IMPORTANTE NOVEDAD FISCAL SOBRE TRANSMISION DE INMUEBLES (MAYO 2012) El pasado 12 de mayo se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, entrando en vigor el mismo día de su publicación. Este decreto-ley, impulsado a raíz de la nacionalización de Bankia, impone determinadas obligaciones al sector bancario que han sido objeto de numerosa publicidad en prensa, como son la relativa a la necesidad de desprenderse de los activos inmobiliarios conocidos como “activos tóxicos” integrándolos en sociedades separadas creadas al efecto, así como la obligación de practicar provisiones sobre activos digamos “no tan tóxicos”. Sin embargo, no se ha dado difusión a una novedad fiscal incluida, también de efecto inmediato, y que puede suponer un importante beneficio para los contribuyentes, ya que además no se limita al sector bancario sino que es de general aplicación. La misma se establece en la Disposición final primera del decreto-ley, que dice:
Disposición final primera. Modificación del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo.
Con efectos desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, se añade una nueva disposición adicional decimosexta al texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, que queda redactada de la siguiente forma: «Disposición adicional decimosexta. Exención de rentas derivadas de la transmisión de determinados inmuebles. Estarán exentas en un 50 por ciento las rentas positivas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles de naturaleza urbana que tengan la condición de activo no corriente o que hayan sido clasificados como activos no corrientes mantenidos para la venta y que hubieran sido adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. No formarán parte de la renta con derecho a la exención el importe de las pérdidas por deterioro relativas a los inmuebles, ni las cantidades correspondientes a la reversión del exceso de amortización que haya sido fiscalmente deducible en relación con la amortización contabilizada. La exención prevista en esta disposición será compatible, en su caso, con la aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios prevista en el artículo 42 de esta Ley (que consiste en un beneficio fiscal si la venta del
inmueble, en nuestro caso, se reinvierte en nuevos elementos de inmovilizado o determinadas acciones de otras sociedades). No resultará de aplicación la presente disposición cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio (dominio de la mayoría de los derechos de voto de la otra sociedad o del nombramiento de la mayoría de los miembros de su órgano de administración, o, en general, control de una sociedad sobre la otra), con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, o al cónyuge de la persona anteriormente indicada o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.»
Así pues, la sociedad que, destinándolo a activo no corriente o a activo no corriente mantenido para la venta, compre bienes inmuebles en el periodo indicado, se beneficiará de una exención del 50% en su venta futura. Para poder aplicar este beneficio hay que adquirir el inmueble de aquí a final de año, si bien una vez cumplido esto se puede vender el inmueble, y se aplicará la exención, cuando sea, pues para la venta posterior no se ha establecido límite temporal. Por otra parte, aunque esta norma trata de incentivar la venta de los mencionados activos inmobiliarios “tóxicos”, no se impone que se compre el bien a ninguna entidad bancaria o sociedad que estas constituyan, por lo que es aplicable a cualquier compra. Además, el carácter general de este beneficio se acentúa porque no sólo se limita al Impuesto sobre Sociedades, sino que también se incluyen en el decreto-ley disposiciones similares para el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fiscas así como para No residentes, por lo que también se pueden beneficiar de él los particulares y no sólo a las empresas. Así, se establece:
Disposición final segunda. Modificación del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo. Esto es aplicable a la compra de inmuebles por No Residentes. Con efectos desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, se añade una disposición adicional tercera al texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, que queda redactada de la siguiente forma: «Disposición patrimoniales inmuebles.
adicional derivadas
tercera. Exención parcial en ganancias de la transmisión de determinados bienes
Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España, derivadas de la enajenación
de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español, que hubiesen sido adquiridos a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. No resultará de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior cuando concurran las circunstancias previstas en el segundo párrafo de la disposición adicional trigésima séptima de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (es decir, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido por una persona física a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, o, a una entidad en la que el contribuyente persona física o cualquiera de los mencionados tenga el dominio de la mayoría de los derechos de voto o del nombramiento de la mayoría de los miembros de su órgano de administración o, en general, ejerza el control sobre ella), o tratándose de entidades no residentes, cuando concurran las circunstancias previstas en el último párrafo de la disposición adicional decimosexta del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (dominio de la mayoría de los derechos de voto de la otra sociedad o del nombramiento de la mayoría de los miembros de su órgano de administración o, en general, ejercicio del control sobre ella).»
Disposición final tercera. Modificación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. Esto es aplicable a la compra de inmuebles por personas físicas, ya sean particulares o empresarios/profesionales. Con efectos desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, se añade una nueva disposición adicional trigésima séptima a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, que queda redactada de la siguiente forma: «Disposición adicional trigésima séptima. Ganancias procedentes de la transmisión de determinados inmuebles.
patrimoniales
Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. No resultará de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio (dominio de la mayoría de los derechos de voto o del nombramiento de la mayoría de los miembros de su órgano de administración, o, en general, control sobre ella), con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Cuando el inmueble transmitido fuera la vivienda habitual del contribuyente y resultara de aplicación lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 38 de esta Ley, se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida, una vez aplicada la exención prevista en esta disposición adicional, que corresponda a la cantidad reinvertida en los términos y condiciones previstos en dicho artículo (es decir, cuando el inmueble que se adquiera entre la entrada en
vigor de este Real Decreto-ley 18/2012 y el 31 de diciembre de 2012 pase a ser la vivienda habitual del contribuyente, si éste la vende luego y parte del importe de la venta lo dedica a comprar una nueva vivienda habitual, a esa venta se aplicará primero la deducción del 50% de que venimos hablando y sobre la parte del restante 50% se aplicará además, la deducción por reinversión en una vivienda habitual que establece este art. 38 de la Ley del IRPF).»
En definitiva, un importante beneficio fiscal que si bien promulgado en una fecha atípica para este tipo de exenciones y en una norma destinada más a solucionar otros problemas, debe ser muy tenido en cuenta por todos los contribuyentes. En resumen: - Las sociedades mercantiles que adquieran a título oneroso un inmueble entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, y que integren dicho bien en su patrimonio como activo no corriente, cuando lo transmitan en un futuro, el 50% del beneficio obtenido por esa transmisión, estará exento de tributación. Ni la compra ni la venta posterior se pueden hacer, para beneficiarse de esta exención, a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio (dominio de la mayoría de los derechos de voto de la otra sociedad o del nombramiento de la mayoría de los miembros de su órgano de administración, o, en general, control de una sociedad sobre la otra), o al cónyuge de las personas mencionadas en dicho artículo 42 o a cualquier persona unida a estas por parentesco, en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.» - Los no residentes, ya sean personas físicas o entidades, igualmente si adquieren un inmueble entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, cuando lo enajenen en un futuro, el 50% del beneficio de dicha venta estará exento de tributación en el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes. Al igual que antes, no puede realizarse la compra ni la venta con entidades controladas ni familiares. - Cualquier particular (contribuyente de IRPF) asimismo si adquiere a título oneroso un inmueble entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, cuando posteriormente lo transmita la mitad de la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto por esa transmisión no tributará, con las mismas limitaciones respecto a entidades controladas y familiares que en los casos anteriores. Esta deducción se podría incrementar si este inmueble adquirido durante 2012 pasase a constituir vivienda habitual del contribuyente.
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