Propozycje aktualizacji zasad polityki mieszkaniowej Gminy Miasto Szczecin
Szczecin 2012 r.
Polityka mieszkaniowa określa m.in.: • zasady wynajmowania lokali komunalnych; • zasady polityki czynszowej; • zamiany lokali mieszkalnych; • zasady wykupu (prywatyzacji) komunalnych lokali mieszkalnych; • zasób docelowo-czynszowy, czyli lokale, które nie podlegają sprzedaży; • system pomocy społecznej w polityce mieszkaniowej;
Gminny zasób mieszkaniowy – czym aktualnie dysponujemy:
Gminny zasób mieszkaniowy: • Gmina Miasto Szczecin jest właścicielem 21086 lokali, • 30% położonych jest w budynkach komunalnych • 70% mieszkań jest w budynkach stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych; • 74% nieruchomości pozostaje w zasobie zarządzanym przez ZBiLK, • 20% przez TBS Prawobrzeże, 3% przez STBS oraz 3% przez SCR; • przeciętna powierzchnia lokalu to około 50 m2; • większość mieszkań cechuje niski standard (długi okres eksploatacji, niewystarczające nakłady finansowe na remonty i modernizacje)
Aktualny stan techniczny ile potrzebujemy na remonty: Razem zasób 100% i WM: Lp.
Klasyfikacja stanu technicznego
Procent zużycia elementów
elementów
[%]
ilość budynków [szt.]
1.
zły
71-100
390
2.
dopuszczający
51-70
785
3.
dostateczny
31-50
1 308
4.
średni
16-30
566
5.
dobry
0-15
265 Razem:
Szacunkowy koszt remontów wszystkich budynków wynosi ok. 2 mld zł.
3 314
Stawki czynszu komunalnego w latach 1995 - 2011
CZYNSZE Nowe zasady zaktualizowane stawki Dlaczego: • Od 2006 roku stawki czynszów nie ulegały zmianie • Wpływy z czynszów nie pokrywają nawet kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości • Zasób ulega stałej degradacji W jaki sposób? • Aktualizacja stawek czynszu w oparciu o system punktowy oraz wskaźnik przeliczeniowy co roku podawany przez Wojewodę • Rozbudowany systemem obniżek (do 40%) – dla osób o niskich dochodach czynsz pozostanie na tym samym lub niższym poziomie. Po co? • Więcej remontów i modernizacji, także przez wspólnoty mieszkaniowe •
Zintensyfikowanie działań w zakresie napraw i bieżącej konserwacji
Zasady naliczania czynszu
:
X wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 pow. uż. budynku (PLN) stawka czynszu za m kw.
=
ilość punktów dla danego lokalu
12 m-cy
wskaźnik procentowy wartości procentowej 1m2 lokalu (3%)
X ------------------------------------------------------------------------51 (średnia ilość punktów)
Wskaźnik przeliczeniowy: •
• •
Ustalany na podstawie art. 2 ust. 1. O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r. To koszt odtworzenia 1 m2 pow. użytkowej budynków mieszkalnych Ogłaszany przez Wojewodę Zachodniopomorskiego w dzienniku urzędowym województwa, w drodze obwieszczenia.
CZYNSZE skutki zmian Czynsz będzie określany w oparciu o system punktów, który uwzględnia: • stan techniczny budynku, • wyposażenie lokalu w instalacje, • atrakcyjność użytkową • usytuowanie lokalu i lokalizację. Aktualizacja wskaźników – przykłady: 1)lokal o pow. 35 m2, średnia liczba punktów: 35 czynsz aktualny: 143,15 zł; czynsz po zmianie: 220,85zł 2)lokal o pow. 45 m2, średnia liczba punktów: 45 czynsz aktualny: 236,58 zł; czynsz po zmianie: 365,40zł 3)lokal o pow. 80 m2, średnia liczba punktów: 51 czynsz aktualny: 476,80 zł; czynsz po zmianie: 736,00zł
CZYNSZE obniżki dla najuboższych Wartość obniżki czynszu po podwyżce 40%
30%
15%
Kryteria dochodowe 1 os: dochód nie przekracza 200% najniższej emerytury n os.: dochód nie przekracza 150% najniższej emerytury 1 os: dochód nie przekracza 250% najniższej emerytury n os.: dochód nie przekracza 180% najniższej emerytury 1 os: dochód nie przekracza 280% najniższej emerytury n os.: dochód nie przekracza 200% najniższej emerytury
najniższa emerytura: 728,18 zł
System obniżek skonstruowany jest w sposób gwarantujący osobom najuboższym czynsz nawet na niższym poziomie niż dotychczasowy.
CZYNSZE Jakie ulgi? kogo dotyczą? – na przykładzie dochodów emeryta Wartość obniżki [%]
Gosp. dom. 1 os.
Gosp. dom. 2 os.
Gosp. dom. 3 os.
dochód do opodatkowania [zł/m-c]
dochód do opodatkowania [zł/m-c]
dochód do opodatkowania [zł/m-c]
40%
1 456,36
2 184,54
3 276,81
30%
1 820,45
2 621,45
3 932,17
15%
2 038,90
2 912,72
4 369,08
CZYNSZE Symulacja wpływu do budżetu
Lp.
Wymiar
Wymiar [zł/m-c]
Różnica
[zł/m-c]
Wymiar [zł/rok]
Różnica
[zł/rok]
1.
Aktualnie Założenie: wszyscy płacą
3 190 993
xxx
38 291 917
xxx
2.
Aktualnie Założenie: płaci 80% najemców
2 552 794
xxx
30 633 534
xxx
3.
Po zmianach Założenie: płaci 100% najemców Bez zniżek.
4 914 129
1 723 136
58 969 552
20 677 635
4.
Po zmianach Założenie: płaci 80% najemców Połowa najem. ma 40% ulgę
3 145 043
592 248
37 740 514
7 106 980
Po zmianach 5.. Założenie: płaci 80% najemców 60% najemców ma 40% ulgę
2 987 791
434 996
35 853 488
5 219 954
NAJEM Przejrzyste i proste rozwiązania Nowe zasady najmu lokali komunalnych: • coroczne składanie wniosków o przydział lokalu, • punktowa ocena wniosku, w oparciu o sytuację bytową • losowanie w przypadku uzyskania tej samej liczby punktów; • wykaz osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu podawany jest do publicznej wiadomości; • dodatkowa punktacja dla osób z dotychczasowej kolejki Nowe zasady będą obowiązywały od 2013 roku. Ocena wniosków: IV kwartał 2012.
NAJEM założenia • punktowy system weryfikacji wniosków o przydział lokalu komunalnego w celu wspierania najuboższych; • lokale o dużej powierzchni będą przeznaczane na lokale chronione, treningowe przy stałej współpracy z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Rodzinie; • lokale chronione, treningowe są tworzone dla osób kierowanych przez MOPR jako osoby potrzebujące wsparcia, ale dążące do usamodzielnienia się; • coroczne przekazywanie lokali dla wychowanków placówek opiekuńczo-wychowawczych lub rodzin zastępczych; • tworzenie noclegowni, schronisk dla osób wymagających opieki i nadzoru.
NAJEM Gmina mocniej wspiera najuboższych Pomoc Gminy: 1)zamiana lokalu mieszkalnego 2)pomoc finansowa – możliwość skorzystania z dodatku mieszkaniowego 3)pomoc finansowa – system obniżki czynszu 4)w indywidualnych przypadkach umorzenie zaległości lub rozłożenie na raty Zalety zmian uchwały: 1)roczna weryfikacja uprawnień 2)zwiększenie aktywności Gminy z procesie zamian lokali 3)dostosowanie lokali do sytuacji finansowej i potrzeb najemców 4) ograniczenie wzrostu zadłużenia
NAJEM mieszkania chronione osoby starsze (np. zdające lokal do ZBiLK)
Mieszkania chronione
osoby niezaradne życiowo osoby wychodzące z bezdomności osoby opuszczające placówki (zakłady dla nieletnich, ośrodki młodzieżowe),
Tworzenie mieszkań chronionych należy do zadań Gminy, realizowanych przez MOPR przy współpracy ze ZBiLK.
Możliwość wychodzenia z bezdomności Schronisko, noclegownia
BEZDOMNY
Lokal treningowy
Lokal komunalny
Inny lokal
NAJEM System zamian ZAMIANA LOKALI
Lokal o mniejszej pow. użytkowej, niższym standardzie zajmowany przez najemców o wyższych dochodach
Dłużnik zajmuje lokal o dużej pow. użytkowej (nieadekwatny do potrzeb i możliwości utrzymania)
Uniknięcie sytuacji rosnącego zadłużenia, brak zaległości, możliwość utrzymania lokalu
EFEKT ZAMIANY
Ewentualny remont lokalu (podwyższenie standardu zasobu), poprawa warunków zamieszkiwania, opłacany czynsz – przychód dla Gminy
NAJEM System zamian - korzyści
Dłużnik zajmuje lokal o dużej pow. użytkowej (nieadekwatny do potrzeb i możliwości utrzymania)
Propozycja Gminy zamiany na mniejszy lokal w celu uniknięcia dalszego zadłużania z jednoczesnym rozłożeniem na raty zaległości
Najemca: powstrzymane dalsze zadłużanie lokal adekwatny do potrzeb możliwość utrzymania lokalu
Zamiana lokali Gmina: remont lokalu i ponowne zasiedlenie sprzedaż lokalu w drodze przetargu przeznaczenie lokalu na mieszkanie chronione
NAJEM Dodatkowe możliwości •
TBS buduje mieszkania, które są wynajmowane na zasadach czynszu komunalnego
Cele programu: •
przygotowanie dla najemców lokali komunalnych oferty nowych mieszkań na wynajem o nowoczesnym standardzie -o czynszu komunalnym;
•
pozyskanie przez Gminę lokali socjalnych na potrzeby realizacji wyroków sądowych w wyniku efektywnej zamiany lokali;
•
motywowanie najemców lokali komunalnych do bieżącego regulowania należności z tytułu najmu, utrzymywania lokali w należytym stanie technicznym, poszanowania zasad współżycia społecznego.
Potrzeby mieszkań socjalnych i zamiennych
Jednym z zadań własnych gminy jest zapewnienie lokali socjalnych i zamiennych, a także pomoc w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach • zamieszkałe lokale socjalne – 1 000 lokali • wyroki o wydanie lokalu z przyznanym lokalem socjalnym – 2 500 lokali • lokale zamienne – 1 000 lokali • niezweryfikowane wnioski o przydział lokalu socjalnego – 5 000 lokali?
ZASÓB DOCELOWO- CZYNSZOWY Mieszkania, których miasto nie sprzeda • Obecny zasób docelowo czynszowy - 8 000 lokali Nowe zasady wyboru lokali do zasobu: Weryfikacja na podstawie następujących kryteriów: • budynki o liczbie lokali powyżej 7; • udział Gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych w przedziałach 30%-50% oraz powyżej 80%; • wyłączenie z zasobu: nieruchomości w złym i dopuszczającym stanie technicznym tj. powyżej 50% zużycia technicznego • weryfikacja nieruchomości ze względu na złożone wnioski o wykup lokalu • zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego • weryfikacja nieruchomości ze względu na usytuowanie lokali o dużej powierzchni użytkowej • wyłączenie: nieruchomości ze względu na lokalizację (np. „Złoty Szlak”) • weryfikacja z uwagi na np.: koszty utrzymania, kwestie regulacji stanu prawnego itp.
ZASÓB DOCELOWO-CZYNSZOWY pomieszczenia tymczasowe 1) Możliwości rozwiązania kwestii zabezpieczenia lokali socjalnych; 2) Instrument pozwalający zwiększyć windykację opłat czynszowych. Wady budownictwa kontenerowego: stosunkowo wysokie koszty utrzymania, skupienie na jednym obszarze zachowań patologicznych, wykluczenie ze społeczeństwa, protesty mieszkańców. Na przykładzie opinii z różnych miast można postawić tezę, że sens budowy lokali kontenerowych jest krótkowzroczny i nie jest efektywny ekonomicznie. Sugerowane działania: - zwiększenie aktywności w zakresie eksmisji do lokali zastępczych szczególnie uciążliwych mieszkańców, - działania profilaktyczne, wśród których konieczne jest wytworzenie wśród pracowników socjalnych i asystentów rodzin, umiejętności dostrzeżenia symptomów wyuczonej bezradności oraz innych problemów, których konsekwencją może być konieczność eksmisji do lokali socjalnych; - edukacja i przekwalifikowywania; - wspomaganie tworzenia grup wsparcia.
WŁASNOŚĆ Nowe zasady wykupu mieszkań Sprzedaż lokali mieszkalnych: 1)w przetargu – racjonalne gospodarowanie zasobem; np. sprzedaż dużych wolnych lokali generujących wysokie koszty 2)bezprzetargowo – lokale oddane w najem; Wyłączeniu ze sprzedaży podlegają lokale: 1)w budynkach niezgodnych z mpzp; 2)w budynkach przeznaczonych do rozbiórki; 3)przeznaczone na zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez najem; 4)w budynkach przeznaczonych do remontu kapitalnego; 5)służące jako pracownie twórcom;
WŁASNOŚĆ Bonifikata przy wykupie zależna od długości najmu Do tej pory bonifikata wynosiła 95% Wysokość bonifikaty udzielanej przy sprzedaży lokalu na rzecz najemcy uzależniona od okresu najmu. 25% 50% 85% 90% 95% -
jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu poniżej 5 lat; jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 5 do 10 lat; jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 10 do 20 lat; jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 20 do 30 lat; jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 30 lat.
Możliwość wykupu lokali mieszkalnych z 95% bonifikatą przez najemców, którzy złożą wnioski o wykup przed wejściem w życie nowej uchwały.
Podsumowanie W wyniku analizy struktury mieszkańców Szczecina oraz potencjału przestrzennego Miasta wyodrębniono grupy społeczne z uwzględnieniem zapotrzebowania na określony rodzaj nieruchomości mieszkaniowej. Nowe budownictwo wielo - i jednorodzinne realizowane jest poprzez działalność developerską oraz indywidualną. Do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach, w bezpośrednim zakresie działań Gminy winien pozostać posiadany zasób mieszkaniowy: lokale komunalne (w tym socjalne) oraz lokale z zasobów towarzystw budownictwa społecznego. Z uwagi na dużą różnorodność mieszkaniowego zasobu komunalnego, w wyniku dokonanej analizy aktualnego stanu (ze względu na szereg parametrów: rozmieszczenie, wielkość budynków, rok budowy, powierzchnię użytkową lokali, wyposażenie lokali w instalacje techniczne i pom. sanitarne) - określono strukturę nieruchomości pożądaną dla Miasta tj. wybrane budynki komunalne oraz korzystny udział Gminy w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych.
Weryfikacja zasobu komunalnego oraz wspólnot mieszkaniowych z udziałem Gminy ze względu na stopień technicznego zużycia budynków wskazała na znaczny stopień dekapitalizacji nieruchomości, co skutkuje koniecznością zabezpieczenia znacznych środków finansowych niezbędnych do poprawy stanu technicznego. Struktura zasobu oraz stan techniczny wskazuje kierunki dalszego postępowania zmierzające do określenia zasobu niezbędnego do realizacji obowiązków Gminy oraz prowadzenia prywatyzacji w sposób uwzględniający potrzeby Gminy. Konieczność realizacji przez Gminę obowiązków w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach oraz zapewnienia lokali socjalnych i zamiennych skutkuje wyodrębnieniem zasobu docelowego, który nie będzie podległ prywatyzacji. W celu zachowania optymalnego gospodarowania należy wyodrębnić nowy zasób docelowo czynszowy w oparciu o szereg przedstawionych kryteriów.
Prywatyzacja komunalnych lokali mieszkalnych prowadzona w ukierunkowany sposób zapewniający Gminie osiągnięcie struktury nieruchomości potrzebnej do realizacji zadań oraz uwzględniający aspekt ekonomiczny. Wprowadzenie zmian w wysokości udzielanych bonifikat uzależnionych od okresu najmu lokalu oraz prawidłowego wywiązywania się z obowiązków najemcy w zakresie regulowania opłat. Utrzymanie zasobu komunalnego w stanie technicznym gwarantującym mieszkańcom bezpieczeństwo korzystania wymaga zapewnienia wyższych środków finansowych. Niezmienny od kilku lat poziom stawek czynszu skutkuje sytuacją, w której koszty bieżącego utrzymania nieruchomości przewyższają przychody, a poziom czynszu kształtuje się na poziomie 1% wartości odtworzeniowej. Podwyższenie stawek czynszu jest działaniem niezbędnym do zapewnienia dalszej eksploatacji nieruchomości. W celu ochrony gospodarstw o najniższych dochodach wprowadza się system obniżek wraz z programem pomocy społecznej.
Zmianie ulegają zasady weryfikacji osób do zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego: rezygnacja z obecnej „kolejki” na rzecz corocznego składnia wniosków, rozpatrywania ich po przydział lokalu. Punktowy system wyboru osób w oparciu o ściśle określone kryteria uwzględniające pomoc dla najbardziej potrzebujących. Wprowadzenie systemu stopniowania otrzymywania lokalu mieszkalnego przez wychowanków domów dziecka, wprowadzenie lokali treningowych i chronionych . Realizując procesy zamian Gmina przyczynia się do poprawy warunków zamieszkiwania. W tym celu oraz mając na względzie pozytywne efekty procesu – zamiany odbywają się w odniesieniu do lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy lub których Gmina jest dysponentem.
Gmina zaspokaja potrzeby mieszkaniowe poprzez realizację programu zamiany lokali we współpracy z gminnymi towarzystwami budownictwa społecznego. Realizowane są lokalne programy w sferze pomocy społecznej dostarczające lokale mieszkalne na potrzeby rodzinnych domów dziecka, usamodzielniających się wychowanków, osób starszych oraz programy mieszkaniowe związane z pozyskaniem lokali mieszkalnych o stawkach czynszu komunalnego na potrzeby lokali zamiennych oraz pozyskaniem lokali o charakterze socjalnym. W ocenie Zespołu ds. aktualizacji zasad polityki mieszkaniowej powyższe założenia i propozycje rozwiązań pozwolą na prawidłową realizację zadań Gminy oraz usprawnienie zarządzania komunalnym zasobem.
Szczecin 2012 r.