ASUNTO OY
AUKUSTIINA KUNTOARVIO
ReCon
Oy Insinööritoimisto Ingenjörsbyrå Ab
Asunto Oy Aukustiina, kuntoarvio 2014.docx
11-2014 SN/LN
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
SISÄLLYSLUETTELO
JOHDANTO 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.2
YHTEENVETO ..................................................................... Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet. Piha-alueet ........................................................................... Rakennuksen ulkopuoliset osat ........................................... Yhteistilat .............................................................................. Huoneistot / asunnot ............................................................ LVI -järjestelmät ................................................................... Sähkö- ja tietojärjestelmät .................................................... Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä ja lisätutkimuksista ..................................... 1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS-ehdotus .......... 1.2.2 LVI -järjestelmien PTS-ehdotus .......................................... 1.2.3 Sähkö- ja tietojärjestelmien PTS-ehdotus ...........................
5 5 5 5 5 6 6 6
2 2.1 2.2 2.3 2.4
KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT ........................................ Kiinteistön perustiedot .......................................................... Korjaushistoria ..................................................................... Käytettävissä olleet asiakirjat ............................................... Kuntoarvion toteutus ............................................................
12 12 12 13 13
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
KUNTOARVION TULOKSET .............................................. Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio ................ Tilojen rakennustekninen kuntoarvio ................................... LVI -järjestelmien kuntoarvio ................................................ Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntoarvio ................................ Energiatalouden selvitys ……………………………………… Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi ……………………
14 14 20 24 36 43 44
4
SUOSITELTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET .........................
44
8 9 10 11
LIITTEET - Valokuvaliite (numeroitu kuvasarja 1-40)
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
2
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa käsitellään Asunto Oy Aukustiinan tilannetta, kuntoa ja käyttöä. Kuntoarvio on laadittu ohjekortissa KH 90-00293 esitetyillä menetelmillä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan lisätutkimuksia ja kunnossapitotoimenpiteitä sekä käydään läpi uusimistarpeet. Raportin PTSosaan sisältyvät ehdotettujen toimenpiteiden ajoitus ja kustannusennusteet budjetointia varten. Kuntoarviota täydentää kiinteistöstä otetut 40 valokuvaa, joihin viitataan raportissa vahvennetuin numeroin. Valokuvat ovat erillisenä liitteenä. Tilojen osalta tarkastettiin kolme (3) asuntoa. Kunnossapitosuunnitelma ja korjausohjelma Kuntoarviota voidaan hyödyntää kiinteistön korjaussuunnitelman ja korjausohjelman laadinnassa. Kiinteistönomistaja laatii tai laadituttaa kunnossapitosuunnitelman kuntoarvion ja tarvittavien lisätutkimuksien perusteella. Korjausohjelmassa otetaan huomioon paitsi rakennuksen teknisestä kunnosta, myös tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta, asukkaiden toiveista tms. syistä aiheutuvat kunnostus- ja muutostarpeet, ja sovitetaan ne taloudellisiin resursseihin. Raportissa ei varsinaisesti oteta kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin, joten ne kiinteistönomistajan tulee selvittää ja ottaa huomioon lopullista korjausohjelmaa laatiessaan.
PTS-ehdotus Raportin PTS-osa on kuntoarvion suorittajien ehdotus kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi. Raportin PTS-ehdotuksessa esitetyt kustannusarviot ovat ennusteita budjetointia varten. Ne ovat vuoden 2014 kustannustasossa ja sisältävät arvonlisäveron 24 %. Yksittäisten toimenpiteiden kustannusarviot sisältävät myös niihin liittyvien töiden kustannukset. Esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmän kunnostus sisältää siihen liittyvät rakennus- ja sähköteknisten töiden kustannukset. Arvioihin sisältyvät myös suunnittelu- ja valvontakustannukset. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksien ja rakennusosien kuntoa verrata toisiinsa.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
3
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Tässä kuntoarviossa käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = hyvä, kevyt huoltokorjaus 6…10 vuoden kuluessa 3 = tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6…10 vuoden kuluessa 2 = välttävä, peruskorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6…10 vuoden kuluessa 1 = heikko, uusitaan 1…5 vuoden kuluessa
Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarviossa tuloksia käsittelevissä luvuissa on noudatettu seuraavaa esitysjärjestystä: - Ensin kuvataan olemassa olevan järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet. - Seuraavaksi todetaan nykytilanne ja kohteessa tehdyt havainnot. - Lopuksi annetaan toimenpide-ehdotukset. Ehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta kiireelliset, tekemättömiksi todetut huoltotoimenpiteet on esitetty.
Vaasassa 11.11.2014
Kuntoarvion suoritti Sofia Nyström, RI
puh.
050-431 1167
puh.
0500-583 273
sofia.nystrom@netikka.fi
Lars Nyqvist, RI lars.nyqvist@netikka.fi
Yhteystiedot Oy Insinööritoimisto ReCon Ingenjörsbyrå Ab Vaasanpuistikko 18, 4.krs 65100 Vaasa puh. 06-312 0778 www.recon.fi
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
4
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
1
YHTEENVETO
1.1
Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireellisestä korjaustarpeesta
1.1.1 Piha-alueet Kiinteistön piha-alueet ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. Sisäänkäynnin vieressä olevat pensaat tulisi leikata noin 0,5 m korkeuteen ja lähimpänä julkisivua oleva pensas tulisi poistaa kokonaan. Kiireelliset toimenpiteet: Ei kiireellisiä toimenpiteitä
1.1.2 Rakennuksen ulkopuoliset osat Kerrostalon julkisivujen pinnoilla on tiililaattoja. Tarkastuksen yhteydessä tarkastettiin julkisivujen kuntoa silmämääräisesti jonka yhteydessä todettiin, että useammassa kohdassa tiililaatat ovat haljenneet ja ovat lähellä putoa alas. Vesikatto on perusteellisen korjauksen tarpeessa. Kiireelliset toimenpiteet: Ei kiireellisiä toimenpiteitä
1.1.3 Yhteistilat Yhteisiin tiloihin kuuluvat saunaosasto pesu- ja pukuhuoneineen, pyykinpesuhuone, kylmäsäilytystila ja väestönsuoja missä rauhanaikana on verkkovarastokoppeja sekä ulkoiluvälinevarasto. Saunaosasto, pukuhuone ja pyykinpesuhuone ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. Saunan radiaattorin yläosassa on pieniä ruosteläikkiä. Ulkoiluvälinevarasto oli suhteellisen hyvässä kunnossa ja siisti. Sähköpääkeskus oli suhteellisen hyvässä kunnossa, mutta sieltä tulisi siivota pois ylimääräisiä tavaroita mitä sinne on jätetty. Lämmönjakohuone oli suhteellisen hyvässä kunnossa paitsi että siellä oli aika paljon roskaa ja siihen ei-kuuluvia tavaroita mitä siellä ei kuulu olla. Kaikki roskat ja siihen ei-kuuluvia tavaroita tulisi siivota pois. Kiireelliset toimenpiteet: Ei kiireellisiä toimenpiteitä
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
5
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
1.1.4 Huoneistot / asunnot Kuntoarvion yhteydessä tarkastettiin 3 asuntoa. Tarkastetut asunnot olivat aika lähellä alkuperäistä kuntoa. Asuntoihin oli vain tehty pieniä perusparannuksia niin kuin tapettien uusiminen ja keittiökaappien vaihtaminen. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan tekemistä korjauksista ja kunnostuksista on aina ilmoitettava kirjallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle ja niihin tulee olla asianmukaiset suunnitelmat ja luvat. Taloyhtiön edustajan rakennusalan asiantuntijan (valvojan) tulisi neuvoa ja valvoa osakkaiden korjaustyön suorituksessa, jotta vältyttäisiin määräyksien ja ohjeiden vastaisista ratkaisuista, jotka aiheuttavat haittaa muille osakkaille ja taloyhtiölle. Kiireelliset toimenpiteet: Ei kiireellisiä toimenpiteitä
1.1.5 LVI-järjestelmät Kiinteistön lämpö ostetaan Vaasan Sähkön kaukolämpöverkosta. Lämpökeskus on alkuperäinen vuodelta 1983 ja tulee uusia lähivuosina. Kiinteistön kylmä käyttövesi ostetaan Vaasan kaupungin vesilaitoksen liittymästä ja päävesimittari on sijoitettuna lämmönjakohuoneeseen. Kaikkien asuntojen käyttövesiputket ovat alkuperäiset. Viemäriputket ovat myös alkuperäiset. Kiinteistön poistoilmanvaihtojärjestelmä on lähes alkuperäisessä kunnossa. Ilmanvaihtojärjestelmään tulisi tehdä perusteellinen säätö. Huoneistojen poistoilmaventtiilien puhdistus kuuluu osakkaiden hoitovastuulle. Kiireelliset toimenpiteet: Uuden lämmönjakokeskuksen suunnittelu Väestönsuojan poistoilmaventtiilin asentaminen
1.1.6
Sähkö- ja tietojärjestelmät
Piha-alueiden valaistustaso oli suhteellisen hyvä. Kiinteistön sähköjärjestelmät ovat toimivassa kunnossa. Tarkastuksessa testattiin pistokokein huoneistojen maadoitettujen pistorasioiden turvallisuus shukotesterillä, ei havaittu puutteita tarkastetuissa asunnoissa. Sähkökalusteiden määrä tiloissa ja huoneistoissa on yleensä tyydyttävä. Joissakin asunnoissa sähköjärjestelmät on uusittu keittiössä ja märkätiloissa.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
6
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Antenniverkosto on liitetty Anvian kaapeliverkostoon. Puhelinverkon kaapeloinnit ovat alkuperäiset. Kiireelliset toimenpiteet: Ei kiireellisiä toimenpiteitä
Kuntoluokat: Luokka 5 4 3 2 1
Kuvaus Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana. Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6…10 vuoden kuluessa. Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6…10 vuoden kuluessa. Välttävä, peruskorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6…10 vuoden kuluessa Heikko, uusitaan 1…5 vuoden kuluessa.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
7
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
1.2
Kuntoarvio 2014
Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä
2019
2020
2021
2022
2023
72 50 114 183
0
0
0
0
0
0
422
3.3
LVI-järjestelmät
9
30
0
0
76
5
0
0
0
0
0
120
3.4
Sähkö- ja tietojärjestelmät
0
10 11
0
25
0
0
0
0
0
0
46
12 112 61 114 284
5
0
0
0
0
0
588
13,4 125 68 127 317 5,6
0
0
0
0
897
Yhteensä (1000 €)
2018
3
Yhteensä / huoneistoala € / hm2
2017
Aluerakenteet ja rakennustekniikka
hm2
2016
3.13.2
Luku
2015
2014
Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2024 2034
Yhteensä 2013-2022
655,5
Kustannustaso 10/2014. Hintoihin sisältyy alv 24%.
PTS-yhteenveto 2014-2023 300
x 1000 euroa
250 200 150 100 50 0 2014 2015
2016
3.1-3.2 Aluerakenteet ja rakennustekniikka
2017 2018
2019
3.3 LVI-järjestelmät
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
2020 2021
2022
2023
3.4 Sähkö- ja tietojärjestelmät
8
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
2023
2018
2017
2016
2022
1
Sorapintaisten alueiden kunnostus
1
1 erä
1
Aluevarusteet Lastenkeinujen uusiminen
1
1 erä
1
1
1 erä
Rikkinäisten ja irtonaisten tiililaattojen uusiminen
1
1 erä
6
Julkisivujen kuntotutkimus
1
1 erä
6
Ikkunoiden ulkopuitteiden maalaaminen ja sisäpuitteiden tiivisteiden uusiminen
2
133 m
2
Vaihtoehtoisesti ikkunoiden uusiminen energiasäästöikkunoihin
2
133 m
2
Asuntojen parvekeovien maalaaminen ja muovitiivisteiden vaihtaminen
2
34 m
2
Vaihtoehtoisesti parvekeovien uusiminen energiasäästöoviin
2
34 m
2
Yleisten tilojen avainpesien vaihtaminen ja avainten sarjoittaminen
2
1 erä
2
380 m
Pieniä kunnostus- ja huoltotoimenpiteitä
2
1 erä
Maalattujen lattiapintojen kunnostaminen
1
1 erä
5
Märkätilojen kunto- ja kosteuskartoitus Märkätilakunnostuksien suunnittelu ja valvonta
2
1 erä
2
2
1 erä
Märkätilakunnostukset
2
18 as
0
0
0
0
0
Päällysrakenteet
F21
Väestönsuojan pieniä kunnostustoimenpiteitä
F4
2021
1 erä
Perustukset
F32
2015
1
F1
F3
2020
D8
2024 2034
Viherrakenteet Pensaiden leikkaaminen
D7
Määrä arvio
2014
Toimenpide-ehdotus
Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2019
D6
Kunto luokka
Raportin koodi
1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS -ehdotus
1
Julkisivu
37 90 10 24 3
Yläpohjarakenteet Vesikaton ja parvekekattojen kunnostaminen
2
45
F5,6,7 Yleiset tilat 2
F5,6,7 Asuinhuoneistot
Rakennustekniikka yhteensä
5
3 180
3
72
50
114
183
Kustannustaso 10/2014. Hintoihin sisältyy alv 24%.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
9
0
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
1 erä
1
1
1 erä
10
1
1 erä
1
2
1 erä
2 1 1
1 erä 1 erä 1 erä
2
1 erä
1
1 erä
2
1
1 erä
1
1
1 erä
2
1
1 erä
2
1 erä
1
1 erä
1
1
1 erä
1
1
1 erä
2
1
1 erä
2
2
18 as
Palovaroittimien määrän ja toimivuuden tarkastaminen
1
18 as
Rakennusautomaatiojärjestelmät Säätökeskuksen ja säätöventtiilit toimilaitteineen uusinta lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä LVI-hälytyskeskuksen uusiminen lämpökeskuksen uusimisen yhteydessä
2
1 erä
2
1 erä
G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät G22 Vesijohtoverkostot Sisäisten vesijohtojen tarkastaminen Asuntojen märkätilakunnostukset Kuivaushuoneen kuivauspuhaltimen uusiminen Putkien ja venttiilien asianmukainen merkintä ja vaurioituneiden venttiilien uusiminen G24 Viemäriverkosto Viemärikaivojen, pohjaviemäreiden ja viemärihaaroituksien sekä tuuletusviemäreiden kuntotutkimus G25 Vesi- ja viemärikalusteet Pesukoneiden kytkentöjen tarkistus ja korjaus tarvittaessa Astianpesukoneiden kytkentöjen tarkistus ja korjaus tarv. (muovikaukaloiden asennus) Rikkinäisten vesi- ja viemärikalusteiden uusiminen ja huoltokorjaaminen Vesihanoihin asennetaan vettä säästävät poresuuttimet ja suihkuihin asennetaan vettä säästävät suihkusuuttimet
2019
2018
2017
2016
2024 2034
0
0
0
0
0
5
30 5 1 1
10
27
2
2
Ilmastointijärjestelmät Ilmanvaihtojärjestelmän huolto ja perusteellinen säätö
J6
2023
1
2022
2
Lämmönjakokeskuksen elohopealämpömittarit uusitaan G12 Lämmönjakelu Lämpökeskuksen uusinta Kiertopumppujen ja varapumpun uusinta lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä Paisunta-astialle huoltosulkuventtiili Linjasäätöventtiilit varustetaan tunnuskilvin G13 Lämmönluovutus Patteritermostaatti- ja linjasäätöventtiilien uusiminen ja patteriverkoston perussäätö G14 Eristykset Asbestikartoitus
G7
2015
1 erä
G1 Lämmitysjärjestelmät G11 Lämmöntuotanto Lämmitysverkoston perussäätö ja puhdistus
G3
2014
1
2021
Putkirakenteet Salaojien ja sadevesiviemärien tutkiminen ja kuvaaminen Piilossa olevien viemäri- ja salaojakansien esille kaivaminen ja kansien uusiminen maanpinnan tasoon oleviin valurautakansistoiksi
Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi Määrä arvio
2020
E4
Toimenpide-ehdotus
Kunto luokka
Raportin koodi
1.2.2 LVI -järjestelmien PTS –ehdotus
7
Palovaroittimet ja jauhesammuttimet
LVI-järjestelmät yhteensä
1
2 2 9 30
0
0 76
5
Kustannustaso 10/2014. Hintoihin sisältyy alv 24%.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
10
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
2020
2021
2022
2023
2018
2017
2016
2015
Määrä arvio
2019
Kytkinlaitokset ja jakokeskukset Sähkö- ja telejärjestelmien kuntokartoitus Pesuhuoneiden ja keittiöiden pistorasiat ym. uusitaan vikavirtakytkimillä korjauksien yht. H22.1 Pääkeskus ja talokeskus
Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2014
Toimenpide-ehdotus
Kunto luokka
Raportin koodi
1.2.3 Sähkö- ja tietojärjestelmien PTS –ehdotus
2024 2034
0
0
0
0
0
0
H2
2
1 erä
1
18 as
1
1 erä
2
1
47 as
1
2
1 erä
2
1 erä
1
18 as
2
1 erä
5
Kuivaushuoneen kuivauspuhaltimen, talosaunan kiukaan ja pesulan pyykinpesukoneen uusiminen
2
1 erä
6
Puhelinjärjestelmät Puhelinjärjestelmän kuntotutkimus
3
1 erä
2
3
1 erä
2
2
1 erä
Sähköpääkeskuksen täydentäminen/ korjaaminen sähköturvallisuusmääräysten mukaiseksi H4 H44
H5
H6
J1
J2 J6
Johdot ja niiden varusteet Maadoituksien tarkastaminen Voimaryhmäjohdot Liitoskaapeleiden tarkastus ja uusiminen IV-kojeen huoltokytkimen uusiminen ja sijoitus kojelaatikon ulkopuolelle Valaisimet Pesuhuonevalaisimet ja keittiövalaisimet uusitaan kunnostuksien yhteydessä Yleisten tilojen valaisimien uusiminen energiasäästäväisimpiin valaisimiin kunnostuksien yhteydessä
2 12
3 1
10
Lämmittimet, kojeet, laitteet
Antennijärjestelmät Antennijärjestelmän kuntotutkimus Rakennusautomaatiojärjestelmät LVI-hälytyskeskuksen uusiminen lämpökeskuksen uusimisen yhteydessä Sähkö- ja tietojärjestelmät yhteensä
2 0 10 11
0 25
Kustannustaso 10/2014. Hintoihin sisältyy alv 24%.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
11
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
2
KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT
2.1
Kiinteistön perustiedot
Kiinteistön nimi Osoite Kiinteistötunnukset Y-tunnus Tontin pinta-alat Rakennustyyppi Valmistumisvuosi Rakennukset Asuinhuoneistot Kerrokset - asuinkerrokset Tilavuus Käytetty kerrosala Huoneistoala Asukasluku Autotallit Autopaikat Isännöitsijä
Kiinteistöhuolto
2.2
Kuntoarvio 2014
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab Kasarminkatu 29, 65100 Vaasa 905-023-8b-61 0401753-9 1 169 m2 Asuinkerrostalo 1983 1 Kerrostalo, 1 autokatos ja 1 jätekatos 18 kpl 3 (+ G-kerros) (isännöitsijätodistuksen mukaan) 4 120 m3 1 061,5 m2 (piirustuksien mukaan) 896,50 m2 (isännöitsijätodistuksen mukaan) 22 henkilöä 5 kpl 11 kpl, joista 6 kpl autokatoksen alla sähköpistokkeilla c/o Tili ja Isännöinti Pihapolku Oy, Ari Harju Skoonenkatu 4, 65100 Vaasa puh 044-760 6810 Kiinteistöhuolto Rokka Ky Raimo Rokka puh. 040-747 367
Korjaushistoria
Tiedot aikaisemmista korjauksista on saatu taloyhtiön isännöitsijältä ja asiakirjoista.
Itäpäätyseinän korjaus ja elementtisaumaus Parvekekorjaukset Ilmastointikanavien nuohous Jäteaitauksen katos
v. 2005 v. 2006 v. 2009 v. 2011
Lisäksi osakkaat ovat myös tehneet tai teettäneet jonkin verran omia kunnostuksia ja korjauksia tai remontteja oman tahdon ja tyylin mukaan (ei dokumentoitu yhtiön asiakirjoihin).
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
12
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
2.3
Kuntoarvio 2014
Käytettävissä olleet asiakirjat Alkuperäiset pääpiirustukset Alkuperäiset vesi- ja viemäripiirustukset ja IV-piirustukset Alkuperäiset sähköpiirustukset, antennikaavio ja puhelinkaavio Rakennustarkastuksen hyväksymät rakennepiirustukset
Toimenpide-ehdotukset Taloyhtiön tulisi selvittää puuttuvien asiakirjojen olemassa olo ja liittää ne olemassa oleviin piirustussarjoihin (mapitetut arkistosarjat)
2.4
Kuntoarvion toteutus
Kuntoarvion laadinnassa on noudatettu ohjekortissa KH 90-00294 Asuinkiinteistön kuntoarvio, Suoritusohje esitettyä nimikkeistöä. Otsikoissa olevat tunnukset viittaavat tähän nimikkeistöön. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat ohjekortin mallisisällysluettelon mukaiset. Kiinteistötarkastukseen valittiin kolme (3) asuntoa (asunto 6, 9 sekä 17). Kiinteistötarkastus suoritettiin 4-5.9.2014 ja vesikattotarkastus suoritettiin 28.8.2014.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
13
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
3
KUNTOARVIOINNIN TULOKSET
3.1
Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio
Viherrakenteet (D6) Piha-alueet olivat suhteellisen hyvässä kunnossa. Kuva 2. Piha-alueella on runsaasti puita ja pensaita. Sisäänkäynnin vieressä olevat pensaat tulisi leikata noin 0,5 m korkeuteen ja lähimpänä julkisivua oleva pensas tulisi poistaa kokonaan. Toimenpide-ehdotukset Sisäänkäynnin vieressä olevat pensaat tulisi leikata noin 0,5 m korkeuteen
Päällysrakenteet (D7) Autopaikoitusalue ja tie pihalle ovat asfaltoituja. Kuva 1-2. Kasarminkadun puolella sokkelin vieressä on paikoittain syntynyt maan painumia asfaltin alla. Näitä tulisi korjata. Autopaikoitusalueen keskeltä löytyy sadevesikaivo joka talvisin välillä jäätyy. Siihen on asennettu sähköinen lämmitys minkä saa päälle toisessa kaivossa olevan sähköjohdon avulla. Talon lounaisnurkan vieressä olevan sadevesiviemärin tarkastuskaivon sisäkansi on ruostunut kiinni ja sitä ei saatu auki. Sorapintaiset pihatiet ovat kasvillisuuden peruspuhdistuksen tarpeessa. Toimenpide-ehdotukset Sorapintaisten pihateiden peruspuhdistus kasvillisuudesta Maan painumat sokkelin vierestä
Aluevarusteet (D8) Piha-alueella ei ole leikkialuetta lapsille, mutta keinuteline löytyy. Kuva 8. Keinuteline oli tarkastushetkellä ilman keinuja ja keinut löytyivät lämmönjakohuoneesta. Yksi keinuista (muovinen) oli hyvin huonossa kunnossa. Piha-alueelta löytyy myös penkki ja kukkalaatikoita. Mattojen piiskausteline oli suhteellisen hyvässä kunnossa. Kuva 7. Pyykinkuivausteline on sijoitettu pyykinpesuhuoneen ulkopuolelle ja on myös aidattu. Aitauksen portti ei mene kunnolla kiinni. Lipputanko on teräksinen ja suhteellisen hyvässä kunnossa. Toimenpide-ehdotukset Lastenkeinut tulisi uusia niin että yksi niistä olisi vauvoille ja pienemmille lapsille tarkoitettu
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
14
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Pyykinkuivaustelineen aitauksen portin korjaus niin, että se menee kunnolla kiinni
Ulkopuoliset rakenteet (D9) Autokatos on puu- ja teräsrakenteinen galvanoidulla ja maalatulla poimupeltikatolla. Katon teräspalkin maalipinta hilseilee. Autokatoksessa on 6 autopaikkaa varustettuna sähköpistokkeilla. Autokatos oli suhteellisen hyvässä kunnossa ja sieltä löytyi myös valaistus. Autokatoksen vastapäätä löytyy 5 kpl autopaikkaa ilman sähkötolppia. Autopaikkojen numerokyltit ovat vinoja. Kiinteistön jätehuoltopiste katoksineen (rakennettu jälkeenpäin) sijaitsee autokatoksen vieressä. Kuva 9. Jätekatos oli muuten siistin näköinen mutta tarkastushetkellä poltettavan jätteen astiat olivat hyvin täynnä. Astiat ovat muoviastioita ja kaikki ovat kilveillä merkittyjä. Biojätteelle löytyy yksi 240 litran astia, poltettavalle jätteelle löytyy kaksi kappaletta 600 litran astioita, keräyslasille löytyy yksi 240 litran astia, keräysmetallille ja keräyspaperille löytyy yksi 360 litran astia ja käytetyille pattereille löytyy yksi pieni metallinen astia joka on kiinnitetty seinään. Toimenpide-ehdotukset Autokatoksen teräsrakenteiden pintojen kunnostus ja autopaikkojen numerokylttien suoristaminen
Putkirakenteet (E4) Viemäriputket ovat rakennusaikaisia PVC-viemäreitä. Salaojat ovat rakennusaikaisia yksikertaisia muoviputkia. Viemäri- ja salaojakaivot ovat betonirakenteiset, näkyvät kansistot yleensä valurauta. Maan alle on jätetty salaojakaivojen betonikannet sora- ja nurmikkoalueilla. Kaukolämpö- ja vesiputkistot ovat alkuperäisiä. Talon katupuolisiin syöksytorviin on lisätty sähkövastukset ehkäisemään putkien jäätymistä. Sähkövastusta ei ole lisätty talon pihanpuolisiin syöksytorviin jotka menevät parvekkeiden läpi. Pihalla on näkyvissä asfaltoidulla alueella sadevesikaivo. Asemapiirustuksen mukaan pihan sora-alueella tulisi olla myös sadevesikaivo, sitä ei havaittu tarkastuksessa. Pihan sadevesikaivosta lähtevään viemäriputkeen on jälkeenpäin lisätty pistotulppaliitännällä varustettu sähkösulatuskaapeli. Kuva 10. Pistotulpalla
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
15
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
varustettu liitosjohto löytyi SV:n tarkastuskaivosta rakennuksen luoteiskulmasta. Salaojaputkien ja kaivojen kuntotutkimus tulisi teettää erikseen ja sen yhteydessä myös videokuvata kaikki salaojaputket ja sadevesiviemärit. Toimenpide-ehdotukset Salaojien ja sadevesiviemärien tarkastaminen ja kuvaaminen Piilossa olevien viemäri- ja salaojakansien esille kaivaminen ja kansien uusiminen maanpinnan tasoon oleviin valurautakansistoiksi
Perustukset, sokkelit, alapohjat (F1) Maanvaraisen alapohjan rakenne on asiakirjojen mukaan (yläpinnasta lukien); - pinta teräshierretty, pintakäsittely huoneselostuksessa - teräsbetonilaatta rakennepiirustuksien mukaan - 2-kertainen muovikelmu 0,09 mm - solumuovilevy (reunakaista 1 m) 75 mm - tiivistetty sora Jäähdytetyn talouskellarin lattiarakenne on asiakirjojen mukaan lisärakenteena (yläpinnasta lukien); - pinta teräshierretty, pintakäsittely huoneselostuksessa - teräsbetonilaatta 3-150 B 500 teräsverkolla 50 mm - solumuovi 50 mm - teräsbetonilaatta Pesulan lattiarakenne on asiakirjojen mukaan (yläpinnasta lukien); - keraaminen laatoitus 6-kulmaisin laatoin, konepeti ja vesikouru muovipäällysteiset, hitsatuin saumoin - pintalaatta 3-150 B 500 teräsverkolla 50 mm - yksinkertainen vesieristys muovimatolla hitsatuin saumoin - tasausbetoni Saunaosaston lattiarakenne on asiakirjojen mukaan lisärakenteena (yläpinnasta lukien); - pukuhuoneessa lattiapäällysteenä muovimatto. Saunaosaston ja pesulan lattialaatat voidaan myös vaihtoehtoisesti kiinnittää ilman välilaattaa Partekin laatoitusohjeen 41.0/ elokuu 1981 mukaan - lisäksi saunassa ja pesuhuoneessa yksinkertainen vesieristys, pintalaatta 50 mm, 3-150 B 500 teräsverkoin ja keraaminen laatoitus 6kulmaisin laatoin - betonilaatta 50 mm teräsverkoin - solumuovi 50 mm Alapohjien lämpöeristyksen paksuus on nykykäytännön mukaan selvästi alimitoitettu.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
16
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Toimenpide-ehdotukset Ei toimenpiteitä
Rakennusrunko (F2) Rakennus on betonirunkoinen. Toimenpide-ehdotukset Ei toimenpiteitä
Väestönsuoja (F21) Kiinteistön väestönsuoja sijaitsee G-kerroksessa. Rauhanaikaan siellä on verkkokoppeja missä asukkaat voivat varastoida tavaroita. Lattiakaivosta menevä viemäriputki on tukossa. Kuva 11. Väestönsuojan ilmanvaihtolaitteiston rotametri ei toimi. Poistoilmaputkeen ei ole asennettu venttiiliä ja se tarkoittaa että poistoilmakoje imee väestönsuojasta poistoilmaa täysillä koko ajan. Kuva 12. Väestönsuojan oven tiivisteet ovat kuivuneet ja ovea ei saada kunnolla kiinni. Hätäpoistumisuloskäynnin käytävässä oli paljon kuolleita lintuja (ainakin 36 kpl). Kuva 13. Kuolleet linnut tulisi siivota pois ja venttiili mistä linnut pääsevät sisään tulisi varustaa suojaverkolla. Toimenpide-ehdotukset Poistoilmaputkeen tulisi asentaa venttiiliä Lattiakaivo tulisi puhdistaa Ilmanvaihtolaitteiston rotametri tulisi korjata/uusia Oven tiivisteiden uusiminen
Julkisivut (F3) Ulkoseinät (F31) Ulkoseinät ovat yleensä SW-betonielementtirakenteiset, pitkät sivut ei kantavia ja päädyissä kantavat. Ulkoseinien rakenne on piirustuksien mukaan seuraava (ulkopinnasta lukien); - tiililaatta 30 mm - betoni 50 mm - mineraalivilla (uritettu) 140 mm - betoni 70…120 mm Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
17
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Parvekkeiden taustasienien rakenne on piirustuksien mukaan seuraava (ulkopinnasta lukien); - paneeli 22 mm - ilmarako 22 mm - gyproc 13 mm - puurunko – mineraalivilla 150 mm - gyproc 13 mm Parvekkeiden taustaseinät ovat maalattua puupaneelia. Parvekkeiden kantavat sivuseinät ovat maalaatuja betonielementtejä. Julkisivujen SW-elementtien ulkopintojen tiililaattaverhoukset ovat ilmeisesti vaurioituneet. Osa vaurioista on jo aikaisemmin korjattu (mm. koillisnurkassa). Vaurioita esiintyy sekä halkeamien että irtoavien ja rikkinäisten tiililaattojen muodossa. Useampi julkisivujen tiililaatoista on irti tai irtoamassa. Kuva 14. Julkisivuelementtien elastiset saumaukset ovat silmämääräisen tarkastuksen perusteella vielä kunnossa. Toimenpide-ehdotukset Rikkinäisten ja irtonaisten tiililaattojen korjaaminen/vaihtaminen Julkisivujen ja tiilipintaisten betonielementtien kuntotutkimus
Ikkunat (F32) Ikkunat ovat kolmilasisia puurakenteisia MSK-mallisia ikkunoita joissa erilliset puitteet. Ikkunoiden puunsuojakäsittely on sisäpuolelta suurelta osin tyydyttävässä kunnossa. Ikkunat ovat suhteellisen hyvässä kunnossa mutta ulkopuitteet ja karmit olisi maalauksen tarpeessa. Samassa yhteydessä tulisi myös ikkunapuitteiden ulkopuoliset lasituslistat tarkistaa ja vaurioituneet listat uusia. Osassa ikkunoita olivat kytkinhelat rikkoutuneet. Ikkunoiden sisäpuitteiden PVCmuovitiivisteet ovat kovettuneita ja tulisi uusia. Kuva 15. Ikkunoiden sisäpuitteiden yläreunassa on punostiiviste (tuloilmareitti). Ulkopuitteet ovat ilman tiivisteitä. Toimenpide-ehdotukset Ulkopuitteiden ja karmien maalaaminen PVC-muovitiivisteiden uusiminen (huom. tuloilma-aukot yläreunaan) Vaihtoehtoisesti uusitaan kaikki ikkunat nykyaikaisiin energiansäästöikkunoihin (U-arvo < 0,8 W/m2K) tuloilmaventtiileineen
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
18
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Ulko-ovet ja porrastaso-ovet (F33) Porrashuoneen ulko-ovet ovat alumiini-/lasirakenteiset kasinkertaisilla eristyslasilla varustettuja alkuperäisiä ovia. Tuulikaapin ovet ovat vastaavan rakenteiset mutta yksinkertaisella lasituksella. Asuntojen porrastaso-ovet ovat alkuperäisiä (1983) osastoivia ja äänieristettyjä (B15 ja 34 dB) oviyhdistelmiä. Ulompi ovi on jalopuuviluinen huullettu laakaovi muovitiivisteineen. Muovitiivisteet ovat aika ohuita ja, kun ovet suljetaan, kuuluu aika kova ääni. Sisäpuolinen ovi on maalattu huullettu laakaovi. Asuntojen sisäovet ovat huullettuja maalattuja laakaovia. Parvekeovet ovat alkuperäisiä puukehys-/paneeliovia ja varustettu kolmilasisella eristyslasi-ikkunalla. PVC-muovitiivisteet ovat kovettuneita ja tulisi uusia. Kiinteistön ovilukot ja avaimet eivät ole kaikki samassa sarjassa. Porrashuoneen ulko-oven lukko ja asuntojen lukkojen avaimet ovat samassa sarjassa mutta pukuhuoneen, pyykinpesuhuoneen, väestönsuojan ja lämmönjakohuoneen lukkojen avaimet ovat eri sarjaa. Siivouskomeron avain kuuluu vielä toiseen sarjaan. Tyhjän varaston avain kuuluu eri sarjaan ja vesikatolle menevän luukun avain kuuluu myös eri sarjaan. Epäselvää mihin sarjaan auto-tallien avaimet kuuluvat. Yhteensä on ainakin 4 erilaista avainta (plus autotallien avaimet) joka eivät kuulu yhtiön avainsarjaan. Toimenpide-ehdotukset Selvittää löytyykö kaikista avaimista kopiot isännöitsijällä Olisi syytä liittää kaikki yhtiön avaimet samaan sarjaan Parvekeovien PVC-muovitiivisteiden uusiminen Vaihtoehtoisesti uusitaan kaikki parvekeovet nykyaikaisiin energiansäästöoviin (U-arvo < 0,8 W/m2K)
Julkisivun täydennysosat (F34) Kiinteistöllä ei ole talotikkaita kun katolle pääsee kattoluukun kautta hissikonehuoneen vierestä. Kaikilla asunnoilla on oma parveke. Parvekkeet on korjattu vuonna 2006. Osakkaat ovat itse lasittaneet parvekkeet (eri merkkisiä). Kaikki parvekkeet paitsi 6 kpl ovat lasitettuja (3 kpl pihapuolella ja 3 kpl Kasarminkadun puolella ovat lasittamatta). Asunto 17 parvekkeen kaiteen sisäpinnan maali hilseili ja asunto 9 parvekelattian maalipinta oli paikoittain kulunut pois. Kuva 16.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
19
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Toimenpide-ehdotukset Ei kiireellisiä toimenpiteitä
Yläpohjarakenteet (F4) Yläpohja (F41) Vesikatto- ja yläpohjarakenne on piirustuksien mukaan seuraava (sisäpinnasta lukien): Yläpohja; - betoni 170 mm - mineraalivilla 30+150 mm - puurunko ja ruodelaudoitus - kermikate - singeli Vesikaton alkuperäinen bitumikermikate oli paikoittain huonokuntoinen. Singeli on täynnä sammalkasvua. Maalipinta irtoaa paikoittain tarkastusluukuista. Kuvat 17-20. Toimenpide-ehdotukset Vesikaton perusteellinen kunnostus PTS-kauden alkupuolella Vesikatolla olevat tuuletusviemäreiden päihin tulisi asentaa Uponorin valmistamat jäätymissuojat, Hajustop (LVI-n:o 2368 011), jotka estävät tuuletusviemäriä jäätymästä.
3.2
Tilojen rakennustekninen kuntoarvio
Autotallit Tarkastuksen yhteydessä ei päästy tarkastamaan autotallit. Toimenpide-ehdotukset Ei kiireellisiä toimenpiteitä Yleiset tilat Yleisiin tiloihin kuuluu puku- ja pesuhuone sekä sauna, pyykinpesuhuone, siivouskomero, wc, varastokoppihuone ja väestönsuoja (mistä löytyy varastokoppeja) sekä kylmävarasto (talouskellari). Puku- ja pesuhuone sekä sauna olivat suhteellisen hyvässä kunnossa ja kaikki paikat olivat siivottuja. Pukuhuoneessa oli muovimatto lattialla ja
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
20
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
maalatut betoni- ja tiiliseinät. Pesuhuoneen ja saunan lattialla oli kuusikanttisia klinkkerilaattoja. Pesuhuoneen seinillä oli kaakelilaattoja. Pesuhuoneen lattialla ja seinillä mitattiin vain kuivia pintakosteusarvoja. Myös saunan lattialla mitattiin vain kuivia pintakosteusarvoja. Saunassa olevan lämpöpatterin yläosalla löytyi vähän ruostetta. Kuva 21. Kuivaushuone oli hyvin huonosti siivottu ja täynnä pölyä mutta muuten suhteellisen hyvässä kunnossa. Lattialla oli muovimatto ja seinät maalattuja betoni- ja tiiliseiniä. Kuva 22. Huoneessa oli kuivakaivo. Pyykinpesuhuone oli siisti ja suhteellisen hyvässä kunnossa. Lattialla oli kuusikanttisia klinkkerilaattoja. Lattialla mitattiin vain kuivia pintakosteusarvoja. Pyykinpesukone on Wascator WE-60 835/02922. Kuva 23. Pyykinpesukoneen aineiden annostelulokerot olivat hyvin likaisia ja täynnä homekasvua. Niitä tulisi aina välillä puhdistaa. Pyykinpesukoneen ja kuivausrummun takana oli kaakelilaattoja seinällä. Kuivausrumpu on Miele T5212 No10/3324965. Pyykinpesuhuoneessa oli myös Wascator mankeli ja pesuallas. Lämpöpatterin termostaatti oli esisäädetty. Siivouskomeron pesualtaan vesilukko vuotaa kahdesta jatkoksesta. Siivouskomero oli myös siivouksen tarpeessa. Lattian maalipinta oli huonossa kunnossa. Kuva 24. Siivouskomeroon tulisi lisätä kuivauspatteri. Wc oli suhteellisen hyvässä kunnossa ja siisti. Lattialla oli muovimatto. Seinät olivat maalattuja betoni- ja tiiliseiniä. Käsienpesualtaan takana oli seinällä kaakelilaattoja. Käytävä joka johtaa pyykinpesuhuoneeseen, kuivaushuoneeseen, siivouskomerolle, pukuhuoneeseen ja wc:seen oli suhteellisen hyvässä kunnossa ja siivottu. Käytävän lattian maalipinta oli irronnut vähän. Lämmönjakohuoneen vastapäätä on jäähdytetty talouskellari. Hallitus on päättänyt poistaa kylmäkone käytöstä. Koneesta on tyhjennetty ei-hyväksytty jäähdytysneste. Kompressori, joka on sijoitettu ulkoiluvälinevarastoon, ei ole enää kytketty sähköverkkoon. Jäähdytyskoneeseen olisi mahdollista täyttää hyväksytty jäähdytysneste ja ottaa uudestaan käyttöön. Talouskellarin betonilattian maalipinta hilseili vähän paikoittain. Seinät ovat maalattuja. Toimenpide-ehdotukset Maalattujen lattiapintojen kunnostus Huoneistot Asuntojen tarkastuksissa kiinnitettiin erityistä huomiota kosteisiin tiloihin (ns. märkätiloihin) niin kuin pesuhuoneisiin, WC-tiloihin ja keittiöihin. Tarkastetut asunnot olivat asunto numero 6, 9 ja 17.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
21
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Osassa asuntojen pesuhuoneissa on suoritettu pieniä korjauksia ja kunnostuksia. Mutta tarkastetut pesuhuoneet olivat pääosiltaan alkuperäisessä kunnossa. Kuva 25-26, 28. Tarkastuksen yhteydessä pesuhuoneissa mitattiin pistokoeluontoisesti pintakosteuden osoittimella kosteuspitoisuuksia (Humitest MC-100S). Asuntojen pesu-/kylpyhuoneiden lattia- ja seinäpinnoilta mitattiin pääosin kuivia tai hieman kohonneita kosteusarvoja. Kahdessa asunnossa havaittiin jonkin verran kohonneita kosteusarvoja pesuhuoneista. Kohonneet arvot mitattiin pääasiassa suihkun kohdalta seinällä ja lattialla kaivon ympärillä. Pesuhuoneissa on alkuperäisesti ollut muovimatto lattialla ja kaakelilaattoja käsienpesualtaan, suihkun sekä pyykinpesukoneen paikan takana ja muilla seinillä muovitapettia. Asunnossa 9 puuttui imusuoja pyykkipesukoneen poistoletkusta. Kuva 27. WC-tilojen ja pesuhuoneiden korvausilman saanti on järjestetty ovirakojen kautta. Tämä on toimiva ratkaisu vain jos oven ja kynnyksen väliin jää vähintään noin 10 mm ilmarako kun ovea suljetaan. Kaikilla asunnoilla on parveke. Kuva 16. Osalla on parveke pihan puolella ja osalla kadunpuolella. Kaikki parvekkeet ovat lasitettuja ja ovat sen vuoksi pysyneet suhteellisen hyvässä kunnossa. Asunto nro 17 parvekkeen kaiteella oli maalipinta vähän alkanut irtoamaan. Niissä huoneistoissa mistä löytyy astianpesukoneita, tulisi tarkistaa että kytkentä on tehty oikein ja että astianpesukoneen alla on muovikaukalo. Poistoputki/-letku tulisi olla kiinnitettynä ylhäällä astianpesupöydän levyn alapuoleen. Astianpesukoneen sulkuventtiili tulisi aina olla kiinni kun astianpesukone ei ole käytössä. Lisäksi astianpesukoneen alla tulisi olla muovikaukalo. Muovikaukalo sen vuoksi, että jos astianpesukone alkaa vuotaa, niin vuotovesi tulee näkyviin ennen kuin syntyy varsinainen isompi vesivahinko. Osakkaiden hoitovastuuseen kuuluvat asuntojen sisäiset pintapuoliset korjaukset ja siten myös pesutilojen pintamateriaalien korjaukset, mutta pesu/kylpyhuoneiden lattiapintojen muovimatot toimivat myös vedeneristeenä jolloin haljenneiden ja irronneiden muovimattojen korjaukset kuuluvat taloyhtiön hoitovastuuseen. Kylpyhuoneiden muiden lattia- ja seinäpintojen kunnostuksiin liittyy aina myös taloyhtiön hoitovastuuseen kuuluvat vedeneristeiden, käyttövesiputkien ja lattiakaivojen korjaukset (uusimiset), jotka on tehtävä samassa yhteydessä märkätilakorjauksen kanssa. Kahteen keittiöön (tarkastetuista) oli tehty kunnostuksia ja muutoksia mutta yksi keittiö oli vielä suhteellisen alkuperäisessä kunnossa (asunto 9). Kuva 29. Asukkaiden huoltovelvollisuuteen kuuluu rasvasuodattimien ja tuulettimien puhdistus säännöllisesti ettei laiminlyönneistä syntyisi kiinteistölle palovaara. Päivitettyjen ohjeiden mukaan on oltava jokaisessa kerroksessa yksi toimiva palovaroitin jokaista alkavaa 60 m2 kohti. Myös poistumistiet tulee olla
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
22
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
esteettömät. Eli eteinen tulisi olla siisti ja ilman ylimääräistä tavaraa joka voi olla tiellä poistumistilanteessa. Palovaroitin on lakisääteinen varuste jokaisessa kodissa. Sen hankinnasta vastaa asunnon haltija eli asukas, mutta yhtiön tulisi ilmoittaa palovaroittimien päivitetyistä ohjeista osakkaille turvallisuuden takia. Yhtiössä ei ole varsinaista pelastussuunnitelmaa. Pelastussuunnitelma on laadittava asuinrakennuksiin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa. Pelastussuunnitelmassa tulee ottaa huomioon rakennuksen erityispiirteitä. Vastuu pelastussuunnitelmasta on asuinkiinteistön hallituksella. Pelastussuunnittelun yhteydessä kohde arvioi kiinteistön turvallisuuden tasoa ja laatii oman ympäristönsä sopivat ohjeet ja suunnitelmat. Pelastussuunnitelman tehtävä on auttaa ehkäisemään vaaratilanteet ja vahingot. Pelastussuunnitelmasta ja sen sisällöstä tulee tiedottaa huolellisesti kaikille osakkaille ja asukkaille. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan tekemistä kunnostuksista on aina etukäteen ilmoitettava kirjallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle. Taloyhtiön edustajan rakennusalan asiantuntijan (valvojan) tulisi neuvoa ja valvoa osakkaiden korjaustyön suorituksessa, jotta vältyttäisiin määräyksien ja ohjeiden vastaisista ratkaisuista, jotka aiheuttavat haittaa muille osakkaille ja taloyhtiölle. Vastuu korjaustöistä ja virheellisistä asennuksista on kuitenkin osakkaalla. Katso kohta 3.6 Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi. Toimenpide-ehdotukset Palovaroittimien toimivuus ja määrä tulisi tarkastaa Pelastussuunnitelma on laadittava Tarkastaa että kaikki pesukoneet on varustettu imusuojilla ja kytketty asianmukaisesti Tarkastaa että kaikki astianpesukoneet ovat kytketty asianmukaisella tavalla ja että kaikkien astianpesukoneiden alta löytyy muovikaukalo Keittiöiden ja kylpyhuoneiden kunnostus (märkätilakunnostus) PTS-kauden puolivälissä
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
23
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
3.3
Kuntoarvio 2014
LVI-järjestelmien kuntoarvio
Lämmitysjärjestelmät (G1) Lämmöntuotanto (G11) Kiinteistön lämmitysmuotona on Vaasan Sähkön kaukolämpöverkko. Lämmönjakokeskus on Parca Norrahammarin vakiovalmisteinen pakettikeskus mallia LK-023 ja on alkuperäinen vuodelta 1983, lämmönjakokeskus on välttävässä kunnossa. Kuva 33-34. Lämmönsiirtimet ovat Parca Norrahammar -yhtiöiden valmistamia suljettuja kuparikierukkalämmönsiirtimiä ja tekniseltä arvoltaan: - Lämmitys LS 1 malli SA 13, lämpövirta/-teho 68 kW, mitoituslämpötila 11555/50-80 oC, virtaus 0,27/0,54 dm3/s painehäviö 9/4 kPa. - Käyttövesi malli SM 03 , lämpövirta/-teho 300 kW, mitoituslämpötila 75-25/555 oC, virtaus 1,43/1,43 dm3/s, painehäviö 8 /35 kPa. Lämmityssiirtimen yhteydessä on näkyvä putkivuoto siirtimen yläosassa. Lämmönjakokeskus on yli 30 vuotta vanha mutta vielä välttävässä kunnossa. Tekninen käyttöikä kyseiselle keskukselle voidaan arvioida olevan noin 25 vuotta. Lämmönjakokeskuksen uusimiseen on varauduttava PTS-kauden alkuvaiheella. Toimenpide-ehdotukset Lämmönjakokeskus tulee uusia kokonaisuudessaan pätevän LVIsuunnittelijan laatimien uusien suunnitelmien mukaiseksi. Kaukolämmön tilausvesivirta on alkuperäisten laitteiden osalta Vaasan Sähkön kaukolämpöraportin mukaan sopimuksessa 1,0 m3/h ja sopimusteho on 70 kW (lämpötilaero 60 oC). Ehdotettujen ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen, lämmöneristyksien parantaminen, IV-järjestelmän lämmön talteenoton rakentaminen sekä lämmitysverkoston perussäätö vähentävät lämmitystehon tarvetta. Tilausvesivirtaa tulee aina tarkastella tehtyjen korjaustöiden jälkeen uudelleen ja sen alentamismahdollisuudesta tulee neuvotella lämmöntoimittajan kanssa. Tilausvesivirta vaikuttaa kaukolämmön perusmaksun suuruuteen. Tarkastaa että kaikki astianpesukoneet ovat kytketty asianmukaisella tavalla ja että kaikkien astianpesukoneiden alta löytyy muovikaukalo
Mittarit Lämmönjakohuoneen lämpömittarit ovat pääosin elohopeamittareita.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
24
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Vaasan Sähkön kaukolämmön veden tulolämpötila oli +82 oC ja veden paluulämpötila oli +37 oC elohopeamittarien mukaan. Lämmitysverkoston menevän veden lämpötila oli +25 oC ja paluupuolen veden lämpötila +24 oC. Menoveden lämpötila on säätökeskuksen asetetun säätökäyrän mukainen. Lämpimän käyttöveden menopuolen lämpötila oli +55 oC, paluupuolen lämpötila oli 41 oC. SRMK D 1:n mukaan alin käyttöveden lämpötila saa olla 55 oC. Käyttövesiverkoston lämpimän veden lämpötilat eivät ole ohjeiden mukaisia. Lämmönjakokeskuksen vanhat elohopeamittarit olisi syytä uusia. Mittarit ovat helposti vaihdettavissa ja ne tulisi vaihtaa lämpötilojen tarkkailun helpottamiseksi. Kaukolämpöverkkoon on kytketty Vaasan Sähkön etäluettava lämpöenergiamittari (Sarja No 67 278 802). Mittari oli hyvässä kunnossa, vuodelta 2013. Toimenpide-ehdotukset Lämmönjakokeskuksen elohopealämpömittarit uusitaan huoltomiehen toimesta.
Lämmönjakelu (G12) Kiertovesipumput Kiertovesipumput ovat alkueräiset lämmönjakokeskuksen yhteydessä toimitettuja vuodelta 1983. Pumput ovat Oy Kolmeks Ab:n valmistamat. Lämmitysverkoston kiertovesipumpun tyyppipilvien tiedot ovat: -
Oy Kolmeks Ab tyyppi ASH-PO/4 (No. 1163/84) virtaama 0,6 l/s juoksupyörä 100 mm nostokorkeus 3 m (paine 30 kPa)
Lämpimän käyttöveden kiertovesipumpun tyyppikilven tiedot ovat: -
Oy Kolmeks Ab tyyppi AP-32/4 (No. 7479801) virtaama 1,43 l/s juoksupyörä 90 mm nostokorkeus 2,0 m (paine 20 kPa)
Lämmitysverkoston kiertovesipumput ovat toimivassa mutta välttävässä kunnossa. Käyttövesipumpun alapuolella on runsaasti vuodosta johtuvaa kovettunutta sakkaa. Lämmitysverkoston varapumppua ei löytynyt tarkastuksen yhteydessä. Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
25
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Lämmitysverkoston kiertopumpun tekninen käyttöikä on jo ohitettu ja sen uusinta olisi aiheellista suunnitella seuraavan lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä heti PTS-kauden alussa. Nykyiset markkinoilla olevat energiatehokkaat painesäätöiset kiertopumput käyttävät huomattavasti vähemmän sähköä ja ovat säätöominaisuudeltaan huomattavasti nykyistä järjestelmää paremmat. Varapumppu tulee myös hankkia silloin ja asentaa näkyville esim. telineeseen seinälle. Puppujen merkintä puuttui, pumput tulisi merkitä asianmukaisesti. Toimenpide-ehdotukset Lämmönjakelun kiertopumppujen uusinta seuraavan lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä. Lämmitysverkoston kiertopumpun varapumpun hankinta pumppujen uusinnan yhteydessä.
Paisunta- ja varolaitteet Paisuntajärjestelmä on uusittu lämmönjakokeskuksen rakentamisen yhteydessä. Nykyinen paisuntajärjestelmä on suljettu. Paisunta-astia on alkuperäinen. Kalvopaisunta-astian tyyppikilven tiedot ovat: -
Ufotek Oy:n maahantuoma valmistaja ELBI S.r.l. Italia valmistusvuosi 1982 tilavuus 150 dm2 esipaine suunnitelman mukaan 1,0 bar (ei merkitty)
Paisunta-astialla ei ole huoltosulkuventtiiliä. Varoventtiilejä oli kaksi Oras 2,5 baarin venttiiliä rinnan. Lämmitysverkoston paine oli 175 kPa. Toimenpide-ehdotukset Paisunta-astialle lisätään huoltosulkuventtiili. Paisunta-astia varoventtiileineen uusitaan lämmönjakokeskuksen uusimisen yhteydessä.
Lämmitysverkosto varusteineen Lämmitysverkoston johdot ovat lämmönjakokeskuksessa alkuperäisiä teräsputkia kierre- ja hitsausliitoksin. Lämpöputket ovat näkyviltä osin siistissä kunnossa ja vuotoja ei ollut havaittavissa. Lämpöjohtojen ripustukset ovat näkyviltä osin toimivassa kunnossa. Selviä vuotokohtia putkissa ei havaittu.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
26
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Lämmitysverkoston linjasulkuventtiilit ovat messinkisiä karaventtiileitä kierreliitoksin (mallia Oras tai Osy). Lämmitysverkostossa on nousulinjakohtaisia alkuperäisiä linjasäätöventtiilejä. Linjasäätöventtiilit ovat n.s. vanhan mallisia messinkisiä (mallia Oras tai Osy) säätöventtiilejä kierreliitoksin ja mittausyhteet tulpattuna (mutta ilman liitosnipppoja). Linjasäätöventtiilit (ja samalla myös sulkuventtiilit) tulee uusia jotta lämmitysverkoston perussäätö voidaan tehdä asiallisesti. Alkuperäisiin LVI-suunnitelmiin on merkitty linjasäätöarvoja mutta ei virtaamia. Lämmitysjärjestelmän säädöstä ei löytynyt asiakirjoja (kuten esim. virtaamien mittaus- ja säätöpöytäkirjaa) eikä säätöventtiileissä ole tunnuskilpiä. Säätöventtiilien asento ei ollut lukittuna. Lämmönjakokeskuksen pääjohdoissa ei havaittu kertasäätöventtiilejä, pääsulkuventtiilit olivat messinkisiä palloventtiilejä kierreliitoksin (malli Oras). Sulkuventtiilit ovat toimivassa kunnossa. Toimenpide-ehdotukset Lämpöputkilla ei ole kunnostustarvetta seuraavan 10 vuoden aikana. Normaaleissa käyttöolosuhteissa lämpöputkien yläikärajaa ei tunneta. Ulkopuolinen kosteusvaurio tai toistuvan hapekkaan veden lisääminen lyhentää lämmitysverkoston käyttöikää. Lämmitysverkostoon tulee tehdä täydellinen perussäätö ensi tilassa. Linjasäätöventtiilien ja patteriventtiilien virtaamat ja niiden asetusarvot tulee myös tarkistaa LVI-suunnittelijan toimesta. Perussäädön suunnittelun yhteydessä laaditaan vielä uudet tarkennetut lämmitysverkoston piirustukset. Säätötyön yhteydessä kaikki linjasäätöventtiilit varustetaan tunnuskilvin, joista ilmenee linjojen numero, kv- ja esisäätöarvot sekä lämpöjohdot merkitään tarroilla. Lämmönjakoverkostossa on todennäköisesti sakkaumia. Lämmitysverkosto tulee perussäädön yhteydessä puhdistaa, eli käsitellä peittausaineella ja huuhdella perusteellisesti sekä varustaa pysyvästi korroosionsuoja-aineella. Lisäksi verkostoon suositellaan lisättäväksi sivuvirtaussuodatin.
Lämmönluovutus (G13) Lämmityspatterit Lämmityspatterit olivat asuinhuoneissa yleensä 2-levyisiä teräslevypattereita. Patterit ovat visuaalisesti tarkasteltuna suurelta osin tyydyttävässä kunnossa. Pesuhuoneissa on kupariputki- alumiinilevyrakenteisia käyttövesipattereita (Fiskalor 3510). Pattereissa ovat alkuperäiset sulkuyhdistäjät ja ilmaruuvit.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
27
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Yleisten tilojen teräslevypatterit olivat tyydyttävässä kunnossa. Pattereissa ovat alkuperäiset sulkuyhdistäjät ja ilmaruuvit. Talosaunan patterissa oli alkavaa ruostumista. Toimenpide-ehdotukset Asuntojen ja yleisten tilojen lämmityspatterien kunto tarkastetaan patteriventtiilien asennuksen ja säädön yhteydessä.
Patteriventtiilit Huoneistojen ja yleisten tilojen patteriventtiilit ovat Osyterm ja Oras mallisia. Termostaattiventtiileistä on poistettu (tai puuttunut) ylärajalukitus. Lämmityspattereiden termostaattiventtiilejä uusimalla ylärajalukittaviin malleihin ja huonelämpötiloja alentamalla +21 oC, voidaan lämmitysenergian kulutusta vähentää. Lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä irrotetaan kaikki termostattiosat ja patteriventtiilit säädetään LVI-suunnittelijan määrittämään esisäätöarvoon. Venttiilityypit ja esisäätöarvot merkitään myös loppupiirustuksiin. Toimenpide-ehdotukset Lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä tulee uusia kaikki patteritermostaattiventtiilit ja sulkuyhdistäjät sekä varustaa kaikki termostattiventtiilit ylärajan lukituksella +21 oC. Myös kaikkiin huoneistosaunoihin ja yleisten tilojen pattereihin tulee asentaa termostattiventtiilit. Yleisten tilojen venttiilit varustetaan kiinteällä suojalla (ns. kovis).
Eristykset (G14) Lämmitysverkoston eristeet ovat alkuperäisiä PCV-muovipäällysteisiä mineraalivillakourueristyksiä. Kuva 33-34. Vanhat putkieristeet ovat hyvässä kunnossa. Lämmönjakohuoneessa on osittain Al-peltiverhoiltuja mineraalivillakouru-eristeitä lähinnä kaukolämpöputkien osalta. Kiinteistölle ei tiettävästi ole tehty asbestikartoitusta. Toimenpide-ehdotukset Kiinteistölle tulee tehdä asbestikartoitus. Kuntoarvion perusteella asbestia sisältäviä rakennusmateriaaleja saattaa olla lattioiden vanhoissa vinyylilaatoissa ja liimassa ja pesuhuoneiden (tasoite-, kiinnitys- ja saumaus-) laasteissa.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
28
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Rakennusautomaatiojärjestelmät (J6) Säätölaitteet Lämmitysverkoston säätökeskus ja säätöventtiilit ovat vanhat alkuperäisen lämmönjakokeskuksen yhteydessä toimitettu vuonna 1983. Säätölaitteesta ei löytynyt virityspöytäkirjaa. Lämmitysverkoston säätökeskus on alkuperäinen Consensio Oy:n ENSIO II ja siinä on menoveden lämpötilan yöpudotusmahdollisuus. Yöpudotusta ei tarkastus-hetkellä ollut käytössä. Lämmitysverkoston moottoriventtiilin toimilaite (moottori) on vanha Satchwell TYPE AX 2201 SPEC.No. 476-2-201. Säätöventtiilin runko on LV-kaavion mukaan TV 1; virtaus 0,27 dm3/s, painehäviö 42 kPa, NS/kv-arvo 15/1,5. Lämpimän käyttöveden säätökeskus on uusittu jälkeenpäin ja asennettu rinnan vanhan säätökeskuksen kanssa. Säätölaitteesta ei löytynyt virityspöytäkirjaa, ainoastaan täyttämätön säätöpöytäkirja. Lämpimän käyttöveden uusitun säätöventtiilin toimilaite on TAC Ab:n valmistama, säätöventtiilin runko on myös uusittu. Säätöventtiilin runko on LV-kaavion mukaan TV 2; virtaus 1,43 dm3/s, painehäviö 30 kPa, NS/kv-arvo 32/9,0. Säätöventtiilit olivat toimivia mutta lämpimän käyttöveden säätöventtiilissä oli jatkuvaa ylimääräistä ääntä. Lämmönjakokeskuksessa on nyt käytössä rinnan kaski erillistä säätökeskusta. Keskukset on huonosti merkitty ja huoltomiehen on mahdotonta tietää kumpi hoitaa lämmityksen tai käyttöveden ohjausta. Lämmönjakokeskuksen huolto- ja ohjekirjat ym. tekniset asiakirjat ja kaaviot olivat sekaisin. Lämmönjakokeskuksen yhteydessä tulisi olla näille asiakirjoille asiallinen säilytyskotelo jotta asiakirjat pysyisivät tallessa ja olisivat käytettävissä. Toimenpide-ehdotukset Säätökeskus ja säätöventtiilit toimilaitteineen uusitaan kokonaan lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä. Vanhat käytöstä poistetut laitteet puretaan ja kaikki vanhat laitteet ja käyttöohjeet yms. siivotaan pois. Lämpimän käyttöveden säätöventtiilin tutkiminen ja vian korjaaminen
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
29
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Hälytyslaitteet Lämmönjakokeskustilassa oleva hälytyskeskus on alkuperäinen mallia SÄLE jossa on 8 piiriä josta 5 on käytössä. Hälytyksiä ei testattu eikä niiden mahdollisesta siirrosta ollut tietoa. Pihan puoleisella ulkoseinällä on yksi tavallinen seinävalaisin joka toimii hälytyksen merkkivalaisimena, valaisin on merkkaamatta. Kuva 37. Toimenpide-ehdotukset LVI-hälytyskeskus tulee myös uusia lämpökeskuksen uusimisen yhteydessä. Hälytysmerkiksi tulee asentaa ulkoseinään punainen merkkivalo/-summeri, josta osakkaat näkevät ja kuulevat hälytyksen tapahtuessa.
Vesi- ja viemärijärjestelmät (G2) Vesi- ja viemärijärjestelmästä kuntohavainnot on esitetty raportin kyseisissä kohdissa. Vesijohtoverkostot (G22) Kiinteistön päävesijohto on alkuperäinen muovijohto 63-10 asennettu PEL 904 suojaputkessa, vesimittari kooltaan 25 mm on asennettu lämmönjakohuoneeseen. Vesimittarin kohdalla oli sinkkikato. Rakennuksen sisäiset vesijohdot ovat alkuperäiset vuodelta 1983 ja L. Palomäen LVI-suunnitelmien mukaisesti tehtynä. Vesijohdot ovat pääosiltaan kupariputkia ja ne asennettu kevytrakenteisiin koteloihin sekä näkyviin pintaasennuksena. Osittain näkyvät kytkentäjohdotukset on tehty kromatusta putkista. Vesijohtojen läpiviennit on pääosin tehty asianmukaisesti mutta myös puutteellisuuksia esiintyy, joten niitä tulisi tarkastaa systemaattisesti ja korjata ja tiivistää. Lämpimän käyttöveden verkostoon liitetyt lämmityslaitteet (G22.1) Lämpimän käyttöveden verkostoon on asennettu huoneistojen pesuhuoneiden Fiskalor käyttövesipatterit sekä kuivaushuoneen kuivauspuhallin. Käyttövesipattereissa olivat käsisäätöventtiilit. Nykyisten rakentamismääräysten D1 mukaan käyttövesiverkostoon ei saa enää asentaa varsinaisia lämmityspattereita. Toimenpide-ehdotukset Sisäisten vesijohtojen läpivientien ja kiinnityksien asiamukaisuuden tarkastus ja vikojen korjaus.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
30
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Kuivaushuoneen kuivauspuhaltimen uusiminen esim. kondenssikuivaimeksi.
Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit (G22.3) Kylmän ja lämpimän käyttöveden johtojen linjasulkuventtiilit (ja kiertojohdon säätöventtiilit) ovat sijoitettuna pohjakerrokseen kattoon ja ovat osittain näkyvissä tiloissa missä ei ole alaslaskettuja kattoja. Sulku- ja säätöventtiilit ovat messinkiä (mallia Oras tai Osy). Lämpöjohtojen ja vesijohdon linjasulkuventtiileillä oli selviä sinkkikadon merkkiä. Kuva 35. Säätöventtiileissä ei ole säätöarvoja osoittavaa merkintäkilpeä. Putkien ja venttiilien merkinnät eivät ole kaikilta osin ihan asianmukaisia. Asuntojen haaroituksissa on yleensä vielä huoneisto- tai huonekohtaisia sulkuja ja pesukoneelle sekä astianpesupöytäsekoittajalle omat sulut (n.s. Ballofix). Toimenpide-ehdotukset Vaurioituneiden lämpöjohtojen ja vesijohdon linjasulkuventtiileillä uusinta Käyttöveden kiertojohtojen virtaamien säätö samalla kun lämpöverkoston virtaamat säädetään perussäätötyönä Putkien ja venttiilien asianmukainen merkintä asianmukaisilla merkintäkilvillä
Viemäriverkosto (G24) Kiinteistön ulkopuolisia jätevesiviemäreitä ei tarkastettu. Jätevesiviemärilinjat ovat osittain rakennuksen alla. Viemäreiden päälinjat ovat PVCmuoviputkirakenteisia. Kiinteistön pääviemäri on liitetty Vaasan veden viemäriverkostoon. Kiinteistön liitosviemärin kuntoa ei tiettävästi ole selvitetty, sen kuntoa ja toimivuutta olisi aiheellista selvittää esim. Vaasan veden toimesta. Toimenpide-ehdotukset Kaikkien viemärikaivojen kunnon tarkastaminen Kaikkien pohjaviemäreiden ja viemärihaaroituksien sekä tuuletusviemärien kuntotutkimus ja -selvitys
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
31
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Vesi- ja viemärikalusteet (G25) Asuntojen vesi- ja viemärikalusteet Tarkastetuissa huoneistoissa oli seuraavia keittiöiden vesi- ja viemärikalusteita: - Kaksialtaiset ruostumattomat astianpesupöydät - Muoviset vesilukot, joissa päädyissä olevissa isoissa asunnoissa on astianpesukoneelle liitosyhde - 1-otesekoittimet yleensä Oras Super Safira (tai Gustavsberg pesukonehanalla asunnossa 9) Astianpesukoneen poistovesiputki tulisi olla kiinnitettynä keittiön astianpesupöydän levyn (tai pöytälevyn rungon) alapuoleen. Muovikaukalo tulisi olla astianpesukoneen alla mahdollisen vesivuodon varalta jotta vuotovesi tulisi näkyviin. Tarkastetuissa huoneistoissa oli seuraavia pesuhuoneiden vesi- ja viemärikalusteita: - Termostaattisekoittimet, yleensä Osy Termiina (tai Oraksen termostaattisekoittimet, esim. asunnossa 6) - Käsienpesualtaat Arabia ja yksiotesekoittaja yleensä Osy Solina ja käsisuihkut muoviletkuilla - Pesualtaiden poistoputket ja vesilukot kromattua messinkiä - Muoviset lattiakaivot - Alkuperäiset WC-istuimet ovat Arabian valmistamia - Pyykinpesukoneiden hanat yleensä Osy 753, kytkennät ovat kaikki tehty eri tavalla. Imusuoja puuttui yhdestä (asunto 9) tarkistetusta asunnosta Asunnossa 17 oli astianpesupöydän sekoittajan pesukonehana rikki (vääntönuppi irti ja rikki). Vesihanojen virtauksia ei mitattu asuntotarkastuksien yhteydessä. Suomen Rakentamismääräyskokoelman D 1:n mukainen normivirtaama on keittiö- ja suihkuhanoille 12 l/min ja allashanoille 6 l/min. Normivirtaamien ylitykset lisäävät huomattavasti vedenkulutusta. Toimenpide-ehdotukset Kaikkiin vesihanoihin asennetaan vettä säästävät poresuuttimet ja suihkuihin asennetaan vettä säästävät suihkusuuttimet. Pyykinpesukoneiden vesipisteet varustetaan imusuojilla (jos puuttuu). Pyykinpesukoneiden kytkentöjen asianmukaisuus tulisi tarkastaa. Astianpesukoneiden kytkentöjen asianmukaisuus tulisi tarkastaa. Astianpesukoneiden alle asennetaan muovikaukalot (jos puuttuu) osakkaiden toimesta. Rikkinäisten vesi- ja viemärikalusteiden uusimiset ja huoltokorjaukset
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
32
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Saunaosaston vesi- ja viemärikalusteet G-kerroksessa on saunaosasto, joihin kuuluu sauna, pesuhuone ja pukuhuone sekä WC. Pesuhuoneen suihkusekoittaja on Oraksen termostattisekoitin ja käsisuihku muoviletkulla. Pesuhuoneiden alkuperäiset lattiakaivot ovat muovia ja ne olivat sisäpinnoiltaan hyvässä kunnossa. Toimenpide-ehdotukset Suihkuun asennetaan uusi vettä säästävät suihkusekoitin ja käsisuihku. Pesutuvan vesi- ja viemärikalusteet Pesutuvassa on alkuperäinen Wascator WE 60 pyykinpesukone sekä Mielen Electronic T 5212 kuivausrumpu. Pesukoneen teräspunotulla kumiletkuilla varustetut liitäntäletkut ja imusuojilla varustetut liitäntähanat ovat hyvässä kunnossa. Pesukoneen ja kuivausrummun viemäröinti on hoidettu lattian yläpuolella viemärikulmalla suoraan lattiakaivoon laskevaan laskukouruun. Pesukoneen viemäriputken päässä ei ole nukanerotinta ja lattiakaivon kansi oli nukkainen. Pesulan varusteina ovat lisäksi ruostumaton pesuallas 1otesekoittajalla (OSY Solina). Pyykinpesukone on lisäksi varustettu rahastusautomaatilla. Toimenpide-ehdotukset Pyykinpesukoneen uusinta PTS-kauden puolivälissä. Pyykinpesukoneelle hankitaan nukanerotin.
Ilmastointijärjestelmät (G3) Asunnoissa on koneellinen poistoilmajärjestelmä. Kuva 36. Tarkastetuissa asunnoissa (6, 9 ja 17) ja yleisissä tiloissa mitattiin poistoilmamäärät. Keittiöstä ja keittokomeroista mitattiin kaikissa kolmessa asunnossa suunnitelmien mukaisia poistoilmamääriä. Keittiöt ja keittokomerot on varustettu liesikuvuilla jonka poistoilmaputki on ø100 mm ja liesikuvun venttiili/ palorajoitin on mallia KS 100. Kuva 31. Asuntojen 6 ja 17 pesuhuoneissa poistoilmamäärät olivat paljon ohje- ja suunnitteluarvojen alle (30- 40 % alitus). Kuva 32. Asunto 17 vaatekomerossa ja saunassa poistoilmamäärät olivat erittäin paljon alle ohje- ja suunnitteluarvo (50 ja 70 % alitus). Huoneiden poistoilmaventtiilit ovat yleensä KS 100. Mittauksen yhteydessä todettiin, että korvausilman saanti huoneistoihin oli puutteellinen. Yleisissä tiloissa poistoilmamäärät olivat likimain ohje- ja suunnitteluarvojen mukaisia lukuunottamatta saunan pesuhuonetta (ylitys oli 50 %) ja väestönsuojaa (ei mitattu mutta poistoilmaventtiili puuttuu kokonaan).
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
33
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Väestönsuojassa palonsulkuventtiili oli kokonaan jätetty asentamatta poistoilmaputkeen (säilytyskomerossa) ja lisäksi irtonaisesta venttiilistä puuttui palosulake (uusittava). Ilmanvaihtojärjestelmään tulisi tehdä perusteellinen ja kattava ilmamäärien mittaus ja säätö. Toimenpide-ehdotukset Ilmanvaihtojärjestelmän huolto/ korjaus ja perusteellinen säätö
Kylmätekniset järjestelmät (G4) Kiinteistössä on yhteinen kylmäsäilytystila (kylmähuone/talouskellari). Kylmäkoneisto sijaitsee ulkoiluvälinevarastossa. Kylmäkoneistossa on ollut käyntihäiriöitä johtuen kylmäaineen vajatäytöstä ja sen johdosta on päätetty poistaa kylmähuone käytöstä. Kylmäkoneasentajan lausunnon mukaan nykyiseen kojeikkoon voidaan kuitenkin täyttää uudentyyppinen hyväksytty kylmäaine. Kylmäkoneistoihin kytketyt kello-ohjaukset toimivat kylmäpatterien sulatuksena. Kylmähuoneissa sijaitsevat alkuperäiset kylmäpatterit olivat siistissä kunnossa. Kylmäpattereiden kondenssivesiputki on asennettu komeroseinälle näkyviin ja on johdettu todennäköisesti LJ-huoneen lattiakaivoon.. Kylmähuoneen termostaatti ei tiettävästi ole uusittu. Kylmäkonetta ei ole huollettu säännöllisesti. Huolto on perustunut vikailmoituksiin. Toimenpide-ehdotukset Kylmälaitteille tulee tehdä kuntotutkimus kylmäkoneasentajan toimesta. Kuntotutkimuksesta laaditaan kirjallinen selvitys, josta ilmenee kylmäkoneiden ja -laitteiden tiedot, uusimisajankohta, lähivuosien tarpeelliset huolto- ja kunnostustoimenpiteet ja niiden kustannusarviot. Kylmäkoneille tulee laatia huoltokortit, jotka asennetaan kylmäkoneiden viereen. Kortteihin merkataan kylmäkoneille ja -laitteille tehdyt huollot, kunnostukset ja laitteiden uusimiset.
Palontorjuntajärjestelmät (G7) Kaikissa asunnoissa tulisi olla yksi palovaroitin jokaista 60 m² kohti. Porrashuoneen vieressä olevasta pyykinpesuhuoneeseen menevästä käytävästä löytyy 12 kg ABC-jauhekäsisammutin. Yhtiöllä tulisi olla näkyvillä (porrashuoneen ilmoitustaululla) voimassa oleva pelastussuunnitelma ja tiedote mistä ilmenee yhtiön turvallisuusvastaavan nimi ja yhteystiedot.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
34
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Toimenpide-ehdotukset Palovaroittimien määrä tulisi tarkastaa Asuntoihin tulee jakaa tiedote säännöllisesti, jossa muistutetaan palovaroittimista ja niiden paristojen vaihdosta
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
35
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
3.4
Kuntoarvio 2014
Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntoarvio
Aluesähköistys (H1) Piha- ja aluevalaisimet (H11.1) Tontilla sijaitsee yhteensä 14 ulkovalaisinta. Yksi pihavalaisin maalatulla terästolpalla löytyy parkkipaikkojen vieressä. Talon päädyssä on kaksi seinävalaisinta ajoväylän kohdalla. Jätekatoksen sisällä seinällä on yksi valaisin. Lisäksi autokatoksen katossa on kaksi valaisinta ja takaseinällä kolme pallovalaisinta. Sisäänkäynnin yläpuolella on yksi valaisin ja autotallien ovien välissä on yksi seinävalaisin. Kuva 37. Pyykinripustustelineen aitauksen vieressä on yksi seinävalaisin. Tienpuolisen ulko-oven (sähköpääkeskuksen ja lämmönjakohuoneen käytävä) yläpuolella on yksi valaisin. Valaistusta ohjataan kellolla ja hämäräkytkimellä joka sijaitsee pihan puolella. Piha-alueen valaistus on riittävä.
Kytkinlaitokset ja jakokeskukset (H2) Jakokeskukset alle 1000 V (H22) Pääkeskus ja talokeskus (H22.1) Kiinteistön sähköpääkeskus sijaitsee G-kerroksessa lämmönjakohuoneen vieressä. Sähköpääkeskustilassa sijaitsee pääkeskuksen (PK) lisäksi myös mittarikeskus (MK). Kuvat 38-39. Pääkeskus PK on varustettuna 250 A pääkytkimellä. Keskukset ovat Norelco Oy:n valmistamia peltikotelo-mallisia keskuksia. Pääkeskuksessa / MK:ssa on Vaasan Sähkön etäluettava kWh-mittari. Pääkeskuksesta nousu mittarikeskukseen on MK 3x35+16 100 A kahvasulakkeilla. Pääkeskuksessa on kiinteistön nousu ja kWh-mittari, sulakkeet 35 A / pääkytkin 63 A. Pääkeskuksesta on nousu hissikeskukseen 4x MK 4 N 20/25 A sulakkeella. Pääkeskuksessa on lähdöt (MMJ 4x1,5 N tai S, 4x2,5 N ja 5x ML2,5 S) ja sulakkeet (10 A ja 16 A) mankelille, pesukoneelle, kompressorille, kiukaan ohjauskeskukselle, kaukolämpöpaketille ja väestönsuojakeskukselle. Lisäksi PK:ssa on lähdöt huippuimurille (2-kierros) MMO 7x1,5 ja ohjauskello (uusittu ohjelmoitavaksi Theben vuosikelloksi) sekä ulkotermostaatin ohjausliitäntä. Myös autolämmityspistorasioiden lähtö (MCMK 3x2,5+2,5) on pääkeskuksesta 16/25 A sulakkeilla ja ohjauskellolla ja ulkotermostaatin ohjausliitännällä.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
36
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Ulkovalaistukselle on kaksi erillistä lähtöä K1 ja K2 (2xML 1,5) 10/25 A sulakkeilla sekä ohjauskello (uusittu ohjelmoitavaksi Theben vuosikelloksi) ja hämäräkytkimen ohjausliitäntä. Ulko-oven sähkölukon ohjaus on samasta 2-kanavaisesta Theben ohjauskellosta ulkovalaistuksen kanssa. Pääkeskuksen alapuolella on 5-napainen 32 A voimapistorasia 3x25 A sulakkeilla. Pääkeskuksessa on avoimia kohtia ohjauskellojen vaihtamisen ym. muutostöiden jäljiltä ja sulakansia puuttuu. Avoimet kohdat pitää suojata (peittää esim. pelti- tai muovikansilla) ja kaikki sulakekannet on oltava paikallaan käyttöhenkilöiden sähköturvallisuuden takia. Sähköpääkeskustilassa on huomattavan paljon vanhaa romua joka sähköturvallisuusmääräyksien mukaan ei saa säilyttää sähkötiloissa. Kaikki ylimääräistä ko. tilaan kuulumatonta tavaraa tulee poistaa tilasta. Toimenpide-ehdotukset Sähköpääkeskustila siivotaan Sähköpääkeskus täydennetään/ korjataan sähköturvallisuusmääräysten mukaiseksi
Muut keskukset (H22.2) Mittarikeskukset Pääkeskustilassa on pääkeskuksen lisäksi mittarikeskus MK jossa on 2x125 A nousujohdon suojasulakkeet ja Vaasan Sähkön etäluettavat kWh-mittarit. Pienille (1h+kk) huoneistoille on 1-vaihemittarit ja isoille (3h+k+s) huoneistoille 3-vaihemittarit. Sähkömittarit on mallia Landis+Gyr Enermet 2008. Toimenpide-ehdotukset
Ei kunnostustoimenpiteitä PTS 10-vuotisjakson aikana.
Asuntojen ryhmäkeskukset (ryhmätaulut) Pienempien asuntojen ryhmäkeskukset ovat peltikoteloituja Oy Sähkövaruste Ab:n valmistamia kannellisia keskuksia joissa on 40 A pääkytkin. Isompien asuntojen ryhmäkeskukset ovat Oy Sähkövaruste Ab:n valmistamia kannellisia keskuksia joissa on 3x25 A pääkytkin. Asuntojen ryhmäkeskukset ovat sijoitettu eteiseen.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
37
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Asuntojen ryhmäkeskuksissa melkein kaikki varokkeet ovat käytössä. Pienempien asuntojen ryhmäkeskuksissa on 6 varokepaikkaa ja 5 kpl on käytössä. Isompien asuntojen ryhmäkeskuksissa on 12 varokepaikkaa ja kaikki ovat käytössä. Toimenpide-ehdotukset Asuntojen pesuhuoneiden ja saunatilojen kunnostamisen sekä keittiöiden kunnostuksien yhteydessä kaikki pistorasiat ja lattialämmitykset yms. varustetaan vikavirtasuojakytkimillä
Johtotiet (H3) Huoneistojen nousujohdot ovat 4 x MK 6 N (putkitus M24,9, 3h+k+s) ja 2 x MK 10 (putkitus M24,9, 1h+kk). Huippuimurin nousujohdot ovat MNO 7x1,5 (putkitus M19,3) ja hissikeskuksen nousujohdot ovat 4 x MK 4 N (putkitus M24,9). Kiuaskeskuksen nousujohdot ovat 5 x ML 2,5 S (putkitus M19,3) ja väestönsuojakeskuksen nousujohto on MMJ 4 x 2,5 N. Toimenpide-ehdotukset
Ei kunnostustoimenpiteitä PTS 10-vuotisjakson aikana.
Johdot ja niiden varusteet (H4) Liittymisjohdot (H41) Liittymisjohto on tuotu Vaasan sähköverkko Oy:lta. Päävarokkeet ovat kiinteistön pääkeskuksessa. Pääkeskuskaavioon mukaan sekä keskuksessa olevien merkintöjen mukaan pääkytkin on 250 A ja päävarokkeet 125/200 A. Toimenpide-ehdotukset Ei kunnostustoimenpiteitä PTS 10-vuotisjakson aikana. Maadoitus ja potentiaali tasaukset (H42) Maadoitukset ovat nousujohtokaavion mukaisesti; Maadoituskiskoon on liitetty pääkeskuksen maadoitus (Cu 35), mittarikeskuksien maadoitukset (Cu 25), putkiston maadoitus (MK 35) jonka liitoskohtaa ei löydetty tarkastuksessa, puhelin- ja antennilaitteet (MK 6) joiden liitoskohtaa ei löytynyt tarkastuksessa. Vaasan Sähkön käyttömaadoitusta maadoitusta ei tarkastettu. Toimenpide-ehdotukset Rakennuksen ja asuntojen ym. maadoitukset tarkastetaan sähkön kuntokartoituksen yhteydessä.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
38
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Kytkinlaitosten ja jakokeskusten väliset johdot (H43) Pääkeskukselta sähkö jaetaan jakokeskuksille 4- tai 2-johdinkaapeleilla, jotka yleensä on asennettu rakenteiden sisään muoviputkituksiin. Nousujohdot ovat MK- tai MMJ-tyyppisiä muovikaapeleita, kiuaskeskukseen 5 x ML-johdotuksin. Ulkoalueen maahan upotetut asennukset ovat MCMK-tyypin maakaapeleita. Kiinteistön nousujohdot on esitetty Merenkurkun sähkötyö Oy:n loppupiirustuksien nousujohtokaaviossa piirustus No 7-2-83. Johdot ovat näkyviltä osin kunnossa. Asennukset eivät täysin täytä nykyisiä maadoitusvaatimuksia. Toimenpide-ehdotukset Ei kunnostustoimenpiteitä PTS 10-vuotisjakson aikana.
Voimaryhmäjohdot (H44) Pesulan pesukone ja kuivausrumpu ovat kiinteästi liitetty ja niissä on turvakytkimet. Lämmönjakohuoneessa olevat pumput on liitetty lämmönjakohuoneen ryhmäkeskuksen kautta kiinteästi lämpökeskuksen ohjauskeskukseen. Ilmanvaihtokojeen moottorit on liitetty kiinteästi pääkeskukseen. IV-kojeiden kojelaatikon sisäpuolella on huoltokytkin. Asuinhuoneistojen liedet ja saunojen kiukaat on asennettu kumikaapeleilla. Asuntojen liedet VSEB 5x2,5 S ja asuntojen kiukaat VSEB 5x1,5 S, pesulan pesukone ja talosaunan kiuas VSEB 5x2,5 S. Toimenpide-ehdotukset Liitoskaapeleiden tarkastus ja uusiminen sähkölaitteiden uusimisen yhteydessä (keittiö- ja märkätilakunnostuksien yhteydessä). IV-kojeen huoltokytkin olisi suositeltava uusia ja sijoittaa kojelaatikon ulkopuolelle.
Valaistusryhmäjohdot (H45) Tontilla on yksi varsinainen ulkovalaisin teräsputkipylväällä betoniperustuksin. Ulkovalaistus ja sen maakaapelointi on alkuperäinen. Huoneistojen alkuperäiset valaistusryhmäjohdot on putkitettu rakenteisiin. Pistorasioiden määrä vastaa rakennuksen valmistumisen aikaista tyydyttävää tasoa ja on riittämätön nykyisiin tarpeisiin. Huoneistojen sähköasennukset ovat pääosin sähkön loppupiirustuksien mukaisia. Toimenpide-ehdotukset
Märkätila- ym. kunnostuksien yhteydessä tehtäviä toimenpiteitä PTS 10vuotisohjelman mukaisesti.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
39
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Valaisimet (H5) Yleisten tilojen valaisimet Sisäänkäynnin ulkovalaisin on pääsisäänkäynnin yläpuolella oleva hehkulamppuvalaisin. Porrashuoneiden ja G-kerroksen kerroksen käytävän valokatkaisimina ovat painonapit, joita on osittain uusittu. Porrashuoneen valaisimet ovat yleensä 100 W hehkulamppuvalaisimia. Yleisten tilojen valaisimet ovat yleensä alkuperäisiä pallovalaisimia 60 W hehkulampuille. Toimenpide-ehdotukset Kunnostustoimenpiteiden yhteydessä vaihdetaan vanhat valaisimet uusiin tehokkaampiin ja energiasäästäväisimpiin valaisimiin varustettuna uudenmallisilla loisteputki- tai energiasäästölampuilla.
Huoneistojen valaisimet Huoneistojen alkuperäiset keittiön pesupöytävalaisimet ovat loisteputkivalaisimia omilla kytkimillä, mutta ilman pistorasiaa (malli Alppi&Tasenius AT1022 1x20 W). Isojen asuntojen keittiössä on alkuperäisesti ollut 2 kpl kattovalaisinpisteitä, pienissä asunnoissa vain yksi kattovalopiste. Maadoitettuja pistorasioita on asuntojen keittiön työtasolla yleensä vain 1 kpl (kahdella pistokkeilla). Kylpyhuonetiloihin on alkuperäisesti asennettu loisteputkivalaisimet joissa ei ole pistorasiaa (malli Asea LR-128/12IR 1x20 W). Asunto 6 ja 17 oli asennettu peilikaappi peilin tilalle ja asunto 6 loisteputkivalaisin on siirretty vähän ulospäin seinästä sen yhteydessä. Sähköjohto on jätetty näkyviin valaisimen ja seinän väliin. Kuva 40. Isoimpien asuntojen (päätyasuntojen) vaatehuoneissa on alkuperäiset kupuvalaisimet hehkulampuilla ja saunojen valaisimina ovat alkuperäiset kupuvalaisimet hehkulampuilla. Toimenpide-ehdotukset Keittiö- ja pesuhuonekunnostuksien yhteydessä vaihdetaan vanhat valaisimet uusiin käytännöllisempiin keittiön työpöytä-, pesuhuone- ja saunavalaisimiin varustettuna uudenmallisilla loisteputki- tai energiasäästölampuilla.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
40
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
Lämmittimet, kojeet, laitteet (H6) Yleisten tilojen sähkövarustus Porrashuoneissa on siivouspistorasiat jokaisella kerrostasolla. Talosaunan kiuas on alkuperäinen Helo SKLA 90, 9 kW sähkökiukaisiin. Kiukaan päälläoloaika asetetaan kiukaan ohjauskeskuksen paneelissa olevasta kellokytkimestä. Kiinteistön pesulan alkuperäinen pesukone on Wascator WE 60 pyykinpesukone. Pesulaan on jälkeenpäin lisätty Mielen Electronic T 5212 kuivausrumpu. Pesulassa on lisäksi Wascator KM 80mallinen mankeli. Kadunpuoleisten parvekkeiden vedenpoiston sähkösulatusjärjestelmä on lisätty parvekekunnostuksien yhteydessä 2006. Ohjaus on epäselvä. Toimenpide-ehdotukset
Kuivaushuoneen kuivauspuhaltimen uusiminen esim. kondenssikuivaimeksi Talosaunan kiuas ja pesulan pyykinpesukone on käyttöikäänsä loppuvaiheessa joten niiden uusimiseen varaudutaan PTS-kauden keskivaiheella
Huoneistojen sähkövarustus Tarkastettujen huoneistojen liedet olivat pääosiltaan uusittuja osakkaiden toimesta. Liedet ovat kaikki erimallisia. Isompien asuntojen saunoissa on yleensä Helo SKPK 4,5 kW alkuperäiset kiukaat. Huoneistojen alkuperäinen sähkövarustus on puutteellinen. Keittiöissä ja pesuhuoneissa sekä ulkopuolella on maadoitetut pistorasiat ilman vikavirtasuojakytkimiä. Viallisia heti korjausta vaativia pistorasioita havaittiin yhdessä asunnossa (asunto 9) missä pesuhuoneessa olevan pistorasian kannen jouset olivat rikkinäiset. Toimenpide-ehdotukset Keittiö- ja märkätilakunnostuksien yhteydessä kaikki shuko-pistorasiat uusitaan ja varustetaan vikavirtasuojakytkimellä.
Puhelinjärjestelmät (J1) Yleiseen puhelinverkkoon liittyvät puhelinjärjestelmät (J11) Kiinteistön puhelinjakoteline sijaitsee sähköpääkeskuksen ulkopuolella lukitussa komerossa. Komeroon ei päästy tarkastuksen yhteydessä kun oveen
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
41
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
Kuntoarvio 2014
ei löytynyt avainta. Puhelinjohdotuksien kuntotutkimus olisi syytä tehdä sekä sen perusteella tehdä nykyjärjestelmästä tarkistetut kaaviot. Asuntojen puhelinpisteet on yleensä sijoitettuna asuntojen eteisiin ja isoissa asunnoissa myös yhteen makuuhuoneeseen. Toimenpide-ehdotukset Puhelinjärjestelmästä tulee tehdä kuntotutkimus ja kaaviot, jonka perusteella arvioidaan korjaus- ja kunnostustarve. Komeron lukko on sarjoitettu ainoastaan entisen Vaasan Läänin Puhelimen sarjaan ja se tulisi muuttaa taloyhtiön sarjaan.
Antennijärjestelmät (J2) Kiinteistössä on alkuperäinen antenniverkko. Kiinteistö on liittynyt Anvian CATV-kaapeliverkkoon ja antennijärjestelmän päävahvistin sijaitsee lukitussa telekomerossa. Antennijärjestelmästä ei löytynyt dokumentoitua tietoa mittauksista ja tarkastuksista. Loppupiirustuksista löytyy antennikaavio, sähköpiirustus No 11-2-83. Antennipistorasioita on yleensä yksi kappale pienissä asunnossa ja kaksi kappaletta isoimmissa asunnoissa sijoitettuna olohuoneeseen. Vahvistimesta ja antennijärjestelmästä tulisi tehdä kuntotutkimus esim. Antennihuolto Ikonen Ky:n toimesta. Toimenpide-ehdotukset Antenniverkostosta tulee tehdä kuntotutkimus jonka perusteella arvioidaan mahdollinen korjaus- ja kunnostustarve.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
42
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
3.5
Kuntoarvio 2014
Energiatalouden selvitys
Kohdetiedot Kohteen laajuustiedot on esitetty kohdassa 2.1 Kiinteistön perustiedot. Energiataloutta parantavia toimenpiteitä ei ole tehty. Kulutustiedot Lämmitysenergian kulutustiedot on saatu Vaasan Sähkön kaukolämpötiedotteesta (kohteelle KP 1287). Kohteen mitattu lämpöenergian kulutus vuosina 2011…2013 esitetään taulukossa A. Lämmitystarvelukukorjaus (normittaminen) on tehty Vaasan normaalivuoden lämmitystarvelukuun (vuosilta 1981-2010) SNvpkunta = 4469 o Cd. Lämmönkulutuksen normittamisessa on käytetty kaavaat Qnorm = (SNvpkunta/Stoteutunut vpkunta) x Qtot + Qlämm.käyttövesi Qlämm.käyttövesi = 0,25 x Qtot Taulukko A. Lämpöenergian kulutus. 2011
2012
2013
Lämpöenergian kulutus, MWh/a
137
152
135,5
Kulutus, kWh/m3a
33,3
36,9
32,9
Normeerattu tunnusluku, kWh/m3a
37,1
37,1
36,3
Kiinteistön energiakulutus on pysynyt samalla suhteellisen alhaalla tasolla vertailuvuosien aikana.
Kiinteistösähkön kulutus. Taloyhtiön kiinteistösähkön kulutuksesta ei ole saatu isännöitsijältä tietoa. Veden kulutus. Taloyhtiön veden kulutuksesta ei ole saatu isännöitsijältä tietoa.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
43
Asunto Oy Aukustiina Bostads Ab
3.6
Kuntoarvio 2014
Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi
Kiinteistössä ei ole seurattu asukkaiden toimesta veden ja energian kulutusta. Kulutuksien seurantaan voitaisiin kouluttaa energiaekspertti, joka voisi olla asiasta kiinnostunut kiinteistön osakas tai taloyhtiön hallituksen jäsen. Kirjallisuutta on saatavilla Kiinteistöalan Kustannus Oy:ltä Energiaekspertin työkirja. Energiaekspertin toimenkuvaan kuuluu kiinteistön energiatalouden parantamista edistävien asioiden hoito kuten esim. energiakulutuksen seuranta, antaa kiinteistönhoidolle ajankohtaista tietoa talon ja sen asukkaiden tarpeesta, tekee ehdotuksia energiatalouden parantamisesta kotioloissa ym. Huoltokirjaa ei ole laadittu. Huoltokirjan laadintaa ja käyttöönottoa suositellaan. Huoltokirja on apuna huoltomiehelle kiinteistössä tarvittavien hoito- ja huoltotehtävien oikea-aikaiseksi suorittamiseksi. Myös asuntojen osalta tulisi laatia huoltokirja, johonka lisätään asukkaiden huoltovastuulle kuuluvat toimenpiteet. Lisäksi huoltokirjaan voidaan sisällyttää energiasäästöohjeita, jätteiden kierrätysohjeita, kiinteistön säännöt, kiinteistön huollon tiedot, jne. Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiö on vastuussa kiinteistön kosteiden tilojen (märkätilojen) vedeneristyksistä, joihin lukeutuu myös asuntojen pesuhuoneiden ja saunojen vesieristykset. Yhtiön tulisi nimetä vastuuhenkilö tai konsultti, joka ohjaa ja valvoo pesuhuonekorjauksien kulkua oikeisiin rakenneratkaisuihin. Tai vaihtoehtoisesti valmistaudutaan osakkaiden teettämiin pesuhuoneiden ja saunojan kunnostuksiin teettämällä etukäteen märkätilojen suunnittelu- ja kunnostusohjeet sekä sovitaan kustannusjaosta ja hankitaan taloyhtiölle kosteiden tilojen kunnostuksia valvova asiantuntija (valvoja).
4
SUOSITELTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET Julkisivujen ja tiilipintaisten betonielementtien kuntotutkimus Kaikkien kylpy- ja pesuhuoneiden ja muiden märkätilojen kosteuskartoitus Sähkö- ja telejärjestelmän kuntokartoitus Antennijärjestelmän kuntotutkimus Kakkien salaojien ja kaivojen kuntotutkimus Kaikkien pohjaviemärien ja kaivojen kuntotutkimus Asbestikartoitus
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
44