OPINOMIC Real Estate 05/2024

REAL ESTATE

DER IMMOBILIEN-GUIDE FRÜHLING/SOMMER 2024

05/2024

Auf die Nachbarschaft Warum die Mikrolage wichtiger wird

Die neuen Büros Wenn das Büro zum Lebens- und Teamraum mutiert

Wohntrends Wie klein müssen Räume und Häuser werden?

Warum Technik allein die Probleme der Immobilienbranche nicht lösen wird

Prof. Dr. Donato Scognamiglio im Interview

Inhalt 05.2024

Investmenttrends

Wie beeinflussen Mikrolagen, mehr Nachhaltigkeit und der gesellschaftliche Wandel den Markt?

SEITEN 4/5

Steuern Was Eigentümer bei Immobilien beachten müssen

SEITE 10

Interview

Prof. Dr. Donato Scognamiglio über Immobilienwerte und die Zukunft des Bauens

SEITEN 12/13

Gewerbeimmobilien

Wie Büros zu neuen Lebens- und Teamoasen werden

SEITE 16

Zinsen

Reicht es für eine neue Euphorie beim Kaufen und Bauen?

SEITE 20

Sonnenenergie

Wann kommt der Durchbruch für den Solarmarkt?

SEITE 24

Wohntrends

Wie klein muss es sein?

SEITE 27

Schlusswort

Ein Plädoyer für kleine Schritte

SEITE 30

Die 10-Millionen-Schweiz lebenswert gestalten

Das Erfolgsmodell Schweiz ist anziehend und funktioniert. Das hat seinen Preis: Wirtschaft und Bevölkerung wachsen. Der Kleinstaat ist eine Wirtschaftsmittelmacht, aber bleibt ein eher kleines Land, welches mit seinem knappen Boden, Bau- wie Ackerland, sorgsam umgehen muss. Wen ein anhaltendes Wachstum der Wohnbevölkerung besorgt, hat sich noch nicht mit den Problemen befasst, die eine sinkende (und überalternde) Bevölkerung nach sich zieht. Das Tempo der Bevölkerungszunahme ist aber unbestreitbar eine Herausforderung. Namentlich die Bautätigkeit hinkt dem Haushaltswachstum hinterher. Für das Jahr 2025 wird schweizweit ein Mangel von 40‘000 Wohnungen prognostiziert – das entspricht der Bautätigkeit eines ganzen Jahres. Die Leerwohnungsziffer sinkt und sinkt. Den benötigten Wohnraum nicht zu bauen, löst keines der mit der Zuwanderung einhergehenden (Wohlstands-)Probleme.

Verdichtetes Bauen in einem verdichteten Paragraphenwald Es muss also gebaut werden. Aber wo? 95 % der Bevölkerung leben innerhalb der 5 % Landesfläche, die als Bauzone ausgewiesen ist. Vier Fünftel davon sind bereits verbaut. Und nicht einmal die Hälfte der Bauzonen sind Wohnzonen. Eindimensionales Wachsen in die Breite würde in eine Sackgasse führen. Namentlich verteuert die Verknappung des Baulandes den Boden und damit das ohnehin schon teure Leben und Wohnen in der Schweiz. Wir können und wollen uns keine Zersiedelung mehr leisten, das haben wir an der Wahlurne entschieden. Ab 2050 sollen netto gar keine neuen Bauzonenflächen mehr hinzukommen. Das Raumplanungsgesetz fordert deshalb, dass in den bestehenden

Karin Bührer Geschäftsführerin Entwicklung Schweiz

Wir gehen als Branche voran und haben

Lösungen bereit, um kreislauffähig, verdichtet und bedürfnisgerecht zu bauen.

Siedlungen verdichtet gebaut wird. Das bedeutet Bauen in die Höhe auf engerem Raum, mit mehr Nachbarn, in tendenziell lärmbelasteten Räumen. Bauen und Entwickeln wird so zur Quadratur von immer mehr Kreisen. Baugesuche umfassen nicht mehr Seiten, sondern ganze Ordner. Selbst für einfache Umbauprojekte kann Korrespondenz mit über zehn Ämtern nötig sein – oftmals über zu lange Zeit mit zu vielen Hakenschlägen auf dem Weg. Und so dauert es immer länger, bis Baubewilligungen erteilt werden. Von den mitunter

IMPRESSUM

schlicht mutwilligen Einsprachen ganz zu schweigen. Die langen Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen sind eine für alle sichtbare Fortsetzung der bürokratischen Verzögerungen, mit denen sich Bauherren und Bauunternehmer herumschlagen müssen. Die politischen Lösungen sind auf dem Tisch und sie sind typisch schweizerisch: Klare Fristen, professionelle Partizipationsverfahren, zweistufige und digitalisierte Prozesse, Beschränkung von rein querulatorischen Einsprachen und von den Gemeinden auch umgesetzte Raumplanungsvorgaben. Wir brauchen auf allen Ebenen mehr unternehmerisches Denken und Handeln, Führung und Verantwortung, aber auch eine Kultur von Ermöglichen statt Verhindern. Wir sollten uns von Ängsten und ideologischen Barrieren lösen und stattdessen eine gemeinsame Kultur entwickeln, die ermöglicht statt verhindert.

Dafür haben wir aktuell ganz konkrete Chancen, beispielsweise beim Lärmschutz. Zahlreiche Wohnbauprojekte in Städten sind durch veraltete Lärmschutzauflagen blockiert. Die Politik ist mit Hochdruck daran, durch eine Revision des Umweltschutzgesetzes einen neuen Ausgleich zwischen Lärmschutz und dem Bedarf an Wohnraum herzustellen. Drücken wir die Daumen, dass das Vorhaben klappt!

Nachhaltiges Bauen mit Kreislaufwirtschaft Nicht nur gilt es, für mehr Menschen auf knappem Boden Wohn- und Arbeitsräume zu schaffen. Bau und Betrieb sollen und können begrenzte Ressourcen nachhaltig nutzen. Richtig verstandene «Nachhaltigkeit» heisst mitnichten ein absolutes Primat der Ökologie, sondern umfasst neben der ökologischen auch die ökonomische und soziale Dimension. In diesem ganzheitlichen Verständnis wurde im öffentlichen Beschaffungsrecht auf allen drei föderalen Ebenen ein Vergabekulturwechsel etabliert, weg vom reinen Preiswettbewerb hin zu Innovation und Qualität. Ein Schlüssel zur ressourcenschonenden Bauwirtschaft ist die Kreislaufwirtschaft, damit möglichst viele Materialien aus einem Abriss in ein neues Objekt verbaut werden können.

Integrierte Zusammenarbeitsmodelle als Weg Wer im Geiste von Verdichtung und Nachhaltigkeit bauen möchte, ist gut beraten, das Projekt vom Anfang bis zum Ende ganzheitlich zu betrachten und im Team auf Basis von Transparenz und Vertrauen anzupacken und umzusetzen. Die Baubranche bietet hierfür integrierte Zusammenarbeitsmodelle an, die nicht wie bis dato linear funktionieren, sondern in einem moderneren und partnerschaftlichen System. Weil alle wichtigen Beteiligten von der Planung bis zum Betrieb der Immobilie frühzeitig eingebunden sind, können so die komplexen Herausforderungen unserer Zeit besser und für alle gewinnbringender gelöst werden. Diese modernen Modelle bieten die notwendigen Rahmenbedingungen für das Bauen und die Fachkräfte der Zukunft. Denn die Bau- und Immobilienwelt ist – später als andere - mitten in einer fundamentalen Transformation, wo Digitalisierung, Standardisierung, aber eben auch eine neue Kultur der Abwicklung wichtige Mosaiksteine des zukünftigen Erfolgs sein werden. Und dabei sind nicht nur die Unternehmen gemeint, auch bei den Bauherren, den Behörden und allen weiteren beteiligten Organisationen und Menschen sind ein Umdenken und die Offenheit für neue Wege essenziell. Risiken werden gemeinsam früh erkannt und Lösungen gemeinschaftlich gefunden, statt den (finanziellen) Druck einfach nach unten weiterzureichen.

OPINOMIC AG Dammstrasse 19, 6300 Zug, Schweiz / Herausgeber Luigi Kqira / Redaktion (verantwortlich) Rüdiger Schmidt-Sodingen / Art Department Einhorn Solutions GmbH, Sylvio Murer (Art Direction) / Distribution Finanz und Wirtschaft / Druck DZZ Druckzentrum Zürich AG / Projektleitung Anita Luka / Titel Raisa Durandi Sie erreichen uns unter info@opinomic.ch und opinomic.ch

In Kooperation mit

«Mit Immobilien kann man nicht verlieren»

Markstein ist als Immobilienmaklerfirma bekannt. Ihr Angebot geht aber weit darüber hinaus. So bietet Markstein für institutionelle wie private Investoren umfassende Portfoliodienstleistungen an. Dies von der Analyse über die Strategieentwicklung bis hin zur gesamtheitlichen Führung von Immobilienportfolios und -gesellschaften. Ein Gespräch mit Markstein-CEO Marco Uehlinger.

VON SYBILLE BRÜTSCH-PRÉVÔT

Herr Uehlinger, Markstein als Immobilienmakler zu bezeichnen, greift zu wenig weit. Können Sie uns die Markstein-Tätigkeitsgebiete näher erläutern? Als führendes Deutschschweizer Immobilienunternehmen unterstützt Markstein private, institutionelle und öffentlich-rechtliche Kunden. Unsere Dienstleistungen umfassen Portfolio-/ Assetmanagement, Bautreuhand sowie Transaktionsmanagement und Vermarktung.

Können Sie zu den einzelnen Bereichen einige Details geben?

Für private wie auch institutionelle Investoren bieten wir umfassende Portfolio- und Assetmanagementdienstleistungen an – von der Analyse über die Strategieentwicklung bis hin zur gesamtheitlichen Führung von Immobilienportfolios und -gesellschaften. Im Transaktionsmanagement verkaufen wir im Auftrag unserer Kundschaft Anlageobjekte, Wohnbauprojekte oder Bauland. Im Rahmen unserer Dienstleistungen kaufen wir Objekte für unsere eigenen Investitionsgesellschaften aber auch für Dritte ein. Bei der Entwicklung und im Bautreuhand begleiten wir Investoren und Bauherren von der grünen Wiese bis zum Bezug. In der Vermarktung von Wohneigentum agieren wir als klassische Makler, allerdings fokussiert auf Neubauprojekte.

Das zeigt: Sie glauben an Immobilieninvestments. Warum? Nun, ich bin überzeugt, dass Immobilien nach wie vor eine sehr attraktive Assetklasse sind. Sie mag wie andere Assetklassen gewissen Schwankungen unterlegen sein, stark abhängig vom Zinsgefüge, aber in einem Anlageuniversum sind Immobilien schlicht nicht wegzudenken. Egal, ob für eine Pensionskasse, für einen Versicherer oder für eine Privatperson.

Weshalb denken Sie, sind Immobilieninvestments auch in Zukunft attraktiv?

Immobilien haben den Vorteil, dass sie trotz Wertveränderungen auch Cashflow generieren. Natürlich davon ausgehend, dass die Liegenschaft auch vermietet ist. Dieses Phänomen konnte im letzten Jahr gut beobachtet werden: Viele institutionelle Investoren haben mit ihren Produkten einen Wertverlust verzeichnet, aber durch den kontinuierlichen Cashflow wie auch durch die Mietzinsanpassungen konnte die Performance der Liegenschaft teilweise kompensiert werden. Andererseits zählt im Immobiliengeschäft der grosse Zeithorizont. Und wenn man über Generationen hinweg denkt, kann man insbesondere mit der Wertsteigerung der Immobilien eigentlich nur gewinnen.

Ist die Nachfrage nach Stockwerkeigentum aufgrund des aktuellen Weltgeschehens und der geopolitischen Lage zurückgegangen?

Ja, das zeigen die Zahlen aus dem 2023 deutlich. Auch die Nachfrage bei den

Anlageobjekten war verhalten. Mit einer Ausnahme: Objekte an guten Lagen waren weiterhin sehr gefragt. In den Vorjahren liessen sich aufgrund der Nachfrage auch weniger attraktive Objekte gut verkaufen, das ist heute sicher anders.

Aber die Zinswende hat sich nicht wirklich auf die Preise ausgewirkt, oder?

Bei Anlageobjekten sind die Übertreibungen ausgeblieben, und für ältere Liegenschaften sind die Transaktionspreise gesunken. Gute Objekte haben sich gehalten. Im Stockwerkeigentum konnten sich die Preise halten. Viele Entwickler haben die neue Situation erst einmal beobachtet und nicht aktiv mit Preiskorrekturen bei den zum Verkauf stehenden Einheiten reagiert. In der Hoffnung, die Nachfrage steige bald wieder. Jetzt merken wir, der Markt hat sich zwar noch nicht erholt, aber beruhigt. Und die Nachfrage nach Wohneigentum ist seit Januar wieder steigend. Die kürzlich erfolgte Zinskorrektur nach unten bringt sicherlich weitere Zuversicht der Konsumenten.

Denken Sie, die Nachfrage nach Wohneigentum wird bleiben?

Ja, davon bin ich überzeugt. Dasselbe gilt für Investitionsobjekte. Wir sind aktuell sehr aktiv, im Kapitalmarkt Geld zu akquirieren für unsere Anlagestiftung. Wir stellen fest, dass sich die Asset Allocation bei verschiedenen Vorsorgeinstituten wieder normalisiert hat und die Nachfrage nach Immobilien wieder steigt.

Gehören Vorsorgeinstitute zur primären Zielgruppe von Markstein?

Ja, nebst Versicherern und Banken, die ebenfalls Immobilien zur Betreibung ihres Kerngeschäfts brauchen. Zudem Anlagestiftungen, Fonds, also alle, die Immobilien-Portfolios halten und aufbauen. Und nicht zu vergessen die Privaten, die einen grossen Teil unserer Kundschaft ausmachen.

Wie wichtig sind Privatpersonen für Markstein?

Sehr wichtig! Man darf nicht vergessen, dass immer noch ein Grossteil der Immobilien in der Schweiz in Privatbesitz ist.

Reden wir über die Immobiliengefässe von Markstein. Können Sie diese kurz zusammenfassen?

Gern. Das sind die Investitionsgesellschaften ImmoVision 1, 2 und 3, Wohngefässe mit zwei verschiedenen Ausrichtungen. ImmoVision 1 und 3 sind thesaurierende Gefässe, deren Wachstum hauptsächlich mit Neubauten erzielt wird. Im Gegensatz zur ImmoVision 2 – sie ist nicht thesaurierend, hier gibt

es eine jährliche Dividende. Zudem sind hier auch kleinere Investitionstranchen ab CHF 50 000 möglich. Der Entwicklungsfonds «Real Fund One KmGK» bietet einer kleinen Zahl von qualifizierten Investoren die Möglichkeit, vom Mehrwert ertragsstarker Immobilienentwicklungen in der Deutschschweiz zu profitieren. Der Fonds ist bereits geschlossen und sucht kein weiteres Kapital mehr. Und abschliessend noch die Anlagestiftung Vertina, die wir vor zwei Jahren lancierten. Die Stiftung hat das klare Ziel der Nachhaltigkeit und setzt primär auf Neubauten im Wohnsegment. Das Produkt kommt im Markt sehr gut an, die Investoren sind Vorsorgeinstitute.

Weshalb haben Sie diese Produkte entwickelt?

Als Immobiliendienstleister haben wir bemerkt, dass Bedarf und Nachfrage vorhanden sind. Die meisten Privatpersonen haben zu wenig Vermögen, um

Jedes Projekt beginnt mit den Menschen, ihr Wohlbefinden ist ausschlaggebend für dessen Erfolg.

Steckbrief

Seit 20 Jahren gehört Markstein zu den führenden Immobilienunternehmen in der Deutschschweiz. Markstein bietet eine breite Palette an Dienstleistungen entlang der Wertschöpfungskette einer Immobilie an. Die interdisziplinären Teams beraten institutionelle, öffentlich-rechtliche sowie private Kundinnen und Kunden. Dabei unterstützt Markstein Auftraggeber in den Bereichen Portfolio-/Assetmanagement, Bautreuhand, Transaktionsmanagement sowie

sich Anlageobjekte zu kaufen. In Immobiliengesellschaften wie der ImmoVision 1 und 2 können sie zu attraktiven Konditionen in ein diversifiziertes Portfolio investieren und beim Ausstieg nehmen sie einen kapitalfreien Gewinn mit.

Als Immobiliendienstleister ist Markstein ja schon fast prädestiniert für solche Gefässe … Allerdings. Markstein ist bereits seit fast 20 Jahren im Portfolio- und Assetmanagement tätig. Für uns ergänzt diese Dienstleistung das Zusammenspiel von Sourcing, Entwicklung, Bautreuhand und Vermarktung.

Waren die Produkte von Anfang an Selbstläufer?

Nein. Aller Anfang ist schwer. Bis die Produkte eine gewisse Grösse haben, ist es ziemlich herausfordernd. Das Vertrauen der Investoren kommt nicht einfach so, dafür benötigt es ein enormes Engagement und höchste Verlässlichkeit. Wir überschätzen uns nicht und halten unsere Versprechen. Unsere Anleger schätzen die persönliche Betreuung. Inzwischen ist es so, dass viele Anleger ihr Engagement gar nicht mehr zurückziehen möchten und die Gesellschaften nicht mehr verlassen wollen, weil sie wirklich so Freude am Produkt haben. (lacht)

Vermarktung Wohnen. Die attraktiven Anlagegefässe – ImmoVision 1/2/3, Real Fund One KmGK und Anlagestiftung Vertina – runden das Angebot ab. An den Standorten in Baden und Zürich beschäftigt Markstein über 30 Mitarbeitende, die jeden Tag kreative und innovative Lösungen im Interesse der Kundschaft erarbeiten.

Mehr Informationen unter markstein.ch

Sprechen wir zum Schluss noch über die Menschen, die Immobilien bewohnen. Wie wichtig sind diese für Markstein? Sie sind das Wichtigste überhaupt. Jedes Projekt beginnt mit den Menschen, ihr Wohlbefinden ist ausschlaggebend für dessen Erfolg. Immobilien sind nur die Hüllen, die die Menschen umgeben. Wir sind uns unserer Verantwortung bewusst, qualitativen und attraktiven Wohnraum zu erstellen, in dem sich die Bewohnerinnen und Bewohner wohlfühlen. Sei dies in unseren Produkten oder Entwicklungen.

Für Menschen haben Sie gerade ein äusserst innovatives Pilotprojekt lanciert: die Überbauung Felivita in Bachenbülach. Was ist hier neu? Beim Objekt Felivita konnten die zukünftigen Mieter:innen den Innenausbau ihrer Wohnungen gegen Aufpreis mitbestimmen. Dafür stand ihnen ein Konfigurator zur Verfügung, über den sie beispielsweise Bodenbeläge, Küchengeräte oder Fliesen wählen konnten. Im Gegenzug haben sie einen Fünfjahresmietvertrag erhalten. Eine klassische Win-win-Situation: Die Mieter fühlen sich wie in einer Eigentumswohnung, der Vermieter kann davon ausgehen, dass den Wohnungen mehr Sorge getragen wird und die Fluktuation kleiner ist.

Marco Uehlinger CEO Markstein AG

Mehr Geld fürs Haus

Wer in Immobilien investiert, braucht einen langen Atem – und das richtige Gespür für gesellschaftliche Veränderungen. Wie beeinflussen Mikrolagen, mehr Nachhaltigkeit und der demografische Wandel den Imobilienmarkt?

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Ein Chalet in der Schweiz. Das galt internationalen Investoren jahrzehntelang als begehrteste Immobilie. Und tatsächlich ist ein Spaziergang durch Gstaad, das «Hollywood der Alpen», immer noch eine alternative «Map to the Stars». Viele grosse oder einflussreiche Namen haben sich hier ein Chalet oder gar ein ganzes Hotel gekauft, schickten den Nachwuchs aufs Eliteinternat und feierten im Pulverschnee Silvester. Das Dorf auf 1’050 Metern war der perfekte Mix aus Mikro- und Makrolage, aus Après-Ski und Rückzugsmöglichkeit, aus «letztem Paradies» und friedlichem Paparazzi-Theater. Doch die grossen Namen der Vergangenheit schwinden wie die Schneetage im Dorf. Einer, der die Schönheit des Berner Oberlandes frühzeitig nutzte, um sich Gedanken über die Zukunft zu machen, war Roger Seifritz, 1997 bis 2010 Direktor von Gstaad Saanenland Tourismus. Seifritz rekapitulierte in der NZZ vor ein paar Jahren seine Pläne, den Klimawandel frühzeitig in die Planungen miteinzubeziehen, um mehr für den Sommer- und weniger für den Wintertourismus auszugeben, um mehr zu entschleunigen und weniger in den Ausbau der Bahnen zu stecken. Doch gegen die Skepsis der Einheimischen kam der Anti-Schneemann Seifritz nicht an – und stieg von den Bergen hinab in die Stadt. Aber wie es so ist, wenn die Propheten gehen, es bleibt eben doch etwas hängen. Fast unbemerkt wurden die Studienergebnisse, die Seifritz zu den Folgen höherer Temperaturen und damit auch Schneegrenzen bestellt hatte, doch in Aktionen umgesetzt – und Gstaad wandelt sich vom Nobelort zum Sommerparadies. Die Quadratmeterpreise in Gstaad sind weiter hoch, was trotz des seit 1985 geltenden «Lex Koller», das den Erwerb von Grundstücken durch reiche Ausländer begrenzen will, für angrenzende Regionen und Einheimische zum Problem wird, wenn sie für ihre Immobilien immer mehr Steuern zahlen müssen.

Wohnimmobilien bleiben begehrt

So wie allein der Name Gstaad jahrzehntelang Begehrlichkeiten auf der Makroebene weckte, haben sich jedoch die Sichtweisen auf die Mikrolagen entscheidend geändert. Die berühmten Annoncen-Texte von «Häusern in den Bergen» oder «Ihrer Residenz am Zürichsee» funktionieren nur noch bedingt, denn längst stehen für ein glückliches Besitzen oder Bewohnen andere Faktoren im Vordergrund. Die grossen regionalen Einschätzungen verlieren zugunsten der kleinen, einfachen. Könnte dieser Umstand den Kreis der Immobilienkäufer:innen demnächst erweitern oder verändern?

In seinem Buch «Immobilieninvestments neu denken – Das 1x1» (FBV München, 2023) plädiert Florian Bauer folglich für mehr Mut, vermietete Wohnimmobilien zu erwerben – auch abseits der berühmten A-Lagen. Besondere Chancen böten sich in B- und CLagen mit ungebrochener Mieternachfrage und einem gewissen Nachholbedarf bei der Miethöhe. Bauer rät zu vermieteten Immobilien als Altersvorsorge – und räumt auf mit dem Mythos des Eigenheims, das romantisch verklärt werde, letztlich aber keine Einnahmen, sondern nur Steuerabgaben und Reparaturen bringe. Eine Möglichkeit bestehe deshalb darin, «eine Immobilie zu kaufen und dann zu vermieten – und selbst zur Miete zu wohnen.»

«Fundamentale Probleme» habe er bei Immobilien «zu keinem Zeitpunkt gesehen», schreibt Bauer weiter, denn bei der Vermietung sei die Nachfrage weiterhin «extrem hoch». Schliesslich könne der Wohnungsbau gar nicht Schritt halten. «Hinzu kommt, dass Leute, denen die Zinsen zu hoch geworden sind oder die aus anderen Gründen keine Finanzierung stemmen können, in ihren Wohnungen bleiben und diese ‘blockieren’. Wir haben daher zu

keinem Zeitpunkt bemerkt, dass die Preise nennenswert zurückgehen, da weiterhin kräftig vermietet werden kann. Wir hatten und haben kein Problem im Abverkauf.» Allerdings müsse man heute mehr Eigenkapital einsetzen. Das Investment in Immobilien sei jedoch einzigartig. Man spanne «weitere Parteien ein», den Mieter und das Finanzamt, um seine Investitionen abzutragen, erhalte Geld von der Bank und arbeite dann mit dem Hebeleffekt. Bauer spricht jedoch auch an, wie wichtig es ist, Immobilien und deren Umgebung umfassend zu analysieren. Der Name einer Stadt oder Gegend reiche nicht mehr aus, um ein dort stehendes Haus richtig einzuschätzen. Dass mittlerweile fast 70 Prozent der Bauinvestitionen in Sanierungen flössen und nur 30 Prozent in

Neubauten, sei ebenfalls nicht zu unterschätzen. «Für Investoren, die auf Cashflow aus sind, sind daher kleinere Städte in puncto Mietrendite wesentlich interessanter. Aufgrund der hohen Nachfrage durch Metropolenflucht sind dort die Kaufpreise deutlich geringer, nicht aber im entsprechenden Masse die Mieten.»

Mikrolagen und ESG-Kriterien im Aufwind Dass Investoren in der Tat zögerlicher werden, spiegelt der SWX IAZI Private Real Estate Price Index, der die Preisentwicklung von Wohneigentum bis zurück ins Jahr 1981 abbildet. «Über die vergangenen zwölf Monate», so die jüngste Medienmitteilung vom 15. April, «erzielten Anlageobjekte mit +3,2 Prozent nach wie vor

Mikro- vs. Makrolage: Es lohnt sich, die Liegenschaft seiner Begierde genau unter die Lupe zu nehmen.

Eine neue, junge Generation gewöhnt sich gerade daran, in den eigenen vier Wänden zu arbeiten – und dementsprechend Anpassungen an die Einrichtung und den Lebensort vorzunehmen.

Weiter im Plus: Eigentum, Bauen, Mieten 2023

+0,6

Prozent Baupreisindex (Oktober)

+1,6

Prozent Mietpreisindex

+1,9

Prozent Teuerung Einfamilienhäuser

+2,1

Prozent Jahresteuerung

+2,2

Prozent Teuerung aller Wohnimmobilien

+2,4

Prozent Teuerung Eigentumswohnungen

Alles wird teureraber der Wert Immobilien nimmt weiter zu.

Zumal moderne Wohnimmobilien zunehmend Wert auf mehr Kompatibilität mit anderen Lebensbereichen und die unmittelbare Umgebung legen.

(Quelle: Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex, Landesindex der Konsumentenpreise, Bundesamt für Statistik BFS, 2024)

eine robuste Preissteigerung, doch auch hier zeigt sich eine deutlich rückläufige Tendenz. Andere Anlageklassen, wie beispielsweise erstklassige Anleihen, konkurrenzieren solche Immobilien-Direktanlagen aufgrund der schwindenden Renditevorteile mittlerweile deutlich stärker. Institutionelle Anleger investieren zwar weiterhin in Renditeimmobilien, sind aber deutlich preissensitiver und wählerischer beim Kauf von Liegenschaften. Kriterien wie die Lage, der bauliche und energetische Zustand der Liegenschaft oder der Mieter-Mix werden zunehmend wichtiger.»

Dass die Bewertung der Makrolage nicht mehr viel zum Preis oder Entwicklungspotential einer Immobilie aussagt, lässt sich besonders in den Metropolen feststellen, wo sich bestimmte Quartiere oder Stadtteile stark von anderen Gegenden abkoppeln oder die schönsten Agglomerationen auseinanderreissen. Immer deutlicher wird, wie sehr die unmittelbare Nachbarschaft, attraktive Arbeitgeber, Einkaufs-, Kultur- und Weiterbildungsmöglichkeiten die Lage eines Hauses beeinflussen. Sonnenstunden und Seenähe machen das Plus, grosse Strassen – einst ein Garant für eine ideale MakroVerkehrsanbindung – können sogar für ein Minus stehen.

Letzteres beweist, wie sehr sich nachhaltige Themen langsam, aber sicher in den Vordergrund schieben – und alte, mitunter bewusst nebulöse Immobilienbeschreibungen, die das konkrete Wohnerlebnis zugunsten niedriger Steuern oder Flughafennähe vernachlässigten, ablösen. Ein weiteres Problem: «Stranded Assets», also sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien der Babyboomer-Generation, in denen nur noch die Eltern wohnen und die vor Jahren praktisch «von selbst» als höchst attraktiv galten. Gefragt sind dagegen flexible Nutzungskonzepte, die ein Kinderzimmer mal eben in ein Zimmer für Oma oder Opa verwandeln können, von einem zeitweisen Home-Office ganz zu schweigen. Sie dürften bald den Mikro-Gipfel im eigenen Zuhause darstellen, der in den nächsten Jahrzehnten zum «Must have» einer Immobilie zählen wird. Eine neue, junge Generation gewöhnt sich gerade daran, in den eigenen vier Wänden zu arbeiten – und dementsprechend Anpassungen an die Einrichtung und den Lebensort vorzunehmen. Mithilfe neuer On-Demand-Mobilitätskonzepte könnte die grosse Durchgangsstrasse dann noch weiter an positiver Bedeutung verlieren. Das sehen auch internationale Immobilieninvestoren, die immer weniger die Gegenden, in denen sie investieren, besuchen. Über Google Maps oder Earth fahren sie mittlerweile virtuell durch die angrenzenden Strassen, um die Umgebung, die Nachbarschaft und die vorhandenen Einrichtungen abzuchecken. Aufgrund weiterer zu erwartender Mietregulierungen in den Grossstädten wollen Investoren ebenfalls auf den Mikrolagenzug aufspringen – und gezielt in Neubauten ausserhalb der Zentren investieren. Wer den Eiffelturm nur noch vom Foto kennt, könnte man salopp sagen, scrollt sich mit dem Finger lieber durch einen aufstrebenden Vorort von Marseille, wo gerade mehrere Neubauten entstehen, die sich vor Mieternachfragen laut Datenerhebungen nicht retten können. Analog bauen, digital verwalten

Dass in den Ballungszentren zunehmend Mikroapartments und Studentenwohnungen in den Himmel wachsen, dürfte nur bestimmten Investorengruppen gefallen, die auf flexible Wohnkonzepte, die auch eine Art Versicherung für die Zukunft darstellen, nicht anspringen. Die Folge: Die Gefahr ausbleibender Mieten wegen zeitweisen Leerständen steigt. Das bedeutet auch, dass sich Investitionen in zwei Gruppen teilen: Wer nur in Neubauten nach den neuesten Energiekriterien investieren möchte, kann sein Geld nur noch in Apartmenthäuser in der City oder etwas grössere Mehrfamilienhäuser auf dem Land stecken. Alle anderen müssen wohl oder übel mit Sanierungskosten rechnen und den Ist-Zustand der Häuser mit der Mikrolage und deren weiterem Potential kurzschliessen. Allerdings helfen bei der Einschätzung mittlerweile diverse digitale Tools. Wer in Immobilien investiert und bislang Angst vor einer zu grossen Zettelwirtschaft oder seinem fehlenden Organisationstalent hatte, kann schon jetzt durchatmen. Die Verwaltung eines Portfolios wird dank digitalisierter Services, professioneller Datenbanken und immer mehr Verwaltungsdienstleistern einfacher werden. Dazu kann im Umkehrschluss auch gehören, sich gemeinsam mit anderen Investor:innen an Fonds, ETFs oder den hierzulande noch umstrittenen REITs zu beteiligen. Auch hier hilft es, die gegenwärtigen Trends im Auge zu behalten. Zwar konnten Investoren bei Wohnimmobilien in der Schweiz bislang von einer Rendite von vier bis fünf Prozent ausgehen, wohingegen Gewerbeobjekte bei sechs bis acht Prozent lagen – allerdings ist die weitere Entwicklung von Büros und Retailflächen kein Selbstläufer. Im Gegenteil. Erste Wertkorrekturen gab es im vergangenen Jahr bereits. Viel hängt vom Mut der vor Ort tätigen Verwaltungen und (Weiter-)Entwickler ab.

«Egal ob Wirtschaftskrise oder Börsenturbulenzen, die Mieteinnahmen verändern sich meist nur in eine Richtung: inflationsangepasst nach oben», bleibt Florian Bauer optimistisch. Dies mache vermietete Immobilien «so unglaublich attraktiv für die eigene Altersvorsorge oder stetige passive Einnahmen.» Umgekehrt würden Immobilien auch nicht ins Metaverse wechseln. Die Digitalisierung habe ganze Geschäftsmodelle und Firmen vom Markt gefegt, «doch eine Wohnung – mit welchen Materialien, Baumethoden, Heizungssystemen, Vorschriften und technischen Funktionen sie auch gebaut wird oder ausgestattet ist – wird immer analog bleiben.» Das Objekt müsse auch nicht gefallen, es müsse funktionieren. «Trauen Sie sich an Immobilien heran, die für 80 Prozent der Bevölkerung als Mietobjekt interessant sind – und damit einen breiten Mietermarkt ansprechen», rät Florian Bauer in seinem Buch. Der Irrtum bei Immobilien bestand wahrscheinlich jahrelang darin, dass man meinte, in tote Mauern zu investieren. In Wirklichkeit investiert man aber in Menschen, die in oder um diese Mauern herum leben und leben wollen.

Gemeinsam statt einsam: Das zukunftsweisende Wohnkonzept «bonacasa Living»

Steckbrief

bonacasa – smartes und sicheres Wohnen für alle Generationen Mit bislang 10’000 Wohnungen ist bonacasa Pionierin und Schweizer Marktführerin im Bereich Smart Living und Generationenwohnen. bonacasa bietet Geschäfts- und Privatkunden eine zeitgemässe und intelligente Kombination von Wohnen, Sicherheit und Services in den eigenen vier Wänden. Rund 40 engagierte Mitarbeitende sorgen tagtäglich für reibungslose Abläufe, alltagserleichternde Serviceangebote, effizient geplante Einsätze und Menschen, die sich in ihrem Zuhause wohl und sicher fühlen. Die Lösungen richten sich an alle Generationen und basieren auf langjähriger Erfahrung mit sozialen Dienstleistungen.

bonaLiving Ägerisee: www.bonaliving-aegerisee.ch

bonacasa Living Balsthal www.bonacasa-balsthal.ch

Mehr Informationen zu den Wohnkonzepten und Überbauungen unter bonacasa.ch

Wenn die Mietwohnung zum smarten und sicheren Zuhause wird: Das Wohnen der Zukunft erleben die Bewohnerinnen und Bewohner der Gebäude bonacasa Living Balsthal und bonaLiving Ägerisee schon heute.

Dass die Bevölkerung immer älter wird und Menschen zunehmend nach einer Wohnung suchen, die komfortabel und sicher ist, und zentral zu gemeinschaftlich nutzbaren Räumen liegt, ist mittlerweile eine Binsenweisheit. Doch wie sehen solche Wohnungen konkret aus? Wo sind sie und wer bietet sie an? bonacasa setzt mit ihrem neu entwickelten Wohnkonzept «bonacasa Living» auf ein neues, gemeinschaftliches Wohnen mit perfektem Service und modernster Ausstattung. Die Grundidee: «Wohnen in smarten vier Wänden und darüber hinaus Komfort, Sicherheit rund um die Uhr und eine soziale Vernetzung über gemeinsame Interessen.» Nach der ersten Überbauung in Balsthal eröffnete im letzten Monat das neue Flaggschiff «bonaLiving Ägerisee» in Unterägeri.

Auge in Auge mit dem Ägerisee Direkt am Hang und mit einem direkten Blick auf den Ägerisee wurden 44 Mietwohnungen und eine Gemeinschaftsfläche von über 800 Quadratmetern gebaut – und am 13. April feierlich eröffnet. Im bonaLiving Ägerisee leben die Bewohnerinnen und Bewohner in modernen 2.5- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen nach dem Minergie-Standard, mit einer intelligenten Wohnungstechnologie, die Licht und Temperatur steuert. Alle Wohnungen wurden nach

dem bonacasaBaustandard erstellt, «der über 200 Vorgaben umfasst, darunter auch die komplett schwellenfreie Bauweise im ganzen Haus». Zu den weiteren Annehmlichkeiten und nachhaltigen Aspekten der Anlage zählen die hinterlüfteten Holzfassaden, Fernwärme in Kombination mit Photovoltaik und Erdsonden, die in den öffentlichen Bereichen im Eingangsgeschoss zum Einsatz kommen, und Balkone mit Sichtschutz an der gesamten Süd- und Aussichtsseite. Schwellenfreie Duschen, ein integrierter Notruf sowie Schlüsselschalter und Besuchertasten sorgen für Sicherheit, schnelle Hilfe und problemlose Zugangsmöglichkeiten. Über eine App oder die Concierge im Haus können zahlreiche Zusatzservices – von der Wohnungsreinigung über den Wäschedienst bis zur persönlichen Begleitung, bestellt werden.

Persönlich und vernetzt

Die Concierge als persönlicher Ansprechpartner soll aktiv Hilfe anbieten und gleichzeitig unter der Bewohnerschaft vermitteln. «Sie pflegt den persönlichen Kontakt und organisiert das Miteinander, indem sie die Bewohner aktiv untereinander vernetzt», so bonacasa.

Auch die baulichen Gegebenheiten tragen zur Vernetzung und Kommunikation bei. Vor den Wohnungen befindet sich als zentraler Treffpunkt ein

verkehrsfreier Vorplatz für Jung und Alt samt mobilen Sitzgelegenheiten und verschiebbaren Metalltrögen mit Bäumen und Sträuchern. Dazu stehen der Mieterschaft 800 Quadratmeter Gemeinschaftsfläche zur Verfügung –«wunderschön und cozy» ausgestaltet, fast «wie ein erweitertes Wohnzimmer!», kommentieren die Bewohner. Mit Living Kitchen, einer Wellnessoase mit Dampfbad und Sauna, einer Kinderspielewelt, Mieträumen für Feiern oder Veranstaltungen und einer Besucherlounge, die zum Kino werden kann, fördert die Wohnanlage das Zusammenkommen und -leben auf vielfältige Weise. Ein Café und ein Fitnessbereich samt Physiotherapie, die auch externen Gästen zur Verfügung stehen, unterstreichen den aktiven Anspruch des ganzheitlichen Konzeptes. bonaLiving Ägerisee ist ein 360-Grad-Wohnerlebnis, das sämtliche Lebensbereiche erfasst und aktiv fördert. Ein Aufbruch in ein neues und besseres Zusammenleben.

Konzept für Neu- und Bestandsbauten Heinz Grobel, Leiter bonacasa Living bei bonacasa AG, unterstreicht, dass die Überbauung bonaLiving Ägerisee sich in Abmachung mit der Gemeinde vornehmlich an Menschen im dritten Lebensabschnitt richtet. «Die meisten Mietenden hier sind hier deshalb in ihren 70ern, aber hier wohnen auch Personen unter 50 Jahre. Das zeigt, dass

unser Konzept auch für Jüngere attraktiv ist.» Das Wohnkonzept bonacasa Living befeuere mit «seiner hohen Standardisierung und Variabilität» ein neues Wohnen, das mehr und mehr auch die Aussenbereiche in das Wohnerlebnis miteinbeziehe. Somit lasse sich das Konzept auch auf «kleinere bis grosse Neu- oder Bestandsbauten anpassen als auch auf Immobilien-Portefeuilles». «Jede Immobilie ist einzigartig in Bezug auf sich selbst, auf ihr Umfeld und auf die Aufgabe, die sie erfüllen soll. Diesen Aspekt haben wir im Rahmen der Entwicklung von bonacasa Living mitbedacht und auf eine hohe Flexibilität geachtet», so Markus Christ, CEO von bonacasa AG. Investoren und Eigentümer könnten von dem Konzept profitieren, da es besonders auch ESG-Kriterien und soziale Aspekte berücksichtige. Aus- und Eingrenzung sind passé, es geht um Schwellenfreiheit und ein wirkliches Miteinander, das einerseits

Feierliche Eröffnung von bonaLiving Ägerisee (Von links nach rechts): Monika Kaufmann, Concierge Jacques Garnier, Vorsitzender der Geschäftsleitung bonainvest AG Ivo Bracher, Präsident des Verwaltungsrats bonainvest Holding AG und bonacasa Holding AG Dr. Fridolin Bossard, Gemeindepräsident Unterägeri Markus Christ, CEO bonacasa AG

die Individualität der Bewohnenden ernst nehme, aber auch der Bevölkerung ausserhalb der Überbauungen zugutekomme. Der ausgeprägte soziale Aspekt beim Wohnkonzept bonacasa Living treffe den Investorennerv der Zeit: Investoren suchten mit deutlich steigender Tendenz gezielt nach Wohnund Betriebskonzepten, die die «S»Kriterien im Kontext der ESG-Strategie ihres Unternehmens stärken könnten. Das komfortable und sichere Wohnen, das mit dem Konzept von bonacasa Living umgesetzt werde, spreche nicht nur Altersschichten an, sondern drücke auch die Fluktuation der Mietenden. Heinz Grobel: «bonaLiving ist ein ganzheitliches Konzept für Wohnen mit Lebensfreude. Wir verbinden Menschen über gemeinsame Interessen und Aktivitäten, weil soziale Kontakte nachweislich einen grossen Einfluss haben auf unser körperliches und seelisches Wohlbefinden.»

Immobilienkrise in Deutschland: Chancen für Schweizer Unternehmen und Investoren

Als umfassender Dienstleister der Immobilienwirtschaft besitzt die Real Estate Investment Banking und Advisory Boutique Strotbek & Co. eine hohe Kompetenz bei Finanzierungen, Restrukturierungen und M&A-Übernahmen sowie als Investmentmanager und Investor.

Verwaltungsratspräsident Professor Dr. Michael Trübestein und Co-Gründer Markus Burkhard erläutern, wie Unternehmen und Investoren jetzt von der Immobilienkrise in Deutschland profitieren können.

Herr Prof. Trübestein, wie kam es zur Krise in Deutschland? Veränderte (geo-)politische Rahmenbedingungen, etwa der Krieg in der Ukraine, haben in Europa zu einem Anstieg der Inflation auf über 10 Prozent und stark steigenden Baukosten geführt. Das Inflationsziel der EZB liegt bei 2 Prozent. Darauf folgte in kurzer Zeit ein Anstieg der Leitzinsen auf 4.5 Prozent. Eine – im Vergleich zur Schweiz – tendenziell höhere Fremdfinanzierungquote resultierte in zahlreichen Herausforderungen, beispielsweise bei Projektentwicklern oder bei der Refinanzierung von Immobilien-Bestandshaltern. Die Folge war eine starke Reduktion bei Bauaufträgen. Gleichzeitig steigen nun die Diskontierungszinssätze – und die Immobilienwerte sinken.

Herr Burkhard, Strotbek ist Restrukturierer, Turn-Around Manager und Investmentmanager zugleich. Wie sehen Sie die Entwicklung am deutschen Markt? Hier gibt es sicherlich mehrere Ebenen zu evaluieren, die die Marktsituation beeinflussen. Insbesondere die Zinsentscheidungen der EZB sind an dieser Stelle von Bedeutung. Steigende Zinsen und sinkende Immobilienwerte sind natürlich eine fatale Kombination - und die Ursache der meisten Probleme, die sich dramatisch entwickeln. Es gibt Befürchtungen und Stimmen, die sagen, es könnte die Hälfte der 9.000 Entwickler in Deutschland in die Insolvenz gehen. Während in der Finanzkrise 2006 bis 2009 die Werte um etwa drei bis vier Jahresmieten fielen, verzeichnen wir heute Wertverluste von zehn und mehr Jahresmieten.

Das heisst: Es gibt viel Restrukturierungsbedarf aber auch Chancen für Investoren?

Seit Herbst 2023 sind wir vermehrt von deutschen Kreditgebern gefragt, wenn es um die Zahlungsfähigkeit von Unternehmen der Immobilienwirtschaft geht. Restrukturierungsmandate machen heute einen Grossteil unserer Mandate aus, auch die Vorbeugung von Problemsituationen ist ein grosses Thema. Dies gibt uns einen tieferen Markteinblick, der uns als Investmentmanager

Steckbrief

STROTBEK & CO. I Partners Group of Real Estate ist ein führender Finanzierungs-, Restrukturierungs- und M&A Berater sowie Investor und Asset Manager in der Immobilienwirtschaft.

Mehr als 35 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter arbeiten an den Standorten Engelberg (CH), Frankfurt am Main (D) und Innsbruck (A). Zu den Mandanten von STROTBEK & CO. gehören Projektentwickler und Bestandshalter ebenso wie Family Offices, Vermögensverwalter und Privatbanken, für die STROTBEK als Sparringpartner im Investment- und Assetmanagement tätig ist.

Mehr Informationen unter strotbek.ch

Prof. Dr. Michael Trübestein

Chairman of the Board of Directors I STROTBEK Capital Partners AG

Markus Burkhard

Managing Partner I STROTBEK Capital AG Investment Banking

Es bieten sich aktuell zahlreiche Möglichkeiten, Projekt- und Entwicklungsgesellschaften teilweise oder ganz zu übernehmen und zu kaufen.

zugutekommt. Wir sehen daher grosses Potential für Investitionen in der Krise.

Welche Unternehmen sind betroffen?

Zu Beginn der Krise waren es die zunächst die Projektentwickler, die vorrangig betroffen waren - und es weiterhin sind. Inzwischen mehren sich die Probleme auch bei Bestandshaltern mit Themen der Anschlussfinanzierung oder der Finanzierung von Umbauten. Vielen kleineren Immobilienunternehmen leiden heute darunter, dass sie keine risikogewichteten Finanzierungsmodelle gemacht haben.

Wie reagieren die Finanzierer?

Michael Trübestein: Viele Geldgeber – insbesondere die Banken und Versorgungswerke, aber auch die grossen Immobilienfonds – tun sich schwer, die aktuellen Probleme bei den Projektentwicklern proaktiv anzugehen, sich etwa um die Fortführung der Projekte selbst

zu kümmern. Dies unterscheidet im Übrigen die Assetmanager der STROTBEK FUNDS von ihren Wettbewerbern. Wir haben die Service-Development Expertise inhouse und somit ist die „Projektentwicklung“ natürlicher Bestandteil des Assetmanagements.

Können Schweizer Investoren gezielt von der Krise in Deutschland profitieren?

Markus Burkhard: Ja, klar. Der deutsche Immobilienmarkt ist aktuell durch starke Wertkorrekturen geprägt – diese bieten zahlreiche Opportunitäten. Vielversprechende Chancen bestehen darin, in Immobilienunternehmen, Projektentwicklungen oder Immobilien zu investieren, die unterbewertet sind und Probleme mit der Finanzierung haben und langfristiges Wachstumspotenzial bieten bzw. in einem attraktiven Markt liegen und die vor allem Schwierigkeiten bei der (Re-)Finanzierung haben.

Viele Projektentwickler stehen vor bewilligten und teilweise schon bebauten Grundstücken. Es fehlt ihnen jedoch die Finanzierung, um die Bauten fertig zu stellen.

Welche Chancen ergeben sich daraus für Schweizer Immobilienunternehmen konkret?

Es bieten sich aktuell zahlreiche Möglichkeiten, Projekt- und Entwicklungsgesellschaften teilweise oder ganz zu übernehmen und zu kaufen. Dies eröffnet grosse Chancen für Schweizer Immobilienunternehmen, die wir dabei unterstützen, auf dem deutschen Markt Fuss zu fassen. Etwa bei der Suche nach geeigneten Übernahmekandidaten und dann auch während des gesamten M&ATransaktionsprozesses – über die Due Diligence bis hin zur Ausverhandlung der Kaufverträge.

Welche Möglichkeiten sehen Sie für Investoren, die nicht gleich ein ganzes Unternehmen kaufen möchten?

Michael Trübestein: Strotbek & Co. strukturiert aktuell eine Reihe von Beteiligungsinstrumenten, die gezielt auf Schweizer Investoren zugeschnitten sind. Das sind Immobilien-AGs, ClubDeals, kleine und grössere Fonds. Mit diesen Club-Deals können wir notleidende Projekte übernehmen, gegebenenfalls bis zu 49.9 Prozent Anteile an einer Projektgesellschaft erwerben, zusätzlich Gesellschafterdarlehen vergeben und/oder Forderungen von Banken und Nachrangdarlehensgebern aufkaufen. Alternativ erwerben wir von Projektentwicklern das Grundstück. Damit schaffen wir bei dem Projektentwickler die Liquidität, die er braucht, um seine Projekte sorgenfrei weiterentwickeln zu können. Am Ende gehen wir gemeinsam in den Exit. Wir kaufen auch Grundstücke und vergeben anschliessend Projektentwicklern die Option, diese entwickeln zu dürfen. Somit muss der Entwickler nur noch die Baukosten finanzieren. Hierbei profitieren wir und natürlich auch der Investor davon, dass wir den deutschen Immobilienmarkt südlich der Main-Linie kennen wie unsere Westentasche. Family Offices lieben solche Beteiligungsstrukturen. Ein Gesellschafterdarlehen muss nur mit sieben bis acht Prozent

Zinsen bedient werden, aber am Ende der Laufzeit ist man dann auch am Erfolg beteiligt. Die Margen liegen in der Regel über zehn Prozent Internal Rate of Return (IRR). Mezzanine-Darlehen und direkte Beteiligungen bringen aktuell 20 Prozent Rendite und mehr. Ein Investment in der Krise kann also sehr rentabel sein.

Wann und wie steigen Sie ein? Markus Burkhard: Am liebsten steigen wir als Eigentümer in die Projekte ein, da dann die Wertschöpfung am grössten ist. Aber auch Joint-Venture-Strukturen schliessen wir nicht aus. Das Angebot an Problemfällen ist gross und vielfältig. Wir können auch aus Insolvenzen kaufen oder wenn die Banken bereits mit im Boot sind, denn solange der Entwickler noch alleine das Sagen hat, sind die Preisvorstellungen häufig nicht realistisch. Hier ist natürlich unser gutes Netzwerk zu den Banken von grossem Vorteil.

Was unterscheidet Strotbek & Co. von anderen Investmentmanagern?

Was Investoren bei Strotbek & Co. als Investment Manager sehr schätzen, ist unsere hohe Projektentwicklungskompetenz im Haus. Wir verstehen nicht nur Zahlen, wir verstehen auch Immobilie und Projektentwicklung und sind dadurch sehr gut in der Lage, das Potenzial einer Immobilie zu entdecken, richtig zu bewerten und gegebenenfalls selbst weiterzuentwickeln.

Und wenn ich doch als Unternehmen auf dem deutschen Markt Fuss fassen möchte, wie unterstützt Strotbek im M&A? Michael Trübestein: Strotbek besitzt nicht nur eine hohe Strukturierungskompetenz, wir sind auch im M&A spezialisiert auf die Immobilienwirtschaft und kennen daher den Markt und seine Akteure sehr gut. Wir sind mit einem grossen M&A-Team mit unserem Büro in Frankfurt am Main vor Ort und nah am Geschehen. Hier begleiten wir beim Kauf von ganzen Unternehmen ebenso wie beim Kauf von Immobilien oder Immobilienportfolios, und das über den gesamten Transaktionsprozess hinweg, vom Deal Sourcing über die Due Diligence bis hin zur Verhandlung des Kaufvertrages.

«Wir ermöglichen einem breiten Publikum den Zugang zu Immobilieninvestitionen »

Seit fast zehn Jahren bringt der OnlineMarktplatz der Zürcher CG24 Group Kreditnehmer mit privaten sowie institutionellen Anlegern zusammen.

Philip Brupbacher, Head of Real Estate, erklärt, wie das Finanzierungsmodell CG24 die Immobilienfinanzierung erleichtert und gleichzeitig für mehr Transparenz sorgt.

Herr Brupbacher, wie erhöhen Sie mit Ihrem Finanzierungsmodell den Spielraum von Kreditnehmern oder Investoren?

Mit einer Mezzanine-Finanzierung können Kreditnehmer in kurzer Zeit zusätzliches Kapital freisetzen und damit Ihr Portfolio optimieren oder vergrössern, ohne hohe Amortisationszahlungen leisten zu müssen oder langfristig an Kreditverträge gebunden zu sein. Unsere Investoren profitieren wiederum von kurzen Laufzeiten, tiefen minimalen Anlagesummen und attraktiven Renditen, wobei jederzeit eine werthaltige Renditeliegenschaft in der Schweiz oder Liechtenstein im Bestand als Sicherheit dient. Zudem bieten wir durch objektspezifische Informationen den Anlegern die Möglichkeit und Flexibilität, in ein oder mehrere für sie passende Finanzierungsprojekte investieren zu können.

Was sind die weiteren Vorteile Ihrer Private-Debt-Lösung?

Die Kreditnehmer steigern ihre Eigenkapitalrendite und sowohl private als auch institutionelle Anleger können über unsere Plattform unkompliziert und rasch ihre Investitionen tätigen. Durch diese alternative Anlageform ermöglichen wir einem breiten Publikum den Zugang zu Immobilieninvestitionen.

Warum setzen besonders Eigentümer von Renditeliegenschaften mit grösseren Portfolios auf Ihre MezzanineFinanzierung?

Dies ist dem Umstand geschuldet, dass der Immobilienmarkt - wie es der Name «Immobilität» bereits sagt - träge ist und dadurch Kapital langfristig gebunden ist. Zudem ist Mezzanine-Kapital teurer als herkömmliche Finanzierungen, was wiederum eine klare Strategie voraussetzt. Um Rückzahlungen oder Refinanzierungen frühzeitig bzw. zeitgerecht zu planen und zu vollziehen, hilft ein grösseres Portfolio an werthaltigen Liegenschaften mit nachhaltig erzielbaren Erträgen. Ein aktives PortfolioManagement ist also zwingend nötig.

Wenn ich den Fremdkapitalanteil mit Ihrer Hilfe auf 80 Prozent erhöhen kann, kann ich also mehr Geld für weitere Zukäufe oder auch Modernisierungen an anderer Stelle verwenden? Richtig, das freigesetzte Kapital kann für Zukäufe, Erneuerungen oder

In Zeiten von vermehrt konservativen Kreditvergaben durch die Banken verringert das Whole-Loan-Modell die Komplexität der Fremdkapitalbeschaffung.

Instandsetzungsmassnahmen benutzt werden. Unsere Investoren kennen jeweils den Zweck der spezifischen Finanzierung. Wichtig für CG24 ist allerdings, dass das mittels eines Grundpfands, über mindestens den Kreditbetrag besicherte Objekt, nicht tangiert ist, da die laufenden Mieterträge nicht durch Veränderungen am selben Objekt vorübergehend ausfallen dürfen. Wie attraktiv sind Ihre Anlagemöglichkeiten für Privatpersonen und institutionelle Investoren? Im aktuellen Zinsumfeld bietet CG24 im Bereich Real Estate eine Rendite von 6.00 bis 7.50 % p.a. brutto an. Dabei kann von Finanzierungen mit einer Laufzeit von minimal 6 bis maximal 36 Monaten gewählt werden, wobei die einzelnen Anlagen jederzeit über den Sekundärmarkt gekauft oder verkauft werden können. Vor allem kurze Laufzeiten von bis zu 12 Monaten sind für unsere Anleger interessant, da die Anlagesumme nur über eine kurze Zeit gebunden ist und es dem Investor so ermöglicht wird, einen weiteren Investitionsentscheid zeitnah zu fällen.

Durch hohe Transparenz und Investitionssummen ab CHF 5’000.00 bieten wir eine attraktive, alternative Anlagemöglichkeit, auch für noch weniger im Immobilienbereich bewanderte Anleger im Besitz eines Schweizer Bankkontos.

Wie transparent ist das Risiko für Anleger? Welche Sicherheiten haben sie? CG24 schafft höchstmögliche Transparenz, indem nicht nur Informationen über das besicherte Objekt geteilt werden, sondern auch Hintergrundinformationen zur Kreditnehmerin, üblicherweise ein SPV, ohne direkt auf die Parteien oder Objekte schliessen zu können. Für unser Risk-Modelling nutzen wir verschiedene Kennzahlen, welche teilweise auch von Drittanbietern stammen, vor allem im Bereich Bonität. Neben den qualitativen Anforderungen an unsere Kreditnehmer, welche langjähriges Immobilien-Knowhow aufweisen müssen, basiert unsere Kreditprüfung vorwiegend auf der Werthaltigkeit der Renditeliegenschaft in der Schweiz, welche immer mit einem Grundpfand besichert wird. Der Belehnungswert (LTV) beläuft sich dabei auf maximal

Mezzanine-Finanzierung:

Aufgrund der regulatorischen Anforderungen entsteht eine Finanzierungslücke. Durch Mezzanine-Kapital kann diese geschlossen und die Eigenkapitalrendite erhöht werden.

Steckbrief

Effizientere Kreditprozesse, faire Zinsen, attraktive Renditen: Mit ihrem 2015 lancierten Online-Marktplatz für Finanzierungen gestaltet die CG24 Group Kreditprozesse fairer und effizienter. Davon profitieren Kreditnehmer und Anleger gleichermassen. Das Team hat umfassende Erfahrung in den Bereichen Tech, Finance, Risk, Legal und Compliance. Durch Technologie und Innovation verfolgt die CG24 Group das Ziel, dass der Kreditmarkt für die gesamte Gesellschaft einen Nutzen hat. Die Adresse zum Factsheet «Immobilienfinanzierung» und persönlichen Finanzierungsanfragen: www.cg24.com/ de/real_estate

Mehr Informationen unter cg24.com

80 % des Liegenschaftswerts. Zudem sieht unsere Policy vor, dass die Eigentümerkosten inklusive der MezzanineZinskosten durch die jährlichen Mieterträge des Objekts gedeckt sind, was eine zusätzliche Sicherheit für unsere Investoren bedeutet, da diese nicht auf

zusätzliche Einkünfte des Kreditnehmers aus anderen geschäftlichen Aktivitäten angewiesen sind. In einzelnen Fällen wird eine zusätzliche Sicherheit wie beispielsweise eine Solidarbürgschaft erstellt. Diese Informationen und Kennzahlen sowie viele weitere werden bei der Publikation unserer Projekte den Anlegern aufgezeigt, damit diese das Risiko, welches sie eingehen, vollständig erkennen können. Seit Einführung des Produkts im Oktober 2020 darf CG24 auf eine erfolgreiche Historie im Bereich Immobilienfinanzierungen schauen, wobei über CHF 400 Mio. an Immobilien-Kredite vergeben wurden, wobei die Ausfallrate weiterhin 0.00 % beträgt.

Immer noch sind viele Anleger und Eigentümer daran gewöhnt, mit verschiedenen Finanzierungspartnern planen zu müssen. Wie wichtig wird das entgegengesetzte Whole-LoanModell in der Zukunft werden? In Zeiten von vermehrt konservativen Kreditvergaben durch die Banken verringert das Whole-Loan-Modell die Komplexität der Fremdkapitalbeschaffung, die mit einem hohen zeitlichen Aufwand und erheblichen Managementkosten verbunden ist. Die Frage wird sein, inwiefern die Kosten bzw. Renditeerwartungen für beide Seiten, Kreditnehmer wie auch Anleger, aligniert werden können. Für grössere Immobilienportfolios kann dieses Modell rasch zu hohen Kostenersparnissen führen, weshalb diese Finanzierungsform hohes Potential birgt.

Reduziert Ihre Finanzierung mittelfristig die Abhängigkeit von klassischen Finanzierungsmodellen und Marktkennzahlen? Wo sehen Sie noch Entwicklungsmöglichkeiten, um Immobilienfinanzierungen einfacher zu handeln?

Die Mezzanine-Finanzierung baut auf dem klassischen Finanzierungsmodell auf, wobei ein Whole-Loan-Modell ganz unabhängig funktioniert. Eine Reduktion der Abhängigkeit wird sicherlich erreicht, allerdings sind die klassischen Modelle nicht ersetzbar. Kapital ist kostenintensiv, weshalb auch die Finanzierungspartner nicht beliebig agieren können.

Eine grundlegende Entwicklungsmöglichkeit ist die Digitalisierung, die für eine effizientere Abwicklung der Prozesse sorgt. Objektspezifische Daten müssen einfacher gesammelt und geteilt werden, um auch während einer Kreditlaufzeit ein angemessenes Tracking erlauben und so gewisse Risiken frühzeitig erkennen zu können.

Mauern mit Köpfchen

Wer auf Nachhaltigkeit und Qualität setzt, baut die besten Häuser. Die Keller

Unternehmungen bieten im Bereich Engineering deshalb innovative IngenieurDienstleistungen für Neuund Bestandsbauten.

Die Engineering-Abteilung der traditionsreichen Keller Unternehmungen geht neue, innovative Wege. Die Mauerwerksexperten für Neubau nehmen sich nun auch den Bereichen Sanierung, Schadensanalysen und Bestandsaufnahmen an – um für alle Bauten die nachhaltig beste Lösung für die Zukunft zu finden. Auch in den kommenden Jahren werden viele Immobilien den Besitzer wechseln – aufgrund von Erbschaften oder Verkäufen. Angesichts der neuen ESG-Regeln, die ökologische und energiesparende Standards anmahnen, werden die Sorgenfalten bei Eigentümern oder Immobiliengesellschaften grösser. Ist die eigene Immobilie noch zu retten, sprich werthaltig in eine gute Zukunft zu überführen? Wie lassen sich Investoren mit entsprechenden Sanierungen und Modernisierungsplänen überzeugen? Wie können Wohnviertel neu entstehen – auch mit bereits existierenden Gebäuden und Naturanlagen?

Rat und Tat für Bestandsbauten

Dass viele Besitzer von Alt- oder Bestandsbauten nicht wissen, wie und wo sie eine nachhaltige Sanierung durchführen oder beginnen sollen, kompliziert die dringend erforderliche Erhaltung. Für den Bestandsbau, mit Fokus auf Mauerwerk, bieten die Keller Unternehmungen deshalb Bewertungen an, die den Bauzustand und die Statik erfassen, den materialtechnologischen Zustand verlässlich prüfen und Machbarkeitsabklärungen vornehmen, die die historische Bausubstanz möglichst erhalten und schützen.

«Sie brauchen den Blick von aussen –besonders, wenn es um die Bausubstanz und die seinerzeit eingesetzten Materialien und Bauweisen geht», sagt Susanne Mühlhaus, Bereichsleiterin Engineering. «Wir helfen Hausbesitzern bei der Einschätzung der Bausubstanz und bieten so die Grundlage für die Entwicklung möglicher Strategien für Erhalt, Sanierung, Umbau oder Ersatz.» Für die Projektierung beim Erhalt oder Umbau eines Hauses bieten die Engineering-Expert:innen der Keller Unternehmungen Variantenstudien, um Sicherheit, Nachhaltigkeit und Komfort zusammen zu planen und zu verwirklichen. Dabei werden auch Detaillösungen angeboten und Gutachten zum Zustand und zu möglichen Massnahmen der bestehenden Mauerwerke erstellt.

Neu bauen – von Anfang an nachhaltig

Die Beratung und Begleitung von Fassaden mit Einstein- und Zweischalenmauerwerk oder Hybridbauweisen mit Holz und/oder Beton zählt zu den

Steckbrief

Keller Unternehmungen

Weil jedes Bauprojekt komplex und einzigartig ist: Der Geschäftsbereich Engineering der traditionsreichen Keller Unternehmungen begleitet Bauprojekte rund um das Mauerwerk mit intelligenten und innovativen Engineering-Dienstleistungen – von der Planung bis zur Ausführung. Dabei geht es immer darum, die Besonderheiten der Bestandsbauten und historischen Mauerwerke zu erkennen, Gegebenheiten der Gegenwart aufzunehmen und diejenigen der Zukunft zu antizipieren. Die Keller Unternehmungen haben sich auf Mauerwerke spezialisiert und bereiten die Brücke vom historischen Bestand für die zukünftige Nutzung auf und entwickeln und beraten beim Einsatz von neuen, innovativen Mauerwerkskonzepten.

Mehr Informationen unter keller-unternehmungen.ch

Spezialitäten des Engineering-Teams bei Neubauten. Frühzeitig werden Konzeptprüfungen und Machbarkeitsabklärungen vorgenommen, wobei neben statischen Grundlagen und Erdbebenberechnungen auch sämtliche bauphysikalischen Aspekte für ein optimales Raumklima, bester Schallschutz und eine nachhaltige Energiebilanz auf der Agenda stehen. Das Ziel: ein optimales Zusammenspiel zwischen Ökologie, Wertmaximierung als auch höchster Nachhaltigkeit bei jedem Projekt. «Die Hülle eines Hauses wird immer wichtiger», bestätigt Beratungs- und Entwicklungsingenieurin Maria C. Baratta. «Umwelteinflüsse und energetische Bedürfnisse sind in Veränderung. Die Funktionen der Gebäudehülle werden neu ausgerichtet – mit dem richtigen Mauerwerk, das im Sommer kühlt

Maria Baratta Beratungs- und Entwicklungsingenieurin

und im Winter wärmt. Und mit einer jahrelangen, sicheren Bestandsgarantie. Tatsächlich ist ein gutes Konzept für die Aussenhülle spielentscheidend. Wenn es aussen von Anfang an stimmt, kann drinnen nicht mehr viel schief gehen.»

Das ABC des neuen Wohnens: Am Dych

Wie die Keller Unternehmungen erfolgreich planen, zeigen zwei Projekte in der Nähe von Basel und Luzern. Im Herzen von Münchenstein, direkt am idyllischen St. Albanteich auf dem ehemaligen Läckerlihuus-Areal, entsteht mit Bezug im Frühling 2025 einmal die Wohnsiedlung «Am Dych». Sie besteht aus drei modernen Gebäuden mit insgesamt 173 Mietwohnungen. Vor den Toren Basels lädt diese Anlage zu einem neuen Mit-derNatur-wohnen ein. Highlight des Areals sind die drei unterschiedlichen Häuser A bis C, die Wohnkomfort mit Nachhaltigkeit und ökologischem Bewusstsein verbinden und direkten Zugang zum St. Albanteich und einer 3’400 Quadratmeter grossen Freiraumfläche bieten. Ein

Sie brauchen den Blick von aussen –besonders, wenn es um die Bausubstanz und die seinerzeit eingesetzten Materialien und Bauweisen geht.

Susanne Mühlhaus Bereichsleiterin Engineering

Susanne Mühlhaus Bereichsleiterin Engineering / Mitglied der Geschäftsleitung

Car-Sharing-Standort und 555 Stellplätze für Velos und Cargobikes unterstreichen den Nachhaltigkeitsgedanken. Das Projekt Am Dych strebt die Zertifizierung SNBS 2.1, Standard Gold, für nachhaltiges Bauen an, wo soziale und ökologische Zielsetzungen gleich gewichtet werden. Die Wärmeenergie stammt komplett aus erneuerbaren Energien. Der Grundgedanke: Das Wohnviertel soll sich harmonisch in die Umgebung einfügen und sich dabei aktiv für den Erhalt der Natur einsetzen – auch im weiteren Sinne und für künftige Generationen. Das Projekt wird als Zweischalenmauerwerk ausgeführt. Das bietet beste Schalldämmwerte, was aufgrund der Nähe zur Autobahn matchentscheidend ist. Durch die versetzten Fenster und Balkone im Haus A mussten unterschiedliche Lösungen der Anschlussdetails gefunden werden. Die Keller Unternehmungen haben die Fassadenstatik inkl. Erdbebenberechnung als Mandat und verstehen sich als Sparringpartner für Bauherr, Architekt und Ausführenden. In diesem Projekt wurden für den Kunden vier verschiedene Geländerbefestigungen entwickelt und ausgearbeitet.

Leben oben, Verkehr unten: Eichhof West

Das zweite Erfolgsprojekt soll ab Sommer 2026 bezugsbereit sein. Mit dem «Eichhof West» entstehen am Fuss des Sonnenbergs in Kriens, an der Grenze zu Luzern, 230 Mietwohnungen und knapp 6’000 Quadratmeter Büro- und Gewerbeflächen. Alle Gebäude gruppieren

sich rund um einen zentralen Platz. Das gemeinsame Projekt der Zürcher Pensionskasse BVK und der WAS Wirtschaft Arbeit Soziales Luzern geht ganz neue ökologische Wege, da als Heizungsenergie nur die Abwärme der dort lebenden oder arbeitenden Menschen, der Computer und Lichter benötigt wird. Das Hochhaus im südöstlichen Bereich wird aus drei Geschossen für Gewerbe und einem Westteil mit 14 zusätzlichen Geschossen mit 83 kleineren Wohnungen und einen Ostteil mit vier Geschossen und 20 grösseren Haushalten bestehen. Der Clou sind hier horizontal umlaufende Fenster und Brüstungsbänder mit Photovoltaik-Modulen. Der Bau strebt eine Zertifizierung nach SIA Effizienzpfad, SNBS und nach Minergie-P an. Zum Gebäudekomplex gehören ein weiteres zehngeschossiges Gebäude mit einer Freiterrasse und ein nördliches Wohnhaus mit 60 Einheiten für Familien. Dass der Verkehr in eine unterirdische Einstellhalle geführt wird, macht das Areal zum wegweisenden Wohn-, Arbeits- und Lebensprojekt. Bei diesem Projekt wird innovativ ein Wärmedämmstein als Aussendämmung eingesetzt. Dazu kommt beim Hochhaus die grosse Auskragung von 18 Metern. Die Aufhängung des wärmedämmenden Einsteinmauerwerks an den Betonwänden erfolgt mittels Stürzen, die von Konsolen abgefangen werden als auch die Langzeitverformung von bis zu 7 Zentimetern miteinberechnen. Bei solchen innovativen Bauweisen kommen viele Fragen auf, die im Engineering im Team gelöst und umgesetzt wurden. «In all unseren Aktivitäten legen wir besonderen Wert auf Innovation, Nachhaltigkeit und Qualität», formulieren die Keller Unternehmungen ihren Auftrag für die Gegenwart und Zukunft. «Langfristige, interdisziplinäre Beziehungen, ein breites Netzwerk in Fachkreisen und unser Engagement in der Forschung und Entwicklung begleiten uns dabei. Unser Anspruch ist es, die Zukunft aktiv mitzugestalten, indem wir alle unsere Möglichkeiten und Ressourcen einsetzen. Wir sind immer offen für Aussergewöhnliches und Innovatives.»

Welche Steuer fällt wann an?

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Endlich in den eigenen vier Wänden oder im Haus- oder Wohnungsbesitz?

Dann werden die folgenden Steuern fällig, drei davon sogar jährlich.

Es lohnt sich, bei Ausgaben und speziell Reparatur- und Sanierungsmassnahmen, die dem Werterhalt oder der energetischen Optimierung dienen, die jeweiligen Merkblätter zum Liegenschaftsunterhalt der Kantone zu studieren. Teilweise können bei den Liegenschaftskosten pauschale oder effektive Kosten steuermindernd abgerechnet werden.

Handänderungssteuer

Die klassische Steuer für alle, die Grundbesitz erwerben. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft und damit die Immobilie von einer Hand in eine andere gibt, ist in allen Kantonen zur Zahlung der Handänderungssteuer oder einer Handänderungs- oder Grundbuchgebühr verpflichtet. Rund ein bis drei Prozent des Kaufpreises oder zumindest eine Verwaltungsgebühr werden fällig.

Eigenmietwert

Auch wer besitzt, kennt das Wort «Miete». Die Eigenmiet-Steuer fällt jährlich an – und berechnet sich nach dem Wert, den das selbstbewohnte Eigenheim an Mieteinnahmen bringen würde. 60 bis 70 Prozent des erzielbaren Mieteinkommens werden auf das Einkommen draufgeschlagen, abzüglich Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten.

Liegenschaftssteuer

Die erste Abo-Steuer für das Eigentum. Rund die Hälfte der Kantone bittet Eigentümer oder Miteigentümer jährlich für die Liegenschaftssteuer oder auch Grundsteuer zur Kasse. Sie beträgt zwischen 0.1 und 3 Promille des Immobilienwerts.

Vermögenssteuer

Die zweite Abo-Steuer für das Eigentum. Eigentum hat einen Vermögenswert – und muss folglich in der Steuererklärung jährlich angegeben werden. Abzugsfähig sind die Hypothekarzinsen. Je nach Kanton werden 1 bis 5 Prozent Vermögenssteuer erhoben.

Grundstückgewinnsteuer

Die Anti-Spekulationssteuer. Wenn der Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks einen Gewinn abwirft, muss dieser in allen Kantonen versteuert werden. Die Grundstücksgewinnsteuer belohnt dabei diejenigen, die ein Haus über längere Zeit halten. Wer schnell kauft und verkauft, muss mehr zahlen.

Eigenmiete und andere Möglichkeiten

Haus- und Wohnungseigentum muss versteuert werden. Statt auf die teilweise Abschaffung der Eigenmiet-Steuer zu hoffen, konzentrieren sich Eigentümer:innen zwangsläufig auf andere Möglichkeiten zur jährlichen Steuersenkung. Hierbei gilt: Gut planen ist die halbe Miete.

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Immobiliensteuern bleiben umstritten. Am 14. Dezember des letzten Jahres beriet der Ständerat erneut das Bundesgesetz über die Wohneigentumsbesteuerung – und blieb bei seinem Beschluss, die seit Jahrzehnten umstrittene Eigenmiet-Steuer zunächst nur für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abzuschaffen. Zweitliegenschaften, so der bewusst vorsichtig formulierte Plan, könnten dann in einem zweiten Schritt angegangen werden.

Doch zunächst bleibt der Eigenmietwert – und wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt und darin wohnt, muss den Eigenmietwert seiner Liegenschaft als fiktives Einkommen zu seinen Einkünften hinzurechnen. Gedacht als steuerlicher Ausgleich zwischen Mietern und Eigenheimbesitzern gilt der Eigenmietwert bereits seit dem Krisenjahr 1934. Ziel: Er soll eine steuerliche Bevorzugung von Wohneigentümern, die Hypothekarzinsen abziehen können, ausgleichen. Und so sitzen Besitzende denn über den für sie geltenden Eigenmietwerten, die automatisiert ermittelt werden – und je nach Kanton 60 bis 70 Prozent des Marktwertes betragen.

Streit um Eigenmietwert

Dass die möglichen Mieteinnahmen beim Eigenmietwert ja gar nicht fliessen, sondern Eigentümer:innen dazu auch noch vermehrt Reparaturen und Sanierungen schultern müssen, die zwar abzugsfähig sind, aber binnen kurzer Zeit erfolgen müssen, könnte die Eigenmiet-Steuer für die Selbstnutzung

dieses Jahr doch noch zu Fall bringen. Doch die ersten Expert:innen bei den Banken und Immobilienberatungen winken bereits ab – und vermuten eine endgültige Lösung erst nach einem Referendum, das noch einmal viel Zeit und Nerven kosten könnte. Man müsse sich nur die Diskussionen der Vergangenheit anschauen, unken sie.

Für dauerhaft unbewohnte Räume kann zwar ein Unternutzungsabzug seitens der Behörden gewährt werden – aber dieser ist gut zu begründen und nachzuweisen. Wenn Kinder ausziehen oder der Partner stirbt und Räume praktisch rund um die Uhr nicht genutzt werden, kann es sinnvoll sein, dies anzuzeigen und um einen Abschlag zu bitten. In vielen Fällen betrifft die Unternutzung eine Zeit, in der die Abzahlung des Eigentums bereits abgeschlossen ist und Alleinstehende in Einfamilienhäusern oder grösseren Wohnungen ohnehin überfordert und auch über Gebühr finanziell belastet sind. Auch angesichts einer zunehmenden Überalterung der Gesellschaft stellt sich die Frage, ob der Eigenmietwert in den selbstbewohnten Wänden wirklich noch zeitgemäss ist. So bringen sich in diesen Tagen wieder die üblichen Verdächtigen in Stellung, um vor allem um Zustimmung auf der «anderen», sprich der Mieterseite, zu werben. Doch die Fronten sind verhärtet – und selbst Forderungen, doch wenigstens 60 Prozent der ortsüblichen Miete als höchsten Eigenmietwert festzulegen, scheitern. Der unter Druck stehende Wohnungsmarkt scheint andere Sorgen zu haben – und lässt damit gerade viele jüngere und ältere Eigenheimbesitzer:innen allein. Die Chance, eine komplette Steuer einzusparen, ohne an

anderer Stelle Steuern zu erhöhen oder gar eine neue Steuer zu erfinden, sieht vor allem das «Team Miete» nicht. Auch der Plan, Erst- und Zweitwohnungen unterschiedlich zu behandeln, findet kaum Freunde. «Vor allem für Tourismus- und Bergkantone», so analysierte Fabian Schäfer in der NZZ Mitte Dezember, sei «der Eigenmietwert wegen der vielen Ferienwohnungen eine wichtige Einnahmequelle». Allein die Kantone Wallis und Graubünden fürchteten «je nach Variante der Umsetzung kumulierte Steuerausfälle von 120 Millionen Franken im Jahr». Eine neue «Objektsteuer auf Zweitliegenschaften» könnte eine Lösung sein – allerdings sei dazu eine Verfassungsänderung nötig.

Instandhaltungen absetzen Wer für sein Heim oder seine Immobilie Steuern sparen will, sollte sich also doch auf andere Felder konzentrieren. Neben den effektiv bezahlten Hypothekarzinsen werden in diesen Tagen, wo vermehrt Sanierungen erfolgen oder erfolgen müssen, auch verschiedene Unterhaltskosten interessant. Neben einfachen Reparaturen oder der Anschaffung neuer Geräte können auch grösser angelegte Wärmedämmungen, Heizungswechsel oder die Installation von Solarmodulen von der Steuer abgesetzt und zusätzlich gefördert werden.

Lohnend ist, sich frühzeitig über Fördermöglichkeiten zu informieren – und mit Expert:innen vor Ort einen Plan zu schmieden, der nicht nur die Kosten, sondern eben auch die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten über mehrere Jahre gleichmässig verteilt. Fragen können sein: Was sollte zunächst erneuert werden? Für welche energetischen Massnahmen bietet der Kanton in den nächsten Monaten oder Jahren fest planbare Förderungen an? Was kann ich dieses Jahr abziehen und was nächstes Jahr?

So kann es ratsam sein, zunächst die Heizung auf Vordermann zu bringen und eine Erneuerung des Daches inklusive Solarpanels auf das anschliessende Jahr zu verschieben. Wer neben den Kosten und Förderungsanteilen auch die konkreten Steuerersparnisse im Blick hat, kann sein Haus oft günstiger als gedacht nach den ESG-Kriterien umgestalten. Auch die laufenden Nebenkosten für Versicherungen oder Service-Abos für alle im und am Haus genutzten Anlagen können als Unterhaltskosten abgesetzt werden. Selbst wer regelmässig nur die Heizung oder den Kamin warten lässt, Zäune oder Gartenanlagen überprüft oder Bodenoder Wandbeläge erneuert, sammelt zunächst Rechnungen und dann eben auch steuerliche Vergünstigungen.

Auch der Plan, Erstund Zweitwohnungen unterschiedlich zu behandeln, findet kaum Freunde.

Die Steuerverwaltung wohnt mit. Denn Steuern werden immer fällig - beim Kaufen, Verkaufen oder Nutzen.

Grenzüberschreitender Immobilienbesitz: Steuerliche und rechtliche Gestaltung

Marius Breier und Dr. Christian Eichenberger, beide Partner der Schweizer Anwaltskanzlei Walder Wyss, erklären die Herausforderungen bei grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften.

Herr Breier ist M.A. HSG in Accounting and Finance und dipl. Steuerexperte, Herr Dr. Eichenberger ist LL.M., Rechtsanwalt, MRICS und Fachanwalt SAV Bauund Immobilienrecht.

Herr Breier, Herr Dr. Eichenberger, wer kauft eigentlich international wo welche Immobilien mit welchen Akquisitionsstrukturen?

Dr. Christian Eichenberger: Jüngst haben wir vermehrt insbesondere institutionelle Investoren aus dem EURO-Raum sowie dem angelsächsischen Raum gesehen, welche in Schweizer Datencenter, Logistikimmobilien und Hotels investierten.

Marius Breier: Bei Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz und vergleichbaren Investitionsstrukturen erwirbt im internationalen Verhältnis noch häufig eine ausländische Personengesellschaft wie die angelsächsische Limited Partnership oder die deutsche GmbH & Co. KG die Immobilie in der Schweiz. Steuerlich ist dabei zu beachten, dass ausländische Personengesellschaften bei beschränkter Steuerpflicht in der Schweiz aufgrund Immobilienbesitzes grundsätzlich nach den Bestimmungen für juristische Personen besteuert werden. Welche Folgen hat die sog. Lex Koller, die den Grundstückserwerb durch Personen im Ausland begrenzen soll? Dr. Christian Eichenberger: Der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch ausländische Staatsangehörige, Gesellschaften mit Sitz im Ausland oder Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, die ausländisch beherrscht sind – sog. Personen im Ausland – ist durch die Lex Koller gesetzlich beschränkt. Sie bedürfen hierfür, von gewissen Ausnahmen abgesehen, einer Bewilligung. Nicht als Personen im Ausland gelten EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder andere Ausländer mit Niederlassungsbewilligung. Bewilligungen werden nur für speziell geregelte Fälle erteilt, weshalb die Frage der Bewilligungspflicht von essenzieller Bedeutung ist.

Grundsätzlich bewilligungspflichtig ist der Erwerb von Wohneigentum. Ausgenommen ist etwa der Erwerb einer Hauptwohnung durch eine natürliche Person am Ort ihres Wohnsitzes oder der Erwerb einer sog. Zweitwohnung durch EU/EFTA-Grenzgänger. Grundsätzlich nicht bewilligungspflichtig ist demgegenüber der Erwerb eines Betriebsstätte-Grundstücks, d.h. wenn dieses – grob gesagt – einer wirtschaftlichen Tätigkeit dient.

Immobilien werden hierzulande einmal laufend besteuert und einmal bei einer Veräusserung?

Marius Breier: Das ist korrekt. So gilt auch im internationalen Verhältnis,

Marius Breier

dass Mieterträge im Fall einer natürlichen Person als Eigentümerin laufend mit der Schweizer Einkommenssteuer und im Fall einer juristischen Person als Eigentümerin laufend mit der Schweizer Gewinnsteuer am Belegenheitsort besteuert werden. Nutzt eine natürliche Person die von ihr privat gehaltene Immobilie selbst, etwa eine Ferienwohnung in der Schweiz, hat die Person trotz fehlender Erträge den sogenannten Eigenmietwert mit der Einkommenssteuer zu versteuern. Für die vollständige Besteuerung der Mieterträge resp. des Eigenmietwerts kann die natürliche Person aber neben Zinsaufwendungen die gesamten effektiven Unterhalts- und Verwaltungskosten abziehen. Zu beachten bleibt, dass der Steuerwert der Immobilie auch bei einer im Ausland ansässigen natürlichen Person als Eigentümerin jährlich der Schweizer Vermögensteuer unterliegt. Dr. Christian Eichenberger: Bei der Veräusserung unterliegt auch im internationalen Verhältnis der erzielte Grundstückgewinn bei einer natürlichen Person als Eigentümerin einer kantonalen Sondersteuer, der sogenannten Grundstückgewinnsteuer. Auf Bundesebene ist der Kapitalgewinn im Privatvermögen hingegen steuerfrei.

Das Immobilien- und Bauteam der Schweizer Wirtschaftskanzlei Walder Wyss besteht aus Rechtsanwälten, Notaren und Steuerexperten und begleitet hochkomplexe Real-Estate-Trans aktionen und Arealentwicklungsprojekte effizient und mit einer ganzheitlichen Perspektive. Es berät institutionelle und private Investoren in allen privat-, öffentlich-rechtlichen und steuerlichen Aspekten der Immobilienbranche.

Mehr Informationen unter walderwyss.com

Was ist bei der Erhebung dieser Grundstückgewinnsteuer zu beachten?

Dr. Christian Eichenberger Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht

Dipl. Steuerexperte in Deutschland unter Aufnahme einer Hypothek erwirbt, kann die Person in Deutschland die gesamten Schuldzinsen aus der Hypothek vom Ertrag der deutschen Liegenschaft und in der Schweiz nochmals die Schuldzinsen aus der Hypothek, die nach Lage der Aktiven auf die Schweiz entfallen, abziehen. Das kann zu einem erheblichen Steuervorteil führen. Wenn nun hingegen eine in Deutschland ansässige Person eine Schweizer Immobilie erwirbt, können die unterschiedlichen Systeme zu einer doppelten Nicht-Berücksichtigung von Schuldzinsen führen. Um diesen Effekt zu vermeiden, ist die Zwischenschaltung einer Immobiliengesellschaft in Betracht zu ziehen, welche die Hypothek aufnimmt und die Schweizer Liegenschaft erwirbt.

Marius Breier: Die Bemessungsgrundlage für die Grundstückgewinnsteuer ist die Differenz zwischen, erstens, dem Veräusserungspreis und, zweitens, dem Anschaffungspreis zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen. Weil wertvermehrende Aufwendungen die Grundstückgewinnsteuer reduzieren, sollte der Eigentümer im Veräusserungszeitpunkt in der Lage sein, die während der Haltedauer vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen nachzuweisen. Grundsätzlich führt auch die Veräusserung der Mehrheit der Anteile an einer in- oder ausländischen Immobiliengesellschaft, die eine Schweizer Immobilie hält, zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer. Wenn der Veräusserer der Anteile allerdings unter anderem in Deutschland, Österreich, Italien oder auch Luxemburg ansässig ist, kann die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer bei Veräusserung der Immobiliengesellschaft aufgrund des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens vermieden werden.

Wo liegen noch Unterschiede zwischen einem Direkterwerb durch eine natürliche Person und dem Erwerb durch eine

Die Systeme zum Schuldzinsenabzug unterscheiden sich zwischen der Schweiz und Deutschland.

zwischengeschaltete Immobiliengesellschaft?

Marius Breier: Der Erwerb einer Immobilie über eine Immobiliengesellschaft führt auch im internationalen Verhältnis regelmässig zu einer wirtschaftlichen Doppelbelastung, da die Erträge aus der Immobilie samt Gewinnen aus der Veräusserung der Immobilie zunächst der Besteuerung auf Ebene der Immobiliengesellschaft unterliegen und dann bei einer späteren Ausschüttung auf Ebene des Gesellschafters nochmals besteuert werden. Trotzdem kann die Zwischenschaltung einer Immobiliengesellschaft zum Erwerb einer Schweizer Immobilie vorteilhaft sein. So kann eine Investorin oder ein Investor bei der Zwischenschaltung einer in- oder ausländischen Immobiliengesellschaft beispielsweise davon profitieren, dass die laufenden Erträge mit der im Vergleich zur Schweizer Einkommenssteuer deutlich geringeren Schweizer Gewinnsteuer besteuert werden und steuerlich abzugsfähige Abschreibungen auf die Immobilie vorgenommen werden können.

Ein besonderes Thema ist der Schuldzinsenabzug bei Personen in der Schweiz oder Deutschland, die im jeweils anderen Land eine Liegenschaft besitzen.

Marius Breier: Die Systeme zum Schuldzinsenabzug unterscheiden sich zwischen der Schweiz und Deutschland. Während in Deutschland ein objektmässiger Schuldzinsenabzug erfolgt, berechnet sich der Schuldzinsenabzug in der Schweiz nach Lage aller Aktiva. Wenn daher eine in der Schweiz ansässige natürliche Person eine Liegenschaft

Was passiert, wenn ich im Ausland lebe und eine Schweizer Immobilie erbe? Wo muss ich wann die Erbschaftssteuer zahlen?

Dr. Christian Eichenberger: Vorab sei bemerkt, dass gesetzliche Erben von der Bewilligungspflicht gemäss Lex Koller ausgenommen sind, womit gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang (als Gesamteigentümer oder bei der Erbteilung) insbesondere auch in der Schweiz liegende Wohnimmobilien erwerben dürfen.

Marius Breier: Nach nationalem Schweizer Steuerrecht und in Übereinstimmung mit den Regelungen in den von der Schweiz abgeschlossenen internationalen Erbschaftssteuerabkommen hat in diesem Fall der Kanton, in dem die Immobilie belegen ist, das Recht, die kantonale Erbschafts- und Schenkungssteuer auf den Wert der Immobilie zu erheben. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Vermögensübergang von Todes wegen (und Schenkungen) an Nachkommen in gerader Linie in fast allen Kantonen von der kantonalen Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit ist. Es ist dann allerdings noch zu prüfen, ob der Ansässigkeitsstaat des Erblassers/Schenkers resp. der Ansässigkeitsstaat des Empfängers eine Erbschafts- und Schenkungssteuer erhebt.

Steckbrief

Eva Bocek

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Ein Gespräch mit Prof. Dr. Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident des Züricher Informationsund Ausbildungszentrums für Immobilien, kurz IAZI, und zudem Kantonsrat und Professor an der Universität Bern.

Herr Professor Scognamiglio, wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in der Schweiz in diesen Tagen? Es gibt nicht «den» Schweizer Immobilienmarkt, genauso wenig wie es «das» perfekte Eigenheim gibt. Die Vielfalt der Märkte spiegelt sich in ihrer Nutzung und den individuellen Eigenschaften jedes Objekts wider – sei es die Lage oder die Ausstattung. Trotz der kräftigen Zinswende, die die Schweizerische Nationalbank im Mai 2022 eingeleitet hat, sind die Preise für Eigenheime wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen nicht eingebrochen. Im Gegenteil, die effektiv bezahlten Preise stiegen im letzten Jahr um über 4 Prozent. Doch momentan zeigt sich auf dem Markt ein Überangebot an Einfamilienhäusern und eine Abnahme der Transaktionen. Verkäufer von Einfamilienhäusern zögern noch, grosse Preisnachlässe zu gewähren. Interessanterweise stagnieren seit der Zinswende die Angebotspreise, während die Preise für Eigentumswohnungen steigen. Der starke Zinsanstieg hat dazu geführt, dass weniger Konsumenten die eher teureren Einfamilienhäuser bevorzugen – sie ziehen eine kleinere Eigentumswohnung vor.

Bei Renditeliegenschaften unterscheidet man zwischen Bewertungen grosser Immobilienportfolios und den tatsächlich bezahlten Preisen. Wir erwarten eher eine Seitwärtsbewegung oder moderate Aufwertungen. Der Anstieg der Zinsen konnte teilweise durch höhere Inflationserwartungen einhergehend mit steigenden Mieten kompensiert werden.

Die Zeiten der sehr hohen Kaufpreise und niedrigen Bruttorenditen sind vorerst vorbei. Selbst in Zürich wurden für Renditeobjekte in Top-Lagen Preise bezahlt, die das 70-fache der Jahresmiete betrugen, was einer Bruttorendite von 1.5 Prozent entspricht. Doch in der neuen finanziellen Landschaft machen solche Preise keinen wirtschaftlichen Sinn mehr. Trotz der Korrektur der Extremwerte sind Renditeliegenschaften im Durchschnitt über das ganze Segment nicht stark eingebrochen.

Für Mieterinnen und Mieter brachte das Ende der Tiefzinsphase keine guten Nachrichten. Die Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes ermöglichte zum ersten Mal seit Langem auch Erhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen. Die steigenden Kosten für Krankenkassenprämien, Inflation und Mieten zwangen viele Haushalte zu mehrfachen Budgetüberprüfungen. Doch auch die Eigentümer sind von den steigenden Mieten betroffen, da sich die Hypothekarkosten bei vielen verdoppelt haben. Die guten Nachrichten? Die Leitzinsen neigen eher nach unten, was die Hypotheken und den hypothekarischen Referenzzinssatz stabilisiert. Doch die Aussichten für Wohnungssuchende sind weniger rosig, besonders in den Zentren, wo eine starke Nachfrage auf ein zu knappes Angebot trifft, was einen weiteren Anstieg der Mieten erwarten lässt. Hat sich bei der Bewertung von Immobilien in den letzten Jahren etwas grundlegend geändert?

In der heutigen Zeit stehen uns präzise Daten zu effektiven Transaktionen, leistungsstarke statistische Verfahren und ausreichende Rechnerkapazitäten zur Verfügung. Die hedonische

«Die Zeiten der sehr hohen Kaufpreise und niedrigen Bruttorenditen sind vorerst vorbei»

Die fachmännische Bewertung und Analyse von Immobilien war noch nie so wertvoll wie heute.

Bewertungsmethode hat sich zweifellos als Standard bei der Vergabe von Hypotheken etabliert. Diese innovative Methode durfte ich im Jahr 1994 im Rahmen meiner Dissertation in enger Zusammenarbeit mit der IAZI AG entwickeln und schrittweise einführen. Die angewandten statistischen Verfahren sind ein Teilbereich der Künstlichen Intelligenz.

Bei der Bewertung von Renditeobjekten haben institutionelle Investoren die Discounted-Cashflow-Methode als Standardverfahren übernommen. Obwohl die zugrunde liegende Mechanik dieses Verfahrens nicht neu ist, haben sich insgesamt die Anforderungen an das Reporting und die Software-Tools verändert. Diese bieten heute deutlich mehr Möglichkeiten als nur die Bewertung von Liegenschaften.

Wie verändern Nachhaltigkeitsthemen den Wert von Immobilien?

Meiner Meinung nach werden Nachhaltigkeitsthemen mittelfristig einen wesentlichen Einfluss auf den Wert von Immobilien haben. Der Wert einer Immobilie hängt nicht nur vom Gebäude selbst ab, sondern auch von der Lage und damit dem Wert des Grundstücks. Es wird zunehmend verlangt, dass Immobilien nicht mehr mit Öl und Gas beheizt werden und dass erneuerbare Energien genutzt werden. Die Auswirkungen des Klimawandels und der sich verändernden Umwelt werden voraussichtlich einen grösseren Einfluss auf die Lagequalität und den Wert von Immobilien haben, als ich selbst lange dachte. Die jüngsten Wetterextreme haben gezeigt, wie wichtig es ist, dass Städte nicht überhitzen und dass Hanglagen stabil bleiben. Es wird auch erwartet, dass der politische Druck zunehmen wird, nachhaltige Baumaterialien einzusetzen.

Eine Immobilie ist also nicht unbedingt ein Selbstläufer, wenn die Energiebilanz nicht stimmt oder Renovationen zu lange aufgeschoben werden?

Immobilien waren noch nie Selbstläufer, insbesondere nicht, wenn sie direkt gehalten werden. Die aktuellen technischen Entwicklungen zeigen jedoch,

dass die Ziele zur Reduzierung von CO2 im Gebäudebereich erreichbar sind, wenn entsprechend investiert und saniert wird. Es stellt sich die Frage, wer diese Kosten tragen wird. Angesichts steigender Lebenshaltungskosten wird es immer wichtiger, diesen Aspekt der Kosten zu berücksichtigen. Möglicherweise werden in Zukunft mehr Objekte saniert und weniger neu gebaut, insbesondere wenn man die graue Energie miteinbezieht.

Die Corona-Pandemie hat zudem den klassischen Wohntraum der Schweizer wiederbelebt - ein schönes, freistehendes Häuschen im Grünen. In solchen Fällen mag man vielleicht bei einer Ölheizung ein Auge zudrücken. Doch bei Renovierungen gibt es auch handwerklich begabte Hausbesitzer, die den Umbau als Hobby betrachten. Ein Haus in der Schweiz ist ein Generationenprojekt und kann als Zeichen des Glücks empfunden werden, ähnlich wie die Entdeckung der Liebe des Lebens. In solchen Momenten sind Menschen oft toleranter und von Optimismus geleitet.

Welche speziellen Probleme sehen Sie auf dem Wohnungsmarkt?

Die Schweiz, ein schönes Land mit intakter Natur und einer stabilen Wirtschaftslage, zieht weiterhin viele Menschen an. Doch mit dieser Attraktivität gehen auch Herausforderungen einher. Dieses Wachstum führt zu einer Überlastung der bestehenden Infrastruktur (Strassen, Züge, Schulen). Zudem geht die Entwicklung für viele Menschen in der Schweiz zu schnell und sie stellen sich die Frage der Grenze des Wachstums. Wollen wir als Gesellschaft so weiterwachsen? In den Zentren ist die Nachfrage nach Wohnraum bekanntlich sehr hoch, während das Angebot begrenzt ist und nur sehr träge ausgebaut werden kann. Dies treibt die Mieten und Preise in die Höhe und macht es für viele zunehmend schwierig, Wohnraum zu erschwinglichen Konditionen zu finden. Viele sind gezwungen, längere Pendelstrecken in Kauf zu nehmen, um bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Wie bewerten Sie den Aktionsplan gegen die Wohnungsknappheit?

Immobilien waren noch nie Selbstläufer, insbesondere nicht, wenn sie direkt gehalten werden.

Der Aktionsplan gegen die Wohnungsknappheit ist zweifellos ein wertvoller Schritt in die richtige Richtung, um konstruktiv zur Lösung des Problems beizutragen. Allerdings werden meiner Meinung nach hauptsächlich Aspekte auf der Angebotsseite beleuchtet, und oft bleiben die Massnahmen kurzfristig und beschränken sich darauf, Studien durchzuführen. Im Grossen und Ganzen zielt der Plan darauf ab, das Bauen zu verdichten, schneller voranzutreiben und kostengünstiger zu gestalten, indem beispielsweise mehr preisgünstige Wohnungen entstehen. Doch hierbei wird vernachlässigt, dass sich das Bauen auch für die Investoren rentieren muss. Wenn die Rendite aus Immobilien bereits den Kosten für Hypotheken entspricht, fehlt der Anreiz, weiter zu investieren. Hinzu kommt, dass die Landpreise nicht sinken, da Landbesitzer nicht dazu verpflichtet sind, zu verkaufen, insbesondere nicht zu einem reduzierten Preis. Wir sollten auch die steigende Nachfrage berücksichtigen, die durch den Trend zu Einpersonenhaushalten vorangetrieben wird. In der Schweiz lebt bereits jede zweite Person in den Zentren allein, was zu einem erhöhten Bedarf an Wohnungen führt, die für Einzelpersonen geeignet sind. Dies führt dazu, dass jeder Einzelne seine eigene Küche und sein eigenes Bad benötigt, was zu einem erhöhten Flächenverbrauch führt.

Sie sind auch Kantonsrat und Professor an der Universität Bern. Sie sehen die Probleme beim Wohnungsbau oder beim Stadt-LandGefälle also aus mehreren Perspektiven? Es ist eine bereichernde Erfahrung und eine grosse Ehre für mich, nicht nur unternehmerisch aktiv zu sein, sondern auch als Mitglied des

Prof. Dr. Donato Scognamiglio ist ein von den Publikumsund Fachmedien sehr gefragter Experte für alle Fragen und Aspekte, rund um die Schweizer Immobilienwelt.

Immobilienmanagement

Integration der Nachhaltigkeit für ein verantwortungsvolles Immobilienmanagement

Nachhaltig, effizient und voller Chancen: Unter einem Dach decken die Beratungsleistungen von Wüest Partner alles ab, was moderne Investor:innen und Eigentümer:innen benötigen, um ihre Portfolios nicht nur ökonomisch, sondern auch ökologisch und sozial nachhaltig zu gestalten.

Die massgeschneiderten Leistungen sind der Schlüssel zu einem umweltbewussten und erfolgreichen Immobilienmanagement.

Nachhaltigkeits- & ESG Strategien Unternehmen der Immobilienbranche stehen vor der Herausforderung, nur begrenzte Ressourcen für eine erfolgreiche Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie zur Verfügung zu haben. Unsere umfassende Expertise ermöglicht die Entwicklung individueller Strategien oder die Analyse bestehender Strategien, um Optimierungspotenziale zu identifizieren und massgeschneiderte Anpassungen vorzunehmen.

Transparenz in Einklang mit der optimalen Nachhaltigkeitsstrategie wird durch objektive und strukturierte Erfassung von Nachhaltigkeitseigenschaften von Liegenschaften und Portfolios geschaffen. Dabei werden bewährte ITLösungen wie Wüest Dimensions, Wüest Visits und das Market Informationssystem (MLI) genutzt.

Klima & CO2-Lösungen

Wüest Partner ermittelt CO2-Emissionen im Betrieb modellbasiert nach verschiedenen Bilanzierungsmethoden und leitet daraus den CO2-Absenkpfad von Liegenschaften und Portfolios ab. Graue Emissionen können ergänzend einbezogen und in einem interaktiven Reporting dargestellt werden. Auf Wunsch erfolgt ein Benchmarking.

Anhand dieser Ergebnisse werden

Analysen zum «Stranded Asset»-Risiko und «Carbon Value at Risk» durchgeführt, um das Transitionsrisiko der Liegenschaften nach CRREM anzuzeigen. Zudem können optimale Sanierungsstrategien mit Investitionsplänen verknüpft werden. Unser Modell basiert auf europäischen Normen und wurde mit 50’000 effektiven Energieverbräuchen aus Energieausweisen kalibriert.

Verbrauchsdaten & Energieüberwachung

Dank dem Tochterunternehmen SignaTerre lassen sich der CO2- und Wärmeverbrauch sowie der Energieausweis Ihrer Gebäude effektiv messen, überwachen und verwalten. Dabei sind die normierten und zertifizierten SIA 2031 Indikatoren die ideale Lösung. Unser Expertenteam nutzt zuverlässige Daten gemäss dem ISAE 3402 Typ 1 Standard, um den Verbrauch Ihrer Immobilien genau zu überwachen. Mithilfe moderner Analysetools erkennen wir Optimierungspotenziale, um Nebenkosten und Klimaauswirkungen deutlich zu reduzieren. Mit den Leistungen von Signa-Terre spart man nicht nur bei den Nebenkosten, sondern leistet auch

einen entscheidenden Beitrag zum Umweltschutz. Der Verbrauch innerhalb des Portfolios kann verglichen und die Erfolge effektiv kommuniziert werden, um als engagierter Akteur in der nachhaltigen Entwicklung des Immobilienbestands aufzutreten. Mit Analysen und Betriebsoptimierungen unterstützen wir bei effizienten Massnahmen zur Verbesserung des Verbrauchs.

Gebäudezertifizierung und Energieausweise Die Wüest-Partner-Gruppe und ihre Tochtergesellschaft Durable bieten vielfältige Auditierungs- und Beratungsleistungen für nationale und internationale Zertifizierungsstandards für Neubauten, Bestandsbauten und gesamte Immobilienportfolios an. Mit unserer Expertise stehen wir Ihnen zur Seite, damit Ihre Projekte höchsten Standards entsprechen. Eine Gebäudezertifizierung ist zwar freiwillig, jedoch entscheidend für die Bewertung und Transaktion nachhaltiger Gebäude. Sie macht die Qualität für Mieter und Investoren objektiv sichtbar und steigert den Wert der Immobilie. Gleichzeitig dienen die Zertifizierungsanforderungen als Leitfaden für kontinuierliche Verbesserungen des Gebäudes und seiner Bewirtschaftungsprozesse.

Bauqualität und Bauphysik

Unterstützt durch die Tochtergesellschaften QualiCasa und Durable begleitet Wüest Partner den Prozess von der Zustandsermittlung bis zur Ausführung und Abnahme von Bauprojekten. Dieser

Prozess umfasst verschiedene Phasen: Vorbereitung & Besichtigung, Zustandsanalyse, Planung & Kosten, Bericht &

Auswertungen sowie Planung & Ausführung. Jede Phase beinhaltet spezifische Aktivitäten, wie die Beurteilung des Gebäudezustands, die Erstellung eines Gebäudemodells, Kostenplanung für Sanierungsmassnahmen und Vorschläge für Bauteilbindungen. Ein Bericht über die Gebäudediagnose und Portfoliokontrolle wird erstellt, wobei auch Bauphysik und Zertifizierungen berücksichtigt werden. Das Dokument hebt die integrale QualiCasa-Gebäudediagnose hervor, unterstützt durch die Planungskompetenz von Durable, und betont die methodische, datenunterstützte Software für eine umfassende Planung und Ausführung mit höchster Kompetenz.

Kreislaufwirtschaft

Die Bauwirtschaft hat einen erheblichen Einfluss auf unsere Ökosysteme durch ihren hohen Ressourcenverbrauch. Unser Anspruch sollte über den blossen Erhalt von Ressourcen und nachhaltiges Wirtschaften hinausgehen. Unser Ziel sollte eine adaptive und regenerative Bauwirtschaft sein, die nicht nur ökologische Verluste verhindert, sondern ökologische Gewinne ermöglicht. Die Diskussion um Kreislaufwirtschaft zeigt

Wüest Partner ist ein innovatives und unabhängiges Dienstleistungsunternehmen in der Immobilienwirtschaft. Seit 1985 kombinieren wir Expertise, Daten und digitale Lösungen für fundierte Entscheidungsgrundlagen. Mit einem breiten Leistungsangebot verhelfen wir unseren Kund:innen zu neuen Perspektiven und zu einer nachhaltigen Wertschöpfung.

Mehr Informationen unter wuestpartner.com/sustainability

Christoph Axmann Partner, Wüest Partner

einen Trend zu verstärkter politischer Regulierung, von Reportingpflichten bis zu Emissionsgrenzwerten, wie sie bereits in einigen europäischen Ländern eingeführt wurden. Zirkuläre Prinzipien sind unerlässlich, um das Ziel einer Netto-Null bis 2050 zu erreichen. Im Bereich des zirkulären Neubaus konzentrieren sich die Bemühungen auf drei Hauptbereiche: Reduzierung von Materialmengen, Steigerung der Ressourceneffizienz und Verwendung kreislauffähiger Materialien. Wüest Partner unterstützt diese Transformation durch Dienstleistungen wie Strategieentwicklung, Beratung, Zielformulierung, Szenarioanalysen, Entwicklung von Kreislaufwirtschaftskonzepten, Compliance, Überwachung des Ressourcenverbrauchs und Erstellung von Gebäuderessourcenpässen. Zudem quantifiziert Wüest Partner die Kreislaufwirtschaft für den jeweiligen Immobilieneigentümer, um dessen Transparenzpflichten zu erfüllen.

Nachhaltigkeitsreporting

Die Ergebnisse aus verschiedenen Analysen können für einen Nachhaltigkeitsbericht genutzt werden, beispielsweise für Reporting gemäss CPD, CSRD, SFDR

Unser Modell basiert auf europäischen Normen und wurde mit 50’000 effektiven Energieverbräuchen aus

oder TCFD sowie mit umweltrelevanten Kennzahlen nach AMAS- oder KGASTRichtlinien. Die Einführung der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) auf Unternehmensebene hat unsere Berichtsverfahren verändert und für eine grössere Transparenz und Verantwortlichkeit gesorgt. Sie zwingt uns nicht nur dazu, Stärken und Schwächen offenzulegen, sondern auch die mit Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien verbundenen Möglichkeiten und Risiken gründlich zu evaluieren.

Auf Immobilienebene gibt es mit der Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) und der EU-Taxonomie klare Regulierungen mit Anforderungen. Daraus sollen konkrete Massnahmen abgeleitet werden, um nicht nur den regulatorischen Anforderungen gerecht zu werden, sondern diese zu übertreffen und einen ressourcenschonenden Umgang zu fördern, von dem auch zukünftige Generationen profitieren.

Umfassende Services in einem «One-Stop-Shop» Digitale Lösungen spielen eine entscheidende Rolle bei der Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien, indem sie eine effiziente Datenerfassung, -analyse und transparente Darstellung der Nachhaltigkeitsleistung ermöglichen. Diese verschiedenen Lösungen werden integraler Bestandteil der neuen «Sustainability Plattform» sein. Als «One-Stop-Shop» bietet Wüest Partner eine integrierte Lösung aus einer Hand an. Der systematische Ansatz unterstützt Entscheidungsträger in der Immobilienwirtschaft bei der Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in ihre Immobilienanlagen.

Steckbrief

Immobilien nachhaltig gestalten

Mehr erfahren

Profitieren Sie von unserer ganzheitlichen NachhaltigkeitsExpertise und den branchenführenden digitalen Lösungen. Wir begleiten Sie mit einer systematischen Vorgehensweise durch das Thema Nachhaltigkeit bei Immobilien. wuestpartner.com/sustainability

«Dann upgrad’ doch dein Büro»

Rückzug möglich, Zusammenarbeit und Problemlösung bitte auch: Der Büromarkt ist im Umbruch – denn Büros werden zu Lebens- und TeamRäumen, die hybride und gesunde Arbeitskonzepte begünstigen sollen.

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Vor Corona war die Obstschale. Und davor Katja Ebstein, die 1980 sang: «Dann heirat’ doch dein Büro. Stell dir ein Bett dort hinein – und schlaf mit Akten und Computern ein.» Abgesehen davon, dass vier Jahrzehnte später Akten und Computer praktisch eins sind, hat sich auf den ersten Blick nicht viel verändert. Die Büros sind dank der Pandemie jedoch bis ins eigene Zuhause gewuchert – und haben nun Schwierigkeiten, ihre Ableger wieder in die Töpfe zu bekommen.

Einerseits ist das flexible Arbeiten positiv besetzt, andererseits kann es ein «Leben ohne Arbeit» unmöglich machen. Wenn Smartphone und Laptop ständig «on» sind, hat das Folgen. Ein «Out of Office» gibt es praktisch nicht mehr. Konferenzen werden mitgenommen, während man das Essen macht, kurze Anfragen zwischen Wohnzimmer und Balkon beantwortet. Dass hinter einem der Wasserkocher piept, wird auf der anderen Seite mit einem zusammenstürzenden Legoturm gekontert. Und der Arbeitstag beginnt kurz nach dem Aufstehen, nur ein paar Meter vom Bett entfernt. Ist das nun neue Freiheit oder moderne Sklaverei? Und vor allem: Werden Bürobauten damit obsolet? Die Zahl verfügbarer Büros geht nach Zeiten der Vollvermietung wieder leicht nach oben. Für die fünf grössten Büromärkte der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne - meldete der internationale Immobiliendienstleister JLL zuletzt eine leicht erhöhte «Angebotsquote an verfügbaren

Flächen innert zwölf Monaten» von 4.6

Prozent. Der Büromarkt habe im Jahr 2023 eine «beachtliche Dynamik mit zahlreichen Vermietungen und Umzügen» erfahren. Jedoch: «Mehrere Flex Space Anbieter und Privatbanken befanden sich im Wachstumsmodus.»

Gleichzeitig sei die Bautätigkeit spürbar abgeflacht. Die Prognose: «In den Jahren 2024 und 2025 entstehen 118‘000 Quadratmeter und 139‘000 Quadratmeter neue Büros und damit nur noch halb so viele Neubauflächen wie von 2019 bis 2023.» Der Durchschnitt von 265‘000 Quadratmetern pro Jahr wird also praktisch halbiert.

Reduzierte Neubauflächen, neue Strukturen

In ihrem Buch «Das neue Büro nach Covid-19» (Springer Gabler 2022) untersuchen Quirin Graf Adelmann v.A. und Stefan König die schöne neue Arbeitswelt –und geben dabei auch Hinweise darauf, wie sich die Bürobauten von gestern zu neuen Team-Tempeln weiterentwickeln müssen, um den Satz «Ich fahre ins Büro» wieder mit Vorfreude und etwas Magie zu füllen. Die Veränderung der Büronutzung, so die Autoren, sei ein globales Thema. «Das Potential, hier enorme Geldmengen in Billionenhöhe durch Wertverluste zu vernichten, ist also real für die kommenden drei bis zehn Jahre, je nachdem, wann die jeweiligen Mietverträge auslaufen und wie fortschrittlich und schnell die Gewerbemieter ihre eigenen Strukturen umstellen.» Der Mehrwert des Arbeitens im Büro müsse erkennbar sein, der moderne Arbeitgeber für seine Mitarbeiter gleichzeitig zum «zuverlässigen Begleiter und Berater in allen Lebenslagen» werden. Dass es mit einer Neuaufteilung der Flächen

nicht getan sein wird, lassen die beiden Autoren schnell erahnen. Denn zwischen Metaverse-Ambitionen, Cloudsystemen und Kundenzentrierung geht es vor allem um ein Ineinanderfliessen von Arbeit und Freizeit, das eben nicht als Abhängigkeit, sondern als Garant für eine gute Atmosphäre und Arbeitsspass gesehen wird. «Wenn Arbeit und Freizeit verschmelzen, spiegelt sich das in der Beziehung zu Kunden wider», geben die Autoren zu bedenken. Kunden werden öfters in Büros vorbeischauen – und damit den Treffpunktcharakter der einstigen Abarbeitungsstätten betonen. Dass von «optimalen Gebäuden» damit auch ein umfassender und dennoch zwanglos erscheinender Dienstleistungscharakter erwartet wird, bringt nun auch die Vermieterseite ins Spiel. Wo also sind die Restaurants, Kitas, Friseure oder Fitnesscenter neben den Büroflächen?

Die Wertigkeit der Büroumgebung greift auf die Werte des Unternehmens über, das gar nicht anders kann, als diese mit den Werten der Mitarbeitenden abzugleichen. Büros müssen in diesem

Sinne die gleichen Standards bezüglich Nachhaltigkeit erfüllen wie das eigene Zuhause. Sie müssen gesunde Ort sein, im besten Sinne sogar Vorreiter. Gefragt sind folglich Bürokonzepte, die körperliche und psychische Gesundheit in den Vordergrund stellen, modern mit Energie haushalten und ein sicheres Zusammensein gewährleisten und unterstützen.

Stellschrauben statt Stellwände, bitte.

Arbeit und Freizeit fliessen zusammen Der Sinn der Büroarbeit liegt weniger auf dem Schreibtisch, sondern in der Luft, sprich im allgemeinen Zusammentreffen und Austausch. Im Buch lautet denn die Frage: «Wie gelingt es, Mitarbeiter ins Büro zu holen und den Austausch zu ermöglichen?» Nicht die «Anzahl genutzter Schreibtische» sei «nunmehr relevant, sondern die Möglichkeit, private Nutzungen ins Büro zu holen.» Womöglich sollen die «kleinen Wohnungen der Mitarbeitenden nicht mehr Aufenthaltsort sein, sondern der Arbeitsplatz.» Eine vertauschte Welt? Wohl eher eine Welt ganz im Sinne eines neuen sinnvollen Arbeitens und massvollen Wirtschaftens und Verbrauchens. «Wechselnde Projekt-Teams, häufige Arbeitsplatz- und Jobveränderungen, ständiges Lernen – das sind drei zentrale Entwicklungen, welche Experten in den nächsten Jahrzehnten erwarten.» Diese tiefgreifenden Veränderungen bräuchten Teams, so die Autoren, «die mitgehen und die vielen Wechsel gestalten. Deshalb wird es an sehr vielen Arbeitsplätzen zunehmend darum gehen, miteinander und voneinander zu lernen».

Ein «Out of Office» gibt es praktisch nicht mehr. Konferenzen werden mitgenommen, während man das Essen macht, kurze Anfragen zwischen

Wohnzimmer und Balkon beantwortet.

Damit Büroräume mittel- und langfristig attraktiv sind, so die Schlussfolgerung, müssten sich die Flächen leicht an die Nutzer anpassen lassen. Je flexibler ein Gebäude sei, desto besser. Vermieter müssten Ausstattungsanpassungen und Nachfolgenutzungen frühzeitig im Blick haben, um bonitätsstarke Mieter zu akquirieren oder zu halten und den Wert der Immobilie gleichzeitig zu steigern. Kommunikative Arbeitsräume gegen den Realitätsschock Aus Sicht der Unternehmen geht es vor allem darum, auf den gemieteten Flächen eine echte Kommunikation zu ermöglichen, die nicht nur Probleme löst, sondern auch die Verbundenheit mit dem Unternehmen aufrechterhält oder wiederherstellt. Loyalität light? Das kann sich in Zeiten von Fachkräftemangel und täglichen Herausforderungen hinsichtlich Ideendiebstahl und Cyber Attacks niemand mehr leisten. Auch Knowhow müsse im Unternehmen gehalten und beschützt werden. Dafür, so Quirin Graf Adelmann v.A. und Stefan König, gebe es nur zwei Möglichkeiten: «Entweder es bildet sich eine neue Berufsgruppe, die den Mitarbeitenden ständig auf die Finger (also in Rechner und Systeme) schaut, oder die Kollegen tauschen sich weiterhin ständig an einem Ort aus, um als Unternehmen im Bilde zu sein, was intern und extern tatsächlich geschieht.» Jedes Unternehmen habe folglich «einen Grundbedarf an einen physischen Ort, an dem sich die Mitarbeiter sehen». Nicht zu unterschätzen sei auch eine «Silo-übergreifende Kommunikation mit anderen Abteilungen und Bereichen», um Ideen und Produktivität zu überprüfen, Schwächen auszumerzen und Kundenwünsche zu diskutieren. Büros, so eines der interessantesten Fazits des Buches, stünden für eine «Aussenwelt innerhalb des Unternehmens, die in der Sofortreaktion und Geschwindigkeit nur offline vorhanden sein kann». Bleibe man «zu lange vom Gesamtteam oder Kunden abgekoppelt, baut man sich seine eigene Welt, die automatisch Leistungskontrollen und damit die Selbsteinschätzung so erschweren, dass der Realitätsschock zu einem Bruch mit dem Arbeitgeber führen kann.» Das Büro nicht mehr als Arbeitsplatz, sondern als Arbeitsplatzversicherung.

Schneller ins eigene Büro

Mit .kuia.office., dem Bürokonzept der Alfred Müller AG, ist das Mieten von passenden Büroräumen ganz einfach. Nach der Neuhofstrasse in Baar bekommt nun auch die Hinterbergstrasse in Steinhausen sofort bezugsbereite und fertig möblierte Offices und Co-Working-Spaces.

Die Ruhe und die Ausstattung eines eigenen Büros beflügeln Start-upUnternehmen praktisch ab der ersten Minute. Die gute Nachricht: Noch nie war es einfacher, für sich, sein Unternehmen oder seine Mitarbeitenden einen modernen, passenden Büroraum zu mieten, der auch schon voll ausgestattet ist.

Alles Nötige ist bereits da Mit .kuia.office., dem innovativen Bürokonzept der Alfred Müller AG, wird die Eröffnung eines eigenen Büros zum Kinderspiel. Die Mieterinnen und Mieter müssen sich keine Gedanken um die Ausstattung der Räume, die Reinigung oder den Unterhalt machen. Das, was vom Arbeiten abhält, hat .kuia.office. schon erledigt oder erledigt es. Der ganzheitliche Büroanbieter kümmert sich um die Möblierung, WLAN, den Drucker, den Coffee Corner und den Wasserspender. Auch wer kurzfristig ein Ausweichbüro sucht, ist bei .kuia. office. an der richtigen Adresse. Bürosuchende buchen einfach online, ziehen ein, arbeiten weiter – und können genauso einfach wieder weiterziehen.

Büros zwischen Alpen und See Insgesamt bietet die Alfred Müller AG mittlerweile ein Portfolio von 750‘000 Quadratmetern Geschäftsfläche an, um für jede und jeden Bürosuchenden eine passende Lösung zu finden. Mit Räumen wie dem Quadrolith in Baar oder dem Helix Steinhausen sowie vielen weiteren Orten in der Schweiz arbeitet das Unternehmen an der Zukunft des Büros – und der Zukunft der Menschen, die in diesen Büros kreativ und glücklich arbeiten.

Im neuen .kuia.Steinhausen sieht man vom Coffee Corner direkt auf den Zugersee – und hat sein Büro im Herzen der Schweiz. Auch beim neuen Standort in Steinhausen hat sich der Büroanbieter viel Mühe gegeben, um neben einem klaren Konzept auch ein ansprechendes Design zu bieten. Hier macht das Arbeiten einfach Spass – und .kuia. Steinhausen will alle, die modern arbeiten möchten, in einer relaxten Büroatmosphäre zusammenbringen. Dazu bietet Steinhausen tiefe Steuern, ein städtisches Wirtschaftsumfeld und eine herrliche Lage zwischen Alpen und See. Auch nach Büroschluss locken vielfältige Freizeit- und Kulturangebote sowie die nahe Natur. Steinhausen ist dazu verkehrstechnisch perfekt angebunden.

Das perfekte Office-Erlebnis

Der Erfolg des .kuia. Baar hat das .kuia. Steinhausen beflügelt. Die Alfred Müller

.kuia.office.

Hohe Transparenz hinsichtlich der Preise und Verfügbarkeiten

• Vertragsabschluss über das Online-Portal

• Einfache, benutzerfreundliche und verlässliche Mietlösung

Offices

• Bezugsbereit und fertig möbliert

• Kurz- oder langfristige Officelösung 24/7 digitaler Zutritt Im Preis inklusive: Office mit Möblierung, WLAN, Büroreinigung, Drucker, Postservice, Kaffee und Wasser sowie alle Nebenkosten

• Kostenpflichtige Parkplätze vorhanden

Meetingräume

• Moderneste Ausstattung und zeitgemässe Technik Leistungsstarkes WLAN Kostenloser Kaffee und Wasser

Co-Working Spaces

• Tageweise buchbar Mo– Fr, 7.00–19.00 Uhr Arbeitsplatz inkl. Screen Leistungsstarkes WLAN Kostenloser Kaffee und Wasser während des Arbeitstags

Mehr Informationen unter kuia-office.ch

Bürosuchende buchen einfach online, ziehen ein, arbeiten weiter – und können genauso einfach wieder weiterziehen.

AG ist stolz, das .kuia.-Konzept nochmals erweitert zu haben. So bietet das .kuia. Steinhausen 26 möblierte Einzel- und Teamoffices, Lounges und Telefonboxen, zwei modern ausgestattete Meetingräume, die von internen Nutzern und von externen Unternehmen für Sitzungen und Workshops gebucht werden können, aber auch zwölf

Co-Working-Spaces. Auch die Website und das integrierte Buchungsportal wurden nochmal verbessert und die Nutzerfreundlichkeit erhöht. Die Kundinnen und Kunden sollen noch schneller sehen, wo welche Räume verfügbar sind und für sie passen – um diese dann entsprechend schnell und problemlos buchen zu können.Als Smart Working Spaces sollen die .kuia.offices. die Zufriedenheit der Kundinnen und Kunden sicherstellen. Jeder soll sich schnell in den gemieteten Büroflächen wohlfühlen und, inspiriert vom modernen Umfeld, sofort mit seiner Arbeit beginnen können. Dass moderne Büros auch Möglichkeiten bieten, sich auszutauschen und zu vernetzen, ist von

Anfang an ein wichtiger Bestandteil der .kuia.office.-Idee gewesen. So hat sich .kuia.office. ganz einer neuen Flexibilität und einfachen Handhabung bei Büroflächen verschrieben, um in den nächsten Jahren zahllose kleinere und grössere Unternehmen bei ihren Plänen zu unterstützen. Modern, schnell und unkompliziert.

Steckbrief

Greifengasse Basel

Die Revitalisierung der Innenstädte schreitet voran. Die Menschen wollen sich an zentralen Punkten treffen, um einzukaufen, sich zu verabreden oder Dienstleistungen «face-to-face» in Anspruch zu nehmen. Dabei erwarten Kunden:innen einerseits die bekannten Marken, möchten gleichzeitig vor Ort länger verweilen können, zudem nacheinander mehrere Besorgungen oder Termine machen und Freizeitangebote nutzen können. Vermieter sind damit gefordert, ihre Liegenschaften an die neuen Kundenbedürfnisse anzupassen und neu auszurichten.

Eine der spannendsten Umstrukturierungen ist mitten in Basel geplant: Die als «Clara Shopping» bekannte Liegenschaft an der Greifengasse 36 bis 38, Ecke Rebgasse 6, wird unter dem neuen Namen «Greifengasse» zum zentralen Anziehungspunkt zwischen der Mittleren Rheinbücke und dem Claraplatz. Die Lage ist erstklassig, das 1985 erbaute Haus wohlbekannt. Aus diesem Grund setzt die Nova Property Fund Management AG mit ihrem Swiss Central City Real Estate Fund auf eine umfassende Transformation, welche die Verkaufs- und Büroflächen eindeutiger voneinander trennt und den neuen Bedürfnissen unterschiedlicher Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmen Rechnung trägt.

Modern ausgebaute Büroflächen

In einem ersten Schritt werden bis Oktober 2024 die oberen Büroflächen erneuert und modern ausgebaut, anschliessend sollen ab 2026 die Verkaufsflächen und das in die Jahre gekommene Shopping-Mall-Konzept modernisiert und revitalisiert werden. Wer modernste und zentral gelegene Gewerbe- oder Büroflächen in einem

Zentral in Kleinbasel: Eine Institution wandelt sich

Mehr Visibilität für Retailer und zentrale Büros für Dienstleistungsunternehmen: Das Kleinbasler «Clara Shopping» wird zur «Greifengasse». Eine klare Neustrukturierung der Verkaufs- und Büroflächen verwandelt die fünfgeschossige Liegenschaft in eine der modernsten «ersten Kleinbasler Adressen».

belebten und bestens an die öffentlichen Verkehrsmittel angebundenen Standort sucht, findet diese bereits ab diesem Jahr in der neuen Greifengasse. Die neuen Büroflächen im dritten und vierten Obergeschoss sind ab November 2024 bezugsbereit und erfreuen sich bereits einer hohen Nachfrage bzw. sind bereits frisch vermietet. Sie eignen sich dank flexibler Grundrissgestaltung perfekt für repräsentative Büros, Kanzleien oder Arztpraxen. Die Um- und Ausbauarbeiten sind seit Mitte April im Gange und werden im vierten Quartal 2024 abgeschlossen. Mit einem neuen repräsentativen Büroeingang seitens der Greifengasse 38 wird die Segmentierung zwischen den Ladenstrukturen und den neuen

oberen Etagen elegant betont. Kund:innen und Mitarbeiter:innen finden schneller zu den Verkaufs- und Büroflächen. Eine repräsentative Glastür samt hellem Entrée fügt sich nahtlos in die Eingangskonzepte der benachbarten Läden ein und schafft damit ein harmonisches Gesamtbild.

Neue Klarheit fürs ganze Haus Für 2026 ist die Neugestaltung der Fassade im Erdgeschoss und im ersten Stock geplant, die eine zusätzliche Liegenschafts- und Markenidentität mit Werbeflächen für die Ladengeschäfte und Büros schafft. Der Ankermieter H&M setzt seit Jahrzehnten auf den Standort und hat gerade seinen Mietvertrag bis 2029 verlängert – ein starkes

Bekenntnis zum Standort und der Liegenschaft. Zeitgleich erfolgt die Umgestaltung der Verkaufsflächen. Verwinkelte, über Rolltreppen mühsam zu erreichende Verkaufsgeschosse sind passé, zukünftige und bestehende Retailer können mit ihrem Branding übersichtlich strukturierte Flächen mit hoher Visibilität bespielen und flexibel nutzen. Dazu gehört auch, dass sämtliche Läden einen eigenen Eingang von aussen besitzen und damit Mono-Brand-Stores möglich sind. Ein übersichtliches Ladenlayout und grosszügige Fensteranlagen lösen damit die Raumkonzepte der Vergangenheit ab und schaffen eine neue Klarheit.

Alte und neue Lieblingsadresse

Der Standort ist äusserst attraktiv, bereits seit den 1980er Jahren ein zentraler Treffpunkt in Kleinbasel und bleibt durch seine optimale Lage langfristig bedeutsam. Hierfür spricht auch die sehr gute Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Nahverkehr, Velo oder Auto

Steckbrief

Greifengasse Geschäftshaus mit 5 Attikawohnungen und 5‘900 m2 Retail- und Büroflächen. Greifengasse 36/38, Rebgasse 6, 4058 Basel.

Verfügbares Mietangebot: Ausgebaute Büroflächen 3./4. OG «ready to move in» ca. 1‘100 m2 , verfügbar ab November 2024

Dienstleistungsfläche 2.OG ca. 700 m2, verfügbar voraussichtlich ab Anfang 2027

Retailfläche ca. 90 m2, verfügbar voraussichtlich ab Anfang 2027 Attikawohnungen: Vollvermietet

Mehr Informationen unter greifengasse.ch

und die unmittelbare Nähe zum Parkhaus Rebgasse. Der Rhein und der beliebte untere Rheinweg sind nur Gehminuten entfernt und bieten ein grosses Angebot an Sport- und Freizeitaktivitäten. Durch die optimale Lage bietet die Greifengasse für alle Anspruchsgruppen eine optimale Möglichkeit, das breite Dienstleistungs-, Gewerbe- und Wohnangebot zu nutzen.

Mit dem Zukunftskonzept der neuen «Greifengasse» unterstützt der Swiss Central City Real Estate Fund als Eigentümer der Liegenschaft aktiv den laufenden Erneuerungsprozess von Kleinbasel. Kunden:innen, die in der Liegenschaft langjährig ein- und ausgehen, schätzen bereits heute den ausgezeichneten Treffpunkt- und Traditionscharakter der Greifengasse. Entsprechend soll dem Anspruch einer «Lieblingsadresse» auch zukünftig Rechnung getragen werden, um nachhaltig im Stadtbild von Kleinbasel verankert zu bleiben. «Greifengasse» –eine Kleinbasler Institution wird fit für die Zukunft gemacht.

Perfektes Risiko-Performance

Profil

für Pensionskassen

Stabil und krisensicher: Die gemeinnützigen Wohnimmobilien der Utilita Anlagestiftung sind eine interessante Kapitalanlage für Pensionskassen. Neben stabilen Erträgen punkten sie als ESG-Vorreiter, sind diversifizierend und für Neuzeichnungen offen.

Die Utilita Anlagestiftung für gemeinnützige Immobilien investiert in gemeinnützige und preiswerte Wohnimmobilien. Sie ist seit ihrer Gründung im Jahr 2017 die einzige Anlagestiftung, die direkt in das Marktsegment von gemeinnützigen Immobilien investiert. Sie erzeugt damit einen sinnvollen Kreislauf des Kapitals, das zwei Grundbedürfnisse der sozialen Sicherheit abdeckt: Altersvorsorge und Wohnen. Beide Grundbedürfnisse sollten nicht einer Spekulation ausgesetzt werden, sondern durch Stabilität, Planbarkeit und Sicherheit gedeckt werden. Mit anderen Worten: durch echte Nachhaltigkeit.

Weil gemeinnützig besser ist – und immer funktioniert

Es scheint kontraintuitiv, in ein Segment zu investieren, in dem «kein Profit gemacht werden darf», und dabei doch eine gute Performance für Pensionskassen zu erwirtschaften. Die Umsetzung beweist jedoch, dass beides zusammen möglich ist, da in diesem sonst hoch fremdfinanzierten Segment die Utilita mit Eigenkapital investiert und die Finanzflüsse zwecksichernd und ohne Abfluss wieder der Anlagegruppe

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zufliessen und somit Wert generieren, sprich einen marktwürdigen, stabilen Operating Cashflow erzeugen. Gerade im letzten Jahr, das durch Wertschwankungen auf dem Immobilienmarkt gekennzeichnet war, hat sich die Utilita resilient gezeigt und sogar in den letzten Quartalen die KGAST-Benchmark übertroffen. Diese Nische folgt eben einem anderen Risikokontext als der normale Immobilienmarkt, trotz oder gerade wegen eines Mietzinsniveaus von bis zu 25 % unter dem Markt und den OffMarket Liegenschaften. Auch betreffend dem Umwelt- und Gesellschaftsaspekt der ESG-Prinzipien bietet die Utilita einen soliden Stand. Mit einem CO2Ausstoss von unter 15 kg/m2 EBF und ihren gesellschaftsfördernden Betriebskonzepten gehört die Utilita zu einem ESG-Vorreiter im Markt. Die aktuellen Erfolge sprechen für sich. Mitte April durfte Utilita die erste Liegenschaft von rund 30 MCHF und 67 Wohnungen, die unter dem neuen Gesetz für die Förderung von preiswerten Wohnungen (LLA) in Neuenburg erstellt worden ist, in ihre Anlagegruppe übernehmen. Die Liegenschaft «le Coeur de Bella Vista» bietet der breiten Mittelschicht gemeinnützigen Wohnraum mit Mieten von bis zu 25

% unter dem Marktpreis. Dazu gehören Angebote für betreutes Wohnen sowie Zugang zu 24/7-Dienstleistungen mit sozialem Hauswart und Seesicht.

Wirtschaftlich und sinnvoll – für Bewohner, Anleger und die öffentliche Hand

Diese Kombination eines wirtschaftlichen Anlagevehikels im Dienste der Gesellschaft mit hohem Umweltstandard und zukunftsgerichtetem Wachstum macht eine Anlage in gemeinnützige Immobilien für Pensionskassen überaus interessant. Die Utilita

Steckbrief

Die Utilita Anlagestiftung für gemeinnützige Immobilien investiert erfolgreich seit 2017 in der ganzen Schweiz in gemeinnützigen und preiswerten Wohnraum mit hohem Umweltstandard und nachhaltigem Wertpotenzial für Pensionskassen und ihre Destinatäre, die Bewohner.

Volumen Anlagegruppe bei Fertigstellung aller Liegenschaften im Bau: +290 MCHF

Anzahl Liegenschaften: 43

CO2-Ausstoss: 14,8 kg/m2 EFB

Liegenschaften aus dem gemeinnützigen Segment: ca. 80 %

Pipeline in Bau: ca. 65 MCHF

Pipeline off-Market: ca. 50 MCHF

Mehr Informationen unter utilita.ch

Anlagestiftung steht jederzeit für Neuzeichnungen offen, um ihre exklusive Off-Market Pipeline umsetzen zu können und das weitere Wachstum zu sichern. Ziel ist es, in den nächsten Jahren die Grenze von CHF 500 Millionen zu erreichen.

Jürg Capol CEO Fotocredit

Coeur de Bella Vista Modernes, lebenswertes Wohnen in Neuenburg

Die neue Zinsdiät

Die jüngste Zinssenkung der SNB bringt Bewegung in den Immobilienmarkt. Reicht es für eine neue Euphorie beim Kaufen und Investieren?

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Am 21. März beschloss die Schweizerische Nationalbank (SNB), den SNB-Leitzins um 25 Basispunkte auf 1.50 Prozent zu senken. Eigentlich könnte nun alles ganz einfach sein. Kredite werden wieder billiger, die monatlichen Ratenzahlungen sinken. Also müssten sich wieder mehr Menschen für ein Eigenheim und dessen Finanzierung entscheiden. Allerdings gibt es Marktentwicklungen, die sich auch mit niedrigeren Zinsen nicht einfach umkehren lassen.

Die unsichere globale Lage bremst die Kauflust – erst recht bei den grössten Anschaffungen, zu denen eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus nun mal gehören. Andererseits ist auch das Gespenst der Inflation noch nicht über die Alpen verschwunden. Der Grund für die Zinssenkung hängt sogar mit der Inflation zusammen, die im März lediglich 1.2 Prozent betrug und damit deutlich unter dem Leitzins lag. Vor allem Waren sind günstiger geworden, während sich im Bereich der Dienstleistungen keine nennenswerten Minusschritte feststellen liessen. Für den Immobilienbereich, der seit jeher einen Mix aus Waren- und Service-Einkauf darstellt, sind diese beiden auseinanderdriftenden Inflationswerte keine gute Nachricht. Die Steine sind günstig, aber sie aufeinanderzustellen, ist weiterhin teuer.

Vorschnelle Massnahme?

So sehen einige Beobachter die Zinssenkung auch als fragwürdig an. Die SNB «als relativ konservative und stark auf Preisstabilität fokussierte Zentralbank wäre gut beraten gewesen, diesem Ruf treu zu bleiben», kommentierte Thomas Fuster in der NZZ am 21. März. Es seien keine triftigen Gründe für die Zinssenkung erkennbar. «Die Notenbank hat in den vergangenen Monaten wiederholt und mit guten Gründen davor gewarnt, im Kampf gegen die Inflation vorschnell den Sieg zu verkünden. Doch genau in diesen Siegesjubel verfällt sie nun. Dabei ist unklar, wie sich die Teuerung weiter entwickeln wird.» Fuster weiter: «Eine kluge Geldpolitik ist eine Politik der ruhigen Hand. Es gilt zu verhindern, dass man aufgrund einer vorschnellen Massnahme bald wieder das Gegenteil machen muss und in eine nervöse Stopand-go-Hektik gerät. Zuwarten wäre daher angebracht gewesen.» Klar ist: Zinsen können Antworten auf unvorhersehbare Ereignisse geben – und damit Investitionen am Laufen halten oder, psychologisch betrachtet, Vertrauen wiederherstellen. Wenn Anleger nun mit einer Normalisierung der Zinskurve rechnen, die sich im weiteren Verlauf des Jahres noch weiter nach unten bewegen könnte, wird das vor allem den Festhypotheken mit kurzen Laufzeiten zugutekommen. Weitere grössere Entlastungen sind von der Zinssenkung vorerst nicht zu erwarten. Normalerweise sorgen Zinssenkungen im Immobilienbereich für eine höhere Nachfrage nach Immobilien –und heben damit die Immobilienpreise. Allerdings hat auch hier die Inflation ein Wörtchen mitzureden. So wie erste

Vermieter und Investoren. Denn wenn ein treuer und solventer Grossmieter auf energetische Sanierung pocht, wird der Immobilienbesitzer schlecht ablehnen können. Hier könnte sich die Zinssenkung der SNB tatsächlich als Anreiz zum überfälligen Sanierungsstart erweisen.

Gefragt: Analysen und Risikostrategien

Dass die frühzeitige Zinskorrektur auch deshalb so früh kam, damit sie noch in diesem Jahr ihre wirtschaftliche Kraft entfalten kann, ist keinesfalls von der Hand zu weisen. Ein Blick auf globale Entwicklungen lohnt allerdings, um die Möglichkeiten der Zinssenkung richtig einzuschätzen. In den USA, wo die Inflation bei 3.5 Prozent liegt, haben ausgabefreudige Konsumenten und der «Green New Deal» der Regierung trotz höherer Leitzinsen um die fünf Prozent für zwei Prozent Wachstum gesorgt. Gleichzeitig brachte in China die Senkung des Schlüsselzinses auf 3.95 Prozent bei einer Teuerung von 0.7 Prozent keine neue Kaufeuphorie. Die Schulden der Immobilienunternehmungen sind dort so immens, dass sie sich kaum vor den «normalen» Konsumenten verstecken lassen. Zahllose unfertige Wohnanlagen, vor denen geprellte Käufer ihr verlorenes Geld beweinen, verschrecken selbst grössere Investorengruppen.

©iStockphoto.com/sonmez karakurt

Klar ist: Zinsen können Antworten auf unvorhersehbare Ereignisse geben –und damit Investitionen am Laufen halten oder, psychologisch betrachtet, Vertrauen wiederherstellen.

Bereiche, etwa im Bereich der unsanierten Mehrfamilienhäuser aber auch Luxusimmobilien, an Wert nachgeben, könnte dies trotz der Zinssenkung auch anderen Bereichen passieren. Denn wenn die Einkommen nicht steigen, verpuffen Zinssenkungen – und die gross beschworene Wertentwicklung von Häusern führt zu Preisblasen.

Wohin fliesst das Geld der Investoren?

Immerhin könnten Investoren, die sich angesichts der hohen Zinsen mit anderen Anlagen beschäftigt haben, wieder auf den Immobilienmarkt zurückkehren. Wie sehr sie allerdings in Bestands- oder in Neubauten investieren, ist weiter unklar. Auf der einen

Seite warten einige Baufirmen dringend auf Aufträge für Neubauten – andererseits warten diverse Wohn- und auch Büroimmobilien auf Sanierungen nach den ESG-Kriterien oder auf neue Geschäfts- und Flächenkonzepte. Wie sehr sich Immobilieninvestoren in den kommenden Jahren für oder gegen Neu- oder Bestandsbauten entscheiden, hängt massgeblich auch von den Finanzierungs- und Fördermodellen der Kantone ab. Während in den Innenstädten die Kaufhausstrukturen implodieren und alteingesessene Traditionsmarken vom Markt verschwinden, wollen ländliche Gemeinden ihre Bürosilos und Gewerbegebiete retten. Auch dort stellt sich die Frage: abreissen oder sanieren?

Private oder gewerbliche Investoren werden zu den aktuellen Zinswerten also auch die mittelfristigen Anreize vor Ort prüfen – sprich mit den öffentlichen Verwaltungen in Kontakt kommen wollen. Gut vernetzte und in mehreren Kantonen ansässige Unternehmen könnten so auf Zuschüsse und Darlehen zu vergünstigten Zinssätzen oder Steuervergünstigungen spekulieren. Letztlich haben auch viele Unternehmen ein Interesse daran, ihre Bauten energetisch auf den neuesten Stand zu bringen und öffentlich-private Partnerschaften abzuschliessen. Dass einige Kantone bereits bauliche Vorschriften und Standards eingeführt haben, um die energetische Effizienz von Gebäuden zu regeln, berührt auch viele

Ganz allgemein macht die Zinssenkung deshalb vor allem eine genaue Analyse des Immobilienmarktes und des eigenen Portfolios nötig und möglich. Der wichtigste Punkt ist und bleibt: Niedrige Zinsen geben Raum für Investitionen. Gleichzeitig könnten Investoren die Senkung nutzen, um sich von Vermögenswerten zu trennen oder ihr Kapital umzuschichten. Auch langfristige Finanzierungsmöglichkeiten kommen wieder in Betracht, denn bereits im letzten November sahen Claudio Saputelli, Matthias Holzhey und Katharina Hofer von UBS voraus, «dass die Schweizerische Nationalbank ihren Zinserhöhungszyklus mit der letzten Leitzerhöhung im Juni 2023 abgeschlossen hat».

Letztendlich führt das Auf und Ab der Zinsen in den letzten Jahren – gemeinsam mit den Krisen der letzten Zeit – auch dazu, ein neues Risikomanagement zu etablieren, das sich von schrittweisen Absenkungen und Erhöhungen unabhängiger macht. Die Dynamik des Immobilienmarktes betrifft nicht nur Investorengruppen, sondern eben auch Privateigentümer und Unternehmen, die es sich bis dato nicht leisten konnten, nach ein paar Jahren Gelder umzuschichten oder Bauvorhaben einfach zu beenden. Doch haben sich gerade für diese Risikofälle auch neue Anschlussfinanzierungen und Anbieter etabliert, die kurzfristig Hypotheken übernehmen oder mit speziellen Versicherungen Unwägbarkeiten im weiteren Lebens- und Finanzierungsverlauf absichern. Die Kurve für die Notwendigkeit eines individuellen Risikomanagements zeigt für die nächsten Jahre jedenfalls garantiert weiter nach oben.

Grüne Wende in der

Immobilienfinanzierung

Die Nachhaltigkeit hält auch in der Finanzierung von Immobilien Einzug. Von grünen Hypotheken über die Finanzierungsberatung bis hin zum Portfolio Management von Investoren und neuen digitalen Helfern zur Einschätzung der Nachhaltigkeit einer Immobilie – die Finanzierung von Immobilien durchläuft eine grüne Revolution.

MoneyPark beleuchtet die verschiedenen Aspekte nachhaltiger Immobilienfinanzierung und zeigt auf, wie Anleger:innen, Berater:innen und nicht zuletzt Eigentümer:innen gemeinsam einen wertvollen Beitrag zu einer nachhaltigeren Immobilienwelt leisten können.

Grüne Hypotheken sind mehr als nur ein Trend Nachhaltigkeit ist auch beim Wohnen wichtig geworden. In der Wohntraumstudie von Helvetia und MoneyPark geben über 80 Prozent der Befragten an, dass Ihnen Nachhaltigkeit beim Wohnen wichtig oder sehr wichtig ist. Aktuell macht der Immobiliensektor knapp 25 Prozent der jährlichen CO2-Bilanz der Schweiz aus und ist zentral zur Erreichung des Netto-Null-Ziels. Über eine Million Liegenschaften müssten dafür energetisch saniert werden. Rund 60 Prozent der Wohnimmobilien sind älter als 20 Jahre und noch immer wird ein grosser Anteil mit fossilen Brennstoffen beheizt. Entsprechend entstand in den letzten Jahren ein regelrechter Sanierungs-Boom, der auch durch staatliche Subventionen gestützt wird. Nicht zuletzt hat die Nachhaltigkeit auch bei der Finanzierung des Eigenheims Einzug gefunden. Bereits 2022 haben in der Wohntraumstudie sieben Prozent der befragten Eigentümerinnen und Eigentümer angegeben, eine grüne Hypothek zu haben und 61 Prozent der Befragten bewerteten diese Finanzierungsform als attraktiv oder sehr attraktiv. Entsprechend haben viele Banken und vereinzelt auch Pensionskassen und Anlagestiftungen grüne Hypotheken, sprich spezielle Hypothekarangebote für energieeffiziente Gebäude, eingeführt. Sie bieten finanzielle Anreize für den Kauf oder die Renovierung von Immobilien, die bestimmte Kriterien hinsichtlich Nachhaltigkeit erfüllen, und sie fördern damit auch umweltfreundliches

Wohnen. Für Hypothekargeber wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen sind sie interessant, weil sie damit Nachhaltigkeit in ihre Anlagen bringen können und damit die Attraktivität des Portfolios steigt. Doch was macht eine Hypothek «grün»? Und welche Vorteile ergeben sich daraus für Hypothekarnehmer und -geber?

Die Vorteile grüner Hypotheken liegen auf der Hand

Der offensichtlichste Vorteil einer grünen Hypothek ist der Beitrag zum Umweltschutz. Doch es gibt auch handfeste finanzielle Anreize: Viele Anbieter von grünen Hypotheken bieten niedrigere Zinssätze. Vergünstigungen im Rahmen von einem Viertel bis einem halben Prozent sind zu erwarten, wobei man ein Auge darauf haben sollten, für wie viele Jahre der Abschlag gewährt wird. Derzeit kennen die meisten Anbieter eine Limitierung. Schliesslich können die Energieeffizienzmassnahmen, die durch grüne Hypotheken gefördert werden, zu erheblichen Einsparungen bei den Energiekosten führen und die Immobilie nachhaltig attraktiver machen – auch im Hinblick auf einen späteren Verkauf.

Nachhaltigkeit auch in der Finanzierungsberatung

Seit Anfang Jahr hat sich die Schweizerische Bankiervereinigung neue Mindestvorgaben für die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien in der Anlage- und Hypothekarberatung auferlegt.

Ziel ist, die Themen Nachhaltigkeit respektive ESG (Environmental, Social, Governance) und Energieeffizienz zum integralen Bestandteil der Hypothekarberatung zu machen und damit einen konkreten und wichtigen Beitrag zur Erreichung der Pariser Klimaziele zu leisten und zur Stärkung des Finanzplatzes Schweiz als führender «Sustainable Finance Hub» beizutragen. Auch MoneyPark hat sich freiwillig zur Berücksichtigung dieser Vorgaben bekannt und spricht Nachhaltigkeitsthemen in Beratungsgesprächen mit Eigentümerinnen und Eigentümern bewusst an. Beraterinnen und Berater unterstützen gezielt bei Käufen von älteren Immobilien, um sie auf lange Frist nachhaltiger, sprich energieeffizienter zu machen und damit auch Wohnkomfort und Wert der Immobilie zu steigern. Der zukünftige Renovationsbedarf wird ermittelt, unter Berücksichtigung von Fördergeldern budgetiert und die Finanzierung entsprechend auf lange Frist ausgerichtet. Hierfür arbeitet MoneyPark in der Beratung mit dem führenden Immobilienbewertungsunternehmen Wüest Partner zusammen.

Wildwuchs bei den Kriterien erschwert den Zugang zu grünen Hypotheken Eine grosse Herausforderung bei der Finanzierung mittels grüner Hypothek ist die fehlende Standardisierung von Kriterien, welche erfüllt sein müssen, um eine grüne Hypothek zu erhalten. Während einige Anbieter bei der Vergabe

Minergie-Zertifikate oder bestimmte GEAK-Klassen (Gebäudeenergieausweis der Kantone) verlangen, gewähren andere auch für Einzelmassnahmen, wie beispielsweise die Sanierung der Gebäudehülle oder den Ersatz der Ölheizung durch eine Wärmepumpe, eine grüne Hypothek. Hier kann ein Nachweis mittels Rechnung genügen oder der Entscheid einer kantonalen Zusage von Fördergeldern. Das Erlangen einer Marktübersicht ist selbst für Hypothekarspezialisten wie MoneyPark aufgrund der unterschiedlich definierten Kriterien nicht ganz einfach. In der Branche ist man sich leider überhaupt nicht einig. Nicht mal darüber, ob man sich eher auf die Energieeffizienz, den Einsatz nachhaltiger Materialien oder die Minimierung des CO2-Fussabdrucks einer Immobilie fokussieren soll.

MoneyPark möchte zur Standardisierung der Kriterien beitragen Deshalb arbeitet MoneyPark zusammen mit Partnern auf verschiedenen Ebenen daran, dass der Zugang zu grünen Hypotheken einfacher wird. So soll die Qualifikation der Immobilie beispielsweise auch aufgrund von vorliegenden Schätzungs- oder effektiven Verbrauchsdaten ermittelt werden können. Dies würde den Zugang zu grünen Hypotheken insbesondere für Besitzerinnen und Besitzer von älteren Liegenschaften vereinfachen. Heute müssen Hypothekarnehmende sich bei den Hypothekaranbietern jeweils einzeln über die spezifischen Anforderungen und den Prozess informieren. Um dies zu vereinfachen, arbeitet MoneyPark auch mit dem Jungunternehmen Norm zusammen, welches mittels digitaler Tools einfach verständliche Energieausweise von Gebäuden erstellt. Die Gebäudedaten werden mittels Web-App erfasst und von Energieexpert:innen und Algorithmen verarbeitet. Daraus ergibt sich eine Energieklasse sowie die CO2-Emissionen auf einer Skala von A-G inklusive

MoneyPark zählt zu den Erfolgsgeschichten auf dem Finanzplatz Schweiz. Gegründet 2012, hat sich das Fintech zum führenden Spezialisten für Hypotheken und Immobilien in der Schweiz entwickelt. Mit der Kombination aus persönlicher Beratung und wegweisender Technologie bietet MoneyPark umfassende und massgeschneiderte Hypotheken- und Immobilienlösungen. Für die Finanzierung arbeitet MoneyPark mit mehr als 100 Anbietern aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Pensionskassen zusammen, um das beste Angebot für seine Kundinnen und Kunden zu finden. Seit Anfang 2024 bündeln MoneyPark und Helvetia ihre gemeinsame schweizweite Vertriebskraft. Die unabhängige Beratung erfolgt sowohl in MoneyPark Flagship Stores in Zürich, Lausanne und Genf als auch über MoneyPark Shop-inShops an einem der rund 30 Helvetia Standorten in der ganzen Schweiz oder ortsunabhängig via Telefon oder online.

Mehr Informationen unter moneypark.ch

Sanierungsplan, Kostenschätzung und Fördergeldberechnung. Ziel ist, dass möglichst viele Finanzierungsanbieter diese einfach zugänglichen und kostengünstigen Energieausweise akzeptieren und so die Hürden zum Erhalt einer grünen Hypothek verringern. MoneyPark und Helvetia geben Kundinnen und Kunden hier einen Spezialrabatt.

Grüne Hypotheken bringen Nachhaltigkeit ins Portfolio Schliesslich haben auch Hypothekargeber grosses Interesse an grünen Hypotheken. Sie machen das Portfolio an finanzierten Objekten werthaltiger und reduzieren dank der besseren Wiederverkäuflichkeit die bereits geringen Ausfallrisiken. Gleichzeitig kann ein breites umweltbewusstes Publikum angesprochen und mit attraktiven und gut nachvollziehbaren Konditionen überzeugt werden. Nicht zuletzt stärkt der Hypothekargeber die eigene Reputation als nachhaltiger Investor. Bereits bestehende Angebote weisen einen noch nicht sehr ausgeprägten Innovationsgrad auf und fokussieren praktisch ausschliesslich auf restriktive Zertifikate. Hier gibt es noch viele Möglichkeiten, um sich als Hypothekaranbieter nicht nur als nachhaltig, sondern auch als innovativ zu positionieren.

Die Zukunft der Immobilienfinanzierung ist grün Ob durch innovative Hypothekarprodukte, auf Nachhaltigkeit fokussierte Finanzierungsberatung, den Einsatz von digitalen Tools zur Ermittlung der Energieeffizienz von Gebäuden oder der nachhaltigen Ausgestaltung von Immobilienportfolios – die Branche bewegt sich in eine ökologisch nachhaltige Richtung. Für Investor:innen, Berater:innen und Immobilieneigentümer:innen eröffnen sich damit neue Chancen, zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks beizutragen und gleichzeitig finanzielle Vorteile zu geniessen.

Immobilienstrategien

OPINION LUZERNER KANTONALBANK

«Unser schrittweises Vorgehen zur Umsetzung einer erfolgreichen Immobilienstrategie »

Die Immobilienbank der Luzerner Kantonalbank unterstützt

Immobilieninvestoren mit einem breiten Lösungsportfolio bei massgeschneiderten

Immobilien-, Umsetzungsund Finanzstrategien.

Michel Amberg, Teamleiter ImmobilienExperten, erklärt, wie zielbezogene Analysen und ein digitales Immobilienmanagement jedes Immobilienportfolio zu mehr Erfolg führen.

Herr Amberg, wie erweitern Sie mit den Immobilien-Experten-Leistungen der Immobilienbank die Möglichkeiten von Investoren?

Es geht vor allem darum, Kunden nicht nur bei der Finanzierung, sondern auch in den Bereichen Analyse & Strategie, Entwicklung, Immobilienmanagement und Transaktion ganzheitlich und durchgängig zu beraten. Wir stellen die komplexen Kundenbedürfnisse ins Zentrum. So entsteht nebst einem grossen Wissenstransfer eine einzigartige Kundenreise. Wir bieten mit dem Lösungsportfolio allen Kundengruppen die Möglichkeit, ihre Idee nach Phasen und Themen zu strukturieren.

Reichen die bisherigen Analysemöglichkeiten nicht mehr aus?

Research- und Marktanalysen bilden gängige Benchmarks ab. Die LUKB erarbeitet mit dem Kunden spezifische Immobilien- und Eigentümerstrategien anhand von durchgängigen Analysen, die umsetzbar und langfristig erfolgreich sind. In einer ersten Phase wird die Kundenidee nach vorhandenen Zeitressourcen und Bedürfnissen in eine Eigentümerstrategie eingeordnet. Davon abgeleitet werden Varianten von Immobilienstrategien mit marktfähigen Immobilienprodukten ausgearbeitet. In einem iterativen Prozess werden die Eigentümer- und Immobilienstrategie aufeinander abgestimmt. Weiter wird in der Strategiephase ein Pflichtenheft für die Bestellung der Planung, ein 30-jähriger Investitions- und Finanzplan sowie ein Zeitplan bis zur Inbetriebnahme erstellt.

Hauptsächlich geht es darum, dem Kunden im Analyse- und Planungsprozess Entscheidungssicherheit in den relevanten Themen zu geben. Die strategische SIA-Planung behält ihre Wichtigkeit und wird durch wichtige ökonomische Themen komplettiert. So kann garantiert werden, dass mit der hohen, ineinandergreifenden Themenkomplexität die Immobilienstrategie erfolgreich umgesetzt werden kann.

Fühlen sich Kunden wohler, wenn sie selbst entscheiden können, wie ihre

Wünsche in einzelnen Schritten erst zu einer Lösung und dann in eine Umsetzung führen?

Ja. Ob Immobilienprofi oder nicht: Um die Immobilienidee eines Kunden genau zu verstehen, starten wir oft mit dem «Wunschprinzip an den Himmel». Die zu analysierenden Themen werden für den Kunden in Phasen, Ziele und Resultate strukturiert. Jede Strategieerarbeitung oder Projektverifizierung entspricht somit einer Boutique-Lösung. Durch schrittweises Vorgehen erkennen die Kunden nicht nur, wie die einzelnen Themen zueinander abgeglichen werden, sondern treffen selbst alle notwendigen Entscheide. So kann der Eigentümer wie ein Puzzle die Themen in Phasen zu seiner Immobilienlösung führen. Bildlich gesprochen sind die Immobilien-Experten das Navi im Auto und der Kunde sitzt am Steuer.

Bei der Immobilienentwicklung können Ihre Kunden zwischen einem modularen Vorgehen oder einer ganzheitlichen Steuerung wählen, also einer aktiven oder passiven Rolle. Was bedeutet das?

Der Kunde kann je nach verfügbarer Zeit, Kenntnissen und Interessen festlegen, wie er im Umsetzungs- und Entscheidungsprozess mitwirken will. Die Mehrheit der Kunden bevorzugt eine aktive Rolle im gesamten Entwicklungsprozess nach Phasen. Diese modulare Kundenberatung hat den Vorteil, dass der Kunde Schritt für Schritt sein eigenes Ziel definiert, entscheidet und umsetzt.

Nach der Eigentümer- und Immobilienstrategie braucht es eine genaue Planung zur Umsetzung. Wie helfen Sie bei dieser Planung?

Steckbrief

Luzerner Kantonalbank

Die 1850 gegründete Luzerner Kantonalbank AG (LUKB) ist mit rund 1‘300 Mitarbeitenden die führende Bank im Kanton Luzern. Sie betreibt 23 Geschäftsstellen und gehört zu den größten Schweizer Kantonalbanken. Zu ihrem Kerngeschäft gehören die Immobilien- und Unternehmensfinanzierung, die Vorsorge sowie die Vermögensberatung und -verwaltung.

Mehr Informationen unter lukb.ch/immobilienbank

Michel Amberg

ImmobilienExperte der LUKB

Wenn die Eigentümer- und Immobilienstrategie feststeht, geht es an die Planungsorganisation und die Evaluation eines Projektteams. In der Projektorganisation werden verschiedene Planer-Modelle und deren Vor- und Nachteile besprochen und definiert. Das ausgewählte Planer-Modell muss der Entscheidungsfreiheit, den zeitlichen Ressourcen sowie der Planungs- und Realisierungskomplexität Rechnung tragen. Der Evaluationsprozess des Planers erfolgt in sechs Schritten, unter Berücksichtigung von Qualitäten, Quantitäten und dem Bauchgefühl. Erster Schritt ist die Erarbeitung des Pflichtenheftes. Beim zweiten Schritt werden dem Kunden drei bis vier Planungspartner aus dem LUKB-Planer-Netzwerk vorgeschlagen. Im dritten Schritt werden die ausgewählten Planer mit dem Pflichtenheft bedient und detaillierte Rückmeldungen zum Honorar eingefordert und diese dann einander gegenübergestellt.

Bildlich gesprochen sind die Immobilien-Experten das Navi im Auto und der Kunde sitzt am Steuer.

Im vierten Schritt stellen sich die Planer-Büros dem Kunden vor. Im fünften Schritt werden nebst den Gegenüberstellungen von Qualität und Quantität auch persönliche Aspekte mit dem Kunden diskutiert. Im sechsten Schritt gibt der Kunde einem Planer-Büro den Zuschlag. Sobald das Projekt ausreichend organisiert ist, übernimmt der neue Planungspartner den Lead. Auf Kundenwunsch bleibt die LUKB aber Ansprechund Sparringpartner bis zum erfolgreichen Abschluss der Entwicklung.

Ihr LUKB ImmoTool hilft bei der Objekt-/Projektanalyse inkl. der Immobilienbewertung. Wie unterstützt es Optimierungen hinsichtlich ESGKriterien oder Kosten?

Die Immobilien-Experten der LUKB digitalisieren und moderieren sämtliche Immobilienthemen mit dem LUKB ImmoTool. Bei jedem einzelnen Objekt, Projekt oder im Portfolio werden dadurch Ertrags- und Kostenoptimierungen schnell ersichtlich. Mit einer maximalen Visibilität über das einzelne Objekt oder das ganze Portfolio können zukünftige Investitionen besser und kosteneffizienter geplant werden. Eine geclusterte Vergabeoptimierung von Gewerken, welche von der kurzfristigen Investitionsplanung (0 bis 3 Jahre) abgeleitet wird, optimiert den Investitionsprozess zusätzlich. Die Wirkung

von ökologischen und nachhaltigen Investitionen, beispielsweise ins Dach, die Fassade oder die Heiz- und Warmwasser-Aufbereitung, werden in Form des CO2-Fussabdrucks und eines CO2-Absenkpfades dargestellt. Sehr nützlich sind auch die auf der Basis von Discounted Cashflows berechneten Immobilienbewertungen (Marktoder Fortführungswerte), die dem Kunden für das interne Reporting und die Buchhaltung zur Verfügung stehen. Sie helfen auch beim Verkauf einer Immobilie. Wie gehen Sie vor, um die richtigen Käufer zu finden?

Natürlich können Eigentümer Verkäufe in Betracht ziehen, auch wenn das zu Beginn weder der Wunsch noch die Idee war. Die Immobilienbank arbeitet in der deutschsprachigen Schweiz mit einem Netzwerk von Immobilieninvestoren zusammen und versteht die Bedürfnisse jedes Kunden und die Immobilie genau. Potenzielle Investoren lassen sich in detaillierten Suchprofilen filtern. Ein weiterer wichtiger Schritt ist das zu analysierende Wertpotential. Der gesamte Prozess mündet in einer passgenauen Transaktionsstrategie. Der Verkaufsprozess mit allen notwendigen Verkaufsdokumenten wird in Anlehnung an die Transaktionsstrategie für den Kunden diskret organisiert und durchgeführt.

Umziehen ins Eigenheim

Die Zinssituation mag schwierig erscheinen, die richtige Beratung samt vorausschauender Finanzierung ist es nicht: Swiss Life hilft bei der massgeschneiderten Finanzierung des individuellen Eigenheims – auch in stürmischen Zeiten.

Die Mieten steigen weiter – und drei von vier Familien, so eine repräsentative Studie von Swiss Life zum Thema Familie und Wohnen, wollen in die eigenen vier Wände ziehen. Die gute Nachricht: Der Lebenstraum vom Eigenheim kann mit einem starken Partner und Berater wie Swiss Life schneller und sicherer denn je verwirklicht werden. Durchschnittlich, so die Swiss Life Studie weiter, werden für den Traum von der eigenen Immobilie 212‘000 Franken als Eigenkapital investiert. In jedem zweiten Fall unterstützen Verwandte die Finanzierung. Wie aber können die weiteren Kosten der Immobilie sicher finanziert werden?

Kommen Freizügigkeitsgelder in Betracht?

Im Durchschnitt sparen Schweizer für ihr Wohneigentum acht Jahre, wie die Swiss Life Studie aufzeigt. Über 90 Prozent nutzen für die Finanzierung ihres Wohnobjektes eine Hypothek und Eigenkapital. Ein Teil des fehlenden Geldes kann auch über Freizügigkeitsgelder aus der Pensionskasse finanziert werden. Aber Achtung: Die Finanzierung ist nur für selbstbewohntes Wohneigentum möglich. Wer also sein Ferienhaus im Ausland finanzieren möchte, kann dazu keine Freizügigkeitsgelder in Anspruch nehmen. Der Vorbezug wird ausserdem im Grundbuchamt

vermerkt und beim Verkauf der finanzierten Immobilie fliesst der Vorbezug in die zweite Säule zurück. Vorbehalten bleibt jedoch die Investition in ein neues, selbstbewohntes Eigenheim.

Ist ein Vorbezug möglich?

Wer für die Finanzierung der eigenen Immobilie einen Vorbezug aus der Pensionskasse in Erwägung zieht, sollte sich der Risiken bewusst sein. Ein Vorbezug reduziert die Vorsorgeleistungen bei der Pensionierung oder falls ein Risikofall eintritt. Auch unvorhergesehene Ereignisse wie Invalidität können die Tragfähigkeit der Hypothek nach der Pensionierung beeinträchtigen. Um vollen Versicherungsschutz zu geniessen und trotzdem sorgenfrei eine Immobilie finanzieren zu können, ist deshalb eine persönliche Beratung unerlässlich. Die Expertinnen und Experten von Swiss Life wissen, worauf zukünftige Immobilienbesitzer:innen setzen sollten – und wie die eigene Immobilie nicht zu einer Beeinträchtigung von vormals geplanten Versicherungsleistungen führt. Eine Alternative zum Vorbezug ist beispielsweise die Verpfändung der Vorsorgegelder aus der Säule 3a. Der entscheidende Vorteil: Durch die Verpfändung der Police bleibt der gewählte Vorsorgeplan unberührt. Das Geld «arbeitet» also weiter, zudem fallen auch keine Steuern auf den Kapitalbezug an.

Mit der richtigen

Fachberatung

Wichtig: eine individuelle Strategie Viele Familien machen sich derzeit Sorgen wegen der unklaren Zinspolitik oder des volatil erscheinenden Immobilienmarktes. In unsicheren Zeiten hat allerdings gerade das Eigenheim weiterhin seine zentrale Bedeutung. Mehr denn je gilt: Mit der richtigen Fachberatung kann die Traumimmobilie weiterhin finanziert werden – und steht mit einer soliden Finanzierung auch für einen sturmfesten, unverrückbaren Wert. Die Beraterinnen und Berater von Swiss Life erarbeiten mit ihren Kundinnen und Kunden deshalb eine individuelle Finanzierungsstrategie, die einerseits alle finanziellen Möglichkeiten auslotet – und andererseits alle Sorgen bei der Planung und Umsetzung anspricht und abnimmt.

Klärung des Raumbedarfs Bereits im Planungsstadium, wenn sich Interessierte erstmals einen Überblick über ihre Möglichkeiten und den allgemeinen Immobilienmarkt in ihrer Nähe verschaffen wollen, hilft Swiss Life mit umfassenden Informationen und Tipps. Die Expertinnen und Experten raten dazu, folgende Fragen frühzeitig abzuklären: Welchen Raumbedarf habe ich? Wo soll mein Objekt stehen? Wie kann die Immobilie auch ein altersgerechtes Wohnen unterstützen? Soll die Immobilie erst noch gebaut werden oder interessiere ich mich für eine Bestandsimmobilie?

kann

die Traumimmobilie

weiterhin

finanziert werden – und steht mit einer soliden Finanzierung auch für einen sturmfesten, unverrückbaren Wert.

Swiss Life ist die Nummer 1 für umfassende Vorsorge- und Finanzlösungen. 1.4 Millionen Private und über 50‘000 Unternehmen vertrauen bei ihrer Vorsorge auf die 165-jährige Erfahrung der Schweizer Versicherung. Im Immobilienbereich unterstützt Swiss Life Privatkund:innen bei Ihren Plänen mit einer umfassenden Beratung und wertvollen Informationen zum Thema Eigenheim.

Mehr Informationen unter swisslife.ch/eigenheim

Was für Finanzierungsmöglichkeiten und Risiken gibt es?

Im nächsten Schritt kommt die Finanzierung an die Reihe: Wieviel Eigenkapital möchte ich aufwenden? Wo liegt noch verstecktes Kapital, das ich ebenfalls für die Finanzierung verwenden kann? Wieviel Geld können meine Familie und ich monatlich für die Finanzierung aufbringen? Lohnt sich ein Vorbezug oder eine Verpfändung aus der zweiten Säule und der Säule 3a? Ein klarer Kopf und eine umfassende Beratung helfen dabei, dass künftige Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer auch die Risiken richtig abschätzen können. Was passiert, wenn die monatlichen Tilgungen einmal ausfallen sollten? Sollte ich eine Risikoversicherung abschliessen? Inwiefern habe ich zusätzliche Rücklagen, auf die ich im Notfall zurückgreifen kann?

Prüfung der Amortisation Ebenfalls lohnend ist die Prüfung einer direkten oder indirekten Amortisation. Bei einer direkten Amortisation wird die Hypothek in regelmässigen Tranchen an die Bank zurückgezahlt. Dadurch reduziert sich die Zinsbelastung, allerdings auch die steuerliche Absetzbarkeit. Bei der indirekten Amortisation werden die Zahlungen nicht an den Hypothekargeber überwiesen, sondern für eine Vorsorgelösung im Rahmen der Säule 3a verwendet. Diese Beträge werden erst bei der Auflösung der Säule 3a zur Amortisation der Hypothekarschuld verwendet. Besonders Familien finden die indirekte Amortisation durch eine Vorsorgelösung über die Säule 3a interessant. Im Todesfall des Versicherungsnehmers

ist die Hypothek durch die Versicherungssumme gedeckt. Auch hier gilt: Mithilfe einer Beraterin oder eines Beraters kann die Vorsorgesituation genau geprüft werden.

Nachhaltigkeit einplanen Da die Anforderungen an den Umweltund Ressourcenschutz steigen, sollten Eigenheimbesitzer auch Aspekte der Nachhaltigkeit in die Bewertung und Planung eines Immobilienkaufs miteinschliessen. Inwiefern entspricht das Haus, das ich kaufen oder bauen möchte, den aktuellen Energie- und Nachhaltigkeitsmassstäben? Wie steht es um Dämmung, Grünflächen, Barrierefreiheit, kurzfristige Neu- oder Umplanung der Innenräume? Auch die Finanzierung kann grün sein, wenn sich Kundinnen und Kunden bewusst für die grüne Hypothek entscheiden, bei der sie zusätzlich von besseren Konditionen profitieren.

Hypothekenplattform nutzen Swiss Life verfügt nicht nur über eigene Hypotheken, sondern ist auch Teil der unabhängigen Hypothekenplattform SwissFEX. Die Plattform vereint eine Vielzahl an Hypothekenangeboten diverser Kreditgeber und ermöglicht eine grosse Auswahl sowie direkte Vergleiche in Echtzeit. Das schafft Transparenz und eine gute Übersicht darüber, welche Banken und Finanzinstitute welche Hypotheken zu welchen Konditionen anbieten. Dadurch finden Berater und Kunde gemeinsam die individuell beste Lösung – für ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden. Swiss Life unterstützt Immobiliensuchende auf ihrer Website mit verschiedenen Berechnungstools und wichtigen Informationen. Zudem stehen Beraterinnen und Berater in der ganzen Schweiz bereit, um Kundinnen und Kunden zu Hause oder in einer Agentur vor Ort umfassend zu beraten – vom informativen Erstgespräch bis zum massgeschneiderten Finanzierungsabschluss und darüber hinaus. Für ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden, das manchen Stürmen trotzt. Jetzt informieren oder direkt ein Beratungsgespräch vereinbaren.

Steckbrief

Nachhaltiges Bauen

mit Solarpower

Die grüne Wende im Schweizer

Immobilienmarkt

Das neue Sonnensystem

Warum erst Reflexion und Einsicht einen echten Solarboom auslösen

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Im Vorwort zu Georg W. Reinbergs eindrucksvollem Buch «Architektur für eine solare Zukunft» (Birkhäuser Basel, 2021) formuliert Matthias Boeckl, Professor für Architekturgeschichte an der Uni Wien, die eigentliche Herausforderung: «Wer muss sich in der Architekturdebatte an wen oder was anpassen? Wie interpretieren wir den Druck der – von uns selbst tatkräftig mitgeformten – Umwelt,

der auf unserer Spezies lastet?» Betrachte man sich die Evolution, sei klar, dass sich die Menschen auf Druck durchaus schnell anpassen konnten. Für eine umweltfreundliche Architektur der Zukunft bedeute dies, dass sie die «zutiefst menschlichen Bedürfnisse ebenso befriedigt wie die energetischen». Die Königsdisziplin sei eine «multilaterale Anpassung und Entwicklung: Wir dürfen mit Raum nicht verschwenderisch umgehen, aber wir dürfen auch keine trostlosen Landschaften aus Kisten mit Solarpaneelen produzieren».

So wie Reinberg als Pionier der Solararchitektur in Österreich eine breite Diskussion anregen möchte, die wirklich alle Gesellschaftsschichten erreicht, darf auch das Bauen mit Solar keine Einbahnstrasse sein. Es geht vielmehr darum, dass jeder an der Solarenergie partizipieren kann – und deren Nutzen sieht und einsieht. Wer das ein bisschen weiterdenkt, erkennt, dass der Einsatz von Solarenergie auch eine Aufgabe des öffentlichen Raumes ist. Das Hauptziel ist nicht, auf Privathäusern als neues Statussymbol möglichst viele Solarzellen aufzubauen,

sondern letztere eben auch dort zu zeigen oder einzufügen, wo Menschen sich begegnen, warten oder unterwegs sind. Parkplätze, Wartehäuschen, Verwaltungsgebäude – der Einbau von Solarzellen und PV-Anlagen kann nicht breit genug erfolgen. Wenn möglichst viele Menschen erkennen, wie umfassend sich Solarenergie einsammeln und nutzen lässt, kann das nicht nur die Akzeptanz grüner Energien erhöhen, sondern eben auch eine neue Architektur befördern. Dabei muss es keinesfalls nur darum gehen, Solarpanels aufzubauen, sondern

Solarstromerzeuger von den regionalen Elektrizitätswerken für jede nicht selbst genutzte Kilowattstunde eine Vergütung, die teilweise mit einem Ankauf des Herkunftsnachweises verbunden ist.

Solarpower braucht individuellen Einsatz, aber auch eine möglichst breite Sichtbarkeit.

auch darum, jedem Menschen die Gewissheit zu geben, dass auch er früher oder später mit Solarenergie versorgt wird. Denn natürlich werden dezentrale Solarkraftwerke von Parkplätzen oder Unternehmensdächern in Zukunft auch überschüssige Energie produzieren, die dann an Nachbarhaushalte verteilt werden könnte und sollte. Das heisst: Es geht um ein gemeinsames Nutzungskonzept, das alle mitnimmt und jedem eine Teilhabe verspricht. So könnte es passieren, dass grössere Anlagen dadurch erst eine breite Akzeptanz erfahren, weil sie eine direkte Umgebung in Zukunft zuverlässig mit Solarenergie versorgen werden. Das aber muss öffentlich gezeigt, diskutiert und bewiesen werden. Es muss «Mainstream» werden – wie es Matthias Boeckl in seinem Vorwort als Voraussetzung für einen breiten Architekturwandel formuliert. Ein Mix aus grossen Solaranlagen, Indach-PV-Systemen, Gebäudehüllen mit Photovoltaikmodulen und maximal energieeffizienten Seitenflächen mit transparenten Sonnenschutzgläsern wird von Strasse zu Strasse für Erleuchtung sorgen. Dass kleine Balkonkraftwerke, die mittlerweile immer leichter und dünner werden und in Zukunft wie ein Handtuch einfach über Balkongeländer gelegt werden können, dabei auch zum Experimentieren, nicht zuletzt durch den Nachwuchs, einladen, wird den Solarboom noch befeuern. Eine Energie, die jeder einfangen, sammeln und nutzen oder weiterleiten kann, wird das Verständnis der Bewirtschaftung und Konzeption von Häusern umkrempeln. Ja, ein gutes Leben werde in Zukunft möglich sein, meint Architekt Reinberg in seinem Buch. Die Lösungen lägen «in der Nutzung der Sonnenenergie, auf vielfältige Weise und eingebunden in eine Kreislaufwirtschaft.» Als Teil dieser Kreislaufwirtschaft darf der Mensch betrachtet werden, wenn er die Architektur und auch Umgestaltung bisheriger Bauten als wichtigen Teil eines neuen Sonnensystems hier auf der Erde begreift.

Förderungen für Dächer, Fassaden und sogar Balkons beschleunigen den Einbau von Solaranlagen

Dass sich Investitionen in Solaranlagen rechnen, kann jeder Hausbesitzende oder mittlerweile auch Mietende nachvollziehen, der schon einmal selbst Sonnenenergie eingesammelt und in Wärme oder Strom umgewandelt hat. Zahlreiche Förderprogramme helfen mit, dass die Förderung der Sonnenenergie schneller voranschreitet – und sich auch ältere Liegenschaften im Handumdrehen in kleine Kraftwerke verwandeln.

Die Beratungsplattform Energieheld macht allen Mut, die mit dem Solareinstieg noch hadern. Zwar seien «Schrägdächer mit Ausrichtung nach Süden, die eine Neigung von 25 bis 30 Grad aufweisen» ideal für Solaranlagen. Das bedeute «allerdings nicht, dass alle anderen Dächer ungeeignet sind».

Bei Photovoltaik-Anlagen sei die Höhe des Eigenverbrauchs des produzierten Stroms wichtiger als die Dachausrichtung. «Steht gar keine andere Möglichkeit zur Verfügung, kann bei richtiger Dimensionierung und Planung selbst auf einem Dach auf der Nordseite eine Photovoltaik-Anlage installiert werden.»

Wer durch Anbauten oder hohe Bäume nur verschattete Dachflächen habe, sollte auf eine Solarfassade bauen.

Die Pronovo AG als «akkreditierte

Zertifizierungsstelle für die Erfassung von Herkunftsnachweisen und die Abwicklung der Förderprogramme für erneuerbare Energien des Bundes» fördert Dachanlagen, Indachsysteme und Solarfassaden mittels Einmalvergütungen, die für rund ein Drittel der Investitionskosten aufkommen. Zusätzlich erhalten

In Zürich werden sogar Balkonkraftwerke gefördert Der Kanton Zürich lockt sogar Mieterinnen und Mieter, indem er erste Förderungen für Balkonkraftwerke gewährt. Kundinnen und Kunden der Elektrizitätswerke Zürich erhalten 200 Franken pro Panel auf Ein-Panel- und

Zwei-Panel-Anlagen ab 250 Watt. Maximal werden 400 Franken ausgezahlt. Zusätzlich gibt es eine Einspeisevergütung für rückgespeisten PV-Strom aus Solarbalkons, wenn die Balkonanlage zusammen mit einer Konformitätserklärung angemeldet wurde. Wer sich mit seinem Haus oder einer grösseren Liegenschaft nun Gedanken über eine umfassende Sanierung macht, sollte frühzeitig auf Minergie, den Schweizer Baustandard für Komfort, Effizienz und Klimaschutz, setzen. Mit den drei Gebäudestandards Minergie, Minergie-P und Minergie-A können Eigentümer:innen für eine Sanierung oder einen Neubau frühzeitig «höchste Qualität und Effizienz» einplanen. Bei der Zertifizierung geht es ausdrücklich auch darum, das Potenzial der Solarenergie konsequent zu nutzen. Die Minergie-Standards wurden im letzten September 2023 noch einmal in vier Bereichen angepasst: Neben einer «besseren Ausnutzung des Solarenergiepotenzials auf Dächern und teils in Fassaden» soll die Energieeffizienz in Kombination mit einem «fossilfreien Betrieb» nochmals erhöht werden. Bei der Erstellung oder Sanierung sollen zudem die Treibhausgase weiter minimiert und

Hitzeschutzsysteme sichergestellt werden, um die Folgen der Klimaerwärmung für die Bewohnerinnen und Bewohner abzumildern.

Der Fachverband Swissolar schätzt, dass «2023 rund 1500 MW PhotovoltaikLeistung neu installiert wurde. Dies entspricht einem Marktwachstum von fast 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr». Die per Jahresende 2023 installierte Leistung liege bei über 6200 Megawatt, «was 2024 eine Jahres-Stromproduktion von rund sechs Terawattstunden ermöglicht». Damit werde bereits in diesem Jahr «die Schwelle von zehn Prozent Solarstrom am gesamten Jahresstromverbrauch der Schweiz erreicht. Eine Menge, die Swissolar im Jahr 2011 als Ziel für 2025 setzte.»

Mittlerweile führt der Solarboom auch zu neuen Berufen. So gibt es nun in diversen Städten Dienstleister, die sich auf das Reinigen von Solarpanels spezialisiert haben. Dass diese Damen und Herren mit ihren langen Bürstenstangen und Wasserpumpen auch gerne von Verkehrsbetrieben zur Reinigung der Wartehäuschen und deren noch funktionslosen Glaswänden geordert werden, zeigt automatisch, wo demnächst noch mehr Solarflächen entstehen könnten.

Heute schon Sonne getankt?

Solarpanels werden zur Konkurrenz für Markisen und Sonnenschirme.

So grün, so (öko-)logisch: Vom Flach- zum EnergieGrünDach

Wenn das Dach zum nachhaltigen Investment für die Zukunft wird: Mit ihren EnergieGrünDächern unterstützt die Contec AG die natürliche Energiegewinnung und Biodiversität – und macht Häuser umso wertvoller.

Es gab eine Zeit, da galten Flachdächer als langweilig und nutzlos. Sie waren mit schwarzer Teerpappe versiegelt, stauten im Sommer die Hitze, bildeten irgendwann Wasserpfützen, wurden Jahr für Jahr unansehnlicher. Mit ihren EnergieGrünDächern bringt die Contec AG nun Leben aufs Dach – und sorgt dafür, dass Flachdächer zum neuen Klima-Herzstück eines Hauses werden. Die kluge Kombination aus einer natürlichen Dachbegrünung mit niedrig wachsenden Pflanzen und einer 30 Zentimeter über der Nutz- und Schutzschicht aufgeständerten PV-Anlage, die neben grüner Energie auch gute Luft und ein neues Insektenleben ermöglicht, verwandelt Dächer in nachhaltige Natur- und Energie-Kraftwerke.

Gründächer sind die Zukunft Tatsächlich sorgen die Aufständerungssysteme «Contec.greenlight on top» für bestehende und «Contec.greenlight» für neue Gründächer für neue Standards bei der Gründachnutzung. Statt riesigen Grauwüsten bringen die Dächer die Natur zurück in die Städte und arbeiten gleichzeitig für eine bessere Energiebilanz. «Man sollte die Synergien, die diese Dächer für die Energiegewinnung und ein natürliches Klima längerfristig bieten, deshalb unbedingt nutzen», sagt Heinz Sigrist, Unternehmensinhaber und Geschäftsführer der Contec. Die Dächer seien ein Stück gebaute Zukunft.

Wie die Natur selbst erbringen die EnergieGrünDächer mannigfaltige Zusatzleistungen: Sie sorgen für ein angenehmes Gebäudeklima, bieten einen Wetterschutz für das Gebäude, erhöhen den Schallschutz und binden Staub und Schadstoffe. Die Kombination von Photovoltaik und Begrünung generiert dazu eine höhere Biodiversität. Der Grossteil des gesammelten Wassers wird verdunstet und von Pflanzen verwendet, der Rest, etwa 10 bis 40 Prozent, zeitlich verzögert in die Kanalisation gegeben, was die Spitzenabflüsse mindert und die Abwassersysteme entlastet. Gründächer sind aktive Problemlöser, die sich den Herausforderungen des Klimawandels stellen und gleichzeitig die Möglichkeiten jedes einzelnen Hauses ausloten und ernst nehmen. Und wer einmal von oben auf das wunderbare Grün eines solchen Biodaches geschaut hat, weiss, wie sehr diese Dächer auch ästhetisch wirken und Aufbruchstimmung erzeugen.

Leicht zu installieren

Dass viele Menschen ihren Dächern bislang wenig Beachtung schenkten, ändert sich dank des Solarbooms. Aber es

geht eben noch mehr als «nur PV». Wer mit den Solarmodulen auch Natur sät, wird eine umfassend bessere Energieund Umweltbilanz ernten. Die Installation der Unterkonstruktion «Contec. greenlight on top» erfordere zwar auch den Aufbau eines Gerüsts, sei aber insgesamt problemlos, so Sigrist. «Unsere Solarmodule lassen sich auch leicht auf bestehenden Gründächern installieren. Wir schauen uns dann die bestehende Grünfläche an, nehmen eventuell zu hoch wachsende Pflanzen heraus und bauen dann unser Aufständerungssystem auf.» Eine konstruktive Dachverbindung ist nicht nötig, da das System direkt auf das vorhandene Gründach gesetzt wird. Da die Neigung der PVModule mit 10 bis 20 Grad flexibel einstellbar ist, kann die Dachfläche sowohl von der Sonne als auch von Pflanzen und Regenwasser optimal genutzt werden.

Bei neu zu begrünenden Dächern bietet Contec neben der Unterkonstruktion und Begrünung samt Substrat die praktisch unsichtbare und schadstofffreie EPDM-Kautschuk-Abdichtung «Contec.proof» an, die in der Contec-Werkhalle in Uetendorf wie ein Massanzug für jedes Dach vorkonfektioniert wird, inklusive Dachdurchdringungen, An- und Abschlüssen. Mit ihrer grossen Reissdehnung und hohen Elastizität, die auch heftigen Temperaturschwankungen trotzt, kann die Abdichtung sogar in Pools und Teichen eingesetzt werden.

Sichtbare Wertsteigerung des Hauses Sigrist ermutigt Eigentümer von Wohnund Gewerbeimmobilien, die Anlage oder weitere Umrüstung eines Gründaches zu erwägen – und so schnell einen sichtbaren Mehrwert zu schaffen,

Steckbrief

Die 1992 gegründete Contec AG entwickelt innovative und nachhaltige Dachsysteme, die zu mehr Biodiversität und Energieeffizienz beitragen – und damit einen entscheidenden Schritt zum Klimaschutz im und am Haus gehen. Neben ihrem System-Dachaufbau bieten die Dachprofis auch Kautschuk-Teichabdichtungen und Biogastanks für die Energiegewinnung in der Landwirtschaft an. Seit 1. Mai präsentiert die Contec AG auf ihren Social-Media-Kanälen ihr neues Unternehmensvideo, das die einmalige Funktionalität und Schönheit der EnergieGrünDächer zeigt.

Contec AG

Glütschbachstrasse 90 3661 Uetendorf +41 (0)33 346 06 00 info@contec.ch

Mehr Informationen unter contec.ch

Dass Dächer plötzlich zu einem zusätzlichen Lebens- und Energieraum für Mensch, Tier und Pflanzen werden, ist eine grossartige Veränderung.

der auch den mittelfristigen Wert des Hauses erhöhe. Dass EnergieGrünDächer kreislauffähig sind und jederzeit rückgebaut oder höherverlegt werden können, mache die Entscheidung für ein Gründach inklusive Photovoltaik umso leichter. Die Unterkonstruktion der PVModule wiegt zudem nur sechs Kilogramm pro Quadratmeter. Gleichzeitig sorgt die Pflanzen- und Substratschicht im Sommer für ein kühleres Dachklima,

und die schrägen PV-Module lassen im Winter Schnee schnell abrutschen. Contec übernimmt auch die Wartung der EnergieGrünDächer. «Die Pflege und Begutachtung einer Dachanlage sollte in regelmässigen Abständen erfolgen», so Sigrist. «Grundsätzlich sollten Dächer mindestens einmal im Jahr gewartet werden, um Abläufe und Blitzschutzvorrichtungen zu überprüfen. Bei Solardächern ist es ratsam,

sie zwei- bis dreimal im Jahr zu überprüfen.» Dass Dächer plötzlich zu einem zusätzlichen Lebens- und Energieraum für Mensch, Tier und Pflanzen werden, sei eine grossartige Veränderung, findet Sigrist. «Für gut 95 Prozent der Flachdächer kommen unsere EnergieGrünDächer in Frage. Und wir arbeiten täglich daran, Kundinnen und Kunden zu beraten – und für jedes Dach die perfekte Lösung zu finden.»

«An nachhaltigen Immobilien führt kein Weg mehr vorbei»

Als Dienstleister für Immobilien engagiert sich die Sparhafen Immobilien auf dem Immobilienmarkt in und um Zürich.

Portfolio Manager Luca Treff beschreibt im Interview die wichtigsten Entwicklungen hinsichtlich Nachhaltigkeit und den entsprechenden Investitionsstrategien.

Herr Treff, Häuser sind Lebensprojekte, die lange halten und funktionieren sollen. Spüren Sie, dass der Faktor Umwelt den Immobilienmarkt, speziell den Bereich der Wohnimmobilien, verändert?

Sehr sogar. Der Immobilienmarkt befindet sich in einem tiefgreifenden Transformationsprozess. Der gesamte Gebäudebestand in der Schweiz ist schliesslich für knapp ein Viertel aller CO2-Emissionen verantwortlich, somit kann in diesem Bereich ein signifikanter Beitrag geleistet werden. Der grösste Hebel besteht in der Transformation von alten energieverschwenderischen zu energieoptimierten Gebäuden. Speziell bei alten Wohnimmobilien besteht indes sehr grosser Handlungsbedarf, damit die Gebäude den heutigen und zukünftigen Anforderungen gerecht werden.

Was sind die langfristigen Vorteile nachhaltiger Immobilienportfolios?

An nachhaltigen, energieeffizienten Immobilien führt heute kein Weg mehr vorbei. Somit müssen sich Portfolioeigentümer:innen aktiv mit der «grünen» Transformation auseinandersetzen, damit die einzelnen Liegenschaften nicht Gefahr laufen, beispielsweise aufgrund einer schlechten Energiebilanz signifikant an Wert einzubüssen oder gar unverkäuflich zu werden. Bei institutionellem Immobilieneigentum ist durch den zunehmenden regulatorischen Druck und die eigenen Nachhaltigkeitsziele eine klare Tendenz ersichtlich, bei Neuinvestitionen konsequente Nachhaltigkeitsvorgaben zu verlangen. Diese Zeichen spürt der Markt und straft nicht nachhaltige Immobilien mit einer tieferen Zahlungsbereitschaft ab. Durch ein nachhaltiges Immobilienportfolio verringert sich also das Risiko von Werteinbussen und somit schlimmstenfalls ausserordentlich fällig werdenden Hypothekarschulden-Tilgungen. Im Gegenteil dazu werden nachhaltige Investitionen in der Regel von den Finanzierungsinstituten gefördert.

Wie unterstützen Sie private Anlegerinnen und Anleger konkret bei der Umstellung auf nachhaltige Immobilien?

Die Sparhafen Immobilien bietet das «Rundum-sorglos-Paket» für die grüne Transformation eines Immobilienbestandes von alten, energieineffizienten zu nachhaltigen Liegenschaften. Von der gemeinsamen Strategieentwicklung zur Vorgehensplanung und Massnahmenumsetzung begleiten wir durch den «Dschungel» an möglichen Wegen zu einem nachhaltigen Immobilienportfolio. Aufgrund der Erfahrung aus

bestehenden Transformationen bieten wir einen strukturierten Prozess mit einem eigens entwickelten Modell, welches allen Eigentümerprofilen gerecht wird. Manchmal ist da weniger mehr und ein pragmatisches Vorgehen ist zielführender als viel Geld für verschiedene Berater auszugeben. Wir finden für jeden Fall den ökonomischsten und ökologischsten Weg in Richtung umfassender Nachhaltigkeit.

Wo haben Sie zuletzt erfolgreich umgestellt? Wir begleiten mehrere kleine Pensionskassen und private Immobilienportfolios auf dem grünen Weg und stellen mit unserem durch eine wissenschaftliche Masterthesis abgestützten Modell auf die Bedürfnisse der Kunden massgeschneiderte Lösungen zusammen. Auch bieten wir konkrete Unterstützung bei der Planung einzelner Immobiliensanierungen an. Mit gezielten Investmentcases haben wir den Energieverbrauch einzelner Liegenschaften um den Faktor 20 gesenkt und dabei noch eine signifikante Wertsteigerung durch die Aktivierung von brachliegenden Ausnutzungsreserven erreicht.

Speziell bei älteren Liegenschaften mit unterschiedlichen Wohnstrukturen oder gemischten Wohn-Gewerbe-Bereichen wissen einige Investoren nicht, wo sie mit der Umstellung anfangen sollen.

Wie helfen Sie da?

Jede Immobilie schreibt eine eigene Geschichte. Daher ist für jede Immobilie eine massgeschneiderte, langfristige Planung und Abstimmung der möglichen Massnahmen notwendig. Mit einer passenden Analyse der IST-Situation und einer Strategiedefinition leiten wir die entsprechenden nächsten Schritte ein. Diese müssen nicht zwingend immer eine komplette energetische Sanierung mit einer Entmietung sein. Es kann zielführender sein, kurzfristig zum Beispiel nur die Heizung fossilfrei umzurüsten und dann weitere Massnahmen, wie eine Gebäudehülle-Sanierung und PV-Anlage oder gar die komplette Repositionierung der Liegenschaft, mittel- bis langfristig untereinander abzustimmen. Wichtig ist immer die Lebenszyklusbetrachtung, damit nicht auf ein bereits 15-jähriges Dach eine PV-Anlage montiert wird und bei der Dachsanierung diese sogleich, bevor sie amortisiert ist, wieder abmontiert werden muss. Wir haben die richtigen Tools und Kenntnisse vom Markt, damit etwa eine grosszyklische Sanierung rechtzeitig mit der Erschliessung von Fernwärme umgesetzt werden kann und dabei die Investition durch die richtigen Fördergelder und Steuerersparnisse noch attraktiver wird.

Spricht man mit Besitzerinnen und Besitzern von Einzelimmobilien, sind auch dort die Sorgen gross. Es fehlen

Steckbrief

Die Sparhafen Immobilien AG ist ein professioneller Immobiliendienstleister im Grossraum Zürich. Sie hält und entwickelt ihr eigenes Immobilienportfolio und bietet Dienstleistungen in den Bereichen Projektentwicklung, Verkauf, Portfolio- und Assetmanagement sowie Bewirtschaftung und Hauswartung von Liegenschaften an. Durch die nachhaltige Transfor mation des eigenen Portfolios wird die Sparhafen Immobilien AG in den nächste 12 Jahren eine CO2Reduktion von – 85 % erreichen. Mit dem Motto «Gewohnt persön lich» engagiert sich die Sparhafen Genossenschaft, bestehend aus den zwei operativen Gesell schaften Sparhafen Immobilien und Sparhafen Bank, seit 1850 im Grossraum Zürich. Das breite Dienstleistungsangebot trägt zur gezielten Nutzung von

Synergien bei. Damit ist für jede Phase des gesamten Lebenszyklus, von der Finanzierung über den Bau bis in den Betrieb einer Immobilie, eine persönliche und massgeschneiderte Betreuung und Beratung garantiert.

Mehr Informationen unter sparhafen-immobilien.ch

Luca Treff Portfolio Manager

Konzepte für ein erfolgreiches Vorgehen. Was raten Sie hier? Man liest und hört immer wieder von Immobilien als Betongold. Damit aber aus altem Beton wieder Betongold wird, benötigt man in unserer zunehmend komplexer werdenden Welt ein klares Verständnis der Mechanismen und Hebel vom Immobilienmarkt. Besonders bei anstehenden Übergaben an die nächste Generation kann vieles falsch gemacht werden, so dass das Betongold zum belastenden Betonblock für die nachkommende Generation wird. Hier zeigen wir die möglichen Szenarien auf und bieten Unterstützung in allen Phasen, damit die Immobilien auch langfristig ihre Eigenschaften als stabile Wertanlage behalten.

Wie wird sich der Markt künftig zugunsten grüner Immobilien entwickeln? Der Markt befindet sich im Umschwung. Grüne Immobilien werden vom «Niceto-have» zum «Must-have», sonst drohen Werteinbussen und regulatorische Probleme. Auch allgemein ist durch das herausforderndere Zinsumfeld und die stark zunehmenden regulatorischen

Anforderungen ein Immobilieninvestment kein Selbstläufer mehr. Heute bedarf es eines aktiven, vorausschauenden Assetmanagements, um allen aktuellen und in naher Zukunft auftretenden Bedürfnissen gerecht zu werden.

Beflügelt die Umstellung auf «Grün» auch deshalb den Markt, weil selten zuvor so viele Immobilien in einem bestimmten Zeitrahmen umgerüstet oder saniert wurden?

Die Sanierungsquote befindet sich mit einem Prozent auf einem zu tiefen Niveau damit das Netto-Null Ziel vom Bund bis 2050 erreicht werden kann. Im Markt ist jedoch eine klare Tendenz spürbar, dass Investitionen in die nachhaltige Transformation des Bestandes stark zunehmen. Die staatlichen Subventionen unterstützen dabei die Transformation. Damit wir als Gesellschaft die CO2-Emissionen des Schweizer Gebäudeparks rechtzeitig umstellen können, muss schnell viel geschehen. Durch die inhärente Langfristigkeit einer Immobilie sollte daher am besten noch heute mit der Planung gestartet werden.

Wohnqualität bedeutet

Im Energiesparmodus in die Zukunft «Sanieren lohnt sich»

Die Kantone fördern

Sanierungen mit dem «Gebäudeprogramm»

Wer sein Haus sanieren und energetisch fit für die Zukunft machen möchte, sollte sich über das «Gebäudeprogramm» der Kantone informieren, das den Energieverbrauch und den CO2-Ausstoss des Schweizer Gebäudeparks nachhaltig reduzieren will.

In der ganzen Schweiz fördert das Gebäudeprogramm neue Wärmedämmungen, mit erneuerbaren Energien arbeitende Heizsysteme, den Einbau von Solaranlagen und weitere Energiesparmassnahmen in und an Häusern. Die Broschüre «Sanieren, aber richtig» klärt über die wichtigsten Fragen auf –und macht Hausbesitzern Mut, eine umfassende Sanierung zeitnah in Angriff zu nehmen.

Die Broschüre des Schweizerischen Gemeindeverbands widmet sich auch der möglichen Astbestbelastung von Häusern, die vor 1990 erbaut wurden. Anhand eines 140 Jahre alten Gebäudes in Lausanne weist die Broschüre zusätzlich auf die Möglichkeiten für Genossenschaftssanierungen hin. Egal, wie gross oder klein die Sanierung ausfällt: Für Fördergelder braucht es die richtige Vorgehensweise. Mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone, kurz GEAK, kann der Ist-Zustand eines Hauses schnell ermittelt werden, um darauf aufbauend die erforderlichen Sanierungen zu planen. Steht das Sanierungskonzept, können entsprechende Fördergelder beantragt werden. «Gerade bei technischen Angaben wie der Flächen- und Dämmwertberechnung», so die Broschüre, seien viele Hauseigentümerinnen und -eigentümer auf die Unterstützung durch Fachpersonen angewiesen. Das Fördergesuch muss dann vor Baubeginn eingereicht werden, die Fördervereinbarung gilt zwei Jahre, wobei zur Not eine Verlängerung um sechs Monate möglich ist. Die Fördergesuche müssen elektronisch auf dem Portal der jeweiligen kantonalen Energiefachstelle eingereicht werden. Roger Nufer, Fachspezialist Gebäude für Das Gebäudeprogramm beim Bundesamt für Energie BFE, sagt überzeugt: «Die gute Nachricht ist: Richtig Sanieren lohnt sich, denn Liegenschaften, die sowohl klimafreundlich als auch von potenziell gesundheitsschädigenden Altlasten befreit sind, gewinnen an Attraktivität.»

Studie «Innovative Wohnformen» – Wohnqualität neu denken

Motivationscluster «Gemeinschaftlich als Grundhaltung»

In seinem 2018 durchgeführten Forschungsprojekt «Innovative Wohnformen» widmet sich das Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur der Hochschule Luzern den veränderten Wohnbedürfnissen.

Die wachsende Vielfalt von Lebensstilen lasse traditionell «vorgegebene» Lebensläufe an Wichtigkeit verlieren, so die Prämisse. «In der Folge weisen auch Wohnbiografien immer mehr Brüche, Umwege und Experimente auf.» Bindungen seien loser, «Wahlfamilien» für bestimmte Lebensphasen häufiger gefragt.

Trends wie «Wohnen auf Zeit», «living apart together» und eine zunehmende Vereinzelung beförderten jedoch

eine Sehnsucht nach Gemeinschaft und gemeinschaftlichem Wohnen. «Die sozialen Formen des Zusammenlebens werden vielfältiger, die Individualisierung schreitet voran.» Als eines der sechs Motivationscluster nennt der Überblick, angelehnt an die Studie «Besondere Wohnformen» der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (2012), «Gemeinschaftlich als Grundhaltung». Dabei geht es um eine aktive Mitwirkung der Bewohnenden, die von der Planung bis zum Betrieb reiche. «Die Bewohnenden werden nach gemeinsamen Zielen und Werten gewählt, denn auch Organisation und Verwaltung basieren im späteren Alltag auf aktiver Beteiligung in der Siedlungsgemeinschaft.» Der Wunsch nach Selbstbestimmung spiegele sich in

flachen Entscheidungsstrukturen, gemeinsamen Budgets und gemeinschaftlichen Räumen, die die «individuelle Wohnfläche» bewusst reduzieren. Mit Gross-WGs und Co-Housing-Konzepten, die soziale und altersmässige Durchmischung garantieren und betreute Wohnformen, gemeinsame Nutzflächen samt Grossküchen und Werkräumen bieten, findet eine Mixtur aus «individuellen Freiheiten in der Wohnraumgestaltung» und «Begegnungsflächen» statt, aus Homogenität und Heterogenität, aus festgelegten Standards nach aussen und «wild cards» für die Gestaltung innen. Als Ausblick formuliert die Studie: «Wohnen findet nicht nur in der Wohnung, sondern zunehmend jenseits der Parzellengrenze statt.»

Klein und oho? Bau eines neuen Tiny Houses.

Wege zur räumlichen und energetischen Optimierung

Micro-Living: Müssen Räume schrumpfen?

In der Sonderausgabe «Smart City and Architectural Design» des USJournals «Land» veröffentlichte Ivis García im Februar eine Studie zu den Wohnpräferenzen älterer Erwachsener. Unter dem Titel «Understanding the Housing Preferences of Older Adults: Insights from a Study on Micro-Housing in Salt Lake City» wollte die Professorin der Texas A&M University School of Architecture wissen, «was ältere Erwachsene über die Idee denken, in Mikrohäusern als erschwingliche Wohnmöglichkeit in Salt Lake City zu leben». Nach Interviews mit 20 Personen über 65 Jahren stand fest, dass die Seniorinnen und Senioren Einliegerwohnungen, sogenannte Accessory Dwelling Units (ADUs), und Mikroapartments bevorzugen. Kritisch äusserten sich die Befragten im Bundesstaat Utah über die sogenannten Tiny Houses, da es ihnen wichtig sei, «bei der Wahl ihrer Unterkunft ein Gemeinschaftsgefühl und Zugang zu Annehmlichkeiten zu haben» und sie Lebensqualität damit verbinden, «an Ort und Stelle zu altern und in Nachbarschaften zu leben, in denen sie Unterstützung für die Vulnerabilität des Alters erhalten und psychosozial resilient sein können».

Ein älterer Erwachsener, der über eine Verkleinerung nachdenkt, sagte: «Wenn ich eine Einliegerwohnung hätte,

würde ich dort wohnen und dann mein Haus gerne an eine nette Familie vermieten. Ich hätte sehr gerne einen kleineren, überschaubareren Raum.» Ein anderer älterer Erwachsener sah dies ähnlich und sagte García: «Ich schätze den Platz und die Privatsphäre, die mein Zuhause bietet, aber mit zunehmendem Alter wird es schwieriger, die Dinge zu tun, die ich im und rund um das Haus erledigen muss, auch die Nebenkosten steigen. Die Treppe ist für mich zu einer ziemlichen Hürde geworden. Das geht so weit, dass ich den zweiten Stock überhaupt nicht mehr nutze. Nur meine Kinder gehen noch hinauf, wenn sie zu Besuch sind.»

Während Garcías Studie den Wunsch nach Verkleinerung mit dem Wunsch nach Gemeinschaft verknüpft und damit letztlich die Wohn- und Sozialproblematik einer älter werdenden Gesellschaft in Richtung erster Lösungsansätze manövriert, sehen Ella Harris und Mel Nowicki in ihrem Artikel «Get smaller? Emerging geographies of micro-living», erschienen im September 2020 im Magazin Area der Londoner Royal Geographical Society, den allgemeinen Micro-Living-Trend kritisch.

Zwar lasse sich der Micro-LivingTrend auf «langjährige Traditionen des Wohnens in kleinen oder gemeinschaftlichen Räumen zurückführen»,

doch vereinnahmten Micro-LivingEntwickler «antikapitalistische Neuinterpretationen des Zuhauses, wie Öko-Wohnen und Co-Housing», um sie hintenrum zu kommerzialisieren. «Sie benennen die seit langem bestehende Unterteilung von Wohnraum in Mikroräume um und positionieren dies als wünschenswert und nicht als Folge schlechter Planungsvorschriften und hoher Wohnkosten.» Micro-Living sei keine Lösung für die Wohnungskrise, sondern, im Gegenteil, verfestige viele ihrer Probleme. «Anstatt die hohen Wohnkosten anzugehen», normalisiere der Micro-Living-Trend die Verkleinerung von Wohnraum und verkaufe schlechtere Wohnbedingungen als erstrebenswert. «Anstatt sich mit dem Versagen des Neoliberalismus bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum auseinanderzusetzen», werde die «langjährige Tradition der Moralisierung des Zuhauses» fortgeführt. «Klar ist, dass Micro-Living zweifellos die urbanen Landschaften westlicher Großstädte ebenso verändert wie die Lebenswelten einer zunehmend unter Druck geratenen Mittelschicht. Da Micro-Living weiterhin gefördert und gefeiert wird, ist es wichtig, dass wir seine Auswirkungen dringend hinterfragen und die Impulse bewerten, die es antreiben.»

Wenn Stadträume

zu blühenden Landschaften werden

Als Spezialist für Innenraum- und Aussenbegrünungen entwickelt und realisiert Hydroplant vertikale und horizontale Bepflanzungen, Objektbegrünungen und Pflanzengefässe. Das Team des «Schweizer Kompetenzzentrums für Grün im Raum» stellt die wichtigsten Konzepte für heute und morgen vor.

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Die Städte brauchen mehr Grünflächen mit echter Biodiversität, um kühler und lebensfreundlicher zu werden – und gleichzeitig das Leben und Arbeiten der Menschen zu verbessern. Mit einem eigenen PflanzenKreativwerk, einer 4’000 Quadratmeter grossen Gärtnerei und zwei Service-Stützpunkten in Baar und Worb sät Hydroplant deshalb Innovationen für Vertikalgärten und Kletterpflanzen an Gebäuden, organische Strukturen in Innenräumen und «Greenwalls» auf Terrassen.

Grüne Oasen in urbanen Umgebungen «Als Stadtkind erlebe ich es am eigenen Leib, wie die Innenstädte immer wärmer und wärmer werden», sagt Moritz Küderli, CEO von Hydroplant. «Die vielen Betonfassaden, Strassen mit Teer und kargen Plätze mit Kies und Stein werden im Sommer durch die Sonnenstrahlen aufgewärmt und funktionieren ungewollt als Freiluftheizkörper. Seitens der Behörden laufen zwar grosse Anstrengungen, um diesen Effekt zu minimieren, aber bis dies umgesetzt wird, dauert es sicher seine Zeit.»

Jede einzelne Person und jedes Unternehmen könne aber die «Grün»Wende selbst vollziehen und sich aktiv für mehr Pflanzen und mehr Begrünung einsetzen. «Das Bewusstsein für Gesundheit und Wohlbefinden hat seit Corona bei der Bevölkerung sehr stark zugenommen», so Küderli. Selbstverwirklichung und aktive Problemlösung seien wichtiger geworden. Auch das zunehmende Insektensterben beschäftige viele. Von daher würden mehr und mehr Menschen sich jetzt für Wildwiesen im Garten entscheiden und auch mehr Grün in den eigenen vier Wänden oder in ihren Arbeitsräumen einfordern.

Nachhaltige Gebäudebegrünung mit Hydroplant Corinne Prunner und Sophie Schweizer beraten Kundinnen und Kunden bei einer nachhaltigen Gebäudebegrünung. Nachhaltigkeit und Fortschritt gehören für sie zusammen. «Fortschrittliche Begrünungstechnologien spielen eine wichtige Rolle bei der Schaffung neuer, nachhaltiger Terrassen. Wir verwenden dazu ressourcenschonende Materialien, implementieren energieeffiziente Beleuchtungslösungen und Systeme für Regenwasser, wodurch gesammeltes Regenwasser zur Bewässerung der Pflanzen genutzt und der Wasserverbrauch deutlich reduziert werden kann.» Auch die Installation automatisierter Bewässerungssysteme, die auf Sensoren und Wetterdaten basieren und dadurch die Frischwassernutzung optimieren, gehört zum HydroplantKonzept. Letztlich gehe es um die «Schaffung begrünter Oberflächen

auf Terrassen, die Lebensraum für Pflanzen und Tiere bieten, die Biodiversität fördern, die Luftqualität verbessern und den Wärmeinseleffekt in städtischen Gebieten minimieren». Im Allgemeinen könnten Terrassen durch den Einsatz fortschrittlicher Begrünungstechnologien nachhaltiger gestaltet werden.

Begrünte Fassaden für eine lebendige Architektur Dass begrünte Fassaden mehr und mehr das architektonische Design bestimmen oder bestimmen sollten, steht für Prunner und Schweizer ausser Frage. «Mit einer Begrünung kann das architektonische Erscheinungsbild aufgewertet werden, indem sie als gestalterisches Element Strukturen und Texturen des Gebäudes ergänzt oder kontrastiert. Zudem kann eine Begrünung auch verschiedene Zwecke an einem Gebäude erfüllen, wie beispielsweise die Verbesserung der

Energieeffizienz, indem sie im Winter eine zusätzliche Schicht zur Wärmeisolation bietet und im Sommer als natürliche Beschattung dient.»

Die Förderung der Luftqualität sowie die Regulation des Mikroklimas seien weitere Vorteile einer Gebäudebegrünung. Im Endeffekt sei es wichtig, die Umweltauswirkungen von Gebäuden zu minimieren und die Lebensqualität in städtischen Gebieten eindeutig zu verbessern. «Besonders angesichts der begrenzten Bodenfläche in urbanen Gebieten wird die Nutzung von Gebäudefassaden und -dächern zur Schaffung von Grünflächen immer wichtiger.»

Problem: Artenvielfalt geht verloren Beraterin Martina Hildén weist darauf hin, wie wichtig es in diesem Zusammenhang ist, den Begriff «Biodiversität» richtig zu verstehen. «Biodiversität meint Artenvielfalt. Meistens ist die einheimische Artenvielfalt gemeint,

The Circle Flächendeckende Begrünung mit dem Taschensystem Phytotextil. So können grosse Flächen in kurzer Zeit deckend begrünt werden. Das System ist mit einem automatischen Bewässerungssystem ausgestattet, welches die Pflanzen mit der richtigen Menge Wasser versorgt.

Hotel Alma, Zürich

Kletterbegrünung mit Rosen und Wildem Wein. Diese Begrünung wurde ausgeführt, als der Wilde Wein noch nicht als invasiv eingestuft wurde. Wir orientieren uns an den Einschätzungen des Bundes und passen unsere Pflanzenauswahl für zukünftige Projekte laufend an.

Steckbrief

Seit der Gründung 1972 hat sich Hydroplant zum Schweizer Kompetenzzentrum für einzigartiges, individuelles Grün im Raum entwickelt. Für seine Innovation wurde das Unternehmen für den German Design Award nominiert und mit dem Red Dot Design Award ausgezeichnet. Das HP 1 (HP Green Shelf System) wurde mit einem der «Iconic Awards 2019: Innovative Interior» ausgezeichnet. Der Hauptsitz der Hydroplant AG mit eigenem Kreativwerk befindet sich im Werk 11 in Zürich Oerlikon. In Baar und Bern steht das Unternehmen zudem mit zwei Service-Stützpunkten zur Verfügung, die hauseigene Gärtnerei mit über 4’000 m² Fläche steht in Gossau ZH.

Mehr Informationen unter hydroplant.ch

wenn über Biodiversität geredet wird. Es geht also um Arten, die ursprünglich aus dem Gebiet und Ökosystem stammen.» Viele Menschen wüssten nicht, was Artenvielfalt bedeutet. «Grün ist nicht gleich grün. Eine Fassade mit Wildem Wein ist eventuell grün und schön für das Fassadenbild. Wilder Wein ist aber eine gebietsfremde Pflanze, die oft überwuchert und damit die übrigen Arten verdrängt.» Artenvielfalt sei genauso wichtig wie ein erträgliches Klima, «denn sie ist existenzwichtig und ein Teil unserer Lebensgrundlage», so Hildén. «Wenn Arten verschwinden, droht ein Kollaps von Ökosystemen, die beispielsweise die Grundlage für eine funktionierende und gesunde Landwirtschaft sind.» Weltweit gingen viele Arten verloren, 90 Prozent der Schweizer Wildblumenwiesen seien verschwunden - durch Platzdruck und Bodenversiegelung, die Klimaveränderung, intensive Landwirtschaft mit Pestiziden und Überdüngung, Extremwetter und Baumassnahmen.

Lösung: neue artenreiche Lebensräume Jetzt könne es nur darum gehen, Lebensräume wieder artenreich zu gestalten. «Auch kleine Räume in der Stadt sind für biodiverse Gestaltungen geeignet», so Hildén. «Etwa Gefässbegrünungen, Balkone, Vorgärten,

Innen- und Aussenbegrünung

Das Phytotextil kann auch als mobile Begrünung z.B. anstelle von Bauzäunen als Absperrung angebracht werden und so vorübergehend zur Biodiversität beitragen. (frisch nach Bepflanzung)

Auch bei klassischen Terrassenbegrünungen achten wir auf die Verwendung von langlebigen Gefässen, in diesem Fall Eternit, sowie an den Standort angepasste, ästhetische Bepflanzung. Selbst bei kleinen Begrünungen wird das Wohlbefinden gesteigert.

Mit diesem System kann mit der Natur gestaltet werden. Die Pflanzen können in einem spezifischen Muster angeordnet werden und so ein Bild aus Pflanzen geschaffen werden.

Trennwände. Kleine Flächen sind besser als nichts.» Fassaden und Dächer müssten biodivers begrünt werden und Strukturen entstehen lassen, «die auch für die Insekten und Vögel attraktiv sind». Das Prinzip einer «Architektur nicht nur für Menschen» mittels einer biodiversen Fassade oder einem grünen Dach könne keine Kompensation für eine verschwundene Naturfläche sein, aber einen bedeutenden Beitrag für die «lokale Biodiversität» leisten. «Mit einer artenreichen Fassade oder einem artenreichen Dach kann man das Lokalklima verbessern und gleichzeitig grüne Korridore, Unterschlüpfe und Futterquellen für Tiere anbieten. Zusätzliche Nisthilfen oder diverse Strukturen mit Totholz können zusätzlichen Lebensraum bieten», so Hilden. Mit vollflächigen Fassadensystemen wie dem Fytotextile-System von

Hydroplant könne man Blumenwiesen auf den Fassaden artenreich gestalten und gezielt regionale Bienenarten und Insekten unterstützen. «Bei der Planung», so Hildén, «sind genügend Ressourcen für eine Pflanzenplanung ausschlaggebend.» Oft werde viel Zeit und Planung für die technische Lösungen benötigt, obwohl es auch wichtig wäre, den Fokus auf die Pflanzen zu setzen, damit diese am jeweiligen Standort gedeihen. «Wir sollten überhaupt dynamischer denken», sagt Hildén, «und Biodiversität, Klima und Ressourcen als Einheit betrachten. Wir müssen wieder mehr Spontanwachstum und wilde Pflanzen erlauben. Wir müssen von ordentlichen und geschnittenen Flächen wieder hin zu wilden und unordentlichen Flächen.» So wäre es beispielsweise wichtig, Pflanzenstängel über Winter stehen zu lassen, da diese für viele Insekten lebenswichtig

seien. Hydroplant helfe gerne mit der Gestaltung einer Fassadenbegrünung, die allen Nutzern, eben auch Tieren, ein gutes Leben ermögliche. Eine echte biodiverse Begrünung reduziere auch den Pflegeaufwand, da alles wild wachsen dürfe und die Fassade lebendig sei. Hildén: «Eine Wildblumen-Bepflanzung reguliert sich selbst und benötigt keinen wöchentlichen Schnitt oder intensive Dünger- oder Pestizid-Einsätze.»

Mehr Grün, weniger Stress Wie sehr Grünflächen auch den Menschen zugutekommen, die in der Stadt arbeiten oder leben, unterstreichen Corinne Prunner und Sophie Schweizer. «Die nachweislich positive Wirkung von Grünflächen im urbanen Gebiet zeigt sich in verschiedenen Bereichen: Der Stress kann reduziert und das Wohlbefinden verbessert werden.

Die nachweislich positive Wirkung von Grünflächen im urbanen Gebiet zeigt sich in verschiedenen Bereichen: Der Stress kann reduziert und das Wohlbefinden verbessert werden.

Studien zeigen, dass bereits kurze Blicke auf Pflanzen oder Landschaften die körperliche und emotionale Erholung fördern und Stresssymptome reduzieren können. Die mentale Gesundheit von Menschen, welche regelmässigen Zugang zu Grünflächen haben, zeigt tendenziell eine geringere Rate von Depressionen, Angstzuständen und anderen psychischen Erkrankungen auf.»

In Städten, in welchen die Luftverschmutzung ein grosses Problem darstelle, könne durch die Gebäudebegrünung die Luftqualität verbessert und die negativen Auswirkungen der Luftverschmutzung auf die Gesundheit minimiert und damit Atemwegerkrankungen vorgebeugt werden. «Grünflächen bieten ausserdem die Möglichkeit zur körperlichen Aktivität und sozialen Interaktion. Indem urbane Gebiete Menschen zusammenbringen und Möglichkeiten für gemeinsame Aktivitäten bieten, können soziale Bindungen und das Gemeinschaftsgefühl gestärkt werden», so Prunner und Schweizer. Durch die Entstehung neuer Flächen für Pausen oder Meetings werde zudem das Arbeitsumfeld verbessert und gleichwohl die Produktivität und Zufriedenheit der Mitarbeitenden gefördert. Wachsendes Grün in der unmittelbaren Umgebung lasse auch die Menschen wachsen.

Wie schaffen wir einen nachhaltig funktionierenden Wohnungsmarkt?

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

Die Faktenlage ist eindeutig und das Problem dringlich: In grossen Schweizer Zentren fehlt es an Wohnraum. Gemäss der letzten Zählung des Bundesamts für Statistik lag die Leerwohnungsziffer im Juni 2023 beispielsweise in Zürich bei 0,06 Prozent, in Bern bei 0,45 Prozent und in Genf sowie in Lausanne bei 0,52 Prozent. Und landesweit ging die Quote innert Jahresfrist um 0,16 Prozentpunkte auf 1,15 Prozent zurück. Wie also können wir Gegensteuer geben, wo liegen die grossen Herausforderungen und welchen Ansprüchen soll der neue Wohnraum genügen? Eine Auslegeordnung.

Wunsch vs. Realität Wir glauben, dass es eine rasche Flexibilisierung der Zonenpläne braucht, um das Angebot auf die Nachfrage auszurichten, sowie schnellere Planungs- und Bewilligungsprozesse, um den benötigten Wohn- und Lebensraum in einem sinnvollen Zeitrahmen zu realisieren. Doch alle politischen Diskussionen, die zurzeit etwa über die Änderung der Raumplanungs- oder Lärmschutz-Gesetzgebung geführt, und alle Aktionspläne, die geschmiedet werden, werden wohl mehr Zeit in Anspruch nehmen, als wir auf neuen, nachhaltigen Wohnraum warten können. Denn die Realität ist: Verdichtetes Bauen wird zwar politisch und gesellschaftlich gefordert, in der Praxis aber durch immer aufwändigere und länger dauernde Bewilligungsverfahren erschwert oder gar verunmöglicht. Grosse Transformationen benötigen heute oft 10 bis 20 Jahre Vorlaufzeit.

Gemeinwohl vs. Einzelinteressen Um dennoch vorwärtszukommen, braucht es Pragmatismus und die Bereitschaft aller Beteiligten, gemeinsam konstruktive Lösungen zu finden. Wie können wir im Kleinen Verdichtung ermöglichen? Wie kommen wir bei den Planungs- und Bewilligungsprozessen schneller voran? Wie können wir Einsprachen verhindern? Wir wollen gemeinsam konkrete Lösungen erarbeiten, um Wohnraum für künftige Generationen zu schaffen. Damit wir langwierige Bewilligungsprozesse beschleunigen können, braucht es Partizipation, Offenheit und den Blick aufs grosse Ganze. Das Rezept dazu ist ein offener und partnerschaftlicher Dialog mit Verbänden, Politik, Bevölkerung sowie auch mit Branchenkollegen und Kunden. Schliesslich möchten alle dasselbe: einen nachhaltig funktionierenden Wohnungsmarkt. Dafür müssen wir auch bereit sein, Einzelinteressen von Zeit zu Zeit hintenanzustellen.

Wunder vs. konkrete Massnahmen

Was also können wir konkret unternehmen, um gegen die Wohnungsknappheit anzugehen? Anstatt auf das Wunder zu warten, dass sich Politik

Wo einst Lokomotiven gebaut wurden, entstehen rund 750 Wohnungen für über 1‘500 Menschen.

und Verbände in nützlicher Frist einigen und in der Schweiz von heute auf morgen grosse Lösungen möglich sind, braucht es viele konkrete, individuelle Massnahmen. Diese ermöglichen keinen Big Bang, aber sie führen zu einer stetigen Stabilisierung des Wohnungsangebots.

Büroflächen vs. Wohnraum Ein Beispiel dafür ist die Umnutzung von Büroflächen in Wohnraum. Bereits 2015 haben wir uns im Rahmen unserer Studie «Umnutzung von Büroliegenschaften: Mythos oder Realität?» mit diesem Thema auseinandergesetzt und das Potenzial erkannt: Wo Büros schwer zu vermieten sind, Wohnungen aber hoch im Kurs stehen, sind die Chancen für Umnutzungen hoch –sofern dies die Bauordnung zulässt. Inzwischen wurden in der Schweiz einige solcher Umnutzungen erfolgreich umgesetzt: So entstanden im einstigen

Post-Hauptsitz Schönburg in Bern zum Beispiel mehr als 140 Wohnungen oder in einem ehemaligen Bankgebäude in Albisrieden über 70 Wohnungen. Andere Transformationen sind am Laufen oder in der Entwicklungsphase – wie zum Beispiel zwei Projekte in unserem Portfolio, in deren Rahmen in Zürich und Genf über 100 Wohnungen geplant sind.

Zersiedelung vs. Verdichtung Solche Umnutzungen mit zusätzlichem Ausnützungspotential sind Paradebeispiele. Sie leisten einen Beitrag zur Verdichtung in Innenstädten und zentrumsnahen Gebieten. Denn darüber herrscht Konsens: Neuer Wohnraum soll aus ökonomischer und ökologischer Sicht an zentrumsnahen, gut erschlossenen Standorten entstehen. Dazu gehören auch Transformationen von ehemaligen Industriearealen in gemischt genutzte Zentrumsquartiere.

Neuer Wohnraum soll aus ökonomischer und ökologischer Sicht an zentrumsnahen, gut erschlossenen Standorten entstehen. Dazu gehören auch Transformationen von ehemaligen Industriearealen in gemischt genutzte Zentrumsquartiere.

Aktuelle Beispiele sind das Areal Bredella beim Bahnhof Pratteln bei Basel, wo Implenia im Auftrag von Ina Invest einen neuen, lebendigen Stadtteil entwickelt. Oder die Lokstadt in Winterthur, wo ein urbaner, durchmischter Lebensraum heranwächst. In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Winterthur entwickelt Implenia hier, wo früher Lokomotiven gebaut wurden, attraktiven und nachhaltigen Wohn-, Arbeits- und Lebensraum. Insgesamt entstehen rund 750 Wohnungen, in denen über 1‘500 Menschen ein neues innerstädtisches Zuhause finden werden.

Kurzsichtigkeit vs. Nachhaltigkeit

Die Wohnungsknappheit ist ein dringliches Problem, aber auch eines, das nach nachhaltigen Lösungen verlangt. Umfassende Nachhaltigkeitskonzepte tragen diesem Anspruch Rechnung. Sie berücksichtigen idealerweise alle drei Nachhaltigkeitsaspekte Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft. Das heisst konkret: Bei Arealentwicklungen wie

der Lokstadt geht es nicht nur um ressourceneffizientes Bauen, sondern auch darum, dass die Energiebilanz stimmt, dass die Wohn- und Lebensqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner hoch ist, und dass der Nutzungsmix sozial verträglich sowie wirtschaftlich nachhaltig ist. So schaffen wir urbane Lebensräume, die den Menschen und der Umwelt guttun und in denen auch künftige Generationen gerne und nachhaltig leben. Auch dazu braucht es das Engagement und den Willen aller Branchenteilnehmer, die Extrameile zu gehen.

Fazit

Die Antwort auf die Frage, wie wir einen nachhaltig funktionierenden Wohnungsmarkt schaffen, liegt im «Wir»: Alle Akteure – sowohl private als auch öffentliche – sind gefordert, gemeinsam Lösungen zu finden. Nur über ein konstruktives Miteinander zwischen Investoren, Entwicklern, Baudienstleistern, Politik und Behörden, Nutzern und Anwohnern wird es uns gelingen, Wohnraum für die unterschiedlichen Zielgruppen – also auch preisgünstigen Wohnraum – anbieten zu können. Auf diesem Weg auf den grossen Wurf zu warten ist keine Option. In «Die Kunst der kleinen Schritte» von Antoine de Saint-Exupéry heisst es: «Ich bitte nicht um Wunder und Visionen Herr, sondern um Kraft für den Alltag. Lehre mich die Kunst der kleinen Schritte!» Solange Zonenpläne sowie Planungs- und Bewilligungsprozesse eine rasche Realisation neuer Wohnangebote erschweren, wird sich auch die Immobilienbranche in der Kunst der kleinen Schritte üben müssen.

Adrian Wyss Head Division Real Estate & Member Implenia Executive Committee

DANIEL HAGER

Eine Projektentwicklung der Steiner AG im Auftrag der Seraina Investment Foundation www.projekt-schachenweid.ch HEGIAS OPINION

Schneller bauen, effizienter entscheiden

Gemäss einer Studie der Zürcher Kantonalbank (ZKB) hat sich die Zeit vom Baugesuch bis zur Baubewilligung in der Schweiz in den letzten zehn Jahren verdoppelt.

Neue Lösungen sollen diese Zeit wieder verkürzen. Auch die Käuferbetreuung wird mit den neuen digitalen Möglichkeiten effizienter.

Lange Bewilligungsverfahren, langwierige Käuferbetreuung

Immer mehr Einsprachen, wie auch eine wachsende Zahl von Auflagen führen zu teuren Projektverzögerungen. Vom Baugesuch bis zur Baubewilligung dauert es heute gemäss der ZKB im Landesschnitt 140 Tage. Das sind 67 Prozent mehr als noch 2010. In der Stadt Zürich muss man bei einem Baugesuch ein ganzes Jahr einkalkulieren. «Wenn wir nicht mehr Wohnungen bauen, laufen wir sehenden Auges in eine Wohnungsnot.» (Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch ZKB)

Ist die Baubewilligung endlich da und konnten die ersten Eigentumswohnungen verkauft werden, folgt eine teils langwierige Käuferbetreuung. Viele Käufer einer Eigentumswohnung sind schlichtweg überfordert mit den

vielen Entscheidungen, die sie beim Innenausbau in kürzester Zeit fällen müssen.

Echtzeit-Visualisierungen steigern die Effizienz

Ein wesentlicher Grund für diese kostspielige Ineffizienz bei Einsprachen wie auch der Wohnungsbemusterung ist das unterschiedliche dreidimensionale

Vorstellungsvermögen der Betroffenen. Dies befeuert Ängste, die den Nährboden vieler Einsprachen von Anwohnern sind. Beispielsweise die Angst vor einem grossen Schattenwurf des neuen Gebäudes, Angst vor einer stark reduzierten Aussicht oder Angst vor grossem Zusatzverkehr.

Das Schweizer Software-Unternehmen Hegias (siehe Infobox) hilft Immobilienentwicklern wie z.B. Allreal, Steiner und Zima genau diese Knoten mit den Nachbarn zu lösen. Die Lösung von Hegias visualisiert die geplanten Immobilien praktisch auf Knopfdruck. Sie zeigt die 3D-Modelle georeferenziert im Kontext der realen Umgebung

wie dem Swisstopo Weissmodell oder Google-Earth. Die weltweit einzigartige Lösung simuliert den Sonnenstand und die daraus entstehende Schattenwürfe zu jeder Tageszeit an jedem beliebigen Tag. Man kann zu vordefinierten Viewpoints springen oder sich frei im 3DModell bewegen und die Sichtlinien von jedem beliebigen Ort aus überprüfen. Dadurch schafft die Lösung Transparenz und ein gemeinsames Verständnis. Dies hat bereits mehrfach dazu beigetragen, dass Anwohner ihre Einsprachen gegen geplante Immobilienprojekte zurückzogen.

Dynamischer Wohnungskonfigurator Auf derselben Technologie basiert der Wohnungskonfigurator von Hegias. Die

Käufer einer Neubau Wohnung werden Schritt für Schritt durch ihre künftige Wohnung geführt und wählen dabei ihre Materialien sowie Küchen- Badeinrichtung aus. Ihre Auswahl sehen sie in Echtzeit, im natürlichen Licht und im Kontext der bereits online oder in einer Ausstellung ausgewählten Wohnungsausstattung. Der Preis ihrer individuellen Wohnungskonfiguration ist jederzeit transparent sichtbar. All dies führt dazu, dass sich die Käufer von geplanten Eigentumswohnungen schneller und mit einer hohen Sicherheit entscheiden können. Der Aufwand für die Käuferberatung reduziert sich entsprechend signifikant.

Automatisierte Schnittstellen zur Bestellsoftware sowie zum CAD für die

Die Lösung von Hegias visualisiert die geplanten Immobilien praktisch auf Knopfdruck und zeigt die 3D-Modelle georeferenziert im Kontext der realen Umgebung.

Das Schweizer Tech-Unternehmen HEGIAS AG hat 2021 die weltweit erste automatisierte und browserbasierte Lösung für Nutzungssimulationen mit Virtual Reality lanciert. Basierend auf der gleichen Plattform entwickelte das Unternehmen mit Sitz in Zürich den HEGIAS. navigator und HEGIAS.configurator: Laien können durch eine hohe Automatisierung und eine intuitive Anwendung Immobilien zu jedem Zeitpunkt der Entwicklung visualisieren.

Demo Version und mehr Informationen unter www.hegias.com/navigator

Ausführungspläne tragen ihren Teil dazu bei und reduzieren zugleich die Fehlerquelle beim Übertragen der Daten.

Barrierefreie Anwendung

Die Visualisierungslösung von Hegias benötigt keine Installation. Sie läuft im Internet-Browser auf jedem Endgerät. Neuste Streaming-Technologie mit Cloud-Computing ermöglicht eine fotorealistische und begehbare Visualisierung. Diese erfolgt in Echtzeit und ersetzt statische sowie zeitaufwändige und teure 3D-Renderings. Upload der 3D-Modelle, Grund-Materialisierung und -Einrichtung machen Kundinnen und Kunden von Hegias im browserbasierten Editor; dies ohne irgendwelche Erfahrung mit CADs oder sonstigen 3DVisualsierungsanwendungen.

Visualisierung zu jedem Zeitpunkt der Immobilien-Entwicklung

Hegias bietet eine Lösung für den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie: Von der Arealentwicklung, Architekturwettbewerb, Baubewilligungsverfahren bis zur Vermarktung und Käuferbetreuung. Die Echtzeit-Visualisierungen von HEGIAS schaffen ein gemeinsames Verständnis aller Projektbeteiligten und führen zu schnelleren Entscheiden sowie weniger Ehrenrunden. Dadurch können die Effizienz in der Immobilienentwicklung erhöht und entsprechend Kosten eingespart werden.

Steckbrief

Zima - dynamische Schattenstudie mit dem HEGIAS.navigator