NOTA INFORMATIVA LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL Y SUS EFECTOS TRAS LA DECLARACIÓN DEL ESTADO DE ALARMA
Granollers, a 25 de marzo de 2020
El pasado 16 de marzo de 2020, entró en vigor Real Decreto 463/2020 por el que se aprueba la declaración del Estado de Alarma de nuestro país, a raíz de los hechos sucedidos por la propagación del Covid-19 en la población.
Una de las medidas que aprobó el referido Real Decreto 463/2020, así como el Real Decreto 465/2020, que modifica el anterior, es la suspensión de apertura al público de los locales y establecimientos minoristas como restaurantes, bares, tiendas de ropa, etc), eso sí, a excepción de los establecimientos de alimentación, bebidas y productos de primera necesidad, que pueden seguir desarrollando su actividad con normalidad, si es que puede predicarse alguna normalidad, en el marco de la situación que estamos viviendo en este momento.
A raíz de la adopción de estas medidas, es normal que surjan muchas dudas a todos aquellos arrendatarios que tienen en la actualidad suscrito un contrato de arrendamiento de local de negocio y que han tenido que proceder al cierre de su negocio debido a las circunstancias del país. Son muchos los arrendatarios que se encuentran con la imposibilidad de hacer frente al pago de la renta pactada en el contrato, como consecuencia del cierre del negocio y/o del descenso absoluto de la facturación.
¿Pueden estos arrendatarios exigir a la propiedad la modificación, suspensión del contrato de arrendamiento durante la vigencia del Estado de Alarma? ¿Y una reducción de la renta inicialmente pactada? 1
A continuación, vamos a resolver todas estas dudas y vamos a exponer y detallar cuáles son las posibles vías de solución ante las referidas situaciones. En Derecho, existe la cláusula rebus sic stantibus o, lo que es lo mismo, “así están las cosas”, que se utiliza en materia de contratación y que permite la revisión
de
las
obligaciones
y contratos
cuando,
por
circunstancias
sobrevenidas, deja de existir el equilibrio de las prestaciones entre los contratantes que había en el momento de la suscripción del contrato. Es decir, cuando a unas de las partes le resulta prácticamente imposible el cumplimiento de la prestación pactada en el contrato, debido al acaecimiento de hechos extraordinarios e imprevisibles.
Por ello, en el momento en el que se dan estas circunstancias extraordinarias e imprevisibles, si éstas se producen con posterioridad a la formalización del contrato (no pudiendo imputarse por tanto ni el conocimiento ni su acontecimiento a ninguna de las partes) y que exista un desequilibrio entre las partes, opera la referida cláusula rebus sic stantibus, que nace del principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales previsto en los arts. 7 y 1.258 del Código Civil. Y, ¿a que nos referimos cuando decimos que opera la cláusula rebus sic stantibus? Pues que aquella parte contratante que no pueda cumplir con la obligación inicialmente pactada, por ejemplo, cuando el arrendatario no pueda hacer frente al pago de la renta pactada, podrá solicitar al arrendador la exoneración o reducción de la renta durante el plazo que dure la circunstancia sobrevenida. Debemos destacar que esta cláusula no se encuentra regulada de modo expreso en nuestro ordenamiento jurídico, pero han sido muchas las Sentencias que se han pronunciado al respecto. Hace algunos años los Tribunales de nuestro país concebían la referida cláusula de una forma más restrictiva, considerando que la aplicación de la 2
misma debía ser cautelosa puesto que la percibían como una cláusula peligrosa. De esta manera, por un lado, la modificación en las condiciones económicas debía ser extraordinaria y radicalmente imprevista y, por otro, la desproporción entre prestación y contraprestación que tal modificación ocasionaba debía ser exorbitante y fuera de todo cálculo, hasta el punto de que se derrumbase el contrato.
Ahora bien, con la actual doctrina del Tribunal Supremo ha flexibilizado la aplicación de la referida cláusula. En particular, en su sentencia de 15 de octubre de 2014, el Tribunal Supremo decía:
Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de la figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 ( núms. 820/2012 EDJ 2013/27134 y 822/2012 EDJ 2013/18630, respectivamente), en donde se declara que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, ha tomado cuerpo en la reciente Sentencia de esta Sala de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014) con una detallada fundamentación y caracterización técnica de la figura y del desarrollo de la doctrina jurisprudencial relativa a su régimen de aplicación. Y en el mismo sentido, entre otras muchas, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 333/2014, de 30 de junio, establece que “Resulta lógico, conforme al mismo principio, que, cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de la buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado”. A raíz de la doctrina que se ha generado al respecto de este asunto, podemos determinar una serie de requisitos que deben darse para la aplicación de la indicada y mencionada cláusula rebus sic stantibus, que son:
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1. Que entre las circunstancias inicialmente pactadas en el momento de la suscripción del contrato y las actuales, se haya producido una variación o alteración extraordinaria que provoque un desequilibrio entre las partes. 2. Que se dé un acontecimiento o situación extraordinaria que no haya podido ser prevista por las partes en el momento de la suscripción del contrato. 3. Que el cambio o variación de las circunstancias sea significativo, es decir, que exista una desproporción
significativa entre las
prestaciones acordadas por las partes. 4. Que no se dispusiera de otro medio para subsanar el desequilibrio patrimonial causado entre las partes. En conclusión, atendida la actual situación de nuestro país como consecuencia del Covid-19, podemos deducir que la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus puede ser aplicada siempre y cuando se puedan
acreditar
los
requisitos
expuestos
anteriormente
(cambio
de
circunstancias, imprevisibilidad, excesiva onerosidad y subsidiaridad). Es decir, consideramos que los arrendatarios de los locales que se vean afectados por el Coronavirus y el Estado de Alarma, podrán solicitar al propietario del local la modificación del contrato, la suspensión del mismo mientras dure dicha situación de alarma, u otras medidas como una disminución de la renta, si la situación se alarga o como consecuencia de dicha situación se produce una drástica disminución en los ingresos ordinarios de la actividad. Ahora bien, no debemos obviar que la referida cláusula, se aplicará con restricciones o no será de aplicación en aquellos casos en los que la renta del contrato sea variable o cuando ya se haya regulado las consecuencias de una situación extraordinaria de fuerza mayor, puesto que, en dicho caso, habrá que estar a lo pactado por las partes en aplicación de la autonomía de la voluntad prevista en el artículo 1.255 del Código Civil.
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Por último, y en virtud de lo anterior, adjuntamos a la presente nota, un modelo/formulario para que podáis remitir a la propiedad y acordar una modificación o suspensión del contrato de arrendamiento. En cualquier caso, y si tenéis alguna consulta al respecto, os informamos que hemos adoptado medidas de teletrabajo con el fin de atender, con la máxima normalidad posible a todos los clientes.
Por ello, podéis contactar con nosotros mediante las siguientes vías: 637.762.029 – acanals@aclegalabogados.com 605.955.914 – cribera@aclegalabogados.com
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