jaar verslag 2005
[ inhoudsopgave ] [ ]
inhoudsopgave voorwoord Stadswonen investeert in de stad verslag van de Raad van Toezicht verhuur
3 4 8 11
inzet op wooncarrière
11
inzet op verjonging
11
wensen van woningzoekenden
11
toewijzing
12
mutatiegraad
12
Short Stay en Bedrijfshuisvesting
13
huurprijs
13
woningbezit
15
plattegrond
14-15
kwaliteit van het bezit
15
planmatig onderhoud
16
ontwikkelplannen
16
bereikbaarheid, kwaliteit en diensverlening
19
bereikbaarheid
19
kwaliteit
19
dienstverlening
20
leefbaarheid
21
leefbaarheid in en om de gebouwen
21
veiligheid
21
leefbaarheid van de stad
21
betrekken bij beheer en beleid
23
beheerstructuur
23
Klachten- en Geschillencommissie
23
de organisatie Stadswonen
25
bestuurlijke organisatie
25
werknemers
25
klachtencommissie ongewenst gedrag
26
ondernemingsraad [OR]
26
bedrijfshulpverlening [BHV ]
26
personeelsvereniging Off the Record [PV ]
26
financiële continuïteit samenwerkingsverbanden rapport van bevindingen financieel jaarverslag 2005
28 29 34 36
[ voor woord ] [ ]
voorwoord Stadswonen wil, als studentenhuisvester, een belangrijke bijdrage leveren aan de sociaal-economische draagkracht van Rotterdam. Vanuit een financieel sterke positie wil Stadswonen investeren in maatschappelijk renderende projecten en ontwikkelingen. Strategische investeringen leveren uiteindelijk een maatschappelijk rendement op, waar de stad zo’n behoefte aan heeft. Young potentials in brede zin dienen in een zo vroeg mogelijk stadium te worden verleid om te komen wonen in Rotterdam. Maar ook de reeds woonachtige young potentials moeten kansen worden geboden om aan de slag te gaan en om te kunnen wonen. Ook zij mogen niet buiten de maatschappij komen te staan. Daarnaast is het van belang om deze groepen blijvend aan Rotterdam te binden. Stadswonen is een financieel en organisatorisch solide organisatie. Daardoor en door een team van enthousiaste medewerkers kan zij de ambities en de gestelde doelen realiseren. De directie bedankt alle collega’s voor de inzet en de bijdrage aan de resultaten van 2005. Het bestuur van Stadswonen verklaart op grond van artikel 26 van het BBSH de haar ter beschikking staande middelen uitsluitend te hebben aangewend in het belang van de volkshuisvesting. |
J.B.M.V. Benraad
drs. R. Vinke
voorzitter directie
directeur - bestuurder
[ Stadswonen investeer t in de stad ] [ ]
Stadswonen investeert in de stad Wonen staat de laatste tijd weer in het
is, zou worden verhoogd van 5% naar 25%. De
middelpunt van de belangstelling. De omstan-
woningcorporaties konden door het verruimde
digheden die bijdragen aan die belangstelling
huurbeleid meer investeren. De Tweede Kamer
zijn echter niet onverdeeld gunstig. Er is weer
heeft echter in 2005 de volgorde omgedraaid.
woningnood, omdat er onder andere door wo-
Eerst meer investeren en dan pas een verrui-
ningcorporaties onvoldoende wordt gebouwd
ming van het huurbeleid. Momenteel lijkt een
en omdat de gewenste herstructurering slechts
meerderheid van de Tweede Kamer het niet
langzaam op gang komt. Hierdoor lijkt het
eens te zijn met de invoeringsdatum van het
alsof de landelijke dagbladen de jacht hebben
verruimde huurbeleid.
geopend op de branche door veelvuldig te berichten over de hoogte van de salarissen
Stadswonen vaart haar eigen koers als
en de weigering van enkele corporaties om de
studentenhuisvester met een meerderheid
hoogte te vermelden in de jaarrekening. Ook
aan onzelfstandige eenheden. In het Onder-
werd de sector enkele keren opgeschrikt door
nemingsplan, dat in 2003 is vastgesteld, wordt
malversaties binnen de ondernemingen.
onder meer gesteld dat zij een financieel gezonde corporatie wil zijn. Om vanuit die positie
De kritiek op woningcorporaties is groot,
een belangrijke bijdrage te leveren aan de
omdat de bouwproductie gering blijft in
leefbaarheid in Rotterdam. Stadswonen wil
relatie tot het vrij besteedbaar vermogen dat
dit bewerkstelligen door woningen te reali
de sector heeft. Het vrij besteedbaar vermogen
seren ten behoeve van de doorstroming.
is echter ongelijk verdeeld over het land. Het
Hierdoor worden hoogopgeleiden verleid tot
vermogen ligt kennelijk niet in die gebieden
een langer verblijf in Rotterdam en komt er
waar het geld nodig is en collegiale financie-
meer draagkracht in de stad. Bovendien komen
ring komt slechts moeizaam op gang.
er hierdoor meer kamers leeg voor de eerste-
Desondanks kijkt de politiek met argusogen
jaars studenten. Stadswonen wil de komende
naar het vermogen en men lijkt zelfs bereid de
jaren 1250 woningen realiseren voor de door
unieke positie van de hybride organisaties op
stroming voor een bedrag van € 150 miljoen.
te offeren. Ook al wordt erkend dat juist door
De corporatie is in staat en bereid om dit be-
de rol van de woningcorporaties in Nederland
drag te investeren in de stad Rotterdam om bij
situaties, zoals die zich voordeden in Frankrijk
te dragen in het vergroten van de leefbaarheid.
in het najaar van 2005, worden voorkomen.
De inzet op doorstroming en wooncarriére en
De sector is in verwarring en zoekt naarstig
op het huisvesten van eerstejaars studenten
naar de juiste richting, getuige de vele onder-
past geheel in de lijn die de gemeente Rotter-
zoeksrapporten die in 2005 zijn afgescheiden.
dam voorstaat. Ook de Gemeente Rotterdam
Het is ook niet eenvoudig als de politiek in
zet zich in om meer young en high potentials
opvolgende regeringsperiodes tegenstrijdige
zich in de stad te laten vestigen. Twee keer per
signalen afgeeft. Daarom is het goed dat
jaar overlegt Stadswonen met DS+V en OBR om
Minister Dekker heeft aangegeven de ver-
het beleid van de gemeente en Stadswonen op
zelfstandiging die 10 jaar geleden is ingezet,
elkaar af te stemmen en concreet te maken.
eindelijk te willen afronden. Samen met Aedes willen de partijen tot een definitieve veranke-
corporate governance
ring komen van de woningcorporaties, genaamd
Het intern toezicht binnen woningcorporaties
De Grote Beweging. De Grote Beweging betreft
dient zich meer rekenschap te geven van de
een veelomvattende overeenkomst tussen Rijk
prestaties. In navolging van de aanbevelingen
en corporaties voor een ruimer huurbeleid,
van de commissie Tabaksblatt en al eerder
het waarborgen van betaalbare woningen voor
voor de woningcorporaties door de commissie
kwetsbare groepen, stabiel investeringsklimaat
Glasz, dienen woningcorporaties meer trans-
en zelfregulering van de branche.
parant te zijn voor de buitenwereld. Met die
Het huurbeleid zou verruimd worden in die zin
aanbevelingen is een commissie van de Raad
dat het aantal woningen dat geliberaliseerd
van Toezicht met één directeur namens de
[ Stadswonen investeer t in de stad ] [ ]
directie, in 2005 aan het werk gegaan om het
ming weer op gang te krijgen. Stadswonen
functioneren van het intern toezichtorgaan
gaat de komende jaren dan ook 1250
verder te professionaliseren. Dit heeft geleid
woningen bouwen voor de doorstroming,
tot de vaststelling van een reglement Raad
waarbij de huidige bewoners voorrang krijgen
van Toezicht, waarin de rol en de werkwijze
bij de toewijzing.
van de Raad van de Toezicht staan beschreven. Voorts is een profiel van de Raad van Toezicht,
bouwproductie
een profielschets van een lid van de Raad van
In 2005 is het bezit uitgebreid met 119
Toezicht en een profielschets van de voorzitter
woningen in het woongebouw Dijckhove.
van de Raad van Toezicht vastgesteld. Een sta-
Het betreft een gebouw van collega corporatie
tutenwijziging wordt voorzien in 2006, waarin
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, waar
het recht van voordracht wordt veranderd en
ouderen en jongeren samen leven. In het ver-
het aantal leden wordt teruggebracht van acht
slagjaar is begonnen met de bouw van 23
naar zeven. Alle documenten die betrekking
woningen en 2 bedrijfsruimten aan Elisabeth
hebben op Corporate Governance staan vanaf
hof en Korte Kade. Tevens is de eerste paal
1 januari 2006 op de website.
geslagen voor het project Cité, dat in een commanditaire vennootschap wordt ontwik-
Stadswonen
keld. Op de Kop van Zuid gaat gaat het om 493
Stadswonen heeft in haar Ondernemingsplan
woningen, 2 winkelruimten en 17 werkunits.
een stevige positie geclaimd. Zij wil de studen
In de wijk Cool zijn de werkzaamheden be
tenhuisvester van Rotterdam zijn en vooral
gonnen voor het renovatieplan Boomgaards-
blijven. In dit kader kan gesproken worden
straat voor 49 middeldure woningen, die in
van de prefered supplier voor de onderwijs-
2007 worden opgeleverd.
instellingen. Dit vergt heel veel van de organi satie zowel intern als extern. Stadswonen
De start bouw van s’ Gravendijkwal/Snellinck
participeert in een taskforce van de Economic
straat met 115 woningen is uitgesteld tot
Development Board Rotterdam [EDBR] om de
voorjaar 2006. Met de gemeente zijn geen
stad Rotterdam aantrekkelijker te maken in
prestatieafspraken gemaakt.
het kader van de kenniseconomie. samenwerkingsverbanden Om de strategische keuze in te vullen zal
Stadswonen heeft een hoog ambitieniveau
voornamelijk gebouwd worden voor de door-
in het leefbaar maken van Rotterdam. Het
stroming. In principe zijn er voldoende onzelf-
realiseren van 1250 woningen voor een bedrag
standige eenheden om de aanwas van eerste-
van € 150 miljoen is niet voldoende. Daarom
jaars studenten te helpen aan woonruimte. De
werkt Stadswonen actief in samenwerkings-
stagnatie op de woningmarkt zorgt echter voor
verbanden. Stadswonen heeft aan de wieg
onvoldoende doorstroming, waardoor afgestu-
gestaan van de oprichting van Kristal N.V., een
deerden te lang op de goedkope kamer blijven.
samenwerkingsverband van zes Randstedelijke woningcorporaties. Kristal groeit hard en is
Ook in het verslagjaar is de actie ‘Pa en Ma, ik
inmiddels uitgebouwd tot een grote speler op
ga!’ gehouden om de eerstejaars zo snel moge-
het gebied van projectontwikkeling. Om de
lijk van een kamer te voorzien. In 2005 zijn 250
risico’s te spreiden voor de zes participanten
eerstejaars van woonruimte voorzien. Het toont
heeft Kristal met iedere corporatie een be-
overigens wel aan dat van woningnood onder
sloten vennootschap opgericht. Stadswonen
studenten in Rotterdam geen sprake is, omdat
neemt daarmee deel aan het Ontwikkelings
zij kiezen voor alternatieven zoals thuis blijven
bedrijf Stadswonen/Kristal B.V. voor 90%.
wonen.
In 2005 is gebleken dat de Belastingdienst de ruling om de overdracht van de project
Stadswonen is van mening dat desondanks de
portefeuille naar de B.V. niet heeft goedge-
mutatiegraad omhoog moet om de doorstro-
keurd. Daarom heeft Stadswonen besloten »
[ Stadswonen investeer t in de stad ] [ ]
» gebruik te maken van de clausule om de
Stadswonen beheert vele monumenten. Vanuit
portefeuille niet over te dragen. Ook de uitvoe-
deze betrokkenheid participeert Stadswonen
ring van de treasury van Stadswonen is onder-
ook in de NV Stadsherstel.
gebracht bij Kristal, om zodoende verzekerd te zijn van deskundigheid op het gebied van de
Van en naar de verbindingen vinden voorals-
vermogenspositie van Stadswonen.
nog geen geldstromen plaats met uitzondering van het gestorte kapitaal. Het risico blijft
Om het project Cité met een investering van
daardoor beperkt tot het gestorte kapitaal. De
€ 54,3 miljoen te realiseren, is contact gezocht
verbindingen kunnen beschouwd worden als
met vier collega corporaties uit Zeeland. Aan-
kernactiviteit. In geen van de verbindingen
gezien een dergelijke investering de financiële
vindt inzet van personeel plaats.
grenzen van een ‘kleine’ corporatie benadert, is in het kader van collegiale financiering een
de klant
commanditaire vennootschap opgericht.
Woningcorporaties moeten steeds meer in
Gedurende 10 jaar is de C.V. eigenaar van
termen van stakeholders gaan denken. De
het project, waarna Stadswonen als beherend
klant is uiteraard de belangrijkste stakeholder.
vennoot tegen 80-100% van de bedrijfswaarde
De student die start op de woningmarkt vormt
afneemt van de C.V.
nog steeds het bestaansrecht van Stadswonen.
Vanaf 1 juli 2005 worden maximaal 75 studen-
Voor deze klantgroep is de actie ‘Pa en Ma, ik
ten uit Zeeland met voorrang aan een kamer
ga!’ in 2004 gestart en in 2005 gecontinueerd.
in Rotterdam geholpen. Als gesteld wordt dat
Ook in 2006 zal deze actie weer plaatsvinden
matching van taken en middelen slecht van de
met 250 kamers. Gezien het kleine aantal
grond komt, dan is het project Cité een
eerstejaars studenten dat een kamer wil be-
gunstige uitzondering.
machtigen is er geen sprake van kwantitatieve woningnood onder studenten. De tweede
Stadswonen werkt samen met een aantal
en derde klantgroep wordt gevormd door de
Rotterdamse woningcorporaties in CityCorp
doorstarters en de blijvers. Stadswonen zorgt
om gehele wijken geïntegreerd te kunnen
ervoor dat [bijna] afgestudeerden langer in
aanpakken. In wisselende coalities met PWS,
Rotterdam blijven en zich wellicht definitief
De Nieuwe Unie en Com·wonen kunnen zo-
vestigen. Dat kan alleen door het aanbod af te
doende plannen worden ontwikkeld voor de
stemmen op deze groep.
herstructureringsgebieden.
Dat Rotterdam een internationale stad is, bewijst het grote aantal buitenlandse studenten
Als uitvloeisel van deze samenwerking heb-
dat Rotterdam jaarlijks aandoet voor een korte
ben enkele participanten zich verenigd om
of langere studie. Deze klantgroep is essentieel
de Hofpleinspoorlijn te behoeden voor sloop.
voor de Hogescholen, maar zeer zeker ook voor
Begin 2006 wordt Hofbogen B.V. opgericht
de stad. Stadswonen heeft voor deze groep
door Stadswonen, Vestia, PWS en Com·wonen.
1400 kamers ter beschikking en realiseert de
De B.V. zal de exploitatie van de bedrijfsruim-
komende jaren nog eens 500 kamers voor deze
ten onder de bogen ter hand nemen. In de B.V.
klantgroep. In Cité worden 60 woningen ten
vindt geen inzet van personeel van de toegela-
behoeve van Short Stay gerealiseerd.
ten instelling plaats. Stadswonen is zich bewust van haar maat Sinds 1989 participeert Stadswonen in de NV
schappelijke positie en zij signaleert dan ook
Voorraadbeheer. Dit bedrijf stelt zich ten doel
dat er een toenemende behoefte is aan woon-
oude stadspanden te verwerven, op te knap-
ruimte voor studenten aan de ROC’s.
pen en weer in de markt te zetten, waardoor
In toenemende mate dreigen MBO studenten
de leefbaarheid in vooral oude wijken wordt
voortijdig hun opleiding af te breken doordat
gestimuleerd. In het verslagjaar is de naam
de woongelegenheid ontbreekt. In het kader
veranderd in Stadsvastgoed NV.
van woon-leer trajecten is Stadswonen in
[ Stadswonen investeer t in de stad ] [ ]
overleg met het Albeda College en Zadkine om
De directie dankt alle medewerkers voor de
woonruimte te realiseren voor deze kwetsbare
inzet en het enthousiasme in 2005 en voor de
groep, die ook zeer zeker tot de klantgroep van
bereikte resultaten. |
Stadswonen gerekend moet worden. In 2006 zal een intentieovereenkomst getekend worden met het Albeda College om een onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden van een woonfoyer. Ook in deze vorm van maatschappelijk ondernemen wil Stadswonen investeren in de stad. In het handelen van Stadswonen staat de individuele klant centraal. De mening van de klant is dan ook voor een dienstverlenend bedrijf als Stadswonen cruciaal. Tweejaarlijks houdt Stadswonen een klanttevredenheid onderzoek. In 2005 ontving Stadswonen een algemeen cijfer van 6,3. Weliswaar een stijging ten opzichte van twee jaar eerder, maar nog steeds niet hoog genoeg voor Stadswonen. Begin 2007 zal het cijfer op 7,0 moeten liggen. Om aan de eisen van de klant en aan de ambities van de eigen organisatie te voldoen, moet de onderneming volledig gericht zijn op de klant. De voorwaarden waaronder gewerkt wordt zijn goed. Begin 2005 is het Handboek Functie-indeling Woondiensten ingevoerd [Cats systeem]. De functieprofielen zijn voor alle medewerkers opnieuw beschreven. Daarnaast is een nieuw functionering- en beoordelingsysteem ontwikkeld dat meer recht moet doen aan coaching en begeleiding van medewerkers. In de tweede helft van 2005 is de structuur van de Front Office aangepast in die zin dat de vier geografische teams zijn teruggebracht tot twee teams, waardoor de kwetsbaarheid in de teams verminderd wordt en er eenvoudiger sprake zal zijn van vervanging. De twee geografische teams krijgen ieder een teamleider die meer in de aansturende rol werkzaam zullen zijn. Het team Short Stay had al een eigen teamleider, hetgeen gehandhaafd blijft. In een organisatie als Stadswonen met een mutatiegraad van 32% wordt veel gevraagd van alle medewerkers temeer daar de klant een groter beroep doet op flexibiliteit. De organisatie en de medewerkers zijn er klaar voor, Stadswonen ligt op koers.
[ verslag van de Raad van Toezicht ] [ ]
verslag van de Raad van Toezicht Toezicht houden op het functioneren van een
maar ook door het toenemend besef dat ook
maatschappelijke onderneming is meer dan
maatschappelijk ondernemen een heldere en
alleen de financiële continuïteit in de gaten
professionele interne toezichtstructuur vereist.
houden. Immers, het zijn ook de maatschap
Binnen Stadswonen is door de Raad van
pelijke prestaties waarop een toegelaten instel-
Toezicht een commissie ingesteld die de
ling wordt afgerekend. De Raad van Toezicht
toezichtstructuur binnen Stadswonen op zijn
wenst dan ook nadrukkelijk een rol te vervullen
merites heeft beoordeeld. De commissie be-
in het bereiken van maatschappelijke doelen.
stond uit drie leden van de Raad van Toezicht
Door te sturen op maatschappelijke onder
en één directeur-bestuurder.
delen in Ondernemingsplan en Organisa-
Deze commissie is voortvarend aan de slag
tiewerkplan wordt gezorgd voor voldoende
gegaan en heeft een Reglement Raad van
maatschappelijk rendement.
Toezicht opgesteld. Voorts zijn een algemene profielschets Raad van Toezicht opgesteld,
In het verslagjaar is de Raad van Toezicht in
een profielschets voorzitter Raad van Toe-
totaal zes keer in vergadering bijeen geweest.
zicht en een profielschets lid van de Raad
In de vier reguliere vergaderingen werd
van Toezicht. Bovengenoemd reglement en
gesproken, goedkeuring verleend dan wel
profielschetsen zijn in een extra vergadering
besloten over:
van de Raad van Toezicht in december 2005 vastgesteld.
4 Organisatiewerkplan Stadswonen 4 Kwartaalrapportages
De Raad van Toezicht is zich bewust van het
4 Jaarrekening en Jaarverslag
feit dat Corporate Governance niet alleen
4 Deelneming Hofbogen B.V.
het vaststellen van documenten is, maar
4 Deelneming Cité C.V.
dat Corporate Governance een kwestie is van
4 R apportage Centraal Fonds
mentaliteit, waaraan permanent gewerkt moet
Volkshuisvesting
worden. In 2006 zal dan ook transparant en
4 Corporate Governance
adequaat toezicht op de agenda blijven staan.
4 Treasury
De vastgestelde documenten staan vermeld
4 Klanttevredenheidmeting
op de website van Stadswonen.
4 Project s’ Gravendijkwal/Snellinckstraat 4 Project Voorschoterlaan
Het Bestuur informeert de Raad van Toezicht
4 Automatiseringstraject
per kwartaal over de stand van zaken bij Stadswonen. Door middel van kwartaalrap-
Twee extra vergaderingen werden belegd voor
portages wordt de Raad van Toezicht tevens
een nadere uitleg over het project Cité, waar in
geïnformeerd over de voortgang van het vast-
eerste instantie de aanbesteding mislukt was
gestelde organisatiewerkplan. De rapportages
en ten behoeve van besluitvorming over
hebben betrekking op de financiële kerngege-
Corporate Governance. In de extra vergadering
vens zoals deze in winst-en verliesrekening en
van de Raad van Toezicht over het project
balans worden vermeld. Over- en onderschrij-
Cité waren de projectleider van Cité en de
dingen op de begroting en de consequenties
directeur-bestuurder van Kristal N.V. aanwezig
voor de prognose worden vermeld.
om uitleg te geven over de stand van zaken.
Voorts worden relevante gegevens gepresenteerd inzake leegstand, huurachterstand
In 2005 heeft de Raad van Toezicht samen
en de wachtlijst. Met behulp van de kwartaal
met het Bestuur ruime aandacht besteed aan
rapportages die inzicht geven in de belang-
Corporate Governance binnen Stadswonen.
rijkste financiële gegevens, de interim con-
Transparant en adequaat toezicht binnen
trole door de accountant en de management
maatschappelijke ondernemingen heeft de
rapportage van de accountant wordt de Raad
laatste jaren aan belang gewonnen. Niet alleen
van Toezicht periodiek geïnformeerd over de
door enkele incidenten in het bedrijfsleven,
financiële huishouding binnen Stadswonen.
[ verslag van de Raad van Toezicht ] [ ]
Bij de vergadering, waarin de jaarrekening en
deelgemeente in Rotterdam. In de Raad van
jaarverslag en de bespreking van de manage-
Toezicht hebben acht leden zitting, waarvan
ment rapportage van Accountantskantoor Berk
drie leden op basis van een bindende voor-
worden goedgekeurd, is de accountant altijd
dracht van Huurdersbelang Stadswonen. De
aanwezig.
samenstelling van de Raad van Toezicht vol-
Het Ondernemingsplan dat in 2003 is vast
doet aan de verplichte statutaire bepalingen. |
gesteld wordt beschouwd als strategisch plan, terwijl het jaarlijkse organisatiewerkplan als
Drs. P. Zevenbergen
tactisch plan fungeert. Het organisatiewerkplan
voorzitter Raad van Toezicht Stadswonen
vormt ook de basis voor de jaarlijkse beoor deling van de directie. De voorzitter en de vice-voorzitter vormen de Dagelijkse Raad binnen de Raad van Toezicht. De Dagelijkse Raad bereidt de vergaderingen van de Raad van Toezicht voor met het Bestuur en voert jaarlijks met de beide directeur-bestuurders functionerings- en beoordelingsgesprekken. Er hebben zich gedurende het verslagjaar geen wijzigingen voorgedaan in de samenstelling van de Raad van Toezicht. De samenstelling van de Raad van toezicht op 31 december 2005 was als volgt: naam
functie
leeftijd
benoemd sinds
aftredend
vergoeding
drs. P. Zevenbergen
voorzitter
65
1994
2009 [niet hb]
€ 3.000
drs. C.J. Frohn
vice-voorzit-
54
1990
2008 [hb]
€ 3.000
drs. A. de Boer
lid
29
1999
2006 [niet hb]
€ 1.500
drs. J.G. van Duijn
lid
36
1996
2007 [hb]
€ 1.500
ing. B.A.A.M. Meijers
lid
62
1996
2006 [niet hb]
€ 1.500
drs. J. Oosterhoff
lid
63
1987
2007 [hb]
€ 1.500
drs. A.D. van der Pijl
lid
53
1994
2008 [hb]
€ 1.500
drs. Ing. M. Delcour
lid
30
2003
2009 [niet hb]
€ 1.500
hb= herbenoembaar Geen van de leden van de Raad van Toezicht heeft nevenfuncties die kunnen leiden tot belangenverstrengeling. De leden van de Raad van Toezicht hebben geen arbeidsovereenkomst met Stadswonen of een andere woningcorporatie. Ook is geen van de leden lid van het College van Gedeputeerde Staten van Zuid Holland of van Provinciale Staten, van het College van Burgemeester en Wethouders van Rotterdam of van de Gemeenteraad, van het Dagelijks Bestuur van een Deelgemeente of van de Raad van een
‘Ik kies wat bij me past!’
Een woning die biedt wat u wenst en aansluit op uw levensstijl is niet makkelijk te vinden. Maar k lanten van Stadswonen zitten goed! Zij k rijgen de k ans om wooncarrière te maken…
[ verhuur ] [ 11 ]
verhuur Stadswonen richt zich met name op de vraag
studenten gestimuleerd worden tot blijven
naar huisvesting van studenten in Rotterdam.
in de stad. De gemeente Rotterdam is in 2004
De specifieke wensen en voorwaarden van
een campagne gestart gericht op [young] high
deze doelgroep maakt het zijn van een goede
potentials. Het beleid van Stadswonen sluit
studentenhuisvester tot een uitdaging. Wat
naadloos aan bij het beleid van de gemeente
wil een student? En hoe kan Stadswonen dat
Rotterdam. Ook de gemeente streeft er naar
bieden?
om meer afgestudeerden te behouden voor
Daarnaast is het belangrijk dat de doorstroom
de stad. Door het aanbieden van doorstroom-
onder de huurders bevorderd wordt, zodat er
woningen zullen young potentials langer in
voldoende kamers vrijkomen voor de jongere
Rotterdam kunnen blijven wonen. Met de ge-
studenten. Om ouderejaars en afgestudeerden
meente Rotterdam wordt minimaal twee keer
te laten doorstromen, creëert Stadswonen ook
per jaar overleg gevoerd over het beleid en
voor hen mogelijkheden op de woningmarkt.
de bouwproductie van Stadswonen. Instromende studenten leren Rotterdam het
inzet op wooncarrière
snelst en het best kennen en waarderen, wan-
De studenten waar Stadswonen zich op richt
neer zij al snel op kamers gaan. De kans is dan
studeren in Rotterdam aan HBO of WO en zijn
groter dat zij zich uiteindelijk willen vestigen
rond de 19 jaar. Met name voor de kamers in
in Rotterdam. Stadswonen hield in 2004 en
haar bestand heeft Stadswonen deze doel-
2005 een kameractie waarbij eerstejaars
groep op het oog. Dit vloeit voort uit een van
studenten een goede kans hadden op het
de doelen die Stadswonen nastreeft: gelegen-
vinden van een kamer. Naast dat deze actie de
heid geven tot het maken van wooncarrière,
gemeente steunt in haar campagne, speelt het
meegroeiend met de woonwensen van de
in op het feit dat Stadswonen de kamers be-
doelgroep.
doeld heeft voor deze jongste groep studenten. Stadswonen zou graag zien dat een ouderejaars
Deze wooncarrière houdt in dat de student die
of afgestudeerde wooncarrière maakt en een
op 19 jarige leeftijd instroomt in een kamer, na
stap vooruit doet, verder dan de eerste kamer.
enige tijd kan doorverhuizen naar een kamer op een andere, mogelijk aantrekkelijker, locatie.
Met de kameractie is het percentage kamer
Nog weer later, tegen het einde of direct na de
bewoners jonger of gelijk aan 21 jaar in 2005
studie, zal de student waarschijnlijk een één-
van 31,6% naar 33,5% gestegen. Verjonging
of tweekamerappartement wensen, want tegen
onder kamerbewoners was ook in 2004 al
die tijd is de behoefte aan meer zelfstandig-
het door Stadswonen gewenste resultaat.
heid groter. Op het moment dat de student
Ook in 2006 zal Stadswonen weer inzetten
is afgestudeerd, wil Stadswonen graag dat hij
op verjonging en de kameractie herhalen.
doorstroomt naar een woning die bedoeld is voor af- en uitgestudeerden. Vaak is zijn levens-
wensen van woningzoekenden
stijl dan ook veranderd: van een studentenma-
Wanneer een woningzoekende zich inschrijft
nier naar de levenswijze van een werkende.
bij Stadswonen, maakt hij keuzes in zijn woon-
De doorstroom naar andere woonruimte maakt
wensen. Bij deze keuzes wordt de woning-
het mogelijk dat de kamers bedoeld voor
zoekende gestuurd door dat wat Stadswonen
studenten ook daadwerkelijk bewoond kunnen
aanbiedt in haar woningbezit.
worden door studenten. Afgelopen jaren heeft
Van de 4.409 ingeschreven actief woning
Stadswonen steeds ingezet op wooncarrière
zoekenden in augustus 2005 [in 2004 waren
en ook voor 2006 is dat een belangrijke pijler.
dat er 4.266] is ruim 86% student, waarvan het overgrote deel aan HBO en WO. Van de actief
inzet op verjonging
ingeschrevenen wenst 40,4% een zelfstandige
Voor het behoud van de economische en
woonruimte. De gemiddelde leeftijd van deze
maatschappelijke draagkracht van de stad
geïnteresseerden in zelfstandige woonruimte
Rotterdam, is het goed dat instromende
is 25 jaar. »
[ verhuur ] [ 12 ]
» De overige 59,6% van de actief ingeschre-
in een eenheid, een grote rol in het leefbaar
venen wenst onzelfstandige woonruimte. De
houden van deze woongebouwen. De achter-
gemiddelde leeftijd van deze groep is 22 jaar.
blijvende bewoners kunnen door de coöptatie
De verhouding zelfstandige / onzelfstandige
tot op zekere hoogte bepalen wie er bij hen
woonruimte in het bezit van Stadswonen is
op de eenheid komt wonen. Doordat Stads
echter 27,7% versus 72,3%. Om het aanbod
wonen de lijst verstrekt waarvan een kandidaat
beter te laten aansluiten op de vraag zijn de
gekozen wordt, is het mogelijk de factoren
ontwikkelplannen de komende jaren gericht
inschrijfmoment én leefbaarheid mee te laten
op de realisatie van zelfstandige eenheden.
wegen bij de toewijzing van een studenten-
De gemiddelde leeftijd van de ingeschrevenen
kamer. Stadswonen streeft ernaar een zo gering
voor onzelfstandige woonruimte sluit niet aan
mogelijk beroep te doen op bijdragen in het
bij het door Stadswonen genoemde profiel van
kader van de Wet individuele huurtoeslag.
de beoogde doelgroep voor deze woonruim-
Zo is bij de toewijzing van de zelfstandige
ten. De gemiddelde leeftijd zou lager moeten
woningen Dijckhove rekening gehouden
zijn dan 22 jaar. De meeste studenten starten
met een minimum inkomen van € 22.000 ter
hun studie ten slotte voor hun 20 e .
voorkoming van beslag op de huursubsidie.
Stadswonen streeft ernaar de gemiddelde
Voor de toewijzing van kamers aan studenten
leeftijd van ingeschrevenen voor onzelf
kan geen rekening worden gehouden met een
standige woonruimte omlaag te brengen.
beroep op de individuele huurtoeslag, omdat studenten nu eenmaal afhankelijk zijn van
Populaire woongebouwen onder woning
studiefinanciering.
zoekenden zijn ’t Leidsche Veem, Puntegale en Dijckhove. Qua gebied geven de woning-
mutatiegraad
zoekenden de grootste voorkeur aan Kralingen
In het verslagjaar zijn in totaal 1.759 reguliere
en het Stadscentrum.
woonruimten verhuurd terwijl er 4.409 actief woningzoekenden geteld zijn. De gemiddelde
Stadswonen gebruikt naast de informatie van
wachttijd onder woningzoekenden die in 2005
haar eigen ingeschreven woningzoekenden,
woonruimte vonden bij Stadswonen was 12
ook informatie over woonwensen uit regionale
maanden.
en landelijke onderzoeken. Mede aan de hand
Stadswonen, en daarmee Rotterdam, heeft met
hiervan maakt Stadswonen beleid en bereidt
die 12 maanden een vrij korte wachttijd verge-
ze bouwplannen voor.
leken met wachttijden voor kamers in steden als Amsterdam en Utrecht.
toewijzing Een kamerzoekende die in aanmerking wil
Doordat Stadswonen met name studentenhuis-
komen voor woonruimte van Stadswonen dient
vester is, is een hoge mutatiegraad van belang.
zich via www.stadswonen.nl of een inschrijf-
Is deze vrij laag dan geeft dit aan dat de door-
formulier in te schrijven. Stadswonen partici-
stroom stagneert.
peert niet in het woonruimteverdelingsysteem van Rotterdam, maar kent een eigen toewij-
jaar
instroom
wooncarrière
totale ver-
zingssysteem. Het eigen toewijzingssysteem
2001
1.302
192
1.494
houdt rekening met de hoge mutatiegraad
2002
1.154
401
1.555
en met de gemeenschappelijke voorzieningen
2003
1.210
363
1.573
bij de onzelfstandige woonruimten.
2004
1.377
364
1.741
In de woongebouwen waar de woonruimte
2005
1.355
404
1.759
bedoeld is voor studenten wordt de woonruimte toegewezen op volgorde van inschrijf
De mutatiegraad binnen het reguliere bezit
moment en aan de hand van opgegeven woon-
[5.495 vhe’s] ligt op 32%. In 2004 was dit nog
voorkeuren in combinatie met coöptatie. Dit
33%.
laatste speelt, met het oog op medebewoners
[ verhuur ] [ 13 ]
Short Stay en Bedrijfshuisvesting
» Voor 2005 stond de implementatie van een
In 2005 is door de afdeling Short Stay en
nieuw automatiseringspakket op het program-
Bedrijfshuisvesting ingezet op professiona
ma. Er is veel tijd en energie in gestoken. Met
lisering en verbetering van service en dienst-
dit pakket zal de dienstverlening verder geopti-
verlening. Met name de verbetering van de
maliseerd worden en is flexibiliteit in de manier
leefbaarheid en het beheer rondom woonge-
van werken beter mogelijk. Het is echter niet
bouwen vroeg om inzet en was een speerpunt
gelukt het pakket in 2005 te implementeren,
van de afdeling. In 2005 is onder andere ge-
dit zal in 2006 gebeuren.
werkt aan de voorbereiding van een ambitieus
Stadswonen wil de dienstverlening aan de bui-
plan ten behoeve van Afrikaanderwijk Eetwijk.
tenlandse studenten meer via het internet gaan
Op Afrikaanderplein 2 huisvest Stadswonen
aanbieden, iets waarvoor bij deze klantgroep
buitenlandse studenten. Stadwonen wil de
veel interesse is. Hiertoe is in 2005 het eerste
ruimte op de begane grond van het gebouw
deel van de Engelstalige website van Short Stay
bruikbaar maken als bedrijfsruimte ten be-
operationeel geworden. In de toekomst wordt
hoeve van de vestiging van een restaurant. Het
deze nog uitgebreid met een interactieve
restaurant is één van de eerste nieuwe bedrij-
servicedesk.
ven die in de wijk moeten zorgen voor nieuwe werkgelegenheid, een nieuwe economische
In 2005 hebben er 2.197 mutaties plaats ge-
stimulans voor de wijk en een invulling van
vonden in 1.106 Short Stay woonruimten. Dit
de zuidelijke centrumrand van Rotterdam. De
betekent een mutatiegraad binnen Short Stay
verbouwing van de benedenruimte en de in-
van bijna 200%. |
gebruikname ervan door restaurant Solo zullen een positieve werking hebben op de uitstraling en leefbaarheid rond het woongebouw. In 2006 zullen deze plannen gerealiseerd worden. » huurprijs verdeling [inclusief beheerpanden en Short Stay]
aantal
gem. huur [per 1-7-2004 in € ]
4 kamers
4.702
177
4 studio’s
1.202
235
697
350
6.601
206
4 stadswoningen totaal samenstelling servicekosten 2005 voor gemiddelde kamer per maand servicekosten in €
dienstverlening in €
4 verwarming
26,00
stoffering/standaard inventaris
13,61
4 elektra
14,62
telefoonabonnement centrale
14,95
4 water
6,58
kabel TV
4,25
4 vuilafvoer
7,87
serviceonderhoud
4,70
4 administratiekosten
3,25
huurderonderhoud
3,00
schoonmaak algemene ruimten
8,00
wasmachinefonds
1,00
overige collectieve voorzieningen
2,95
58,32 totaal
110,78
De gemiddelde huurprijs is per 1 juli 2005 t.o.v. 30 juni 2005 met gemiddeld 2,18% gestegen. Dit is niet meer dan het wettelijk maximum.
52,46
[ woningbezit ] [ 15 ]
woningbezit Zoals op de plattegrond te zien is, liggen de
Stadswonen heeft relatief veel jong bezit,
woongebouwen van Stadswonen rondom de
dat weliswaar veel oudere gebouwen kent
binnenstad van Rotterdam. Het woningbezit
en monumenten. Door ingrijpende verbouwing
bestaat uit 72,3% studentenkamers en 27,7%
ligt de aanvang van de bouwkundige veran-
woonruimten voor de doorstroom. Met de
dercyclus altijd na 1980. De inzet is om deze
plannen voor de toekomst speelt Stadswonen
situatie te behouden. Stadswonen kent daartoe
voornamelijk in op de wensen gericht op het
een meerjarenonderhoudsplanning voor de
maken van wooncarrière.
periode van 25 jaar. Jaarlijks wordt de onderhoudsbegroting opgesteld, waarbij de meer jarenplanning indicatief is.
nieuw in 2005 4 D ijckhove
De jaarlijkse uitkomst van de onderhouds
62 appartementen opgeknapt en opge
begroting blijft gemiddeld onder de gestelde
leverd voor starters van de in totaal 119
normering. De voorziening onderhoud is in het
aanwezige appartementen in Dijckhove.
verslagjaar vrijgevallen.
kwaliteit van het bezit
Als categorale instelling richt Stadswonen zich
Het in de gaten houden van onderhoud is
op studenten. Zorg voor ouderen in het kader
van groot belang. Het onderhoud betreft zowel
van het BBSH is dan ook niet van toepassing. In
technische als sociale aspecten. Met name dat
woongebouw Dijckhove is tijdelijk wel sprake
laatste speelt extra bij Stadswonen, omdat zo’n
van huurders die in de categorie senioren val-
72% van het bezit onzelfstandig is. Huurders
len. Deze huurders woonden bij aankoop van
van onzelfstandige woonruimten [kamers]
Dijckhove nog in het woongebouw. Wanneer
delen ruimten als keuken en badkamer. Veel
zij hun huur opzeggen wordt het apparte-
van deze gemeenschappelijke ruimten vragen
ment opgeknapt en vervolgens verhuurd aan
de nodige aandacht, omdat gemeenschappelijk
de jonge doelgroep van pas afgestudeerden.
vaak betekent dat niemand zich verantwoor-
Totdat alle senioren vertrokken zijn, woont in
delijk voelt.
Dijckhove de bijzondere combinatie van jong
Om het huurderonderhoud te bekostigen,
en oud. Deze leeftijdenmix blijkt overigens ge-
hanteert Stadswonen een stelsel van fondsen.
heel geen problemen op te leveren. Het samen
Huurders van onzelfstandige woonruimten ver-
wonen gaat zelfs erg goed!
kassen vaak snel weer. Huurderonderhoud van de woonruimten komt dan niet op de eerste
Het beleid met betrekking tot het huisvesten
plaats en schiet er nog wel eens bij in. Via het
van lichamelijk gehandicapte studenten is dat
innen van onderstaande fondsen is het toch
voor deze klanten, indien de situatie zich voor-
mogelijk het onderhoud van de woonruimten
doet, gezocht wordt naar de meest geschikte
op peil te houden. Bovendien leidt een derge-
woning. De meeste gebouwen van Stadswonen
lijk systeem voor gemak voor de huurders.
beschikken over een liftontsluiting. Dit maakt het voor lichamelijk gehandicapten mogelijk
serviceabonnement / kleine herstellingen
gebruik te maken van deze woongebouwen.
fonds: huurders betalen € 4,70 respectievelijk
Zonodig wordt een woning aangepast.
€ 3,00 per maand in de servicekosten. Dit fonds wordt beheerd door de wooncommissie van
Stadswonen levert in 2006 zes koopwoningen
het betreffende woongebouw en bekostigt
aan de Oostzeedijk boven de € 200.000 op.
zaken die verband houden met vernieling,
De reden hiervan is dat deze zes woningen
slordige bewoning en herstel van beweegbare,
onderdeel vormen van het plan Elisabethhof/
kwetsbare delen [zoals keukenkastjes, klep
Oostzeedijk, met in totaal 21 woningen. Het
wasemkap, toiletbrillen]. Kortom het betreft
plan levert een upgrading van deze hoek in
onderhoud dat door de huurder eigenlijk
Kralingen. Verder is Stadswonen niet van plan
zelf uitgevoerd dient te worden.
woningen te bouwen met een gemiddeld »
[ woningbezit ] [ 16 ]
» kostenniveau boven € 200.000 en heeft
4 Z oals ieder jaar zijn ook in 2005 alle nood-
tevens niet het voornemen bestaand bezit
verlichtingarmaturen gecontroleerd op de
te verkopen.
werking en zijn in diverse woongebouwen de noodverlichtingarmaturen vervangen
planmatig onderhoud De onderhoudsbegroting wordt jaarlijks vast-
In 2006 heeft het invoeren van het Politie
gesteld waarbij de meerjarenonderhoudsplan-
Keurmerk Veilige Woning hoge prioriteit. Plan is
ning als uitgangspunt genomen wordt. Deze 25
om voor 31 december 2006 2.000 woningen te
jarige planning is gebaseerd op vervanging van
voorzien van dit label.
onderdelen bij de woongebouwen in het bezit van Stadswonen.
ontwikkelplannen Met een aantal van onderstaande projecten is
In 2005 zijn de volgende grotere onderhouds-
in 2005 een start gemaakt. Bijna alle projecten
werkzaamheden uitgevoerd:
worden gerealiseerd ten behoeve van het op
4 A lle dakventilatoren hebben een onder-
gang brengen van de doorstroming. Af- en
houdsbeurt gekregen. 4 I n diverse woongebouwen en panden zijn in totaal 298 nieuwe keukens geplaatst.
uitgestudeerden [young potentials] kunnen straks terecht in de woonruimten die met deze projecten worden ontwikkeld.
4 I n de woongebouwen Caland I en Maas boulevard zijn de stadsverwarmings-
Korte Kade
installaties vervangen.
4 2 nieuwbouwappartementen voor de door-
4 B ij woongebouw Delfshaven en enkele kleine pandjes is de C.V. installatie vervangen. 4 O p de Oostzeedijk is dakbedekking vernieuwd.
stromer 4 1 bedrijfspand [woonwerk] 4 s tart bouw: februari 2005 4 o plevering: maart 2006
4 E r is groot onderhoud [betonreparaties] uitgevoerd aan de gevel van Schiedamse Vest. 4 I n verschillende woongebouwen en panden is divers binnenschilderwerk uitgevoerd. 4 H et Kraaiennest op woongebouw GEB-toren is geschilderd.
Elisabethhof/ Oostzeedijk 4 6 renovatieappartementen 4 1 5 nieuwbouwappartementen 4 s tart bouw: februari 2005 4 o plevering: april 2006
4 I n woongebouw de Boezemsingel zijn douches gerenoveerd in ‘nieuwe stijl’. 4 B ij woongebouw Delfshaven zijn de boeidelen van het dak vervangen.
Witte de Withstraat 4 3 renovatieappartementen voor de doorstromer 4 1 bestaand bedrijfspand
Er was voor het verslagjaar een bedrag van € 2.015.000 begroot en € 2.592.000 uitge-
4 s tart aanvraag bouwvergunning: januari 2005
geven aan planmatig onderhoud. Dit is een
4 s tart bouw: april 2005
overschrijding van de geraamde kosten met
4 o plevering: december 2005
€ 577.000. Daarnaast is het verbeteren van de veiligheid in en rondom haar woongebouwen
Boomgaardsstraat
belangrijk voor Stadswonen.
4 49 renovatieappartementen voor de door-
4 Z oals ieder jaar zijn ook in 2005 alle voor-
4 2 winkelruimtes
stromer zieningen om brand te bestrijden [zoals
4 s tart renovatie: april 2006
brandslanghaspels, blusapparaten en droge blusleidingen], volgens de geldende normen
Cité Rotterdam
gecontroleerd en zijn alle afgekeurde mate-
4 4 92 nieuwbouwappartementen
rialen vervangen.
4 s tart bouw: september 2005
[ woningbezit ] [ 17 ]
4 f eestelijke eerste paal: november 2005 4 o plevering: medio 2008 Schiedamsesingel 4 5 renovatieappartementen voor de |doorstromer 4 2 bedrijfsruimten [woonwerk] 4 s tart bouw: december 2005 4 o plevering: augustus 2006 Snellinckstraat/ ’s Gravendijkwal 4 6 3 tweekamerappartementen 4 5 6 studio’s 4 s tart bouw: april 2006 Waterloostraat 4 2 1 appartementen 4 7 bedrijfsruimten 4 s tart herontwikkeling: maart 2006 Voorschoterlaan 4 r enovatie 18 appartementen 4 s tart renovatie: 1 maart 2006 4 o plevering: zomer 2006 Essenburgsingel 4 o ptoppen met 2 woonlagen 4 s tart bouw: december 2006 African Inn 4 b edrijfsruimte op de begane grond 4 s tart opknappen locatie en directe omgeving: 2006 In het kader van ‘de eetwijk’ waarvan het Afrikaanderplein onderdeel uitmaakt, stelt Stadswonen aan Stichting Omij in de loop van 2006 deze ruimte ter beschikking voor Restaurant Solo. |
‘Studenten kleuren de omgeving’
Een beetje levendigheid en sfeer fleur t de stad op. Met een k leur tje k napt de woonomgeving ten slotte al gauw op. Stadswonen geeft dan ook aan haar nieuwe huurders een ver fbon cadeau…
[ bereikbaarheid, kwaliteit en dienstverlening ] [ 19 ]
bereikbaarheid, kwaliteit en dienstverlening bereikbaarheid
2005 was dit nog maar 22%. Deze 22% be-
Om kwaliteit en dienstverlening te kunnen le-
staat vrijwel volledig uit Short Stay klanten.
veren moet de klant allereerst duidelijk kunnen
De meeste bezoeken zijn gericht op het
maken wat zijn wensen zijn. Hiervoor is het van
sluiten van een huurovereenkomst. Bij het
groot belang dat de klant Stadswonen weet te
tekenen van een huurovereenkomst, krijgt
vinden, dat Stadswonen bereikbaar is.
een klant een verfbon. Deze attentie wordt erg gewaardeerd door de klant en het on-
4 w ebsite
derhoud binnenshuis heeft er ook baat bij.
In 2005 zijn er zo’n 174.000 bezoekers op de website geweest [2004: 150.000]. Grote
4 t elefonie
belangstelling is er voor de pagina’s actueel
In 2005 zijn er ongeveer 46.000 telefonische
aanbod, woningbezit en inschrijven.
contacten geweest. Ongeveer 15.000 hier-
Stadswonen streeft er naar de services en
van zijn voortijdig afgebroken.
informatievoorziening op de website zoda-
Per januari 2006 heeft Stadswonen een
nig te verbeteren dat het zich zal uiten in
nieuw voice-response systeem. Klanten wor-
een daling van het aantal telefoontjes en het
den tijdens het bellen, terwijl ze wachten
baliebezoek.
op het doorverbinden, gestimuleerd tot het bezoeken van onze website. De antwoorden
4 s ervicedesk De servicedesk is een online balie die 24/7
op de meeste vragen zullen zij daar namelijk kunnen vinden.
bereikbaar is voor interactieve dienstverlening aan de klant. Stadswonen wil met deze
kwaliteit
balie inzetten op efficiënter werken, leveren
Stadswonen ziet het leveren van kwaliteit in
van een betere dienstverlening en goed
de woningen niet als luxe service, maar als een
presenteren van de organisatie.
basisvereiste. In 2005 is er toegewerkt naar het
In 2005 werd per maand gemiddeld 7%
implementeren van diverse verbeteringen voor
van de reparatieverzoeken via de website
de klant op het gebied van kwaliteit. In 2006
gemeld. In aantallen betekent dit bijna 60
wordt hier volop mee aan de slag gegaan.
stuks per maand. De webpagina servicedesk staat op de 8e
4 i nternetvoorziening
plek in de top tien van de meest bezochte
Internetten is tegenwoordig heel gewoon.
pagina’s op de website van Stadswonen, net
Ook het hebben van een internetverbinding
als in 2004. Op de pagina zijn zo’n 43.000
in eigen huis is normaal geworden. Stadswo-
bezoekers geweest.
nen heeft daarom ook het plan om zo snel mogelijk haar hele bezit standaard te voor-
4 b aliebezoek
zien van een snelle internetverbinding. In
In het verslagjaar zijn er ruim 11.500 klanten
december 2005 is begonnen met het eerste
aan de balie geweest terwijl er in het jaar
woongebouw.
2004 ruim 15.000 kwamen. Stadswonen werkte in 2005 toe naar een meer optimale
4 P olitie Keurmerk Veilige Woning
dienstverlening via de online servicedesk
Een paar jaar geleden startte Stadswonen
en hoopte daarmee een daling in het aantal
met het project Politie Keurmerk Veilige
baliebezoeken te bewerkstelligen. Dat het
Woning. Met het aanbrengen van inbraakwe-
een het ander beïnvloed heeft, is zeer waar-
rende voorzieningen wordt de kans op een
schijnlijk maar niet direct aantoonbaar.
inbraak aanzienlijk verminderd. In verschil-
Een andere oorzaak van de daling in het
lende woongebouwen van Stadswonen von-
aantal baliebezoekers is hoogst waarschijn-
den inbraken plaats. Het PKVW-project heeft
lijk het wegnemen van de mogelijkheid te
eind 2005 / begin 2006 een nieuwe impuls
betalen aan de balie. In 2004 was nog 33%
gekregen. Veiligheid is ten slotte van groot
van de bezoeken gericht op betalen en in
belang en heeft invloed op de kwaliteit »
[ bereikbaarheid, kwaliteit en dienstverlening ] [ 20 ]
» van wonen voor de klant. Voor 31 december 2006 voorziet Stadswonen de eerste 2.000 woningen van het Politie Keurmerk Veilige Woning. De overige woonruimten volgen daarna. dienstverlening De wijze waarop de verhuur en het reparatieverzoek worden uitgevoerd, is van essentieel belang. Stadswonen is zich bewust van het feit dat een goede dienstverlening cruciaal is en heeft het afgelopen jaar verder gewerkt aan een verbetering op dat vlak. 4 r eparatieverzoeken Klanten blijken regelmatig ontevreden met de wijze waarop Stadswonen reparatieverzoeken afhandelt. Ook bestaat de indruk dat veel telefoontjes herhaal telefoontjes zijn omdat veel klachten niet tijdig of onjuist worden verholpen. De aansturing van de aannemers moet daarom sterk verbeteren. In 2006 zal hierin een eerste stap gezet worden. In 2005 zijn 9.696 werkopdrachten geplaatst naar aanleiding van reparatieverzoeken. Stadswonen ontvangt en registreert ook de reparatieverzoeken die voor rekening van de huurder zijn. Het serviceabonnement en het kleine herstellingenfonds zorgen mede voor het in stand houden van de verhuurbaarheid. Voor het verslagjaar was een bedrag van €857.000 begroot voor klachten– en mutatieonderhoud. De realisatie bedraagt € 1.024.000; derhalve een overschrijding van € 167.000. Afwikkeling reparatieverzoeken en plan matig onderhoud liggen in elkaars ver lengde. Als werkzaamheden in het kader van planmatig onderhoud niet worden uitgevoerd, dan kunnen de kosten van klachten- en mutatieonderhoud toenemen. |
[ leefbaarheid ] [ 21 ]
leefbaarheid Stadswonen heeft veel woningbezit in de stad,
gebruik en overlast voor andere bewoners
aansluitend op de wens van haar klantgroepen.
tegen gegaan.
Niet alleen voor haar eigen huurders maar ook voor de overige bewoners in de omgeving,
De spelregels die noodzakelijk zijn om deze
is het van belang dat er kwaliteit van wonen is.
organisatie van sociaal- en technisch beheer
Het wonen in een stad als Rotterdam is on-
mogelijk te maken zijn vastgelegd in de Hand-
losmakelijk verbonden met levendigheid en
leiding Beheer. Door de verantwoordelijkheid
dynamiek. Jongeren en studenten zoeken deze
voor het sociaal en technisch beheer in en om
dynamiek op, maar zorgen ook zelf voor leven-
de gebouwen door de wijkteams van Stads
digheid. Het is niet wenselijk dat levendigheid
wonen én de wooncommissies te laten dragen,
als vervelend ervaren wordt door andere huur-
wordt een positieve bijdrage geleverd aan de
ders en buurtgenoten.
leefbaarheid in en om het woongebouw.
Omdat de leefbaarheid in een buurt belangrijk is, houdt Stadswonen zich daar op verschil-
veiligheid
lende niveaus mee bezig.
Voor Stadswonen is veiligheid in en rond de woonruimten prioriteit. De woningen voldoen
leefbaarheid in en om de gebouwen
aan strenge brandweereisen. In de afgelopen
Bij de huisvesting van jongeren en studenten
jaren is begonnen met de voorbereidingen
is intensief sociaal beheer noodzakelijk. Zeker
om het bezit van Stadswonen geschikt te maken
als deze huisvesting plaatsvindt in woonge
voor het Politie Keurmerk Veilige Woning.
bouwen van meer dan honderd woonruimten.
Zie hiervoor ook ‘bereikbaarheid, kwaliteit en
De beheerstructuur van Stadswonen maakt dat
dienstverlening’.
bewoners betrokken worden bij het beheer van de woongebouwen. Bewoners zijn verant-
leefbaarheid van de stad
woordelijk voor wat er in en om het gebouw
Stadswonen heeft als doel het woon- en
gebeurt. Ze kiezen een bewonersvertegen-
leefklimaat in de Rotterdamse binnenstad te
woordiging van hun woongebouw: de woon-
versterken en richt zich hierbij met name op
commissie. Deze wooncommissie heeft mid-
de studenten en de young potentials [afge-
delen en bevoegdheden waarmee zij invloed
studeerden]. CityCorp is een samenwerkings-
heeft op het sociaal en technisch beheer in
verband van een aantal woningcorporaties uit
het woongebouw. Het maakt Stadswonen
Rotterdam, waaronder Stadswonen, en streeft
wel kwetsbaar en stelt hoge eisen aan de
ook naar leefbaarheid in de stad.
communicatie en samenwerking tussen Stadswonen en de wooncommissies.
CityCorp wil inzetten op: 4 v erbetering van het Rotterdamse
Voor een goede leefbaarheid is het technisch
woningbestand
beheer van de woongebouwen ook van groot
4 v erbetering van de buitenruimte
belang. De klantgroep trekt zich weinig aan
4 b ewustwording van de historie
van het zelf onderhouden van de woonruimte,
van de plek waar men woont
omdat toch niet lang in dezelfde woonruimte wordt gewoond.
Stadswonen bedient een klantgroep die graag
Stadswonen heeft daarom een deel van het
in de binnenstad woont en wil haar woningbe-
huurderonderhoud weggehaald bij de huur-
stand daar dan ook graag aantrekkelijk houden.
der en ondergebracht bij de wooncommissie
Zo is de wijk Cool een uniek deel van de binnen
[kleine herstellingenfonds]. Dit vergroot de
stad waar vanuit de verbetering kan plaats
betrokkenheid van de huurder bij het leefbaar
vinden. Stadswonen heeft zich ingezet voor
houden van het woongebouw.
de ontwikkeling van de Boomgaardsstraat. |
Door zeer intensief onderhoud aan de ge bouwen en de terreinen wordt de kwaliteit op niveau gehouden en wordt onachtzaam
‘De klant staat centraal’ En dus doen we er alles aan om onze klanten van dienst te zijn. Zij zijn het middelpunt. De k lant is koning. Stadswonen k ijkt daarbij ook nog een stukje verder: niet alleen nu, maar juist ook in de toekomstplannen stelt Stadswonen haar k lanten centraal.
[ betrekken bij beheer en beleid ] [ 23 ]
betrekken bij beheer en beleid Binnen de woongebouwen van Stadswonen
4 w ooncommissie
zijn beheermatige aspecten van groot belang.
De wooncommissie vormt de vertegenwoor-
Meer nog dan bij reguliere woningcorporaties
diging van alle bewoners van een woonge-
spelen de aard van de doelgroep en het vaak
bouw. De voorzitter van de wooncommissie
wonen in onzelfstandige wooneenheden een
is de beheerder van het woongebouw. De
belangrijke rol.
beheerder vormt de schakel tussen huur-
De specifieke kenmerken van de klantgroepen
der en verhuurder waardoor de woon- en
noodzaken een strikt onderhoudsbeleid, niet
leefomstandigheden positief beïnvloed
alleen op het gebied van het onderhoud dat
worden. Binnen het woongebouw zorgt de
voor rekening komt van de verhuurder, maar
wooncommissie voor de handhaving van
ook en vooral voor het onderhoud dat voor
huisregels.
rekening komt van de huurder. Een huurder bij Stadswonen koopt een belang-
4 S tichting Huurderbelang Stadswonen [HS]
rijk deel van het huurderonderhoud af, via een
In het kader van de Wet op het Overleg
serviceabonnement of via het kleine herstel-
Huurder-Verhuurder is Huurdersbelang
lingenfonds.
Stadswonen gesprekspartner van Stads wonen. HS is de hoogste huurdervertegen-
beheerstructuur
woordiging. In het verslagjaar is het bestuur
De invloed van huurders op het beleid en
van HS geheel vernieuwd. Stadswonen
beheer van Stadswonen is groot. Huurders
heeft in 2005 driemaal met HS overlegd. In
worden via een door hen gekozen wooncom-
2005 is overleg gevoerd over onder andere
missie uitgenodigd zelf een prettig woon
het voorstel huurverhoging 2005 en de
klimaat te realiseren. In woongebouwen met
toekomst[plannen] van HS.
veel gemeenschappelijke voorzieningen is een zorgvuldig opgebouwde beheerstructuur
Klachten- en Geschillencommissie
gevestigd. Wooncommissies hebben hierdoor
Sinds 1993 heeft Stadswonen een Klachten-
veel invloed op het reilen en zeilen binnen
en Geschillencommissie. Huurders kunnen bij
een woongebouw.
deze commissie een klacht indienen over het
De beheerstructuur is vastgelegd in het
handelen of nalaten daarvan door Stadswonen
Beheerreglement. Indien van toepassing
of de personen die voor Stadswonen de werk-
maakt dit onderdeel uit van de huurover
zaamheden verrichten. Gezien het belang dat
eenkomst.
gehecht wordt aan de beheerstructuur, is aan deze commissie tevens de taak toebedeeld te
In 2005 heeft de huurderinvloed zich uit
beslissen over geschillen.
gestrekt op drie niveaus: De Geschillencommissie beslist over de vol4 i ndividuele huurder Op individueel niveau heeft de huurder
gende conflicten: 4 t ussen Stadswonen en wooncommissies
gelegenheid zijn eigen woonsfeer te onder-
van een woongebouw, al dan niet voort-
houden en verbeteren. Zo nodig kan een
vloeiend uit de Handleiding Beheer of
reparatieverzoek ingediend worden, infor-
specifieke werkafspraken
matie opgevraagd worden en er kan naar de Klachten- en Geschillencommissie gegaan
4 t ussen [groepen van] huurder en de wooncommissie van een gebouw
worden. Daarnaast kan de individuele huurder
Deze onafhankelijke Klachten– en Geschillen
invloed uitoefenen op het reilen en zeilen
commissie bestaat zowel uit representanten
rondom het eigen woongebouw. De huurder
van de huurder als van de verhuurder. De leden
heeft invloed op wie er in de wooncommis-
van de Klachten– en Geschillencommissie
sie zitting neemt en kan zichzelf eventueel
worden benoemd door het Bestuur van Stads
verkiesbaar stellen.
wonen. De Klachten- en Geschillencommissie »
[ betrekken bij beheer en beleid ] [ 24 ]
» functioneert op basis van een reglement, waarin werkwijze, taken, bevoegdheden en samenstelling zijn benoemd. De samenstelling is als volgt: namens de huurders: 4 e en [assistent] beheerder of lid van de wooncommissie van een van de woon gebouwen 4 e en adviseur van een van de woon gebouwen namens de verhuurder: 4 e en lid van de Raad van Toezicht 4 e en lid van het Bestuur [directie] Alle leden hebben uit dezelfde geleding een vervanger. De Klachten– en Geschillencommissie kent een reglement, dat is vastgesteld door de Raad van Toezicht. Het reglement maakt onderdeel uit van de Handleiding Beheer. In totaal zijn in 2005 4 zaken ingediend. Hiervan werden 2 klachten ingetrokken voordat er een uitspraak over gedaan kon worden door de Klachten– en Geschillencommissie: de klachten waren intussen door de Front Office van Stadswonen naar tevredenheid opgelost. Daarnaast is er 1 geschil ingediend dat op een nader moment in 2006 nog behandeld zal worden. De Klachten– en Geschillencommissie is in 2005 eenmaal bijeen geweest en heeft 1 zaak behandeld met als resultaat: 1 klacht: toegewezen. |
[ de organisatie Stadswonen ] [ 25 ]
de organisatie Stadswonen bestuurlijke organisatie De directie van Stadswonen bestuurt de organisatie en vormt gezamenlijk het Bestuur in de zin der wet. De directie neemt besluiten tijdens de vergaderingen van het Management Team die eens per twee weken plaatsvinden. Op 31 december 2005 was de samenstelling van het management team als volgt: J.B.M.V. Benraad Directeur-Bestuurder Drs. R. Vinke
Directeur-Bestuurder
J.F. ten Oever
Manager Front Office
H.A.G. Kampert
Manager Financiën
en Administratie
De beloning van de directeur- bestuurders in 2005: naam
functie
vast inkomen
inkomen op termijn
vergoedingen
totaal
J.B.M.V. Benraad
voorzitter directie
€ 132.623
€ 32.242
€ 6.879
€ 171.744
drs. R. Vinke
directeur-bestuurder
€ 108.352
€ 19.450
€ 5.173
€ 132.975
€ 239.384
€ 42.345
€ 12.631
€ 294.359
totaal
De beide directeur-bestuurders ontvangen een
tieel is in het realiseren van de geformuleerde
vast salaris, zonder variabel bestandsdeel, geen
doelstellingen. Het opleidingsbudget bedroeg
onkostenvergoeding. Onder vergoedingen
in 2005 € 50.000.
wordt bedoeld de bijdrage aan de ziektekostenverzekering.
Het Handboek functie-indeling woondiensten, gebaseerd op de Cats-methode is op 1 januari
werknemers
2005 met succes ingevoerd. Ook zijn in 2005
Ultimo 2005 waren er 56 medewerkers in
alle functies opnieuw beschreven en gewaar
dienst van Stadswonen met een contract voor
deerd. Vervolgens is de zogenoemde PWOP-
bepaalde of onbepaalde tijd. Het betreft 51,87
cyclus geïntroduceerd. PWOP staat voor
full time equivalenten. Ten opzichte van eind
persoonlijke werk- en ontwikkelplannen die
2004 betekent dit een afname van 5 medewer-
met ingang van 2006 de huidige systematiek
kers. Van deze 56 medewerkers zijn er 31 van
van functionerings- en beoordelingsgesprek-
het vrouwelijk geslacht en 25 van het mannelijk
ken vervangt. Met de pwop gesprekken wordt
geslacht.
meer aandacht besteed aan resultaatgericht
In totaal werkten er op 31 december 2005 16
werken en wordt ook meer aandacht besteed
medewerkers op parttime basis en 40 mede-
aan de individuele medewerker.
werkers op fulltime basis. De gemiddelde leeftijd bedroeg 39,94 jaar. Gedurende het verslag-
Het ziekteverzuim van Stadswonen is iets
jaar hebben 8 collega’s Stadswonen verlaten en
toegenomen ten opzichte van 2004. Het per-
zijn er 5 nieuwe collega’s bijgekomen.
centage van 4,16 wordt met name veroorzaakt door twee langdurig zieken. Een strikt verzuim-
Het personeelsbeleid is gericht op een afstem-
beleid zorgt ervoor dat het kort verzuim zeer
ming tussen organisatiebelang en individueel
laag blijft.
belang. Personeelsbeleid is een belangrijk onderdeel van het Ondernemingsplan, in die zin
2001
2002
2003
2004
2005
dat de inzet van het menselijk kapitaal essen-
7,63%
7,42%
6,16%
3,6%
4,16%
[ de organisatie Stadswonen ] [ 26 ]
klachtencommissie ongewenst gedrag In 2005 is beleid vastgesteld inzake ongewenst gedrag. Conform wet en regelgeving heeft Stadswonen ook een klachtencommissie ingesteld waar medewerkers naar toekunnen indien zich situaties voordoen die als ongewenst beschouwd worden. ondernemingsraad [OR] In het verslagjaar bestond de OR uit vijf leden, waardoor alle geledingen binnen Stadswonen vertegenwoordigd waren. De OR heeft in het verslagjaar twaalf maal overleg gevoerd met de Directie. Onderwerpen die aan de orde kwamen, zijn wijziging indeling Front Office, PWOP [Persoonlijk Werk- en OntwikkelingsPlan], Catssysteem, werkdruk, sollicitatieprocedures, opleidingsbeleid en begroting 2006. De OR wil in 2006 aandacht besteden aan het versterken van het contact met de achterban. De onderwerpen werkdruk, opleidingsbeleid en Catssysteem willen zij nogmaals aan de orde laten komen. Daarnaast is de OR van plan eind 2006 PWOP te evalueren. BedrijfsHulpVerlening [BHV ] De taak van BHV is het op verantwoorde wijze overbruggen van de tijd tussen de melding van een calamiteit en het arriveren van professionele hulpverleners zoals brandweer, ambulance en politie. Op 31 december 2005 bestond de BHV uit 6 personeelsleden. Personeelsvereniging Off the Record [PV ] De PV bestond op 31 december 2005 uit 4 bestuursleden. Van de 57 personeelsleden bij Stadswonen zijn er 48 lid van de PV. |
‘Dat belooft wat!’ Rotterdam is een stad die young potentials nu al veel te bieden heeft. Dat is veel belovend voor de toekomst. Maar goed dat Stadswonen meedenkt en woonruimte ontwik kelt voor deze specifieke k lantgroep!
[ financiële continuïteit ] [ 28 ]
financiële continuïteit Stadswonen heeft in haar ondernemings-
Door budgettering en door het maken van
plan een doelstelling opgenomen om 1250
meerjarenprognoses houdt Stadswonen grip
woningen voor haar doelgroep te realiseren.
op de kosten en is zij in staat haar lange
Met deze investering is de komende jaren een
termijn doelstellingen te realiseren.
bedrag van 150 miljoen euro gemoeid. Het komende jaar verwacht Stadswonen een Om dergelijke hoge investeringen verantwoord
verdere groei van het eigen vermogen, waar-
te kunnen doen, is een gezonde financiële
door de solvabiliteit boven de doelstelling
positie absoluut noodzakelijk. In 2005 heeft
van 15% zal blijven.
Stadswonen haar financiële positie verder kunnen verbeteren.
Door hogere uitgaven in investeringen zal er meer vreemd vermogen aangetrokken moeten
Door de aard van haar doelgroep heeft
worden. In verband met de huidige lage rente
Stadswonen een erg hoge mutatiegraad
wil Stadswonen dit vermogen lang financieren.
wanneer zij vergeleken wordt met andere
De leningen worden geborgd door het WSW,
corporaties. Deze mutatiegraad stelt specifieke
met achtervang door de gemeente Rotterdam.
eisen aan de organisatie. De kosten per verhuureenheid zijn daardoor hoog. Door verdere
Stadswonen heeft een treasurystatuut op
automatisering en efficiencymaatregelen is
gesteld, waarin een uitwerking aan het
het beleid er op gericht, de kosten in absolute
financieringsbeleid wordt gegeven. De eerste
waarde per verhuureenheid niet te laten stijgen.
doelstelling is het waarborgen van de finan ciële continuïteit. Van belang hierbij is dat
In 2006 zal een zogenoemde nulmeting worden
Stadswonen te allen tijde toegang heeft tot
uitgevoerd met betrekking tot de technische
de geld- en kapitaalmarkt om zowel voor de
kwaliteit van het bezit. Tevens kan Stadswonen
korte als de lange termijn over voldoende
door de financiële positie een gematigd huur-
liquiditeit te beschikken. Er wordt gestreefd
beleid voeren. Zo wordt een huurstijging voor
naar een liquiditeitspositie, met een zo klein
2006 voorzien van gemiddeld 2,15% voor het
mogelijk saldo liquide middelen. Overtollige
gehele bezit.
liquiditeiten worden op tijdelijke basis uitgezet overeenkomstig het treasurystatuut. Stadswo-
Het jaarresultaat bedraagt € 7,0 miljoen
nen heeft geen beleggingsactiviteiten.
ten opzichte van € 3,8 miljoen vorig jaar. Deze stijging van € 3,2 miljoen is gerealiseerd door
Renterisico’s moeten beperkt worden tot maxi-
lagere afschrijvingskosten door een herziening
maal 15% van de leningen portefeuille. Door
van de economische levensduur [€ 1,6 miljoen],
een actief beleid op het gebied van treasury
het toerekenen van kosten aan de in aanvang
is het renterisico afgenomen tot 6%. In het
genomen investeringsprojecten [€ 0,8 miljoen]
treasurystatuut staat beschreven welke risico’s
en verdere beheersingsmaatregelen in de
acceptabel zijn.
organisatie [€ 0,8 miljoen].
Jaarlijks wordt een treasuryplan vastgesteld, met daarin te nemen acties in het boekjaar.
Hierdoor is de solvabiliteit gegroeid naar een
Stadswonen heeft haar treasury werkzaam
niveau van 20,9%, waardoor Stadswonen in de
heden aan derden uitbesteed. |
zogenaamde A - categorie [voldoende weerstandsvermogen] ingedeeld zal worden. Het financiële beleid is er op gericht om in deze categorie te blijven. Dit is vooral een uitdaging in de komende jaren wanneer de opbrengsten uit de egalisatiereserve brutering en de subsidies BWS wegvallen.
[ financiële continuïteit ] [ 29 ]
samenwerkingsverbanden Stadswonen kent een vijftal verbindingen zoals
Stadswonen blijft dus opdrachtgever van de
eerder genoemd in het volkshuisvestingsver-
onder handen projecten.
slag. In dit onderdeel wordt specifiek ingegaan
Het eigen vermogen in de BV bedraagt ultimo
op de vijf verbindingen, waarin Stadswonen
2005 € 12.000. Er zijn geen activiteiten ont-
participeert. Doel van deze paragraaf is om
plooid in de BV aangezien de ruling van de
per verbinding volledig inzicht te verschaffen
Belastingdienst negatief uitpakte. Stadswonen
aan de interne en externe toezichthouders.
is voor 90% aandeelhouder van de BV. Er wordt
Zo wordt transparantie nagestreefd door in te
gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde
gaan op de aard van de verbinding, de activi-
en één van de directeuren van Stadswonen is
teiten van de verbinding en de geldstromen.
directeur van de BV samen met de directeur
Vanzelfsprekend wordt aangegeven welke
van Kristal NV.
financiële risico’s er bestaan voor de toegelaten instelling Stadswonen.
CV Cité In 2005 is in het kader van matching van taken
Kristal NV
en middelen door Stadswonen samen met
Kristal NV is opgericht door zes woningcorpora
vier Zeeuwse woningcorporaties een com-
ties om de projectontwikkeling van deze
manditaire vennootschap opgericht teneinde
toegelaten instellingen te professionaliseren.
het project Cité te realiseren en te exploiteren.
Stadswonen is een relatief kleine organisatie
Stadswonen is de beherend vennoot in de
met een grote ambitie. Echter blijft de porte-
commanditaire vennootschap.
feuille te gering om zelfstandig een projectont-
Het aandeel in het kapitaal van de CV bedraagt
wikkelingsafdeling op te richten.
25%. De jaaromzet is nihil aangezien het pro-
Kristal NV ontwikkelt projecten waarbij de
ject in 2005 is gestart.
individuele corporatie opdrachtgever is. Het
Er wordt gewaardeerd tegen netto vermogens-
eigen vermogen van Kristal NV bedraagt ultimo
waarde. Eén van de directeuren van Stads
2005 € 2.403.337. De jaaromzet bedraagt
wonen is beherend vennoot/directeur.
€ 18.173.836. De omvang van het aandelenkapitaal van Stadswonen is 16,6%. Er vindt geen
Stadsvastgoed NV
consolidatie plaats.
[voorheen NV Voorraadbeheer]
Naast de aandelenstorting per deelnemer van
Stadsvastgoed NV stelt zich ten doel stadspan-
€ 1.113.450 bij de oprichting is geen geldlening
den te verwerven, op te knappen en weer
verstrekt aan Kristal NV. Er is geen bestuurlijke
in de markt te zetten. De leefbaarheid in de
betrokkenheid, Stadswonen is een van de aan-
gebieden die als hotspot zijn aangewezen in
deelhouders.
Rotterdam wordt hiermee gestimuleerd. Stads-
De inzet van personeel van Kristal NV wordt
wonen zet zich als toegelaten instelling in voor
op basis van urenbesteding gedeclareerd.
de leefbaarheid van de stad.
Stadswonen/Kristal BV
Ultimo 2005 bedraagt het eigen vermogen
Omdat er tussen de zes toegelaten instellingen
€ 2.700.000. In 2005 heeft Stadsvastgoed
die aandeelhouder zijn van Kristal NV verschil-
onroerend goed verkocht voor een bedrag van
len zijn in ontwikkelingsportefeuille is besloten
€ 847.000. Stadswonen heeft een aandeel van
om tussen de individuele woningcorporaties en
12,24%.
Kristal NV een ontwikkelings-BV op te richten
Er vindt geen consolidatie plaats, geen onder-
teneinde risico’s voor de anderen te beperken.
linge transacties. Er wordt gewaardeerd tegen
Geprobeerd is in 2005 om de ontwikkelings-
kostprijs of lagere marktwaarde. Eén van de
portefeuille over de brengen naar de BV onder
directeuren van Stadswonen functioneert als
de voorwaarde dat er sprake zou zijn van een
commissaris in de Raad van Toezicht.
fiscale eenheid. De Belastingdienst heeft hier negatief op gereageerd, waardoor Stadswonen/
NV Stadsherstel
tKristal BV niet functioneert zoals beoogd.
De verbinding stelt zich ten doel historisch »
[ samenwerkingsverbanden ] [ 30 ]
waardevolle bouwwerken in Rotterdam, te verwerven, te restaureren en te exploiteren. Stadswonen beheert vele monumenten in de stad en vanuit deze betrokkenheid neemt Stadswonen deel aan deze NV. Ultimo 2004 bedraagt het eigen vermogen € 7.360.818. Stadswonen heeft een aandeel van 0,8%. Er vinden geen onderlinge transacties plaats. Er wordt gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Eén van de directeuren van Stadswonen functioneert als commissaris in de Raad van Toezicht. |
Stadswonen investeert in student city wooncarrière young potentials en services
[ kengetallen ] [ 32 ]
kengetallen 2005
2004
2003
2002
2001
2000
6.648
6.516
6.476
6.476
6.319
6.313
-
-
-
-
146
-
6.648
6.516
6.476
6.476
6.465
6.313
41
41
41
41
40
40
gegevens woningbezit aantal verhuureenheden 4 woningen in exploitatie 4 woningen in aanbouw
4 bedrijfsruimten [ aantal ] totaal aantal verhuureenheden totaal verzekerde waarde [× € 1.000 ]
6.689
6.557
6.517
6.517
6.505
6.353
266.849
260.943
256.825
226.189
226.189
223.610
1.042
861
917
873
1.165
1.023
157
131
141
134
179
161
2.138
2.139
1.877
1.526
1.276
1.031
322
326
288
234
196
162
3.180
3.000
2.794
2.399
2.441
2.054
479
457
429
368
375
325
32
27
24
24
28
35
-
-
-
-
951
1.215
2,9
3,0 2,2
2,8
3,5
2,5
3,0
4,9
3,0
2,5
1,1
1,1
0,9
0,4
kwaliteit 4 dagelijks [kortcyclisch] onderhoud [ × € 1.000 ] 4 dagelijks [kortcyclisch] onderhoud [ per vhe ] 4 planmatig [cyclisch] onderhoud [ × € 1.000 ] 4 p lanmatig [cyclisch] onderhoud [ per vhe ] 4 totaal onderhoud [ × € 1.000 ] 4 totaal onderhoud [ per vhe ] het verhuren van woningen 4 mutatiegraad in % [ reguliere verhuringen ] 4 aantal huurders met Individuele Huursubsidie [ IHS ] 4 huurachterstand in % 4 huurachterstand in % [ reguliere verhuringen ] 4 huurachterstand in % [ short stay ] 4 huurderving in % [ woningen ]
0,9
0,7
4 huurderving in % [ bedrijfsruimten ]
5,0
4,4
4,7
1,8
3,5
5,9
4 huurkapitalisator
9,3
9,7
10,4
11,3
11,8
8,2
20,9
19,1
16,9
12,9
10,9
9,1
financiële kwaliteit 4 solvabiliteit eigen vermogen
0,4
0,8
0,6
0,5
0,3
0,3
18,6
11,7
12,9
14,5
14,9
8,4
4 rentabiliteit vreemd vermogen
5,6
5,4
5,5
6,8
7,5
7,8
4 rentabiliteit totaal vermogen
7,1
7,1
5,5
6,2
6,3
5,7
8.587
6.968
7.489
4.565
4.109
4.508
736
432
225
222
138
-113
4 eigen vermogen [ × € 1.000 ]
41.151
34.140
30.370
26.679
23.072
19.867
4 eigen vermogen [ per vhe ]
6.152
5.207
4.660
4.094
3.655
3.147
4 voorzieningen [ × € 1.000 ]
0
454
454
454
454
454
4 voorzieningen [ per vhe ]
0
69
70
70
72
72
4 huren ná aftrek huurderving [ × € 1.000 ]
17.349
16.326
15.819
14.803
13.687
13.038
4 huren ná aftrek huurderving [ per vhe ]
2.594
2.490
2.427
2.271
2.104
2.052
4 vergoedingen ná aftrek vergoedingsderving [ × € 1.000 ]
9.662
8.605
8.911
8.064
7.991
7.526
4 vergoedingen ná aftrek vergoedingsderving [ per vhe ]
1.444
1.312
1.367
1.237
1.228
1.185
4 jaarresultaat [ × € 1.000 ]
7.010
3.771
3.691
3.608
3.204
1.594
4 jaarresultaat [ per vhe ]
1.048
575
566
554
508
252
4 liquiditeit 4 rentabiliteit eigen vermogen
4 interne financiering [ per vhe ] 4 cashflow [ per vhe ] balans en winst- en verliesrekeningt
[ kengetallen ] [ 33 ]
2005
2004
2003
2002
2001
2000
25
28
29
30
29
23
4 vrouw
31
33
28
28
27
21
totaal
56
61
57
58
56
44
4 parttime [< 36 uur/week]
17
16
13
14
14
11
4 fulltime [36 uur/week]
39
45
44
44
42
33
totaal
56
61
57
58
56
44
personeelsbezetting ultimo boekjaar 4 man
huurkapitalisator:
interne financiering per verhuureenheid:
de gemiddelde boekwaarde van de onroeren
het verschil tussen de materiële vaste activa
de goederen in exploitatie uitgedrukt in een
en het vreemd vermogen op lange termijn
percentage van de huuropbrengsten [na aftrek
ultimo boekjaar gedeeld door het aantal
leegstand].
verhuureenheden ultimo boekjaar.
solvabiliteit eigen vermogen:
cashflow per verhuureenheid:
het eigen vermogen gedeeld door het totale
jaarresultaat +/+ afschrijving +/- mutatie voor-
vermogen [balanstotaal] ultimo boekjaar × 100.
ziening +/- mutatie egalisatierekening gedeeld door het aantal woningen ultimo boekjaar. |
liquiditeit [current ratio]: totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar. rentabiliteit eigen vermogen: het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het gemiddeld aanwezige eigen vermogen ultimo boekjaar. rentabiliteit vreemd vermogen: het totaal van de rentelasten op lang vreemd vermogen over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het gemiddeld aanwezige lang vreemd vermogen. rentabiliteit totaal vermogen: het totaal van het jaarresultaat en de rente lasten op lang vreemd vermogen over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het gemiddeld aanwezige totale vermogen [balanstotaal].
[ rappor t van bevindingen ] [ 34 ]
rapport van bevindingen Aan de Raad van Toezicht
3. V oorts hebben wij vastgesteld dat:
en het bestuur van Stadswonen
a. de toegelaten instelling, voorzover uit ons
Struisenburgdwarsstraat 109
onderzoek is gebleken, een volledig inzicht
3063 BT ROTTERDAM
heeft gegeven in haar verbindingen met andere rechtspersonen en / of vennoot-
opdracht
schappen als bedoeld in artikel 2a van het
Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal
Besluit beheer sociale-huursector, zodanig
specifieke werkzaamheden verricht met betrek-
dat hieruit de geldstromen van de toegela-
king tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld
ten instelling naar de verbinding(en) en vice
in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer
versa zijn af te leiden en inzicht kan worden
sociale-huursector over het boekjaar 2005, van
verkregen in de geldstromen die verbonden
Stadswonen te Rotterdam en enkele overige
zijn aan de uitvoering van de kerntaken
rechtmatigheidseisen, zulks uitsluitend ten
enerzijds en aan die van de nevenactivitei-
behoeve van de door de Minister van Volkshuis-
ten anderzijds, alsmede inzicht wordt ver-
vesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
kregen in de maatregelen die zijn genomen
aangewezen bevoegde instanties.
om de financiële risico’s voor de toegelaten
Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld
instelling zoveel mogelijk te beperken; b.
onder verantwoordelijkheid van de leiding van
de toegelaten instelling slechts woongele-
Stichting Stadswonen. Deze rapportage bevat
genheden en onroerende aanhorigheden
de uitkomsten van onze werkzaamheden.
in eigendom en in beheer heeft gehad binnen het statutair vastgestelde werkge-
aard en reikwijdte van de
bied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onder-
verrichte werkzaamheden
deel a, van het Besluit beheer sociale-huur-
Onze werkzaamheden zijn verricht overeen-
sector; c. de samenstelling van het bestuur
komstig in Nederland algemeen aanvaarde
en van het orgaan, bedoeld in artikel 7,
richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten
eerste lid, onderdeel b, van het Besluit be-
van overeengekomen specifieke werkzaam
heer sociale-huursector (Raad van Toezicht),
heden. De opdracht houdt in dat op de in het
in het verslagjaar voldeed aan de statutaire
volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens
bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7,
en toelichtingen daarop geen accountants-
eerste lid, onderdelen c, d en e, en tweede
controle is toegepast en dat tevens geen
lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toe-
beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en
gelaten instelling in het verslagjaar geen
ander impliceert dat aan onze rapportage geen
woongelegenheden heeft vervreemd tegen
zekerheid kan worden ontleend omtrent de
een prijs die lager ligt dan 90% van de on-
getrouwheid van de in het volkshuisvestings
derhandse verkoopwaarde vrij van huur en
verslag opgenomen gegevens en toelichtingen
gebruik van die woongelegenheden, tenzij
daarop. Wij hebben de werkzaamheden verricht
er hiertoe overeenkomstig artikel 11c, vierde
volgens het protocol in rubriek B in Bijlage III
lid, van het Besluit beheer sociale-huursector
bij het Besluit beheer sociale-huursector.
toestemming is verleend, danwel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel de
uitkomsten verrichte werkzaamheden
woning is verkocht aan een eigenaar-bewo-
1. W ij hebben vastgesteld dat het volkshuis
ner in de zin van de Wet bevordering eigen-
vestingsverslag een uiteenzetting geeft
woningbezit, die een eigenwoningbijdrage
over alle onderwerpen, genoemd in arti-
in de zin van die wet heeft ontvangen en
kel 26, tweede lid, van het Besluit beheer
in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben;
sociale-huursector, danwel vermeldt waarom
dan wel een bestaande woning is verkocht
geen uiteenzetting is gegeven.
aan een eigenaar-bewoner in de zin van de
2. D aarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in
Wet bevordering eigenwoningbezit, die een
het volkshuisvestingsverslag opgenomen in-
eigenwoningbijdrage in de zin van die wet
formatie verenigbaar is met de jaarrekening.
heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf
[ rappor t van bevindingen ] [ 35 ]
in die woning had; e. de toegelaten instel-
overeenkomstig artikel 17 van het Besluit
ling in het verslagjaar, geen woningen heeft
beheer sociale-huursector, en dat gedurende
vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin
het verslagjaar een reglement omtrent dat
van de Wet bevordering eigenwoningbezit,
overleg van kracht is; l. indien de toegelaten
die een eigenwoning-bijdrage in de zin van
instelling en haar verbindingen woningen
die wet hebben ontvangen en in die woning
heeft gebouwd, waarvan alle gemaakte
hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een
kosten voor het verkrijgen in eigendom
prijs lager dan 80% van de onderhandse ver-
hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000,
koopwaarde vrij van huur en gebruik van die
zij een uiteenzetting heeft gegeven om aan-
woningen; f. de toegelaten instelling in het
nemelijk te maken, dat de werkzaamheden
verslagjaar geen bestaande woningen heeft
dienaangaande hebben bijgedragen aan de
vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin
beleidsresultaten, zoals die voor de toegela-
van de Wet bevordering eigenwoningbezit,
ten instelling zijn uiteengezet in artikel 26,
die een eigenwoningbijdrage hebben ont-
tweede lid, onderdelen a tot en met f; m.
vangen en in die woning reeds hun hoofd-
de toegelaten instelling een volledig over-
verblijf hadden, tegen een prijs lager dan
zicht heeft gegeven van haar activiteiten in
70% van de onderhandse verkoopwaarde
het verslagjaar op het gebied van beleggin-
vrij van huur en gebruik van die woningen;
gen; n. de toegelaten instelling na overleg
g. de toegelaten instelling in het verslag-
met de huurders van haar woongelegenhe-
jaar overeenkomstig artikel 11d, eerste en
den of hun vertegenwoordigers een regele-
tweede lid, van het Besluit beheer sociale-
ment heeft vastgesteld met betrekking tot
huursector – voorzover dit van toepassing is
de bijdragen, bedoeld in artikel 11g, eerste
– alle voornemens tot het vervreemden van
en tweede lid, waarin in elk geval de hoogte
onroerende zaken aan en het op onroerende
van die bijdragen is vastgelegd; o. voorzover
zaken vestigen van een recht van erfpacht,
de toegelaten instelling financiële onder-
van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve
steuning heeft gegeven aan buitenlandse
van natuurlijke personen en / of rechtsper-
instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04,
sonen en / of vennootschappen die geen
hier in de jaarrekening en het jaarverslag
toegelaten instelling zijn heeft gemeld aan
expliciet melding van is gemaakt. Deze finan
de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
ciële ondersteuning bedraagt in enig jaar
Ordening en Milieubeheer; h. de toegelaten
niet meer dan 0,3 promille van het balans
instelling in het verslagjaar beschikte over
totaal van de toegelaten instelling.
criteria voor de vervreemding van woonge-
4. U it ons onderzoek is niet gebleken dat
legenheden als bedoeld in artikel 15 van
belangrijke activiteiten van de toegelaten
het Besluit beheer sociale-huursector en
instelling of van rechtspersonen of vennoot-
deze heeft nageleefd; i. de toegelaten instel-
schappen waarmee zij zich heeft verbonden
ling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van
niet in het volkshuisvestingsverslag zijn
het verslagjaar met een niet hoger percen-
opgenomen. |
tage heeft verhoogd dan is toegestaan op voet van artikel 15a; j. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid,
Den Haag, 22 maart 2006
van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar
Berk Accountants en Belastingadviseurs
een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; k. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste eenmaal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woon-
M.J. de Graaf
drs. R. Buitenhuis
gelegenheden of hun vertegen-woordigers,
registeraccountant
registeraccountant
Alle diensten worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht, gesloten met de maatschap Berk, waarop van toepassing zijn de algemene voorwaarden, gedeponeerd ter griffie van de Arrondissementsrechtbank te Den Haag nr. 145/2001. In deze voorwaarden is een beperking van onze aansprakelijkheid opgenomen. Een lijst met de vennoten van de maatschap ligt bij de Centrale diensten te Gouda ter inzage.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 36 ]
financieel jaarverslag 2005 balans per 31 december 2005 activa
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
165.184
156.487
5.719
4.679
vaste activa materiële vaste activa 1.1 4 onroerende zaken in exploitatie 1.2 4 onroerende zaken in ontwikkeling
2.387
1.930
173.290
163.096
1.4 4 te vorderen subsidie BWS
7.654
8.504
1.5 4 deelnemingen
5.935
935
1.3 4 onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitotaal materiële vaste activa financiële vaste activa
11
19
13.600
9.458
186.890
172.554
3.567
2.012
2.2 4 huurdebiteuren
844
423
2.3 4 belastingen en premies sociale verzekeringen
416
60
2.4 4 groepsmaatschappijen
959
-
1.6 4 overige totaal financiële vaste activa totaal vaste activa vlottende activa voorraden 2.1 4 onderhanden werk vorderingen
332
673
totaal vorderingen
2.551
1.156
2.6 4 liquide middelen
3.466
2.649
totaal vlottende activa
9.584
5.817
196.474
178.371
2.5 4 overige vorderingen/overlopende activa
totaal generaal
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 37 ]
balans per 31 december 2005 passiva
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
eigen vermogen 3.1 4 kapitaal 3.2 4 overige reserves
2
2
34.139
30.368
7.010
3.771
totaal eigen vermogen
41.151
34.141
3.4 4 egalisatierekeningen
15.116
19.479
-
454
116.836
107.461
146
76
116.982
107.537
3.955
1.670
41
239
3.3 4 resultaat boekjaar
3.5 4 voorzieningen
schulden op lange termijn 4.1 4 leningen overheid en kredietinstellingen 4.2 4 waarborgsommen totaal schulden op lange termijn
schulden op korte termijn 4.3 4 schulden aan leveranciers 4.4 4 belastingen en premies sociale verzekeringen 4.5 4 leningen overheid 4.6 4 leningen kredietinstellingen 4.7 4 overige schulden/overlopende passiva totaal schulden op korte termijn totaal generaal
303
289
13.441
9.583
5.485
4.979
23.225
16.760
196.474
178.371
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 38 ]
winst- en verliesrekening over 2005 2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
bedrijfsopbrengsten 17.349
16.326
5.2 4 overige zaken, leveringen goederen en diensten
9.662
8.606
5.3 4 egalisatierekeningen
4.364
4.683
9.102
-
-9.102
-
5.1 4 huren
5.4 4 verkoop onroerende zaken 5.5 4 wijziging in onderhanden werk 5.6 4 overige bedrijfsopbrengsten totaal bedrijfsopbrengsten
105
581
31.480
30.196
2.177
3.744
299
-
bedrijfslasten 6.1 4 afschrijvingen op materiële vaste activa 6.2 4 overige waardeveranderingen materiële vaste activa
2.277
2.457
6.4 4 sociale lasten
229
233
6.5 4 pensioenlasten
352
357
6.6 4 lasten onderhoud
3.180
3.000
6.7 4 levering goederen en diensten
9.260
7.892
6.3 4 lonen en salarissen
1.564
3.749
totaal bedrijfslasten
19.338
21.432
bedrijfsresultaat
12.142
8.764
7.1 4 rentelasten
6.313
6.262
7.2 4 rentebaten
1.181
1.058
totaal financiële baten en lasten
5.132
5.204
resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
7.010
3.560
-
211
7.010
3.771
6.8 4 overige bedrijfslasten
financiële baten en lasten
8.1 4 resultaat deelnemingen jaarresultaat
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 39 ]
kasstroomoverzicht 2005 2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
12.142
8.764
2.177
3.744
4 mutatie vorderingen
-1.395
923
4 mutatie voorraden
-1.555
-167
2.593
-1.619
13.962
11.645
1.181
1.058
-
211
4 rentelasten
-6.313
-6.262
totaal kasstroom uit operationele activiteiten
8.830
6.652
-12.371
-2.225
kasstroom uit operationele activiteiten 4 bedrijfsresultaat 4 afschrijvingen
4 mutatie schulden op korte termijn exclusief leningen sub-totaal kasstroom uit bedrijfsoperaties 4 rentebaten 4 resultaat deelnemingen
kasstroom uit investeringsactiviteiten 4 investeringen in materiele vaste activa 4 investeringen in deelnemingen 4 overige mutaties financiële vaste activa totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten
-5.000
-
858
218
-16.513
-2.007
-4.363
-4.683
kasstroom uit financieringsactiviteiten 4 mutaties egalisatierekeningen 4 mutaties voorzieningen 4 mutaties leningen o/g 4 mutaties waarborgsommen totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten mutatie liquide middelen
-454
-
13.247
1.563
70
36
8.500
-3.084
817
1.561
beginsaldo liquide middelen
2.649
1.088
eindsaldo liquide middelen
3.466
2.649
817
1.561
mutatie liquide middelen
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 40 ]
grondslagen voor de financiële verslaglegging algemeen
gesteld [2004: 40 jaar], tenzij afwijkend
Voor de Jaarverslaggeving van Toegelaten
beleid is geformuleerd ten aanzien van de
Instellingen is Richtlijn 645 van toepassing.
economische levensduur.
Deze richtlijn is een nadere uitwerking van Hoofdstuk IV Verantwoording van het Besluit
Door middel van het berekenen van een
Beheer Sociale Huursector dat de jaarverslag-
bedrijfswaarde wordt inzicht verkregen in
geving voor Toegelaten Instellingen regelt met
de toekomstige verdiencapaciteit van de
ingang van 1 januari 1993. In de jaarrekening
onroerende zaken in exploitatie. De gebou-
2005 is rekening gehouden met de in de wet
wen zijn onderverdeeld in product - markt
en Richtlijnen opgenomen voorschriften en
combinaties op basis van een geografische
bepalingen.
indeling. De bedrijfswaarde wordt berekend door
waarderingsgrondslagen
het contant maken van de te verwachte
In de richtlijn biedt de Raad voor de Jaar
kasstroom over het restant economische
verslaggeving de keuze tussen waardering
levensduur,
op historische kostprijs en waardering op
gecorrigeerd met de kostprijs van de grond,
actuele waarde.
de egalisatierekeningen en voorzieningen,
Stadswonen waardeert haar activa, evenals
en een rentabiliteitswaardecorrectie voor de
voorgaande jaren, tegen verkrijging- of ver-
afgesloten leningen. De berekening werkt
vaardigingprijs [historische kostprijs], onder
met een vervaldatum van de kasstroom op
toepassing van de minimumwaarderingsregel,
1 juli.
respectievelijk nominale waarden, tenzij anders vermeld. De overige posten zijn opgenomen
Onroerende zaken in ontwikkeling zijn
voor de nominale waarde, tenzij anders
gewaardeerd tegen de tot en met balansda-
vermeld.
tum bestede en toegerekende kosten onder
Bij het samenstellen van de balans en de
aftrek van de voorlopig onrendabele inves-
winst- en verliesrekening wordt een bestendige
tering. Op onroerende zaken in ontwikkeling
gedragslijn in acht genomen.
wordt niet afgeschreven. Bij bepaling van de onrendabele investering
4 c onsolidatie In de consolidatie worden be-
wordt de bedrijfswaarde vergeleken met de
trokken Stadswonen en alle maatschappijen
boekwaarde van de opstallen. Hierbij wordt
waar Stadswonen naar de wet voldoende
rekening gehouden met een rentabiliteits-
zeggenschap kan uitoefenen. Ten aanzien
waardecorrectie. De grond wordt veronder-
van deelneming Stadswonen Kristal BV is af-
steld niet aan waardevermindering onderhe-
gezien van consolidatie op grond van artikel
vig te zijn.
407 lid 1 a. De onroerende en roerende zaken ten 4 m ateriële vaste activa Op grond in eigen-
dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd
dom wordt niét, op afgekochte erfpacht wél
tegen historische kostprijs, verminderd met
afgeschreven.
annuïtaire dan wel lineaire afschrijvingen. De afschrijvingstermijn is afhankelijk van de
De woningen en woongebouwen zijn
levensduur. De afschrijvingstermijnen varië-
gewaardeerd tegen historische kostprijs ver-
ren van 3 tot 50 jaar.
minderd met annuïtaire afschrijvingen, dan wel lagere bedrijfswaarde.
4 f inanciële vaste activa De waardering van de te vorderen subsidie op grond van het
De verwachte resterende levensduur is
Besluit Woninggebonden Subsidies vindt
gebaseerd op de verwachte economische
plaats door aan de contante waarde van
levensduur. Voor alle woningen en woon-
de subsidie bij aanvang van de exploitatie
gebouwen is deze levensduur op 50 jaar
jaarlijks rente toe te voegen tegen het subsi-
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 41 ]
dierendement, onder aftrek van de jaarlijkse
egalisatierekening brutering en de egalisa-
ontvangsten.
tierekening subsidie BWS.
Deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en
De egalisatierekening brutering bestaat uit
financieel beleid worden gewaardeerd tegen
de afgekochte exploitatiesubsidies van de
nettovermogenswaarde. Deze waarde wordt
overheid [de zogenaamde bruteringrege-
berekend op basis van dezelfde grondslagen
ling]. Deze is gevormd per 1 januari 1995 en
voor waardering en resultaatbepaling die
is gelijk aan het saldo van ontvangen brute-
Stadswonen hanteert. Bij de waardering van
ringgelden onder aftrek van de geactiveerde
deelnemingen wordt rekening gehouden
tekorten per 1 januari 1995.
met duurzame waardedalingen. Dit betreft
Vrijval van deze egalisatierekening vindt
de deelneming Stadswonen Kristal BV.
gelijkmatig plaats over een periode van 15
Deelnemingen, waar geen invloed van be-
jaar [dus tot ultimo 2009] hetgeen ongeveer
tekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke
overeenkomt met de termijn waarop zich
en financieel beleid worden gewaardeerd
naar verwachting exploitatietekorten zullen
tegen verkrijgingprijs of lagere marktwaarde.
voordoen. Er vindt geen toerekening van
Voor de bepaling van de marktwaarde wordt
rente plaats.
uitgegaan van zichtbare intrinsieke waarde tenzij meer actuele marktgegevens beschik-
De egalisatierekening subsidie BWS betreft
baar zijn. Dit betreft de deelnemingen in
opgenomen bedragen ter dekking van de
NV. Kristal, CV Cité, Stadsherstel Historisch
toekomstige exploitatieverliezen verband
Rotterdam NV. en Stadsvastgoed NV.
houdende met complexen gebouwd onder
Rotterdam.
het Besluit Woninggebonden Subsidies. De egalisatierekening subsidie BWS valt vrij
4 v oorraden De voorraden bestaan uit het
ten gunste van het resultaat in een periode
onderhanden werk dat wordt gewaardeerd
van 10 jaar. Er vindt geen toerekening van
tegen vervaardigingprijs, verminderd met de
rente plaats.
op balansdatum reeds ontvangen termijnen. De reeds gefactureerde termijnen worden
4 s chulden op lange termijn De leningen
op de onderhanden werken in mindering
overheid en kredietinstellingen zijn gewaar-
gebracht voor zover deze de uitgaven in
deerd tegen nominale waarden. De leningen
de betreffende opdrachten niet overschrij-
op de oude VROM-complexen zijn afgeslo-
den. Eventuele overschrijdingen worden als
ten op basis van de dynamische kostprijs
vooruitbetalingen aan de passiefzijde van de
methodiek met een looptijd van 20 jaar en
balans onder kortlopende schulden opge-
zijn rentevast. De overige leningen zijn op
nomen.
basis van de annuïtaire, fixe of lineaire syste-
Aan projecten wordt winst toegerekend op
matiek afgesloten.
basis van de voortgang van de productie, zijnde de geboekte kosten ten opzichte van de
winst- en verliesrekening
aanneemsom en de gerealiseerde verkopen.
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming
Bij een verwacht lagere opbrengstwaarde
van de hiervoor vermelde waarderingsgrond-
wordt een voorziening voor het verschil
slagen. Baten worden verantwoord in het jaar
getroffen.
waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar
4 v orderingen Vorderingen worden gewaar-
zijn.
deerd tegen de nominale waarde, waar nodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.
4 h uren Dit betreft de in rekening gebrachte huren van woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten, na aftrek van huurderving
4 e galisatierekeningen Deze betreffen de
ten gevolge van leegstand. »
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 42 ]
4 o verige zaken, leveringen goederen en
4 l onen en salarissen Hieronder zijn de
diensten Dit betreft de vergoedingen, na
salarissen opgenomen. De kosten van uit-
aftrek van derving ten gevolge van leeg-
zendkrachten zijn als overige bedrijfslasten
stand, die de huurders naast de [netto-]huur
verantwoord.
verschuldigd zijn voor de leveringen van goederen en diensten, zoals energielevering,
4 l asten onderhoud Aangezien de planning
schoonmaakkosten, e.d. De vergoeding is
en de uitvoering van onderhoudswerk-
gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks
zaamheden zodanig is dat ook zonder een
vindt op basis van de werkelijke kosten afre-
voorziening voor onderhoud sprake is van
kening plaats.
een gelijkmatige verdeling van onderhoudskosten over de jaren [een zogenaamd ide-
4 e galisatierekeningen Hieronder worden de
aalcomplex] is de vorming van een onder-
vrijval van zowel de toerekening van over-
houdsvoorziening achterwege gebleven.
heidsbijdragen op basis van de egalisatierekening BWS en brutering als die uit hoofde van andere subsidieregelingen verantwoord.
4 r entebaten Als rentebaten worden de [te] ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito’s en overige liquide mid-
4 v erkoop onroerende zaken Dit betreffen de in rekening gebrachte termijnen van onder-
delen verantwoord. Ook de toegerekende rente wordt hier getoond.
handen projecten. 4 r entelasten Onder deze post zijn de ren4 w ijziging in onderhanden projecten Hieronder is de kostprijs van de in rekening
telasten met betrekking tot de schulden opgenomen.
gebrachte termijnen van onderhanden projecten verantwoord.
4 o verige bedrijfslasten Hieronder worden de overige lasten verantwoord, die zijn ge-
4 o verige bedrijfsopbrengsten
maakt in het kader van de gewone bedrijfs-
Hieronder worden de opbrengsten van
uitvoering, zoals overige personeelskosten,
overige dienstverlening aan derden verant-
huisvestingskosten, bestuurlijke kosten en
woord.
kosten beheerstructuur, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goede-
4 a fschrijvingen materiële vaste activa
ren en diensten en overige lasten. De kosten
Hieronder zijn de stelselmatig bepaalde
die intern worden doorbelast worden hier in
afschrijvingskosten op basis van verkrijging
zijn geheel afgetrokken. |
of vervaardigingprijs verantwoord. Op grond wordt niet afgeschreven. 4 o verige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder zijn afwaarderingen c.q. terugnemingen van duurzame waardeverminderingen van materiële vaste activa opgenomen als gevolg van de toepassing van de minimumwaarderingsregel. Tevens wordt hier het verwachte onrendabele gedeelte van onroerende zaken in ontwikkeling opgenomen.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 43 ]
toelichting op de balans: activa materiële vaste activa
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
147.041
151.747
10.554
240
-
18
-
2.504
1.317
2.425
1.1 onroerende zaken in exploitatie woningen en woongebouwen boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 in gebruik genomen investeringen 4 desinvesteringen 4 uit exploitatie genomen 4 afschrijvingen 4 correctie afschrijvingen boekwaarde per 31 december
-
-1
156.278
147.041
8.219
8.384
-
14
bedrijfsruimten boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 in gebruik genomen investeringen 4 afschrijvingen boekwaarde per 31 december
52
179
8.167
8.219
1.227
1.931
overige zaken boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 in gebruik genomen investeringen 4 afschrijvingen 4 correctie afschrijvingen boekwaarde per 31 december totaal onroerende zaken in exploitatie
48
93
536
603
-
194
739
1.227
165.184
156.487
4.679
813
12.594
1.709
-
2.504
952
-
1.2 onroerende zaken in ontwikkeling saldo per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 bij: investeringen 4 bij: uit exploitatie genomen aktiva 4 af: overboeking naar onderhanden werk
10.602
347
totaal mutaties boekjaar
1.040
3.866
totaal onroerende zaken in ontwikkeling
5.719
4.679
4 af: in exploitatie genomen projecten
De roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2005 verzekerd voor een bedrag van € 266.849.300 [vorig jaar: € 260.943.000]. De WOZ waarde bedraagt: € 311.500.000 [vorig jaar: € 223.200.000]
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 44 ]
toelichting op de balans: activa materiële vaste activa
2005
2004
× € 1000
× € 1000
1.171
1.290
65
119
1.106
1.171
686
397
729
493
1.3 onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie kantoorgebouwen / werkplaatsen boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 afschrijvingen boekwaarde per 31 december inventarissen boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 investeringen 4 afschrijvingen boekwaarde per 31 december
185
204
1.230
686
73
53
-
46
vervoermiddelen boekwaarde per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 investeringen
-
5
4 afschrijvingen
22
21
boekwaarde per 31 december
51
73
2.387
1.930
173.290
163.096
4 desinvesteringen
totaal onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie totaal materiele vaste activa
In 2005 heeft Stadswonen belangrijke stappen gezet in het uitvoeren van het ondernemingsplan, wat moet leiden tot een uibreiding van het aantal woningen met 1250 eenheden. Het gebouw Dijckhove is aangekocht. Dit betekent een eerste uitbreiding met 119 woningen. Dit gebouw was bedoeld voor ouderenhuisvesting. Na vertrek van de oorspronkelijke huurders, worden de apartementen ingrijpend verbouwd en geschikt gemaakt voor jongerenhuisvesting. De levensduur van de gebouwen is aan het begin van het jaar herzien. De initiele levensduur is bepaald op 50 jaar, een periode die in de corporatiesector gebruikelijk is. Over de restant boekwaarde zijn de afschrijvingskosten opnieuw berekend. Dit leidt tot beduidend lagere afschrijvingskosten dan in 2004. Eind 2004 is Stadswonen begonnen aan de vervanging van zijn huidige informatiesysteem. In 2005 is hier verder hard aan gewerkt. De implementatie is nog niet afgerond en zal ook nog geruime tijd in 2006 in beslag nemen. Aan de onroerende zaken in ontwikkeling wordt, indien zij in eigen beheer uitgevoerd worden, een gedeelte van de algemene kosten toegerekend.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 45 ]
toelichting op de balans: activa materiële vaste activa
aanschafwaarde
afschrijving
boekwaarde
× € 1.000
× € 1.000
185.917
29.639
156.278
bedrijfsruimten
9.615
1.448
8.167
overige zaken
6.396
5.657
739
201.928
36.744
165.184
onroerende en roerende zaken in ont-
5.719
-
5.719
kantoorgebouwen / werkplaatsen
2.108
1.002
1.106
inventarissen
2.606
1.376
1.230
133
82
51
4.847
2.460
2.387
212.494
39.204
173.290
woningen en woongebouwen
onroerende en roerende zaken in
vervoermiddelen onroerende en roerende zaken tdv de totaal materiele vaste activa bedrijfswaarde
De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de bedrijfswaardeberekening: er wordt verondersteld dat zij voor de komende jaren zullen gelden. 2005
2004
huurontwikkeling
2,25%
2,25%
inflatiepercentage
2,25%
2,25%
lastenstijging onderhoud
3,25%
3,25%
lastenstijging beheer
2,25%
2,25%
disconteringsvoet
6,00%
6,25%
huurderving
1,00%
1,00%
€ 1.199
€ 1.186
huurontwikkeling
2,25%
2,25%
inflatiepercentage
2,25%
2,25%
lastenstijging onderhoud
3,25%
3,25%
lastenstijging beheer
2,25%
2,25%
disconteringsvoet
6,00%
6,25%
huurderving
9,00%
1,00%
20,00%
20,00%
woningen
variabele en vaste exploitatielasten bedrijfsruimten
variabele en vaste exploitatielasten als percentage van de huurprijs
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 46 ]
toelichting op de balans: activa bedrijfswaarde
mutaties
bedrijfswaarde
× € 1.000
× € 1.000
De bedrijfswaarde was aan het begin van het jaar als volgt opgebouwd: indirecte opbrengstwaarde
172.781
boekwaarde grond
12.006
subsidie BWS en brutering
19.479
voorziening onderhoud
454
rentabiliteitswaardecorrectie leningen
6.006
totaal Bedrijfswaarde per 1 januari 2005
210.726
bedrijfswaarde-ontwikkeling vrijval kasstromen
-8.466
effect een jaar opschuiven
5.906
aankopen
9.670
parameter Inflatie/Lastenstijging parameter Discontovoet aanpassing Huurniveau aanpassing Onderhoudsuitgaven aanpassing Overige Exploitatie Uitgaven aanpassing Voorziening Onderhoud
-13.646 5.598 416 2.694 -2.038 -454
aanpassing Rentabiliteitswaardecorrectie
2.573
totaal Bedrijfswaarde-ontwikkeling
2.253
bedrijfswaarde per 31 december 2005
212.979
De bedrijfswaarde aan het eind van het jaar heeft de volgende opbouw: indirecte Opbrengstwaarde
177.278
boekwaarde grond
12.006
subsidie BWS en brutering
15.116
rentabiliteitswaardecorrectie leningen totaal bedrijfswaarde per 31 december 2005
8.579 212.979
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 2.253.000. Toepassing van de minimumwaarderingsregel levert geen correcties van de boekwaarde op. In 2004 werd verondersteld dat het effect van de jaarlijkse kostenstijging, volledig opgevangen zou worden door de groei van het aantal woningen. In 2005 is deze veronderstelling zodanig aangepast dat die alleen nog maar geldt voor de eerste vijf jaren. Dit verklaart de daling van de bedrijfswaarde door de parameter inflatie/ lastenstijging.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 47 ]
toelichting op de balans: activa financiële vaste activa
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
8.504
8.918
654
716
1.4 te vorderen subsidie BWS stand per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 rente 4 ontvangen subsidie
1.504
1.130
stand per 31 december
7.654
8.504
935
724
1.5 deelnemingen stand per 1 januari mutaties in het boekjaar: 4 verwerving 4 resultaat stand per 31 december
5.000
-
-
211
5.935
935
11
19
1.6 overige 4 leningen u/g De deelnemingen betreffen de volgende bedrijven: groepsmaatschappijen: 4 B.V. Stadswonen/Kristal te Rotterdam [aandeel 90%] 4 C.V. Cité te Rotterdam [aandeel 25%]
16
16
5.000
-
508
508
overige maatschappijen: 4 N.V. Kristal te Amsterdam [aandeel 16 2/3%] 4 Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. te Rotterdam [aandeel 4 N.V. Stadsvastgoed te Rotterdam [aandeel 18,63%] totaal
45
45
366
366
5.935
935
Samen met vier Zeeuwse corporaties heeft Stadswonen een commanditaire vennootschap opgericht. Stadswonen heeft een aandeel van 25% genomen en is tevens beherend vennoot. Deze CV heeft een looptijd van 10 jaar. Conform de oprichtingsakte bestaat de mogelijkheid om na 10 jaar de vennootschap voort te zetten met toestemming van alle vennoten. Stadswonen gaat het gebouw Cité ontwikkelen en overdragen aan de vennootschap. Na opheffing van de vennootschap heeft Stadswonen de verplichting op zich genomen het gebouw Cité over te nemen tegen 80 - 100% van de dan geldende bedrijfswaarde. Met het project Cité worden 500 woningen gerealiseerd als onderdeel van het ondernemingsplan. De totale investeringskosten voor de CV bedragen € 54.300.000. B.V. Stadswonen Kristal is niet geconsolideerd vanwege de beperkte omvang; C.V. Cité is niet geconsolideerd omdat Stadswonen geen beslissende zeggenschap heeft. Er vindt inleen van personeel van N.V. Kristal plaats ten behoeve van projectontwikkeling. De transacties vinden plaats tegen zakelijke condities.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 48 ]
toelichting op de balans: activa vlottende activa
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
2.1 onderhanden werk 4 stand per 1 januari
2.012
-
4 uitgaven onderhanden werk
9.705
2.012
952
-
4 van onroerende zaken in ontwikkeling 4 wijziging in onderhanden werk
9.102
-
saldo onderhanden werk
3.567
2.012
Het saldo onderhanden werk bestaat uit het project Elisabethhof. Het onderhanden werk bestaat uit € 12.669.000 [2004: € 2.012.000] investeringen onder aftrek van € 9.102.000 [2004: 0] gefactureerde termijnen. 2.2 huurdebiteuren 4 prolongatie
776
753
4 incidenteel
1.057
-
totaal debiteuren voor aftrek voorziening
1.833
753
4 voorziening debiteuren
989
330
totaal
844
423
405
-
2.3 belastingen en premies sociale verzekeringen 4 omzetbelasting 4 pensioenpremies 4 SVW premies totaal
-
46
11
14
416
60
896
-
2.4 groepsmaatschappijen 4 CV Cité 4 rekening-courant Stadswonen/Kristal BV totaal groepsmaatschappijen
63
-
959
-
Deze vorderingen hebben een looptijd korter dan een jaar. Stadswonen, als opdrachtgever voor realisatie van het gebouw Cité, brengt de uitgaven in rekening aan CV Cité. Dit bedrag betreft de nog te factureren termijn.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 49 ]
toelichting op de balans: activa vlottende activa
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
4 overige debiteuren
-
833
4 rekening-courant Stadswonen/Kristal BV
-
46
4 vorderingen overig
-
52
4 rente Subsidie BWS
182
218
4 overig
150
162
subtotaal overige vorderingen/overlopende activa
332
1.311
-
638
332
673
2.5 overige vorderingen/overlopende activa
4 voorziening [overige debiteuren] totaal overige vorderingen/overlopende activa
De overige debiteuren alsmede de hiermee samenhangende voorziening zijn in 2005 gepresenteerd onder huurdebiteuren. totaal vorderingen
2.551
1.156
2.6 liquide middelen 4 kas
4
-
4 Postbank N.V.
8
30
3.435
2.560
12
39
4 N.V. Bank Nederlandsche Gemeenten 4 Fortis Bank Nederland N.V. 4 kruisposten geldverkeer totaal
7
20
3.466
2.649
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Stadswonen. Stadswonen heeft een kredietfaciliteit bij de BNG van 2,5 miljoen Euro, waarvoor geen zekerheden zijn bedongen.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 50 ]
toelichting op de balans: passiva eigen vermogen 3.1 stichtingskapitaal
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
2
2
30.368
30.368
3.2 overige reserves 4 saldo per 1 januari
3.771
-
stand per 31 december
34.139
30.368
3.3 resultaat boekjaar
7.010
3.771
2.487
3.771
4 resultaat vorig boekjaar
3.4 egalisatierekeningen subsidie BWS 4 saldo per 1 januari 4 vrijval boekjaar saldo per 31 december
965
1.284
1.522
2.487
16.992
t20.391
brutering 4 saldo per 1 januari
3.398
3.399
saldo per 31 december
13.594
16.992
4 totaal egalisatierekeningen
15.116
19.479
4 saldo per 1 januari
454
454
4 vrijval boekjaar
454
-
-
454
4 vrijval boekjaar
3.5 voorzieningen
totaal voorzieningen
Besloten is de buffer die in het verleden werd aangehouden om onverwacht grote uitgaven voor onderhoud op te vangen, te laten vrijvallen.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 51 ]
toelichting op de balans: passiva schulden op lange termijn
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
117.333
115.770
20.850
18.200
6.807
15.746
796
891
130.580
117.333
303
289
4.1 leningen overheid en kredietinstellingen 4 saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: 4 nieuwe leningen 4 aflossingen vervallen leningen [einde looptijd] 4 contractuele aflossingen saldo per 31 december af: binnen het jaar vervallend aan overheid af: binnen het jaar vervallend aan kredietinstellingen saldo per 31 december op lange termijn
13.441
9.583
116.836
107.461
leningen gesplitst naar kredietverstrekker 4 leningen overheid
15.060
15.349
4 kredietinstellingen
115.520
101.984
totaal leningen per kredietverstrekker
130.580
117.333
31.564
32.074
79
91
4 klimleningen
10.263
10.537
4 fixeleningen
88.674
74.631
130.580
117.333
32.602
31.475
leningen gesplitst naar soort 4 annuïtaire leningen 4 lineaire leningen
totaal leningen per soort leningen gesplitst naar resterende looptijd 4 korter dan 5 jaren
97.978
85.858
130.580
117.333
4 leningen overheid
303
289
4 kredietinstellingen
13.441
9.583
totaal aflossingsbestanddeel leningen komend jaar
13.744
9.872
4 5 jaren of langer totaal leningen gesplitst naar restant looptijd aflossingsbestanddeel leningen komend jaar
Nieuwe leningen zijn aangetrokken ter financiering van de nieuwbouwactiviteiten en de deelneming in de CV. Door de gunstige rentevoet in 2005 is gekozen voor langlopende leningen, geborgd door het WSW met achtervang door de gemeente Rotterdam. De verschuldigde rente ten opzichte van de gemiddelde leningenportefeuille over 2005 bedraagt 5,1% [voorgaand boekjaar 5,4%].
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 52 ]
toelichting op de balans: passiva schulden op lange termijn
2005
2004
× € 1000
× € 1000
146
127
-
51
146
76
116.982
107.537
2005
2004
× € 1000
× € 1000
3.955
1.670
4.2 waarborgsommen 4 waarborgsommen 4 binnen het jaar vervallend totaal waarborgsommen totaal schulden op lange termijn schulden op korte termijn 4.3 schulden aan leveranciers
De toename van het crediteurensaldo laat zich verklaren door de toegenomen projectactiviteiten. 4.4 belastingen en premies sociale verzekeringen 4 omzetbelasting 4 loonbelasting 4 SVW premies totaal 4.5 leningen overheid binnen het jaar vervallend 4.6 leningen kredietinstellingen binnen het jaar vervallend
-
199
41
38
-
2
41
239
303
289
13.441
9.583
In 2004 zijn de leningen die binnen het jaar vervallen, verantwoord onder langlopende schulden. 4.7 overige schulden/overlopende passiva 4 nog te betalen rente
3.230
2.727
4 nog te betalen leveringen en diensten
1.463
1.140
39
64
-
51
4 nog niet opgenomen vakantiedagen 4 waarborgsommen binnen het jaar vervallend 4 nog te betalen diverse kosten 4 vooruitontvangen huren totaal totaal schulden op korte termijn
67
312
686
685
5.485
4.979
23.225
16.760
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 53 ]
toelichting op de balans: passiva niet uit de balans blijkende verplichtingen Ultimo boekjaar is € 130.347.000 [voorgaand boekjaar € 117.100.000] gefinancierd onder garantie van het WSW. Conform de voorwaarden van het WSW moet rekening gehouden worden met een obligo van ca. € 4.466.000 [voorgaand boekjaar € 4.025.000]. Stadswonen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden aange sproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken. Van de aflossingsverplichting in het jaar 2006 [€ 13.744.000] tegen een rentepercentage dat varieert van 6,33% tot 7,5%] is reeds voor € 9.000.000 geherfinancierd tegen rentepercentages die varieren van 3,832% tot 4,015% met een looptijd die varieert van 16 tot 21 jaar. Daarnaast moet de rente worden herzien van leningen met een waarde van € 7.034.000.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 54 ]
toelichting op de winst- en verliesrekening 2005 bedrijfsopbrengsten
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
16.003
14.702
1.365
1.525
5.1 huren te ontvangen netto huur: 4 woningen en woongebouwen in eigendom 4 bedrijfsruimten 4 woningen en woongebouwen niet in eigendom subtotaal huren
210
266
17.578
16.493
152
99
68
68
9
-
af: huurderving: 4 woningen en woongebouwen 4 bedrijfsruimten 4 woningen en woongebouwen niet in eigendom subtotaal huurderving totaal huren
229
167
17.349
16.326
9.755
8.649
93
43
9.662
8.606
De huurprijzen zijn per 1 juli 2005 verhoogd met gemiddeld 2,18%. 5.2 overige zaken, leveringen goederen en diensten 4 overige zaken, leveringen goederen en diensten 4 af: derving totaal
De stijging is het gevolg van het in exploitatie nemen van Dijckhove en de aanpassing van de voorschotten vanwege de stijging van de tarieven van de nutsbedrijven.
5.3 egalisatierekeningen 4 vrijval egalisatierekening brutering 4 vrijval egalisatierekening subsidie BWS totaal
3.399
3.399
965
1.284
4.364
4.683
8.279
-
5.4 verkoop onroerende zaken/Wijziging in onderhanden werk 4 Cité
823
-
9.102
-
4 vergoedingen voor te late betaling
42
-
4 inschrijfgeld
48
-
4 sleutelgeld
9
-
4 vergoedingen, verrichte diensten en doorberekende kosten
6
523
4 Elisabethhof totaal verkoop onroerende zaken 5.5 overige bedrijfsopbrengsten
4 overige baten totaal totaal bedrijfsopbrengsten
-
58
105
581
40.582
30.196
Intern doorberekende kosten worden niet meer als opbrengst getoond, maar verantwoord onder overige bedrijfslasten.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 55 ]
toelichting op de winst- en verliesrekening 2005 bedrijfslasten
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
1.317
2.424
52
179
1.369
2.603
536
797
65
119
185
204
22
21
272
344
2.177
3.744
6.1 afschrijvingen op materiële vaste activa 4 woningen en woongebouwen 4 bedrijfsruimten totaal afschrijving op verhuurobjecten 4 afschrijvingen op overige zaken, leveringen en diensten 4 kantoorgebouwen / Werkplaatsen 4 inventaris 4 vervoermiddelen totaal afschrijvingen op zaken ten dienste van de exploitatie totaal afschrijvingen op materiële vaste activa
De afschrijvingskosten op verhuurobjecten is lager vanwege de verlenging van de levensduur. 6.2 overige waardeveranderingen materiële vaste activa 4 Elisabethhof/Korte Kade
299
-
Dit bedrag betreft de verwachte hogere stichtingskosten voor het verhuurgedeelte van dit project. 6.3 lonen en salarissen 4 salarissen 4 uitzendkrachten totaal
1.987
2.107
290
350
2.277
2.457
Ultimo 2005 bedraagt het aantal medewerkers 56 [ultimo 2004 61]. De vergoeding voor het bestuur bedraagt € 294.000. Voor een specificatie wordt verwezen naar het jaarverslag. De vergoeding voor de Raad van Toezicht bedraagt € 15.000. 6.4 sociale lasten
229
233
6.5 pensioenpremies
352
357
Er is aan werknemers een pensioen toegezegd. Deze pensioenregeling mag in de jaarrekening worden verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling, omdat Stadswonen is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds SPW en tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Stadswonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden derhalve alleen de verschuldigde premies verantwoord.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 56 ]
toelichting op de winst- en verliesrekening 2005 bedrijfslasten
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
6.6 Lasten onderhoud 4 dagelijks [kortcyclisch] onderhoud
1.042
861
4 planmatig [langcyclisch] onderhoud
2.592
2.139
454
-
4 af: voorziening onderhoud 4 totaal planmatig [langcyclisch] onderhoud
2.138
2.139
totaal
3.180
3.000
9.260
7.892
179
281
4 opleidingen
33
50
4 reis- en representatiekosten
76
76
4 overige personeelskosten
66
85
4 belastingen
762
737
4 verzekeringen
154
135
4 huur externe panden
220
271
4 huisvestingskosten [exclusief rente/afschrijving]
127
96
4 inventaris [exclusief rente/afschrijving]
35
10
4 vervoermiddelen [exclusief rente/afschrijving]
28
17
6.7 leveringen overige zaken, goederen en diensten 4 leveringen overige zaken, goederen en diensten 6.8 overige bedrijfslasten 4 adviseurs
328
298
4 telefoonkosten
72
83
4 drukwerk/Kantoorbehoeften
94
98
4 marketing
43
39
4 ICT kosten
4 kosten betalingsverkeer
43
55
4 portokosten
44
57
4 federatiebijdrage
45
92
4 dotatie voorziening debiteuren
82
67
4 juridische- en Incassokosten
68
-
4 bestuurlijke kosten en kosten beheerstructuur
75
66
4 kosten accountantscontrole
69
64
4 kosten voorgaande jaren
-
244
4 telefoniekosten voorgaande jaren
-
456
-1.087
343
8
29
1.564
3.749
4 intern doorbelaste kosten 4 algemene kosten totaal
Kosten van de organisatie ten behoeve van onderhoud en nieuwbouwactiviteiten worden intern verrekend. Het bedrag is verantwoord onder intern doorbelaste kosten.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 57 ]
toelichting op de winst- en verliesrekening 2005 financiële baten en lasten
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
4 langlopende leningen o/g
6.313
6.260
4 kortlopende leningen o/g
-
2
6.313
6.262
7.1 rentelasten
totaal rentelasten
De verschuldigde rente ten opzichte van de gemiddelde leningenportefeuille over 2005 bedraagt 5,1%. 7.2 rentebaten 4 rente tijdens de bouw
375
321
4 rente te vorderen subsidie BWS
654
716
-
2
4 rente aktiva tbv leveringen en diensten
78
-
4 rente aktiva tbv de beheerorganisatie
23
-
4 rente rekening-courant banken
51
19
totaal rentebaten
1.181
1.058
totaal financiële baten en lasten
5.132
5.204
resultaat deelnemingen
2005
2004
× € 1.000
× € 1.000
4 voorgaand boekjaar
-
-
4 boekjaar
4 rente overige vorderingen
8.1 resultaat deelnemingen 4 N.V. Kristal -
211
4 N.V. Voorraadbeheer Rotterdam
-
-
4 B.V. Stadswonen/Kristal
-
-
4 C.V. Cité
-
-
totaal
-
211
Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening waren de resultaten van de deelnemingen nog niet bekend. Zij zijn daarom in dit boekjaar niet meegenomen.
[ financieel jaar verslag 2005 ] [ 59 ]
Aan de Raad van Toezicht en het bestuur van Stadswonen Struisenburgdwarsstraat 109 3063 BT ROTTERDAM
accountantsverklaring opdracht
oordeel
Ingevolge uw opdracht hebben wij de in artikel
Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening
26, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit
een getrouw beeld geeft van de grootte en
Beheer sociale-huursector bedoelde jaar
de samenstelling van het vermogen op 31
rekening 2005 van Stadswonen te Rotterdam
december 2005 en van het resultaat over 2005
gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld
in overeenstemming met in Nederland alge-
onder verantwoordelijkheid van het bestuur
meen aanvaarde grondslagen voor financiële
van de stichting. Het is onze verantwoordelijk-
verslaggeving en voldoet aan de bepalingen
heid een accountantsverklaring inzake de jaar-
inzake de jaarrekening als opgenomen in
rekening te verstrekken.
artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer sociale-huursector.
werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in
Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag
Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met
voorzover wij dat kunnen beoordelen verenig-
betrekking tot controleopdrachten. Volgens
baar is met de jaarrekening.
deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een rede lijke mate van zekerheid wordt verkregen dat
Den Haag, 22 maart 2006
de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen
Berk Accountants en Belastingadviseurs
in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de organisatie daarbij heeft gemaakt, alsmede een
M.J. de Graaf
drs. R. Buitenhuis
evaluatie van het algehele beeld van de jaar-
Registeraccountant
Registeraccountant
rekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.
Alle diensten worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht, gesloten met de maatschap Berk, waarop van toepassing zijn de algemene voorwaarden, gedeponeerd ter griffie van de Arrondissementsrechtbank te Den Haag nr. 145/2001. In deze voorwaarden is een beperking van onze aansprakelijkheid opgenomen. Een lijst met de vennoten van de maatschap ligt bij de Centrale diensten te Gouda ter inzage.
jaarbericht 2005 naam van de corporatie Stadswonen bezoek adres Struisenburgdwarsstraat 109 | 3063 BT Rotterdam postadres postbus 4057 | 3006 AB Rotterdam telefoon [010] 800 71 00 fax [010] 414 50 86 web www.stadswonen.nl mail info@stadswonen.nl datum van oprichting 16 juni 1961 toelating Koninklijk Besluit van 6 april 1990 inschrijving Kamer van Koophandel Rotterdam 411.258.15 | 14 september 1978