Perfiles de una tragedia. Perfiles de una tragedia Crisis residencial y urbanística: algunas ciudades de Castilla y León
Luis Santos y Ganges - insur3@uva.es
La crisis inmobiliaria, una crisis social ...en Papeles nº 113 (2011) Alfonso Álvarez Mora, María Castrillo Romón, Juan Luis de las Rivas Sanz y Luis Santos Ganges escribimos un artículo llamado “Perfiles de una tragedia: la crisis residencial y urbanística española”... Las ideas de esta presentación se basan en las de ese artículo (aunque planteadas para el caso de las ciudades de Castilla y León):
1. Las dimensiones sociales más visibles (y escandalosas) de la actual crisis inmobiliaria recubren dos crisis de aún mayor calado social, una residencial y otra urbanística. 2. Crisis residencial profunda, estructural: la vivienda ha perdido de forma efectiva su carácter de bien social y ha quedado reducida a una mercancía prácticamente desvinculada de las necesidades de la población 3. Crisis urbanística profunda, igualmente estructural: el “desarrollo urbano” se confunde con el crecimiento la clasificación de suelo urbanizable.
Iniquidades legales La normativa vigente beneficia al poderoso y perjudica al débil: 1. La Ley de Enjuiciamiento Civil regula la ejecución dineraria de los bienes hipotecados tal modo que, si una vez subastados los bienes hipotecados, su producto fuere insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá su curso... regulándose el caso en que la subasta quede sin ningún postor, que otorga al acreedor la posibilidad de solicitar la adjudicación de los bienes por el 60% del valor de tasación de ese momento. 2. La responsabilidad patrimonial del deudor es ilimitada según lo establecido en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria, aunque esto sólo es efectivo con las personas físicas, pues la responsabilidad patrimonial universal de una sociedad anónima acaba cuando ésta carece de suficientes bienes o se extingue y, claro, no se extiende a los accionistas (¡se hundiría el sistema capitalista!). 3. La normativa hipotecaria es muy antigua y hace aguas (Ley Hipotecaria de 1946 (modificada ocho veces, Ley 2/1981 de Mercado Hipotecario, Ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, y Reglamento Hipotecario de 1947, en 1998 y con varios preceptos anulados por el Tribunal Supremo en 2000). 4. La normativa de cooperativas de vivienda es insuficiente y perjudica notoriamente al cooperativista. Las falsas cooperativas son un negocio socialmente nocivo pero consentido y mal regulado. Innumerables sociedades de gestión especializadas en cooperativas de vivienda inducen la creación de sociedades cooperativas y sus distintas promociones, pero las controlan e impulsan sus actividades, siendo los protagonistas reales aunque no los responsables ante la ley. Son agentes promotores encubiertos, rayanos en el fraude de ley.
La producción de nuevas viviendas está desvinculada de las necesidades de la población Algo que verificamos a partir de dos análisis: 1.‐ Análisis de base estadística sobre la relación entre el incremento intercensal de viviendas y el porcentaje de viviendas vacías. 2.‐ Análisis de la evolución residencial en conjuntos históricos declarados.
La crisis residencial profunda en Castilla y León. Más viviendas ¿para qué? ¿Para quién? Porcentajes de viviendas familiares principales, según su fecha de construcción, en los cuatro mayores municipios de Castilla y León 100% 90% 80% %No data
70%
%1991-2001 %1981-1990
60%
%1971-1980 %1961-1970
50%
% 1951-1960 40%
%1941-1950 % 1921-1941
30%
% antes 1920
20% 10% 0% 09059-Burgos
24089-León
37274-Salamanca
47186-Valladolid
Municipio
% de viv. principales fechadas entre 1921 y 1980 s/total de las censadas en 2001
% de viv. principales fechadas entre 1951 y 1980 s/ total de las censadas en 2001
Valladolid
71,21
67,96
Fuente: CASTRILLO “Reciclar los barrios periféricos tradicionales: una oportunidad para la ciudad en CyL”
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
La crisis residencial profunda en Castilla y León. Más viviendas ¿para qué? ¿Para quién?
Las cuatro ciudades mayores de Castilla y León tienen un crecimiento reducido (Valladolid, Salamanca y León tienen municipios adjuntos con población creciente que compensan el decremento demográfico, mientras que Burgos es un municipio extenso sin área metropolitana en formación).
Habitantes Censo 1991
Habitantes Padrón 1996
Habitantes Padrón 2001
Habitantes Padrón 2010
Difer.Hab. 1991-2010
% 1991-2010
Valladolid
330.700
319.805
318.293
315.522
-14.120
-4,59
León
144.021
145.242
137.384
134.012
-13.105
-6,95
Salamanca
162.888
159.225
158.523
154.462
-6.520
-5,17
Burgos
160.278
163.156
166.251
178.574
5.909
11,42
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Valladolid
1991
2003
% viv 1991-2003
% pobl 1991-2003
Viv. previstas PGOU-2003
117.715 viv. 330.700 hab.
143.176 viv. 321.143 hab.
21’63%
-2’89%
46.800
La crisis residencial profunda en Castilla y León. Crecimiento sin población...
Burgos
La crisis residencial profunda en Castilla y León. Crecimiento sin población...
Salamanca
La crisis residencial profunda en Castilla y León. Crecimiento sin población...
León
La crisis residencial profunda en Castilla y León. Crecimiento sin población...
Valladolid
Ciudades con grandes proyectos urbanos sobre espacios ferroviarios...
La locura del soterramiento del FC en Valladolid y sus derivadas urbanísticas Una propuesta técnica aprobada y en ejecución parcial : soterramiento de la LGV y desviación del ferrocarril ordinario.
‐ Una Desviación de 17,50 Km. (Variante Este) y un Nuevo Complejo Ferroviario. Nuevo Complejo Ferroviario ‐ Una operación en el Pasillo Ferroviario de 18,24 Km. (dos túneles de 0,67 + 4,67= 5,39 Km.) ‐ Una Nueva Estación a una profundidad de ‐8,5 m, 1 Km. de largo y 6 vías. LO MEJOR, ENEMIGO DE LO BUENO: la carísima opción del soterramiento del FC contra la opción plausible de la integración urbana. SUPUESTA GRATUIDAD: generalización del peligroso cliché de la autofinanciación (un auténtico tópico), es decir, la idea de que los terrenos ferroviarios liberados deben y pueden generar las plusvalías inmobiliarias suficientes para que estas actividades sean gratuitas a las administraciones participantes.
Una estrategia urbana : hacia un Área de Nueva Centralidad al sur del Centro Comercial y de Negocios de la Ciudad. “Talleres Centrales” “Estación de Valladolid”
“Argales” “Ariza”
Antigua Estación de Autobuses
“Corredor Sostenible Equipado”
“Nueva Estación”
Modificación del PGOU de Valladolid (plan Rogers): El ámbito es definido como un Sector de Suelo Urbano No Consolidado Se ordena un ámbito discontinuo estableciendo un Sector único. El uso global atribuido al sector es residencial. Están previstas un máximo de 6.065 viviendas. 6.065 viviendas El Sector, objeto de modificación, se ordena detalladamente mediante cinco Unidades de Actuación que fraccionan el sector en “Ámbitos de Gestión Integrada”
La locura del soterramiento del FC en León y sus derivadas urbanísticas
León 2010
‐ Un by‐pass ferroviario de 3 Km. al sur de León (Enlace Sur). ‐ Una nueva estación sobre las vías a una cota rebajada de 6 metros. ‐ Una operación en el pasillo ferroviario: un soterramiento de 0’75 Km. al norte de la estación. ‐ Un desplazamiento de todas las instalaciones técnicas fuera de la ciudad, liberando alrededor de 60 hectáreas.
Se proyectan 5.853 viviendas, 3.254 de ellas en el Sector Centro de León.
Es el “PR‐2 León Centro” el futuro espacio de centralidad, constituido por la nueva estación y la implantación de otros usos terciarios, como el comercial, el hotelero, las oficinas, etc.
Perfiles de una tragedia: la crisis residencial y urbanística en algunas ciudades de Castilla y León
gracias y ánimo
Luis Santos y Ganges, insur3@uva.es 11 de noviembre de 2011