2018 年 RICS 中国年度大奖
冠军获奖项目及团队最佳案例分析
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
RICS 大中华区董事总经理寄语 为表彰中国在建造环境各领域取得的卓越成就，我们于 2017 年推出了
RICS 中国年度大奖。该奖项是 RICS 作为全球享誉的专业组织所授予的最高荣 誉。
自推出以来，RICS 中国年度大奖在全国内引起巨大反响，参奖申请的质
量和数量都远超想象，针对每一奖项的竞争也日益激烈。正是在此驱动下，我 们决定编制这本《最佳案例分析》指南，旨在推动和鼓励各获奖单位向同业分 享其最佳实践和专业知识。这本指南不仅展示了房地产和建筑行业内的杰出成 就和重要成果，更重要的是藉此促进富有建设性的竞争，让行业参与者携手共 进。
在此 , 我们藉机感谢所有参赛公司和团队为参加大奖做出的努力。每一年，
你们都不断实现自我超越。我们也感谢评审委员会不仅认真审阅了所有申报材 料，还为甄选最终获胜者做出了艰难的决定。我们一起见证了中国建造环境的 建筑环境的快速发展。
最后，我们期待未来能有更多单位和团队的积极参与，让更多成功典范纳
入我们的奖项。
Pierpaolo Franco
皇家特许测量师学会大中华区董事总经理
2018年 RICS中国年度大奖评审委员会主席评语 RICS 中国奖 2018 年得到了业界的广泛关注和积极响应。有近 100 份申请
获得入围资格，数量是上一届的两倍。
本届大奖赛的申请者都是来自行业不同领域的佼佼者。他们包括享誉全球
的国际咨询公司，卓越非凡的本土设计公司、管理公司和研究机构，以及知名
的承包商、开发商和投资基金等。他们或以团队，或以项目作为参赛申请单位， 但即使后者也都反映出每一成功项目背后专业人士的聪明才智和辛勤汗水。
特别是 17 名最佳奖项的获得者，他们的优异成绩展现了近年来行业发展
的显著特征：注重品质，注重协作，注重创新，注重绿色理念。这些获奖者用
自己的实践宣扬了 RICS 一贯遵循和提倡的职业操守和专业精神。他们是中国 房地产和建造行业的杰出代表。他们的成功案例值得我们学习、思考、借鉴和 超越。
高世斌 2018 年 RICS 中国年度大奖评审委员会主席
2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖名单及目录
年度专业咨询服务团队 - 建造领域 凯谛思 华东建筑设计研究院有限公司
P6 P 10
年度专业咨询服务团队 - 地产领域 仲量联行
P 15
年度研究团队 戴德梁行
P 15
P 37
年度住宅项目 翠湖天地隽荟
仲量联行 世邦魏理仕
P 41
P 45 P 48
年度 BIM 最佳应用 P 16 P 21
年度城市更新团队
凯谛思 北京中粮广场发展有限公司
凯谛思
年度最佳交易
年度设施管理团队 戴德梁行 高德置地广场
年度商业地产项目
中国电力科学研究院有限公司、 联合建管 ( 北京 ) 国际工程科技有限责任公司 上海东航投资有限公司
年度可持续发展成就 P 25 P 29
中粮 • 置地广场 华东建筑集团股份有限公司
P 52 P 56
P 60 P 64
年度建造项目 凯谛思
P 33
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
RICS Awards China 2018
年度专业咨询服务团队 建造领域
冠军
凯谛思
凭借卓越专 业价值引领 中国工料测 量行业的凯 谛思，到底 有多牛？
后来居上？中国工料测量行业发展史 工料测量一词源于英国，被称为房地产和建筑行业的会计师和律师，负
责建筑过程中的成本和合约管理，是将会计和法律知识与建筑的规划、设计、 施工过程深度结合的专业服务。工料测量进入中国市场的时间并不长，改革开 放之前中国实行计划经济，建筑行业采用定额模式，对于工程咨询的需求几乎
为零。直到改革开放之后，中国实行市场经济，建筑和房地产行业需要以最高 效、最高性价比的方式完成投资项目，工料测量在中国才有发展的机会。
随着中国社会经济的快速发展，近年来政府不断推动各地的基础设施建
设，高端机场、高铁、商场项目不断涌现，推动了工程咨询行业的前景。然而
与拥有成熟体系的西方市场相比，国内的工料测量行业具有自身的特点。首先， 业务模式方面，受过去计划经济的影响，目前很多国企以及国有资产依然沿用
传统的定额模式，只是结合了市场价格，并没有实现真正的市场化，还需要进
一步的发展和演变。其次，与西方相比，作为基建狂魔和建筑大国，中国的很
多项目规模更大，复杂性更高，工期要求更紧迫，对人力和专业性的要求更高。 从另一方面而言，这也推动了中国工料测量行业的快速发展。
先行者，凯谛思引领中国工料测量行业 进入中国市场时间早：凯谛思是改革开放后第一批开展项目的工程咨询
公司，早在 1993 年就在上海开办了首个办公室，截止目前业务范围已经覆盖 全国，在 22 个主要大城市都设有办事处，通过运用设计、咨询、造价管理、
项目管理方面的丰富经验和知识，在环境、水、基础建设和建筑的领域为客户 提供最优质和可持续发展的成果。专业服务涉及各种类型的建设项目，诸如住 宅、商业、工业、教育、医疗、酒店及休闲娱乐等。
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标志性项目：在过去的 25 年 , 凯谛思在中国致力推广
工料测量服务的专业性 , 曾为不少房地产和基础设施项目 提供全过程的造价咨询及合同管理服务 , 累计完成的项目 多不胜数，中国主要大城市的地标性项目几乎全被凯谛思
纳入囊中，包括但不限于北京 CCTV 大厦、首都机场三号楼、 上海国际金融中心 (IFC)、上海环球金融中心、金茂大厦、 上海恒隆广场、上海迪士尼、嘉里中心等。
上海兴业太古汇项目坐落在上海静安区南京西路商
圈 , 毗邻 3 条地铁线，是 2017 年标志性的商业综合体发展 项目之一。该项目设计复杂、工种繁多，各类施工及供应
合同共超过 100 个。作为项目造价咨询服务合作方，凯谛 思依据过往经验和专业知识，建议业主采用总承包加专业
分包的合同模式 , 以确保在总承包的管理下能按时和按质 2017 年凯谛思多个工料测量服务重大项目相继落成 ,
并凭借在上海兴业太古汇 ( 大中里 )、上海白玉兰广场及上 海长宁来福士项目赢得 RICS Awards China 2018 的年度专
业咨询服务团队 - 建造领域大奖。评委会主席高世斌先生 评论道：“这三个项目均为大型城市中心商业综合体，毗
邻地铁线或兴建在地铁上盖 , 而且涉及历史建筑的保留翻
量要求完工。同时建议业主采用国际通行的菲迪克合同条
件 (FIDIC), 并花费大量时间研究合同专用条件 , 除了结合
本地化的法规及规范要求外 , 还与业主及设计顾问紧密沟
通 , 编制出业主、总承包及各分包之间的责任界面划分， 有效避免因责任混淆不清所导致的纠纷 , 从而减低业主被 索赔的风险。
新 , 对项目的整体规划和设计、成本控制、合同采购及管理、 工程进度等具有极大的挑战性。凯谛思作为工料测量服务 方，详尽了解客户要求和工程特点，采用国际化的合同采 购模式、创新的智能信息管理系统和品质管理系统，为项 目的顺利完成提供了非常专业的服务。”
重重挑战彰显专业价值 通过专业和独立的判断，创造甲方和乙方的共赢，是
工料测量行业的专业价值所在，在凯谛思的三个项目中都
上海北外滩白玉兰广场是一个五星级酒店、高智能化
有充分的体现。凯谛思充分运用卓越的专业服技能和强大
甲级办公楼和复合型商业组成的超大规模的超高层建筑群 ,
内。
的 W 酒店和一座 6 层 57 米高的展馆建筑以及裙楼部分。
的数据库资源，成功协助业主将最终费用控制在预算范围
包括一座 66 层 320 米高的办公塔楼 , 一座 39 层 172 米高 项目施工过程中，经历了停工、赶工、延期等重大工期调
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整及重大方案调整（基坑开挖方式由大基坑开挖改为分坑
有的工程指令管理系统 (eAIA)，这一庞大的共享管理平台
同条款、合同报价方式及工程实际情况，给予业主合理的
须通过系统中的设计顾问、工料测量师及业主各部门审批
开挖），承包商均提出了较大的索赔金额，凯谛思根据合 费用建议，协助业主与施工方进行商务谈判，最终业主与 承包商达成一致签署由凯谛思草拟的补充协议。
长宁来福士项目位于上海市中心城区，项目原址为张
允许所有团队成员随时随地均可操作 , 而每个工程指令必
（工作流）才可发给承包商，以确保工程指令的严密性 , 也提高文件管理和交流的效率。
同时，鉴于施工难度，本项目采用了多项创新技朮及
爱玲的母校——圣玛利亚女中，业态包括 3 幢办公楼、裙
非一般性的物料 , 如项目的 46 号地块是直接兴建在地铁 2
的地铁 2 号线横穿场地，将本项目划分为东西两个独立的
全性、防震及隔音等要求都非常严谨。 另外 , 项目中需要
房商场以及五栋历史风貌建筑。本项目地下由已通车运营 建筑单体，交由两家总包单位在场地内同时施工，在合同
管理、造价控制、工期管理、质量管理、安全施工、项目 协调等各个方面，均较由一家总包单位承接的项目复杂。 为了克服存在的难点和风险，凯谛思从招标之初在成熟的
号线上盖 , 对于地铁上盖的新建筑物及地铁隧道的结构安 将 3,300 吨重的百年建筑整栋拔起平移，整个平移方案、 对保护性建筑的基础加固、结构及外墙加固、装饰面及窗 门均采用非一般的施工技朮及仿旧材料。
在白玉兰广场项目中，凯谛思根据每个标段的施工技
合同设置、合理科学的标段划分和清晰的界面划分等方面
术、项目情况进行创新，编制对应的招标文件、清单。在
减少了总包单位间的推诿和纠纷，使得整个项目的造价控
为逆作法施工，在编制清单项目时，将逆作法（临时垫层、
均提供给业主专业意见，尽可能的规避合同风险，极大的 制在原预算范围内，同时也很好的帮助了业主对工期和质 量进行管理。
技术创新让项目管理事半功倍 尽管建筑行业的科技化程度相较于其他行业稍显缓
慢，但科技创新作为更便利的工具，为提高项目管理效率 起到了积极的作用。
上海兴业太古汇项目中，由于合同数量及设计顾问单
位众多，合同变更管理的难度很大。凯谛思采用本项目独
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总包招标阶段，考虑到本工程为超高层项目，裙房地下室
一柱一桩、出土口边凿打修补等）及超高层项目（临时消 防措施、超高垂直运输、混凝土超高泵送等）的特点表述 明确，以避免施工过程中或结算时的争议；在钢结构招标
阶段，凯谛思在国标清单的计量计价原则基础上进行调整，
明确所有节点的费用均考虑在单价中（新增相关图示说明）， 避免了单价及数量争议问题。
可持续发展理念助力城市更新 凯谛思在工作中一直秉持可持续发展理念，致力于打
造绿色的现代科技建筑。尤其是在城市更新的大背景下，
凯谛思作为全过程造价咨询及合同管理服务合作伙伴，通
迎接新时代的到来。一方面，要积极实现数字科技化，以
选过程中选择能够提供可持续发展技术和手段的供应商等
集中于分析工作。另一方面加强人员培育，提升从业人员
过推动业主采用更为绿色和可持续的设计方案、在造价比 方式，为历史建筑的翻新、升级、保护提供战略性建议， 为推进城市更新进程做出积极贡献。
为将长宁来福士广场打造为绿色楼宇，顾问团队进行
了多种可持续发展技术的研究，凯谛思从建造和运营价格
科技手段承担更多的基础工作，释放专业人员的产能，更 的分析和策划能力，基于过往项目中的经验成功实现转型，
以期在中国的城市化进程和“走出去”战略中发挥更为重 要的作用。
的角度，提供专业建议。业主采用了比如 LOW-E 中空玻璃 幕墙最大程度减少热传递，办公楼屋顶配备热回收系统，
回收冷凝水用于绿化灌溉等技术和方法，提升项目的绿色 化和可持续性。
展望未来，
数字化业务新模式对从业人员的新要求 对于中国工料测量行业的人发展未来，凯谛思中国华
东区董事总经理陈海舸先生具有独特的见解。他认为，随
着科学技术的不断发展更迭和市场需求的不断变化，对于 中国工料测量行业而言，下一步将是数字化时代。不久的 未来，数字化能够颠覆行业的业务模式，改变行业的做事 方法。顺应这一趋势，工料测量行业需要转变思维，通过
自动化减少在基础工作上的人力投入，转向更多的分析和
策划工作， 把测量行业转型为策划行业，提升自身的专业 价值，即为投资者提供专业的建议，如何以最有经济效益 的方法建成项目，实现从从服务商转变为合作方。
陈海舸先生表示，新的业务模式对专业从业人员的要
求也有相应的变化，需要企业和专业人士提前做好准备，
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
RICS Awards China 2018
年度专业咨询服务团队 建造领域
冠军
华东建筑设计研究院有限公司
( 港珠澳大桥澳门口岸管理区设计项 目管理团队 )
去年刚刚通 车的港珠澳 大桥是如何 建成的 ?
去年底，全长 55 公里，集桥、岛、隧于一体，世界最长的跨海大桥 ¬——
港珠澳大桥正式通车。通车后，从香港到珠海澳门驱车仅需 30 分钟的车程， 大大缩短了三地的时空距离。
在这个伟大的时刻，我们最应该感谢和铭记的，是港珠澳大桥的设计者
和建造者。
港珠澳大桥从设计到建设前后历时 14 年，背后是无数个世界级难题，集
数十家单位、千余名专家及技术人员的的呕心沥血才得以突破。其中澳门口岸 项目 58 万平方米巨量项目的深化设计和施工配合是由华建集团担纲负责。在
团队的努力下，华建集团成功缩短了 8-10 个月的工期，节省了近 30 亿澳门
元的巨额投资，并最终于 2017 年 12 月 18 日澳门回归 18 周年纪念之际完成 了整体亮灯，被各方成为创造了“澳门奇迹”，为确保港珠澳大桥顺利竣工做 出了巨大贡献，更是在 RICS Awards China 2018 评选中，毫无悬念夺得年度 专业咨询服务团队——建造领域大奖。
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“在港珠澳大桥澳门口岸项目中，华建集团的设计管
挑战 2 - 工期迫切，半年完成图纸深化：接手澳门口
理角色所面临的挑战不只是技术层面的，还有相对陌生的
岸项目的设计工作时，距离政府提出的竣工目标只剩下三
建集团能够凭借先进的管理模式、过硬的技术实力、高效
的项目的已有图纸参照内地图纸深度进行深化，并配合内
国际建设模式、设计规范以及对自身职责范围的界定。华
的协调能力、前瞻性的风险控制机制，在创新技术和信息 化系统的支持下，顺利完成澳门口岸的设计管理工作，大
年时间，澳门政府要求在半年内对一个 58 万平方米体量 地承包商完成项目的施工建设，建设周期十分紧张。
挑战 3 - 大陆标准 or 澳门标准？澳门、珠海两地政府
力推动了施工建设进展，成功诠释了设计管理咨询公司这
对于本项目使用大陆还是澳门建设模式还存在摇摆。在澳
倡议的推进，该世纪工程项目为中国企业走出去承揽多元
地区的一套体系，考虑到施工将交由大陆的承包单位进行
一角色在大型复杂工程项目上的重要作用。随着一带一路 化的国际业务、加速向国际化模式运营的转变及向项目全
过程服务的转型提供了成功范本，” RICS Awards China 2018 评委会主席高世斌如是说。
门口岸设计之初，其相关技术规范、设计要求承接于澳门 实施，项目竣工后将交付给澳门政府运营。这就面临了深 化设计过程中该使用何种规范提出。
一岛双口岸：责任重大，挑战重重 华建集团此前在大型综合交通枢纽、城市片区开发、
超高层建筑等类型的项目中进行十余年的探索中积累了丰
富的经验和成熟的管理工具，是国内交通枢纽领域首屈一 指的专业管理咨询团队，不仅以原创方案在国际竞标中一
举胜出，赢得珠海口岸的设计总包工作，更是在 2014 年 被澳门政府直接委托，承担澳门口岸的设计深化及施工配 合的重任。
挑战 4 - 多重角色，利益相关方众多，沟通复杂：作
为项目的设计管理咨询方，华建集团不仅要在设计阶段承
担设计和咨询工作，在施工阶段还是承建方的监理者。因 此除业主外，华建集团还需要对接设计院、承建方、监理
单位等相关方（请补充）。此外，澳门口岸管理区在之前 的设计工程中采用了平行发包的设计委托方式，因此在启 动设计深化工作的初期，就面临了同时面对多个设计单位 和咨询单位的巨大沟通工作量。
挑战 5 - 首个境外项目，风险巨大：该项目是华建集
团首个真正意义上走向海外，按照境外模式和标准提供全 挑战 1 - 平行委托，双倍压力：澳门口岸与珠海口岸
同处于珠澳口岸人工岛上，是中国第一个建筑在填海人工
岛的双口岸建筑，被称为“一岛双口岸，一地三通关”。 两个项目同时进行，同样建设条件、同样紧张工期和同样
大体量建设规模带来了双倍甚至更大的压力。此外项目组
还面临着“一国两制”下制度和法规差异带来的差异挑战 以及界面复杂，“平行委托”下的巨大沟通量。
过程管理咨询服务的境外项目。因此，在技术上、成本控
制上存在诸多不确定因素，给项目的最终实施结果带来风 险。
一岛双口岸：责任重大，挑战重重 在 2017 年底华建集团紧紧把握三年的时间节点，顺
利完成澳门口岸的建设，为项目画上了一个圆满的句号。
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
全面谋划，协助甲方坚定澳门模式：面对项目之初业
主方在本项目设计标准和建设模式上的举棋不定，华建集 团依托遍布全国的行业资源，组织专业人员进行了大量的
梳理、分析和研究工作，并对内地、澳门两地的设计规范、 法律以及建设模式等进行了全面的汇总以及对比，还为业 主方的各类专业咨询和内地承包商经验、能力进行深度分
析，最终坚定了澳门特区政府采用澳门设计标准、施工标准、 竣工验收标准进行全过程建设的信念，为项目的总体推进 奠定了一个扎实的基础。
一岛双口岸：责任重大，挑战重重 在三年设计建设期内，华建集团充分利用在大型交通
枢纽类项目上成熟的经验和先进的管理工具，协助业主方 完成了一系列对项目成果的改进和深化，促使业主方获得 更大利益。
围绕核心团队，丰富专业配置
作为国内交通枢纽领域的专业管理咨询团队，华建集
牵头捏总，优化方案，减少投资：承担本项目设计优
化及深化工作的首要任务，需要优化由澳门当地设计单位 完成的总体方案，减少建设投资。华建集团协助重新定义 了项目的建设标准，并完成了对项目境内、外车库建筑方
案及总体交通方案的优化调整，节约总投资 20-30%（近 30 亿元澳门币）。
保证出图节点，设计上保证施工顺利启动：作为港珠
团此前已拥有成熟的项目组织架构和管理骨干团队。但是
面对业主方提出的采用澳门建设模式、满足澳门设计规范、 承担港澳地区设计院职责要求的管理咨询委托诉求，华建 集团围绕管理核心团队，通过公司内部资源调配补充了交 通、法律、施工组织策划等方面的专业人员，还在澳门聘
请当地资深专业顾问，应对公司在澳门设计规范领域的人 力储备不足。
澳大桥三地口岸中最晚启动的项目，项目组在设计阶段以
设计总包管理为纽带，整合全公司设计资源，发挥工作包
管理的效率优势，仅用半年多的时间即按时完成了 9000 多张施工图纸，为项目后续建设工作的开展争取了宝贵时 间出图工作，为业主顺利招标争取了宝贵时间。
强化现场监造，制度保障下的“澳门奇迹”：华建集
团积极适应并学习澳门模式下的设计师工作职责，在承建 方入驻现场后，积极联合测量师和监理单位，共同协助业
主方对总承建商实施现场监造管理，坚持技术底线，在涉 及技术比选和判别的关键节点中起到牵头、协调、沟通的
角色，使得项目进度得以在最初不看好的前提下，创造“奇 迹”圆满竣工。
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项目风险管理，为项目保驾护航
为有效控制项目风险，华建集团在合同谈判的过程中，
对项目未来可能出现的风险情况进行预判，结合对风险情 况的梳理和规划，将风险因素和措施具体落实到合同签订
环节中，避免出现重大风险，确保项目总体进度以及业主
主方将搭建管理信息系统纳入了总承建单位的工作职责。
◉ 合同前期的各项准备工作至关重要，包括合同文件草案
程中华建集团均给予了大力的顾问支持。最终实践证明，
方的服务反馈。
和招标文件的研究、投标工作的准备，合同签订前的谈判， 对项目风险予以充分的评估，包括对索赔、纠纷处理机制 作出妥善的约定。
◉ 全面吃透招标文件的内容，特别是涉及工程检验、工程
待总承建单位进场后，信息系统的架构设计、授权分级过 800 多个 RFI、2000 多个物料和 2 万多张深化图纸的回复 和审批工作中，管理信息系统对于提高沟通效率，加快回 复审批进度发挥了极大的作用。
变更、工程索赔、工程预付款以及延期罚款、履约保函、 汇率风险等方面的条件。
◉ 详细了解当地有关法律政策、金融、税收、保险及自然 条件、工料价格、现场施工条件，从而评估风险危害的程 度并制定相应的防范措施。
工作包工具支撑下的进度管理精细化
工作包进度管理法是华建集团在一系列的大型交通类
建筑的进度管理中创造出的一套进度编制、跟踪执行的管
理工具。面对澳门口岸极大的进度挑战，华建集团灵活使 用工作包方法对项目每一阶段进行资源配置，实现在项目 全过程的动态管理。该工具包在整个项目中应用广泛，先
后有 200 人员使用，最高同时在线人数达 120 人。在项目 进度编制期，对项目整体进行工作包划分，明确了项目各 阶段的资源需求和各团队的进度节点；在项目开展时期， 紧紧把握进度计划，面对设计变更和调整，以工作包为最 小单位，对人力和物力资源进行配置，大幅度减少了变更 带来的资源浪费，保证了进度的顺利推进。
从 2016 年 12 月到 2017 年 12 月的短短 13 个月间，
澳门口岸的一栋栋单体平地而起，并最终于 2018 年元旦 前夜，港珠澳大桥主体工程全线亮灯，标志着大桥具备通
车条件；2018 年 3 月 15 日，港珠澳大桥澳门口岸管理区
获批准正式交付澳门特别行政区使用。“一带一路”战略
信息化辅助下的沟通效率飞升
本项目按照澳门建设模式进行实施，在施工过程中管
理咨询团队需要开展大量的 RFI 确认工作。
因此施工招标筹划过程中，在华建集团建议下，业
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
国际化：一带一路战略下中国企业的必经之路 涉及 26 个国家和地区，覆盖世界 63% 的人口，经济规模
该项目负责人、华建集团艺卡迪公司副总经理、华建
达 21 万亿美元，占世界经济的 29%。2016 年，一带一路
集团 Wilson Associates 高级副总裁阮哲明指出：“回顾
外新签的合同额同比增长 16.2%。这条世界上跨度最大的
化、走出去的第一要务在于加强国际化标准和规则的学习，
沿线国家对外工程承包新签合同额 1260 亿美元，中国对 经济走廊的搭建，为国内大型工程公司带来了福音。然而
面对良好的政策环境和发展机遇，国内企业在国际化业务
水平、宗教信仰、法律、社会、政治冲突等方面面临较大 的挑战。作为华建集团项目组负责的首个境外项目，澳门 口岸项目的成功经验不仅填补了华建集团在境外项目管理
领域业务的空白，也为中国企业走出去提供了最佳学习范 本。
本项目的整体设计咨询管理过程中，我认为中国企业国际
培养国际化人才，以合同管理为核心、建立全生命周期风 险防控体系。国内工程企业多数处于国际化发展的初步阶 段，需要逐步熟悉海外建设市场、建设流程等，积极尝试
国际化业务，加强与 RICS 等行业协会的合作。RICS 是房 地产和建造领域的国际专业机构，不仅代表着这一领域的
最高标准和规则，为行业培养输送高素质人才，还能够为 我们提供全球各地的最佳实践和最新资讯，更为中国企业 提供了与世界行业领先者交流合作的机会。”
澳门口岸设计咨询管理项目团队中有三名 RICS 会员，
组成了本项目的智囊团，他们在设计管理咨询领域的专业
性为项目成功提供了稳固基石。项目开展过程中，不少项
目成员充分认识到 RICS 标准和资质的先进性和全球普适 性，对于 RICS 所秉持的“以客户需求为本”的职业准则
极为认可，纷纷申请成为 RICS 会员，以获得职业生涯的 更大进步。
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RICS Awards China 2018
年度专业咨询服务团队 地产领域
冠军
仲量联行
RICS Awards China 2018
年度研究团队
冠军
戴德梁行 15
2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
RICS Awards China 2018
年度设施管理团队
冠军
戴德梁行
全生命周期 资产管理需 求旺盛 设施管理服 务未来可期
设施管理的重要性日益显现 中国设施管理行业的发展相较于欧美较晚，随着大量的外资企业进入中
国内地市场，其对专业设施管理服务需求不断扩大，以全球领先房地产服务商 戴德梁行为代表的专业设施管理服务供应商随之进入中国市场。目前，在企业 类组织中，经过较长一段时间的理论研究和应用实践，设施管理的意义和作用 也逐步得到了广泛的认可。设施管理作为组织的支持性非核心业务，不仅影响
组织的收入和成本、影响品牌和社会形象，而且对组织核心业务的生产或服务、 员工生活质量、健康和安全、工作环境、资产价值等起着重要作用。设施管理 对组织最终产品或服务的推动和支持有着愈加显著的影响，设施管理在组织的 战略重要性逐渐显现。从组织角度来说，设施管理的价值主要体现在：
1）提供和保持高品质的工作空间。设施管理部门通过提供安全、环保、
健康、舒适和人性化的办公生活空间，协助人力资源部门吸引人才、留住精英 型员工，同时最大限度的帮助员工提高工作效率。
2）全生命周期资产价值提升。通过专业的设施管理方式和手段最终要实
现组织的资产价值提升，包括全生命周期建筑设备管理、资产品牌价值提升、 绿色建筑认证、创新技术应用等。设施管理者从资产价值保值和增值两个维度 进行全生命周期的资产价值提升，发挥设施管理的最佳经济效益。
3）支持组织的发展战略和核心业务。设施管理者越来越多地参与到组织
战略决策过程中，为组织制定发展战略提供设施管理方面的支持，尤其是关于 组织资产管理战略的制定。设施管理者根据组织发展战略制定合适的设施管理
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回报、经营效益及成本压力方面的需求增加，人员对空间
场所绿色、环保、安全、个性化的要求提高，以及技术变革、 业务外包等因素的冲击，设施管理行业正面临巨大的市场 机遇和挑战。
成本控制要求提升。在现有经济形势下，设施管理服
务成本作为企业产品的间接成本会影响主营业务的成本及
市场竞争力。企业通过设施管理服务外包，以寻求专业化 的设施管理服务合作伙伴，通过专业人才管理、标准化流
程梳理、材料 / 服务提供商的规模效益来提升运营效率及 战略计划，以促进组织战略和核心业务的发展，履行社会 责任要求，推动可持续发展。
4）保证突发事件下的业务持续性。一些重大的突发
性社会事件，譬如地震、火灾、大风、暴雨、爆炸，或者
玻璃幕墙坠落、广告牌倒塌等，不仅对人员伤亡和财产造
成一定的损失，可能还会引起生产和经营业务过程的中断， 造成较大的社会影响。设施管理者将在这些重大突发事件 的影响下，进行妥善应对，维持组织的业务持续性。
设施管理的重要性日益显现 随着中国经济结构转型和创新驱动发展，企业在投资
成本效益。如何实现可持续的成本节省且保障成本与服务 品质的平衡是设施管理成本管理上需要考虑的问题。
新型办公模式下的新需求。目前，企业员工以 80、
90 后为主要群体，这一群体对办公空间的舒适性、开放性、 协作性的要求更高，对设施管理部门在办公空间的维护保
养及设计上提出了更高的要求。为了响应这一变化，设施 管理者需要对办公空间管理的灵活性提供支持，包括硬件
支持系统以及行政支持服务。同时，企业开始重视员工的 健康与工作幸福感，增加了例如健身房服务、按摩室、母
婴室、果汁吧等关心员工体验与感受的服务，也对设施管 理服务提出了新要求。
创新科技应用。创新科技在设施管理领域中扮演着越
来越重要的角色，设施管理行业中对于创新科技的应用成
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
熟度提出来越来越高的要求。大数据、人工智能、区块链
等科技概念在逐步植入到设施管理行业中，希望可以大幅 提高设施管理服务的质量与效率，为组织带来持续的竞争
优势。设施管理服务战略从“业务驱动”转向“数据驱动”， 通过收集、分析、挖掘大量内部和外部的数据，设施管理
服务企业可以预测市场需求，进行智能化决策分析，从而 制定更有效的战略。
◉ 服务创新
设施管理是一个服务性质的行业，戴德梁行设施管理
团队一直把强调团队服务意识，注重创新服务的开展和提
供是团队的制胜法宝。在实践过程中，很多项目采取了包
括 MRO 采购模式创新、前台服务前置优化、健康办公推 广活动、实时服务打分评价、共享模式融入办公环境等创 新的服务模式。这些方案都是从客户的角度出发，结合戴 德梁行的全球最佳实践，为客户打造的定制化的服务。 ◉ 科技驱动
设施管理的重要性日益显现 设施管理行业的市场需求在逐渐扩大，专业性要求也
逐步增加，戴德梁行在不断革新的设施管理市场中，愿意
也正在不断更新自己的理念和技术方法，提升自己的业务 和服务水平，全方位的进入市场并且为推动行业的发展助 力。
◉ 专业性
戴德梁行设施管理团队在大中华区为超过 900 万平方
米的企业资产提供服务，覆盖大中华区约 80 个城市，拥
戴德梁行在设施管理的过程中，一直致力于运用科技
化和信息化的工具，以优化建筑物的日常运营与服务流程， 为房地产的全生命周期提供完整的解决方案。从环境监测 系统，智能楼宇系统，能源管理平台，空间管理平台等管
理系统，到智能门禁，自助打印，在线预订、访客登记等 智慧办公解决方案，在日常管理中全方位的注入科技与信
息元素，以科技驱动建筑的运转和升级，让所管理的建筑 物与设施能够尽可能保持最佳的工作状态，减少运行过程
中的消耗，更让使用建筑物的员工能够切实体会到便利与 高效。
◉ 研究与实践
戴德梁行积极与各类型行业协会保持有良好的沟通合
有专业人员近 1500 名。该团队一直以专业完善的全程服
作，积极参与 RICS 等行业协会组织的活动和论坛，了解
不同阶段的丰富经验，不断从运营实践中挖掘客户需求，
同事进行交流。戴德梁行设施管理部与同济大学设施管理
务方案满足客户不同需求，结合公司在房地产全生命周期 为客户提供定制化的增值服务方案，包括调试验收服务、
建筑尽职调查、基准分析报告、设施管理培训、质量管理、 EHS 管理等，通过踏实的日常工作和多元的增值服务来实 现行业的最佳实践。
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市场动态及最新实践，分享戴德梁行的最佳案例，与行业 研究院签订了战略合作协议，双方就行业中的前沿问题及
科技运用持续进行探讨和研究。团队自 2012 年起一直对 所管理的企业进行基准分析调研，并且于 2017 年扩大的 调查范围并发布了设施管理行业基准分析报告。其目的是
作，为华为提供了“有温度 FM 服务”的典型服务案例， 并向全国其他园区推广；并在华为东莞松山湖 D5 供应链
大厦的搬迁工作中表现突出，奋战 40 天，完成了 10 万平 米接管面积和 3 千多人的入驻搬迁工作。
◉ 拜耳项目在不改变服务标准的前提下，我们提出部分节 约成本的方案，最终为客户节约出近百万元。
◉ 过去一年在各个项目所收到的表扬信就有几百封，许多
项目的客户满意度都有所提高，如通用电气项目员工满意 度持续 4 年高于 97 分，拜耳项目满意度达到 99 分。
通过最真实的数据分析结论和规律，为所提供的设施管理 服务制定最合理的标准，以最佳实践为目标，为客户资产 创造更大的价值。
成绩斐然，RICS 最佳设施管理大奖众望所归 在 2017 年，戴德梁行设施管理团队硕果累累，收获
了许多客户的感谢，得到了很多行业协会的认可，在实际 工作的成果中也有许多亮点。包括：
◉ 宝马大东项目 2017 年 5-8 月三个月期间完成近 15000 处 5S 及标准化标识的设置。
◉ 华为廊坊 5 万平米的园区在 2017 年通过技术革新方案 优化为客户节省月运营费用近 250 万，通过梳理业务需求
凭借这些卓越成绩，戴德梁行设施管理团队在 RICS
Awards China 的年度评选活动中夺得年度设施管理团队大
奖。对此，评审委员会主席高世斌表示：“戴德梁行依托 于国际化的房地产咨询服务平台，同时扎根于中国本土市
场的开发，能够深入了解国内企业对服务的核心诉求及聚 焦点，并结合时代背景以科技和数据进行服务驱动，提供
专业化、精细化、灵活化、科技化的设施管理服务，为中 国设施管理服务行业提供了成功典范。同时，戴德梁行设 施管理团队的这种以行业发展为己任的责任感，也有助于
促进行业协同合作，推动设施管理在中国的发展和变革。”
成功经验分享：人才为基，协作为本 戴德梁行在设施管理服务上的成功是基于戴德梁行房
为客户节约能源费近 300 万元。
地产全生命周期的系统性管理经验，结合戴德梁行优秀的
◉ 华为东莞项目在客户感知提升方面做出了很多具体的工
助与协作。
设施管理人才的管理实施落地，也离不开客户及市场的帮
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
设施管理人才挖掘与保留。对于设施管理这样一个复
合型的行业，对专业人士的要求颇高，不仅需要有专业的 理论知识，一定的实践和工作经验，还需要拥有较强的应 变能力等。戴德梁行对于人才的挖掘和培养非常重视：
◉ 人才储备方面，戴德梁行与各大高校及职业技术学
院等均有密切的合作管理，在不同层级的人才需求上进行 培养和发展，协助高校进行设施管理方面的实践培训，并 为优秀的新新人才提供充分的就业机会。
◉ 对于员工培养，戴德梁行致力于打通人才发展通道
的“最后一公里”，通过构建一套完整的人才发展及福利 制度，促使员工在不断成长的同时，保障项目团队稳定性， 帮助企业成为行业的佼佼者。
在行业中，只有能把握住优质的人才，才能更好的为
企业输出优质的服务，提升整个行业的基准。
与客户协作共赢，与供应商共同成长。戴德梁行始终
与客户保持密切沟通，通过设定双方沟通协作治理机制，
未来可期：一站式解决方案 对于中国设施管理
服务市场的未来，戴德
梁行大中华区设施管理 主管张海涛表示：“虽
然设施管理服务领域在 中国还处于持续发展的 阶段，但目前越来越多
的国内企业及公共设施 运营管理者开始关注到 设施管理服务的价值和
意义，这一逐渐发展起来的趋势给市场带来了巨大潜力。 在国内的市场环境下，企业对设施管理的要求有着比较明 显的中国特色，服务本质的落地是国内设施管理运营方的 聚焦点，活跃的创新科技发展带来了设施管理服务方式及 管理方式的变革。”
随着房地产行业的持续活跃，企业的资产管理需求也
接收客户方运营层、绩效管理层、策略制定层的不同诉求
由比较单一的租赁或自有模式，转向了多样化的结合。面
务的品质和满意度。与此同时，戴德梁行通过成熟且系统
管理、资产管理均是可能面对的管理模式。设施管理服务
和期望，了解并响应客户的需求，不断改进和提升日常服 的供应商管理流程与供应商建立合作伙伴关系，共同成长， 协同创新，引领行业。
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对多样的模式组合，对资产运营方来说，物业管理、设施 提供方应充分考虑到市场变动带来的客户需求，为客户提 供一体化的服务解决方案。
RICS Awards China 2018
年度设施管理团队
冠军
高德置地广场
全国最大
LEED O+M 认证项目 的设施管 理秘籍
在 RICS Awards China 2018 颁奖典礼上，广州高德置地广场一举夺得
年度设施管理团队大奖、年度可持续发展成就优秀奖和年度商业地产项目优秀
奖三座重量级奖项，成绩卓绝不凡，让人不禁对这个项目充满好奇，本期小编 就为您解读高德置地广场的独家设施管理秘籍。
荣获全球最大 LEED O+M 认证项目 高德置地广场位于珠江新城 CBD 核心区，是集 5A 写字楼、商业、酒店、
出租公寓、住宅公寓及文化休闲于一体的大型商业综合体，包括春、夏、中、
秋、冬、高德公寓六个项目，总建筑面积达 92 万平方米，其中商业部分 5 个
商场 20 万平方米，8 座写字楼 37 万平方米，5 栋公寓和酒店。作为地铁 3 号线、 5 号线及 APM 线的上盖物业，高德置地广场在区位上的优越性无出其右，是 珠江新城最具投资价值和发展潜力的商业地块，被誉为“CBD 中的 CBD”。
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
这样一个体量巨大、业态复杂的项目，在今年初荣获
由美国绿色建筑委员会（USGBC）颁发的既有建筑铂金级 认证奖项（LEED O+M）。
• 2018 年全球第一个获得 LEED 认证的项目；
• 广州唯一一个项目写字楼和商场同时获得 LEED 认证； • 在中国区最高 LEED 级别和面积最大的商业综合体；
• 全球 LEED 最大的运营项目、最大铂金级项目及最大商 业综合体认证项目；
• 一个项目拥有 3 名 RICS 测量师、4 名 LEED AP 和 1 名 WELL AP 运营逾 92 万平方米商业资产。
华区的马路，需要平衡和协调写字楼和商场租户、顾客、 政府部门、设计师、施工队，要保证质量与安全，与工 期竞赛。
• 酒店改造工程需要把管井道改造成为升降机槽，商场增 加餐饮需要调整供电量和排烟管道，挖掘隧道需要防止 马路沉降和避免破坏地底管线，商场改造需要重订消防 分区、结构加固、车库停车位重新规划等，每一项工程 都极富挑战。
创新技术和方法缔造一流设施管理 高德置地广场一贯重视坚持创新和可持续发展，早在
2016 年就意识到设施管理必须走向人工智能和自动化设备 的趋势，成立了负责研发产品和整合市场人工智能服务的
创科部，目前已将 10 多项研发投入到日常设施管理工作中， 节省人力成本和提高优质服务水平，以与时俱进的环保科
技手段为自身实现持续增值，为租户和消费者创造优质、 作为已运营超过十年的超大型甲级综合体，相较于新
建物业或业态单一的物业，高德置地广场将商场和写字楼
共 12 个独立建筑同时纳入认证的难度非常高，面临的挑 战巨大。而在最终考核中，高德置地广场取得 86 分的好
成绩，获得 LEED 最高级别的认证，这与其专业一流的设 施设备管理能力密不可分。
大型资产提升计划进行，难度再升级 2017 年期间，高德置地广场开展了大规模的改造扩
建工程，包括两条隧道挖掘、春商场改造、冬商场扩建、 H 座酒店改写字楼工程等，增加了设施设备管理难度。
• 多项工程集中进行，涉及 8 万多平方米改造面积，安全 管理任务重。
• 写字楼出租率达 99%，春商场每日客流量 30 万人次，
冬广场新建酒店和公寓临近写字楼和商场，粉尘、噪音 控制难度大，要求高。
• 贯通春夏商场 B2 层的地下隧道全长 50 米，地面是繁
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绿色的商业空间。
• 中央空调冷凝水回收：回收冷水补充到空调机散热水塔， 一方面改善热交换效率，另一方面减少水费和电费，也 降低了水泵运行损耗。
• 外围灯光控制：阳光普照时灯光自动熄灭；光照不足时 自动开灯。节省电费、人力成本。
• 提升楼宇绿化规模：设置了空中花园、自然植物景观、 苗圃苗木、垂直绿化、下沉式绿地，户外采用自动喷洒
系统，室内采用先进的自动滴灌系统，有效降低热岛效应， 提高空气质量。
• 春广场、冬广场启用人脸识别系统，提升物业安全标准。 • 停车场系统升级，全功能支付及无感支付：支付宝、微 信、银联卡、NFC、现金。
• 设立物业机动连队（Property Tactic Unit）：涵盖自 有消防车、消防摩托、物业巡逻车队，覆盖地面及地库
一公里长所有物业。车辆配备 GPS 定位，车牌识别系统 让进出停车场时自动抬杆，有效应对台风、火灾、洪水、 紧急事故，提升物业资产安全。
• 创新供应商管理体系：资源、采购和合约处三权分立， 建立供应商资源云储存，提高效率。
• 创新用电模式：引入全国多家直购电供应商竞价，选择 价低者签订直购电合作协议。
此外，高德置地还与业界领先企业共同开发太阳能应
用，进一步控制能耗费用、减低热岛效应和更好地利用闲 置空间。
成效显著，效益巨大 • 经济效益巨大。春广场商业租赁面积增加 1,500 ㎡，租
除此之外，卓越的设施管理水平也提升了高德置地
广场的可持续发展指数，2017 年春、夏广场荣获由天河
CBD 管委会及香港品质保证局（HKQAA）联合评定的两 项“楼宇可持续发展指数验证标志”大奖，并赢得了 RICS 年度可持续发展成就优秀奖。
升级管理架构，增强团队协调能力 由于其特殊性和复杂性，高德置地广场项目得到了公
金、管理费上升 30%；冬广场西南副翼商业租赁面积增
司股东的重点关注，派驻质安总监及资产总监负责监管项
加租赁面积 26,000 ㎡，租金、管理费年收入增加 6000
股东、业主方和其他利益相关者汇报工作进展，协商解决
加 12,000 ㎡；H 座写字楼高区改造提前 3 个月竣工，增 万元。
• 节能减耗效果显著。4 幢写字楼的冷凝水回收计划，一
年节约了 5 个标准游泳池的水量；外围灯光控制节省电
目安全营运、成本控制及大型整改工程。项目团队定期向 大型整改等技术问题，加快各重大事项的决策和落实，推 进项目的进展。
由于项目的特殊性和复杂性，高德置地广场对设施管
费、人力成本，2017 年能源费用比 2016 年降低 3%。广
理团队的组织架构进行重组，把原物业管理部升级为资产
10% 的全年电费节约。
业部、安全部、合约预算部、工程部、质检部、资产增值
州 8 个项目一年直购电的节约便达到 1500 万元，相当于 • 租户质量和出租率提升。目前，包括 IBM、通用电气、 宝洁、三井物产、新日铁、嘉士伯在内的超过 30 家世界
500 强企业入驻高德置地写字楼，并保持着高达 98% 以 上的出租率。
• 客户满意度提升：LEED 认证期间，收回 5259 份客户 调查问卷，在热舒适性、声学效果、室内空气质量、照 明程度、建筑清洁度的满意度超过 92%。
服务中心，覆盖物业资产的全程生命周期全过程，下设物 部和客户服务部，各部门环环相扣，通力协作，共同确保
项目升级改造顺利完成。对外，团队协调业主、项目部、
设计部、写字楼部、商场部、分包承办商等利益相关方， 保持高度沟通，满足租户办公环境同时又不影响工期。
高德置地广场创新管理模式，设立专责采购部门，进
行统一采购和招投标，与资源管理部门和合同管理部门三 权分立，由总经理监督，内审季度核查，确保每年 3000
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
多项大小不同类型的采购公平公正进行。其次，供应商或
合体。巨大的体量、多元化业态的改造升级施工和运营的
应商资源库建立云储存，方便不同项目在不同地区共同采
取的专业态度、创新高效的管理手段和方法的运用、智能
承办商由总经理、使用部门和资源部共同提供及选定，供 用，提高效率，目前覆盖地区有广州、湖南、杭州。
优秀的设施管理人才提供成功保障 国内传统物业管理主要针对小区日常清洁、安保和小
型维修管理。然而随着商业项目不断发展成熟，尤其大型
综合项目在全国遍地开花，对具有丰富商业运营经验的专 业设施管理人才需求增大。如何培养和吸引人才，成为各 项目提升资产价值的核心竞争力之一。
高德置地广场很早就意识到人才的重要性，提升团队
人员的专业水平，团队中有 3 位 RICS 会员，分别是集团
CEO、商业副总裁、中国区资产服务总经理，他们所组成 的核心团队制定设施管理服务制度及标准，成为持续创新 的动力内核，辐射到全国所有项目。
团队关注人才培养，独立编写和出版了物业管理手册、
工程管理手册及安全管理手册，加强设施管理培训。除此
之外，在申请 LEED 认证期间，高德置地广场团队加大对 人才的培养力度，对员工进行长期、专业且系统的培训，
先后有 5 名员工通过 USGBC 资格认证，输出符合国际标 准的设施管理专业人才，为项目的保值增值和企业可持续 发展保驾护航。
RICS Awards China 2018 评委会主席高世斌先生表
示：“高德置地广场是总建筑面积 92 万平方米的城市综
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复杂性，都给设施管理带来极大的挑战。但该团队积极进 信息技术的采用等，不仅助力该项目通过 LEED 铂金级认
证、赢得 RICS 最佳设施管理大奖，更为重要的是为业界 提供了大型综合体项目设施管理最佳实践，也有力的证明 了设施设备管理在提升物业价值方面的重要作用。”
RICS Awards China 2018
年度城市更新团队
冠军
凯谛思
延续石库门 老记忆， 建业里传承 海派风韵 直面挑战追 求卓越， 凯谛思标杆 造价咨询
RICS Awards China 2018 璀璨之夜虽已过去，但获奖团队和项目的辉煌
成就依然让业界记忆犹新。为让更多行业人士深入了解获奖团队和项目的卓 越表现及其对于整个行业的可借鉴意义，我们特别推出《RICS 2018 Awards
China 最佳案例》系列，通过采访本届 Awards 的评委会主席和各获奖团队负
责人，为大家揭开 RICS Awards China 的评选内幕，旨在推广行业先进经验
和最佳实践，推动行业快速健康发展。本期，我们将为大家详细介绍凭借建业 里嘉佩乐酒店改造项目荣获年度最佳城市更新奖项的凯谛思项目监理团队。
城市更新的全球潮流：国内国外殊途同归 随着新房新楼市场受到空间限制而走向饱和，全球大都市的地产市场进
入存量房时代。中国同样不例外，而上海作为整个国家现代化程度最高的城市， 更是在城市更新的进程中走在全国前列，扮演着领导者与探索者的重要角色。 有别于传统的楼宇销售，城市更新这一概念将关注的重点置于资产管理和后期 盈利能力的提升。
西方发达国家的城市化起步远早于中国，因此它们的城市更新自然也早
于中国。虽然发展的阶段有所差异，但是殊途同归，中外在发展方向上却有极
大的默契，那就是将更新的重点放在“使老建筑焕发新风貌”。可见无论中西， 大家都十分认可老建筑的文化地位，以及在修复更新之后所能够被激发出来的 盈利潜能。
上海作为近代中西文化相互交回的熔炉，在其核心城区矗立着众多具有
历史痕迹和文化内涵的楼宇建筑。徐房集团旗下的上海衡复投资发展有限公司 作为建业里的业主，正是看中了建业里在上海海派文化中的地位。修复这些建 筑不但有助于保护历史，并唤起民众对文化遗产的回顾。而运营商参与这样的 项目，也能够在后期通过“讲故事”的方式实现盈利。
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
衡复在上海徐汇区已从事成片历史街区保护改造，花园洋
房，新式里弄等历史建筑的保护开发许多年，对于老建筑 改造极富经验。他们正是看中了嘉佩乐集团在全球各地拥 有丰富的老建筑改造方面的经验优势，对文化元素的高度
珍视，以及对现代感的苛刻追求，与本项目的目的完美契合， 最终选择了嘉佩乐酒店集团参与到建设工程和后期运营的
工作中。由此可见，本次合作伙伴的选择对整个项目的成 功起到了很大的积极作用。
优质的成果经得起时间的检验 本次改造项目的对象是位于城市中心位置的老弄堂。
核心城区空间狭小，老弄堂基础设施成就不堪使用，外立 面残破等等，都是项目团队所面临的难关。
自 2006 年起，经过对场地和各处细节的详细考察，
第一轮改造正式打响。这一阶段的重点放在了提高空间利 用率和设计合理化之上，因此希望首先将不堪使用的部分
加以清除，为后续工程腾出空间，再将整个建筑群的外立
面加以整饰，将管道线路重新铺排，使之焕然一新。因此， 工程团队在把原中区及东区全部拆除后，开挖地下室，再 将原地面建筑原封不动重建，同时对西区进行结构加固。 然而，由于当时社会和行业对于该种改造方式的理解尚不
成熟，导致在完工后迟迟不能开业。但经历了漫长的时间 考验，本项目的改造模式逐渐显现了优势，获得了行业的 认同。
于 2015 年开始的第二轮改造，将原西区及中区改造
为 55 栋高级联体式别墅酒店，东区改造为 40 套服务式公
保护历史遗产，注重现代体验 本次建业里改造项目力求既能够保留“上海老弄堂”
的建筑风格，又能够给新酒店带来极富现代感的入住体验， 本项目的设计理念是希望当人们走进建业里就感觉像是回
到了家，同时让人切身体会什么是东西方元素的紧密结合。
设计中融汇经典中式元素和 19 世纪的法国风情，虽置身 于老上海石库门建筑中，但房间中摆设的法式家具，以及
悬挂着的中式艺术品又让宾客难以分辨所处的时代及城市。
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寓，沿街约 4000 平方米的房间改造为商业零售。总建筑
面积为 43,236 平方米，地下车库约有 150 个车位。整体
令人欣喜的是，由于业主对国际先进理念的开放心态，
的建筑风格在外观上保持了原本的“上海老弄堂”风格，
使得 RICS 所代表的国际最高标准能够对项目的进行产生
科技设备，大大提升了使用体验。
作效率，并且带来了长远规划的发展思想。比如在成本控
内部装修既强调了中国传统文化元素，又融入了现代化高
积极影响。RICS 的加入，不仅帮助整个项目大大提高了工 制方面，团队通盘考虑了前期改造，后期使用，运营损耗 等各个方面，力求达到可持续发展的目标。
城市更新项目的先驱 建业里项目毫无疑问将会城市更新进程中的里程碑。
以专业度提供见解，以诚信之道赢得信任 凯谛思公司在两次改造中均作为项目的造价咨询管理
公司，为项目提供全过程的供料测量服务，包括：估算、 招投标、付款估价、变更审核及工程结算。
凯谛思从始至终并没有将自身的角色局限于“牵线搭
桥的第三方”，在确保业主与工程方、运营方沟通顺利的 同时，积极参与和投入到为项目长远规划而建言献策。例
如在酒店的家具选择问题上，酒店运营方主张全部选用酸 枝木实木家具，以最大程度地契合酒店的层次和老上海风
一方面，上海作为全国的排头兵，必定要起到示范作用。
另外，建业里作为全国老建筑改造的先行者，凯谛思团队 在摸索中为整个行业习得了众多技术经验。为了使本次改
造项目达到“修旧如旧”的效果，所有涉及外立面修缮的 工程都对施工工艺的要求极高。对于人工，物料消耗的成
本估算难以找到现成的案例可供参考。为了减少价格争议， 凯谛思团队脚踏实地地深入施工现场，通过实地考察和并
与师傅们紧密沟通，为工期和成本估算奠定了坚实的基础。 这些实践经验必然能够在其他项目中帮助广大业主和其他 参与者少走弯路。
另外，相较一般的项目来说，旧房改造项目在施工过
貌。而业主方面对其成本有所顾虑。凯谛思团队本着高度
程中会发生大量不可预见的突发性事件，如漏水、开裂等等。
通过翔实的数据调查和市场分析，向业主和其他合作伙伴
做好变更管理工作，才能顺利完成结算工作。除此之外，
负责的精神，用专业度和诚信精神对待每一次咨询和讨论， 证明了此种家具不仅能达到嘉佩乐对风格档次的要求，成 本也能在业主的承受范围内。这展现了凯谛思团队极高的 专业度和可靠度，并充分赢得了来自各方的信任。
因此项目发生变更的几率都会远超一般项目。项目监理要 各方的顺利沟通、灵活变通地处置项目中的突发情况也是 项目成败的关键。
本届 RICS Awards 评选委员会主席高世斌先生对于该
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
项目做出了高度评价，他表示：“城市更新是中国房地产
和建造领域未来的一个重要发展方向。建业里项目不仅实 现了旧有建筑的保留和改造的完美结合，也为此类承载文
化遗产建筑重获新生和实现运营盈利的项目树立了典范。 凯谛思在此次项目中所扮演的角色同样令人印象深刻，鉴 于本次改造项目的特殊性，他们不仅担任了沟通桥梁的角 色，更重要的是在造价咨询、技术支持和危机处理方面展 现了相当高的专业度。”
城市更新作为城市化进程之后的必然趋势，在中国具
有广阔的前景。建业里项目的成功不仅令都市面貌为之一
改，更是加快了对新型高素质、高专业度人才的培养步伐， 必将为整个行业的进化大有裨益。
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RICS Awards China 2018
年度设施管理团队
冠军
北京中粮广场发展有限公司
楼宇翻新 + 商业拓展 +
智慧运营， 全过程管理 思维下的
「商改写」 新标杆
众所周知，当下的中国房地产市场已经进入了“存量房时代”，以一线
城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为核心的“城市更新”，将成为房地产 市场未来十年的下一个风口。在这一背景下，北京中粮广场 C 座的“商改写”
项目，根据其对城市更新理念的创新理解，不仅达到了优异的改造效果，还成 功激发了大楼本身及周边的商业潜力，一举荣获 RICS Awards China 2018 最 佳城市更新团队大奖。
科学论证确定改造目标 北京作为中国的首都所在，数十年来各类楼宇早已遍布城市各处，因而
具备了极大的城市更新潜力。随着入驻中国市场的跨国公司与日俱增，“商改 写”项目的市场需求不言而喻。面对如此多的改造目标，合理地选择其一成为 奠定整个项目在将来是否能够取得成功的基石。
北京购物中心与写字楼租金总额趋势图（单位：万元）
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
中粮团队在改造前期进行深入多维度的市场调研。经
过论证之后发现，因地理位置的限制，中粮广场项目缺少
商业氛围与有效客流支撑，且商业体量较小，场内动线混乱， 不利于传统商业出租展示。同时，在北京写字楼市场整体 向好的大环境下，广场写字楼业绩不断攀升，平均租金领
先于商圈内其他项目。基于以上对数据的专业解读，团队 决定于 2016 年启动广场 C 座的“商改写”计划。
与承包商、供应商建立了良好的三方合作关系。从采购 库中严选优质合作单位，到中期开展招投标和内部比选
工作，再到后期的人员选拔，皆有详细且严格的流程制度。 团队设立共管账户，防止盗用风险发生，确保分包商和
供应商的利益不受损。在这样严格的监管机制下，项目 不仅达成了可观的完成效率，成本的把控同样十分显著。
基于“全过程管理”的楼宇改造理念 除了通过扩大中空天井，最大限度引入自然光源，解
决了采光这一“商改写”项目的常见问题，中粮广场团队 对绿色设计和可持续发展有着创新的理解。团队在改造中
3. 内外并重的改造策略：在整个改造项目中，外立面和
环节最大限度地节地、节材、节水、节能、保护环境。
粮广场 C 座外立面更为通透，适应了办公属性，并与 A、
力求在设计、采购、施工及运营管理等建筑全生命周期各
1. 完备的纠纷处理机制：改造开始前，原 C 座家具商场 的部分租户租约尚未到期。为高效解决这些遗留问题， 如期实现租户清退，团队成立了商户清退工作小组，围
内部装饰的翻新能够使整个建筑焕然一新。改造后的中 B 座的外立面形成了联系；C 座底层的立柱形成的开放空
间，加强了建筑与城市的对话，展现了更加开放的时代 精神。
绕成本管控、清退时间排期、清退流程的制定等方面定 制了详全周密的部署，编制了详细的清退过程中的风险
管控措施。事实证明，清退前的前期预判和充足的预案
内部空间方面，C 座中庭的设计极具新意，左右分叉的设
团队解决纠纷能力的体现。
的视野带来大气磅礴的感官体验。
措施的制定，是整个项目得以如期开工的关键原因，是 另外， 由于 C 座的改造区域正好位于整个中粮广场的中
计使得视觉空间在垂直和水平方向上都富有张力，开阔
间区域，其地下部分又与 A、B 座贯通。因此 C 座施工中
的噪音、烟尘和异味同样会给 A、B 座写字楼运营区造成 极大压力。为协调与 A、B 座租户的关系，团队针对环境 问题带来的投诉行为制定了全员联动的“三步走”解决
为了实现最佳的改造效果，中粮团队的基本策略首先着
对楼宇租户带来的情绪影响，广场团队依靠科学的资源
配来加以实现。
方案。此方案的实施效果显著，相比其他楼的改造工程 分配和管家式的客服理念，赢得了租户的体谅和支持。
2. 科学严谨的采购流程：团队在本次改造工程采购中，
30
眼于调整 C 座的业态配比，并通过调整各业态的面积分
办公区域及其配套的面积占比大幅提升，不仅提高了租
在 C 座的改造升级中，团队搭建了中粮写字楼 3C 体系，
住公司享受到更进一步的办公体验。具体而言，二层至
餐饮、进口超市、生活零售、有机农场等）、打造中粮首
金方面的营收能力，服务功能也大为增强，从而使得入 五层的功能由商场调整为办公；地下三层到地下一层成 为一个倒置的配套功能，囊括了健身、餐饮、商务会议 等元素，均可作为配套于办公区域的附加价值。
经过以上方面的精心改造，中粮广场 C 座得以彻底改
头换面，成为北京绿色建筑中的翘楚之作。实施绿色改造
工程后的中粮广场绿地率 25%，采用综合生态调蓄设施控
其中包含自有写字楼配套餐饮品牌 COFCO Life（包括办公 家主题型共享办公空间 COFCO Fantasy（提供“工作 - 生活 -
休闲娱乐 - 健身”的一体化服务），以及开拓写字楼资产 管理服务智慧运营平台 Coffice 管家，联动有序地形成了
办公生活生态闭环。3C 模式的诞生不仅向世界展示了团队 充满诚意的创新元素，实现了项目资产价值和市场价值的 双重提升。
Coffice 管家是整个 3C 体系的绝对亮点，它以大数据、
制了室外的雨水径流率。楼宇内部全部采用 1 级节水卫生
物联网为骨干，搭建智慧运营平台，集成了驿站快递、洗
级节能灯具，公共区域设置智能照明系统，暖通空调机组
送及会议室预约等 40 余项针对写字楼客户需求的服务模
器具，新增智能电能分项计量系统，区域照明全部采用 1 能效比国家标准提高 6%，新风机组安装室外 PM2.5 浓度 监测和过滤装置，原结构构件利用率 100%，灵活隔断率 78.73%，室内新风量高于国际新风量标准的 30%。
本项目出色的改造成绩和优异的环保贡献，得到了国
内外权威机构的高度认可。项目于 2016 年 9 月正式获得 美国绿色建筑协会颁发的 LEED-CS 金级预认证证书，成为
衣、保修申请、运动健康、访客放行、法律咨询、餐饮配 块。截至 2017 年底，在 Coffice 智慧运营服务平台楼内客 户注册使用率达到 98%，Coffice 卡楼内商户线下接入率 达到 80%，Coffice 智慧运营服务平台 APP 的装机率突破
10,000 人次，并带动 Cofco Life 日均流水突破 6 万元，成 绩斐然。
北京旧楼改造中第一个获此殊荣的写字楼项目。随后又于
2017 年 4 月获得国家建设部城市科学研究会颁发的既有建 筑绿色改造设计二星证书。
基于楼宇品质的跃升，改造后的 C 座租金从原有 3 元
/ 建筑平方米 / 天提升为 11 元 / 建筑平方米 / 天，增长率
2017 年 5 月 -12 月 Coffice 卡消费趋势图
不仅如此，Coffice 管家还成为了楼宇安全的一道防
达到 367%，实现了项目资产及租赁价值的提升。同时，
火墙。在门禁闸机设备选型过程中，在全面的调研分析后，
15% 的业绩增长。
备线上线下全覆盖功能的创新产品，并加入了消防联动功
A、B 座未改造区域因整体环境的提升实现了续租租金提升
创新 3C 服务体系，激发楼宇商业潜力 中粮广场团队并不将眼光局限于改造工程本身，而是
将建成后的服务品质和入驻体验放在同等重要的位置上。
团队决定采用可以通过实体卡、二维码及远程一键开门具
能。闸机采用“进入管控，外出感应”的开门方式，特别
是与 Coffice 管家平台功能对接后，用户通过 Coffice 管家 平台扫二维码通行，真正做到“手机在手，走遍 C 座”的 便捷体验，大大提高了用户通行效率。
自此，中粮广场正式完成了轻资产运营由 0 到 1 的
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
巨大转变， 3C 成果的落位和实践提升了广场三座楼宇的 租户满意度，也逐步提升广场楼宇品质和市场价值。3C
模式的落位也得到了政府机构及业界的一致认可与好评。
C 座亮相后，接待了来自华润地产、万科地产、高和资
本、IDG 资本等地产平台和基金行业的参观和学习，接待 量 150 批次，累计千余人。对此累累硕果，RICS Awards China 2018 评审委员会主席高世斌先生表示：
“在城市更新的大背景下，中粮置地广场项目充分考
虑自身与周边环境的协调，特别是对传统建筑的尊重，在
新旧建筑的融合共生的实践上起到了良好的示范作用。该 项目采用的可持续发展技术及绿色建筑设计理念将对今后
绿色建筑和可持续发展的推广、发展产生深远影响，也充
分彰显了建筑可持续发展的真正内涵，即在为使用者提供
较高的舒适性能的同时，最大限度降低建筑对能源的消耗。 其绿色技术实践的宝贵经验，将对今后北京乃至全国各地
公共建筑的建设，起到可看、可学、可推广的示范作用。”
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RICS Awards China 2018
年度建造团队
冠军
凯谛思
全球化与本 土化的完美 结合： 凯谛思助力 宝马建成全 球最先进生 产线
宝马最先进生产线沈阳落成，助力东北经济振兴 作为 2014 年中国最大的外资投资工业项目，位于沈阳市大东区的宝马沈
阳 NEX 新五系整车厂项目体量巨大，总投资 120 亿，是世界顶级的汽车制造 商宝马在中国投资的第一条完整的汽车生产线。项目在 2017 年建完后生产宝
马最新技术的宝马五系第八代新汽车，意味着宝马真正的、毫无保留的将全球 最新生产工艺技术和最先进的生产线搬到中国。
该项目从启动之初便得到中德政府和行业领袖的支持和关注，各级政府
人员包括德国总理多次亲临现场，对项目进行参观视察。华晨宝马作为辽宁最
大的纳税企业，随着工厂的顺利投产，该项目能够带动上下游产业，解决当地 就业，将为东北振兴做出更大的贡献。
作为这一项目的唯一管理方，凯谛思为项目实施提供了全方位的管理服
务，包括设计管理、预算和造价管理、招标采购管理、合同和商务管理、施工
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
管用和运维管理，获得宝马公司的高度认可和赞许，不仅
乃至每一种建筑材料，宝马都对其品质严格把控，甚至
秀奖，还将新的项目直接交付与凯谛思继续合作，这对凯
• 利益相关方较多，沟通难度大。由于项目体量大，工期长，
为凯谛思颁发了宝马 20 多年来在中国的首个项目管理优 谛思以及宝马项目团队而言意义非同凡响。
本项目是凯谛思在中国最大的项目管理项目之一，无
论是规模上、还是影响力上，已成为凯谛思的成功名片，
不仅为公司带来经济收益，也极大促进了公司的人才培养。 经过这一重大项目的锻炼和成长，很多参与的团队成员目 前已成为公司项目管理的核心骨干，独当一面，负责全国 各地的重点项目。
重大项目管理难度翻倍 作为德国“工业 4.0”（包括采用尖端设备、大数据、
数字模拟等）与“中国制造 2025”深入对接的典范，宝马
NEX 新五系汽车项目是宝马在中国规模最大、技术最先进
需要第三方检验认证。
涉及的利益相关方复杂，除业主方之外，凯谛思还需要 与政府机构、设计方、服务提供方、材料和设备供应方， 以及众多施工方等几十家单位沟通协调。
重压之下的辉煌成就 尽管面临重重挑战和困难，凯谛思成功协助宝马在三
年的时间内，在一片荒地之上建设崭新的最高标准的大型
工厂，将其打造为汽车行业内的标志性项目，不仅获得了 宝马的高度认可，还取得几十个国家质量机构颁发的质量
优质奖包括中国最高的建筑质量奖 - 鲁班奖。主要成绩如 下：
的汽车生产线。整个项目占地近 100 万平方米，建筑厂房
占地面积为 40 万平米，其建造落成和项目管理的难度可 想而知。
• 工业建造项目技术含量高，建造门槛高。有别于建筑类 项目，工业项目更注重确保工艺技术与相关设备的性能， 技术含量和建造复杂性都比较高。
• 全球最先进整车生产线，建造难度升级。本项目包括完
整的汽车生产线，采用德国全自动工艺，实行全过程人 工智能控制和机器人操作，而且项目还采用了一系列创
新的工艺方法，增加了厂房和配套设施建造的复杂度， 相应也提升了项目管理的难度。
成本和费用控制：
的质量标准著称，宝马对本项的质量标准完全达到了全
改变工作范围情况下，凯谛思团队精打细算，通过系统化
• 德方业主的苛刻质量要求。德国公司的工程项目以严格 球最严苛的质量标准。对于工程的每个环节和每处细节，
34
在项目前期德方制定项目预算为 4.2 亿美元，在没有
的管理和集成统一竞标，使本项目最终成本控制在美元 3.2
从优秀到卓越，创新是关键 为应对宝马的创新工艺和严苛要求，凯谛思在施工建
设过程中采用了多项创新技术，如可拆卸式遥控移动超高
工业厂房操作平台专利技术、防静电环氧自流平施工工法、 双层钢筋网片现浇混凝土地坪振动整平梁施工措施等。除 此之外，凯谛思还在该项目管理的各个阶段采取独特的管
理方法，在确保优秀管理成果的基础上更进一步，精益求精， 追求卓越。
创新管理模式：
针对项目体量大、技术复杂、参与方多且相互制约和
影响等特点，凯谛思在本项目中采用中央总控和区域结合 亿，节省 24% ！本项目所有 22 个主要合同包，无一超预算。 费用估算：
凯谛思的费控团队努力下，项目预算和最终合同价相
比精确度达到 95%，这样的卓越成绩是任何一家其他管理 公司无法达成的。 工期管理：
尽管面对各种困难和意外情况，凯谛思成功协助项目
实现了所有重要时间节点。其中 13 万平米的总装车间实 现 12 月封闭，创造了宝马类似工厂的最佳纪录。 质量管理：
凯谛思为本项目管理所制定的质量管理体系被业主认
可为同类项目的标杆，应用在宝马其它国际项目上，比如
宝马同期建设的墨西哥项目就采用本项目建立的质量体系。 安全管理：
本项目采用最严格安全标准，最终完成全部的安全指
标，不仅实现了重大安全事故为零的目标，同时也实现了 1000 万安全工时的纪录。 客户满意度：
凯谛思的努力获得了业主极高的评价，该项目总经理
Juergen Eder 评价说“我们实现了两年前不敢相信的事项，
的管理模式，项目管理团队随时对项目的进行系统和动态 的评估分析，出现问题最快时间做出应对措施。例如，考
虑到项目规模很大，短期内对本区域的材料供应构成压力， 进而影响工期，凯谛思有指导性的对各个区域的总承包施 工方的材料供应进行区域供货。 前期规划和设计方面阶段：
为确保德方的概念设计完全符合中国的设计施工规
范，以及中方的深化设计完全体现德方的设计理念，凯谛
思安排在设计完成的不同阶段（30%，60% 和 90%）对设 计进行联合会审，充分做到了全过程当中技术上的无缝对
接。在设计中首次采用了 3D 模式对空间进行精细化管理， 并对所有的管道系统进行动态模拟分析，避免了按照常规 凭经验进行的风险，提高了有效性。 设计初期概算阶段：
本项目涉及范围广、合同多，项目管理团队联合沈阳
办公室组成费控管理团队，对项目的合同进行了合理的分
拆，做到了最优化的划分管理，并采用土建和机电总承包 加指定专业分包的合同架构模式，对每一个合同包的预算 和标底进行精准估算，最终的合同价格和预算高度接近。 招标阶段：
凯谛思结合宝马全球化对采购的强制性的规范要求，
这只能发生在中国！”
与业主和沈阳招标政府部门等各方进行了大量的沟通和讨
最好注解，也代表着德国汽车行业对中国工程建设行业的
程中明确工作界面，确保各分包合同的工作范围不重复、
宝马的高度评价是对凯谛思项目管理团队辛勤努力的
认可。
论，确定了统一的招标和评标程序。在招标文件的编制过 不遗漏，确保承包商对业主的要求明确无误，充分做到了
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
中国项目管理未来之路： 业主利益最大化。 施工阶段：
考虑到项目的特点和德方的严格质量标准，凯谛思联
合业主团队、监理、施工方和德方顾问组成综合管理团队， 对项目实施采取全方位、立体化管理，对工程的各个环节 和细节都实施每个事项都落实到具体人的管理制度。
国际化和本土化的结合
宝马沈阳项目的成功对于中国项目管理行业同样意义
非凡，不仅充分证明了中国项目管理团队完全有能力以最 高品质和最高标准完成国际项目的管理，服务于国际一流 的客户，同时也提供了可供参考的样板工程。
成功保障：团队协作，人员稳定 为了完成这一挑战难度极高的任务，凯谛思配备了近
百人的强大项目管理团队，高峰时仅驻场人员就 86 人， 由公司执行董事亲自负责，公司欧洲总部和中国公司上海 总部也提供了强大的技术和资源支持，为项目的顺利实施 提供了保障。同时公司的项目管理部和预算管理部门在预 算管理和费用控制工程密切合作，事半功倍。而考虑到项 目体量大部门多，凯谛思在项目组内部也实施资源共享， 人员机动相互支持的机制。
2013 年到 2017 年的 4 年里，凯谛思宝马项目管理团
队的每个成员都随着项目不断成长，在项目中积累的宝贵 经验，通过对项目资料汇总和归纳，形成系统性工业项目 管理的程序性文档，成为公司宝贵的财富，也为公司培养
了一批人才。互助合作的良好工作环境和氛围使得在整个
项目实施过程中项目团队保持了高度的稳定，人员流失率 极低，也为项目的成功提供了有力的保障。
RICS 中国奖 2018 年评审委员会主席高世斌先生对于
凯谛思在宝马沈阳项目中的卓越表现和突出成就给与极高 的评价，他认为：“一个工程项目的成功无疑需要多方面
多因素的有效配合，其中项目管理发挥着协调资源和把控
全局的核心作用，特别是对于大型项目更是如此。宝马沈 阳项目无论在规模、影响力和技术复杂性上都给项目管理
带来极大的挑战。凯谛思在这一项目中充分展示了严谨的
专业态度和娴熟的专业技能，在项目进程中的各个环节， 严格实施操作细节要求，并依据丰富的经验，针对常见问 题和风险提出解决方案和预防措施。同时，凯谛思采用国 际化的标准和管理理念，结合本土化的管理模式和方法， 中外结合优势互补，极大提高了项目管理效率和成效，值 得业界各企业学习和发扬。”
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RICS Awards China 2018
年度商业地产项目
冠军
凯谛思
十年磨一剑 杭州来福士 广场项目为 何赢得年度 商业地产大 奖？
预见商业地产新变化，打造杭州城市新地标 中国商业地产在过去 20 年经历了诸多变化，其中最重要的一个变化是商
业地产定位已经从基于地段的过往经验转变为基于地段的大数据分析。适配性 的建造和线上线下新零售的融合已升级为商业地产的新核心，即商业地产的建 筑建造要与周边社区的需求更加精准的匹配，同时要求以线上加线下的融合数 据作为导向进行精准性的细分市场定位。另一方面，市场和用户对于商业地产
的需求也在变化，对业态丰富性、产品多样性、一站式服务和便捷服务的需求 逐渐增强。
作为全球知名开发商凯德置地进入中国内地 20 周年的纪念之作，超大型
商业综合体项目杭州来福士广场早在十年前就从开发和运营的角度考虑到未来 的市场趋势，通过超强的操盘能力和对市场的精准把控，将项目打造为杭州的 地标性建筑和商业地产行业的成功标杆。
坐落于杭州钱江新城 CBD 核心位置，杭州来福士广场占地面积超过 40
万平方米，根据不同的区域划分为不同的业态，建成后涵盖了时尚购物中心、 国际超甲级写字楼、康莱德超五星级酒店、雅诗阁高端服务公寓、精品公寓等 ,
是一个秉承可持续发展理念而打造的居住、办公和休闲的商业综合体城市中心， 从方案概念落地的第一天起就吸引了万千业内人士的极高关注。
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
十年持续投入，凯谛思彰显造价管理专业价值
席高世斌先生认为：“杭州来福士广场是中国商业房地产
作为凯德置地在中国市场的战略合作伙伴，凯谛思为
超长的建筑周期以及不断变化的中国建筑环境给成本控制
其 7 座大型商业综合体中的 5 座提供全过程造价顾问服务。 在杭州来福士广场项目中，凯谛思负责为项目提供从项目
前期开始直至项目整体竣工等全过程的工料测量服务，服
务范围涵盖项目前期估算、招投标阶段、合同后期动态成 本管理以及竣工结算等。
在凯谛思的努力和各方的支持下，杭州来福士广场于
2017 年初顺利交付，并达到了最初的设计及规划目的。
• 建成后的杭州来福士广场项目商场区域铺面出租率高
达 95% 以上，塔楼的办公业态及公寓住宅业态区域出
售率也接近 100%，甚至出现了精品公寓天御一周内售
带来极大挑战。凯谛思团队在该项目中充分体现了作为造 价管理顾问的专业性和优秀的问题解决能力，为项目的顺
利完成提供了强有力的保障。他们不仅践行了 RICS 专业 标准和专业价值，更在项目管理的各方面为整个行业和市 场提供了宝贵的的借鉴经验和数据沉淀。”
高端项目管理难度空前，凯谛思努力实现三维 平衡
杭州来福士广场项目由著名设计师、荷兰 UN Studio
罄的火爆情况，投资收益大大超出预期。
建筑师事务所首席建筑师 Ben van Berkel 担纲总设计，整
更是协助凯德置地将投资估算控制在最初设定的预算目
标准进行设计，是浙江省第一个按照 LEED 金奖标准设计
• 而在投融资模型方面，尽管其建设期非常长，凯谛思 标内，这对于一个商业综合体项目而言是极其难得。
• 随着项目与杭州轨道交通地铁四号线的连通，大大增 加了杭州钱江新城 CBD 的客流量，对周边经济拉动起 到积极的影响。
• 杭州来福士的商场已与万象城购物中心分庭抗衡，成 为钱江新城最新地标，整体提升了杭州的城市形象。
在长达十年的服务期间，凯谛思始终提供高水准、高
标准的服务，不仅协助凯德置地将杭州来福士广场打造为 耀眼的地标性建筑，更是成为业内成本控制方面的成功典 范。凭借这一世人瞩目的项目，凯谛思毫无悬念夺得 RICS
Awards China 2018 的年度商业地产项目。评选委员会主 38
市场上新近竣工的标志性建筑。该项目施工技术的复杂性、
幢建筑标准完全参照美国绿色建筑（USGBC）LEED 金奖 建造的商业综合体项目，也是中国为数不多采用 3D 幕墙 的商业综合体，给施工和造价管理带来极大挑战。
• 扭曲的外立面造型使得玻璃幕墙系统与常规项目差异
极大。常规超高层项目更多的是建筑物本身高度带来的 施工难度，而本项目的玻璃单元板基本尺寸不尽相同且 存在曲面玻璃，施工时又需要通过不同角度安装以达到 立面扭曲的效果；
• 本项目无标准楼层，楼板尺寸、边模尺寸、幕墙边和
屋顶抗风柱的施工定位角度、高度亦不同，为了满足幕 墙安装的需求，进一步加大了土建总包与幕墙承包人之 间的施工协调难度；
• 由于上述施工难度造成项目整体造价水平普遍高于常
规项目，在当时项目尚无其他对标参考以及中国国内招 标竞价激烈的情况下，项目造价管控难度极大。
作为全过程造价控制和合同管理的顾问，凯谛思最大
技术创新和管理方法创新，双管齐下 杭州来福士广场项目同样也是顶尖设计理念与科技创
的责任是在整个建造期里，从投资管控的角度推动项目建
新的代表之作，其中 BIM 技术的运用在本项目上发挥的淋
首先，基于凯德置地的外资背景和操作经验、本项
复杂程度，各专业之间设计图纸、施工界面的碰撞和矛盾
设在质量、进度和造价三个维度的平衡。
目选用的各类国际性顾问单位以及拟委派的国内大型承包
人范围，凯谛思从服务初期即建议客户采用国际通用的 FIDIC 文本作为本项目的合同条款，给本项目国际化的特 质奠定了扎实的基础和合约框架体系。
其次，本项目业态丰富，标段划分复杂，凯谛思在招
标阶段与项目部、设计师共同编制施工界面表，采用合约 设置和 3D 模型招标等创新方法，提升造价控制的效率。
再次，面对施工过程中因突发事件（如杭州建筑市场
的整顿、G20 峰会的召开等）而导致的项目交付延迟及其 产生的索赔，凯谛思不但协助业主从合约端口把关，还协
助业主进行商业谈判，降低事件对项目的影响和业主的损 失。
漓尽致。由于建筑外形的不规则性，及商业综合体项目的 大量存在，如控制不足，合约后期产生变更的概率较高。
本项目 BIM 技术在设计端口与施工端口运用率较高，通过 对这两个端口的提前管控和监督，招标阶段图纸和后期施 工图纸之间的完整性和兼容性上得到显著提升。据设计师
不完全统计，BIM 技术的大力运用为本项目节省了约 5%10% 的变更率。
此外，凯谛思还在本项目中采用了创新的管理方法，
包括：
1. 早期介入：在项目的早期设计阶段介入，提升与设
计团队的协同工作效率，通过方案比选、优化设计和价值 工程研究提升项目投资控制和风险控制成果。
2. 风险前置：在招标阶段，通过专业性将业主要求、
设计标准、项目建造工程要求和合约要求梳理为清晰的综 合性招标要求，做到有依据可以遵循，极大的避免了后期 建造过程中的争议。
3. 成本动态控制：从项目立项到交付整个过程系统性
地贯彻成本动态控制，为业主提供事前风险提示、事中进 行过程控制、事后协助业主进行商务谈判。
而为更好地向客户提供优质服务，凯谛思在本项目中
采用了“上海总部支撑 + 杭州分公司团队落地 + 项目驻场 配合”服务模式：
• 以上海总部平台的庞大数据和人力资源完成杭州来福 39
2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
士广场项目的前期估算和招投标工作，奠定项目的扎实
业综合体和复杂项目方面。这一理念与 RICS 的工料测量
• 杭州分公司则位于项目所在区域，这样的安排便于后
体现在：
基础，提高项目成功率；
期服务，并及时与现场沟通，更好了解项目进展；而项
专业标准高度吻合，也是 RICS 体系在中国的实践。具体 首先，凯谛思作为独立的第三方顾问，在项目中秉持
目驻场人员可第一时间了解项目动向，并能满足客户紧
公平公正的原则进行风险合理分配，确保独立的专业价值，
• 最后上海分公司又参与完成本项目结算审核工作，通
其次，成功协助一个长达十年的项目达成最初设定的
急情况下的服务需求；
过总部管理层的核查和监督，为项目服务工作画上圆满 句号，保质保量。
而在纵向管理界面上，项目董事亦深度参与到项目前
期估算审批、招投标策划和评标决策工作、施工后期重大
这也是 RICS 一直推崇和践行的理念。
造价控制标准，充分体现了 RICS 和凯谛思所推广的专业 价值，通过项目的专业交付去影响市场和行业，推动专业 价值的推广。
与此同时，杭州来福士广场项目更让凯谛思积累了建
变更及索赔的处理和商务谈判。
立、梳理复杂商业项目合约体系、应对合约疑难杂症和复
践行专业价值和 RICS 标准，提供行业对标借鉴
团队不断成长，通过精诚合作、积极配合，获得了宝贵和
凯谛思早在 20 多年前进入中国市场，就承担着践行
全过程造价控制和合同管理的专业使命和实践，是中国市 场第一批全过程造价咨询理念的实践者，尤其是在高端商
40
杂索赔问题的丰富经验。同时，这一系列的磨练也让项目 难得的项目经验，提升个人专业能力，更为中国商业项目
的发展提供了良好的借鉴价值，也为项目管理（设计、施工、 成本）提供了良好的项目对标参考和经验分享。
RICS Awards China 2018
年度住宅项目
冠军
随着土地资源的逐渐减少，相关政策日趋收紧，如何使用现有的土地来
为客户打造出最优质的产品，就是一个摆在各个开发商面前的重要课题。在 2018 年，上海有一处城市核心区域的高端住宅项目，凭借其独特的客户认 知和设计思路，得到了市场和客户的热烈追捧。这就是 RICS Awards China 2018 最佳住宅项目得主 --- 瑞安房地产开发的翠湖天地隽荟项目。
1. 严峻的整体形势，精准定位是关键 近年来，国家从未放松对房价和土地资源的关注。相关调控政策的出台，
翠湖天地隽荟
使得开发商在使用土地开发新产品之前变得更为谨慎。翠湖天地团队认为，上
多重大胆尝试
翠湖天地团队发现他们不仅有进一步改善居住条件、提升居住品位的想法，还
铸就独一无二
海这座城市在中国的地位独一无二，不仅拥有广大的富裕人群，还是中外世界
在金融、文化、商业方面的交汇点。通过对活跃于上海的富裕人群的分析研究， 具有更强烈的资产配置意识。
基于这一发现，翠湖天地团队秉承着“精准用地”的营销策略，将目标
锁定于打造高端住宅产品，希望通过最优质的产品和配套服务，从竞争激烈的 市场中脱颖而出。
2. 站在巨人肩膀上的四期项目 “翠湖天地隽荟”是位于上海市新天地整体规划之内的高端住宅群——
翠湖天地项目之第四期。通过前三期的成功运营，并针对日益年轻的目标住户， 团队在设计、服务及营销思路上更加注重了定制化装修方面的精雕细琢。走出 这一步实为不易，因为这意味着团队需要投入更多的精力和成本来应对不同的 个性化需求。
为了探索这种创新的模式，翠湖天地团队曾在翠湖天地三期嘉苑项目中
以 18 套 The Manor 系列大宅率先进行定制化服务试点。如此一来，四期项目
就具备了扎实的操作经验，在住宅项目的全生命周期管理中更好地为客户服务， 呈现出令人满意的作品。
翠湖天地隽荟尊重每个家庭的个性与喜好，也让每个人的生活与众不同，
更洞悉高端物业买家对空间、风格以及材料的诉求，推出了不同程度的 4 种定 制概念：风格定制、户型定制、装修材料定制、特色单元 100% 全定制，成为
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
沪上高端住宅市场风向标。
同时，通过前三期的不断深入探索，四期项目从看房
预约到日常入住，从房屋租售到房屋保养，提供一站式的 全面解决方案，真正为客户从全角度提供便利，输出全程 的完美服务体验：
• 验收服务：对于整体运营环境的校验、资料统筹管理、 入住单元的校验管理
• 交付服务：交付预约管理、现场环境管理、家居使用
通过整个团队的紧密合作，“隽荟”项目从他们的专
小贴士、服务整改跟进
业方向上实现突破，并取得了卓越的成绩：
定服务、秘书服务、社区环境管理、会所服务、家居服
多重社区安防系统，居住更安心自由
• 租赁服务：招租、租金收缴、租金咨询、设备管理、
控系统、周界电子围栏系统、电子巡更系统、红外 / 微波
• 转售服务：资产出售、设备转售、产权转让、售后服
卫私属领域安全。
• 居住服务：社区安防管理、社区维护管理、预约及预 务
房屋保养、装修咨询 务
3. 精英团队打造顶级住宅产品，深挖细节只为 极致居家体验
“隽荟”项目由一批不同专业的顶级大师组成一支精
英团队，从不同的方面为整个住宅倾其所有：
• 建筑设计团队：创造上海外滩经典建筑的传奇建筑及
工程事务所巴马丹拿集团 （P&T Group）• 室内总设计师： 新美学主张的私宅设计大师谢蕙龄女士
设计由外至内配备了智能车库管理系统、数字电视监
双鉴探测器、门禁系统、紧急报警按钮，全面而专业地保
空间革新，呈现理想生活尺度
从最基础的建筑元素出发，执着于每个细节尺度的提
升可能，完成尺度优化的舒适追求。
• 以外保温墙面替代传统内保温，有效增加室内实用空 间
• 部分标准户型客厅开窗近 8m，拥有更好采光与通风 • 争取户内 3.3m 层高，定义人居舒适尺度
• 地下空间设计最大净高 3.15m，满足大型搬家车需求
• 光学顾问：点亮自由女神像的光学专家美国 BPI
从建筑到住宅，创新实现自然的舒适体感
SM&W(Shen Milsom & Wilke)
热保护，优化整体的保温结构，营造多维度的舒适室内环境，
• 声 学 顾 问： 服 务 世 界 地 标 建 筑 的 声 学 顾 问 美 国 • 智能系统：引领全球自动化技术发展浪潮的智能系统 ABB
从建筑设计原理出发，由外到内构建多层次立体式隔
帮助实现项目更加节能、环保的可持续发展理念。
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• 大金中央空调，直流变频技术，迅速冷暖控温精确， 控制感应、人体感应与地面感应，送风 更舒适
专业声学光学顾问，打造媲美五星酒店的居住感受
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携手著名 Shen Milsom & Wilke 声学顾问，将五星级
HRB400 级（或以上）钢筋作为主筋的比例约为 74.4%，
从电梯机房、室外空调、同层排水、分户墙体和系统门窗
从垃圾处理、雨水收集、充足的充电桩配置、高效机电装
酒店的隔声标准用于住宅项目，定制人性化的声学方案，
入手，对建筑、机电、管道等噪音音源层层降噪，实现《五
星级酒店空气声隔声设计标准》隔音效果。光学设计由世 界级灯光顾问 BPI 担纲，秉承看不见灯的光影世界的灯光
理念，从景观照明、建筑照明、基础照明、功能照明等方面， 量身定制系统化的光学优化方案，并通过不同亮度、色温 的灯光组合，营造明暗相宜的居住空间。 定制家庭智能生活，全面防护居家安全
采取源于欧洲的智能系统 ABB，并将当下前沿智能系
统逐一植入，更为未来生活预留扩展更多智能产品的可能， 根据每一个家庭成长周期的生活习惯定制智能生活系统：
• 智能灯光、电动窗帘、中央空调、地暖系统、背景音 乐等的一屏整合智能系统
• 开启无线远程控制系统，无论身处何处，都可以实时 调节电器设备运行状态
• 根据家庭起居习惯，定制智能家居设备的定时开关， 定制生活的节奏不再受时间约束
与使用 HRB335 钢筋相比，节约钢材量约 16.7%。另外， 置再到节能照明系统，无一不在提倡节能减排，绿色出行
的生活态度，从而鼓励业主共同营造舒适宜人的居住环境。
5. 深入规划“住宅，家，人生” 一套住宅是人生中最大金额的一笔支出，翠湖天地团
队希望住宅不仅能起到居住的作用，还应体现非同凡响的
生活品质，为整个家庭的长远规划提供最大的可能性。由此， 翠湖天地团队围绕“家”和“人生”两大主题，为“隽荟” 项目贴身打造了一大批优质的配套设施，既符合高端精英 的产品定位，同时又不乏人文底蕴的深厚内涵。
在翠湖天地隽荟的东西会所及小区隐秘花园中，各个
艺术大师以“水”为题，为翠湖进行的独具匠心的艺术创造， 为社区营造一个充满艺术氛围的环境。
与传统会所不同，翠湖天地深谙高端人士对生活品位
的需求，以优雅华丽的西会所对外迎接宾客，宴请亲朋；
• 从预防入侵、紧急求救，到家庭安全环境的实时检测， 将家居安防和主动求助相结合，构筑 立体全面的安心居 家生活
4. 重视一切细节布置，致力推广绿色生活
翠湖天地项目虽然位于喧嚣的闹市中心，但也不失
为繁华都市的一股清流，尤其是它对绿色环保的生活理念
的推崇。这一理念体现在了整个项目的各个细节。首先
在建设阶段，全程采用高性能混泥土、高强度钢筋，如
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
以静谧自然的东会所私享生活，让生活以健康方式欢聚。 一动一静相互分离，保障生活的品质。
翠湖天地从一期开始，持续与世界知名的设计师、
艺 术 家 保 持 合 作， 引 进 最 前 沿 的 艺 术 展 览， 并 通 过 不 断 开 展 各 类 时 尚 跨 界 活 动、 公 益 活 动、 亲 子 活 动 等，
传 递 国 际 高 端 生 活 品 位。 以 Lakeville Series|Hers、 LakevilleSeries|His、Lakeville Series|Legacy、Lakeville
Love 等为主线的系列活动，为所有业主打造一个富有艺术、 生活品位，有温度的社区。
自 2015 年起，翠湖天地即与百年礼仪权威德倍礼合
化设计是使其拥有长久生命力的法宝之一，尤其是居家生
服务理念与服务标准。2017 德倍礼青少年精英夏令营、
站在用户的角度思考问题，特别注重完善各个功能实现的
作，不远万里从英国请来皇室礼仪专家，提升服务团队的
2018 年楠书房国学夏令营，亦中亦西，让业主体验到博古 通今的“贵族”文化，并影响到翠湖天地的“下一代”。
RICS Awards China 2018 评审委员会主席高世斌先生
对翠湖天地隽荟项目的评价令人印象深刻：“建筑的人性
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活的住宅建筑。翠湖天地团队从规划设计阶段开始就完全 每一个细节。他们运用合理的科技手段让产品体现出美观、 舒适感和尊贵感。翠湖天地项目的亮点不在于它的豪华， 而在于它把人性化的设计理念真正落实到位，并能在使用 过程中被用户所充分体验和享受。”
RICS Awards China 2018
年度最佳交易
冠军
仲量联行
预见 联合办公 2.0 遇见 WE 来办公
• 中海国际中心，租赁面积：27,000 平方米
• 陆家嘴富汇广场，租赁面积：15,000 平方米 • 中创大厦，租赁面积：9,400 平方米
• 浦东嘉里城，租赁面积：7,400 平方米
• 徐家汇国贸中心，租赁面积：6,000 平方米 你也许不会想到，这些位于上海核心商务区的办公楼，是全球领先的空间、服
务及社区公司 WeWork 的办公地点，总租赁面积达 64,800 平方米。落户这 5 处办公地点也让 WeWork 一举成为 2017 年上海办公楼市场上租赁面积最大租 户，更是创造了多项业界瞩目的市场先河和新纪录：
联合办公首次租赁整栋甲级办公楼：WeWork 在中海国际中心和陆家嘴富
汇广场的两笔交易是中国首次出现联合办公运营商租赁 1 万方以上的整栋甲级 办公楼。
上海 CBD 办公楼市场的最大单笔交易、WeWork 亚洲区最大体量项目：
位于黄浦区中海国际中心 B 座的整栋租赁，共计 2.7 万平方米办公空间，是上
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
海中央商务区办公楼市场最大的单笔租约。WeWork 在此 打造其亚太地区最大体量项目以及亚太区总部。
新鸿基和嘉里集团首次引进联合办公空间：在徐家汇
国贸中心和浦东嘉里城的项目分别是开发商新鸿基和嘉里 集团在其全球不动产投资组合中首次引进联合办公空间。
正如 RICS Awards China 2018 评选委员会主席高世斌
所言：“面对全新的办公业态模式、前所未有的租赁规模、
多项目共同进行的复杂性，又没有任何行业先例和经验可
循，仲量联行凭借对未来办公趋势的充分把握、对办公楼 市场的深入分析、以及专业一流的服务创造了联合办公租 赁市场的先河。这些现象级交易充分体现了联合办公市场 的发展新趋势，也展示了作为市场参与者之一的专业服务 公司在推动市场行业变革中起到的重要作用。”
理论联系实践，助力业主接受联合办公业态 这一系列交易涉及的业主包括中国最大的国有开发商
之一中海地产、上海最大的国有业主陆家嘴集团、行业领
有效管理租赁双方的预期差距，促成交易 由 于 联 合 办 公 商 业 模 式 和 运 营 具 有 一 定 特 殊 性，
先的外资开发商新鸿基和嘉里集团、以及南通本地民营企
WeWork 在要求的部分核心商业条件有别于当时市场管理。
分业主对其联合办公这一新业态较为陌生，接纳程度并不
主对于项目的投资回报普遍具有较高预期。
业亚纶集团。由于联合办公此前鲜少布局甲级办公楼，部 高。
与此同时，交易涉及的楼宇皆为上海核心区优质资产，业 由 于 联 合 办 公 商 业 模 式 和 运 营 具 有 一 定 特 殊 性，
仲量联行团队通过理论结合实践的方式，引开发商和
WeWork 要求的部分核心商业条件有别于当时市场惯例，
公。他们一方面通过详细的市场研究数据向业主介绍联合
涉及的楼宇皆为上海核心区优质资产，业主对于项目的投
业主重新审视办公楼宇的传统价值，成功助其拥抱联合办
办公的发展趋势：随着联合办公进入 2.0 时代，市场对于 灵活办公空间的需求日益强劲，创新型办公策略对于越来
越多大型企业租户的吸引力不断提升，预测到 2030 年灵
活办公空间（包括服务式办公）在整个甲级办公楼市场的
占比将达到 30%，办公楼业主需把握市场趋势，抢占先机。 另一方面强调联合办公对于商业地产的重要性：随着
租户办公需求的多样化，联合办公空间将成为商业地产项
目的重要组成部分或“标配设施”，类似于现在的餐饮服务， 引入优秀联合办公空间运营商有助于提升商业地产项目的
整体价值。仲量联行身体力行，深入了解联合办公空间的 商业运营模式，以期为业主、租户和联合办公运营商带来 的三方共赢的局面。
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如较长的租赁期限或更优惠的租金条件。与此同时，交易 资回报普遍具有较高预期。
仲量联行团队凭借前瞻性的市场洞见和一流的商务谈
判能力，成功助力交易双方充分认识到交易的达成最终符 合双方各自长远的核心利益，推进交易的顺利进行：
业主方面，仲量联行采取妥善的谈判策略、选择理想
的谈判时机、控制理想的谈判节奏，让业主在短期租金收 益和长期稳定的租金收益中做出权衡，充分意识到优质客 户可带来长期稳定的租金收益，理想的租约能够提升资产 的价值。
租户方面，仲量联行帮助 WeWork 客观专业地对目标
项目的价值进行梳理和深入挖掘，同时在合作框架、交易 模式等方面向客户提供了重要的策略性建议。例如鉴于项
目稀缺性以及潜在的规模效应和市场影响力等因素，仲量
联行最终建议 WeWork 租赁中海国际中心 B 座整栋办公楼。
预见未来办公趋势 引领联合办公 2.0 时代 创立于 2010 年的 WeWork 名列全球估值最高的初创
企业，目前在全球 22 个国家、75 个城市拥有 283 个办公
地点和 253,000+ 名会员。WeWork 于 2016 年 7 月在上海 开设了亚洲第一家办公地点，此后开始迅速在全国各地扩
张。截止目前，WeWork 在中国大陆共拥有 24 家办公地点， 其中 13 家位于上海。WeWork 一直将上海视为其在中国 的主力市场，到 2018 年年底要设立 2 万个工位。
作为 WeWork 在中国的重要战略合作伙伴，仲量联行
大力协助 WeWork 在中国布局落子。截至目前，WeWork
及高级管理层，深刻了解联合办公的商业模式和具体需求， 为此后开展业务打下了扎实的基础。
此后仲量联行持续加强对联合办公市场的研究，每年
都会发布相关主题报告，持续引领行业发展趋势，并推出
全球前瞻研究“未来办公”专属模型。今年初，仲量联行 再次更新其对联合办公市场的预测，指出中国联合办公市 场已迈入 2.0 时代并仍处于上升阶段，具体表现为四大趋 势：
• 扩张足迹遍布更广，开始布局 1.5 线城市；
• 多元化需求新增，更多大型企业关注并采用联合办公 模式；
• 更多业主和开发商参与联合办公市场；
• 行业整合开始，运营能力成核心市场竞争力。
凭借敏锐的市场洞察力和前瞻性的研究分析，仲量联
通 过 中 介 机 构 达 成 的 10 宗 办 公 空 间 租 赁 交 易 中， 有 9
行不仅成功协助 WeWork 入驻甲级办公楼，更是为行业
WeWork 中国值得信赖的重要合作伙伴。
在推动联合办公行业发展和变革方面的积极贡献，其赢得
宗是仲量联行作为租户代表所促成。仲量联行业已成为 除 WeWork 之外，仲量联行与市场上主要的联合办公
品牌都建立了深度合作关系，仅 2017 年助力各大联合办
和市场的发展提供了理论依据和参照标杆。鉴于仲量联行 RICS Awards China 2018 年度最佳交易奖实至名归。
公运营商在上海租赁的办公空间总面积就超过 7 万平方米， 无论交易数量还是交易规模都在业界遥遥领先。
仲量联行深耕联合办公市场多年，较早预见未 来办公的趋势，并牢牢把握市场发展潮流。
早在 2015 年联合办公方兴未艾之时，仲量联行敏锐
察觉到市场趋势，专程赴 WeWork 美国总部拜访其创始人
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
RICS Awards China 2018
年度最佳交易
冠军
商业地产大宗交易市场的领跑者 近年来，中国商业地产投资市场日趋成熟，大宗物业交易成交额连创新高，
2015 年全国交易额尚不到 1,000 亿元，2016 年攀升至 1,800 亿元，到 2017
年又突破 2,000 亿达到 2,300 亿，增长势头强劲。其中一线城市表现尤为突出， 北京、上海两地在交易规模和活跃度方面均领跑全国，已接近甚至赶超亚太地
区主要市场。写字楼仍然是最受投资者青睐的物业类型，在所有交易中的占比 超过 50%，其中由城市更新带来的核心增值型办公物业近年来颇受境内外投
世邦魏理仕
100 天促成 36 亿交易 , 看 CBRE 如何助力 SOHO 虹口 成功易主
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资人的关注，政策引导下长租公寓也成为另一重要投资选项。
随着国内机构资本逐渐进入商业地产投资建仓时期，未来几年预计将有 1
万亿元资金排队入市，投资市场潜力巨大。根据 CBRE 的年度旗舰白皮书《无 界——2018 中国投资市场报告》，投资市场在城市、区位、用途等方面并没
有绝对的边界，未来投资者在投资目的地、区位选择和不同房地产类型的选择
上更加注重多元化，养老地产、医疗地产、数据中心等利基市场持续受到关注。 作为行业领跑者，CBRE 中国区投资及资本市场部团队凭借强大的资源和
平台、深入的市场研究和世界一流的专业服务，协助境内外投资者把握投资机 遇，缔造持续竞争优势和丰厚投资回报。该团队拥有 40 多名资深专业人士，
服务范围覆盖 100 多个城市，涉及房地产投资的各个领域， 全方位满足客户的需求。2017 年，该团队在大中华区促成
50 多单大宗交易，总交易额破 300 亿元人民币，交易总面
之一。根据公告披露，此次出售事项为 SOHO 中国带来了 高额回报和充盈的现金流。
联合收购 SOHO 虹口标志着三家联合投资者对上海房
积超 100 万平方米，卓越成绩在行业遥遥领先。其中最成
地产市场的持续增长充满信心，同时也满足了市场对于高
亿元的价格整栋出售予新加坡吉宝资本、吉宝置业中国与
易是吉宝置业中国与吉宝资本再次发挥吉宝集团协力优势，
功的交易之一是协助 SOHO 中国将其虹口 SOHO 以 35.73 另一联合投资者。
协助出售 SOHO 虹口，树立市场新标杆 该交易是 CBRE 继 2016 年成功协助 SOHO 中国出售
位于浦东新区的上海 SOHO 世纪广场项目后，再度发挥业
质量、地理位置优越的甲级办公楼日益旺盛的需求。该交 联合收购位于上海核心区域的优质资产，有助于其在上海
市场建立稳健基础，进一步提升商业地产投资组合实力。
而对于另一联合投资者来说，收购 SOHO 虹口是其全球资 产战略布局的重要组成部分，有助于提升其在亚太地区的 资产配置。
对于此交易，RICS 2018 China Awards 评审委员会主
务优势，在短时间内协助 SOHO 中国达成出售交易。虹口
席高世斌给出极高的评价：“虹口 SOHO 的成功交易无论
交通便利，周边商业氛围成熟。该项目总建筑面积约 9 万
来发展前景来看，都非常具有代表性。CBRE 投资与资本
SOHO 位于上海四川北路商圈，紧邻地铁 10 号线、4 号线， 平方米，可租面积约 7 万平方米，由知名建筑师隈研吾设计， 是集办公、商业于一体的综合体。该物业取得了 LEED 金 级认证，是四川北路商圈首屈一指的绿色环保甲级办公楼。 至出售时，虹口 SOHO 处于接近满租状态，吸引了大批优
质租户，包括松下电器、中国太平洋保险、SOHO 中国旗 下的共享办公品牌 SOHO 3Q 等。
出售 SOHO 虹口是 SOHO 中国业务转型后的又一重
大动作。此宗交易经过多方买家激烈竞争，最终以将近 36 亿元的价格成交，是上海 2017 年标志性的大宗交易项目
从成交金额、市场影响、买卖双方的社会信誉还是项目未 市场部团队在促成此次交易过程中彰显了一流的专业水准
和创新精神，他们设计的交易流程和提出的解决方案对业 界也具有极强的借鉴意义”。
无惧挑战，以专业性和团队协作出奇制胜 公开竞价出售方式，是挑战更是机遇
在这宗市场标杆交易中，CBRE 投资与资本市场部团
队提供的服务贯穿初判、买方竞价、前期谈判、排他性谈判、 商务条款谈判及交易流程各个环节，挑战重重。其中最大
的挑战莫过于业主方 SOHO 中国对于该项目有较高的市场 预期，采取了面向市场开放竞争的销售策略，同时对交易 时间都提出了高要求。相较于通过独家或者联合代理出售
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
资产的方式，开放性的出售策略不仅会带来激烈的市场竞
敏锐挖掘升值潜力
来了极大的考验。而 CBRE 团队是一支身经百战、无惧任
行了大量精准的市场分析和数据分析。鉴于本项目交易结
的巨大机遇，并立即采取行动进行大量前期市场研究和分
CBRE 团队针对四川北路商圈及周边可比区域的大宗交易
争，打乱交易节奏，对团队的专业性和沟通谈判能力都带 何挑战的队伍，他们遇强则强，充分意识到挑战背后蕴藏 析，以抢占先机。
本着卓越服务的专业态度，CBRE 团队针对本项目进
构为境外股权交易，为保证市场数据的完整性和可比性， 项目做了梳理，并研究了周边土地市场成交，以提高数据
对于本案的支撑力度。据分析，2016 年 5 月，前海人寿在
本项目北部竞得一幅土地，规划建筑面积 18,280 平方米，
楼板价 41,028 元 / 平方米；同年 12 月，距离本项目直线 距离约 600 米处成交了一幅土地，楼板价 37,351 元 / 平方 米。火爆的土地交易市场意味着越来越多的投资人看到了 区域强劲的升值潜力，也预示着该区域不可限量的未来。 精准抓取潜在机遇
CBRE 团队通过详细的数据分析发现，本项目成交时
的有效租金与人民广场甲级办公楼的平均 10 元 / 平米 / 天 精准项目再定位
虹口 SOHO 所处的四川北路已被列为上海市级商业中
心，将全力打造进口商品集散地和进口企业聚集地，重塑
当年的辉煌。而虹口 SOHO 则被公认为四川北路重新崛起
左右的租金报价存在很大差距，而四川北路商圈距离人民
广场直线距离仅 2.5 公里，这正是本项目的机遇所在。本 项目成交后新签约的租金已经有了较大涨幅，这也印证了 团队对市场的精准判断。
的标杆。CBRE 团队通过对该项目租户进行了大量分析， 精细到每一租户的性质和搬迁历史，进而发现虹口 SOHO
承接了部分传统核心 CBD 写字楼市场的外溢，因此团队重 新调整了项目的定位——上海核心区的又一金融和商业中 心，以更精确地对项目的价值进行评估。
创新数据模型精准测算
该团队对市场上各类符合条件的投资人的资金配置、
融资实力、境外交易能力和对市场的熟悉程度以及过往业 绩进行了认真分析和比对，迅速锁定潜在投资人。此后充 分利用多年成功经验和对现行市场的判断，模拟该项目可 能存在的竞价人以及其背景和竞价实力，在竞价开始之前 利用数据模型精准测算协助客户制定合理的定价策略，一 举赢得 SOHO 中国的认可，最后成功进入排他谈判阶段。
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跨部门协作提供全方位服务
该交易也是 CBRE 团队合作和一站式服务的最佳体现。
该团队联合专业研究团队，从项目周边市场情况、政府政 策导向及未来规划、租金水平对比以及未来上升空间，做
了全方位的详尽分析，对该项目进行精准定位，供客户参 考并作出合理的投资决策。与此同时，办公楼业主租赁团
队也提供了鼎力协助，积极分享第一手的写字楼租赁市场
信息 , 精准了解到新增租户需求、价格期望、位置偏好等 因素，并对未来租金的增幅做出了准确的判断，这些数据 及成果在项目成交后也得到了市场的印证。
项目再次获奖，CBRE 大中华区投资及资本市场部董事总
期谈判签署投资备忘录到最终完成项目的交割只用了短短
手中脱颖而出获得这个奖项的冠军，对我们来说真的意义
经过团队上下的一致努力，如此重大的出售交易从前
的 100 天时间，创造了促成大宗股权交易的新纪录，充分 彰显了 CBRE 团队对资本市场的专业精准判断和对投资人 的深刻认知。
年度最佳交易两连冠，与 RICS 携手前行
这并不是 CBRE 首次获得 RICS 的奖项，在 2017 年的
经理李凌表示：“今年我们团队能够在众多有力的竞争对
非凡。由于 RICS 协会不论在国际上还是在国内，都拥有 非常好的行业口碑及盛誉，获得你们的认可也直接印证了 我们始终秉持以客户为中心的理念得到了认同，同时也预 示着我们会坚定地携手走在了行业的最前沿，始终致力于 引领房地产行业、打造卓越的未来。”
CBRE 和 RICS 是长期战略合作伙伴，曾共同组织过多
首届 RICS 中国颁奖典礼上，CBRE 拔得头筹斩获了七大奖
期专业课程的培训，推动行业发展输出更多高素质专业人
项目赢得年度最佳交易优秀奖。对于此次凭借 SOHO 虹口
有效的交流搭建国际化平台。
项，其中投资及资本市场部门更是凭借 SOHO 世纪广场的
才；此外，双方还共同打造过行业盛会，为促进业界积极
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
RICS Awards China 2018
年度 BIM 最佳应用
冠军
中国电力科学研究院有限公司 联合建管（北京）国际工程科 技有限责任公司
C 位出道 项目生命全 周期的 BIM 应用
当今中国建筑行业，言必称 BIM。业界普遍认为，BIM 技术的推广应用
将给建筑行业带来重大变革和转型升级。本期，我们将通过获得 RICS Awards China 2018 BIM 应用联合建管的中国电力科学研究院科技研发中心项目，管 中窥豹，一探 BIM 的具体应用和实际成效。
BIM 应用成功典范 作为国内鲜少出现的项目生命全周期使用 BIM 技术的案例，该项目的成
功对于整个建筑行业意义非凡。RICS Awards China 2018 评委会主席高世斌 先生评论说：“联合建管充分发挥了 BIM 技术在建筑工程集成管理环境中的
优势，并协同所有相关方把这一技术应用贯穿到项目设计 - 采购 - 施工 - 运维 生命全周期。BIM 技术近几年在国内受到越来越多的关注，在一些项目上我们 也看到非常可贵的尝试和成效，但往往只有设计单位是应用的主体，缺乏项目 相关方的积极参与和配合，并且应用领域主要为空间建模和管线碰撞检测等内 容，并未充分实现 BIM 技术更多的便利。在国家大力提倡项目生命全周期的 背景下，这一项目的成功案例有助于推动 BIM 技术在更大范围、更高层面的 应用和推广。”
中国电力科学研究院科技研发中心的定位是与国际一流科研机构相适应
的科研基础设施和支撑平台，项目建筑面积 85000 平方米，地上 11 层，地下
3 层，总投资 6.45 亿元，建设工期 608 天。项目初期，业主只委托联合建管（北京） 国际工程科技有限责任公司进行基于 BIM 的设计阶段管理，而随着 BIM 技术
应用效果初见成效，业主决定在包含设计、采购、施工前准备、施工、运维在 内的项目全生命周期全面推广 BIM 应用，效果卓越：
• 统计了 1562 项空间功能，包括编码、名称、标高、面积等信息，最终得
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到了很好的空间使用效果；
• 基于 BIM 模型进行可持续建筑分析，包括采光方案分析、
的变更；
• 基于 BIM 模型进行协同，包括管线碰撞、管线综合和
• 发现了 660 处施工图问题，大量减少了工程实施过程 • 确保工程质量，荣获北京长城杯金奖； • 整理 1800 台设备的 RFID 数据信息；
• BIM 项目管理入选国际建设项目管理协会 ICPMA“The Better Way”。
BIM 是什么？ BIM 全称 Building Information Modeling（建筑信息
化模型），是一个通过三维数字技术模拟建筑物所具有的 真实信息，为工程设计和施工提供相互协调、内部一致的 信息模型。其核心是从设计、造价到施工管理乃至将来的 产业管理阶段的信息共享和整合，让项目各方参与进来， 协同工作，从而提升项目生产效率、提高建筑质量、缩短
工期、降低建造成本。换言之，BIM 不只是高大上的技术， 更是接地气的管理工具。
如何应用 BIM ？ 在中国电力科学研究院科技研发中心项目中，联合建
管与业主 、总包 、专业分包 、甲供设备厂家等有关单位
先后签订了与 BIM 应用和开发有关的十份合同 ，分别涉
及设计 、采购 、施工前准备 、施工和运维，从而实现了
BIM 应用纵向贯穿设计 - 采购 - 施工 - 运维建筑全生命周期， 横向拉通 3D-4D-5D-6D 的数据流转。
采暖通风方案分析、机电方案分析、能耗分析等； 运维可行性分析等；
• 基于 BIM 模型进行设计文件的版本管理；
• 基于 BIM 模型进行采购管理，包括合同界面划分等；
• 基于 BIM 模型进行 4D 进度管理，包括进度模拟动画、 项目进度分析与优化等；
• 基于 BIM 模型进行 5D 成本管理，包括实时动态透明的 成本规划、工程量清单、进度款支付、自动化变更识别、 竣工结算等；
• 基于 BIM 模型进行 6D 运维管理，将 BIM 模型中的运 维设备进行编码整合、完成 RFID 标签、前端手持 APP 开发以及后端运维平台开发等；
• 数据安全，通过云服务器和数据库二个方面来控制数据 安全。
BIM 应用过程中的挑战和解决方案 挑战 1：各利益相关方沟通协同困难。作为 BIM 咨询方，
联合建管需要与业主、总包 、专业分包 、甲供设备厂家等 多家单位沟通合同内容，确保各利益相关方按照合同规定，
推进 BIM 在项目各阶段的应用。此外，BIM 的具体使用操 作者除联合建管团队外，还包括业主基建办和运营管理团
队、设计院团队、总分承包商的施工管理人员和技术人员、 以及其他相关人员，沟通压力巨大。
联合建管运用国际标准中的管理流程，建立应用 BIM
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
挑战 4：项目设备种类繁多，数量巨大，对运营维护
工作提出巨大挑战。为有效提高运维工作效率，减轻后期
运维压力，联合建管采用 RFID 技术，以方便核对设备基 本型号、尺寸等信息，第一时间反映设备的哪个零件出现 问题，反馈给设备厂家，进行维护和维修。这样既可以深
化 BIM 技术应用效果，又能够提高本项目运维阶段设备设 施的管理水平和效率，保证信息化技术应用的合理性和先 进性，提高项目建设品质。 技术串联各方的闭环沟通流程，建立“SMT，PMT，PIT” 三级项目协同组织结构。此外，团队还根据《RICS 全球专 业指引国际 BIM 实施指南第一版》创建《异步及线性建模
工作流程》控制工作流，并创建“Little Big Room”快速 实现协同。
挑战 2：BIM 模型无法准确产生符合 2013 版《房屋
建筑与装饰工程工程量计算规范》的工程量清单：虽然很 多软件声称可以基于 BIM 模型产生符合国家标准的工程量 清单，但联合建管发现在实践中很难看到真正的案例，其
原因在于没有合格的 5D 模型以及软件性能不佳。鉴于此， 联合建管自己建立合格的 5D 模型并开发了可以将 BIM 模
创新技术和方法 联合建管在该项目中综合使用了多项创新技术，不仅
实现了 BIM 在项目全周期过程中的应用，还由此得出了一 套领先行业的方法论。
1. 实时动态 5D 成本管理云平台。运用了 BIM+ 云技
术 + 数据库技术 +3D 重现技术，快速实现清单列项和工程 量计算工作的计算机化，可在极短的时间完成以前需要数 天才能完成的清单列项工作，并同步瞬时完成以前需要数
天才能完成的工程量计算工作，从而大大缩短了传统需要 数周才能完成的工程量清单编制工作。
型数据与工程量清单进行自动化映射的软件，从而真正意
义上实现了通过 BIM 模型产生符合 2013 版《房屋建筑与 装饰工程工程量计算规范》的工程量清单。
挑战 3：如何计划、追踪、控制、优化工程项目进度。
提供基于 BIM 4D 进度管理，对承包商工程进度计划进行 模拟，检测项目工程实际进度情况，对工程进度进行优化 分析。
2. 工程成本对话机器人。运用 BIM+ 云 + 语音技术，
项目团队成员可以通过智能手机 APP，与工程成本对话 机器人进行对话，从而获取工程项目的数据。工程成本对 话机器人具有如下特点：具有精准的工程成本领域的对话
和语义；基于语义技术且支持批量上传的知识库功能；响 应速度快，轻松应对巨量请求；接入方便，只需下载手机 APP 就可轻松使用。
3. RFID 运维管理平台。运用了 BIM+RFID+ 云技术 +
数据库技术，可在三维中查看运维模型，根据 RFID ID 码
获取设备的位置、属性等信息，同时可以集成维修记录的
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信息，对设备进行运营维护管理。
通过这一系列的技术创新，联合建管不仅有 2 项发明
专利进入实质性审查，还获取十项软件著作权。此外，联 合建管还总结出一套 BIM 应用方法论：
• 设计方法论：满足施工、建造和运维的全建筑设计
• 项目管理方法论：数据驱动、集成、合作、透明、尊重 的伙伴式智慧项目管理
• 数据：建筑万物皆编码的全生命周期的数据流动
启示：BIM 成功应用的先决条件 在国家不断提倡项目生命全周期的前提下，中国电力
科学研究院科技研发中心项目 BIM 应用的成功绝非偶然， 是新技术的迭代成熟、项目管理理念的与时俱进、商业模 式的进化、团队技能的提升等多个因素共同作用的结果。
这一项目的成功对于建筑行业而言具有极强的借鉴意
义，然而正如联合建管总经理邱闯先生所言：“本项目的
全过程 BIM 技术应用点均可以复制，很难复制的是如何在
BIM 环境下整合和协作所有利益相关方。除了 BIM 咨询方
外，建筑行业价值链的参与者——建筑师、工程师、承包商、 建筑材料供应商、运营和维护公司——需要战略性地准备
和积极地配合，一方面要正确认识 BIM 技术，将其视为一 种运用信息化手段进行建设活动的项目管理工具，另一方
面要加强 BIM 技术人才储备，建立科学人才培养机制，提 高 BIM 人才创新能力。”
作为 BIM 应用的主体，BIM 相关人才除了需要掌握
BIM 模型操作能力和软件创新开发能力外，还需要深入了
解项目所有阶段和环节及其对技术的需求，要具备良好的
工程项目管理能力。此外，RICS 一贯提倡的专业服务态度、 积极沟通能力以及“以客户为本”的职业操守也是 BIM 人 才需要具备的基本条件。
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
RICS Awards China 2018
年度 BIM 最佳应用
冠军
上海东航投资有限公司
好风凭借力 送我上青云
BIM 技术助力北京 新机场东航基地项 目
近年来随着中国经济实力不断增强，民航业迎来高速发展机遇，机场设
施建设如火如荼。与此同时，BIM 技术、大数据、云计算等信息技术正在深刻
地改变建设行业的生成方式和管理模式。那么机场建设应用 BIM 技术，是否 会如虎添翼，带来更好的工程建设成果？甲方主导 BIM 应用的创新管理模式 具有哪些优势？
获得 RICS Awards China 2018 BIM 应用大奖的北京新机场东航总部基
地项目，会为我们揭晓答案。
机场建设 - BIM 技术应用的新领地 作为国家“十三五”期间的重点建设项目，北京大兴国际机场是超大型
国际航空综合交通枢纽 ，深受到中央政府的高度关注和重视。东航将以主基
地航空公司身份进驻北京新机场，未来将承担北京新机场 40% 航空旅客业务 量。东航基地项目包括机库、车辆维修、国际国内货运站、航空食品及地面服 务、以及办公、住宿等生活配套设施，总建设规模 116.98 万平方米，估算总 投资为 132 亿元。
面对新机场项目面积大、工期紧、任务重、协调单位众多等多方面挑战，
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东航迎难而上选择建筑工程信息技术主体的工程解决方案， 积极引入运用 Revit、广联达 BIM5D、协筑云等 BIM 技术 为机场建设提供数字化管理服务，成功将该项目打造为设 计、施工全过程应用 BIM 技术的大型世纪工程。
北京新机场东航总部基地项目的整个建设过程是以
BIM 为三维数字技术为基础，通过云端服务器集成建筑工 程项目各种相关应用软件所生成的工程信息数据。使它能 够连接建筑项目生命期不同阶段的数据、过程和资源，可 实现建设项目各参与方协同工作，普遍使用。
创新管理模式 – 让 BIM 回归工程本身 近年来随着 BIM 的大力推广，越来越多的业主认识到
内外兼修 - 树立机场项目 BIM 应用典范 东航将 BIM 技术与其他工程管理手段相结合，实现
BIM 技术对建筑业的影响，期望将 BIM 技术切实、有效地
BIM 技术与工程周报、无人机航拍、三维扫描、东航云智
为咨询顾问主导 BIM 的应用，东航在过去的实践中充分意
质量管理、安全管控等全过程精细化管理方面的难题，树
应用到项目管理过程中。目前市场上普遍由独立第三方作
识到 BIM 技术是未来发展趋势，能够有效推动工程进度和 风险管控，但咨询方主导的管理模式存在一定的弊端：
• BIM 技术具体使用者为咨询方技术人员，而非工程专业 人员，他们大多对工程缺乏了解，读图能力不足，无法
如实还原工程本身，导致 BIM 技术无法充分发挥其优势； • BIM 团队与设计施工团队相分离，设计图纸完成后，
慧库等技术相结合，有效解决了施工方案优化、协同施工、 立了大型机场项目 BIM 技术应用典范。
首先，通过市场人才引进、与外部 BIM 专业机构合
作培训等方式提升团队技能，成功在短短三个月之内建立
BIM 管理中心，核心成员皆具备专业的知识和过硬的 BIM 应用技术。
对内，东航在原有的设计管理、成本管理、进度管理、
合同文本标准基础上，嵌入 BIM 管理过程和关键技术内容，
BIM 团队根据图纸进行建模所需时间长，错误率高。但 机场项目作为国家重点项目图纸审核较快，工期要求紧， 存在一边 BIM 建模一边施工的情况，后续问题较多；
• 甲方工程管理人员不懂技术，完全依靠 BIM 咨询单位， 对 BIM 技术应用效果无法合理管理和考核。
鉴于以上问题，东航坚持让 BIM 回归工程本身的原
则，利用自身甲方的管理优势，在总部设立 BIM 管理中心， 作为东航的最高 BIM 管理机构，主要负责相关管理制度编 制与审批、项目款的审批、BIM 技术应用的指导和管理、 BIM 应用成果的审核等。
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
优化完善各部门业务流程和管理规范，实现 BIM 技术与建 设管理工作在设计优化、合约管理、施工管控、成本控制
方面的深度融合。同时 BIM 管理中心对各部门人员进行培
端共享图纸、三维模型、工程资料等文件，实现图纸在线 浏览、分发和批注。
训，确保相关人员能够熟练使用 BIM 软件。
对外，东航作为建设单位，需同时对接多家设计公司
和施工总承包单位，东航集团坚持 BIM 前置和事中控制的 原则，在前期反复与各公司沟通建模标准和模型深度，每
月定期检查模型质量，发现问题并汇总成评审意见交由建 模团队修改，在过程中不断纠偏，使模型紧跟设计与施工
BIM + 无人机 + 点云，实现土方平衡计算。使用无人
进度，保证 BIM 成果能及时应用到生产过程中。
机航拍技术拍摄施工场地原始地貌，生成点云模型，再结
精益求精 - 施工过程中的技术创新
三维图纸，快速协助审算管理部完成了土方平衡计算。
合 Revit 软件建立基坑模型，计算土石方挖填方量并出具
由于航空产业的特殊性，项目设计受到限高控制、功
能调整、工艺设计等特殊要求的影响，为此东航加强与外
部软件供应商的合作，基于 BIM 技术进行了一系列有针对 性的创新：
基于 BIM 技术的施工管控 - 使用 BIM 5D 平台，实现
监理例会在线汇报，各管理部门可随时查看施工进度、质 量安全问题，协调资源配置。
BIM+ 云端协同平台，实现在线协作、图纸审批及资
料管理。建立由东投公司、项目部、设计院、施工总承包
BIM + 移动端应用，实现跨区域管理。在施工过程中，
使用手机、IPAD 等移动端，实现跨区域、跨部门的信息交流， 沟通、协同和管理工作，方便管理层及时掌握现场情况。
BIM+ 三维扫描，实现机库钢网架整体调装的质量监
单位、监理公司组成的虚拟办公云平台，在网页端和手机
测与安全保障。
浏览、分发和批注。
从滞后到反超 – BIM 应用成效显著
端共享图纸、三维模型、工程资料等文件，实现图纸在线
东航把 BIM 技术与工程各个环节紧密结合，无论是利
用 BIM 模型参与设计评审会还是召开监理例会，都力求使 BIM 能够参与到整个生产过程中。在效益上实现了管理流 程优化、资源信息整合的目的，提升了工程全局把控能力 和管理效率，成效显著。
设计质量 - 为加强对设计质量的管控，东航召开施工
图评审会，并要求参与设计的各专业设计师直接采用 2D BIM+ 云端协同平台，实现在线协作、图纸审批及资
料管理。建立由东投公司、项目部、设计院、施工总承包 单位、监理公司组成的虚拟办公云平台，在网页端和手机
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图纸结合 3D 模型汇报设计成果，直观展现设计效果和施 工困难区域。在此形式下，模型与出图进度保持一致，极
大地促进了设计师与建模人员深度融合，图纸和模型质量 得到了极大提高。
术又懂建筑工程的人才较少，需要加大招募和培训力度， 吸引有海外从业经验的人才，提升整体从业人员水平。
市场环境有待提升。建筑工程项目各环节配合不足，
甚至会出现 BIM 平台形同虚设的情况。整个行业需要在现 预算编制准确性 - 在招标控制环节，通过 BIM 模型发
现图纸缺漏项、深度不足等问题，提高了清单编制的效率 和准确性，使总投资额在预算控制范围内。
有市场环境下实现突破，各方协同合作，推进建筑工程信
息化，寻找科学合理的管理模式，让 BIM 技术切实有效发 挥作用。
工程进度 - 相对于 2D 图纸，BIM 技术可通过虚拟施
工发现潜在问题并及时解决，提高对物料计划的推演，监
控施工进度。与东航其他机场项目相比，北京新机场项目
设计滞后半年，下场较晚，但在 BIM 的支持下施工进度顺利， 后期反超其他项目。
多项知识产权专利 - 东航在该项目的 BIM 技术应用过
程中申请了多项自主研发的专利，并作为主申报单位成功 申报两个北京市 BIM 示范项目。
而北京新机场东航总部基地项目的成功给市场提供了
BIM 应用的成功范例。这种以甲方为主导的 BIM 应用管理 模式不仅成本低，管理标准和门槛也具有很强的适用性， 可在行业内普遍推广和复制。更为重要的是，东航在前期 积极寻求与软件供应商的合作，推进技术的完善，在设计
和施工阶段加强与相关各方的沟通协调，有效推进 BIM 在 各环节的应用。
扶摇直上 – BIM 应用未来发展可期 随着建筑行业和科技的不断发展，未来建筑工程的发
展方向必定是二维和三维技术共存和共融，BIM 技术定能 成为未来的发展趋势，但是其进一步推广和突破仍面临着 诸多挑战：
技术方面尚不够成熟，针对复杂的建筑工程出图效果
差强人意，建模不完整，导致 BIM 平台不符合工程需求， 需要投入很大精力进行软件的二次开发。
专业人才短缺，团队搭建难度大。市场上既懂 BIM 技
该 项 目 也 得 到 业 内 专 家 的 一 致 认 可，RICS Awards
China 2018 评委会主席高世斌对该项目高度赞扬：“东航 以甲方身份在北京大兴国际机场总部基地项目的设计、施
工过程中全过程启用 BIM 进行工程设计、施工管理、项目 协同等工作，并将其和云计算、移动通讯等技术完美结合，
充分展示了这一创新的 BIM 应用管理模式所具备的独特优 势，为 BIM2.0 在中国的运用与实践起到了良好的推动作 用。”
大鹏一日同风起，扶摇直上九万里。我们有理由相信，
BIM 技术必定能够协助建筑行业、尤其是机场建设领域走 的更远，飞得更高。
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
RICS Awards China 2018
年度可持续发展成就
冠军
中粮 • 置地广场
城市更新背 景下的建筑 可持续发展
存量房时代，城市更新渐成趋势 新中产崛起、消费升级、行业变革等三大动因，正在推动中国房地产走
入存量房时代和重度运营时代。与此同时，城市中心尤其是一线城市中心新增 土地已经处于极度稀缺的状态，很多时候呈现出发展越快，新建房地产市场越 低迷的面貌。因此城市未来发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城 市更新成为城市可持续发展的新增长点。
在北京市场，近年来国家一直强调京津冀一体化和产业疏解。但随着社
会经济发展，很多旧项目的硬件设备设施趋于落后，运营安全隐患与能源浪费 较为严重，造成客户体验感差，无法满足快速发展的写字楼市场对优质写字楼
空间的需求。为响应国家政策，满足市场需求，中粮集团收购了位于北二环的 三利大厦和三利百货，并对其进行重建，以充分挖掘该项目地块的价值潜力。
办公生态重构更关注绿色和可持续发展 消费升级、居住升级、产业升级等催生了城市更新的浪潮，也催生了新
办公的兴起，推动着办公空间的服务商和运营商开始关注对办公生态的重构， 因此中粮 • 置地广场团队提出了新办公重度运营的理念，关注后期运营，打造 具有情感温度与用户黏性的办公场景，提高项目的绿色运营和可持续发展。
本项目为 5A 级甲级办公楼，主体由高（13 层）、中（5 层）、低（3 层）
塔楼错落组成，建筑主要为办公、商业及配套设施，其中地上 1 层为大堂及商业， 地上 2 层至 13 层均为办公区域，地下 1 层为员工餐厅、商业，其余地下部分 为车库及配套机房。凭借与地坛比邻而居这一优势，中粮 • 置地广场项目秉承
致敬传统，重塑经典的理念，打造首都核心区难以复制的地标性高端商务综合 体。
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• 项目外墙、内墙、室内外地面铺装均采用灰色系石材，
彰显低调及高品质，外墙大面积采用玻璃幕墙，映射周 边环境，融入环境，达到“互塑共生”的效果。
• 合理控制建筑尺度，虽然项目处于首都核心地段，并没
有为了提高用地强度而将建筑体量做到“巨大”，而是 与周边宝景大厦等道路两侧的建筑体量保持平衡。
• 并且请到美国 WET 水景公司在中庭中创造了 60 米高
的“映象”飞瀑，由此获得了吉尼斯世界纪录世界最高 室内水幕墙的荣耀。
• 倡导健康的生活方式，由 B1 层至 6 层，以运动健康楼
梯串联而行，并在低塔和中塔楼的顶层设立空中花园， 与地坛皇家园林遥相呼应。
• 项目地处二环核心区，其商业、办公功能将成为周边区 域经济发展的引擎。
无处不在的黑科技让建筑更绿色 坚持以人为本，以全新视角与先进科技，为办公人群
构筑人性化商务配套体验，营造绿色生态节能的办公环境， 打造集办公、休闲、健康、社交等功能于一体的理想商务
生态体系是这一项目的终极目标。为了实现这一目标，本 项目采用诸多国际领先技术，将科技与艺术完美融合，形 成建筑的独特内涵。
节地与室外环境 合理利用地下空间，地下建筑面积占总用地面积比例
为 226.99%。同时通过室外复层绿化 + 屋顶绿化，将项目 绿化面积比例提升为 51.12%。
节能与能源利用 项目设置了具有复合功能的双层皮内呼吸式玻璃幕
墙，可以有效降低空调耗电量，提高室内热舒适性，有效
降低外界噪声对室内影响，还可以依靠中间空气腔设置的 可调节百叶进行遮阳调节，是一个即节能又舒适的幕墙体
系。空调冷源选择了水蓄冷系统，可以利用夜间低谷电价
制冷水，在日间高峰期供冷使用，对电网起到削峰填谷作用， 降低建筑运行费用。
节水与水资源利用
项目采用一级效率的节水器具，并按照用水用途设置
水表，提升节水效率。同时室外节水灌溉系统：项目室外
绿化灌溉采用微喷灌系统和风雨传感器，节约灌溉用水；
项目采用市政中水，并进行回用，非传统水源利用率为 56.39%。
节材与材料资源利用 项目对公共区域部分进行了装修一体化设计和灵活隔
断设计，并利用钢材、铝合金型材、玻璃幕墙等，比例将 近 13%，另外项目为钢筋混凝土框架 - 剪力墙结构体系，
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结构中 100% 全部采用 HRB400 及以上的高强钢材。
楼设置了三个通高采光中庭，为办公人群提供楼内的自然
室内环境
低空调采暖耗电量。
通过围护结构隔声系统、自然采光、自然通风、室内
空气质量监控系统，提升室内环境。为了降低雾霾天对大
楼室内空气质量影响，创新性的请到清华大学赵彬教授以
体验，既提供了休闲交流空间，又可以降低屋面得热，降
建筑立面设计 由于安外大街两侧大部分建筑建成于 90 年代，立面
项目 PM2.5 控制为蓝本进行颗粒物分粒径课题研究，研发
大多为石材，从城市风貌统一性角度规划部门要求建筑立
物理过滤技术，使全楼达到世卫组织要求的 35 微克每立
墙采光相矛盾，因此在立面使用竖向石材肋的形式，既保
了 PM2.5 防控装置，采用对人体完全无害的三段式 PM2.5 方米的标准。
此外，为了在控制建筑规模增量的前提下尽量解决周
边生活人群的停车问题，项目率先在甲级写字楼内使用仓 储式立体停车库，通过全自动化高科技手段解决写字楼和 周边人群的停车需求。
面采用石材为主，与写字楼的大面积立面需要采用玻璃幕 证了城市设计的统一性又保证了写字楼的采光需求。
呼吸幕墙设置 从建筑师角度为了追求立面效果的一致性，最初方案
是要求本项目四个立面均采用呼吸幕墙，这样虽然节能效
果最好，但会增加约一倍的幕墙建造成本；此外结合北京 低区气候特点，确定本项目采用呼吸幕墙节能效果最好的
位置是南侧及西侧。通过结合技术及建造成本角度论证后， 最终说服建筑师将四面采用呼吸幕墙方案确定为南侧及西 侧设置。
BIM 技术应用 在整个设计、施工期间，还应用了 BIM 技术，有效提
以创新直面挑战 作为一个位于北京核心地段的重建项目，中粮 • 置地
广场面临着更多的挑战和困难。
建筑形态 由于项目紧邻地坛牌楼，在文物保护方面有着明确的
建筑高度控制要求，因此形成了三个台阶，15.7 米、25 米、 60 米，从而在建筑形态上形成了挑战，尤其是屋顶的处理
方面。团队创新性的引入屋顶花园设计，在高、中、低塔
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高了设计、施工质量及效率。项目在设计施工图阶段引入
BIM 技术校核设计成果、辅助设计出图，利用 BIM 技术可 视化的特点进行冲突识别，建立可视化的模拟环境，更可
靠地判断现场条件，为编制进度计划，施工顺序，场地布置， 物流人员安排等提供依据。项目应用 BIM 技术发现并解决 设计图纸问题（错漏碰缺）共 136 项。
可量化的可持续发展成效 无法估量的未来 影响
中粮 • 置地广场项目始终秉承可持续发展理念，通过
采用水蓄冷系统、高效空调冷机，变频水泵、风机，过渡
季加大新风比、冬季冷却塔供冷等技术措施，单位面积空
色建筑设计理念将对今后绿色建筑和可持续发展的推广、
实现项目节能率达到 32%，二氧化碳排放量降低 27%，较
内涵，即在为使用者提供较高的舒适性能的同时，最大限
调采暖能耗降低了 17.04%，为 61.53kwh/ ㎡ .a，最终将 中国及当地建筑标准均有大幅度提升。此外通过采用雨水、
中水非传统水源，每年可节约用水量 26080.79m³，项目 的节水率达到 47%，可节约自来水费用约 25 万元左右。
发展产生深远影响，也充分彰显了建筑可持续发展的真正
度降低建筑对能源的消耗。其绿色技术实践的宝贵经验，
将对今后北京乃至全国各地公共建筑的建设，起到可看、 可学、可推广的示范作用。
凭借多项绿色科技与低碳环保的建筑空间，该项目获
得诸多奖项，包括：
1. 三星级绿色建筑认证，是中国绿色建筑评估标准中的 最高级别认证；
2. LEED-CS 铂金级预认证，全球仅有 5% 的 LEED 认证 项目能获此成就；
3. 英国 BREEAM 四星级设计认证和建成认证，成为中国 首座荣获 BREEAM 四星认证（现行标准）的办公建筑，
BREEAM 四星级认证代表着全球可持续建筑的领先水 平，是世界上最早的标准和应用最广泛的标准。
此外，本项目已获得由中房协和住建部颁布的白金五
星商务写字楼预测评认证，标志着中粮 • 置地广场项目在 国际商务写字楼领域内的标杆地位。
置地广场的可持续发展城市实践影响和意义不可估
量。RICS Awards China 2018 评审委员会主席高世斌先生 对此表示：
在城市更新的大背景下，中粮 • 置地广场重建项目对
于旧城的保护与更新，和新建建筑与城市设计的融合上起 到了一定的示范作用。该项目采用的可持续发展技术及绿
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
RICS Awards China 2018
年度可持续发展成就
冠军
华东建筑集团股份有限公司
虹桥迎宾馆 9 号楼：
老建筑的 可持续发展 之路
改革开放以来，中国建筑业的发展取得了举世瞩目的成就，然而不断消
耗自然资源为代价的 20 世纪工业文明思维方式，也伴随着中国城市建设惯 性高速发展了近 30 年，导致资源快速枯竭和环境的大范围退化。作为社会
发展主力军之一的建筑业是能耗大户，建筑的建造与使用消耗了全球能源的 50%，建造和拆毁过程产生的建筑垃圾约占城市垃圾总量的 40%。因此，建
筑领域的可持续发展是全球化的挑战，也让我们不禁自问：我们真的拥有高质 量的建筑吗？
赢得 RICS Awards China 2018 年度可持续发展大奖的虹桥迎宾馆 9 号楼
便是这样的高质量建筑。
高质量绿色建筑并非与生俱来 虹桥迎宾馆 9 号楼是具有西班牙风格的建筑，坐落在花园别墅式的五星
级酒店虹桥迎宾馆内。
虹桥迎宾馆具有悠久的历史，初建于上个世纪五十年代，是都市里并不
多见的园林式宾馆。而 9 号楼地上建筑面积近 3000 平方米，为实现租赁方需
求，改扩建为现代化办公建筑。该建筑作为上海市近零能耗示范性建筑，由华
东建筑设计研究院有限公司科创中心绿建所（下称“绿建所”）提供近零能耗 建筑设计的技术支持。9 号楼于 2017 年 8 月 20 日竣工验收并入住，入住单位 为 DNV•GL 集团（挪威船级社）的亚太地区总部。
绿建所按照世界银行给定的指标要求：“在不牺牲室内人员舒适性的前
提下，在不含插座能耗的基础上，单位建筑面积碳排放量小于 25 kgCO2/(m2•a) 即单位建筑面积能效小于 34.7kWh/（m2.a）”，通过采用建筑性能模拟的方
法优化被动式建筑设计降低空调和照明能耗、采用高性能能源系统及设备、可
再生能源技术以及 BA 系统优化减少运行能耗等可持续发展技术措施，成功将
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项复杂的系统工程，其理念是追求降低环境负荷，与环境 相结合，且有利于居住者健康，目的在于减少能耗、节约
用水、减少污染、保护环境、保护生态、保护健康、提高 生产力、有利于子孙后代。
单位建筑面积能耗降为 23.26kWh/（m2.a），与上海市《公 共建筑节能设计标准》相比，虹桥迎宾馆 9 号楼全年能耗
降低 68.8%，年节约费用 32 万元 / 年，静态回收期约为 14 年。
响：
建筑可持续发展能够带来巨大的经济效益和社会影
• 在进行建设项目的规划设计时，使用可持续的技术和方
法将会减少建筑活动对环境的影响，并节约场地的资源 和能源，使建筑与环境持续和谐相处。
• 在建设项目的建造过程中，使用具有环保意识的绿色施
工方法能够显著减少对现场环境的干扰，减少填埋废弃 物的数量以及建造过程中使用的自然资源，并将建筑物 该项目成功通过世界银行的审核，并入选“十三五”
国家重点研发计划项目“长江流域建筑供暖空调解决方案
和相应系统”第一批示范项目。对此，RICS Awards China 2018 评委会主席高世斌先生给与了极高的评价：“虹桥迎
宾馆 9 号楼从体量上来说算是规模相对较小的建筑，但对 其所进行的近零能耗的改造却具有示范性意义。华东建筑 设计研究院有限公司绿建所在提供设计的技术支持当中， 采用世界银行的相关标准，并能将可持续性发展的理念和 技术应用于整个建造过程，并建立了相应的全过程管理组 织管理模式。该项目为市场上的既有建筑绿色化提供了可
建成后对室内空气品质的不利影响减少到最低程度。
• 在进行建设项目的运行维护时，可持续的技术和方法可
以降低能源的消耗，改善室内空气品质，保持合适的照 明与声环境，保证建筑系统的安全及清洁，确保产生污 染物和有毒物质，还能提高资源的利用效率。
• 采用可持续建筑的措施同样会保证建设项目自身的经济 效益，降低建设项目的风险。
可持续发展技术与时俱进 可持续发展技术和手段并非一成不变，而是会随着时
行性的参考样本，对于推动中国建筑可持续发展大有裨益。”
代的发展不断迭代更新。但其基本原则是确保合理的建筑
可持续发展理念深入渗透建筑行业
保的采暖照明系统等。在虹桥迎宾馆 9 号楼近零能耗建筑
可持续发展是当今社会各个行业发展的必然趋势，是
城市工程建设和管理领域的重点方向和热门话题，涉及到
生态环境、交通、建筑、能源、废弃物等多个领域，是一
选址与布局、与气候特点相契合的采光通风设计、节能环 项目中，绿建所主要推荐采用的适宜技术措施包括：
• 高性能围护结构设计：如外窗采用三玻两腔中空玻璃，
传热系数达到 1.5 W/(m2.K)，气密性达到 8 级，与上海 市《公共建筑节能设计标准》（DGJ08-107-2012）乙
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2018 年 RICS 中国年度大奖冠军获奖项目及团队最佳案例分析
类办公建筑相比，虹桥迎宾馆 9 号楼的空调冷负荷降低 51.5%，空调热负荷降低 15.2%。
• 采光及通风优化设计措施：建筑 66.6% 的建筑面积可
以通过自然采光来满足照度要求；在没有自然采光的卫 生间、设备机房，设置口径 330MM 的自然采光光导管
以创新引领行业，绿建所的核心武器 华建集团科创中心绿建所成立以来专注于绿色建筑
照明系统，在春、秋季节可以通过开窗满足室内人员舒
领域与建筑节能的技术研究、产品研发和工程实践，承担
并且可减少空调开启时间约 30 天。
Awards 2017 的评选中，绿建所一举多得两项重量级奖
适性，主要功能空间中有 87.9% 的空间满足舒适度需求， • 高性能能源系统：适合用于小型办公建筑的高效多联 机空调系统及排风热回收技术，多联机采用最新的高效 涡旋式压缩机，IPLV（C）高达 8.0 以上，全热回收效率 ≥ 65%。
多项国家重大科研课题和工程项目，硕果累累。在 RICS 项——年度专业咨询服务团队和年度研究团队。除了对用 户需求的细致洞察、独特的设计创意和先进的建筑技术之 外，绿建所最核心的竞争力在于其强大的创新能力。
在本项目中，绿建所创新性地将全过程组织管理模式
• 采用高效灯源，并设置调光控制功能，室内照明功率密
应用于虹桥迎宾馆 9 号楼的整个建造过程，得到试点项目
规定目标值上进一步降低 10%-20%。
对不同阶段的建筑节能工作重点，基于贯穿建筑全过程的
度值在《建筑照明节能设计标准》（GB50034-2013）
• 可再生能源利用：在屋面设置太阳能光伏发电系统，太
阳能光伏面板采用单晶硅，光电转换效率 15% 以上，年
发电量为 48MWh，所发电能主要用于办公楼照明和办 公设备供电，多余电量直接上网。
• BA 集成控制系统：如空调监控、照明监控、窗磁控制、 风机变频调节、可再生能源监测等技术的应用，以提高 后期运营效率。
这些近零碳排放建筑专项设计技术对该建筑节能贡献
率如下：
的全过程管理组织管理模式。在建筑建造的不同阶段，针 能耗指标体系，提出相应管理手段，实行建筑节能全过程 管理。
• 在立项阶段，业主方和使用方向上海市长宁区低碳办承 诺达到近零碳排放建筑的要求。
• 在设计阶段，总节能指标分解为空调能耗指标、照明能 耗指标和光伏发电系统指标。
• 在施工阶段，进行过程管理及指标细化，对图纸进行审
核和纠偏、进行仿真模拟对比能耗指标、进行设备参数 审核和样本测试，同时对施工现场进行定期勘察，检查
施工流程和施工工艺达到要求。在过程管理中发现的问 题及时反馈给相关单位，协商解决方案，对修改后的方 案进行复核，确认其设计要求。
• 在竣工验收阶段，通过收集检验报告、进行现场测试、
开展运行调试对相关节能技术进行验收，利用实际测试 数据对空调能耗、照明能耗和光伏发电系统进行能耗指 标校核，确保施工工艺和设备安装满足要求。
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运行管理方进行多方沟通，组织合作、研讨等活动，确保 研究成果的能够落地并保证实用性。
而针对室内 PM2.5 指标的要求，团队收集了上海过去
三年的室外空气质量指数和有关办公环境的数据，全面考
量各种影响因素。经过大量的分析计算，一步步地将模糊
的项目需求进行量化，最终转化为对建筑设计的具体要求， 从而提出了切实可行的解决方案，实现了建筑的高品质生 态运营。
• 在运行阶段，建筑使用方和运行维护方通过建立科学合
以国际标准为指导，推进中国绿色建筑发展
理的能耗监测及运行管理体系，保证运行阶段建筑的实 际年碳排放量不超过 25kgCO2/m2。
以上各个不同阶段均以能耗指标体系为主线，但其具
体的节能指标、管理内容和解决的问题均不同，既兼顾了
不同阶段各自的节能工作特点，又保证了各阶段节能管理 的一致性，使得建筑节能建设过程具有一致性和连贯性， 填补近零能耗建筑改领域的技术空白。
华建集团绿色建筑设计及技术咨询研究所所长瞿燕表
示：“RICS 所秉持的国际标准将我们团队的眼界拓宽，并 对行业的新技术和新的发展方向始终保持高度敏锐性，与
时俱进，使团队拥有驾驭行业最新技术的能力。另一方面，
RICS 所秉持的严谨的专业素养，引领团队在咨询服务工作
团队密切协作，无惧巨大挑战 本项目最大的难点在于世界银行提出的单位建筑面积
碳排放量小于 25kgCO2/(m2•a) 的苛刻要求。如何结合上 海地区的气候条件，在保证技术措施可复制可推广的前提 下，综合考虑被动式建筑设计和主动式建筑设计，确保达 成世界银行的标准，是绿建所整个团队面临的巨大挑战。
中将研究思维运用于项目中，用长远眼光看待项目需求。” 绿色建筑领域技术飞速发展，同时又是一门跨学科、
跨行业、综合性和应用性很强的技术。新的理念和技术不 断涌现，生态城区、健康建筑、超低能耗建筑这些新内容
不断挑战建筑可持续发展的知识边界，也鞭策着行业人士 不断学习，提升自身知识和技能，才能立于行业前端，从 而推动中国绿色建筑行业的发展。
值得欣慰的是，自 2006 年中国发布第一部《绿色建
项目团队对内整合各个专业人员分工合作，研究任务
筑评价标准》以来，在政府自上而下推动下，取得了积极
合力攻关，具备良好的协助能力；同时对外能够充分整合
绿色建筑标识数量持续增加，绿色建筑关注度极大加强。
分解到人，制定详细的研究计划，并定期沟通成果与难题， 外部资源，与研究服务对象、工程项目的业主方、设计方、
进展，各级鼓励政策陆续出台，绿色建筑标准体系逐步建立， 至 2017 年底，累计建成绿色建筑面积 12 亿平方米。
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