Magasinet
april 2018
Min Boligforening 4. udgivelse
til bestyrelser i
tema: Ejendommens
drift og vedligehold Start det rigtige sted med jeres vedligeholdelsesplan
UndgĂĽ ekstraregning pĂĽ din fjernvarme Skab vĂŚrdi og besparelser med energioptimering
andels- og ejerboligforeninger
Prosedos nye kommunikationssystem til foreninger er et moderne værktøj, der hjælper dig med at spare tid og ressourcer. Samtidig gavner det miljøet, når printeren står stille.
Digitalisér og automatisér de ressourcekrævende opgaver
10
Ov er bo Pr ere oB ha op ro å e pre n m tte ån t si ed g i !
be
.00
0
Dokumentarkiv Et brugervenligt online arkiv, hvor administrator deler dokumenter - f.eks. indkaldelser, referater og vedtægter. Økonomiske data Systematiseret oversigt over foreningens økonomiske data, som kan tilgås af alle i bestyrelsen døgnet rundt. Online bilagsgodkendelse Digital og automatiseret godkendelse af bilag som for eksempel udlæg. Beskeder Den personlige beskedboks gør kommunikation internt mellem beboerne let - helt uden, beboerne skal kende andres mail eller mobil. Vicevært og opgavestyring Beboerne kan let indberette fejl og mangler, der så sendes til viceværten og bestyrelsen. Viceværten kan sende SMS og kontakte beboerne direkte fra sin smartphone.
Endnu bedre kommunikation med foreningens beboere Beboerprofiler
SMS
Beboerne opretter sig og noterer selv
Administrator og bestyrelse kan sende SMS
mailaddresse og telefonnummer til fremtidig
direkte til beboerne. F.eks. påmindelse om
kommunikation. Beboerne vedligeholder selv
planlagte møder eller orientering om akut
deres kontaktinformationer, så bestyrelsen
lukning for forsyninger til ejendommen eller
slipper for det arbejde, og endelig slettes
om oversvømmelser.
beboerne automatisk ved fraflytning fra ejendommen.
Nyvej 16 C 1851 Frederiksberg C
www.prosedo.dk info@prosedo.dk
10
Ov er bo Pr ere oB ha op ro å e pre n m tte ån t si ed g i !
be
.00
0
Prosedos nye kommunikationssystem til foreninger, er et moderne værktøj der hjælper dig med at spare tid og ressourcer. Samtidig gavner det miljøet når printeren står stille. Følgende ejendomsadministratorer benytter allerede ProBo: A ADLEX-MÜRSCH ADVODAN GLOSTRUP ADVODAN HELSINGØR ADVODAN HILLERØD ADVOKATFIRMAET SVENDSEN ANDELSBO B BJØRNSHOLM BOELSKIFTE ADMINISTRATION A/S BOLIGADMINISTRATORERNE A/S BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S C CUBUS ADMINISTRATION APS D EJENDOMSADMINISTRATION A/S F FREDE TELLEFSEN H HALDGUTTENBERG ADVOKATER HUPFELD & HOVE L LEA EJENDOMSPARTNER A/S N NORD EJENDOMSADMINISTRATION A/S
S SALLING EJENDOMSADMINISTRATION SJELDANI BOLIGADMINISTRATION SPAR NORD EJENDOMSADMINISTRATION V VALDAL EJENDOMSADMINISTRATION VEST ADMINISTRATIONEN A/S W WANTZIN EJENDOMSADVOKATER WIND ADMINISTRATION WTC ADVOKATERNE Ø ØENS EJENDOMSADMINISTRATION
Undgå ubehagelige overraskelser med en OBH vedligeholdelsesplan Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår - dermed undgås følgeskader på andre bygningsdele, ejendommens værdi bevares og vedligeholdelsesomkostningerne vil være lavere.
Ring i dag:
7678 4735 - og få et uforpligtende tilbud
Vi har et stort erfaringsgrundlag som en af Danmarks største udbydere af energimærker og vedligeholdelsesplaner. En OBH Vedligeholdelsesplan inkluderer også el og VVS.
Vi ønsker at være jeres faglige sparringspartner til bestyrelsen. Derfor har vi nedsat et team af specialister indenfor ejer- og Andelsforeninger, som kender til de udfordringer, som I møder i dagligdagen.
www.obh-gruppen.dk Rådgivende ingeniørfirma siden 1965
SPAR TID!
En OBH andelsvurdering inkluderer EL og VVS - med kun ét besøg Vi er ikke udførende, og vi er 100% uvildige.
V EL K O M M E N
Jo bedre Magasinet Min Boligforening kan skabe overblik over en andels- eller ejerboligforenings drift og vedligehold, jo mere tid og penge kan der spares for bestyrelsen og for boligforeningen.
Kære bestyrelsesmedlem Med foråret træder også skader fra vinterens vind og vejr tydeligere frem på ejendommen. Ofte fører det til at man må tage hånd om en endnu større renovering, når først en teknisk rådgiver får afdækket omfanget.
T
emaet for denne udgivelse af Magasinet Min Boligforening er “Drift og Vedligehold”.
Alle ved at det er afgørende løbende at tilse foreningens ejendom, men det er ikke altid helt nemt at få afdækket og prioriteret opgaverne, når foreningen skal være enig om både økonomi og rækkefølgen af opgaverne. Det kan den erfarne tekniske rådgiver hjælpe med. De kommer med bred erfaring fra andre lignende etageejendomme og kan hurtigt sammenligne jeres ejendom med tilsvarende ejendomme. Samtidig kan de med stor faglig integritet og viden få sat fokus på de svære
Først gennem den vigtige byg-
Sammen med vores øvrige artikler i
opgaver, der med tiden nødven-
getekniske rapport (find mere om
magasinet håber vi således, at vi er
digvis skal håndteres. Det utætte
byggeteknisk rapport på side side
med til at give jer bestyrelser yder-
tag eller rørene, der lækker og den
18) og herefter følger vedligehol-
ligere viden og kilder til, hvordan
fugtige kælder. Rådgiverne vil alle
delsesplanen, der baseret på den
en sund andels- eller ejerboligfor-
istemme, at det på både kort og
byggetekniske rapport typisk læg-
ening bestyres.
lang sigt er mest rentabelt at have
ger en renoverings- og vedligehol-
en vel-vedligeholdt ejendom, og at
delsesplan over de næste 10 år. Den
alle beboere taber ved at udsætte
kan du læse mere om på side 26.
vigtige renoveringsprojekter.
God fornøjelse med denne udgave af Magasinet Min Boligforening.
Carsten V. Jagerkilde
Sidste etape og ofte oversete er integrationen af energioptimering
Carsten V. Jagerkilde Ansv. redaktør Magasinet Min Boligforening
Renovering bliver
i arbejdet og planlægningen med
til ejendomsværdi
ejendommen. Tiltag, der kan give
Med hjælp fra hele 3 tekniske
besparelser for boligforeningen og
PS. Næste udgivelse af Magasi-
rådgivere i form af OBH-Gruppen,
dermed for beboerne og i sidste
net Min Boligforening udgives i
Trio Arkitekter og Ingeman Fischer
ende forbedre rentabiliteten i re-
samarbejde med Building Green
kommer vi omkring de 3 vigtigste
noveringsprojekterne. Læs hvordan
messen. Hvad vil du læse om
elementer i at oparbejde en sund
I kan blive mere energirigtige og
indenfor bæredygtig renovering
ejendom, der kan blive et større og
bæredygtige i artiklerne på side 34
og byggeri? Send dit forslag ind
bedre aktiv for beboerne.
og på side 38.
til os på info@minbf.dk.
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
5
Boligvaskeri uden bekymringer Lad L’EASY Business varetage drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – og nyd godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Inkl. levering, installering og service.
MØD OS PÅ EJENDOMSMESSEN 25-26. APRIL 2018 STAND C:11!
Vælg en løsning, der matcher jeres behov Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan skræddersy løsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele leasingperioden. Det betyder færre bekymringer og tilfredse beboere.
Levering og installering. Fri service og reservedele i hele leasingperioden. Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og uheld.
Operationel leasing
Brugerbetalt vaskeri
Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri. Til små månedlige ydelser.
Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. I skal ikke have en krone op af lommmen!
“
Vi ser store fordele i, at vi ikke skal stå for driften. Vaskeriet er en service til beboerne og skal fungere optimalt. Derfor er det en stor fordel, at L’EASY Business varetager driften. Jeg har kørt i ejendomsbranchen i 20 år, og ofte oplevet store udfordringer med drift og service af vaskerier. Det her fungerer bare. Kim K. Falden, Ejendomschef – TG BRENTWOOD / THYLANDER GRUPPEN
72 15 11 15
boligvaskeri.dk
”
Løsninger til erhvervslivet
I N D HOL D
Indholdsfortegnelse side 8
s i de 11
side 18
Har jeres f o r e n i n g
TJEK EJENDOMMEN
St a r t d e t r i g t i g e s t e d med
miljøvenlig kom m u n i k a t i o n ?
FOR RADON
j e r e s v e d l i g eh o l d e l s e splan
side 22
s i de 26
side 30
E r egen vi c e v æ r t
den løbende vedligeholdelse
B r u g d e n ø v e r s t e e t age i
det rig t i g e ?
af ejendommen
b o l i g f o r e n i n g s a r b e jdet
side 34
s i de 38
side 42
Undgå ekst r a r e g n i n g
Sk a b v æ r d i o g b e s p a r e l s e r
Få styr på indeklimaet gennem
på din fje r n v a r m e
med energioptimering
i n d b y g g e t v e n t i l a t ion
Magasinet Min Boligforening, 4. udgivelse, april 2018 T e m a : Ejendommens drift og vedligehold F o r s i d e f o t o : i s t o c k Udgiver: Min Boligforening v/Arena Marketing ApS, Nyvej 16C, 1851 Frederiksberg C Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde Layout: Anja Ley Christensen Distribueret oplag: 7.200 Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Hans Lundqvist, hans@minbf.dk Projektkoordinatorer: Sarah Yadgar, sarah@minbf.dk, Timian Ø. Olesen, timian@minbf.dk Distribution og opdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk T r y k : KLS P u r e p r i n t A / S D i s t r i b u t i o n : B l a d k o m p a g n i e t A / S
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
7
A RTI K EL
Har jeres forening
miljøvenlig kommunikation? - eller bruger I som de fleste to kasser papir pr. år? P r o B o e r e n s k r æ d d e r s y e t web løsning til b oligforeninger, der gør d e t f r i v i l l i g e a rb e j d e l e t t ere, hurtigere og lidt mere m iljøvenligt.
Christian Ringbaek Christian Ringbæk Partner og konsulent
Flere af de store ejendomsadministratorer er begyndt at arbejde på digitaliseringen af hele eller dele af administrationen.
Miljø:
Økonomi:
I mange år har gennemsnitsforeningen
Følgeudgifterne - ud over selve
brugt mange kasser papir og toner for
papiret - er, toner, kopiafgift, porto
at kunne kommunikere med beboerne.
og mapper til at arkivere papirerne
Alene i forbindelse med generalfor-
i. Den samlede økonomiske udgift
samlingerne bliver der i gennemsnit
kan ofte beløbe sig til over 10.000
anvendt mellem 40 og 60 sider pr.
kr. pr. forening.
beboer til indkaldelser, regnskaber, referater og bilag m.v.
Digitaliseringen af ejendommen vil kunne sikre en miljøvenlig kom-
Et årsregnskab har gennem de sene-
munikation:
ste 10 år udviklet sig til at indeholde
Vi tror på at digitaliseringen er
op mod 20 sider, som følge af ny lov-
kommet for at blive, ligesom in-
givning, revisors standardbeskrivelser
ternettet ikke bare er en døgnflue.
m.v. Hovedparten af disse regnskaber
Så hvorfor ikke gavne miljøet og
bliver ikke læst af beboerne, men går
foreningens økonomi ved at vælge
direkte til affald.
en administrator der stiller et
I løbet af året sendes der tilmed en række breve fra administrator til de enkelte medlemmer, ligesom
Flere af de store ejendomsadministratorer er begyndt at arbejde
ter sedler m.v. til omdeling og
på digitaliseringen af hele eller
opslag i opgangene.
dele af administrationen. Prosedo har gennem de seneste
foreninger bruger ca. 100
syv år udviklet markedets førende
stykker papir pr. husstand.
ejendomskommunikationssystem
I Storkøbenhavn er gen-
i samarbejde med hovedparten af
nemsnitsforeningen på 30
de 40 største private ejendoms-
boliger. Det vil sige at der
administrationsfirmaer i Storkø-
pr. ejendom anvendes ca. 3.000
benhavn. Systemet hedder ProBo
stykker papir pr. ejendom pr. år. Dette svarer til hele 2 kasser papir. /
rådighed?
bestyrelsen og viceværten prin-
Vi antager at de fleste
8
digitalt kommunikationsværktøj til
MI N
B OLIGFORE N I N G
og samler al kommunikation om ejendommen på et sted. Det bety-
/ A P RIL
2 0 1 8
A RTI K EL
Undgå at jeres vigtige informationer drukner i mængden af printede papirer og mapper og få samtidig informationerne gjort tilgængelige for flere personer fra alle digitale enheder.
Følgeudgifterne - ud over selve papiret - er, toner, kopiafgift, porto og mapper til at arkivere papirerne i. De n s a ml e d e ø k o n omiske udgift kan ofte beløbe sig t i l o v e r 1 0 .000 kr. pr. forening. der at beboerne kun skal holde
Andre fordele ved at bruge
mindst en uge før indkaldelsesfri-
sine oplysninger ajour et sted.
digital kommunikation:
sten til generalforsamlingen, så kan
Samtidig kan både administrator,
Bestyrelsens tid: De fleste der sid-
enkelte beboere risikere ikke at
bestyrelsen og viceværten bruge
der i en bestyrelse i foreningerne
modtage indkaldelsen rettidigt.
disse oplysninger. Du kan på side
er aktive og travle mennesker. Det
21 tjekke om din administrator har
betyder, at kan man spare fem til 10
taktinformationer i form af mails og
mulighed for at stille ProBo til
timer om året på at printe og omdele
telefonnummer til rådighed for be-
rådighed. Der findes også andre
information, så gør man det gerne.
styrelsen og viceværten, kan disse
systemer, så hvis du ikke kan
Når beboerne stiller deres kon-
Beboernes sikkerhed/tryghed: Der
advisere beboerne hurtigere ved
finde din administrator på listen,
er ikke garanti for at posten leve-
akutte hændelser. Disse hændelser
kan du spørge din administrator
rer breve dagen efter brevene er
kan f.eks. være vand i kælderen,
om hvilke værktøjer de stiller til
postet. Det betyder at hvis admini-
strømafbrydelse eller sprængte
rådighed.
strator ikke har sendt manuel post,
vandrør. n
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
9
Kompetencer • • • • • • • •
• • • • • • • • • •
Vurdering af boligforeninger Bygningsrapporter Drift- og vedligeholdelsesplan Totaløkonomisk rådgivning Projektering af tagboliger Omdannelse af erhverv til bolig Lovpligtig energimærkning Totaløkonomisk rådgivning om sammenhæng mellem vedligehold og energioptimering Arkitektarbejde Byggeledelse Fagtilsyn Kvalitetskontrol Prioritering af skader Skimmelsager Statiske beregninger Termografering Afleveringsforretninger Myndighedsprojekter
Er du i gang med at projektere, bygge, renovere, vedligeholde, købe eller sælge en bolig? Så lad os være din byggetekniske partner. Sønder Boulevard 67 st. • 1720 Kbh V • Tlf: 70 70 15 31 lm@ingemanfischer.dk • www.ingemanfischer.dk
A RTI K EL
TJEK EJENDOMMEN FOR RADON Radon mistænkes for at være kræftfremkaldende. Derfor er der god
grund til at måle, hvor meget radon, der er i kælder og i boligen generelt. Men der er stor forskel på risikoen for radon i forskellige typer ejendomme. Vær særlig opmærksom, hvis boligen er opført før 1995 og er tæt på jorden. Men tjek også i etageejendomme.
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
1 1
A RTI K EL
Radon kan måles med et sporfilmsdosimeter. I kan selv sætte sporfilmsdosimeteret op i ejendommen, men analysen af måleresultaterne skal foretages af et analyselaboratorium. På Bolius hjemmeside www.bolius.dk/mit-bolius/mine-radontests/ raadgiverliste/ findes en liste over firmaer i Danmark, som tilbyder måling af radon.
Risikoen for forhøjet radon varierer
for et forhøjet radonniveau, mens
efter typen af ejendom, og hvor
risikoen for et for højt indhold af
boligen ligger. Der er mest radon
radon falder markant i etageejen-
i boliger, som ligger i stueetagen i
domme, særligt når der er kælder,
huse med terrændæk, dvs. i boliger
eller når boligen ligger på 1. sal og
uden hverken kælder eller krybe-
højere.
kælder.
“Fra undersøgelser af boliger i
Dea Lindegaard
lille risiko for forhøjede niveauer af
for meget radon i indeluften. Derfor
radon i boligen som helhed, men at
skal du især være opmærksom på
der kan være store variationer fra
radonniveauet, hvis du bor i et par-
rum til rum. Ved et lavt luftskifte i
celhus eller i række- og kædehus
kælder kan radon trænge op til de
vert år dør ca. 300 danske-
uden kælder”, fortæller seniorfor-
øvre etager. Desuden kan enkelte
re, fordi de har været udsat
sker Torben Valdbjørn Rasmussen
boliger i etageejendomme have et
for radon. Radon er en
Dea Lindegaard Kommunikationskonsulent Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København
H
etageejendomme ser vi, at der er en
fra Statens Byggeforskningsinsti-
indhold af radon i indeluften, som
naturligt forekommende radioaktiv
tut (SBi) ved Aalborg Universitet
er væsentligt forskelligt fra øvrige
gas, der dannes i undergrunden.
København.
boliger i ejendommen”, forklarer
Herfra kan den trænge ind i byg-
I fritliggende enfamiliehuse,
Torben Valdbjørn Rasmussen, der
ningen gennem utætheder i bygnin-
række- og kædehuse med kælder
er forfatter til flere SBi-anvisninger
gens konstruktioner mod jorden.
eller krybekælder falder risikoen
om radon.
1 2
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
Foto: Torben Valdbjørn Rasmussen
“Jo tættere din bolig er på jorden, jo større er risikoen for, at der er
A RTI K EL
“Undersøgelser viser desuden, at
bygninger. Indholdet af radon i
Men lige meget hvilken type bolig,
kældre i etageejendomme har samme
bygninger opført før 2010 bør hol-
du bor i, og især hvis du bor i en
risiko for forhøjede niveauer af ra-
des under 100 becquerel per kubik-
ejendom fra før 1995, er det en god
don som kæde- og rækkehuse samt
meter indeluft (Bq/m3). I bygninger
idé at få målt radonniveauet, lyder
fritliggende enfamiliehuse”, tilføjer
opført efter 2010 skal indholdet at
anbefalingen fra Torben Valdbjørn
Torben Valdbjørn Rasmussen.
radon være under 100 Bq/m3.
Rasmussen.
Især for meget radon Alle bygninger kan have problemer
Risikoen for forhøjet radonniveau i boliger fordelt på bygningstype
med radon, men især bygninger
e f t e r faldende risiko fra 20 % til under 1 %
i ældre bygninger
opført før 1995 bør være i fokus. I 1995 stillede bygningsreglementet nemlig første gang krav om luft-
1. Fritliggende-, række- og kædehuse uden kælder opført før 1995
tætte konstruktioner mod jord for
2. Fritliggende-, række- og kædehuse med kælder opført før 1995
at nedbringe indtrængning af radon
3. Fritliggende-, række- og kædehuse uden kælder opført efter 1995
til indeklimaet.
4. Fritliggende-, række- og kædehuse med kælder opført efter 1995
Bygningsreglement 2018 indeholder krav til nye bygninger og anbefalinger om, hvor meget radon
5. Etageejendomme uden kælder 6. Etageejendomme med kælder/krybekælder
der højst bør være i eksisterende
Kilde: Torben Valdbjørn Rasmussen
D r i f t
o g V edl i g e h o ld
/
1 3
A RTI K EL
især bygninger opført før 1995 bør være i fokus. I 1995 stillede bygningsreglementet nemlig første gang krav om lufttætte konstruktioner mod jord for at nedbringe indtrængning af radon til indeklimaet. Mål radonniveauet i bygningen
Sporfilmdosimetre kan købes på
ger opført før 2010 bør årsmiddel-
For at finde ud af, om der er et
nettet. Når de har siddet i byg-
værdien heller ikke være over 100
problem med radon i bygningen,
ningen i måleperioden, indsendes
Bq/m3, men dette er ikke noget
skal niveauet af radon måles. Ved at
sporfilmdosimetrene til leveran-
krav.
følge vejledningerne i SBi-anvisning
døren, så de kan analyseres på et
Finder du et forhøjet niveau af
270, Måling af radon i bygninger,
laboratorium. Laboratoriet opgi-
radon i boligen, bør det undersø-
kan man finde ud af, om bygningen
ver radonindholdet for hvert af de
ges nærmere. På hjemmesiden www.
lever op til myndighedernes radon-
steder, der er målt og kan udregne
radonfrithjem.dk, som Bolius og
krav og -anbefalinger. Vær opmærk-
det, der kaldes den estimerede
Realdania står bag, kan du finde
som på måleperiode, antal af målere
årsmiddelværdi, som angives i Bq/
en liste med rådgivere, som har
og placering af målere.
m3 (Becquerel pr. kubikmeter luft).
gennemgået en efteruddannelse i
Er bygningen opført i 2010 eller
radonrenovering med eksperter fra
Sådan måler du radon:
senere, må årsmiddelværdien ikke
Statens Byggeforskningsinstitut og
• Foretag målingen i opholdsrum
være over 100 Bq/m3. For bygnin-
Teknologisk Institut. n
primært i den nederste del af bygningen og eventuelt i de rum I opholder jer flere timer dagligt,
Sporfilmdosimeter.
typisk i soverum og stue. • A nvend altid sporfilmdosimetre, evt. kombineret med elektroniske målere. • M ål over mindst 60 dage i perioden 1. oktober til 30. april. • B rug mindst to sporfilmdosimetre for at være sikker på at få en brugbar måling. • A ntallet af målere afhænger dog af bygningens indretning.
• R adon er en naturligt
hedsstyrelsen 25 gange
forekommende radio-
højere for rygere end ikke-
aktiv gasart, som dannes
rygere, der udsættes for de
af radium, der findes
samme mængder radon.
overalt i jorden.
• Radon kan hverken lugtes,
• H vert år rammes ca. 300
smages eller ses, men det
danskere af radon-
kan måles.
relateret lungekræft.
• Radon kan trænge ind i en
• Risikoen for udvikling af
bygning gennem utætheder
lungekræft er iflg. Sund-
i terrændækket, kælder-
1 4
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
gulvet og kældervæggene, fx pga. byggesjusk, sætningsskader eller ved rørgennemføringer. • På baggrund af WHO’s
anbefalinger skærpede bygningsreglementet i 2010 kravet til radonniveauet i nybyggeri,
så radonniveauet ikke
må overstige 100 Bq/m3.
2 0 1 8
Foto: Torben Valdbjørn Rasmussen
Fakta om radon
A RTI K EL
Boliger i etageejendomme har generelt lille risiko for forhøjede niveauer af radon, men der kan være store variationer fra rum til rum. Derfor er det en god idé at måle radonniveauet i de rum, man opholder sig meget i samt i kælder og i stueetage.
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
1 5
A RTI K EL
“Risikoen for udvikling af lungekræft er iflg. Sundhedsstyrelsen 25 gange højere for rygere end ikke-rygere, der udsættes for de samme mængder radon.”
Metoder til at nedbringe radonniveauet i 1. Ve n t i l a t i o n
• Øg luftskiftet i b y g n i n g e n s opholdsrum, fx v h a . f r i s k l u f t-
eksisterende b ygninger
bekælder, bør der selvfølgelig
renovering af terrændæk at
ikke være forhøjet radonniveau
sørge for at få lagt en radon-
i de overliggende opholdsrum.
membran. Nye bygninger skal selvfølgelig overholde tæthed-
ventiler eller ba l a n c e r e t m e-
2 . L u f t tætning
kanisk ventilati o n . M e n l a d
skravene, hvilket bl.a. indebærer,
• Tætn gulvkonstruktionen. Dette
være med blot a t s æ t t e e n aftræksventilat o r o p , f o r d e t
k a n v æ r e v a n s k e l i g t i e k s i s-
skaber undertry k o g d e r m e d
t e r e n d e b y g n i n g e r . Tæ t n i n g
risiko for, at der kommer endnu
udføres på den varme side af
mere radon ind i b y g n i n g e n .
bygningens klimaskærm. Er der
• Nedbring under t r y k k e t i n-
at radonindholdet i indeluften ikke må være over 100 Bq/m³.
3. R adonsug
• E t a b l e r s u g u n d e r g u l v k o nstruk -
u t æ t t e i n s t a l l a t i o n s g e n n e m-
t i o n e n . S u g e t k a n e v t . v ære
dendøre, igen f x v h a . f r i s k l u f t-
f ø r i n g e r , k a n i n d h o l d e t a f r a-
med mekanisk aftræk.
ventiler. H usk a t b r æ n d e o v n e
don i indeluften reduceres ved
skaber betydeli g t u n d e r t r y k .
at tætne disse.
l a g u n d e r g u l v k o n s t r u k t i onen.
• T ætn konstruktioner mod jord.
• Øg luftskiftet i e v e n t u e l k r y-
• Ve n t i l e r d e t k a p i l l a r b r y d ende T y p i s k m e d m e k a n i s k a f t ræk.
bekælder eller k æ l d e r . Hv i s
Også dette kan være vanskeligt
D e t f o r u d s æ t t e r , a t d e r er et
bygningen har e n f o r n u f t i g t
i eksisterende bygninger, men
k a p p i l a r b r y d e n d e l a g , s om der
ventileret kæld e r e l l e r k r y-
fx er det oplagt ved energi-
kan suges i.
L æ s m e r e o m r a d o n s i k r i n g o g m å l i n g a f r a d o n i SB i -a n v i s n i n g 2 47, R a d o n s i k r i n g a f e ks i s t e r e n d e byg n i n g e r o g i SB i -a n v i s n i n g 2 70 , M å l i n g a f r a d o n i byg n i n g e r . A n v i s n i n g e r n e k a n k ø b e s på www. a n v i s n i n g e r . d k .
1 6
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
Ring i dag!
Foto: Adobe Stock
45 88 16 88
Bedre indeklima med en tør kælder Vælg AIr-Flow Ventilation når fugten skal fjernes •B rug kælderen bedre uden fugt og radon. •H ele ejendommen forbedres med bedre ventilation. • I ndsivende radon gas fjernes. •L ydsvage ventilatorer med lang levetid.
Air-Flow er et familiedrevet firma grundlagt i 1934, og vi har i alle årene beskæftiget os med ventilation i etageejendomme og privatboliger i øvrigt. Vi var det første firma, der udviklede enkle vinduesog murventilatorer, som er egnet til udluftning direkte gennem mur eller vindue.
Air-Flow Ventilation A/S • Nybrovej 65 • 2820 Gentofte Tlf.: 45 88 16 88 • info@air-flow.dk • www.air-flow.dk
Air-Flow har gennem årene opbygget en unik erfaring, hvor vi hjælper vores kunder til bedre indeklima ved at fjerne fugt, skimmelsvamp og radon gas gennem energirigtig ventilation af ejendommen.
Start det rigtige sted med jeres
vedligeholdelsesplan I k k e a l l e bo l i g f o r e n i n g e r s t å r overfor sa mme f o r b e d r i n g s - e l l e r v e d l i g e h o l delsesopgaver. F o r a t k u n n e l æ g g e e n ø k o n omisk realistisk v e d l i g e h o l d e l s e s p l a n f o r j e r e s andels- eller e j e rb o l i g f o r e n i n g e r d e t s om o f test nødvendigt a t s t a r t e m e d e n s am l e t s c r e e n i n g af ejendo mmen, d e r s aml e s i e n by g g e t e k n i sk rapport.
Som et øjebliksbillede af ejendommens aktuelle tilstand ligger den byggetekniske rapport forud for en vedligeholdelsesplan. Rapporten giver boligforeningerne en idé om, hvad der er væsentlig at tage vare på her og nu, samt hvad der kan varetages på et senere tidspunkt.
Bo Wiedemann Morgan Nilsson
Ofte er det ikke foranstående for-
Bo Wiedemann Account Manager
bedrings- og vedligeholdelsesopga-
E
Morgan Nilsson Produktchef
ver, der trækker en ejendomsværdi nedad, men i langt højere grad hvis
n byggeteknisk rapport over
der ikke er taget stilling til skaderne
ejendommen kan sammenlig-
og foretaget en realistisk priorite-
nes med en tilstandsrapport
ring tids- og budgetmæssigt.
for lejlighed eller hus. Selvsagt er en gennemgang af en hel ejendom
Overblik og tryghed
langt mere krævende og omfat-
Den byggetekniske rapport udar-
tende, der kræver besigtigelse
bejdes af en rådgivende ingeniør
fra specialister samt analyser af
eller anden teknisk rådgiver, der
indsamlede prøver fra f.eks. træ-
med bred indsigt i byggeteknik,
og murværk. Mange skader på en
analyser og rapportering er spe-
ejendom er ikke synlige, eller de
cialiseret i at gennemgå ejendom-
er ikke kortlagt og beskrevet af be-
men. Samtidig kan den erfarne råd-
styrelsen til en nærmere vurdering.
giver sammenholde rapporten med
For bestyrelserne i andels- og ejer-
andre ejendomme af lignende alder,
boligforeninger ligger der derfor en
hvilket giver vigtig benchmarking
fordel i en systematisk gennemgang
for ejendommens tilstand i forhold
og udredning af en erfaren teknisk
til sammenlignelige ejendomme.
rådgiver, som et oplæg til f.eks. en
Rapporten vil typisk indeholde
kommende generalforsamling.
en beskrivelse af bygningens t i l 1 8
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
A RTI K EL
“Med en byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan kan bestyrelsen og generalforsamlingen indgå en dialog og planlægge, hvordan de på bedste måde driver deres ejendom, så den bevarer værdien.” Morgan Nilsson , OBH-Gruppen A/S
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
1 9
A RTI K EL
“Der er ingen, der vinder ved ikke at vedligeholde ejendommen. Er ejendommen ikke velvedligeholdt, så taber ejendommen værdi, og det betyder, at den enkelte ejer og andelshaver også har en mindre værdi i sin bolig.” Morgan Nilsson , OBH-Gruppen A/S
s t a n d i fo r m a f s y n l i g e s k a d e r,
lag, fordi der foreligger et over-
væ s e n t l i g e s o m m i n d r e væ s e n t -
blik over foreningens samlede
lige, en bestemmelse af almin-
behov til drift og vedligehold.
d e l i g s l i t a g e , d e r k a n u dv i k l e s i g
En række finansielle institutter
t i l e n s k a d e , by g n i n g s t i l s t a n d ,
kræver ligefrem, at der forelig-
å r s a g s b e s t e m m e l s e r, u d r e d -
ger en vedligeholdelsesplan
n i n g s o p g ave r s a m t e n o b j e k t iv
førend, de er villige til at yde lån
o g f a g l i g rå d g iv n i n g i fo r h o l d
til boligforeningen.
t i l , h vo r d a n s k a d e r n e s k a l b e a r-
En langsigtet vedligeholdel-
b e j d e s . E r ra p p o r t e n s u d g a n g s -
sesplan på baggrund af en byg-
punkt en pludselig skade kan
geteknisk rapport er derfor ikke
d e t væ r e v i g t i g t m e d e n h u r t i g
blot nøglen til at holde ejendom-
a f k l a r i n g a f , h vo r v i d t ko n s t r u k -
men i optimal stand, men også
tionerne kan bibeholdes og gen-
en strategi til at sikre sig mod
a nve n d e s , s a m t i h v i l ke t o m f a n g
ubehagelige overraskelser og
udbedring og afhjælpning er
store ekstraregninger. En byg-
n ø dve n d i g t .
geteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan skaber konkret
Rettidigt vedligehold
værdi for ejendommen og for alle
Når den byggetekniske rapport
dens beboere både på kort og
er lavet, er det afgørende, at den
længere sigt. n
omsættes til en tids- og budgetmæssig realistisk vedligeholdel-
Hvad er inkorporeret i en byggeteknisk rapport?
sesplan. Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse frem for at vedligeholde efterhånden, som problemer og fejl opstår.
• Udredning af bygnings-
Konsekvensen ved en manglen-
skader.
de plan kan i sidste ende være, at værdien af ejendommen forringes
• Tilstandsvurdering
i sådan grad, at det går ud over
af skadede områder
de enkelte ejere og andelshave-
så som fugt, brand, sætning/fysisk skade.
res økonomi. I en salgssituation skaber en
• Opsyn og måling af
samlet byggeteknisk rapport og
f.eks. fugt og dokument-
vedligeholdelsesplan gennemsig-
tationsmåling.
tighed i mellem køber og sælger.
• Kvalitetskontrol af
Begge parter kan træffe velop-
udførelsesfasen.
lyste beslutninger, og banker og realkreditinstitutter kan låne
• Udarbejdelse af
penge ud på et mere reelt grund2 0
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
udbedringsforslag.
2 0 1 8
Kære bestyrelsesmedlemmer VELUX ovenlysvinduer er bygget af solide materialer, så det kan sagtens være, at jeres ovenlysvinduer er i fin stand. Almindeligt slid og det hårde danske vejr kan imidlertid sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Med venlig hilsen
Desuden bliver nogle reservedele udfaset med tiden. Så uanset om jeres VELUX ovenlysvinduer er af nyere eller ældre dato, er det en god idé at få dem set efter.
Karsten Schouw Servicechef VELUX Danmark A/S
Derfor tilbyder vi nu et uforpligtende VELUX servicetjek.
Få et uforpligtende
VELUX
servicetjek
Alt hvad du skal gøre er at tilmelde jeres boligforening på velux.dk/servicetjek
V E D LIGEHOL D EL S E
Vicevært eller ej? Mange boligforeninger varetager selv driften og vedligeholdelsen
af deres ejendom. Det kan der være fordele ved. Men ordningen kan også løbende påvirke ejendommens generelle tilstand og naboskabet i boligforeningen negativt. Ligesom de praktiske og administrative opgaver kan opleves som fyldige og ressourcekrævende.
2 2
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
“før man ser sig om, er det blevet et fuldtidsarbejde.”
I Nina Dooleveat Holm Nina Dooleveat Holm Kommunikationskonsulent
kender det måske fra jeres egen
Eller trappevasken. Det er din tur til
boligforening. Den årlige havedag
at tage trappevasken i opgangene.
nærmer sig. Afbuddene strømmer
Men alle de andre mange og vigtige
ind op til dagen. Og når dagen oprin-
gøremål i dagligdagen presser sig
der, møder over halvdelen af beboerne
også på, så du når ikke at vaske trap-
desværre ikke op og vælger i stedet for
perne. Endnu engang forbliver trap-
at betale bøden for ikke at være delta-
perne uvaskede. Det skaber irritation
gende. Igen i år står derfor de samme
og samvittighedskvaler. Hos dig selv
personer og gør gårdhaven indbydende
og dine naboer. Og resultatet af det
og klar til de varme sommerdage – til
manglende og sporadiske engagement
gavn for alle i boligforeningen.
i driften og vedligeholdet af ejendom-
D r i f t
o g V edl i g e h o ld
/
2 3
V E D LIGEHOL D EL S E
Det kan være ressource- og bekymringsbesparende at få professionel ejendomsservice til, at varetage hele boligforeningens drift og vedligehold - året rundt.
men kan i sidste ende gå ud over
skal tændes, når vandrøret springer,
En sund ejendom
den generelle tilstand af ejendom-
eller når sneen skal ryddes.
mange år frem i tiden
men og ikke mindst naboskabet og
Derfor kan det være ressource- og
stemningen i boligforeningen.
Ved at engagere en fast vicevært vil
bekymringsbesparende at samle ind-
beboerne i boligforeningen hurtigt op-
satsen og i stedet få professionelle
leve at blive budt velkommen hjem fra
Økonomisk besparelse
til at varetage hele boligforeningens
arbejde af en ren trappeopgang og en
i boligforeningen
drift og vedligehold – året rundt.
pæn og vedligeholdt gårdhave. Og man
Samtidig kan driften og vedlige-
Der er mange fordele ved at have
slipper for den dårlige samvittighed i
holdelsen – ikke mindst for be-
en aftale om ejendomsservice og en
boligforeningen.
styrelsesmedlemmerne i boligfor-
fast vicevært tilknyttet boligforenin-
eningen – opleves som en fyldig
gen, forklarer regionsdirektør i TJEK
som jeres vicevært holder ved lige. Vice-
opgave. Praktisk som administra-
Ejendomsservice Jan Jeppesen:
værten opretholder løbende ejendommens
tivt. Praktisk stiller opgaverne
“Det letter både den praktiske
“Men det er ikke trappen og gårdhaven,
generelle tilstand og trivsel. Og med TJEK
blandt andet krav til kompeten-
og administrative byrde i boligfor-
Ejendomsservice har boligforeningen
cerne, der er til rådighed i bolig-
eningen at have en ejendomsser-
mulighed for at kalde de helt rette og fag-
foreningen, og i mange tilfælde vil
viceaftale i boligforeningen, da det
kyndige personer ind til specialopgaver
man alligevel stadig have brug for
for eksempel så kun er ét nummer,
som for eksempel syn og rens af kloakken
ekstern ekspertise – for eksempel
som man skal holde styr på. Nemlig
eller tagrenderne, så ejendommen holdes
ved en vandskade, ved strømsvigt
viceværtens. Samtidig oplever mange
sund i mange år frem,” forklarer Jan Jep-
eller ved service af fyret i ejen-
en konkret økonomisk besparelse
pesen og betoner samtidig, at man som
dommen.
på mellem 20 og 25 procent ved at
boligforening bliver serviceret med én fast
samle ejendomsvedligeholdet hos
vicevært, én fast kontaktperson, som står
os,” siger han.
klar til servicere. n
Administrativt betyder det blandt andet en større byrde for boligforeningen at holde styr på, hvem man har hvilke aftaler med. Der er den uendelige række af spørgsmål fra naboerne om opgaverne, når
59 års erfaring TJEK Ejendomsservice er en af Danmarks største udbydere af facility services. Siden 1959 har vi løst utallige opgaver for såvel store som mindre kunder – omkring opgaver som ejendomsservice, rengøring, vinduespolering og vedligehold af udendørsarealer. Hos TJEK Ejendomsservice bliver man blandt andet mødt af tilpassede løsninger ud fra boligforeningens ønsker og behov, løbende evaluering og budgetoptimering, effektiv ageren ved akutte behov, erfarne fagfolk. Og altid en åben og ærlig dialog.
ejendommen skal vedligeholdes. Og før man ser sig om, er det blevet et fuldtidsarbejde at holde styr på, hvem man skal kontakte, når varmen 2 4
/
MI N
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
Få professionel ingeniørrådgivning til dine tekniske anlæg
Vil du have succes med indregulering af dine vand- og varmeanlæg, er det en god idé at få professionel og erfaren rådgivning. Dårlig afkøling af fjernvarmen skyldes ofte dårlig eller
Dine fordele ved indregulering: • Energibesparelser
• Øget komfort og indeklima • Mindre risiko for strafafgift
• Færre driftsudgifter pga. slitage • Hurtigere varmt vand • Mindre vandspild
manglende indregulering af
Danakon har i over 60 år råd-
vand- og varmeanlæg.
givet bygherrer, boligforeninger, arkitekter og mange andre
Danakon hjælper med
kunder med bygge- og
indregulering af tekniske anlæg,
ingeniørfaglige udfordringer.
så du mindsker risikoen for
Vi kan også hjælpe dig med
strafafgift fra fjernvarmeværket.
dine tekniske udfordringer.
Danakon a/s • Taastrup Hovedgade 22 2630 Taastrup • Telefon: +45 43 99 22 77 post@danakon.dk • www.danakon.dk
Væ r p å f o r k a n t m e d
den løbende vedligeholdelse af ejendommen D e r k a n v æ r e s t o r e be s p a r e lser for en andels- eller ejer b oligforening v e d a t f å u d a r be j d e t e n vedligeholdelsesplan, der b elyser årene f r em o v e r o g p r i o riterer opgaverne professionelt.
Alle disse materialer er generelt
kunne lægge en plan for den fremti-
fornuftige og er blevet brugt fordi
dige vedligeholdelse af ejendommen.
de har en lang levetid. Men mate-
Ole Brockdorff Ole Brockdorff Partner, arkitekt maa.
Bestyrelsen, og resten af bo-
rialernes forfald er nu så fremskre-
ligforeningens beboere, får et
den, at boligforeninger på nuvæ-
retvisende overblik over hvilke
rende tidspunkt vil opleve at deres
bygningsdele samt tekniske instal-
bygningsdele trænger til enten
lationer der vurderes at skulle ved-
vedligeholdelse eller udskiftning.
ligeholdes eller udskiftes ved at få
Og manglende vedligeholdelse,
udarbejdet en vedligeholdelsesplan.
uanset om den er ufrivillig eller ej,
At få udarbejdet en vedligehol-
vil være medvirkende til at værdien
delsesplan er en væsentlig for-
af ejendommen og lejlighederne
S
bliver reduceret. Endvidere kan tår du som medlem af besty-
indtrykket af en misligholdt ejen-
relsen i din boligforening til
dom vanskeliggøre et eventuelt
tider overfor udfordringen
salg, da den nye ejer/andelshaver
om hvilke bygningsdel på ejendom-
må forvente fremtidige udgifter, i
men der skal vedligeholdes først og
forbindelse med en efterfølgende
mangler grundlag for beslutningen?
gennemførelse af vedligeholdelses-
I så fald kan det være en god
Vedligeholdelsesplanen giver følgende fordele: et overblik over:
• e jendommens tilstand set
med uvildige og byggetek-
arbejder på ejendommen.
nisk professionelle øjne.
investering at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan.
• n ødvendige vedligeholdel-
Byggeteknisk erfaring
ses- og renoverings-
Alt dette kan som bestyrelsesmedlem
projekter de næste 10 år.
På Frederiksberg og i København
være svært at overskue, og det kan
er en stor del af de ejendomme
også virke uoverkommeligt at skulle
som enten er andels- eller ejerfor-
tage stilling til, hvad der skal vedlige-
fordelt både pr. år og
eninger, bygget omkring år 1900.
holdes eller udskiftes og hvornår.
samlet over de næste 10 år.
Disse ejendomme er normalt udført
• d e økonomiske udgifter
Det kræver byggeteknisk erfaring, • e n langsigtet plan
med tegl- eller skifertag, murede
at gennemgå ejendommens kælder,
facader (enten blanke eller pud-
facader og tag, tekniske installatio-
sede), malerbehandlede trævinduer
ner osv., for at danne sig et overblik
ejendommen, på tværs
og faldstammer i støbejern.
over tilstanden, og efterfølgende
af skiftende bestyrelser.
2 6
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
for vedligeholdelse af
2 0 1 8
V E D LIGEHOL D EL S E
“m a n g l e n d e v e d l i geholdelse, uanset o m den er u f r i v i l l i g e l l e r e j , v i l være m edvirkende til at værdien a f e j e n d omme n o g l ejlighederne bliver redu ceret.” udsætning for at bestyrelsen kan
forståeligt og synliggjort hvordan
Penge at spare
træffe de rigtige beslutninger om
tilstanden er på hele ejendommen,
Efter udarbejdelse og overdra-
hvad der skal vedligeholdes og
samt på de enkelte bygningsdele og
gelse af vedligeholdelsesplanen,
hvornår. Vedligeholdelsesplanen er
tekniske installationer.
bør bestyrelsen sammen med
et uundværligt arbejdsredskab.
Endvidere skal prioriteringen af
dennes administrator og den ud-
hvilke bygningsdele der skal ved-
førende byggetekniske rådgiver,
I boligforeningens interesse
ligeholdes først, og hvilke der kan
gennemgå vedligeholdelsespla-
Det anbefales at vedligeholdelses-
vente, være synliggjort da dette er
nen, for at få besvaret alle tek-
planen udarbejdes af et uvildigt
af afgørende betydning, hvis man vil
niske og økonomiske spørgsmål,
byggeteknisk rådgivningsfirma som
undgå unødige fejltagelser, som kan
samt for at få lagt en strategi for
f.eks. et arkitekt- eller ingeniørfirma.
have store tidsmæssige, og i værste
den fremtidige planlægning af
fald også økonomiske omkostninger,
vedligeholdelsesprojekterne.
Erfaringer viser, at man kan undgå en masse ærgrelser og mange spildte kræfter i boligforeningens
for bestyrelsen og boligforeningen. Derudover bør vedligeholdelsespla-
Det er af stor betydning hvordan vedligeholdelsesarbejderne
bestyrelse, hvis man fra starten be-
nen endvidere indeholde økonomiske
bliver planlagt, da dette kan give
nytter sig af en uafhængig bygge-
overslag på hvad det vil koste enten at
foreningen økonomiske besparel-
teknisk rådgiver. der arbejder i
vedligeholde eller udskifte de enkelte
ser. Det vil f.eks. være formåls-
boligforeningens interesse.
bygningsdele samt et vedligeholdelses-
tjenstligt at benytte et stillads til
budget hvor det er muligt at se hvilke
at foretage flere forskellige typer
udgifter der skal forventes fremadrettet.
vedligeholdelse der alle kun kan
Vedligeholdelsesplanen bør være opbygget således at det er let
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
2 7
udføres fra stillads. Dette sikrer at der ikke skal etableres stillads flere gange. Derudover vil den tekniske rådgivers udarbejdelse af et komplet udbudsmateriale indeholdende angivelser af korrekt valgte udførelsesmetoder samt materialer til udførelse af vedligeholdelsesarbejderne også kunne spare foreningen for unødige omkostninger. Anvendelse af forkerte materialer og udførelsesmetoder kan resultere i at arbejdet skal laves om. Da ingen ønsker sig ubehagelige økonomiske overraskelser, er det vigtigt at få lagt en 10-års vedligeholdelsesplan. En boligforening kan spare mange penge på at have en professionel styret vedligeholdelsesplan, der også indeholder forslag til energisparende renoveringer, modernisering/udvikling af ejendommen mm. Træf de rigtige valg At vedligeholde sin ejendom er en opsparing, da en ejendom meget hurtigt kan få udhulet sin værdi hvis den misligholdes og får lov til at forfalde. Trio Arkitekter sørger sammen med foreningens administrator for, at der år for år bliver fulgt op på rapporten, så den bliver et aktivt styringsværktøj og ikke blot en rapport, som er at finde i foreningens arkiver. I forbindelse med køb af bolig har det været fremme, at realkredit- og pengeinstitutter er mere forbeholdne med finansieringen til køber, da det kan være vanskeligt at gennemskue vedligeholdelsesstanden af ejendommen, så en køber kan vurdere udviklingen i fællesomkostningerne, hvis der f.eks. skal udskiftes større bygningsdele på ejendommen. Denne usikkerhed kan medføre, at lånevilkårene for en køber forringes via tilsagn om lavere lånebeløb og højere renter. n
At få udarbejdet en vedligeholdelsesplan er en væsentlig forudsætning for at bestyrelsen kan træffe de rigtige beslutninger om hvad der skal vedligeholdes og hvornår. 2 8
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
Kommende arrangementer Vi sætter fokus på aktuelle emner, der kan inspirere og understøtte bestyrelserne i deres arbejde for at sikre veldrevne foreninger. Tilmeld dig allerede nu Min Boligforenings gratis arrangementer i foråret 2018 og ”tank” ny viden. Det er gratis at deltage.
Foråret
2018 VidenSeminarer
Tirsdag d. 8. maj, kl. 15.00 – 21.00 Tema: Etablering af tag, tagterrasse samt tagboliger (Maks. 30 boligforeninger) Sted: Holberggård, Strandgaardsvej 8, 4760 Vordingborg Torsdag d. 24. maj, kl. 15.00 – 21.00 Tema: Energioptimering - Vand og Varme (Maks. 30 boligforeninger) Sted: Holberggård, Strandgaardsvej 8, 4760 Vordingborg
“Tak for en god oplevelse i flotte rammer på seminaret på Holberggård. Særdeles relevant teknisk, juridisk og økonomisk information. Tæt kontakt med mulige leverandører og ikke mindst tid til netværk og erfaringsudveksling med bestyrelsesmedlemmer fra andre andelsboligog ejerforeninger”. Bjarne Fritzbøger, Formand, A/B Avedørelejren I.
Vi glæder os til at byde dig velkommen! Gå-Hjem Møde Onsdag den 6. juni, kl. 17.00 – 20.30 Onsdag den 3. oktober, kl. 17.00 – 20.30 Mini-messe, hvor I kan møde 12-18 forskellige rådgivere og leverandører med mange års erfaring fra arbejde med andels- og ejerboligforeninger. (Maks. 80 boligforeninger) Sted: Codanhus, Gl. Kongevej 60, 1850 Frederiksberg C (tæt på Vesterport Station)
Tilmelding kan foretages på www.minboligforening.dk hvor du også har mulighed for at ændre oplysningerne om jeres forening, f.eks. ændring ved formandsskifte.
Min Boligforening
A RTI K EL
Brug den øverste etage i b o l i g f or e n i n g sa rb ejdet Op p e u n de r t a ge ne i e t a g eej en domme n e land et ov er sa mle r de r s i g i k ke k u n s k i d t , s tøv o g b eb oern es heng em t e hab engut. Tæ n ke r m a n s i g om, e r d er m u l i ghed er fo r at udvikl e ej end omme n o g s k a be ø k o nom i s k r å de r um t i l ø vrig e r en o v ering e r.
3 0
/
M IN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
Ved at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne “penthouse-lejligheder” under taget, kan man blandt andet finansiere tagrenoveringen.
Artur Slupinski Artur Slupinski Arkitekt, projektrådgiver
F
or over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet. Han var en
visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop
adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende. Boligforening fik lys idé I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt. Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet. For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne ”penthouse”lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen. D r i f t
o g V edl i g e h o ld
/
3 1
A RTI K EL
” Oppe øverst er der motoriserede VELUX vinduer, som der er regnsensor på. De kan faktisk stå åbne, når man ikke er hjemme. Så kommer man hjem til en lejlighed, der ikke er lige så varm, som den kunne være. Man har så trygheden i, at de lukker, hvis der kommer et regnskyl.” Kristine W. Nielsen, beboer i Trekanten
Få mere luft under taget
Hold ovenlysvinduerne i god
kontrollere for skader, optimere
Er tagetagen allerede inddraget til
form ved regelmæssig service
funktionaliteten og dermed forlæn-
lejligheder, men står overfor at skulle
Bl.a. VELUX Danmark har udført
ge vinduets levetid.
udskifte eksisterende ovenlysvinduer,
service på tusindvis af ovenlys-
Er foreningens ovenlysvinduer
er det værd at undersøge muligheden
vinduer og derigennem har man
mere end fem år gamle, vil et ser-
for, om lys og luft kan få bedre kår til
opbygget erfaring i hvad boligfor-
vicetjek allerede nu kunne gøre
glæde for både nuværende og kom-
eninger efterspørger i forbindelse
en forskel. Eftersynet opfanger
mende beboere. Der er nemlig nye
med vedligehold af ovenlysvinduer.
alle de små fejl og skader, før de
På trods af at ovenlysvinduer er
spændende rumudvidende alternati-
bliver store, og sikrer et fælles højt
bygget af solide materialer kan
brugsniveau på alle vinduer. Dette
De innovative rumudvidelser er
almindeligt slid og det hårde dan-
kan kombineres med at få en gene-
designet med henblik på at skabe
ske vejr imidlertid godt sætte sine
rel status på vinduerne i forhold til
mere plads og bedre adgang til livgi-
spor, og når det sker, er det vig-
alder og tagets øvrige stand. Det
vende dagslys og frisk luft. Atelier-
tigt at være på forkant. Det kan
gode råd er, at løbende vedligehold
vinduer fra VELUX er et alternativ
være vigtigt med et regelmæssigt
resulterer i færre servicebesøg og
til den klassiske kvist, hvor fire eller
eftersyn udført af leverandøren
småreparationer og bliver derved
seks ovenlysvinduer skaber op til to
eller anden rådgiver, som kan
en yderligere besparelse. n
ver til det klassiske ovenlysvindue.
nye kvadratmeter i boligen*. En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor. *Et boligareal udregnes i m2, hvor der er min. 1,5 meter til loftet. En atelierløsning skaber rum i højden og derved øges boligens størrelse både på papiret og i dagligdagen.
D e t g o d e r å d e r, at løbende vedligehold r e s u l t e r e r i f æ r r e s e rvicebesøg og s m åreparationer o g b l i v e r d e r v e d en yderligere besparelse. 3 2
/
MI N
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
BYGNINGSRENOVERING Vurdering af andelslejlighed Vedligeholdelsesplan Tilstandsrapport Energimærkning Elevator Altan Tagterrasse Tagbolig Tagrenovering Facaderenovering Vinduesrenovering og -udskiftning Trapperenovering Badeværelsesrenovering Fugt- og skimmelsvampudbedring Gårdrenovering Bygge- og økonomistyring Byfornyelse Energirenovering
Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedlige holdelsen og udviklingen af ejendommen? Kontakt os for et uforpligtende møde.
Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C
B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G
Undgå ekstraregning på din fjernvarme M a n g e o p l e v e r a t f å n o g l e h øje ekstraregninger fra fjernvarm eværket.
R e g n i n g e r , s om k u n n e v æ r e u n dgået med den rette afkøling af fjernvar men. M e d g a n s k e f å t i l t a g k a n du undgå den høje afgift i fre m tiden.
nogen, som har fået en regning på
Baggrunden for afgiften er, at for
næsten 100.000 kroner. Men det
varmt vand giver større slitage på
er penge, man kunne have sparet
varmeværkets rør og større varme-
ved at indstille sit fjernvarmeanlæg
tab. Jo dårligere afkøling af vandet,
korrekt,” siger Jacob Wibroe, som
jo mere vand skal der pumpes
er VVS-tekniker hos det rådgiven-
rundt og det giver større driftsud-
de ingeniørfirma Danakon.
gifter for varmeværket. God afkøling giver mere effektiv produktion
Lisbeth Schlottmann Larsen
af fjernvarme og lavere priser på
Når en ejendom modtager fjernvar-
fjernvarmen.
mevand fra fjernvarmeværket, kan
Lisbeth Schlottmann Larsen Kommunikationsmedarbejder
H
Dårlig afkøling koster
temperaturen ligge på fx 80-100°C
Renovering giver besparelse
om vinteren og på fx 70-75°C om
For at undgå strafafgift, er det vig-
ar I husket regningen fra
sommeren. Jo koldere fjernvarmevan-
tigt, at man overholder fjernvarme-
fjernvarmeværket? Det kan
det er, når det sendes tilbage til var-
værkets krav til afkøling. Ud over
være en rigtig god idé. Der
meværket, jo bedre har man udnyttet
at man risikerer en strafafgift på et
den varme, der er i fjernvarmevandet.
anlæg, der ikke køler godt nok, be-
er nemlig ofte en løsning på proble-
met med de høje regninger, så man
“Når vandet sendes tilbage til
tyder det også, at man ikke får det
undgår, at det gentager sig år efter
fjernvarmeværket efter at have været
optimale ud af fjernvarmeinstalla-
år og sparer penge både nu og på
en tur ude i radiatorerne, er det
tionen. Konkret betyder det, at man
lang sigt. Især boligselskaber får
nuværende krav, at fjernvarmevandet
måske skal vente længe på at få
høje ekstraregninger. Forklaringen
skal være afkølet til minimum 46°C
varmt vand, at man har svært ved
er, at de ikke får kølet vandet ned,
i gennemsnit om året. Målet er, at
at varme boligen ordentligt op, at
inden det bliver sendt retur til fjern-
returtemperaturen skal ned på 41°C.
man har et øget vandspild og hø-
varmeværket.
Er det for varmt, modtager man en
jere driftsudgifter end nødvendigt.
strafafgift,” siger Jacob Wibroe.
Løsningen kan være en renovering
“Det er ikke unormalt, at et boligselskab får en ekstraregning
Lever man ikke op til kravet, skal
på mange tusinde kroner år efter
kunden betale en strafafgift på 10
år. Faktisk har vi set eksempler på
kr./MWh/°C .
eller indregulering af anlægget: “Man kan gøre en del ting selv for at indregulere fjernvarmeanlægget
“Det er ikke unormalt, at et boligselskab får en ekstraregning på mange tusinde kroner år efter år. Faktisk har vi set eksempler på nogen, som har fået en regning på næsten 100.000 kroner. 3 4
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
A RTI K EL
Dårlig afkølet vand, der sendes retur til fjernvarmeværket, kan resultere i en strafafgift. Vand, der er afkølet mere end hvad kravene foreskriver, kan give penge retur.
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
3 5
A RTI K EL
Fakta: Hvad kan i selv gøre? • Lukke for var men om sommeren – særligt hvis du har et etstrenget anlæg. • Undgå gulvvar me med fjernvar me.
E llers vil du tage var men fra den næste lejlighed i
Ud over at kunne renovere varmtvandsanlæg og omlægge dem for at opnå en afkøling der lever op til kravene fra fjernvarmeværket, kan en autoriseret VVS-tekniker også rådgive i energioptimering således, at boligforeninger kan finde penge at spare.
opgangen. • Få repareret defekte reguleringsventiler
og varmtvandsbeholderen, men nogle
januar blev foreningen for alvor
og vandtryk på
ting vil kræve hjælp fra en autorise-
opmærksom på anlæggets ringe
anlægget.
ret VVS-tekniker. Til gengæld vil det
afkølingsevne. De modtog en stor
hurtigt være tjent hjem i forhold til
efterregning, som ejendommen ikke
besparelsen,” siger Jacob Wibroe.
havde budgetteret med.
• M ontere ter mostater og ter mostatventi -
ler på radiatorerne,
“Det er jo penge, som kunne være
Overholder man kravene til afkøling, er der fordele at hente både
blevet brugt til at vedligeholde
økonomisk og i forhold til komfort.
ejendommen. Derfor var det også
Der kan endda være en ekstra fordel
virkelig vigtigt for os, at vi ikke fik
ved at køle returvandet særligt godt.
flere ekstraregninger,” siger Ole
I visse tilfælde kan man nemlig få
Johnsen, som er formand for ejer-
penge tilbage, når man køler til lavere
foreningen i Rønnevangshusene.
temperaturer end kravene foreskriver.
hvis de mangler. • T ænde for alle ra -
diatorer i det sa mm e rum og indstille ter mostaterne ens.
• Aflæse ter mometret
Med en renovering af anlægget med
på var mtvands be -
hjælp fra Danakon fik Rønnevangshu-
En VVS-tekniker med speciale i energioptimering kan rådgive om
sene rettet op på anlæggets dårlige
de forskellige løsninger. De vil
afkøling og kunne i år glæde sig over
også kunne hjælpe med at renovere
ikke at få nogen ekstraregning.
holderen og kon trollere, at te m pera turen er lav nok. • Sørge for at
“Jeg bliver stoppet på gaden
varmtvandsanlæg, indregulere og
anlægget generelt
evt. ombygge anlæg for at opnå en
af beboerne, som fortæller, hvor
god afkøling og leve op til kravene
glade de er for deres nye varme-
fra fjernvarmeværket. Løsningen vil
anlæg. Nu kan alle få varmt vand i
afhænge af anlæggets alder og stand.
hanerne også dem længst væk fra
til renovering eller
varmecentralen. Samtidig kan jeg på
indregulering, skal
Succes med renovering af anlæg
varmemåleren i varmecentralen se,
du have en VVS -kyn -
I Rønnevangshusene i Taastrup
at afkølingen nu lever op til fjern-
dig - fx fra et rådgi -
mærkede man i år effekten af de
varmeværkets krav, så vi slipper for
vende ingeniørfir m a
tiltag, der er blevet sat i gang for
den dyre strafafgift,” slutter Ole
- til at rådgive dig
at undgå strafafgiften. Sidste år i
Johnsen. n
om løsningen.
er vedligeholdt. • Trænger anlægget
“fjernvarmevandet skal være afkølet til minimum 46°C i gennemsnit om året. Målet er, at returtemperaturen skal ned på 41°C. Er det for varmt, modtager man en strafafgift.” 3 6
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
Bygningsservice Arealpleje Vinduespolering Viceværtservice Vand, varme, belysning Trappevask Snerydning og saltning
I har én kontaktperson, som ved alt om jeres ejendom.
Professionel, fleksibel og sikker ejendomsservice, hvor en aftale er en aftale og alt er i orden. Når du vælger TJEK til din ejendom og dine udendørsarealer, sikrer du din ejendom 365 dage om året. TJEK tilbyder alle ydelser indenfor bygningsservice som for eksempel arealpleje, viceværtservice, snerydning samt vand, varme og belysningskontrol og alle former for reparation. Og sker der noget uventet, kræver det kun et opkald, så er vi på vej. Hos os kan du vælge en løsning, som bygger på behov og ikke på ugeplaner. Det betyder, at din trappe vaskes, når den er beskidt, og at dit græs bliver slået, når det er for højt. Det giver dig ikke kun bedre udnyttelse af dit budget for ejendomsservice, men også en klart bedre oplevelse af den service du får. Vil du helst lægge vores ydelser fast i et skema, tilbyder vi naturligvis også faste aftaler.
Book et møde med os på 30 67 06 66 - eller læs mere om os på www.tjekservice.dk
Vi sætter en ære i at gøre arbejdet ordentligt. Hver gang.
A RTI K EL
Skab værdi og besparelser for din andels- eller ejerboligforening med
energioptimering Ofte kan en boligforening spare
væsentlige udgifter ved at starte med at fokusere på nogle få energiforbedringer. V e d e n g e n n e m g a n g a f e j e n d o mm e n s a mm e n m e d e n e n e r g i r å d g i v e r k a n d e r lægges en plan for de energibesparende tiltag, så man kan prioritere p r o j e k t erne her og nu og for fremtiden.
Lasse Ingeman Lasse Ingeman Ingeniør, Byggesagkyndig
F
or de flestes vedkommende er det energibesparelsen for boligforeningen og for den enkelte beboer,
der primært motiverer til at undersøge ejendommens energiforbrug. Der er samtidig også en række afledte sidegevinster af en energiforbrugsanalyse, som er med til at skabe konkret værdi for beboerne og for samfundet generelt. Det kan for eksempel være bedre indeklima, en sundere bygning uden svamp og fugtskader og et lavere CO2 udslip. Hvad er energioptimering? Ved at lave en energioptimering kan en andels- eller ejerboligforening sikre sig besparelser ikke kun på elregningen, men også på vand og varme. 3 8
/
MI N
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
2 0 1 8
“Ofte kommer det bag på bestyrelsen, hvor meget der kan spares med få tiltag, men også hvilken positiv betydning det kan have for energimærkning og dermed ejendommens værdi.” Lasse Ingeman, Ingeman Fischer ApS
Nogle tiltag medfører konkrete besparelser her nu, for eksempel udskiftning af vinduer, efterisolering af tag eller udskiftning af lyskilder i fælles arealer. Andre tiltag fungerer mere langsigtede ved at motivere til ændret og mere energiøkonomisk adfærd hos beboerne. Det kan ske ved opsætning af moderne vand- og varmemålere, der via smartphones løbende kan informere beboeren om den enkeltes forbrug. Alt efter ejendommens stand og økonomi er der således mange typer renoveringstiltag, der sammen med en energirådgiver kan igangsættes. “Vi oplever ofte, at energirenoveringer starter med mindre skader eller følgeskader på en ejendom, vi er blevet bedt om at tilse. Det kan være revner i murværk, fugtskader eller utætte rør eller tage, der munder ud i en bygningsrapport ” siger Anders Fischer fra Ingeman Fischer ApS. Firmaet dækker over flere kompetencer ved at have både arkitekter, ingeniører og bygningskonstruktører ansat. Anders Fischer fortsætter “De mange enkeltreparationer bliver ofte alt for dyre i forhold til en mere sammenhængende renovering, hvor også tilskud til energiforbedrende tiltag kan indarbejdes og indregnes i totaløkonomien. Vi bidrager i høj grad med mere helhedsorienterede projektløsninger, der giver bedre projektøkonomi, forbedrer værdien af ejendommen og udbyttet for den enkelte beboer af renoveringen”. Energirådgiveren er en teknisk rådgiver typisk fra et rådgivende ingeniørfirma eller arkitektfirma, og deres kompetencer er især en fordel i relation til gennemgang af større D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
3 9
A RTI K EL
energirådgiver eller en bygningssagkyndig. De vil kunne hjælpe med at gennemgå bygningen og inspicere for de energioptimerende tiltag, som ejendommen kan forbedre eller som helt mangler. Efter at ejendommen er blevet beset og energiberegninger er foretaget, kan man begynde at lægge en plan i forhold til prioritering af delprojekterne. Derfra kan man finde den bedste økonomiske løsning, der kan sikre realisering af vedligeholdelsesplanen. Energibesparende projekter kan være økonomisk omkostningsfulde og tidskrævende.
Sammen med jeres rådgiver vil I kunne gennemgå, hvilke dele af af jeres projekt, der kan søges tilskud til fx. hos jeres energiselskab.
De kræver ofte en stram prioritering af opgaverne og undersøgelse af om
etageejendomme. Med energirådgi-
Et eksempel er, at der i mange
verens erfaring fra andre lignende
gamle bygninger i København er
ejendomme vil de kunne vejlede
utætte tage og ydervægge. Byg-
om, hvilke energibesparende tiltag
ningerne er ikke isoleret godt nok
der er fordelagtige. Det indebæ-
til effektivt at holde på varmen,
rer også en økonomisk og juridisk
hvorved der, udover varmetabet,
vejledning af, hvor meget tiltagene
kan dannes fugt. En efterisolering
vil koste, tilskudsmuligheder samt
af tag og vægge vil kunne gøre en
hvilke lovkrav en andels- eller
stor forskel ved at nedsætte risi-
ejerboligforening skal opfylde ved
koen for fugt, som er en af kilderne
energioptimeringsprojekter. I 9 ud
til skimmelsvamp. En bedre iso-
af 10 tilfælde indgår energiopti-
leret og ventileret ejendom giver
merende renoveringsopgaver i en
en sundere ejendom, der forbedrer
længerevarende vedligeholdelses-
indeklimaet for beboerne og skaber
plan, der er lagt mellem rådgiver og
velbefindende, mindsker allergi-
boligforeningen.
symptomer etc. til alles gavn. Når energioptimeringen er helt eller
der er mulighed for at få tilskud til de forskellige delprojekter. Her vil en energirådgiver eller lignende teknisk rådgiver igen kunne bistå med værdifuld viden om støttemulighederne. Brug en energirådgiver Energioptimering har ud over mange konkrete fordele også forskellige løsningsmodeller. For at få den bedst mulige løsning til jeres respektive andels- eller ejerboligforening anbefales det at inddrage en energirådgiver, der vil kunne hjælpe til med teknisk, økonomisk og juridisk råd og vejledning for derved at sørge for at boligforeningens energioptimeringsprojekt
Både lavere forbrugsomkostnin-
delvist gennemført kan det med-
ger og større ejendomsværdi
føre en forbedret energimærkning
De grundlæggende besparelser ved
af ejendommen, hvilket konkret
energioptimering sker ved at spare på
forbedrer ejendommens og dermed
vandforbruget (gennem målere, ny sa-
boligernes værdi.
Energiløsninger i fokus:
varmeforbruget (gennem isolering, nye
Hvordan kommer man i gang
• Tag og lofter
vinduer, optimere varmeanlæg mv.)
Ønsker I som bestyrelse i en
og nedsætte elforbruget (ny varme-
andels- eller ejerboligforening
pumpe, nye lyskilder mv.). Hertil har
at undersøge mulighederne for
en energioptimering af ejendommen
energioptimering, kan man i første
flere positive følgevirkninger gennem
omgang søge inspiration på Vi-
forbedring af beboernes velfærd, ved
dencenter for Energibesparelser i
at skabe en sundere ejendom samt i
Bygninger. Derefter vil starten på
nitet og sikre tætte rør mv.), nedsætte
sidste ende også ved at forbedre ejen-
at omlægge ejendommens res-
dommens værdiansættelse.
sourceforbrug være at kontakte en 4 0
/
MIN
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
kommer godt fra start. n
• Etageadskillelser, gulve, kældre og fundament
• Facade
• Varmeinstallationer
• Ventilation og indeklima • Elforbrug
• B ygningsdrift Kilde: Videncenter for Energibesparelser i bygninger
2 0 1 8
E VE N T S
Tilmeld dig vores gratis events Tilmeld din boligforening online allerede nu til enten vores efterspurgte VidenSeminarer eller vores Gå-hjem møder. Alle events er GRATIS for bestyrelserne af andels- og ejerboligforeninger. Der er forplejning ved alle vores events. Hver boligforening kan tilmelde op til 2 deltagere. VidenSeminarene har et konkret tema som omdrejningspunkt, mens I ved Gå-hjem møderne kan møde en lang række forskellige leverandører og rådgivere. Alle vore eksperter og oplægsholdere har mange års erfaring med at arbejde for boligforeninger.
Vi glæder os til at se jer.
Tilmelding Minboligforening.dk Klik på fanen “Eventoversigt”
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
4 1
Få styr på indeklimaet når du renoverer din ejendom gennem
indbygget ventilation T æ t n i n g o g i s o l e r i n g a f h u s e t er energi b esparende og fornuftig, men det gør o g s å h u s e t t æ t . E r f a r i n g e r v i s er, at behovet for udluftning stiger, når man i s o l e r e r o g t æ t n e r h u s e t . T æ t n i n g af ejendo mmen gør, at det b liver sværere for f u g t e n a t k omme u d . V e d f u g t o g manglende ventilation dannes der råd, sva m p o g s k imme l s v a m p , o g d e t k a n på sigt ødelægge huset og fa miliens hel b red.
at udskifte luften og kan ske ved naturlig ventilation, mekanisk ventilation eller en balanceret mekanisk ventilation (balance mellem frisk luft, der suges ind og brugt luft, der blæses ud). Naturlig ventilation fremkommer ved egen udluftning via døre, vin-
Henning Engmose
duer og friskluftventiler i ydermure
Henning Engmose Ingeniør
mm., hvor den mekaniske udluftning for eksempel sker via en eldrevet ventilator, emhætte eller ved meka-
Selv når vi trækker vejret
nisk styrede vinduer. Med meka-
forøges fugten i luften
nisk udluftning kan man indstille
Gennem vores allesammens dag-
ventilatorer automatisk til at skifte
lige gøremål såsom lave mad,
luften med en bestemt hastighed, på
bruge opvaskemaskine, være aktive
bestemt tidspunkt eller ved bestemt
indendørs, gå i bad osv. er man
fugtighedsniveau i luften. Det gør
selv med til at gøre luften dårlig.
det nemmere og mere sikkert at
Udover øget fugt i luften fra vores
luften holdes frisk og tør.
egen respiration og vores gøremål, så omdannes ilt til kuldioxid, når vi
Gør kælderen brugbar
trækker vejret. Alene af de årsager
med ventilation
er daglig udluftning afgørende for
Ventilation er samtidig godt for at
et bedre indeklima i etageejendom-
komme af med farlige gasarter i
me. For at kunne forebygge dårligt
bygningen, som for eksempelvis ra-
indeklima og skade på ejendom-
don, der siver ind fra undergrunden.
men er det nødvendigt med daglig
Mange boliger har et for højt niveau
ventilation og helst gentagende
af den radioaktive og kræftfremkal-
gange. Anbefalingen er gennemtræk
dende gasart, og sundhedsstyrelsen
3 gange dagligt i 5 minutter i den
anslår at 300 mennesker i Danmark
enkelte bolig. Ventilation betyder
årligt får lungekræft på grund af
4 2
/
MI N
B OLIGFORE N I N G
/ A P RIL
Ved at benytte ventilation med varmegenvinding kan man genbruge op til 80% af varmen i den udsugede luft.
2 0 1 8
A RTI K EL
opstigende radon. En indvendig
resulterer i en effektiv affugtning
Ventilatorer giver
ventilation i ejendommens kælder
af kælderen. Affugtningen kan
bedre energiregnskab
og nederste etager ville kunne
ske uden støj med en moderne og
Fugtig luft er dyrere at opvarme.
hjælpe med at nedbringe dette tal.
lydsvag ventilator. Nye ventilato-
Det betyder at tør, frisk luft i
Foto: Adobe Stock
Der findes et stort udbud af ven-
rer bruger desuden kun det samme
ejendommen giver mindre varme-
tilatorer, der kan fastmonteres i for
strøm som en mindre glødelampe
forbrug og et indeklima uden skim-
eksempel ydervægge eller stå frit på
og er langt bedre end en affugter,
melsvamp eller fugt. Besparelsen
bord eller gulv. I dag anbefaler man
der bruger 4-5 gange så meget
på varmeforbruget gør, at man de
ventilation med varmegenvinding,
strøm for at opnå samme effekt.
følgende år tjener investeringen til
hvor 80% af varmen i den udsugede
Derudover kan en ventilator både
ventilation hjem samtidig med, at
luft genbruges i den indblæste luft.
styres med hastighedsregulator og
man er med til at forbedre ejen-
en såkaldt hygrostat, så den kun
dommens energimærke og i sidste
starter, når luften er fugtig.
ende ejendommens værdi. n
Mange boligforeninger bruger kælderarealerne til opbevaring, vaske-tørre rum, bad eller beboelse. Her skal man være ekstra opmærksom på en på at få en ordentlig ventilation, da opstigende kælderfugt vil resultere i et dårligt indeklima i hele ejendommen. Ved at sørge for ventilation gennem alle de forskellige kælderrum vil man på sigt kunne udtørre væggene, hvilket
“300 mennesker i Danmark årligt får lungekræft på grund af opstigende radon.”
D r i f t
o g V ed l i g e h o ld
/
4 3
Personlig Professionel Bundsolid
Er der brug for en bank, som hjælper med løsninger til bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger? Ring 3378 2388 hvis du vil bruge vores erfaring
Carsten Nygaard, Storkundechef. Ansvarlig for boligforeningskunder i Lån & Spar
Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre andelsboligforening, har du brug for en bank, som hjælper dig i dit arbejde. Storkundechef Carsten Nygaard og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for andels boligmarkedet. Derfor får I en brugbar partner til bolig foreningens bestyrelse og administrator. I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra opti mering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Og hvis der bliver brug for en ekspert i kulissen eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde. Så er der brug for at finde muligheder i regnskabet? Overvejer I en ny vurdering, eller måske andre låne muligheder? Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.
RING 3378 2388 og få en snak med Carsten Nygaard eller en af de andre i teamet