veel werk-, dus bleef in de praktijk het aanbod wat achter.’

Om dat te verbeteren werden Rosanne en Valerie ook winkelier. Ze hadden inmiddels aan Keizersgracht 241 een pand in gebruik genomen en dat maakte het mogelijk om niet alleen de logistiek voor de deelnemende winkels te doen, maar ook zelf een assortiment te gaan voeren. ‘Daarbij letten wij er wel op dat we complementair zijn aan het assortiment van de aangesloten winkels én dat het past bij de beleving van De 9 straatjes. Wij zullen daarbij niet ook een merk gaan voeren dat al bij een van onze aangeslo16 scn 2013 | 4

ten winkels te koop is. Wat merken betreft hanteren we een strikte merkexclusiviteit.

De winkel die een bepaald merk als eerste voert, houdt die exclusiviteit en we zullen dan ook niet hetzelfde merk namens een van de andere winkels onder de aandacht brengen.’

Samenwerking tot op zekere hoogte Je zou verwachten dat een dergelijk initiatief meteen door de ondernemersvereniging omarmt zou worden. ‘Dat hadden we graag gewild, maar is niet zo uitgepakt. Omdat we heel erg in het idee geloofden, hebben we met 9straatjesonline.com een eigen interpretatie van het gebied online gezet. En dat is een beetje een eigen leven gaan leiden, want uit een recente enquête bleek dat bijna een op de vijf bezoekers van de website niet bekend was met het fysieke winkelgebied.’

En dat is toch wel in het voordeel van de winkels die zich aangesloten hebben. ‘Twee jaar gelden begonnen we met vijftien winkels, nu zijn er bijna veertig van de tachtig winkels in het gebied aangesloten. Van die tachtig zijn er in feite zestig geschikt voor onlineverkoop, dus vertegenwoordigen wij nu zo’n twee derde van de winkels uit het 9 straatjes-gebied die potentieel mee zouden kunnen doen. Daarbij hebben we natuurlijk ook regelmatig te maken met mutaties.

Mutaties die niet altijd meer passen bij het oorspronkelijke karakter van het gebied en volgens ons idee ook niet bij de webwinkel.

We hebben graag de kleine, bijzondere shops

internationale ketens Rosanne vindt dit soort mutaties waarbij grote ketens betrokken zijn wel jammer: ‘In feite is dat het gevolg van het succes dat de eerste winkeliers met veel moeite bereikt hebben. Vastgoedeigenaren verhogen de huur, totdat een kleine winkelier moet zeggen dat die niet meer haalbaar is. Vervolgens stappen internationale ketens in de winkel, maar die veranderen toch het oorspronkelijke dna van het gebied. En dat is jammer, want daarmee gaat het karakter uiteindelijk verloren. Zie wat er gebeurd is in New York in Soho en Lower Eastside.’

Dick van Doleweerd van Score wil dit overigens relativeren: ‘Veel verloop kost de vastgoedondernemer geld. De kans dat de hogere prijzen betaald gaan worden, wordt met een toenemend aantal mutaties steeds kleiner. Bovendien worden ook grote ketens steeds kritischer in hun keuze voor locatie.

Landelijke dekking is niet meer zaligmakend, niet meer vol te houden.’ online en offline Terug naar de webwinkel. Het is niet zo dat de winkeliers altijd exclusief voor verkoop via 9straatjesonline.com kiezen. ‘Steeds vaker ontwikkelen winkeliers zelf een verkoopsite of nemen deel aan andere platforms, zoals miinto.nl (een fashionsite waar verschillende modemerken producten aanbieden, red.). En ik vind ook dat je als ondernemer dit beslist moet doen, teneinde een zo optimaal mogelijk bereik te creëren.

Maar zo’n platform moet wel bij jouw merkbeleving passen. Je moet je merk online net zo strak managen als offline. Daarom zit je bijvoorbeeld ook niet in de Kalverstraat.

Dus waarom zou je online wel met je winkel

dossier: samenwerking

of merk op zo’n kiloknallerplatform gaan staan? Onze website profiteert op haar beurt ook van het web en de manier waarop mensen zoeken. Daarom is het ook belangrijk dat ons aanbod een aantal magneten —zoals trendy merken — heeft. Daarmee wordt een ‘zoeker’ naar binnen gelokt en het is onze taak om het zo interessant te maken dat men verder kijkt. De website is dan ook tweetalig.’

Logistiek op de fiets 9straatjesonline.com verzorgt de webverkoop voor de aangesloten winkels van a tot z.

Bij de dienstverlening hoort een callcenter en de verwerking van de bestellingen. ‘Voor veertig verschillende winkels en tweehonderd merken is dat best een hele klus. Alle aankopen komen in het virtuele winkelkarretje van onze webwinkel terecht en wij geven dan een signaal aan de winkels dat ze het product klaar moeten leggen. Vervolgens halen wij op de fiets de producten bij de winkels op. Een unieke manier van orderpicking!’

Rosanne Jansen regelt ook de betaling.

En het plaatsen van de producten op de website. ‘Wij hebben ervoor gekozen dit in eigen hand te houden, omdat we alleen zo de gewenste kwaliteit en uitstraling kunnen handhaven. In feite krijgen de winkeliers voor een instapfee van 1500 euro een kanten-klare afdeling op onze site en tegen een fee voeren wij ook de andere taken uit. Ook de fotografie wordt door ons gecoördineerd.

En niet te vergeten het wekelijks verzenden van drie nieuwsbrieven.’

Drie nieuwsbrieven? Was de web-community al die nieuwsbrieven niet zat? ‘Niet die van ons! Wij maken de mooiste nieuwsbrief van Nederland. En die is heel belangrijk voor het genereren van sales, wat dan ook weer zoiets is waar de winkeliers van mee profiteren.’

Maar er is meer....

Naast de website is er ook een app voor mobiele telefoons. Bovendien kunnen winkeliers qr-codes in hun etalage plaatsen, zodat consumenten die na sluitingstijd in het gebied rondlopen toch een bestelling kunnen doen. Rosanna Jansen: ‘We gaan het winkelgebied meer naar buiten brengen door met name de toeristen in Amsterdam op te zoeken. Dit doen we door zogenaamde ‘shop-zuilen’ met beeldscherm in hotels te plaatsen. Toeristen zijn in Amsterdam enorm belangrijk, ook voor de omzetten van de winkels.’

Op z’n eigen schaal mag gezegd worden dat de 9straatjesonline.com een succes is.

Is het de intentie van Rosanne om het concept verder uit te rollen? ‘In principe wil ik dat wel, Maar ik weet nog niet of dit in Nederland zal zijn. We zoeken soortgelijke gebieden met kleine boetieks en opkomende merken en die zijn schaars.’ Wellicht een tip voor Rosanne om even het artikel over Arnhem op de volgende pagina’s te lezen?

Resumerend Dick van Doleweerd (Score) vindt 9straatjesonline.com een voorbeeld van een commerciële samenwerking die ook wat oplevert. ‘Dat moet ook een voorwaarde zijn, want ik zie nog te veel samenwerkingsvormen die alleen maar geld kosten. De webwinkel 9straatjesonline.com biedt denk ik een grote meerwaarde in samenwerking en levert door de gezamenlijke uitstraling en

Wij maken de mooiste nieuwsbrief van Nederland; die is heel belangrijk voor de sales

aanpak meer op dan een winkelier alleen zou kunnen bereiken. Wat ook mooi is, is dat hier de echte en de virtuele wereld optimaal samen gaan. In dit voorbeeld gaat dat van echt naar virtueel, maar omgekeerd komt ook steeds meer voor: webwinkels die een echte winkel openen. En dat heeft als bijkomende effect dat in die omgeving de omzet merkbaar omhoog gaat. De consument waardeert nog steeds de ‘echte’ winkel. Daarom is het zo dat winkelgebieden die online en offline goed weten te combineren, het meest succesvol zullen zijn.’ ← www.9straatjesonline.com www.score-web.nl scn 2013 | 4 17

dossier: samenwerking

De tijd dat eigenaren van winkelvastgoed uitsluitend naar het eigen bezit keken lijkt definitief voorbij. Veranderingen in retail en consumentengedrag én natuurlijk de moeizaam draaiende economie maken dat stakeholders in stadscentra elkaar opzoeken. ‘Wat goed is voor de stad, is goed voor mijn vastgoed en huurders’, lijkt het nieuwe motto.

Arnhem bruist

dankzij samenwerking

S

hopping Centre News bracht een bezoek aan Arnhem-centrum en kreeg een toelichting op de samenwerking die daar in breed verband is ingezet. In dit artikel komen aan het woord: Carlo van Oostrum (Syntrus Achmea Real Estate & Finance, eigenaar van het winkelgebied Musis Kwartier), Marian Langbroek (DeWinkelcentrumCoach) en Robert Wittenberg (Café Brasserie Dudok, een van de mobilisators in het Arnhemse).

Arnhem-centrum op een zomerse vrijdagmiddag.

Behoorlijk wat mensen, gezellig, terrasjes goed gevuld en overal de spandoeken van MoBA. MoBA staat voor Mode Biënnale Arnhem, een tweejaarlijks event dat de identiteit van Arnhem als modestad gedurende bijna anderhalve maand benadrukt. Met MoBA als vertrekpunt, zocht Syntrus Achmea naar een aanpak die voor retail, horeca en hotels een op samenwerking gebaseerde economische spin off kon realiseren. ami (Arnhem Mode Initiatief) werd geboren. ami sluit daar waar dat kan aan op MoBA, maar doet een aantal toevoegingen die de binnenstad versterken. ami heeft ook oog voor de realiteit van vandaag. Leegstand is daar een onderdeel van en eigenaren van winkelvastgoed zoeken naar manieren om daar goed mee om te gaan. En met dit aspect begint onze rondleiding.

Pop-Up In het Musis Kwartier zijn drie units ingericht met tijdelijke winkels. Zo is er het 3d-atelier, dat ingevuld wordt door het Fablab Arnhem, Ground3d en het 3d-print18 scn 2013 | 4

café. Ofschoon natuurlijk een hi-techonderwerp pur sang, draait het in dit atelier niet louter om de techniek.

Nadrukkelijk wordt de link gelegd naar creatie en mode. In de bijbehorende expositie zijn dan ook 3d geprinte modeartikelen te zien, zoals schoenen, sieraden en zelfs een 3d geprinte bikini! Bezoekers kunnen niet alleen kijken naar hoe (heel fascinerend!) 3d-objecten van de grond af aan geprint worden, maar ook hun eigen ontwerpen laten printen. Een pracht voorbeeld van ‘beleving’. 3d blijkt echter ook een link te zijn naar een andere tijdelijke winkel: vorona. vorona is van oorsprong een internetwinkel. Nick Wilderink, directeur: ‘Wij verkopen customizable goods, dus producten waar je als consument een invloed op hebt. Je bepaalt zelf hoe het product er uiteindelijk uit komt te zien. Ons assortiment is dus gericht op consumenten die het leuk vinden om hun eigen creativiteit kwijt te kunnen in een product dat ze hier kopen. Omdat het gros van de Nederlandse consumenten niet het geld heeft voor maatwerk, bieden wij hier de tools die het mogelijk maken om iets persoonlijks samen te stellen, zonder dat daar een hoge prijs aanhangt. Neem bijvoorbeeld een tas: je kiest hier een body uit, dan de handles, de randen enzovoort. Dat geldt ook voor de horloges. Je kiest een klok en een band en maakt zo een unieke combinatie. Daar zijn wel 1400 mogelijkheden voor. Verder verkopen wij ook 3d-geprinte sieraden.’ van internet naar steen Jullie zijn dus begonnen als internetwinkel. Waarom nu de stap naar een stenen winkel? ‘Het is toch moeilijk om via

dossier: samenwerking

Van links af: Carlo van Oostrum, Marian Langbroek en Robert Wittenberg

internet echt een contact met je klant te maken en feedback te krijgen. De persoonlijke gesprekken hier in de winkel hebben veel meerwaarde voor ons en de consument.

Verder is dit experiment interessant, omdat wij voelen dat we hiermee pionieren en dat is in deze vorm nog niet veel gedaan. Ik ken eigenlijk alleen Nike die maatwerkschoenen mogelijk maakt. Wij opereren in een gebied tussen volledig maatwerk en platte retail. Nu alleen nog met deze producten, maar we hopen dit najaar nieuwe producten toe te voegen.’

Overweegt vorona een roll-out van ‘echte’ winkels? ‘Dat nog niet. Maar we geloven wel in pop-upshops als deze en ook in shop-in-the-shops. We gaan dus anders om met de huurlastencomponent dan andere retailers. De vastgoedeigenaar heeft echter ook baat bij deze invulling, want die is in een situatie als deze primair geïnteresseerd in een goede tijdelijke oplossing en niet in optimalisatie van de huurprijs. Maar we willen wel de kans die we hier krijgen met respect naar de vastgoedeigenaar uitwerken en deze tijdelijke winkel op een zo aantrekkelijk mogelijke manier neerzetten. Dit moet een echt goede invulling zijn, die een

Boven: 3D-printen in het 3D Atelier. Overige foto’s op deze pagina: beelden van WIT WKND ARNHEM.

vervolg op pagina 20 → scn 2013 | 4 19

dossier: samenwerking

← vervolg van pagina 19

verrijking is voor het winkelgebied.’ Kijk, da’s nog eens wat anders dan een vliegende winkel zonder uitstraling in je leegstaande pand! vorona heeft ook interactie met de andere deelnemende winkels. Nick Wilderink: ‘Wij verwijzen mensen die geïnteresseerd zijn in 3d-geprinte sieraden door naar het 3d-atelier, waar men kan zien hoe zoiets gemaakt wordt.’

Boven: Nick Wilderink van Vorona Onder: Irving Vorster van Irvinx

20 scn 2013 | 4

modekwartier Naast de winkel van vorona vinden we de winkel van de Modekwartier-brandstore en spreken daar met Irving Vorster. ‘In deze winkel brengen wij delen uit de collecties van tien tot vijftien Arnhemse modeontwerpers uit het modekwartier. Het is een uitgelezen kans om ons te profileren en te onderzoeken hoe zo’n samenwerking met meerdere ontwerpers in één winkel verloopt. Want elders in de stad hebben we allemaal ons eigen winkeltje, hier doen we het samen.’

Ook Irving Vorster vindt het contact met de consument een belangrijk pluspunt van deze locatie: ‘Er is hier veel meer traffic dan in het Modekwartier. De ‘vindbaarheid’ van onze winkels verderop in de stad is gewoon minder en we ontdekken nu dat dit aspect toch wel heel belangrijk is.

Deze winkel heeft zich dan ook ontwikkeld als verwijspunt naar de winkels in het Modekwartier. Bijkomend voordeel is dat we nu beter in staat zijn om te ontdekken wie onze consument is.’

dossier: samenwerking

Bekijk de video: https://vimeo.com/68782033

Loopt exclusieve mode nog wel in deze tijd? ‘Zeker. Het gaat met dit soort producten nadrukkelijk over beleving.

Zelfs de bezoekers in deze tijdelijke winkel zien bij wijze van spreken de naaimachines in onze ateliers staan. Ook de consument van nu staat hier voor open!’

Maak de stad sterker, dat is goed voor iedereen Ofschoon we onze rondleiding begonnen zijn in het Musis Kwartier, is het Arnhem Mode Initiatief een binnenstadsbrede operatie. Dat blijkt ook uit de invulling van een leegstaand winkelpand in de Bakkerstraat. Kade43 is een winkel van een rond reizend designerscollectief. Hoe kom je zoiets op het spoor? Carlo van Oostrum: ‘Tijdens de brainstormsessies in de aanloop naar het Arnhem Mode Initiatief, ben ik Kade43 tegen gekomen in de krant. Het is een concept dat volgens mij erg goed aan zou sluiten op wat wij hier in Arnhem aan het organiseren waren. Daarom heb ik dit in het overleg ingebracht. Robert Wittenberg heeft met hen contact gezocht en uiteindelijk is dit het resultaat: een uitstekend bij het concept passende tijdelijke invulling in een leegstaand winkelpand.’

Maar dit is geen pand van Syntrus Achmea? ‘Nee, dat is juist. Het past echter wel in onze visie om de stad sterker te maken. De spreiding van dit soort winkels over de stad zorgt voor versterking van de looproutes en uiteindelijk voor een aantrekkelijker geheel. Het draait immers om de consument verrassen en nieuwe dingen laten zien. In feite willen wij als eigenaar zorgen voor de juiste randvoorwaarden voor onze huurders, zodat zij op een goede manier een winkel kunnen exploiteren. Het aantrekkelijk maken van de stad als geheel past bij deze manier van denken. Het hoort denk ik ook bij de langetermijnvisie die beleggers moeten hebben.’

Dit heeft dus niet direct met jullie bezit in het Musis Kwartier te maken. Is dit de nieuwe manier van vastgoed managen?

‘Voor een deel wel. Wij vinden dat we het als Musis Kwartier in Arnhem niet alleen kunnen. En dat geldt voor meerdere steden. Je moet dus in contact komen met de andere stakeholders in zo’n gebied en verbindingen maken.

Arnhem is daar een heel mooi voorbeeld van. Daarbij sluit het goed aan op de behoefte van een bepaald deel van de winkelmarkt: Kade43 bijvoorbeeld zoekt dit soort locaties in verschillende plaatsen in het land. Overigens is het natuurlijk niet de bedoeling om in elke stad een modethema neer te zetten. In Arnhem is dat waar het om draait.

Maar voor elke stad is er een thema te bedenken, omdat elke stad iets unieks in z’n dna heeft zitten. Je moet alleen op zoek naar dat wat onderscheidend is.’

Dus als je de stad sterker maakt, dan hebben daar afzonderlijke projecten zoals het Musis Kwartier ook baat bij?

‘Absoluut, zo werkt het.’

Voor elke stad is een thema te bedenken, omdat elke stad iets unieks in z’n dna heeft zitten. Je moet alleen op zoek naar wat onderscheidend is Samenwerken met een duidelijk doel Een collectief — en zo mag je een binnenstad ook wel noemen — heeft gemotiveerde, energieke aanjagers nodig.

Mensen die er voor gaan. Mensen die bijna vergeten dat ze ook nog een eigen bedrijf hebben. Robert Wittenberg van café-brasserie Dudok is zo’n persoon. Hij is al tien jaar werkzaam in deze stad en de afgelopen jaren bestuurlijk steeds actiever geworden in allerlei samenwerkingsverbanden. ‘Het kost veel tijd, maar het levert ook veel op.’

Bezoekers bijvoorbeeld. Robert Wittenberg: ‘Arnhem afficheert zich als modestad, onder andere door de Mode Biënnale. Die zorgt er voor dat er ontzettend veel publiek vanuit Arnhem en de hele regio naar de stad komt. Vanuit Dudok doen we ook heel actief mee aan de MoBA. Dit in de vorm van events en aanhaken op de programmering. En niet voor niets: we draaien in de weken van het event dubbele omzetten.’ arnhem mode initiatief Het nu lopende Arnhem Mode Initiatief vindt z’n oorsprong in 2012. ‘Er is toen een presentatie gehouden door Lidewij Edelkoort (artistiek leider van de MoBA) en Jeroen de Rooij, marketeer van OnlyZ. Dat heeft er toe geleid dat Jos Wegdam, ondernemer en voorzitter van City Centrum Arnhem en ik vanuit de horeca in Arnhem, in gesprek zijn geraakt met Jeroen en vervolgens ook met Syntrus Achmea. We hebben samen onderzocht hoe we een goed, op economische spin-off gericht stadsprogramma konden opstellen. Dus gericht op bestedingen, verlenging van de verblijfsduur, en zo meer. Daar hebben we dit jaar de eerste vruchten van geplukt.’

Robert Wittenberg is het helemaal eens met wat Carlo van Oostrum over stadsbrede samenwerking zegt: ‘Die samenwerking is noodzakelijk. Wat deze stad betreft is het een enorm voordeel dat er hier al sprake was van een hoge organisatiegraad en bereidheid tot samenwerken.

Hierdoor kunnen we Arnhem als modestad op de kaart zetten. We vinden echter dat de Mode Biënnale voor het brede publiek wellicht wat hoogdrempelig is. Het is artistiek altijd van een internationaal en hoog niveau maar te weinig een festival en een feestje voor de stad. En voor de retailers en horeca is het natuurlijk een must dat het event ook voor een breed publiek toegankelijk is. Mainstream, zoals ze tegenwoordig zeggen. Dat is zeker mogelijk: ook een exclusieve designer is best te linken aan mainstream.

De ideeën van Jeroen de Rooij en de samenwerking met vervolg op pagina 22 → scn 2013 | 4 21

dossier: samenwerking

Het Musis Kwartier tijdens de Mode Biënnale

← vervolg van pagina 21 eigenaar Syntrus Achmea dragen er in elk geval aan bij dat we deze nieuwe en succesvolle aanpak via ami hebben kunnen realiseren.’

Funding en organisatie Het ligt voor de hand dat dergelijke events en de organisatie daar van geld kost. Is dat waar de vastgoedeigenaren in beeld komen? Carlo van Oostrum: ‘Onder andere, maar niet alleen. Als eigenaar wilden we duidelijk laten zien dat we wat wilden doen, maar het was voor ons ook een middel om de andere vastgoedeigenaren en ondernemers in de stad in beweging te krijgen, ook op het gebied van financiële bijdragen. Als Syntrus Achmea hebben we wel in de voorhoede gewerkt door expertise in te brengen in de persoon van Jeroen de Rooij en Marian Langbroek.

Marian Langbroek werkt vanuit haar bedrijf DeWinkelcentrumCoach al geruime tijd voor het Musis Kwartier.

‘De winkeliersvereniging van het Musis Kwartier was meteen enthousiast over deze aanpak en heeft als eerste partij financiële ondersteuning toegezegd. Ook vanuit andere winkelgebieden en vastgoedpartijen heeft die ondersteuning vorm gekregen. Tevens heeft de gemeente Arnhem financiële steun geleverd via het Evenementenfonds.

Daarnaast is er flinke ondersteuning vanuit het Ondernemersfonds, maar ook vanuit diverse andere stakeholders in de Arnhemse binnenstad. De verschillende onderdelen van het plan van het Arnhem Mode Initiatief worden door heel veel partijen gedragen.’

Carlo van Oostrum: ‘De partijen die ondersteunen, zijn eigenlijk ook op een of andere manier stakeholder in de stad. Dit komt samen in het Ondernemersfonds, wat een aantal jaren geleden door de gemeente is opgestart vanuit de visie dat je de stad samen met de stakeholders maakt.

Vanuit dit fonds worden zaken als city dressing aangepakt, waaronder bloembakken en sfeerverlichting. Het fonds draagt ook gedurende maximaal twee jaar bij aan projecten, zoals nu aan het Arnhem Mode Initiatief. De MoBA is een tweejaarlijks evenement, waarbij de stad korte tijd piekt. Maar het Modekwartier is er het hele jaar door, net als het centrumgebied. ami organiseert doorlopend events, zoals recentelijk wit wknd arnhem dat rond de langste dag van het jaar gehouden werd. Dat gaan we jaarlijks herhalen. Deze events staan naast de dingen die structureel meelopen, zoals het initiatief rondom de pop-upstores, die deel uitmaken van de op leegstand gerichte aanpak.’ leegstandbeheer Zouden pop-upstores niet een vast element in winkelgebieden moeten zijn? Het maakt het aanbod immers aantrekkelijk en levendig. Carlo van Oostrum: ‘Leegstandbeheer is natuurlijk — helaas — een aspect dat zich de afgelopen jaren heeft moeten ontwikkelen. Vroeger hing je dan twee schilderijen in de etalage en een bord van de makelaar en dat was het. Inmiddels zijn we verder gegaan en ontstaan 22 scn 2013 | 4

er initiatieven als pop-upstores en samenwerking met de andere stakeholders in de stad. Pop-upstores dragen inderdaad bij aan de sfeer en beleving die de consument vandaag de dag zoekt. Maar ook aan het onderscheidende aanbod van producten en diensten. Erg belangrijk is ook de kans die dit biedt in de wisselwerking tussen online en offline. vorona is daar een prachtig voorbeeld van. De winkeliers die daar in mee kunnen gaan, zijn denk ik wel de winnaars van de toekomst. De beweging van online winkels naar winkel in een echt winkelgebied, vind ik heel bijzonder. Het draagt enorm bij aan de brand-awereness van wat oorspronkelijk alleen een onlineconcept was. Zoals vorona ook aangeeft, is het persoonlijke contact met de consument van groot belang gebleken.’

Olievlek Marian Langbroek geeft aan dat in hele korte tijd nu een aantal gebieden met dit initiatief verbonden zijn. ‘De opdracht van Syntrus Achmea was ook om het in korte tijd zelfdragend te maken. Daarom willen we graag dat deze verbinding zich nog verder over de stad uitbreidt. Het moet een olievlekeffect worden.’

Moet ns met het station dat nu verbouwd en uitgebreid wordt hier ook in participeren? Daar komt immers ook een flink winkelaanbod en het is een belangrijk bronpunt voor de stad. Robert Wittenberg: ‘Wij zouden graag zien dat ns dit initiatief gaat ondersteunen, dat zou niet meer dan logisch zijn, want ook het nieuwe station is straks onderdeel van het centrum.’

In het plan voor ami wordt ook — terecht — gesproken over de meetbaarheid van effecten. Hoe komt dit tot uiting? Marian Langbroek: ‘Wij moeten ons verantwoorden naar de partners. wit wknd arnhem is een voorbeeld van het zichtbare effect van de samenwerking. Met name het stukje cultuur is daarin belangrijk. Het meetbaar maken is wat lastiger. Op dit moment is dat vooral in termen van grote aantallen positieve reacties, zowel vanuit de ondernemers als vanuit het publiek. Maar meetbaar is ook het zien hoeveel ondernemers een thema — bijvoorbeeld het thema wit tijdens wit wknd arnhem — oppakken. Dus met witte etalages, personeel in het wit, medewerking en deelname aan het wit diner, enzovoort. Dat draagt dui-

dossier: samenwerking

delijk de saamhorigheid uit en het is ook een mooi signaal naar de gemeente toe. De gemeente werkt dan ook geweldig mee, bijvoorbeeld door het extreem snel verstrekken van de vergunningen en het soepel omgaan met de regelgeving. De gemeente stond vooral in de modus ‘hoe kunnen we dingen mogelijk maken’. En dat bleef niet alleen bij woorden. Neem bijvoorbeeld ‘zeven weken gratis parkeren op zondag’ tijdens MoBA in de parkeergarages van de gemeente. Die medewerking is voor de binnenstad enorm waardevol geweest.’ passanten tellen Carlo van Oostrum kan als eigenaar van het Musis Kwartier wel exact meten: ‘In het Musis Kwartier hebben wij een passantentelsysteem. Daar kunnen we dus heel duidelijk het effect van een event als dit meten.

Maar we hebben ook de bezoekerstellingen van het 3d-atelier. Die is op 6 juni geopend en heeft in zes weken bijna tienduizend bezoekers gerealiseerd. Dat is denk ik heel bijzonder voor zo’n tijdelijke winkel.’

Robert Wittenberg merkt op dat de mediaexposure natuurlijk ook heel goed meet- en zichtbaar is. ‘We hebben heel veel aandacht in de regionale media gehad. Free publicity is goed te vertalen naar een concrete waarde.’ verbetering Het nog jonge ami is de samenwerkende partijen dus goed bevallen en zal volgend jaar dan ook een vervolg krijgen. Maar wat kan er verder nog verbeterd worden aan Arnhem? ‘Een economisch gezonde binnenstad is van levensbelang’, zegt Robert Wittenberg. ‘Zo is de horeca vaak niet een bezoekdoel op zich, maar een afgeleide van schouwburgbezoek, bezoek aan de bibliotheek of bezoek gedurende het shoppen. Het is belangrijk dat de gemeente een visie heeft op hoe je een sterke, compacte binnenstad kunt maken. Dus een beleid voor straten of delen daar van die niet meer functioneren. Het aantal winkelmeters moet teruggebracht worden naar wat werkt voor deze stad. Maar er moet ook beleid zijn voor het toevoegen van andere functies om de levendigheid er in te houden. Zo zou ik graag het onderwijs terug zien in de stad. De campussen van de opleidingen zijn nu aan de rand van de stad gelegen, maar als dat in het centrum zou zijn, dan zou dat enorm bijdragen aan de levendigheid en natuurlijk de omzetten van de ondernemers. En op cultureel gebied is het belangrijk iets te doen met musea, een filmhuis of een nieuwe schouwburg.’

Beelden tijdens de Arnhem Mode Biënnale. Geheel boven: Kade43.

Anders gezegd, Arnhem is goed bezig, maar er is nog veel werk aan de winkel. De stakeholders hebben elkaar echter gevonden en hebben daarmee de basis voor een duurzame samenwerking gelegd. ← scn 2013 | 4 23

huurzaken

Bij geschillen over huurprijzen is de aanpak van de rechters niet altijd eenduidig. John Nijsten doet een aantal aanbevelingen aan de hand van jurisprudentie.

Huurprijsniveau als criterium of vergelijkingsaspect?

B

door john nijsten

ij het kiezen van de vergelijkingspanden in het kader van artikel 7:303 bw moeten de huurprijzen van de panden buiten beschouwing blijven. De Hoge Raad oordeelde op 10 mei 1996, nj 1996, 670 inzake we/ Innovest letterlijk: ‘Het door het onderdeel bestreden oordeel van de Rechtbank dat het in het geval van grote huurprijsverschillen aanbeveling verdient bij de keuze van vergelijkingspanden te zoeken naar een evenwichtige verdeling tussen hoge en lage huurprijzen, is in strijd met het wettelijk stelsel. Bij de keuze van de vergelijkingspanden dienen de huurprijzen van de panden buiten beschouwing te blijven.’

Huurprijsniveau Vraag is echter of het huurprijsniveau ter plaatse althans van de locatie van het pand waarvan de huurprijs wordt getoetst, het onderhavige pand, en het huurprijsniveau van de locatie waar zich in beginsel vergelijkingspanden bevinden relevant is, of kan zijn.

Deze kwestie doet zich voor indien in de directe omgeving van het onderhavige pand onvoldoende vergelijkingspanden te vinden zijn. Al eerder heb ik aangegeven dat voor de selectie dan het aantal passanten ter hoogte van het onderhavige pand en de mogelijke locaties waar vergelijkingspanden te vinden zijn van groot belang is. Uiteraard met de

24 scn 2013 | 4

nodige nuanceringen. Zie ‘Belang passanten’, scn 2010-3, p. 50 e.v. Wat nu echter in het geval de passantenaantallen gelijk zijn, maar duidelijk is dat het huurprijsniveau van de locaties verschilt?

Praktijkgeval Een dergelijk geval had ik recent aan de hand in Den Bosch. Het onderhavige pand is gelegen aan de Markt, tussen de Hinthamerstraat en de Schapenmarkt. Door mij werden dan ook uit dit gedeelte vergelijkingspanden geselecteerd. De wederpartij selecteerde daarnaast ook vergelijkingspanden uit de Schapenmarkt. Duidelijk bleek dat deze vergelijkingspanden een lagere huurprijs per vierkante meter kenden. De wederpartij stelde dat de relevante passantentellingen van Locatus voor de Schapenmarkt en de Markt praktisch gelijk zijn. Het betreffende gedeelte van de Schapenmarkt kent zelfs iets hogere passantenaantallen dan het betreffende gedeelte van de Markt.

Ik heb gesteld dat de Schapenmarkt een geheel ander huurprijsniveau heeft dan de Markt c.q. het gedeelte aan de Markt waar het onderhavige pand is gelegen. Ter toelichting stuurde ik mee een plattegrond van Den Bosch waarop door Locatus/lmbs de verschillende huurprijsniveaus ex artikel 7:303 bw zijn weergegeven. Uit deze weergave blijkt dat de huurprijsherzieningsrange van de panden aan het betreffende gedeelte van de Schapenmarkt twee klassen lager ligt

huurzaken

dan de huurprijsherzieningsrange van de panden aan het betreffende gedeelte van de Markt.

Ook overigens was er volgens mij geen reden om naar de Schapenmarkt (of de Pens­markt) uit te wijken nu er in het relevante gedeelte aan de Markt voldoende vergelijkingspanden te vinden zijn.

Albert Eijkelhoff In zijn scriptie van 7 september 2000, De effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels en winkelcentra in het kader van de roz/ipd Vastgoedindex,- op weg naar een zuivere retailbenchmark, gaat mr. A. Eijkelhoff hierop uitgebreid in. De locatie van een winkel is volgens hem van de allergrootste invloed op de hoogte van de huurprijs. Hij beschrijft vervolgens dat het in het Verenigd Koninkrijk te doen gebruikelijk is om een markthuurwaardepatroon van een winkelgebied te identificeren. Het monitoren van de markt is daar een dagelijkse bezigheid van degenen die zich bezig houden met huurherzieningen en een bij uitstek informatie gevoelige bezigheid en geen transactie gerichte activiteit.

De ervaring leert volgens hem dat in Nederland in het algemeen de winkelstand in een winkelgebied nauwelijks systematisch en uniform verdeeld wordt in markthuurwaardegebieden, althans dat er weinig over bekend is. Zodra voldoende panden gevonden zijn voor het vergelijk wordt de zoektocht gestaakt. Ik citeer: ‘Echter het gaat om het algemene prijsniveau in een straat zodat het toch een vereiste zou moeten zijn om na te gaan in hoeverre deze vergelijkbare panden hiermee in de pas lopen.

Het lijkt erop alsof van het eenmalig vergelijk van een serie panden het algemene huurprijsniveau in een winkelgebied bepaald wordt. Dit is echter de wereld op zijn kop. Er mag toch verwacht worden van de deskundigen in een bhac dat zij in de ontwikkeling van een algemene prijsniveau in een winkelstraat een bepaald beeld hebben. Uit de advisering aan de rechter wordt hiervan geen melding gemaakt en beperkt het advies zich tot sec het vergelijk van de panden.”

Bij zijn onderzoek van 46 huurprijsherzieningsprocedures is komen vast te staan dat bij het vergelijken zelden een onderbouwing van het algemene huurprijsniveau in een winkelgebied plaatsvindt, wat van deskundigen volgens hem toch verwacht mag worden.

Het winkelgebied in Den Bosch vanaf de Schapenkamp (boven) en vanaf de Markt

Dela/Heineken In de kwestie Dela/Heineken leek het erop dat de Hoge Raad bij arrest van 25 oktober 1985, nj 1986,71 het huurprijsniveau niet van belang achtte.

De rechtbank had volgens de Hoge Raad bij de weergave van het standpunt van Heineken betreffende de (on)vergelijkbaarheid van de aan de noordzijde van het Stadhuisplein te Rotterdam gelegen bedrijfsruimten o.m. vastgesteld: ‘In dit verband heeft Heineken voorts aangevoerd, dat uit het verschil in huurniveau tussen de zuid- en de noordzijde (...) eveneens volgt dat beide zijden niet met elkaar kunnen worden vergeleken.’ Deze lezing van de stellingen van Heineken was volgens de Hoge Raad niet onbegrijpelijk en

Bij het onderzoek van de rechter bleek er zelden sprake van een onderbouwing van het huurprijsniveau in een winkelgebied

vervolg op pagina 26 → scn 2013 | 4 25

huurzaken

← vervolg van pagina 25 kon in cassatie niet op zijn juistheid worden onderzocht.

Mening Naar mijn mening kan het verschil in huurprijsniveau van locaties of concentraties van winkelpanden wel degelijk een aanwijzing vormen dat winkelpanden niet zonder meer vergelijkbaar zijn. Ter uitsluiting van deze panden in de vergelijkbaarheid dan wel correctie van de huurprijs zal wel meer gesteld moeten worden dan het louter noemen van een enkele huurprijs van een op een bepaalde locatie gelegen pand. Wellicht volstaat al het antwoord op de vraag waarom het huurprijsniveau afwijkt. De combinatie van aanwijzingen, feiten of omstandigheden kan dan met zich brengen dat vergelijking niet op zijn plaats is.

Hoge Raad- Heineken/Heerlense Kegelbond Dit blijkt naar mijn mening ook uit de uitspraak van de Hoge Raad van 10 december 1982, nj 1983,215; Heineken/Heerlense Kegelbond.

De rechtbank was van oordeel dat, indien in de gemeente Heerlen en in ‘deszelfs woon- en verzorgingsgebied’ geen vergelijkbare bedrijfspanden te vinden zouden zijn, ‘in casu’ als ‘vergelijkbare plaats’ in aanmerking komt de regio Oostelijke mijnstreek en in uitzonderingsgevallen de regio Zuid-Limburg tot en met Sittard.

Aan haar oordeel dat deze regio’s met Heerlen en omgeving vergelijkbaar kunnen worden beschouwd, heeft de rechtbank volgens de Hoge Raad klaarblijkelijk ten grondslag gelegd dat, gezien de aard van het gehuurde (een horecapand met kegelbanen), deze gebieden met Heerlen en omgeving ‘in grote lijnen’ gelijkaardig zijn wat betreft ‘locatie, levensomstandigheden en -gewoonten, maatschappelijke en culturele opvattingen, prijspeil en dergelijke.’ Even verder stelt de Hoge Raad: ‘Wanneer vervolgens blijkt dat ‘ter plaatse’ en ook binnen het in voege als onder 3.1 bedoeld voor het betrokken geval in aanmerking te nemen gebied geen bedrijfs-

26 scn 2013 | 4

De conferentie Shopping districts ruimte voorhanden is die als vergelijkbaar in de zin van art. 1632a kan worden aangemerkt, strookt het met de aan deze bepaling ten grondslag liggende bedoeling dat de huurprijs door middel van een objectieve vergelijkingsmaatstaf aan het ‘plaatselijk’ huurprijspeil van bedrijfspanden wordt aangepast, indien voor toepassing van art. 1632a gebruik wordt gemaakt van de huurprijzen van andere aldaar aanwezige bedrijfsruimte.’

Hoge Raad-V&D/Stoutenbeek In Hoge Raad 18 februari 1994, nj 1994,423; v&d/Stoutenbeek komt een soortgelijke overweging voor.

‘In het midden kan blijven of de door de rechtbank aan de eindbeschikking van de kantonrechter gegeven uitleg niet onbegrijpelijk is. Nu de rechtbank ervan uitging dat de kantonrechter de huurprijs onjuist had vastgesteld, was het immers aan haar de voormelde vergelijkingsmethode toe te passen teneinde bij haar vaststelling de huurprijs af te stemmen op het huurprijspeil ter plaatse.’

Anders geformuleerd, het plaatselijke huurprijsniveau is uitgangspunt.

Conclusie Het verdient uiteraard de voorkeur dat in het geval naar elders moet worden uitgeweken om vergelijkingspanden te vinden met panden uit gebieden met gelijkwaardige huurprijsniveaus wordt vergeleken. Soms is dat niet mogelijk. Als elders vergelijkingspanden worden geselecteerd en duidelijk is dat het huurprijsniveau tussen de locaties verschillend is, moet de huurprijs van het pand dat elders in de vergelijking wordt getrokken aan het huurprijsniveau van de locatie van het onderhavige pand worden aangepast. Dat kan niet anders dan van algemene huurprijsniveaus uit te gaan nu individuele selectie op huurprijs niet is toegestaan.

Ook bij het bepalen van correcties of zonering om winkelpanden vergelijkbaar te maken, moeten de verschillen in huurprijsniveau als toets worden gebruikt. ←

in transformation| Facing new paradigms is een initiatief van SDIT, European network for knowledge exchange, www. sdit.eu. Centraal staan de ontwikkelingen op het gebied van de transformatie van winkelgebieden. Met welke uitdagingen hebben we te maken?

I

n heel Europa vervullen binnenstedelijke winkelgebieden al decennialang een belangrijke rol als commercieel en sociaal trefpunt in de samenleving. De explosieve groei van online winkelen, de opkomst van perifere detailhandel, de langdurige economische crisis en de toenemende vergrijzing tasten deze positie echter in hoog tempo aan. Een vraag die in internationaal verband rijst, is hoe stedelijke winkelgebieden op deze ontwikkelingen kunnen inspelen? Wat kunnen ze doen om zich aan te passen, te versterken, te moderniseren of volledig te vernieuwen?

Internationale kennisuitwisseling In veel Europese steden wordt hard gewerkt aan het economisch en maatschappelijk zo optimaal mogelijk laten functioneren van winkelstraten. De aanpak verschilt van land tot land en van stad tot stad.

Structureel, georganiseerd en in Europees verband uitwisselen van casuïstiek en kennis kan bijdragen aan het vinden van nieuwe, onverwachte en innovatieve oplossingen voor stedelijke vraagstukken.

Het nieuwe Europese kennisnetwerk SDIT organiseert daarom een tweedaagse conferentie voor ondernemerscollectieven, grootwinkelbedrijven, vastgoedeigena-

congressen

Mode- en museumbuurt, Amsterdam De mode- en museumbuurt in Amsterdam staat bekend als het meest luxueuze winkelgebied van Nederland (o.a. PC Hooftstraat).

Vele grote en internationale merken hebben er exclusieve winkels en het prestigieuze Rijksmuseum, het Van Gogh Museum, het Stedelijk Museum en het Concertgebouw zijn er gevestigd. De lokale binding en samenhang met de stad, en de samenwerking in het gebied zijn echter beperkt.

Wat doen publieke en private partijen om dit te verbeteren en de bedreigende ontwikkelingen in de detailhandel samen het hoofd te bieden?

De Wallen, Amsterdam De Wallen vormen het grootste en bekendste prostitutiegebied van Amsterdam.

De buurt is een belangrijke toeristische bestemming. Het gebied dankt zijn bekendheid vooral aan de vele coffeeshops en bordelen. Hoewel dit legale activiteiten zijn, vinden er ook criminele activiteiten plaats. De gemeente probeert met regelgeving, strengere handhaving en het opkopen en herbestemmen van panden de criminaliteit te bestrijden en de leefbaarheid te vergroten. Hoe voorspoedig verloopt deze aanpak? Wat doen andere Europese steden aan bestrijding van illegaal ondernemerschap en transformatie van wijken en winkelgebieden?

10–11 oktober 2013 | Amsterdam en Utrecht

Internationale kennisuitwisselingsconferentie

Shopping districts in transformation

ren, overheden, wetenschappers en andere belanghebbenden en geïnteresseerden in Europa, over de invloed van de nieuwe paradigma’s op stedelijke winkelgebieden.

Doelstelling: elkaar grensoverschrijdend helpen de kansen in de nieuwe wereld te zien en adequaat te reageren. De conferentie zal bij voldoende animo jaarlijks — steeds in verschillende Europese steden — plaatsvinden.

Inhoud conferentie De conferentie vindt plaats in Amsterdam en Utrecht en bestaat uit plenaire presentaties

en rondetafeldiscussies in de ochtenden en werkbezoeken aan bijzondere, onderscheidende winkel- en binnenstedelijke gebieden in de middagen.Tal van deskundigen vanuit politiek, bedrijfsleven en wetenschap zullen aan het woord komen en er is ruime gelegenheid om onder deskundige begeleiding kennis te delen met deelnemers aan de conferentie.

Over de drie gebieden die tijdens de middagprogramma’s bezocht worden vindt u in de kaders hierboven een korte toelichting. ←

Amsterdamsestraatweg, Utrecht De Amsterdamsestraatweg is een drukke winkelstraat en verkeersader naar het centrum van Utrecht. De straat kampt al tientallen jaren met een negatief imago, illegaliteit en overlast voor omwonenden.

Sinds begin 2000 werkt de gemeente aan verbetering van het economisch functioneren van het gebied en de leefbaarheid in de wijk. Welke innovatieve maatregelen heeft de gemeente tot nu toe samen met ondernemers en vastgoedeigenaren ontwikkeld? Werken ze? En wat heeft de inzet de laatste tien jaar opgeleverd?

Voor wie?

Shopping districts in transformation | Facing new paradigms biedt kennis en vernieuwende inzichten voor bestuurders, ambtenaren, ondernemers(collectieven), winkelvastgoedeigenaren, beheerders, wetenschappers, Kamers van Koophandel, adviseurs in stedelijke economie en andere geïnteresseerden in transformatie van winkelgebieden.

Hoe aanmelden?

Aanmelden voor de conferentie is mogelijk tot 20 september 2013. U kunt zich aanmelden via contact@sdit.eu.

De kosten voor deelname aan de tweedaagse conferentie bedragen € 275. Dit bedrag is inclusief lunch, koffie, thee en vervoer tijdens de conferentie. Reis- en verblijfskosten zijn voor eigen rekening.

Voor vragen kunt u contact opnemen met Gabrielle van Stralen op telefoonnummer 020 2602626. Het volledige programma staat begin september online op www.sdit.eu. scn 2013 | 4 27

Storytelling in de retail is in opkomst.

Corio publiceert een overzicht van sterke Nederlandse retail足 merken met hun eigen verhalen. Bekijk het boek op onze website.

Corio is a social driven, successful European retail property company. We see it as our assignment to create places where people like to meet and return to, any time of the day, for anything and in any mood.

Places where people find sense, and get attention!

Favourite Meeting Places

marketing

TOF al 12,5 jaar TOP Het is bijna twaalfeneenhalf jaar jaar geleden dat Chantal Arts en Mireille Verbon elkaar bij toeval leerde kennen bij Vastgoedbeheerder WPM. Inmiddels zijn ze ruim elf jaar elkaars zakenpartner en nog steeds zo gedreven in hun werk als het prille begin.

Met twee NRW nominaties (Lekker Alexandrium en Midnight shop event Amstelveen) zette de dames zich op de kaart van Retail Nederland. ‘ Eigenlijk is het nooit onze bedoeling geweest om zo populair te worden’, vertelt Verbon. ‘We hebben nog geen enkele dag besteed aan het promoten van ons bureau’. Dat de opdrachten als vanzelf op de kokosmat vielen heeft waarschijnlijk alles te maken met de no-nonsense karakters en flexibiliteit van de dames.

‘Door de jaren heen hebben we een schat aan ervaring opgedaan in de retailbranche en zijn we meegegroeid met de tijd. In 2000 begonnen we met het aanbieden van promotionele activiteiten voor winkelcentra, nu doen we vaak het volledige pakket: promotie, marketing en communicatie. Voor de communicatie doen we regelmatig een beroep op de expertise van een vaste groep jonge reclamebureaus

die net als wij makkelijk schakelen en geen van-9-tot-5mentaliteit hebben.’

‘Wij hoeven als bureau niet alles zelf te kunnen, maar als bureau moeten we begrijpen wat er leeft in en om een winkelcentrum en proberen de bezoekers van de winkelcentra te verleiden met onderscheidende activiteiten en communicatie.’ honderd procent Chantal Arts en Mireille Verbon zetten zich voor de volle honderd procent in voor hun klanten: ‘Zij moeten ons blindelings kunnen vertrouwen; waar zij ons voor inhuren maken we waar. Dat geldt niet alleen voor de afspraken die we maken met onze directe opdrachtgevers, de vastgoedeigenaren/beheerders, maar ook met de winkeliers op locatie.’

Met een goed gevulde portefeuille — waarin ook recentelijke verworven opdrachten van nieuwe opdrachtgevers — kijkt TOF nu vooruit naar een zilveren jubileum. ←

www-tof-evenementen.nl

scn 2013 | 4 29

marketing

I

n veel winkelomgevingen — zeker de kleinere locaties — volstaat het om een passende kerstdecoratie en sfeerverlichting aan te brengen en die z’n sfeerverhogende werk te laten doen. Maar als je kijkt naar de wat grotere centra en binnensteden, waar steeds vaker sterk ingezet wordt op ‘beleving’ als onderdeel van een integrale marketingaanpak, waarom zou je dan met Kerst ‘zomaar’ iets neerhangen, terwijl je ook kunt onderzoeken hoe de kerstdecoratie beter kan aansluiten op het marketingverhaal dat je het hele jaar voert? Bram Hulsbosch: ‘Met storytelling probeer je de bezoeker te betrekken bij de decoratie en sfeerverlichting. Dat kan bijvoorbeeld door de koppeling te maken met een goed doel. Technisch is het dan mooi om in de decoratiegroep beweging in te brengen, bijvoorbeeld met animatiefiguren of beweging door kleuren en led’s. Een voorbeeld: de bezoeker doet mee aan een goed-doelactie en deponeert iets in een brievenbus die in de decoratiegroep is opgesteld. Op dat moment gaat er een animatie lopen. In plaats van de ‘ouderwetse’ brievenbus, kunnen we ook werken met sms-donaties. Zodra zo’n donatie binnen is, start de animatie als ‘beloning’. En dat gaat natuurlijk heel snel, direct na het verzenden van de sms.’

De decoratie betrekt de bezoeker dus bij het verhaal, bij een (goed-doel- of salespromotion-)actie. En daarmee wordt dus het effect en ook de belevingswaarde van de geplaatste decoratie en sfeerverlichting sterk verhoogd!

Maar er zijn natuurlijk meer mogelijkheden, legt Bram Hulsbosch uit: ‘Een andere mogelijkheid om aan storytelling te doen, is het doorvoeren van de huisstijl van het winkelcentrum in de decoratie. Veel centra werken tegenwoordig aan een sterke ‘branding’ en dat natuurlijk niet alleen in de kerstperiode. Het is zeker mogelijk om dit door te zetten naar de kerstdecoratie en feestverlichting, zodat de identiteit van het centrum ook in deze periode nog eens extra benadrukt wordt.’ concept De kracht van mk Illumination als marktleider met een eigen ontwerpafdeling en eigen productie- en montagefaciliteiten, zit ook in de conceptmatige aanpak. Bram Hulsbosch: ‘Het is allang niet meer een catalogus op tafel leggen en bestellen maar. Wij leveren meerwaarde door in concepten te denken, zoals we bijvoorbeeld in Roosendaal gedaan hebben. Daar was het belangrijk om de routing in de stad te versterken. En het is heel goed mogelijk gebleken om de illuminatie daar een rol in te laten spelen.’

Een bijkomend effect van een tot de verbeelding sprekend decoratie- en illuminatieproject, is dat het veel freepublicity oplevert. ‘Het gaat vaak om flinke investeringen voor een stad, maar er is wel degelijk een aantoonbare spin-off. Publiciteit leidt tot meer bezoekers en ook een positieve attitude onder bezoekers en winkeliers. Die relatie is grondig onderzocht door onder meer de Duitse stad 30 scn 2013 | 4

Onder: Een nog niet uitgevoerd plan voor Den Haag ‘stad van vrede en gerechtigheid’. Voor alle landen waar nog geen freedom of speech is, wordt een grote kaars geplaatst. Bezoekers kunnen hun steun tonen door een kaars kopen voor het goede doel.

Geheel onder: Rinoceros-actie in winkelcentrum in Zuid-Afrika. Rondom het thema ‘red de neushoorn’ en in combinatie met fotografie en Facebook gaf deze actie veel steun aan deze goeddoel actie en zeker ook veel exposure voor het winkelcentrum.

marketing

Bram Hulschbos

De beleving van een winkelcentrum is niet alleen een kwestie van dingen regisseren

Haal meer uit uw decoratie en sfeerverlichting door

storytelling Denk nu niet aan de Kerstman die in een kerstdecor een groepje kinderen vanuit een groot boek voorleest. ‘Storytelling’ zoals in dit artikel besproken, is een manier om meer effect, meer belevingswaarde te halen uit decoratie en illuminatie. Bram Hulsbosch van MK Illumination geeft voorbeelden hoe we dit kunnen aanpakken.

Essen. Bovendien is het vrij eenvoudig om de waarde van de free-publicity uit te rekenen en zo ook een opbrengstenplaatje aan de investeringen te hangen.’ investeren of niet?

Het laatste decennium werd er door de Nederlandse winkelcentra en steden merkbaar meer in kerstdecoratie en illuminatie geïnvesteerd dan voorheen. Nu zijn er echter ook weer geluiden dat het niet handig is om een zo groot deel van het jaarlijkse budget in zo’n beperkte periode te besteden. Hoe kijk je daar tegenaan?

‘Daar ben ik het op zich mee eens en er moet zeker ruimte blijven om ook te investeren in marketingtools als (online) communicatie met de consument, events en ook decoratie op andere momenten in het jaar. Maar het is wel een gegeven dat het in de periode rondom Sinterklaas en Kerst altijd druk is in de winkelcentra. Je weet zeker dat in die periode geld wordt uitgegeven. Als je dan juist in die periode het winkelgebied extra aantrekkelijk maakt voor de consument, dan heeft dat beslist een positief effect op de voorkeur voor een bepaald winkelgebied, de verblijfsduur en de bestedingen.’

niet alleen een kwestie van regisseren Ofschoon Bram in zijn beroep ‘sfeer’ verkoopt, pleit hij er voor om niet alles met decoratie, attracties of events te willen regisseren. ‘In Nederland hebben we sterk de neiging om alles te willen regisseren. Maar de beleving van een winkelcentrum is niet alleen een kwestie van dingen regisseren. Het zit voor een belangrijk deel ook in elementen als architectuur, kleurstelling, verlichting en -niet in het minst- in wat de winkels uitstralen en doen. Dat gaat verder dan alleen maar een mooie etalage of interieur.

Beleving is ook dat er producten verkocht worden die uit de regio komen. ‘Uw biefstuk komt van de koeien van boer Bert’ (en dat op een mooie manier uitgedragen) zegt meer dan alleen maar koelvitrines met vlees in cellofaan. Ook de horeca kan een veel nadrukkelijkere rol in de beleving spelen. Nederland kan hierin echt nog wel een slag maken.’

Wat Bram Hulsbosch betreft bieden ook decoratie en illuminatie voor storytelling ruime mogelijkheden. De foto’s bij dit artikel spreken voor zich! ← Informatie: b.hulsbosch@mk-illumination.nl

scn 2013 | 4 31

M A R K E T I N G / C O M M U N I C AT I E / P R O M O T I E P R E S E N TAT I E E N Z A N G

Flower Power voor de openbare ruimte www.flowerandshower.nl (t) 026 - 362 3061

Hyperion verfrist

adv shopping center news.indd 1

Specialist in winkelcentra promotie T. 055 - 576 79 88 M. 06 - 25 12 58 79 maureen@promotionsbymaureen.nl www.maureenvanhaaren.nl

PROMOTIONSBYMAUREEN.NL

28-07-2008 13:16:31

Communicatiebureau Hyperion staat niet stil.

Recent verfristen we al de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door足dachte, creatieve uitingen, ook voor winkelcentra.

En dat tegen crisisbestendige prijzen. Ook interesse? Bel zonder dralen 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

marketing

E

en van de beste gelegenheden op meer te weten te komen over de nieuwste producten en ontwikkelingen op het gebied van entertainment is de Euro Attractions Show, Europa’s belangrijkste event voor de attractie-industrie. Dit jaar wordt de eas van 18 tot en met 20 september in het conventie centrum Porte de Versailles in Parijs gehouden. Met bijna een volle hectare netto tentoonstellingsoppervlakte, wordt dit het grootste event van eas in haar tienjarig bestaan. De beurs is tien procent groter dan vorig jaar, toen eas in Berlijn gehouden werd. 390 bedrijven tonen producten in meer dan honderd categorieën. Of u nu op zoek bent naar inflatables, playgrounds, 4d en interactieve cinema’s of kunstijsbanen, de leveranciers hiervan vindt u op eas. Maar ook die van carrousels, spellen en rides in alle soorten en maten. Verder vindt u op deze beurs talloze bedrijven gespecialiseerd in themaontwikkeling, architecten en planners. eas verwacht zo’n 8000 bezoekers. seminars Maar de Euro Attractions Show is meer dan een beurs. U vindt er talloze speciale events, backstage-tours naar attracties als Disneyland Paris, Parc Asterix, Puy du Fou en Futuroscope.

Er worden seminars gehouden waarbij u in contact kunt komen met operators van attracties en kan leren van de beste voorbeelden in de attractieindustrie. En voor onze lezers: veel van deze attracties zijn toepasbaar in de retail en winkelcentra!

Enkele onderwerpen van de seminars: storytelling in retail, landscaping van attracties, afvalmanagement, crisismanagement en social

18–20 september, Parijs

Vakbeurs Euro Attractions Show Winkelen en entertainment: twee sectoren die vandaag de dag hand-in-hand gaan. Vele attractieparken leren van de retail op het gebied van merchandising en winkeldesign. Maar er is ook nauwelijks meer een winkelcentrum te vinden dat zijn bezoekers niet een of meer fun-elementen aanbiedt. media, maar ook eventconcepten gericht op extra bezoekers en verlenging van de verblijfsduur. En als u meer wil weten van innovatieve concepten en trends op het gebied van indoor attracties, dan moet u beslist de fec/indoor playground-dag bezoeken. Exploitanten uit verschillende landen tonen hun producten en bespreken de trends en ontwikkelingen binnen deze tak van de industrie. netwerken Er worden twee belangrijke networkevents gehouden. Op de avond van de eerste dag, 18 september, zullen meer dan 900 deelnemers de beroemde openingsavond bijwonen. Deze vindt plaats in het Musée des Arts Forains.

Dit prachtige museum is de perfecte locatie voor de start van eas, omdat hier het verhaal verteld wordt van

de Europese attractie-industrie met items uit de periode 1850–1950. Een bijzondere locatie, waar u de prachtigste voorbeelden van echte oude attracties kunt zien!

Het andere belangrijke event is de eas Leadership Breakfast op 19 september. Philip Gas, ceo van Disneyland Paris is de keynote spreker en vertelt over de geschiedenis van Europa’s best bezochte themapark.

Hij zal ook vertellen over het huidige en toekomstige Disneyland. inschrijven U wilt naar eas? Schrijf u dan online in op www.iaapa.org/eas of op de beurslocatie zelf bij he Porte de Versailles Convention Centre. Maar let op: onlineregistratie wordt aanbevolen, omdat sommige events snel volgeboekt zullen zijn! ← scn 2013 | 4 33

marketing

Het winkelend publiek wil verrast worden. En dat zeker in een land als Nederland, waar de consument binnen drie kwartier rijden de keuze heeft uit meerdere winkelgebieden. ‘Als winkelgebied moet je je dus onderscheiden. De kunst is dan om zoveel mogelijk effect uit het beschikbare budget te halen. En dat is precies waarin wij gespecialiseerd zijn.’ zegt Patrick Avontuur van Avontuur Thema Vormgevers.

P

atrick Avontuur loopt al jaren mee als leverancier van kerstdecoratie en sfeerverlichting aan de winkelcentrumindustrie. ‘Natuurlijk weet ik dat een winkelcentrum zich op verschillende manieren kan onderscheiden. Ons bedrijf is echter gespecialiseerd in het onderscheiden op sfeer en dan met name de sfeer die de consument verwacht rondom kerst.

Daar weten wij alles van.’

De aankleding van winkel- en stadscentra in de kerstperiode is de laatste jaren steeds uitbundiger geworden.

Daarmee ging ook een fors deel van het jaarlijkse budget van deze centra in de decoratie zitten. En dat is intussen wat bezwaarlijk geworden.

Patrick Avontuur: ‘Veel winkelcentra hebben last van leegstand en dat heeft consequenties voor het budget.

Gelukkig zien we regelmatig dat eigenaren bijspringen, maar toch is het wat lastiger geworden om in deze tijd grote investeringen in kerstdecoratie en sfeerverlichting te doen. Als Avontuur hebben we van oudsher de mogelijkheid om de kerstdecoratie ook te huren. Zo kunnen onze klanten ieder jaar profiteren van de nieuwste trends op het gebied van kerstdecoratie, hun publiek blijven verrassen en hoeven ze niet in een keer een grote investering te doen.’

34 scn 2013 | 4

Grootste magazijn van decoratiematerialen Dat wisselen van materialen is iets dat bij uitstek door Avontuur Thema Vormgevers geregeld kan worden. Shopping Centre News was op bezoek bij het centrale magazijn in het Noord-Hollandse Wijdenes en uw redacteur was onder de indruk van de enorme hoeveelheid decoratiemateriaal die hier opgeslagen is. ‘Ik denk dat wij de grootste collectie van Nederland hebben. Ons grootste magazijn staat weliswaar in Wijdenes, maar we hebben ook magazijnen in Amsterdam en Maastricht. Alles bij elkaar zo’n 11.000 m2 aan decoratiemateriaal. Door deze spreiding kunnen wij onze klanten, zoals winkelcentra, retailers, luchthavens, Holland Casino en dergelijke, door het hele land optimaal bedienen’, zegt Patrick Avontuur.

Het bedrijf werkt al langer met de materialen van de Franse fabrikant

Internationale trends zijn ook voor Nederland van belang

Blachère, dat sinds kort ook een aandeel in Avontuur Thema Vormgevers heeft. ‘Blachère is op wereldniveau een van de belangrijkste producenten van decoratie en sfeerverlichting.

Onze samenwerking met Blachère heeft er toe geleid dat wij nu door heel Europa betrokken zijn bij de decoratie van onder andere winkel- en stadscentra. Zo hebben we net nog de opdracht van Westfield in Londen ontvangen.

Verder zijn we actief in Monaco, St. Petersburg, Kopenhagen, Madrid en nog vele andere plaatsen. Inmiddels werken wij in Europa voor honderden stadscentra en winkelcentra.’

Unieke toolbox voor optimalisatie van het product Patrick Avontuur reist voor Blachère internationaal heel wat af en als creatief adviseur kijkt hij dan naar wat bij een winkel, winkelcentrum of binnenstad past. ‘We noemen dit ook wel conceptueel vormgeven. Ik kijk dus niet alleen naar welke items in ons assortiment zouden kunnen passen, maar geef meer een richting aan die qua sfeer en ambiance bij het object past. Daarin willen we verbetering realiseren en innovatieve, verrassende ideeën aandragen en dat is nadrukkelijk wat ons leidt.’

De conceptrichting die Patrick aangeeft wordt vervolgens door de ontwerpafdeling gevisualiseerd tot

marketing

‘Onderscheiden’ is een cliché, maar het blijft een must

Vaste klus: de Bijenkorf

een gedetailleerd sfeerbeeld. ‘Daarin kunnen we elementen uit ons assortiment opnemen, maar vaak worden ook maatwerkelementen bedacht, die uniek zijn en optimaal de beleving van dat winkelcentrum of die binnenstad versterken. Om dat te bereiken beschikken we over een zeer uitgebreide toolbox met dingen die we kunnen toevoegen, waardoor de decoratie er overdag ook goed uitziet, het interactief wordt, voor de kinderen leuk is, een warme sfeer krijgt, enzovoort.

Als totaalconcept voor kerst en winter hebben wij beslist een unieke aanpak te bieden.’ europees De eerder genoemde Europese oriëntatie overstijgt de oorspronkelijke werkwijze van het bedrijf, want oorspronkelijk was Avontuur Thema Vormgevers vooral op Nederland gericht. ‘Dat klopt, maar in feite volgen we hierin ook onze klanten. Veel beleggers en ontwikkelaars werken

Groots in Magna Plaza, Amsterdam

Wij werken van Westfield Londen tot aan Stadshart Amstelveen

Europa-breed en zij nemen ons als leverancier vaak mee. Vanuit Blachère hebben we ook een internationaal team om dat soort spelers mee te bedienen.’

Het bezoeken van al die buitenlandse projecten heeft volgens Patrick Avontuur ook voordelen voor de Nederlandse klanten: ‘Het levert je ideeën op die ook in Nederland toegepast kunnen worden. Er zijn zoveel verschillende materialen en technieken, als leverancier moet je

dat allemaal goed bijhouden. Bovendien is het waarnemen van trends een belangrijk onderdeel van mijn werk.

En die trends ontwikkelen zich nu eenmaal niet alleen in Nederland.’ aanrader Voor wie eens een kijkje achter de schermen wil nemen, is een bezoek aan de showroom in Wijdenes een aanrader. Patrick Avontuur: ‘Het is voor onze relaties zeker aan te bevelen om minstens één keer onze showroom gezien te hebben. Niet alleen krijgt men dan een indruk van wat er allemaal mogelijk is, maar ook ziet men dan wat er allemaal bij komt kijken om zo’n ‘kerstmarathon’ te kunnen doen.’ Het bezoek aan de showroom gaat op afspraak en is gekoppeld aan een audiovisuele presentatie in een heuse bioscoopsetting. ← T: 0229-501222 E: info@avontuur.net W: www.avontuur.ne

scn 2013 | 4 35

marketing

Zomertijd Door Edwin Brugman, hoofdredacteur

Z

omertijd: veel relaties zijn op vakantie, dus tijd over voor andere dingen.

Het archief opruimen bijvoorbeeld.

In een van de mappen kom ik een stapeltje lang vergeten edities van het Amerikaanse Jones Report tegen. Edities uit 1996 en 1997. Jones Report was een uitgave over shopping center marketing. De opmaak was compact en vooral tekstueel, maar vrijwel alles dat er in stond had direct toepasbare waarde voor het vakgebied winkelcentrummarketing. Heel knap. Zelf ben ik pas in 1999 met Shopping Centre News gestart en in 1997 hield ik mij vooral nog bezig met adviezen op het gebied van winkelcentrummarketing. Daarvoor was ik winkelcentrummanger met een honger naar alle informatie die er maar over winkelcentrummarketing te vinden was. En dan moest je niet in Nederland wezen, zo veel was duidelijk.

Via het nog prille internet kwam ik op het spoor van Jones Report en toenmalige uitgever Phil Stillerman. Het blad bestaat niet meer — althans, ik kan het niet meer traceren — maar zelfs als ik het anno 2013 doorneem is het verbazend om te lezen hoezeer de kennis en inzichten van toen nu nog toepasbaar zijn.

Yes! Lekker tactisch en head-to-head. Zo zie je het niet, of niet vaak, in Nederland. Kom maar op concurrent, ik zal wel eens even een portie marktaandeel bij je wegtrekken.

Nog eentje dan. Een quote van Stephen Davis van Prime Spot: ‘In order to get the consumers to react, you have to get them involved.’

famous quotes Wat vindt u van deze quote van marketeer Kathleen O’Connor?

‘Perception is everything. There are no facts – no best products. All that exists in the world of marketing are perceptions in the minds of your customers. Perception is reality to them. There may be a parking lot, mall, stores, food court, etc. But there isn’t any way for your customers to know about them exept through their own perceptions.

Marketing is the manipulation of those perceptions.’

halal Als laatste — nog ééntje dan —het volgende: marketing voor kleine doelgroepen.

In Amerika heeft men van oudsher te maken met bevolkingsgroepen van velerlei achtergronden.

Ras, religie, land van herkomst, culturele verschillen, enz. Sinds kort denken we dat we daar ook in Nederland een aparte marketingstrategie op los moeten laten. Ik doel op de halal-assortimenten die een aantal winkelketens geïntroduceerd hebben. Met matig succes, zo hebben we kunnen lezen in bijvoorbeeld de nrc. Het komt op mij een beetje over als ‘Hé, halal, kunnen we daar niet iets mee?’

In Amerika gaat dat zo: om te beginnen noemen ze het daar micro-marketing. Maar wat is micro? In totaliteit maken deze groepen (ik neem aan dat ze daar voor het gemak alle groepen mee

Spreekt voor zich zelf, toch? En deze quote uit een ander stuk: ‘...we knew that our main competitor was having its semiannual clearance at the same time, so we knew we had to make our event more exciting in order to attract bargain shoppers to óur mall.’

36 scn 2013 | 4

Betrokkenheid bij het winkelcentrum dus. Ga daar maar aan staan. Maar daar kom ik zo nog op terug. Echt, dat Jones Report is om te smullen. Doelstellingen, effectreportages, alles zit er in.

Sommigen onder u zullen roepen ‘dat kan ik ook, als je mij een Amerikaans budget geeft.’ Wel, nog niet zo lang geleden was ik het daar volstrekt mee eens. En het is een feit dat de gangbare budgetten in Nederland aan de krappe kant zijn. Maar ik heb nu drie jaar als jurylid in de nrw Marketingprijs meegedraaid en dat heeft mij toch wel wat anders naar deze materie doen kijken. Als jury hebben wij hele mooie en effectieve events en campagnes voorbij zien komen die met een beperkt budget uitgevoerd zijn. Het kan dus echt.

marketing

bedoelen die niet Westers en niet blank zijn) in de nabije toekomst bijna de helft van de populatie uit. Waarom?

Niet alleen vanwege de nieuwe instroom, maar ook vanwege de hoge geboortequote. Dus alleen al vanwege de grotere gemiddelde gezinsgrootte zijn deze groepen zeer interessant voor de retail. De Amerikanen hebben onderzocht en aangetoond dat elke groep z’n eigen shopping-karakteristieken heeft. Dat alles maakt het interessant om voor deze groepen een gerichte marketingaanpak te ontwikkelen. In Nederland komen we nog niet verder dan het woord ‘halal’ in een quasi-Arabisch lettertype op de displays met wat halal-food te plaatsen. In Amerika — met de Spaanstaligen als grootste micro-populatie — is het heel gewoon om grote advertenties in het Spaans te plaatsen (ik zie nog geen Turkse of Marokkaanse advertentie in ons lokale huisaan-huisblad staan). Of om events speciaal rondom deze groepen te bouwen. Ik verwacht niet snel dit ook op grote

Marketing voor kleine doelgroepen kan zeer interessant zijn. In Nederland komen we nog niet verder dan het woord ‘halal’ op de displays met wat halal-food te plaatsen.

schaal in Nederland te gaan zien, maar het is wel iets om over na te denken (het kan natuurlijk ook zijn dat dit wel al gebeurt, maar onder mijn waarnemingshorizon zat. Heeft u wél goede voorbeelden, stuur ze mij dan vooral toe). betrokkenheid Ik zou nog even op ‘betrokkenheid’ terug komen. Het is een onderwerp dat vooral gericht is op de primaire doelgroepen van een winkelcentrum. Community relations is een van de middelen om aan die betrokkenheid te werken, net als het elders in dit magazine genoemde story telling.

De bcsc (British Council of Shopping Centres) heeft het effect van community engagement uitgezocht en het blijkt dat 97 procent van de onderzochte centra een duidelijk grotere customer loyalty kan rapporteren. Het aantal soorten acties die hier op gericht zijn is enorm. Een paar voorbeelden: • retail training and apprenticeships • young entrepreneurs set up stalls in Victoria for a day (ook in Nederland al gesignaleerd!)

• improving a love for reading • vrijwilligerswerk • ‘Love where you live’ anti-straatvuilcampagne En nog veel meer. Dit soort events zijn dus — althans in het Verenigd Koninkrijk — bewezen effectief en kosten in de regel niet veel.

Ofschoon het aangehaalde Jones Report al in de jaren negentig bestond (en wellicht al langer) en de Amerikanen al heel lang serieus met winkelcentrummarketing omgingen, is het voor Nederland nog steeds een pril vakgebied.

Er worden goede stappen gezet, zeker door de grotere beleggers, maar er is nog veel te leren. Het mooie is, we hoeven niet alles opnieuw uit te vinden! Ik duik nog even in mijn stapeltje Jones Reports. ← scn 2013 | 4 37

Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

marketing

Een gesprek met Maureen van Haaren is net zo bruisend als het werk dat zij levert. Als promotor draait zij intussen flink wat jaren mee in de wereld van de winkelcentra, maar werkt daarnaast ook voor het Openlucht Filmfestival Apeldoorn en diverse andere projecten. ‘Zolang het maar een uitdaging is gaan we ervoor!’

DE KLANDERIJ

‘Meer investeren in cross-channel marketing, belevingsconcepten en superservice is noodzakelijk’

10 JAAR! OKTOBER FEEST VAN 23-26

KOM JIJ OOK?

lcentrum De Klanderij |

Facebook: Winke Twitter: @KlanderijNL |

a.indd 1

1307127DK_Welk

halve pagin omstmagazine_ad

WWW.KLANDERIJ.NL

P

romotions by Maureen is actief voor een groot aantal winkelcentra. En dat in heel Nederland, van klein tot groot. Met een team van eigen medewerkers en zzp’ers worden events, promotions en de communicatie van a tot z vorm gegeven en uitgevoerd. pbm zet daarbij nu ook volop in op het activeren van de consument via social media. Maureen: ‘Elk project, groot of klein, kan niet meer zonder. Facebook- en Twitteraccounts zijn een must voor iedereen die zichzelf op het netvlies wil houden van de doelgroep. Leuk nieuws wordt snel, relatief goedkoop en bovendien effectief verspreid.

Maar let op! Alert zijn op reacties is van groot belang. Op tijd reageren en eventueel feedback geven zorgt voor kwaliteit en mits goed aangestuurd voor het gewenste vliegwieleffect.’ de klanderij Op dit moment is pbm druk in de weer met het voorbereiden van de activiteiten rondom het tienjarig bestaan van De Klanderij in Enschede. Kan Maureen daar wat meer over vertellen? ‘Zeker! pbm organiseert vanaf woensdag 23 tot en met zaterdag 26 oktober een bruisend feestprogramma. Om de synergie te versterken, betrekken wij daar nadrukkelijk ook lokale partijen bij: niets is zo leuk als samenwerken met bedrijven uit

kelingen gaan snel. Kennis van de veranderde consument en de opkomst van online winkelen, e-commerce en mobiel internet is noodzakelijk om de juiste keuzes te kunnen (blijven) maken. Met het oog daarop is pbm een strategische alliantie aangegaan met de cross-channelmarketinggroep Hart Voor De Zaak. Zij hebben brede en gespecialiseerde kennis van en ervaring met retailmarketing en communicatie, zowel online als offline.

Met dit partnership biedt pbm haar klanten

dezelfde stad met het oog voor efficiency en kostenbesparing. Er is natuurlijk altijd wel een act van buitenaf, maar die zijn nodig om het programma compleet te maken. Zo krijg je het beste van twee werelden en wordt het een ijzersterk event.’

12-07-13 13:49

sprankelend programma Bezoekers van het winkelcentrum gaan genieten van een sprankelend programma.

De Klanderij wordt feestelijk omlijst met decoratie. ‘In het hart van prachtige winkelcentrum komt een vj-presentatie waarin foto’s schitteren van tien jaar winkelen in De Klanderij. De consument ziet het oude en nieuwe project voorbijflitsen in een prachtige presentatie. De winkels krijgen natuurlijk ook hun aandeel in het feestelijke programma. Bezoekers worden extra verwend met kortingen, gratis gadgets, het rad van fortuin, krijgen big shoppers cadeau zolang de voorraad strekt en meer! Een bekende artiest zal niet ontbreken en omdat De Klanderij hip en trendy is wordt de bezoeker meegenomen in augmented reality. Nieuwsgierig? We nodigen u graag uit om onze aanpak eens te komen bekijken in het mooiste winkelcentrum van Oost-Nederland.’

De juiste mix: ook cross-channel Events voor een winkelcentrum en haar winkeliers zijn alleen succesvol als er gewerkt wordt vanuit een centrale, geïntegreerde visie. Maureen: ‘Elke actie moet als het ware ingebed zijn in een overall marketingcommunicatiemix. Iedereen moet daarbinnen zijn steentje bijdragen. Maar de ontwik-

een totaalpakket van services en diensten waaraan in de huidige tijd veel behoefte is.’ vertelt Maureen.

Online winkelen versus Aandacht Online winkelen blijft ook in Nederland flink doorgroeien, zo laten de omzetcijfers zien. Nog geen tien jaar geleden was de omzet nog 1,5 miljard euro. In 2012 was de omzet door de verkoop van producten en diensten via internet 9,8 miljard euro en voor 2013 wordt de omzet geschat op 10,5 miljard euro. Meer dan een verzevenvoudiging.

De gevolgen hiervan worden dagelijks ondervonden door de detailhandel. Steeds meer fysieke winkels leggen het loodje.

Maureen vindt echter dat online winkelen te vaak wordt aangedragen als enige reden voor de crisis in de detailhandel. ‘Natuurlijk zijn het economisch zware tijden. Maar veel winkeliers hebben te lang hun kop in het zand gestoken en te weinig oog gehad voor de voornaamste bezoekreden van consumenten: a a n d a c h t! Klanten mogen (juist in een fysieke winkel) onderscheidende service en aandacht verwachten. Of het nou om een schoenenzaak, bakker of meubelzaak gaat, superservice moet het hoogst in het vaandel staan van elke detaillist. Neem als voorbeeld een willekeurige straat met twee vergelijkbare winkels in aanbod en kwaliteit. De een staat vol en de ander leeg. Wat maakt het verschil? Aandacht en ondernemerschap.’ ←

maureen@promotionsbymaureen.nl scn 2013 | 4 39

marketing

Door Ingrid Ploegmakers en Marlies Verduijn (Marketing & Communicatie WPM Groep)

kelgebieden. Er moet dan wel worden ingezet in een duurzame relatie, een relatie welke consumenten weet te binden en boeien. Die winkelgebieden onderscheiden zich niet alleen in de ogen van de consument, maar zijn ook voor ondernemers aantrekkelijkere gebieden om zich te vestigen.

Kleur bekennen Door de huidige economische omstandigheden is het juist nu belangrijk om vanuit de betrokken partijen gezamenlijk vast te stellen wat het onderscheidend vermogen van een winkelgebied is en dat ook helder en professioneel aan de consumenten

Droom Het verhaal dat verteld moet worden, moet een consistent verhaal zijn. Een verhaal dat alle betrokken partijen — ondernemers, eigenaren, management — samen dagelijks overbrengen aan de consument. Dat verhaal begint bij het opstellen van de usp’s van het winkelgebied; dat kan zijn (gratis) parkeren, goede bereikbaarheid, gezellige sfeer met horeca, diversiteit, speciaalzaken, ligging (nabij centrum of juist uitvalswegen), vermaak/entertainment of klantenprogramma’s. Waarmee onderscheid je je van naastgelegen concurrerende winkelgebieden? Usp’s die de basis

Marketing van winkelgebieden legt duurzame verbinding met klanten

Het nieuwe winkelcentrum bindt, boeit en…. bekent kleur

M

ensen doen hun boodschappen waar ze willen en ze hebben een riante keuze.

Iedereen is vandaag de dag (steeds langer) mobiel en zelfs de binding met het buurt- of wijkwinkelcentrum is niet meer vanzelfsprekend. Met de fiets, openbaar vervoer of de auto doe je de dagelijkse boodschappen net zo makkelijk elders. In principe hoef je er niet eens meer de deur voor uit… Via internet en uitbreiding van afhaalpunten is de luie stoel een geduchte concurrent van de fysieke winkel. Daarnaast zie je dat, mede door de huidige economische tijd, de verschraling van winkelgebieden zich versnelt doorzet. Winkelgebieden lijken steeds meer op elkaar. Maar winkelgebieden zijn voor marketeers de plek bij uitstek om (potentiële) consumenten te bereiken. Immers, van fysieke afstand is geen sprake.

Investeren in marketing en communicatie biedt kansen voor veel win40 scn 2013 | 4

over te brengen. Het is tijd dat winkelgebieden kleur bekennen. Veel aandacht moet daarbij uitgaan naar het gezamenlijke belang. Immers een klant van de ene winkel in een winkelgebied is ook een potentiële klant voor zijn buurman. Het gaat om samenwerken om eenzelfde boodschap te vertellen, om de vraag en verwachting van consumenten eenduidig te kunnen beantwoorden.

vormen voor een helder en overzichtelijk marketingcommunicatieplan.

Een extra succesfactor voor marketingcommunicatie van winkelgebieden is de fysieke aanwezigheid van de consument. Veel bedrijven en merken dromen van zoveel mogelijk fysieke contactmogelijkheden met potentiële klanten. Via alle zintuigen kunnen consumenten bewust en/of onbewust worden bereikt.

Beleven en ervaren Stel jezelf daarbij de vraag, als winkelgebied: hoe ga je consumenten elke dag weer overhalen om juist daar de boodschappen te doen? Of om hun ‘winkeldagje’ te besteden in jouw centrum? Hoe ga je consumenten voor langere tijd binden? De juiste beleving en ervaring bieden en daarmee duurzaam investeren in de klantrelatie. Het begint dan allemaal bij welk verhaal ga je als winkelgebied vertellen; wat is uniek aan het winkelgebied? Wat is je kleur? En hoe creëren we de beleving in het winkelgebied?

Verras en maak beloftes waar Neem daarbij de enorme vlucht die mobiele en social media nemen en kansrijke voorspellingen worden steeds tastbaarder. SocialLocalMobile (SoLoMo) is een steeds belangrijker middel om klanten te binden en boeien, ze naar je winkel te trekken en ze te laten beleven wat je voor ze hebt gecreëerd. Echter alleen vanuit een heldere visie, duidelijk omschreven doelen, een duidelijke positionering. En zorg dat je beloftes waarmaakt, dat mensen echt iets beleven in je centrum en dat je ze boeit — een

marketing

spaaractie, een veiling, een concert, een zomeravondbioscoop, een bijzondere popupwinkel, kinderopvang, een workshop of aanvullende dienstverlening —, en bindt: ze voelen zich er thuis, het is overzichtelijk, hun komst wordt beloond. De keerzijde is namelijk een teleurgestelde klant die via diezelfde kansrijke sociale media ook heel gemakkelijk met de buitenwereld zijn teleurstelling deelt (met heel de wereld).

SoLoMo Als ondernemer kun je alle gebruikers van een smartphone in je omgeving als potentiële klanten zien. Het aantal mensen dat internet via hun mobiele telefoon gebruikt is sinds kort groter dan via de computer. De ­smartphone is steeds vaker een vanzelfsprekendheid, de combinatie met social media en fysieke aanwezigheid van de gebruiker in de nabije omgeving biedt mooie perspectieven voor iedere winkelier. Als je met je telefoon op zoek gaat naar nieuwe plekken om te eten, winkelen en ontdekken is het heel waarschijnlijk dat je deze zult vinden als gevolg van een slimme SoLoMo campagne. Sociale media brengen mensen fysiek in beweging, ook naar winkelgebieden die daar goed op in weten te spelen. Niet alleen voor een bepaald product of winkel, maar voor een beleving. ← Meer weten? WPM Marketing & Communicatie vertelt u er graag meer over.

Geheel boven: een kook- en keukenactie in Alexandrium.

Boven: zomerpickinck in De Admirant.

• Ontdek de wereld die fysieke winkels met mensen verbindt en maak eens gebruik van bestaande SoLoMo-oplossingen (Groupon, Foursquare).

• Er zijn veel succesvolle SoLoMo initiatieven (Nike, Starbucks). Wat kunnen wij daarvan leren?

• Een uitstapje ter illustratie van de mogelijkheden van SoLoMo: Anne Franks Amsterdam. De mobiele app van de Anne Frank Stichting. Met deze app verken je de stad en ontdek je wat er gebeurde tijdens de

Tweede Wereldoorlog. Met de app kun je dertig items verzamelen op verschillende locaties in de stad, plekken waar Anne met haar vriendinnen speelde, waar ze naar school ging en opgroeide. Omdat je de items bekijkt op de locaties, ervaar je de stad zoals je het nog niet eerder hebt gezien. Zo zie je persoonlijke verhalen, filmbeelden en unieke oorlogsfoto’s van toen in het straatbeeld van nu. Heden en verleden komen op een indringende manier bij elkaar.

scn 2013 | 4 41

marketing

Op zoek naar innovatieve beleving?

Ga samen aan de slag met imagineering!

De Bijenkorf gaat focussen op premium experience en belooft ons een winkelbeleving van internationale allure. Ook winkelcentra en winkelgebieden zijn Ondernemers van de Krommestraat Amersfoort geven hun droom vorm.

42 scn 2013 | 4

W

at is een imagineer? Het begrip imagineering werd wereldwijd bekend in 1951, toen Walt Disney het idee opvatte voor een nieuw soort familie-themapark, gebaseerd op de Disneyfilms. Walt himself selecteerde uit zijn organisatie de meest creatieve talenten — designers, copywriters, regisseurs, artiesten, decorateurs — en zette hen bij elkaar met een opdracht: zoveel mogelijk ideeën bedenken waarmee hij zijn droom, Disneyland, zou kunnen realiseren.

Mensen die het park binnenkwamen, moesten zich net zo voelen als wanneer ze een film bekeken, vond Disney. Elk stukje van het park moest onderdeel zijn van het verhaal en de bezoeker moest geraakt worden door de magie. Ofschoon de imagineers, zoals ze vanaf dat moment genoemd werden, over uiteenlopende vaardigheden beschikten, inspireerden zij elkaar tot adembenemende ideeën en uitwerkingen. In 1955 was Disney-

naarstig op zoek naar succesvolle belevingsconcepten.

Door imagineeringteams in te zetten waarin naast designers ook stakeholders deelnemen kunnen zij authentieke shopping experiences laten ontstaan, vindt Linda Annink van Urban Solutions.

land in Californië een feit. De rest is geschiedenis.

Het ABC van imagineering Bij imagineering gaat het in eerste instantie dus om de creativiteit de vrije loop te laten. En om de weg vrij te maken voor innovatie. Maar imagineering is nou ook weer niet een kwestie van toevallig een paar geniale invallen krijgen. Het gaat om het zorgvuldig regisseren ervan, vanuit een gestructureerde en gefaseerde aanpak. In de regel worden er in het proces vijf fasen onderscheiden, het abc van imagineering: Analyse, Broeden, Conceptcreatie, Design en Executie. Degene die de sessies leidt,

werkt meestal met een checklist, die ervoor zorgt dat in elke fase bepaalde aspecten van een belevenis aan de orde komen en dat de juiste domeinen worden aangesproken. Hoe meer zintuigen er bijvoorbeeld geprikkeld worden, hoe rijker en succesvoller de belevenis over het algemeen zal zijn.

Samenhang en authenticiteit Imagineering kan winkelgebieden helpen bij de ontwikkeling van innovatieve belevenisconcepten. Door teams te formeren waarin zoveel mogelijk betrokken partijen deelnemen (ondernemers, pandeigenaren, verhuurders, beheerders, gemeente, consumenten) kunnen verrassende

beurzen

beurs & congres ‘All I want you to think about is when people walk through or have access to anything you design, I want them, when they leave, to have smiles on their f aces. Just remember that. It’s all I ask of you as a designer.’

Walt Disney

Donderdag 12 september Maastricht Vastgoed® 2013 www.maastrichtvastgoed.com Dinsdag 17 september Sturen op uw vastgoed driedaagse opleiding – Amsterdam CS www.sturenopuwvastgoed.nl Dinsdag 17 september (bijna vol!)

Basiscursus Vastgoedrekenen eendaagse cursus - Amsterdam CS www.basiscursusvastgoedrekenen.nl Dinsdag 24 september Integraal Vastgoedrekenen tweedaagse opleiding – Amsterdam CS www.integraalvastgoedrekenen.nl Donderdag 26 september WinkellocatieMarkt® Nederland 2013 Utrecht www.winkellocatiemarkt.nl

vingspleinen ontwikkeld en hebben ondernemers en pandeigenaren in de Krommestraat in Amersfoort een creatief actieplan bedacht om dit kleine maar unieke winkelgebied gezamenlijk regionale trekkracht te geven.

Linda Annink, Urban Solutions

en succesvolle oplossingen ontstaan.

De deelnemers inspireren elkaar vanuit hun eigen discipline en komen samen tot nieuwe concepten, waarin samenhang en authenticiteit — twee belangrijke voorwaarden voor succes — meestal al vanzelfsprekend zijn. Een belangrijk instrument bij het creëren van belevingsconcepten is immers storytelling en wie kunnen het verhaal van het winkelcentrum beter vertellen dan de eigen stakeholders? Op deze manier heeft in Almere Centrum bijvoorbeeld een ‘dreamteam’ de visie van de zeven bele-

Inspiratie Kant-en-klare recepten voor het ontwikkelen van belevenisconcepten bestaan niet. En van tevoren is meestal niet te voorspellen wat de uitkomsten van een imagineeringsproces zullen zijn. Soms zijn dat grote en grootse concepten, maar dat hoeft niet per se. Soms zijn niet alle plannen in een keer te realiseren. Ook dat is niet erg. Wat klein begint, kan groot groeien. Maak gewoon een begin.

Waar het bij imagineering in feite om gaat, is het kunnen formuleren van een droom en het kunnen inspireren van partijen om samen die droom te realiseren. Niet voor niets is een uitspraak van Albert Einstein: ‘Imagination is more important than knowledge.’ Als je mensen kunt inspireren, ben je in business. ←

Dinsdag 22 oktober Bedrijventerreinen & logistiek vastgoed Antwerpen (BE) www.logistiekvastgoed.be Donderdag 28 november Den Haag Vastgoed® 2013 www.denhaagvastgoed.nl Nieuw: Vastgoed Taxatiewijzer 2013 www.vastgoedboek.com www.managementproducties.com

18-20 september EAS (Euro Attractions Show) Zie artikel op pagina 33 – Parijs 8 oktober NVBO: Vitaliteit van de binnenstad Amersfoort www.nvbo.com 13-15 november MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

scn 2013 | 4 43

marketing

Wie kiest, wordt gekozen Een kop die helemaal past in deze editie, die voor een belangrijk deel over marketing gaat. Het is een uitspraak van Michel Jonkheer van LookFeel Consultancy. Hij maakt deel uit van de generatie ‘marketeers in crisistijd’ en wordt bijna dagelijks geconfronteerd met de keuzes die eigenaren en beheerders voor hun winkelgebieden maken. Of juist het ontbreken van duidelijke keuzes.

‘W

e zitten nu midden in een tijd dat de stenen het verschil niet meer kunnen maken.’ zegt Michel. ‘En ook ‘beleving’ is wat mij betreft een holle frase als die niet berust op keuzes die helemaal aan het begin gemaakt zijn. De one-size-fitsall strategie is van vroeger. Het gaat nu om de realisatie van een sterk merk met een heldere positionering.’

Het begin wordt gevormd door een gedegen analyse van wat de doelgroep van het winkelcentrum of winkelgebied is en welk positionering daarbij hoort. ‘Alles wat zonder deze onderbouwing ondernomen wordt is in feite een schot in het duister.’

Een stevige uitspraak, maar in feite helemaal in lijn met de basisprincipes van de marketing. ‘Een bepaalde doelgroep kiezen, centraal stellen en aan de behoeften van die doelgroep voldoen is inderdaad de oude marketing pur sang. Dat gaat altijd en overal op en zeker in een bedrijfstak die zo dicht bij de consument staat als de wereld van de winkelgebieden. Maar heeft elke makelaar, retailer, beheerder of eigenaar wel een scherp beeld van waar een bepaald winkelgebied voor staat? Wat is de doelgroep? Wat is de koers? In veel gevallen blijkt het meterge44 scn 2013 | 4

richt denken toch dominant: hoeveel en wat kost het, daar zijn de meeste beslissingen toch nog heel vaak eenzijdig op gebaseerd.’

Beginnen bij het begin Een goede marketingaanpak voor een winkelgebied staat of valt volgens Michel Jonkheer met het onderzoeken van een aantal dingen. Dat eerst en beslist voordat men met wat dan ook aan de slag gaat. ‘Onderzoek dus eerst hoe het aanbod er nu voor staat en welke consumenten dat aanspreekt.

Kijk vervolgens naar welke consumenten je zou kunnen of willen aanspreken (de doelgroep). Na het vaststellen van de doelgroep wordt er bekeken hoe het winkelgebied ‘in de markt’ wordt gezet. Er wordt bepaald op welke wijze het winkelgebied de gewenste positie gaat innemen ten opzichte van de concurrentie. Hierbij vormt de branchering een belangrijk aandachtspunt. Mocht de huidige branchering niet aansluiten bij de gewenste positionering, dan dient de branchering te worden bijgestuurd. De vastgestelde positionering wordt vervolgens vertaald naar een consistente presentatie van het winkelgebied (identiteit), zowel offline als online. Hierbij gaat het om de algehele uitstraling, sfeer en beleving. Als laatste komt het ‘hoe’: wat doe je met het gebouw,

Tienduizenden euro’s uitgeven zonder een doelgroep bepaald te hebben: onbegrijpelijk het gebied, de verblijfsomgeving en ook met de communicatie, promotions, events en online-aanwezigheid.’

Dat over die branchering kan nogal ingrijpend zijn: winkels zullen moeten verdwijnen en andere moeten komen. Is dat realistisch in deze tijd? ‘Dat is altijd lastig en geen enkele eigenaar zal aan z’n eigen leegstand willen meewerken. Je moet het ook zien als onderdeel van het beleid op iets langere termijn. Waarin leegstand overigens ook kansen biedt om bij te sturen naar de vastgestelde positionering.’ traditioneel denken Een andere vraag is of de vastgoedsector qua mensen hier wel op toegerust is, ertoe in staat is. We hebben het over een bedrijfstak met een sterk traditionele manier van denken. Zijn die mensen wel in staat om marketing bovenaan te stellen? ‘Je ziet duidelijk

marketing

het winkelcentrum voor staat.’ Mijn richtsnoer is dat vastgoed & gebied succesvol is als het weet te verleiden, te binden en te blijven boeien. Het moeten aantrekkelijke locaties zijn waar men graag op aangename wijze wil verblijven en beleven. Locaties die zich richten op een specifieke doelgroep met een unieke merkidentiteit en verrassende beleving, waar online en offline elkaar versterken!’

Merkenbouwer LookFeel Consultancy staat voor advies, ontwerp en implementatie van branding & beleving. Exterieur, interieur en online dienen aan te sluiten bij de doelgroep en moeten de identiteit uitdragen. Het realiseren van sterke merken met een heldere positionering!

De one-size-fits-all strategie is snel aan het verdwijnen.

een leercurve en ook trekken eigenaren en beheerders steeds vaker marketeers aan. Die doen vervolgens ook niet alles zelf: zij zijn de gesprekspartners voor mensen zoals ik.

Waar het om gaat is dat je zo op een onderbouwde manier tot het maken van de al eerder genoemde keuzes komt. En dat moet, want nogmaals: wie kiest, wordt gekozen.

Anders gezegd, de consument die je met je doelgroepkeuze en alles dat daarmee samenhangt kiest, gaat zich aangesproken voelen en zich richten op jouw winkelgebied. Maak je geen keuzes, dan word je ook niet gekozen.

Althans, niet zo optimaal als zou kunnen.’ gemiddeld Veel winkelgebieden zijn erg ‘gemiddeld’, net als het consumentenprofiel in de meeste gebieden. Hoe maak je dan het grote verschil? Michel Jonkheer heeft ook daar een antwoord op: ‘Ook al is een winkelgebied heel gemiddeld, dan nog kan je het op een onderscheidende manier positioneren. Het gaat allemaal om gevoel, om emotie. Het doelgroepenverhaal en de positionering zijn overigens intern gericht, daar ga je niet mee

Michel Jonkheer

naar buiten. Waar je wel mee naar buiten gaat, is de identiteit. Dat moet een wervend verhaal zijn, waar alle stakeholders — de eigenaar, de retailers, de beheerder én de consument — zich prettig bij voelen. Emotie dus. Natuurlijk kan je in het winkelgebied voor iedereen iets bieden. Maar de boodschap naar buiten toe ga je heel specifiek ‘laden’, op een manier waar de mensen zich heel prettig bij voelen. Helemaal fout is dan een pay-off in je communicatie die neerkomt op ‘wij zijn alles voor iedereen’. Voel je wat ik bedoel? Daar voelt toch niemand zich prettig bij of door aangesproken?’

Kiezen = er ook naar handelen Bij dit alles is nog een ander punt heel belangrijk volgens Michel Jonkheer: ‘Als je eenmaal de doelgroep hebt bepaald, keuzes hebt gemaakt en een positionering hebt bedacht, dan is het zaak dat iedereen zich daaraan conformeert. Alleen dan kan je werken aan een identiteit (‘branding’) en heb je ook geen discussies meer over de verkeerde dingen. Over mooi of lelijk. Over rond of vierkant of groen of geel. Je gaat dan met elkaar doen wat je hebt afgesproken. Die duidelijkheid moet er zijn naar de retailers toe en naar de consument. Maar ook naar kandidaat-huurders, zodat die weten waar

branding en beleving Met zijn bedrijf LookFeel Consultancy richt Michel Jonkheer zich dus op branding en beleving. Zijn aanpak is kort en krachtig: ‘Wij presenteren een voorstel altijd in twee delen. Als eerste komen wij met een idee voor de doelgroep, de positionering en identiteit en als we het daar over eens zijn volgt het tweede deel, de uitwerking van branding en beleving. Het eerste deel is de basis, het tweede deel de implementatie. Ook in die fase hebben wij desgewenst een rol door uitvoering te geven aan het goedgekeurde plan en voor alle onderdelen de juiste mensen en bedrijven aan te sluiten.’

Michel heeft inmiddels de ervaring dat deze aanpak in de praktijk betekent dat zijn adviezen een behoorlijk breed terrein gaan beslaan: ‘Inderdaad, inmiddels wordt ons advies ook gevraagd bij nieuwbouw, renovaties en herontwikkelingen. Op zich is dat niet vreemd, want ook bijvoorbeeld een interieurarchitect moet aangestuurd worden met een briefing die teruggrijpt op wat je samen over doelgroepen en positionering hebt afgesproken. Alles grijpt in elkaar.

Verlichting, signing, de materialen van bijvoorbeeld de vloer en plafonds, entrees, de achtergrondmuziek en ga zo maar door. En dat dus vooral vanuit de gedachte ‘voor wie doen we het’. kijk naar je doelgroep Dat laatste is en blijft de kern van een goede marketing. Michel Jonkheer: ‘Ik vind het onbegrijpelijk wanneer zonder deugdelijk fundament tienduizenden euro’s uitgegeven worden aan bijvoorbeeld een wifi-installatie of een social-media-aanpak. Dat kan best nuttig zijn, maar mijn boodschap is: kijk eerst naar wat je doelgroep is en timmer een gedegen positionering en identiteit in elkaar. Dán ben je goed bezig.’ ← www.lookfeelconsultancy.com info@lookfeelconsultancy.com scn 2013 | 4 45

review

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Welke winkelformules zijn sterk en flexibel genoeg om in deze tijd van veranderingen te overleven? Jorine de Soet laat in deze serie verscheidene ketens aan het woord. Deze keer is de beurt aan Handyman, de keten van Winkelen, hoe gaan we dat doen?

speciaalzaken in accessoires.

I

Wilco de Groot (links) en Richard Burggraaf

46 scn 2013 | 4

n de huidige tijd waarin vele (commerciële) organisaties voor de uitdaging staan om sterk te veranderen en te vernieuwen, is er een klein aantal dat zich in het huidige marktgewricht staande weet te houden zonder zich duidelijk zichtbaar anders te ontwikkelen en te profileren. Deze organisaties zijn blijkbaar in staat gezond te functioneren vanuit eigen kracht of deze organisaties zijn in hun markten klantbenadering vooruitstrevend (geweest).

Genoemde uitdaging doet zich overduidelijk voor in de detailhandel.

Winkelformules die zich bezig houden met de verkoop van niet-noodzakelijke en vooral op emotie gerichte producten (bijvoorbeeld: mode, accessoires, consumentenelektronica, reizen, informatiedragers) zien zich genoodzaakt een nieuwe koers uit te stippelen waarbij o.a. omni-channeling en een volledig op de (potentiële) klant

gerichte benadering een absolute voorwaarden lijken te zijn. Met die benadering wordt hier bedoeld dat bij de marketing van een organisatie de overwegingen in het aankoopproces uitgangspunt vormen in plaats van de overwegingen bij het verkoopproces.

Het geheim van Handyman Handyman is zo’n winkelformule die de tand des tijds heel goed blijkt te doorstaan. Om die reden wilden wij bij Shopping Centre News graag weten wat het geheim van hun (blijvende) succes is. Bij de vestiging in Zeist treffen Wilco de Groot en ik elkaar. Ik ken het centrum van Zeist niet zo goed en laat me leiden door de tomtom. Tommy brengt me echter niet op de plaats van bestemming, dus ik parkeer de auto op een flinke afstand van de winkel waar we afgesproken hebben. Als ik op straat de weg vraag naar het Emmaplein, weet de betreffende dame mij niet uit te leggen waar ik heen moet. Als ik zeg:

review

Handyman ‘ik heb een afspraak bij Handyman’, zegt ze: ‘o, bij Handyman? Dan loop je hier een stukje recht door, je gaat door de hema en dan tref je de winkel aan je rechterhand.’ Ik ben positief verrast te merken dat Handyman blijkbaar een grotere naamsbekendheid geniet dan het Emmaplein; een leuke start voor een interview.

Geen crisis ‘Handyman draait fantastisch’, valt Wilco direct met de deur in huis.

‘Sinds 2004 kennen wij helemaal geen omzetdaling. We bevinden ons ook in een ander soort markt dan de meeste detailhandel. Wij zitten vooral in de vervangingsmarkt. Wij verkopen slechts weinig ‘eindproducten’. Af en toe is daar een uitzondering. Zo verkopen we bijvoorbeeld wel complete printers. Dat is een direct gevolg van het feit dat we cartridges verkopen.

Deze zijn in het algemeen behoorlijk kostbaar. Om die reden zijn wij een printer gaan verkopen, waarvan de

Alle personeelsleden in de winkel hebben verstand van het gehele assortiment

cartridges aantrekkelijker geprijsd zijn. Op een vergelijkbare manier zijn we ook bepaalde stofzuigers en scheerapparaten gaan verkopen.’

Op mijn vraag hoe het komt dat Handyman in deze tijd, waarin bijna alle winkelformules te lijden hebben van de economische crisis, wel heel goed draait, is Wilco heel duidelijk.

Het succes van Handyman zit ’m in de aard van de formule: het feit dat het assortiment uit vooral vervangingen van toebehoren van verschillende huishoudelijk artikelen betreft. Zonder dat ‘onderdeel’ werkt het appa-

raat niet goed of helemaal niet meer.

Daar komt bij dat Handyman heel veel aandacht besteedt aan de kwaliteit van het personeel. Al het winkelpersoneel heeft verstand van het hele assortiment. Aan klanten wordt altijd gevraagd naar het probleem dat men opgelost wil zien. Wilco vertelt: ‘Daardoor zijn wij altijd in staat om een juiste oplossing te bieden. Wij vinden een juiste en gerichte ‘klantoriëntatie’ de belangrijkste kwaliteit van ons personeel. Wij leiden al ons personeel zelf heel zorgvuldig op. Zij worden geselecteerd op onder meer klantgerichtheid, enthousiasme en een vriendelijke uitstraling. Volgens ons wordt ons succes voor een derde bepaald door de vent, een derde door de tent en een derde door het assortiment.

Positieve aandacht en risicoloos aankopen’ (para) is onze belangrijkste service en daar wordt consequent op gestuurd.’ vervolg op pagina 48 → scn 2013 | 4 47

review

gunnen Door deze marktbenadering gúnnen onze klanten ons echt de omzet.

Ons gehele productassortiment is met behulp van internet verkrijgbaar, maar de meeste klanten geven de voorkeur aan een bezoek aan een van onze winkels, omdat men dan zeker weet, dat men met de juiste oplossing thuis komt. Mocht dat onverhoopt niet het geval zijn, dan kan men gewoon terugkomen. We hebben een net-promotorscore van 57 procent. Dat is echt heel hoog!’

Op dit moment is de webshop van Handyman in ontwikkeling. Ook in deze winkel wil de organisatie het hoge serviceniveau bieden. Dat betekent dat ook in de webshop vragen worden gesteld om na te gaan wat precies de behoefte van de klant is. Het is de bedoeling dat klanten via internet een vergelijkbare betrokkenheid en service ervaren als in de fysieke winkels.

Organisatie en winkels In 1974 is Handyman opgericht door de heer Pieterman. Eerder al was hij de naamgever van de Europese groothandel Elka Pieterman waarmee Handyman veel zaken doet. Elka Pieterman mag zich Europees marktleider noemen als leverancier van accessoires en onderdelen op het gebied van witgoed, bruingoed, multimedia en kleine huishoudelijke accessoires en onderdelen. De organisatie heeft groothandels in Noorwegen, Duitsland, België en Nederland.

De Handymanformule is uitgerold in België en Nederland. Handyman beschikt op dit moment over 85 vestigingen in Nederland. Daarvan is er een twintigtal van franchisenemers en de overige zijn filiaalbedrijven. Er werken 150 mensen, waarvan tien op het hoofdkantoor. De andere 140 medewerkers betreft winkelpersoneel. De winkels zijn bij voorkeur zo’n 75 m2 wvo. Daarvan moet er 22 strekkende meter wand zijn, opdat alle artikelen in de schappen kunnen worden tentoongesteld. De winkels hebben nauwelijks voorraadruimte nodig. Vrijwel de gehele voorraad bevindt zich in de winkel.

48 scn 2013 | 4

Door het zorgvuldig uitgedachte integrale concept is Handyman uniek in de markt Het logistieke proces besteedt Handyman uit aan Elka Pieterman. Handyman bepaalt voor een belangrijk deel zijn eigen assortiment. Elka Pieterman kan daarbij een belangrijke rol spelen, daar dit bedrijf voortdurend op de hoogte is van ontwikkelingen van de grote merken. Elka Pieterman belevert namelijk in heel Europa bedrijven als bijvoorbeeld Mediamarkt.

Daar waar dit zinvol is, trekken Handyman en Elka Pieterman samen op; bijvoorbeeld bij de pz en it van beide organisaties, op andere bedrijfsonderdelen voert ieder zijn eigen koers.

Aanpassing aan de markt In het verleden vestigde Handyman zich bij voorkeur in aanloop- en aanrijstraten, omdat de verkoop voor ongeveer 80 procent onderdelen betrof, waarbij het apparaat waar-

voor het bedoeld werd, eerst uit elkaar gehaald moest worden. Nu maakt de aankoop van dit soort onderdelen nog maar een tiende van de omzet uit.

Omzet wordt nu meer bepaald door bijvoorbeeld cartridges, lampen, batterijen, stofzuigerzakken, kabels en dergelijke. Met het veranderde aankoopgedrag zijn ook de locatie-eisen van Handyman aangepast. Op dit moment vestigt men zich bij voorkeur op de A1-locaties van middelgrote en kleinere plaatsen en in grotere wijkwinkelcentra. De ambitie is om tot 110 tot 120 vestigingen door te groeien. tijdelijke acties Wilco vertelt: ‘Met verschillende tijdelijke acties weten wij onze klanten goed aan ons te binden. Zo hebben we bijvoorbeeld vier weken lang een stofzuigerfestival, een cartridgefestival of een batterijenfestival. Dit zijn in het algemeen heel succesvolle acties, mede omdat wij in ons aanbod altijd een heel compleet assortiment bieden. Overigens zijn wij geen ‘trendsetter’. Wel houden wij ontwikkelingen in de markt heel goed in de gaten en sluiten daarbij zoveel mogelijk aan. Gezien het functioneren van de formule, doen we dat blijkbaar goed.’

column

de fouw Verjaring

W

ettelijke bepalingen die van toepassing zijn op de verhuur van winkelruimte zijn voornamelijk dwingendrechtelijk van aard.

De wetgever heeft hiervoor gekozen om huurders te beschermen. Per slot van rekening is de goodwill van winkels sterk afhankelijk van de locatie en is een winkelier doorgaans geen huurrecht expert, terwijl een (professionele) verhuurder doorgaans wel goed op de hoogte is van het huurrecht.

Consistent Handyman ondervindt geen gevolgen van de vaak gememoreerde crisis. Wilco denkt dat de organisatie gezond weet te blijven, omdat de formule heel consistent is en het productassortiment compleet en gespecialiseerd. Handyman kent wel concurrentie, maar niet van een vergelijkbare formule. De concurrentie bevindt zich verspreid over verschillende formules, zoals bijvoorbeeld Blokker en Kruidvat. Maar omdat bij Handyman het belang van de klant altijd centraal staat en het personeel zeer deskundig is, ondervindt de formule geen last van andere formules, die altijd slechts een deel van het assortiment voeren.

Uniciteit Terugkijkend op het interview ontstaat de indruk dat Handyman vooral uniek is in zijn combinatie van een gespecialiseerd, compleet aanbod met klantgericht, deskundig en vriendelijke personeel. Door dit zorgvuldige uitgedachte integrale concept is Handyman uniek in de markt. Deze situatie speelt ongetwijfeld een belangrijke rol bij de gunstige marktpositie van het bedrijf. ←

Er zijn wel mogelijkheden om af te wijken van de wet. Als duidelijk is dat huurder voldoende bekend is met het huurrecht, kunnen huurder en verhuurder de kantonrechter verzoeken om afwijkende bedingen goed te keuren. Doen zij dit niet dan is het afwijkende beding geldig totdat het door de huurder wordt vernietigd. De mogelijkheid om een afwijkend beding te vernietigen is echter beperkt tot drie jaren nadat de bevoegdheid om de vernietigingsgrond in te roepen aan de huurder “ten dienste is komen te staan”.

W

at betekent dit nou, met andere woorden: wanneer begint de termijn van drie jaren te lopen? Betreft het (1) drie jaren nadat de huurovereenkomst is aangegaan of (2) drie jaren nadat de verhuurder voor het eerst een beroep heeft gedaan op het afwijkende beding? Het korte antwoord is: dat hangt af van de omstandigheden van het geval.

Halverwege augustus (van dit jaar) heeft de Hoge Raad dit nog eens bevestigd.

Kort samengevat waren partijen een afwijkend beding overeengekomen ten aanzien van de mogelijkheid tot huurprijsherziening. Indien onderhandelingen nergens toe leiden kunnen partijen volgens de wet na de eerste huurtermijn een huurprijsherzieningsprocedure starten. In de onderhavige casus waren partijen in afwijking van deze wettelijke regeling overeengekomen dat het

pas na de tweede huurtermijn (van 10 jaar) mogelijk was om de huurprijs te herzien. Partijen hadden geen goedkeuring verzocht aan de kantonrechter, waardoor deze bepaling dus in aanmerking kwam voor vernietiging. Aangezien de omzet en winst tegenvielen, startte de huurder kort voor het einde van de eerste huurtermijn onderhandelen over een huurprijsherziening. Verhuurder was niet bereid tot een huurprijsherziening en beriep zich op het afwijkende beding.

Huurder startte vervolgens een procedure en riep de vernietiging in van het afwijkende beding. Vervolgens ontstond de discussie of de vernietiging tijdig was ingeroepen.

V

olgens de Hoge Raad dient te worden onderzocht of huurder reeds over had kunnen gaan tot vernietiging voordat verhuurder een beroep deed op het afwijkende beding.

Daarbij is van belang of huurder op de hoogte was van het afwijkende beding en het huurder duidelijk was dat verhuurder zich zou beroepen op het afwijkende beding.

Aanvang van de verjaringsstermijn blijft daarmee casuïstisch. Indien partijen bijvoorbeeld ieder met behulp van juristen een huurovereenkomst hebben gesloten, zou je mogen denken dat zij bewust zijn van een afwijkend beding, zodat drie jaar na het sluiten van een huurovereenkomst vernietiging niet meer mogelijk is.

Aan de andere kant als er geen juristen zijn betrokken dan is het goed mogelijk dat partijen zich er niet van bewust zijn dat zij afwijken van de wet en dan zou de verjaringstermijn pas op een later moment aanvangen. Zeker is dit laatste niet, dus: kijk je huurovereenkomst vooral nog eens goed na voordat hij drie jaren oud is, want ook aan bescherming door de wet zit een einddatum. ← anneloes de fouw advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

scn 2013 | 4 49

in the pipeline

ALKMAAR

amersfoort

Ringers o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

Vathorst O 2013 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Retailpark Amersfoort Almere

Buitenmere Zuid O 2010-2014 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O eind 2013 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

Centrum Nieuw-West

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

O 2016–2017 M 17.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Chris Weijman, T 030 2572648 ▼

amsterdam

De Banne O 2013 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

50 scn 2013 | 4

apeldoorn

Hoofdstraat O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

Anklaar O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543 arnhem

Schuytgraaf

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Herenhof

Waterlandplein O 2013 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

Oostpoort O 2014 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. OCP I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Centrum Amsterdam Noord

alphen a/d rijn

amsterdam

IJDock O medio 2013 M 1200 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Patrick v. Schalkwijk, T 030 2786805 ▼

Gelderlandplein

O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O in ontwikkeling M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Multi Vastgoed I T 0182 690900

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

BK40 o 2013 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o voorjaar 2013 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

boskoop

Entree Waterrijk O 2013 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

delft

Hovenpassage o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

breda berkel en rodenrijs

Centrumplan o 2013 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816 berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Hoge Vucht o n.t.b. m 9500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 3512

De Burcht o 2013 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

deventer

Keizerslanden O in ontwikkeling M 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

dordrecht den haag

Amadeus o 2014 m 8.500 m2 p Provast i.s.m. ASR Vastgoed Ontwikkeling i Armand Schuurman, T 030 2573243 ▼

Gezondheidspark O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 drachten

Raadhuisplein o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Achter de lange stallen o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78 dedemsvaart

Centrumplan o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Nieuwe Haagse Passage o 2014 m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Real Estate Development) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

dreumel

Dorpshart Dreumel o 2014 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Meerplein o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

Den Helder

Stadscentrum o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2013 | 4 51

in the pipeline

Eemnes

gouda

Minnehof

Zuidelijk stationsgebied

O 2013 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 7000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

harderwijk

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Machiel Scheenhart, 030 6867435 ▼

kampen

Hanzewijk O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼ Leens

De Marren

GoStores eindhoven

Meerrijk Meerhoven O medio 2014 M 10.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

O 2013 M 33.000 m2 P Green Real Estate I Netty Schouten T 0172 448383 ▼

O 2013 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼ heerlen

De Plu o in ontwikkeling m 21.000 m2 (5000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182-690900

▼

leiden

Aalmarkt, Waagblok o 2014 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30 ▼

‘s-Hertogenbosch ’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande enschede

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

ermelo

haarlem

Marsmanplein O 2013 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

52 scn 2013 | 4

o 2014 m 2000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

Aalmarkt, Stadsgehoorzaalblok

De Verbinding O 2013 (fase 2a) M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

Aalmarkt, Haarlemmerstraatblok

hoogvliet

De Buiten Ban O 2013 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

o 2015 m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 leimuiden

Dorpshart O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

in the pipeline

mijdrecht

reeuwijk

De Lindenboom O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

rotterdam

Centrumplan O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Watermanweg O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

De Rotterdam o 2013 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068450 ▼

ridderkerk nieuwegein

Stadskwartier O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

Norfolk o 2017–2020, gefaseerd m 8900 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 sittard

Centrumplan o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900 son en breugel

Koningshof fase III O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

scheveningen

Ekkersrijt

Cool 63 o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

O 2013 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ CBRE I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

Forum Rotterdam

nijmegen

De Citadel O in ontwikkeling M 22.500 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

rosmalen

o in ontwikkeling m 31.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Centrumplan

tilburg

Stadhuisplein O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Mw S. Tol, T 035-6956060 ▼

Sassenheim papendrecht

Centrum

Land van Matena o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

o 2013 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Schaesberg

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl

Centrumplan Schaesberg o 2013 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel, T 030 686 73 96 ▼

utrecht

Leidsche Rijn Centrum o n.t.b. m 38.000 m2 winkels p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Piet Hein Erdman, T (030) 257 96 28 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

of bel Mirjam: 035 523 98 32

scn 2013 | 4 53

in the pipeline

Utrecht

veenendaal

Terwijde O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

vught

Centrum Overvecht o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

Brouwerspoort

Marktveldpassage o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

▼

zoetermeer

Cadenza o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I Hans Bootsma, T 030 6867391

▼

O 2013 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

Kanaleneiland O in ontwikkeling M 30.000 m2 (15.000 m2 uitbreiding) P Multi Vastgoed I T 0182 690900 waddinxveen

Groeneweg

Stadscentrum Waddinxveen

O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

vlaardingen

Van Hogendorpkwartier o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 030 6867394 ▼

O 4e kwartaal 2014 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Take Hannessen, T 030 257 32 40 ▼

Ritmeesterhof o 2013 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

Neude o n.t.b. m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

zeist vlissingen

De Bestevaer

utrecht

De Vredenburg O 2013 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

o 2013 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

Allegro o 2013 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

zwolle

Willemspoort O in ontwikkeling M 9500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Katwolderplein O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900

Uw project in deze rubriek? legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

54 scn 2013 | 4

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

service

service

ontwikkeling

ASR Vastgoedontwikkeling nv

ontwikkeling

Synchroon

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

Postbus 4070 3502 HB Utrecht

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 030 6867300 F 030 6867310 I www.synchroon.nl

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development

belegger/ontwikkelaar

Corio Favourite meeting places

WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

planontwikkeling/management

T 030 2346464 E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

ontwikkeling

MAB Development

WPM Groep Utopialaan 24 ’s-Hertogenbosch

Postbus 19412 2500 CK Den Haag

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

T 070 3068400 F 070 3543618 E info@mab.com I www.mab.com

belegger/ontwikkelaar

Redevco Nederland Business in balance Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

belegger/ontwikkelaar

Multi Vastgoed Postbus 875, 2800 AW Gouda T 0182 690900 E office.nl@multi-development.com I www.multi.eu

scn 2013 | 4 55

service

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

decoratie

Nico de Vries Decoratie

Buro Toob Reclame en media

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

communicatie

OnlyPRC PR communicatie en design

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 023 531 4119 E info@prc.nl I www.onlyprc.nl

T 0165 508859 F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

branding

LookFeel Consultancy Branding en beleving formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 075 771 72 13 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

events & marketing

Ons Sausje Event & experience stores Watermolen 16 4751 VK Oud-Gastel

Promotions by Maureen Zwolse Binnenweg 30 7315 CB Apeldoorn

A. Hofmanweg 2f 2031 BH Haarlem

All-Art Design

promotie

Engelandlaan 64 2391 PN Hazerswoude-Dorp

Televisieweg 91 1322 AK Almere

decoratie

56 scn 2013 | 4

reclame

beplanting

Oase Lease beplantingen

A. Hofmanweg 2f 2031 BH Haarlem

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 023 531 4119 E info@prc.nl I www.onlyprc.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

decoratie en events

Bernd Wolter Design

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I www.urbansolutions.nl

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

service

beplanting

Flower and Shower

illuminatie

Starlight Illumination for shopping areas

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

illuminatie

PBB City Lights

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

straatmanagement/communicatie

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen

MK Illumination Holland Postbus 19 8140 AA Heino

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

illuminatie/decoratie

Avontuur themavormgevers J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

illuminatie

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

facilitair

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals

Blokdijk 3 1608 HH Wijdenes

Postbus 134 6880 AC Velp

T 0229-501222 E info@avontuur.net w www.avontuur.net

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

beveiliging

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten

kennis & informatie

Flucon Passantentellingsystemen

Postbus 31 3500 AA Utrecht

Contactweg 26 1014 BH Amsterdam

Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flecon.nl I www.flucon.nl

kennis & informatie

s t r a b o)

consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

marketing & promotie

KIR Kordaat In Ruimte

WeijersFernandez Communicatie & organisatie

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 073 6123116 F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

scn 2013 | 4 57

service

juridisch

Shopping Centre News

colofon

jaargang 15 (2013), nr. 4 • xx pp.

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E 1082 LD Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

congres & evenement

Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft.

Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 redactie@scnews.nl

Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

algemeen

Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 271 3584 AA Utrecht T 030 2313754 F 030 2341287 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

media

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

58 scn 2013 | 4

advertenties Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 sales@scnews.nl abonnementen Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex. vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Veldhuis Media, Raalte issn 1571 9243

Oog voor schoonheid Wij zijn Synchroon. Projectontwikkelaars. Wij houden van steden en zijn geboeid door de mensen die er wonen. Vanuit die fascinatie ontwikkelen wij gezichtsbepalende gebouwen en omgevingen.

Juist omdat ze gezichtsbepalend zijn, vormen schoonheid, duurzaamheid en oorspronkelijkheid voor ons belangrijke criteria. Wij willen gebouwen en gebieden (her)ontwikkelen die het verschil maken. Die indruk maken. Die het karakter van de stad of het stedelijk gebied onderstrepen. www.synchroon.nl

Winnaar van de NRW jaarprijs 2013 Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en orginaliteit.

Raaks, een nieuw winkelcentrum in het hart van Haarlem.

W W W. M A B .CO M

SHOP