Bolig & Miljø 01 2022 by OBOS BBL

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG I N S P I R A S J O N F O R D E G SOM SITTER I STYRET #1 – 2022

TEMA

Juss Finn fram i lover og regler Side 8–18

E N E R G I S PA R I N G

B O L I G M A R K E DE T

ST Y REAR BEID

Få lavere strømkostnader

Den nye normalen

Tid for årsmøte

Side 20–23

Side 31–34

Side 37 og 45

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

REGLER Vedtekter og husorden Side 8–10

UTEROM Spiselig og populært Side 26–27

STYREROMMET Vedlikehold og bærekraft Side 44

Hva er lov? Det er enkelt å lete fram en lov via internett, men så er det en masse lovforarbeider og rettspraksis som har betydning for hvordan du skal tolke det hele. Juss er ingen enkel øvelse – selv ikke for jurister. Enda vanskeligere blir det for meg som ikke er jurist, men likevel må finne fram i lover og regler iblant. Styret må ta stilling til en rekke problemstillinger, og det kan være behov for juridisk kompetanse. Som vanlig er det smart å søke hjelp, for eksempel fra advokat eller rådgiveren din i OBOS. I tillegg kan du lese Bolig & Miljø. I denne utgaven har vi samlet noen typiske problemstillinger, som reklamasjon i nybygg, brudd på husordensregler og konflikter ved rehabilitering. Og hvilket ansvar har egentlig styret? På side 42 kan du lese om styrets erstatningsansvar. I rettspraksis tas det høyde for at det ikke er profesjonelle som sitter i styrene til borettslag og sameier. Selvsagt skal vi tilstrebe å gjøre en skikkelig jobb i styret, men juristens råd er klart: «Man bør ikke la frykten for å komme i ansvar stå i veien for å ta på seg den viktige oppgaven det er å sitte i styret.» //

Juss er ingen enkel øvelse – selv ikke for jurister.

Fru Justitia er rettferdighetens gudinne i romersk mytologi. Sverdet står for rettshåndhevelsen, vekten for dømmende virksomhet og bindet for upartiskhet.

HENRIK SØRLIE

Design: Hyper Trykk: 07 Media Illustrasjon forside: Berit Sømme

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no Tlf: 926 65 225

RKET TRY K ME

RI KE

Annonsesalg HS Media v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no

Bolig&Miljø

MIL JØ

Redaktør

IA – 2041

BOLIG & MILJØ 3

Kanskje du har matlaging som din store lidenskap. Kanskje du er en tålmodig nabo. Du kommer uansett til å elske dørene våre. Den aller første døren vi konstruerte var laget for å motstå brann. Det var i 1942. Siden den gang har hver eneste dør vi har laget hatt et viktig formål. Som å stoppe innbruddstyver og støy, ruvende flammer og giftig røyk, trekk

og matlukt. Å sørge for at du kan leve et trygt, sikkert og godt liv. Firmaet vårt har også et klart formål. Å hjelpe deg med alt du skulle trenge for å være sikker på at du får den riktige inngangsdøren til leiligheten din. For ikke å snakke om å gjøre det så lett som mulig å bytte til en. Les mer på daloc.no/trygthjem

Entré

Tips Bolig & Miljø! Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

STRØMKRISEN

Strømstøtte til boligselskap Borettslag og sameier blir inkludert i strømstøtteordningen fra staten. engasjerte styreledere. Sammen med NBBL jobber OBOS nå videre med avklaring rundt avregning av husholdningsforbruk der målepunktet er organisert i eget selskap, som for eksempel varmesentraler, garasjesameier, velforeninger og stiftelser. En del borettslag og sameier har fått skyhøye strømregninger den siste tiden, og OBOS-banken tilbyr rimelig kassakreditt til boligselskap som sliter med likviditeten. Det gis gratis etablering og lavere rente. Søknadsfristen er 28. februar. //

PENGESTØTTE

OBOS

Miljøtiltak i OBOS-borettslag Generalforsamlingen i OBOS vedtok i fjor å øke støtten til miljøtiltak i OBOS-tilknyttede borettslag, og det skal gis 250 millioner kroner i løpet av en femårsperiode. Nå er kriteriene klare, og det blir en likeverdig fordeling der støttebeløp avhenger av antall boliger i borettslaget. I praksis betyr det omtrent 2500 kroner pr. bolig til nærmere 100.000 boliger. For å få utbetalt beløpet, må

borettslaget ha gjennomført et bomiljøtiltak eller klima- og miljøtiltak. Eksempler er sykkelparkering, ny lekeplass, energitiltak eller sosiale aktiviteter. Totalt bruker OBOS hvert år inntil ti prosent av overskuddet på små og store tiltak som kommer medlemmer og hele lokalsamfunn til gode. Mer info på obos.no/obosgirtilbake. //

Styrker boligtilbudet OBOS har kjøpt 49,5 prosent av aksjene i Solon Eiendom Holding ASA fra det svenske selskapet Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB). Kjøpet vil gi OBOS-medlemmer i Norge og i Sverige forkjøpsrett til over 8000 framtidige boliger. I tillegg har Solon Eiendom rundt 750 boliger under bygging. – Solon Eiendoms tomteportefølje og boligkonsepter utfyller vår portefølje og vil øke boligtilbudet vårt der hvor vi ikke er sterkt til stede fra før. Kjøpet vil særlig styrke og utfylle OBOS’ boligtilbud til med-

lemmene våre i randsonen rundt Oslo, i Stavanger og Sandnes, Kristiansand og Stockholm, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. // ILLUSTR ASJON: SOLON EIENDOM

Forskriften kom på plass 21. januar. Ifølge regjeringen vil støtte for desember og januar for de fleste bli utbetalt i februar. Den nye forskriften omfatter fellesmålt strømforbruk for husholdninger i eierseksjonssameier, borettslag, boligaksjeselskaper og ikke-seksjonerte boligsameier. Disse blir definert som boligselskap. Det skapte stor oppmerksomhet i desember da boligselskap ikke var inkludert i det opprinnelige forslaget fra regjeringen, og det har vært stort påtrykk fra blant annet NBBL, OBOS og

QX i Lillestrøm er et av boligprosjektene til Solon Eiendom.

BOLIG & MILJØ 5

Sunt inneklima uten å bygge om boligen

Mye innetid stiller større krav til luften du puster i Vi er alle kjent med at dårlig inneklima gjør deg uopplagt og trett - og at fukt kan gi helseskadelig muggsopp. Men visste du at det er enkelt å få slutt på forurenset inneluft og høy luftfuktighet?

LUNOS romventilatorsystem installeres ved rehabilitering eller når du er plaget av dårlig inneklima.

LUNOS desentral ventilasjon kan du installere på enkeltrom eller i hele boligen uten plasskrevende aggregat eller ventilasjonskanaler. Du gjenvinner mer enn 80 % av varmen som ellers luftes ut. Det sparer strøm og du unngår kald trekk.

Informasjon på lunos.no

Balansert ventilasjon – rett i veggen

Lavenergisystemer as | Tel: 944 76 073 | post@lavenergisystemer.no | lavenergisystemer.no

gasta.no

Stand nr. E01-02

Entré nyheter Sterk økning i boligprisene Prisene for brukte OBOS-boliger i Norge steg med 6,7 prosent fra desember til januar. – Boligprisene pleier å stige i januar, men dette var overraskende mye, sier sjeføkonom Sissel Monsvold i OBOS. De siste tolv månedene har prisene økt 6,1 prosent.

OSLOBOLIG

Hjelp til å eie bolig Et nytt selskap skal hjelpe flere inn på eiermarkedet i Oslo. Oslo kommune, OBOS, Bane Nor Eiendom og NREP går sammen om et nytt selskap med navnet «Oslobolig». Målet er å gjøre det enklere å etablere seg i boligmarkedet for førstegangskjøpere og andre som ikke klarer å kjøpe egen bolig. Oslobolig skal kjøpe boliger i prosjekterte og nybygde boligprosjekter i Oslo. Hvis du skal kjøpe en slik bolig, må du kjøpe minst halvparten og leie resten av Oslobolig. Så kan du gradvis kjøpe en større andel når du får spart opp mer egenkapital. Leilighetene skal tilbys boligkjøpere som i dag ikke har mulighet til å kjøpe egen bolig. Oslobolig opererer derfor med behovsprøving.

Førstegangskjøpere kan ikke ha høyere inntekt enn 600.000 kroner. For andre som ikke eier annen bolig, er inntektsgrensen 750.000 kroner. Og selv om Oslobolig er et aksjeselskap, er ikke målet å betale utbytte til eierne. – Pengene selskapet tjener skal brukes til å kjøpe nye boliger, akkurat som i OBOS. Og boligene skal tilbys til dem som ikke klarer å komme seg inn på boligmarkedet på ordinære vilkår, sier Ingjerd Sælid Gilhus, som er leder for boligkjøpsmodeller i OBOS. Siden OBOS utgjør en fjerdedel av selskapet, vil OBOS-medlemmer få forkjøpsrett på 25 prosent av boligene som selges gjennom Oslobolig. //

O B O S - M E D L E M SKAP

DEL EG AT

30.000 nye medlemmer

FOTO: NADIA FR ANTSEN

OBOS hadde ved årsskiftet 531.033 medlemmer, som er en økning på 5,6 prosent fra 2020. Veksten var størst i Oslo-området med over 10.000 nye medlemmer. I Sverige var det også en rekke innmeldinger, etter at det i 2020 ble åpnet for Clarisse Aase Ovrum

at svensker kan bli OBOS-medlem. Totalt er det nå over 12.000 svenske medlemmer. – I 2021 jobbet vi blant annet med å etablere et godt medlemsprogram i Sverige, for norske og svenske medlemmer. Dette sammen med økt satsing på boligbygging, gjorde at vi fikk over 8500 nye medlemmer i Sverige, sier Clarisse Aase Ovrum, direktør for medlemsvirksomhet i OBOS. For mange er forkjøpsretten til over 90.000 boliger den viktigste grunnen til å være medlem i OBOS. I tillegg kan medlemmene benytte seg av 90 faste rabatter og fordeler. Mest brukt i fjor var medlemsrabattene hos Maxbo, Kitch´n og Flügger. //

Vil du påvirke OBOS? Er du OBOS-medlem, men ikke eier av en OBOS-tilknyttet bolig? Da er du blant de såkalt hussøkende OBOS-medlemmene, som utgjør omtrent halvparten av delegatene på generalforsamlingen til OBOS. Valg av disse delegatene skjer på et digitalt møte 26. april, og fristen for påmelding er 18 april. For OBOS-tilknyttede borettslag velges delegat på generalforsamlingen i borettslaget. Det er valgkomiteen eller styret i det enkelte borettslag som innstiller på kandidat. // Mer info på obos.no/medlemsdemokratiet.

BOLIG & MILJØ 7

Juss opprydning

Lappeteppe av bestemmelser?

Iblant kan det være behov for å rydde litt i vedtekter og husordensregler. TEKST: HENR IK SØR LIE

ILLUSTR ASJON : BER I T SØM M E

teorien skal det være ganske enkelt å vite hva som gjelder i et boligselskap. Vi har lover, vedtekter og husordensregler. I praksis kan det være mer utfordrende. Hvordan tolkes vedtektene? Bør noe oppdateres? Hva hører hjemme i husordensreglene, og hva hører hjemme i vedtektene? Er det nødvendig å vedtektsfeste noe som allerede står i loven? Det går mot årsmøtetider, og kanskje er det flere enn Nordseterskogen borettslag som har behov for å rydde litt? Nordseterskogen ligger i bydel Nordstrand i Oslo. Borettslaget består av 110 leiligheter fordelt på seks rekkehus og tre blokker. Innflytting var i 1984, og siden den gang har det blitt en rekke endringer i vedtekter og husordensregler. Styreleder Fredrik Ness Engh forteller at de nå jobber med en opprydning. – Det er styrets ansvar at vi har et forståelig regelverk, blant annet for å avdempe konflikter. Jeg tror ikke vi har flere konflikter enn andre, men opplever behov for en opprydning. Dessuten har vi en jurist i styret, og hun har tatt på seg oppgaven med å se på dette. Målet er å kunne presentere en helhetlig regulering av borettslagets virksomhet på årets generalforsamling i mai, sier styreleder Fredrik Ness Engh. 8 BOLIG & MILJØ

Vil øke forståelsen. Juristen i styret heter Ane Haugland, og hun tar sikte på å rydde og forenkle i både vedtekter og husordensregler. Målet er blant annet å øke forståelsen for regelverket og tydeliggjøre hvem som har hvilket ansvar. – Det har nok være litt tilfeldig hvordan borettslaget opp gjennom årene har tatt inn endringer og tillegg i vedtekter og husordensregler. Det har ført til en uryddig struktur, noen dobbeltreguleringer, selvmotsigelser og uklarheter, sier styremedlem Haugland. Hun legger til at det handler om mer enn jussen: – Styrets mål er å ha vedtekter og husordensregler som er enkle

Styrets mål er å ha vedtekter og husordensregler som er enkle og ryddige å forstå og finne fram i, og som beboerne dermed kan ha et bevisst og aktivt forhold til. Ane Haugland

og ryddige å forstå og finne fram i, og som beboerne dermed kan ha et bevisst og aktivt forhold til. Vi ønsker å skape en størst mulig forståelse for at andelseiere i et borettslag er en del av et fellesskap – med de fordeler og ulemper det innebærer. Vedlikeholdsansvar. Det at Nordseterskogen både har blokker og rekkehus bidrar til å komplisere, særlig når det gjelder vedlikehold. Styrelederen forteller at det er gjort endringer i vedtektene for å overlate mer av vedlikeholdsansvaret til den enkelte beboer. – Vi ser nye behov etter hvert som borettslaget blir eldre. Dagens styre opplever at vedlikeholdsansvaret ikke har vært regulert tilstrekkelig, eller at bestemmelsene kan bidra til å skape misforståelser. Blant annet har det over tid blitt gjort endringer som har gitt andelseieren større frihet til å velge tekniske løsninger, for eksempel når det gjelder rørføringer, sikringsskap og strømføringer. Styret opplever en manglende mulighet til å kontrollere vedlikehold og tidspunkt for nødvendige oppgraderinger med dagens regulering på disse områdene. Et eksempel er knyttet til brannsikkerhet og ønsket om at alle beboere oppgraderer til automatsikringer, sier Engh.

BOLIG & MILJØ 9

Juss opprydning

Jo tyngre og mer forpliktende noe er, desto mer aktuelt er det å vedtektsfeste fremfor å ha det i husordensreglene. Terje Sjøvold

Mal for vedtekter. Hva bør inngå i vedtektene? Juridisk direktør Terje Sjøvold i OBOS anbefaler å ta utgangspunkt i malen som er utarbeidet av OBOS. – I 2003 kom den nye borettslagsloven, som trådte i kraft i 2005. Tidligere var vedtektene selskapsrettet og mindre omfattende. Etter et grundig arbeid ble boligbyggelagene – inkludert OBOS – enige om å anbefale mer omfattende vedtekter. Disse gjenforteller mye fra loven, og årsaken er at man ønsket å gjøre livet lettere for beboerne. Slik kunne de forholde seg til ett dokument, blant annet når det gjelder vedlikeholdsansvar. Det er teknisk mulig å kutte i vedtektene som ligger i malen, men vær forsiktig. Det er en grunn for at de er som de er, sier Sjøvold.

– Du kan si at det ligger i navnet. Det er ordensregler for hvordan vi skal ha det sammen i borettslaget, for eksempel når det gjelder nattero, parkering og avfallshåndtering. Jo tyngre og mer forpliktende noe er, desto mer aktuelt er det å vedtektsfeste fremfor å ha det i husordensreglene. Det er lettere å holde andelseier ansvarlig når noe står i vedtektene. Ulempen er at vedtekter er tungt å endre, siden det kreves to tredels flertall. Generelt bør man tenke seg nøye om før man endrer noe i vedtektene – stort eller smått. Endring av husordensreglene er enklere og mindre dramatisk. Start gjerne med nye og blanke ark. Hvor ønsker dere at lista skal ligge i 2022? Boligselskap har ulike utfordringer, så det må gjøres en lokal vurdering av behovet, men hovedregelen er: Gjør det enkelt. Fjern unødvendige punkter og bruk et tydelig språk. //

Endring av husordensregler I et sameie må endring av husordensregler vedtas på årsmøtet, og det kreves alminnelig flertall. For borettslag har styret mulighet til å endre husordensregler, men det anbefales å ta det opp på generalforsamlingen. Det gir kjennskap og legitimitet.

Mal for husordensregler

§ 5-11.Bruken av bustaden og eigedommen

10 BOLIG & MILJØ

Det er kun generalforsamlingen/ årsmøtet som kan vedta vedtektsendringer. For vedtaksendringer er det krav om kvalifisert flertall, dvs. at forslaget må ha fått minst to tredels flertall av de avgitte stemmene. Enkelte vedtaksendringer kan kreve strengere flertallskrav.

OBOS har utarbeidet maler for både borettslag og sameier. Disse kan fås ved å henvende deg til forvaltningsrådgiver. Rådgiveren kan hjelpe med å tilpasse vedtektene til ditt lokale behov. Det finnes mal for både nye og etablerte boligsameier, og det finnes en mal for sameier med næringseiendom eller garasjeseksjon.

Lov om burettslag

(2) Ein andelseigar kan med godkjenning frå styret gjennomføre tiltak på eige-

Endring av vedtekter

Mal for vedtekter

Vedtekter vs. husorden. – Hva hører hjemme i husordensreglene?

(1) Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar.

FAK TA

domen som trengst på grunn av nedsett funksjonsevne hos ein brukar av bustaden. Godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn. (3) Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret bruke bustaden til anna enn bustadføremål.

(4) Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Sjølv om det er vedteke forbod mot dyrehald, kan brukaren av bustaden halde dyr dersom gode grunnar talar for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen.

OBOS har utarbeidet forslag til husordensregler, og disse finnes på både norsk og engelsk. De kan fås av forvaltningsrådgiver, som også kan hjelpe med å tilpasse reglene hvis dere har spesielle behov.

Kundetilpassede løsninger SULO helt nedgravde avfallscontainere Casinetto borettslag lakkerte de nedgravde innkasthusene i samme farge som tilhørende bygningsmasse. • Flere typer innkasthus, trommel/skuffe • Rask og funksjonell montering • Lager – kort leveringstid • Gratis befaring/konsultasjon

LED LYS SOM TILBEHØR!

Miljøhus for std. plastbeholdere

Bærekraft i felles uteområder

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no www.enviropac.no

NAYAX BETALINGSLØSNING:

NÅ MED VIPPS BETALING!

Betalingsløsningen NAYAX er installert på over 6000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r lbil

Fordeler:

FELLESVASKERIER

•

LADESTASJONER FOR ELBIL

• •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE

•

KAFFEMASKINER

•

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv. Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver. Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid. Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin. Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet. Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. 66 80 50 20 | ebsdigital.no

Juss reklamasjon

Reklamasjon i nybygg

Hva bør gjøres når det oppdages feil og mangler i et nybygg? TEKST: HEIDI RØNEID

om styreleder i et nybygd boligselskap er det mye å sette seg inn i. Du skal bli kjent med avtaler, de andre styremedlemmene og – ikke minst – følge med på reklamasjoner. – Når man flytter inn i et helt nytt borettslag forventer man at alt fungerer. Men vi så at det var flere ting som ikke var som det skulle. Mye var ikke så alvorlig,

Vi har vært veldig heldige som har engasjerte styremedlemmer med ulik kompetanse. Ida Skjolden 12 BOLIG & MILJØ

FOTO : A R ASH NEJA D

som at det manglet noen strøk maling eller at det var noen skruer som måtte strammes til, mens noe var mer alvorlig, som at vi stadig mistet varmtvannet, sier Steinar Nyhoff, første styreleder i Solveggen borettslag på Lambertseter i Oslo. Borettslaget stod ferdig i februar 2018. Ida Skjolden, nåværende styreleder, forteller at styret reklamerte fortløpende, men opplevde at reklamasjonssakene tok tid. – Vi har vært veldig heldige som har engasjerte styremedlemmer med ulik kompetanse. Hvis jeg skal gi ett råd er det: Ikke gi deg. Hvis du mener reklamasjonen er en reell feil, så bruk kompetansen i styret og i OBOS, og legg tyngde mot entreprenøren. Vi har sett flere eksempler som startet med at entrepre-

Styreleder Ida Skjolden i Solveggen borettslag på Lambertseter i Oslo, her sammen med Steinar Nyhoff som var den første styrelederen. Borettslaget sto ferdig i 2018, og begge styrelederne har jobbet med reklamasjoner.

Fredrik Mathisen, prosjektleder ettermarked i OBOS.

nøren mente det ikke var en reklamasjon, men så aksepterte de det etter hvert, sier hun. To lover. Som styreleder i et nyoppført boligselskap er det to lover du bør kjenne til – bustadsoppføringslova og foreldelsesloven. Gjennom bustadoppføringslova har forbruker reklamasjonsrett i fem år etter overlevering, men det er viktig å forholde seg til frister så ikke saken blir foreldet. Feil og mangler som oppdages på overtakelsen må meldes inn i løpet av noen dager, og mer skjulte feil og mangler må meldes innen rimelig tid, som vil si innen cirka to måneder etter at de ble eller burde blitt oppdaget. Fredrik Mathisen er prosjektleder ettermarked i OBOS, og han jobber med reklamasjoner

TIPS

Styreledernes tips ved reklamasjon Sørg for å ha kompetente personer i styret, med ulik bakgrunn. Dersom ingen i styret har ingeniørbakgrunn, spør om noen i boligselskapet er ingeniør eller har lignende eller relevant kompetanse, og kunne tenke seg å hjelpe litt til. Sørg for god kommunikasjon til beboerne, og forklar dem hvorfor ting tar tid og at styret prøver å løse saken så raskt som mulig. Fremlegg saken ordentlig med bilder, saklige argumenter og begrunnelser. Det er mye lettere å få gjennomslag med det enn hvis man sender en sint e-post. Dersom saken er alvorlig, så engasjer advokat. Mange styrer har rettshjelpsforsikring, og en advokat kan sørge for at prosessen går riktig for seg og at alle frister holdes. Ta en HMS-runde i bygningene og uteområdene. Se om det er noe som ikke er som det skal være, og ta tak i det så fort som mulig. Noen ganger er det kanskje ikke en reklamasjon, men da har du i alle fall undersøkt.

FOTO: SOLVEG G EN BORET TSL AG

KILDER: ST YRELEDER IDA SK JOLDEN OG TIDLIG ERE ST YRELEDER STEINAR NYHOFF I SOLVEG G EN BORET TSL AG

Ekstrautstyr for flere hundre tusen kroner er blitt ettermontert etter at varmtvannet tidvis forsvant. Borettslaget har en pågående reklamasjonssak i garasjen, hvor smeltevann blir liggende og armeringsjern har begynt å ruste. Bedene var for grunne, så plantene hadde ikke hadde nok jord til å trives. Dette skal bli utbedret av entreprenøren til våren.

BOLIG & MILJØ 13

Juss reklamasjon

FAK TA

Hvis det er feil, skal rett være rett – og det skal ordnes opp.

Beboers eller styrets ansvar? Den enkelte beboer er ansvarlig for å reklamere på feil eller mangler på egen bolig. Styrets ansvar er å fremsette krav som gjelder fellesarealene på vegne av alle beboerne i et borettslag eller sameie.

Fredrik Mathisen fra styrer og beboere i nye boligselskap. – Det er mange som kan synes det er litt ubehagelig å ta kontakt og si at dette er galt. Mange av oss går i en slags forsvarsposisjon og er klare til å kjempe når man skal komme med en sånn henvendelse. Min oppgave er å ta imot slike henvendelser og vurdere dem. OBOS er en seriøs byggherre med et langsiktig perspektiv. Hvis det er noe som er galt, så løser vi det, sier Mathisen. Kan ta tid. Han legger til at det – dessverre – ikke er uvanlig at det tar tid før reklamasjonssaker blir løst. – En entreprenør har i

I perioden 2011-2020 ble det i gjennomsnitt bygd rundt 25.000 boliger hvert år i Norge.

henhold til loven rett til å utbedre. Det er også ryddigst at den som har levert reparerer, utbedrer eller bytter ut, for å opprettholde et eventuelt fremtidig krav. Når vi får en henvendelse fra et styre eller en beboer tar vi kontakt med totalentreprenøren, som kanskje må kontakte en underleverandør, og da kan det ta lenger tid enn ønskelig, sier Mathisen. Han forteller at det er flere grunner til at det kan skje feil.

– Noen ganger er det dårlig håndverk, kall det slurv, det kan være feil prosjektering eller at kvalitetssikringen underveis ikke har fanget opp at ting er utført på en annen måte enn prosjektert. Det kan også være brukerfeil fra sluttbruker eller at noe oppleves som feil, men ikke er det, på grunn av forventninger. Noen ganger tar vi inn en objektiv tredjepart. Hvis det er feil, skal rett være rett – og det skal ordnes opp, sier han. //

Lovverket Bustadoppføringslova regulerer forholdet mellom entreprenør og forbruker. Foreldelsesloven regulerer tidsfristen (foreldelsesfristen) for hvor lenge et innbyrdes krav mellom en kjøper og en selger kan gjøres gjeldende.

Er utbygger konkurs? Entreprenør skal etter loven stille med bankgaranti, altså en kausjon fra banken, svarende fem prosent av kjøpesummen for den enkelte bolig. Det betyr at banken garanterer for entreprenørens forpliktelser hvis entreprenøren går konkurs.

Fikk erstatning etter femårsfristen Et sameie i Trøndelag fikk nylig 2,8 millioner kroner i erstatning på grunn av byggefeil – til tross for at sameiet ble bygd for ti år siden. Saken ble først omtalt av Teknisk Ukeblad. – I nybygg kan det gå lang tid før man oppdager alvorlige mangler. Etter bustadsoppføringslova har du fem års reklamasjonsfrist. Den er absolutt og brutal. Men så har du et unntak dersom entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt, sier advokat Lars Njaa Eriksen i OBOS. Det var dette unntaket som ble gjeldende for sameiet i Trøndelag, hvor det

14 BOLIG & MILJØ

ble oppdaget fukt i veggene seks år etter at bygget stod ferdig, ifølge Teknisk Ukeblad. Det viste seg at fukten kom på grunn av lekkasje fra balkongene, som følge av en tetningsfeil mellom balkongene og veggen. Grov uaktsomhet. – Mange tenker nok at det skal svært mye til for at noe er grovt uaktsomt og at grensen nærmest er uoverstigelig. Men boligkjøpere kjøper av profesjonelle utbyggere, og kravene til profesjonalitet er strenge. Dersom manglene medfører risiko for liv og helse, at store økonomiske ver-

dier risikerer å gå tapt eller at det foreligger gjennomgående avvik fra forskriftskrav og bransjenormer, er det tegn på at det kan være grovt uaktsomt. Mitt inntrykk fra dommen fra Trondheim tingrett er ikke at dette var et prosjekt fra helvete, men at det er gjort en gjennomgående dårlig jobb på sentrale deler av leveransen, sier Njaa Eriksen. Alt håp er altså ikke ute selv om det har gått fem år. Samtidig må styret sørge for å holde seg innenfor foreldelsesfristene som må avbrytes med en forliksklage, alternativt at det avtales

en utsettelse av foreldelsesfristen med utbygger. – Hvis man oppdager noe kan det fort bli forsinkelser, for eksempel ved at forsikringsselskapet kobles inn. Vurder også om enkeltsaker kan være en alvorlig feil og om det er grunn til å tro at dette er en gjenganger, og om dere bør gjennomføre stikkprøve-kontroller. Se saker i sammenheng, for eksempel om det er en lekkasje ett år, og så en ny lekkasje et annet sted to år senere. Da kan det være snakk om gjennomgående feil som kan tale for at det foreligger grov uaktsomhet.

Balkonger fra Balco – Et klimasmart valg for fremtiden! Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige. Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

www.balco.no

Et balkongsystem med Balcos eget utviklede dreneringssystem CleanLine og ventilasjon VentTec.

Bergen

Balco AS Lars Hilles gate 18 5008 BERGEN Telefon 459 76 830

UTEMILJØ

PRODUKTER TIL UTEMILJØET - når kvalitet er viktig!

welandutemiljo.no | 46 93 91 00

Oslo

Balco AS Sandstuveien 60 A 1184 OSLO Telefon 23 38 12 00

Trondheim

Balco AS Pirsenteret 7010 TRONDHEIM Telefon 902 36 179

Juss tvister

Tre typiske tvister Her er tre tvister som ofte går igjen. Hva kan gjøres? TEKST: HEIDI RØNEID

Når arbeidet blir dyrere enn anslått – En av de vanligste tvistene ved rehabilitering og vedlikehold er at arbeidet blir dyrere enn først anslått. En grunn til det kan være at entreprenøren må gjøre mer eller helt andre arbeider enn det som ble prissatt i tilbudet sier senioringeniør Øyvind Bodsberg i OBOS Prosjekt. For å unngå dette er det viktig å være føre var og gjøre noen undersøkelser før man innhenter tilbud på utførelse. Dersom arbeidet er teknisk komplisert eller av større karakter, anbefales det å få hjelp til å hente inn tilbud. – Vi ser at det er en del styrer som henter inn priser selv. Hvis man kommer bort i en seriøs aktør som kan hva som må gjøres, vil de liste opp det som tas 16 BOLIG & MILJØ

med, selv om det er noe styret kanskje har oversett. Risikoen er at de som kommer med et lavt tilbud kun har prissatt det som står i tilbudsforespørselen, selv om det er tydelig at det er mer som må gjøres, og heller satser på at de vil få mer betalt ettersom ting dukker opp underveis. Så hva gjør man når stillaser er satt opp, entreprenøren er på plass og man oppdager at dette kommer til å være mer krevende enn først antatt? – Styret er da prisgitt et godt samarbeid. Entreprenøren har rett til å gjøre jobben, men hvis ikke underlaget er godt nok vil man ikke nødvendigvis få en garanti for arbeidsutførelsen. Styret bør da ta et skritt tilbake og sette seg ned med entreprenør og kanskje en rådgiver og prøve å få kontroll på situasjonen. Kanskje kan entreprenøren

Tvister er ikke helt uvanlig, men med godt forarbeid kan man unngå en del av dem.

gi en ny pris og gjøre hele arbeidet ettersom stillaser allerede er oppe, eller kanskje det er bedre å stoppe prosjektet helt opp, foreta nødvendige undersøkelser og få kontroll fra start.

Feil eller uklart valg av entrepriseform – Valg av entrepriseform er viktig, og vi ser at enkelte av de mindre entreprenørene har lavere kompetanse innen entreprisestandardene. Det fører til kontrakter hvor det er tvil om hvem som skal levere tegninger og ha ansvar for løsninger som blir valgt, sier senioringeniør Øyvind Bodsberg i OBOS Prosjekt. Det finnes flere entrepriseformer. Totalentreprise er mest vanlig og går ut på at byggherren beskriver funksjoner og krav,

mens entreprenøren løser prosjekteringen, til dels materialvalg og løsninger. Hovedentreprise går ut på at byggherren prosjekterer alle løsninger som skal utføres. – Det er kontraktsfrihet i Norge, men vi anbefaler å bruke Norsk Standard. NS 8407 er norsk standard for totalentreprise. Standarden regulerer forpliktelsene til partene, og det er også et formular, det vil si en ferdig kontraktsmal, du kan fylle ut når du skriver kontrakten. Bodsberg anbefaler å få hjelp til å inngå kontrakter, særlig ved sammensatte eller kostbare prosjekter. – Man bør ikke undervurdere kompleksiteten i en byggesak. Det beste er å være føre var og få hjelp til å utarbeide kontrakten, anslagsvis hvis kontraktsummen er over 300.000 kroner, sier han. Dersom uhellet først har vært ute, og man har inngått en uklar kontrakt, anbefaler Bodsberg å søke hjelp fra en jurist eller rådgiver.

Vannlekkasje som skyldes utett våtrom hos en nabo – Det som typisk skjer er at en beboer melder fra om at det kommer vann ned fra taket, som åpenbart skyldes en lekkasje hos naboen over, sier advokat Anne E. Prøsch Hage i OBOS. Det er andelseier som er ansvarlig for at badet i leiligheten er tett. – Forsikringsselskapet dekker følgeskadene, men før de går inn for å utbedre disse, må skadeårsaken

være utbedret. Andelseier må da sørge for at badet blir tett. Noen ganger må hele badet rehabiliteres, andre ganger holder det å sette inn et dusjkabinett eller å unngå vannsprut på veggen ved dusjing i badekar. Selv om dette skulle virke som en enkel sak å løse, forteller Prøsch Hage at de stadig ser andelseiere som ikke gjør det de skal. – Det koster en del å rehabilitere badet eller å bruke det på en annen måte. Vi opplever ofte at andelseierne sier at de vil bruke badet annerledes eller fikse problemet, men ikke gjør det, sier hun. For å unngå unødige vannlekkasjer kan styret informere eierne gjennom nettside, i årsberetningen og på generalforsamlingen. Her kan man også minne om vedlikeholdsplikten, som å rense sluket på badet med jevne mellomrom for å unngå lekkasje. Dersom lekkasje har oppstått, anbefaler Prøsch Hage at styret tar et møte med eier og kanskje også eventuell leietaker. – Noen ganger bunner dette i at man ikke forstår hva man har ansvar for, språkutfordringer eller misforståelser, og mye kan løses ved et møte. Men noen ganger ser vi også at eiere forstår dette utmerket godt, men lukker øynene og håper det skal gå over av seg selv eller helt gir blaffen. Unnlatelse av å følge opp sitt vedlikeholdsansvar vil kunne utgjøre et vesentlig mislighold, og gi styret grunnlag for å pålegge eier å selge boligen og evt. også begjære tvangssalg, sier hun. //

Reduser strømkostnadene på belysning med opptil 90% Connect serie R, er en familie av armaturer fra sensorspesialisten STEINEL. Slankt og tidsriktig design. Behovsstyrt belysning med et jevnt lysbilde Behagelig og dimmet lys når ingen er tilstede Skap lysgrupper med Bluetooth-teknikk Mulighet for nødlys.

MILJØ – SIKKERHET - KOMFORT Ta kontakt med oss for en uformell prat.

Vi hjelper deg med å finne den rette belysningsløsningeni ditt sameie/borettslag

tlf: 22 72 50 00 | post@vilan.no | www.vilan.no BOLIG & MILJØ 17

Innspill SANKSJONER

Orden i huset Hvordan håndtere brudd på husordensreglene?

RAGNHILD LØSETH Advokat i OBOS

or man i et borettslag eller et boligsameie bor man som regel tett på naboen sin. Det er vanlig å ha fastsatt husordensregler som alle beboere er forpliktet til å følge. Er en bolig leid ut, må det kunne forventes at eier har orientert leietakere om husordensreglene og gjort de til en del av leiekontrakten. Som vi vet, er vi mennesker ulike med forskjellige måter å innrette livene våre på og kanskje også en ulik terskel på hvor mye vi tåler av naboen. Når man sitter i et styre i et boligselskap får man et ansvar å følge opp de sakene som blir klaget inn. Hva forventes egentlig, og hvordan bør det følges opp? Først og fremst skal man kunne forvente at alle beboere lojalt følger husordensreglene som

18 BOLIG & MILJØ

er bestemt, samt utvise normal folkeskikk. Hvis ikke vil det raskt herske uorden som kan føre til et lite trivelig bomiljø, derfor er det viktig at brudd på disse reglene følges opp der det er nødvendig. De helt klare og grove bruddene, gjerne også gjentagende, er som regel enklere å behandle enn de litt mer sporadiske enkeltstående hendelsene av ulike alvorlighetsgrad. F.eks en enkeltstående fest, vaskemaskin som ofte går på natten, eller høylytt krangling. Styret bør innhente de nødvendige opplysninger når en klage først er fremsatt. Styret bør alltid oppfordre til at klager blir fremsatt skriftlig, slik at de kan styrebehandles på en god måte. Det er styrets plikt å samle inn opplysninger slik at beslutningene tas på et riktig grunnlag. Styret skal derfor tilstrebe å samle inn opplysninger fra alle parter før styret tar en beslutning. Dette kan f.eks. gjøres ved

at det sendes ut et brev der den som har blitt beskyldt for brudd på reglene får anledning til å sette frem sin side av saken. Ofte kan det være vanskelig for et styre å løse en sak internt mellom to parter, og

Styret bør alltid oppfordre til at klager blir fremsatt skriftlig, slik at de kan styrebehandles på en god måte. styret må da ta stilling i saken i favør av en av partene. Styret må enten velge å ikke følge opp klagesaken, eller styret må velge å følge opp saken på vegne av klager. Dersom styret kommer til at de mener at klagen er uberettiget, fatter styret et vedtak og partene må underrettes om det. Den

beboeren som ikke har blitt hørt, eller har fått vedtak i sin disfavør, kan velge å rette seg etter det eller i ytterste konsekvens gå til søksmål mot styret for å få kjent vedtaket ugyldig. Dersom styret mener det er hold i klagen, kan styret fremsette krav om at det gjeldende forholdet rettes opp i eller opphører. Dersom forholdene gjentar seg kan det i ytterste konsekvens foreligge et vesentlig mislighold som kan føre til et salgspålegg. Det løser seg som oftest før dette, og heldigvis er det ytterst sjelden at salgspålegg blir nødvendig. Ved en gryende konflikt eller uenighet mellom naboer, f.eks. ved festbråk, kan det være fruktbart med et uformelt møte mellom de involverte, gjerne også med en fra styret. Folk som blir kjent, har en tendens til å ta mer hensyn og styret får hørt begge sider. Det kan være lurt å føre et referat fra møtet som sendes begge parter. Lykke til! //

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene

i borettslaget/sameiet vinter! Vi leverer imarkedets mest plass • Praktiske stativer Vi leverer markedets også i toplasseffektive høyder mest

•

• Ryddig sykkelparkering • Praktiske stativer – tar vare på sykkelen også i to høyder

•

• Man• Ryddig kan låse hjul og sykkelparkering tar vare på sykkelen ramme til stativet

•

stativer.

• Man kan låse hjul og ramme til stativet

Kontakt oss for uforplik

• Norskprodusert og miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no • God økonomi – solide produkter – lang levetid • Modulsystem – kan bygges på senere Kontakt oss for uforpliktende tilbud Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

Bærekraft energisparing

Tiltak som reduserer strømforbruket Spar både miljøet og energikostnader! Her er tiltak som kan gjøres i boligselskapet. T E K S T : M A R I T A A B Y V E B E N S TA D

Få oversikt Det første du bør gjøre er å skaffe deg oversikt over situasjonen slik den er i dag. – Sjekk hva som er forventet forbruk ut fra byggets alder, og sjekk om borettslaget bruker mye eller lite energi sett i den sammenhengen. Det ikke sikkert det er lett å finne dette. Ved nyere bygg fra 90-tallet eller senere bør du sammenligne med teknisk forskrift. Ellers har også Enova utarbeidet normtall, altså forventet energiforbruk, for noen ulike aldere av boligselskaper. Nybygg vil bruke mindre energi enn eldre bygg, sier energirådgiver Joakim Larsen i OBOS Prosjekt. Han anbefaler å sammenligne forbruket fra år til år, og forteller at det finnes apper til slik overvåkning. Hvis det er felles oppvarming vil 20 BOLIG & MILJØ

styret ha tilgang til nettside og app fra leverandør som kan brukes. For beboerne er det jo strømforbruket over egen måler som kan sees på en app. Da vil beboerne kunne styre varmeanlegget via telefonen, og de vil få varsel om strømbruket blir for høyt. Den som er interessert i å spare strøm, kan dermed enkelt justere dette selv. På lang sikt kan en slik løsning være verdt investeringen. Styret kan investere i systemer som regulerer varmen sentralt og som gjør systemet mer effektivt.

Reduser romoppvarming Hvis boligselskapet har et høyt energiforbruk, er oppvarmingen noe av det enkleste å gjøre noe med.

FOTO : ILJA C. HENDEL

Romoppvarming er en stor post, og det er kanskje her det er størst potensiale i sparingen. Om vinteren vil romoppvarmingen naturlig være den største utgiften når det kommer til strøm. Har bygget sentralfyring med radiatorer, er det lurt å ta seg en tur til det tekniske rommet, også kjent som fyrrommet. – Skru ned temperaturen, men ha beboernes komfort i bakhodet. Et par grader ned vil ha mye å si i det lange løp, understreker Larsen.

Etterisolering av vegger og nye vinduer Dette er mest aktuelt for eldre bygg, og jo eldre boligen er jo mer lønnsomt er det å etterisolere vegger og tak.

– Etterisolering er et viktig tiltak i å ruste seg mot høye strømpriser. Det er et kostbart tiltak, men på sikt vil man tjene det inn. Isolasjonen bør uansett byttes når det har gått 30 til 50 år. Hvis borettslaget uansett skal fikse på fasaden, er det lurt å etterisolere samtidig, sier energirådgiver Joakim Larsen. Han anslår at etterisolering av vegger på sikt vil spare energikostnadene med 20 prosent, mens å bytte vinduer vil føre til innsparing på mellom 10 og 20 prosent. Tar man loftet i samme slengen, vil det generelt sett kunne spare inn 5 til 10 prosent. – Det vil nok ta sin tid å spare inn slike kostnader, da selve jobben er så omfattende. Men på sikt er dette svært gode sparetiltak. I tillegg vil det ha en god effekt på innemiljøet, forklarer Jan Lindahl, prosjekt- og byggeleder i OBOS Prosjekt.

Ventilasjon med varmegjenvinning Etablering av avtrekksvarmepumpe for ventilasjon kan gi reduserte kostnader,

litt avhengig av varmtvannsforbruk og avtrekksmengde, men kan gi en besparelse på omtrent 50 prosent av varmtvannsforbruket. En varmepumpe kan også forvarme tappevann. En annen løsning er montering av ventilasjonssystem som gjenvinner varmen fra avkast til å varme opp luften som går inn i boligen igjen. – Tanken her er å ikke kaste ut varmen, men heller føre den tilbake til boligen. Dette vil redusere energiforbruket. Igjen er dette et tiltak som er aktuelt for eldre bygg, da boliger som er bygget etter TEK 97 har balansert ventilasjon, opplyser energirådgiver Joakim Larsen.

Skifte til solcellepanel Et solcellepanel vil utnytte solenergi til å produsere strøm. Dette er en svært

miljøvennlig og effektiv måte å spare utgiftene på. Det har lang levetid og krever lite vedlikehold. Solcellepanelet kan kobles på smarte systemer som jevner ut effekttoppene, og med et batteri kan strømmen lagres til senere bruk. Dette kan bidra til betraktelig reduksjon i kostnadene. Hvis vi løfter blikket og ser litt fremover, blir nok solcellepanel mye mer vanlig enn det er i dag. Det er allerede hyllevare, men det leveres ikke som standard på nybygg. Det tror jeg kommer til å bli realiteten om ti år, tror Larsen.

siden man etter hvert skal betale for det høyeste effektuttaket i løpet av måneden. – Dette vil jevne ut og redusere slike topper. Så lenge strømprisene varierer så mye som de har gjort den siste tiden er et slikt batteri en metode for å redusere kostnadene. Størrelse og ytelse for batteriet må tilpasses type anlegg, og i et stort borettslag vil man naturlig nok ha behov for et stort batteri, understreker Ingvaldsen Mo.

Bytte til led-belysning

Bergvarme Batteri – Det er mulig å installere et batteri for å oppnå rimeligere strøm til borettslaget. På denne måten kan du lagre energien i batteriet og bruke denne strømmen i perioder av døgnet når prisene er høye, sier Lars Erik Ingvaldsen Mo, elektroingeniør i OBOS Prosjekt. Batteriet vil automatisk lades opp med strøm fra nettet når den er billigst, og lades ut senere for å minimere kostnadene. Hvor mye du vil spare, avhenger av hvor mye strømprisen varierer i løpet av døgnet. Men dette er også en måte å utjevne effekttopper på,

av størrelse, og blir lønnsomt i løpet av anleggets levetid. Samtidig kan det være betraktelige kostnader til oppfølging av anlegget, opplyser energirådgiveren.

Med bergvarme utnytter man energien som er lagret i bakken, der temperaturen er mer eller mindre konstant. Energibrønnene bores ca. 300 til 500 meter ned i bakken, og varmen kan brukes både til vannbåren gulvvarme, radiatorer og varmtvann. – Her kan du hente opptil 60 prosent av energien fra grunnen. Dette er en dyr investeringskostnad, men lav energikostnad i drift, understreker energirådgiver Joakim Larsen. Bergvarme er godt egnet for boliger med et stort oppvarmings- og varmtvannsbehov. – Dette passer for alle boligselskaper, uavhengig

Ved overgang til led-belysning kan man spare 70 til 90 prosent av strømforbruket knyttet til belysning, vel og merke hvis man i dag har glødepærer. – Dette er nok ikke den største posten, men for borettslag som fremdeles bruker de gamle glødepærene er det aktuelt. Det vil være stor forskjell om man fremdeles bruker disse, da moderne lys vil bruke kun 10 prosent av det glødepærene gjør. Det er både brannsikkert og besparende, og man kan montere både bevegelsessensor og tidsstyring til led-belysningen, tipser energirådgiver Larsen. //

Bla om og se hva tre boligselskap har gjort. BOLIG & MILJØ 21

Bærekraft energisparing Styreleder Nina Hovda Johannesen i Bjartkollen borettslag tror rehabiliteringen vil gi vesentlig lavere strømforbruk.

Slik sparer vi strøm Har byttet isolasjon, tak og vinduer Bjartkollen borettslag på Oppsal i Oslo sto innflytningsklart i 1963. Det består av fem firemannsboliger og 100 rekkehusleiligheter. Etter mange år med små reparasjoner, fant styret ut at dette er dyrt og uhensiktsmessig i lengden. Derfor ble det bestemt at det var nødvendig å gjennomføre full rehabilitering for å ta vare på bygningsmassen fra sekstitallet. – Det var mye råte, gammel isolasjon, mye dårlige vinduskarmer og en del svakheter i bærende stolper og balkonger, forteller styreleder Nina Hovda Johannesen i Bjartkollen borettslag. Boligene har gjennomgått en omfattende og kostbar totalrenovering. I første omgang ble 22 BOLIG & MILJØ

tak, rør og drenering tatt. Med nytt styre og nytt vedtak ble det bestemt at vinduer, panel og isolasjon skulle byttes, og dette arbeidet er snart ferdigstilt nå. – Resultatet er en bygningsmasse som kan stå en generasjon eller to til med adskillig bedre, oppdatert bokvalitet – og antagelig vesentlig lavere strømforbruk som en bonus. Det er jo bra, både for den enkelte beboer og for kloden, sier hun.

Har installert bergvarme På Majorstua i Oslo har Sameiet Sørkedalsveien 5, et bygg fra 1938, gått over til bergvarme for å spare energi. Sameiet som ble opprettet i 1987 består av 40 leiligheter og 10 næringsseksjoner.

De har etablert fem 400 meter dype brønner i bakgården – og med dette redusert strømforbruket fra 661.000 kroner i 2019 til 240.000 kroner i 2020. – Det var da vi skulle slutte med oljefyring at vi startet prosjektet med etablering av bergvarme. Det har vært et utfordrende prosjekt på grunn av at bakgården er så trang, så det var på grensen til at det ikke lot seg gjøre, forteller styreleder Odd Arvid Tryti Haga. For å i det hele tatt komme til, måtte det rives et søppelskur i bakgården, og det måtte gjøres 12 forsøk med boring for å få det til. Det viste seg også å være krevende grunnforhold, så hullet raste sammen. I tillegg var det utfordrende fordi T-banen går like i nærheten. Allikevel er styreleder Haga strålende fornøyd

Styreleder Odd Arvid Tryti Haga med en borekrone som har vært 400 under bakkeplan i Sørkedalsveien 5.

med nå å ha fått bergvarmen på plass. Prosjektet sto ferdig 3. februar 2020. – Vi er veldig fornøyd nå. Det fungerer bra, og vi sparer mye strøm. Det var nesten så det ikke var mulig å få installert bergvarme hos oss, men det gikk altså til slutt.

Har skaffet batteri i garasjen Sandaker borettslag deltar i et pilotprosjekt der de har fått montert et batterilagringssystem i garasjen. De skal ha det i åtte måneder og deretter evaluere prosjektet. Hvis de sparer penger på batteriet, skal de beholde det. Batterisystemet er levert av HafslundEco, og det ble satt i gang i begynnelsen av desember i fjor. – Batteriet tar ganske mye

plass, men det har et eget rom. Hvor stor reduksjonen i strømutgiftene blir, gjenstår å se. Det vil vise seg når vi evaluerer i forbindelse med at prosjektet avsluttes, sier styreleder Asbjørn Hagerupsen. Sandaker borettslag ble ferdigstilt i 1975 og består av fire blokker med totalt 344 leiligheter og et garasjeanlegg med plass til rundt 350 biler. Strømkostnader er et svært aktuelt tema for borettslaget, da disse utgjør en betydelig del av fellesutgiftene, samt at både strømpriser og felles strømforbruk forventes å øke i fremtiden. Hensikten med installasjonen av batteriet er å redusere effekttoppene når mye strøm brukes samtidig. – Batteriet er justert slik at det lader når strømmen er billigst og forbruket lavest, sier styrelederen. //

TIPS

Grønn støtte En del kommuner har støtteordninger, sjekk din kommune. For Oslo, se klimatilskudd.no.

Styreleder Asbjørn Hagerupsen foran batteriskapet i Sandaker borettslag i Oslo. Batteriet har en lagringskapasitet på 50 kWh, og kapasiteten kan skaleres opp.

Enova skal i første kvartal lansere nye støttetiltak for husholdninger og forbrukere. Teknologiutvikling og tidlig markedsintroduksjon er førende for tiltakene, som vil favne bredere enn bare energieffektivisering. Først ut er lansering av støtte til smart strømstyring og kartleggingsstøtte til boligselskap. Se enova.no.

BOLIG & MILJØ 23

Trenger boligselskapet

elbillading? Movel er totalleverandører av smarte ladeanlegg. Når anlegget er klart, drifter Movel anlegget til konkurransedyktig pris. Anlegget kan styres slik at beboere får kostnadseffektiv lading. Movel tar hele ansvaret og styret slipper arbeid og ansvar. Det skal være like lett å bytte ladeoperatør som mobiloperatør. Derfor leverer Movel åpen (OCPP) ladeteknologi som ikke låser boligselskapet. Movel har ingen bindinger til kraftproduksjon og vi viderefakturerer beboers strømforbruk uten påslag.

movel: Tlf.: 475 04 041 www.movel.no post@movel.no

Gode tiltak for miljøet? OBOS er på jakt etter borettslag og sameier som har gjort små og store miljøtiltak. Den som har gjort mest vil få «OBOS Bærekraftpris 2022» og én million kroner! Alle boligselskap i Norge kan delta, og påmeldingsfristen er 1. mars.

Les mer på obos.no/barekraftprisen

Bomiljø uterom

Fruktig hage Uteområdet kan enkelt bli mer spiselig og populært. T E K S T : K J E T I L S . G R Ø N N E S TA D

Stavanger ligger borettslaget Kvartalet Tasta, som sto ferdig i 2013. Borettslaget har 235 leiligheter i en lavblokk som er brettet rundt et felles atrium med plener, sitte- og lekeplasser. – Frukttrærne og bærbuskene var planlagt som del av grøntanlegget, så vi som flyttet inn her, fikk frukt og bær på kjøpet, sier styremedlem Natalie Solland. Det spesielle med fellesområdene er at rips, solbær og stikkelsbær rammer inn gangveier og lekeplasser – ikke prydbusker. I tillegg er aronia, også kalt svartsurbær, plantet som hekk og lebeplanting, blant annet rundt de nedgravde avfallsanleggene. På plenen utenfor atriet, langs den delen av blokka som vender mot sør, står 14 eple-, plomme-, pære- og kirsebærtrær lunt i le for nordavinden. 26 BOLIG & MILJØ

FOTO : M A R IE VON K ROGH

Populært. At det er populært å spise bærene rett fra busken, er det ingen tvil om. Rips, solbær og stikkelsbær er ofte borte før noen rekker å plukke inn nok til syltetøy eller safting. – Vi får ofte besøk fra barnehagene i nabolaget. De kommer

Det var ikke så mange som plukket de første årene vi bodde her. Men så ble det trendy med sylting og safting. Tonje Stulen

Tonje Stulen er blant de ivrigste til å høste inn fra borettslagets trær og bærbusker.

til atriet for å leke. Da plukkes mye bær av små barnehender. Men det er bare koselig, forsikrer Solland, og legger til: – Da jeg var lita, fikk jeg streng beskjed av mamma om ikke å spise bær ved lekeplassen. De var giftige. Da er det mye bedre at vi planter ut bærbusker som barna trygt kan spise av. Vi har aldri diskutert om frukttrærne og bærbuskene skal fjernes til fordel for prydbusker. Det er heller motsatt. Vi ønsker oss enda flere bærbusker og frukttrær, sier hun. Og flere blir det, for etter vårt besøk plantes det ut ti nye blåbærbusker ved lekeplassen. Tonje Stulen er blant Kvartalets ivrigste til å høste inn fra borettslagets frukttrær og bærbusker: – Det var ikke så mange som

plukket de første årene vi bodde her. Men så ble det trendy med sylting og safting. Selv foretrekker jeg plommene og aroniabærene, sier Stulen. En «fordel» med aronia, er at de er litt sure. For sure til at de faller i barnehagebarnas smak. Derfor får hun plukket inn nok aronia til at hun kan boltre seg på kjøkkenet. En spesialitet er saft basert på aronia og epler fra felleshagen, smaksatt med sitron og ingefær. – Jeg lager også ren aroniasaft med ingefær og sitron, samt litt sukker. Det kaller jeg for placebo på flaske, siden aronia er rikere på antioksidanter enn blåbær. Pærer passer også godt til saft og syltetøy. – Det er gøy å prøve litt ulikt. I fjor fikk jeg åtte liter råsaft og fire liter syltetøy fra pærene. Krever lite stell. Økologisk, kortreist egendyrket mat er populært for tiden. Men det krever mye innsats for å få en god avling med grønnsaker. Åker eller pallekarm må klargjøres til hver

Gartner Frode Lima tar seg av den årlige beskjæringen, og beboerne kan konsentrere seg om sylting og safting.

sesong. Frø må såes, nye planter plantes ut og ugras lukes. Slike parseller og kjøkkenhager avhenger ofte av ildsjeler. Men hva skjer når ildsjelen brenner ut, eller flytter bort? Uten stell, forfaller grønnsakshagen fort. Frukttrær og bærbusker derimot, er nøysomme. Etter at de er plantet ut, klarer de seg stort sett på egen hånd. Det eneste er en årlig beskjæring på senvinteren, før våren setter inn. Greiner som krysser hverandre eller vokser innover, kan kuttes på en dugnad, eller tas av gartnerne dersom borettslaget har satt bort stellet av fellesområdet. – Det er ikke mer arbeid med frukttrærne eller bærbuskene her, enn med de andre trærne og buskene vi steller, sier gartner Frode Lima. Mens Kvartalets vaktmestre tar seg av plenklipp og ugrasluking, tar gartnere seg av den årlige beskjæringen. Slik har Kvartalets beboere fått en lettstelt frukthage. Det eneste de trenger å gjøre, er å plukke frukten og bærene de vil ha. //

FAK TA

Bærbusker er lettere å lykkes med enn frukttrær. Rips og solbær er aller enklest. Deretter kommer stikkelsbær, men piggene gjør dem mindre barnevennlige. Aronia (svartsurbær) brukes i dag ofte som prydbusk og lebeplanting. Hvis den skal plantes ut for størst mulig avling skal aroniabusken, liksom andre bærbusker, plantes med to meters avstand. Hageblåbær vil ha det lunt, og foretrekker sur jord. Bringebær og bjørnebær anbefales ikke til fellesområder. De sprer seg for lett. Epler er det enkleste frukttreet å få til, fulgt av plommer. Pærer er noe vanskeligere, dessuten blir pæretreet ofte for høyt. Moreller anbefales ikke på Vestlandet siden de lett sprekker i regn, men kan fungere bedre på Østlandet.

BOLIG & MILJØ 27

ER DU KLAR ER DU KLAR FOR VÅREN?

FOR VÅREN?

LA OSS HJELPE DEG!

- LA OSS HJELPE DEG!

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. hjelper alt fra store bedrifter og GRØNTTJENESTER borettslag til private /VEDLIKEHOLDSFEIING CONTAINER TILVi VÅRRYDDING hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

CONTAINER TIL VÅRRYDDING GRØNTTJENESTER 80 VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med La oss gjøre jobben! de opp til tilbyr feiing gårdsplasser container til vårrydding, Ta våren. kontaktVimed oss for enavhyggelig prat ogog enveier, uforpliktende befaring! I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med ertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, tslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, for stor. gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi ingen hjelperjobb alt fraerstore bedrifter og

borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

s gjøre jobben!

La oss gjøre jobben!

ntakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! Ta / kontakt med oss / i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! 17 22 00 post@vk.no vk.no Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no

23 17 22 00

vkk.n.noo

23 17 22 00

VINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING

Min erfaring styreleder

Liv og rør i hagebyen I Pinnelien har de et attraktivt og sosialt nabolag – og mye som skal vedlikeholdes. T E K S T : M A R I T A A B Y V E B E N S TA D FOTO : HELGE HANSEN

innelien hageby på Kronstad i Bergen er en av Norges eldste hagebyer. Allerede i 1921 ble den første tomannsboligen bygget, arkitekten var Erlend Tryti. Etter modell av de engelske hagebyene, med mål om å tilby arbeiderklassen bolig av høyere standard enn de hadde fått i de gamle bygårdene, og med egen hageflekk. Idealet var at beboerne kunne dyrke sin egen mat i hager som var til glede, inspirasjon og trivsel. Noen av husene ble oppført på 50-tallet, og det er en miks av mur- og trehus. Borettslaget består både av rekkehus, blokker og tomannsboliger. – Tidligere het vi Kronstad hageby, men vi byttet navn da det var så mange borettslag rundt i Norge som het det samme, sier styreleder Merete Skjellanger Hilby. Hun har bodd i Pinnelien ha-

Det at vi har ulike boligtyper gir oss utfordringer, men gjør oss også attraktive. Merete Skjellanger Hilby

geby siden 1995, og hun har vært med i styret i en årrekke. Nå er hun styreleder på syvende året. Husene er ikke så store, men folk blir boende her, også etter at de har fått barn. Boligene er fra 36 til 71 kvm, og de største boligene har loft og kjeller i tillegg. Her er det mangfold, både med tanke på mennesker og ulike generasjoner som har bosatt seg her. Det sosiale står sentralt i en av Norges eldste hagebyer. – Vi synes selv vi er veldig heldige som får bo i et så hyggelig nabolag. Her arrangeres det både dugnader og sosiale sammenkomster, i tillegg har vi egen hagegruppe som bidrar til hvordan vi alle på gode måter kan utnytte hagene og grøntområdene på en god måte og hvilke planter som trives og passer inn. Pinnelien ligger sentrumsnært, men samtidig er det landlig. Det er ikke mye biltrafikk på området. – Det er som en liten bygd i byen. Mange klarer seg uten bil, da det er nært arbeidsplasser både i sentrum, på Haukeland sjukehus og Høgskolen i Bergen, forteller styrelederen. Med bygninger fra 1920-tallet vil det naturlig nok bli utfordringer med tanke på gamle rør og andre bygningsdeler. Det er nok å ta tak

Styreleder Merete Skjellanger Hilby trives i Pinnelien hageby. Både faren hennes og to av døtrene bor i samme borettslag – og hunden Tia.

i for å holde husene ved like. – Det at vi har ulike boligtyper gir oss utfordringer, men gjør oss også attraktive og gir oss mangfold av type folk og generasjoner. Rør og skorstein er noe av det vi har brukt tid og penger på å fikse. Vi har god kontroll på det nå. Vår viktigste oppgave er vedlikehold av bygningsmassen vår, og det jobber vi kontinuerlig med, sier styrelederen. Meretes Skjellanger Hilbys tre døtre har vokst opp i hagebyen, og to av dem har nå flyttet tilbake. Datteren Madeleine, kjent som håndballspiller for Tertnes, kjøpte en treromsleilighet i Pinnelien for et par år siden. – Min eldste datter har kjøpt rekkehus her, sammen med mann og et barn. Og min yngste datter bor ved Kronstadparken, som er like i nærheten. Vi er altså tre generasjoner i Pinnelien, men det er også familier som er fem generasjoner Pinnelien-beboere. // FAK TA

Pinnelien borettslag igger på Kronstad i Bergen L 97 andeler fordelt på 26 bygg Leiligheter fra to- til fireroms Innflytting i 1921 til 1954

BOLIG & MILJØ 29

Borettslag - Sameier

Innvendige arbeider Kvalitet og Fagkunnskap i over 40 år ! • trappoppganger • fellesarealer • vaskerom • gulvbelegg/terrasserens • vinduer/dørutskiftning La oss ta hånd om vedlikeholdet både innvendig og utvendig! Les mer på alfa-malermester.no

Ring oss 932 18 179 | raymond@alfamaler.no | alfa-malermester.no

Container til fastpris uansett vekten på avfallet Ragnsells.no

Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på 3123 tilbakemeldinger

Historisk et nytt boligmarked

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Den nye normalen På 1990-tallet tok dagens boligmarked form.

FOTO: OBOS

ttitallet ble et turbulent tiår for boligsektoren. Etterkrigstidens reguleringer og subsidier forsvant gradvis. Boligbygging ble konjunkturutsatt og risikofylt. For boligsamvirket ble endringene dramatiske. OBOS og de andre boligbyggelagene hadde fungert som boligpolitiske redskaper i tett samarbeid med Husbanken og kommunene i mer enn tretti år. Nå ble denne treenigheten oppløst, og boligbyggelagene måtte nærmest finne opp seg selv på nytt. I 1988 kollapset boligmarkedet. Krisen var ikke over før i 1993. Da tok også dagens boligmarked form. For OBOS kan utviklingen oppsummeres slik: På 1980-tallet ble rammene rundt boligbyggingen forandret. Endringene fortsatte utover på 1990-tallet, men nå foregikk de like mye internt. Etter nesten ti år med unntakstilstand gjaldt det å finne seg til rette i en ny normal. Nede for telling. «Det bygges nesten ikke boliger i Oslo lenger. I 1982 bygde Obos 2000 nye leiligheter, i år bygger de 88. Neste år er det planlagt enda færre, bare 33 nye leiligheter skal bygges», skrev Arbeiderbladet i august 1992. Det var full krise ved inngangen til 1990-tallet. Ikke bare lå boligbyggingen nede, OBOS satt også med et stort antall

Slagene om prisreguleringen, husbanklånene og de kommunale tomtene var tapt.

På Bjørndal bygde OBOS småhus i nostalgisk og hjemmekoselig stil tidlig på 90-tallet. Satsingen på småhus var politisk bestemt, og handlet om at man ønsket å beholde barnefamilier og gode skattebetalere i byen.

BOLIG & MILJØ 31

Historisk et nytt boligmarked

Dermed var det faktisk på Gro Harlem Brundtlands vakt, og ikke under Kåre Willoch, at OBOS-boligene ble sluppet ut på markedet!

ferdige boliger som det var umulig å få solgt. Dette var til dels boligprosjekter som var igangsatt under jappetiden, da byggeprisene var på sitt høyeste. I en slik situasjon var det utenkelig å sette i gang bygging av nye boliger. Bruktboligprisene stupte også. Her var det i teorien kjøpers marked, men i en tid med bankkrise og gjeldskrise, høy arbeidsledighet og høye renter, var det få kjøpere i praksis. Bruktboligprisene nådde bunnen i januar 1993. Derifra gikk det oppover, i takt med at rentene ble satt ned. I løpet av 1993 steg prisen på brukte OBOS-boliger med 26 prosent, og lageret av usolgte, nye boliger ble omsider tømt. Krisen var over, men det skulle enda ta en stund før boligbyggingen kom i gang igjen. I 1995 ferdigstilte OBOS fortsatt ikke mer enn skarve 95 boliger. Mellom 1989 og 1993 tapte OBOS 300 millioner kroner på boligbyggingen. Det var så vidt det bar seg. I 1991, som var det verste kriseåret, hadde OBOS et overskudd på kun 536.000 kroner. Kooperasjonen blir kommersiell. En av bærebjelkene i den regulerte boligsektoren hadde vært selvkostprinsippet. Så lenge OBOS bygde på kommunale tomter og med subsidierte husbanklån, var det bare rett og rimelig at man ikke tok noen fortjeneste. Men det innebar også at OBOS ikke hadde opparbeidet seg noen kapital. I den nye virkelig32 BOLIG & MILJØ

heten, hvor tomter og finansiering måtte skaffes på markedets premisser, var det helt nødvendig å begynne å tjene penger. Da boligbyggingen tok seg opp igjen etter krisen, forsvant ordet selvkost ut av OBOS-vokabularet, og ble erstattet med fastpris. I fastprisen lå det kalkulert en rimelig fortjeneste, men det ordet brukte man ikke. Tanken om at et boligbyggelag skulle tjene penger var lenge uhørt, og at OBOS forlot selvkostprinsippet ble gjenstand for store diskusjoner. Først i år 2000 slo OBOS fast at boliger skulle selges til markedspris. Et annet steg i markedstilpasningen gjaldt prisreguleringen på bruktboliger. Willoch-regjeringen «slapp fri» store deler av bruktboligmarkedet i 1982, men det gjaldt ikke OBOS-boliger. De var fortsatt prisregulert, men takstene var satt så kraftig opp at de ofte nærmet seg prisene på uregulerte boliger. Men i juni 1988 ble prisreguleringen opphevet for de aller fleste brukte OBOS-boligene. Dermed var det faktisk på Gro Harlem Brundtlands vakt, og ikke under Kåre Willoch, at OBOS-boligene ble sluppet ut på markedet! Det fantes ett unntak, og det var OBOS-boliger som var yngre enn sju år. Årsaken var at husbanklånet var subsidiert de sju første årene. Denne siste resten av prisregulering ble opphevet i 1995, og i 1999 ble muligheten for å prisregulere borettslagsboliger fjernet fra lovverket. Begge deler gikk upåaktet hen.

I etterkrigstiden hadde OBOS bygd så mye og så fort som mulig. Med jevn etterspørsel og sjenerøse subsidier hadde boligbygging vært risikofritt. Sånn var det ikke lenger, og i 1991 ble det bråstopp. Den siste OBOS-bygget i 1991 var et byfornyelsesprosjekt på Bislet. Leilighetene ble solgt, men med store tap for OBOS.

Markedsføring var nytt for OBOS. Nå måtte kundene fristes og lokkes og tilbys noe ekstra. I Welhavens gate fikk de velge mellom tre stiler på leilighetene: furu, klassisk eller moderne.

1990-tallet var ikke bare en tid for omstilling, men også for omorganisering. Alt som en del av den overordnede kommersialiseringen. I 1994 ble boligproduksjonen skilt ut fra den øvrige virksomheten. Den ble først lagt til OBOS Prosjekt AS, og deretter til det nyopprettede Utvikling AS, som i 2001 ble til dagens OBOS Nye Hjem AS. I «gamle dager» var OBOS formelt sett «bare» en instans som gjennomførte byggeprosessen på vegne av borettslagene. Det var først fra midten av nittitallet at OBOS, gjennom sitt datterselskap, offisielt gikk over til å utvikle og selge boligene selv, slik det foregår i dag. Det samme skjedde overalt i organisasjonen. Ansvar og risiko ble spredt, og driften ble profesjonalisert. Den gamle bruktboligavdelingen ble til dagens OBOS Eiendomsmeglere AS, den gamle

Nye situasjoner har skapt endringer før. Og hvem vet, kanskje står vi foran et nytt avsnitt i bolighistorien.

forvaltningsavdelingen ble til OBOS Eiendomsforvaltning AS og så videre. OBOS ble kort og godt omvandlet til et moderne konsern der de nye selskapene skulle opptre på samme måte som andre aktører i bransjen. Boligdrømmer. Litt forenklet kan man si at OBOS gikk fra å være et boligpolitisk redskap for boligproduksjon til å bli en kommersiell leverandør av boligdrømmer i løpet av åtti- og nittitallet. «Vårt mål er å gjøre OBOS til en fullserviceorganisasjon når det gjelder planlegging, bygging, salg, forvaltning og boservice», skrev OBOS-bladet allerede i 1984. Det fikk man uttelling for under krisen tidlig på 1990-tallet. Da var det forvaltning, eiendomsmegling, forretningseiendommer og finansvirksomhet som holdt OBOS i gang, mens selve boligbyggingen var et rent tapsprosjekt. I det regulerte markedet ble boligkøen ordnet etter ansiennitetsprinsippet. Men i det frie boligmarkedet er det høyeste bud som bestemmer hvem som får tilslaget. Hva da med forkjøpsretten? Det spørsmålet ble aktuelt i 1988, da 60.000 brukte OBOS-boliger ble sluppet ut på markedet. Og det var da dagens ordning kom på plass, den som sikrer at det medlemmet med lengst ansiennitet kan overta kjøpet til den avtalte prisen. Forkjøpsretten er til både glede og forargelse, og den kan virke

På Kampen tilbød OBOS verdisjekker og innbytteordning for bruktboliger. Og lån til 11 % rente! Det var ikke minst de skyhøye rentene som gjorde at boligmarkedet ble tvunget i kne på nittitallet. Lave priser og byggestopp skapte bekymring – enn så lenge. På midten av 90-tallet ble krisen avblåst, prisene steg og en ny generasjon boligeiere etablerte seg. Den første generasjonen som fullt og helt måtte forholde seg til at en bolig var blitt en vare på et marked.

BOLIG & MILJØ 33

Historisk et nytt boligmarked FOTO: IVAN BRODE Y

Liakollen var det siste borettslaget som OBOS solgte til selvkost. Tidligere ville det vært rift om de spenstige rekkehusleilighetene på Holmlia. Men ikke i 1990. Da borettslaget sto ferdig var bare 11 av 131 leiligheter solgt. Krise for OBOS, og stusselig for de første beboerne. Tre år tok det før det var folk i alle leilighetene.

pussig ved første øyekast. Men den ble altså til som en følge av de store boligpolitiske omveltningene, for å ivareta både boligselgernes interesse av å få så høy pris som mulig, og medlemmenes ønske om å få uttelling for medlemskapet. Å forhandle fram gode medlemsfordeler ble en viktig oppgave for den nye serviceorganisasjonen, og for mange er rabatt på maling og teaterbilletter grunn god nok til å være medlem. På 1990-tallet gikk OBOS til og med inn i strømmarkedet for å skaffe billigere strøm til borettslagene. OBOS Energi AS så dagens lys i 1995. «OBOS blir strømførende», skrev Aftenposten, som slo nyvinningen stort opp. At et boligbyggelag skulle etablere sitt eget omsetningsselskap for strøm, var noe nytt. Men det var helt i tråd med den nye virkelighets- og rolleforståelsen og de nye rammevilkårene. Den nye normalen. Mens 1980-tallet hadde vært en tid for omveltninger, ble 1990-tallet en tid for konsolidering. Slagene om prisreguleringen, husbanklånene og de kommunale tomtene var tapt. Den gamle boligpolitikken var borte, og de gamle arbeidsmåtene fungerte ikke lenger. Valget sto, slik

«Det finnes ikke lenger noen sosial boligpolitikk. Men den er ikke usosial heller. Den er normal» Martin Mæland 34 BOLIG & MILJØ

man opplevde det i OBOS, mellom å omstille seg eller å forsvinne. Og da gikk man helhjertet inn for det første. Illustrerende for den nye virkelighetsforståelsen er OBOS-sjef Martin Mælands oppsummering i OBOS-bladet ved inngangen til det nye årtusenet: «Den boligbyggingen som OBOS og andre vanlige boligbyggere utfører i dag, er ikke sosial. Det finnes ikke lenger noen sosial boligpolitikk. Men den er ikke usosial heller. Den er normal.» Omstillingene i boligsektoren var bare en del av de store samfunnsendringene på 1990-tallet, som også innebar at kraftmonopolet og telemonopolet ble avviklet. Dermed var både strøm, telefon og boliger blitt varer på et marked – og ikke lenger velferdsgoder. At Norge ble med i EØS endret også spillereglene. Det ble for eksempel ikke lenger mulig for kommunene å dele ut billige tomter til utvalgte boligbyggere uten videre, slik det hadde vært praktisert gjennom hele etterkrigstiden. I ettertid er det lett å si at frislippet på boligsektoren muliggjorde dagens skyhøye boligpriser. Men kaster man et blikk bakover, ser man også at endringene gikk gradvis. Boligprisene eksploderte ikke idet boligmarkedet ble avregulert. Tvert imot. Lenge var det stillstand og lave priser som skapte bekymring. Prisene begynte å stige fra midten av 1990-tallet, men fortsatt ble det ikke opplevd som alarmerende. Lønnsutviklingen var god, rentene lave, alle piler pekte oppover – og de aller fleste kom seg i hus. De siste årene har vi likevel sett noe historisk nytt, nemlig at vanlige folk i vanlige jobber har vanskelig for å komme seg inn på boligmarkedet, som det heter. Nye situasjoner har skapt endringer før. Og hvem vet, kanskje står vi foran et nytt avsnitt i bolighistorien. //

Gilje Excellent ytterdør

NYHET!

Lydreduksjonsevne

47dB Lydreduksjonsevne/brannmotstand

47dB/EI30 S200

gilje.no

• Vi utfører vaktmestertjenester for over 60 borettslag og sameier. • Vi er opptatt av at kundens behov blir ivaretatt til en fornuftig pris. • Kan også være behjelpelig med å vikariere ved ferie/ sykdom hos Deres faste vaktmester. post@novak-vaktmester.no Tlf.: 992 18 110 Selma Ellefsensv. 2, OSLO www.novak-vaktmester.no

IKKE STØRST, MEN BEST PÅ EIENDOM

ILOQ – et digitalt låsesystem, helt uten batterier! iLOQ 5-serien er et fleksibelt og programmerbart låssystem som lar kunden velge hva slags «nøkkel» de ønsker å bruke: digital nøkkel, mobilnøkkel, nøkkel-FOB eller bare en kode.

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

POSTKASSER

ASSISTENT PARTNER AS

LEVERANDØR AV ELEKTRO- OG LÅSESMEDTJENESTER

DØRAUTOMATIKK

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet. Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland.

KONTAKT OSS PÅ TEL. 48 10 11 00

Drammen – Oslo Sarpsborg – Stavanger assistentpartner.no

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen! På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

FOREBEREDELSER

Tid for årsmøte Det nærmer seg årets viktigste møte. Her er noen tips.

ansett om generalforsamlingen/årsmøtet blir avholdt digitalt eller fysisk i år: Som alltid lønner det seg med gode forberedelser, ikke minst å holde tidsfristene for de ulike oppgavene fram til selve årsmøtet. Rådgiverne i OBOS sender ut forslag til møtedato og frister for de ulike oppgavene. – Vi oppfordrer styret til å bruke datoen som er sendt ut. Når tid er fastsatt, er det på tide å varsle beboerne om dette. Samtidig gis en frist for innlevering av saker som ønskes behandlet, sier rådgiver Sven-Robby Dierkes i OBOS. Hvis styret selv ønsker å fremme forslag til årsmøtet, må disse vedtas på et styremøte. I tillegg er det tid for å skrive «styrets arbeid», der det også kan tas med eventuelle planer for neste periode. – Jeg anbefaler å legge litt arbeid i å formulere hva styret har arbeidet med. Det fungerer som et historisk dokument – og det bidrar dessuten til å forsvare styrehonoraret når beboerne får innblikk i alt som er gjort, sier Dierkes. På regnskapsmøtet skal regnskap og årsrapport – inkludert styrets arbeid – godkjennes og signeres av styret, før det skal

innhentes revisjonsberetning. Dette møtet kan rådgiverne i OBOS delta på via Teams dersom styret ønsker det. – Beregn alltid ekstra god tid til prosessen før årsmøtet. Det tar gjerne litt tid å innhente nødvendige signaturer, finne kandidater til styreverv og protokollvitner (ved digitale årsmøter). I tillegg må det være tid til trykking og utsendelse i posten for de som har reservert seg mot elektronisk informasjon. Innkallingen skal sendes ut tidligst 20 dager og senest åtte dager for årsmøtet. Sven-Robby Dierkes har holdt en rekke kurs om årsmøter. Der

blir han ofte spurt om alle innkommende forslag må behandles på årsmøtet. – Ja, er det korte svaret. Men styret kan i forkant be forslagsstilleren om å formulere en mer forståelig tekst, og man kan kreve at det må fremgå tydelig hva det skal stemmes over. Hvis det er en sak som har vært behandlet flere år på rad, og blitt nedstemt hver gang, kan styret argumentere for å vente, men det er opp til forslagsstilleren å godta dette. Til sakene som tas opp bør det være en innstilling fra styret. Rådgiverne i OBOS kan hjelpe med dette arbeidet, sier Dierkes. //

Selve årsmøtet blir kanskje ikke like gøy som her, men gode forberedelser er uansett smart.

Les om digitale møter på side 45. BOLIG & MILJØ 37

Guide diverse STYREARBEID

Gjør jobben lettere

rets først halvår byr på en rekke webinarer fra OBOS Eiendomsforvaltning. De mest populære emnene er ofte om HMS, årsmøteforberedelser, juridiske emner og introduksjonskurs til Styrerommet. – Noen webinar er allerede arrangert, for eksempel om HMS-arbeid og juss i boligselskaper. Disse er imidlertid tatt opp, og det er mulig å kjøpe tilgang ved å sende en e-post til kompetanse@obos.no, sier kursansvarlig Laila Grymyr i OBOS. Hun minner også om at det arrangeres en rekke gratiswebinar om Styrerommet og Vibbo. Det er introkurs til begge, og det er kurs for viderekomne. I

tillegg arrangeres temakurs på 45 minutter om blant annet meldinger på Vibbo, styremøter på Styrerommet og om økonomi og fakturabehandling. – Disse kursene blir tatt opp og lagt gratis tilgjengelig på Styrerommet. Du finner dem under Hjelpemidler, sier Grymyr. På grunn av korona og omikron ble kursvåren mer usikker enn ventet. Det som skulle være fysiske kurs, er avlyst eller omgjort til webinarer. – Situasjonen er litt usikker, men følg med på nettsiden for oppdatert info om nye kurs og webinarer, sier Laila Grymyr. // obos.no/kurs

– På obos.no/kurs legger vi fortløpende ut nye webinar, sier kursansvarlig Laila Grymyr i OBOS.

G JENBRUK

O B O S B Æ R E K R A F TP RIS

Store vinnersjanser

Nabolagsmarked

Boligselskapet ditt kan vinne én million kroner. Alle som har gjort noe for miljøet oppfordres til å delta.

BOS er på jakt etter borettslag og sameier som har gjennomført miljøtiltak. Det skal kåres en vinner som får OBOS Bærekraftpris – og én million kroner. Miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS oppfordrer flere til å søke. – Dere trenger ikke å ha gjort noe genialt for å vinne. Boligselskapene er i startfasen når det gjelder klimatiltak, og det kan være vinnersjanse selv om dere bare har «et snev av grønt» å vise til. Ett sted må vi starte, sier Molstad. Eksempler på tiltak kan være installering av 38 BOLIG & MILJØ

ladestasjoner, bergvarme eller uteromprosjekter for å sikre mot ekstremvær. Sosial bærekraft kan også gi vinnersjanser, for eksempel en ny møteplass som bidrar

til inkludering. – Gode rehabiliteringer kan også være gode miljøprosjekter. I utgangspunktet sa vi at hovedtiltaket måtte være utført i fjor. Men siden prisen er relativt ny, åpner vi for kandidater som har rehabilitert eller gjort andre tiltak de senere årene. De som tidligere har søkt på «OBOS-prisen for beste rehabilitering», kan gjerne søke på OBOS Bærekraftpris, oppfordrer Birgitte Molstad. // Søknadsfristen er 1. mars. Les mer på obos.no/barekraftprisen.

Naturvernforbundet oppfordrer til å arrangere nabolagsmarked. Gi tingene et nytt hjem hvor de vil komme til nytte! Naturvernforbundet håper å få med ekstra mange til å arrangere marked lørdag 7. mai. De som melder seg på, får en del tips og tilgang til en plakat som kan printes ut og henges opp i nabolaget. Mer info på naturvernforbundet.no/ nabolagsmarked. Husk også Nabohjelp, en mobilapp som kan brukes året rundt til å låne eller låne bort ting og tjenester i nabolaget. Appen får stadig nye funksjoner, og er nå lastet ned av 170.000. Se obos.no/nabohjelp.

FOTO: NADIA FR ANTSEN

Få kunnskap og inspirasjon til styrearbeidet – ta et webinar!

Sømløs lading hjemme og langs veien

Smartlading fra Mer Lad bilen trygt og enkelt hjemme, og bruk samme ladebrikke og app i hele vårt landsdekkende ladenettverk – med 15% rabatt!

Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag eller sameie et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader. Vi er totalleverandør og tar oss av hele prosessen fra prosjektering og planlegging til fakturering og drift av ferdig anlegg. Vår ladeløsning er trygg og enkel i bruk for både styret og deg som beboer! Du kan enkelt bestille din egen ladeboks, så tar vi oss av resten. I vår app og kundeportal får du full oversikt over egen lading både hjemme og i vårt landsdekkende ladenettverk.

For mer informasjon Scann QR-koden eller besøk mer.no/brl

produkter. Det sikrer at kunden enkelt kan velge et produkt som er produsert på en miljøvennlig måte. Søve har, som eneste produsent, nærmere 500 svanemerkede produkter. Det sikrer at kunden enkelt kan velge et produkt som er produsert på en miljøvennlig måte.

På tide å skape den gode samlingsplassen? På tide å skape den gode samlingsplassen?

I over 40 år har Søve produsert leke- og aktivitetsapparater. blir og produsert I over 40 år har SøveProduktene produsert lekepå samme sted hvor det hele startet, på Ulefoss aktivitetsapparater. Produktene blir produsert i Telemark. produksjon levering, på samme Lokal sted hvor det hele sikrer startet,rask på Ulefoss den ypperste kvalitet, og de beste garantier. i Telemark. Lokal produksjon sikrer rask levering, den ypperste kvalitet, og de beste garantier.

Sammen skaper Sammen skaper vivi lekeleke-ogog aktivitetsglede som aktivitetsglede som varer varer

Hva skal til for å skape en samlingsplass som inviterer til smil, latter, lek og aktivitet? Kontakt Hva skal til for å skape en samlingsplass som oss, vi hjelper deg fra idé til ferdig lekeplass! inviterer til smil, latter, lek og aktivitet? Kontakt oss, vi hjelper deg fra idé til ferdig lekeplass!

Finn inspirasjon på sove.no

Guide spørsmål og svar

Noe du lurer på?

OBOS mottar daglig en rekke spørsmål fra styrene om drift og forvaltning. Her har vi samlet noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

Hva er et normalt styrehonorar? Svar: Det korte svaret er 1500 kroner pr. bolig. Styret har ikke krav på lønn, men det er vanlig – i hvert fall i boligselskap av noen størrelse – at det betales vederlag i form av styrehonorar. Kompetansen til å beslutte at det skal betales styrehonorar, herunder størrelsen på dette, tilligger årsmøtet. Årsmøtet kan også spesifisere fordelingen av honoraret eller overlate til styret selv å fordele seg imellom. Det er vanlig at styrehonoraret gis i form av en «rund sum», men det er ingen ting i veien for at det beregnes på annen måte, for eksempel etter medgått tid. Det er store variasjoner når det gjelder honorar til styret, men flertallet får mellom 800 og 2000 kroner pr. bolig, viste en gjennomgang av 3300 boligselskap. Gjennomsnittet ligger på ca. 1500 kroner pr. bolig i et normalt boligselskap, ifølge regnskapstall fra 2019. (Mer info i nr. 6/2020, som ligger på obos.no/boligogmiljo) //

Er det eier eller fellesskapet som skal betale egenandelen hvis borettslagets forsikring dekker en skade?

les derfor å vedtektsfeste i hvilke situasjoner eier skal betale egenandelen. Når det står i vedtektene har boligselskapet rett til å kreve inn egenandelen. //

Svar: Utgangspunktet er at den som blir rammet må bære det økonomiske ansvaret. Det betyr at hvis man bruker boligselskapets forsikring er det fellesskapet som må betale egenandelen. For å kunne kreve egenandelen fra eier må det være en hjemmel for det, for eksempel at det står i vedtektene eller på annet vis er klart avtalt. Det kan likevel være visse situasjoner hvor egenandel kan kreves av eier uten at det står i vedtektene eller følger av avtale, men da må eier ha opptrådt klart uaktsomt. Flere boligselskap har som praksis at de automatisk eller som regel krever egenandelen fra beboer, uten at de har hjemmel/lov til å gjøre det. Det anbefa-

Hvilke kilder er nyttig hvis jeg på egenhånd vil finne ut av juridiske problemstillinger? Svar: Stiftelsen Lovdata offentliggjør alle norske lover og sentrale forskrifter, samt noe rettspraksis. For øvrig skal en være oppmerksom på at mange offentlige instanser, både statlige og kommunale publiserer omfattende informasjon for publikum på sine hjemmesider. Offentlig forvaltning har også en alminnelig veiledningsplikt overfor publikum innen sitt fagområde, og kan være behjelpelige med å svare ut spørsmål man lurer på. //

Generalforsamlingen har vedtatt å skifte ut alle vinduer og balkongdører, men en andelseier byttet for egen regning i 2019. Skal hun få samme økning i felleskostnader som resten? Svar: Ja, det er i praksis ikke mulig å differensiere felleskostnadene dersom denne kostnaden belastes alle etter brøk/fordelingsnøkkel som forutsettes å være det vanlige. Dersom det er slik at andelseier ved å gjøre dette i egen regi sparer borettslaget for en kostnad, kan man imidlertid vurdere å betale andelseier en kompensasjon tilsvarende borettslagets besparelse. //

Har du et spørsmål? Har du spørsmål som også er relevant for andre boligselskap? Nye spørsmål og svar blir trykket i neste utgave av Bolig & Miljø. Send inn til redaktør Henrik Sørlie, henrik.sorlie@obos.no.

KILDE: TERJE SJØVOLD, JURIDISK DIREKTØR I OBOS

BOLIG & MILJØ 41

Guide juristen

E R S TAT N I N G

Styrets ansvar Når kan styret komme i erstatningsansvar? TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

Spørsmål: I styret i borettslaget vårt har vi diskutert muligheten for at vi kan komme i erstatningsansvar dersom noe går galt. Kan du si noe om risikoen for dette? Svar: Det er en risiko forbundet med alt her i verden, og også et styremedlem i et borettslag (eller sameie) kan komme i erstatningsansvar dersom det gjøres feil som leder til at borettslaget eller andre lider tap. Innledningsvis vil jeg imidlertid understreke at det skal en del til for at et borettslagsstyre skal komme i ansvar, og det knapt er eksempler fra rettspraksis på at dette faktisk har skjedd. Man bør derfor ikke la frykten for å komme i ansvar stå i veien for å ta på seg den viktige oppgaven det er å sitte i styret for borettslaget sitt. Forutsetningen for å komme i ansvar er at man forsettlig eller uaktsomt har begått en skadevoldende handling som har påført noen et økonomisk tap. Den skadevoldende handling må være begått under utførelsen av plikter som styremedlem. Dersom noen volder skade utenfor rollen som styremedlem – for eksempel gjennom forsømt vedlikehold av egen bolig – er ikke dette gjenstand for styreansvar. For å fastslå om man har opptrådt uaktsomt eller ikke må 42 BOLIG & MILJØ

man bedømme skadevolderen opp mot den relevante aktsomhetsnormen som gjelder på området. Aktsomhetsnormen for styremedlemmer i borettslag er ikke spesielt streng, dette ble fastslått av lagmannsretten i en dom fra 1994 (publisert i Rettens Gang som RG 1994 s. 953) som senere er lagt til grunn i rettspraksis. Et avgått borettslagsstyre ble avkrevd erstatning fordi det angivelig hadde påført borettslaget tap, blant annet i forbindelse med rehabiliteringsprosjekter og for å ha hatt et høyt forbruk på restaurant.

Aktsomhetsnormen for styremedlemmer i borettslag er ikke spesielt streng. Lagmannsretten konkluderte med at styret ikke hadde opptrådt uaktsomt og frifant dette blant annet med begrunnelsen: «Når styret har foretatt en forsvarlig vurdering, kan det ikke utløse erstatningsansvar om det senere viser seg at en annen avgjørelse hadde vært å foretrekke.» Videre fant lagmannsretten at: «En streng aktsomhetsnorm kan hindre de mest innsiktsfulle kandidater i å

Styremedlemmet skal bedømmes i forhold til hva som kan forventes av et gjennomsnittlig styremedlem i et borettslag.

påta seg tillitsverv i borettslagene.» Styremedlemmet skal bedømmes i forhold til hva som kan forventes av et gjennomsnittlig styremedlem i et borettslag. Selv om styremedlemmet skulle ha en profesjonell bakgrunn som gir særlige forutsetninger til å fylle vervet, gjelder ingen strengere norm for dette medlemmet. Styreansvaret er ikke noe kollektivt ansvar. Hvert styremedlem skal vurderes for seg, og det kan få den konsekvens at utfallet av ansvarsvurderingen blir forskjellig. Det skal med andre ord en del til for å komme i ansvar. Dette betyr selvsagt ikke at man skal ta lett på de forpliktelser som følger med å ha et tillitsverv i borettslaget. Styret har ansvaret for forvaltningen av laget og dets underliggende verdier, som regelmessig er meget betydelige. Styret må derfor påse at det har en skikkelig saksbehandling, at styrevedtak fattes som de skal og blir behørig protokollert, at avtaler med leverandører og tjenesteytere inngås skriftlig, og at alle utbetalinger kontrolleres på foreskreven måte. Dersom man som styremedlem er uenig i det vedtaket flertallet har til hensikt å treffe, må man påse at eventuell uttrykt dissens kommer til uttrykk i styreprotokollen. //

Må felleskostnadene økes? Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

Guide digitale løsninger STYREROMMET

Få hjelp til vedlikehold En ny tjeneste på Styrerommet gjør det enklere å jobbe med vedlikehold og bærekraft. TEKST: HENR IK SØR LIE

n helt ny tjeneste er underveis på Styrerommet, og de første 20 boligselskapene har allerede fått tilgang. Målet er å gi alle tilgang før sommeren. Tjenesten har fått navnet Vedlikehold og bærekraft. – Dette er en stor satsing fra OBOS, der IT-utviklerne og forvaltningsrådgivere har samarbeidet tett med ingeniørene i OBOS Prosjekt. Målet er å gi styrene et nyttig redskap for å kartlegge og planlegge vedlikeholdsarbeider, sier prosjektleder Malin Mörlin i Digitale forvaltningstjenester i OBOS. Selvhjelpsløsning. Glenn Arvesen er avdelingsleder byggrådgivning i OBOS Prosjekt. Han forklarer at det er en viktig forskjell mellom den nye tjenesten og en tradisjonell vedlikeholdsplan, som blant annet kan kjøpes av OBOS Prosjekt.

Større bevissthet gir bedre valg, som er gunstig både for økonomien og klimafotavtrykket. Glenn Arvesen

– Den nye tjenesten på Styrerommet er en selvhjelpsløsning der du blir guidet underveis i prosessen. Styret kan selv legge inn dokumentasjon om utførte arbeider, og de kan sette opp vedlikehold som de antar vil komme i årene fremover – med 44 BOLIG & MILJØ

andre ord lage en plan for å skaffe seg oversikt. I stedet for å kjøpe en komplett vedlikeholdsplan, kan styret søke hjelp ved behov, sier Arvesen. Tjenesten fungerer slik: Du vil først bli bedt om å legge inn generell informasjon om boligselskapet, blant annet byggeår og bygningstype. Deretter kan du legge inn avtaler om daglig drift og informasjon om vedlikehold som er gjennomført de siste 30 årene. Du kan også legge inn informasjon om bygningsdeler, for eksempel hvis det er gjentakende problemer med en takterrasse. Til slutt lager man en tentativ plan for fremtidig vedlikehold. – Til hjelp har OBOS Prosjekt lagd over 50 artikler med tips og råd om ulike deler av bygningsmassen, inkludert råd om energi og bærekraftige valg. Disse artiklene ligger i den nye tjenesten, og dermed er det enkelt å finne informasjon om det som er

aktuelt for ditt boligselskap, sier Arvesen.

Malin Mörlin, prosjektleder i Digitale forvaltningstjenester i OBOS.

Glenn Arvesen, avdelingsleder byggrådgivning i OBOS Prosjekt.

Større bevissthet. Han tror den nye tjenesten vil bidra til større bevissthet om drift og vedlikehold, og at styret enklere kan planlegge og ta gode valg. Med god planlegging blir det også enklere å sette riktig nivå på felleskostnadene. – Større bevissthet gir bedre valg, som er gunstig både for økonomien og klimafotavtrykket. Vi håper den nye tjenesten bidrar til at langt flere boligselskap får oversikt over vedlikeholdsbehovet, sier Glenn Arvesen i OBOS Prosjekt. // Vedlikehold og bærekraft skal tilbys alle boligselskap som forvaltes av OBOS. Det blir en trinnvis utrulling i månedene fremover, og det gis beskjed når ditt boligselskap kan ta tjenesten i bruk.

VIBBO ÅRSMØTE

Klart for digitale møter Hvordan skal årsmøtet avholdes i år?

Skatteopplysninger om boligen I år blir skatteopplysningene om boligen lett tilgjengelig på Vibbo. Hvert år beregner og fordeler OBOS beløpene som skal med på skattemeldingen (selvangivelsen) til hver enkelt boligeier. I år blir opplysningene trygt og enkelt tilgjengelig for hver enkelt under menypunktet «Min bolig» på Vibbo rundt 15. februar. OBOS sender en e-post eller SMS til hver enkelt så fort opplysningene er klare. Eiere som har flyttet, har reservert seg mot digital kommunikasjon, er juridisk eier eller ikke har oppgitt e-postadresse eller mobilnummer, får opplysningene tilsendt på Digipost eller i posten.

TRYK K SK JERM

Vibbo i oppgangen

Med koronapandemien fikk digitale møter en ekstrem vekst, og det samme gjorde den digitale årsmøtemodulen til OBOS. I skrivende stund er det vanskelig å spå hva utfallet blir i år, men erfaringer fra 2021 tyder på at mange nå foretrekker heldigital møteform – selv om det er lov å møtes fysisk. – De fleste vil nok velge enten heldigitalt eller fysisk møte i år. Husk at det også går an med en kombinasjon av digital avstemning og et møte – enten møtet blir gjennomført på Teams eller grendehuset, sier prosjektleder for Styrerommet, Simon Vennerød-Diesen. Han har tro på at mange ønsker digital avstemning, blant annet begrunnet i deltakelse blant beboere. – Våre tall viser at deltakelsen ble mer enn firedoblet da alle måtte gjennomføre digitalt årsmøte i 2020. Det kan jo kalles en liten revolusjon for beboerdemokratiet. Den digitale årsmøtemodulen har vært under kontinuerlig utvikling de siste årene, og

siden i fjor har det blitt gjort en del forbedringer. – De siste endringene vil i størst grad kunne merkes for de som administrerer møtet, enten det er styret eller rådgiveren. Blant annet slipper man å lage stemmeblanketter til de som ikke deltar digitalt. I tillegg har vi lagd en forhåndsvisning, slik at du kan se hvordan alt vil se ut i selve møtet. Eierne vil ikke merke den store forskjellen, men de vil få en innkalling som ser penere ut enn sist – med mindre «luft» mellom sakene på sakslisten, sier VennerødDiesen. Han minner om at Vibbo kan være et nyttig verktøy for å få inn forslag til saker og kandidater. Hvis det ligger an til kompliserte saker på agendaen, kan det være smart å informere om disse på Vibbo i god tid før innkallingen blir sendt ut. – Innspillene dere får fra beboerne kan brukes til å formulere best mulig forslag til vedtak. Jo bedre forarbeid som er gjort, jo sjeldnere vil man oppleve behov for benkeforslag.

Ønsker dere at flere av beboerne skal bli kjent med Vibbo og det som publiseres der? Løsningen kan være å henge opp en trykkbar skjerm i oppgangen som automatisk viser nyhetene som publiseres på Vibbo. Skjermen viser boligselskapets innloggede Vibbo-side. På denne måten kan styret enklere nå fram med nyheter og annen informasjon til alle beboerne. OBOS jobber for at ulike leverandører skal tilby denne tjenesten. Ta kontakt med support@ styrerommet.no for mer informasjon.

TIPS

VISSTE DU AT... … styret kan gi beboere redaktørtilgang på Vibbo for å få hjelp med publisering av nyheter og temaer? … skjema for bestilling av nøkler, forsikringssaker og liknende kan legges til både under nyheter og temaer?

BOLIG & MILJØ 45

Bolig & Miljø dette er obos

Bruksoverlating via Vibbo Bor du i et borettslag eller aksjeselskap og ønsker å leie ut boligen din, ja da må du søke om bruksoverlating. Nå har det blitt mye lettere å søke, du trenger bare å fylle ut et enkelt skjema på Vibbo. Under «Min bolig» kan du legge til beboer. Når du velger «leietaker» får opp noen felter som må fylles ut for å søke om

bruksoverlatingen, blant annet antall personer og eventuelle hunder/katter som skal bo der. Du må også legge inn leieperiode og om du er i nær slekt med leietaker. Når søknaden er sendt vil både eier og styret motta en e-post som bekrefter søknaden. Du ser også en markering under «Min

bolig» om at det er søkt om bruksoverlating. Styret har nå en måned på å godkjenne eller avslå søknaden. Dette gjøres også på Vibbo. Når søknaden er behandlet får eier en bekreftelse på e-post. I tillegg til en forenklet prosess er også prisen på bruksoverlating ca. 25 prosent lavere når søknaden gjøres digitalt i stedet for manuelt.

Kurskalender Webinar: Introduksjon til Styrerommet Styrerommet gjør det enkelt å håndtere økonomi, gjennomføre HMS og avholde styre- og årsmøter. Vi tar en grunnleggende gjennomgang av innholdet. Når: Torsdag 24. februar 16.30 - 18.00 Pris: Gratis Temawebinar: Meldinger på Vibbo

Visste du at … …opptak av webinar blir tilsendt alle påmeldte i etterkant? Praktisk hvis du ikke rakk å se det på direkten.

…du finner tidligere utgaver av Bolig & Miljø på obos.no/ boligogmiljo og på Styrerommet under Hjelpemidler?

Meldinger på Vibbo gjør det enkelt for styret å kommunisere med hver enkelt beboer, og reduserer behovet for e-post og SMS, som ofte er lite effektivt og uoversiktlig. På dette korte webinaret ser vi på hvordan du kan bruke «meldinger» på Vibbo på best mulig måte. Når: Onsdag 2. mars kl. 16.30 - 17.15 Pris: Gratis

…vår forsikringsavdeling forhandler frem gode avtaler og følger opp skader med forsikringsselskapet?

…det er gratis å ha og bruke bankkort fra OBOS-banken?

Temawebinar: Styremøter på Styrerommet Styrerommet gjør det enkelt å avholde styremøter. Vi tar en gjennomgang av hvordan du på best måte bruker verktøyet. Når: Torsdag 10. mars kl. 16.30 - 17.15 Pris: Gratis

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Temawebinar: Boliger og beboere på Styrerommet

Noe av hva vi tilbyr

Kassakreditt For å avhjelpe høye strømpriser tilbyr OBOS-banken en rabattert rente på kassakreditt samt frafall av etableringsgebyr på denne. Tilbudet gjelder for alle boligselskaper forvaltet av OBOS, og søknadsfristen er 28. februar.

46 BOLIG & MILJØ

Utstyr til uterom Snart kommer våren, og vår samarbeidspartner LOG har alt boligselskapet trenger for etablering, drift og vedlikehold av utemiljøet. Les mer på log.no.

Hjelp til rehabilitering Få hjelp med forprosjekter, tilstandsvurderinger, vedlikeholdsplaner, energi og miljø, radonsanering, heisanlegg, brannsikkerhet, skaderapporter og gjennomføring av alle typer oppdrag. OBOS Prosjekt har erfaringen og kunnskapen som skal til! Se obosprosjekt.no

I modulen «Boliger og beboere» får du full oversikt over eiere og boliger i boligselskapet. På dette korte webinaret ser vi på mulighetene som ligger i modulen. Når: Tirsdag 22. mars kl. 16.30 - 17.15 Pris: Gratis

Mer informasjon på obos.no/kurs.

Ring 48 300 500 og få GRATIS befaring!

AVFALLSBRØNNER • Vi har kun fokus på avfallsbrønner! • Vi tilbyr prosjektering, prosjektledelse og komplett

leveranse inkl. grunnarbeider/montering! • Et bredt spekter av opsjoner!

-30%

SOLSKJERMING OG GARASJEPORTER

DERFOR INVESTERER «ALLE» I SOL- OG INNSYNSSKJERMING • Fjerner sjenerende sollys • Mørkere soverom • Reduserer varmeinnslippet gjennom vinduene • Fjerner reflekser på TV´n • Reduserer innsyn • Er dekorativt

__________________________________________________________ __

Tlf. 97 61 92 91

www.conservomiljo.no

VEDLIKEHOLDSFRIE KVALITETSVINDUER I PVC

H-VINDUET+

VEDLIKEHOLDSFRIE KVALITETSVINDUER I PVC – DU SPARER BÅDE TID, PENGER OG MILJØET! H-vinduet+ har i over 30 år levert til borettslag, sameie, ene- og flermannsboliger, institusjoner og næringsbygg over hele landet. Med fornøyde kunder som reslutat. H-vinduet+ trenger ingen ingen overflatebehandling, ingen skraping eller maling gjennom hele vinduets levetid. Vi fokuserer på bærekraftige løsninger, og det er derfor viktig for oss å levere vedlikeholdsfrie og resirkulerbare produkter av høy kvalitet og med lang levetid. Kontakt oss for ytterligere informasjon på marked@hfasader.no eller 70 21 74 00. hfasader.no

Anleggsgartnere

Postkasser

Brannsikring

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

www.oslobrannsikring.no Tlf.: 22 88 45 80

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste. • Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser. • Forhandler for Stansefabrikken.

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Avfallshåndtering

Elektriker

Container til fastpris uansett vekten på avfallet

BORETTSLAGETS ELEKTRIKER!

Vi utfører alt innen elektroinstallasjon. Feilsøking • Utvidelser • Nye anlegg • Elbil Inngår gjerne rammeavtale med ditt borettslag/sameie.

Radonmåling

Radonmålinger - Radontiltak Spesialrabatt til borettslag/sameier!

Bestill på ragnsells.no RAGNSELLS.NO - 22800800 Avfallshåndtering Avfallsbrønner

Tlf. 23 08 52 00 • post@elektro-nytt.no www.elektro-nytt.no

Vaktmestertjenester

Tlf. 21960350 www.radonlab.no

Vindu - dør montasje

salg, installasjon, service og vask

Vaktmestertjenester Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720 64 80 29 00

strombergs.no

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

vaktmester-oslo.no Oppmerking

Totalentreprenør Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

www.vdmontasje.no Annonsere her: Annonsere i Bolig & Miljø? Ta kontakt med: Mona Jørgensrud

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Bolig&Miljø

AP OG KUNNSK R DEG SJON FO INSPIR A YRET TER I ST SOM SIT 1 #3 – 202

TEMA

g Rehabiliterin Ta vare på

verdiene!

Side 8–26

ST YREA BY UT VIK

OBOS Vinneren av Bærekraftpris

M I LJ Ø

Side 20–23

LING

De glade tyveårene Side 31–34

R BEID

Tips til nye styreledere Side 28–29

Tlf. 911 73 473 – mail: mj@hsmedia.no

Vil du annonsere? Målgruppen forvalter store verdier. Gjennom Bolig & Miljø treffer du styremedlemmene i over 5000 borettslag/sameier med 260.000 boliger. I medieplanen for 2022 finner du oversikten over annonseformat og priser. Du kan også be om den siste leserundersøkelsen, som viser svært gode tall. For eksempel oppgir hele 9 av 10 mottakere at de leser bladet! Ta kontakt med Randi Oppegård for mer informasjon.

Tlf. 922 61 620 – mail: ro@hsmedia.no

Baktrappa

T O R VA L D G A H L I N , S V E N S K T E G N E R

Test deg selv!

Norsk bykultur

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1.

Hvem innehar vervet som stortingspresident?

2. Hva slags frukt er en Golden Delicious? 3. Hvilken mannlig sanger fra Canada hadde en hit i 2021 med sangen Peaches? 4. Hva heter forbundshovedstaden i Canada? 5. I hvilket «luftig» firma er irske Michael O'Leary administrerende direktør? 6. Hvilket land har du ankommet når flyet ditt lander på Frédéric Chopin lufthavn? 7.

Hva er det norske ordet på rovdyret som på engelsk heter wolverine?

8. Fotballklubben Jerv rykket i fjor sensasjonelt opp til Eliteserien for første gang etter å ha slått Brann fra Bergen i playoff. I hvilken norsk by hører FK Jerv hjemme?

9. Hva heter den norske visesangeren som sammen med Lillebjørn Nilsen, Lars Klevstrand og Åse Kleveland utgjorde visegruppen Ballade på slutten av 70-tallet? 10. Med en verdenskjent bydel i navnet, hva var kodenavnet på USAs prosjektet for å utvikle den første atombomben 1942-1945? 11. I hvilket år ble NATO stiftet? 12. Hvilken idrett driver San Francisco 49-ers med: basketball, ishockey eller amerikansk fotball? 13. Hvem representerte Norge i den internasjonale finalen i Eurovision Song Contest i 1997 med låten San Francisco?

Hva med å besøke Folkemuseet på Bygdøy i år? Da kan du legge turen innom den største utstillingen de noen gang har lagd innendørs. Storsatsingen heter TIDSROM 1600-1914, og den følger borgerskapet gjennom dagligliv og fest i 300 år. Det er over 1500 gjenstander og seks autentiske interiører. Utstillingen er i et nyrenovert museumsbygg, Bybygg, som ble åpnet i 1914 – nettopp for å vise bysamlingene. Tidlig på 1990-tallet var det i så dårlig forfatning at både bygg og utstilling ble stengt for publikum, men nå er det hele renovert og åpent for besøkende. Du kan også laste ned mobilappen Tidsrom hvis du ønsker en smakebit på utstillingen. Mer info på norskfolkemuseum.no/tidsrom.

14. Fra norrøn mytologi; hva het Tors hammer? 15. I hvilket fjellområde kan du bestige toppen Torshammaren (1440 moh.)?

1. Masud Gharahkhani (Ap) 2. Eple 3. Justin Bieber 4. Ottawa 5. Ryanair 6. Polen (Warszawa) 7. Jerv 8. Grimstad 9. Birgitte Grimstad 10. Manhattan-prosjektet (Manhattan Project) 11. 1949 12. Amerikansk fotball 13. Tor Endresen (0 poeng, sisteplass) 14. Mjølner 15. Jotunheimen

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

FOTO: HA AKON HARRISS / NORSK FOLKEMUSEUM

Den som tror at fortiden ikke kan forandres, har ikke skrevet sine memoarer.

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene. Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Prosjekt

Er dere forsikret mot skadedyr? Vi forsikrer 1,2 millioner boliger i hele landet mot råteskader og skadedyr.

Bekjempelse av skadeinsekter, mus og rotter inngår ikke automatisk i bygningsforsikringen. Bli kvitt skadedyr

Økonomisk trygghet

Rask hjelp

Økt sikkerhet

Derfor bør du forsikre deg • Insektskader kan bli dyrt. • Skader og insekter inne kan oppleves

ubehagelig og belastende. Med riktig forsikring får du rask hjelp om uhellet er ute. • Skader oppstår både i nye og eldre bygninger og bekjempelse er ofte omfattende og kostbart. • Vi har mer enn 80 års erfaring. Du kan være trygg på at skadesaken er i de beste hender.

Tips til forebygging • Gå grundig gjennom bygningen minimum årlig. • Sørg for jevnlig vedlikehold. • Hold det rent, ryddig og tørt. • Oppbevar mat i tette beholdere. • Sikre tilstrekkelig ventilasjon i bygningen. • Gjennomfør tettetiltak for å hindre at insekter

og andre skadedyr kommer inn.

Ta kontakt med ditt forsikringsselskap eller besøk våre nettsider hussoppen.no for mer informasjon

- mot råte og skadedyr

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

OBOS bygger fibernett! Fiber har nærmest ubegrenset kapasitet, og med hjemmekontor og nye underholdningskanaler kommer det godt med. OBOS OpenNet dekker fiberetablering for boligselskapet og følger dere gjennom hele overgangen.

- Frihet til å velge, og å velge bort.

Valgfri TV og internett Raskt og stabilt Enkelt og trygt å bytte

Skann QR koden for å lese mer

Les mer på obosopennet.no