賣方手冊 S E L L E R ’S G U I DE METRO VANCOUVER PROPERTIES GROUP
R E / M A X C r e s t R e a l t y We s t s i d e | R E / M A X C r e s t R e a l t y RE/MAX Masters Realty | RE/MAX Metro Realty | RE/MAX Central Realty
我 們有8個辦公地點，足以滿足您的 房 產 需 求 。 8 LOCATIONS TO SERVE ALL OF YOUR REAL ESTATE NEEDS West Vancouver
North Vancouver Crest North Vancouver
Masters
Crest Westside Beach
Vancouver East Crest Westside 7th Metro
Crest Westside MacDonald
Burnaby
Vancouver West Central
Crest Richmond
Richmond
內容指引 CONTENTS 簡介 – 歡迎閱讀“售房手冊" Introduction - Welcome to Selling a Home
3
承諾 - 建立起一個雙贏的關係 Commitment - Building a Winning Relationship
4
重要注意事項 Important Considerations
7
影響房屋“可售性的”4大真相 4 Factors that Affect Saleability
8
售房“十步曲” 10 Steps to Selling 定義您的售房目標 Define Your Goals 選擇一個適合自己的房地產經紀人 Select a REALTOR® 標價您的待售房屋 Price Your Property 定位您的待售房屋 Prepare Your Home 市場推廣你的待售房屋 Market the Home 展示你的待售房屋 Show the Home 詢問觀房後的回應 Ask for Feedback 購房合同談判 Negotiate the Offer 移除購房合同條件 Remove Subjects 完成購房合同 Close the Deal
9 10 12 15 16 19 22 25 26 29 31
賣方常犯的錯誤 Common Mistakes for Home Sellers
33
特色供應商 Featured Suppliers
34
資料分析 Statistical Analysis
35
社會公益活動 Local Community Involvement
40
售房手冊術語總覽 A Home Seller’s Glossary
42
RE/MAX Seller’s Guide
3
4
RE/MAX Seller’s Guide
簡介 IN TR O D U CTI ON 歡迎來到“售房手冊” Welcome to Selling a Home 在做出出售您所擁有的住房或者投資物業這個重大決定之前，您會經歷一個很漫長的決定過程。其 中不乏理性的，同時也伴有感性的決策。因為這畢竟是大部分人一生中最有價值的固定資產。 我感謝您考慮委託把這個重要的任務交給我。本手冊旨在幫助回答一些可能出現的常見問題，並幫 助您為我們的初次見面做好準備。但願手冊裡的些許會為您提供有用的資訊和説明。
RE/MAX Seller’s Guide
5
承 諾 C O M M I TM E N T 建立“雙贏關係” Building a Winning Relationship 和一個持證的房地產仲介“REALTOR”共事出售您的房屋，是您能否成功出售房屋的關鍵。
我對您的承諾 My Commitment To You 完整的披露，對您的忠誠，您資訊的保密以及溫哥華地產局的道德規範是我對您的責任。
• 瞭解您的需求。時間節點, 預期回報, 以及其他重要的考量。 • 瞭解市場。 理解可能存在的競爭房屋。 • 公正客觀的房屋價值評估。通過向您提供最近類似房屋的成交價做對比。 • 確保家庭成員及財物的安全。 我會仔細檢查家中的貴重物品，寵物等。確保在展示房屋時的財物安全。 • 代表您談判協商。在收到買賣合同時，在我專業的基礎上，確保您合同的利益最大化。 • 詢問觀房後的回饋。 我會以電郵或電話的方式和買方的經紀（REALTOR）跟進。每次展示房屋給賣家後，您不會錯過任 何一個對方的回饋。 • 代表您談判協商。確保最佳價格，以及合同條款都與目前的市場現狀匹配。 • 推薦專業服務提供者。與房屋相關的金融及房屋相關的服務。 • 房屋過戶。在與您攜手完成整個房屋交易過程中，保障您不錯過任何一個與合同相關的時間點。
總之，我司將為您提供全面，優質的售房服務。畢竟，買房方的經紀是從買方的最佳利益出發 – 何談不是售房方的經紀呢？
6
RE/MAX Seller’s Guide
您對我的承諾 Your Commitment To Me 當與客戶合作説明銷售他們的房屋時，對我重要的是，我們可以形成一個及堅定的承諾和理解於一體的關係。這將有助 於我們最大限度地以最好的價格出售您的物業，我只需要您做到如下幾點： • -確保我們有足夠的時間準備您的待售房屋。 • -允許我在掛牌您的房屋之前，準備一份詳盡的市場推廣計畫。 • -確保我能在您方便且合適的時間，向買方展示您的待售房屋。 • -成為您值得推薦的房屋仲介（REALTOR）。 • -代表您與買方經紀談判。 • -若我的服務水準沒有達到您的預期，煩請您主動提出。
RE/MAX Seller’s Guide
7
8
RE/MAX Seller’s Guide
重要注意事項 I M P O RTA N T CO NS I DE R ATIONS 在我們開始前，我通常要求客戶仔細考慮以下幾點客觀因素，因為他們通常會直接影響到買賣的整個過程:
好的照片勝過千言萬語 GO OD P HOTOS MATTER . 更多的買家會上網查看房屋的圖片，所以專業的圖片和視頻 起到關鍵作用。確保您的房屋擺設不是過分擁擠，同時可以 考慮一下房屋擺設佈局的好點子。這樣，您的房屋會更顯大 氣，美觀。 一份M LS的掛牌是不夠的. AN M LS LISTING ISN’T EN O UG H. 您的房屋的相關資訊需要被有效的傳達到合適的買家耳邊。 無論是通過廣告，社交媒體，網路，或者是郵局廣告單。您 的房屋能被廣泛的傳遞到可能存在的買家那方是很重要的， 這樣才能最大化的贏回前期投入。
出售房是否合理定價？ I S YOUR PRICE RIGHT? 在掛牌後的兩周內，通常是聚集買家興趣最可能的時間節 點。若房屋掛牌價過高，買家可能尋覓他處。在定位售價 時，我們建議從實際出發。查看最近出售的房屋價格，相對 的定位自身的房價。
看房時間段。 ACC ES S AVA I LA B IL ITY. 合適的買家，沒有一個固定的看房時間段。作為房東，可以 給您的售房經紀一個寬鬆的時間段，這樣也許會有一個出乎 意料的結果。 瞭解可能存在的問題 UN D ER STA N D P OSSIB L E DOW NFA L LS. 沒有人願意聽到關於自己在售房屋的否定的評論。知錯能 改，在得到對方經紀的回饋後，我們可以在下一次買方看房 前，改正之前的不足，以達到預期效果。
選擇一個合適自己的經紀 C HO OS I N G THE RIG H T AGE NT. 您選擇的經紀永遠是為您的利益考慮。他們是您的第一盟 友。一個敬業的經紀會正確指導您走過並解答您對房屋買賣 過程中存在的任何問題。因為他們也在您的房屋出售過程 中，付諸心血。如果這些特質在你們合作的過程中能體現， 那麼請毫不猶豫的相信自己的直覺，大膽雇傭他們。
RE/MAX Seller’s Guide
9
影 響 房 屋 “ 可 售 性 的 ” 4 大真相 4 FACTO R S TH AT A FFECT THE SA L EA B ILI TY O F YO U R HOME 售價 P RICE P OINT 我會根據當前的市場條件，為您提供一個價格範圍。通過 提供相關資訊並説明您分析和解釋它，您可以在得到我為 您提供並解析現有的市場訊息之後，決定現在是否是賣房 的正確時間。 市場條件 MARKET CO N D I TI O N S 房地產市場，無論是國內還是國外，經常經歷波動起伏。 作為一個 RE/MAX 經紀, 我可以在不同的市場條件下，為 您解析房屋掛牌的利與弊。我的目標是成為您現在以及將 來“可以信賴的”房產顧問。
10 RE/MAX Seller’s Guide
房 屋 現 狀 P RO P E RTY CO NDIT IO N 房屋的成色和現狀，可以直接影響到其售價和所需出售時 間的長短。我可以為您提供房屋的細節修繕和必要的家居 擺設等的意見和關係網絡。 市 場 推 廣 MA RKET EX P OSU RE 與之前的三個事實真相不同，我們主要關注在-房屋的市 場推廣和合同談判。在最短的時間內，花最少的精力為您 找到合適合格的買家，是我關注的重點。我的客人欣賞周 全的行銷計畫，結合過去的經驗之談，能讓您的在售房屋 無往不利，達到出售預期的目標。
售房“十步曲” 10 ST EP S TO S E LLI N G YO UR HOM E 1. 明確目標 2. 選擇合適的房地產經紀 3. 定位在售房屋價格 4. 佈置準備在售房屋 5. 市場定位在售房屋 6. 展示在售房屋 7. 詢問看房回饋 8. 買賣合同談判 9. 解除購房合同條款/條件 10. 房屋過戶
RE/MAX Seller’s Guide 11
1. | 明 確 目 標 D EF INE YOUR G OA LS 明確您是為何目的需要出售所 持 房 屋 D ET ER M I N E WHY YO U A R E S ELLING YO U R H OME 在開始考慮售房之後的一系列手續和過程前，您需要多花點時間，明確售房的初衷和目的。每個人的考量都不同，您需 要集中思考哪些因素是對您出售房屋起到決定作用的，這樣可以幫助並簡化之後一系列的售房過程。 以下的六個問題，您需要確切給出答案： xx 時間是否緊迫? xx 您是否需要遷移異地? xx 您之後是搬“大”還是搬“小”呢? xx 尋找不同的鄰里? 更多城市，還是鄉村生活? xx 尋找不同的周邊配套環境? xx 出於經紀上的考慮?
12 RE/MAX Seller’s Guide
5大重要考量點 5 Important Considerations • 您是否理解售房所帶來的開支? • 需要一個合適的時間出售房屋? • 現今的市場條件，會不會對在售房屋有多方面影響? • 房屋的產權對您是不是一個優勢？ • 現今的貸款利息和付款方式與當初的貸款的對比？ 在充分理解每個市場和其銷售過程的不同之後，也許您的在售房的出售會如同一個百米衝 刺一樣的快速，也可能如同馬拉松式的漫長。您需要做兩手的準備。
RE/MAX Seller’s Guide 13
2. | 選 擇 一 個房地產經紀 SEL ECT A REA LTOR ® 決定誰能成為您的最佳房屋出售代表，會是您在整個出售房屋過程中一個重要的決定。作為一個 RE/MAX 房屋經紀, 我 會協助您順利完成整個交易. 成為您的市場推廣代理人: ACT AS YOUR MARKET I N G MA N AG ER : • 定位一個有競爭力的售價。 • 給您提供如何擺設您的家居空間，以及展示您房子最 佳賣點的意見和建議。 • 定制一個專業的適合您的市場推廣計畫。 • 與您及時溝通交流，並提供可能會影響到您房屋出售 價格的回饋及意見。 推薦具有有購買潛力的買家 : I N TRODUCE QUALIFIED BUY ER S : • 與業界最高產的買家經紀建立起合作關係。 • 確保每個來觀房的買家，已通過有購買能力的審批和 審 閱。
14 RE/MAX Seller’s Guide
承當您的專業合同談判家： S ERV E AS YO UR EX P E RIE NCE D NEG OT IATO R : • 為您解讀收到買賣合同的優缺點。 • 在您售房目標的基礎上，確保您的利益最大化。 扮演您的過戶協調員： ACT AS YO UR C LOSING CO O RDINATO R : • 及時寄出所需檔。 • 在從您的律師或公證人員處收齊售房款後，及時向買 方提供房屋鑰匙及相關文。 • 在房屋交接日，及時跟進處理與房屋交易相關的細 節。 • 提供對您順利搬離現有居所有用的資訊和説明。
RE/MAX Seller’s Guide 15
16 RE/MAX Seller’s Guide
3. | 標 價 您 的待售房屋 PR ICE YOU R P ROP E RTY 買家對房屋的售價最好奇也最敏感。既然如此，我們就需要針對在售房屋，定位其售價。一個可以既能吸引買家的眼 光，也能為您提供一個不錯的回報的價格。
什麼是市場價值? WH AT IS MA R K ET VA LUE? 我的專業知識在絕對房屋市場價值時，就會表露無遺。撇去原始購入價格，甚至是您在過去幾年為其增加的附加價值， 市場價值，指的是在一個特定的時間，買家針對所看房屋，願意付出的價值。
過高定位的房屋價值。 OVER PR I C I N G YO UR HOM E 不變的真理是，買家通常需要經歷十二套房屋的觀房後，決定其願意購買的那套房屋。在這個過程中，他們會意識您的 房屋是否在一個合理的定價區間內。
如果定價過高，您將錯失一個潛在買家。如果價格先高後低，買家會質疑房屋的現狀。在房屋上市前，準確無誤的定位 其價值，將會直接影響到其之後的銷售，能否在對的時間，遇到對的買家。
RE/MAX Seller’s Guide 17
4 . | 準 備 您 的 在售房屋 PR EPAR E THE HOME “這不是我的家，它僅僅是一處住房”，是此本《售房手冊》所要表達的一個中心思想。在此冊中，已為您羅列了以下 的三個階段。您的房產經紀會與您討論，如何使您的房屋出售的價格利益最大化。 第一階段：基礎裝備 LEVE L 1 : T H E BAS I CS • 除去雜物 • 移去個性化裝飾 • 深度清潔房屋 第二階段：進階準備 LEVE L 2 : B EYON D T H E BAS I CS • 用中性色粉刷牆面 • 改變房屋的裝飾和佈置主題 • 房屋細節修復 第三階段：高階準備 LEVE L 3: WAY B EYON D T H E BAS I CS xx 主體維修 xx 裝修地下室 xx 其他維護修繕
18 RE/MAX Seller’s Guide
溫馨提示 Helpful tips: xx 把整個過程視作搬家準備的一個開始。 xx 不要小看細節的修復，它們可能是買家是否購買的決定性因素。 xx 特別留意產生異味的房間，沒有人會喜歡任何形式的異味。 xx 房屋的外觀和周邊的美觀及完整，能讓人產生第一眼好感。 xx 重新審閱您的住所。換位思考，若是買家，是否願意購入。您是過去房子的主人，應該清楚房子 的好壞優缺。突出重點，儘量避免缺點和不足處。 xx 我們也會為您提供RE/MAX的獨家視頻資源：您準備好售房了嗎？ “Are You Fit to Sell” 以及為 出售房屋所需準備的行動清單。
RE/MAX Seller’s Guide 19
買家從何而來？
W H E R E D O BUYE R S COME F ROM?
Internet
Real Estate Agent
51%
Friend, Relative, or Neighbour
4%
Yard Sign/ Open House
34%
Home Builder or Their Agent
2%
8%
Directly from Seller
1%
This representation is based in whole or in part on data generated by the National Association of REALTORS® (NAR), which assume no responsibility for its accuracy. Updated December 2016.
20 RE/MAX Seller’s Guide
Print Newspaper Advertisement
1%
5. | 市 場 推 廣您的售房 MAR K ET T HE HOME 一個成熟且專業準備的行銷計畫對於最大化您房屋的曝光率至關重要，故此它需要經過精心籌備且有戰略性地落實。 • • • • • • •
Yard Signs and Directionals 屋前標誌和在售房指向標 Marketing Collateral For Your Home 您房屋市場推廣及周邊配套 Public and Private Showings 公眾及獨家看房 Local Advertisements 本地廣告 Networking and Referrals 銷售內部網路及同行推薦 Virtual Tours through Online Video Marketing 網路虛擬看房視頻 Web Exposure 網路曝光
O UR DIRECT APPROACH 我 們 的 直 接 推 廣 直郵的專業宣傳材料是推廣您出售房屋資訊的最有效的方式之一。 您的鄰居將首先告訴他們的朋友和家人 – 如果他們 已經十分喜愛他們的自住社區，就會成為您最大的推廣者！
LISA GROTH AND R E / M A X R E A LT Y S E R V I C E S
THE POWER OF RE/MAX A N D R E / M A X R E A LT Y S E R V I C E S
My goal is to become your preferred REALTOR® of choice. By working with the most innovative real estate brokerage in Vancouver, RE/MAX Realty Services, I can offer you a platform of services that will raise the marketing of your home to a new level and allow me to exceed your expectations.
When you choose Lisa Groth, you also choose to work with one of the most elite and sophisticated brokerages, RE/MAX Realty Services.
Selling homes today is as much an art as it is a science. Entrust me with the duty of taking care of all your real estate requirements; from the smallest detail to the most important transaction of negotiating your final contract. ~ Lisa Groth
Y O U R D E D I C AT E D R E A LT O R A N D PA R T N E R I N VA N C O U V E R ®
RE/M A X R E A LT Y SE RV I CE S: »
Is the #1 real estate office in Vancouver
»
Was the #1 office for Sales Volume in Vancouver in 2015
»
Offers real estate experience that is unsurpassed
»
Boasts networking and teamwork that is unmatched
»
Features extensive support services for all your real estate requirements
»
Ensures access to a full concierge of preferred service providers and local experts
SERVING
VA N C O U V E R LISA GROTH
WITH PRIDE
REALTOR® RE/MAX Realty Services
623.293.0172 Lisa@LisaGroth.com www.RealtyServices.com RE/MAX Realty Services 441 Taft Avenue Glen Ellyn, IL 60137 630.790.1776 Each Office Independently Owned and Operated.
PRESENTED BY LISA GROTH Your Vancouver Home Specialist
Published by REAL Marketing (REM) | www.REALMarketing4You.com | 858.847.8631 | ©2016
RE/MAX Seller’s Guide 21
24/7 網路曝光 24 / 7 W E B EX P OSUR E 近90%的人在互聯網上開始他們的購房搜索，所以您需要確保您的售房得到最大化的網路曝光率。在我的市場計畫中， 您的在售房將會吸引來自全球買家和經紀們的目光。
REAL ESTATE
22 RE/MAX Seller’s Guide
與全 球 接 軌 的 當 地 專家 LOCA L EX P E RTS, G LO BA L LY CO NNECTED 當您決定和RE/MAX的經紀達成售房協定時，您已加入了全球的售房網路。您已參與到全球最有效的行銷網路，並得益於其 強大品牌所帶來的益處。向全球化進軍，RE/MAX！
我們在100個國家，擁有超過100，000名房產經紀。 OVER 100,000 AGENTS IN OVER 100 COUNTRIES 北 美 | 美 國 | 加 拿 大 | 墨 西 哥 |中 美 洲 | 貝 里 斯 | 哥 斯 大 黎 加 | 薩 爾 瓦 多 | 瓜 地 馬 拉 | 洪 都 拉 斯 | 尼 加 拉 瓜 | 巴 拿 馬 |南 美 洲 阿 根 廷 | 玻 利 維 亞 | 巴 西 | 智 利 | 哥 倫 比 亞 | 厄 瓜 多 爾 圭亞那|秘魯|蘇利南|烏拉圭|委內瑞拉|加勒比群島|安地卡及巴布達阿魯巴|巴哈馬|巴貝多|博內爾島|開曼群島|庫拉索|多明尼克|多明尼加共和國格瑞那達|牙 買加|波多黎各|聖巴泰勒米|聖基茨和尼維斯|聖露西亞|聖馬丁|千里達和多巴哥|特克斯和凱科斯|美屬維爾京群島|歐洲|阿爾巴尼亞|奧地利|白俄羅斯|比利時 波士尼亞赫塞哥維納保加利亞|克羅埃西亞|捷克共和國|丹麥|英格蘭|愛沙尼亞|芬蘭|法國|德國|希臘匈牙利|冰島|愛爾蘭|義大利|拉脫維亞|列支敦士登|立陶 宛|盧森堡|馬爾他|黑山|荷蘭|挪威|波蘭|葡萄牙|羅馬尼亞|蘇格蘭|塞爾維亞|斯洛伐克|斯洛維尼亞|西班牙瑞典|瑞士|威爾士|中東|巴林|埃及|以色列|科威特|黎 巴嫩|阿曼|卡達沙烏地阿拉伯|土耳其|阿拉伯聯合大公國|非洲|阿爾及利亞|波札那|維德角|模里西斯|摩洛哥|莫三比克|納米比亞|塞席爾|南非|尚比亞|辛巴威 亞洲/太平洋|澳大利亞|不丹|中國|關島|印度|印尼|日本|密克羅尼西亞|蒙古|尼泊爾|紐西蘭北馬里安納群島|菲律賓|帛琉共和國|新加坡|韓國|斯里蘭卡|泰國|
RE/MAX Seller’s Guide 23
6. | 展 示 您 的待售房屋 SHOW TH E HOME 賣家通常在出售房屋時過分緊張。以下的幾點可以讓您獲得最佳的第一印象，于此增加您房屋獲得買家出價的機會。 • • • • • • •
讓您的經紀主導 隨機應變 快速打掃 室溫控制 管好寵物 房間照明 與您的經紀現場溝通
貼士： 把個人物品存放在盒子內，妥善保存在櫃子或抽屜內。
24 RE/MAX Seller’s Guide
“展示房屋”的準備清單 The “Show Home” Ready Checklist 假 如 您 只 有 1 0 分 鐘 YO U H AVE 10 M I N UT ES : 整理鋪床 準備一個盒子或紙箱把個人物品存放其中，並帶入車子的後備箱。 清倒所有垃圾 確保浴室乾淨整潔，浴巾整齊擺放，顏色相近。 關閉所有馬桶蓋。 擦乾廚房檯面和洗碗池。 打開所有房屋的照明。 確保室溫宜人。 確保室內無異味。 假如您有一個小時： YOU HAVE ONE HOUR: 完成“十分鐘”清單所羅列的，外加： 對地毯處進行吸塵處理。 掃乾淨地板表面。 擦淨所有的鏡面。 仔細打掃屋內的馬桶及周邊。 擦淨廚房的所有檯面。 洗淨的衣服及時折疊入櫃。 打掃屋外的進門走廊及入門處地毯。
RE/MAX Seller’s Guide 25
26 RE/MAX Seller’s Guide
7. | 詢 問 觀 房後的回饋 ASK FOR FE E DBAC K 無論褒貶好壞，能聽到買方觀房後的回饋是十分重要的。從中吸取的經驗和教訓可以幫助您下一次更好的展示售房。在 每次參觀完之後，及時和您的經紀溝通。瞭解房屋的受歡迎程度，並接受更好的意見。
xx 從經紀處得知回饋的內容。從中學習並改善您房屋的成列和佈置。您的經紀也會為您提供實用可行的意見和方 案。 xx 您的在售房屋可否提供一些“優惠舉措”從而吸引更多的買家上門看房？ xx 您的經紀還有沒有向您提供更多有效的市場推廣計畫？ xx 在買方上門看房後，不必過早下結論。買家們需要時間消化過去時間內所參觀的在售房屋，或許在做重大決定 前，需要參觀更多的在售房屋。 xx 耐心的與您的經紀溝通，共商進退。
RE/MAX Seller’s Guide 27
8. | 購 房 合 同談判 NEG OTIATE THE OFFE R 這可能是整個售房過程中，最複雜的一個環節。此中有很多組成部分，您的經紀會為您詳盡解釋各個所涉及到的步驟和 環節。 合同的類型可以歸納為以下兩種。有附加條件和無附加條件的買房意向書：一個無附加條件意向書，通常也可以理解為 堅決購房意向書。一個帶有條件或條款的意向書，被稱作有附加條件購房意向書。 您可以接受或拒絕買家首次的意向書。如果您不是完全同意或部分同意買家所提出的條件，您可以在原意向書的基礎上 修改部分條款或條件，此稱為反要約。意向書可以在買賣雙方間反復修改，直至一方接受或拒絕，從而終止雙方的整個 談判過程。 反要約 COUN TER OFFERS 反要約是在賣家接受到買家提供的意向書之後，修改並成立的。通常，反要約會羅列出賣家不同意買家的部分條款或條 件： • 要求更高的售價 （如果買家的出價達不到賣家的要價） • 增加定金的數量 • 拒絕支付賣房所需檔的費用 • 修改過戶和交房的時間節點 • 修改意外事件的時間節點 • 不包括房屋的個人購置物品 反要約可以在買賣雙方間多次交換。需要注意的是，反要約有時間限制，意味著作為賣家的您，可以在接到買家的反要 約的同時，接受其他買家的購房意向書。
28 RE/MAX Seller’s Guide
無紙化工作 WORKING PAPERLESSLY
身在他處？不是問題！ Not in town? Not a Problem! 雖然房地產總是建立並維護與客戶的個人關係，但客觀條件並不總是允許客戶雙方能方便的當面簽署或 交換檔。 考慮到您的方便和有意識地減少行業碳足跡，我們的員工已致力於高科技投入，使您的交易盡 可能簡單和無紙化。 無論是電子簽名軟體和應用程式，雲存儲解決方案都能快速，輕鬆地共用和存儲交易文書，智慧手機和 平板電腦可以隨時隨地為客戶服務，或視頻聊天和電子郵件解決方案，從而在任何地方進行通信，使您 真正感受到“天涯若比鄰”式的服務，我們的代理商使用尖端的技術解決方案，幫助您輕鬆體驗買賣房 產的整個過程 - 無論您身在何處！
RE/MAX Seller’s Guide 29
30 RE/MAX Seller’s Guide
9. | 移 除 購 房合同的條件 R EMOVE SU B JECTS 當雙方同意了合同內的細節和條款的談判，他們就要開始在約定的時間內達成所需的條件和條款。 您的經紀會指導您完整合同中所提到的條款細節。理想的解決方案是，雙方互相配合在約定的時間內完成各自所需履行 的職責。 您富有經驗的經紀，會在條款沒有按時解除的情況下，給到您合適的建議。
RE/MAX Seller’s Guide 31
32 RE/MAX Seller’s Guide
1 0. | 完 成 售房合同 CLOSE THE DEA L 銷售合同只有在所有條件被解除後才正式生效。 與您售房相關的合同和檔會被送到您事前約定的律師或公證員處。您的律師會與買方律師溝通，並提供對方所需的檔。 您的法律顧問會告知對方的律師從買家處提款，並通知您交易已完成。您的經紀會通知您是否需要您配合更多的工作， 如為對方提供房屋的鑰匙等。
解讀您所需提供的服務費用 Understanding Your Fees 為您提供上乘的服務並超越您的預期的同時，我覺得十分有必要向您解釋我處的收費標準。房屋出售的傭金，是由買賣 雙方共同承擔。
Seller’s Brokerage Personal Fees Business & Marketing Expenses REALTOR® Fees Buyer’s Brokerage Good Service Doesn't Just Happen. 作為您的經紀，我在您出售房屋前，投入時間和金錢。所有的回報只有在您滿意的售出房屋之後，我才可以兌現。在交 易成功後，傭金是由所有參與到的經紀公司共用的。
RE/MAX Seller’s Guide 33
34 RE/MAX Seller’s Guide
售房者的數宗罪
COMMON MISTAKES BY HOME SELLERS 1. 沒有聘請專業人士 – 您需要富有經驗的經紀。通常由房東自行出售的房屋，需要更長的時間，並得不到更高的售 價。 2. 沒有準確定位房價 – 定價過高或過低都是一個錯誤的開始。清楚市場，瞭解周圍的售價是準確定位房價的關鍵。 3. 忽視必須的修繕 – 您自行的修繕相對於買家指定的修繕公司，會付出更少的代價。 4. 沒有重視房間擺設佈局 –在售房前努力營造一個更大的生活起居空間，這可能是花費最少的一項投資。 5. 不要參與售房的議價過程 – 本可創造的“雙贏”局面，往往被很多買家的參與所打破。 6. 沒有在交易完成前完整披露房子的細節– 直言不諱的告知您房子所存在的問題，可以省去您很多的時間和金錢。 7. 忽視售房的費用和額外開支 – 您可以要求查看過戶所需的費用。提前和您的經紀談論所需的費用問題。 8. 沒有聘請專業的攝影師 – 多達90%的買家從網路得到房屋的第一手資料，您需要提供一個良好的“第一印象”。 9. 不信任且不和您的經紀及時溝通 – 他們是您最值得信賴的盟友。您需要坦誠布公的和他們交流您真實的想法。
RE/MAX Seller’s Guide 35
精選服務商 Featured Suppliers: Metro Home Services GetMetro.ca首選供應商計畫將我們的代理商及其客戶與許多優質的服務提供者對接，這些服務提供者多年來一直被我 們公司及其員工使用和推薦。 如果您正在尋找以下任何類別的可靠轉介，請訪問www.GetMetro.ca！ • • • • • •
律師 公證人 抵押貸款顧問 保險提供商 財務顧問 建築與設計
36 RE/MAX Seller’s Guide
• • • • • •
建築商 驗房師 清潔服務 承包商 露臺和圍欄 地板
• • • • • •
雜工服務 園藝 油罐拆除 水暖加熱 屋頂，屋面和排水溝 窗戶維護
R E /MA X 加 拿 大 與 整 個 行業的對比 R E/MAX CA N A DA VS. T H E INDUSTRY BUYERS & SELLERS WHO KNOW THE BRAND1
AGENTS CANADA
AGENTS WORLDWIDE
OFFICES WORLDWIDE
COUNTRIES2
95.5%
19,668
111,1888
7,275
100+
買方，賣方對品牌的認知度
BUYERS & SELLERS WHO KNOW THE BRAND1
100% 80% 60% 40% 20% 0%
RE/MAX
Royal LePage
Century 21
Coldwell Banker
Sutton Better Homes HomeLife & Gardens
Keller Williams
Sotheby's
Data is year-end 2015, except as noted. Coldwell Banker, Century 21, Better Homes and Gardens and Sotheby’s data is as reported by Realogy Corporation on SEC 10-K, Annual Report for 2015; Keller Williams, Royal LePage, Sutton and HomeLife data is from company websites and industry reports. 1. MMR Strategy Group study of total brand awareness of real estate organizations among buyers, sellers, and those planning to buy or sell. 2. Based on lists of countries claimed at each franchisor’s website, excluding claimed locations that are not independent countries (i.e. territories, etc)
RE/MAX Seller’s Guide 37
2016 經紀公司表現 2 0 16 BR O KE R AG E P E R FO RMA NCE VANCOUVER & THE FRASER VALLEY MARKET SHARE LISTING AND SELLING ENDS COMBINED, MARKET SHARE BY UNITS
25% 20% 15% 10% 5% 0%
RE/MAX
Sutton
Royal Royal Macdonald HomeLife Century 21 Coldwell Regent One Percent Banker Park Realty Realty Le Page Pacific Realty Realty
#1 Sales Group Worldwide 2009, 2010, 2011, 2013, 2014, 2015, and 2016 This representation is based in whole or in part on data generated by the Real Estate Boards of Greater Vacouver, Fraser Valley, Victoria, and Vancouver Island, Okanagan Mainline, South Okanagan, and BC Northern, which assume no responsibility for its accuracy. Data is reflective of data pulled between December 2015 and December 2016.
38 RE/MAX Seller’s Guide
RE/MAX大溫地區 和 菲沙河 的資料對比
RE/MAX OF GREATER VANCOUVER & FRASER VALLEY BY THE NUMBERS
NUMBER OF ASSOCIATES
NUMBER OF SALES
AVERAGE NUMBER OF SALES PER ASSOCIATE
AVERAGE NUMBER OF SALES VOLUME PER ASSOCIATE
TOTAL REPORTED SALES VOLUME
1,954 29,088
14.9 $12.52 Million $24.46 Billion
This representation is based in whole or in part on data generated by the Real Estate Boards of Greater Vacouver, Fraser Valley, Victoria, and Vancouver Island, Okanagan Mainline, South Okanagan, and BC Northern, which assume no responsibility for its accuracy. Data is reflective of data pulled between December 2015 and December 2016.
RE/MAX Seller’s Guide 39
2 0 1 6 經 紀 公 司 表現 2 0 16 BR O KE R AG E P E R FO RMA NCE
40 RE/MAX Seller’s Guide
#1 Sales Group Worldwide 2009, 2010, 2011, 2013, 2014, 2015, and 2016
縱觀整個大溫地區 T HRO UG H O UT M ETR O VA NCOUV ER 25%
West & North Vancouver Market Share
20%
20%
15%
15%
10%
10%
5%
5%
0%
0% RE/MAX
Royal LePage
Sutton
Macdonald
25%
Angell Royal Hasmar Pacific Realty
Team 3000
Sotheby’s
Burnaby, Coquitlam, & New Westminster Market Share
20%
10%
10%
5%
5% 0% RE/MAX
Sutton
New Coast
Macdonald
Keller Williams
Team 3000
Sutton
Royal Macdonald Pacific Realty Realty
Royal Le Page
Rennie
Century 21
Oakwyn
Richmond Market Share
20% 15%
Royal Royal Pacific Realty LePage
RE/MAX
25%
15%
0%
Downtown, East Vancouver, & Vancouver Westside Market Share
25%
RE/MAX
Sutton
#1 Sales Group Worldwide 2009, 2010, 2011, 2013, 2014, 2015, and 2016
Royal Macdonald Pacific Realty Realty
New Coast
Multiple Realty
Regent Park
RE/MAX Seller’s Guide 41
Metro
社區活動參與 LOCA L COMMU NITY INVO LV E ME N T RE/MAX深知，在日常生活當中，建設一個美麗的社區，需要從注入關懷開始，同時，扶持當地的專案和相關組織能起 到至關重要的改變。這就是為什麼我們願意全身心的投入。在一系列慈善義舉的背後，我們投入的不光是金錢，時間， 和努力。只有這樣我們才能真正的把這裡稱作為是“家"。 “ 兒 童 奇 跡 成 長 網 路 ” C HI LD R EN ’S M I R AC LE NETWO RK “兒童奇跡成長網路”(Children’s Miracle Network) 是一個慈善機構，由坐落在全國各省，共計14 家兒童醫院組成。醫院每年治療超過260萬名兒童。過去二十年的合作歷程中，作為唯一一家支援“ 兒童奇跡成長網路”的房地產代理商，RE/MAX的地產經紀們從他們的收入中，通過“奇跡家園”的 專案，總共捐贈了$44,000,000的善款
背 包 夥 伴 BAC K PAC K BUD D I ES 在RE / MAX，處在危險中的孩童的需求，始終是我們慈善義舉的第一選擇。“背包夥伴”(Backpack Buddies) 選擇那些處在困境中的孩子們，若沒有我們的幫助，他們週末將沒有營養搭配均衡的食物可 以食用。通過這個“孩子們結對幫助”的倡議，我們把準備好的食物發放到有需要的學校，並讓孩子 們在週末放學時能帶回家。
為 拯 救 生 命 而 工 作 S O LD O N SAV I N G LI V ES 為了可以幫助那些和愛滋病人居住在一起的家人改善生活，您可以選擇我們“為拯救生命而工 作”(Sold On Saving Lives) 的經紀代理。這些經紀們，在每次成交一套房屋後，會向“彼得博士的艾 滋基金會”(Dr Peter AIDS Foundation) 捐贈一定數額的善款。每次您若選擇從一個“為拯救生命而 工作”的經紀手上成交房屋的時候，您也間接的為那些與艾滋患者居住在一起的人們，提供了幫助。
器 官 捐 贈 宣 導 意 識 O R G A N D O N O R AWA R EN ESS RE/MAX致力於普及提高“器官捐贈”必要性的認識.“加拿大器官移植協會”(Canadian Association of Transplantation) 致力於向本國人推廣，身體器官，組織和骨髓捐贈的相關知識，並協助他們做出 適當的決定。獲取更多國家有關身體器官和組織的捐贈資訊，請訪問他們的網站，www.transplant. ca。
追 求 卓 越 ® 獎 學 金 Q UEST FO R EXC ELLEN C E ® S C H O L A RSH IP “追求卓越”是RE/MAX成立的，針對在加拿大西岸12年級的學生所設立的助學金計畫。通過對那些 積極貢獻，領導參與社區活動，並取得傲人成果的學生予以認可和獎勵。
42 RE/MAX Seller’s Guide
笔记 NOTES
RE/MAX Seller’s Guide 43
賣方專業詞彙對照表 A H O M E S E L L E R ’ S G LO S S A RY
在購買房屋時，瞭解其相關的概念和術語是十分重要的。在整個購買過程中，您的房地產經紀人會為您解釋任 何陌生的術語。儘管如此，以下收集的專業術語您還是有必要瞭解一下： Abstract Of Title – 產權摘要–一份對某個特定的房 屋，從第一次過戶至今，所有相關過戶記錄的歷史 資料。 Agreement of Sale – 銷售協議-也被稱為購買合同，在 不同管轄區也被稱為買賣協定或購買協定。買賣雙 方同意在互相約定某些特定的條款後，記錄在合同 內，並雙方簽署。 Amortization – 按揭貸款-通過以定期支付固定還款 額，逐步減少借貸的本金，借貸利率會在貸款檔中 清晰體現。 Appraisal – 房價評估–由專業評估師根據當地房價 和最近同類房屋成交價，綜合評定而成。 Assessed Value – 政府估價–有各區政府對當地房屋 的估價，用以計算房屋的當年地稅。 Closing – 房產過戶-財產所有權轉移的最後步驟。在 交割日，由銷售協議規定，買家完成審核簽署所有 相關交易檔並支付完餘款。也被稱為和解協議。
44 RE/MAX Seller’s Guide
Closing Costs – 過戶費用–完成房產買賣所需之外的費 用，包括：稅收，貸款保險，評估費和律師費。 Closing Date – 交割日期–通常指法律合同上規定的賣 方把房產產權轉移到買方名下的時間。 Conditions or Subjects – 合同條款-這通常是用來保護 合同一方在過戶前所會發生事件的合法利益。此類條 款可以是“需通過貸款預審”，“物業管理允許飼養 寵物”，“買方需在賣出自住房後，方可繼續進行交 易”，“必須通過驗房”等。 Contingency – 後備方案-購房合同的一項條款，在簽訂 合同前，必須由雙方商定達成，並對買賣雙方具有相 同的約束力。 Counter-Offer – 合同議價–針對之前買方的合同進行更 改，可以是部分或全部否定，同時使合同的談判繼續 朝著相互可以接受的方向發展。 Conventional Mortgage – 傳統的抵押貸款–一份不受聯 邦政府保護和擔保的貸款。
Debt-to-Income Ratio – 債務收入比–體現全部負債比 例。按每月總償還債務除以月總收入包含按揭還款 額，計算得來。
Inclusions and Exclusions – 房屋附帶物品 - 這些是在 買賣合同內所指出的包含或不包含的項目。通常指家 電，窗簾，燈具及裝飾件。
Deposit – 買方定金–是由買方向賣方支付的一筆款 項，意圖來證明對所簽房屋的購買意向。該款項可以 用來抵扣房屋的最終售價，您的經紀人會為您建議合 適的定金份額。
Lien – 他項權證抵押權 – 指對房屋所強加的一個債務 聲明。若房貸沒有按時支付，貸款人有權力收回所貸 房屋。
Equity – 個人資產–房屋價值除去貸款餘額和任何懸 而未決的留置權或其他債務所得到的實際價值。 Easements – 地役權 – 在某些特殊情況下，協力廠商 可以合法借用房屋部分自有面積的合法權益。地役權 可能影響房屋的價值，並有時是地契的一部分。 Fixed-Rate Mortgage – 固定利率抵押貸款 - 一種抵押 貸款形式，貸款利率在整個合同週期固定不變。 Home Inspection – 房屋檢驗 – 房屋的專業檢驗，由 買方支付，用來評估其管道的品質和安全，暖氣，電 線，電器，屋頂，地基等使用狀況。 Homeowner’s Insurance – 房屋保險 - 在發生火災或水 災，訪客意外受傷或事故對房屋造成損害時，對業主 和貸款提供方的一種保險單。
Market Value – 市場價值 – 買方對所購房屋願意支付 的金錢價值。評估價值是指對目前市場公正的對該房 的價格評估。 Possession and Adjustment Dates – 得房和清算日期 – 買方取得了房屋的所有權的日期， 以及房屋所涉 及到的預付地稅，管理費等的清算日期，兩者通常是 相同的日期。 Possession Date – 得房日期 – 買方可以搬入新房的 日期，由銷售協議規定，一般來說，它發生在交割日 前後。 Pre-Approval Letter – 房屋貸款預審信 -抵押貸款公司 致信表明買方已獲得抵押貸款資格。這也顯示了買方 是有誠意出價購買該處房屋的。
RE/MAX Seller’s Guide 45
Principal – 貸款本金部分 – 從借貸人處得到的抵押貸 Title – 房屋所有權 – 房屋的所有和使用權。產權或契 款金額，或者說尚未付清的貸款金額。其中不包括貸 約有時被用作土地所有權的證明。產權若無債務和留 款利息部分。 置權等，在法律上被稱為“全權產權”。 Purchase Offer – 購買合同 - 一份詳細的書面檔，標明 Title Search – 產權查詢 – 針對該房屋所有權在過去所 購買意向，並可以通過多次的談判進行條款的修改。 有過戶記錄的法律檔。檔顯示有關房屋所有權變動中 當雙方同時簽署後，此買賣合同具有法律約束力。* 存在的漏洞和問題，是否有過起訴或法律障礙。 Purchase Price – 成交價格 - 即買方支付的金額用以購 * 買賣合同的手續過程因地區而異。 買此處物業，通常取決於市場情況，也可能有別于賣 房最初的要價。成交價格沒有一個“通常”的議價比 例，取決於賣方的出售動機，和最初的要價與“真 實”市場價間的差額。 Terms – 合同項目 – 合同中包括特定“項目”，如總 成交價格，貸款方式。具體是自行辦理或委託貸款顧 問辦理，亦或是承接賣方現有的房屋抵押貸款（現有 貸款承接）。
46 RE/MAX Seller’s Guide
“出售您的家並不意味著留下您的回憶，而是一段必 經的旅程，所以讓我們成為您的嚮導。” “Selling your home does not mean you leave your memories behind... but rather a journey through which you must travel, so let us be your guide.”
R E /MAX Cr est Rea lty Wests i de 1428 West 7th Avenue Vancouver, BC 604.602.1111
RE/ MAX Cre st R e a lty 5731 No. 3 Road Richmond, BC 604.285.8827
R E /MAX Cr est Rea lty Wests i de
RE/ MAX M ast e rs R e a lty
13215 Macdonald Street Vancouver, BC 604.732.1336
1453 Bellevue Avenue West Vancouver, BC 604.913.9000
R E /MAX Cr est Rea lty Wests i de 2-1012 Beach Avenue Vancouver, BC 604.684.6155
RE/ MAX Me t ro R e a lty 2899 Commercial Drive Vancouver, BC 604.612.1000
R E /MAX Crest Rea lty #101 - 2609 Westview Drive North Vancouver, BC 604.988.8000
RE/ MAX Ce n t ra l R e a lty #1 - 5050 Kingsway Burnaby, BC 604.433.2211
This communication is not intended to cause or induce a breach of any existing agency relationship. CopyrightŠ May 2017