Bolig & Miljø nr. 4 2023

Fargevalg Stadig flere foretrekker

❶

Økonomi Høst er budsjettid. Dette bør du gjøre nå.

Side 8→10

Side 25→28

fargerike fasader etter en lang og grå periode.

❷

Lekeplass Oppgradere eller lage ny lekeplass? Her er noen tips og triks.

Side 12→14

❸

Skadedyr Unngå uønskede gjester i kjelleren.

Side 17→18

Utgave № 4

September 2023

Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere utfører forskaling, armering og støp av alle typer betongkonstruksjoner og fundamenter.

Side 20–23 Uterom Borettslaget vant 100.000 kroner i varer til uterommet. Sjekk resultatet.

Leder Hamskifte

Du har sikkert lagt merke til at bladet du holder i har gjenoppstått fra postkassa i ny drakt. Det er vel å merke «bare» et nytt design, så helst ikke sorter blekka i papiravfallet helt ennå. Bolig & Miljø skal fortsatt inneholde den samme gode faglige kvaliteten, bare presentert i et enda mer leservennlig og inspirerende format, med gjennomtenkt fargebruk, foto- og illustrasjonsvirkemidler av høy kvalitet, i tillegg til variert og leken typografi.

Side 35–36 Personvern

Databehandling i boligselskapet kan være utfordrende. Her er fem tips.

Side 41–42 Kommunikasjon

Det er fort gjort å gå seg bort i digitale kanaler, men det finnes løsninger.

Side 44–45 Partneravtaler

Sjekk ut oversikten over rabatt- og samarbeidsavtalene dere har.

Det er snart høst og tid for budsjett, og i denne utgaven kan du lese mer om hva som bør gjøres når, og hvordan du kan kutte kostnadene eller øke inntektene. Du får tips og triks om hvordan unngå skadedyr i kjelleren, og du kan lese historien fra borettslaget som vant 100.000 kroner i varer til uterommet. Litt av hvert, med andre ord … Med det håper jeg bladet kan fortsette å være en idébank, inspirasjonskilde, og for noen også et oppslagsverk, tilpasset det som berører styrehverdagen. Og en stor takk til alle flinke bidragsytere i redesignprosessen. God lesing!

Pelle Bohn Aarsbog Redaktør Bolig&Miljø

Redaktør

Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no

Tlf: 452 58 848

Annonsesalg

HS Media v/ Kjetil Sagen

Tlf: 924 22 644

E-post: ks@hsmedia.no

Design: Bielke&Yang

Trykk: Aksell

Foto forside: Einar Aslaksen

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

GRATIS SEMINAR: GOD FORVALTNING AV BOLIGSELSKAPER

GRATIS SEMINAR: GOD FORVALTNING AV BOLIGSELSKAPER

Bli med på et spennende seminar med OPAK, hvor våre erfarne rådgivere gir dere en god innføring om alt fra tilstandsvurderinger til vedlikeholdsplanlegging og energirådgivning. Det vil bli presentert gode tips for vedlikehold og rehabilitering på en smart og kostnadseffektiv måte.

Bli med på et spennende seminar med OPAK, hvor våre erfarne rådgivere gir dere en god innføring om alt fra tilstandsvurderinger til vedlikeholdsplanlegging og energirådgivning. Det vil bli presentert gode tips for vedlikehold og rehabilitering på en smart og kostnadseffektiv måte.

Vi vil blant annet orientere om skademekanismer i betong, og hvordan man enkelt kan unngå omfattende rehabiliteringskostnader. Med søkelys på forvaltningsstrategier, vil vi diskutere ulike beboerinteresser og hvordan man kan finne balansen mellom prisstigning og besparelser.

Vi vil blant annet orientere om skademekanismer i betong, og hvordan man enkelt kan unngå omfattende rehabiliteringskostnader. Med søkelys på forvaltningsstrategier, vil vi diskutere ulike beboerinteresser og hvordan man kan finne balansen mellom prisstigning og besparelser.

Gå heller ikke glipp av sjansen til å lære om energieffektivitet og reduserte kostnader. Gjennom energikartlegging og relevante støtteordninger for boligselskaper. Bli med på seminaret og ta del i

Gå heller ikke glipp av sjansen til å lære om energieffektivitet og reduserte kostnader. Gjennom energikartlegging og relevante støtteordninger for boligselskaper. Bli med på seminaret og ta del i

kunnskapen som vil bidra til smartere investeringer og bedre bygg for ditt boligselskap. Meld deg på nå for å sikre din plass på seminaret!

kunnskapen som vil bidra til smartere investeringer og bedre bygg for ditt boligselskap. Meld deg på nå for å sikre din plass på seminaret!

20. september kl.16:00 - 18:00

20. september kl.16:00 - 18:00

Engebrets vei 7, 0275 Oslo

Engebrets vei 7, 0275 Oslo

PÅMELDING via e-post til firmapost@opak.no innen 10.09.2023. Bruk emne: «Påmelding fagdag». Husk antall deltakere og hvilket boligselskap dere representerer.

PÅMELDING via e-post til firmapost@opak.no innen 10.09.2023. Bruk emne: «Påmelding fagdag». Husk antall deltakere og hvilket boligselskap dere representerer.

www.opak.no

www.opak.no

ER DU KLAR FOR VÅREN?

FEIEMASKIN

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp i høst. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til rydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

GRØNTTJENESTER

La oss gjøre jobben!

Ta kontakt med oss for en hyggelig prat og en uforpliktende befaring!

over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. oss gjøre jobben!

kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

23 17 22 00

23 17 22 00 vk.no

Lad batteriene - vi tar oss av resten

Movel har lengst fartstid i bransjen og er Norges største uavhengige ladeoperatør. Vår erfaring sørger for smidig og rettferdig fakturering og god support til alle beboere. Vi fjerner stress for styremedlemmer og gjør hverdagen enkel for beboere.

Med oss har dere ingen bindinger til kraftproduksjon og vi viderefakturerer strømforbruket uten påslag, det vil si spotpris + 0 øre.

Vi kan ta over anlegg med alle relevante ladebokser. Det skal være like lett å bytte ladeoperatør som mobiloperatør.

Kontakt oss:

Tlf: 475 04 041

www.movel.no

post@movel.no

Entré Solceller på taket? Snart slipper dere å betale nettleie og avgifter for egenprodusert strøm.

Veronika Søum

aktuelle. Det kan også Enova gi støtte til.

– Med energikartlegging får dere svar på hvor dere kan spare og hvilke tiltak dere bør sette i gang med. Det gjelder spesielt hvis dere har planer om å rehabilitere. Mitt råd er å være framoverlent. Det er bedre å sette i gang tiltak nå, enn å vente til du er nødt, sier han, og legger til:

– Hadde jeg sittet i et styre, ville jeg funnet ut hvor det er mulig å hente støtte fra, og så gjennomføre energikartleggingen. Vi vet at det kommer flere regelverk framover, både som følge av Parisavtalen og direktiver fra EU.

Miljødugnad

Ifølge Syversen er det en voldsom utvikling i politikken når det gjelder endringer i forskriftene for fornybar energi. OBOS jobber også aktivt for å påvirke arbeidet på vegne av kundene.

Forskriftsendringene trer i kraft 1. oktober. Tidligere har det hovedsakelig vært eneboliger ordningen gjelder for.

– Det er en stor forbedring fra dagens forskrift. Fritak fra nettleie og avgifter utgjør en del kroner, sier Hans Olav Syversen, seniorrådgiver i OBOS.

For borettslag og sameier er dette en gyllen mulighet til å se på hvilke muligheter som finnes. Flere kommuner, blant annet Oslo kommune, gir støtte når bolig-

● ↑ Her fra Lohøgda borettslag på Tveita i Oslo, hvor de første solcellene sto klare høsten 2021.

Foto: Ilja C. Hendel

selskap installerer solcellepanel. Stortinget har også bedt regjeringen se på om Enova også bør gi støtte til slike klimatiltak.

– Gjør opp regnestykket for eller imot installasjon. Det er viktig for å gi mest mulig informasjon om hva det innebærer for beboerne før dere gjør et vedtak.

Vær framoverlent Syversen anbefaler alle å gjøre en klimakartlegging for å finne ut hvilke energitiltak som kan være

– Stortinget jobber for å få regjeringen til å utvide og forsterke tiltakene. Mye av dette kommer til å gavne beboere i borettslag og sameier. Og så gjør det heller ikke noe at vi er med på miljødugnaden.

Det er ikke bare nye bygg som krever oppdaterte løsninger. Det er boligene som allerede er ferdig bygget som i stor grad kan utgjøre en forskjell i det grønne skiftet.

– 80 prosent av bygningsmassen vi kommer til å ha i 2050 er allerede ferdig bygget. Det er den vi må gjøre noe med, i tillegg til å lage miljøvennlige nybygg. Å bygge et bygg tar år, her snakker vi om umiddelbar effekt på eksisterende bygg. •

Entré 2G-nettet slukkes. Hva nå? Finn ut hvordan boligselskapet ditt blir berørt – og hva dere bør gjøre.

Tekst

Ane Solstad Sønnesyn

GSM-nettet stenges i 2025. Det skjer ikke over natten, men kan få store konsekvenser for boligselskaper med tjenesteleverandører som bare bruker 2G. Det kan påvirke alt fra garasjeporter, trygghetsalarmer, heistelefoner og -alarmer, til husalarmer for innbrudd og brann.

Styreledere bør ta grep Ketil Høigaard, daglig leder i Parqio, anbefaler styret å undersøke hvilke løsninger som berøres av nedstengningen, og ta grep allerede nå.

– For mange boligselskap kan slike endringer ta tid. Alle er ikke like tekniske, og det kan også være tidkrevende å gjøre innkjøp, inngå avtaler og få alle beboerne over på ny løsning, sier han.

Dere bør finne ut hva slags løsninger dere har i dag. Kanskje har dere garasjeportåpner med støtte for 4G, 5G, WiFi eller Bluetooth? Da trenger dere i så fall ikke å gjøre noe. Hvis ikke, da er tiden inne for å finne ut hvilke digitale løsninger som finnes på markedet.

Løsning for framtiden

Et lurt grep er å velge tjenester og løsninger som snakker sammen. OBOS-nøkkel og Parqio sin garasjeløsning kan brukes i en og samme app, og er et eksempel på integrerte løsninger.

– Løsningen er utformet slik at hvem som helst skal kunne bruke den. De som vil kan fortsatt ringe et nummer for å åpne porten, men porten kan også åpnes med app eller helautomatisk med skiltgjenkjenning.

Et annet hensyn å ta er GDPR.

– Innsyn og deling av sensitiv in-

● ↑ Parqio tilbyr en løsning for digital tilgang og adgangskontroll i fellesgarasjer, og merker allerede økt pågang fra styreledere.

Foto: Parqio

formasjon har blitt mye strengere. For eksempel skal ikke informasjon om når beboere låser seg inn og ut være tilgjengelig for administratorer og andre.

Når styret har innhentet nødvendig informasjon om nye løsninger, bør det legges fram for beboerne.

– Det er viktig å få med alle i det digitale samfunnet, og velge noe alle kan bruke. Nedstengningen representerer også en gylden anledning til å ta i bruk ny teknologi som kan forenkle og forbedre hverdagen. •

FAKTA

GSM-nettet legges ned

• I 2025 skal 2G-nettet slukkes.

• Å stenge 2G-nettet frigjør frekvensområder og ressurser, som gjør at operatørene kan tilby raskere og mer pålitelig kommunikasjon på nyere teknologier som 4G og 5G.

• Mange boligselskap har eldre GSM-løsninger, for eksempel for å åpne garasjeporter. De må i så fall over på ny teknologi.

Spare, kutte, øke, endre?

Høst er budsjettid. Dette er det du bør gjøre nå.

Tekst

Heidi Røneid Illustrasjon

Nicole Kamenović

❶ August/september

Samle inn informasjon om neste års prosjekter, for eksempel om eventuelle vedlikeholdsplaner og endringer i løpende driftsavtaler styret kjenner til.

Send informasjonen til rådgiveren så snart som mulig. Da er den tilgjengelig når rådgiver skal utarbeide et budsjettforslag i oktober.

❷ Oktober

Rådgiveren jobber med budsjettet, og setter opp et estimat basert på fjorårets resultat og innspill fra styret. Her tas det høyde for generell prisøkning, forventninger for rentenivået og økning av kommunale avgifter.

Rådgiver sender budsjettet til styret for gjennomgang. Styret kontrollerer at alle planlagte prosjekter er tatt med og at budsjettet gir et riktig bilde av kostnader og inntekter for kommende år.

Styret og rådgiver sørger for at budsjettet går i balanse og at boligselskapet har tilstrekkelig likviditet gjennom hele året.

Midten av november

Budsjettet bør styrebehandles, spesielt der hvor styret ønsker å gjøre endringer i felleskostnadene fra og med 1. januar. Skal felleskostnadene endres fra 1. januar, må dette være meldt inn til OBOS

Eiendomsforvaltning seks uker før slik at endringen blir registrert. Styret kan fortsatt endre felleskostnadene når som helst gjennom året.

TIPS!

Legg litt arbeid i budsjettet. Da får du en mer forutsigbar drift året etter og slipper å kompensere for mangelfulle budsjetter underveis i driften.

Ta heller i for mye enn for lite når du budsjetterer kostnader, for å unngå underbudsjettering.

Gå på kurs for å lære det du trenger å vite om budsjett.

Les spørsmål og svar om budsjett, likviditetsutfordringer og god økonomistyring på side 38.

Kutt kostnader

Drifts- og vedlikeholdskostnader

Styret kan stort sett kun påvirke drifts- og vedlikeholdskostnadene ved å hente inn nye tilbud eller reforhandle eksisterende avtaler. Avtaler som kan reforhandles er vaktmestertjenester, renhold, forsikring og ulike honorarer. Det kan være en mulighet å skyve på kostnader til vedlikehold, under forutsetning av at dette er forsvarlig med tanke på styrets plikt til å ivareta bygningsmassen.

Forsikring

Har boligskapet gjort større utbedringer, vedlikehold eller rehabiliteringer? Meld dette inn til forsikringsavdelingen eller forsikringsselskapet, da det kan føre til en reduksjon i premie. Innhent tilbud på forsikring ca. hvert tredje år, spesielt etter store utbedringer.

En stor andel av oppståtte skader er vannskader, sørg derfor for at varmtvannsberedere er i god stand.

Husk også å gi beskjed til beboere om at forsikringspremien betales over felleskostnadene og at skadekostnaden kan holdes nede dersom sakene oppdages tidlig og meldes raskt inn.

Ikke glem at OBOS har samarbeidsavtaler med Tryg, Gjensidige og IF.

Øk inntektene

Felleskostnader

Den vanlige måten å øke inntektene til boligselskapet på er å øke felleskostnader. Felleskostnadene er i mange tilfeller boligselskapets eneste inntektskilde, og skal derfor være satt slikt at boligselskapet klarer å ivareta sine økonomiske forpliktelser. Boligselskapets økonomiske forpliktelser øker som regel hvert år som følge av prisvekst, og felleskostnadene bør derfor også som hovedregel justeres årlig. Styret bør også sørge for at felleskostnadene er høye nok til at det kan avsettes midler til framtidig vedlikehold. Store rehabiliterings- og vedlikeholdstiltak finansieres normalt best ved en kombinasjon av oppsparte midler og opptak av felles lån.

Søk støtte

Dersom boligselskapet skal rehabilitere uteområdene, sette i gang energisparende tiltak eller ønsker å gjøre noe positivt for det sosiale i boligselskapet/nærmiljøet, undersøk mulige støtteordninger hos for eksempel

Enova og kommunen eller bydelen.

Med en vedlikeholdsplan har styret oversikt over hva som bør gjøres de neste årene, og man kan øke fellesutgifter gradvis over en lang periode i stedet for store hopp.

Husk at Styrerommet har modulen «Vedlikehold og bærekraft» som hjelper dere med å få oversikt, prioritere tiltak og planlegge for kommende kostnader.

Trenger dere bistand med rehabilitering eller vedlikehold?

OBOS Prosjekt har spesialkompetansen dere trenger. Ta kontakt på opas@obos.no

For å få mer å rutte med, kan styret kutte kostnader og øke inntektene.

HA EN VEDLIKEHOLDSPLAN

Kilder: Heidi Wilhelmine Svendsen, rådgiver i OBOS Eiendomsforvaltning, Petter Thorshaug, seniorrådgiver i OBOS-Banken, Kristian Gamme, forsikringskonsulent i forsikringsavdelingen i OBOS og Aleksander Svinddal Gripstad, fagansvarlig i OBOS Eiendomsforvaltning.

En krone her og en krone der

Hva gjøres i praksis for å holde utgiftene nede? Her er noen eksempler.

Tekst

Henrik Sørlie Illustrasjon

Nicole Kamenović Foto Privat

Mia Mackay

Styreleder

Boligsameiet Grasholmbryggå, Stavanger (81 boenheter)

Vi har reforhandlet avtaler hele veien, blant annet på vaktmestertjenester. Sameiet består av trehus, garasjekjeller og et bryggeanlegg. Vi har sluppet de store utfordringene angående vedlikehold. Husene er fra slutten av 80-tallet, og det er brukt gode materialer og har vært driftet bra.

De fleste deltar på dugnaden, og det bidrar til å spare penger. Et annet tiltak er vannstopper på kjøkken, for vi hadde en del vannlekkasjer. Med pålegg om vannstopper har vi fått ned forsikringspremien. Felleskostnadene er relativt lave, men vi har økt med nærmere ti prosent siden januar 2022. Det skyldes særlig strømutgifter. Nå planlegger vi å få led-lys i garasjeanlegget. Et godt samarbeid mellom styret og beboerne er viktig. Vi har engasjerte beboere, og vi bruker kompetansen i sameiet når vi skal få inn anbud.

Per Winsnes

Styreleder

AL Valset borettslag, Trondheim (84 boenheter)

Borettslaget er fra 1963 og består av to blokker på tre etasjer. De siste årene har vi blant annet skiftet tak, utbedret uteområdene og fått installert elbilladere. I 2021 oppgraderte vi elanlegget i fellesområdene for å spare strøm. Det har gått mye penger til oppgraderinger, og i år skal vi kun ta helt nødvendig vedlikehold. Felleskostnadene ble satt opp med ti prosent i januar.

I mai har vi dugnad, og det bidrar til å spare penger. Beboerne har blant annet skrapt og malt garasjeanlegget og nederste del av blokkene. Hvis vi skal innhente pristilbud, sjekker vi med flere. Vi vurderer å leie inn vaktmestertjenester når vaktmesteren går av med pensjon neste år. Men vi er usikre, for det har vært fantastisk å ha egen vaktmester. Det er ikke alltid pris skal være avgjørende når du kjøper tjenester.

Marie A. Dahl

Styreleder

Teglhagen borettslag, Tønsberg (52 boenheter)

Borettslaget vårt består av 13 firemannsboliger og to garasjerekker. Husene må selvsagt males iblant, men vi holder litt tilbake på vedlikehold som ikke haster. Vi satt opp felleskostnadene med ni prosent i januar, og vi prøver å finne en god balanse mellom utgifter, sparing og felleskostnader. Vi har innhentet nye tilbud på ulike tjenester, og hvert år sjekker jeg vilkårene hos bank og forsikring. Noen vedlikeholdsoppgaver har beboerne gjort selv, som å male fellesoppganger. Når vi leier inn håndverkere er vi opptatt av å bruke flinke folk for å unngå problemer og reklamasjoner. Slikt koster jo både tid og penger. Vi har en nestleder i styret som er snekker. Han bidrar med mye praktisk. Dessuten vet han en del om hva ting skal koste, og det er nyttig når vi innhenter pristilbud.

NAYAX

BETALINGSLØSNING: NÅ MED VIPPS BETALING!

Betalingsløsningen NAYAX er installert på over 6000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt valg.

Noen bruksområder:

FELLESVASKERIER

GOLFBALLAUTOMATER

Fordeler:

• Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv.

• Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

• Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

• Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

• Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

• Kundestøtte på norsk

EBS Digital AS

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Kundetilpassede løsninger

Glynitveien 21, 1400 Ski

Tlf. 66 80 50 20 | ebsdigital.no

Miljøhus for std. plastbeholdere

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Bærekraft i felles uteområder

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130

info@enviropac.no

www.enviropac.no

når du gjør andre ting!

Til deg som fellesvaskeriadministrerereller lading av elbil

Uterom Lekeplass

Innbyr til lek

En god lekeplass i nabolaget bidrar både til menneskemøter

og fysisk aktivitet.

Tekst og foto

Pernille Münster

Det er noe med den uformelle, sosiale møteplassen. Det er veldig viktig å ha slike steder, der beboerne kan komme seg ut og møte hverandre mellom husene. Ungene kan leke, det er trygt og de voksne kan sitte i nærheten og kose seg, forteller Tarita Ueland. Ueland er salgssjef og andre generasjon i Søve, en snart femti år gammel familiebedrift som produserer lekeplasser, treningsapparater og parkutstyr i egen fabrikk på Ulefoss. Det at produksjonen har vært holdt i Norge hele veien, har vært et bevisst valg for familien.

— Vi følger apparatene fra tegnebrettet til produksjon og montering, så vi kjenner produktene ned til minste detalj, og kan supplere med deler og nye apparater ved behov. Dessuten sørger vi for at produktene er tilpasset norske forhold og norsk klima. Det er en stolthet for oss i at vi fremdeles produserer alt her, sier Ueland.

Familievennlig byrom

Uteområdene i nabolaget spiller en viktig rolle i barns hverdagsliv. Ifølge arkitekturpsykolog Oddvar Skjæveland kan lekeplasser i urbane strøk bidra til et positivt foreldremiljø som skaper samarbeid om ungene, og gjør at barnefamilier blir boende lenger i byen.

1.

2.

— Det er viktig at lekeplassen er plassert slik at foreldrene har god oversikt, og enda bedre hvis den inneholder aktiviteter som engasjerer foreldrene også, som for eksempel treningsapparater. På den måten kan foreldrene bli med på leken i stedet for å være passive tilskuere, forteller Skjæveland.

— Det gjør at både foreldrene og barna bruker lengre tid på lekeplassen, og det kan stimulere til mer fysisk aktivitet.

Lang levetid

Det har vært en rivende utvikling i produksjonen av lekeapparater de siste tiårene. Blant annet er utvalget av apparater som er universelt utformet og tilpasset flere aldersgrupper, også voksne og eldre, blitt større. Samtidig er det en helt annen bevissthet rundt varighet og miljøhensyn. En ny lekeplass i dag er både tryggere og varer lenger enn tidligere, forteller Elna Strømme, daglig leder i Søve.

— Det er ikke noe problem å montere aluminiumsstolper til et huskestativ ned i bakken, men tidligere har mange brukt trestolper. Stativet i tre kan tilsynelatende virke i god stand, men du aner ikke hvordan den delen som er under bakken ser ut. Det kan være pill råttent, sier hun.

1. – Vi har over 500 Svanemerkede lekeog aktivitetsapparater. Det er viktig for oss at vi kan gå gode for at lekeapparatene er trygge både for miljø og mennesker, sier Elna Strømme, daglig leder i Søve.

2. En god lekeplass skaper et godt uterom.

3. Siden oppstarten har Søve vokst til å bli blant de ti største arbeidsgiverne i Nome kommune.

TIPS!

Ny lekeplass?

Dette bør dere tenke på:

• Hvor mye areal har dere til rådighet? Lekeapparater krever ofte en sikkerhetssone, og kan derfor ta mer plass enn man tror.

• Hva er budsjettet? Husk at en lekeplass ikke nødvendigvis trenger å være en stor investering. Det er mulig å starte med et lite apparat, og supplere senere ved behov.

• Ta hensyn til ulike aldersgrupper i borettslaget eller sameiet. Det finnes løsninger både for små og store barn, voksne og eldre.

• Som forvaltet av OBOS får dere gode rabatter på leke- og treningsapparater fra Søve, i tillegg til kostnadsfri befaring. Ta kontakt med Søve på sove.no/obos

• Husk at det anbefales årlig, ekstern kontroll av lekeplassen. Dere får også gode priser på lekeplasskontroll fra Lekeplassinspektøren AS. Se mer informasjon på lpi.no

3.

I Søve bruker de materialer som resirkulert aluminium fra Hydro, varmegalvanisert stål og høytrykkslaminat som består av 70 prosent papir som er FCS-godkjent. I tillegg til at materialene er vedlikeholdsfrie og har lang levetid, er de også godkjent av Svanemerket.

— Vi er nøye med at ingen av leverandørene våre bruker skadelige tilsetningsstoffer. Alt skal måles og testes. Vi har byttet leverandører flere ganger fordi de ikke har levert miljøvennlig nok materialer. Akkurat der er vi kompromissløse, sier Strømme.

Veiledning fra start til slutt

— Hvordan går man fram hvis man vil skaffe en lekeplass til sameiet eller borettslaget?

— Mål opp området, og ta kontakt med oss!

Vi tilbyr uforpliktende, kostnadsfri befaring, og sammen blir vi enige om en løsning basert på behovene som kommer fram. Deretter lager vi en eller flere visualiseringer av hvordan lekeplassen kommer til å se ut, og når alt er godkjent setter vi alt i produksjon. Er produktene en del av standardsortimentet, blir de produsert på 1–3 uker, sier Elna Strømme.

— Kan man få hjelp med montering?

— Vi samarbeider med anleggsgartnere over hele landet. De kan bistå både med montering av utstyret og klargjøring av området. Borettslaget kan også stå for montering selv, og om de holder til på Østlandet kommer vi gjerne og veileder underveis. Det er fordelen med at vi er så lokale, det gir oss fleksibilitet til å bistå med slike ting. •

4. Stolpene er laget av resirkulert aluminium fra Hydro, et vedlikeholdsfritt materiale med lang levetid.

5. – I et borettslag kan en lekeplass være et sosialt møtested der naboene kan møtes mellom husene, forteller Tarita Ueland, salgssjef i Søve.

6. Søve har produsert lekeapparater i fabrikken på Ulefoss i Telemark siden 1975.

5.

6.

4.

Tenk sikkerhet!

Tilbud til alle OBOS-medlemmer:

n 50 % på avvisere/ varselskilt.

n Serviceavtale om fjerning av istapper: kun 4.950,pr. sesong.

(Gjelder ved bestilling før 15. september)

Rasfare.no er en del av Solid Eiendomsservice AS.

gate no

GALLERI & INNRAMMING

Bekkestua / Drammen / Jessheim / Lillestrøm / Majorstuen / Sandvika / Sentrum / Sinsen / Ski

www.mester-rammer.no

www.rasfare.no

En ramme er et viktig møbel. Bildene på veggen gir hjemmet ditt en sjel.

Vi hjelper deg å finne rammer som fremhever dine bilder, farger og stil. Vi bruker kun syrefrie materialer, og for oss er det viktig at du blir 100% fornøyd. Hos oss finner du fagkunnskap og et stort utvalg av rammeprofiler.

I butikkene vil du møte våre hyggelige og dyktige ansatte som kan gi deg de beste råd innen innramming av dine bilder, familiefotoer, malerier, oppspenning av lerret, litografier osv. - basert på din smak, interiør og ønsker.

Vi printer også på høykvalitetspapir. Du kan altså få printet dine verdifulle bilder og få dem rammet inn, - på ett og samme sted.

Våre gallerier bugner av ferdig innrammet kunst i mange prisklasser.

I tillegg kan du bestille kunst online 24 timer i døgnet, når du vil, fra hvor du vil - www.artgate.no. www.artgate.no

Få skreddersydd ladeløsning til ditt borettslag eller sameie!

Mer tilbyr skreddersydde ladeløsninger for deg som ønsker rask, sikker og enkel lading i ditt borettslag eller sameie. Som din totalleverandør tar vi oss av hele prosessen, fra installasjon og drift til vedlikehold og service. Mer er 100% eid av Statkraft og en anerkjent leverandør i lademarkedet.

Vi tilbyr:

• Lading med spotpris

• Effektiv samtidig lading med automatisk lastbalansering

• Tilpasset betalingsordning

• Smarte kvalitetsladere som innfrir alle sikkerhetskrav

• Enkel selvbetjening og full oversikt i appen eller innlogget i Mer Hub

• 24/7 kundeservice

Kontakt Marte Klavenes for en hyggelig ladeprat!

Marte Klavenes Key Account Manager marte.klavenes@mer.eco

Skadedyr Rotter

Gå i kjelleren

Rottene vil gjerne bo i kjelleren din. Det lønner seg å følge med.

Tekst og foto

Henrik Sørlie Illustrasjon

Nicole Kamenović

...Anticimex har en samarbeidsavtale med OBOS? Boligselskap som forvaltes av OBOS får omtrent 25 prosent rabatt på tjenestene til Anticimex innen skadedyrsbekjemping. Det gjelder for både forbyggende og akutte tiltak.

Se obos.no/rabattavtaler

otter tar seg ofte fra den kalde og fuktige kloakken og inn i kjellere i sin søken etter et tørt og lunt sted. Dette skjer hele året, uavhengig av årstid. Oslo er full av gamle bygårder med utette kjellere – og rotter. Det erfarte blant annet beboerne i en bygård på Torshov. – Det var en stram lukt i oppgangen, og vi skjønte at det kom fra kjelleren. Der har vi blant annet et fellesrom som var stappfullt av hageredskaper og andre ting. Jeg hørte krafselyder hver gang jeg skulle hente noe. Mange av beboerne turte ikke å gå i kjelleren av frykt for å møte på rotter, forteller en beboer som ønsker å være

De har hyret inn Anticimex for å bli kvitt problemet, og skadedyrtekniker Gry Holmquist er på saken. Hun har plassert rottefeller på ulike steder i kjelleren, og i tillegg er det satt en elektrisk gnagerfelle i bakgården. Rottene har blant annet gjemt seg i en komposthaug og under en platting, og i nabogården er det søppelkasser som er enkle å gnage seg gjennom.

– I bakgården er det rene julaften for rottene. De har tilgang til masse mat og gjemmesteder, sier Holmquist.

Må tette med stålnett

Rottene kan grave ganger i bakken og komme opp i gulvet i krypkjellere, eller de kommer inn via sprekker i vegg og langs rør. Bygården på Torshov har massevis av sprekker i kjellerveggene.

– Dette er helt normalt. Det store flertallet av de gamle bygårdene har sprekker 1.

VISSTE DU AT...

Holmquist undersøker kjelleren til en bygård på Torshov i Oslo.

Mye avføring tyder på at kjelleren har hatt mange rotter, eller at det har vært rotter over en lang periode.

TIPS!

Fjern skammen

Det finnes en rekke skadedyr som er harmløse for selve bygningen, men som kan være ubehagelig å få i hus. Det gjelder blant annet skjeggkre, kakerlakker, farao- maur og veggdyr. Disse kan spre seg rundt i bygningen fra nabo til nabo. Noen beboe- re synes det er pinlig å få slikt i leiligheten, og de unnlater å melde fra til styret.

– Bidra til å fjerne skammen! Styret bør oppfordre beboerne til å melde fra hvis de oppdager skadedyr i leiligheten. Da blir det enklere å sette i gang tiltak før problemet vokser seg større, sier Jens Galby i Anticimex.

empel en rottefelle. Det er den svakeste i flokken som blir sendt hvis en fare skal undersøkes. Mor og far går ikke selv, men de sender en av ungene sine.

Ifølge Holmquist blir ikke rotteproblemet løst før kjeller er sikret, og det skal de nå gjøre i Torshov-gården. Alle sprekker og hull skal tettes.

– Alternativet er at ting i bodene blir spist på, samt urin og avføring. Ikke minst kan det bli dyrt og ubehagelig hvis rottene beveger seg oppover i bygget. Det er ikke uvanlig at rottene finner veien til en leilighet gjennom rørgjennomføring på kjøkken, sier Holmquist.

Jens Galby er fagleder Skadedyr og Forsikring i Antcimex. Han forteller at rottene har en forkjærlighet for å gnage på vannledningen til oppvaskmaskinen. De kan også gnage på strømledninger og skape brannfare.

– Det kan bli dyrt hvis rottene går i konstruksjonen. Borettslag og sameier bør ha en forsikring som dekker alt av skadedyr, oppfordrer Galby.

Andre skadedyr

Om høsten og vinteren tar også mus seg inn i kjellere om de skulle finne en åpning. Foruten mus og rotter er stripet borebille et skadedyr som du helst ikke vil ha i kjelleren. Her er det larvene som lager skade. De lever i treverket og gnager rundt i dette i 3–5 år før de utvikler seg til kjønnsmodne biller.

– Billene gnager seg så ut for å pare seg og legge nye egg i treverket, før de dør etter kort tid. Små, runde hull på 1–2 mm i treverket er tegn på at man har stripet borebille, sier Galby.

der rottene kan komme inn, eller materiale som de gnager seg gjennom – inkludert mur. Et finmasket nett av stål er det eneste som stopper dem. Rottene trenger bare et hull på størrelse med en tommelfingernegl. Hvis den får presset gjennom hodeskallen, klarer den å trekke med seg resten av kroppen, forteller Holmquist.

Det er ingen døde rotter å se denne dagen, men noen dager tidligere var det flere rotter som hadde gått i fella. Lokkematen var peanøttsmør.

– I denne kjelleren har det vært mange rotter. Det ser man på all avføringen som ligger her. Men de er ekstremt smarte, og de er skeptiske til alt som er nytt. For eks-

Maur kan også være et problem i kjelleren, men det er ikke så farlig for konstruksjonen som mange tror.

– Stokkmaur er et oppskrytt skadedyr. Disse bosetter seg først og fremst i treverk som allerede er ødelagt av fukt og råte. Oppdager man stokkmaur kan disse derfor være et symptom på at ikke alt er slik det skal i konstruksjonen.

Han oppfordrer styrene til å følge med i kjelleren. Spesielt eldre bygårder rammes av skadedyr, sopp og råte.

– Mitt beste råd er å være i forkant. Be fagfolk om å lage en tilstandsrapport, og sett i gang forebyggende tiltak. Da kan mye unngås.

1. Skadedyrtekniker Gry

2. I bakgården er det tydelige spor etter rotter, som her i en utebod hos naboen.

2.

Damn stredet

Styreleder

Jeg har lenge drømt om å få utnyttet denne kroken.

En varm junidag står styreleder Hanna Mari Hauan ved en av borettslagets ferske blomsterkasser, plassert langs en vegg som til nå har stått helt ubrukt.

Her har hun god kontroll på solstrålenes vandring gjennom gårdsrommet, og peker opp over et av hushjørnene. – Straks kommer sola over taket der, og da står den rett på her.

Blokka fra 1800-tallet ligger i toppen av Damstredet, en brosteinsbelagt bakke i Oslo hvor blå skilter sitter klistret til de verneverdige trehusene som dominerer nabolaget.

Da OBOS Eiendomsforvaltning og LOG lyste ut konkurransen om 100.000 kroner til fornying av uterom, var det Hannas søknad som stakk av med seieren blant 251 innsendte forslag. Derav alle nyvinningene i gårdsrommet.

Inntil en tidligere ubrukt vegg står for eksempel en plassbygd plantekasse i galvanisert stål, med det ene hjørnet perfekt vinklet mot en skrå vegg. Hanna har plantet solhatter her, en staude der, en sommerfuglbusk og hjemmedyrkede planter i fleng.

– Ut i august tror jeg det bugner, sier Arild Sørlie fra selskapet LOG.

Han har både sittet i juryen og levert de ferdige løsningene.

– Vi falt for bildene som var tatt her, og at Hanna hadde beskrevet veldig tydelig hva hun ville.

Bier på laget

Det var mye uutnyttet rom i borettslaget Hanna ønsket å bruke. Mens det er blomster i de tre kassene i det åpne gårdsrommet, valgt ut etter hvor mye sol de får, er det grønnsaker, rotfrukter og urter på baksiden.

– Å plukke er fritt fram, men folk er så forsiktige at jeg må mase på dem.

Matplantekassene står i en smal inngjerdet bakgård som var lite brukt før opprustingen, en asfaltert stripe med tørkestativer i metall.

– Jeg ville hakke opp asfalten og lage potetåker her. Eller noe annet. Bare gjøre noe, sier Hanna.

Asfalten har bestått, men alt som er igjen av tørkestativene er små metallringer

Tekst

Martin Bergesen Foto Åsmund Holien Mo

1.

Hanna Mari Hauan skaffet 100.000 kroner til borettslaget. Og fikk beboerne til å bære fire og et halvt tonn jord i små bøtter.

1. Styreleder Hanna Mari Hauan leverte søknaden juryen falt for.

2. Borettslaget var ikke noen ødemark før opprustningen, men hadde store flater som sto ubrukte.

3. Benker og bord i accoya-tre, som krever lite vedlikehold og har 50 års råtegaranti. – Den grånes sakte, og kan stå ute året rundt, sier Arild Sørlie i LOG.

3.

2.

«Vi er et borettslag hvor alle tar litt ansvar.»

GRO SCHAATHUN

i bakken, bortsett fra det lengst borte ved Hannas bikuber.

– Der turte vi ikke kappe. Men de er veldig, veldig snille bier som gjør jobben sin, sier hun.

Arild, hvis far en gang fikk 40 bistikk, kjenner på en iboende skepsis der han ser på de små vesenene som summer og surrer rundt.

– Hadde jeg vært smågutt hadde jeg ikke turt å stå her.

Vanner seg selv

Plantekassene Arild har levert er en smart løsning som i stor grad tar seg av vanningen på egen hånd. Fra kassen stikker det opp påfyllingsrør til selvvanningstanken, som befinner seg under plantejorda.

– Vanner du ovenfra fordunster det veldig mye, og du treffer kanskje ikke røttene. Her trekkes i stedet vannet oppover, slik at plantene får vann under røttene. De trekker etter behov, og du halverer vannforbruket.

Det kommer godt med i solsteiken. Det er vanningsforbud i byen, bortsett fra med kanne. Selve jorda i kassene er på sin side en type kalt Norgesjord.

– Det er kompost, sand og Leca som skal være en god, fin jord.

– Torvfri, kommer det ettertrykkelig fra Hanna på sidelinjen, som sier hun ikke vil ruinere norsk natur.

Hanna er over middels opptatt av det grønne i omgivelsene, og har ingenting imot å være primus motor for plantelivet i borettslaget, som totalt teller 17 leiligheter.

– Dette er terapi for meg. Hver kveld går jeg ut og napper litt her og graver litt der. Det er bare kos. Alt som er jobb-jobb har alle hjulpet masse til med. Noen var ute i går og feide, og en annen har pyntet med puter.

– Det sa svusj

Styremedlem Gro Schaathun er en av dem som setter pris på å ha et trivelig sosialt samlingssted for borettslaget, og hjelper gjerne til med det hun blir bedt om.

– Vi er et borettslag hvor alle tar litt ansvar, men det er bra at Hanna tar spesielt ansvar, ellers blir det lett pulverisering. Det blir veldig fin driv i det når hun sier hva som bør gjøres.

4. Gro Schaathun og Hanna Mari Hauan inspiserer plantekassene Arild Sørlie har levert.

5. I bakgården dyrkes alt fra rødbeter og rosenkål til brokkoli og ingefær. – Jeg putta ned en rot fra Rema i en potte i vinter, og nå har jeg planta den her, sier Hanna.

6. Når det kun er lov til å vanne med kanne i Oslo gjelder det å få mest mulig nytte av hver dråpe. Da er det et pluss med smarte selvvanningssystemer.

7. Gårdsrommet hadde mye uutnyttet plass...

8. ...som nå er fylt ut med både en kort og en lang blomsterkasse.

Da LOG leverte kassene, samt benker og bord i accoya-tre, ble strømmen av jekketraller, paller og bærere fulgt av flittige beboere som bar noen tonn plantejord i små bøtter i timevis for å fylle kassene.

– Vi var litt matte da det kom fire og et halvt tonn jord. Men det gikk så det sa svusj, altså. sier Gro.

Framover skal det spire og gro i Damstredet, uten at Hanna og de andre beboerne sier seg ferdige av den grunn. Kanskje står det kasser på bakken, men solveggen har stadig plass i høyden.

Kanskje man kunne satt opp noen takrenner og hengt planter fra dem, undrer Hanna.

– Vi har liksom en liten fantasi om en jordbærvegg. •

Arilds tips

Kutt småpottene

Noen har veldig mange småpotter med planter. Kanskje 10–20 stykker uten selvvanning, og så sliter de med å holde liv i plantene. Fjern dem og kjøp heller to store og pene kasser med nok jord og selvvanning, så får du fortsatt blikkfanget.

②

Hannas tips

Plant spiselige vekster

Det er veldig lurt å plante spiselige vekster og nyttevekster, ting som ikke bare er pryd. Det er veldig moro både for voksne og barn. Det er like dekorativt som alt annet, og det skaper en merverdi.

5.

8.

7.

6.

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

Fasade Fargesetting

Sett farge på byen

Tekst

Henrik Sørlie

Etter et par tiår med nyanser av grått, ser man en sakte dreining mot mer fargerike nybygg.

– Ja, det er mindre grått, men det er som å snu et tankskip. Et nybygg er ofte planlagt for mange år siden. Vi ser det tydeligere ved rehabiliteringer. Det er langt færre som maler om igjen med grått når fasaden skal pusses opp i dag, sier fargedesigner Dagny Thurmann-Moe i KOI Fargestudio. Hun får støtte av Byantikvaren i Oslo. Der merker de en økende interesse for å tilbakeføre til de originale fargene.

– Det er mange som spør om vi har en liste over originalfarger på Oslos bygninger. Det har vi dessverre ikke, men vi vet mye om hvilken fargepalett som er brukt i ulike tidsepoker og på ulik arkitektur, sier antikvar Marthine Rosendahl-Wibe hos Byantikvaren.

Sjekk malingslag og nabolag

Bygningen kan være beste kilde til kunnskap. Undersøk steder der kanskje malingen ikke er fjernet, som oppunder gesims.

– En annen mulighet er å kikke rundt i nabolaget for inspirasjon. I en periode var problemet at «alle» naboene hadde grå fasader, men det er heldigvis i ferd med å snu, sier antikvaren. Arkitekt Astri Bang i Enerhaugen Arkitektkontor fremhever at mennesker er vant til det grønne, blå og brune fra naturens side – ikke hvitt.

– Folk liker farge, men er opptatt av mote. Fasader er jo store, så det kan sitte langt inne å slå til med en sterkere farge. Hvis det skal være hvitt, synes jeg det passer best på frittliggende bygninger med mye grønt rundt, sier Bang.

Sterke følelser

Thurmann-Moe har opplevd at det kan bli mye drama blant beboerne når farger skal velges.

– Mange føler mye når det gjelder farger. Derfor er det viktig å ha en ryddig prosess og god tid, og helst starte et år i forkant av oppussingen. Styret kan gjerne involvere beboerne, men jeg anbefaler også profesjonell hjelp. Ikke overlat hele jobben til en beboer som «er interessert i farger og har det fint hjemme». Det er helt annerledes å fargesette utendørs på store volum med varierende lys, understreker Thurmann-Moe.

Anbefalingen fra ekspertene er å løsrive seg fra trender og se etter farger som fungerer for bygningsmassen over tid.

– Når forslag skal legges fram for beboerne, er det viktig å ha en god begrunnelse og en god presentasjon. Hvis dere bare viser fram noen små fargelapper, kan det fort bli misnøye. Lag helst noen store oppstrøk utendørs som kan studeres over tid, råder Astri Bang. →

1.

Fargene er på vei tilbake i bybildet, men fargevalg er vanskeligere enn mange tror.

Foto

Einar Aslaksen & Henrik Sørlie

Tips ved fargesetting

• Start med å se på lyset, beliggenheten og byggets kvaliteter.

• Tenk helhetlig og vedlikeholdsbehov over tid.

• Skal dører og vinduer tas samtidig når stillaset først er oppe?

• Husk at taket er en del av fasaden.

• Sjekk hva som var de opprinnelige fargene.

• Se på fargesetting i nabolaget og byen generelt.

• Avgjør om dere vil ha variasjon i bebyggelsen hvis boligselskapet består av flere blokker eller mange rekkehus.

• Velg gjerne innslag av farger i sekundære bygningselementer, som på balkongbrystninger, rekkverk og malte panelflater.

• Få store fargeprøver som kan studeres i ulikt lys.

• Vær innstilt på at prosessen rundt fargevalg tar tid.

• Styret eller en fargekomité bør lede prosessen, gjerne med et sterkt mandat og en styrt beboerinvolvering.

• Gi informasjon og en god begrunnelse for valget –eller forslagene det skal stemmes over.

• Farger er vanskelig, og det er smart å få hjelp av fagfolk. God kunnskap bør finnes hos mange arkitekter, fargekonsulenter, materialprodusenter og fasadeentreprenører.

• Husk at alle kan kalle seg fargekonsulent, så du bør sjekke referanser.

• Arkitekter har ikke nødvendigvis utdanning i fargelære, så også her er det smart å sjekke referanser.

2.

← Oslofarger

Sameiet Badebakken 2–34 ligger ved Akerselva i Nydalen. Det består av 257 boliger og er oppført i 1999–2002. Fasaden hadde prefabrikkerte, tyske betongelementer med den tyske produsentens fargepalett.

– Det var sterke farger som ikke var tilpasset nordiske lys- og værforhold. Sameiet skulle males i 2019, og vi foreslo å bruke et nedtonet uttrykk med færre farger, men med lokal forankring. Vi tok utgangspunkt i tradisjonelle oslofarger som rødt, grønt og oker, sier fargedesigner Dagny Thurmann-Moe i KOI Fargestudio.

De to øverste etasjene – der fasaden er noe inntrukket – ble malt i en mørk brunfarge for å minne om tak, og dermed redusere volumet. Begge sider av den lange «bananblokka» ble vertikalt oppdelt ved hjelp av farger. Det har gitt et lunere miljø med særpreg til hver oppgang.

– Beboere har fortalt at det har blitt mer som å bo i et townhouse, mens det tidligere føltes som verdens største blokk.

1. & 2. Sameiet Badebakken 2–34 i Nydalen vurderte å male alt i en nøytral og gråhvit farge, men valgte i stedet mer tradisjonelle oslofarger.

3. & 4. Bjerkelundgata 5 på Grünerløkka har fått samme okerfarge som på 1890-tallet. Farger endrer seg med lyset, og her er bildene tatt en sen junikveld og midt på dagen.

↑ Bygård med originalfargen

Borettslaget Bjerkelundgata 5 ligger ved Birkelunden på Grünerløkka. Det er en typisk 1890-tallsgård, og originalt var det kalkmaling, men i senere tid er det brukt «plastmaling» som ikke puster. Fasaden måtte totalrenoveres, og en ekspert på mur og puss klarte å finne det originale malingslaget. Borettslaget valgte derfor å bruke samme farge da gården skulle pusses opp.

– Det er en lys gulbrun farge som kalles oker, et jordpigment som var vanlig i gamle dager, forteller antikvar Marthine Rosendahl-Wibe hos Byantikvaren.

Borettslaget gikk for kalkpuss og kalkmaling i stedet for silikatmaling. Det er dyrere, men de fikk tildelt midler av Byantikvaren.

– Bygården ligger i et fredet område, og Byantikvaren anbefaler å bruke de samme materialene som de brukte før. Personlig synes jeg også at kalkmaling er penest. Det skaper mer liv i fasaden enn silikatmaling, sier Rosendahl-Wibe.

«Det er helt annerledes å fargesette utendørs på store volum med varierende lys.»

DAGNY THURMANN-MOE

● ↑ Dagny Thurmann-Moe, KOI Fargestudio

● ↑ Astri Bang, Enerhaugen Arkitektkontor

● ↑ Marthine Rosendahl-Wibe, Byantikvaren i Oslo

Foto: Einar Aslaksen

Foto: Henrik Sørlie

4.

3.

→ Rød steinkompositt

Drøbakgata 1 på Sagene i Oslo har nylig rehabilitert fasaden. Bygget er fra 1973, og det har alltid hatt røde fasadeplater. Rødt er vanlig på Sagene, med kirke og industribebyggelse i rød teglstein. Rødfarge finnes også på en rekke bygårder og trehus. Lars Gammelager i Enerhaugen Arkitektkontor forteller at fargevalget var enkelt når de skulle skifte fasadeplater.

– Bygget er vernet, og dermed var det ingen tvil om at man skulle fortsette med rødt. Platene er lagd av steinkompositt, og rødfargen heter Steni Colour SN 2008, forteller Gammelager.

Bygningen eies av Boligbygg Oslo KF. Det er diverse bydelsfunksjoner i de tre nederste etasjene og kommunale boliger i etasjene ovenfor.

→ Fra hvitt til fargerikt

På fargerike Kampen i Oslo ligger Normannsgata borettslag. Totalt er det 41 boliger fordelt på åtte hus. To av husene er fra 1800-tallet, og resten ble bygd av OBOS omkring 1990.

– Jeg har bodd i borettslaget siden det var nytt, og da var alt tilnærmet hvitmalt. Når byggene etter hvert skulle males igjen, lagde jeg et forslag med mer bruk av farger, sier arkitekt Robert Lorange i Enerhaugen Arkitektkontor.

Det er malt flere ganger siden 1990-tallet, og noen av fargene er endret på ny. I dag er det grønt, keisergult, gustaviansk blå og en rød terrakottafarge.

– Fargevariasjon fra hus til hus hører med i et trehusområde som Kampen, og det skaper en spennende rytme. Det bidrar til at det lange bygget langs Normannsgata fremstår som ulike hus, sier Lorange. •

Få gratis hjelp

• I 2022 utga Oslo kommune en veileder for fargebruk i byrom. Denne fargeveilederen er tilgjengelig på kommunens hjemmesider. En del andre byer har også utarbeidet fargeveileder.

• På byggogbevar.no finnes oversikt over alle landets byantikvarer og bygningsvernsentre.

• Murbyen Oslo tilbyr gratis førstegangsbefaring og rådgivning over disk og på nett til eiere av murgårder som er bygd før 1930. Se murbyenoslo.no

5. Midt på Sagene er det mye rødt, som høyhuset Drøbakgata 1 med røde fasadeplater.

Foto: Henrik Sørlie

6. Normannsgata borettslag på Kampen består av åtte trehus. Fasadene ble hvitmalt på 1990-tallet, men har i dag farger som er mer stedstilpasset.

Foto: Henrik Sørlie

5. 6.

SVANEMERKET

Søve - Norges eneste produsent av Svanemerkede lekeapparater

SPESIALAVTALE FOR OBOS

Søve og OBOS har inngått en rammeavtale om levering av produkter til OBOS’ boligselskaper. Avtalen gir boligselskapene svært gode produkter til fremforhandlede spesialpriser.

Våre produkter er designet for å gi barna timesvis med moro og spenning, samtidig som de gir foreldrene trygghet.

Med Svanemerkede produkter, kan du være sikker på at produktene samsvarer med strenge miljø- og kvalitetskrav.

Det beste av alt, vi bruker vedlikeholdsfrie materialer, så du kan spare tid og penger på vedlikehold, og la barna nyte produktene.

Ikke nøy deg med mindre når det kommer til barnas leketidvelg norskproduserte produkter av topp kvalitet i dag!

Les mer om våre OBOS-fordeler ved å scanne QR-koden, eller besøke sove.no/obos

Å rehabilitere en by B

Byfornyelsen i Oslo – landets største oppussingsprosjekt.

yfornyelsen sørget for at medtatte bygårder fikk pene fasader og inne-doer. Den gjorde triste gårdsrom trivelige. Byfornyelsen etterlot seg gjeldsofre, men skapte også boligmillionærer. Den var skandalebefengt, men helt nødvendig. Og det er neppe noen overdrivelse å kalle den landets største oppussingsprosjekt. Historien om byfornyelsen startet på 1970-tallet. Det var da man for alvor fikk øynene opp for både den bedrøvelige tilstanden og de potensielle verdiene i indre by – og verktøy til å gjøre noe med det.

Nedslitt, trafikkert og forurenset Slik var sentrumsbydelene blitt i løpet av etterkrigstiden. Særlig de på østkanten, som Grünerløkka, Grønland og Tøyen. Resultatet var en jevn flyttestrøm ut av sentrum, både mot de nye drabantbyene og ut i nabokommunene. Folketallet i indre by var i fritt fall fra slutten av 1960-tallet og helt fram til

Anne-Kristine Kronborg Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Foto: OBOS

begynnelsen av 90-årene. I Rådhuset likte man denne utviklingen dårlig. Ikke bare var boligforholdene uholdbare for de som ble igjen i de gamle strøkene, men byen ble også tappet for ressurssterke mennesker. Kommunens økonomi var anstrengt på 1970-tallet, og det var med bekymring man så at potensielt gode skattebetalere slo seg ned på den «gale» side av bygrensa. Når man i tillegg var i ferd med å gå tom for tomter til ny boligbygging, og samtidig visste at mange egentlig ønsket å bo sentralt, så var det bare logisk at man rettet oppmerksomheten mot den forsømte bykjernen.

Men det var først i 1976 at myndighetene fikk et egnet redskap for å gripe inn, i form av en egen byfornyelseslov. Den ga kommunen rett til å fatte såkalte byfornyelsesvedtak for hele områder, og rett og plikt til å erverve alle eiendommene i området. Kommunen kunne også overlate jobben til

1. Bygård i Oslo sentrum. Bildet er fra 1980. Boligstandarden, derimot, fra hundre år tilbake.

2. Sverdrupsgate 22 ble byfornyet som et byøkologisk forsøksprosjekt på 1990-tallet. Borettslaget fikk vekstrom på loftet, solfangere og anlegg for oppsamling av regnvann, og gamle materialer ble gjenbrukt.

maskin, moderne kjøkkeninnredning og nytt elektrisk anlegg, og små leiligheter ble slått sammen. Fasader og oppganger ble pusset opp, tak ble tettet, og vinduer skiftet, og ikke minst ble gårdsrommene opparbeidet. Gamle utedoer og andre uthus ble revet, og erstattet av lekestativer, utemøbler, blomster og busker. Og når gårdene var ferdig fornyet, så ble de gjort om til borettslag og overdratt til beboerne. I løpet av 1980-tallet ble om lag tolv tusen boliger utbedret på denne måten.

andre, og til det formålet opprettet Oslo kommune et eget byfornyelsesselskap. Oslo Byfornyelse AS ble etablert i 1978. Oslo kommune beholdt selv 51 prosent av aksjene. Boligsamvirket var også med; OBOS overtok 6,5 prosent av aksjene og USBL 2,4 prosent. Samme år ble det vedtatt et byfornyelsesprogram for byen, og dermed var det duket for byreparasjon i stor skala.

Fra boligkrise til gjeldskrise

«35 000 boliger i indre by er fra før århundreskiftet, 40 000 boliger er uten bad, nesten halvparten av boligene i Oslo består av ett- og toromsleiligheter. Boligdekningen og -standarden er vesentlig dårligere enn ellers i Norge», skrev OBOS-bladet i 1980, og konkluderte med at det var boligkrise i hovedstaden. Nå skulle den bekjempes. Byfornyelsesselskapet kjøpte opp gamle bygårder i stor stil, og ledet rehabiliteringen. Boligene fikk bad og wc, opplegg for vaske-

Rehabiliteringen ble finansiert av Husbanken, og boligene ble overdratt til borettslagene til selvkost. Det hørtes greit ut, men likevel ble det altfor dyrt for mange. I de gamle gårdene hadde folk bodd til leie, ofte bare for tre-fire hundrelapper i måneden. Mange av dem kunne ikke skaffe penger til innskudd, og vendte aldri tilbake til sine gamle boliger. Andre fikk etter hvert store problemer med å håndtere fellesutgiftene. Flere borettslag gikk praktisk talt konkurs. Det gjaldt for øvrig også byfornyelsesselskapet selv, som etter mye rabalder ble vedtatt avviklet i 1990. Byfornyelsen ble satt i gang for å bekjempe boligkrisen. Men en stund så det ut som om den bare hadde erstattet den med en gjeldskrise.

Toppstyrt og konjunkturutsatt Hvordan kunne det gå så galt? En ting var at byfornyelsen var toppstyrt og lite fleksibel. De som bodde i byfornyelsesområdene hadde lite innflytelse, og trolig ble for mange og for omfattende prosjekter satt i gang på én gang. Men det som virkelig ble fatalt for byfornyelsen, det var at den sammenfalt med avreguleringen av bolig- og kredittmarkedet i første halvdel av 1980-årene, og det totale boligkrakket i 1987/88. Husbanklån og selvkost hadde hørtes trygt og fint ut da byfornyelsen ble organisert i 1978, men innen man hadde kommet så langt som til å

2.

Foto: Ivan Brodey

utføre den i praksis, hadde byggekostnadene løpt løpsk, og rentene føket i været. Husbanken hadde ikke penger til å holde tritt med utviklingen, og resultatet ble langt høyere innskudd og fellesgjeld enn noen hadde kunnet forutse.

Hjelp til byfornyelsesofrene

Tidlig på 1990-tallet ble det opprettet en støttegruppe for gjeldsofrene etter byfornyelsen. Eller byfordyrelsen, som den nå ble hetende. Mange var i en fortvilet situasjon – med gjeld til oppunder ørene, ute av stand til å betjene bokostnadene, men også uten mulighet til å få solgt seg ut av elendigheten. I et dødt boligmarked var mange byfornyede leiligheter i praksis usalgbare. Fellesgjelden oversteg ofte markedsverdien. Mange solgte likevel – med tap. De som var rammet av byfornyelsen følte seg dårlig behandlet. De påpekte at det var de tidligere gårdeierne som hadde latt bebyggelsen forfalle. Og det var kommunen som hadde bestemt at gårdene skulle rehabiliteres og gjøres om til borettslag. Regningen, derimot, var det beboerne som ble sittende igjen med. Til slutt fikk de også medhold. I 1994 vedtok Stortinget en gjeldsordning for byfornyede borettslag. Det ble fastsatt en gjeldsnorm, og gjeld som overskred denne, ble slettet. 140 borettslag i Oslo fikk gjeldssanering. Også tidligere beboere som hadde solgt med personlig tap, kunne søke om erstatning.

Byfornyelsen fornyes

Byfornyelsesselskapet var konkurs, boligmarkedet lå nede for telling og byfornyelsen hadde havnet grundig i miskreditt. Men bare halve jobben var gjort. Fortsatt var det tusenvis av dårlige boliger i Oslo. I 1994 ble det laget en handlingsplan for en ny generasjon byfornyelse, og den ble etter hvert fulgt opp med programmer og tiltakspakker for de forskjellige områdene i indre Oslo øst. Nå var det slutt på de store prosjekter «ovenfra». I stedet

3. Mye gammelt ble jevnet med jorden. Her fra Stolmakergata nederst på Grünerløkka, hvor OBOS bygde et nytt borettslag som en del av byfornyelsen.

4. Lukk døra! Lettere sagt enn gjort når døra ikke besto av annet enn en matte med glassvatt. Fra Grønland i 1982.

valgte man en prosjektbasert arbeidsmåte, der borettslag, beboere og gårdeiere fikk støtte til å gjennomføre rehabiliteringen i egen regi, og i større grad bestemme både takten og omfanget av arbeidet. Samtidig ble det gjort store tiltak for å foredle selve bystrøkene. Trafikken ble temmet og parkene opprustet, og butikker og utesteder rykket inn. Men den viktigste grunnen til at byfornyelsen klarte seg så mye bedre i andre runde, var utvilsomt at markedet snudde. En modernisert leilighet i en bygård på Grünerløkka var ikke lenger et potensielt gjeldsfengsel, men en gullgruve.

Tap og gevinst Byfornyelsen ble lenge beskyldt

for å ha skapt gjeldsslaver og fordrevet folk fra hjemmet sitt. I ettertid ser vi at den like gjerne kan beskyldes for å ha skapt en ny gruppe boligmillionærer – folk som grep muligheten til å sikre seg en bolig i byens mest sentrale strøk til en subsidiert pris, og som siden har kunnet selge den med stor gevinst. Historien om byfornyelsen er kronglete og kompleks. Noen kan fortelle om å gå økonomisk til grunne. Andre om å tjene rått. Noen kan fortelle om å bli presset ut av nabolaget sitt, mens andre beretter om gleden ved å ta byen i bruk. Alle historiene er sanne. Og hvis byen selv hadde kunnet fortelle, da hadde den nok fortalt at den er veldig, veldig fornøyd. •

4.

3.

Munch

Munch

Designere

Designere

Andreas Engesvik & Jonas Stokke

Andreas Engesvik & Jonas Stokke

MUNCH er designet av Andreas Engesvik og

MUNCH er designet av Andreas Engesvik og

Jonas Stokke for det nye Munch Museet i Oslo. Nå lanseres sittemøblene i nye versjoner med komfortable armlener, som bidrar til økt brukervennlighet, komfort og tilgjengelighet.

Jonas Stokke for det nye Munch Museet i Oslo. Nå lanseres sittemøblene i nye versjoner med komfortable armlener, som bidrar til økt brukervennlighet, komfort og tilgjengelighet.

Takarealer forutsetter et visst tilsyn, spesielt med sluk og andre gjennomføringer. Å kontrollere takets tilstand med jevnlige inspeksjoner og vedlikehold er en svært rimelig og god forsikring mot uforutsette overraskelser.

Et tøffere klima med mer ekstremvær og større nedbørsmengder vil kunne resultere i store belasninger på taket ditt. Her kan du som huseier være i forkant, og sørge for at taket er best mulig rustet for å tåle klimaendringene.

PROTAN tilbyr sjekk av taket med skriftlig rapport om hvordan tilstanden er på taket ditt, samt oversikt over hva som bør utbedres og hva som bør gjøres av vedlikeholdsarbeid.

Les mer på våre nettsider: www.protan.no/takforvaltning

Kontakt oss for en takprat:

Terje: 907 40 424

Øyvind: 908 63 428

Ove: 991 29 531

Christian: 940 05 636

Telefon 03350 (08 -16)

e-post: takforvaltning@protan.no

Guide Huskelapp for personvern

Her er fem tips som hjelper deg å unngå fallgruvene.

Tekst Torstein Norum Bugge

Alle styrer har og behandler personopplysninger om beboerne. Dette gjøres for å oppfylle lovpålagte forpliktelser og sikre forsvarlig drift av boligselskapet.

Derfor er det viktig at styret også tar hensyn til GDPR.

Her får du en kort innføring i hva du bør vite, hvilke fallgruver som finnes og noen enkle tips for å unngå personvernfella.

1. Opplysningsplikt

Alle beboere kan be om innsyn i hvilke personopplysninger boligselskapet har om dem. Boligselskapet må derfor ha kontroll på hva slags personopplysninger de behandler og hvor disse befinner seg.

Et annet tips er retten til å bli glemt, eller slettet. Denne retten er imidlertid ikke ubegrenset, og kan noen ganger være i strid med annet lovverk. Ragnhild Sørlie, fagansvarlig for boligforvaltning i OBOS, utdyper:

– Så lenge det er grunnlag for å ha opplysningene, kan styret også være pliktig til å ha dataene om de enkelte beboerne. Men sørg for å ha sletterutiner på plass når det ikke lenger finnes et legitimt grunnlag for å behandle dataene.

2. Ikke bruk personlig e-post

– Man har lett for å gjøre det enkelt for seg selv når man sitter frivillig i et styre i et boligselskap, men det er utrolig viktig å huske på at man må ha kontroll på dataene.

Mange ender fort opp med å bruke personlige e-posttjenester og ulike systemer i styrearbeidet, men dette er ikke nødvendigvis en god løsning.

– Hvis e-postadresser byttes ut eller

noen i styret benytter private e-postklienter, er de faktisk lovpålagt å slette data etter en viss tid og rydde opp. Hun anbefaler derfor i stedet å benytte e-postklienten på Styrerommet.

3. Ha avviksrutiner på plass

Det kan fort skje feil når man behandler store mengder personopplysninger. Hvis det skjer en feil må dere vurdere om avviket må meldes til Datatilsynet. Ved meldepliktig avvik er fristen 72 timer etter at avviket ble oppdaget.

– Det er lurt å nedfelle rutiner for når et avvik oppstår, slik at styret vet hvem som gjør hva. La oss si at styret sender ut felles e-post til alle beboere, men uten å benytte blindkopi. Det er →

Introduksjon til Vibbo

Webinar

Få en gjennomgang av beboerportalen Vibbo sånn at du får best mulig utbytte av verktøyet, og kan komme i gang med bruken.

Når 4. sep 16.30–18.00

Pris Gratis

Introduksjon til Styrerommet

Oslo

Få en grunnleggende gjennomgang av verktøyet. Vi går gjennom styremøter, HMS, økonomi, oppgaver og ansvar, leverandører og avtaler.

Når 21. sep 17.00–19.00

Pris Gratis

HMS internkontroll

Oslo

På kurset gjennomfører vi en vernerunde, kartlegger risiko og ansvar, og viser hvor viktig det er å ta HMS på alvor.

Når 27. sep 17.00–21.00

Hvor Utvalgt boligselskap Pris Kr 2100 per deltaker. Enkel servering inkludert.

Påmelding og flere kurs obos.no/kurs

Tidligere nettkurs obos.no/webinar

Høstseminar

Siste sjanse!

Nå er det snart tid for årets høstseminar. Har du lyst på faglig påfyll og bli kjent med andre styreledere og -medlemmer?

Husk å melde deg på innen påmeldingsfristen i din by, og se fullt program på obos.no/hostseminar

«Sørg for å ha sletterutiner på plass når det ikke lenger finnes et legitimt grunnlag for å behandle dataene»

RAGNHILD SØRLIE

et godt eksempel på et mulig avvik. Da må styret kanskje sende avviksmelding til Datatilsynet, sier Sørlie.

Det er imidlertid ikke alle feil som må meldes inn:

– Er det et begrenset antall personer involvert, og det gjelder ikke-sensitive data som allerede har blitt slettet og de involverte har blitt informert, må styret gjøre en risikovurdering før saken eventuelt blir meldt videre.

4. Inngå databehandleravtaler

Et styre må ofte inngå avtaler med eksterne selskap. Da er det viktig at dere inngår databehandleravtaler hvis selskapet skal behandle personopplysninger på boligselskapets vegne. Avtalen skal sikre at personopplysningene blir behandlet i samsvar med regelverket.

5. Få råd fra forretningsfører

Sist, men ikke minst: Er du i tvil, er det lurt å rådføre seg med forretningsfører.

– Alle beboere har innsynsrett i dataene sine. Kommer det en innsynsbegjæring må dere ta det opp med forretningsfører. Det samme gjelder krav om retting eller sletting, sier Sørlie. •

● ↑ – Som privatperson må du sjelden hanskes med GDPR og personvernlovgivning, men i styrevervet er det flere ting å ta hensyn til, forteller Ragnhild Sørlie.

Foto: Nadia Frantsen

FAKTA

Praktisk GDPR i boligselskapet

• GDPR (General Data Protection Regulation) er en EU-lov som trådte i kraft i 2018.

• Loven gir enkeltpersoner bedre kontroll over opplysningene som er registrert om dem.

• Styret må som hovedregel inngå databehandleravtaler når en ekstern avtalepart på oppdrag av boligselskapet skal bruke eiernes personopplysninger. Det må samtidig foreligge et lovlig formål for behandling av informasjonen.

• Beboerne har rett til innsyn i hvilke personopplysninger som er lagret om dem.

• Dere må sørge for forsvarlig oppbevaring av personopplysninger og sikre at uvedkommende ikke får tilgang til dem.

• Dere må ha rutiner for sletting av opplysninger når de ikke lenger er nødvendige.

• Du kan finne mer informasjon om GDPR og personvern på datatilsynet.no

ASSISTENT PARTNER AS

LEVERANDØR AV ELEKTRO- OG LÅSESMEDTJENESTER

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland. KONTAKT

ILOQ

– et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

iLOQ 5-serien er et fleksibelt og programmerbart låssystem som lar kunden velge hva slags «nøkkel» de ønsker å bruke: digital nøkkel, mobilnøkkel, nøkkel-FOB eller bare en kode.

POSTKASSER

DØRAUTOMATIKK

Drammen – Oslo Sarpsborg – Stavanger assistentpartner.no

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

Noe du lurer på?

Hva kan styret gjøre dersom boligselskapet får uventede likviditetsutfordringer?

Svar: I en tid med økte rente- og driftskostnader, kan styret oppleve at boligselskapet ikke har nok midler til å dekke selskapets umiddelbare økonomiske forpliktelser. Her er noen eksempler på hva styret kan gjøre i en slik situasjon:

• Kassakreditt: Midlertidig, «rask» løsning til man eventuelt får på plass et mer langsiktig lån eller får akkumulert midler på annen måte.

Har du et spørsmål?

Har du spørsmål som også er relevant for andre borettslag og sameier? Nye spørsmål og svar blir trykket i kommende utgaver av Bolig & Miljø.

Send inn til redaktør Pelle B. Aarsbog på pba@obos.no

• Kontakte leverandører og be om forlenget betalingsfrist til man har midler tilgjengelig.

• Øke felleskostnadene: Styret bør i samråd med rådgiver finne et mer korrekt nivå på felleskostnadene. Det kan ta tid før en økning i felleskostnader akkumulerer seg til større disponible midler.

• Kapitalinnkreving: Ekstraordinær innkreving av felleskostnader. Dette må vurderes spesielt i henhold til gjeldende lov og vedtekter.

• Salg av fellesareal: Dette er mer tid-krevende og må vurderes spesielt i henhold til gjeldende lov og vedtekter.

Denne listen er ikke uttømmende, og de ulike eksemplene kan ses i sammenheng og må vurderes ut ifra boligselskapets individuelle situasjon, og i forhold til om likviditetsutfordringen er forbigående eller mer permanent. Ta gjerne kontakt med din rådgiver for bistand.

Kan jeg leie ut leiligheten min for en lengre periode? Altså ikke korttidsutleie. Og hva med utleie til sine barn eller foreldre?

Svar: I borettslag og boligaksjeselskap er retten til å leie ut boligen noe begrenset, da boligen i utgangspunktet skal brukes som egen bolig. Men har eier bodd i leiligheten ett av de siste to årene, kan man leie ut leiligheten uten noen spesiell grunn i inntil 3 år (Brl § 5–5). Dersom botiden ikke er oppfylt, så er det en utvidet rett til å leie ut dersom eier anses å ha «særlig grunn». Det kan typisk være midlertidig fravær grunnet jobb, utdanning eller sykdom (Brl § 5–6).

Hvordan kan styret sikre god økonomistyring i boligselskapet?

Svar: Det aller viktigste verktøyet styret har når det kommer til økonomistyring er budsjett. Det nærmer seg nå tid for budsjettering som normalt er en oppgave som tiltar på høsten. Mange boligselskap mottar et forslag til budsjett fra OBOS, men for at dette skal ha god verdi er det avgjørende at styret tar eierskap til budsjettet og vedtar det med eventuelle endringer. Budsjettet er et styringsverktøy, og styrets viktigste metode for å påse at felleskostnadene er på et tilstrekkelig og riktig nivå. Når budsjettet er vedtatt innebærer ikke dette noen begrensninger i styrets kompetanse til å avvike fra det, men fordelen med et budsjett er da at man har et bevisst forhold til om avviket fører til likviditetsproblemer eller ikke.

Eier kan leie ut til nærstående etter § 5–6, men dette forutsetter også godkjenning av styret. Styret kan bare nekte dersom de har «saklig grunn», eller hvis leietaker ikke kunne blitt andelseier.

Husk at det formelt alltid må søkes og godkjennes av styret, selv om en har rett til å leie ut. Eier kan søke på Vibbo eller ta kontakt med forretningsfører for søknadsskjema. Eier belastes et gebyr fra forretningsfører for å behandle søknader om bruksoverlating.

I eierseksjonssameier og boligsameier har eier full rettslig rådighet, og kan normalt leie ut sin leilighet uten styrets samtykke. Vedtektene regulerer ofte en plikt om å underrette styret om utleie utover korttidsutleie. •

OBOS får ofte spørsmål fra styrene om økonomi, drift og forvaltning. Her er noen av spørsmålene som blir stilt.

Kilder: Aleksander Svindal Gripstad, Heidi Kiplesund, Minda Grodås Christiansen, Fagansvarlige Boligforvaltning i OBOS Eiendomsforvaltning, og Helga Solheim, rådgiver i OBOS Eiendomsforvaltning.

Container til fastpris uansett vekten på avfallet

Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken

Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.

Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.

Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no

• Vi utfører vaktmestertjenester for over 60 borettslag og sameier.

• Vi er opptatt av at kundens behov blir ivaretatt til en fornuftig pris.

• Kan også være behjelpelig med å vikariere ved ferie/ sykdom hos Deres faste vaktmester.

post@novak-vaktmester.no

Tlf.: 992 18 110

Selma Ellefsensv. 2, OSLO

www.novak-vaktmester.no

Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på over 4100 tilbakemeldinger

NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.

Radonmålinger

4 Radonmåling i boliger og arb.plasser

4 Korttids radonmåling

4 Rådgivning og prosjektering

4 Radonkurs og opplæring

4 Byggegrunn - risikovurdering

Radontiltak

4 Utførelse av radontiltak i alle typer bygg

4 kontrollmålinger

Med garanti, service og

Produkter for radontiltak 4

(membraner, radonbrønn, radonsug, ventilasjon, etc)

Tlf. 21960350 www.radonlab.no

www.radontiltak.org

Ring 48 300 500 og få gratis befaring!

Alt av solskjerming og garasjeporter!

-30%

5 grunner til å investere i sol- og innsynsskjerming

1. Skjermer for solen

2. Mørkere soverom

3. Behagelig temperatur

4. Fjerner gjenskinn i skjermer

5. Reduserer innsyn

markisemannen mor a garasjepor ter

Parkeringsoppmerking og skilt

Elanto oppmerking har 25 års erfaring med parkeringsoppmerking og skiltproduksjon. Vi merker både ute og inne med profesjonelt utstyr.

Ingen jobb er for liten og ingen for stor. Ta gjerne kontakt for befaring og pris.

Mæhle Liljevik

Verden var på en måte mye enklere å forholde seg til for 30 år siden. Om du skulle kontakte noen, kunne du velge mellom brev eller telefon. Det er ingen tvil om at digital kommunikasjon har forenklet hverdagen vår vesentlig, men nye muligheter skaper ofte også nye utfordringer. Jeg vet ikke hvor mange ganger jeg vet at jeg har fått en henvendelse fra noen om noe viktig, men er ikke kar om å huske hvilken kanal den kom i. Dermed har jeg problemer med å finne tilbake til den.

Under utviklingen av Styrerommet og Vibbo jobbet vi mye med dette. Vi etablerte tidlig en god e-postklient i Styrerommet som i utgangspunktet skulle være styrets primære kommunikasjonskanal til alle. I arbeidet med Meldingssenteret i Vibbo skjønte vi at vi var i ferd med å utvikle en kommunikasjonskanal som ville gjøre kommunikasjon med beboere betydelig enklere og mer oversiktlig enn ved hjelp av e-post.

Bruk Vibbo i beboerkommunikasjon

Meldingstjenesten i Vibbo har blitt et fantastisk verktøy for styrene. Det er enkelt for styret å sende melding til enkeltpersoner, grupper eller alle beboere. Beboere kan også komme i kontakt med styret eller styremedlemmer gjennom Kontakter i Vibbo, fra et Tema eller i forbindelse med en Nyhetssak.

Når styret bruker Meldinger i Vibbo til all beboerkommunikasjon får dere muligheter som ikke er like enkelt med e-post:

• Saksbehandling

Når man mottar en melding i Vibbo kan styret bestemme hvem i styret som skal behandle henvendelsen, uavhengig om den er stilet til styret eller til enkeltmedlemmer. Alle i styret kan følge med på saken, men en person har ansvaret. Og alle kan hjelpe hverandre.

• Hvem er avsender?

Når dere mottar en melding via Vibbo får dere automatisk all kontaktinformasjon som fullt navn, telefon, adresse, leilighetsnummer og så videre, sammen med meldingen. Det er effektivt for dere og utrolig enkelt for beboerne som slipper å skrive inn dette. (hvem husker hvilket leilighetsnummer man bor i….?) →

Illustrasjon

Nicole Kamenović

Bytt kanal

I dag er det så mange kanaler at man ofte kan gå seg bort når det kommer beskjeder. Men det finnes løsninger.

Eiliv

Glad i å skrive om digitale løsninger.

Knytning til Tema

Om dere har bygget opp en god temastruktur for generell informasjon og fordelt oppgaver mellom styremedlemmene, vil alle meldinger kunne knyttes til ett eller flere temaer. Da kan dere enkelt se hvilke andre henvendelser dere har fått om samme tema ved å bruke filtermuligheten som ligger i Meldingssenteret. Og dere ser raskt hvilke tema som det er flest spørsmål rundt, og kan eventuelt forbedre temaet ytterligere slik at folk kan finne svar selv. Målbildet bør være at alle henvendelser bør kunne besvares med «Det finner du på Vibbo!»

• Knytning til person

Om dere fordeler oppgavene i styret mellom styremedlemmene, vil den enkelte raskt kunne finne alle mottatte henvendelser. Om vedkommende er forhindret i å svare på grunn av ferie eller lignende, er det tilsvarende enkelt for en annen i styret å vikariere for vedkommende.

Noen ganger ønsker dere å videresende en melding, for eksempel ved bestilling av nøkler fra en beboer til en nøkkelleverandør. Da er det smart å benytte Skjema-løsningen som du finner på pluss-knappen, både når du skal skrive en Nyhet eller lage et Tema. Da kan dere velge at bestillingen går rett til e-postadressen til leverandøren, og om ønskelig med en kopi til dere.

Bruk e-post til eksterne E-postløsningen i Styrerommet er styrets offisielle e-post for kommunikasjon til og fra eksterne. Når dere mottar e-poster fra leverandører, kommunen eller andre havner disse her.

Hva med Facebook?

Facebook er jo en flott tjeneste som brukes av veldig mange. Problemet er imidlertid at det er veldig vanskelig å holde kontroll på hvem som er med i en slik Facebook-gruppe. Folk flytter jo inn og ut, og dermed er det et betydelig arbeid å holde slike grupper oppdatert. Vibbo er tilgjengelig for alle som faktisk bor hos dere akkurat nå, inkludert medboere, leietagere og pårørende som også er registrert under en eier.

Ofte er slike grupper opprettet av velmenende beboergrupper, og det betyr også at innholdet er utenfor styrets kontroll. Derfor ser vi at flere og flere av brukerne våre legger ned Facebookgruppene sine, og flytter all beboerkommunikasjon over på Vibbo for å få en enklere styrehverdag.

Trenger du hjelp?

Husk at du alltid finner hjelp til bruk av Meldinger og alle andre funksjoner under «Trenger du hjelp» på både Styrerommet og Vibbo! •

OBOSʼ produkter og tjenester

Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.

Rehabilitering og vedlikehold

OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.

opas@obos.no

obos.no/byggteknisk

Advokattjenester

Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.

22 86 55 00

juridisk@obos.no obos.no/advokat

Digitale nøkler

OBOS-nøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.

obosnokkel@obos.no obos.no/obos-nokkel

Raskt og stabilt fibernett

Med OBOS OpenNet i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.

21 01 61 50 salg.opennet@obos.no obos.no/fiber

Banktjenester

OBOS-banken har gode betingelser for borettslag og sameier, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.

22 86 58 00

bank.obos.no/styre

Nærkontoret

Trenger dere et sted å ha styremøter? Du finner oss i Kværnerbyen, Sandvika, på Vollebekk, Lambertseter, Ulven og Fornebu.

95 07 09 87 naerkontor@obos.no obos.no/narkontor-for-styrene

Borettslag - Sameier Innvendige arbeider

• trappoppganger

• fellesarealer

• vaskerom

• gulvbelegg/terrasserens

• vinduer/dørutskiftning

La oss ta hånd om vedlikeholdet både innvendig og utvendig!

Les mer på alfa-malermester.no

Kvalitet og Fagkunnskap

i over 40 år !

PRODUKTER TIL

UTEMILJØET

- når kvalitet er viktig!

Møt oss på Bygg Reis Deg i Hall C, monter C03-19.

Vi ses 18–21 oktober 2023.

welandutemiljo.no | 46 93 91 00

Ring oss 932 18 179 | raymond@alfamaler.no | alfa-malermester.no

Partneravtaler

Ikke glem at OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Dette er oversikten over rabatt- og samarbeidsavtalene dere har.

Les mer på obos.no/rabattavtaler

Ladeløsning for elbiler

Movel tilbyr skreddersydde ladeanlegg, og prosjektering, installasjon, drift, service og fakturering. Avtalen sikrer best mulig pris.

475 04 041 post@movel.no movel.no/obos

Ladeløsning for elbiler

Med smart ladeløsning fra Mer får dere et framtidsrettet og komplett opplegg som sikrer rettferdig fordeling av strøm og kostnader.

901 94 110 oyvind.haug@mer.eco no.mer.eco/obos

Bærekraftig energi

Avtalen med Entelios gir dere rabatt på 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon til boligselskapets fellesarealer.

957 75 505 christer.jensen@entelios.com entelios.no/obos

Gass og biofyringsolje

Få rabatt på propangass og biofyringsolje fra Flogas. Gjelder alt fra gasstanker til nøkkelferdige gassanlegg.

902 48 000 flogas.no

Lovpålagt heiskontroll

Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annet hvert år.

kundeservice@nhk.no nhk.no/obos

Service på heis

Avtalen med Kone gir dere rabatterte tilbud på heistjenester, service og vedlikehold. Besparelser på opptil 30 prosent.

obosavtalen@kone.com kone.no

Heisavtale

Otis gir dere et helhetlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre heistjenester, med opptil 30 prosent besparelse.

954 07 346 daniel.danielsen@otis.com otis.no

Heisservice

Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.

918 68 602 service-storkunde.no@schindler.com schindler.com/no

Utstyr og produkter til uterommet Avtalen med Felleskjøpet gir rabatter på 5 til 20 prosent for utvalgte produkter og varekategorier innen maskin, utstyr og planter.

72 50 50 50 kundeservice@felleskjopet.no felleskjopet.no

Produkter til utemiljø

Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.

815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos/

Byggevarer

Maxbo gir dere 15 prosent rabatt på maling og malingsutstyr, og 10 prosent på øvrige varer. Rabatten gjelder på ordinære priser.

06292 kundeservice@maxboproff.no maxbo.no

Lekeplass og aktivitetsapparater

Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitetsapparater med minimalt vedlikeholdsbehov.

35 94 65 65 tarita@sove.no sove.no/obos

Lekeplasskontroll

Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.

913 13 692 ocw@lpi.no lpi.no

Bildeling i Oslo

Bildeling gir fleksibel tilgang til bil uten behov for å eie. Ta kontakt med Zipcar hvis du tror lokasjonen deres kan være egnet.

scandinavia@zipcar.com zipcar.no

Bildeling i boligselskapet

Otto tilbyr deling av biler, elsykler og el-sparkesykler som en tjeneste til boligselskaper med egnet lokasjon.

913 79 218

hei@otto.no otto.no

Belysning

Lightmakers er ledende totalleverandør av belysningsløsninger, og tilbyr den nyeste teknologien tilpasset ditt boligselskap.

22 72 19 09

obos@lightmakers.no lightmakers.no

Skadedyrkontroll

Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.

41 41 41 28 firmapost@anticimex.no

Radonmåling og sikring

Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt. 63 81 60 00 radonmannen.no/obos

Avfall, vann- og avløp Avtalen med Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt vann- og avløpstjenester.

22 80 08 00

firmapost@franzefoss.no franzefoss.no/obos

Containere til opprydding

Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.

987 09 700 ngn.no/borettslag

innsamling av tøy

Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.

990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos

Innsamling av tøy

Røde Kors gjør det enkelt å gi bort tøy. Innsamlingen skjer gjennom pakkeløsning på dugnad eller utplassering av innsamlingsboks.

911 25 747 tekstil@redcross.no rodekors.no/tekstil/obos

Passer til alle typer eiendomer

Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen

OBOS-quizen

av

Eddie Chr. Thomas

1. Høstjakta nærmer seg: Hva har jegeren skutt når han har lagt et dyr med det vitenskapelige navnet «Alces alces» i bakken: villsvin, hare eller elg?

2. Hva heter forfatteren av boken «Arabisk høst – Korrespondentbrev 2011–2016»?

3. Hvilken verdenskjent canadisk-amerikansk musiker gav i 1992 ut albumet «Harvest moon»?

4. I eventyret om «Pannekaka og de sju sultne ungene»; hvem spiste til slutt pannekaka?

5. Hva heter Norges næringsminister pr. 15. august 2023?

6. I høst fyller tidligere landslagsmålvakt i håndball Heidi Tjugum 50 år. Med 175 landskamper vant hun både VM-gull og EM-gull for Norge, men ble hun noen gang olympisk mester?

Tips læreren

De kan nemlig søke gratis kulturbilletter gjennom OBOS Billettfond.

En by med et rikt kulturliv er et godt sted å bo. Nå kan skoleklasser søke gratis billetter til flere av høstens virkelig store forestillinger i Oslo, Bergen og Stavanger.

Det er lærerne som må søke billetter til ønsket forestilling på vegne av klassen sin. Tips gjerne læreren til barnet ditt, barnebarnet eller andre nære og fjerne om OBOS Billettfond.

På programmet står blant annet Nøtteknekkeren, Frost, En julefortelling, Chaplin: Diktatoren og Jul i Svingen. Søknadsfristene er 1. september for Stavanger, og 1. oktober for Oslo og Bergen.

Søk billetter og se fullt program obos.no/billettfond

7. Hvilket navn er både navnet på en norsk kommune, et forlag og etternavnet til en amerikansk sanger og låtskriver?

8. I hvilket land er kjøttgryten «bigos» nasjonalretten?

9. Hvilket land vant Eurovision Song Contest i 2013 med sangen Only Teardrops?

10. Hvor mange amerikanske delstater har et navn som starter med New?

11. Hvem var president i USA i 1973?

12. I hvilken idrett brukes begrepet «belgisk rulle»: bryting, sykling eller tennis?

13. Filmen Barbie har gått sin seiersgang på kinoer verden over i sommer. Hva heter regissøren?

14. Hvor i Oslo ligger Abelhaugen?

15. Hva heter hovedstaden i Nord-Korea?

15.Pyongyang

14.I Slottsparken

13.Greta Gerwig

11.Richard Nixon (1969–1974) 12.Sykling

10.Fire (New Jersey, New York, New -Hamp shire og New Mexico)

8.Polen 9.Danmark

5.Jan Christian Vestre (Ap) 6.Nei (sølv i 1992 og bronse i 2000) 7.Vega (Vega i Norland, Vega Forlag og Suzanne Vega)

3.Neil Young 4.Grisen

Falkenberg Mikkelsen

SVAR 1.Elg 2.Sigurd

● ← Nøtteknekkeren på Operaen gjør adventstiden magisk for liten og stor. Her fra 2019. Foto: Erik Berg

«No one can whistle a symphony. It takes a whole orchestra.»

– H.E. LUCCOCK

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier

OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.

Byggeprosjekter fra A-Å

• Prosjekt- og byggeledelse

• Byggherreforskriften

• Uavhengig kontroll

• Skadevurderinger

• Tilstandsvurderinger

• Vedlikeholdsplaner

• Utredninger og forprosjekt

• Internkontroll

• Innemiljø

• Miljøkartlegging

• VVS og våtrom

• Enøk og energitiltak

• Heis

• Elektrotekniske anlegg

• Betongskader

• Brannsikkerhet

• Uteområder

• Avfallshåndtering

Foto: Charlotte Wiig

Våre dørtelefoner gir deg avansert fleksibilitet via 4g. Create serien gjør det mulig å skreddersy tablå med antall knapper, kodetastatur, og brikkeleser. Alt i den farge/finish man vil.

Takket være vår trådløse teknologi, kan besøkende få kontakt med beboer, uansett hvor denne måtte befinne seg. Beboer mottar anropet på sin telefon, smarttelefon, eller sitt nettbrett. De kan med et enkelt tastetrykk slippe den besøkende inn. Beboere kan også bruke tablået til å låse seg inn via kode eller adgangsbrikke (valgfritt tilbehør).

Vaktmester eller bygningsansvarlig håndterer enkelt skifte av navn, telefonnummer, adgangskoder og brikker, via online tjenesten intratone.info. Alt fra sin PC, hvor som helst.

Opplev sikkerhet og full frihet med vårt 4g dørtelefonsystem

Fibernett gjort lekende lett

Med fleksibelt fibernett fra OBOS OpenNet gjør du det enkelt for hver beboer å tilpasse internett og TV til sitt eget behov. Vi tar etableringskostnaden.

Frihet til å velge – og velge bort

Les mer på obos.no/fiber

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo